close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ПОЖИЗНЕННАЯ В ГРАЖДАНСКОМ

код для вставкиСкачать
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
Е.В. Лазарева
ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА
В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Издательство Томского университета
2006
УДК 347.464.8
ББК 67.404.2
Л17
Рецензенты: канд. юрид. наук В.И. Сухинин,
канд. юрид. наук Е.А. Токарев
Редактор – д-р юрид. наук проф. Р.П. Мананкова
Л17
Лазарева Е.В.
Пожизненная рента в гражданском праве современной
России. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 2006. – 154 с.
ISBN 5-7511-2012-9
В книге рассматриваются вопросы об эффективности как всех норм гл. 33 ГК
РФ, так и норм о пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением;
обозначаются пробелы и противоречия в действующем законодательстве о ренте;
пожизненная рента исследуется как договор, через характеристику его существенных условий, а также как обязательство через права и обязанности сторон; не остался без внимания и вопрос об изменении и прекращении отношений пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Для научных работников, преподавателей, аспирантов, студентов юридических
вузов и факультетов, практикующих юристов.
УДК 347.464.8
ББК 67.404.2
ISBN 5-7511-2012-9
© Е.В. Лазарева, 2006
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение............................................................................................4
1. Пожизненная рента как субинститут ренты ..............................7
1.1. Становление субинститута пожизненной ренты ...............7
1.2. Структура субинститута пожизненной ренты .................27
2. Договор и обязательство пожизненной ренты ........................43
2.1. Понятие и содержание договора пожизненной ренты....46
2.1.1. Понятие и форма договора пожизненной ренты ...46
2.1.2. Условия договора пожизненной ренты ..................63
2.2. Субъекты и содержание обязательства пожизненной
ренты....................................................................................94
2.2.1. Плательщик ренты....................................................98
2.2.2. Получатель ренты...................................................103
2.2.3. Права сторон. Обязанности сторон и последствия
их неисполнения или ненадлежащего исполнения .......113
3. Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты .121
3.1. Основания изменения обязательства пожизненной ренты.122
3.2. Основания прекращения обязательства пожизненной
ренты.........................................................................................128
Заключение ...................................................................................150
ВВЕДЕНИЕ
В связи с радикальным изменением социально-экономической
ситуации в России правовые формы получения доходов от распоряжения своим имуществом стали более разнообразными. Одной из
таких форм является институт ренты. Как таковой данный институт
для гражданского права России является новым, однако отношения
по предоставлению пожизненного содержания в обмен на отчуждение жилого дома существовали и в период действия Гражданского
кодекса РСФСР 1964 г. В Гражданском кодексе РСФСР были включены ст. 253 и 254, содержащие нормы о договоре купли-продажи с
условием пожизненного содержания продавца. Данные статьи были
помещены в главу ГК РСФСР «Купля-продажа», и соответственно
законодатель рассматривал договор о пожизненном содержании как
разновидность договора купли-продажи. Иначе был решен вопрос в
гражданских кодексах союзных республик, которые были приняты
практически одновременно с ГК РСФСР. Договоры о пожизненном
содержании признавались самостоятельными, и соответствующие
нормы были помещены в отдельные главы Гражданского кодекса.
Например, в ГК Эстонской ССР (ст. 432–437) исследуемый договор
носил название «Договор пожизненного содержания», а в ГК Казахской ССР гл. 31 «Отчуждение дома с условием пожизненного содержания» (ст. 330–337) была помещена между главами «Безвозмездное пользование имуществом» и «Подряд».
С введением в 1996 г. в действие второй части ГК РФ рентные отношения регулируются нормами гл. 33 ГК РФ «Рента и пожизненное
содержание с иждивением». В структуру названного института пожизненная рента вошла как разновидность ренты, а пожизненное содержание с иждивением – как вид пожизненной ренты. Такая структура явно небезупречна. Непоследовательность норм гл. 33 ГК РФ, от-
Введение
5
сутствие четких понятий и определенности в общей части данной главы вызывают трудности в правоприменительной практике.
В настоящее время субинститут пожизненной ренты позволяет
гражданам удовлетворять свои потребности путем распоряжения
недвижимым имуществом, и прежде всего жильем, находящимся в
их собственности, сохранив право пользования им.
С принятием Жилищного кодекса РФ четко обозначилось новое
направление государственной жилищной политики. Главное изменение по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР касается положений, регламентирующих предоставление жилья по договору
социального найма. По новому ЖК РФ государство оставило за
собой обязанность предоставлять социальное жилье не просто нуждающимся (то есть имеющим минимум квадратных метров на
членов семьи), но малоимущим гражданам (ст. 49–52 ЖК РФ). Для
всех остальных будут создаваться условия для приобретения,
строительства, найма жилья на рынке1.
В свете этих изменений для широких слоев населения приобретение жилья посредством заключения договора пожизненной ренты может стать одним из основных способов обеспечения жильем.
Явно просматривается тенденция возрастания значения пожизненной ренты. В этих условиях одной из задач науки гражданского
права является дальнейшее совершенствование норм о пожизненной ренте, что предполагает устранение пробелов и разночтений в
гл. 33 ГК РФ. Цивилистическая наука должна внести предложения
и дать рекомендации законодателю.
Отношения пожизненного содержания не подвергались монографическому исследованию в советской цивилистической литературе. Одной из главных причин этого являлась недооценка социальной значимости данных отношений самим законодателем. Статьи 253 и 254 ГК РСФСР несли идеологическую нагрузку своего
времени. В нашей стране не показывали существования бедности.
Далеко не все проблемы нуждающихся граждан подпадали под
правовое регулирование, считалось, что в СССР особых проблем
нет и не может быть, так как государство взяло на себя всю заботу
об этих людях. И как следствие этого – отсутствие интереса со сто1
С. 1.
Крашенинников П. В. Ключевой закон // Российская газета. 2005. 12 янв.
6
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
роны ученых-правоведов к проведению детального исследования
отношений по пожизненному содержанию.
Естественно, после введения в действие части второй ГК РФ возникла объективная необходимость в исследовании нового гражданско-правового института ренты. Был опубликован ряд работ
(М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.С. Ема, З.И. Цыбуленко,
С.А. Хохлова), в которых освещались вопросы, касающиеся договора
ренты. Проведены диссертационные исследования О.А. Марковой и
Н.В. Золотько на тему «Договор ренты в гражданском праве России»,
а также А.А. Ворониным – по теоретическим проблемам рентных правоотношений и Е.А. Яргиной – о концептуальных проблемах правового регулирования рентных отношений. В этих работах основное внимание было уделено общему анализу института ренты. Однако жизнь
показала, что наибольший интерес в обществе вызвали нормы о пожизненной ренте. Между тем многие проблемы пожизненной ренты в
вышеназванных работах либо теоретически не разрабатывались, либо
остаются спорными. (Например, отсутствует легальное определение
договора пожизненной ренты, не определен правовой статус получателя ренты, по сути, не решен вопрос об изменении и расторжении
договора пожизненной ренты). Все это не способствует установлению
единообразной судебной практики. Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания
с иждивением испытывают большие затруднения.
Таким образом, изменения, коснувшиеся практически всех сфер
общества, кризисное состояние экономики, несовершенство законодательства о пожизненной ренте, трудности в правоприменении
обусловливают актуальность темы пожизненной ренты в гражданском праве России.
Эмпирическую базу исследования составили результаты изучения опубликованной судебной практики, а также практики применения норм ГК РФ о пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением судами общей юрисдикции в г. Москве. Кроме
того, изучена практика заключения договоров пожизненной ренты
и пожизненного содержания с иждивением с участием на стороне
плательщика различных субъектов в городах Кемерове, Москве,
Новосибирске, Томске. Эта практика широко использована в книге
и может быть полезна любому читателю, интересующемуся пожизненной рентой.
1. ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА
КАК СУБИНСТИТУТ РЕНТЫ
Пожизненная рента – это многогранное понятие, которое необходимо рассматривать в трех аспектах. Во-первых, пожизненная
рента представляет собой систему правовых норм, которые регулируют общественные отношения по передаче имущества в собственность взамен предоставления рентных платежей бывшему собственнику и (или) указанному им третьему лицу. Данные нормы
включены в § 3 и 4 гл. 33 ГК РФ. Во-вторых, о пожизненной ренте
можно говорить как о юридическом факте – договоре, который является основанием возникновения соответствующего гражданского
правоотношения. В-третьих, пожизненную ренту можно рассматривать как правоотношение.
Первоначально рассмотрим вопрос об истории развития отношений пожизненной ренты.
1.1. Становление субинститута
пожизненной ренты
Г.Ф. Шершеневич, говоря о классификации договоров, особо
выделяет те, которые еще не сложились в определенный тип; не
выяснились с юридической стороны в самой жизни. Обязательные
в каждом конкретном случае для заключивших их лиц, они не могут войти в систему как не имеющие еще определенной юридической физиологии1. Хотя договор пожизненной ренты и не был
закреплен в системе правовых актов царской России, однако данные отношения все же встречались на практике. Кроме того, их
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911.
С. 459–460.
8
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
существование не запрещалось действующим в то время законодательством.
Статья 1328 ч. 1 т. 10 Свода законов гласит: «Если при разделе
одна сторона обязалась учинить денежную выплату другим или
производить непременный доход: то о сем должно быть постановлено условие в самом крепостном акте…»1. Данная норма содержится в гл. 5 «О разделе наследства» разд. 2 кн. 3 ч. I т. 10 Свода
законов. При разделе имения одна сторона может взять на себя
обязательство по выплате другой стороне непременного дохода.
Именно непременный доход можно рассматривать как ренту. Авторы проекта Гражданского уложения назвали указанное обязательство как «частный случай установления пожизненной ренты по
договору»2.
В средние века в Западной Европе был известен договор, которым устанавливалось право на ренту, т. е. «…право требовать от
известного лица ежегодных денежных доходов и уплаты, бессрочно, пожизненно или на известный срок»3. В то время выделяли два
вида договора: договор, который заключался на неопределенный
срок, т. е. договор вечной ренты, и договор пожизненной ренты.
Разновидностями вечной ренты являлись рента с капитала и рента с
недвижимого имущества (поземельная рента).
В данном исследовании наибольший интерес представляет рента с недвижимого имущества. И хотя сведений о ней в дореволюционной литературе, доступной современному читателю, совсем
немного, определенные представления все же складываются.
Поземельная рента «совершалась отчуждением имущества,
взамен чего приобретались права требовать известного дохода или
взноса… от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак,
право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью
акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении. Освободиться от этой повинности можно было не
1
Свод законов. 1873. Т. 10. Ч. I. С. 385.
Гражданское уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной
комиссии по составлению Гражданского уложения. Кн. 5: Обязательства. Т. 5.
С объяснениями. СПб., 1899. С. 214.
3
Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 3: Договор и обязательства.
СПб., 1896. С. 352.
2
Пожизненная рента как субинститут ренты
9
посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством
оставления имения, или передачи его другому владельцу…»1.
В XIX в. с усилением значения движимой собственности и денежных капиталов, с появлением стремления к мобилизации недвижимой собственности, с утверждением кредита, с развитием
вотчинной системы потребность в поземельной ренте исчезла, и
она потеряла почти всякое значение2.
Второй вид вечной ренты – рента с капитала – получил свое
распространение лишь потому, что в средние века был наложен
запрет на заключение процентных договоров займа. Заключая
данный договор ренты, кредитор отчуждает определенный капитал и взамен приобретает право требования уплаты дохода с этого
капитала. Должник в любое время может выкупить ренту, вернув
капитал.
С отменой в XIX в. запрета на заключение процентных договоров займа рента с капитала потеряла свое значение, частные лица
такой договор почти перестали заключать и лишь государство продолжает делать займы под видом бессрочной ренты.
К. Победоносцев упоминает, что в России существовал договор
с правительством, подобный договору ренты с капитала, а именно
обязательства Государственной комиссии погашения долгов и непрерывно доходные 4-процентные билеты3. Частное лицо отдает
правительству свой капитал на бессрочное время, а правительство
производит ежегодные отчисления в виде процентов на капитал.
Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу, кредитор не может быть принужден к обратному получению капитала.
Право это может быть передано по явочной надписи и переходить
по наследству.
Договор пожизненной ренты в средние века часто заключался
гражданами с монастырями и церквами путем передачи им движимого и недвижимого имущества в обмен на предоставление пожизненного содержания или пожизненной ренты. В дальнейшем такие
договоры стали заключаться между частными лицами4.
1
Победоносцев К. Указ. соч. С. 352.
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. С. 212.
3
Там же. С. 354.
4
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. С. 213–214.
2
10
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Впоследствии договор пожизненной ренты, в частности, нашел
свое закрепление во Французском гражданском кодексе 1804 г.1
Кодекс содержит главу под названием «О договоре пожизненной
ренты», которая состоит из двух отделений: 1) об условиях, требующихся для действительности договора, и 2) о последствиях договора договаривающихся сторон. Гражданский кодекс Франции не
содержит понятия пожизненной ренты, однако в него включены
нормы, которые детально регулируют отношения по заключению
договора пожизненной ренты. Пожизненная рента может быть установлена как на возмездных, так и на безвозмездных началах на
время жизни рентополучателя или на время жизни третьего лица,
не являющегося получателем ренты. Определены порядок выплаты
рентных платежей и последствия неисполнения обязанности по их
уплате. Заслуживающей особого внимания является норма, которая
запрещает выкуп пожизненной ренты. Представляется, что Французский гражданский кодекс в части пожизненной ренты в то время являлся одним из наиболее проработанных законодательных
актов.
В Германском гражданском уложении (ГГУ) пожизненной ренте посвящена гл. 16 под названием «Пожизненная рента», состоящая из трех статей (759–761). Глава расположена в седьмом разделе «Отдельные обязательства» книги второй «Обязательственное
право». Из этих статей ГГУ можно сделать вывод, что пожизненная
рента устанавливается на период жизни кредитора, уплачивается
вперед за три месяца и обещание по выплате ренты должно быть
облечено в письменную форму. Думается, что из норм, закрепленных в трех статьях, можно получить только самое общее представление о договоре, их явно недостаточно для детального регулирования исследуемых отношений и для практического применения.
Вполне возможно, что и в современной Германии (ФРГ) нет потребности в такой договорной форме.
В Гражданский кодекс Квебека также включены нормы, посвященные договору ренты. Данные нормы содержатся в разделе
«Различные договоры, подобные купле-продаже», согласно кото-
1
Французский гражданский кодекс. М., 1941. С. 408–410.
Пожизненная рента как субинститут ренты
11
рым у стороны возникает обязательство производить определенные
выплаты контрагенту в обмен на полученное ею имущество1.
Если обратиться к законодательству Японии, то система пожизненного содержания предусмотрена рядом законов Японии (закон о
пенсиях работников почтовой службы (1949 г.), закон о здравоохранении, пенсиях и страховании (1941 г.), закон о государственных
пенсиях (1959 г.) и др.). В ГК Японии, который введен в действие в
1898 г., также предусмотрен договор пожизненного содержания. Согласно ст. 689 ГК Японии по договору пожизненного содержания
одна сторона обязуется регулярно предоставлять деньги или иные
вещи контрагенту или третьему лицу в течение всего периода времени до собственной смерти, смерти контрагента или третьего лица2.
Проведя анализ данной нормы, можно выделить особенности
названной договорной конструкции. Во-первых, нет упоминания о
передаче имущества в собственность лица, который принимает на
себя обязательство по предоставлению денег или иных вещей; вовторых, пожизненное содержание осуществляется только в виде
денег и вещей; в-третьих, период содержания также определен
иначе, чем в ГК РФ, – юридическим фактом, прекращающим обязательство пожизненного содержания может быть смерть любого
контрагента, а также третьего лица. В учебнике «Гражданское право Японии» приведен пример договора пожизненного содержания:
гражданин А обязан выплачивать ежемесячно 100 тыс. иен гражданину Б, проработавшему длительное время в магазине, который
принадлежит гражданину А. Можно сделать вывод, что данные
выплаты больше похожи на добровольные алименты.
Таким образом, договор пожизненного содержания, предусмотренный ГК Японии, это особый договор, который существенно отличается от договора пожизненной ренты, предусмотренного законодательными актами Европы, в том числе современной России.
Несмотря на неурегулированность рентных отношений законодательством России XIX в., на практике все же встречались договоры ренты. Так, Е.Т. Соловьев пишет, что продажа дома с прожи1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о
передаче имущества. М., 2000. С. 623.
2
Сакаэ Вагацуми, Тору Ариидзуми. Гражданское право Японии. Кн. 2. М.,
1983. С. 121–123.
12
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ванием в нем продавца до смерти встречается в Поволжье весьма
часто. В частности, он приводит пример судебного дела: 22 июня
1875 г. волостной суд слушал жалобу крестьянина Ивлева о том,
что он 8 мая 1874 г. продал свой дом крестьянину Г. за 135 руб. и в
число их получил 100 руб., остальные же 35 руб. не получил с тем,
чтобы Г. дал ему проживание в доме до смерти с приготовлением
для него пищи и одежды. В настоящее же время между Г. и просителем вышло несогласие, и потому проситель И. из проданного им
дома желает выйти с тем, чтобы Г. уплатил ему оставшиеся за ним
35 руб. Почему и просит суд с Г. данные деньги взыскать. В доказательство своего заявления представил 5 свидетелей. Свидетели
заявление И. подтвердили. Суд определил: ввиду показаний свидетелей обязать Г. 35 руб. уплатить в два срока, а именно: половину к
1 сентября 1875 г. и вторую половину, т. е. 17 руб. 50 к., к 1 июля
1876 г.1
Из приведенного судебного дела видно, что между сторонами
заключен договор, по которому одна сторона за переданный в собственность другой стороне дом получает не только денежные средства, но и пожизненное содержание в виде пищи и одежды. Таким
образом, можно прийти к выводу, что между сторонами был заключен договор с признаками договора пожизненной ренты. Судебные органы при рассмотрении данного дела могли находиться в
затруднительном положении при вынесении решения, так как данный договор не был урегулирован действующим в то время законодательством.
Впоследствии в проекте Гражданского уложения, в книге пятой
«Обязательства», была помещена глава «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание», которая состояла из двух отделений. Первое было посвящено договору пожизненной ренты, а второе – пожизненному содержанию.
Согласно ст. 986 проекта Гражданского уложения по договору о
пожизненном доходе (ренте) одно лицо взамен уплаченной ему
денежной суммы или уступленного движимого или недвижимого
имущества обязуется уплачивать ежегодно другому лицу в продолжение его жизни определенную денежную сумму или достав1
Соловьев Е.Т. Гражданское право. Очерки народного юридического быта.
1893. Вып. 2. С. 91.
Пожизненная рента как субинститут ренты
13
лять определенное количество жизненных припасов или иных заменимых вещей.
Обязательство по выплате пожизненной ренты может быть установлено на время жизни рентополучателя, рентодателя или
третьего лица. Соответственно договор пожизненной ренты прекращается смертью указанного лица. Договор пожизненной ренты
по проекту Гражданского уложения предполагался быть возмездным договором, т.е. право на получение ренты возникает в обмен
на предоставленные деньги, движимое или недвижимое имущество. Однако проект Гражданского уложения не исключал возможности возникновения ренты, основанной на безвозмездных началах, а
именно на основании договора дарения или завещания.
Пожизненный доход мог быть установлен в пользу третьего лица. Он подлежал уплате вперед за каждые три месяца, если соглашением сторон не устанавливалось иное.
Проектом Гражданского уложения не предусматривалась возможность выкупа пожизненной ренты, так как считалось, что, вопервых, каждый договор должен быть выполнен надлежащим образом, а во-вторых, договору пожизненной ренты присущ рисковый
характер, следовательно, при заключении договора о ренте стороны должны были предвидеть возможность убытков1.
Нормы второго отделения гл. ХХI проекта Гражданского уложения регулировали отношения по пожизненному содержанию. На
практике были нередки случаи заключения договора пожизненного
содержания. Так, согласно данным «Нотариальных Архивов Империи в реестрах крепостных дел С.-Петербургского Архива отмечено
22 случая пожизненного содержания, установленного по договору,
Виленского Архива – 3 случая, Витебского – 2, КаменецПодольского – 2, Кишиневского – 1, Одесского – 16, Саратовского –
17 и Тифлисского – 55»2.
В соответствии со ст. 995 проекта Гражданского уложения по
договору пожизненного содержания одно лицо обязуется доставлять другому содержание и иметь о нем попечение в продолжение
всей его жизни взамен уплаченной принимаемым на содержание
либо третьим лицом денежной суммы или переданного движимого
1
2
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899. С. 226.
Там же. С. 217.
14
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
или недвижимого имущества. Лицо, принявшее кого-либо на содержание, обязано предоставить принятому на содержание помещение, питание, одежду, заботиться о нем в случае болезни. Вызывает интерес норма о том, что предоставленное содержание должно
соответствовать потребностям и положению лица, принимающего
содержание.
Нормы о пожизненном доходе применяются и при заключении
договора о пожизненном содержании. Отсюда напрашивается вывод о том, что пожизненное содержание предполагалось закрепить
как разновидность пожизненной ренты, что, собственно, стало возможным в гл. 33 ГК РФ, то есть спустя сто лет.
В законодательстве России после 1917 г. отсутствовало понятие
ренты. Гражданский кодекс 1922 г. не содержал норм о договоре с
условием пожизненного содержания. Законодатель не видел необходимости закрепления в законе договорных форм приобретения
пожизненного содержания. Так, согласно Разъяснениям III отдела
НКЮ № 1103 от 12/Х 1923 г. не допускалось включение в договор
о продаже немуниципального дома условий о том, что покупатель
обязуется кормить продавца до самой смерти или предоставить ему
право безвозмездного проживания в проданном доме1.
Для отображения существовавшей в то время правовой ситуации
представляется необходимым изложить текст данного разъяснения.
По мнению III Отдела НКЮ, следует руководствоваться следующими соображениями: «а) согласно ст. 180 ГК РСФСР по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество
в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить условленную сумму; б) цена
покупки является денежным эквивалентом продаваемого предмета…
Несоразмерно высокая или несоразмерно низкая цена покупаемого
имущества выявляют экономическую ненормальность такой куплипродажи. Либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент; в) советское государство, в частности пролетарский суд, не проходит безучастно мимо такого рода
явлений правовой жизни. Кабальные (ростовщические) сделки объявляются судом недействительными, к сделкам притворным приме1
Вавин Н.Г. Сделки со строениями. М., 1926. С. 112.
Пожизненная рента как субинститут ренты
15
няются положения, относящиеся к той сделке, которая действительно имелась в виду; г) но для того, чтобы судить о такого рода недостатках сделки, то есть в конечном итоге о соответствии или противоречии ее действующим указаниям, нотариальному органу необходимо иметь перед собой открытыми все существенные элементы договора; д) между тем включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставить ему на тот же неопределенный срок бесплатно
помещение, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было
точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК, во-вторых, вносит в гражданско-правовую
сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения. Включение в сделку купли-продажи подобного рода условий
недопустимо ввиду несоответствия ст. 180 ГК РСФСР».
Это разъяснение может быть основой для постижения сути позиции законодателя, которая была обусловлена внутренней политикой государства, линией на подавление буржуазного элемента и
классового врага.
Однако на практике договоры с условием предоставления пожизненного содержания взамен передачи имущества стали появляться. Необходимость заключения такого рода договоров была
вызвана экономической ситуацией, которая сложилась в России
после совершения Октябрьской революции и окончания Гражданской войны. Основной жилищный фонд был разрушен, в связи с
чем потребность в жилье возросла. Вместе с тем увеличилось и количество одиноких престарелых граждан, нуждающихся в помощи,
поддержке и уходе со стороны посторонних лиц, готовых взамен на
это передать им в собственность свои жилые дома.
На тот период времени казалась достаточной возможность получения содержания в силу закона. Например, ст. 120 Конституции
СССР 1936 г. предусматривала право советского гражданина на
материальное обеспечение в старости, в случае болезни или потери
трудоспособности. Провозглашалось, что это право обеспечивается
широким развитием социального страхования рабочих и служащих
за счет государства, бесплатной медицинской помощью трудящимся, предоставлением в пользование трудящихся широкой сети курортов. Кроме того, право на получение содержания возникало в
16
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
силу норм Кодекса законов о браке, семье и опеке 1927 г.1; также
была разработана и стала постепенно вводиться система помещения нуждающихся в дома инвалидов и престарелых.
В то же время Конституция СССР 1936 г., закрепившая право
личной собственности граждан, устанавливала, что «личная собственность имеет потребительский характер, т.е. она имеет назначением удовлетворение материальных и культурных потребностей
данного лица и его семьи. Поэтому не допустимо использование
личной собственности в целях спекуляции, извлечения нетрудовых
доходов…»2. При использовании личной собственности в целях
извлечения нетрудового дохода имеет место не осуществление
права личной собственности, а противоправное поведение собственника, которое является основанием для применения к нему
санкций…3 Так, при приобретении строений на нетрудовые доходы
применялась санкция в виде безвозмездного изъятия данного
строения в фонд местного совета или колхоза4.
Кроме того, в ст. 12 Конституции было закреплено, что труд в
СССР является обязанностью и делом чести каждого способного к
труду гражданина по принципу «кто не работает, тот не ест».
Таким образом, осторожность законодателя, которая выражалась в отсутствии норм о пожизненной ренте, в определенной степени можно понять и объяснить опасениями допустить возможность получения гражданами нетрудовых доходов.
1
А.М. Нечаева пишет, что «этот кодекс оставлял мало места для правил,
регулирующих алиментные отношения. Да и те правила, которые существовали, кажутся теперь крайне скупыми. Так, согласно ст. 48 размер выдаваемого
родителями на ребенка содержания определялся в зависимости от их материального положения» (Нечаева А.М. Семейное право: Курс лекций. М., 1998. С.
76).
2
Новицкий И.Б. История советского гражданского права. М., 1957. С. 225.
3
Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955. С. 46. О нетрудовом доходе также писали: Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.,
1961. С 38–46; Грибанов В.П. О понятии нетрудового дохода // Социалистическая законность. 1967. № 9. С. 8; Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973. С. 27.
4
Указ ПВС РСФСР от 26.07.1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач
или других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1962. № 30. Ст. 464.
Пожизненная рента как субинститут ренты
17
Между тем граждане заключали договоры с условием пожизненного содержания, облекая их в различные правовые формы.
М.И. Бару писал: «Еще в 1926 г. в практике замечались сделки
сельскохозяйственных дворов, в которых оставались только нетрудоспособные члены двора, с посторонними лицами. Члены двора
по этим сделкам передавали посторонним лицам усадьбу и все
имущество двора, а последние обязывались содержать их до смерти… такие сделки следует рассматривать как договоры примачества, и если на совершение их было согласие земельного общества,
поскольку такое согласие земельного общества требовалось законом, то эти договоры следует признавать действительными»1.
При заключении договора пожизненного содержания не в сельской местности граждане сталкивались с определенными трудностями при оформлении сделок. В основном условие о содержании
обременяло договор дарения. Стороны заключали в нотариальной
форме договор дарения, а обязательство о предоставлении пожизненного содержания дарителю заключалось в устной форме. Также
стороны могли заключить договор купли-продажи жилого дома, в
котором цена указывалась значительно ниже стоимости дома, но в
договор включалось условие о предоставлении пожизненного содержания продавцу. На практике иногда заключались и два самостоятельных договора: один – договор дарения имущества, как
правило, жилого дома (части дома), а другой – о предоставлении
содержания.
Таким образом, граждане пытались любыми способами добиться желаемого результата, а именно получить пожизненное
содержание в обмен на передачу имущества в собственность. Пока обязательства, возникающие из заключенных такими способами договоров, исполнялись надлежащим образом, вопрос об их
недействительности не стоял, в противном случае – возникали
судебные споры.
Судебная практика Верховного Суда СССР не дает однозначного ответа на вопрос относительно действительности не закрепленного в законодательстве договора с условием пожизненного содержания. Хотя она однозначно признавала действительными другие,
1
Бару М.И. Договорные обязательства о содержании // Ученые записки
Харьковского юридического института. Харьков, 1948. Вып. 3. С. 27.
18
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
не поименованные в то время в законе договоры, в частности договор ссуды и договор поклажи.
Цивилисты советского периода придерживались мнения, что
любой договор, не противоречащий закону и правилам социалистического общежития, действителен. Между тем на практике это
не всегда выходило именно так. Примером может служить дело
по иску Громовой к 33-й детской колонии (определение коллегии
по гражданским делам Верховного Суда СССР от 23 августа
1940 г.)1. Громова владела на праве личной собственности домом.
В 1935 г. Громова по нотариальному акту подарила свое домовладение 33-й детской колонии г. Киева с условием пожизненного
пользования одной комнатой. В дополнение к нотариальному договору Громова и директор колонии заключили словесное соглашение, в силу которого колония пожизненно предоставляла Громовой бесплатное питание из детской кухни. До 1938 г. это устное соглашение выполнялось, и Громова пользовалась питанием
из колонии, а затем выдачу ей питания прекратили. Громова
предъявила иск о расторжении договора дарения или выплате колонией средств на ее содержание.
Судебная коллегия Верховного Суда СССР передала дело на новое
рассмотрение, мотивируя это тем, что уступка Громовой своего имущества колонии фактически является не безвозмездной сделкой, а
двусторонним договором о возмездной передаче права на домовладение, то есть договор дарения в данном случае прикрывал собой
сделку продажи имущества. В силу ст. 35 ГК, если сделка заключалась с целью прикрыть другую сделку, применяются положения, относящиеся к той сделке, которая действительно имелась в виду. Между тем согласно ст. 130 и 180 ГК РСФСР цена является существенным
условием купли-продажи, и если цена не указана, то это может повлечь признание договора несостоявшимся. Так как указание в качестве эквивалента за проданное имущество обязанности покупателя пожизненно содержать продавца не считается ценой сделки, ибо точно
определить стоимость такого содержания невозможно, Верховный
Суд рекомендовал суду признать сделку между Громовой и колонией несостоявшейся и привести стороны в первоначальное по1
Сборник постановлений Пленума и определений коллегии Верховного
Суда СССР. М., 1941. С. 221–222.
Пожизненная рента как субинститут ренты
19
ложение, либо, учитывая сложившиеся отношения, обязать колонию уплатить Громовой стоимость домовладения за вычетом
фактически понесенных расходов на ее питание.
Таким образом, Судебная коллегия придерживалась довольно
спорной позиции. Во-первых, совершенная сделка является притворной сделкой (договор дарения прикрывал договор куплипродажи), то есть, по сути, недействительной. Во-вторых, поскольку цена как существенное условие договора купли-продажи не согласована, то совершенную сделку следует признать несостоявшейся, то есть незаключенной. Из приведенного определения можно сделать вывод, что Верховный Суд СССР испытывал затруднения при квалификации исследуемых отношений, поскольку, вопервых, не различал сделки несостоявшиеся и недействительные,
во-вторых, необоснованно соединил эти несовместимые характеристики в одном и том же деле, в-третьих, применил последствия
признания сделки недействительной, в-четвертых, рекомендация
его альтернативная, что тоже вряд ли допустимо.
Подтверждая неоднозначность подхода судебной практики, приведем еще один пример. Давая разъяснения о договорах куплипродажи строений, заключенных под условием предоставления продавцу пожизненного содержания, Пленум Верховного Суда РСФСР
14.09.1925 г. изучил дело по иску Грибакиной к Кубышкиным о расторжении договора купли-продажи дома с надворными постройками
с условием предоставления содержания вследствие нарушения его
покупателями и определил: «сделка, заключенная между Грибакиной и Кубышкиными, по которой последние купили дома за обязательство содержать на своем иждивении продавщицу без фиксации
срока платежа и цены сделки, не может считаться согласно нормам
Гражданского кодекса сделкой купли-продажи и как таковая не может быть признана действительной… однако, исходя из бытовых
экономических условий переживаемого периода, судам приходится
в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы
вред слабейшей стороне, в большинстве случаев являющейся продавцом, поэтому при рассмотрении подобных дел, исходя из интересов слабейшей стороны, суду надлежит или признавать сделку недействительной и восстанавливать стороны в прежнем, до заключения сделки, положении или же определять действительную стои-
20
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
мость предмета сделки и производить расчет между сторонами, учитывая степень выполнения каждой из них условий сделки»1.
Все вышесказанное позволяет сделать вывод об отсутствии устоявшейся судебной практики относительно договора с условием
пожизненного содержания и, безусловно, о том, что состояние науки не отвечало потребностям практики.
Отношения пожизненного содержания получили широкое распространение во время Великой Отечественной войны и в послевоенный период, поскольку число нуждающихся одиноких граждан
значительно возросло, и единственным спасением для многих, и
прежде всего для имеющих в личной собственности жилые дома,
было заключение договора с условием пожизненного содержания.
Решая вопрос о правомерности этого договора, суды выясняли, не
противоречит ли данное обязательство закону и правилам социалистического общежития. Отдельные авторы полагали, что договор с
условием пожизненного содержания не противоречит общим началам гражданского права и непоименование его в Гражданском кодексе не является основанием для признания такого договора недействительным. В частности, В.А. Рясенцев писал: «…всякий договор действителен, если он не противоречит закону и не идет
вразрез с общественными интересами»2.
Аналогичную позицию занимал М.И. Бару, отмечая: «Установление
договорного обязательства о содержании не противоречит ни действующему праву, ни правилам социалистического общежития, к которым, несомненно, относятся взаимопомощь, солидарность, оказание
внимания и забота о человеке. Действительно, договорное обязательство о содержании, направленное на оказание помощи нетрудоспособному и нуждающемуся человеку, безусловно, гуманное по своей цели,
полностью соответствует правилам социалистического общежития»3.
Другой точки зрения придерживался И.Л. Брауде. Изучая вопрос о том, противоречит ли договор продажи строения под условием бесплатного пожизненного содержания покупателем продавца закону и согласованы ли в нем сторонами все существенные ус1
Сборник разъяснений Верховного Суда РСФСР. М., 1931. С. 135.
Рясенцев В.А. Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 1945. № 1–2. С. 23.
3
Бару М.И. Указ. соч. С. 33.
2
Пожизненная рента как субинститут ренты
21
ловия, автор пришел к выводу, что он противоречит ст. 130 ГК
РСФСР и правилам социалистического общежития. Заслуживает
внимание его аргументация, отражающая дух, идеологию того времени: «Цена и срок в нем отсутствуют. Вернее, они имеются, но
настолько неопределенные, что вовсе не поддаются какому-либо
объективному учету… Цена может быть определена в денежном…
или …в натуральном выражении… но она должна быть определенной. Даже в тех случаях, когда уточнение цены ставится в зависимость от тех или иных условий, эти условия должны быть заранее
точно определены. Без этого сделка приобретает характер своеобразной спекуляции: каждый из участников сделки идет на риск,
надеясь на правильность своих расчетов. Так и в договоре продажи
строения под условием бесплатного содержания покупателем продавца: и продавец, и покупатель в этом случае обуреваемы противоположными расчетами. Покупатель надеется, что ему недолго
придется бесплатно содержать продавца, а последний надеется на
долгую обеспеченную жизнь на содержании покупателя»1.
Однако с ним нельзя согласиться, так как из-за боязни риска, спекуляции и возможности получения нетрудового дохода И.Л. Брауде,
по сути, отрицал роль договора пожизненного содержания, ничего не
предлагая взамен, тем самым игнорируя потребности практики. Поэтому позиция В. А. Рясенцева и М. И. Бару представляется более
приемлемой, достаточно убедительно аргументированной.
В литературе 40–50-х годов неоднозначно определяется и юридическая природа договора с условием пожизненного содержания.
А. Штейнберг и М.И. Бару считают, что это договор дарения с
условием пожизненного содержания дарителя2. Отстаивая свою
точку зрения, М. И. Бару писал: «…объективный момент дарения
заключается в переходе имущества в собственность от дарителя к
одаряемому… Конечно, и безвозмездность характеризует дарение,
но безвозмездной является и ссуда, могут быть безвозмездными
заем, поклажа и другие договоры. Следовательно, признак безвозмездности сам по себе недостаточен для характеристики догово1
Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому
праву. М., 1950. С. 138–139.
2
Штейнберг А. Дарение // Советская юстиция. 1940. № 11. С. 10–14; Бару М.И. Указ. соч. С. 25.
22
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ра… Принцип безвозмездности, на наш взгляд, не нарушается установлением обязанности о содержании дарителя, т. к. прежде всего, самый принцип весьма туманен и неясен, а стороны, вступая в
такое юридическое отношение… вовсе не стремятся к куплепродаже, которая во всяком случае предполагает взаимный переход
совершенно определенных, даже пусть и неравных ценностей»1.
Оценивая сейчас эти доводы, трудно удержаться от упреков в адрес автора в связи с расплывчатостью формулировок и сомнительным характером отдельных суждений: но ведь это были 40-е годы!
Судебная практика отвергала квалификацию договоров о пожизненном содержании как безвозмездной сделки. В определении
Верховного Суда СССР № 416 1944 г. по иску Неделяева Л.Г. к
Неделяеву Н.М. сказано: «Поскольку в материалах дела есть данные для того, чтобы утверждать, что отношения между сторонами
были осложнены обязанностью ответчика пожизненно содержать
истца, следует прийти к выводу, что в данном случае не было договора дарения, а были другие гражданские правоотношения, а именно договор пожизненного содержания»2.
Отдельные аргументы А. Штейнберга и М.И. Бару заслуживают
внимания, тем не менее не позволяют согласиться с квалификацией
данного договора как договора дарения с условием пожизненного
содержания дарителя. Представляется, что убедительнее позиция
В.А. Рясенцева.
По мнению В.А. Рясенцева, «предоставление пожизненного содержания по договору – это самостоятельное встречное исполнение другой
стороны, непосредственно не связанное с предметом договора и не ограничивающее права приобретателя на строение. Мы имеем дело с самостоятельным типом безымянного возмездного договора двусторонне
обязывающего характера»3. По существу именно В.А. Рясенцев с присущей ему точностью аргументов и четкостью выводов и определил на
тот период юридическую природу этого договора.
В.Ф. Маслов считал, что «наиболее правильно рассматривать
договор о пожизненном содержании как своеобразный договор ку1
Бару М. И. Указ. соч. С. 36–37, 40.
Судебная практика Верховного Суда СССР 1944 г. / Под ред. И.Т. Голякова. М., 1945. Вып. 8(14). С. 15–16.
3
Рясенцев В.А. Указ. соч. С. 25.
2
Пожизненная рента как субинститут ренты
23
пли-продажи, где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход (иждивение)… Договор с условием пожизненного содержания должен
рассматриваться как двусторонний, а обязанность предоставлять
полное иждивение обеспечиваемому (личный уход, материальное
обеспечение) – как возмездная»1.
Многие авторы выступали за легализацию договора пожизненного содержания и за его включение в новый Гражданский кодекс.
В частности, С.Н. Братусь писал: «Нет никаких оснований отказываться от включения в ГК всего нового, что требует жизнь. С точки
зрения нашего развития по пути к коммунизму трудно говорить о
новизне договора пожизненного содержания; но поскольку этот
договор давно бытует в жизни, а судебная практика по регулированию отношений, связанных с передачей гражданином дома в собственность другому лицу при условии пожизненного содержания,
до сих пор весьма противоречива, нужно, по-видимому, на данном
этапе ввести и этот договор в ГК»2.
Социальным обоснованием необходимости введения в ГК исследуемого договора было, по сути, трудное материальное положение
граждан. Одинокие нетрудоспособные граждане, имеющие в собственности жилые дома, были не в силах поддерживать их в пригодном для жилья состоянии, кроме того, им, как правило, необходимы
забота и помощь. Все это они могли получить, заключив договор с
условием пожизненного содержания. Поэтому наличие на практике
широкого круга неурегулированных общественных отношений привело к признанию юридической силы за договорами с условием пожизненного содержания и к включению в Гражданский кодекс
РСФСР 1964 г. статей, содержащих нормы о договоре куплипродажи с условием пожизненного содержания продавца. Данные
статьи были помещены в главу ГК РСФСР «Купля-продажа», и соответственно законодатель рассматривал договор о пожизненном
содержании как разновидность договора купли-продажи.
1
Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. № 6. С. 115.
2
Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.,
1963. С. 176.
24
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Иначе был решен вопрос в гражданских кодексах союзных республик, которые были приняты практически одновременно с ГК
РСФСР. Договоры о пожизненном содержании признавались самостоятельными, и соответствующие нормы были помещены в отдельные главы Гражданского кодекса. Это дает основание для вывода о самостоятельном характере пожизненного содержания.
Договор о пожизненном содержании признавался возмездным договором, так как продавец получает встречное имущественное предоставление в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Что же
касается отнесения данного договора к реальным или консенсуальным,
односторонним или взаимным, здесь мнения авторов расходятся.
Из легального определения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца, данного в ст. 253 ГК
РСФСР, следует, что данный договор является реальным, так как
считается заключенным с момента передачи жилого дома, у продавца отсутствует обязанность по передаче жилого дома, а следовательно, принудить его к этому невозможно. Если этот договор
реальный, то он является и односторонним, так как после передачи
дома продавец обладает только правами.
Однако в литературе высказывалась и противоположная точка
зрения: исходя из того, что договор в соответствии со ст. 239 ГК
РСФСР подлежал регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов, то он считался заключенным с момента регистрации1. Согласно ст. 253 ГК РСФСР продавец жилой дом передает
в собственность, следовательно, «…договор считается заключенным в момент передачи дома в собственность, а не фактической
передачи приобретателю. Но право собственности возникает у
приобретателя со времени регистрации договора, чему и соответствует его признание договором консенсуальным»2. Признавая договор пожизненного содержания консенсуальным, О.С. Иоффе относил его к односторонним договорам, если фактическая передача
жилого дома состоялась до регистрации договора, и, следовательно, взаимным, если передача состоялась после регистрации.
1
Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 293 и сл.; Советское
гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова и Ю.К. Толстого. Л., 1982. Ч. 2.
С. 19.
2
Иоффе О.С. Указ. соч. С. 293–294.
Пожизненная рента как субинститут ренты
25
После принятия ГК РСФСР в юридической литературе преобладало мнение, что договор о пожизненном содержании необходимо
рассматривать не как разновидность договора купли-продажи, а как
самостоятельный тип договора1. Аргументируя это, авторы обращали внимание на то, что сходство договора купли-продажи и договора о пожизненном содержании с иждивением состоит лишь в
том, что жилой дом переходит в собственность от одной стороны к
другой. Между тем у данных договоров существует много различий, которые позволяют говорить о самостоятельности договора о
пожизненном содержании. В частности, имущество по договору
купли-продажи может переходить как в собственность, так и в оперативное управление, по договору же о пожизненном содержании –
только в собственность. Это объясняется тем, что субъектом договора о пожизненном содержании не могла быть социалистическая
организация. В соответствии со ст. 253 ГК РСФСР продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания мог быть только
гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья. От имени нетрудоспособных детей данный договор не мог заключаться, так как их нетрудоспособность – это временное состояние, которое устраняется с достижением возраста трудовой дееспособности. Трудоспособный гражданин не мог выступать на стороне
продавца в договоре о пожизненном содержании, так как это было
несовместимо с идеологией того времени. Считалось, что советский человек не мог вести паразитический образ жизни.
Немного иначе решался этот вопрос в гражданских кодексах
союзных республик, в частности, право на обеспечение по договору о пожизненном содержании могли получить также нетрудоспособные члены семьи продавца, пожизненно или до восстановления
их трудоспособности (ст. 276 ГК Латвийской ССР). В отношении
покупателя по договору о пожизненном содержании ГК РСФСР
говорит лишь о том, что это должен быть гражданин. Однако очевидно, что он должен быть дееспособным, с достаточным матери1
Данная точка зрения отражена в работах: Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л., 1965. С. 260; Ерошенко А.А. Правовое
регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция.
1970. № 6. С. 8; Советское гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова и
Ю.К. Толстого. Л., 1982. Ч. 2. С. 19; Советское гражданское право / Под ред.
О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 2. С. 32 и др.
26
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
альным достатком, необходимым для исполнения обязанностей по
содержанию продавца.
Договор о пожизненном содержании отличается от договора купли-продажи еще и целью, которую преследует продавец при его
заключении. Цель продавца в договоре купли-продажи – получение
денежных средств, цель продавца в договоре о пожизненном содержании состоит в получении им пожизненного содержания в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Различие этих двух договоров состоит и в том, что цена товара в
договоре купли-продажи определяется в денежном выражении,
стоимость же пожизненного содержания на весь период действия
договора определить невозможно.
Гражданский кодекс РСФСР ограничивал объект договора о
пожизненном содержании, им мог быть только жилой дом или
часть жилого дома, принадлежащие гражданину на праве личной
собственности. Гражданские кодексы Белорусской CCР и Литовской ССР допускали передачу в собственность по договору пожизненного содержания наряду с жилым домом и иного имущества, не
устанавливая его примерного перечня. Кроме того, ГК РСФСР ограничивал собственника жилого дома, приобретенного по договору
пожизненного содержания, путем наложения запрета на отчуждение данного дома при жизни продавца. Гражданский кодекс Казахской ССР решал этот вопрос иначе и, на наш взгляд, более разумно,
в частности, отчуждение приобретателем переданного ему отчуждателем дома или части дома не допускается при жизни отчуждателя без согласия последнего.
Нормы ГК РСФСР, регулирующие отношения пожизненного
содержания, оказались малоэффективными. Одна из главных причин этого явления – недооценка их социальной значимости самим
законодателем. Статьи 253 и 254 ГК РСФСР несли идеологическую
нагрузку своего времени: в нашей стране не показывали существования бедности. Однако далеко не все проблемы нуждающихся
граждан подпадали под правовое регулирование, хотя считалось,
что в этой сфере особых проблем нет и не может быть, так как государство взяло на себя всю заботу об этих людях. Реальная жизнь
показывала обратное.
Необходимо в то же время отметить и положительный момент, а
именно то, что с легализацией договора пожизненного содержания
Пожизненная рента как субинститут ренты
27
проблемы малообеспеченных слоев населения были обозначены и
был открыт правовой путь их решения. Позже они еще более обострились, и стало очевидно, что не следует рассчитывать только на
государство. Неспособность обеспечить себя материально, а также
позаботиться о себе самом вынуждает граждан, прежде всего престарелых, заключать договор о пожизненном содержании. Следовательно, возникла необходимость в более детальном нормативном
регулировании данных общественных отношений.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик
от 31 мая 1991 г. не содержали норм, которые регулировали бы отношения пожизненного содержания. Правовой основой существования исследуемых отношений вплоть до 1996 г. продолжали оставаться ст. 253–254 ГК РСФСР.
Для более детального регулирования отношений по предоставлению пожизненного содержания во вторую часть Гражданского
кодекса была включена гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с
иждивением». Однако, по нашему мнению, нормы данной главы не
смогли оптимально урегулировать весь комплекс существующих
общественных отношений по предоставлению содержания и нуждаются в дальнейшем совершенствовании.
Таким образом, в настоящее время становление института ренты продолжается.
1.2. Структура субинститута
пожизненной ренты
Система гражданского права, отражая специфику общественных
отношений, входящих в предмет гражданского права, представляет
собой совокупность определенных структурных подразделений. В
системе гражданского права выделяют общую часть, которая содержит общие положения для всей отрасли права, и особенную. Кроме
того, в системе гражданского права выделяют подотрасли права, которые, в свою очередь, делятся на правовые институты. С.С. Алексеев
писал: «Если нормативное предписание – исходный элемент, «живая»
клетка правовой материи, то правовой институт представляет собой
первичную правовую общность»1. Нормы гл. 33 ГК РФ направлены на
1
Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 119.
28
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
регулирование однородных общественных отношений и представляют собой новый гражданско-правовой институт – институт ренты.
Однако О.С. Иоффе высказывал мнение, что институт – не
только не последнее после нормы подразделение отрасли права
(имеются еще и подотрасли), но и не всегда первое подразделение,
следующее за ней, так как самостоятельные органические образования встречаются иногда и внутри института, такие образования
можно было бы назвать субинститутами1.
Правовые предписания, содержащиеся в § 3 и 4 гл. 33 ГК Российской Федерации, посвященные пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением, можно рассматривать именно как
субинститут, поскольку они представляют собой систему правовых
норм, входящих в правовой институт и регулирующих определенную разновидность однородных общественных отношений.
«Главная функция правового института состоит в том, чтобы в
пределах своего участка общественных отношений данного вида или
рода обеспечить цельное, относительно законченное регулирование.
Это значит, что правовой институт должен обладать полным «комплектом» норм, при помощи которых возможно охватить все существующие моменты регулирования соответствующего участка»2.
Существовавшие в ГК РСФСР нормы двух статей – 253 и 254 не
могли урегулировать весь комплекс отношений, которые возникали
при заключении договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца. Об этом наглядно свидетельствовали многочисленные примеры из опубликованной судебной практики. Нормы гл. 33 ГК РФ, являясь новыми не только по названию,
но и по содержанию, в принципе должны были восполнить пробелы и обеспечить детальное и эффективное регулирование общественных отношений, в частности отношений пожизненного содержания. Представляется, что законодатель, введя в ГК Российской
Федерации новую главу и обозначив тем самым новый институт
гражданского права, недостаточно проработал как структуру данного института, так и его содержание.
1
Иоффе О.С. Структурные подразделения системы права // Ученые записки ВНИИСЗ. 1968. Вып. 14. С. 51.
2
Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 120.
Пожизненная рента как субинститут ренты
29
Глава 33 ГК РФ носит название «Рента и пожизненное содержание с иждивением», следовательно, можно сделать вывод, что рента и пожизненное содержание с иждивением – это самостоятельные виды договоров по передаче имущества в собственность. Однако сопоставим ч. 1 ст. 583 и ч. 1 ст. 601 ГК РФ. «По договору
ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик
обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы
либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.
1 ст. 583 ГК РФ). «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащий
ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется
осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина
и (или) указанного им третьего лица (лиц)» (ч. 1 ст. 601 ГК РФ).
Это сопоставление приводит к выводу, что договор пожизненного
содержания с иждивением есть не что иное, как разновидность
договора ренты, которая обладает определенными особенностями.
Данный вывод подтверждается тем, что этим договорам присущ
общий признак – имущество передается в собственность другой
стороне за определенную ренту. Представляется, что название
главы явно не отвечает содержанию составляющих ее норм.
Кроме того, наряду с договором о пожизненном содержании с
иждивением в гл. 33 ГК РФ закреплены также нормы о договорах
постоянной и пожизненной ренты. Следовательно, нет оснований
для выделения в названии гл. 33 ГК РФ договора о пожизненном содержании с иждивением. А.А. Воронин, рассматривая вопрос о названии гл. 33 ГК РФ, предложил изменить название главы
«Рента и пожизненное содержание с иждивением» на название
«Рента»1. Данное предложение заслуживает внимания.
В литературе можно встретить неоднозначные взгляды на соотношение вышеуказанных договоров. Одни авторы полагают, что
поименованные в гл. 33 ГК РФ договоры представляют собой три
1
Воронин А.А. Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации (теоретические проблемы): Дис. …
канд. юрид. наук. М., 1997. С. 64.
30
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
разновидности единого по своей сути рентного договора1. Другие
квалифицируют договор пожизненного содержания с иждивением
как подвид пожизненной ренты2.
Думается, что последняя точка зрения более правильна, прежде
всего потому, что основана на законе. Согласно ч. 2 ст. 583 ГК РФ
«по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может
быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением». Следовательно, законодатель выделил два
вида договоров – постоянной ренты и пожизненной ренты, указав
на договор пожизненного содержания с иждивением как на разновидность пожизненной ренты. Кроме того, к договору пожизненного содержания с иждивением подлежат применению не только общие положения о ренте, закрепленные в § 1 гл. 33 ГК РФ, но и правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено § 4 гл. 33
ГК РФ. Норма ст. 601 ГК РФ еще раз подтверждает, что договор
ренты это есть родовое понятие, пожизненная рента – один из
видов договора ренты, а пожизненное содержание с иждивением – подвид пожизненной ренты.
Однако, выделяя два самостоятельных вида договора, законодатель не дает легального определения их понятий. Руководствуясь в
первую очередь целями и задачами настоящего исследования, будет целесообразным гл. 33 ГК РФ дополнить легальным понятием
договора пожизненной ренты: «По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает в собственность
имущество другой стороне (плательщику ренты), которая в
обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы получателю ренты в
течение его жизни». Это позволит внести необходимую четкость в
структуру и содержание данной главы.
1
См., например: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. М., 2000. Т. 2. С. 131; Абашин Э.А. Рента. Пожизненное содержание с иждивением: Учеб.-практ. пособие. Сер.: Юридические эссе. М., 2000.
С. 7.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о
передаче имущества. М., 2000. С. 619.
Пожизненная рента как субинститут ренты
31
Анализируя практику заключения договоров ренты, можно сделать вывод, что, как правило, заключают только договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением,
но никак не договор постоянной ренты. На данное обстоятельство
обращает внимание и Е.А. Яргина, которая пишет, что «подавляющее большинство договоров заключается в форме пожизненного
содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты не сложилась вообще»1. А.А. Воронин также отмечает, что в городе Ростове-на-Дону в период с 01.01.2001 г. по
10.09.2001 г. заключено 311 договоров пожизненного содержания с
иждивением и ни одного договора пожизненной или постоянной
ренты2.
Кроме того, в изученной судебной практике нет упоминания о
заключении договора постоянной ренты. Это можно объяснить тем,
что размер постоянной ренты, выплачиваемой бессрочно, должен
быть предопределен стоимостью имущества, переданного по договору ренты, позволяющего производить денежные отчисления на
протяжении жизни рентополучателя и его наследников. К тому же
отсутствие практики заключения договора постоянной ренты предположительно можно объяснить тем, что нормы о постоянной ренте были необоснованно заимствованы без учета фактических общественных отношений в России.
Институт постоянной ренты напоминает существовавший в Западной Европе в средние века институт вечной ренты: рента с капитала и поземельная рента. Однако для появления поземельной
ренты и ренты с капитала были свои причины. В частности, появление в средние века поземельной ренты было вызвано «первобытным хозяйством и крайней необеспеченностью кредита»3. Рента с
капитала была вызвана запретом на договоры процентного займа.
Но данная ситуация существовала в средние века в Европе. В России же в проект Гражданского уложения не вошли нормы, регулирующие отношения по вечной ренте. Это объяснялось тем, что если
«договоры такого рода потеряли всякое значение в Западной Евро1
Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 166.
2
Воронин А.А. Указ. соч. С. 62.
3
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899. С. 212.
32
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
пе – месте своего возникновения и развития, то пересаживать его
на русскую почву нет никакого основания»1. В Гражданском кодексе Франции также отсутствуют нормы о постоянной ренте. Все
это позволяет сделать вывод о том, что уже в XIX в. не существовало необходимости регулирования отношений по предоставлению
вечной ренты.
Представляется, что и сейчас также отсутствуют условия для
регулирования отношений по предоставлению постоянной ренты.
В настоящее время у большинства населения России существует
необходимость в удовлетворении насущных потребностей в жилье,
питании, а не в увеличении капитала, на что, как кажется, направлено действие норм о постоянной ренте. Думается, что институт
ренты прежде всего должен обеспечивать интересы нуждающихся
граждан, предоставив им возможность получать дополнительный
доход для удовлетворения насущных потребностей. Сущность данного института состоит в оказании социальной помощи тем, кому
она необходима.
В литературе высказано мнение, что постоянная рента – единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми2. Приведем пример договора постоянной ренты3. 06.05.1997 г. ОАО «Аква»4 (плательщик ренты) заключило договор постоянной ренты с
гражданином (получателем ренты), являющимся акционером ОАО
«Стар». Согласно условиям данного договора получатель ренты
обязуется передать в течение двух месяцев плательщику ренты в
собственность привилегированные акции ОАО «Стар» номинальной стоимостью ххх рублей, в количестве хх штук по курсовой
стоимости ххх рублей за акцию на общую сумму хххх рублей
1
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899. С. 213.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 642.
3
При изучении практики заключения договоров ренты удалось обнаружить акционерное общество, которое заключило договоры постоянной ренты
со своими работниками. Данная практика была разовой, через два-три года
после заключения этих договоров акционерное общество выкупило ренту в
«добровольно-принудительном» порядке, остались действовать лишь несколько договоров.
4
Наименования юридических лиц изменены.
2
Пожизненная рента как субинститут ренты
33
(сумма ренты). Плательщик ренты принимает на себя обязательство в обмен на полученное имущество бессрочно выплачивать получателю ренты постоянную ренту в определенной сумме, которая
равна рентабельности хозяйственной деятельности плательщика
ренты за предыдущую перед выплатой половину года, умноженной
на сумму ренты. При этом она не может быть менее ставки Сберегательного банка РФ по депозиту для частных лиц на полгода в
данной местности, рассчитанной на сумму ренты.
Таким образом, можно прийти к выводу, что получатель ренты,
заключая договор пожизненной ренты, имеет своей целью за счет
переданного в собственность плательщика ренты имущества обеспечить свое достойное существование в сложившейся экономической ситуации на протяжении своей жизни, при заключении же
договора постоянной ренты, думается, что рентополучатель ставит
перед собой цель – получение регулярного, стабильного дохода от
распоряжения своим имуществом на протяжении своей жизни, а
также получение этого дохода и его наследниками. Эта цель делает
отношения постоянной ренты противоречащими существу рентных
отношений.
Кроме того, действующее законодательство для регулирования
отношений по получению регулярного дохода предусматривает
различные институты, которые более удобны для применения на
практике и более разработаны, нежели постоянная рента, а именно: заем, купля-продажа в рассрочку, доверительное управление,
аренда.
Итогом вышесказанного может служить вывод об отсутствии в
настоящее время потребности в существовании постоянной ренты.
В гражданских кодексах бывших союзных республик также содержатся нормы, регулирующие отношения пожизненной ренты.
Например, ГК Республики Казахстан содержит гл. 28 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», по структуре и по содержанию данная глава полностью совпадает с гл. 33 ГК РФ. В Гражданском законе Латвии нормы о пожизненном содержании расположены в третьем подразделе «Договор содержания» тринадцатого раздела «Требования по договорам отчуждения» четвертой части
«Обязательственное право». В ГК Грузии содержится гл. 26 «Пожизненное содержание» во второй части третьей книги «Обязательственное право».
34
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Как в ГК Грузии, так и ГЗ Латвии законодатель выделил один
вид договора. Структура гл. 26 ГК Грузии и третьего подраздела
тринадцатого раздела ГЗ Латвии проста и лаконична. Однако ГК
Грузии не дает легального определения договора пожизненного
содержания, в нем содержится лишь ст. 941 с названием «Понятие», в которой говорится, что «лицо, которое обязуется предоставить пожизненное содержание (кормилец), обязано выплачивать
его получателю (иждивенцу) содержание в течение всей жизни,
если договором не предусмотрено иное. Пожизненное содержание
может быть установлено в денежном или натуральном выражении
(жилое помещение, питание, уход и иная необходимая помощь)».
Из данного определения не вытекает, что иждивенец предоставляет
кормильцу какое-либо имущество, однако из анализа норм гл. 26
ГК Грузии усматривается, что имущество, как движимое, так и недвижимое, передается кормильцу взамен на предоставленное содержание. Представляется, что отсутствие легального понятия договора пожизненного содержания должно вызывать затруднение
при заключении такого вида договора.
Более удачным представляется определение понятия договора
содержания, данное в ст. 2096 ГЗ Латвии: «По договору содержания одна сторона передает другой в деньгах или в натуре какуюлибо имущественную ценность, за что другая сторона предоставляет ей содержание, пока принимающий его находится в живых, если
только о продолжительности этой обязанности нет иной договоренности». Во-первых, из этого определения следует, что объектом
договора может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, в том числе деньги и имущественные права, а вовторых, срок, на который заключается договор, может быть установлен по соглашению сторон, т.е. он не определяется лишь наступлением такого события, как смерть принимающего. Однако ни в
ГК Грузии, ни в ГЗ Латвии не содержится нормы о том, что имущество, переданное кормильцу (предоставляющему содержание по ГЗ
Латвии) взамен на предоставленное содержание, передается в собственность. Думается, что это является существенным упущением
законодателя, дезориентирующим практику. При оформлении конкретных договоров юристы-практики вынуждены в интересах сторон выходить за пределы соответствующей нормы, полагаясь на ее
смысл. Глава 33 ГК РФ в этом смысле не вызывает замечаний; из
Пожизненная рента как субинститут ренты
35
текста нескольких статей (ст. 583, 586, 601 ГК РФ) со всей определенностью просматриваются последствия заключения договора
ренты, в частности передача имущества в собственность.
Казалось бы, что все нормы гл. 33 ГК РФ должны работать и
приносить определенные и, как правило, ожидаемые результаты.
Однако практика некоторых городов России показывает, что заключаются в основном договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. В обоснование данного утверждения следует рассмотреть практику заключения договоров ренты в
городах Кемерове, Новосибирске, Москве и Томске.
Одной из первых организаций, которая начала заключать договоры пожизненной ренты в Москве, стала фирма «АРС». Кроме
нее, сегодня специализируется на ренте и договорах с пожизненным содержанием ГУП «Моссоцгарантия». Несколько компаний в
Москве занимаются и посреднической деятельностью в этой области, это «Жилсоцгарантия», ЗАО «Агрос-Риэлти», «Трест-2001»,
«Септима», НПО «Знание», «Надежда и спасение», «Нотра», «Полное доверие», «Престиж» и другие.
Государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» заключает с клиентом договор пожизненного содержания с иждивением. Данное предприятие было создано в соответствии с постановлением правительства г. Москвы № 709 от
30.08.1994 г. для осуществления социальной программы московского правительства. Распоряжением мэра г. Москвы от
19.01.1998 г. № 40-РМ «О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно
передавших жилье в собственность г. Москвы» утверждены Устав
ГУП «Моссоцгарантия» с изменениями и дополнениями, а также
Положение о порядке деятельности предприятия по заключению и
реализации договоров пожизненного содержания с иждивением.
ГУП «Моссоцгарантия» осуществляет следующие виды деятельности: заключает от своего имени договоры пожизненного содержания с иждивением с пожилыми одинокими москвичами; выплачивает заключившим договоры денежные компенсации или предоставляет дополнительно к компенсациям разнообразные бесплатные
медико-социальные и социально-бытовые услуги; производит заселение социальных домов для одиноких пенсионеров по договорам
найма; обеспечивает риэлторскую деятельность с жилыми и нежи-
36
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
лыми помещениями. На июнь 2004 г. ГУП «Моссоцгарантия» заключило около 3 000 договоров пожизненного содержания с иждивением. При заключении договора ренты пенсионеру предлагается
или остаться проживать в его квартире, или переехать в социальный дом.
Остальные коммерческие организации, заключающие договор
ренты, в отличие от ГУП «Моссоцгарантия» отдают предпочтение
договору пожизненной ренты. Названные организации, заключая
договор пожизненной ренты, преследуют цель – получение прибыли, а не только помощь одиноким и престарелым гражданам. Одной из таких организаций является ЗАО «Полное доверие», которое
образовано 15 апреля 1999 г. Одной из уставных целей является
«создание единой системы дополнительного пенсионного обеспечения граждан под залог недвижимого имущества посредством заключения договора пожизненной ренты». Деятельность данной
организации направлена как на улучшение материальных условий
жизни пожилых людей, так и на возможность молодой части населения приобрести недвижимость уже сегодня, взяв на содержание
по договору ренты одинокого пенсионера.
Механизм работы данной организации следующий:
1. ЗАО «Полное доверие» заключает договор пожизненной ренты с одиноким пенсионером, по которому ЗАО является плательщиком ренты, а пенсионер – получателем.
2. Затем ЗАО «Полное доверие» заключает договор куплипродажи квартиры, обремененной рентой, с другим гражданином.
3. Гражданин приобретает квартиру у ЗАО за 20–30% от ее
фактической рыночной стоимости и принимает на себя обязанность
выплачивать ежемесячно пожизненную ренту проживающему в
квартире пенсионеру, то есть становится плательщиком ренты.
4. Проживать в этой квартире гражданин может только с согласия пенсионера либо после его смерти.
Экономическое обоснование данной схемы таково: стоимость
квартиры, приобретаемой по договору купли-продажи, которая обременена рентой, определяется сложившимися ценами на рынке
жилья в г. Москве и составляет 20–30% от ее рыночной стоимости.
На стоимость квартиры влияют не только факторы, характеризующие ее как объект недвижимости, но и возраст проживающего в
ней пенсионера. Рассмотрим пример: возьмем условную одноком-
Пожизненная рента как субинститут ренты
37
натную квартиру стоимостью в 24 000 долл. США с проживающим
в ней пенсионером в возрасте 70 лет. Приобретение такой квартиры
обойдется в 7 200 долл. США (30% от 24 000 долл. США) с ежегодным содержанием 5 % от полученной суммы (7 200 долл.
США), что составляет 360 долл. США. По официальной статистике
в России, процент смертности в возрастной группе 70 лет составляет 20 % на 100 человек. Предположим, что данный пенсионер, благодаря ежемесячным выплатам, окажется в последней строке в
шкале смертности; т.е. освобождение квартиры произойдет не ранее чем через 5 лет. Для большей убедительности умножим эту
цифру на 2, получим дату освобождения квартиры примерно через
10 лет. За этот промежуток времени на содержание пенсионера будет потрачено 360 долл. США × 10 = 3 600 долл. США. Таким образом, затратив 10 800 долл. США, приобретаем квартиру, рыночная стоимость которой составляла 24 000 долл. США, что равноценно вложению денег на накопительном банковском счете по
ставке 18 % годовых.
Для того чтобы оценить деятельность ЗАО «Полное доверие»,
приведем два гражданских дела с участием данной организации.
Никулинским межмуниципальным районным судом г. Москвы
было рассмотрено дело по иску Прокофьевой Е.В. к ЗАО «Полное
доверие» и Кожевниковой Л.И. о признании недействительным
договора купли-продажи от 17.12.1999 г. и расторжении договора
ренты с пожизненным содержанием от 22.10.1999 г.1 В обоснование своих требований истица сослалась на то, что выплата ренты не
соответствует МРОТ и что ее при заключении договора обманули,
не включив в договор обязанность ухаживать за ней.
Из материалов дела усматривалось, что 22.10.1999 г. между ЗАО
«Полное доверие» (плательщик ренты) и Прокофьевой Е.В. (получатель ренты) был заключен договор ренты, согласно условиям
которого плательщик ренты обязался выплачивать получателю
ренты определенную денежную сумму без оказания дополнительных услуг. Изменения и дополнения в договор не вносились. Впоследствии ЗАО «Полное доверие» заключило с Кожевниковой Л.И.
1
Данное судебное дело было приведено (правда, в другом аспекте) в вышеупомянутой диссертации Е.А. Яргиной «Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений». С. 156–158.
38
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
договор купли-продажи квартиры (ранее принадлежавшей Прокофьевой Е.В.) с возложением на покупателя обязанности по выплате ренты Прокофьевой Е.В.
Рассмотрев материалы дела и выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, так как ответчики должным образом исполняли свои обязанности по договору, а
именно выплачивали определенную договором денежную сумму,
истица получала все исполненное плательщиком ренты, кроме того,
ранее истицей не ставился вопрос об изменении условий договора,
поэтому отсутствуют основания для признания договора куплипродажи недействительным и для расторжения договора ренты.
Из рассмотренного примера видно, что ЗАО «Полное доверие»
ведет свою деятельность должным образом, исполняя все обязанности, возложенные на него.
Однако о деятельности данной фирмы в Интернете есть и другая
информация1. Учитывая, что компьютерная сеть Интернет глубоко
внедрилась в нашу жизнь и, кроме того, признана государством2,
считаем возможным использовать данную информацию.
В Симоновский межмуниципальный суд г. Москвы обратился
гражданин С. с иском к ЗАО «Полное доверие» и гражданке Е.И.Л.
о признании недействительными договора пожизненной ренты и
договора купли-продажи квартиры. В обоснование своих доводов
истец сослался на то, что договор пожизненной ренты был заключен его отцом, который страдал наследственным атеросклерозом
головного мозга, долгие годы состоял на учете в психоневрологическом диспансере и у районного невропатолога и поэтому не мог
полностью отдавать отчет своим действиям. Кроме того, гражданка
Е.И.Л. не исполняла своих обязанностей по договору как плательщик ренты.
Из материалов дела усматривается, что 08.09.1999 г. между ЗАО
«Полное доверие» и отцом гражданина С. был заключен договор
1
Продали дедушку вместе с квартирой [электронный ресурс]: Юридическая служба РУСЬ ПРАВО – РИЭЛТ. Режим доступа: http: // www. ruspravorielt.ru
2
Бобков М.К. Признание Российским государством Интернета: к вопросу о
необходимости его регулирования // Современные проблемы юридической
науки. Томск, 2003. С. 234–238.
Пожизненная рента как субинститут ренты
39
пожизненной ренты, согласно условиям которого отец гражданина
С. получает ренту в определенной денежной сумме и остается проживать в квартире. Гражданка Е.И.Л. способствовала заключению
договора пожизненной ренты между ЗАО «Полное доверие» и отцом гражданина С. 01.10.1999 г. ЗАО «Полное доверие» заключило
с гражданкой Е.И.Л. договор купли-продажи квартиры, ранее принадлежавшей отцу гражданина С. Согласие отца гражданина С. на
заключение данной сделки получено не было. Расходы ЗАО «Полное доверие» при заключении договора пожизненной ренты составили значительно меньшую сумму, чем оно выручило при заключении договора купли-продажи. Кроме того, ответчица не исполняла свои обязанности как плательщик ренты, незаконно зарегистрировалась в квартире и вселилась в нее вместе с дочерью.
В судебное заседание представители ЗАО «Полное доверие» не
являлись. Гражданин С. пробовал найти фирму «Полное доверие»,
однако по юридическому адресу ее давно уже не было. ЗАО «Полное доверие» продолжало свою деятельность, но по другому адресу. После того как удалось отыскать местонахождение ЗАО «Полное доверие» (опять по новому адресу), Симоновский межмуниципальный суд полностью удовлетворил требования гражданина С.
Впоследствии директор ЗАО «Полное доверие» по телефону заявил
гражданину С., что гражданка Е.И.Л. будет продолжать проживать
в квартире его отца и никуда не выселится.
Вышеприведенный пример деятельности ЗАО «Полное доверие» приводит к мысли, что данная организация в первую очередь
защищает свои интересы, а не интересы слабых и нуждающихся
граждан.
Рассмотренная схема оказания посреднических услуг коммерческими фирмами при заключении договоров купли-продажи квартир, обремененных рентой, работает только в городах Центральной
России. В Западной Сибири, в таких городах, как Новосибирск,
Томск, Кемерово, данная схема не работает, здесь существует другая практика. Договоры пожизненной ренты заключаются, как правило, либо между частными лицами, либо между администрацией
города и гражданином.
По информации, предоставленной Управлением Федеральной
регистрационной службы по Томской области по состоянию на
июнь 2004 г., всего зарегистрировано 35 договоров пожизненной
40
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ренты, из которых 15 договоров заключено между гражданами и
администрацией города, остальные договоры заключены между
частными лицами.
Решением Томской городской думы от 26 апреля 2005 г. № 901
в целях усиления социальной поддержки одиноких престарелых
граждан и инвалидов города Томска, повышения заинтересованности граждан в заключении договоров пожизненной ренты и формирования резервного муниципального жилищного фонда для социально незащищенных слоев населения города утверждены положение «О пожизненной ренте в городе Томске» в новой редакции и
Типовой договор пожизненной ренты.
В соответствии со ст. 71 Конституции РФ в ведении Российской
Федерации находятся вопросы, связанные с гражданским законодательством; вопросы по социальной защите, включая социальное
обеспечение и жилищное законодательство, отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции). Положение «О пожизненной ренте в
городе Томске» распространяет свое действие только на тех граждан, которые выразили свою волю на заключение договора пожизненной ренты именно с администрацией города.
Необходимо отметить, что в г. Томске уже неоднократно предпринимались попытки организовать помощь одиноким и нуждающимся пенсионерам посредством заключения договора пожизненной ренты. Так, в 1995 г. постановлением мэра г. Томска от
01.03.1995 г. № 88 было утверждено Временное положение по работе с одинокими пенсионерами в обмен на заключение договоров
купли-продажи жилой площади, принадлежащей им на праве собственности. Данное положение было принято на основе опыта правительства г. Москвы по социальной поддержке одиноких и пожилых людей, но как бы ни были гуманны цели, которые преследовал
законодатель, данное положение так и осталось на бумаге, не получив практического применения.
Впоследствии, в 2001 г., решением Томской городской думы
№ 286 от 25.01.2001 г. были утверждены Положение о пожизненной ренте в г. Томске и Типовой договор ренты. Однако условия,
на которых предлагалось заключить договор пожизненной ренты,
являлись по своей сути кабальными. В обоснование данного утверждения рассмотрим пример. Пенсионер в возрасте 65 лет, пере-
Пожизненная рента как субинститут ренты
41
давший под выплату ренты в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру площадью 43 м2, получает (согласно Положению о пожизненной ренте в г. Томске 2001 г.) единовременно
3 000 руб. (30 МРОТ), размер же ежемесячных денежных платежей
в данном случае составляет 1 000 руб. При этом он обязан своевременно вносить коммунальные платежи, взносы за техническое обслуживание и эксплуатацию жилья, а также оплачивать услуги
ГТС, что составляет примерно 500 руб. в месяц (в период действия
вышеуказанного положения 2001–2002 гг.). Если получатель ренты
не будет исполнять обязанность по оплате коммунальных услуг, то
договор ренты с ним может быть расторгнут плательщиком ренты в
одностороннем порядке, причем с условием возмещения ему расходов в полном объеме.
Таким образом, условия договора пожизненной ренты, которые
были предложены администрацией г. Томска в 2001 г., не отвечали
интересам людей и были рассчитаны лишь на доверие населения
государству.
Следующая попытка была предпринята в 2003 г. Томская городская дума решением от 21 октября 2003 г. № 476 утвердила положение «О пожизненной ренте в городе Томске» в новой редакции.
Утвердив данное положение в 2003 г., администрация г. Томска не
только не изменила условия договора в сторону защиты прав получателя ренты, но и еще больше ввела его в заблуждение относительно определения размера ежемесячных рентных платежей, а
именно, предложив формулу их расчета, которую может понять
лишь человек со специальными экономическими познаниями.
Противоположнная ситуация сложилась в городах Кемерове и
Новосибирске. Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов № 92 от 27.11.1998 г. утверждено положение «О
пожизненной ренте в городе Кемерове». Вышеуказанное положение действует успешно: по состоянию на 2002 г. было заключено
уже 100 договоров пожизненной ренты. В Новосибирске Постановлением мэра № 980 от 24.04.2002 г. утверждено положение «Об
установлении пожизненной ренты» и по состоянию на конец
2003 г. мэрией Новосибирска заключено 62 договора пожизненной
ренты. Кроме того, в г. Новосибирске действует коммерческая организация «Научно-аналитический центр «Социальная гарантия»,
который заключает договоры пожизненной ренты и является пла-
42
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
тельщиком ренты по договору; квартира, которая стала предметом
договора пожизненной ренты, впоследствии не перепродается.
Между тем ни администрации городов Томска, Новосибирска,
Кемерова, ни ООО «НАЦ «Социальная гарантия» не заключают
договоры постоянной ренты.
Подводя итог сказанному, предлагается:
– пересмотреть структуру гл. 33 ГК РФ, исключив из нее
нормы о постоянной ренте и оставив нормы, регламентирующие отношения по пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением;
– изменить название гл. 33 ГК РФ на «Пожизненная рента».
2. ДОГОВОР И ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ
Из легального определения договора, данного в ст. 420 ГК РФ,
следует, что договор – это соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и
обязанностей. Однако необходимо обратить внимание, что в науке
нет единого мнения относительно того, что следует понимать под
термином «договор». Вопрос о понятии, значении, функциях договора неоднократно обсуждался в литературе как в советский период, так и в настоящее время1.
В литературе высказываются различные точки зрения о понятии
договора. О.С. Иоффе, признавая договор соглашением двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских правоотношений, отмечал, что «нужно также учитывать, что термин «договор» не всегда употребляется в одном и том
же значении этого слова. Помимо того, что так именуется соглашение сторон, иногда под договором понимают самое обязательство,
возникающее из такого соглашения, а в некоторых случаях этот
термин обозначает документ, фиксирующий факт возникновения
обязательства по воле его участников»2.
1
См., например: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому
праву. М., 1940; Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.,
1950. С. 94–104; Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 50–51; Советское гражданское право / Под ред. Д.М. Генкина, Я.А. Куника. М., 1967. С. 232–236; Советское гражданское право. Л.: ЛГУ, 1982. Ч. 1. С. 328–329; Гражданское право: В
2 т.: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. Т. 2, полутом 1. С. 151; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения.
М., 2001. С. 13–20; Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России.
М., 2002. С. 5–10.
2
Иоффе О.С. Указ. соч. С. 26.
44
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Этой же позиции в конце ХХ в. придерживался Н.Д. Егоров:
«Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе
обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения»1.
Однако Р.О. Халфина в 50-е годы ХХ в., рассматривая вопрос о
понятии договора, была не согласна с теми авторами, которые договор определяли как взаимную сделку или как соглашение сторон,
направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения, приходя к выводу, что договор представляет собой соглашение сторон, их согласное волеизъявление,
направленное на достижение определенного результата2. То есть
она, во-первых, говоря о результате, не имела в виду правоотношение, а во-вторых, понимала договор только как юридический факт.
В свою очередь О.А. Красавчиков высказывался против смешения двух различных понятий договора как юридического факта и
как формы существования правоотношения, отмечая, что «подобное разночтение одного и того же термина не может не привести к
различным недоразумениям и затруднениям теоретического, а равно и практического порядков. В целях устранения указанного смешения следует, на наш взгляд, договором (сделкой) именовать
только… действие, направленное на достижение конкретного правоотношения. Само же правоотношение, основанием возникновения которого является договор (сделка), точнее именовать договорным (сделочным) правоотношением»3. О.А. Красавчиков был
прав, предсказывая недоразумения и затруднения. К сожалению,
его рекомендации именовать правоотношение договорным практически почти не учитываются.
В настоящее время в литературе высказывается критика относительно определения договора как сделки и как правоотношения. В
частности, профессор Б.И. Пугинский пишет: «…серьезный удар
1
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.
СПб., 1996. Т. 1. С. 428.
2
Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 48–50.
3
Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве.
М., 1958. С. 117.
Договор и обязательство пожизненной ренты
45
по сложившимся представлениям о договоре нанесла книга
М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право». В ней
обосновывается не встречавшееся прежде двоякое понимание договора: как совокупность сделок («договор-сделка») и одновременно как правоотношение («договор-правоотношение»). Подобная
трактовка безосновательно отбросила многое ценное в понимании
договора, что было накоплено цивилистической теорией, и вывела
на первый план черты и признаки, наименее значимые и даже вообще непригодные для объяснения договора»1.
Разделяя данное мнение, профессор Л.В. Щенникова предложила внести изменения в ст. 420 ГК Российской Федерации и определить договор как свободный регулятор, организатор и координатор
эквивалентно-возмездных отношений, имеющий целью достижение правового результата и возможности применения государственно-организационного воздействия2.
Предлагаемое определение понятия договора является трудным
для восприятия, и в нем, скорее, определена роль договора и отражены его функции, а не дано само понятие договора. Во всяком случае,
для легального определения оно представляется неприемлемым.
Анализ мнений различных авторов приводит к убеждению, что
спор о многозначности термина «договор» не имеет принципиального значения. Необходимо отметить, что и в период действия гражданских кодексов 1922 и 1964 гг., и по действующему законодательству договор никогда не рассматривался однозначно как юридический факт, который лежит в основе возникновения, изменения
или прекращения правоотношения. Из анализа норм действующего
Гражданского кодекса очевидно, что договор имеет несколько значений (документ, юридический факт, правоотношение, система
норм). Поэтому для более детального изучения любого гражданско-правового договора он должен быть рассмотрен и как юридический факт, который является основанием возникновения, изменения и прекращения гражданского правоотношения, и как само
договорное правоотношение.
1
Пугинский Б.И. Гражданско-правовой договор // Вестник Моск. ун-та.
Сер. 11. Право. 2002. № 2. С 38.
2
Щенникова Л.В. О договорном праве, его перспективах и конструкции
гражданско-правового договора // Законодательство. 2003. № 5. С. 20.
46
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
2.1. Понятие и содержание
договора пожизненной ренты
2.1.1. Понятие и форма
договора пожизненной ренты
Договоры ренты, в частности договор пожизненной ренты, относятся к договорам о передаче имущества. Рентополучатель передает рентоплательщику в собственность движимое или недвижимое имущество в обмен на предоставление рентных платежей.
Следуя традициям, необходимо определить, является ли договор
пожизненной ренты реальным или консенсуальным, возмездным
или безвозмездным, односторонним или двусторонним. Данные
характеристики являются родовыми, и поэтому договор пожизненной ренты обладает теми же родовыми характеристиками, что и
договор ренты.
Относительно признания договора ренты реальным или консенсуальным договором нет единого мнения авторов (они будут более
подробно рассмотрены ниже), однако то, что договор пожизненной
ренты является возмездным договором, признается большинством
ученых.
Согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона
должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Возмездный
характер договора пожизненной ренты выражается в том, что плательщик ренты за переданное ему имущество обязан выплачивать
рентополучателю определенную ренту, которая может быть выражена как в денежной форме, так и в ином встречном предоставлении (пища, одежда и др. в договоре пожизненного содержания с
иждивением). В любом случае обе стороны в договоре пожизненной ренты удовлетворяют определенный имущественный интерес.
Неоднозначно решается вопрос, является ли договор пожизненной ренты одно- или двусторонним1. Авторы, которые считают до1
Н.П. Волошин, рассматривая договор купли-продажи жилого дома с
условием пожизненного проживания продавца, высказывал мнение о том, что
данный договор является двусторонним, так как передача дома до завершения
заключения договора не имеет юридического значения, данный договор счита-
Договор и обязательство пожизненной ренты
47
говор пожизненной ренты консенсуальным, придерживаются мнения, что это двусторонний договор, так как и у плательщика, и у
получателя ренты есть и права, и обязанности. В.С. Ем пишет:
«…договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого
имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по
модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными»1.
Другие авторы признают договор пожизненной ренты реальным
и соответственно односторонним2. Анализируя нормы ГК РФ, регулирующие рентные отношения, можно прийти к выводу, что у
получателя есть право требования выплаты рентных платежей, а у
плательщика – обязанность по их выплате, обязанности по передаче имущества нет (как и права требования передачи), так как передача имущества происходит не во исполнение договора, а для его
заключения.
Остановимся на проблеме реального и консенсуального характера договора пожизненной ренты.
Как уже отмечалось в гл. 1, легальное определение понятия договора пожизненной ренты в ГК РФ отсутствует. Поэтому для правовой характеристики данного договора обратимся к легальному
ется заключенным с момента его регистрации в исполкоме местного Совета, с
этого же момента у покупателя возникает право собственности на дом, следовательно, и покупатель является управомоченным лицом и имеет право требовать передачи ему дома во исполнение договора (Гражданское право / Под ред.
П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. М., 1970. Т. 2. С. 35–40).
1
Ем В.С. Договор ренты [Электронный ресурс]: Законодательство. 1999.
№ 5/ Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с
региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–2003.
2
См., например: Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением [Электронный ресурс]: Российская юстиция. 1997. № 7/ Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным
законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–2003; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000.
С. 630–634; Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2003.
С. 14.
48
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
определению договора ренты, которое дано в ст. 583 ГК РФ: «По
договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой
стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной
денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в
иной форме».
В приведенном определении договора ренты четко сформулирована модель реального договора. Данный вывод подтверждается
использованием в определении конструкции «передает другой стороне имущество», что говорит о реальном характере договора. Если
бы законодатель хотел видеть договор ренты как консенсуальный,
то использовалась бы конструкция «обязуется передать другой стороне имущество». Следовательно, можно однозначно прийти к выводу, что в ст. 583 ГК РФ договор ренты сформулирован как реальный договор, для заключения которого необходимы не только достижение соглашения по всем его существенным условиям, но и
передача имущества.
В настоящее время большинство авторов придерживаются точки зрения, что договор ренты является реальным1. Однако в литературе есть и другая позиция. В частности, В.С. Ем пишет: «Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность
плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи»2.
Трудно согласиться с этим утверждением, поскольку нельзя давать характеристику самостоятельному договору в зависимости от
того, какие нормы в субсидиарном порядке к нему применяются.
Нормы о договорах купли-продажи и дарения должны применять1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 630; Хаскельберг Б.Л.,
Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве.
Томск, 2003. С. 44; Яргина Е.А. Указ. соч. С. 14.
2
Ем В.С. Указ. соч.
Договор и обязательство пожизненной ренты
49
ся, если они не противоречат существу договора ренты. По
В.С. Ему получается, что они должны применяться по общему правилу. Что же касается договора ренты, по которому под выплату
ренты передается недвижимое имущество, то В.С. Ем считает, что:
«…договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации
и будет считаться заключенным с момента ее окончания… В этом
случае о консенсуальности или реальности договора говорить не
приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом – актом
государственной регистрации»1. С данной позицией также нельзя
согласиться, так как от факта государственной регистрации не зависит модель рентного договора.
В современной литературе также можно встретить мнение о
противоречивости конструкции договора ренты. Оно заключается в
том, что, с одной стороны, к договору ренты применяются нормы о
договорах купли-продажи и дарения, а следовательно, применяются нормы ГК РФ, касающиеся обязанности отчуждателя передать и
оплатить товар, а с другой стороны, правила о купле-продаже и
дарении применяются лишь постольку, поскольку они не противоречат существу договора ренты. В частности, А. Мамаев полагает,
что, устанавливая возможность применения к отношениям сторон
по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 ГК РФ получатель
ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество,
указанное в договоре2.
Отмечая противоречивость конструкции договора ренты,
А. Мамаев предлагает внести изменения, касающиеся легального
1
Ем В.С. Указ. соч.
Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты [Электронный
ресурс]: Российская юстиция. 1999. № 9/ Компания «Гарант». – Справочная
правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.:
Гарант-Сервис, 1990–2003.
2
50
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
определения договора ренты, в частности, сконструировать договор
по модели консенсуального договора. Эта идея представляется вовсе не бесспорной и, главное, бесплодной. Е.А. Яргина предлагает
решить проблему проще: не вносить конструктивные изменения в
модель договора ренты, а изменить грамматическую конструкцию
нормы п. 2 ст. 585 ГК РФ. Она пишет: «Применение аналогии закона в данном случае необходимо конкретизировать путем прямой
отсылки к подлежащим применению нормам либо прямо включить
последние в состав специальных норм о ренте»1.
Не соглашаясь с изменением конструкции договора ренты на
модель консенсуального договора, необходимо отметить, что законодатель не случайно использовал модель реального договора, так
как нормы гл. 33 ГК РФ направлены на защиту слабой с экономической точки зрения стороны в договоре – получателя ренты. Законодатель предоставил возможность получателю ренты до момента
передачи имущества обдумать и реально оценить ту ситуацию, в
которой он оказался при намерении заключить договор ренты.
Договор считается заключенным с момента передачи вещи:
«…даже нотариально оформленный и прошедший государственную регистрацию договор ренты сам по себе (без и до передачи
имущества) считается незаключенным и ни к чему не обязывает»2.
Учитывая, что пожизненная рента является видом договора ренты, то родовая характеристика договора ренты переходит к ее разновидности, а именно к договору пожизненной ренты. Таким образом, договор пожизненной ренты также носит реальный характер.
В ст. 601 ГК РФ дано определение договора пожизненного содержания с иждивением – гражданин передает принадлежащие
ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется
осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. Из данного определения
следует, что и вышеназванный договор сформирован по модели
реального договора.
Однако в литературе мнение о реальном характере договора
пожизненного содержания с иждивением является неоднознач1
2
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 15.
Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 44.
Договор и обязательство пожизненной ренты
51
ным. Так, Н.М. Ершова пишет о том, что договор пожизненного
содержания с иждивением является консенсуальным1. В то же
время в обоснование данного суждения она не приводит никаких
аргументов.
Спор об отнесении договора пожизненного содержания к реальным или консенсуальным существовал в литературе и в период
действия ГК РСФСР 1964 г. В частности, В.Ф. Яковлев, отстаивая
реальный характер договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, писал, что если рассматривать данный договор как консенсуальный, то тогда у отчуждателя
возникает обязанность по передаче дома, которая ст. 253 ГК
РСФСР не установлена. Следовательно, в случае нежелания отчуждателя произвести передачу она не может быть произведена принудительно, если бы даже договор был уже полностью оформлен, так
как такая передача и навязывание лицу принудительного пожизненного содержания противоречили бы и закону, и самой природе
данного правоотношения2. Представляется, что В.Ф. Яковлев
раньше других привел самый весомый аргумент о невозможности
принуждения к передаче.
О.С. Иоффе, напротив, относил договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца к консенсуальным договорам. Защищая свою позицию, он писал, что консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон, аргументируя это
следующим образом: «Единственное возражение против предложенной конструкции могло бы основываться не на тексте закона, а на том,
что в таком случае после регистрации договора приобретатель имел
бы право добиваться его принудительного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако,
почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от
договора и после его регистрации со ссылкой только на то, что дом
еще не передан приобретателю? К тому же не исключено, что после
регистрации договора он утратит интерес не для отчуждателя, а для
приобретателя. Тогда уже правом на принудительное исполнение, не1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 241.
2
Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985.
Т. 2. С. 22.
52
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
смотря на еще не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам
отчуждатель»1. Речь, собственно говоря, идет о том же принуждении,
но уже по формальным соображениям – с позиции равенства сторон.
Защитой реально слабой стороны автор не был озабочен.
Н.П. Волошин также относил договор купли-продажи жилого
дома с условием пожизненного содержания продавца к консенсуальным договорам, обосновывая это тем, что ГК РСФСР рассматривал данный договор как разновидность договора купли-продажи
и, следовательно, в соответствии с общей характеристикой последнего договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца должен быть отнесен к договорам консенсуальным2. Логика здесь очевидна – родовая характеристика распространяется на вид.
Нам ближе точка зрения В.Ф. Яковлева, так как, во-первых, в ГК
РСФСР 1964 г. договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца сконструирован по модели реального договора и, во-вторых, законодатель явно преследовал цель защитить
более слабую сторону в договоре, а именно продавца дома, который
являлся нуждающимся и нетрудоспособным. Вступая в этот договор,
он теряет главную свою имущественную ценность – жилой дом.
Таким образом, как сам договор ренты, так и его вид (договор
пожизненной ренты) и подвид (договор пожизненного содержания
с иждивением) следует характеризовать как реальный договор.
Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы влечет его недействительность. Такая сделка считается ничтожной, не порождающей у сторон права и обязанности по
сделке. Для заключения реального договора необходимо соблюдение
нотариальной формы сделки, передача имущества и, кроме того, договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под
выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
Если учитывать, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, то возникает вопрос: как определить момент
1
Иоффе. О.С. Указ. соч. С. 294.
Гражданское право / Под ред. П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. М., 1970.
Т. 2. С. 36.
2
Договор и обязательство пожизненной ренты
53
заключения договора пожизненной ренты? Какие возникают последствия, если не произведена государственная регистрация договора?
ГК РФ содержит нормы, в которых определены последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора. В
одних случаях договор признается незаключенным (договоры куплипродажи жилого помещения, предприятия; аренды зданий и сооружений, предприятия), в других – недействительным (ипотека).
ГК не содержит норм относительно возникающих последствий
при несоблюдении требования о государственной регистрации договора пожизненной ренты. В литературе было высказано такое
мнение: «…нотариально удостоверенный договор ренты будет действительным независимо от его государственной регистрации, но у
плательщика ренты никаких вещных прав на недвижимое имущество не возникает, пока договор ренты не будет зарегистрирован в
установленном порядке»1.
Однако данное утверждение было оспорено: «Признание договора ренты действительным, а значит, заключенным независимо от его
государственной регистрации противоречит ст. 584 и п. 3 ст. 433 ГК
РФ, ибо в этом случае договор считается незаключенным, а потому
не может быть действительным»2. С данным утверждением трудно
не согласиться, поскольку о действительности или недействительности договора можно говорить только после его заключения.
Верховный Суд РФ стоит на позиции, что, так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и
обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента.
В случае когда предусмотренное законодательством обязательное
требование о государственной регистрации договора не соблюдено,
такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких
юридических последствий. Следовательно, он не сможет считаться
заключенным с момента его нотариального удостоверения3.
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 420.
2
Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 76.
3
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г.
[Электронный ресурс]: Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда
РФ от 26.12.2001 г. / Компания «Гарант». – Справочная правовая система –
Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
54
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Проблема государственной регистрации договора является не
новой, она существовала и ранее, в период действия ГК РСФСР
1922 г., 1964 г., и широко обсуждалась в литературе советского периода1. Теоретические выводы этой дискуссии наиболее точно выразил В.Ф. Маслов: «…договор купли-продажи дома считается заключенным с момента регистрации нотариально удостоверенного
договора в органах коммунального хозяйства. С этого момента
право собственности переходит от продавца к покупателю»2. В настоящее время сохраняются и сама суть отношений, и их оценка.
С моментом заключения договора пожизненной ренты также
связана норма п. 3 ст. 596 ГК РФ: «договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту
заключения договора, ничтожен». А.Л. Меломед в комментарии к
данной статье пишет: «…договор, устанавливающий пожизненную
ренту под передачу недвижимого имущества в пользу гражданина,
который умер к моменту нотариального удостоверения или государственной регистрации договора… является ничтожным»3. Данный вывод он делает из того, что сделки, требующие обязательного
нотариального удостоверения, а также сделки, требующие государственной регистрации (сделки с недвижимостью), считаются совершенными и влекут правовые последствия с момента нотариального удостоверения либо регистрации, а в соответствии со ст. 165
ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования
о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность – такая сделка считается ничтожной. Представляется, что
А.Л. Меломед дает не совсем верное толкование нормы ст. 165 ГК
РФ, так как сделка, не прошедшая государственной регистрации,
недействительна только в случаях, прямо указанных в законе, в
остальных случаях действует общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ. В
п. 3 ст. 596 ГК РФ говорится о моменте заключения договора пожизненной ренты, а не о государственной регистрации.
1
Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому
праву. М., 1950. С. 108–114; Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973. С. 88–90 и др.
2
Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в
СССР. М., 1961. С. 94.
3
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 236.
Договор и обязательство пожизненной ренты
55
Вернемся к вопросу о моменте заключения договора пожизненной ренты. Поскольку данный договор является реальным, для его
заключения необходима передача вещи; если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, такой договор должен
пройти государственную регистрацию, после чего он считается заключенным. Таким образом, можно прийти к выводу, что для того,
чтобы договор пожизненной ренты считался заключенным, необходим определенный юридический состав, который включает отдельные юридические факты, а именно: достижение соглашения и
облечение его в нотариальную форму; передача имущества; государственная регистрация. Если в данной цепочке будет отсутствовать хоть одно звено, договор будет считаться незаключенным.
Данному вопросу большое внимание было уделено Б.Л. Хаскельбергом и В.В. Ровным при изучении проблемы реальных и консенсуальных договоров. Названными авторами было выведено понятие
договора «с отодвинутым правовым эффектом». В частности, они
пишут: «Соглашение, предшествующее заключению реального договора, не порождая обязанности и права требования передачи имущества, представляет собой так называемый договор «с отодвинутым правовым эффектом» («с отодвинутыми правовыми последствиями» – имеется в виду «отодвинутыми» вплоть до момента совершения акта передачи имущества) и является одним из элементов
процесса заключения реального договора, включающего в качестве
второго элемента передачу имущества»1. Применив эту конструкцию к пожизненной ренте, мы получаем более четкое представление
о процессе возникновения рентного правоотношения.
Основанием возникновения вышеупомянутого правоотношения
является сложный юридический состав, который включает соглашение сторон (удостоверенное нотариусом), передачу вещи и, если
по договору передается недвижимость, то государственную регистрацию договора. И только после совершения всех юридических
фактов и возникает рентное правоотношение.
В литературе высказано и другое мнение относительно момента
возникновения рентного правоотношения. В частности, А.А. Воронин считает, что моментом возникновения рентных правоотношений при отчуждении недвижимого имущества является момент го1
Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 70.
56
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
сударственной регистрации права плательщика ренты на недвижимое имущество1. С данным выводом автора трудно согласиться, так как рентное правоотношение является обязательственным
правоотношением и момент его возникновения не связан с регистрацией права плательщика ренты. Независимо от момента регистрации права обязательственное правоотношение возникает с
момента заключения договора ренты. Моментом регистрации
права определяется переход права собственности и возникновение вещного правоотношения, а не обязательственного.
Возвращаясь к моменту заключения договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, необходимо рассмотреть вопрос о порядке проведения государственной
регистрации договора. Единой инструкции по регистрации договора ренты, которая бы действовала на всей территории России, нет.
Согласно информации, предоставленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области, при регистрации договоров ренты применяется Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в
связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам. На
государственную регистрацию представляются:
– заявление плательщика и получателя ренты;
– подлинный платежный документ, подтверждающий внесение
платы за государственную регистрацию (который должен быть
возвращен заявителю), и его копия;
– документы, удостоверяющие личности физических лиц (для
предъявления);
– подлинник и копии учредительных документов юридического
лица (если юридическое лицо является плательщиком ренты);
– правоустанавливающие документы;
– подлинники и копии плана жилого помещения и (или) земельного участка, а также подлинники и копии документов, содержащих
описание жилого помещения, являющегося предметом договора;
– подлинники и копия договора ренты;
1
Воронин А.А. Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации (теоретические проблемы): Дис. …
канд. юрид. наук. М., 2001. С. 56.
Договор и обязательство пожизненной ренты
57
– в случаях, предусмотренных законом, на регистрацию представляются и иные документы (например, нотариально заверенное
согласие супруга).
В течение месяца учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, проверяют отсутствие оснований для отказа в
регистрации или приостановления регистрации. Если противопоказаний нет, то производится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и выдается свидетельство о
регистрации.
В литературе спорным является вопрос о необходимости представления на регистрацию акта приема-передачи недвижимого
имущества. Управление Федеральной регистрационной службы по
Томской области не требует при регистрации договора ренты представления данного акта. О.А. Маркова полагает, что для осуществления государственной регистрации договора ренты подписание и
представление передаточного акта не обязательны. Автор мотивирует это тем, что «договор ренты… является реальным… и, таким
образом, момент заключения договора совпадает с моментом его
исполнения, то есть получатель ренты в момент заключения договора уже выполнил свою обязанность по передаче имущества…
функции передаточного акта выполнил сам договор»1.
С данным суждением трудно согласиться, так как акт приемапередачи недвижимого имущества является документом, подтверждающим факт передачи данного имущества, а договор в данном
случае доказывает факт достижения сторонами соглашения по всем
его существенным условиям. Именно то, что договор пожизненной
ренты реальный, и является основанием для подписания и представления акта приема-передачи вещи на государственную регистрацию. Кроме того, как уже было отмечено ранее, для того чтобы
договор пожизненной ренты считался заключенным, необходим
определенный юридический состав: достижение соглашения, передача имущества, государственная регистрация договора. Так вот
именно акт приема-передачи и будет являться необходимым документом, который подтвердит факт передачи вещи. Таким образом,
можно прийти к выводу, что во избежание неблагоприятных
1
Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Дис. …
канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 79.
58
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
последствий для плательщика ренты акт приема-передачи необходимо представлять на государственную регистрацию.
Возвращаясь к вопросу о государственной регистрации договора пожизненной ренты, необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что договор находится в регистрационных центрах
длительный период времени, в течение которого обстоятельства
жизни сторон могут измениться, например, возможны смерть одной из сторон, пожар, землетрясение и др. Поэтому заслуживает
внимания предложение Е.А. Яргиной о том, что установленное законодателем положение о необходимости государственной регистрации договоров, заключенных относительно недвижимого имущества, целесообразно заменить на требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество1. Единственно, с чем нельзя согласиться, так это с тем, что речь должна идти не о замене, так как «регистрация сделки» и «регистрация права» – это совершенно разные правовые понятия. В данном случае
требование о государственной регистрации перехода права собственности установлено в императивном порядке. Представляется,
что необходимо говорить о целесообразности исключения требования о государственной регистрации договора ренты.
В обоснование данного вывода обратимся к вопросу о значении
государственной регистрации договора ренты. Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному
удостоверению. Согласно ст. 54 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате2 нотариус обязан разъяснить сторонам смысл
и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не
противоречит ли требованиям закона. Кроме того, в соответствии с
пп. 10 и 11 Методических рекомендаций по совершению отдельных
видов нотариальных действий нотариусами РФ (утвержденных приказом Минюста РФ от 15.03.2000 г. № 91)3 нотариусы проверяют принадлежность имущества на праве собственности или ином вещном
1
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 5.
Электронный ресурс /Компания «Гарант». – Справочная правовая система –
Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–
2003.
3
Там же.
2
Договор и обязательство пожизненной ренты
59
праве, наличие собственников, наличие обременений, запрещение отчуждения или ареста данного имущества. При совершении сделок с
недвижимым имуществом нотариусом также проверяются документы,
предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, нотариус проверяет законность заключаемой
сделки и вместе с тем согласно ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет ответственность за совершение действий, противоречащих законодательству Российской Федерации. Функции государственного органа по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним определены в ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, в
частности, учреждение юстиции проводит правовую экспертизу
представленных документов и проверяет законность сделки. Необходимо учитывать, что законность сделки органом по государственной регистрации проверяется и тогда, когда сделка выступает
как самостоятельный объект регистрации, и в случае, если сделка
является основанием для перехода права собственности.
Таким образом, законность заключаемого договора ренты проверяется, во-первых, нотариусом, во-вторых, государственным органом при регистрации договора как самостоятельного объекта регистрации и, в-третьих, государственным органом при регистрации
перехода права собственности.
Кроме того, на основе анализа судебной практики можно прийти к
выводу об эффективности и достаточности нотариального оформления этих сделок. Наиболее часто основанием для признания договора
недействительным является порок воли одного из участников сделки
(как правило, это получатель ренты). Так, например, Лачугова А.Д.
обратилась в суд с иском к Биченко С.И. о признании недействительным договора пожизненной ренты, заключенного 13.02.2003 г., по тем
основаниям, что договор заключался под влиянием обмана со стороны
ответчика. Она думала, что заключает договор с агентством Московско-Парижского банка, директором которого является ответчик, а не с
1
Электронный ресурс /Компания «Гарант». – Справочная правовая система –
Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–
2003.
60
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ответчиком как с физическим лицом. Кроме того, она была введена в
заблуждение относительно предмета договора, так как в основном
тексте договора не указаны конкретные обязанности ответчика. В судебном заседании присутствовал нотариус Билюков В.С., удостоверивший договор, который пояснил, что стороны хотели заключить
договор ренты именно между физическими лицами. Он как нотариус
разъяснил истице все последствия заключения договора и удостоверил
вместе с основным договором пожизненной ренты дополнительное
соглашение о предоставлении плательщиком ренты (ответчиком) конкретных услуг, которое являлось неотъемлемой частью договора. В
удовлетворении иска Лачуговой А.Д. было отказано1. Из данного судебного дела можно сделать вывод, что недобросовестные получатели
ренты используют свое положение (как правило, у судей получатели
ренты пользуются большим доверием, нежели плательщики ренты), и
именно нотариусы, которые добросовестно исполняют свои обязанности, помогают судам установить истинные обстоятельства дела. Суду
достаточно информации от нотариуса, поскольку ему известны все
детали заключаемой сделки.
В другом судебном деле нотариус подтвердил, что договор был
подписан именно получателем ренты, который в момент подписания договора находился в здравом уме и памяти2. Все это еще раз
подтверждает большую значимость нотариальной формы договора
пожизненной ренты и позволяет еще раз отметить отсутствие необходимости дублирования функций нотариата органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним при регистрации договора ренты.
Возвращаясь к проблеме реального характера договора пожизненной ренты, рассмотрим возможность использования консенсуальной
модели договора, в случае когда договор является реальным. В литературе не раз поднимался вопрос о возможности такой замены по соглашению сторон. Так, М.И. Брагинский писал: «…контрагенты не
могут по своей инициативе трансформировать договор, который в
соответствии с законом является консенсуальным, в реальный договор
1
Дело № 2-2134/03 по иску Лачуговой А.Д. к Биченко С.И. Архив
Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
2
Дело № 2-748/03 по иску Монина В.И. к Карпову В.В. Архив Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
Договор и обязательство пожизненной ренты
61
либо, наоборот, реальный в консенсуальный. Если они все же поступят подобным образом, то выйдут за рамки соответственно выделенного в ГК… договора и к отношениям сторон должны применяться
статьи общей части обязательственного права…»1. Б.Л. Хаскельберг и
В.В. Ровный также отмечают, что «условие о замене модели реального
договора на модель договора консенсуального… будет противоречить
императивной норме закона, устанавливающей модель реального договора…»2. Тем не менее на практике эту замену легко увидеть. Например, в типовом договоре пожизненной ренты (утвержден решением Томской городской думы от 21.10.2003 г.) договор был сконструирован по модели реального договора, однако в договоре предусматривалась обязанность получателя ренты передать определенную недвижимость в муниципальную собственность. Данное условие договора
скорее соответствовало модели консенсуального договора, нежели
реального, так как в соответствии с ГК РФ у получателя ренты нет
обязанности передать имущество.
Необходимо также отметить, что договору пожизненной ренты
присущ признак алеаторности. В литературе не раз писалось о рисковом характере договора пожизненной ренты3. «Алеаторными называют договоры, которые, будучи возмездными, конструируются
так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить»4.
В.А. Ойгензихт определяет понятие риска как «допущение отрицательных последствий при любом, даже самом неожиданном, самом маловероятном событии или действии»5. Риск в данном случае заключает1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 2001. С. 392.
2
Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 36.
3
См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.
Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 634; Хаскельберг Б.Л.,
Ровный В.В. Указ. соч. С. 42; Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с
иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 321; Меркулов В.В.
Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных
отношений. Рязань, 1994. С. 81; Яргина Е. А. Указ. соч. С. 15.
4
Иоффе О.С. Указ. соч. С. 295.
5
Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве. Душанбе, 1972.
С. 82.
62
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ся в том, что договор пожизненной ренты действует в течение жизни
рентополучателя и прекращается его смертью, следовательно, не представляется возможным определить общий размер причитающихся
рентных платежей, выплачиваемых рентоплательщиком взамен полученного имущества. Риск несут обе стороны, так как общий размер
рентных платежей может оказаться либо больше, либо меньше действительной стоимости имущества, переданного под выплату ренты1.
Р. Саватье, классифицируя имущественные договоры и выделяя
меновые и рисковые (алеаторные) договоры, писал: «…значение
различия между рисковыми и меновыми договорами заключается в
том, что рисковый договор не может быть признан недействительным из-за убыточности, даже если он по характеру своему является
таковым, поскольку в таком договоре всегда есть элемент неопределенности»2. Давая экономическую оценку вероятности, Р. Саватье пришел к выводу, что в ряде случаев вероятность, по поводу
которой договариваются, может быть исчислена на основании закона больших чисел с достаточной степенью точности, что устраняет риск у договорившейся стороны, если она является стороной
многих договоров такого рода3.
Основываясь на данном выводе, можно предположить, что отдельный договор пожизненной ренты является рисковым, но если
говорить о субъекте гражданского права, который является плательщиком ренты в 300 договорах, то по статистическим данным
он может установить среднюю продолжительность жизни граждан
и в соответствии с этим установить размер рентных платежей. В
этом случае можно говорить, что плательщик ренты может оградить себя от риска.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор пожизненной ренты является реальным, односторонним, возмездным и
алеаторным.
1
О.С. Иоффе, исследуя договор купли-продажи жилого дома с условием
пожизненного содержания продавца, относил его к алеаторным договорам.
2
Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 224.
3
Там же.
Договор и обязательство пожизненной ренты
63
2.1.2. Условия договора пожизненной ренты
В гражданско-правовой доктрине традиционно принято трехзвенное деление условий договора на «существенные», «обычные»
и «случайные»1.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если
между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Относительно того, какие из условий договора считать существенными, в литературе нет единого мнения. Законодатель выделяет
четыре группы существенных условий. Во-первых, условие о
предмете договора; во-вторых, условия, названные в законе или
иных правовых актах как существенные; в-третьих, условия, необходимые для договоров данного вида, и, в-четвертых, условия, по
которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение. Кроме существенных условий, законодатель не называет других условий договора.
Рассмотрим позицию Н.Д. Егорова относительно определения
условий договора. В частности, он пишет: «Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия… В решении
вопроса о том, относится ли данное условие договора к числу существенных, законодательство устанавливает… ориентиры»2. Автор, излагая, что существенными условиями признаются условия,
которые необходимы и достаточны для заключения договора, не
давал определения существенным условиям, как это представлено
1
Советское гражданское право / Под ред. Д.М. Генкина, Я.А. Куника. М.,
1967. С. 232–236; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 27–32;
Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. О. А. Красавчикова. М.,
1985. Т. 1. С. 441–444; Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева.
М., 1986. Ч. 1. С. 451–454; Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. Ч. 1. С. 432; Гражданское право. Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 12; Завидов Б.Д.
Договорное право. М., 1998. С. 22.
2
Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.
М., 1996. Ч. 1. С. 432.
64
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
В.В. Витрянским1. Думается, что Н.Д. Егоров хотел показать, к каким последствиям приводит отсутствие согласования по всем существенным условиям договора. Данный вывод можно сделать из
того, что автор далее пишет о том, что для определения, является
ли условие договора существенным, необходимо использовать ориентиры, определенные в законе. Таким образом, мы разделяем позицию Н.Д. Егорова, который придерживается именно закона при
определения круга существенных условий договора.
Кроме «существенных» условий, Н.Д. Егоров традиционно выделяет также «обычные» и «случайные» условия договора.
В.В. Витрянский придерживается другого мнения, исходя из которого, можно сделать вывод, что все условия договора являются
существенными2. Однако законодатель, как нам кажется, не случайно называет критерии, позволяющие отнести то или иное условие договора к существенным. Выделяя существенные условия договора, законодатель подразумевает наличие иных условий. Поэтому представляется, что нет достаточных оснований для отрицания наличия обычных и случайных условий в договоре.
1
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник Высшего Арбитражного
Суда РФ. 2002. № 5. С. 133.
2
В частности, В.В. Витрянский высказывает мнение об отсутствии оснований для выделения наряду с существенными условиями договора условий
обычных и случайных, он отмечает: «…выделение… обычных условий, под
которыми в юридической литературе понимаются условия, регулируемые императивными правилами или определенными диспозитивными нормами, не
имеет под собой сколько-нибудь серьезных оснований. Императивные нормы,
регламентирующие условия договоров, представляют собой для участников
договорных отношений внешние общеобязательные правила поведения, а условия договора, определяемые диспозитивными нормами, должны быть отнесены к существенным условиям договора. Что касается так называемых случайных условий договора, то их круг, по-видимому, должен быть ограничен
лишь теми условиями, которые не признаются существенными… Говоря о
«случайных» условиях договора, можно вести речь лишь о таких условиях,
которые фигурировали в договорной переписке, но в итоге не попали в окончательный текст договора… Однако, учитывая… порядок и способы заключения договора… мы должны прийти к выводу об отсутствии всяких оснований
для выделения «случайных» условий в самостоятельную группу гражданскоправовых договоров» (Указ. соч. С. 142).
Договор и обязательство пожизненной ренты
65
Вернемся к договору пожизненной ренты и определим, какие из
условий данного договора являются существенными.
Согласно ст. 432 ГК Российской Федерации существенным условием любого договора является условие о предмете. «Предмет договора
есть то, по поводу чего стороны устанавливают соглашение. Это понятие соотносится с понятием… «объекты гражданских правоотношений»… Предмет договора должен быть определенным или доступным
определению; возможным и дозволенным (не запрещенным)»1.
В договоре пожизненной ренты предметом, с одной стороны,
является имущество, передаваемое рентополучателем в собственность рентоплательщика в обмен на предоставление рентных платежей, а с другой стороны, собственно сами рентные платежи. Однако в литературе высказывается и другая точка зрения. В частности, Н.В. Золотько называет предметом лишь имущество, передаваемое под выплату ренты2.
Е.А. Яргина утверждает: «Предметом договора ренты являются
действия обязанной стороны по предоставлению ренты (в денежной или натуральной форме) (объект первого рода) и рента как таковая, включая количество и цену товара, работ и услуг, составляющих ренту (объект второго рода), имущество же, составляющее
рентный капитал, необходимо рассматривать в качестве своеобразного встречного удовлетворения»3.
С Н.В. Золотько трудно согласиться, так как легальное определение понятия договора ренты обязывает разграничивать не только
имущество, которое будет передано под выплату ренты, но и саму
ренту. Стороны устанавливают соглашение не только по поводу
имущества, которое передается под выплату ренты, но и по поводу
предоставления рентных платежей. Кроме того, в п. 1 ст. 597 ГК
РФ установлено императивное правило: размер пожизненной ренты должен быть определен в договоре. Таким образом, рассматривая предмет договора пожизненной ренты, необходимо говорить
как об имуществе, переданном под выплату ренты, так и о рентных
платежах, то есть о двух объектах рентного правоотношения.
1
Меркулов В.В. Указ. соч. С. 25.
Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России: Автореф.
дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2002. С. 12.
3
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 5.
2
66
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Анализируя позицию Е.А. Яргиной, можно отметить следующее. Действия плательщика ренты по предоставлению рентных
платежей являются его обязанностью, а не предметом договора. Он
обязан выплачивать рентные платежи, и закон устанавливает правило об определении именно размера рентных платежей как объекта правоотношения (п. 1 ст. 597 ГК РФ). В то же время о действиях
обязанной стороны говорится как о содержании правоотношения
(ст. 583 ГК РФ). Е.А. Яргина, говоря об имуществе как о встречном
удовлетворении, делает акцент на том, что «договор ренты можно
определить как соглашение о рентных платежах, выплата которых
обусловлена передачей имущества»1. С этим выводом тоже вряд ли
можно согласиться, так как договор ренты – это одновременно и
договор о передаче имущества в собственность, поэтому нельзя
недооценивать данное обстоятельство. Этим, в частности, договор
ренты отличается от договоров об оказании услуг и выполнении
работ. Предлагаемое Е.А. Яргиной определение договора ренты
скорее соответствует конструкции договора пожизненной ренты,
использовавшейся в проекте Гражданского уложения2, нежели той,
которая содержится в действующем законодательстве. Согласно ГК
РФ имущество передается в собственность за определенное
встречное предоставление в денежной или натуральной форме.
Поэтому при рассмотрении условия договора о предмете, вопервых, необходимо определить имущество, передаваемое плательщику ренты в собственность, а во-вторых – рентные платежи.
Теперь требуется выяснить, какое же имущество может быть
передано в собственность рентоплательщика под выплату ренты.
Закон не содержит нормы, которой определяется вид имущества,
передаваемого под выплату пожизненной ренты.
Термин «имущество» в гражданском законодательстве понимается неоднозначно. С одной стороны, этот термин охватывает и
вещи, и имущественные права, и обязанности, с другой стороны –
1
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 17.
Согласно ст. 986 Проекта Гражданского уложения по договору о пожизненном доходе (ренте) одно лицо, взамен уплаченной ему денежной суммы
или уступленного движимого или недвижимого имущества, обязуется уплачивать ежегодно другому лицу, в продолжение его жизни, определенную денежную сумму или доставлять определенное количество жизненных припасов или
иных заменимых вещей.
2
Договор и обязательство пожизненной ренты
67
вещи и имущественные права, а в некоторых случаях под имуществом понимают только вещи. Поэтому необходимо определить, какой смысл вкладывал законодатель в термин «имущество», указывая, что оно передается под выплату ренты. Согласно ст. 128 ГК
Российской Федерации имуществом признаются вещи, включая
деньги, ценные бумаги, имущественные права. Относительно того,
что вещи могут быть предметом договора ренты, вопросов не возникает, а вот что касается денег, ценных бумаг и имущественных
прав, вопрос остается дискуссионным.
В.С. Ем, исследуя вопрос о том, какое имущество может быть
передано по договору ренты, полагает, что «…предметом договора
ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные
имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе
исключительные права на них, нематериальные блага»1.
Е.А. Яргина придерживается мнения, что в ренте термин «имущество» должен применяться в широком его смысле, и приводит
пример такого толкования термина «имущество» в договоре доверительного управления имуществом2. В силу ст. 1013 ГК Российской
Федерации термином «имущество» охватываются недвижимые вещи, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными
ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
В то же время Е.А. Яргина не разделяет мнения о возможности
передачи денежных средств под выплату ренты по договору ренты,
обосновывая это тем, что в этом случае договор будет «перерождаться» либо в договор займа, либо в договор возмездного оказания
услуг или подряда, кроме того, «перерожденные» договоры будут
носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности,
присущий указанным договорам, будет отсутствовать в «перерож1
2
Ем В.С. Указ. соч.
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 18.
68
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
денных»1. Прослеживается внутренняя противоречивость позиции
автора: с одной стороны, Е.А. Яргина трактует термин «имущество» в широком смысле, а с другой – пишет о невозможности передачи денежных средств под выплату ренты.
Позиция В.С. Ема, считающего, что под выплату ренты по договору ренты могут быть переданы вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги, является обоснованной.
С мнением же Е.А. Яргиной нельзя согласиться. Денежные
средства теоретически могут быть переданы по договору пожизненной ренты под выплату ренты. Данный вывод можно сделать
потому, что, во-первых, сам законодатель говорит о том, что под
выплату ренты может быть передана денежная сумма или иное
движимое имущество (ст. 587 ГК РФ); во-вторых, денежные средства могут быть переданы в собственность; в-третьих, в отличие от
договора займа, имущество, которое было передано под предоставление рентных платежей (в частности, денежные средства), не подлежит возврату рентополучателю; в-четвертых, в данном случае
нельзя говорить о договоре возмездного оказания услуг, так как по
договору пожизненной ренты рентные платежи предоставляются
только в денежной форме; в-пятых, как и любому договору ренты,
договору пожизненной ренты, в котором имуществом являются
денежные средства, присущ признак алеаторности, поэтому об эквивалентности говорить не приходится.
Что же касается договора пожизненного содержания с иждивением, то здесь имущество, которое может быть передано под выплату
ренты, ограничено, а именно: согласно ст. 601 ГК РФ по договору
пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость… Однако возникает вопрос,
какая «иная недвижимость» может быть передана под выплату ренты. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
1
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора
аренды // Нотариус. 2003. № 2. С. 10.
Договор и обязательство пожизненной ренты
69
Устанавливая конкретный перечень недвижимого имущества,
которое может быть передано под выплату ренты, необходимо учитывать тот факт, что по данному договору может быть передана
только недвижимость, которая по российскому законодательству
может находиться в собственности граждан. На период 2004 г. в
собственности граждан не могут находиться участки недр, природные ресурсы, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из
оборота и ограниченным в обороте, леса. Поэтому по договору
пожизненного содержания с иждивением может быть передана
не любая недвижимость, а только та, которая в соответствии с
законом может находиться в собственности граждан.
Анализ судебной практики позволяет прийти к выводу, что по
договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты в основном передаются квартиры и
жилые дома, находящиеся на праве собственности у пожилых людей, нуждающихся в постороннем уходе1.
По договору пожизненной ренты передают не только жилые
дома и квартиры, но также на практике можно встретить договор,
заключенный относительно комнаты в коммунальной квартире.
Так, в Дорогомиловском районном суде г. Москвы рассматривалось дело о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением; согласно условиям данного договора в собственность
плательщика ренты была передана комната № 2 в коммунальной
квартире2.
Кроме того, на практике встречаются договоры пожизненной
ренты, по которым под выплату ренты передается доля в праве
1
Аналогичный вывод был сделан О.А. Марковой (Договор ренты в Российском гражданском праве: Дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 101), в
частности, она пишет, что исследование нотариальной и судебной практики
показало, что предметом договора ренты являются, как правило, недвижимые
вещи, чаще квартиры, реже жилые дома; к такому же выводу приходит и
Е.А. Яргина (Основные концептуальные проблемы правового регулирования
рентных отношений: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 166), отмечая, что
анализ практики нотариусов г. Москвы позволяет констатировать фактическое
отсутствие информации о случаях передачи иного, чем жилое помещение,
имущества под выплату ренты.
2
Дело № 2-117/03 по иску Хусталевой М.Д. к Хусталевой О.В. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением. Архив Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
70
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
собственности на квартиру. Так, например, из материалов судебного дела № 2-1521/01 о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением усматривается следующее.
Участнику совместной собственности в спорной квартире с его согласия на равенство долей было выдано свидетельство о праве собственности на ½ долю квартиры как наследнику после смерти его
матери. Впоследствии он заключил договор пожизненного содержания с иждивением, по которому в собственность плательщика
ренты была передана указанная выше ½ доля в праве собственности на квартиру1. Таким образом, практика показывает, что предметом договора ренты может быть не только квартира, но и доля в
праве на квартиру. Однако заключение договора пожизненной ренты на долю в праве собственности на квартиру, на наш взгляд, может породить много споров относительно согласованности условия
о предмете договора. А именно не выяснено, какая конкретная
жилплощадь будет передана во владение и пользование (реальная
доля в общей собственности); в каком соответствии находятся идеальная и реальная доли? В вышеприведенном примере следовало
ставить вопрос о том, заключен ли в данном случае договор пожизненного содержания с иждивением, так как условие о предмете в
договоре по существу не было согласовано. Рассмотрение данного
вопроса в деталях затрагивает проблемы общедолевой собственности, что выходит за рамки данного исследования. Во всяком случае
доля в праве на квартиру как предмет договора пожизненной ренты
требует большего внимания, чем обычный предмет. А с учетом
тенденции к усилению роли этого договора в решении жилищной
проблемы в нашей стране, очевидно, потребуется соответствующее
разъяснение Пленума Верховного Суда РФ.
Перейдем к рентным платежам по договору пожизненной ренты.
Согласно п. 1 ст. 597 ГК РФ пожизненная рента определяется в
договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер рентных платежей устанавливается в договоре, и он не должен быть ниже минимального
размера оплаты труда. Согласно ст. 5 Федерального закона РФ от
1
Дело № 2-1521/01 по иску Теплякова В.И. к Красотину В.В. и Красотиной В.В. о признании недействительным договора пожизненного содержания с
иждивением. Архив Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
Договор и обязательство пожизненной ренты
71
19.06.2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»1
исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам,
установленных в зависимости от минимального размера оплаты
труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г., исходя
из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп., с 1 января 2001 г. – исходя из базовой суммы, равной 100 руб. Изменение размера рентных
платежей поставлено в зависимость от изменения минимального
размера оплаты труда.
Представляется, что это не совсем удачно, так как минимальный
размер оплаты труда увеличивается прежде всего для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по
временной нетрудоспособности (с 01.01.2005 г. – 720 руб.). Минимальный размер оплаты труда, подлежащий применению при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам, за
последние годы остается на том же уровне. Такое положение существенно затрудняет реализацию института ренты, поскольку создает неопределенность для социально незащищенного гражданина.
Если бы при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам МРОТ определялся в размере 720 руб., а не 100 руб., то
желающих заключить договор пожизненной ренты было бы значительно больше. Напрашивается вывод об исключении из ФЗ «О
минимальном размере оплаты труда» нормы, устанавливающей
минимальный размер оплаты труда в 100 руб. для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам.
В сложившейся ситуации представляется справедливой позиция
О.А. Марковой, которая предложила внести изменения в ст. 597 ГК
РФ и предусмотреть зависимость изменения рентных платежей от
инфляционных процессов2. Однако думается, что данное предложение реализовать труднее, нежели изменить размер МРОТ для
исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам.
Вышесказанное касается предоставления ренты в денежной
форме по договору пожизненной ренты, что же касается договора
1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
2
Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф.
дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 19.
72
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
пожизненного содержания с иждивением, то по данному договору
рента предоставляется в натуральной форме.
Согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема
содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Анализируя данную
норму, можно прийти к выводу, что в договоре пожизненного содержания с иждивением необходимо предусмотреть весь объем
содержания рентополучателя за период действия данного договора.
Однако это сделать невозможно, так как договор прекращает свое
действие с наступлением определенного события – смерти рентополучателя. Думается, что законодатель имел в виду стоимость
всего содержания в месяц, а не за весь период действия договора. В
связи с этим представляется обоснованным предложение А.А. Воронина об изложении п. 2 ст. 602 ГК РФ в следующей редакции: «В
договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть
определена стоимость всего содержания с иждивением в месяц.
При этом стоимость такого содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом»1. Аналогичное предложение было сделано Е. А. Яргиной2.
Как уже было сказано, стоимость месячного объема содержания
рентополучателя не может быть менее двух минимальных размеров
оплаты труда, а именно 200 руб. Представляется, что рентные платежи в размере 200 руб. настолько минимальны, что не способны
выполнять свое предназначение, а именно быть частью жизнеобеспечения получателя ренты. Особенно это касается нетрудоспособных граждан.
1
Воронин А. А. Указ. соч. С. 119.
Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 18. В
частности, она предложила изложить п. 2. ст. 602 ГК РФ в следующей редакции: «В договоре пожизненного содержания должен быть определен денежный эквивалент месячного объема содержания с иждивением. При этом денежный эквивалент месячного содержания с иждивением не может быть менее
двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом». Однако
считаю, что нет необходимости замены слов «стоимости содержания» на «денежный эквивалент содержания».
2
Договор и обязательство пожизненной ренты
73
Заслуживает внимания мнение Н.М. Ершовой, которая предложила приблизить стоимость объема содержания к величине прожиточного минимума1. Думается, что целесообразно размер рентных
платежей поставить в зависимость не только от минимального размера оплаты труда, но и от официально установленного прожиточного минимума гражданина. Например, установить, что для нетрудоспособных граждан стоимость месячного содержания не
может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда,
при этом стоимость месячного содержания не должна быть менее разницы между установленным в конкретном субъекте РФ
прожиточным минимумом и получаемой пенсией2.
Как отмечалось ранее, условие о рентных платежах в денежной и
натуральной форме является существенным условием договора пожизненной ренты. Е.А. Яргина, проводя сравнительный анализ договора ренты и договора аренды, пишет: «М.И. Брагинский считает, что
натуральная рента не относится к числу существенных условий»3.
Этот ее вывод является ошибочным, поскольку М.И. Брагинский в
действительности утверждает, что существенным условием договора
ренты является предмет договора. В этой роли выступает как рента – в
денежной и натуральной форме, так и имущество, которое должно
быть передано под выплату ренты. Цена натуральной ренты и имущества, передаваемого под выплату ренты, к числу существенных условий не относится4. Из вышесказанного можно сделать вывод о том,
что М.И. Брагинский не относит к существенным условиям договора
не условие о натуральной ренте, а условие о ее цене.
Определение натуральной ренты в договоре имеет очень важное
значение для плательщика ренты, так как при нечеткости опреде1
Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 243.
2
Например, согласно Постановлению главы администрации (губернатора)
Томской области прожиточный минимум по социально-демографическим
группам населения Томской области за третий квартал 2004 г. для пенсионеров, проживающих в г. Томске, составляет 1 849 руб. Предположим, гражданин получает пенсию 1 500 руб., следовательно стоимость месячного содержания должна быть не менее 349 руб. (1 849–1 500).
3
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора
аренды // Нотариус. 2003. № 2. С. 9.
4
Брагинский М. И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 635.
74
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ления могут возникнуть неблагоприятные для него последствия (о
них будет сказано ниже).
Поэтому в договоре необходимо расписать, например, где будет
проживать рентополучатель, сколько раз в месяц необходимо производить уборку в квартире, ходить в магазин, какую покупать
одежду и так далее. Приведем в качестве примера некоторые пункты конкретного договора пожизненного содержания:
«…п. 7 Кулагина Н.Д. обязуется обеспечивать Богомоловой М.Ф.1:
– ежедневное трехразовое питание, уборку помещения, смену
постельного белья и одежды по мере необходимости, их стирку,
обновление белья и одежды;
– ежедневный, а в случае необходимости при обострении болезни, круглосуточный уход, вызов врача на дом, покупку лекарств и
лечение;
– обеспечение транспортным средством, по мере необходимости, для поездок домой к дочери и на дачу в летний период;
– помочь установить (организовать установку на могиле на Ваганьковском кладбище) готовый и оплаченный Богомоловой М.Ф. памятник
на могиле мужа в весенне-летний период 1999 г. Оплата работ по установке памятника на кладбище за счет средств Богомоловой.
п. 8 Кулагина Н.Д. обязуется в случае смерти Богомоловой М.Ф.
организовать похоронную процессию с положенными ритуальными услугами за свой счет…
п. 11 Кулагина Н. Д. осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами,
действующими в РФ для государственного и муниципального фонда».
На практике можно встретить случаи, когда приложением к договору пожизненного содержания с иждивением идет договор предоставления услуг, где подробно расписаны услуги, которые должны предоставляться получателю ренты2. Здесь есть вопросы о со1
Условия договора взяты из дела № 2-138/03 по иску Богомоловой М.Ф. к
Кулагиной Н.Д. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением. Архив Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
2
Дело №2-2134/03 по иску Лучуговой А.Д. к Биченко С.И. о признании
недействительным договора пожизненной ренты. Архив Дорогомиловского
районного суда г. Москвы.
Договор и обязательство пожизненной ренты
75
отношении, по сути, двух договоров, однако для обстоятельного
анализа и соответствующих выводов пока слишком мало практического материала.
Вернемся к существенным условиям договора пожизненной
ренты. Кроме условия о предмете существенными условиями являются условия, названные таковыми в законе. Согласно п. 2
ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного
движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставлять обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, эта норма допускает при заключении договора пожизненной ренты использование любого способа обеспечения исполнения обязательства в соответствии со ст. 329 ГК РФ. Однако буквальное толкование нормы
этой статьи позволяет сделать вывод, что это вовсе не бесспорно.
Проведем анализ способов обеспечения исполнения обязательства,
указанных в ст. 329 ГК РФ, и определим, какие из них могут быть
использованы для обеспечения исполнения рентного обязательства.
Первым способом обеспечения исполнения обязательства Гражданский кодекс называет неустойку. Представляется, что условие о
неустойке может быть включено в договор пожизненной ренты.
Неустойка в данном случае является самым приемлемым способом
обеспечения исполнения рентного обязательства. Поскольку отношения, складывающиеся между кредитором и должником, имеют
длящийся характер, то неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате рентных платежей может возникать неоднократно в период действия договора пожизненной ренты, а неустойка в данном случае будет каждый раз стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства. Однако, предусмотрев в договоре условие о неустойке, необходимо учитывать норму
ст. 588 ГК РФ, согласно которой за просрочку выплаты ренты рентоплательщик уплачивает рентополучателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что при
неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства кредитор вправе предъявить требование либо о взыскании договорной
76
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
неустойки, либо о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, не доказывая факта и размера причиненных убытков1.
Вторым способом обеспечения обязательств Гражданский кодекс называет залог (ст. 334–358 ГК РФ). Безусловно, залог может
быть использован в качестве способа обеспечения исполнения
рентного обязательства. Этот вывод настолько очевиден, что не
требует особого обоснования.
Следующий способ обеспечения – это удержание вещи. Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе
в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате
этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и
других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее
обязательство не будет исполнено.
Представляется, что удержание вещи не может быть использовано как способ обеспечения рентного обязательства, поскольку у
кредитора (получателя ренты) не находится вещь, подлежащая передаче должнику (плательщику ренты), а следовательно, у рентополучателя не может возникнуть права на удержание вещи. Имущество, подлежащее передаче плательщику ренты, в силу реального характера договора пожизненной ренты передается для заключения договора, а если передача не состоялась, то договор пожизненной ренты следует считать незаключенным, а рентное обязательство не возникшим.
Перейдем к поручительству, как способу обеспечения исполнения
обязательства. Анализ норм о поручительстве позволяет сделать вывод, что данный способ может быть использован в договоре пожизненной ренты. Исследуя данный вопрос, О.А. Маркова приходит к
противоположному выводу: «Нужно отметить, что, хотя поручительство может обеспечивать не только денежные обязательства, обязанность же поручителя заключается только в уплате денег. Это означает,
1
Пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» [Электронный ресурс] /
Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–2003.
Договор и обязательство пожизненной ренты
77
что поручитель не сможет исполнять обязательства по содержанию
получателя в натуре. То есть поручительство теряет смысл в договоре
пожизненного содержания с иждивением…»1. Анализируя вышесказанное, хотелось бы обратить внимание на неточность автора. Законодатель говорит о различных способах обеспечения исполнения обязательства (в том числе и о поручительстве) только в отношении договоров ренты, по которым передается движимое имущество (п. 2
ст. 587 ГК РФ). А по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимое имущество, и
поэтому исполнение обязательства по предоставлению содержания
обеспечивается залогом в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ.
Банковская гарантия не может быть использована как способ
обеспечения исполнения рентного обязательства. Во-первых, характер данного способа обеспечения не соответствует тем отношениям, которые складываются между кредитором и должником в
рентном обязательстве (банковская гарантия применяется обычно в
сфере предпринимательской деятельности). Во-вторых, в силу банковской гарантии гарант при неисполнении или ненадлежащем исполнении принципалом своей обязанности должен уплатить кредитору заранее гарантированную денежную сумму, однако установить данную денежную сумму в силу специфики рентного обязательства при заключении договора не представляется возможным.
Задаток также не может быть использован в качестве способа
обеспечения исполнения рентного обязательства, поскольку в
данном случае он не может выполнять одну из своих функций, а
именно обеспечительную. Права О.А. Маркова в том, что при неисполнении обязательства плательщиком ренты (задаткодатель)
задаток уйдет на погашение рентных платежей за определенный
период, в дальнейшем же требования получателя останутся необеспеченными2.
Таким образом, можно прийти к выводу, что при заключении
договора пожизненной ренты могут быть использованы лишь
некоторые способы обеспечения обязательства, такие как неустойка, залог и поручительство.
1
Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Дис. …
канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 130.
2
Маркова О.А. Указ. соч. С. 128.
78
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Правило, установленное в п. 2 ст. 587 ГК РФ, применяется, если
под выплату ренты передается движимое имущество, если же под
выплату ренты передается недвижимость, то рентополучатель в
обеспечение обязательства рентоплательщика приобретает право
залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). В соответствии с п. 3
ст. 334 ГК РФ залог может возникать как на основании договора,
так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся
в залоге. В п. 1 ст. 587 ГК РФ названы и имущество (земельный
участок или другое недвижимое имущество), и обязательство, исполнение которого обеспечивается залогом (обязательство плательщика ренты по выплате рентных платежей). Следовательно,
при передаче под выплату ренты недвижимого имущества залог
возникает в силу закона, и дополнительного соглашения между
плательщиком ренты и получателем ренты не требуется. Согласно
п. 2. ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»1 ипотека в силу закона подлежит
государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без
представления отдельного заявления и без оплаты государственной
регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (плательщика
ренты). Ипотека возникает на основании закона одновременно с
возникновением права собственности плательщика ренты, который
является залогодателем, а получатель ренты – залогодержателем.
Ипотека действует в течение всего срока действия договора пожизненной ренты. Порядок государственной регистрации ипотеки,
возникающей в силу закона, определен Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона
или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам,
1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
Договор и обязательство пожизненной ренты
79
утвержденной приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной
комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г.
№ 289/235/2901.
Таким образом, в свидетельство о государственной регистрации
права собственности, выдаваемое плательщику ренты (залогодателю), в графу «Ограничения (обременения) права» вносится запись
о зарегистрированной ипотеке. Кроме того, согласно п. 1. ст. 586
ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание,
сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее
выплату. Следовательно, недвижимое имущество, переданное под
выплату ренты, обременено дважды – залогом и рентой. Данные
обременения являются основной гарантией прав получателя ренты
как более слабой в экономическом смысле стороны по договору.
Исследуя вопрос о существенных условиях договора пожизненной ренты, необходимо рассмотреть условия о цене и сроке и ответить на вопрос, являются ли они существенными условиями для
данного вида договора.
В.В. Витрянский, анализируя п. 54 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу,
что судебно-арбитражная практика исходит из того, что для всякого возмездного гражданско-правового договора цена на товары,
работы, услуги должна признаваться существенным условием
договора2. Высказываясь против данного утверждения, отметим,
что ГК РФ не называет в качестве существенного условие о цене
даже в договоре купли-продажи, хотя данный договор является
возмездным.
В литературе можно встретить мнение о том, что цена в исследуемом договоре является существенным условием. В частности,
адвокат межрегиональной коллегии адвокатов А.Н. Охрименко
1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
2
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2000. № 5.
С. 142.
80
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
публикует в 2000 г. в московском журнале «Городская собственность» статью под названием «Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры с условием пожизненного содержания продавца)»1 и отмечает, что «Гражданский кодекс РФ предоставляет собственникам возможность произвести отчуждение имущества под
выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением…
цена договора является его существенным условием… В договоре
купли-продажи жилого дома (квартиры) с условием пожизненного
содержания продавца в качестве цены выступает форма, размер и
стоимость пожизненного содержания»2. Из приведенного суждения
явствует, что институт ренты не только глубоко не изучен в литературе, о нем, похоже вообще мало кто знает. И если в столичном
издании появляется такого качества материал известного адвоката,
то можно только догадываться о положении дел в провинции.
Договор пожизненной ренты является возмездным, так как за переданное в собственность рентоплательщика имущество рентополучатель получает определенное встречное предоставление в виде
рентных платежей. Но если договор возмездный, должна ли быть
определена цена товара, то есть имущества, передаваемого под выплату ренты? Является ли цена имущества необходимым условием
для заключения договора пожизненной ренты? При ответе на эти
вопросы следует учитывать специфику отношений. В частности,
размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон с
учетом не только стоимости имущества, передаваемого под выплату
ренты, но и, как правило, с учетом возраста и состояния здоровья
получателя ренты. Кроме того, договор пожизненной ренты признается алеаторным, а не меновым, следовательно, общий размер рентных платежей, подлежащих уплате за весь период действия договора, не зависит от стоимости имущества, переданного под выплату
ренты. Таким образом, цена имущества, передаваемого под выплату
ренты, не является тем необходимым условием для договора пожизненной ренты, чтобы признать его существенным.
Однако хотелось бы обратить внимание на норму ст. 585 ГК РФ.
В п. 1 ст. 585 ГК РФ говорится, что имущество, которое отчуждает1
Данный вид договора был поименован в ГК РСФСР 1964 г. и не упомянут
в ГК РФ.
2
Городская собственность. 2000. № 8–9 (36–37). С. 41.
Договор и обязательство пожизненной ренты
81
ся под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в
собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если
рассмотреть данную норму с позиции гражданина, который собирается заключить договор пожизненной ренты и который, скорее
всего, не обладает специальными познаниями в области юриспруденции, то как ему объяснить, что договор пожизненной ренты является возмездным, но имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно. Кроме того, возникает вопрос, какова
плата за передаваемое в собственность плательщика ренты имущество и как она исчисляется. Как в данном случае будут соотноситься такие понятия, как «цена имущества» и «плата за имущество»?
С учетом того факта, что имущество передается под выплату
рентных платежей, являющихся определенным встречным удовлетворением имущественного интереса получателя ренты и наличие
которых обязательно для данного вида договора, то, следовательно,
не имеет значения, передано имущество за плату или бесплатно.
Таким образом, если имущество под выплату ренты может быть
передано бесплатно, то в понятие «плата за имущество» не включаются рентные платежи.
На практике данный вопрос решается следующим образом: после заключения договора пожизненной ренты рентополучателю
единовременно выплачивается 20–30 % от рыночной стоимости
передаваемого имущества, а впоследствии ему выплачивается установленная договором фиксированная денежная сумма. Думается,
что все данные платежи являются не чем иным, как встречным
предоставлением за переданное в собственность плательщика ренты имущество, а именно рентными платежами, при этом никакая
другая плата не выплачивается. Это то, что касается договора пожизненной ренты.
Если мы обратимся к договору пожизненного содержания с иждивением, то на практике при заключении данного договора получателю ренты денежная сумма вообще не выплачивается, а предоставляется содержание в виде обеспечения рентополучателя жильем, питанием, одеждой, что является рентой в натуральной форме.
Таким образом, и в данном случае, кроме ренты, никакая другая
плата не производится.
На основании изложенного можно сделать вывод, что на практике при заключении договора пожизненной ренты или договора
82
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
пожизненного содержания с иждивением имущество передается
«бесплатно». Тогда возникает вопрос, а какова тогда схема договора пожизненной ренты, по которому имущество передается за плату? Отвечая на поставленный вопрос, думается, что при заключении договора пожизненной ренты, по которому имущество передается за плату, получателю ренты должны выплачиваться не только
рентные платежи, но и плата за имущество. Можно предположить,
что размер платы за передаваемое имущество должен быть равен
рыночной стоимости данного имущества.
Этот вывод следует из ст. 594 ГК РФ, в которой установлен порядок определения выкупной цены ренты (правила данной статьи
применяются при выкупе пожизненной ренты – п. 1 ст. 599 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 594 ГК РФ при отсутствии условия о выкупной
цене в договоре ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой
рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, то
есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Поэтому представляется, что
цена имущества, переданного за плату по договору ренты, должна
быть определена как рыночная стоимость данного имущества.
Таким образом, во-первых, независимо от того, за плату или
бесплатно передано имущество по договору пожизненной ренты,
плательщик ренты за переданное в его собственность имущество
производит встречное предоставление рентополучателю, то есть
несет расходы, а во-вторых, в случае передачи имущества по договору пожизненной ренты за плату плательщик ренты выплачивает
ренту, а также он обязан заплатить рыночную стоимость переданного в его собственность имущества, что для него является не просто невыгодным, а вообще неприемлемым. Зачем взваливать на
себя обременения в виде обязанностей плательщика ренты, если
уже приобрел этот дом или квартиру по рыночной стоимости?
Представляется, что предложенная законодателем конструкция «отчуждение имущества за плату или бесплатно» является не совсем удачной, так как привычное понимание возмездности договора не соотносится с бесплатным отчуждением имущества. Поэтому целесообразно исключить п. 1 ст. 585
ГК РФ.
Договор и обязательство пожизненной ренты
83
Кроме того, в п. 2 ст. 585 ГК РФ говорится о субсидиарном
применении к регулированию рентных отношений норм о куплепродаже (если имущество передано за плату) и дарении (если имущество передано бесплатно), при условии, что данные нормы не
будут противоречить существу договора ренты. На необходимость
изменения данной нормы уже не раз обращалось внимание в литературе. В частности, Е.А. Яргина предлагала либо конкретизировать, какие нормы подлежат применению к рентным правоотношениям, либо прямо включить их в состав специальных норм1.
Н.В. Золотько предложила «исключить из содержания ст. 585 ГК
РФ пункт второй о возможности субсидиарного применения норм
купли-продажи (гл. 30), а также норм о дарении (гл. 32) к договорам ренты2. Точки зрения Е.А. Яргиной, Н.В. Золотько и их
обоснование представлялись убедительными. Однако указанные
авторы рассматривали норму п. 2 ст. 585 ГК РФ в отрыве от п. 1
данной статьи, что представляется не совсем правильным, так как
п. 2 следует из п. 1 ст. 585 ГК РФ, поэтому в случае исключения
пункта первого (о чем говорилось выше) автоматически потеряет свое значение и пункт второй.
В литературе можно встретить мнение о том, что норма п. 2
ст. 585 ГК РФ берет свое начало в проекте Гражданского уложения3. Уточним текст проекта Гражданского уложения, где сказано,
что пожизненная рента может быть установлена как на возмездных
началах (заключение собственно договора пожизненной ренты),
так и на безвозмездных – путем дарения или завещания4. В соответствии же со ст. 994 Проекта Гражданского уложения правила,
установленные для пожизненной ренты, применяются к «пожизненным или иным срочным выдачам, установленным по завещанию или дарению».
Однако проект Гражданского уложения использовал модель договора пожизненной ренты, по которому одна сторона, взамен уплаченной ему суммы или уступленного движимого или недвижи1
Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 15.
2
Золотько Н.В. Указ. соч. С. 16.
3
Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 85.
4
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899. С. 215.
84
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
мого имущества, обязуется уплачивать другой стороне, в продолжение его жизни, определенную денежную сумму или доставлять
определенное количество жизненных припасов или иных заменимых вещей. Таким образом, проект Гражданского уложения говорит о том, что именно рента предоставляется за плату или бесплатно. В ГК РФ использована несколько иная модель договора
пожизненной ренты, так сказать, «перевернутая» (имущество передается за плату или бесплатно), что далеко не одно и то же. Поэтому недопустимо, да и неправильно заимствование вышеупомянутых норм проекта Гражданского уложения.
Думается, что имущество, передаваемое в собственность по
договору пожизненной ренты, должно отчуждаться за предоставление рентных платежей, а не за плату или бесплатно, и,
как следствие, регулирование рентных отношений должно
осуществляться на основании специальных норм о ренте, а не
при помощи норм о купле-продаже или дарении.
Вернемся к существенным условиям договора пожизненной
ренты и рассмотрим вопрос о том, является ли условие о сроке действия данного договора существенным. В соответствии с п. 2
ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на
срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Кроме того,
пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Таким образом,
срок действия договора пожизненной ренты определен императивной нормой и составляет период жизни получателя ренты. Следовательно, договор пожизненной ренты является срочным договором, и срок в данном случае согласно ст. 190 ГК РФ определяется
наступлением события (смерти получателя ренты), которое неизбежно. В связи с тем, что срок действия договора пожизненной
ренты установлен императивно, то, следовательно, условие о сроке
не согласуется сторонами и не является существенным условием
договора.
Таким образом, можно сделать вывод, что существенными условиями договора пожизненной ренты являются условия о предмете (имуществе, передаваемом под выплату ренты) и рентных платежах (независимо от их формы) и об установлении обязанности
Договор и обязательство пожизненной ренты
85
плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329) либо застраховать в пользу получателя ренты
риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (при передаче под выплату ренты денежных средств или иного движимого имущества). Для договора пожизненного содержания с иждивением существенным условием
является только условие о предмете.
Рассмотрев вопрос о том, какие из условий договора пожизненной ренты являются существенными, для более детального изучения вопроса об условиях договора пожизненной ренты обратимся к
анализу договоров пожизненной ренты, заключаемых на практике.
Предлагаем проанализировать условия четырех типовых договоров, три из которых заключают муниципальные власти в городах
Томске, Новосибирске и Кемерове, а один – коммерческая организация ООО «Новосибирский центр пожизненной ренты «Социальная гарантия».
Муниципальными властями городов Томска, Новосибирска и
Кемерова были утверждены положения о пожизненной ренте (положение «О пожизненной ренте в городе Кемерове» утверждено
решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от
27.11.1998 г. № 92; положение «Об установлении пожизненной
ренты» в Новосибирске утверждено Постановлением мэра от
24.04.2002 г. № 980; в г. Томске рассмотрим условия двух положений, а именно положение «О пожизненной ренте в городе Томске»,
утвержденное решением Томской городской думы от 21.10.2003 г.
№ 476, и положение «О пожизненной ренте в городе Томске», утвержденное решением Томской городской думы от 26.04.2005 г.
№ 901)1. Согласно вышеназванным положениям на территории
указанных городов заключаются договоры пожизненной ренты, по
которым граждане передают администрации города квартиры в
муниципальную собственность, а администрация в обмен на полученные квартиры обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму.
Обратимся к анализу условий договоров пожизненной ренты.
1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
86
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
1. Получателем ренты согласно ст. 596 ГК РФ может быть гражданин без каких-либо ограничений. Согласно же положениям о пожизненной ренте городов Томска, Новосибирска и Кемерова получателем ренты может быть только гражданин, являющийся собственником жилого помещения и достигший 65-летнего возраста.
Однако в данных положениях установлены и исключительные случаи. Так, в г. Кемерове получателем ренты может быть лицо, не
достигшее 65-летнего возраста, но имеющее I группу инвалидности
и страдающее тяжелыми формами хронических заболеваний; в
Томске – это лица, не достигшие 65-летнего возраста, но признанные инвалидами в установленном законом порядке, а в Новосибирске – это лица, достигшие 60-летнего возраста, признанные инвалидами II, III группы, и 55-летнего возраста, признанные инвалидами I группы. Как видим, муниципальные органы в своих актах
существенно ограничивают круг субъектов, которые могут быть
получателями ренты. Что же касается ООО «НЦПР «Социальная
гарантия» г. Новосибирска, то данная организация заключает договор пожизненной ренты с любым обратившимся гражданином, который имеет на праве собственности жилое помещение, без какихлибо ограничений в возрасте.
2. Согласно положениям о пожизненной ренте городов Томска,
Новосибирска и Кемерова на стороне плательщика ренты выступает администрация города, и соответственно квартира получателя
ренты переходит в муниципальную собственность. В договоре пожизненной ренты, заключаемом ООО «НЦПР «Социальная гарантия», на стороне плательщика выступает само юридическое лицо, и
квартира соответственно переходит в собственность юридического
лица. Интересный момент в процедуре заключения этого договора
состоит в том, что общество часто заключает договоры пожизненной ренты с гражданином через представителя. Данный представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени и в интересах гражданина, но в качестве представителя выступает только работник ООО «НЦПР «Социальная
гарантия». Возникает вопрос, а правомерно ли заключать договор
пожизненной ренты через представителя? Думается, что это возможно. Но в доверенности, выдаваемой гражданином на заключение договора пожизненной ренты, должны быть прописаны правомочия по заключению договора пожизненной ренты и определены
Договор и обязательство пожизненной ренты
87
условия данного договора. То есть в доверенности должна четко
прослеживаться воля рентополучателя на заключение договора пожизненной ренты; в противном случае для плательщика ренты могут возникнуть неблагоприятные последствия.
В советский период существовало мнение, что заключение договора пожизненного содержания через представителя не допускается1. Однако Э.Я. Лаасик писал тогда о договоре пожизненного
содержания, который был самостоятельным институтом в ГК Эстонии и действительно имел личный характер, а мы говорим о договоре пожизненной ренты, который по своему характеру может
быть совершен и не лично гражданином.
В настоящее время в литературе также высказывается мнение,
что договор пожизненной ренты не может быть совершен через
представителя, в частности, Н.В. Золотько пишет: «…законодатель… презюмирует принцип личного исполнения договора пожизненной ренты, значит, применение п. 4 ст. 182 ГК РФ является обязательным и использование института представительства в договорах пожизненной ренты не допускается»2.
Е.А. Яргина, исследуя вопрос о возможности заключения договора ренты через представителя, приходит к выводу, что
«…договор пожизненного содержания с иждивением является
практически единственным договором, заключение которого не
допускается через представителя. Являясь фидуциарной сделкой,
договор пожизненного содержания с иждивением полностью подпадает под действие п. 4 ст. 182 ГК РФ…»3. В обоснование данного
вывода Е.А. Яргина ссылается на практику нотариусов, которые
уклоняются от удостоверения договоров ренты, заключаемых по
доверенности. Кроме того, в обоснование своего вывода Е.А. Яргина приводит пример гражданского дела, рассмотренного Никулинским районным судом г. Москвы. Из материалов данного дела усматривается, что истец у нотариуса подписала доверенность на совершение сделки по отчуждению ее квартиры, в этот момент, как
1
Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. Таллин:
Валгус, 1980. С. 378.
2
Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России: Дис. …
канд. юрид. наук. Краснодар, 2002. С. 130.
3
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 166.
88
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
утверждает истица, она не отдавала отчет своим действиям и не
могла руководить ими, впоследствии по данной доверенности без
ее ведома был заключен договор ренты, который истец и просила
признать недействительным1.
Аналогичное судебное дело находится на рассмотрении Калининского районного суда Новосибирской области по иску Б.Н. и
К.В. к ЗАО «Социальная защита «Новосибирский центр пожизненной ренты» о расторжении договора пожизненной ренты. В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что договор пожизненной ренты был заключен по доверенности, которая
была выдана на сбор документов и осуществление приватизации их
квартиры, а не на заключение договора пожизненной ренты, который они и не хотели заключать.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что нарушение гражданского законодательства происходит при совершении односторонней сделки по выдаче доверенности, а не при заключении договора пожизненной ренты через представителя. Точнее, представитель действует на основании доверенности, которая
должна быть признана недействительной. Именно при совершении
сделки по выдаче доверенности доверителя могут ввести в заблуждение относительно действительной цели выдачи доверенности.
Доверенность, полученная незаконным путем, может быть использована не только при заключении договора пожизненной ренты, но
и при заключении любого другого вида договора (например, договора купли-продажи), однако при этом мы не считаем, что договор
купли-продажи не может быть заключен через представителя.
Если доверитель имеет действительную волю на заключение договора пожизненной ренты и при этом желает, чтобы договор был заключен через представителя, то, думается, к этому нет препятствий.
3. При заключении договора пожизненной ренты по всем четырем вариантам рассматриваемых договоров плательщик выплачивает получателю единовременно определенную сумму денег, а
именно:
• в Новосибирске – 100 МРОТ (1 МРОТ = 100 руб.) за однокомнатную квартиру с соответствующим повышением на десять
минимальных размеров оплаты труда за каждую комнату;
1
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 168.
Договор и обязательство пожизненной ренты
89
• в Кемерове – 20 МРОТ за однокомнатную квартиру с повышением на пять минимальных размеров оплаты труда за каждую
отдельную жилую комнату;
• в Томске – по Положению 2003 г.: если общая площадь квартиры до 20 м2 – 3 000 руб., соответственно от 20 до 37 м2 – 5 000
руб., от 37 м2 – 6 000 руб., а также единовременная плата за имущество осуществляется с учетом коэффициента инфляции на начало
расчетного года; по Положению 2005 г. – 30 размеров базовой
ставки (базовая ставка равна 700 руб.) за однокомнатную квартиру
с последующим повышением на 3 размера базовой ставки за каждую отдельную комнату;
• В ООО «НЦПР» – 30 000 руб. – для граждан от 80 лет и старше;
20 000 руб. – от 75 до 79 лет; 10 000 руб. – от 65 до 74 лет; для граждан, имеющих инвалидность I, II группы, а также в возрасте до 65 лет
размер единовременной выплаты устанавливается индивидуально.
Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что хотя
по всем четырем договорам производится единовременная выплата, однако только в двух из них содержится условие, что квартиру
получатель ренты передает за плату. В договор, предлагаемый к
заключению мэрией г. Новосибирска, включено условие, что квартира получателем ренты передается бесплатно. В городе Томске и
по Положению 2003 г., и по Положению 2005 г. получателю ренты
единовременно выплачивается рента, однако по Положению 2005 г.
договор о пожизненной ренте содержит условие, что получатель
ренты бесплатно передает плательщику ренты в собственность
квартиру. Таким образом, возвращаясь к проблеме отчуждения
имущества по договору пожизненной ренты за плату или бесплатно, можно с уверенностью сказать, что на практике данная норма
имеет различное толкование.
4. Обратимся к одному из важных условий договора – ежемесячным рентным платежам. Рассмотрим на примере, каков их размер. Допустим, пенсионер в возрасте 75 лет имеет двухкомнатную
квартиру площадью 43 м2:
• в Новосибирске он, заключив договор с администрацией, будет получать примерно 5 МРОТ – 500 руб.;
• в Кемерове – 6 МРОТ – 600 руб.;
90
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
• заключив договор с ООО «НЦПР», он будет получать примерно 1 000 руб.
Таким образом, можно сделать вывод, что во всех вышеперечисленных примерах размер ежемесячных рентных платежей четко определен в минимальных размерах оплаты труда или сразу в
рублях в зависимости от возраста гражданина и передаваемой
квартиры.
Рассмотрим теперь порядок определения ежемесячных рентных
платежей в г. Томске по Положению 2003 г. Согласно п. 3.3 Положения о пожизненной ренте г. Томска гражданину выплачивались
ежемесячные денежные выплаты. Их размер рассчитывался как
разница между рыночной стоимостью квартиры, определяемой МУ
«Бюро технической инвентаризации» на момент оформления договора пожизненной ренты, и суммой фактически произведенных
расходов городского бюджета, связанных с исполнением договора
за весь период его действия, поделенной на разницу лет номинальной продолжительности жизни человека (100 лет) и фактического
возраста рентополучателя в текущем году. Ежемесячные рентные
платежи рассчитываются ежегодно с учетом коэффициента инфляции, который используется, начиная со второго года действия договора. Формула, по которой рассчитывались рентные платежи:
n–i
Pi =
( Цу − SUM Rn ) 1
⋅ ⋅b ,
100 − Bi
12
где
n=1;
Pi – ежемесячная денежная выплата в текущем году;
i – текущий год договора;
Цу – рыночная стоимость жилья на момент оформления договора пожизненной ренты;
b – коэффициент инфляции на начало расчетного года по данным органов государственной статистики;
100 – номинальная продолжительность жизни рентополучателя;
Вi – возраст (полных лет) гражданина (старшего по возрасту из
получателей ренты), определяемый ежегодно по состоянию на
1 января. Первоначально определяется на дату заключения договора;
Договор и обязательство пожизненной ренты
91
n – период действия договора (количество лет);
Rn – сумма расходов городского бюджета, связанных с исполнением договора за весь период его действия, рассчитываемая по
формуле:
n–i
n–i
Rn = (SUМ Сn + SUМ Рn + Е),
n=1
n=1
где
Сn – сумма страховых взносов, уплаченных плательщиком ренты за весь период действия договора пожизненной ренты с целью
минимизации рисков утраты принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества;
Рn – сумма ежемесячных рентных платежей, уплаченных плательщиком ренты за весь период действия договора пожизненной
ренты;
Е – единоразовые и другие расходы городского бюджета, связанные с заключением и исполнением договора пожизненной ренты, в том числе:
– единовременная плата за отчуждаемое имущество согласно
п. 3.5 данного положения;
– расходы по оплате государственной пошлины за нотариальное
удостоверение договора;
– расходы, связанные с оформлением документов, необходимых
для заключения и регистрации договоров пожизненной ренты;
– расходы по организации погребения рентополучателя (каждого из рентополучателей, в случае заключения договора с множеством граждан) согласно п. 4.1 данного положения;
– расходы, связанные с оценкой рыночной стоимости жилого
помещения;
– расходы, связанные с инвентаризацией недвижимого имущества.
По приведенной формуле трудно было определить, какую сумму рентных платежей получит данный пенсионер ежемесячно.
Можно только определенно сказать, что их размер зависит от рыночной стоимости квартиры, возраста гражданина и суммы расходов, произведенных администрацией г. Томска для заключения и
во исполнение договора пожизненной ренты. С принятием положе-
92
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ния «О пожизненной ренте» в 2005 г. администрация отказалась от
данной формулы и поставила определение размера ежемесячных
рентных выплат в зависимость от возраста получателя ренты и характеристики жилого помещения. При этом размер ежемесячных
рентных выплат определяется исходя из базовой ставки в размере
700 руб. Таким образом, по действующему в настоящее время положению пенсионер будет получать 3 850 руб.
5. Согласно положениям о ренте городов Томска, Новосибирска,
Кемерова договор пожизненной ренты заключается на основании
решения комиссии, которая формируется из представителей муниципальной власти. Комиссия оставляет за собой право выбора
контрагента и условий. И тогда возникает вопрос о подлинной цели
положений. Действительно ли целью положения являются усиление социальной поддержки одиноких престарелых граждан и инвалидов и повышение уровня материального благосостояния граждан
пожилого возраста.
6. Согласно положениям о пожизненной ренте городов Томска,
Новосибирска и Кемерова получатель ренты обязан своевременно
вносить коммунальные платежи и взносы за техническое обслуживание и эксплуатацию жилья, а также оплачивать электроэнергию и
услуги ГТС. Все эти расходы составляют более 50 % от ежемесячной денежной выплаты, получаемой пенсионером по договору ренты. Если же заключить договор пожизненной ренты с ООО «НЦПР
«Социальная гарантия», то плательщик ренты возмещает рентополучателю фактически оплаченные коммунальные услуги.
7. Муниципальные власти и г. Новосибирска, и г. Кемерова несут все расходы по подготовке документов для заключения договора, по нотариальному удостоверению договора и государственной
регистрации как договора, так и перехода права собственности.
ООО «НЦПР «Социальная гарантия» несет расходы по оформлению договора пожизненной ренты за исключением уплаты сбора за
регистрацию договора пожизненной ренты. По Положению 2003 г.
в г. Томске была более сложная схема: все расходы по оформлению
договора несет администрация г. Томска, вся сумма этих расходов
подлежит учету в связи с тем, что расходы влияют на сумму ежемесячных выплат рентополучателю. По Положению 2005 г. в
г. Томске расходы по оформлению несет администрация города.
Договор и обязательство пожизненной ренты
93
8. Положениями о пожизненной ренте городов Томска и Кемерова не определен правовой статус получателя ренты, оставшегося проживать в квартире, переданной по договору в муниципальную собственность. В результате и вопрос о проживании совместно с рентополучателем лиц, не являющихся участниками договора ренты, решается по-разному: в г. Томске запрещается постоянное проживание иных лиц (кроме получателей ренты), в г. Кемерове допускается вселение посторонних лиц в жилое помещение с согласия администрации. ООО «НЦПР «Социальная гарантия» вменяет в обязанность получателя ренты не заключать договоры поднайма, аренды и другие договоры на недвижимость, переданную под выплату ренты. С одной стороны, понятны опасения плательщиков ренты относительно вселения в квартиру посторонних людей, так как они по смыслу ст. 31, 33, 34 ЖК РФ могут сохранить право проживания в квартире и после смерти рентополучателя. Но, с другой стороны, запрет на вселение лиц, не
являющихся получателями ренты, ущемляет права рентополучателя (допустим, получатель ренты решил жениться, но вселить
свою жену он не вправе). Представляется, что право на вселение
следует предусматривать, но лишь на определенный срок, о чем
должно быть сказано в договоре.
9. Особое внимание хотелось бы обратить на раздел о порядке и
условиях расторжения договора пожизненной ренты. Согласно положениям о пожизненной ренте городов Томска, Новосибирска и
Кемерова договор может быть расторгнут по взаимному согласию
сторон, а при отсутствии такого согласия – по решению суда. Основанием для одностороннего расторжения договора в судебном
порядке в г. Томске является неисполнение и (или) ненадлежащее
исполнение одной стороной обязательств по данному договору. В
городах Кемерове и Новосибирске в одностороннем порядке договор может быть расторгнут только в случае неисполнения плательщиком ренты обязательств по договору.
Положение о пожизненной ренте г. Томска предусматривает,
что при расторжении договора по взаимному согласию сторон или
по решению суда расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с исполнением настоящего договора, подлежат возмещению в
полном объеме (с учетом процентной ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на да-
94
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ту расторжения договора) в пользу плательщика в случае нарушения обязательств получателем ренты. В городах Новосибирске и
Кемерове содержится правило, что расходы подлежат возмещению
в полном объеме при расторжении договора по взаимному согласию сторон. Таким образом, только в г. Томске предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора по инициативе
плательщика ренты в связи с неисполнением получателем ренты
обязанностей по договору. Основаниями для этого являются:
1) постоянное проживание постороннего лица на жилой площади,
переданной по договору; 2) передача жилого помещения в наем
(поднаем); 3) неосуществление оплаты коммунальных услуг.
В случае существенного нарушения договора плательщиком
ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты
выкупа на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Подводя итог сказанному, можно утверждать, что условия, на
которых предлагает заключать договор пожизненной ренты коммерческая организация ООО «НЦПР «Социальная гарантия», являются более благоприятными, нежели условия, предлагаемые муниципальными властями.
Основываясь на опыте различных городов, можно с уверенностью сказать, что договор пожизненной ренты является существенным элементом в социальной политике любого города, но необходимо предусмотреть дополнительные гарантии, которые были бы
направлены в первую очередь на защиту интересов престарелых
граждан.
2.2. Субъекты и содержание
обязательства пожизненной ренты
Рентное правоотношение, возникающее на основании договора пожизненной ренты, имеет свои особенности. Специфическим признаком данного правоотношения является длящийся
характер тех взаимосвязей, которые возникают между его
субъектами. Это выражается в том, что обязательство по выплате
рентных платежей существует длительное время (на срок жизни
Договор и обязательство пожизненной ренты
95
рентополучателя) и исполнение обязательства происходит с установленной периодичностью.
Отношения, возникающие между субъектами рентного правоотношения, носят личный характер, который выражается в том, что
существование рентного правоотношения, обусловленного договором пожизненной ренты, зависит от личности получателя ренты. И
само возникновение этого правоотношения связано с личностью
рентополучателя, так как чаще всего именно из-за сложившейся у
него жизненной ситуации он и вынужден заключать договор пожизненной ренты. Личный характер рентного правоотношения
проявляется и в особом основании его прекращения: в связи со
смертью рентополучателя.
Систематическое толкование некоторых норм Гражданского
кодекса дает основание для вывода о том, что права получателя
ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением на получение рентных платежей не переходят по
наследству. В ст. 1112 ГК РФ сказано, что не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью
наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также
права и обязанности, переход которых в порядке наследования не
допускается гражданским кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие
нематериальные блага.
Данный перечень не является исчерпывающим, и поэтому можно предположить, что право на получение рентных платежей как
связанное с личностью рентополучателя не должно быть включено
в состав наследства. Кроме того, согласно ст. 1183 ГК РФ определен порядок наследования невыплаченных сумм, предоставленных
гражданину в качестве средств к существованию (к которым и относятся рентные платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением).
Таким образом, если рентополучатель умер, но ему не были выплачены рентные платежи за определенный период времени, то
право на их получение имеют наследники рентополучателя на основании ст. 1183 ГК РФ.
Необходимо отметить, что рентные платежи выплачиваются и
по договору постоянной ренты. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ права
96
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в п. 1 ст. 589 ГК РФ (граждане и некоммерческие организации), путем уступки требования и переходить
по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации
юридических лиц. Следовательно, рентные платежи по договору
постоянной ренты включаются в наследственную массу и наследуются в общем порядке. Представляется, что это связано с тем,
что в договоре постоянной ренты отсутствует связь с личностью
получателя ренты.
Между тем А.Н. Гуев в комментарии к ст. 1183 ГК РФ пишет,
что по правилам данной статьи наследуются рентные платежи, не
делая уточнения относительно вида договора, по которому они выплачиваются1. Отсюда можно предположить, что по правилам
ст. 1183 ГК РФ должны наследоваться и рентные платежи по договору постоянной ренты. Однако с этим трудно согласиться, поскольку рентные платежи по договору постоянной ренты должны
быть включены в наследственную массу.
В другом постатейном научно-практическом комментарии части
третьей ГК РФ Ю.П. Свит в комментарии к ст. 1183 ГК РФ пишет,
что только рентные платежи по договору пожизненного содержания с иждивением наследуются по правилам ст. 1183 ГК РФ2. Отчасти не соглашаясь с мнением данного автора, отметим, что рентные платежи по договору пожизненной ренты, как и по договору
пожизненного содержания с иждивением, подлежат предоставлению получателю ренты только в период его жизни и должны рассматриваться как дополнительные средства к существованию. Поэтому они также должны наследоваться по правилам ст. 1183 ГК
РФ.
1
Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 2002 [Электронный ресурс] /
Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–2003.
2
Постатейный научно-практический комментарий части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. А.М. Эрделевского. Агентство
(ЗАО) «Библиотечка РГ». М., 2001 [Электронный ресурс] / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным
законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–2003.
Договор и обязательство пожизненной ренты
97
В связи с вышеизложенным представляется целесообразным ст. 1112 ГК РФ дополнить словами: «Не входят в состав
наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право
на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, право на получение рентных платежей по договору пожизненной ренты или по договору пожизненного содержания с
иждивением».
Возвращаясь к особенностям рентного правоотношения, хотелось бы отметить, что отношения, возникающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением, носят доверительный характер.
Как на стороне плательщика, так и на стороне получателя ренты
могут выступать определенные субъекты гражданского права. Договор пожизненной ренты носит рисковый характер, однако в соответствии с нормами ГК РФ получатель ренты пользуется большей
защищенностью, нежели плательщик ренты. Однако как получатель, так и плательщик ренты всегда рискуют не получить то, на
что рассчитывали при заключении договора. Практика показывает,
что на стороне получателя ренты, как правило, выступают граждане преклонного возраста, которым свойственно доверять государственным структурам, поэтому на стороне плательщика ренты нередко встречается юридическое лицо, имущество которого находится в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, как уже отмечалось ранее, договор пожизненной
ренты является договором реальным и односторонним, следовательно, в обязательстве у плательщика ренты есть только обязанности, а у получателя – права. У получателя ренты отсутствует обязанность по передаче имущества под выплату ренты, и соответственно у плательщика ренты отсутствует право требования передачи
данного имущества (так как в реальном договоре вещь передается
не во исполнение договора, а для его заключения). Таким образом,
содержанием рентного правоотношения являются не права и обязанности субъектов по передаче имущества, а их права и обязанности относительно выплаты ренты в виде определенной денежной
суммы либо предоставления средств на содержание в иной форме.
98
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
2.2.1. Плательщик ренты
Действующее законодательство не содержит норм, которые определяли бы правовой статус плательщика ренты, в то время как
получателю ренты в Гражданском кодексе посвящено две статьи
(ст. 589, 596 ГК РФ). С.А. Хохлов отмечает, что плательщиками
ренты могут фактически стать любые граждане, коммерческие или
некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении
имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты1. Данное утверждение не вызывает никаких возражений: анализ норм гл. 33 ГК
РФ показывает, что в отношении плательщика ренты не установлено каких-либо ограничений.
Согласно ст. 253 ГК РСФСР на стороне приобретателя по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца могли выступать только граждане, юридические лица не имели на это права. В соответствии со ст. 26 ГК
РСФСР юридические лица обладали специальной правоспособностью: юридическое лицо обладает гражданской правоспособностью
лишь в соответствии с установленными целями его деятельности.
Объем специальной правоспособности определялся законом, уставом юридического лица и соответствующими плановыми актами.
«Специальная правоспособность, которой обладают юридические
лица, исключает возможность заключения ими договора пожизненного содержания, так как выполняемые ими обязанности по содержанию отчуждателя не отвечают цели, ради которой создано юридическое лицо»2.
На сегодняшний день юридические лица по общему правилу
обладают общей правоспособностью, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и некоммерческих организаций. Однако специальная правоспособность послед1
Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2: Текст, комментарии, алфавитнопредметный указатель. М., 1996. С. 320.
2
Цит. по: Советское гражданское право / Под ред. В.М. Маслова,
А.А. Пушкина. Киев, 1983. Ч. 2. С. 345.
Договор и обязательство пожизненной ренты
99
них допускает возможность их участия в качестве стороны в договоре пожизненной ренты. Таким образом, ограничение относительно возможности выступления юридических лиц на стороне плательщика ренты снято, что является важным шагом на пути становления и развития рыночных отношений. Практика свидетельствует о многообразии видов юридических лиц, участвующих в договорах ренты.
ГК РСФСР не содержал прямых ограничений относительно
приобретателя жилого дома с условием пожизненного содержания
продавца, за исключением ст. 106, согласно которой в личной собственности граждан мог находиться лишь один жилой дом (или его
часть). Следовательно, гражданин мог заключать договор куплипродажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца лишь при условии, что у него нет в личной собственности
другого жилого дома или его части. С введением в действие части
первой ГК РФ данное ограничение также снято. В частности, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое
имущество, количество и стоимость имущества не ограничивается
(ст. 213 ГК РФ).
Вопрос о плательщике ренты уже затрагивался в юридической
литературе. В частности, З. Цыбуленко отмечает, что плательщиками ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации – юридические лица, у которых имеется
заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у
получателя ренты, имеющие экономические возможности выполнять обязанности по такого рода договору1. Возражая З. Цыбуленко, М.И. Брагинский пишет: «…если учесть, что в заключении любого договора реализуется правоспособность лица, на объем которой не могут оказать влияния ни наличие интереса к приобретению
определенного имущества, ни обстоятельства, именуемые «экономическими возможностями», то такого рода ограничения не имеют,
очевидно, правовой силы»2. И он, конечно, прав.
1
Рента и пожизненное содержание с иждивением [Электронный ресурс]:
Российская юстиция. 1997. № 6 / Компания «Гарант». – Справочная правовая
система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: ГарантСервис, 1990–2003.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о
передаче имущества. М., 2000. С. 638.
100
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Вместе с тем в литературе пока не освещался вопрос о какойлибо классификации плательщиков ренты. Между тем потребность
в разграничении плательщиков очевидна. Особенно явно она ощущается на практике при заключении договора пожизненной ренты.
Проведя анализ норм, касающихся договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, можно классифицировать плательщиков ренты в зависимости от субъектов, цели деятельности, объема и содержания рентных платежей.
Федеральный закон РФ от 02.08.1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»1 регулирует отношения в сфере социального обслуживания граждан
пожилого возраста и инвалидов, являющегося одним из направлений деятельности по социальной защите населения, устанавливает
экономические, социальные и правовые гарантии для граждан пожилого возраста и инвалидов, исходя из необходимости утверждения принципов человеколюбия и милосердия в обществе. Данный
закон – это комплексный нормативный акт, в котором содержатся
нормы различных отраслей права, в том числе и гражданского. Названный закон, не исключающий возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением, дает основание к первой группе плательщиков ренты отнести учреждения социального
обслуживания – обычные дома для престарелых.
Названные юридические лица осуществляют профессиональную
деятельность по социальному обслуживанию граждан, а возникающие общественные отношения регулируются нормами ФЗ РФ
«О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов». Социальные услуги, оказываемые учреждениями социального обслуживания, могут предоставляться бесплатно, а также на
условиях частичной или полной оплаты (ст. 24 Закона).
Согласно ранее действующей редакции данного закона учреждения социального обслуживания должны были заключать договор
на платное обслуживание, в котором определялся объем предоставляемых услуг, сроки их предоставления, порядок и размер их
оплаты. Оплата социальных услуг могла производиться за счет
1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
Договор и обязательство пожизненной ренты
101
средств, полученных от продажи или иного отчуждения принадлежащего на праве собственности гражданам пожилого возраста и
инвалидам имущества, включая жилые помещения, ценные бумаги
и иное имущество, на основании договоров, заключаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации. С внесением
изменений в вышеназванный закон от 22.08.2004 г. порядок, условия и оплата предоставляемых социальных услуг будут определяться органами исполнительной власти субъектов РФ (ст. 56 ФЗ
РФ от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с принятием федеральных законов
«О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об общих принципах
организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» и «Об общих
принципах организации местного самоуправления в РФ»1).
Необходимость в традиционных домах для престарелых снижается, так как такие учреждения в настоящее время уже не отвечают
потребностям граждан. Естественно, что пожилые люди хотят жить
в домашней, привычной обстановке, поэтому возникает потребность в специализированных жилых домах. Опыт создания таких
домов в России есть, поэтому особо актуальным становится вопрос
о том, в чьей собственности находятся данные дома. Как показывает практика, они могут находиться как в государственной, муниципальной собственности, так и в собственности граждан.
Ко второй группе плательщиков ренты можно отнести государственные унитарные предприятия, которые заключают с гражданами договоры пожизненного содержания с иждивением. Примером
деятельности такого унитарного предприятия является деятельность ГУП «Моссоцгарантия». Как уже отмечалось ранее, данное
унитарное предприятие было создано по постановлению правительства г. Москвы для реализации социальной программы. В соответствии с ней передающие свое жилье в собственность г. Москвы малообеспеченные и нуждающиеся граждане либо остаются
проживать в квартирах, переданных по договору, либо переезжают
в отдельную квартиру, расположенную в социальном доме, получая при этом определенный объем социальных услуг.
1
Собрание законодательства РФ. 2004. № 35. Ст. 3607.
102
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Данные социальные дома находятся в государственной собственности субъекта Российской Федерации – г. Москвы. Распоряжением мэра г. Москвы от 19.01.1998 № 40-РМ утверждено Положение о социальном жилом доме для одиноких пенсионеров и инвалидов, одиноких супружеских и семейных пар пенсионного возраста1. Социальный жилой дом является стационарным учреждением
системы социальной защиты населения Москвы (юридическим лицом), предназначенным для постоянного проживания одиноких
пожилых граждан, супружеских пар, других семей пенсионного
возраста и инвалидов при условии передачи принадлежащего им на
праве собственности жилья городу. Социальный жилой дом в составе имущественного комплекса имеет специализированный жилой комплекс, состоящий из одно-двухкомнатных квартир и помещений административного и социально-бытового назначения: медицинских кабинетов, библиотеки, столовой, пункта приема заказов на продовольственные товары, сдачи белья в прачечную и химчистку, помещений для клубной работы и др. В настоящее время
действуют три социальных дома в Митино, в мае 2003 г. заселен
новый социальный дом в Марьине, он рассчитан на 100 квартир;
ведется строительство социальных домов на Щелковском шоссе и в
Зеленограде.
К этой же группе плательщиков ренты можно отнести субъектов
гражданского права, которые заключают договоры пожизненного
содержания с иждивением с предоставлением жилья в социальном
доме, который находится в их собственности. В соответствии со
ст. 35 Закона РФ «О социальном обслуживании граждан пожилого
возраста и инвалидов» право на профессиональную частную деятельность в сфере социального обслуживания имеют граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей,
или учреждения социального обслуживания. Таким образом, юридическое лицо или частный предприниматель имеет право открыть
частный социальный дом. Примером существования частного пансионата может служить дом для граждан преклонного возраста,
построенный А.П. Колесниковым и расположенный в с. Партизаны
под г. Бердянском. В данном пансионате действует определенная
схема: «старики селятся в его доме, месяц живут в нем бесплатно и,
1
Благотворительная газета «Феникс». 1998. № 12 (110). С. 3–5.
Договор и обязательство пожизненной ренты
103
если понравится, остаются и официально прописываются, квартиры переходят в собственность пансионата… Пенсии остаются в
полном распоряжении постояльцев»1.
К третьей группе плательщиков ренты можно отнести муниципальные образования, которые заключают с гражданами договоры
пожизненной ренты (более подробно об условиях, на которых заключаются данные договоры, было сказано в п. 3 § 2.1 данной
главы).
К четвертой группе плательщиков ренты относятся коммерческие организации, которые заключают договоры пожизненной ренты и, как правило, не оказывают социальных услуг. Деятельность
данных организаций скорее имеет своей целью получение прибыли
за счет перепродажи квартир, обремененных рентой, нежели помощь социально незащищенным слоям общества.
Пятую группу плательщиков ренты составляют граждане, которые в личных целях, для приобретения жилья, заключают договоры
пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
Представляется, что этот способ приобретения жилья в недалекой
перспективе станет основным для большинства населения.
Итак, на стороне плательщика ренты могут выступать граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, а
также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные
образования. Но это должно быть ясно из содержания самого закона, поэтому представляется необходимым конкретизировать
нормы Гражданского кодекса относительно субъектного состава
договора пожизненной ренты.
2.2.2. Получатель ренты
В § 1 гл. 33 ГК РФ, который посвящен общим положениям о
ренте и пожизненном содержании с иждивением, нет норм, закрепляющих правовой статус получателя ренты. Между тем в ст. 596
ГК РФ установлено, что получателем ренты по договору пожизненной ренты может быть только гражданин. Следовательно, юридические лица не могут быть получателями ренты; других ограни1
Российская газета. 2000. 21 марта. С. 7.
104
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
чений нет. В договоре пожизненного содержания с иждивением
получателем ренты также может быть только гражданин, данный
вывод следует из п. 1 ст. 601 ГК РФ.
Однако не решен вопрос относительно объема дееспособности
получателя ренты. Н.М. Ершова, комментируя ст. 601 ГК РФ, высказала мнение, что получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением1. Договор пожизненной ренты, а особенно
договор пожизненного содержания, имеет своей целью не только
передачу имущества в собственность от одного лица к другому, но
и оказание определенной материальной и моральной помощи лицам, которые в этом нуждаются. Именно недееспособные граждане
больше всего нуждаются в социальной помощи со стороны других
лиц. Поэтому представляется, что по договору пожизненной ренты
и по договору пожизненного содержания с иждивением получателями ренты могут выступать как дееспособные граждане, так и недееспособные. От их имени данные договоры должны заключать их
опекуны с разрешения органа опеки и попечительства.
Гражданский кодекс РСФСР содержал определенные ограничения, касающиеся субъектного состава договора купли-продажи
жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В
соответствии со ст. 253 ГК РСФСР продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания мог быть только гражданин,
нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья. В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 01.07.1966 г. № 6
«О судебной практике по делам о наследовании» сказано, что к
нетрудоспособным следует относить: женщин, достигших 55, и
мужчин, достигших 60 лет, инвалидов I, II и III групп независимо
от того, назначена ли названным лицам пенсия по старости или
инвалидности. Согласно ст. 1 Федерального закона от 24 ноября
1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской
Федерации» инвалид – это лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функции организма, обусловленное
заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 241.
Договор и обязательство пожизненной ренты
105
к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость
его социальной защиты1.
Несовершеннолетние дети, являющиеся нетрудоспособными, не
могли выступать на стороне продавца жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Данный вывод четко не прослеживался в ст. 253 ГК РСФСР, вместе с тем п. 61 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 06.01.1987 г.2 устанавливал, что
«продавцом дома (части дома), квартиры с условием пожизненного
содержания не может быть лицо, хотя и нетрудоспособное, но являющееся несовершеннолетним».
В настоящее время данное ограничение снято, и получателем
ренты может выступать любой гражданин независимо от возраста и
состояния здоровья. Однако О.А. Маркова приводит данные, полученные в ходе изучения гражданских дел в районных судах городов
Санкт-Петербурга, Читы, согласно которым самым молодым получателем ренты является гражданин 1934 г. рождения, а самым пожилым – 1903 г. рождения; опрос 45 нотариусов Санкт-Петербурга,
Читы и Иркутска показал, что ни один нотариус в своей практике
не удостоверил договор, в котором бы возраст получателя ренты
был менее 50 лет3. В городе Томске самым молодым получателем
ренты является гражданин 1961 г. рождения, а самым пожилым –
гражданин 1912 г. рождения.
Можно сделать вывод, что договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением в основном заключаются
престарелыми и нуждающимися в посторонней помощи гражданами. Тем не менее Гражданский кодекс не исключает возможности
выступления на стороне получателя ренты молодого трудоспособного гражданина. Однако, как нам кажется, в этом случае мы мо1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система – Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
2
Утверждена Приказом Минюста РСФСР от 06.01.1987 г. № 01/16-01
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система –
Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис,
1990–2003.
3
Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф.
дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 19.
106
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
жем столкнуться с определенными трудностями в плане воспитания молодого поколения (получение образования, освоение профессии и т.д.). Реально же нормы о пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением ориентированы на обеспечение
интересов социально незащищенных слоев населения.
В соответствии с п. 2 ст. 596 ГК РФ допускается установление
пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в
праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. Данная норма актуальна,
если договор пожизненной ренты заключается семейной парой,
которая по договору пожизненной ренты передает имущество, находящееся в их совместной собственности.
Согласно п. 2.6 Положения об установлении пожизненной ренты, утвержденного постановлением мэра г. Новосибирска № 980 от
24.04.2002 г., в случае заключения договора пожизненной ренты с
несколькими лицами, являющимися собственниками жилого помещения, передаваемого в муниципальную собственность, их доли
в праве на получение пожизненной ренты считаются равными, если
иное не предусмотрено договором, при этом размер ренты определяется по возрасту старшего из получателей ренты. Например, если
возраст получателей ренты по договору, заключенному с мэрией
г. Новосибирска, 67 лет и 74 года и они передали в муниципальную
собственность двухкомнатную квартиру площадью 43 м2, то они в
месяц будут получать по пять минимальных размеров оплаты труда, что составляет 500 руб. (хотя гражданину в возрасте 67 лет выплачивается рента в размере 4 минимальных размеров оплаты труда). Аналогичная норма содержится в Положении о пожизненной
ренте в городе Томске 2005 г. (п. 3.9).
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве
на получение ренты переходит к пережившим его получателям
ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное,
а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением также может
быть заключен с несколькими гражданами на стороне получателей
ренты. Кроме того, в соответствии со ст. 601 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением может быть заключен с условием осуществления пожизненного содержания самого гражда-
Договор и обязательство пожизненной ренты
107
нина, передавшего под выплату ренты недвижимое имущество и
(или) указанного им третьего лица. Отсюда можно сделать вывод,
что если содержание предоставляется третьему лицу, то в соответствии со ст. 430 ГК РФ это будет договор в пользу третьего лица. В
данном случае получателем ренты будет являться именно третье
лицо и договор прекратит свое действие именно со смертью третьего лица как получателя ренты.
Приведем пример: семейная пара, находящаяся в преклонном
возрасте, достаточно обеспеченная, имеет дочь-инвалида с психическим заболеванием (дочь дееспособна). В собственности у родителей имеется две квартиры: в одной проживают они, а в другой –
дочь; дочь нуждается в посторонней помощи: ей необходимы прогулки, общение, психологические беседы. Родители выразили желание заключить договор пожизненного содержания с иждивением
в пользу своей дочери. В данном случае договор пожизненного содержания с иждивением будет заключен между родителями и плательщиком ренты, то есть они будут сторонами данного договора.
Однако получателем ренты будет их дочь, а они, являясь собственниками квартиры, передали ее в собственность плательщика ренты
взамен на предоставление содержания их дочери. Следовательно,
договор пожизненного содержания с иждивением должен прекратить свое действие не со смертью родителей, а со смертью дочери,
так как согласно ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью именно получателя
ренты.
Таким образом, гражданин, передающий под выплату ренты
принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, не всегда является получателем ренты, но гражданин, которому
предоставляется пожизненное содержание, всегда – получатель
ренты.
Необходимо также отметить, что согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ
при передаче под выплату ренты земельного участка или другого
недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Следовательно, в приведенном примере право залога получит именно дочь как получатель ренты, а не ее родители.
Особого внимания заслуживает вопрос о правовом положении
получателя ренты. Гражданский кодекс определил, что получате-
108
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
лями ренты являются граждане, однако правовой статус получателя
ренты, передающего под выплату ренты недвижимое имущество,
сформулирован в законе нечетко. На данном этапе научного исследования заслуживает внимания вопрос о правовом положении получателя ренты, который передал свой дом, квартиру в собственность рентоплательщика и остался проживать в этом жилом помещении.
Определить правовое положение рентополучателя следует, ориентируясь на содержание его субъективного права, состоящего из
ряда неоднородных правомочий и обязанностей. Бывший собственник недвижимого имущества в силу договора приобретает новый титул на пользование жилым помещением, становится возмездным пожизненным пользователем, хотя о возмездности
здесь приходится говорить в специальном смысле, имея в виду взаимное удовлетворение контрагентов по договору пожизненной
ренты, а не плату за пользование.
По смыслу закона можно говорить о таких правомочиях, принадлежащих получателю ренты, как право пожизненного владения
и пользования занимаемым помещением, право на сохранение этого помещения в случаях временного отсутствия.
Кроме того, будучи титульным пользователем, рентополучатель должен иметь возможность с согласия плательщика ренты
вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан. Иное
решение означало бы существенное ограничение интересов рентополучателя. Однако в интересах рентоплательщика желательно
допускать вселение данных граждан только как временных пользователей. Срок их временного пребывания в данном помещении
может быть, например, ограничен сроком действия договора пожизненной ренты.
Получатель ренты, владея и пользуясь жилым помещением, несет также и обязанности. На него могут быть возложены такие обязанности, как поддержание жилого помещения в пригодном для
жилья состоянии, соблюдение прав и интересов соседей, несение
расходов по уплате коммунальных платежей (если иное не установлено договором пожизненной ренты).
Проведем сравнительный анализ прав и обязанностей рентополучателя с правами и обязанностями других возможных титульных
пользователей квартиры (собственник, наниматель, пайщик жи-
Договор и обязательство пожизненной ренты
109
лищного кооператива, член семьи нанимателя и собственника,
бывший член семьи нанимателя и собственника, поднаниматель,
временный жилец, отказополучатель).
Не вызывает сомнений, что правовой статус получателя ренты
отличается от правового статуса собственника жилого помещения.
Собственник жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом в соответствии с его назначением и пределами его пользования самостоятельно, неся при этом все бремя содержания своего имущества (ст. 30 ЖК РФ).
Правовое положение получателя ренты близко к правовому положению нанимателя по договору социального найма, однако получатель ренты с учетом всех особенностей обладает особым правовым положением.
Нанимателя и рентополучателя объединяет то, что им принадлежит право владения и пользования жилым помещением, которое
они занимают. Различие заключается в характере указанного права:
у нанимателя оно носит самостоятельный, постоянный и равный
характер. Таким образом, наниматель в отличие от рентополучателя пользуется жилым помещением самостоятельно. В соответствии
со ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору социального найма имеет
право в установленном порядке: 1) вселять иных лиц; 2) сдавать в
поднаем; 3) разрешать проживание временным жильцам; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального
ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества, а
также предоставления коммунальных услуг; может иметь и иные
права. Определенно можно сказать, что получатель ренты не имеет
пока ни одного из перечисленных прав нанимателя. Право пользования рентополучателя зависимо от собственника жилого помещения, то есть плательщика ренты.
Общими обязанностями нанимателя и рентополучателя являются обязанности по поддержанию занимаемого жилого помещения в
надлежащем состоянии; по использованию его по назначению; по
соблюдению прав и интересов соседей. Однако наниматель в отличие от рентополучателя обязан производить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Получатель ренты обязан производить оплату предоставлен-
110
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ных коммунальных услуг только в случаях, предусмотренных в
конкретном договоре.
Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют
равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены
семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из этого договора (ст. 69 ЖК РФ). Таким образом, правовой статус рентополучателя так же отличается от правового статуса
члена семьи нанимателя, как и от правового статуса самого нанимателя.
Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в
том же помещении, сохраняют все свои права на занимаемое помещение и самостоятельно отвечают по своим обязательствам (п. 4
ст. 69 ЖК РФ). Следовательно, их правовой статус также отличается от статуса получателя ренты.
Бывшие члены семьи собственника (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) не сохраняют право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом
его семьи. По решению суда это право может быть сохранено на
определенный срок при условиях, названных в ЖК РФ и свидетельствующих о невозможности обеспечения иным помещением.
Правовое положение получателя ренты следует отграничивать и
от правового положения нанимателя по договору коммерческого
найма. Объединяет их лишь то, что они обладают правом владения
и пользования занимаемым помещением. Наниматель, заключая
договор коммерческого найма, заведомо знает, что договор носит
срочный характер и что он обязан вносить плату за пользование
жилым помещением. Кроме того, право пользования нанимателя
производно от права собственника жилого помещения.
Правовое положение получателя ренты отличается и от правового положения пайщика жилищно-строительного кооператива.
Собственником квартиры в период существования ЖСК является
юридическое лицо – кооператив. Пайщик как член кооператива
обладает определенными личными неимущественными правами
(право членства, право на участие в управлении делами) и имущественными правами (право на пай, право на выход из кооператива с
выплатой стоимости пая, право требовать вселения в выстроенную
квартиру членов семьи, нанимателей, временных жильцов, право
пользования, право на обмен, право на улучшение жилищных ус-
Договор и обязательство пожизненной ренты
111
ловий) (ст. 124–128 ЖК РФ). В случае выплаты паевого взноса
полностью член ЖК (ЖСК) приобретает право собственности на
жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 129 ЖК РФ).
Пайщик обязан вносить вступительный взнос и паевые взносы,
а также оплачивать коммунальные услуги. Получатель ренты не
имеет личных неимущественных прав, у него отсутствуют по общему правилу обязанности по внесению денежных платежей и,
кроме того, он не обладает теми имущественными правами, которые принадлежат пайщику. Объединяет их только право владения и
пользования жилым помещением.
Правовое положение поднанимателей и получателя ренты схоже
в том, что и тот и другой обладают правом временного владения и
пользования жилым помещением. Кроме того, они являются возмездными пользователями, хотя природа оплаты у них различная.
Право пользования поднанимателя производно от права нанимателя на жилую площадь (ст. 76–79 ЖК РФ). Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами, а если в договоре
срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Порядок, условия, сроки и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.
От временных жильцов получателя ренты отличает то, что они
пользуются жилым помещением безвозмездно, а рентополучатель
заключил возмездный договор ренты, в результате которого приобрел, в частности, право пользования жилым помещением. Кроме
того, временные жильцы обязаны освободить занимаемое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если
срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня
предъявления соответствующего требования (ст. 80 ЖК РФ). В
случае прекращения договора социального найма, а также в случае
отказа освободить занимаемое помещение, временные жильцы
подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Все сказанное подтверждает вывод о том, что получатель ренты
обладает особым правовым положением, которое должно быть четко определено в законе.
Аналогичная ситуация складывается в связи с правовым статусом отказополучателя как титульного пользователя жилого помещения. Поэтому представляется целесообразным рассмотреть во-
112
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
прос о правовом положении отказополучателя при завещательном
отказе. Безусловно, основания возникновения прав у отказополучателя и рентополучателя различны: в первом случае – это завещательный отказ как разновидность завещательного распоряжения, то
есть односторонняя сделка, а во втором – договор.
Если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира
или иное жилое помещение, завещатель возлагает обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица право пользования этим помещением или его определенной частью (ст. 1137–
1138 ГК РФ), то в этом случае правовое положение отказополучателя схоже с правовым положением получателя ренты.
Они обладают правом пожизненного пользования жилым помещением, право это не носит самостоятельного характера и, кроме
того, как рента, так и завещательный отказ обременяют недвижимость.
Согласно ст. 34 ЖК РФ «Пользование жилыми помещениями на
основании договора пожизненного содержания с иждивением»
гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым
помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ,
если иное не установлено договором пожизненного содержания с
иждивением.
В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения.
Кроме того, дееспособный гражданин несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением,
если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
Однако ст. 34 ЖК РФ распространяет свое действие только на
получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и не определяет права и обязанности получателей ренты, в
том числе право пользования жильем, переданным по договору
пожизненной ренты. Следовательно, в Жилищном кодексе РФ так
и остался не определенным правовой статус рентополучателя, пе-
Договор и обязательство пожизненной ренты
113
редавшего свое жилье по договору пожизненной ренты, сохранив
право пользования им.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что, во-первых,
получатель ренты является титульным пользователем, во-вторых,
сам титул отличается от иных по содержанию субъективных прав;
специфику придает именно пожизненный характер прав, в том числе и на жилье. Поэтому предлагается ввести для его обозначения
термин «пожизненный пользователь».
2.2.3. Права сторон.
Обязанности сторон и последствия их неисполнения
или ненадлежащего исполнения
Рассмотрев вопрос о плательщике и получателе ренты как субъектах обязательства, остановимся на его содержании.
Основной обязанностью плательщика ренты согласно ст. 583 ГК
РФ является обязанность в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в
иной форме. Данная статья ГК РФ содержит норму, устанавливающую общую обязанность плательщика ренты по договору ренты. Однако § 3 гл. 33 ГК РФ не содержит статей, в которых бы говорилось об обязанности плательщика ренты по договору пожизненной ренты. На основе анализа и систематического толкования
норм данного параграфа и ст. 583 ГК РФ можно сделать вывод, что
основной обязанностью плательщика ренты по договору пожизненной ренты является обязанность по ежемесячной уплате рентополучателю рентных платежей в денежной форме в размере не менее одного минимального размера оплаты труда.
В соответствии со ст. 601 ГК РФ плательщик ренты по договору
пожизненного содержания с иждивением (как разновидности пожизненной ренты) обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты. Эта обязанность может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то также и уход
за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может
быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг
(ст. 602 ГК РФ). Данный перечень обязанностей плательщика рен-
114
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ты по предоставлению содержания не является исчерпывающим, и
это вполне обосновано. В договоре, как уже отмечалось ранее, необходимо установить перечень основных обязанностей плательщика ренты. Например, обеспечить потребность в жилье по действующему законодательству можно по-разному. Согласно же ГК
РСФСР 1964 г. наймодатель имел право требовать расторжения
договора и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения, если наниматель владеет на
праве личной собственности в том же населенном пункте жилым
домом, пригодным для постоянного проживания, и имеет возможность в нем поселиться (ст. 333 ГК РСФСР). Следовательно, в период действия данной нормы, в случае заключения договора куплипродажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, покупатель мог быть выселен из государственной квартиры,
которую он занимал по договору жилищного найма. И тогда существовал единственный вариант – дальнейшее проживание продавца
и покупателя совместно1. Кроме того, согласно ст. 106 ГК РСФСР
на праве личной собственности гражданин не мог иметь два жилых
дома (с последствиями ст. 107 ГК РСФСР). То есть в конечном счете нетрудоспособный продавец оставался в одном из домов, вместе
с семьей покупателя – нового собственника.
В настоящее время данные ограничения сняты, и поэтому, выполняя обязанность по обеспечению получателя ренты жильем,
плательщик ренты, во-первых, может рентополучателя оставить
проживать в квартире, переданной под выплату ренты, во-вторых,
может проживать в этой квартире совместно с рентополучателем и,
в-третьих, может приобрести рентополучателю иное жилое помещение для постоянного проживания. Соответствующий вариант
должен быть четко определен в тексте договора. Разумеется, действующий закон более прогрессивен по сравнению с ГК РСФСР.
1
В работах советских цивилистов этот единственный по тем временам вариант и оценивался как оптимальный. Исходили из того, что содержание и
уход удобнее и легче осуществлять, если стороны проживают вместе одной
семьей. Ставили даже вопрос о приравнивании нетрудоспособного продавца
(отчуждателя) к членам семьи приобретателя, а сами отношения предлагали
рассматривать, как характерные для семейных (Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 1991. С. 119).
Договор и обязательство пожизненной ренты
115
На практике часто возникают споры, касающиеся объема содержания, которое предоставляется или должно предоставляться
рентополучателю.
При разрешении данных споров суд должен руководствоваться
принципами добросовестности и разумности (п. 3. ст. 602 ГК РФ).
Таким образом, можно предположить такую ситуацию, что если в
договоре пожизненного содержания с иждивением не будут четко
установлены обязанности плательщика ренты (графики частоты
уборки помещений, приобретения продуктов и др.), то получатель
ренты может этим воспользоваться и потребовать от плательщика
ренты возврата недвижимого имущества. И суд в данной ситуации
должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. На практике встречаются случаи, когда рентоплательщик
исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, но
поскольку данное исполнение чаще всего нельзя подтвердить документально, рентополучатель впоследствии предъявляет иск о
расторжении договора в связи с неисполнением плательщиком ренты своих обязанностей1. Мотивы к предъявлению такого иска могут быть самые разнообразные.
Возвращаясь к обязанностям плательщика ренты, остановимся
на обязанности, названной в ст. 587 ГК РФ. Плательщик ренты по
договору, предусматривающему передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты
либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности
за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Характерно, что данная обязанность у плательщика возникает по договору пожизненной ренты при условии, что под выплату ренты передается движимое имущество, в том числе и денежная
1
Истцы обратились в суд с иском о расторжении договора пожизненного
содержания с иждивением по основанию неисполнения ответчиком условий
договора. Ответчик, возражая против иска, пояснил, что все обязанности, предусмотренные договором, он исполнял надлежащим образом. Однако письменных доказательств исполнения условий договора он не имеет, поскольку с
истцами у него сложились доверительные отношения. Суд, рассмотрев материалы дела, вынес решение о расторжении договора (Дело № 2-1593/00 по
иску Бабаевой А.А. и Бабаева А.Н. к Гулиеву А.И. о расторжении договора
ренты. Архив Дорогомиловского районного суда г. Москвы).
116
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
сумма. По договору же пожизненного содержания с иждивением у
плательщика ренты такой обязанности нет, так как по данному договору под выплату ренты передается только недвижимое имущество. В случае неисполнения плательщиком ренты названной обязанности рентополучатель вправе расторгнуть договор пожизненной ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ).
Гражданский кодекс, регулируя отношения по пожизненному
содержанию с иждивением, называет в числе обязанностей плательщика ренты обязанность принимать необходимые меры для
того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с
иждивением использование указанного имущества не приводило к
снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК РФ). Заключив
договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты становится собственником имущества, переданного под выплату ренты. Следовательно, в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Таким образом, плательщик ренты обязан нести расходы по поддержанию имущества, переданного под выплату ренты, в надлежащем состоянии, а это говорит о том, что он обязан проводить
ремонт, как текущий, так и капитальный, уплачивать налоги и иные
платежи.
Заслуживает внимания вопрос об оплате коммунальных услуг
(оплата потребленной горячей и холодной воды, электроэнергии,
отопления). Анализ практики заключения договоров пожизненной
ренты позволяет сделать вывод о том, что коммунальные услуги
оплачивает плательщик ренты, причем независимо от того, проживает он совместно с рентополучателем или нет. Исключение составляют договоры, которые заключают граждане с муниципальными органами в городах Томске, Новосибирске, Кемерове (коммунальные услуги оплачивают получатели ренты). Представляется
более разумным, в случае отдельного проживания рентополучателя
и рентоплательщика, включение в договор ренты условия о возмещении рентополучателю затрат, произведенных им на оплату коммунальных услуг. Данное условие будет учитывать интересы обеих
сторон. Интересы рентоплательщика удовлетворяются, поскольку,
во-первых, рентополучатель, оставаясь пожизненным пользователем квартиры, должен сохранять право на льготы по оплате комму-
Договор и обязательство пожизненной ренты
117
нальных услуг. Во-вторых, пользуясь коммунальными услугами и
даже оплачивая их первоначально за счет собственных средств, он
будет экономно расходовать воду и электроэнергию. Следовательно, сумма, необходимая на возмещение затрат рентополучателя по
оплате коммунальных услуг, будет ниже суммы, если оплату производил бы плательщик ренты. Интересы рентополучателя удовлетворяются тем, что помимо получения рентных платежей он будет
получать еще и возмещение затрат на оплату коммунальных услуг.
Конечно, это условие нельзя навязывать сторонам, если это не в их
интересах (нет льгот, нет желания, физической возможности и т.п.).
Кроме того что Гражданский кодекс возлагает на плательщика
ренты бремя содержания переданного под выплату ренты недвижимого имущества, он также предоставляет ему право отчуждать,
сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного
содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено
тем, что названные правомочия он может осуществлять только с
предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Данная норма действует при заключении договора пожизненного
содержания с иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и
получателем ренты.
ГК РФ не содержит нормы, в которой прямо устанавливалось
бы требование о получении согласия рентополучателя на отчуждение недвижимого имущества, переданного под выплату ренты
по договору пожизненной ренты (как это установлено для договора пожизненного содержания с иждивением). Тем не менее такое
согласие необходимо, поскольку недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, находится в залоге у рентополучателя,
а в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель (плательщик
ренты) вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду
или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом
распоряжаться им только с согласия залогодержателя (получателя
ренты).
Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства пла-
118
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
тельщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1
ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества
становится плательщиком ренты по договору пожизненной ренты
или пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный
рентоплательщик автоматически теряет свой статус. Однако он
продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой
недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что
третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что
условие о солидарной ответственности более предпочтительно для
получателя ренты, нежели о субсидиарной.
Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату
ренты, обременено дважды: с одной стороны, рентой, а с другой –
залогом.
В литературе высказано мнение, что вполне достаточно было бы
одного обременения недвижимости – самой рентой1. Соглашаясь с
данным мнением, хотелось бы привести дополнительный аргумент:
трудно предположить механизм действия норм о залоге в случае
неисполнения рентного обязательства. На практике в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком своей
обязанности по выплате ренты рентополучатель скорее предпочтет
расторгнуть договор ренты, нежели удовлетворять свои требования
за счет недвижимого имущества. Данное обстоятельство, как нам
кажется, объясняется тем, что рентополучатель, как правило, остается проживать в прежней своей квартире (жилом доме), переданной под выплату ренты, следовательно, если происходит реализация предмета залога, то рентополучатель лишается жилья, что, естественно, противоречит его интересам.
Рентное правоотношение является односторонне обязывающим,
поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 227.
Договор и обязательство пожизненной ренты
119
ренты, корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты.
Получатель ренты имеет право требовать взамен переданного
имущества выплаты ренты в определенной денежной сумме или
предоставления содержания в иной форме. По договору пожизненной ренты получатель ренты имеет право требовать выплаты ренты
только в денежной форме, по договору же пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты имеет право требовать обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде.
В соответствии со ст. 588 ГК РФ за просрочку выплаты ренты
плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором ренты. В данном случае, думается, что уплата процентов
должна рассматриваться как мера ответственности, а не как плата
за пользование денежными средствами (как при договоре займа),
поскольку в ст. 588 ГК говорится именно о просрочке исполнения
денежного обязательства. Поэтому проценты по отношению к
убыткам имеют характер зачетной неустойки.
Кроме того, среди последствий неисполнения плательщиком
ренты своих обязанностей по договору пожизненной ренты Гражданский кодекс называет право получателя ренты требовать либо
выкупа ренты, либо расторжения договора. Поскольку это возможно лишь в случае существенного нарушения договора, то данный
вопрос целесообразно рассмотреть в третьей главе.
Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением в обеспечение предоставления содержания может, например, передать земельный участок или квартиру. В первом случае получатель ренты, скорее всего, не сохраняет права пользования переданным участком, а во втором случае, если он остался
проживать в данной квартире, то приобретает статус пожизненного
пользователя.
В связи с этим возникает вопрос, а имеет ли получатель ренты
по договору пожизненной ренты право дальнейшего пожизненного
пользования квартирой, переданной под выплату ренты. Плательщик ренты становится собственником переданного под выплату
ренты имущества, следовательно, имеет право свободно владеть,
пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Однако когда
речь идет о недвижимом имуществе, то в соответствии с п. 1
120
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ст. 587 ГК РФ получатель ренты обладает правом залога на это
имущество, следовательно, отчуждать предмет залога или иным
образом распоряжаться им плательщик ренты может только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 346 ГК РФ). Таким
образом, право распоряжения недвижимым имуществом, переданным под выплату ренты, ограничено.
Гражданский кодекс не содержит нормы о том, что по договору
пожизненной ренты плательщик ренты обязан обеспечить получателя ренты жильем. Причем согласно ст. 1 Федерального закона от
16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1
имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Безусловно, что, заключая договор пожизненной ренты, стороны могут предусмотреть право получателя ренты на проживание в переданной под выплату ренты
квартире. Однако для большей гарантии прав получателя ренты
целесообразно было бы дополнить ст. 596 ГК РФ нормой следующего содержания: «В случае передачи под выплату ренты
недвижимого имущества получатель ренты сохраняет право
пожизненного пользования данной недвижимостью, если иное
не предусмотрено договором».
1
Электронный ресурс / Компания «Гарант». – Справочная правовая система –
Гарант-максимум с региональным законодательством. М.: Гарант-Сервис, 1990–
2003.
3. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ
Большое практическое значение имеет вопрос об основаниях и
последствиях изменения и прекращения рентного обязательства.
Это подтверждает изученная судебная практика. При составлении
текста договора пожизненной ренты стороны, как правило, уделяют недостаточно внимания вопросам изменения и прекращения
рентного обязательства. Это можно объяснить тем, что при заключении договора между сторонами складываются доверительные
отношения и поэтому они не могут предположить, что возникнет
необходимость в изменении или расторжении договора.
Из-за отсутствия общих норм об изменении и расторжении договора в ГК РСФСР этот вопрос был недостаточно изучен в советской литературе. Появление гл. 29 в ГК РФ знаменует новый этап
развития договорного права; это очень значимый факт как для теории динамики правоотношения, так и для практики. И вполне закономерным представляется интерес ученых-цивилистов к проблемам изменения и расторжения договоров1.
На практике, в реально существующих договорах, в основном
отсутствует раздел, посвященный изменению и расторжению договора, а также их последствиям. Это существенно осложняет взаимоотношения сторон и приводит к возникновению споров на стадии изменения или расторжения договора.
1
Чистяков К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2002. 26 с.
122
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
3.1. Основания изменения
обязательства пожизненной ренты
Обязательство под воздействием различных обстоятельств с
момента его возникновения и до прекращения может претерпевать
различные изменения. Поэтому в литературе кроме стадий возникновения и прекращения правоотношения выделяют еще и стадию
изменения.
Исследуя данный вопрос, О.С. Иоффе писал, что «возникновение и прекращение правоотношений представляет собой исходную
и заключительную стадию их движения, в промежутке между которыми входящие в их состав элементы: субъекты и объекты, правомочия и обязанности – могут подвергаться частичному или полному изменению, отражающему на себе изменение движения правоотношения в целом»1.
По мнению же О.А. Красавчикова, правоотношение может изменяться в двух направлениях – по линии его содержания и по линии субъектов2.
Ю.Г. Басин под изменением правоотношения понимал «лишь
изменение его содержания: появление новых, прекращение старых,
трансформацию существующих правомочий и обязанностей сторон»3.
К.Е. Чистяков, исследуя изменение и расторжение гражданскоправового договора, не уделяет внимания вопросу об изменении
обязательства в связи с изменением договора. К тому же автор не
разделяет вопросы об изменении и расторжении договора, рассматривая их одновременно.
Таким образом, можно сделать вывод, что в юридической литературе не выработано четкого понятия изменения правоотношения.
Разграничивая понятия прекращения и изменения обязательств,
нужно иметь в виду, что изменение обязательственного правоот1
Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л.,
1949. С. 115.
2
Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве.
М., 1958. С. 77.
3
Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.
С. 161.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
123
ношения происходит тогда, когда не изменяется юридическая сущность правоотношения, даже при изменении его элементов.
Представляется, что не совсем верно связывать изменение правоотношения с изменением всех его элементов.
Содержанием правоотношения являются права и обязанности
сторон по договору, следовательно, изменение этих прав и обязанностей является не чем иным, как изменением самого правоотношения, которое выразилось в изменении прав и обязанностей, а
основанием к этому явилось не изменение такого элемента правоотношения, как содержание, а какие-то другие обстоятельства, например соглашение сторон.
Спорным является вопрос о судьбе правоотношения при изменении в субъектном составе. О.С. Иоффе придерживается мнения,
что при изменении субъектов сохраняется тот же вид обязательства, поэтому следует говорить именно об изменении правоотношения1. Думается, что данное утверждение является правильным, когда говорится об изменении правоотношения относительно одного
субъекта. «Если же рассматривать движение правоотношения с
точки зрения прав и обязанностей двух или более субъектов, то
окажется, что правоотношение может одновременно возникать для
одного, прекращаться для другого и изменяться для третьего»2.
Представляется более обоснованной точка зрения Р.П. Мананковой, которая пишет, что «изменение в субъектном составе… обусловливает не изменение, а прекращение правоотношения, которое
может быть окончательным (ликвидацией) или может повлечь возникновение на основе сохранившихся неизменными элементов нового правоотношения (преобразование)»3. Обосновывая свою точку
зрения, автор пишет, что правоотношение есть конкретная юридическая связь определенных лиц, поэтому выбытие или замена одного из участников правоотношения как раз и нарушает эту определенность, поскольку выбывает или заменяется новым лицом данный носитель определенных прав и обязанностей.
1
Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 184.
Красавчиков О.А. Указ соч. С. 77.
3
Мананкова Р.П. Правоотношения общей долевой собственности граждан
по советскому законодательству: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск,
1970. С. 25–26; Мананкова Р.П. О стадиях правоотношения // Проблемы эффективности гражданско-правового регулирования. Томск, 1979. С. 3–5.
2
124
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Итак, можно прийти к выводу, что правоотношение изменяется
при изменении прав и обязанностей сторон в силу каких-либо обстоятельств и при изменении объекта. При изменении в субъектном
составе правоотношение либо прекращается окончательно, либо
происходит его преобразование в новое правоотношение.
Обратимся к исследованию вопроса об основаниях изменения
обязательства пожизненной ренты и пожизненного содержания с
иждивением. В более ранних научных трудах проблема изменения
обязательства пожизненной ренты, по сути, не рассматривалась.
А.А. Воронин, исследуя вопрос об изменении рентного правоотношения, писал лишь о форме дополнительного соглашения к договору ренты.
Говоря об изменении обязательства по линии его содержания, а
именно изменениях, которые касаются прав рентополучателя и
обязанностей рентоплательщика, можно назвать следующие основания:
– изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК
РФ);
– изменение договора при существенном нарушении договора
(п. 2 ст. 450 ГК РФ);
– изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ);
– в случае одностороннего отказа от исполнения договора частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Изменение обязательства пожизненной ренты по соглашению
сторон выражается, как правило, в изменении размера рентных
платежей (в договоре пожизненной ренты) или уточнении обязанностей рентоплательщика по предоставлению содержания (в договоре пожизненного содержания с иждивением). Хотелось бы остановиться на рассмотрении вопросов, касающихся, во-первых, формы, в которой должно быть заключено соглашение сторон, и, вовторых, государственной регистрации соглашения об изменении
договора.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Договор пожизненной ренты
(договор пожизненного содержания с иждивением) заключается в нотариальной форме, следовательно, и соглашения об изменении этих договоров должны быть совершены в нотариальной форме. Соблюдение
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
125
нотариальной формы дополнительного соглашения еще раз предоставляет сторонам возможность проверить законность заключенного договора у нотариуса и получить дополнительные разъяснения.
В литературе можно встретить мнение о том, что дополнительное соглашение к договору пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной
регистрации1. Представляется, что данное утверждение является
ошибочным, поскольку, во-первых, требование о государственной
регистрации не относится к форме сделок, во-вторых, соглашение
об изменении договора, как правило, касается обязанностей рентоплательщика по предоставлению содержания рентополучателю, а
не недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.
На практике при существенном нарушении договора рентоплательщиком рентополучатель обычно предъявляет в суд требование
о расторжении договора, хотя согласно п. 2 ст. 450 при существенном нарушении договора в одностороннем порядке можно не только расторгнуть договор, но и изменить его.
Как правило, вопрос о расторжении договора возникает, когда
между плательщиком и получателем ренты прекратились доверительные отношения. Письменные доказательства исполнения обязанностей по договору отсутствуют, и суд, обычно занимая позицию рентополучателя, выносит решение в его пользу, независимо
от того, что плательщик ренты к этому моменту мог понести значительные расходы по исполнению договора.
При таких обстоятельствах представляется, что более справедливым было бы предоставить рентоплательщику возможность исправить сложившуюся ситуацию, например, включив в договор
условие о составлении письменных доказательств исполнения своих обязанностей и определив, какое нарушение договора является
существенным, то есть более приемлемым было бы изменить договор, а не расторгать его.
В проект Гражданского уложения (ст. 993) была включена подобная норма, согласно которой, если обязавшийся уплачивать пожизненный доход не произведет своевременно причитающийся платеж,
то другая сторона вправе требовать уплаты дохода за наступивший
уже срок и обеспечения своевременной уплаты в будущем. В случае
1
Воронин А.А. Указ. соч. С. 130.
126
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
непредоставления такого обеспечения данное взамен пожизненного
дохода имущество может быть потребовано обратно. Как видно, законодатель тогда считал, что несправедливо давать рентополучателю
право отступить от договора в случае простой неуплаты рентоплательщиком причитающихся рентных платежей. Это могло случиться
после многих лет производства выплат, когда уже значительная часть
стоимости имущества, переданного под выплату ренты, исчерпана и
возврат этого имущества оказался бы мерой, слишком тяжелой для
рентоплательщика. Кроме того, рентополучатель должен быть заинтересован скорее в том, чтобы ему своевременно производились рентные платежи, чем в расторжении договора1.
Обязательство пожизненной ренты может быть изменено в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Статья 451 ГК РФ применяется при существенном изменении
обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Как правило, при такой ситуации исполнение обязательства
становится затруднительным в силу каких-либо экономических
причин. Так, например, исполнение обязанности по предоставлению рентных платежей может стать для рентоплательщика затруднительным ввиду ухудшения его финансового положения, которое
может быть вызвано болезнью, потерей основного источника дохода, смертью родственников2.
При применении данной статьи на практике основополагающей
должна стать идея об ограниченном характере вмешательства суда
во взаимоотношения сторон договора, поскольку доминирующим в
регулировании договорных отношений должен оставаться принцип
незыблемости обязанности исполнения договорных обязательств3.
1
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899.
С. 226–227.
2
В ГК РСФСР существовала подобная норма, согласно которой договор
купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца
мог быть расторгнут по требованию покупателя, если по независящим от него
обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не
в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание (ст. 254 ГК
РСФСР).
3
Комаров А.С. Изменение обстоятельств и договорные отношения (сравнительно-правовые аспекты) // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 348–349.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
127
Поэтому представляется, что изменение договора более отвечает
интересам сторон, чем его расторжение.
Исходя из существа отношений по предоставлению пожизненной ренты, изменить обязательство пожизненной ренты путем частичного одностороннего отказа от исполнения договора не представляется возможным. Например, нельзя отказаться в одностороннем порядке предоставлять ренту в меньшей сумме, это возможно
лишь через соглашение сторон.
Кроме общих норм об изменении, Гражданский кодекс содержит специальные нормы, касающиеся изменения обязательства
пожизненной ренты.
Если пожизненная рента установлена в пользу нескольких лиц,
то в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве
на получение ренты переходит к пережившим его получателям
ренты (п. 2 ст. 596 ГК РФ). В этом случае обязательство ренты изменяется, так как при изменении размера рентных платежей юридическая сущность обязательства не изменилась и конкретная правовая связь между плательщиком и получателем ренты не нарушилась. Данное обязательство прекратится смертью последнего получателя ренты.
В соответствии со ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность
замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. В данной ситуации сущность обязательства пожизненного содержания с иждивением не изменяется, то есть оно не становится
пожизненной рентой, изменяется лишь рента (была натуральной,
стала денежной).
Аналогичная норма существовала в проекте Гражданского уложения1. Законодатель обосновывал необходимость данной нормы
тем, что отношения сторон, заключивших договор пожизненного
содержания, как правило, носят личный характер. Однако может
1
Статья 997 проекта: «Если вследствие возникших несогласий между сторонами, заключившими договор о пожизненном содержании, дальнейшее продолжение договора станет невыносимым для той или другой стороны, то суд,
по просьбе заинтересованного лица, вправе постановить об отмене договора
или о замене содержания определенными ежегодными денежными выдачами»
(Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899 г. С. 229).
128
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
случиться, что эти отношения примут столь острый характер, что
продолжение содержания станет невыносимым для той или другой
стороны, и единственным выходом из такого положения является
замена содержания денежными выплатами1.
В то же время в договоре пожизненной ренты нельзя произвести
замену денежной ренты на натуральную, поскольку Гражданский
кодекс содержит императивную норму, согласно которой пожизненная рента определяется как денежная сумма.
3.2. Основания прекращения
обязательства пожизненной ренты
Для определения юридических фактов, которые могут являться
основаниями прекращения рентного обязательства, прежде всего
необходимо сопоставить такие понятия, как «расторжение договора» и «прекращение обязательства».
Глава 26 ГК РФ содержит нормы, определяющие юридические
факты, которые могут служить основаниями прекращения гражданско-правового обязательства. «Все юридические факты данной
категории обладают одним правовым свойством: прерывают правовую связь, не вызывая возникновения у сторон новых или дополнительных обязанностей по уплате неустойки, возмещению убытков, уплате двойной суммы задатка…»2.
При прекращении обязательства права и обязанности сторон, которые составляли содержание данного обязательства, прекращаются3.
В.П. Мозолин отмечает, что под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или
частично) договора по основаниям, не предусмотренным ст. 407–
1
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899. С. 230.
Советское гражданское право / Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1985.
Т. 1. С. 527.
3
См. об этом, например: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 184;
Советское гражданское право / Под ред. В. А. Рясенцева. М., 1986. Ч. 1. С. 531;
Гражданское право / Под ред. А. Г. Калинина, А. И. Масляева. М., 1997. Ч. 1.
С. 464; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие
положения. М., 2001. С. 448.
2
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
129
419 ГК РФ1. Анализируя данное высказывание, можно прийти к
выводу, что автор, говоря о расторжении договора по нормам гл. 29
ГК РФ, имеет в виду дополнительное основание прекращения
именно договорного правоотношения, поскольку он называет его
наряду с общими основаниями прекращения обязательства
(ст. 407–419 ГК РФ).
Глава 29 ГК РФ носит название «Изменение и расторжение договора». Как уже отмечалось ранее, термин «договор» употребляется в различных значениях (юридический факт, договорное правоотношение, документ). Основываясь на содержании норм гл. 26 и
29 ГК РФ, можно сделать вывод, что законодатель в гл. 29 ГК РФ
определяет основания, порядок и последствия изменения и
расторжения именно договорного правоотношения. В связи с этим
встает вопрос о судьбе обязательства: что же именно происходит с
обязательством при расторжении договора, на основании которого
оно возникло?
З.М. Заменгоф, исследуя вопрос об изменении и расторжении
договора, отмечает, что расторжение договора определяется как
акт, направленный на досрочное прекращение на будущее время
действия договора с целью прекращения на это же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще не
наступил или исполнение которого носит длящийся характер2.
Е.А. Суханов полагает: «Договорные обязательства прекращаются
при расторжении договора по соглашению сторон или по требованию
одной из них, в частности при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК); односторонний отказ от исполнения некоторых договорных обязательств также влечет их прекращение»3. По мнению О.С. Иоффе, «обязательство может быть прекращено – расторжением договора при наличии к тому необходимых оснований»4.
Соглашаясь с этими авторами в принципе, хотелось бы, однако,
отметить, что не во всех случаях при расторжении договора обяза1
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред.
Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 854.
2
Заменгоф З.М. Расторжение и изменение хозяйственных договоров: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 1963. С. 8–9.
3
Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. Т. 2,
полутом 1. С. 143.
4
Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 184.
130
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
тельство прекращается полностью. Обязательство перестает существовать при прекращении прав и обязанностей участников договорного обязательства. Следовательно, если договор расторгается
по соглашению сторон либо в одностороннем порядке по решению
суда и после этого прекращают свое действие все взаимные права и
обязанности сторон, составляющие содержание обязательства, а
также не происходит возникновения каких-либо дополнительных
обязанностей, то в этом случае можно говорить о прекращении
обязательства при расторжении договора хотя бы в части. В противном случае договор прекращает свое действие, а обязательство
сохраняется.
Таким образом, расторжение договора является одним из оснований прекращения обязательства.
Большинство гражданско-правовых обязательств прекращаются
надлежащим исполнением при достижении цели, ради которой они
заключались. Действие обязательств может прекратиться наступлением и других юридических фактов, которые определяются в
законодательстве и признаются основаниями прекращения обязательств.
Обратимся к рассмотрению вопроса об основаниях прекращения обязательства пожизненной ренты. Для более детального рассмотрения данного вопроса целесообразно первоначально провести
анализ общих норм Гражданского кодекса, касающихся оснований
прекращения обязательств, а именно норм гл. 26 ГК РФ. Эти нормы подлежат применению, если нет противоречия со специальными нормами о договоре пожизненной ренты и, в частности, договоре пожизненного содержания с иждивением.
Исполнение. Согласно ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением. Исполнение является одним из
традиционных оснований прекращения обязательств, однако только надлежащее исполнение прекращает его. Обязательство должно
быть исполнено надлежащим лицом, надлежащему лицу, в надлежащее время, в надлежащем месте, надлежащим способом и надлежащим предметом. Рентное обязательство является длящимся
обязательством. Рентоплательщик обязан предоставлять ренту (в
денежной или натуральной форме) рентополучателю на протяжении всей его жизни. Поэтому надлежащее исполнение сторонами
своих обязанностей по договору пожизненной ренты не приво-
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
131
дит к его прекращению. Таким образом, по данному основанию
обязательство пожизненной ренты не может быть прекращено. Что
же касается ненадлежащего исполнения, то только существенное
нарушение обязанностей со стороны рентоплательщика может повлечь изменение или расторжение договора ренты.
Отступное (ст. 409 ГК РФ). Обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег,
передачей имущества и т.п.). В данном случае не происходит замены
одного обязательства другим, обязательство подлежит прекращению.
Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения
договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель
ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на
условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. Выкуп ренты в данном
случае рассматривается как одно из оснований прекращения рентного обязательства. Плательщик ренты уплачивает рентополучателю выкупную цену ренты1, и обязательство по выплате ренты прекращается, при этом имущество, переданное под выплату ренты,
остается в собственности рентоплательщика.
Анализируя содержание данных статей Гражданского кодекса,
думается, что выкуп ренты в договоре пожизненной ренты можно
рассматривать как разновидность отступного. Аргументируя данное утверждение, отметим, что для выкупа ренты характерен основной признак отступного, а именно прекращение обязательства
путем предоставления иного предмета, нежели тот, который был
определен в договоре. В данном случае выкуп ренты должен рассматриваться как средство освобождения рентоплательщика от его
обязанности по выплате ренты, т.е. как предоставление отступного
для прекращения обязательства.
Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением также может быть прекращено путем выкупа ренты, а именно путем уплаты выкупной цены взамен предоставления пожизненного содержания.
1
Выкупная цена ренты согласно ст. 594 ГК РФ определяется в договоре, в
противном случае если имущество под выплату ренты передано за плату, то
выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей, а если имущество
передано бесплатно, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей
плюс цена переданного имущества.
132
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
В литературе встречается мнение, что уплату выкупной цены по
договору пожизненной ренты можно рассматривать как альтернативную неустойку, а по договору пожизненного содержания с иждивением – как штрафную неустойку1. Однако никаких аргументов
в обоснование данного вывода не приводится.
Данное утверждение представляется весьма спорным, поскольку
неустойка является мерой имущественной ответственности и, как
правило, не влечет за собой прекращения обязательства. Кроме того, размер подлежащей уплате неустойки должен быть соразмерен
с последствиями нарушения обязательства, в противном случае суд
вправе уменьшить неустойку. Выкупная же цена по договору пожизненной ренты является денежной суммой, выплата которой направлена на прекращение обязательства и не подлежит уменьшению. Кроме того, в случае существенного нарушения договора рентополучатель имеет право требовать уплаты договорной неустойки
наряду с требованием о выкупе ренты.
На основании изложенного можно прийти к выводу, что обязательство пожизненной ренты может быть прекращено путем предоставления отступного и, кроме того, выкуп ренты возможно рассматривать как разновидность отступного.
Зачет (ст. 410–412 ГК РФ). В соответствии со ст. 410 ГК РФ
обязательство прекращается полностью или частично зачетом
встречного однородного требования, срок которого наступил либо
срок которого не указан или определен моментом востребования.
Таким образом, требования должны быть, во-первых, встречными,
то есть такими, по которым каждая сторона является и кредитором,
и должником, во-вторых, однородными, то есть предметы требований должны быть одного вида, рода, и, в-третьих, срок исполнения
данных требований должен наступить либо срок не указан или определен моментом востребования.
Статья 411 ГК РФ содержит императивную норму о недопустимости проведения зачета требований о пожизненном содержании.
Эта норма направлена на защиту интересов слабой стороны в договоре (получателя ренты). Необходимость данной нормы в литературе объясняется тем, что прекращение исследуемого обязательст1
Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 21.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
133
ва зачетом противоречило бы цели, ради которой оно возникло1.
Таким образом, зачетом не может быть прекращено обязательство
пожизненного содержания с иждивением.
Теоретически требование о выплате ренты в денежной форме по
договору пожизненной ренты частично может быть прекращено
зачетом встречного однородного требования. Частично, потому что
данное рентное обязательство действует в течение жизни рентополучателя, следовательно, зачет однородных встречных требований
может прекратить только часть рентного обязательства.
Между тем обязательство пожизненной ренты также не может
быть прекращено зачетом, даже частично. Во-первых, данное обязательство является длящимся, во-вторых, как правило, рентные
платежи являются одним из источников средств к существованию
получателя ренты, и, в-третьих, по своему характеру зачет более
характерен для применения в сфере предпринимательской деятельности, нежели для договоров, на одной стороне которых обычно
выступает малообеспеченный гражданин.
Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Представляется, что по названному основанию возможно прекращение обязательства пожизненной ренты.
Данная ситуация имеет место в случае, если рентополучателю переходит все имущество рентоплательщика по наследству.
Новация (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения.
Новацию как способ прекращения обязательства вполне допустимо
применять к отношениям пожизненной ренты и, в частности, к пожизненному содержанию с иждивением. Например, в случае замены обязательства пожизненной ренты (которое прекращается) на
обязательство по предоставлению пожизненного содержания с иждивением (которое возникает) и наоборот. Однако в данной ситуации необходимо учитывать содержание п. 3 ст. 414 ГК РФ, а именно что новация прекращает дополнительные обязательства, связан1
См., например: Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева.
М., 1965. Т. 1. С. 536; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой
/ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 798.
134
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ные с первоначальным. Поэтому в соглашении о новации, например, необходимо предусмотреть, что условие о залоге сохраняет
силу.
Прощение долга (ст. 415 ГК РФ). Обязательство прекращается
освобождением должника от лежащих на нем обязанностей при
условии, что не нарушаются права третьих лиц. Обязательство прекращается с момента выражения кредитором воли освободить
должника от обязанности; если такое выражение сделано без нарушения закона, то прекращение является окончательным1.
По данному основанию рентное обязательство может быть прекращено, так как оно носит личный характер и не затрагивает в
данном случае ничьих интересов, кроме плательщика и получателя
ренты.
Прекращение обязательства невозможностью исполнения
(ст. 416 ГК РФ). Норма ст. 416 ГК РФ действует, если наступают
обстоятельства, которые препятствуют исполнению обязательства
в натуре, причем невозможность исполнения обязательства должна
быть вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не
отвечает.
В каждом конкретном случае должны быть установлены соответствующие обстоятельства, которые послужили препятствием к
надлежащему исполнению обязательства, учитываются также намерения и поведение сторон. Как правило, невозможность исполнения является основанием прекращения обязательства, по которому должна быть передана индивидуально-определенная вещь, поскольку вещи, определенные родовыми признаками, юридически
заменимы.
При случайной гибели или случайном повреждении имущества,
переданного под выплату пожизненной ренты, обязательство рентоплательщика по ее выплате не подлежит прекращению (ст. 600
ГК РФ). Данное правило распространяется и на обязательство по
пожизненному содержанию с иждивением, поскольку это разновидность пожизненной ренты и нет специальной нормы, предусматривающей иные последствия.
1
Шилохвост О.Ю. О прекращении обязательств прощением долга // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти
С.А. Хохлова. М., 1998. С. 372.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
135
Согласно нормам Гражданского кодекса обязательство пожизненной ренты заключается в предоставлении рентных платежей в
денежной форме. По закону у рентоплательщика отсутствует обязанность по предоставлению жилья получателю ренты по договору
пожизненной ренты, поэтому при случайной гибели переданного
под выплату ренты недвижимого имущества, в котором проживал
рентополучатель, он сохраняет право лишь на получение рентных
платежей в денежной форме. Вопрос же о его местопроживании в
законодательстве не решен, в связи с чем выявляется новый субъект, нуждающийся в жилье и во внимании законодателя. В новом
ЖК РФ он, к сожалению, не упоминается.
Прекращение обязательства на основании акта государственного органа (ст. 417 ГК РФ). В ст. 417 ГК РФ также говорится
о прекращении обязательства в связи с невозможностью исполнения, но в данном случае имеется в виду юридическая невозможность. Теоретически по данному основанию рентное обязательство
может быть прекращено, например, в результате наложения ареста
на имущество рентоплательщика.
Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 418 ГК
РФ обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным
образом связано с личностью кредитора. Обязательство пожизненной ренты, как и обязательство пожизненного содержания с иждивением, неразрывно связано с личностью рентополучателя и, следовательно, прекращается его смертью.
Кроме того, Гражданский кодекс содержит ряд статей, из содержания которых следует, что обязательство пожизненной ренты
действует в течение жизни рентополучателя и прекращается его
смертью (ст. 583, 596 ГК РФ).
Отдельные авторы считают, что обязательство пожизненной
ренты не прекращается смертью рентополучателя1. В частности,
Е.А. Яргина считает, что пожизненная рента может быть установлена как на период жизни получателя ренты, так и на период жизни
иного лица, которое не является по договору пожизненной ренты
рентополучателем. Аргументируя свою позицию, автор пишет, что
«из формулировки нормы пункта 1 статьи 596 ГК РФ следует, что
1
Яргина Е.А. Указ. соч. С. 22.
136
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
пожизненная рента может быть установлена на период жизни учредителя ренты… который презюмируется в качестве получателя
ренты… либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Последнее положение ошибочно… трактуется как на период жизни
другого указанного им в качестве получателя ренты гражданина».
Кроме того, Е.А. Яргина утверждает, что если пожизненная рента
установлена на время жизни иного лица (не получателя ренты), то в
случае смерти рентополучателя возможно наследование прав получения рентных платежей в общем порядке по ст. 1110–1185 ГК РФ.
С этой позицией автора трудно согласиться по нескольким причинам. Во-первых, согласно п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты
допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты
(пожизненная рента). Следовательно, период существования обязанности по выплате пожизненной ренты ограничен сроком жизни
получателя ренты, течение данного срока оканчивается наступлением такого события, как смерть рентополучателя.
Во-вторых, ст. 596 ГК РФ, на основании которой Е.А. Яргина
делает свой вывод, носит название «Получатель ренты», следовательно, в п. 1 указанной статьи законодатель как раз и определяет,
что получателем ренты может быть не только гражданин, передавший свое имущество под выплату ренты, но и иное лицо, указанное
собственником имущества.
Таким образом, если собственник имущества указывает лицо, которое будет получать ренту, то обязательство по предоставлению рентных
платежей прекратится именно смертью указанного лица, а не смертью
собственника имущества, который передал его под выплату ренты. Все
это подтверждает необходимость включения в Гражданский кодекс
статьи, в которой было бы дано понятие договора пожизненной ренты и
установлены четкие критерии определения срока его действия1.
В-третьих, проект Гражданского уложения предусматривал
норму, согласно которой пожизненная рента устанавливалась на
1
Такое понятие было предложено нами в главе первой: «По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает в собственность
имущество другой стороне (плательщику ренты), которая в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной
суммы получателю ренты в течение его жизни».
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
137
срок жизни либо рентополучателя, либо рентоплательщика, либо
на срок жизни третьего лица (ст. 986). В соответствии со ст. 989
проекта Гражданского уложения, если пожизненная рента установлена на время жизни рентоплательщика или третьего лица, то в
случае смерти получателя ренты право на ренту, за отсутствием
иного соглашения, переходит к его наследникам1.
Таким образом, представляется, что истоки явно ошибочной позиции Е. А. Яргиной находятся в проекте Гражданского уложения.
Еще раз отметим, что обязательство пожизненной ренты прекращается смертью рентополучателя. Действующее законодательство не дает оснований для вывода о переходе прав на ренту к наследникам рентополучателя в пожизненной ренте.
Говоря о прекращении обязательства пожизненной ренты, необходимо учитывать, что выплата ренты может быть установлена в
пользу нескольких граждан. Поэтому в случае смерти одного из
получателей ренты, как уже отмечено ранее, обязательство пожизненной ренты подлежит изменению, а не прекращению. Данное
обязательство прекратится лишь в случае смерти последнего получателя ренты.
Иначе дело обстоит с последствиями смерти рентополучателя в
обязательстве пожизненного содержания с иждивением. Гражданский кодекс прямо устанавливает, что обязательство пожизненного
содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
В случае смерти рентоплательщика имущество, переданное ему
под выплату ренты и являющееся его собственностью, подлежит
включению в состав наследственной массы. Однако данное имущество обременено рентой. Поэтому к наследникам переходит не только
имущество, но и обязанности по предоставлению ренты рентополучателю. Таким образом, происходит изменение субъектного состава в
обязательстве пожизненной ренты на стороне рентоплательщика и,
как следствие, преобразование самого рентного обязательства.
Прекращение обязательства ликвидацией юридического
лица (ст. 419 ГК РФ). По общему правилу обязательство прекращается ликвидацией юридического лица.
1
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899.
С. 219–222.
138
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Юридические лица могут участвовать в обязательстве пожизненной ренты только на стороне рентоплательщика. В случае ликвидации юридического лица, выступающего плательщиком ренты,
обязательство по пожизненной ренте не прекращается. Согласно
п. 7 ст. 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица оставшееся
после удовлетворения требований кредиторов имущество передается его учредителям. Следовательно, имущество, полученное под
выплату ренты юридическим лицом, подлежит передаче учредителю, который и становится рентоплательщиком. Например, квартира, переданная в собственность юридического лица по договору
пожизненной ренты (договору пожизненного содержания с иждивением), при его ликвидации либо будет продана с публичных торгов для удовлетворения требований кредиторов, либо перейдет в
собственность учредителя. В любом случае данная квартира остается обременной рентой, следовательно, новый ее собственник будет исполнять обязанности по выплате ренты.
Таким образом, еще раз подчеркнем, что обязательство пожизненной ренты не прекращается ликвидацией юридического лица.
Проанализировав общие основания прекращения обязательств
(гл. 26 ГК РФ), можно прийти к выводу, что обязательство пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) может
быть прекращено:
– предоставлением отступного;
– в результате совпадения должника и кредитора в одном лице;
– новацией;
– прощением долга;
– невозможностью исполнения;
– на основании акта государственного органа;
– в случае смерти рентополучателя.
А.А. Воронин, рассматривая вопрос о прекращении пожизненной ренты, отмечает, что прекращение пожизненной ренты может
произойти: по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного; посредством прощения долга; новацией; прекращением выплаты ренты в случае смерти плательщика ренты (п. 1
ст. 418 ГК РФ) (Речь в данном случае идет о той ситуации, когда
плательщик ренты получил в собственность движимое имущество
от получателя ренты, к моменту смерти плательщика ренты данное
имущество отчуждено другому лицу и плательщик ренты не имеет
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
139
наследников, которые приняли бы его права и обязанности); при
односторонней инициативе получателя ренты1.
Как видно, автор из общих оснований прекращения обязательств (гл. 26 ГК РФ) называет лишь отступное, новацию, прощение долга и смерть плательщика ренты. При этом он не приводит
каких-либо аргументов в обоснование своего вывода, подробнее
останавливаясь только на таком основании, как прекращение обязательства по инициативе получателя ренты.
Трудно согласиться с мнением А.А. Воронина о том, что обязательство пожизненной ренты прекращается в случае смерти плательщика ренты, в частности, в той ситуации, о которой он говорит. В обоснование этого отметим, что, во-первых, обязательство
может прекратиться смертью должника2, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Обязательство же пожизненной ренты неразрывно связано лишь с
личностью рентополучателя (кредитора), действует в течение его
жизни и прекращается его смертью. Во-вторых, плательщик ренты
может свободно распоряжаться переданным под выплату ренты
движимым имуществом, при этом обязанной стороной по договору
пожизненной ренты остается рентоплательщик, указанный в договоре. В-третьих, в случае смерти рентоплательщика обязанность по
выплате ренты переходит к его наследникам (либо по правилам
ст. 1151 ГК РФ). Обязательство по выплате ренты в данном случае
может быть прекращено либо путем предоставления отступного
(если стоимость наследственного имущества позволяет это сделать), либо по основанию невозможности исполнения обязательства (если имущества для исполнения рентного обязательства не достаточно).
Выше были рассмотрены нормы гл. 26 ГК РФ применительно к
отношениям пожизненной ренты. Однако обязательство пожизненной ренты также может прекратиться и по основаниям, определенным в гл. 29 ГК РФ.
Согласно нормам гл. 29 ГК РФ обязательство прекращается:
1
Воронин А.А. Указ. соч. С. 84–85.
В обязательстве пожизненной ренты должником является только плательщик ренты.
2
140
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
– при расторжении договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450
ГК РФ);
– при расторжении договора в одностороннем порядке (п. 2
ст. 450 ГК РФ);
– при расторжении договора в случае одностороннего отказа от
исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ);
– при расторжении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Рассмотрев общие основания изменения и прекращения обязательства пожизненной ренты, перейдем к специальным основаниям, которые предусмотрены в гл. 33 ГК РФ.
В § 1 гл. 33 ГК РФ, содержащем нормы об общих положениях
договора ренты, отсутствуют нормы, устанавливающие основания
прекращения рентного обязательства.
Параграф 3 гл. 33 ГК РФ (правила которого в соответствии с
п. 2 ст. 601 ГК РФ применяются к договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не предусмотрено нормами § 4
гл. 33 ГК РФ) содержит ст. 599 ГК РФ под названием «Расторжение
договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты». В
свою очередь, в § 4 гл. 33 ГК РФ включена ст. 605 ГК РФ, которая
носит название «Прекращение пожизненного содержания с иждивением».
Проанализировав тексты этих двух статей, определим специальные основания прекращения обязательства пожизненной ренты
и, в частности, обязательства по пожизненному содержанию с иждивением.
Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ получатель ренты в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты имеет право требовать от рентоплательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, в п. 1 ст. 599 ГК РФ определены правомочия
получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты, а именно он вправе требовать:
– выкупа пожизненной ренты;
– расторжения договора пожизненной ренты и возмещения убытков.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
141
Обязательство прекращается при наличии определенных обстоятельств, указанных в законе. При прекращении рентного обязательства перестает существовать юридическая связь между плательщиком и
получателем ренты, прекращаются все права и обязанности.
Получателю ренты в случае существенного нарушения договора
рентоплательщиком предоставлено право требования выкупа ренты. Думается, что в данном случае обязательство пожизненной
ренты будет прекращено лишь после уплаты выкупной цены.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 599 ГК РФ, если имущество
по договору пожизненной ренты было отчуждено бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом
стоимости в счет выкупной цены ренты. Таким образом, получатель
ренты имеет право требовать и выкупа ренты, и возврата имущества.
Выкуп ренты производится по правилам ст. 594 ГК РФ, из которой следует, что выкупная цена определяется в договоре, в противном случае, если имущество передано за плату, то она равна годовой сумме рентных платежей, а если имущество передано бесплатно, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей плюс
стоимость переданного имущества.
Как уже отмечалось ранее (в гл. 1), институт выкупа ренты был
предназначен для ограничения срока действия договора бессрочной
ренты, и именно плательщик ренты наделялся правом ее выкупа. С
развитием вотчинной системы и утверждением кредита потребность в бессрочной ренте как с имения, так и с капитала отпала,
следовательно, необходимо было предусмотреть возможность освобождения от такой ренты, поэтому и был введен институт выкупа бессрочной ренты. Так, например, плательщик ренты взамен
отчужденного ему капитала обязан был уплачивать получателю
ренты проценты с капитала. Если необходимость в таком капитале
у плательщика ренты отпадала, то он в любое время мог вернуть
его получателю ренты, тем самым выкупив ренту.
По общему правилу, существовавшему в начале XX в., пожизненная рента не подлежала выкупу, поскольку любой договор должен быть исполнен надлежащим образом, поэтому данная рента
погашается только смертью лица, на время жизни которого она бы-
142
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
ла установлена1. Кроме того, выкуп ренты никогда не рассматривался как одно из последствий неисполнения или ненадлежащего
исполнения договора ренты.
Изучив практику заключения и расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, можно
утверждать об отсутствии в настоящее время практики выкупа пожизненной ренты. Аналогичное мнение ранее уже было высказано
в литературе2.
Думается, что нормы о выкупе пожизненной ренты противоречат
существу договора пожизненной ренты и, как следствие, не применяются на практике. Поэтому предлагаем исключить из статей Гражданского кодекса нормы, касающиеся выкупа пожизненной ренты.
Возвращаясь к тексту п. 1 ст. 599 ГК РФ, отметим, что получатель ренты при существенном нарушении договора рентоплательщиком также вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. «По общему правилу, расторжение договора влечет
прекращение возникшего из договора неисполненного регулятивного обязательства в полном объеме и возникновение охранительного правоотношения, если основанием расторжения… договора
явилось его нарушение»3. Таким образом, расторжение договора
пожизненной ренты является одним из оснований прекращения
обязательства пожизненной ренты. При этом необходимо отметить,
что получатель пожизненной ренты не имеет права требовать возврата переданного под выплату ренты имущества, а вправе требовать лишь возмещения убытков.
Обратимся теперь к анализу норм ст. 605 ГК РФ. Систематическое их толкование дает основание сделать вывод, что в ней указаны специальные основания прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением, а именно:
– смерть получателя ренты;
– возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания;
– выплата выкупной цены.
1
Гражданское уложение: Проект… Кн. 5: Обязательства. Т. 5. 1899. С. 226.
Полякова О. Рента – испытание на прочность // Домашний адвокат. 2004.
№ 18. С. 6.
3
Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 11.
2
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
143
Обязательство пожизненного содержания с иждивением носит
личный характер, оно осуществляется в течение жизни конкретного
лица (получателя ренты) и соответственно прекращается именно
его смертью.
Выплата выкупной цены как основание прекращения обязательства противоречит конструкции договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку, во-первых, получатель ренты, заключая указанный договор, прежде всего заинтересован в своевременном получении средств к существованию, во-вторых, выдвигая
требование о выкупе ренты, он теряет право проживания в переданной им под выплату ренты квартире, что противоречит существу данных отношений. Таким образом, прекращение данного обязательства уплатой выкупной цены противоречит сути отношений,
складывающихся между плательщиком и получателем ренты.
Согласно ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается и возвратом недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Представляется, что такой
возврат может быть произведен лишь при расторжении договора,
которое возможно при существенном нарушении договора со стороны рентоплательщика.
Однако ни ст. 599 ГК РФ, ни ст. 605 ГК РФ не содержат определения понятия существенного нарушения договора пожизненной
ренты, следовательно, необходимо ориентироваться на нормы гл. 29
ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается такое
нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что он в значительной степени лишается того,
на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Отсутствие в законе четких критериев для определения существенного нарушения договора пожизненной ренты влечет за собой
трудности при их определении на практике.
К.Е. Чистяков при исследовании вопроса об изменении и расторжении гражданско-правового договора писал, что при расторжении
договора в связи с существенным нарушением в качестве уточняющих критериев рекомендательного порядка следует учитывать: характер нарушения договора; соотношение исполненных и неисполненных обязательств; целесообразность сохранения договора, учитывая характер нарушения; разумность, рациональность судебного
144
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
решения1. Данное предложение является весьма разумным, поскольку позволяет более четко ответить на вопрос, является ли определенное нарушение договора существенным. Однако юрист-практик далек от рекомендаций К.Е. Чистякова, поэтому хотелось бы, чтобы
данные предложения нашли свое отражение в законе.
Рассматривая вопрос о существенном нарушении договора пожизненной ренты, можно предположить, что таковым может являться либо невыплата ренты более двух-трех раз подряд, либо несвоевременная ее выплата. В любом случае целесообразно в тексте
договора пожизненной ренты предусмотреть перечень нарушений
договора, которые являются существенными.
Сложнее обстоит дело с нарушениями договора пожизненного
содержания с иждивением, которые можно признать существенными. Кроме того, представляется затруднительным доказать факт
надлежащего исполнения своих обязанностей.
Для подтверждения указанного обстоятельства проведем анализ
судебного дела о расторжении договора пожизненного содержания
с иждивением2.
Дорогомиловским районным судом г. Москвы был рассмотрен
иск Севостьяновой Т.С. к Курохтиной Н.В. о расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением
ответчиком условий договора.
Исковое заявление было подано 11.11.2002 г., а 27.01.2003 г. истица умерла. Судом произведена замена стороны истицы ее правопреемником – наследником имущества умершей истицы, ее сестрой.
Из материалов дела видно, что между Севостьяновой Т.С. и ответчицей 30.11.2001 г. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно условиям данного договора ответчица была обязана предоставлять питание, одежду, осуществлять
уход в соответствии с состоянием здоровья истицы, приобретать
лекарства, осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры. Объем всего содержания в месяц составлял три минимальных размера оплаты труда.
Представитель истца в обоснование доводов, изложенных в исковом заявлении, пояснил, что помощи истица не получала, оплату
1
2
Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 7.
Дело № 2-98/03. Архив Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
145
за квартиру ответчица осуществляла нерегулярно и не в полном
объеме, не производила покупку продуктов питания, лекарств, не
предоставляла денежного содержания. Кроме того, истица сама
оказывала ответчице денежную помощь, так как последняя не работала и имела на иждивении несовершеннолетнего ребенка.
Ответчица, возражая против иска, пояснила, что все обязанности,
предусмотренные договором, она исполняла надлежащим образом –
навещала истицу по месту жительства, привозила ей продукты, лекарства, производила в ее квартире уборку, меняла постельные принадлежности, стирала их у себя дома, отвозила истицу к врачу, для получения пенсии в сберегательную кассу, производила оплату коммунальных платежей, ежемесячно передавала ей денежное содержание в
сумме 500 руб. Однако письменных доказательств исполнения условий договора она не имеет, поскольку с истицей у нее были доверительные отношения. Кроме того, истица сдавала комнату в квартире,
переданной под выплату ренты, квартирантам за 50 руб. в сутки. В
октябре 2002 г. родственники вывезли истицу из квартиры без ведома
ответчицы, не сообщив ей о месте ее пребывания.
Выслушав пояснения сторон и свидетелей, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Мотивируя свое решение, суд отмечал, что в соответствии с п. 1
ст. 599 ГК РФ договор пожизненной ренты, к разновидности которого относится договор пожизненного содержания с иждивением,
может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае
существенного нарушения его условий плательщиком ренты. Исходя из смысла п. 2 ст. 450 ГК существенными нарушениями суд
признавал факт неуплаты ренты в срок, в данном случае непредоставление питания, одежды, ухода, необходимой помощи, бесплатного проживания, денежного содержания.
Показания свидетелей со стороны ответчика судом не были
приняты во внимание, поскольку договор ренты заключен в письменной форме. По мнению суда, в соответствии с требованиями
ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки доказательства исполнения обязанностей по договору также должны быть представлены
в письменной форме. Согласно ст. 163 ГК РФ при нарушении
письменной формы сделки сторона лишена права в ее подтверждение ссылаться на свидетельские показания.
146
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
В связи с указанным обстоятельством суд счел, что ответчиком
не представлены доказательства исполнения обязательств по договору ренты по предоставлению питания, одежды, необходимой помощи и ухода, денежного содержания истице. Суд не принял во
внимание, что указанное обязательство исполнялось матерью ответчика, поскольку стороной в договоре является ответчик, а не
другие лица. Оснований требовать от истца доказательств неисполнения условий договора со стороны ответчика суд не видел, поскольку истец все свои обязательства по договору исполнил и недвижимое имущество в собственность ответчика передал. В то же
время ответчик ей стабильного содержания, сопоставимого со
стоимостью недвижимого имущества, не предоставлял.
Суд вынес решение: расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между Курохтиной Н.В. и Севостьяновой Т.С., прекратить право собственности Курохтиной Н.В. на
спорную квартиру, указанное недвижимое имущество включить в
наследственную массу Севостьяновой Т.С., признать право собственности на указанное жилое помещение за Гордеевой Л.С. как наследником второй очереди. Это решение не оспаривалось.
Данное решение суда г. Москвы представляется незаконным и
необоснованным. Анализ текста решения позволяет прийти к выводу, что суды находятся в затруднительном положении при вынесении решений по такой категории дел.
Обратимся к тексту решения.
В сентябре 2002 г. у получателя ренты «появляются» родственники (сестра и племянники), которых ранее рядом не было. В октябре 2002 г. они увозят Севостьянову Т.С. к себе, не сообщая о
месте ее проживания плательщику ренты, а 11.11.2002 г. Севостьянова Т.С. подает исковое заявление о расторжении договора пожизненного содержания.
Данная ситуация складывается в жизни очень часто, и получатели ренты, а скорее всего их родственники, очень умело пользуются правом одностороннего расторжения договора пожизненного
содержания с иждивением в связи с неисполнением договора плательщиком ренты.
Вскоре, 27.01.2003 г. (через два месяца после переезда), Севостьянова умерла, а суд выносит определение о замене стороны в
процессе правопреемником, и рассмотрение дела продолжается.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
147
Однако процессуальное правопреемство возможно лишь в случаях,
когда нормы материального права допускают правопреемство в
спорном правоотношении.
Правоотношение пожизненного содержания с иждивением не
допускает правопреемства, так как оно неразрывно связано с личностью кредитора. Кроме того, квартира является собственностью
плательщика ренты и никак не может быть передана по наследству наследникам получателя ренты. В соответствии с этим суд на
основании ст. 220 ГПК РФ должен был прекратить производство
по делу.
Кроме того, суд при вынесении решения по данному делу необоснованно ссылается на ст. 160 и 163 ГК РФ, говоря о недопустимости ссылки на свидетельские показания при подтверждении
фактов исполнения условий договора, поскольку данные нормы
относятся к форме сделки, а не к доказательствам исполнения договора.
Нельзя подтверждать свидетельскими показаниями факт заключения сделки, а не ее исполнения. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая
сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований, поэтому истец должен был
также представить доказательства неисполнения договора ответчиком. Из решения же суда мы видим обратное: суд пришел к выводу,
что факт неисполнения договора истец не должен доказывать.
К тому же согласно п. 3 ст. 602 ГК РФ суд при разрешении споров об объеме содержания, которое предоставляется или должно
предоставляться гражданину, должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Таким образом, учитывая,
что в основном между сторонами данного вида договора складываются доверительные отношения, как правило, письменных доказательств исполнения обязанностей нет, суд должен исходить из
добросовестности сторон. И поэтому именно получатель ренты в
первую очередь должен доказать факт неисполнения договора плательщиком. На практике же суды необоснованно исходят из добросовестности лишь получателя ренты, ссылаясь на то, что они передали свою недвижимость, и не учитывают того, что она передается
не во исполнение договора, а для его заключения.
Возвращаясь к тексту решения, отметим, что суд, обосновывая решение, называет существенным нарушением «непредоставление ста-
148
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
бильного содержания, сопоставимого со стоимостью недвижимого
имущества». Представляется, что если суды будут определять именно
так существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей,
то есть слишком неопределенно, то расторжению подлежит каждый
второй заключенный договор пожизненного содержания с иждивением.
Рассмотрев вышеприведенное судебное дело как типичное,
можно прийти к выводу, что в договоре необходимо не только предусмотреть перечень нарушений, которые будут признаваться существенными, но и иметь письменные доказательства исполнения
основных обязанностей по договору.
Договор пожизненной ренты является односторонним договором, поэтому право одностороннего расторжения договора в связи
с существенным нарушением договора предоставлено только получателю ренты. На практике часто встречаются случаи злоупотребления данным правом.
Так, например, на рассмотрении Дорогомиловского межмуниципального суда г. Москвы находилось дело по иску Шешиной М. Д. к
Зурошвили М.Г. о расторжении договора пожизненного содержания с
иждивением1. В обоснование исковых требований истица сослалась на
то, что ответчик своих обязательств не выполнял, содержание не предоставлял, уход не осуществлял. Ответчик, в свою очередь, иск не
признал, ссылаясь на то, что с момента подписания договора до августа 1999 г. он регулярно исполнял свои обязанности по договору. Однако после того как он в связи с возникшей необходимостью изъявил
желание прописаться в спорной квартире, истица стала препятствовать ему в исполнении его обязанностей по договору и впоследствии
обратилась в суд с требованием о расторжении договора.
Из материалов дела усматривается, что между истицей и ответчиком 16.10.1998 г. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно его условиям ответчик обязан был
осуществлять пожизненное содержание истицы, обеспечивая ее
питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью и сохранив в
ее бесплатном пользовании переданную под выплату ренты квартиру. Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав показания свидетелей обеих сторон, произведя осмотр квартиры, переданной под
1
Дело № 2-19/1. Архив Дорогомиловского межмуниципального суда
г. Москвы.
Изменение и прекращение обязательства пожизненной ренты
149
выплату ренты, пришел к выводу, что требования истицы не подлежат удовлетворению. В обоснование решения суд указал, что
истица не представила доказательств факта неисполнения ответчиком обязанностей по договору. Кроме того, она в значительной
части говорила неправду, о чем свидетельствуют изменения ею
своих показаний в процессе рассмотрения дела с целью получения
положительного решения суда. С августа 1999 г. истица сама препятствовала ответчику исполнять обязательства по договору. Суд
также учел недобросовестность истицы, за которой ранее ухаживали другие лица, в пользу которых она составляла завещание спорной квартиры, а впоследствии отказывалась от их услуг.
Итак, можно прийти к выводу, что истица, узнав о намерении
ответчика прописаться в квартире, в силу своей правовой неграмотности испугалась и решила воспользоваться правом одностороннего расторжения договора. Данный факт подтверждается тем,
что первоначально в обоснование своих требований истица указала, что «ответчик ее обманул, он пытается от нее избавиться, хотел
прописаться в квартиру без ее согласия, а потому она не может
больше жить спокойно». В данном случае, думается, суд вынес законное и обоснованное решение, поскольку ответчик надлежащим
образом исполнял свои обязанности по договору.
Исследование пожизненной ренты позволило прийти к выводу о
явной недостаточности теоретической базы в вопросах изменения и
прекращения обязательств. Наличие нечетких формулировок в
нормативных актах приводит к затруднениям на практике. Все это
подтверждает необходимость еще более углубленного изучения
проблемы пожизненной ренты и внесения изменений в действующее законодательство.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведя научное исследование пожизненной ренты в гражданском праве современной России, можно сформулировать выводы и
предложения.
Законодатель, введя в ГК РФ новую главу «Рента и пожизненное содержание с иждивением» и обозначив тем самым новый институт гражданского права, недостаточно проработал как структуру данного института, так и его содержание. Это нашло свое отражение в следующем:
– договор пожизненного содержания с иждивением является
разновидностью договора ренты, обладающей определенными особенностями. Поэтому нет оснований для выделения в названии
гл. 33 ГК РФ договора о пожизненном содержании с иждивением;
– в настоящее время отсутствуют условия для регулирования
отношений по предоставлению постоянной ренты. Поэтому предлагается исключить из гл. 33 ГК РФ все нормы о постоянной ренте.
Соответственно потребуется изменить название гл. 33 ГК РФ на
«Пожизненная рента» и пересмотреть структуру норм данной главы ГК РФ, оставив в ней лишь нормы, посвященные договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, поскольку договор пожизненной ренты является
самостоятельным видом договора ренты, предлагается закрепить в
ГК РФ в качестве легального определения его понятие: «По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает в собственность имущество другой стороне (плательщику ренты), которая в обмен на полученное имущество обязуется периоди-
Заключение
151
чески выплачивать ренту в виде денежной суммы получателю ренты в течение его жизни».
Думается, что конструкция «отчуждение имущества за плату
или бесплатно» применительно к ренте является несостоятельной.
Поэтому предложено исключить п. 1 из ст. 585 ГК РФ, поскольку
привычное понимание возмездности договора не соотносится с
бесплатным отчуждением имущества. Исключение из ст. 585 ГК
РФ п. 1 автоматически погашает действие п. 2 данной статьи. В
результате чего в существовании всей ст. 585 ГК РФ вообще нет
необходимости.
Необходимо дополнить п. 1 ст. 1112 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного
жизни или здоровью гражданина, право на получение рентных платежей по договору пожизненной ренты и, в частности, по договору
пожизненного содержания с иждивением».
Кроме того, существует объективная необходимость в дополнении ст. 596 ГК РФ нормой следующего содержания: «В случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества получатель
ренты сохраняет право пожизненного пользования данной недвижимостью, если иное не предусмотрено договором».
Предложено ввести в научный оборот понятие «пожизненный
пользователь», обозначающее титул получателя ренты, который
передал рентоплательщику по договору пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) квартиру (жилой дом) с
условием дальнейшего проживания в ней (нем). Это позволит
включить его в число нетипичных субъектов жилищных правоотношений с соответствующими правовыми последствиями.
Думается, что необходимо исключить из гл. 33 ГК РФ нормы,
предоставляющие возможность выкупа пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением).
При заключении договора пожизненной ренты, в случае когда
под выплату ренты передается движимое имущество, могут быть
использованы не все способы обеспечения исполнения обязательства, указанные в ст. 329 ГК РФ, а только неустойка, залог и поручительство.
152
Пожизненная рента в гражданском праве современной России
Представляется целесообразным внести изменения в тексты
ст. 599 ГК РФ и ст. 605 ГК РФ, изложив их в следующей редакции:
«Статья 599. Изменение и расторжение договора пожизненной
ренты по требованию получателя ренты
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной
ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать
изменения договора пожизненной ренты, а при невозможности –
его расторжения.
2. Если под выплату пожизненной ренты было передано недвижимое имущество, то при расторжении договора вследствие существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель
ренты вправе потребовать возврата этого имущества. При этом
плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с выплатой ренты.
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты, а также по основаниям, предусмотренным главой 26 настоящего Кодекса, если они не противоречат существу данного обязательства».
Выводы и рекомендации, содержащиеся в данной работе, могут
быть использованы для совершенствования гражданского законодательства о пожизненной ренте, а также в правоприменительной
деятельности.
Научное издание
Лазарева Елена Владимировна
ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА
В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Редактор В.Г. Лихачева
Оригинал-макет Д.М. Кижнер
Лицензия ИД № 04617 от 24.04.2001 г. Подписано в печать 10.05.2006.
Формат 60х 841/16. Бумага офсетная №1. Печать офсетная.
Печ. л. 9,6; усл. печ. л. 9,0; уч.-изд. 9,5. Тираж 500. Заказ №
ОАО «Издательство ТГУ», 634029, г. Томск, ул. Никитина, 4
ОАО «Типография Асиновская». 634840, г. Асино, ул. Проектная, 24
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
460
Размер файла
1 174 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа