close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

001-011 news L

код для вставкиСкачать
№9
май 2010
30,5-35,0
30,5-35,0
14,0
15,0
Клининговые
услуги
21,5-26,0
21,5-26,0
11,0
12,0
Организация службы безопасности
13,0-14,0
14,0-15,0
9,0
11,0
* общей площади
Источник: Управляющая компания «Цеппелин»
Структура расходов при обслуживании
торгового объекта
Источник:
ГК «МАТОРИН»
Стоимость обслуживания ТЦ крупного
формата в Москве ($ за кв. м* в год,
без НДС)
*общей площади
Источник: CB Richard Ellis
20%
41%
16%
Техобслуживание
Санитарное обслуживание
Безопасность
10–15%
На столько в среднем, по данным компании Cristanval, упала стоимость
услуг клининга за время кризиса по всем сегментам коммерческой
недвижимости. Некоторые клиенты запрашивают уменьшение стоимости контрактов на 20–25%
Торговые
помещения
Склады
Техническое управление
16,64
7,08
Клининговые услуги
8,06
2,64
Организация службы
безопасности
6,15
3,31
Коммерческое управление
(бухгалтерия, аренда и т.д.)
4,55
1,32
Ставка за комплексное
управление
3% валового
арендного дохода
2% валового
арендного дохода
Каталог
Управление
Выбор
Стоимость обслуживания объектов
в Санкт-Петербурге ($ за кв. м*
в год, без НДС)
23%
Тенденции
Техническое
управление
Интервью
Склады
класса B
Инфраструктура
Склады
класса А
15%
©ÍËËÄÏÖÄÐÉÍÄÒÎÏ¿ÁÊÄÌÇÄ
ÀÒÔ¿ÊÑÄÏÇÞ¿ÏÄÌÿÇÑÃ
Торговые
помещения
класса В
по мнению УК «Цеппелин»,
составляет сегодня средний
уровень дисконта на услуги технического управления в складской
недвижимости класса А и В.
­Ï¿ÌÇÆ¿ÕÇÞ
ÐÊÒÅÀÚ
ÀÄÆÍοÐÌÍÐÑÇ
Торговые
помещения
класса А
Инфраструктура
IT-аутсорсинг –
проверка на зрелость
©ÊÇÌÇÌÂÍÁÚÄ
ÒÐÊÒÂÇ
Стоимость обслуживания объектов
в Москве ($ за кв. м* в год,
без НДС)
Руководство к действию
Продвижение объекта
в кризис – быть или не быть
Мнение
эксперта
Тенденция
Аудит эксплуатационных
расходов
±ÄÔÌÇÖÄÐÉÍÄ
ÒÎÏ¿ÁÊÄÌÇÄ
Актуально
Когда УК платит
за собственника
*общей площади
Источник: Becar Realty Group
1
001-011_news_L.indd 1
05.05.2010 17:02:57
Новости рынка
В борьбе
за энергосбережение
В 2010 году специалисты
ООО «Данфосс» и Департамента
капитального ремонта г. Москвы
подвели первые итоги совместного проекта.
В двух экспериментальных домах
района Черемушки была произведена модернизация систем
теплоснабжения с установкой
терморегуляторов и радиаторных
счетчиков-распределителей.
В результате среднее потребление тепла дома за декабрь
2009 года составило 0,014 Гкал
на 1 кв. м. Это на 20 % ниже
значения теплопотребления (рассчитанного специалистами уже
с учетом внедрения тепловой
автоматики).
Теперь благодаря новому оборудованию жильцы экспериментальных домов платят только
за реально потребленное тепло.
В денежном выражении эта
экономия в среднем составляет
801 рубль за месяц (по двухкомнатной квартире). Расход
тепла в квартирах отслеживался с помощью радиаторных
счетчиков-распределителей
Danfoss. Данные с датчиков
автоматически передавались
во внутридомовую радиосеть
на этажные приемники. Затем
через домовой концентратор отправлялись в Единый
информационно-расчетный
центр (ЕИРЦ).
Эксперимент показал: московский норматив (0,016 Гкал на
1 кв. м), по которому рассчитывают оплату за отопление, выше
реального среднего потребления
тепла жильцами. «Фактически
коммунальщики должны
«дарить» нам по два месяца
отопления в год. Если посчитать
разницу между нормативом и
реальным потреблением, то в год
она составит около 0,024 Гкал
на 1 кв. м. Такое количество расходует средняя квартира за два
месяца», – комментирует генеральный директор «Данфосс»
Михаил Шапиро.
С января 2010 года аналогичный проект стартовал в Северозападном административном
округе г. Москвы по адресу:
улица Свободы, дом 36, корп. 1.
В настоящее время в доме
ведутся монтажные работы
по модернизации систем теплоснабжения.
Эксперимент в СЗАО в ближайшие два года планируется расширить до комплексной модернизации 7 зданий.
Европейское признание «ЭкоПрог»
Проект автоматизированного управления микроклиматом и освещением офиса ОАО «Банк ВТБ» в башне «Запад» ММДЦ «Москва-Сити»,
выполненный инжиниринговой компанией «ЭкоПрог», был отмечен как
лучший проект на конкурсе KNX Award – 2010 европейской ассоциации
KNX в номинации «Международный проект».
В состав комплексного проекта, разработанного компанией
«ЭкоПрог» для штаб-квартиры
банка ВТБ, входят системы
электроснабжения и управления
освещением и микроклиматом.
Инженерные системы объединены
автоматизированной системой
диспетчерского управления.
Система управления освещением
и микроклиматом на базе технологии KNX позволяет устанавливать и поддерживать необходимые параметры микроклимата
в помещениях. Система допускает
ручное и автоматическое управление осветительными приборами,
климатическим оборудованием и
жалюзи. Централизованное управление, мониторинг и визуализация всех процессов осуществляются посредством BMS. На каждом этаже башни, в зависимости от
назначения помещений и функций
системы, предусмотрено от трех до
пяти сегментов KNX. Надежность
работы сегментов обеспечивается
источниками бесперебойного
электроснабжения. Благодаря
автоматизированной системе на
базе технологии KNX возможно
автоматическое управление освещением по датчикам движения и
дистанционно с пульта диспетчера; управление внутренним освещением помещений с клавишных
выключателей; измерение и изменение температуры в помещениях;
управление кондиционированием;
управление шторами в кабинетах
руководства и переговорных.
В 2010 году на премию «Лучший
международный проект» ассоциации KNX претендовало 8 проектов
компаний из разных стран.
УК «Сенатор» в течение двух месяцев берет
на себя затраты по переезду арендаторов
УК «Сенатор», которая входит
в холдинг «Империя», в течение
двух месяцев берет на себя затраты по переезду новых арендаторов во все бизнес-центры сети
«Сенатор».
Акция продлится с 8 апреля
по 31 мая. В случае успешности
программы ее сроки могут быть
продлены, отмечает генеральный
директор сети бизнес-центров
«Сенатор» Андрей Пушкарский.
По его оценке, затраты на переезд
часто сопоставимы со среднемесячной арендной платой. То есть
для арендаторов помещений площадью более 100 кв. м компенсация за переезд может превысить
сумму в 100 тыс. рублей.
Участники рынка говорят о том,
что необходимость такого шага,
возможно, продиктована сложным финансовым положением компании. Недавно ОАО «ФХК «Империя»», владеющее петербургской сетью
бизнес-центров, объявило о том, что заморожены 4 из 5 строящихся
бизнес-центров в Петербурге. Решение о заморозке было продиктовано
желанием «сконцентрировать ресурсы на более актуальных проектах».
2
001-011_news_L.indd 2
05.05.2010 10:01:45
# 0 9 / м а й / 2010
«А-Терминал» нашел новую УК
Инвестиционный фонд Accent Real Estate Investment Managers, девелопер и инвестор складского комплекса «А-Терминал», подписал договор на коммерческое управление объектом с международной компанией
NAI Becar.
В рамках договора на управление NAI Becar будет
также заниматься брокериджем складских помещений и оказывать PR-поддержку проекту. Полный
спектр услуг по технической эксплуатации и клинингу осуществляет европейская компания Becar
EASI.
Складской комплекс «А-Терминал» располагается
на участке 8 га в 30 км от МКАД, вблизи пересечения ЦКАД А107 и Симферопольского шоссе
в Подольском районе Московской области.
Общая площадь объекта составляет 55,6 тыс. кв. м,
парковка рассчитана на 126 машино-мест для легкового автотранспорта и 89 – для грузового. Склад
оборудован «продвинутыми» доками для парковки
грузовых автомобилей.
Практически у всех складов класса А есть докшелторы и док-левелеры, но немногие из них оснащены специальными надувными док-шелторами
для всех низкотемпературных зон. Наличие подобных устройств в «А-Терминале» существенно снижает потери холода в холодильно-морозильных блоках
и, как следствие, экономит затраты на электричество.
Склад спланирован таким образом, чтобы с удобством разместить от 1 до 11 операторов. Даже при
максимальной загрузке склада каждый оператор
имеет полную независимость от соседей (свой
административно-бытовой корпус или его автономную часть, примыкающую к своим складским площадям, свои зарядные, свои места погрузки-выгрузки
и отстоя автотранспорта).
Общий размер складской площади – около 50 тыс.
кв. м, к аренде предлагаются помещения от 2,5 тыс.
кв. м независимо от блока. На объекте уже обслуживаются такие мировые бренды, как McDonald’s,
Nestle.
AZIMUT
Hotels Company
будет управлять
«Евроотелем»
AZIMUT Hotels Company подписала договор на управление
«Евроотелем», одним из крупнейших отелей Ставрополя.
Гостиничная сеть и собственники
подписали соглашение об опционе на контрольный пакет акций
«Евроотеля».
«Евроотель» расположен в центре
Ставрополя, недалеко от здания
краевой администрации, по адресу: улица Маршала Жукова,
дом 1. В ближайшее время
отель будет переведен под бренд
«АЗИМУТ Сеть Отелей».
Директор AZIMUT Hotels
Company Александр
Гендельсман комментирует:
«Решение о передаче управления отелем к AZIMUT Hotels
Company принималось совместно с нашими партнерами –
совладельцами «Евроотеля».
Тенденции, о которых мы
говорили в последнее время,
сейчас находят подтверждение в сделках на гостиничном
рынке. В первую очередь это
понимание собственниками
целесообразности передачи
своих объектов профессиональным управляющим компаниям.
В США около 67 % отелей принадлежат сетям, в России эта
цифра пока не превышает 7 %.
На наш взгляд, кризис ускорит
процесс становления цивилизованного рынка гостиничных услуг
в России».
Владелец MosCityGroup занялся энергосберегающими технологиями
Девелопер башен «Москва-Сити»
Павел Фукс вместе с партнером по MosCityGroup Павлом
Владиславлевым и бывшим
топ-менеджером ВТБ Сергеем
Цакуновым создали Первую
национальную энергосервисную
компанию (ПНЭСКО), которая
займется оборудованием зданий энергосберегающим освещением.
Павел Фукс считает логичным
расширение девелоперского
бизнеса в направлении энергосбережения. «Оно вплотную
примыкает к основному бизнесу – созданию объектов недвижимости и управлению ими», – объясняет он.
Как рассказал Павел
Владиславлев, ПНЭСКО будет
заниматься инвестиционной
деятельностью в энергосбережении. «Так устроено во всем мире:
пользователь, он же плательщик
за электроэнергию, экономит
на этих платежах в результате
энергосберегающих мероприятий
и делит эту экономию с инвестором, – поясняет он. – Закон, который начал действовать в России
в этом году, открыл нам такие
возможности».
Согласно записи в ЕГРЮЛ,
основной деятельностью
ПНЭСКО является производство
электродвигателей, генераторов
и трансформаторов, а также
ламп и осветительного оборудования. «Мы будем выступать
в разных ипостасях, но производить лампочки мы не будем. Это
нам неинтересно. По крайней
мере на данный момент», –
отмечает г-н Владиславлев.
Обеспечивать энергосберегающим освещением партнеры планируют объекты коммерческой
и жилой недвижимости, улицы
и целые города. «Мы решили
заниматься этим не для того,
чтобы экономить на зданиях
MosCityGroup, – подчеркнул он. –
На своих зданиях мы, наверное,
тоже будем работать, но основные заказы все-таки будут
со стороны».
Сейчас ведутся переговоры
об обеспечении энергосберегающим освещением здания
Центра международной торговли (ЦМТ, 200 тыс. кв. м) на
Краснопресненской набережной.
3
001-011_news_L.indd 3
05.05.2010 10:01:45
Новости рынка
Информационная
система для нужд города
Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о введении
в действие информационной
системы обеспечения градостроительной деятельности в городе
Москве, согласно которому
Интегрированная автоматизированная информационная система
обеспечения градостроительной
деятельности города Москвы
(ИАИС ОГД) вводится в эксплуатацию с 1 апреля 2010 года.
Основное ее назначение:
• формирование среды электронного взаимодействия для
обеспечения градостроительной
деятельности на территории
города Москвы;
• совершенствование работы
органов исполнительной власти
города Москвы при реализации
основных задач Генерального
плана;
• формирование современной
системы информационного
сопровождения процессов
планирования и контроля за
реализацией принятых градостроительных решений в сферах
культуры, образования, здравоохранения, жилищного строительства и в других отраслях
городского хозяйства;
• обеспечение комплексного социально-экономического и градостроительного развития территорий административных округов.
«Имея огромный массив данных
о градостроительной деятельности
в Москве, мы просто не можем
работать в ручном режиме, поэтому нам необходима, во-первых,
автоматизированная система,
во-вторых, интегрированная
система», – уверен главный
архитектор столицы Александр
Кузьмин.
На официальном сайте Москомархитектуры будет размещена
электронная форма заявления
на получение сведений из ИАИС
ОГД, реквизиты для оплаты
за предоставление сведений,
электронная форма для самостоятельного расчета пользователем точного размера платы
за предоставление сведений,
содержащихся в ИАИС ОГД,
с возможностью распечатывания
готовой квитанции для оплаты.
Органам госвласти города
Москвы сведения, содержащиеся в ИАИС ОГД, предоставляются на безвозмездной основе.
Финансирование расходов на
эксплуатацию ИАИС ОГД будет
осуществляться за счет средств
бюджета города Москвы.
Сбербанк попрощается с залогами
Сбербанк планирует продать
всю недвижимость, полученную
в залог, к концу 2011 года, сообщил председатель правления
Сбербанка Герман Греф.
Г-н Греф отметил, что какую-то часть проблемных активов Сбербанк
планирует реализовать уже в этом году, а большую часть – в следующем году. Как передает Интерфакс, глава Сбербанка также подчеркнул: «2010, 2011 и 2012 годы – это годы, когда мы должны завершить
процесс выхода из большинства проблемных активов».
Автоматизация для оптимизации
от Schneider Electric
Компания Schneider Electric объявляет о запуске архитектуры
PlantStruxure™ – новой интегрированной системы мониторинга
и автоматизации производственных процессов на машиностроительных и инфраструктурных
объектах, которая призвана
повышать производительность
предприятий и сокращать затраты на энергоснабжение и организацию производственного
процесса.
Опираясь на цели по повышению энергоемкости экономики
Российской Федерации на 40 %
к 2020 году и задачи, провозглашенные в Федеральном
законе «Об энергосбережении
и о повышении энергетической
эффективности», компания
Schneider Electric планирует развивать принципиально новый
подход к энергоэффективности –
EcoStruxure™, позволяющий
снижать энергопотребление на
предприятиях более чем на 30 %.
PlantStruxure является одним
из составных блоков подхода
EcoStruxure и ориентирована
на сегмент инфраструктурных
предприятий и машиностроения.
PlantStruxure объединяет в единую экосистему технологическое
оборудование и информационную систему предприятия, обеспечивая комплексный подход
к управлению процессами, который позволяет оптимизировать
потребление энергии и повышать производительность предприятия.
«Традиционно системы автоматизации процессов, системы
управления энергией и производством представляют собой
абсолютно не связанные между
собой процессы на предприятии
и находятся в ведении различных
департаментов. Сегодня предприятия и отрасль промышленности
в целом стремятся к созданию
единой среды для функционирования и управления производством, энергией, функциями
систем управления и информацией», – комментируют в Schneider
Electric. PlantStruxure, аккумулируя опыт Schneider Electric
во всех перечисленных выше
областях, позволяет создавать
и внедрять целостную систему,
которая способна обеспечить все
потребности компании по управлению производственным процессом.
4
001-011_news_L.indd 4
05.05.2010 10:01:46
001-011_news_L.indd 5
05.05.2010 10:01:51
Новости рынка
BlackStone
Keeping Company
стала консультантом
бизнес-центра
класса В
Управляющая компания
BlackStone Keeping Company
подписала договор на оказание консультационных услуг,
связанных с контролем над
вводом в эксплуатацию офисного здания класса B площадью 3 тыс. кв. м на улице
Хамовнический Вал.
В рамках подписанного договора Управляющая компания
BlackStone Keeping Company
будет тщательно отслеживать
два направления. Первое связано с технической частью,
а именно с контролем над
вводом оборудования в эксплуатацию. Управляющая компания
будет осуществлять контроль
соответствия выполняемых
работ по монтажу инженерных
систем и поставляемого оборудования требованиям стандартов, технических условий
и других нормативных документов. Что особенно важно,
прием инженерных систем будет
производиться только в присутствии УК.
Второе направление деятельности на объекте УК BlackStone
Keeping Company связано
с административной частью.
Специалисты управляющей компании будут следить за соблюдением всех регламентов,
разработкой процедур, правил
проведения подрядчиками отделочных работ и проч.
По словам Ольги Штоды,
директора по развитию и
маркетинга управляющей
компании BlackStone Keeping
Company, сегодня рынок находится еще в стадии осознания
необходимости привлечения
управляющих компаний перед
запуском объектов. «Зачастую
многие собственники не придают значения важности ввода
объекта в эксплуатацию. Между
тем собственник может понести
большие потери при дальнейшей
эксплуатации комплекса, если
на начальном этапе не предусмотреть все нюансы», – отметила Ольга Штода.
Управляющая компания как
организация, оказывающая
консультационные услуги на
объекте, будет также принимать
участие в проверках, проводимых органами государственного
надзора, инспекциями и приемочными комиссиями.
Jones Lang LaSalle займется «Пятой авеню»
Отдел по управлению торговой недвижимостью Jones
Lang LaSalle получил мандат
на управление собственностью компании «Торговый дом
на Ходынке», которая владеет
торгово-развлекательным
центром «Пятая авеню», расположенным на северо-западе
Москвы.
Собственник ООО «Торговый
дом на Ходынке» – компания
Immoeast AG.
Общая площадь торгово-развлекательного центра «Пятая
авеню» составляет 43,6 тыс.
кв. м. Якорными арендаторами ТРЦ являются универсам
«Перекресток», семейный универмаг «Ситэ Марилу», мультиплекс
«Синема парк», среди других арендаторов ТРЦ – Lady & Gentleman
City, MEXX, «Иль де Ботэ», Zolla, Henderson, Mothercare, кофейня
Starbucks, пивной ресторан «Колбасофф», ресторан «Эль Инка».
ТРЦ «Пятая авеню» был открыт в декабре 2004-го и в прошлом году
отметил свое пятилетие.
Кроме того, команда по управлению торговой недвижимостью Jones
Lang LaSalle получила мандат на управление маркетинговой деятельностью собственности компании ООО «Строительная компания
БРИЗ», которая владеет торгово-развлекательным центром «Galeria»,
расположенным в самом центре Санкт-Петербурга. На данный
момент проект находится на стадии строительства.
Общая площадь «Galeria» составляет 192 000 кв. м. Торговая галерея, расположенная на 5 этажах ТРЦ, будет представлена более чем
250 магазинами известных международных и российских брендов.
Арендаторами центра являются супермаркет О'Кей, мультиплекс
«Формула Кино», Иль де Ботэ, Topshop, Topman, Miss Selfridge,
Mango, InCity и др.
Oracle Business Accelerator –
в помощь УК
«Делойт», СНГ совместно с компанией Oracle разработали
ERP-решение для автоматизации
бизнес-процессов в области
управления недвижимостью.
На базе системы Oracle было создано решение, получившее название Oracle Business Accelerator.
Эффективное и быстрое внедрение решения осуществляется
благодаря разработанной и
преднастроенной модели про-
цессов, что позволяет провести
ее адаптацию в кратчайшие сроки
и за рекордно низкую для рынка
ERP-решений стоимость.
Многолетний практический
опыт внедрения ERP-систем и
использование методологии
Industry Print позволили экспертам «Делойта» учесть в модели
Accelerator все базовые операции
при ведении бизнеса в компаниях
по управлению недвижимостью.
Созданная модель поддерживает
ведение управленческого учета
и учета по РСБУ, а также позволяет трансформировать отчетность из РСБУ в МСФО. Модель
состоит из 63 бизнес-процессов
по финансам, логистике и управлению недвижимостью. Модель
содержит российский план счетов
с МСФО-кодировкой и типовую
организационную структуру
малых и средних компаний.
6
001-011_news_L.indd 6
05.05.2010 10:01:59
001-011_news_L.indd 7
05.05.2010 10:01:59
Новости рынка
Что будет
с 300 заброшенными
зданиями?
Префектуры административных округов совместно
с Департаментом имущества
города Москвы (ДИГМ) провели инвентаризацию ветхих,
аварийных и отселенных домов
и определили около 300 домов,
которые по указанию мэра
Москвы Юрия Лужкова должны
быть восстановлены, рассказал
руководитель департамента
Владимир Силкин.
По словам г-на Силкина, почти
200 зданий расположены
в центральной части города.
Большинство объектов –
бывшие жилые дома. Около
30 объектов – памятники
архитектуры, их планируется
восстанавливать в рамках проекта под рабочим названием
«Мосстройвозрождение».
Сейчас департамент занят
поиском источников финансирования проекта – в бюджете
денег на их ремонт нет, пишут
«Ведомости».
Сложность в том, что из-за
действующего в городе запрета
на точечную застройку снести
эти объекты и построить на их
месте новые здания нельзя,
объясняет Владимир Силкин.
По словам источника в мэрии
Москвы, сейчас эти объекты
выведены из жилого фонда,
и после реновации их можно
использовать – например,
как офисные помещения для
сдачи в аренду или гостиницы.
При этом действие запрета на
размещение офисов в центре
города на них не распространяется, так как это не строительство новых объектов, а восстановление существующих.
Найти частных инвесторов
на такие проекты будет достаточно сложно, считает заместитель генерального директора
компании «Трест 1991» Татьяна
Пальчикова: реконструкция
объекта, как правило, дороже
нового строительства, а кроме
того, далеко не каждое место
подойдет для офиса или отеля.
Коммуникации в центре
Москвы часто изношенные,
а мест для парковки недостаточно, добавляет старший
вице-президент компании Knight
Frank Андрей Закревский.
Он напоминает, что раньше
подобные проекты перестраивались под элитное жилье.
Но и под гостиницы они тоже
могут подойти, считает он.
«Миран» открыл дата-центр
Телекоммуникационная компания «Миран», входящая в структуру Becar
Realty Group, запустила в коммерческую эксплуатацию дата-центр международного стандарта Tier 3. На данный момент заключены договоры с пятью
компаниями, что обеспечило к открытию 35 % заполняемости первой очереди объекта. Инвестиции в проект составили около 80 млн рублей.
Дата-центр расположен по адресу: Пироговская набережная,
дом 17, корп. 7 и рассчитан
на 100 стоек, в настоящее
время введено в эксплуатацию
40 стоек мощностью от 3,5 до
8 кВт. Стоимость аренды стоек –
от 30 тыс. рублей за стойку
в месяц в зависимости от набора
услуг и класса обслуживания.
Основные услуги, предоставляемые в дата-центре: аренда
стойки, размещение серверов,
подключение к Интернету, аренда каналов связи, установка,
настройка ПО, администрирование и др.
Всего в Санкт-Петербурге на данный момент насчитывается более
десятка дата-центров. «Как
правило, клиенты выбирают датацентр по его расположению, –
отмечает генеральный директор
телекоммуникационной компании
«Миран» Игорь Ситников. – Если
дата-центр находится по пути на
работу потенциального клиента, то
он, скорее всего, выберет именно
его. Список услуг дата-центра пока
играет менее важную роль».
Дата-центр расположен в отдельно стоящем здании с примыкающей электрической подстанцией
мощностью 3,5 МВт, оснащенной
системами автоматического переключения. На случай перебоев
питания дата-центр оснащен
двумя дизельными генераторами.
Прямые каналы связи с крупнейшими в городе точками обмена
трафика на улицах Большой
Морской, дом 18 и Боровой,
дом 57 обеспечивают подключение к магистральным каналам
ведущих операторов связи России
и зарубежья.
Здание и подстанция находятся
в собственности группы компаний «Бекар». Интегратор строительства инженерных систем –
ООО «СанЛайн».
Школа управления попала под управление
Компания CB Richard Ellis победила в тендере на оказание
спектра услуг по технической
эксплуатации и обслуживанию
комплекса зданий международной школы-лидера в российском бизнес-образовании
– «Сколково».
Московская школа управления «Сколково» расположена в Одинцовском районе
Московской области. Общая
площадь зданий в кампусе бизнес-школы, которая передается под
управление CB Richard Ellis, составляет 80 000 кв.м и включает в
себя учебные аудитории, ресторанный дворик, позволяющий одновременно накормить 370 человек, конгресс-холл на 650 мест, торговые
площади, 6-ти уровневый оздоровительный центр, комплекс для проживания слушателей на 125 мест, гостиницу на 126 номеров и автомобильную стоянку на 572 м/м.
В соответствии с контрактом компания СB Richard Ellis будет оказывать комплекс услуг, включающий управление технической эксплуатацией, организацию транспортного сообщения, уборку помещений
и прилегающей территории, площадь которой составляет около 26
гектаров.
8
001-011_news_L.indd 8
05.05.2010 10:02:02
001-011_news_L.indd 9
05.05.2010 10:02:02
Новости рынка
Улыбайтесь, вас снимают
скрытой камерой
«АКАДО Телеком» обеспечит дистанционный
контроль за строящимися объектами саммита
АТЭС-2012 во Владивостоке.
«КОМКОР» (торговая марка «АКАДО Телеком») реализовал проект
по созданию среды передачи данных для работы специальных систем
видеоконференц-связи и трансляции изображений с удаленных объектов по заказу ФГУ «Дальневосточная дирекция Министерства
регионального развития РФ». В зону ответственности «АКАДО
Телеком» входило проектирование систем, поставка оборудования,
выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ, разработка исполнительной документации и сервисное обслуживание.
Для функционирования систем создана сеть передачи данных (СПД),
которая объединила 29 объектов: учреждения органов исполнительной
власти Правительства РФ и администрации Президента РФ в Москве,
Хабаровске, Владивостоке и строящиеся объекты на острове Русский.
Саммит Форума Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) впервые пройдет на территории России в 2012 году во
Владивостоке. Подготовка к мероприятию включает строительство
48 сооружений, часть которых будет возведена на острове Русский.
Среди того, что будет построено на острове, – Дальневосточный федеральный университет (ДВФУ) с гостиничными корпусами, конференццентром и пресс-центром для проведения саммита, грузовой терминал,
вертолетодром и т. п. Всего в строительство объектов саммита АТЭС2012 на территории Приморья до 2013 года будет вложено 553 млрд
рублей. Почти половина этой суммы – 250 млрд рублей – будет инвестирована из внебюджетных источников.
Для организации оперативного контроля за ходом и качеством
строительно-монтажных работ Правительством РФ было принято решение о создании систем видеоконференц-связи (ВКС) и видеонаблюдения на строящихся объектах, объединенных общей средой передачи
данных. В процессе создания системы видеонаблюдения на 21 объекте
острова Русский произведены работы по установке опор и видеокамер. Трансляция изображений со строительных площадок в Москву,
Владивосток и Хабаровск ведется круглосуточно. Возможности системы
позволяют производить гибкую настройку просмотра изображений
с камер в режиме реального времени, составлять расписание для каждой камеры с возможностью отдельной настройки видеозаписи по будням и выходным дням.Многоточечная система видеоконференцсвязи
объединяет 8 объектов в Москве, Хабаровске и Владивостоке. При ее
создании использовалось оборудование компании Tandberg. Система
предназначена для проведения внутренних совещаний, заседаний
межведомственного оперативного штаба и обеспечивает дистанционное
общение всех участников в режиме реального времени.
Кадры в кризисный период
«АНКОР Недвижимость и строительство» в партнерстве с корпорацией Mirax
Group провели отраслевую конференцию
«Резервный фонд в отрасли недвижимости
и строительства: думаем о завтрашнем дне
сегодня».
Экономический спад второй половины 2008 – 2009 года актуализировал для компаний отрасли
недвижимости и строительства
вопросы, связанные с формированием кадрового резерва,
обучения и развития персонала.
В связи с происходящими структурными изменениями отраслевого рынка у большинства ведущих
игроков происходит ротация
персонала отрасли. Переходы
среди менеджмента строительных компаний уровня среднего и
высшего звена, возрастной ценз
квалифицированных сотрудников,
имеющих значимый профильный
опыт работы в отрасли, снижение
мотивации к работе в отрасли
среди молодых сотрудников – все
это вынуждает отраслевые компании думать о завтрашнем дне уже
сегодня.
Открыли мероприятие Анна
Хрусталева, директор отраслевой
компании «АНКОР Недвижимость
и строительство», и Константин
Харламов, начальник отдела развития Mirax Group. Юлия Сушкова,
вице-президент по персоналу
и организационному развитию
Capital Group начала первую сессию под названием: «Инвестируем
в кадровый потенциал: практические HR-решения». Она рассказала
об уникальном отраслевом проекте
формирования кадрового резерва
на примере создания первого
отраслевого учебного центра REMI
(Real Estate Management Institute)
силами 8 ключевых компаний.
Второй спикер первой сессии – Вениамин Каганов, ректор Академии менеджмента
и рынка, председатель РКС
Международной ассоциации корпоративного образования – выступил с презентацией «Система обучения как инструмент развития
кадрового потенциала компании».
Тему сотрудничества бизнеса и
образовательного учреждения
продолжил Вадим Лобов, исполнительный директор Московской
финансово-промышленной академии (МФПА), рассказав о практических решениях вопроса формирования кадрового резерва на
примере существующих у МФПА
проектов с бизнес-структурами.
Наиболее известный проект
МФПА для отрасли недвижимости и строительства – создание
кафедры «Менеджмент в девелопменте» совместно с корпорацией
Mirax Group.
Вторая сессия «Управляем переменами: формируем новый образ
HR-бренда» прошла очень динамично в интерактивной панельной
дискуссии. Подводя итоги конференции, можно резюмировать, что
думать о завтрашнем дне отраслевым компаниям необходимо уже
сегодня, вырабатывая стандарты
поведения в отношении сотрудников и кандидатов и заботясь
о своей репутации работодателя.
10
001-011_news_L.indd 10
05.05.2010 10:02:03
001-011_news_L.indd 11
05.05.2010 13:54:39
Актуально
Лучше один раз
увидеть…
15 апреля впервые в Москве состоялся Property & Facilities Management Tour, в рамках которого
представители рынка недвижимости смогли близко познакомиться с тремя знаковыми коммерческими объектами города. Мероприятие было организовано компанией IM Events при активной
поддержке журнала Property Facility Management.
FOUR WINDS PLAZA
Первое здание, представшее на суд участников тура, – многофункциональный комплекс
класса А Four Winds Plaza, расположенный на
пересечении 1-й Тверской-Ямской и Большой
Грузинской улиц. В его составе – 13-этажное
офисное здание класса А, включающее офисную часть общей площадью 18 550 кв. м;
подземный паркинг (5090 кв. м); торговые
помещения (3150 кв. м), и многоуровневый
жилой дом класса люкс.
Сергей Судак, директор технического
департамента Colliers International FM (УК
комплекса) провел экскурсию по объекту, рас-
сказал о технических характеристиках здания,
особенностях управления объектом.
«В настоящее время в многофункциональном комплексе Four Winds Plaza в службе эксплуатации работает 25 сотрудников Colliers FM.
Из них 19 человек – технический персонал, 6 –
административный, – рассказал г-н Судак. –
Силами этого структурного подразделения
ведутся работы по технической эксплуатации и
управлению как офисного центра в целом, так
и офисных помещений арендаторов, а также
жилого здания, где уже завершен этап предэксплуатации и в данный момент идет заезд
жильцов». Обслуживание комплекса ведется
12
012-015_news_sob_L.indd 12
05.05.2010 14:05:14
# 0 9 / м а й / 2010
в круглосуточном режиме. Постоянно на объекте находятся 8 сотрудников, которые следят
за бесперебойной работой инженерных систем,
а также обеспечивают порядок и безопасность
зданий. В целом на объекте работает 4 смены
технических специалистов.
После осмотра общих зон, лобби, рецепции и лифтовых групп участники поднялись
в типовое помещение, предназначенное для
сдачи в аренду (единственный несданный
блок в здании – отсек площадью 1878 кв. м
на 7-м этаже комплекса). «Каждый блок, предназначенный для сдачи в аренду, оснащен
системами холодо-, тепло-, электро- и водоснабжения, вентиляции. В точках подключения
поэтажных веток к стояку предусматриваются
отсечные краны (запорная арматура) и балансировочные краны (регулирующая арматура), – сообщил г-н Судак. – При проведении
арендатором строительных и монтажных работ
на арендуемых площадях, как правило, на всех
наших объектах наша компания осуществляет
технический надзор».
Далее участники спустились в подземную
часть здания, где расположен трехуровневый
паркинг на 142 машино-места. Доступ в паркинг из надземной части здания осуществляется с помощью трех лестниц и трех лифтов.
На въезде и выезде установлены подъемные
автоматические гаражные ворота с теплоизоляцией и защитой от взлома типа Hormann.
После осмотра паркинга группа переместилась в технические помещения и осмотрела
инженерное оборудование. Здание обеспечено
системами вентиляции, центрального кондиционирования и холодоснабжения. На объекте
применяется система с предварительным
охлаждением, подогревом, увлажнением воздуха в центральной приточной вентустановке
и регулируемым охлаждением посредством
фанкойлов. Данные со всех датчиков и контроллеров, установленных на центральных приточных и холодильных установках, выведены
на центральный диспетчерский пункт и включены в систему управления зданием (BMS).
В здании установлены бойлеры, которые
обеспечивают объект горячей водой в летний
период во время проведения профилактических работ городскими сетями.
Электроприемники здания по обеспечению надежности электроснабжения относятся
к 1-й категории. Имеются два независимых
городских ввода. В здании предусмотрен
дизельный генератор, мощность которого
составляет 500 кВА.
Здание оборудовано пожарной автоматической сигнализацией, пожарной автоматикой,
системами противопожарного водопровода
и автоматического пожаротушения.
На объекте установлен индивидуальный
тепловой пункт (ИТП). Система теплоснабжения здания смонтирована по независимой
схеме.
Офисная часть здания и автостоянка оборудованы самостоятельными системами
приточно-вытяжной вентиляции европейского
производства CIAT. Система вентиляции для
каждого арендатора выполнена от общих
вентиляционных стояков через установленные
на этажах огнезадерживающие клапаны.
«БАЛЧУГ ПЛАЗА»
Следующим пунктом программы стал известный офисный комплекс «Балчуг Плаза», расположенный в историческом центре Москвы –
на пересечении улицы Балчуг и Садовнической
набережной, в 750 метрах от Кремля.
Владимир Карабанов, управляющий этим
объектом (УК – Sawatzky Property Management),
в самом начале экскурсии дал общую информацию об объекте. «Общая площадь комплекса,
включающего историческую часть и новое здание, составляет 30 тыс. кв. м. «Балчуг плаза»
обеспечивает около 19,3 тыс. кв. м арендуемых
офисных и торговых площадей, расположенных вокруг приятного озелененного атриума,
а также примерно 200 машино-мест на трехуровневой подземной автостоянке. Комплекс
завершен в состоянии shell & core в I квартале
2005 года, – рассказал г-н Карабанов. –
Главный вход комплекса – со стороны улицы
Балчуг – ведет к расположенным на первом
этаже торговым помещениям и лифтовому
холлу, из которого можно подняться на офисные этажи. Кроме того, торговые помещения
оборудованы отдельными входами, что позволяет попадать в них, минуя главный вестибюль
комплекса, и ограничивает нежелательное
движение на офисной территории».
После общего знакомства с объектом участники тура поднялись на 9-й этаж комплекса,
из окон которого открывается потрясающий
вид на историческую Москву, и увидели, как
выглядят помещения, предназначенные для
аренды. По словам г-на Карабанова, собственник держал этот этаж для себя, именно поэтому помещения здесь до сих пор пребывают
в состоянии shell & core. Группа осмотрела планировку внутренних помещений, а также получила информацию о межэтажных перекрытиях,
ограждающих конструкциях и прочем. Затем
участники отправились в электрощитовую –
у всех желающих была возможность познакомиться с оборудованием, задать дополнительные вопросы. Далее маршрут пролегал через
служебную зону первого этажа. Здесь участники посетили диспетчерскую, мониторную.
13
012-015_news_sob_L.indd 13
05.05.2010 14:05:14
Актуально
С этого этажа группа по рампе спустилась на
1-й этаж, где смогла увидеть в работе паркинг
комплекса, автомойку, а также венткамеру
здания. На 2-м этаже участники тура посетили
индивидуальный тепловой пункт, канализационную насосную станцию. На 3-м этаже
объекта группе рассказали о работе источника
бесперебойного питания, электробойлерной.
«Комплекс «Балчуг Плаза» оборудован
всеми современными инженерными системами
и устройствами для эффективного и экономного
управления в соответствии со стандартами зданий класса А. Единый центр управления объектом обеспечивает высокий уровень комфорта
для арендатора, гарантирует высокую заполняемость комплекса, – сообщил г-н Карабанов
в рамках своей экскурсии. – Гарантией спокойной работы служит специализированная служба
охраны, работающая в круглосуточном режиме,
а также особый пропускной режим на входе
в комплекс. Системы видеонаблюдения установлены как внутри комплекса, так и снаружи,
на объекте присутствует и система аудиооповещения. За пожарную систему отвечает современная противопожарная сигнализация».
ПРИЯТНОГО АППЕТИТА!
После посещения комплекса «Балчуг плаза»
участники тура отправились в бизнес-центр
«Аквамарин», где предстояло знакомство
с кейтеринговой компанией «Кантина-Сити».
Как организована кухня на объекте? Каким
должен быть ассортимент блюд? Сколько
квадратных метров принято отводить под столовую. На вопросы ответила Дарья Топазде,
коммерческий директор «Кантина-Сити».
Оценить полученную информацию участники
смогли на собственном опыте: всем гостям
тура было предложено примерить на себя роль
посетителей столовой.
МФК «СИТИДЕЛ»
После обеда участников тура ждал еще один
объект – деловой центр «Ситидел», расположенный на Земляном Валу. Ведущим экскурсии по объекту стал Игорь Вдовиченко,
заместитель директора по эксплуатации HGS
Zander Rus (УК объекта). Перед центральным
входом в комплекс Игорь Вдовиченко дал
общую характеристику комплекса: «"Ситидел"
представляет собой здание класса А переменной этажности общей площадью 63,5 тыс.
кв. м (арендуемая 48 тыс. кв. м). В настоящий
момент заполнено примерно 65% площадей.
Помещения сдаются в аренду по блокам
от 850 до 1200 кв. м. Всего блоков – 50.
Торговая часть занимает около 300 кв. м.
Под рестораны отведено 2 тыс. кв. м. Среди
крупных арендаторов комплекса – «Регус
Бизнес-центр», «Фрито Лей Мануфактуринг»,
Русфинанс Банк, «Фуджитсу Технолоджи
Солюшнз» и др.». По словам г-на Вдовиченко,
часть площадей комплекса выкуплена компаниями, пребывающими на объекте, среди таких
собственников – сеть фитнес-клубов World
Class, несколько ресторанных операторов.
Из центрального холла группа поднялась
на технический этаж. К слову сказать, головной офис управляющей компании HGS Zander
Rus находится здесь же, поэтому у участников
тура была прекрасная возможность не только
посмотреть, как организована служба эксплуатации на объекте, но и познакомиться с работой
центральной диспетчерской службы (ЦДС) УК,
увидеть, как работает ЦДС на основе принципа
удаленного мониторинга и контроля инженерных систем. «Наша центральная диспетчерская
служба позволяет вести удаленный контроль
за работой оборудования посредством системы
диспетчеризации здания (BMS), – рассказал
участникам тура Игорь Вдовиченко. – Основные
14
012-015_news_sob_L.indd 14
05.05.2010 14:05:15
# 0 9 / м а й / 2010
преимущества: автоматическая регистрация
аварийных сообщений, сокращение времени
реакции и выполнения действий, снижение
риска возникновения нештатных ситуаций,
высокая квалификация дежурных инженеров,
экономичность, оперативность, полная отчетность, отсутствие персонала в ночное время
на объектах, контролируемых ЦДС». По словам г-на Вдовиченко, ЦДС компании ведет
удаленный мониторинг 5 объектов компании
в Москве и оказывает круглосуточную поддержку региональным объектам.
Здесь же, в офисе управляющей компании,
участникам тура был продемонстрирован и
обучающий класс для технического персонала:
в нем находятся стенды, имитирующие работу
оборудования. Весь техперсонал проходит
производственное обучение по специализированным программам. Обучение проводят
специалисты инженерного отдела и отдела
эксплуатации. Программа весьма обширна:
от изучения стандартов компании и внутренних
документов до методов обслуживания современного оборудования и проведения ремонтных и диагностических работ. В этом классе
проходит и разбор случившихся аварийных
ситуаций, подготовка видеоматериалов по правильным действиям персонала, дополнительные тренинги с данными видеоматериалами.
Далее экскурсионная группа отправилась
на подземную парковку: метраж паркинга
составляет 8,3 тыс. кв. м и включает в себя
277 машино-мест. Здесь же находится и автомойка.
Посещение технических помещений,
осмотр ИТП, пожарно-насосной станции, вентиляционной системы, системы холодоснабжения состоялось в конце тура.
Особое внимание на протяжении всей экскурсии уделялось контролю компании HGS
Zander Rus за работой инженерного оборудования: ежедневный контроль за состоянием
объекта (регулярные обходы объекта техперсоналом, во время которых заполняются
соответствующие листы контроля, протоколы,
журналы), а также проведение плановых аудитов (плановая проверка инженерных систем и
оборудования: периодичность обслуживания,
порядок ведения документации, соблюдение
требований безопасности). В технических
помещениях участникам экскурсии были продемонстрированы пошаговые инструкции действий персонала в аварийных ситуациях.
По мнению участников Property & Facilities
Management Tour, экскурсионная программа,
предложенная IM Events, оказалась весьма полезной. Общая мысль, высказанная
неоднократно участниками тура: «Несмотря
на то что в зданиях одного уровня, как правило, применяются одни и те же решения,
использовано одно и то же оборудование и
системы, есть много специфических аспектов,
мелочей, которые в итоге и влияют качество
объекта, его комфорт, заполняемость, а значит, и на финансовую успешность здания.
Property & Facilities Management Tour стал
полезен именно потому, что позволил увидеть
эти определяющие мелочи».
15
012-015_news_sob_L.indd 15
05.05.2010 14:05:15
Актуально
Тендер
заказывали?
Поиск новых партнеров по бизнесу на рынке коммерческой недвижимости чаще всего
осуществляется путем проведения тендера. Теоретически этот способ выгоден и заказчику,
и исполнителю, ведь предполагается, что в конкурентной борьбе выигрывает наиболее квалифицированный и опытный подрядчик. Но на практике так бываетне всегда. Для достижения
оптимального результата тендер должен быть правильно организован. Многие ошибки совершаются уже на первом этапе – при формировании тендерного задания.
Ольга Заикина
Выражение «тендерное задание» является профессиональным сленгом и употребляется лишь
в разговорной речи, как и само слово тендер.
Как отмечает Марина Муслимова, начальник
отдела продаж компании «Маторин», в соответствии с Федеральным законом № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных
и муниципальных нужд» корректнее говорить
о конкурсах: «Существует следующая классификация: открытый конкурс, закрытый конкурс,
открытый аукцион, закрытый аукцион, запрос
котировок». Последний вид конкурса, на сленге
именующийся «шопинг», наиболее популярен.
Он самый простой. «Собираются котировочные
предложения на определенный набор услуг, –
поясняет Алексей Мещеряков, директор по
управлению недвижимостью ГК «Спектрум», –
а затем сравниваются цены, на основе которых
и происходит выбор». Но далеко не всегда
можно ограничиться проведением шопинга,
в большинстве случаев тендер представляет
собой достаточно сложный продукт. И первый
шаг в организации этого процесса – составление грамотного тендерного задания.
ПРЕДЪЯВИТЕ ВАШ ПАКЕТ
Сегодня нет единой формы тендерного задания
(правильнее, тендерной документации или
конкурсного задания). Его состав, по словам
Марины Муслимовой, зависит от требований,
которые предъявляются подрядчикам, а также
от перечня выполняемых работ. Однако набор
основных составляющих, по сути, неизменяем.
В комплект документов должны входить приглашение к торгам, информация об объекте,
предмете и условиях торгов, инструкция для
участников, предложения организатора торгов
об условиях передачи победителю заказа.
Марина Муслимова приводит пример стандартного варианта конкурсного задания: «Это
приглашение, уставные документы, справки из
контрольно-надзорных органов, отчетные бухгалтерские документы, техзадание, состоящее
16
016-021_aktualno_tendor_L.indd 16
05.05.2010 10:07:34
# 0 9 / м а й / 2010
из технических параметров объекта, его характеристик, оборудования, систем, отдельных
элементов систем и тех входных данных, на
основе которых необходимо будет предоставлять коммерческое предложение, требование
к заявке или анкета участника тендера (иногда
объединяются в один документ). Данный документ является одним из важнейших, так как
содержит всю информацию о компании, в том
числе для проверки органами безопасности,
и портфолио: осуществленные проекты с фотографиями и рекомендательными письмами,
лицензии и сертификаты, достижения и награды. Также могут содержаться особые условия,
субъективные приоритеты (к примеру, график
и способ оплаты), указывается необходимость
предоставления отсрочки или рассрочки
в оплате и т. п.».
Михаил Вовшин, гендиректор УК
«Цеппелин», делит тендерную документацию
на две части: «В первую входят предмет и
условия конкурса (требования к квалификации
подрядчика, сроки проведения и представления коммерческого предложения, рассмотрения и принятия решения, начала работ на
объекте и периода оказания услуг; указываются организаторы тендера, контактные лица для
уточнения вопросов, возникающих в процессе
подготовки коммерческого предложения,
форма представления коммерческого предложения), запрос на предоставление анкеты
участника конкурса, портфолио, правоустанавливающая документация, лицензии для оказания соответствующих услуг, типовая версия
договора на оказание услуг, финансовая отчетность участника, справка о кадровых ресурсах.
Вторая часть – непосредственно техническое
задание». Специалисты ГК «Спектрум», исходя
из своего опыта, выделяют в тендерной документации три составляющие: техническую часть,
коммерческую часть и графический материал.
Последний, если речь идет о строительстве,
представляет собой проектную документацию,
на основании которой можно рассчитать объем
строительных работ. «Под коммерческой частью
подразумеваются базовые требования по условиям заключения договора, – рассказывает
Сергей Фролов, руководитель отдела по работе
с корпоративными клиентами ГК «Спектрум». –
Сюда входят условия оплаты, гарантии
исполнения обязательств, штрафные санкции,
описание процедуры возможных изменений и
возникновения дополнительных работ, условия
приостановки и возобновления работы и т. д.
В техническую часть включаются требования
к квалификации подрядчика и информация
о нем (объекты, опыт, поставщики, количество
инженерно-технического персонала, баланс и
т. д.), перечень работ, которые подрядчик или
поставщик услуг должен выполнять, и требования заказчика по срокам выполнения работ».
ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА
Техническая часть – самая главная в конкурсном задании, собственно, это описание того,
что хочет получить заказчик. И здесь с самого
начала очень важно избежать распространенной ошибки – недостаточно детальной
17
016-021_aktualno_tendor_L.indd 17
05.05.2010 10:07:34
Актуально
Техническая часть – самая главная в конкурсном
задании. Важно с самого начала избежать распространенной ошибки – недостаточно детальной проработки технического задания.
проработки технического задания. Аслан
Байзулаев, начальник отдела управления
строительством ГК «Спектрум», приводит пример из практики: «Компания заказала разработку тендерной документации без подробного
технического задания. В результате заказчик,
получив проект, который собирался отдать на
тендер,не смог этого сделать, поскольку многое оказалось выполнено не так, как ему хотелось. И теперь он ищет организацию, которая
занялась бы доработкой этой документации».
Высокая степень детализации необходима и
в случае, когда тендер проводится на услуги
управляющей или эксплуатирующей компании. Андрей Филиппов, руководитель отдела
маркетинга и продаж Colliers International FM,
рекомендует начинать тендерное задание
с подробнейшего описания предмета конкурса:
«Сначала общее описание: адрес, функциональное назначение, этажность, арендопригодная площадь, режим работы и т. д., требуемые
услуги (техобслуживание и эксплуатация,
уборка, охрана, служба ресепшен и др.), срок
договора. Далее следует подробное описание
инженерных систем здания по разделам:
электроснабжение/освещение, вентиляция/
кондиционирование, теплоснабжение/отопление, водоснабжение/канализация, компьютерные системы (BMS, системы контроля
доступа, охраны и видеонаблюдения), противопожарная безопасность, телекоммуникации/
связь, лифты и грузоподъемное оборудование
и т. д. Наконец, идет подробный перечень ожидаемых услуг». Андрей Филиппов приводит
вариант такого перечня по техобслуживанию
здания: 1) ежедневное обслуживание всех
электрических и механических систем, включая
тепловые пункты, РТП, электрощитовые, распределительные щиты, системы вентиляции и
кондиционирования, автоматики, слаботочные
системы; 2) проведение профилактических и
регламентных работ, текущего ремонта; 3) ежедневный учет и анализ расхода электроэнергии, тепловой энергии и холодной воды, ежемесячное предоставление данных в отделы учета
Мосгортепло, Мосэнерго и Мосводоканал и т. д.
Чем сложнее объект, тем больше позиций
будет содержать техзадание. Например, при
подготовке к тендеру на строительство автоцентра, рассказывает Аслан Байзулаев, было
сформировано техническое задание, состоящее
из 400 позиций. Впрочем, этот процесс нужно
контролировать, чтобы не перегнуть палку.
Так, западные фирмы, по словам Аслана
Байзулаева, часто расписывают требования
чрезмерно подробно, иногда вплоть до указания цвета и размера плитки на полах. «Чем
детальнее проработана тендерная документация, тем более узким получается коридор,
в рамках которого находится потенциальный
подрядчик, – отмечает Николай Клементьев,
руководитель отдела проектирования ГК
«Спектрум», – меньше простора для фантазии,
маневра». «И можно его заузить настолько, что
из-за своих требований лишиться оптимального решения», – добавляет Алексей Мещеряков
и приводит пример из жизни: «Одна крупная
госкомпания выбирала подрядчика для конструкции инженерных систем и в качестве
решения заложила конкретное вентиляционное
оборудование. После проработки этого решения и подачи предложения на конкурс выяснилось, что оно дорогостоящее и избыточное:
это оборудование невозможно изменить, снять
недозагрузку и т. д. Таким образом, результат
тендера оказался отрицательным: победитель
был вынужден реализовывать это неоптимальное решение». При излишней детализации
может потеряться эффективность тендера,
резюмирует Аслан Байзулаев, поэтому всегда
нужно искать золотую середину.
ЦЕНА ВОПРОСА
Основательная проработка тендерной документации чрезвычайно важна и в аспекте
ценообразования. По словам Сергея Фролова,
чем лучше проработана проектная документация, на основании которой поставщик делает
расчеты своей цены, тем точнее он сможет
определить стоимость своих услуг, чем менее
проработана – тем больше рисков закладывает в расчет цены подрядчик. Но здесь
многое зависит еще от общего состояния
рынка. «В период бурного роста девелоперы
стремились максимально быстро выйти на
строительную площадку, поэтому старались
поскорее пройти стадию «проект», получить
согласования и начать стройку, параллельно
с которой разрабатывалась рабочая документация. Конечно, при этом степень детализации
документов была меньше, зато выигрывали
в сроках, – отмечает Сергей Фролов. – Сегодня
другая ситуация: девелопер не торопится,
а предпочитает более тщательно подготовить
строительную площадку и проработать проект,
чтобы получить оптимальный баланс стоимости и эффективности».
В управлении, где, как правило, подрядчику дается конкретный перечень работ, под-
18
016-021_aktualno_tendor_L.indd 18
05.05.2010 10:07:35
# 0 9 / м а й / 2010
робное описание также позволяет избежать
проблем с превышением бюджета. «В случае
недостаточной детализации, – говорит Алексей
Мещеряков, – при ответственном выполнении
контракта может возникнуть много работ,
которых в техзадании нет, соответственно, они
не учтены в коммерческом предложении».
Встает вопрос оплаты этих работ. Однако нивелировать недостатки, вызванные отсутствием
должной проработки тендерной документации,
возможно, если выбран принцип открытого
бюджета (Open book). Ценообразование по
принципу Open book (в отличие от «цены под
ключ», в управлении недвижимостью «все включено») пользовалось популярностью, разъясняет Сергей Фролов, в период роста рынка, когда
нужно было быстро строить. Схема работы по
Open book следующая: бюджет считается предварительно – подрядчик указывает лишь свою
цену за услугу в процентах (например, 15 % от
общего бюджета). Но сейчас рынок поменялся
и инвестору выгоднее детально проработать
в этом случае потенциальный подрядчик
должен быть внимателен и не рассчитывать
бюджет до предварительного осмотра объекта. По мнению Михаила Вовшина, в случае
когда такой расчет необходим, для подрядной
компании важно в коммерческом предложении указать, что бюджет рассчитан без предварительного осмотра объекта и, возможно,
потребует корректив». Корректировка бюджета
после осмотра может составить до 20 %. И еще
один момент, на который, по мнению специалистов ГК «Спектрум», организаторам тендера
следует обратить внимание: вся информация
должна предоставляться в едином формате,
чтобы можно было корректно сравнивать предложения различных участников.
Из сказанного видно, что грамотная подготовка тендерной документации – задача
довольно сложная. Марина Муслимова констатирует: «Как подрядчики мы можем сказать,
что некорректно составленное тендерное
задание, не содержащее необходимых для
Вся информация на тендер должна предоставляться в едином формате, чтобы можно было корректно
сравнивать предложения различных участников.
проект и взять подрядчика с гарантированной
ценой. «На сегодняшний день это оправданно, – считает Сергей Фролов, – потому что раньше рынок был рынком подрядчика, который
диктовал свои условия, и инвестор вынужденно
принимал риски на себя, а сейчас ему выгоднее
передать их участнику тендера. По нашему мнению, в этом есть определенный позитив: инжиниринговые и строительные компании, реально
работающие в этом бизнесе, стали меняться под
новые требования рынка, что привело к улучшению качества, а компании, которые создавались под конкретного заказчика, конкретное
финансирование, оказались вне рынка».
Конечно, заказчик имеет полное право
предпочесть принцип «цена под ключ», но
расчетов характеристик, встречается гораздо
чаще, нежели безупречное. Порой тендерная
документация просто ставит в тупик, и не было
еще ни одного конкурса, в ходе подготовки
документации по которому у нас как подрядчика не возникли бы вопросы (за исключением
некоторых случаев, когда компании к каждому
разделу прописывали регламенты)». Чтобы
избежать подобной нелицеприятной оценки,
к составлению тендерного задания обязательно должны привлекаться технические
специалисты, уверены эксперты. Подробно
о способах их привлечения, а также о наиболее
распространенных ошибках, встречающихся
на этом этапе организации тендера, мы расскажем в следующем номере.
19
016-021_aktualno_tendor_L.indd 19
05.05.2010 10:07:35
Вопрос-ответ
Юрий Лебедев,
советник, Baker & McKenzie –
CIS, Limited
«Как быть, если арендатор, нарушивший
правила и «пойманный за руку», отказывается платить штраф и подписывать необходимые в этом случае для бухгалтерии
документы? Отпустить арендатора, взяв
с него «честное слово, что он так больше
не будет», – несолидно со стороны арендодателя, для его репутации. Как вести себя
арендодателю, какие юридические шаги
предпринимать?»
А. М. Ковалев, Москва
Екатерина Земская,
заместитель директора, отдел торговых
площадей Jones Lang LaSalle
На какие льготы может претендовать
якорный арендатор в условиях кризиса
(по арендной ставке, планировочным
решениях, техническим характеристикам
помещений и т. д.)? На какой срок целесообразно сегодня заключать арендный
договор с «якорем»?
С. Н. Голубев, Зеленоград
Для того чтобы дать конкретную рекомендацию по данному вопросу, нужно знать,
каковы условия договора аренды, в чем
заключалось нарушение, как оно было
зафиксировано и каков размер штрафа.
В качестве общего совета: первое, что
должен сделать арендодатель, – это задокументировать с соблюдением всех процедур,
которые могут быть прописаны в договоре,
факт нарушения, это полезно и для возможного последующего судебного разбирательства, и просто для подтверждения
арендатору серьезности намерений арендодателя (во многих случаях этого окажется
достаточно, чтобы арендатор решил заплатить). Далее, хорошо прописанный договор
аренды должен предусматривать возможность досудебного и в некоторых случаях
внесудебного разрешения спора, а также
дополнительные возможности для арендодателя понудить арендатора к исполнению
условий договора, важных для стабильной
эксплуатации здания. Наиболее распространенными механизмами в этой связи являются обеспечительный платеж, претензионный
порядок рассмотрения споров, комиссия
с привлечением третьего лица в случае спора
по техническим вопросам, пени, начисляемые при длящемся нарушении, договоры
поручительства и банковские гарантии, меры
оперативного воздействия, встречное исполнение, а в качестве крайней меры – возмож-
ность для арендодателя в одностороннем
порядке отказаться от исполнения договора
аренды. В случае если указанных возможностей и механизмов нет или они тем или иным
образом исчерпаны (например, выбрана
сумма обеспечительного платежа и арендатор не желает ее пополнять), единственным
способом добиться уплаты штрафа остается
суд. Разумеется, на практике ответственный
арендодатель трижды подумает и письменно предупредит арендатора о намерении
судиться, и опять же в большинстве случаев
арендатор, поняв серьезность намерений
арендодателя, заплатит штраф. Замечу, что
размер штрафа должен быть соразмерен
последствиям нарушения. Если это не так,
то суд, вероятно, снизит его на основании
статьи 333 ГК РФ. Последнее, что хотелось
бы добавить: судебное разбирательство как
средство понуждения арендатора к исполнению своих обязательств по договору аренды,
безусловно, крайняя мера, влекущая для
арендодателя немало рисков, от репутационных до юридических (проигрыш дела, упомянутое уменьшение суммы штрафа) и экономических (серьезная задержка в получении
задолженности, в том числе в силу отказа
арендатора добровольно исполнить решение
суда, обжалования арендатором судебного
решения). Тем не менее это нормальный и
действенный механизм защиты прав арендодателя, и егоне надо бояться.
Якорный арендатор в торговом центре –
это всегда привилегированный арендатор,
несмотря на ситуацию на рынке, такой тип
арендаторов всегда имеет особые условия
вхождения в проект. Чтобы избежать любого
недопонимания, определим, кто является
якорным арендатором для торгового
центра.
Якорный арендатор – это арендатор крупного
размера, его площадь превышает 1,5 тыс.
кв. м. К якорным арендаторам относятся
такие операторы, как продуктовые супермаркеты/гипермаркеты, операторы бытовой техники, спортивных товаров, товаров для дома,
а также универмаги одежды, кинотеатры
и развлекательные центры. Отличительной
чертой такого оператора является то, что
он генерирует основные потоки в торговом
центре. Чем сильнее состав якорных арендаторов и их разнообразие, тем успешнее
ТЦ. И в этом плане для центра очень важно
качество такого «якоря».
Якорные арендаторы всегда имели особые
условия в торговых центрах, а в период
кризиса эти условия стали еще более лояльными: «якоря» получили значительные
послабления по оплате фиксированной ставки, фиксированные ставки аренды весьма
снизились, или ставка стала рассчитываться
исходя из достигнутого оборота оператора,
как правило, на первые один или два года
аренды. Также владельцы торговых центров
стали участвовать частично или целиком
в отделке помещений «якорей» или предо-
ставлять так называемый rent free период.
Например, компания Inditex сегодня заходит
в проекты на условиях частичной или полной отделки их помещений. Также одним из
основных требований кинотеатров является
требование, чтобы основные отделочные
работы были выполнены владельцем комплекса (речь идет о так называемых «неотделимых улучшениях»).
Так как рынок торговой недвижимости
в последнее время претерпел большие
изменения и теперь этот рынок определяется не арендодателями, а арендаторами,
то в большинстве случаев условия диктуют
якорные арендаторы. Затраты на открытие
любого из вышеперечисленных операторов
значительные, и сроки окупаемости, соответственно, большие, поэтому сроки, на которые заключаются договоры аренды, выросли
и сейчас составляют в среднем 15–20 лет
и более.
Столкнулись со сложной проблемой
в своей профессиональной практике?
Задайте вопрос нашим экспертам.
Электронная почта для вопросов в рубрику «Вопрос – ответ»:
t.lomakina@impressmedia.ru
20
016-021_aktualno_tendor_L.indd 20
05.05.2010 10:07:38
016-021_aktualno_tendor_L.indd 21
05.05.2010 13:56:30
Актуально
Когда УК
платит за собственника?
Проблема неплатежей для многих собственников стала хронической. Что делать управляющим
компаниям: уходить с объекта или поддерживать его за свой счет?
О финансовой нестабильности собственников
можно судить по рекламным растяжкам на
дорогах города: «Дешевле только даром».
Кризис длится уже два года, и пока о расцвете рынка аренды говорить не приходится. Если нет финансовых потоков, а банки
требуют возвращать кредиты, то жертвуют
в том числе и расходами на содержание
здания. Эксперты подтверждают, что проблема с неплатежами стала серьезной
головной болью. При этом управляющие
компании сегодня и так достаточно лояльны
к собственникам. С начала кризиса цены
на многие услуги были снижены, пересмотрены бюджеты на управление. Но как долго
может работать управляющая компания,
если финансирование объекта перекрыто?
Все-таки работа УК – это бизнес, а не благотворительность. «Если собственник испытывает временные финансовые затруднения,
в течение одного-двух месяцев управленцы
могут идти навстречу – сейчас времена
у всех сложные, – рассуждает генеральный
директор Национальной сервисной компа-
нии Константин Аверьянов. – Однако затем
нужно предпринимать какие-то шаги, чтобы
лояльность управляющей компании не привела ее к краху. Львиная доля расходов
ложится на оплату персонала. Если с субподрядчиками можно договориться об отсрочке
платежа, то зарплату сотрудникам нужно
выплачивать регулярно и вовремя».
Генеральный директор УК «Маторин»
Юлия Кузнецова полагает, что срок неплатежей в три-четыре месяца уже становится
критичным для управляющей компании.
Проще всего в этой ситуации УК со стабильным финансовым положением и большим
портфелем объектов за душой. Тогда можно
выкрутиться: переложить расходы из одного кармана в другой или оптимизировать
свой бизнес, стараясь сильно не терять
в качестве. При условии, конечно, что сам
собственник адекватно воспринимает ситуацию и делает все, чтобы решить свои финансовые проблемы. Более слабым игрокам
сделать это куда сложнее. Тогда приходится
или уходить с объекта, или договариваться
22
022-025_aktualno_neplateji_L.indd 22
05.05.2010 10:08:50
# 0 9 / м а й / 2010
с собственником о снижении качества управления. Как будут выходить из положения
«карманные» компании, вообще загадка.
Если источник финансирования перекрыт, то
даже платить зарплату персоналу не из чего.
«Ситуация такова, что приходится, к сожалению, перекидывать деньги из одного проекта
в другой, – соглашается Юлия Кузнецова. –
Слабые компании могли бы выйти из положения, взяв кредит, но с этим сейчас очень
непросто. Небольшие суммы, которые бы
устроили управленцев, банки не дают».
Сложнее всего, если не только денег
на эксплуатацию нет, но и обратной связи
с собственником тоже. Управляющая компания оказывается в нелепой ситуации: как
объясняться с собственным персоналом?
И на рынке есть случаи, когда конфликт
решался только в судебном порядке. Также
существует множество примеров, когда собственники не оплачивали разовые работы.
Нечистоплотность на рынке недвижимости –
обычное, к сожалению, дело. Об этом часто –
не для печати – рассказывают в управляющих компаниях.
Ситуация осложняется тем, что, помимо
вознаграждения, УК не получают средства
на оплату расходных материалов. На голодном пайке остаются и субподрядчики: услуги
по уборке и охране объекта сегодня часто
отдают на откуп сторонним специализированным компаниям. Если управляющая
компания не начнет финансировать управление объекта из собственных средств, работа
здания будет парализована.
Вопрос, что делать, если финансирования нет в течение долгого времени, решается всегда индивидуально. Либо объект,
как уже было отмечено, финансируется из
собственных средств – для этого перераспределяют финансовые потоки, полученные
с других «площадок», либо расходуется
накопленный за сытые годы «жирок». Или
стороны пересматривают режим управления:
переходят на более дешевые расходные
материалы, сокращают персонал и объем
работ (например, генеральную уборку
делают реже положенного). «Но при этом
хорошая УК никогда не будет отказываться
от работ, которые обеспечивают техническую
безопасность объекта и поддерживают
к нему интерес со стороны арендатора», –
считает директор департамента коммерческой недвижимости УК Facilicom Наталья
Скачкова.
Однако следует отметить, что снижать
качество могут не позволить арендаторы.
«На одном из наших проблемных объектов собственник хотел отказаться вообще
от управляющей компании, сетуя на то, что
бремя расходов стало слишком тяжелым.
Но переходу на «спящий» режим помешали
арендаторы», – говорит наш собеседник.
И только в крайнем случае управляющие
компании уходят с объекта.
«Если задерживаются платежи, мы
в первую очередь разбираемся в причинах, – рассказывает Татьяна Краснова,
административный директор Sawatzky
Property Management. – Если это временное
Если собственник испытывает временные финансовые затруднения, в течение одного-двух месяцев
управленцы могут идти навстречу. Срок неплатежей
в три-четыре месяца становится уже критичным для
управляющей компании.
В тему
Константин Аверьянов,
генеральный директор
Национальной сервисной
компании
Если клиент надежен, то с ним можно
договориться о реструктуризации долга,
можно даже определить некий иной порядок оплаты, с отсрочкой вознаграждения
УК, конечно, с процентами.
Некоторое оживление на рынке не говорит
о преодолении кризиса и начале роста.
Но может означать переход на некий уровень стабилизации. Образно говоря, с горки мы уже скатились, руки-ноги целы,
голова на месте. Осталось накопить сил
и собрать инструмент, необходимый для
подъема наверх. Это займет еще какоето время. Думаю, что хуже уже не будет.
Значит, будет только лучше.
Наталья Скачкова, директор
департамента коммерческой
недвижимости УК Facilicom
Начать нужно с того, что неплатежи
со стороны собственников – это оченьочень неприятный момент для любой
управляющей компании. С одной стороны, компания не может потерять клиента,
с другой стороны – УК не должна всегда
оплачивать расходы по содержанию
здания и персонала из своих резервов.
В этом случае крупным компаниям проще: они могут нести на себе эти расходы
более длительный срок, чем небольшие
компании. Еще проще тем УК, которые
максимальное количество услуг оказывают своими силами и за счет своих
ресурсов.
23
022-025_aktualno_neplateji_L.indd 23
05.05.2010 10:08:50
Актуально
В тему
Татьяна Краснова,
административный директор
Sawatzky Property Management
Мы обсуждаем с клиентом потенциальную возможность возникновения
подобной ситуации еще на стадии
заключения договора и закладываем
определенные варианты решения:
изъятие сумм из страхового депозита,
возможность приостановки отдельных
услуг и иные варианты. И отдельно оговариваем сроки, при которых переходим
к реализации этих мер. Прекращение
оказания услуг в целом и завершение
работы на объекте мы рассматриваем
как крайнюю меру, когда все прочие
возможности уже исчерпаны. И конечно же мы отдаем себе отчет, что мирное урегулирование любой ситуации
гораздо лучше обращения в суд.
Мы рассчитываем на стабилизацию
ситуации на рынке.
Юлия Кузнецова,
генеральный директор
УК «Маторин»
Платежеспособность собственника
зависит от финансового состояния его
объекта. Но кризис на рынке аренды
один из самых глубоких: аналитики
говорят о 20–30 %-ном падении ставок
арендной платы, мое мнение – до
50 %. Поэтому УК должна войти в положение собственника и помогать ему,
даже если это не входит в ее компетенцию. Ведь проблемы собственника
в конечном счете отразятся и на самой
УК. У нас есть клиент, у которого
больше четырех месяцев нет арендных
платежей. Мы бесплатно разработали
для него программу мер по взысканию
задолженности. И более того, будем
оказывать коллекторские услуги. Я считаю, что ухудшения не будет. На рынке
аренды оживление достаточно активное.
затруднение, мы договариваемся об отсрочке, а тем временем используем собственные
ресурсы, поддерживая качество управления
на том же уровне. Если проблемы с финансированием становятся хроническими, мы
можем воспользоваться юридическими
рычагами, например, оставляем за собой
право использовать гарантийный депозит».
Если эта опция не предусмотрена условиями
договора или резервные средства исчерпаны, в Sawatzky Property Management обсуждают с клиентом возможность приостановки
оказания отдельных услуг – тех, которые
в меньшей степени могут отразиться на
работе объекта. «Совсем уходить с объекта
нам еще не приходилось, но мы понимаем,
что теоретически подобная возможность
всегда существует», – рассуждает Татьяна
Краснова.
Эксперты сходятся в том, что временные
затруднения, например задержка одного или
крайнем случае. В одной из компаний признались, что сразу несколько объектов
финансируются нестабильно: собственники
задерживают платежи. А по одному объекту ситуация совсем печальная – денег нет
почти полгода. Однако ни по одному объекту
штрафных санкций компания не выставляла.
Компания использует собственные ресурсы
и ждет «выздоровления» собственника. Это
типичная для сегодняшнего рынка ситуация,
заявил эксперт на условиях анонимности,
во многих других управляющих компаниях
картина примерно такая же.
Не хотят ссориться управленцы по многим причинам. Во-первых, сами правила
игры обязывают управляющие компании
быть лояльным к собственнику и арендаторам, тем более что и от ее работы зависят
финансовые показатели объекта. Кроме того,
отмечает один из экспертов, в скором времени на рынке управления резко обострится
Временные затруднения, например задержка
нескольких платежей, не должны повлиять на качество и режим работы. Однако если ситуация
с финансированием становится критичной, лучше
поменять схему работы с субподрядчиками – пусть
собственники договариваются с ними напрямую.
нескольких платежей, не должны повлиять
на качество и режим работы. Пока не принято решение об уходе или пересмотре качества услуг, все работы должны проводиться
в полном объеме и в установленные сроки.
Оплачиваются и расходные материалы, и
услуги субподрядчиков (хотя им также приходится «входить» в положение – до них деньги
доходят не во всех случаях).
Юлия Кузнецова полагает, что если
ситуация с финансированием становится
критичной, то лучше поменять схему работы
с субподрядчиками, – пусть с ними договариваются собственники напрямую. «С одним
из наших клиентов мы осуществляли дополнительные работы по гарантийным письмам
(это было условие контракта). Собственник
заказывает какую-то работу, мы по гарантийному письму ее выполняем – и он в течение
месяца ее оплачивает. Когда начались неплатежи по основному договору, мы вынуждены
были снять пункт о выполнении работ по
гарантийным письмам. И сейчас все дополнительные работы собственник осуществляет
напрямую», – поделилась опытом Юлия
Кузнецова.
Что касается расходных материалов,
то возможен переход на более дешевые аналоги, но не до абсурда, предупреждает Юлия
Кузнецова, потому что, если резко снизится
качество, собственник может работу не принять.
ХЛОПНУТЬ ДВЕРЬЮ
Практика показывает, что хлопать дверью
управленцы предпочитают только в самом
конкурентная борьба. Сейчас управленцами
разбираются последние объекты, строительство которых было начато до кризиса. А вот
новые проекты заморожены практически
полностью. Вот уже полтора года, как новые
стройки почти никто не затевает, за исключением масштабных государственных проектов
вроде сочинской олимпийской стройки. Для
управляющих компаний, которые привыкли
развиваться за счет новых объектов, эта
ситуация словно отложенный кризис.
Кроме того, пока управляющие компании
проигрывают «конкуренцию» собственным
эксплуатирующим структурам. Вряд ли стоит
ожидать «помощи» со стороны банков, которые получают девелоперские активы от недееспособных собственников. Во-первых,
не все эти объекты интересны самим УК,
а кроме того, сами банки не торопятся работать по схеме аутсорсинга.
Вот никто и не хочет ссориться с работодателями, даже если те платят нерегулярно.
Кризис закончится, а клиента не вернешь.
Более сильные компании могут обратить
эту ситуацию и в свою пользу, осторожно
говорят в одной из компаний. Это сильное
плечо для собственника – если в течение
нескольких месяцев ему могут оказывать
услуги в долг и при этом не снижать качества. Смогут ли так конкуренты? Юлия
Кузнецова видит другие положительные
моменты: «Управляющие компании, неспособные выжить в такой ситуации, просто
уйдут с рынка. Хорошо и то, что управляющие компании научатся быть лояльными
к собственнику и субподрядчикам».
24
022-025_aktualno_neplateji_L.indd 24
05.05.2010 10:08:50
# 0 9 / м а й / 2010
Олег Пуговкин,
директор управляющей компании «АРМЭКС»
«Каковы сегодня самые распространенные
ошибки при проектировании инженерных
систем?»
Ю. П. Недосекин, Москва
Самые распространенные ошибки обычно
закладываются на начальной стадии строительства, когда оцениваются все основные нагрузки и дается предварительный расчет, сколько
ресурсов необходимо для функционирования
здания (водопотребление и водоотведение,
электричество, отопление и др.). На этом этапе
важно понимать, что будет представлять собой
данный объект и из каких функциональных зон
он будет состоять. Однако часто расчеты делаются только для того, чтобы получить технические условия и пройти экспертизу. В дальнейшем здание «разрастается», и к моменту начала работ оказывается, что чего-то не хватает,
а где-то, наоборот, заложили слишком много.
На одном объекте, на который нас пригласили
в качестве консультантов, были неправильно
посчитаны нагрузки на отопление здания.
В частности, на отопление жилых помещений
было заложено в два раза больше, чем того
требовалось, а на парковку – с большим недо-
бором. На другом объекте, запас по холодоснабжению был заложен больше на 50 %. Как такое
получилось? В техзадании на проектирование
заложили исходные данные для расчета с запасом, потом посчитали теплопритоки – накинули
10 % резерва, при подборе оборудования накинули еще 10 % и т. д. В результате вместо общего
10–15 %-ного резерва получилось 30 %. Таким
образом, если закладывать резерв на каждом
этапе, то в итоге мощность может увеличиться
на 50 %. Еще один наглядный пример – объект
в Ростове. На стадии строительно-монтажных
работ было обнаружено, что не хватает мощности приблизительно на одну трансформаторную подстанцию. В ходе наших проверок
оказалось, что в процессе реализации проекта
была изменена схема холодоснабжения и было
установлено более дешевое оборудование,
которое требовало больше электроэнергии.
В результате «экономия» с одной стороны привела к увеличению расходов с другой.
Основная цель технического анализа
договора аренды – проработка вопросов
взаимодействия между арендодателем и
арендатором. В большинстве случаев это
обязательная процедура, так как основной
доход собственника складывается именно
из арендных платежей по договору аренды.
Анализ договора не нужен лишь в том случае,
когда собственника все устраивает: и доходная составляющая бюджета, и расходная.
В целом ежегодный аудит договора аренды
позволяет увеличить доход по объекту примерно на 5–20 %.
В рамках технического анализа договора
нужно обращать внимание, в частности,
на переменную составляющую, например
на компенсацию арендатором коммунальных
услуг. За счет подобных компенсаций собственник восполняет свои расходы по коммунальным платежам. Например, у каждого
арендатора своя специфика работы: кафе
расходует больше электроэнергии и воды, чем
офис той же площади. В этом случае для кафе
можно установить, например, счетчик.
Также большое внимание при анализе уделяется ответственности арендатора за эксплуатацию внутренних инженерных систем.
Сюда относятся кондиционирование, обогрев
и освещение. Эти расходы могут включаться и
не включаться в арендную плату. Например,
если арендатор самостоятельно устанавливает
кондиционер, то он и отвечает за его обслуживание. Это обязательно нужно отметить
в договоре. Важным моментом является и
страхование ответственности по этим и другим вопросам.
В техническом анализе важно обращать
внимание на индексацию арендной ставки
(если речь идет о долгосрочном договоре),
урегулирование расторжения договора,
взаиморасчеты между собственником и
арендаторами.
На такой вопрос очень трудно ответить
в целом. Нужно изучать параметры объекта. Без учета таких основополагающих
факторов, как местоположение, доступность (автомобильная, пешеходная),
архитектурно-планировочные решения
объекта и т. д., детально сформулировать
бизнес-концепцию невозможно. Тем более
что усредненных, универсальных решений
не существует.
Если здание имеет хорошую транспортную
привязку (как в предложенном случае), но
низкую пешеходную доступность, то целесообразно, может быть, открыть там специализированный комплекс по продаже товаров
для дома либо строительных и отделочных
материалов.
А вот заполнять объект одежно-обувными
операторами и делать в нем развлекательную зону, скорее всего, будет неразумно.
По нескольким причинам. Во-первых, если
площадь здания невелика, не удастся представить максимально широкий ассортимент
в данном сегменте торговли и тем более
развлечений. Во-вторых, в городе наверняка
действуют крупные торгово-развлекательные
комплексы, которые будут оттягивать на себя
покупательские потоки.
Если же здание расположено в месте
с высоким автомобильным и пешеходным
трафиком, где в окрестностях много торговых объектов, офисов, административных
зданий, то торговый центр с магазинами
одежды, обуви, небольшой развлекательной
составляющей и фуд-кортом будет с большой
долей вероятности очень востребован. Ведь
при грамотном наполнении торгового центра можно будет добиться синергетического
эффекта с окружающей инфраструктурой и
тем самым сделать ТЦ привлекательным как
для посетителей, так и для самих арендаторов.
Наталья Скаландис,
Директор по управлению NAI Becar
«Что включает в себя услуга технического
анализа договора аренды? В каком случае
это роскошь, а в каком она обязательна?»
Е. Л. Романюк, Красногорск
Алексей Харламов,
коммерческий директор DVI Real Estate
«Мы приобрели почти готовый ТЦ на пересечении двух крупных магистралей города
(южный регион), в районе жилой застройки.
Какая концепция будет оправданна сейчас.
Есть ли какой-то усредненный вариант?»
25
022-025_aktualno_neplateji_L.indd 25
05.05.2010 13:47:47
Тенденции
Аудит
эксплуатационных расходов
Аудит эксплуатационных расходов заказывают не более 5 % арендаторов. И напрасно: практика показывает, что аудиторская проверка – хороший механизм контроля собственных расходов.
ЧТО ПРОВЕРЯЮТ
Аудиту в основном подлежат расходы на
содержание службы технической эксплуатации, клининга и охраны объекта, а также
административные расходы.
Проверяются те статьи расходов, которые составляют львиную долю бюджета
на управление. Это оплата персонала, расходы на устранение аварийных ситуаций
и покупка расходных материалов. Помимо
этого анализируется качество и периодичность оказываемых услуг. Поскольку ряд
услуг выполняют субподрядные компании,
оцениваются и расходы на привлечение
сторонних компаний. «Не секрет, что цены
на этом рынке достаточно сильно разнятся, точно так же как разнится и качество
услуг», – говорит Сергей Судак, заместитель генерального директора Colliers
International FM по технической эксплуатации.
По мнению Юлии Кузнецовой, генерального директора УК «Маторин», лучше
всего проверить все статьи расходов, если
уж арендатор взялся за аудиторское исследование. «Один из арендаторов на нашем
объекте недавно проводил аудит расходов
на электроэнергию. Мы предоставили
полный перечень документов, начиная от
договора с Мосэнерго и заканчивая счетами за электроэнергию. Показывали, какие
группы потребителей подключены к распределительному щитку, демонстрировали
показания приборов учета и т. д.», – говорит
Юлия Кузнецова.
Стоимость аудиторских услуг составляет
$5–10 тысяч. Как правило, в качестве оценщиков привлекаются сторонние управляющие или эксплуатационные компании.
По оценкам BlackStone Keeping Company,
аудит эксплуатационных расходов интересен в первую очередь крупным компаниям,
подписывающим долгосрочное арендное
соглашение. В основном это иностранные
компании. Прежде чем поставить подпись
в контракте, они анализируют, насколько
стоимость эксплуатационных расходов сопоставима с рыночными реалиями и насколько
справедливы размеры индексации. Какие
опции включены в ставку и какие услуги
будут оказываться за дополнительную
плату – правила игры лучше оговорить сразу.
Кроме того, арендатор считает расходы
на обслуживание арендуемых помещений
26
026-029_Trend_L.indd 26
05.05.2010 10:09:49
# 0 9 / м а й / 2010
(в общие эксплуатационные расходы это
не входит).
Полезен аудит эксплуатационных расходов и во время действия договора аренды.
И не всегда это решение становится следствием недоверия к собственнику. Для многих
западных компаний – это опять же стандартная практика. Вполне понятно их стремление
держать руку на пульсе – на кону большие
деньги.
Хотя в российской практике, по оценкам исполнительного директора Becar EASI
Виктора Козина, абсолютное большинство
подобных запросов возникает не на ровном месте. Арендаторы или хотят сократить
издержки, и поэтому им нужна профессиональная консультация аудитора, или они
недовольны качеством услуг. Кроме того,
у арендаторов довольно часто возникает
ощущение, что за те или иные услуги они
переплачивают, и им хочется поставить точки
над i. Все это становится формальным поводом обратиться к аудиторам.
Эффект от таких проверок может быть
весьма существенным, отмечают эксперты, и
с лихвой покрывать затраты на работу оцен-
«Точечный» аудит – о состоянии инженерных систем – заказывают в основном
собственники. На такие услуги приходится
примерно 5 % объема аудиторских услуг, связанных с эксплуатацией.
СКАНДАЛЫ
Добросовестные собственники сами заинтересованы в аудите, отмечают эксперты.
Они понимают, что клиенты, инициирующие
аудиторскую проверку, показывают себя
рачительными хозяевами, полагает Сергей
Судак, и потому вставлять палки в колеса
арендаторам никто не будет, тем более сегодня, когда идет борьба за арендаторов. Ни для
кого не секрет, что основной доход арендодатель получает с арендного потока, а не с эксплуатационных платежей. И аудиторская проверка, исходящая от арендатора, стимулирует
арендодателей к прозрачности в расчетах.
Не стоит забывать и то, что аудитор оценивает техническое состояние инженерного
оборудования, установленного в помещениях
арендатора. В процессе исследования разрабатываются рекомендации по применению энергосберегающих решений. «На мой
Аудит эксплуатационных расходов интересен
в первую очередь крупным компаниям, подписывающим долгосрочное арендное соглашение. В основном
это иностранные компании. Прежде чем поставить
подпись в контракте, они анализируют, насколько
стоимость эксплуатационных расходов сопоставима
с рыночными реалиями.
щиков. Пример экономической эффективности аудиторского исследования приводит
Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company: арендуемая площадь – 1000 кв. м. Заявляемые
эксплуатационные расходы – $95/кв. м,
по факту – $75/кв. м. Экономия – $20 тыс.
в год. А затраты на аудит на уровне $5 тыс.
«Даже если аудиторская проверка не выявит
завышение ставки эксплуатационных расходов, и по факту она окажется объективной,
арендатор получит массу полезных сведений:
о техническом состоянии инженерного оборудования, о реальных затратах на обслуживание своих помещений и т. д.», – считает
Ольга Штода.
В практике Becar EASI чаще всего арендаторы, заказывая аудиторскую проверку, хотят
оптимизировать расходы на эксплуатацию
(60 % всех случаев). Отчет аудитора даст
арендатору пищу для размышлений. Такие
услуги заказывают очень разные компании
и по объему бизнеса, и по сфере деятельности. 30 % аудиторских проверок связано
со стремлением узнать, насколько технологии
эксплуатационных услуг соответствуют законодательным нормам. Эти проверки заказывают и собственники, и арендаторы.
взгляд, любая проверка, несмотря на затраты, себя оправдывает», – говорит Сергей
Судак.
Хотя стоит отметить, что далеко не на всех
российских объектах практикуется аудит экс-
В тему
Юлия Кузнецова,
генеральный
директор УК
«Маторин»
По моему мнению, во взаимоотношениях арендатора и собственника должно быть доверие. И собственник должен делать
всё (через УК или самостоятельно) для того, чтобы даже
гипотетически не возникала идея аудиторской проверки.
В самом начале при заключении договора надо показать
арендатору все свои затраты, при необходимости направить
ему информационные письма с расшифровкой эксплуатационных расходов.
Желание провести аудиторскую проверку уже свидетельствует
о неправильном развитии отношений между собственником и
арендатором. Если собственник не готов показать документы,
то арендатору в принципе лучше с ним расстаться. Конечно,
он может запросить информацию у контрагентов собственника, но на это уйдет около месяца. При сегодняшнем рынке
проще поменять помещение, чем заниматься подобными
вещами.
27
026-029_Trend_L.indd 27
05.05.2010 13:48:04
Тенденции
В тему
Виктор Козин,
исполнительный
директор Becar EASI
В среднем аудиторская проверка занимает неделю и состоит из посещения
объекта, изучения собранных документов и подготовки отчета. Аудитору,
как правило, требуется весь пакет
документов по компании, технический
паспорт объекта, документы, дающие
представление о состоянии инженерных систем объекта и т. д.
Аудит эксплуатационных расходов
может провести практически любая
компания, имеющая представление
о рынке. Но, конечно, качество аудита
будет зависеть от опыта компании. А вот
экспертная оценка, скажем, состояния
инженерных систем требует использования сертифицированной лаборатории.
Стоимость аудита эксплуатационных
расходов варьируется в зависимости
от объема услуг и бренда компании.
плуатационных платежей. Есть масса примеров, когда сотрудники компании собственника даже и не слышали, что такая практика
существует.
Есть собственники, противящиеся аудиторским проверкам. Случаются и конфликтные ситуации. «Причем доходит до того, что
собственники даже не пускают аудитора на
объект», – говорит Виктор Козин.
По мнению Юлии Кузнецовой, собственник должен входить в положение арендатора: если тот, желая оптимизировать расходы,
хочет отказаться от какой-то услуги, надо
идти ему навстречу. Лояльный арендатор,
в свою очередь, поможет и собственнику,
если у него возникнут проблемы. В сегодняшней ситуации только выстраивание
партнерских отношений может помочь собственнику.
О ТОМ, КАК СОБСТВЕННИКИ
ПРЕДОСТАВЛЯЮТ
ИНФОРМАЦИЮ
Чем больше информации об объекте предоставляет собственник, тем проще работать
аудитору. При этом полностью убедиться
в справедливости эксплуатационных платежей можно только в том случае, если
собственник раскрывает реальные расходы
на содержание здания. Еще несколько лет
назад такое было фактически невозможно.
Считалось, что арендаторам лишние сведения
знать не положено.
Подобная информация и сегодня чаще
всего держится в секрете, однако постепенно
ситуация меняется в лучшую сторону. «Все
же есть владельцы, которые показывают
некоторые цифры, – рассказывает Сергей
Судак. – Как правило, это информация
о затратах на коммунальные услуги, предоставляемые городом, расходы на содержание
службы эксплуатации, службы клининга и
охраны». Уже по этим цифрам, отмечает
эксперт, можно определить, насколько оптимальны затраты, которые несет арендатор, –
для этого достаточно сравнить цены на эти
услуги на рынке.
Чем прозрачнее отношения между
управляющей компанией и собственником,
тем легче арендатору затем разобраться
в эксплуатационных расходах. Лучше всего,
по мнению экспертов, если управляющая
компания работает по системе Open book,
в этом случае все расходы расписаны постатейно. «Когда имеешь дело с фиксированной
конечной ставкой, очень сложно понять,
за счет чего она формируется и где именно
заложена маржа собственника», – говорит
Виктор Козин
«Если собственник предоставляет
реальный бюджет, то можно посмотреть,
где есть возможность сэкономить, и сказать, что вот в этом случае мы выигрываем, потому что в среднем по рынку
цифра другая, – продолжает эту тему Илья
Афраймович, директор по развитию компании Ross Group. – Сложнее, когда исходные
данные отсутствуют и приходится фантазировать на тему того, сколько собственник
потратил».
28
026-029_Trend_L.indd 28
05.05.2010 10:09:50
# 0 9 / м а й / 2010
В данной ситуации многое зависит
от того, кто заказал аудит, отмечает Илья
Афраймович: если аудит заказывает сам
собственник, то он, как заинтересованная
сторона, будет давать объективную информацию, если же инициатором аудита выступает
арендатор, то собственника это, как правило,
настораживает.
Вывести на чистую воду собственника,
закладывающего в эксплуатационные расходы свою маржу, – такое довольно часто
практиковалось до кризиса – все так же
сложно.
Известно, например, что за коммунальные платежи арендатор чаще всего переплачивает. В одних случаях собственник
страхуется от форс-мажорных ситуаций
(инфляция, рост цен на энергоносители и
расходные материалы и прочее). Однако
есть примеры, когда завышенные эксплуатационные платежи были для собственника дополнительным источником
заработка.
«Выявить маржу собственника аудиторской проверкой сложно, поскольку она
распределяется по разным статьям бюджета, – говорит Виктор Козин. – Как правило,
в таких случаях аудитор только констатирует факт завышения затрат, а по какой
причине они завышены – это уже другой
вопрос». Кроме того, для этого нужен доступ
к бухгалтерской отчетности, и понятно, что
недобросовестные собственники не горят
желанием такую информацию предоставлять. Впрочем, как замечает Виктор Козин,
компания Becar EASI с задачей выявления
маржи собственника до сих пор не сталкивалась.
По мнению Юлии Кузнецовой, сейчас
основная часть собственников ведет себя
корректно в отношении эксплуатационных
расходов и выставляет те затраты, которые
действительно несет, не получая отсюда
дохода.
Исключением может стать статья расходов, связанная с так называемым арендным
регулированием.
«Дополнительную прибыль собственник может извлекать, завышая расходы,
которые несет управляющая компания,
работая с арендаторами, – говорит
Юлия Кузнецова. – Раньше, например,
можно было арендаторам сказать, что
эти услуги стоят, допустим, $10/кв. м,
хотя фактически они стоят $5. Но я бы
не рекомендовала собственникам это
делать. В сегодняшних условиях закладывать в эксплуатационные расходы свою
маржу – это преступление. Собственник
должен зарабатывать на арендном потоке, предлагая своим клиентам рыночные
ставки. Завысив цифры, он в короткий
период получит с арендатора больший
доход, но в ближайшей перспективе рискует его потерять. А подмоченную репутацию
никогда не вернуть».
В тему
Ольга Штода,
директор по развитию и маркетингу
УК BlackStone
Keeping Company
Аудит может проводиться до заключения договора и во время действия
его срока, когда УК работает по
заранее согласованному бюджету и
по окончании периода предоставляет
отчет. Если деньги не были использованы, то они возвращаются арендатору, если сумма была увеличена и
в договоре указан возможный предел
увеличения, то арендатор оплачивает
дополнительную сумму. Аудит может
проводиться один раз в квартал, один
раз в полгода или один раз в год, как
это прописано в договоре.
29
026-029_Trend_L.indd 29
05.05.2010 10:09:50
Мнение эксперта
ДОЛГ ПЛАТЕЖОМ
КРАСЕН
Нередки случаи, когда арендатор задерживает арендную
плату или вообще перестает платить по каким-либо собственным причинам. Как правило, арендодатель в таких случаях либо
начисляет неустойку, либо, если такая задержка арендатором
допускается неоднократно, требует досрочного расторжения
договора.
Однако существуют и иные способы борьбы
с неплательщиками, которые используют
собственники помещений. Это ограничение
допуска арендатора в снимаемое помещение
и/или отключение электроэнергии.
Правомерны ли такие действия со стороны арендодателя и как себя вести в подобных ситуациях арендатору? На эти вопросы
мы и попытаемся ответить на конкретных
примерах.
Сергей Казинец,
партнер юридической фирмы
«АВЕЛАН»
Валерий Лазебный,
партнер юридической фирмы
«АВЕЛАН»
СЛУЧАЙ ПЕРВЫЙ
Ограничение допуска арендатора
в снимаемое помещение
Арендуемое помещение закрывается,
опечатывается, доступ арендатора и его
сотрудников в него запрещается до момента
погашения существующей задолженности
по арендной плате. В случае длительной
задержки платежей имущество арендатора
вывозится для хранения на склад, а помещение сдается новому арендатору. При совершении указанных действий арендодатель
обосновывает свою позицию, ссылаясь на
статьи 359–360 Гражданского кодекса РФ
(положения об удержании), согласно которым он вправе удерживать имущество арендатора до момента исполнения финансовых
обязательств по договору аренды.
Действительно, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной
платы за помещение такое право может быть
реализовано арендодателем, но лишь в случае, если имущество арендатора осталось
в помещении после прекращения договора
аренды. Такие разъяснения содержатся
в Информационном письме Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор
практики разрешения споров, связанных
с арендой».
Если в договоре аренды содержатся соответствующие условия о праве арендодателя
отказаться от исполнения договора, то
арендодатель обязан письменно уведомить
арендатора об этом и в установленные дого-
вором сроки дать арендатору возможность
освободить помещение от принадлежащего
ему имущества.
Согласно статье 650 Гражданского кодекса РФ арендодатель передает арендатору
помещение во временное владение и пользование. По смыслу статьи 359 ГК РФ имущество может быть удержано лишь в случае,
если оно находится во владении арендодателя. Следовательно, до момента прекращения
договора аренды арендодатель не владеет
арендуемым помещением и не вправе ограничивать доступ ни к помещению, ни тем
более к находящемуся там имуществу.
В большинстве подобных случаев арендодатель действует не в рамках закона, что
квалифицируется статьей 330 Уголовного
кодекса РФ как «Самоуправство».
Поскольку уголовное преследование осуществляется только в отношении физических
лиц, то виновные (зачастую это сотрудники
арендодателя или частного охранного предприятия) в совершении указанных деяний
могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Следует отметить, что, заключая договор
аренды помещения, стороны свершают
гражданско-правовую сделку и, согласно
статье 2 Гражданского кодекса РФ, осуществляют предпринимательскую деятельность
на свой риск, осознавая возможные негативные последствия такой сделки, ввиду чего
инструменты решения возникших разногласий должны применяться сугубо в рамках
гражданского законодательства с использованием механизма судебной защиты нарушенных прав и интересов.
СЛУЧАЙ ВТОРОЙ
Отключение электроэнергии
в арендуемом помещении
Часто арендодатель при взыскании платы
с арендатора в качестве одного из аргументов убеждения прекращает подачу
электроэнергии в арендуемое помещение.
Со стороны арендодателя такой «аргумент»
30
030-031_Expert_Mnenie.indd 30
05.05.2010 10:10:49
# 0 9 / м а й / 2010
выглядит убедительным средством воздействия на незадачливого съемщика,
но зачастую вызывает сомнения в своей
законности.
На что следует обратить внимание арендатору? В первую очередь необходимо установить, является ли обеспечение электричеством обязанностью арендодателя и вправе
ли он от нее отказаться.
Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 611)
предусмотрено, что арендодатель обязан
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества.
Это положение закона указывает на соответствие имущества не только условиям договора аренды, но и его назначению. Поэтому
независимо от условий договора помещение,
например для медицинского центра, должно
быть обеспечено электроэнергией на протяжении всего периода действия договора
аренды.
Несвоевременность оплаты арендных
ставок или уклонение арендатора от оплаты
аренды не влечет автоматического прекращения договора и, следовательно, формально не снимает с арендодателя обязанности
по обеспечению арендованного помещения
электроэнергией.
Если арендодатель все-таки отключил
электроэнергию, то арендатор вправе предъявить претензии по существенным недостаткам имущества, не оплачивать за этот период арендную плату и даже взыскать убытки
(ст. 612 Гражданского кодекса РФ).
Практика Высшего Арбитражного Суда
показывает, что предусмотренное договором право арендодателя за неуплату
арендной платы отключить электроэнергию
противоречит нормам Гражданского кодекса
Российской Федерации об аренде. Более
того, закон (ст. 546 Гражданского кодекса
РФ) предоставляет право прекращения или
ограничения подачи электроэнергии только
энергоснабжающей организации, а арендодатели в подавляющем своем большинстве
таковыми не являются.
Арендодателю и арендатору следует
самым внимательным образом отнестись
к документальному оформлению нарушений
и предъявлению требований друг к другу.
Так, судом может быть взыскана арендная плата с арендатора, если не будет доказано, что пользование помещением было
невозможно именно по вине арендодателя.
Ведь неиспользование помещения по причинам, независящим от арендодателя,
не освобождает арендатора от обязанности
вносить арендные платежи до возврата
арендованного имущества, в соответствии
с требованиями статьи 622 Гражданского
кодекса РФ.
Все указанные требования закона применяются в случае, если договор аренды
не расторгнут, а отключение электричества
не вызвано объективными факторами
по обеспечению безопасности, сохранности имущества или аварийной ситуацией.
Опытные арендодатели часто пользуются
этим, и отключение электроэнергии осущест-
вляется не по прямой взаимосвязи с неоплатой аренды, а по «случайному совпадению».
У арендодателя должны быть доказательства того, что отключение произошло именно
из-за виновных или халатных действий
арендатора. Таким доказательством может
являться, например, протокол комиссии
о неудовлетворительном состоянии электропроводки, приборов, оборудования в помещении или нарушениях норм противопожарной безопасности при их использовании.
Однако конкретные обстоятельства дела,
условия договора аренды могут значительно
повлиять на положение любой из сторон.
Судебные разбирательства занимают продолжительное время и требуют привлечения специалистов, а неопределенность в исходе разбирательства дела ведет к убыткам от «заморозки» бизнеса как арендодателя, так и
арендатора. Поэтому достижение согласия
сторон, выработка компромиссных вариантов
являются единственным верным решением.
Согласно статье 650 Гражданского кодекса РФ
арендодатель передает арендатору помещение
во временное владение и пользование. До момента
прекращения договора аренды арендодатель не владеет арендуемым помещением и не вправе ограничивать доступ ни к помещению, ни тем более к находящемуся там имуществу.
31
030-031_Expert_Mnenie.indd 31
05.05.2010 10:10:49
Интервью
«Арендаторы хотят
снижения затрат на телеком»
В условиях тотального сокращения издержек на ведение
бизнеса арендаторы ищут пути оптимизации телеком-услуг.
От каких услуг отказываются сейчас арендаторы? Какие сервисы в кризис набирают обороты? Как работает телеком-бизнес
сегодня? На эти и другие вопросы мы попросили ответить
Викторию Качанову, руководителя департамента по работе
с коммерческой недвижимостью ОАО «Вымпелком».
– Насколько фактор стоимости телекомуслуг является определяющим при выборе
оператора для объектов класса А и В?
– Офисный рынок в настоящее время еще
не успел оправиться от последствий кризиса,
так как пострадал больше остальных, и
говорить о его полном восстановлении еще
года полтора-два будет нельзя. Кроме того,
офисная недвижимость обслуживает другие
бизнесы, а глобального улучшения экономической ситуации пока не наблюдается.
В этом контексте клиенты изучают возможности снижения затрат, в том числе на связь,
стремясь получить широкий спектр услуг
за умеренную плату. И хотя связь не является первостепенным фактором, влияющим
на формирование арендной ставки объекта
коммерческой недвижимости, комплексная
оснащенность объекта современными услугами связи – важное условие для привлечения потенциальных арендаторов.
– Каким образом можно добиться оптимизации телеком-услуг на объекте? За счет
чего можно сэкономить?
– С технической точки зрения для достижения оптимизации услуг связи на объекте
мы устанавливаем все необходимое оборудование в минимальной конфигурации,
то есть прокладываем кабель и оснащаем
точку присутствия оптимальным набором
технических средств. А уже в зависимости
от проданных сервисов происходит дооборудование объекта.
– Какие услуги сейчас наиболее востребованы, а от каких арендаторы сегодня
отказываются?
– В принципе, набор потребляемых клиентом
услуг за последнее время сильно не изменился. Среди наиболее востребованных
услуг для бизнеса по-прежнему остаются
телефонные линии/номера, услуги по передаче данных: высокоскоростной Интернет
на основе различных технологий, создание
защищенных корпоративных сетей, VPNрешения, которые особенно актуальны для
компаний с разветвленной региональной
сетью, и, конечно, корпоративная мобильная
связь. Компании сегмента малого и среднего
бизнеса активно покупают различные IP-решения. Клиенты, стремясь повысить скорость доступа в Интернет, уходят от старых
технологий типа Frame Relay в пользу новых
технологий – таких как MEN, FTTB и 3G.
За счет того, что клиенты теперь несколько
меньше говорят по телефону и больше поль-
конкурент. Порой сталкиваешься со сложностями, но мы соглашаемся и на такие проекты, так как хотим обеспечить присутствие на
всех объектах коммерческой недвижимости.
Затем идет постепенное завоевание объекта,
появляется шанс пройти по всем остальным
арендаторам и поконкурировать с теми
операторами, которые уже обслуживают
данный объект.
– Каков средний срок окупаемости проведенной на работающий объект инфраструктуры? Бывали ли случаи, когда вы
отказывали арендаторам, потому что
его обслуживание было экономически
нецелесообразно (дорогой «вход» в здание,
арендатор совсем небольшой)?
– Что касается рынка в целом, то обычно провайдеры телекоммуникационных решений
Заходя на объект, мы рассчитываем не на одного
конкретного арендатора, а стремимся к тому, чтобы
в конкурентной борьбе подключить и остальных
арендаторов.
зуются услугами по передаче данных, трафик
из традиционной телефонии перетекает
в IP-трафик.
– Насколько сложно и дорого идти за арендатором на объект, в котором вы не представлены? Что нужно сделать для вас,
чтобы начать работать в уже построенном
и функционирующем объекте?
– Идти за арендатором на объект, в котором
мы не представлены, – весьма непростая
задача. К тому же требует значительных
капиталовложений. Для того чтобы начать
работать в уже построенном и функционирующем объекте, нужно проделать ровно такой же объем работ, что и во всех остальных
случаях: договориться с владельцем о том,
чтобы нас впустили, начать прокладывать
кабель, устанавливать соответствующее
оборудование. Только в такой ситуации
оптимизма бывает поменьше, так как есть
понимание, что на объекте уже присутствует
работают со сроком окупаемости в три года.
Однако у нас в бизнес-кейсах средний срок
окупаемости закладывается два года. Поэтому нам приходится работать в более жестких
условиях.
Теоретически отказать арендаторам
ввиду экономической нецелесообразности
обслуживания представляется возможным.
Однако на практике мы редко сталкиваемся с такими ситуациями, так как, заходя
на объект, мы рассчитываем не на одного
конкретного арендатора, а стремимся к тому,
чтобы в конкурентной борьбе подключить
и остальных арендаторов.
– Чаще всего оператор заходит на объект
в процессе реализации объекта. Как выбрать правильный момент?
– На мой взгляд, для оператора связи наиболее эффективным будет вовлечься в процесс еще на стадии проектирования. Таким
образом, у оператора появляется гарантия
32
032-033_Intervue.indd 32
05.05.2010 14:07:13
# 0 9 / м а й / 2010
обеспечить максимальное присутствие
на объекте.
– В какой роли оператор выступает в процессе реализации объекта: в качестве
телеком-консультанта, в качестве партнера
или соинвестора? В каких случаях в принципе оператор готов выступать соинвестором на объекте?
– В 90% случаев нам приходится быть консультантом. Как правило, застройщики понимают, что все должно быть телефонизировано,
но каким образом – это уже не их задача,
ее они доверяют нам. Поэтому консультирование – значительная часть нашей работы.
Кроме того, мы выступаем и в качестве партнера. Ну а соинвестором я бы нас не назва-
Клиенты теперь меньше говорят по телефону
и больше пользуются
услугами по передаче
данных – трафик из традиционной телефонии
перетекает в IP-трафик.
ла, так как мы инвестируем все равно в свою
же сеть, а не в строительство объекта. Иногда,
правда, бывает, что мы инвестируем в строительство внутренней сети владельца, но в последнее время это происходит все реже и
реже. Это, конечно, очень выгодно, но, с другой стороны, требует больших затрат. Кроме
того, со сроком окупаемости в два года – это
практически нереально. Хотя если построить
внутри здания свою сеть, то создается некая
гарантия от конкурентов. Но при этом в слу-
чае возникновения конфликтов с владельцем
объекта сеть остается в его собственности.
До кризиса мы иногда брали на себя ответственность за строительство внутренней сети
клиента, но в кризис – не рискуем.
– Если речь идет о реконструкции объекта,
чем может быть полезен оператор связи?
– Даже если речь идет о реконструкции
объекта, мы все равно строим заново всю
телекоммуникационную инфраструктуру,
прокладываем кабель, устанавливаем оборудование и т. д. Так что по объемам работы
для нас здесь ничего не меняется.
– Тенденции развития отрасли телекомуслуг: что происходит на рынке, какие
сервисы набирают обороты, что будет востребовано в будущем?
– Что касается основных трендов, то наиболее
заметной тенденцией является возможность получения различных видов связи от
одного провайдера: мобильная связь, доступ
в Интернет, традиционная голосовая связь,
поставка и обслуживание оборудования,
а также резервирование вышеперечисленных услуг. Кроме того, на рынке пользуются
спросом различные пакетные предложения.
Варианты ценовых решений здесь практически неограниченны. Как правило, пакетные
предложения направлены на оптимизацию
расходов за счет экономии на звонках
внутри группы фиксированных и мобильных
номеров заказчика от одного оператора.
При этом оператор может предложить клиентам не просто низкие тарифы на какие-то
отдельные сервисы, но и решения, которые
позволят сократить расходы на услуги связи
в целом, а также полностью контролировать
эти расходы. Таким образом, можно помочь
клиенту снизить затраты на связь, не сокращая, а даже увеличивая объем используемых телекоммуникационных услуг.
33
032-033_Intervue.indd 33
05.05.2010 14:07:13
Руководство к действию
Продвижение
объекта в кризис
Как вы думаете: насколько сильно меняются задачи управляющей компании торгового объекта
в зависимости от финансово-экономической ситуации в стране? Правильно, нисколько. Что бы
ни происходило – кризис или экономический расцвет, – мы должны обеспечить высокий уровень
посещаемости и пул лояльных покупателей. Всё для того, чтобы стабильным был оборот арендаторов, а значит, и доходы собственника.
Анжела Чернова,
генеральный директор
УК NCh Management
(TriGranit Development Russia)
Вот только инструменты и способы решения
этих задач меняются. Одно дело – подъем
рынка: достаточное финансирование, активная
экспансия розничных сетей, высокая платежеспособность населения, другое дело – кризис.
Какая часть бюджета чаще всего усекается
собственником в целях сокращения затрат
(cost cutting) торгового объекта? Оставить
центр без света, тепла и кондиционирования
нельзя, равно как без клининга и безопасности. Остается маркетинг. Но, увы, отсутствие
грамотного продвижения не преминет сказаться на посещаемости, а значит, и на обороте и выручке арендаторов. Вы хотите
подвергнуть проект репутационным и финансовым рискам? Тогда вперед. Мы же выбрали
для себя такой подход, при котором собственник несет минимальные затраты, а эффективность продвижения возрастает в разы.
МАРКЕТИНГОВЫЙ БЮДЖЕТ:
КЛЮЧ ОТ ПОДХОДА, ГДЕ ДЕНЬГИ ЛЕЖАТ
Наша управляющая компания формирует
программу продвижения ТЦ исходя из пяти
основных источников финансирования маркетингового бюджета: 1) средства собственника
объекта; 2) фиксированный маркетинговый
сбор; 3) косвенный маркетинговый сбор;
34
034-037_Rukovodstvo_L.indd 34
05.05.2010 10:12:57
# 0 9 / м а й / 2010
4) сдача в аренду наружных и внутренних
рекламных площадей ТРЦ; 5) привлечение
спонсоров и партнерства. Наша задача –
«разгрузить» собственника от непосильной
ноши маркетинговых расходов, распределив
их частично между арендаторами и партнерами различных маркетинговых инициатив.
К сожалению, в России до недавнего
времени не существовало практики включения маркетингового платежа (фиксированного
маркетингового сбора) в основной договор
аренды с розничным оператором. Арендаторы не имели никаких обязательств перед
собственником в этом отношении. Именно
поэтому задача сделать участие арендаторов
основным источником финансирования оказалась крайне амбициозной. Но нам удалось
добиться того, что сегодня 75 % арендаторов
наших объектов платят фиксированные либо
косвенные маркетинговые сборы. Фиксированный сбор – это платеж, который высчитывается исходя из площади, занимаемой
оператором, и оплачивается арендатором
отдельным счетом ежеквартально в едином
размере (в среднем – $15/кв. м в год).
Косвенный сбор – это «проектное» участие
арендаторов в виде финансовых средств
либо определенных товаров, необходимых
для проведения конкретного мероприятия
или инициативы (призы для стимулирующей
лотереи, подарки участникам и победителям
акции и т. д.). Также существует практика
взимания маркетингового сбора как процент
от оборота арендатора. В настоящий момент
мы ведем переговоры и по такой форме
участия арендаторов.
КАК ПРОИСХОДИТ ПОДПИСАНИЕ
МАРКЕТИНГОВОГО ДОГОВОРА?
Существует несколько алгоритмов, которые
использует наша управляющая компания.
Они представляют собой сочетание европейского и российского опыта. За несколько
месяцев до подписания договора УК готовит
маркетинговый план, где прописаны цели на
будущий год, пути и инструменты их достижения (стратегия), а также годовой маркетинговый бюджет. План предоставляется собственнику для утверждения, а арендаторам – для
ознакомления. Он становится приложением
к договору маркетинга с арендаторами. Согласно этому приложению, каждый квартал
УК предоставляет отчетность собственнику и
арендаторам (по запросу). Таким образом,
арендаторы видят, что они инвестируют
не в продвижение торгового центра, а в увеличение собственного оборота, в достижение
коммерческих результатов.
обходима дополнительная работа с арендаторами напрямую.
Особый интерес здесь представляет наше
ноу-хау: ежегодная (проводится с 2006 года)
премия «Квадратный метр». Это торжественное награждение лучших арендаторов торговых центров, находящихся под управлением
компании. Победители выбираются в различных номинациях. Мероприятие делится на
две части – официальную (презентация-отчет
о результатах деятельности управляющей
компании) и неофициальную (объявление
победителей, шоу-программа, банкет). Мы
приглашаем владельцев или региональных
представителей арендаторов и общаемся
с ними напрямую. Что это дает? Демонстрацию
профессионализма команды управляющей
компании, широкое (бесплатное) освещение
мероприятия в СМИ, а главное – повышение
интереса к совместным маркетинговым и
event-мероприятиям. В 2008 году увеличение
платежей по договорам маркетинга в следующий после проведения мероприятия квартал
составило около 350 %! В 2008 и 2009 годах
100 % маркетинговых затрат нашей управляющей компании было возмещено арендаторами.
Надо сказать, что наибольший успех всегда
имеют традиционные ежегодные мероприятия,
которые из маркетинговых акций постепенно
превращаются в социальные и несут на себе
общественную нагрузку. Из тех, что проводятся непосредственно для посетителей, могу
отметить «Женский день» (8 Марта) и «День
знаний» (1 сентября). Жители города знают и
всегда ждут эти акции, потому что ни один посетитель наших центров не уходит без подарка и праздничного настроения. Естественно,
посещаемость объекта возрастает, и оборот
арендаторов в это время колоссальный, даже
если мы не проводим какое-то грандиозное
дорогостоящее действо. Это традиция.
Наша управляющая
компания формирует
программу продвижения ТЦ исходя из пяти
основных источников
финансирования маркетингового бюджета:
1. средства собственника объекта;
2. фиксированный
маркетинговый сбор;
3. косвенный маркетинговый сбор;
4. сдача в аренду
наружных и внутренних
рекламных площадей
ТРЦ;
5. привлечение спонсоров и партнерства.
КАК СДЕЛАТЬ ИЗ ЛИМОНА ЛИМОНАД?
Итак, путем упорного труда и долгих переговоров вам удалось убедить ваших арендаторов компенсировать большую часть (или все)
ЛОЯЛЬНОСТЬ АРЕНДАТОРОВ:
КАК ДОБИТЬСЯ?
Каким образом добиться такой степени лояльности арендаторов, чтобы они были готовы
подписать маркетинговый договор, то есть
отдать вам свои деньги? В первую очередь это
достигается доверием к управляющей компании в целом: качественный пул арендаторов,
прозрачность схем арендных ставок, низкий
уровень vacancy rate – все то, что говорит
о высоком уровне проекта. Кроме того, не-
35
034-037_Rukovodstvo_L.indd 35
05.05.2010 10:12:58
Руководство к действию
расходы на мероприятия по продвижению
центра и привлечение посетителей. А что
делать с прямой рекламой? Ведь затраты
на нее могут оказаться не меньше.
В китайском языке иероглиф, обозначающий слово «кризис», имеет два значения –
«опасность» и «возможность». Мы используем возможности кризиса по максимуму
в своих целях. Стоимость размещения прямой
рекламы снизилась – это раз. Телеканалы,
радиостанции, печатные СМИ, собственники
наружных городских носителей, типографии
готовы работать по бартерной схеме и в рамках совместных акций и партнерств – это
два. Не забывайте, что ваш торговый центр
(при условии, что он действительно успешен и
известен) также является отличной рекламной
площадкой. Через торговый центр регионального формата еженедельно проходит более
70 тыс. платежеспособного населения города.
Используйте этот аргумент! Последние два
года собственник центров под нашим управлением не тратит деньги на прямую рекламу,
однако это не мешает нам с успехом размещаться на каналах СТС, ТНТ, «Европа +»
и в популярных газетах и журналах в городах
наших проектов.
АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ МАРКЕТИНГОВОЙ ПРОГРАММЫ: КАК ЭТО РАБОТАЕТ?
Все просто. Согласно договорам с собственником и арендаторами, мы обязаны ежеквартально предоставлять им маркетинговый отчет
о достижении заявленных в плане (приложении к договору) целях. Что он из себя представляет? Это описание прошедших мероприятий, анализ посещаемости торгового центра,
динамики оборота арендаторов по товарным
категориям и выведение коэффициента
конвертации посетителей в покупателей в этот
период. Мы отслеживаем выручку и обороты
не только «якорей», но и малых операторов,
которые выражаются в виде схем и графиков. Существует прямая зависимость между
посещаемостью и оборотом арендаторов, что
позволяет нам оперативно реагировать на
изменения этих показателей и влиять на эффективность работы розницы в той или иной
товарной группе. Наши арендаторы знают это,
поэтому нам так легко работать с ними.
О чем же говорят цифры в наших отчетах?
Несмотря на кризис и сложности, с которыми
сталкиваются абсолютно все управляющие
торговых центров (и мы не исключение),
в 2009 и 2010 годах нам удалось сохранить посещаемость на уровне 2007 года.
Обороты наших арендаторов не уменьшаются, и прямое следствие этого – заполняемость объектов составляет 98 %. В начале
2010 года мы продлили все маркетинговые
договоры с арендаторами, благодаря которым
компенсация маркетингового бюджета составит 100 %. Как это возможно? Не бойтесь
действовать и работать в команде с вашими
арендаторами, партнерами, городом. Ведь
торговый центр – это сложнейший механизм,
а ваша задача как управляющей компании –
соединить все составные части в грамотный
микс и заставить работать каждый квадратный метр. Успехов!
36
034-037_Rukovodstvo_L.indd 36
05.05.2010 10:12:58
034-037_Rukovodstvo_L.indd 37
06.05.2010 9:43:50
Инфраструктура
РЕКОНСТРУКЦИЯ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ
ПОД ПРОИЗВОДСТВО
Галина Харнахоева, Multinational Logistics Partnership
Конкуренция на сегодняшнем «рынке арендатора»
в сегменте складской недвижимости делает все более актуальным конкурентным преимуществом клиентский сервис
управляющих компаний.
Одним из элементов клиентского сервиса может
стать реконструкция складских помещений под
производственные нужды. Однако есть ряд условий, с которыми столкнутся УК при желании или
необходимости такой «перестройки».
1. Участок, на котором стоит объект, должен
иметь в качестве разрешенного использования
размещение производства. В противном случае,
согласно Земельному кодексу РФ, право пользования земельным участком «прекращается принудительно». Поэтому возможность реконструкции площадей необходимо предусматривать еще
на этапе «задумки» проекта. С этой точки зрения
лучшее решение – многофункциональный комплекс в промышленной зоне.
Однако очень часто бывает так, что УК
получают в обслуживание уже готовый объект. В этой ситуации для перевода земель
подается ходатайство в исполнительный орган
государственной власти или орган местного
самоуправления. В ходатайстве помимо
кадастрового номера, права на участок и его
категории указывается обоснование перевода.
Кроме того, в соответствии с законом о переводе к ходатайству прилагается пакет различных
документов. В течение 2–3 месяцев (в зависимости от того, кто рассматривает ходатайство)
принимается акт о переводе либо об отказе.
Для перевода участка из одной категории
в другую управляющей компании потребуются:
• специалисты, знающие все тонкости
этого вопроса и с юридической, и с административной точек зрения;
• терпение, так как процедура долгая
и не у всех заканчивается успехом.
2. У объекта должна быть оптимальная транспортная доступность, поскольку многие производства работают в условиях жесткого графика
отгрузок. Причем учитываться будет расстояние
до ближайших автомобильных магистралей, их
загруженность, удобство подъезда к территории,
удаленность от аэропортов и железнодорожных
станций, техническое состояние дорог.
3. Проект должен обладать возможностью
выделения для подобного арендатора мощностей сверх стандартных. В большинстве случаев
это дополнительная электроэнергия и зачастую
водоснабжение. Уровень мощности и потре-
38
038-039_infrastruktura_L.indd 38
05.05.2010 14:08:42
# 0 9 / м а й / 2010
бления закладывается при планировании
инженерных систем объекта, соответственно, их
получение в любое время жизни проекта необходимо планировать на этапе проектирования.
Понятно, что преимущества имеет тот объект,
где дополнительные мощности уже подведены
и оплачены. В противном случае УК придется
добиваться их выделения. В случае с электроэнергией это происходит по той же схеме, что
и при проектировании: дополнительная электрическая мощность приравнивается к новой.
Разрешение на нее выдается взамен ранее
выданного. Как и перевод земель в другую категорию, это сложная и длительная процедура.
4. Объемно-конструктивные решения по
зданиям, планирование территории, санитарные и экологические характеристики –
в целом, вся исполнительная и разрешительная документация на объект должна включать
возможность размещения производств еще
на этапе проектирования. Строительство
объекта с оглядкой на возможную реконструкцию под производственные нужды поможет
в дальнейшем избавиться от множества трудностей и позволит существенно сэкономить
время и деньги арендаторов.
5. Кроме знания и опыта непосредственно технического процесса получения разрешительной документации, УК надо быть
административно готовой к проведению
подобного рода работ. Как бы ни декларировалась управляющими компаниями забота
о клиентах, далеко не все из них проявляют
гибкость в вопросах реконструкции арендных площадей. Здесь команда менеджеров
должна продемонстрировать и готовность
к сотрудничеству, и знание алгоритмов проведения работ.
6. На объекте должна работать профессиональная служба эксплуатации, которая
не только знает специфику работы со складскими и производственными компаниями,
но и имеет опыт их последующего обслуживания.
7. И наконец, крайне желательно иметь
пул проверенных подрядчиков, которые
смогут в сжатые сроки и с надлежащим
качеством выполнить работы по реконструкции.
Как видите, это задача многофакторная
и с не быстрым решением. Тем не менее
если объект отвечает всем упомянутым требованиям, то ограничений по реконструкции
складских помещений под производственные
нужды нет. В свое время в проекте «МЛП
Объемно-конструктивные решения, планирование
территории, санитарные и экологические характеристики – вся исполнительная и разрешительная документация на объект должна включать возможность размещения производств еще на этапе проектирования.
Уткина Заводь» были предусмотрены все
вышеописанные моменты, поэтому сейчас
среди наших клиентов есть промышленные
компании. Это международная компания
«Групо Антолин» (Grupo Antolin), производитель элементов внутренней отделки автомобилей, с которыми мы подписали договор на
аренду 10 тыс. кв. м производственных площадей в «МЛП Уткина Заводь». И, конечно,
«СЕБ Восток» – предприятие, выпускающее
товары народного потребления под торговой
маркой TEFAL.
Таким образом, возможность реконструкции складских площадей под производственные нужды арендаторов существенно расширяет базу потенциальных
клиентов, что в условиях кризиса играет
решающую роль.
39
038-039_infrastruktura_L.indd 39
05.05.2010 14:08:42
Выбор
Проверка
на зрелость
В последние годы все больше предпринимателей прибегает к услугам аутсорсинга:
специализированные организации обеспечивают в офисах клининг, охрану и т. п. Однако
не все знают, что на внешний сервис можно передать и обслуживание информационных технологий. Сегодня на рынке уже достаточное число профессиональных компаний, развивающих
это направление.
Ольга Заикина
Информационные технологии (ИТ) включают
в себя оборудование рабочих мест (компьютеры, подключенные к сети Интернет, системам
печати и т. д.), имеющиеся в компании информационные системы: базу данных, системы
автоматизации продаж или управления,
например Customer relationship management
(CRM), а также серверы и коммутационные
устройства, необходимые для функциони-
рования ИТ-инфраструктуры. «Практически
любую систему можно передать в управление
внешней компании, – утверждает Александр
Козлов, генеральный директор компании
2Вservice, – оборудование рабочих мест, серверные части, управление сетью передачи
данных, управление доступом в Интернет,
телефонную станцию, системы печати, видеонаблюдения, контроля доступа и т. п.».
40 40
040-043_choice_L.indd 40
05.05.2010 13:48:23
# 0 9 / м а й / 2010
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
«Еще несколько лет назад на аутсорсинг передавались в основном сервисы поддержки
рабочих мест, офисных приложений, – рассказывает Вячеслав Ермолов, директор департамента технической поддержки и аутсорсинга
компании «АйТи». – К настоящему времени
предпочтения несколько изменились: теперь
все чаще фирмы готовы передавать на аутсорсинг базовую ИТ- и телекоминфраструктуру,
системы офисной телефонии, поддержку критичных для бизнеса задач (электронная почта,
CRM-система и пр.). Например, мы предлагаем следующие услуги: аутсорсинг технической
поддержки и управления ИТ-инфраструктурой,
разработки программных комплексов, специалистов и проектных групп, услуг в области обучения персонала и расчета заработной платы».
По словам Вячеслава Ермолова, в принципе
можно полностью вывести ИТ-сервис на аутсорсинг, но обычно это делается поэтапно:
компания должна достичь определенного
уровня зрелости. «Кроме того, – замечает эксперт, – надо обязательно провести серьезную
предварительную работу: выполнить полное
обследование всех процессов, при необходимости их переработать. Затем составить
договор, в котором подробно прописать уровни
ответственности, и только потом подписывать
контракт».
Некоторые бизнесмены относятся к передаче своей ИТ-инфраструктуры на аутсорсинг
с недоверием, опасаясь возможной утечки
информации. Таким собственникам Роман
Федотов, технический директор компании
2Вservice, предлагает подумать о передаче
внешним провайдерам бизнес-программ
высокого уровня: «Другой вариант: оставить
внутренний сервис своих ноу-хау или каких-то
разработок, дающих фирме конкурентное преимущество, и ограничиться выводом на аутсорсинг обслуживания компьютеров и серверов».
Вячеслав Ермолов, соглашаясь, что вопрос
безопасности бизнеса заказчика один из
самых основных, отмечает не меньшую заинтересованность в ее обеспечении самого провайдера аутсорсинговых услуг: «Еще на этапе
согласования условий аутсорсингового контракта четко проговариваются зоны и глубина
ответственности подрядчика. При этом одним
из обязательных условий является определение того, какая информация заказчика может
носить конфиденциальный характер, и в случае
необходимости подписывается дополнительное
соглашение о неразглашении». Таким образом,
подчеркивает Александр Козлов, информационная безопасность и аутсорсинг нисколько
не противоречат друг другу. Более того, если
досконально разобраться в этом вопросе, окажется, что как раз аутсорсинг позволяет обеспечить максимальную защиту. «В самом деле,
какую информационную безопасность имеет
бизнесмен, когда ИТ-сервис осуществляют
сотрудники его компании? – говорит Александр
Козлов. – По сути, никакой. Его сотрудник
отвечает только своей зарплатой и при увольнении может унести с собой все данные, какие
пожелает». Ведь владея определенной информационной базой, такой специалист будет
иметь более высокую цену на рынке, добав-
ляет Роман Федотов. Совсем иная ситуация
с компанией-аутсорсером, которая, по словам
Александра Козлова, несет ответственность
по договору о неразглашении независимо
от увольнения кого-либо из своих сотрудников.
Неслучайно в таких фирмах, как правило, есть
специальные подразделения, занимающиеся
вопросами информационной безопасности.
«Кроме того, у сотрудников внешней компании
нет никакой заинтересованности в получении
доступа к базам данных клиента, – отмечает
Роман Федотов, – в то время как свой системный администратор, руководствуясь какими-то
личными мотивами, вполне может стать источником утечки информации. Не секрет, что 90 %
утечек является инсайдом». Наконец, аутсорсинговая компания, напоминает Александр
Козлов, ставит в залог свою рыночную репутацию.
Как показывает практика, во многих случаях провайдер ИТ-услуг не только обеспечивает
заказчику информационную безопасность,
но и помогает ему повысить уровень защиты.
«Еще на этапе анализа планируемых к передаче на аутсорсинг процессов при выявлении
«узких» мест в системе информационной
безопасности заказчика наши специалисты
могут доработать ее структуру и предложить
необходимые программные и аппаратные
решения», – рассказывает Вячеслав Ермолов.
«Скажем, мы видим, что доступ к базе данных
Аутсорсинг ИТ-услуг не только не противоречит
информационной безопасности, но и позволяет
обеспечить ее максимальную защиту.
получил сотрудник, не проходивший через
турникет, – приводит пример Александр
Козлов. – Это значит, либо он вошел по чужому пропуску, либо дал кому-то свой пароль,
либо кто-то узнал его пароль и под ним роется
в базе данных. Во избежание подобных проблем мы можем взять на себя круглосуточное
наблюдение». По словам Александра Козлова,
аутсорсинговая компания может построить
ИТ-систему заказчика так, что взломать ее
будет невозможно: «Ведь мы заинтересованы решить этот вопрос на должном уровне,
поскольку несем ответственность. А кто проверит, насколько грамотно это сделает собственный системный администратор?»
НЕ СТАТЬ ЗАЛОЖНИКОМ
Какие еще преимущества получает компания,
передавая ИТ на внешнее обслуживание?
По мнению Александра Козлова, осуществление ИТ-сервиса силами собственного персонала имеет много минусов. Свои сотрудники
не всегда обладают необходимой компетенцией, к тому же часто их работа не организована должным образом, поэтому они могут
забыть что-то сделать или сделать не вовремя.
Аутсорсинговая компания этого не допустит,
поскольку все параметры услуг прописаны
в договоре и она несет финансовую ответственность в случае их несоблюдения. Как правило,
компании сталкиваются с возникновением
41
040-043_choice_L.indd 41
05.05.2010 10:16:42
Выбор
Сотрудники аутсорсинговых компаний обслуживают системы заказчика лучше, чем собственные службы: у них обширный опыт, и каждый является высококвалифицированным специалистом в своей области.
неполадок в ИТ-инфраструктуре во время отпуска соответствующего специалиста – при выводе на аутсорсинг такой проблемы не существует. Немаловажное значение имеет и качество
сервиса. Как отмечает Роман Федотов, сотрудники аутсорсинговых компаний обслуживают
системы заказчика лучше, чем собственные
службы, потому что имеют обширный опыт и
каждый является высококвалифицированным
специалистом в своей области: «Собственный
системный администратор, даже очень хороший, вынужден быть специалистом широкого
профиля: он делает все, от бухгалтерии до
администрирования серверов. Однако ИТ
сейчас развиваются таким образом, что специалистом во всем одновременно быть нельзя.
Поэтому наши сотрудники работают по отдельным направлениям, что позволяет повышать
не только качество, но и быстроту выполнения
задачи. Решение, на которое администратору
широкого профиля потребуется неделя, наш
специалист найдет за час». При этом системный администратор обычно знает только свою
компанию и, по словам Романа Федотова,
«варится в собственном соку». А бывают ситуации и похуже, когда фирма становится заложницей своего администратора, которого нельзя
наказать или уволить, поскольку он один
владеет информацией, необходимой для рабо-
ты ИТ-систем. «Был случай, когда системного
администратора одной фирмы насмерть сбила
машина, – рассказывает Роман Федотов, – и
нам пришлось восстанавливать пароли к серверам этой компании, чтобы она могла продолжать работать, поскольку он не вел никаких
записей». Аутсорсинг и здесь удобнее: при
заключении договора с провайдером ему выдаются определенные пароли, которые по завершении сделки собственник получает обратно.
Но наиболее серьезным мотивом к выводу ряда функций на аутсорсинг для любого
бизнесмена является возможность снизить
издержки, что особенно важно в период кризиса. С одной стороны, сегодня недостатка
ИТ-специалистов на рынке нет, набрать штатный состав нетрудно, другой вопрос, насколько
это целесообразно. «Ведь у заказчика, передавшего свою ИТ-инфраструктуру на аутсорсинг, – напоминает Вячеслав Ермолов, – отпадает потребность содержания в штате большого
числа ИТ-специалистов, постоянную загрузку
которых обеспечить достаточно сложно, а платить им заработную плату надо регулярно».
Причем зарплату достаточно высокую. В стоимость же услуг аутсорсинговой компании,
весьма умеренную, входит НДС, который принимается к зачету. Кроме того, как подчеркивает Александр Козлов, хорошие специалисты
42 42
040-043_choice_L.indd 42
05.05.2010 10:16:42
# 0 9 / м а й / 2010
всегда в дефиците: «И если организация держит высококлассного специалиста, ему помимо
высокой зарплаты необходимо предоставить
возможность развиваться, делать интересные
проекты. Если ему станет неинтересно работать, он уйдет». Или в худшем случае начнет
развиваться за счет компании. По словам
Романа Федотова, бывает, системные администраторы покупают более мощный, чем нужно,
сервер или телефонную станцию, которая стоит
500 тыс. рублей (хотя для нужд компании
подошла бы станция ценой 50 тыс. рублей),
чтобы самому повысить квалификацию и потом
подороже продать свои знания. Аутсорсинговая
компания этого делать не будет. «Мы зарабатываем не на продаже, а на обслуживании, –
говорит Роман Федотов, – и, понимая, что
заказчик старается минимизировать расходы,
предложим купить именно то оборудование,
которое нужно». Если же собственник держит
ИТ-специалиста высокого класса для внедрения какого-то решения, которое увеличит
эффективность работы компании, обращение
к аутсорсингу позволит снять с него проблему
эксплуатации, которая, по словам Александра
Козлова, отнимает у ИТ-специалиста 80 % времени и практически не приносит результата:
ему перестанут звонить пользователи по поводу разных неполадок, и он сможет заняться
решением своей основной задачи.
ПОЛЕЗНАЯ ВЕЩЬ
ИТ-аутсорсинг имеет массу плюсов для компаний самого разного профиля. Он выгоден,
например, фирмам, имеющим call-центры.
Сотрудники здесь работают круглосуточно,
и в любое время у кого-то может сломаться
компьютер. Собственный системный администратор не в состоянии в течение 24 часов
находиться в офисе, а инженер аутсорсинговой
компании приедет сразу. Для организаций,
занимающихся эксплуатацией недвижимости,
также будут интересны решения провайдеров
аутсорсинговых услуг: можно передать на
внешний сервис, например, обслуживание
систем кондиционирования, лифтов, средств
контроля доступа или CRM, которые становятся все более популярными. «С помощью автоматизированной системы управления взаимоотношениями с клиентами компания, обслуживающая объекты недвижимости, может создать
базу данных клиентов, протоколировать свои
взаимоотношения с ними (письма, телефонные
звонки, электронную почту), организовать оперативный учет обращений и т. д., – поясняет
Сергей Цыбин, ведущий руководитель проектов направления CRM компании «Аплана», –
а интеграция CRM-системы со смежными
(учетно-финансовой, биллинговой) и с сайтом
позволит еще больше сократить издержки и
повысить качество обслуживания». Кроме того,
аутсорсер может провести мониторинг объема
и качества работы сотрудников, поможет
оперативно восстановить работоспособность
офиса после переезда в новое помещение (эта
услуга приобрела особую актуальность в период кризиса) и т. д.
Одним из главных достоинств аутсорсинговых фирм является возможность оказывать
услуги заказчикам на своем оборудовании.
«В этом случае компании не надо самой
покупать, устанавливать и обслуживать
сервер (вернее, 4–5 серверов: под почту,
ERP-системы, бухгалтерию, Интернет и др.)», –
отмечает Александр Козлов. В первые пять
лет внешнее обслуживание будет существенно
выгоднее покупки в собственность, а на шестой
год техника, по словам Романа Федотова,
все равно устаревает, и ее надо списывать.
Причем в стоимость владения следует включать и размещение сервера в специализированном помещении. Если говорить о бизнесцентрах в центре столицы, то здесь практически неосуществимо получить отдельную
серверную, поскольку объем электроэнергии
жестко лимитирован. В подобной ситуации аутсорсинг является единственным выходом. Этот
вид услуг оказывают дата-центры.
На сегодняшний день в Москве насчитывается около 10 коммерческих дата-центров,
или центров обработки данных (без учета
ведомственных и ЦОД крупных компаний).
Роман Федотов образно называет дата-центры
отелями для серверов, где им созданы все
условия: есть прецизионные кондиционеры
с постоянной температурой, нужный уровень
влажности (при низкой влажности велика
вероятность выхода сервера из строя под
воздействием электростатического напряжения), системы отказоустойчивости – при
отключении электричества система переходит на батареи или дизель-генераторные
установки. Услуги дата-центров в первую
очередь необходимы компаниям, в бизнесе
которых достаточно велика ИТ-составляющая:
интернет-магазинам, интернет-газетам, крупным провайдерам интернет-услуг (Rambler,
Google и т. д.). Для них создать и поддерживать
необходимые условия гораздо дороже, чем
обратиться в дата-центр. Но в принципе эти
услуги полезны и выгодны и фирмам, не связанным непосредственно с ИТ-бизнесом, в том
числе банкам, холдингам, страховым, медицинским учреждениям и т. д. Любой компании
ИТ-аутсорсинг дает возможность сосредоточиться на основном бизнесе.
Конечно, наш рынок аутсорсинга отстает
от западного, однако Александр Козлов считает это свидетельством того, что в ближайшее
время он будет интенсивно развиваться:
«Сейчас это самый быстрорастущий сегмент,
несмотря на кризис». Развитию аутсорсинга
в России, по мнению Вячеслава Ермолова,
мешает несколько факторов: «Незрелость
бизнес-процессов и, как следствие, неготовность к передаче их на аутсорсинг. Иногда
сотрудники заказчика препятствуют переходу
на новую модель сервиса, не желая что-либо
менять в сложившейся структуре, иногда
аутсорсинга боятся, причиной чему является
неполное понимание его сущности. Среди
внешних причин можно выделить отсутствие
реальных индикаторов при выборе поставщика услуг, а также негибкое соотношение
цена-качество. Хотя кризис подвигнул многих
поставщиков аутсорсинговых услуг на разработку новых, более гибких предложений».
Учитывая тенденции современной экономики,
у российского рынка ИТ-аутсорсинга хорошие
перспективы.
43
040-043_choice_L.indd 43
05.05.2010 10:16:42
Каталог
Потолок-невидимка
Rockfon A/S выводит на российский рынок потолочные панели Sonar
с X-кромкой. Благодаря новой форме кромки после монтажа подвесная
потолочная система становится невидимой, поверхность потолка приобретает лаконичный, ровный вид, при этом стоимость используемой
подвесной системы снижается на 50 %. Панели Sonar X выступают
в качестве более доступной альтернативы панелям со скрытыми кромками и отличаются простотой монтажа и эксплуатации. При необходимости панели легко демонтируются, обеспечивая беспрепятственный
доступ к скрытым коммуникациям.
«Sonar X полностью скрывает видимую подвесную систему и имеет
слабо различимые стыки кромок, поэтому решает множество задач
одновременно: потолок легко монтируется, приобретает эстетичный и
ровный вид, обеспечивает акустический комфорт в помещении и предоставляет широкие возможности для создания уникальных интерьеров.
При этом на новый продукт распространяется и гарантия Rockfon,
которая составляет 15 лет», – рассказывает о новом продукте Сергей
Курицин, руководитель бизнеса Rockfon в России.
Чиллер экономит пространство
Gree Electric Appliances представляет в России новое поколение
чиллеров модульного типа: X-Power
(серия LSQW(R)F/С). Новые чиллеры GREE экономичнее своих предшественников и требуют на 35 %
меньше площади для установки.
Революционные конструктивные
решения GREE позволяют теперь
устанавливать чиллеры вплотную
друг к другу боковыми сторонами.
В результате, установив всего
два чиллера нового типа, можно
сразу сэкономить почти 15 кв. м.
Чиллеры X-Power GREE представлены четырьмя моделями различной
мощности. Диапазон холодопроизводительности – от 60 до 152 кВт,
теплопроизводительности – от 65
до 160 кВт. «Для крупных объектов
можно объединить в единую систему до 8 холодильных установок
одновременно с общим центром
управления. В этом случае совокупная мощность системы чиллеров может достигать 1216 кВт.
Этого достаточно для кондициони-
рования торгового центра площадью 15–20 тыс. кв. м», – комментирует Олег Бычков, технический
директор «Евроклимат-Проф».
Каждый агрегат оборудован системой самодиагностики. При возникновении неполадки информация отображается на жидкокристаллическом дисплее установки.
Следить за параметрами работы
системы чиллеров GREE можно
и дистанционно. Используя программу удаленного мониторинга,
можно просто вывести данные
о работе холодильной системы
на экран нужного компьютера.
NAYADA-Crystal: без металла
Новые двери NAYADA-Crystal
теперь вообще не содержат видимых металлических креплений.
Конструкция полотна имеет
стеклянные выступы, которыми
надежно крепится в верхнем
доводчике и нижней оси. Доводчик
фиксируется в запотолочном пространстве, а нижняя ось врезается
в пол. Отсутствие металлических
деталей позволяет акцентировать
внимание на красоте стекла дверного полотна или же на самом
интерьере, если для двери выбрано прозрачное стекло. Несмотря
на кажущуюся хрупкость, новые
двери Crystal абсолютно надежны и безопасны. Полотно двери
выполнено из закаленного стекла
толщиной 10 мм, доводчик обеспечивает плавное закрытие двери
и защищает от повреждений.
Новые двери NAYADA-Crystal расширяют границы офисного или
частного пространства, позволяют
сделать его более открытым и
прозрачным.
ToBeTouched: только дотронься
Компания Philips разработала удобную и простую в использовании
панель управления освещением ToBeTouched. Ее легко установить,
и в ней нет сложных многоуровневых настроек.
Включать и выключать освещение или диммировать его, делать свет
теплым или холодным, а также выбирать цветовые сцены в семействе
ToBeTouched можно одним прикосновением к панели. Каким именно –
становится понятно с первого взгляда.
Концептуальный дизайн новой панели ToBeTouched перекликается
с пультом управления для серии декоративных светодиодных светильников LivingColors, разработанным Philips несколько лет назад.
Световое кольцо ToBeTouched начинает светиться при приближении
к нему.
Оттенок света в помещении меняется, если прикоснуться к соответствующей точке цветового спектра на светящемся ободке.
Пользователь может сам выбрать нужный цвет или запустить программу смены цветовых сцен.
44
044-046_katalog_L.indd 44
05.05.2010 10:17:41
044-046_katalog_L.indd 45
05.05.2010 10:17:41
Каталог
Дуэт от AERECO
Компания AERECO представляет две
новинки: гигрорегулируемое приточное
устройство EHA2 и многофункциональное
вытяжное устройство ВХС.
EHA2 обеспечивает постоянный приток
свежего воздуха в помещение, а вытяжное
устройство BXC предназначено для удаления внутреннего загрязненного воздуха.
Гигрорегулируемая система, которой оснащены оба устройства, контролирует расход
воздуха в зависимости от уровня относительной влажности.
Размер EHA2 составляет чуть более 40 см
в длину и 4 см в ширину. Благодаря таким
изящным габаритам, современному внешнему виду, а также легкости установки,
устройство совместимо с большинством
окон и рольставен. Выпускается в четырех
цветах (белом, сером, дуб и тик), кроме
того, передняя панель может быть выкрашена в любой желаемый цвет.
Вытяжное устройство ВХС легко крепится
на стену квартиры, коттеджа или офиса на
воздуховод взамен старых и неэффективных
решеток. По внешнему виду оно напоминает вентиляционную решетку, но в отличие
от нее оснащено несколькими «умными»
механизмами и сочетает все функции и
возможности своих предшественников. Так,
в него встроен датчик присутствия, который
автоматически увеличивает расход воздуха
в момент появления в помещении человека.
Применение новинки не требует никакого
технического переоснащения – она совместима с большинством воздуховодов – как
с диаметром 100 мм, так и 125 мм, а также
проста и удобна в эксплуатации – работает
на щелочных батарейках типа ААА.
Использование энергоэффективных систем
вентиляции AERECO позволяет экономить
до 40 % тепловой энергии, идущей на подогрев вентиляционного воздуха.
В любом месте веселее вместе
EVOline Caddy – мобильный блок розеток, расположенных именно
в том месте, где вам это нужно. Вы легко перемещаете EVOline Caddy
по офису при помощи встроенных колес. Если нужно создать мобильные рабочие места, EVOline Caddy обеспечит их необходимыми коммуникациями. Устанавливаете распределительный блок рядом с рабочим
местом, выдвигаете встроенную розетку EVOline Port – и все нужные
коммуникационные разъемы у вас под рукой.
Боремся
с огнем элегантно
Компания QUASAR успешно
развивает производство противопожарных перегородок и дверей
собственной разработки.
В качестве примера можно
привести полностью остекленные огнестойкие перегородки
и двери для дополнительного
офиса Газпромбанка, рас-
положенного в торговом центре
«Аэробус».
Огнестойкость смонтированных
перегородок и дверей соответствует требованиям EI-60.
Использование шлифованной
нержавеющей стали для отделки
каркаса перегородок и дверей
позволило зрительно облегчить
конструкцию. В результате эта
массивная перегородка смотрится весьма элегантно.
Три цвета – Gira
Gira расширяет цветовую гамму
серии Gira F100: появилось три
новых цвета рамок – «хром»,
«латунь» и «платина».
Серию можно использовать
как в частной квартире, так и
в офисном помещении. Она
вписывается и в современный
дизайн интерьеров, и в классический.
Gira F100 располагает всей
полнотой ассортимента: ей
доступны более 230 функций.
46
044-046_katalog_L.indd Sec1:46
05.05.2010 10:17:42
# 0 9 / м а й / 2010
Компании
Размещение
объявлений в рубрике
«Компании»
926-73-40, доб. 322
t.kochenkova@impressmedia.ru
47
047_listings.indd 47
05.05.2010 10:19:04
Проблемы и решения
Существует ли статистика:
насколько быстро начинают
сбоить основные системы
здания, оставшиеся без
присмотра профессионалов?
Михаил Вовшин,
Какой уровень цен, предложенных УК, должен
насторожить собственника?
Как распознать демпингующие компании?
Евгений Гриханов,
гендиректор
управляющей компании «Цеппелин»
генеральный директор
IQ Property Management
Сбои могут начаться в первый
же день. Каждая современная
инженерная система имеет
в своем составе электронные
устройства, момент отказа которых, к сожалению, предугадать
нельзя. Кроме того, в период
эксплуатации в механических
узлах оборудования накапливаются усталостные разрушения,
могут проявиться и скрытые
дефекты. Подобные поломки
слабо поддаются прогнозированию.
Теоретически ущерб может
быть сопоставим со стоимостью
самого здания. Как правило,
это стоимость новой системы
или ее части, а также работы
по замене плюс последствия
воздействия на здание и арендаторов и убытки, полученные
от простоя.
Из практики известен случай,
когда вследствие непрогнозируемого усталостного разрушения с фанкойла сорвало
патрубок. В результате система
дала течь и вода повредила
отделку в офисах арендаторов на пяти этажах. Общая
площадь повреждений составила 800 кв. м, а общая сумма
ущерба – $160 тыс., включая
работы по ликвидации последствий и возмещение ущерба
арендаторам.
У собственника есть только три
варианта проверить тендерную
документацию: разбираться
хорошо в этом вопросе самому,
иметь собственный штат специалистов или нанять независимого
консультанта. Первый и второй
варианты, как правило, приводят
к тому, что владелец сам начинает заниматься управлением,
очень редко собственник держит
специалистов для контроля за
работой УК. Обычно это свойственно фондам. На мой взгляд,
рынку пора научиться вовлекать
в работу независимых экспертов, а не пользоваться услугой
бесплатного аудита работы УК,
которую многие начали предлагать. Мой совет собственнику – нанять экспертов в области
управления именно для анализа
и контроля работы УК, а других
специалистов – для выполнения
самой работы.
Как при проектировании
электроснабжения правильно рассчитать необходимую
мощность?
Герман Лопатин,
генеральный директор
ООО «Интеллект хаус»
Важно понимать, что у каждого
электропотребителя существуют
пиковые нагрузки, которые
возникают, например, в момент его включения, а также
в некоторые моменты его
работы. Существует вероятность
одновременного пикового потребления нескольких электропотребителей. Исходя из этого,
рассчитывается общее электропотребление в проекте электрики. Реальная потребляемая
мощность в штатном режиме
существенно меньше.
Второй аспект: очень часто
в общественных местах (например, в офисе) одновременно
работает несколько электропотребителей, необходимость
в которых отсутствует, но которые суммарно вносят существенный вклад в потребляемую
мощность.
В любом офисе должна работать
система оптимизации электропотребления. Она должна постоянно отслеживать силу тока,
потребляемого офисом, а также
контролировать потребителей
электроэнергии и при необходимости отключать их.
Ситуации, когда возникает
пиковое электропотребление,
возникают нечасто и длятся
сравнительно недолго. В это
время система может отключить некоторых «неосновных»
электропотребителей, например систему вентиляции или
кондиционирования воздуха,
причем сделает это постепенно,
начиная с наименее значимых
помещений.
При этом для питания компьютерной техники используются
системы центрального гарантированного, бесперебойного
питания с достаточно большим
массивом аккумуляторных
батарей. Энергия этих аккумуляторов, накопленная за ночь
(в нерабочее время), используется в периоды пикового
электропотребления.
Также производится постоянный контроль за степенью
освещенности рабочих мест,
и при недостаточности осве-
Недвижимость: управление, эксплуатация, обслуживание / Property Facility Management
Столкнулись со сложной
проблемой в своей профессиональной практике?
Задайте вопрос нашим
экспертам.
Электронная почта
для вопросов в рубрику
«Проблемы и решения»:
t.lomakina@impressmedia.ru
щения постепенно включается
освещение.
Система отслеживает наличие
людей в зонах периодического использования, таких как
санузлы, кухни, курительные
комнаты, и при их отсутствии
гасит там свет, а при появлении человека плавно включает.
Оборудование, осуществляющее функцию постепенного
(плавного) включения света,
обеспечивает минимизацию,
а в большинстве случаев
полное отсутствие переходных
процессов при включении
электроосветительных приборов. В результате мы получаем
два положительных финансовых результата: первый – 30 %
сокращения электропотребления осветительных приборов
и примерно четырехкратное
увеличение срока их службы.
Кроме того, при использовании этого оборудования для
управления люминесцентными
лампами (которые наиболее
часто используются в офисных
помещениях) мы получаем еще
один эффект – отсутствие мигания ламп, которое незаметно
глазу, но, по данным физиологов, является основополагающим фактором усталости глаз
при работе в условиях искусственного освещения. Соответственно, можно говорить
еще об одном экономическом
эффекте – повышении работоспособности сотрудников.
with association of
Журнал, учрежден и издается ООО «Импресс-Медиа. Маркетинг»
Над номером работали:
Главный редактор: Татьяна Ломакина
Редакционный отдел: Александр Аргунов,
Татьяна Прозорова, Эльмира Бузник,
Ольга Зайкина, Елена Сухарева
Ведущий дизайнер: Ольга Горенская
Отдел производства: Федор Павлов,
Алексей Кошелев
ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»:
Генеральный менеджер: Дэвид Тзор
Редакционный директор:
Екатерина Крылова
Коммерческий директор:
Татьяна Мартынова
Менеджеры по продаже и развитию
бизнеса: Екатерина Булинова,
Ирина Мухина, Илья Грибов
Издатель: Елена Петрова
Руководитель отдела подписки и адресной
рассылки: Екатерина Беляева
Ведущий менеджер отдела
распространения: Ольга Величко
Руководитель онлайн-проектов:
Ирина Чернобровкина
Координатор издательских проектов:
Залина Хамизова
Руководитель отдела телемаркетинга:
Ирина Свиридова
Отдел телемаркетинга: Татьяна Черненко,
Анна Воробьева, Анна Козлова
Руководитель по персоналу:
Людмила Михайлова
«Недвижимость: управление, эксплуатация,
обслуживание. Property Facility
Management» № 9 Тираж: 5000 экз.
Выход в свет: 5.05.2010
Адрес редакции и издателя: 115191,
Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 2,
стр. 5, тел. +7(495) 926-73-40, Факс:
+7(495) 926-72-15, www.impressmedia.ru
48
048_problems_resheniya_L.indd 48
05.05.2010 13:48:34
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
536
Размер файла
4 305 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа