close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

март 2010

код для вставкиСкачать
№7
март 2010
Источник: Cushman & Wakefield
50 %
Согласно недавно проведенному
исследованию Forma Group, 50 %
арендаторов класса А недовольны строительно-отделочными
работами. Количество неудачных
проектов с участием projectменеджеров составило 10 %.
Затраты на строительство и ремонт
Архитектурное и инженерное
проектирование
35
70
30
65
Строительно-отделочные работы,
включая материалы
335
550
240
480
Инженерные системы
и оборудование
350
500
320
400
Стоимость работ
по проектированию
и проведению отделочных работ
720
1120
590
950
Оптимизация
Класс B
(диапазон)
Мнение
эксперта
Класс A
(диапазон)
Наименование
Тенденции
Затраты на проведение ремонта
в офисе, $ на кв. м общей площади
Дополнительные элементы
Специализированные системы (контроль доступа, система
безопасности и т. д.)
70
135
50
90
Cистемы IТ, аудиовидео­
оборудование
85
315
90
135
Мебель (вкл. общественные зоны,
переговорные, реcепшен)
200
500
110
300
10
15
10
15
1085
2085
850
1490
Затраты на переезд
Общая стоимость проекта
Руководство
к действию
класс А
Руководство к действию
Из чего состоит бюджет эксплуатационных расходов?
Оборудование
Затраты на ремонт офиса,
Оптимизация
Документация на здание –
прописные истины для УК
Персонал
Тенденция
Энергодизайн: от слов
к делу
Источник: Cushman & Wakefield
19%
Источник: Cushman & Wakefield
всех затрат на строительство, по
подсчетам Cushman Wakefield,
составляет получение технических условий, 55% - строительномонтажные работы, 9% - прокладка сетей, 4% - акт госкомиссии,
6% - проект и согласования,
столько же - предпроект, 1 % документация.
Каталог
Актуально
Чем поможет аудит
собственнику?
Новости рынка
На рынке управления
активами появился
новый игрок
В конце прошлого года на
рынок вышла новая компания
в сфере управления активами –
«Стандарт-сервис». Компания
предоставляет услуги доверительного управления объектами
коммерческой недвижимости,
куда входят маркетинг и реклама, сдача в аренду вакантных
площадей, управление арендным потоком, эксплуатация,
бюджеты, отчетности, бухгалтерия, аудит, оценка. На данном
этапе команда «Стандартсервис» управляет офисными
активами ЗАО «Хорус Кэпитал»
(«Фабрика Станиславского»,
«ЛеФорт», «Кругозор», «Гамма»,
«Авион»). Сегодня ведется
активная работа по расширению
портфеля активов под управлением.
Возглавляет компанию Павел
Барбашев, ранее занимавший
должность директора по маркетингу Horus Capital.
# 07 / 2010
Внешэкономбанк
усиливает экспертизу
ВЭБ и канадская SNC-Lavalin учредили ООО «ВЭБИнжиниринг» – специализированную дочернюю
компанию Внешэкономбанка с иностранным участием. В сентябре 2009 года наблюдательный совет
Внешэкономбанка одобрил создание специализированной компании с иностранным участием для
инжинирингового сопровождения инвестиционных
проектов с участием банка. Деятельность компании
предусматривает осуществление экспертизы проектной документации, технологического и финансового аудита, контроля за целевым и эффективным
использованием средств при строительстве объ-
ектов, финансируемых банком, в том числе олимпийских, организацию обучения управленческого
и технического персонала.
Партнером банка по участию в ООО «ВЭБ-Инжини­
ринг» и одним из учредителей данной структуры
был выбран один из мировых лидеров в этой
сфере – канадская инжиниринговая и строительная
группа SNC-Lavalin, предоставляющая услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию различных
объектов. SNC-Lavalin имеет офисы в Канаде и более
чем в 35 странах по всему миру, в настоящее время
работает более чем в 100 странах.
В Cushman & Wakefield
создали новый отдел
В компании Cushman & Wakefield
создается новое подразделение,
которое будет представлять интересы арендаторов в сфере торговой недвижимости. Возглавит
подразделение Ольга Кузякина.
Виктор Розенберг станет ведущим
консультантом, а Анна Гильбурд –
консультантом.
Новая команда сфокусируется
на представлении интересов
крупных арендаторов, в эту сферу
входят:
• стратегия выхода на российский
и региональный рынки;
• подбор и оценка торговых
по­мещений;
• консультирование по сделкам;
• помощь по оптимизации управления торговой недвижимостью.
Ольга Кузякина, старший директор, руководитель отдела земли
и представления интересов арендаторов торговой недвижимости
Cushman & Wakefield, комментирует: «На фоне рыночных изменений в 2009 году появилась
необходимость в образовании
нового подразделения на базе
уже существующего отдела
торговой недвижимости. Мы
будем представлять интересы
арендаторов торговой недвижимости, помогать им в реализации
планов по развитию, выборе
местоположения, своевременном
определении будущей доходности
помещения».
2
Новая образовательная программа
в сфере facility management
Гильдия управляющих и девелоперов совместно с Европейским
альянсом EASI и представителем альянса в России – компанией Becar
EASI запускают новую европейскую образовательную программу
по технической эксплуатации и клинингу.
Обучение персонала в сфере
facility management сейчас особенно актуально. В Петербурге
по сравнению с 2008 годом
цены на аренду офисных площадей снизились на 5–30 %,
торговых – на 10–60 %. Причем
более существенное снижение
произошло по качественным
объектам. Заполняемость
по итогам 2010 года снизилась на 15–20 %. Естественно,
это заставило управляющие
компании пересмотреть свои
бюджеты на эксплуатацию и клининг, сократив их на 20–30 %
от докризисного уровня. Однако
из-за поспешных решений
и отсутствия опыта сокращение
затрат на многих объектах привело к поломкам оборудования
и снижению стоимости здания.
Последствия сделанных ошибок
становятся очевидными именно
сейчас. Поэтому многие управляющие компании стремятся
повысить свою квалификацию
в области эксплуатации.
«В условиях кризиса многие
собственники стали отдавать
на субподряд работы, которые
раньше выполняли силами
«карманных» УК, минимизируя
таким образом собственные
риски и расходы на персонал, –
комментирует Павел Гончаров,
исполнительный директор
Гильдии управляющих и девелоперов. – Самый высокий
спрос сейчас на клининговые
услуги, далее – на управление
технической эксплуатацией,
затем на комплексное управление объектом. Спрос на услуги
facility management, по нашим
прогнозам, будет расти и дальше. Но если в начале кризиса
побеждали самые дешевые
предложения, то сейчас собст­
венники, наученные горьким
опытом, будут обращать внимание на качество и профессионализм, не забывая об экономии.
Поэтому мы рассчитываем, что
интерес к нашей образовательной программе со стороны профессиональных УК будет расти».
АйБи ГРУПП
прирастает объектами
АйБи ГРУПП увеличила количество эксплуатируемых объектов
на два новых бизнес-центра.
До настоящего времени под
внешним управлением и эксплуатацией холдинга находилось
9 офисных проектов (в том
числе МФК «Толстой Сквер»).
ООО «АйБи Фэсилити» (входит в структуру АйБи ГРУПП)
в феврале заключило договор
на обслуживание офисных зданий
на Каменностровском просп., 40
и ул. Ремесленной, 2.
Объект по адресу: Каменноостров­
ский, 40 (собственник – ООО
«ПРОМОПТТОРГ») – старинное
здание общей площадью 4 тыс.
кв. м. Среди якорных арендаторов – валеологический центр
ООО «Вита», салон сотовых
телефонов «Вест-Телеком», кафе
«Чайная ложка», продовольственный магазин «МТМ Маркет»,
лечебно-диагностический
центр «Северная Аврора» и др.
Второй объект – бизнес-центр
по адресу: Ремесленная, 2 –
находится в здании бывшей
фабрики, недалеко от станции
метро «Чкаловская». Общая площадь строения – 7,5 тыс. кв. м.
СРО обвинили
в торговле допусками
Николай Кошман, президент
Ассоциации строителей России
(АСР), на Первой национальной
ассамблее «Стройиндустрия
регионов России» сказал, что
более 20 саморегулируемых
организаций (СРО) в России,
основанных на членстве компаний в сфере строительства,
реконструкции и капитального
ремонта объектов капстроительства, занимаются продажей
допусков для ведения строительной деятельности.
По его словам, торговля
лицензиями, которая «процветала в России до их отмены
в 2009 году», является «цветочками по сравнению с тем,
во что сегодня некоторые СРО
превратили выдачу допусков
к стройработам».
По мнению Кошмана, продают,
а не выдают допуски на строительство организации, которые
«случайно попали в статус СРО».
Точное число подобных СРО
Кошман оценил в 24 объединения. Всего в России на сегодняшний день зарегистрировано уже
152 СРО строителей, куда вошло
около 30 тыс. компаний. По
мнению президента АСР, к июлю
количество СРО может вырасти
до 180-200».
Напомним, что еще при обсуждении идеи создания СРО ряд экспертов предполагали, что отдельные СРО при посредничестве
недобросовестных юридических
фирм будут разрешать строительные работы даже тем компаниям,
которые не соответствуют всем
требованиям законодательства.
3
Новости рынка
# 07 / 2010
Каким должен быть
управленец?
Классификация бизнес-центров от ГУД
Актуальные вопросы энергосбережения
Компания «Эрнст энд Янг» провела мероприятие, посвященное вопросам социальной
ответственности и экологического строительства, «Энергосбережение и энергоэффективность – актуальные вопросы». На нем обсуждались новости законодательства в области
энергосбережения, налоговые стимулы
и государственные субсидии, экологическое
строительство – инженерные, архитектурные,
экономические аспекты.
В условиях стремительно меняющейся эконо­
мической ситуации и усиливающегося кри-
Школу взяли
в эксплуатацию
Эксперты Гильдии управляющих и девелоперов
начали классифицировать объекты офисной недви­
жимости в крупных городах России. Первые серти­
фикаты классности от ГУД уже вручены четырем
бизнес-центрам в Екатеринбурге. В Петербурге
работа по классификации офисных зданий и бизнесцентров начата в феврале 2010 года. Первые результаты будут известны в начале марта.
В 2009 году ГУД разработала и приняла собственную базовую классификацию офисных и бизнесцентров на территории России. Главная цель
классификации ГУД – маркетинговый анализ рынка
офисной недвижимости крупных городов России.
Для проведения этой работы в городах создаются
сертификационные комиссии, в состав которых
входят эксперты ГУД и представители местного
сообщества, профессионалы рынка. Комиссия
присваивает объекту классность, опираясь
на профессиональную оценку экспертов и крите­
рии базовой классификации ГУД. Как отмечает
председатель сертификационной комиссии ГУД,
председатель совета директоров группы компаний
«Бестъ» Андрей Лушников, в профессиональном
бизнес-сообществе известно много различных
классификаций. Собственник или управляющая
компания, используя известные методики, «назначают» себе класс сами, сообразуясь с собственными представлениями об уровне своих объектов.
Отличие классификации ГУД от общеизвестных,
по словам эксперта, заключается в том, что представители бизнес-центра сами себе не могут при-
Желающие работать в должности
управляющего объектами недвижимости должны иметь высшее образование и опыт работы в сфере
эксплуатации зданий не менее
3 лет. Об этом сообщили сотрудники исследовательского центра
рекрутингового портала SuperJob.
ru. В начале текущего года они изучили предложения работодателей
на позицию «Управ­ляющий объек­
том недвижимости». Согласно
данным портала, основными требованиями со стороны работодателей к начинающим специалистам
являются знание проектно-сметной
документации, инженерных
систем здания, норм и правил
эксплуатации жилого/нежилого
фонда, регламентов и правил
выполнения работ. Управляющие
объектами недвижимости, соответствующие вышеназванным
характеристикам, в столице могут
рассчитывать на зарплату от 40 до
60 тыс. руб., в Санкт-Петербурге –
от 35 до 50 тыс. руб., в Омске –
от 20 до 26 тыс. руб., в Самаре –
от 20 до 27 тыс. руб.
Компания Four Squares Property
Management начала предоставлять услуги Англо-американской
школе в Москве.
В 2009 году Англо-американская
школа провела тендер на обслуживание, и уже в декабре компания Four Squares приступила
к эксплуатации комплекса зданий
школы площадью 31 тыс. кв. м.
Полный комплекс услуг включает техническую эксплуатацию,
круглосуточный мониторинг оборудования и клининговые услуги.
Наталья Морозова, руководитель
департамента управления недвижимости в Four Squares комментирует: «Англо-американская школа
имеет высокие технические, эксплуатационные и экологические
стандарты. Мы разработали специальную программу для предоставления услуг школе в условиях
постоянного присутствия большого
количества людей».
Four Squares Property Management
входит в группу компаний Four
Squares, которая предоставляет
услуги в области недвижимости на
российском рынке с 1993 года.
Компания специализируется
на оказании услуг для иностранных и российских собственников
и арендаторов коммерчес­ких
зданий Москве, в том числе
Посольства Канады.
4
своить классность. Объект исследуют эксперты
сертификационной комиссии Гильдии, причем при
работе в регионах в базовую классификацию будут
вноситься уточнения, исходящие из особенностей
регионального рынка.
зиса доверия бизнес придает все большее
значение своей репутации. Сегодня все неизбежно приходят к тому, что уделять внимание
исключительно финансовой стороне деятельности недостаточно для успешного ведения
бизнеса. Наращивание социального капитала
и активная позиция компании в области
корпоративной социальной ответственности
(КСО) не только работают на положительный
имидж, но и укрепляют доверие акционеров,
инвесторов, органов власти и других заинтересованных сторон.
На протяжении всего 2009 года специалисты компании «Эрнст энд Янг» следили
за происходящими в российском законо­
дательстве изменениями, проводили
исследования в области экономической
и инженерной эффективности «зеленого
строительства», осуществляли постоянный
мониторинг рынка. Некоторые результаты
и итоги этих исследований, а также прогнозы на 2010 год и экспертное мнение компании «Эрнст энд Янг» были представлены
на деловом завтраке.
Услуги связи для «Биллы»
Компания «КОМКОР» (торговая марка «АКАДО Телеком»)
объявила о реализации проекта
по предоставлению услуг связи
для офиса и магазинов компании «БИЛЛА».
На сегодняшний день «АКАДО
Телеком» подключил к сети
Интернет 50 расположенных
в Москве объектов компании
«БИЛЛА».
В стадии подключения находятся еще пять строящихся супермаркетов. В данный момент
рассматривается возможность
подключения торговых площадей компании в Московской
области.
Помимо услуг доступа
в Интернет, «АКАДО Телеком»
обеспечил офис компании
«БИЛЛА» многоканальной
цифровой телефонной связью.
На базе мультисервисной
волоконно-оптической сети
«АКАДО Телеком» функционирует корпоративная сеть компании
«БИЛЛА».
Новый клиент Sawatzky Property Management
Компания Sawatzky Property Management заключила договор на оказание консультационных
услуг в период проектирования и строительства
общественно-делового комплекса «Невская ратуша», расположенного в историческом центре СанктПетербурга. В комплексе общей площадью около
400 тыс. кв. м разместятся комитеты правительства
Санкт-Петербурга. Также предполагается развитие коммерческой инфраструктуры, включающей
офисы ведущих компаний, предприятия торговли
и общественного питания, гостиницы, фитнес-центр,
автомобильные парковки, рассчитанные на 2,4 тыс.
машино-мест.
В объем консультационных услуг, оказываемых
компанией Sawatzky Property Management, входят
комплексное изучение концепции строительства
объекта и проведение анализа проектной документации, а также консультации по будущему техническому обслуживанию и эксплуатации объекта.
В настоящее время проект находится на стадии
начала строительства.
Власти будут дотировать аренду
Столичные власти собираются
выделить на поддержку предпринимателей, арендовавших
в 2004–2008 годах городскую
недвижимость, около 600 млн
рублей. По словам руководителя комплекса имущественно-
земельных отношений Москвы
Владимира Силкина, за четыре
года до кризиса арендные
ставки на городскую недвижимость были рыночными, однако
сейчас они выше рыночных
на 30–40 % с учетом падения
арендных ставок. «Мы приняли
решение о компенсации 30–40 %
стоимости арендной ставки для
актуализации стоимости аренды», – отметил чиновник, слова
которого передает «ИнтерфаксНедвижимость».
5
Новости рынка
Банки не спешат отдавать объекты УК
Одной из тенденций последних месяцев стала передача банкам объектов, находящихся
в залоге. Однако финансовые организации, получив непрофильные активы, не спешат передавать их в управление УК.
Изменится ли эта ситуация кардинальным
образом? Стремятся ли УК получить залоговые
объекты в управление? В чем преимущества
и недостатки аутсорсинга по управлению
залоговым имуществом. Эти вопросы вызвали активную дискуссию в рамках Property &
Facilities Management Congress, организованного IM Events.
Юрий Подобед, генеральный директор УК
«Маторин», отметил, что в 90 % случаев банки
не спешат передавать залоговые объекты УК.
Александр Гришин, генеральный директор
VMB Trust, согласился с этим и подчеркнул,
что управление залоговым имуществом
не получит развития. «Объект в собственности
и объект в залоге – разные вещи», – сказал
он. По его словам, испытывающие финансовые трудности собственники качественных
объектов, находящихся в залоге, уже реструктуризировали свою задолженность, и банкам
это выгодно.
Максим Стерлягов, управляющий партнер
Asset Management Group, отметил: объекты
для банков – не собственность, а залоги. Они
могут их забрать, когда накапливается еще
большая задолженность. Управлять объектами, по его словам, банки не хотят: «Заработать
на залоге сложно, так как часто его остаточная
стоимость мала». Однако, по его мнению,
перспективы есть, будет повышенный спрос
на профессиональные УК.
В итоге дискуссии по вопросу передачи залогового имущества профессиональным УК единого
мнения не прозвучало.
Также одним из животрепещущих вопросов
стала необходимость рынка P&FM в стандартах и СРО. В настоящее время, как подчеркнул
Дмитрий Кузнецов, технический директор
«ХСГ Цандер РУС», деятельность УК законодательно не попадает под СРО. Однако ситуация
в отношении системы СРО в проектировании,
строительстве и архитектуре свидетельствует
о негативном отношении рынка к ее введению.
Евгений Гриханов, генеральный директор IQ
Property Management, отметил, что на сегодняшний день СРО может сильно сократить
рынок, так как взносы для некоторых компаний непосильно высоки.
Лифты особого назначения
17 лифтов и 3 эскалатора производства
ThyssenKrupp Elevator будут установлены в театре «Русская песня» и бизнесцентре Diamond Hall. В настоящее время
на Олимпийском проспекте, вл. 12/16 ведется
строительство многофункционального комплекса Diamond Hall с музыкальным театром
фольклора «Русская песня», одноименным
коллективом которого руководит Надежда
Бабкина. Возводимый комплекс зданий отличается современным дизайном, передовыми
технологиями в строительстве и инженерной
системе, в том числе в системе вертикального
транспорта.
6
Для этого проекта ООО «ТиссенКрупп
Элеватор» поставляет 15 лифтов без машинного помещения моделей Synergy и Evolution,
а также два малогрузовых лифта. Два лифта
Evolution – панорамные лифты со стенами
из стекла в рамах из нержавеющей стали.
Три лифта Synergy, устанавливаемые на объекте, являются новым продуктом, который
ThyssenKrupp Elevator представила на российском рынке год назад.
Кстати, в 1997 году лифты и эскалаторы
ThyssenKrupp Elevator с отделкой под старину
начали свою работу в музыкальном театре
в Штутгарте.
Необходимы ли СРО для УК? Однозначного
ответа на этот вопрос не было. Однако большинство участников Property & Facilities
Management Congress согласились с тем, что
рынку P&FM нужны стандарты. Их надо выработать и представить органам власти, прежде
чем последние законодательно примут свои.
Кроме того, в рамках конгресса обсуждалась тема тендеров. Андрей Филиппов,
руководитель отдела маркетинга и продаж
Colliers International FM, выступил с докладом
«Тендеры: как и когда выбирать? Демпинг:
решение проблемы или проблема в решении?».
По его словам, для удобной коммуникации
заказчика тендера с участниками необходимо
отбирать не более пяти компаний. Также он
подчеркнул важность составления технического
задания и точности изложенных в нем данных.
На основании общих слов, по его мнению,
участники тендера не смогут подготовить
качественные коммерческие предложения.
Решение о победителе нельзя принимать только исходя из цены вопроса. Есть статьи расходов, на которых никогда нельзя экономить,
например, качество профессиональной подготовки и переподготовки персонала.
Анжела Чернова, генеральный директор УК
«НЧ Менеждмент» (TriGranit Development
Russia), поделилась опытом продвижения
объекта в условиях кризиса и повышения
лояльности арендаторов к УК. Пример – премия «Квадратный метр» – ежегодное торжественное мероприятие по награждению лучших
арендаторов торговых центров, находящихся
под управлением компании.
Павел Гореньков, управляющий «Гарс Телеком»,
рассказал о ситуации на рынке телекоммуникаций. В настоящее время 97 % операторов снизили тарифы, 80 % – практически перестали быть
рентабельными, 3 % – не снизили тарифы («карманные» операторы), ни о какой дополнительной
прибыли офисного телекома для собственника
речи сегодня, в условиях кризиса, не идет.
Актуально
# 07 / 2010
Заказать аудитора
На далеком от совершенства российском рынке управления недвижимостью аудиторские
услуги пока мало кому нужны. Чаще всего аудит заменяется тендером: получив самое выгодное предложение, собственник идет к управленцам – «прогибать» на скидки.
Назвать аудиторские проверки на рынке
управления недвижимостью распространенной практикой не смог ни один эксперт. Хотя
опыт подобного рода имели все опрошенные
сторонние управляющие компании. Во многих случаях он просто незаменим. Только
сумасшедший, например, будет покупать объект, не оценив состояние технических систем
и расходы на управление. Но чаще всего
собственники пользуются этим инструментом, чтобы оценить целесообразность затрат
на управление – «не переплачиваем ли?».
«Когда доходность была высокой, собственники оплачивали услуги и лишних вопросов
не задавали. Теперь все хотят экономить.
Законное, хорошее желание», – комментирует директор по управлению NAI Becar
Наталья Скаландис. По ее словам, чаще всего
в фокусе внимания оказываются собственные управляющие компании: «Недавно мы
делали экспертизу известному собственнику
и доказали, что за многие услуги он переплачивает, их можно и нужно делать дешевле.
Это хороший пример того, что владелец часто
не понимает, что такое эксплуатация». С коллегой согласна генеральный директор Colliers
International FM Марина Великорецкая: «Мы
видим, что «карманные» компании пересмат­
ривают свои бюджеты только в тех случаях,
когда у собственника появляется желание
сравнить затраты на управление с рыночными ценами».
По опыту компании УК «Маторин» чаще
всего такие сравнения также были не в пользу собственных структур. «Бывает, что управлением и эксплуатацией бизнес-центра класса Б где-нибудь в пределах Садового кольца
занимается по 40–50 человек, – рассказывает генеральный директор УК «Маторин»
Юрий Подобед. – А ежемесячные затраты
на содержание (штат, расходные материалы) приближаются к отметке в 1,5–2 млн
рублей».
Посторонним вход запрещен
Больше всего собственники сейчас заинтересованы в бесплатных консультациях.
Тенденция на сегодня – организовать тендер,
получить развернутый план на управление
и создать свою структуру.
Как показывает практика, собственники
обращаются к стороннему аудиту только
в исключительных случаях: обычно управляющие компании контролируют все сами.
А чтобы за ними был хоть какой-то контроль,
распространена практика, когда у собст­
венника на объекте помимо УК работают
свои специалисты по управлению (сегодня
8
их количество варьируется в зависимости
от каждого конкретного случая, однако в «тучные» годы девелоперы создавали целые
дублирующие подразделения). По словам
Марины Великорецкой, в штате собственника
могут работать квалифицированные специалисты, знающие объект от и до.
Однако эта схема может давать и сбои.
В кулуарах эксперты вовсю рассказывают
о примерах, когда менеджеры, сидящие на
финансовых потоках, просто перестают работать эффективно. А то и вовсе путают личный
карман с общественным (непосредственные
владельцы редко вникают в детали управления). Никто в этом случае в стороннем аудите
заинтересован, конечно, не будет. «Мы знаем
много случаев, когда бюджет на управление
был завышен изначально, – говорят в одной
компании. – В том числе в известных объек­
тах хорошего класса». Кстати сказать, многие
«карманные» УК на предложение поучаствовать в подготовке этого материала от коммен­
тариев отказались. Как утверждают экспер­
ты, нередко удается сократить издержки
собственника на таких объектах вдвое.
Никто не хочет уходить с накормленного
места. Именно этими причинами Наталья
Скаландис объясняет барьеры, которые,
бывает, ставят «местные» управляющие ком-
пришелся бы очень даже кстати. Можно
протестировать и качество предложений,
и минимизировать риски сговоров (практика
стала слишком распространенной). Таким
образом, оставить за бортом откровенных
проходимцев. Однако затраты на проведение
аудита «съедают» всю экономию, по мнению
экспертов. Зачем тогда вообще проводить
тендер? «Да и бесполезно: «заносить» тогда
будут не представителю собственника, а аудитору», – добавляет наш собеседник. Кроме
того, вовсе не факт, что аудиторы смогут получить исчерпывающую информацию об объек­
те. Никто просто так к себе не пустит. А это
значительно увеличивает риск ошибки.
Экспертное заключение
Впрочем, и в ценах можно сориентироваться,
не тратясь на аудит. Собственники знают
и менее затратные способы. Например,
провести тендер. Что обычно все и делают.
Ничего не платя, можно собрать информацию, проанализировать предложения и идти
«прогибать» на скидки уже имеющуюся
управляющую компанию. И, как правило,
это удается: все заинтересованы остаться на
объекте – затягивают пояса и продолжают
работать. Другой вопрос, насколько это хорошо для объекта.
По экономическим причинам не практикуется
аудит на стадии тендеров (при выборе УК). Хотя
собственникам он пришелся бы очень даже кстати.
Можно протестировать качество предложений
и минимизировать риски сговоров (практика стала
слишком распространенной).
пании, если собственник инициирует аудиторскую проверку. Поделиться информацией
в этом случае – значит расписаться в своей
неэффективности. «В таких компаниях проще
собственнику сразу смириться, что 30 % бюджета на управление будет уходить в никуда, –
комментируют наши собеседники. – И если
финансовые потоки позволяют, работать
дальше».
А финансовые потоки, как уверяет еще
один собеседник, пока позволяют: «Мы
видим, что многие собственники по большому счету до сих пор не оптимизировали
свои бюджеты на управление. Это значит, что
по-настоящему пока их еще не прижали».
Кроме того, аудиторские услуги стоят
недешево (бесплатно аудит будут делать
только в том случае, если есть возможность
остаться на объекте). «А сегодня объект
любят сажать на финансовую «диету» – лишь
бы пережить кризис. Вот и вся оптимизация:
трубы не текут, Интернет работает, арендаторы не жалуются – и ладно», – говорит другой
собеседник.
Также по экономическим причинам
не практикуется аудит на стадии тендеров
(при выборе УК). Хотя собственникам он
Зато эксперты точно знают случаи, когда
без внешнего аудита никак не обойтись, –
если между собой ссорятся собственники.
Один из них заказывает аудит, и случается,
что открываются удивительные вещи. «Был
случай, когда стоимость собственной УК оказалась на 30 % выше рыночных цен, – рассказывает один из экспертов. – В стоимость
входило и содержание личного автопарка
партнера».
В настоящий момент управляющие компании ждут заказов от банковского сектора.
Если не на полноценное управление, то хотя
бы на аудиторские услуги. Тема горячая: банкам – непрофильным собственникам – переходит большое количество недвижимости, но
привлекать сторонних экспертов они не торопятся. Пока банки, хотя бывают и обратные
примеры, мало чем отличаются от девелоперов – стараются ограничиться бесплатными
консультациями. Почему? «Наверное, когда
власти смогут победить коррупцию, борьбу
с которой они так активно сегодня декларируют, таких заказов будет больше», – предположил на Property & Facilities Management
Congress Александр Гришин, генеральный
директор VMB Trust.
В тему
Михаил Шмонов,
старший менеджер
проектов по маркетингу
и сдаче в аренду
Central Properties
Мы на 200% информированы о том,
что происходит на объекте. К внешнему аудиту управленческих услуг
мы не прибегаем, но внутри Central
Properties есть подразделение,
которое работает вместе со сторонними управляющими компаниями
на каждом объекте. Задача данного
подразделения – чутко реагировать
на просьбы наших арендаторов. Это
не вопрос недоверия к управляющим
компаниям – на наших объектах работают одни из лидеров рынка, и мы
полностью доверяем нашим партнерам, поскольку они являются профессионалам в своем деле – просто
мы считаем такую структуру наиболее оптимальной. Мы не проверяем,
а работаем вместе с управляющими
компаниями.
Олег Коновалов,
генеральный директор
«Эспро Менеджемент»
Наша структура управляет собственными объектами. Мы проводим свой
внутренний аудит, а собственник –
свой. Как правило, расхождения в результатах незначительны и зачастую
определяются разницей в методике
учета. Дополнительных сторонних
компаний мы в этот процесс не вовлекаем. Цель аудита – проверка
финансовых показателей объекта
недвижимости. Мы предоставляем
отчетность (в зависимости от типа
информации еженедельно, ежемесячно и ежеквартально), и если что-то
вызовет беспокойство, то собственник
проводит внеплановую проверку –
в любой момент. Обычно поводом
для таких проверок становятся срывы
плановых показателей. Плановый
аудит проводится раз в год.
9
Актуально
В тему
Юрий Подобед,
генеральный директор
УК «Маторин»
Собственники, которые действительно хотят выстроить эффективную
систему управления своими объектами, не ограничиваются одной или
несколькими проверками независимых экспертов. Этот инструмент
будет работать эффективно тогда,
когда за работой специалистов следят
профессионалы на протяжении двух
и более лет, регулярно корректируя их
работу и давая рекомендации на основе постоянно совершенствующихся
рыночных технологий. Только в этом
случае подобного рода сотрудничество
с независимыми экспертами будет
являться эффективным и полезным
для собственника объекта.
Александр Скробко,
коммерческий
директор «ПСН
Проперти Менеджмент»
На мой взгляд, сторонний аудит
работы УК нужен. Сами собственники далеко не всегда располагают
необходимыми ресурсами. Главное,
чтобы аудитором была действительно достойная компания – со своими
стандартами и успешным опытом
работы. При этом следует отметить,
что на рынке недвижимости пока нет
независимых компаний-аудиторов.
А каждая привлеченная для внешнего
аудита управляющая компания будет
заинтересована в выявлении как можно большего количества недостатков,
чтобы в будущем получить возможность занять место конкурента. Этот
факт важно учитывать собственнику.
В любом случае аудит – это только
первый шаг для тех, кто заинтересован в качественных услугах. В дальнейшем нужен постоянный мониторинг работы управляющей компании.
Аудит «ПСН Проперти Менеджмент»
систематически проводится департаментом внутреннего контроля и аудита
нашей материнской компании «Пром­
связьнедвижимость».
10
Сейчас больше востребованы услуги аудита
техно­логических процессов, нежели управленчес­
кий аудит, говорят специалисты.
Аудиторское исследование, отмечает
Марина Великорецкая, нужно также в том
случае, если собственников становится
несколько: им необходимо максимально
четко определить доли своего участия в содержании здания. Еще в услугах аудита заинтересован, как уже отмечено, будущий собст­
венник задания (не зная состояния объекта,
просчитать уровень доходности невозможно)
или крупный арендатор, если тот заключает
сделку на длительный срок. Как рассказывает коммерческий директор «ПСН Проперти
Менеджмент» Александр Скробко, его компания проходила внешний аудит как раз перед
сделкой купли-продажи объекта (компания
создана ЗАО «Промсвязьнедвижимость»
для работы на своих объектах). «Арендаторы
становятся инициаторами аудита, чтобы
понять, насколько адекватны цены на обслуживание», – говорит Марина Великорецкая.
В Central Properties рассказали, что проверка
арендаторами эксплуатационных расходов
за прошлый год – это довольно распространенная практика на рынке.
«Если исходить из нашего опыта,
то сейчас больше востребованы услуги
технического аудита, нежели управленческого, – утверждает генеральный директор
«Маторин – Технический менеджмент»
Андрей Жолин. – Среди наших заказчиков
были ТСЖ, промышленные предприятия,
развлекательный центр, сейчас мы работаем
с торговым центром в регионе и с админист­
ративным зданием в Москве».
Еще один пример приводит Наталья
Скаландис: «Мы проводили аудит технологических процессов на одном региональном объекте. Два собственника не могли
разобраться, кто за что отвечает. Заменить
керамическую плитку – уже проблема. Из-за
несогласованности собственник терял деньги.
Мы выработали единые стандарты, подго­
товили пухлый документ – по нему местная
управляющая компания и работает».
Бывает, что проверки заканчиваются
долгосрочными соглашениями аудитора и
собственника. По словам одного из собеседников, его компания сейчас ведет пере-
Актуально
# 07 / 2010
говоры о передаче объектов в управление,
а начиналось все как раз с аудита: «Наш
«альтернативный» бюджет понравился
собственнику больше. Также ему пришлась
по душе идея комплексных услуг: техничес­
кую эксплуатацию, охрану и уборку выполняет одна компания».
А судьи кто?
В среде профессиональных управленцев
отношение к аудиту неоднозначное. «Мы
перестали оказывать аудиторские услуги, – сообщил нам один из собеседников. –
Собственникам, по нашим ощущениям, интересны не экспертные заключения, а наши
технологии. И, главное, все хотят получить их
бесплатно».
Очевидно и то, что каждый аудитор заинтересован остаться на объекте. А значит,
всегда есть риск, что, прикрываясь аудитом,
управляющие компании на самом деле
будут «продавливать» свои услуги, убеждать собственника, что сами они куда более
эффективны и профессиональны. Будет ли
такой аудит действительно объективным?
Не секрет, что рынок управления ко всему
прочему еще и очень узок. Все друг друга
знают, и дать негативную оценку – значит
подставить коллегу. Тема, как все понимают,
весьма щекотливая. Бывали случаи, когда
аудиторские оценки давали дружеские управляющие компании – близкие к тем, кого проверяют. Понятно, что объективностью здесь
и не пахнет.
«Во многих компаниях есть очень квалифицированные специалисты, однако нет
органа, равноудаленного от всех участников,
который мог бы объединять независимых
экспертов», – рассказывает об этой проблеме
Андрей Жолин.
Помимо всего прочего отсутствуют стандарты качества управления. Рынку крайне
нужны развитая отраслевая нормативная
база и институты независимой экспертизы.
«Если нет стандартов, как можно давать
экспертные оценки!?» – сетует Андрей
Жолин. С его точки зрения, более-менее
в порядке с нормативными документами
в технической области (эксплуатация инженерных систем, пожарная безопасность).
А вот в сфере коммерческого управления
нормативная база размыта. Еще более
запутана ситуация с эксплуатацией многоквартирных домов.
Отсутствие стандартов дает почву для
разногласий и недомолвок между коллегами. Получается, что каждая управляющая
компания работает по своим собственным
нормам и требованиям. И каждый считает
свою методу передовой: «Почему меня
оценивают те, кого мы считаем менее профессиональными?». Вот еще один повод
для УК не считать экспертное заключение объективным. «Вероятно, в будущем
появится какой-то управляющий орган,
куда войдут представители нескольких УК, –
говорит Сергей Акулич, вице-президент УК
BlackStone Keeping Company. – Возможно,
кто-то из ныне существующих компаний разработает единые стандарты, которые примет
сообщество. Право проведения аудита будет
только у данной организации, она сможет
оценивать качество услуг работающих УК,
анализировать новые тенденции и при необходимости вносить изменения в стандарты
управления».
В тему
Сергей Акулич,
вице-президент
УК BlackStone Keeping
Company
Проводить аудит нужно раз в 2–3 года.
Сторонний аудит необхо­дим в большей
степени УК, которая должна быть заинтересована в улучшении качества своих
услуг. Проводиться такой аудит должен
точно не конкурирующей стороной. Если
собственника что-то не устраивает, он может исправить ситуацию самостоятельно
или сменить УК, не тратя деньги на аудиты. Цель аудита – выявление ошибок,
соответственно, под угрозой может оказаться сам договор на управление объектом, поэтому проявления взаимнос­ти
к аудитору ждать не придется.
12
Марина Великорецкая,
генеральный директор
Colliers International FM
Если в штате есть квалифицированные
специалисты, собственник всегда может
самостоятельно проконтролировать
работу УК. Они участвуют в разработке тендерных заданий и бюджетной
документации, они же контролируют
текущую работу УК. Эти специалисты
могут провести самостоятельный аудит.
Но при таком подходе очень вероятна ситуация предвзятого отношения. Ценность
внешнего аудита в том, что проверяющие
и проверяемые до самой процедуры,
как правило, не знакомы, а значит, есть
шанс на максимальную объективность.
Наталья Скаландис,
директор
по управлению
NAI Becar
Внешние аудиторские проверки мы не проходили. Но внутри холдинга есть свои
стандарты оценки качества работы УК.
Ежегодно мы тестируем своих сотрудников
(руководители оценивают подчиненных).
А структурные подразделения холдинга
(аудит, консалтинг, брокеридж) проверяют эффективность работы управляющей
компании. Так мы получаем обратную
связь. Кроме того, мы постоянно проводим опросы наших арендаторов. Это также
своего рода аудит. Полный качественный аудит с советами и отчетами стоит
от 30 до 60 тысяч.
Дмитрий Шишкин,
начальник отдела страхования
гражданской ответственности
ОСАО «Ингосстрах»
евро до 10 млн евро и даже выше, в зависимости от характеристик объекта недвижимости. В данном случае каждый собственник
сам определяет требуемый лимит ответственности или же обращается в страховую компанию, чтобы она оценила возможный риск и
предложила различные варианты страхового
покрытия.
Юлия Осипова,
Дмитрий Золин,
юрист группы административноправовой поддержки бизнеса
Pepeliaev Group
управляющий партнер LCMC
Будучи собственником ТРЦ, наш головной
офис требует от наших арендаторов,
а также от подрядчиков страхования
гражданской ответственности с лимитом
от 2 млн евро. Далеко не все арендаторы
и подрядчики на это согласны. Насколько
такое требование адекватно для российского рынка недвижимости? Какие лимиты
вы бы рекомендовали, исходя из практики
на рынке Москвы?
Страхование гражданской ответственности
является наиболее цивилизованным методом
обеспечения возмещения причиненного третьим лицам вреда. Поэтому такое требование
собственника в первую очередь направлено
на обеспечение защиты имущественных интересов арендаторов ТРЦ.
Например, взрыв газового баллона при
производстве ремонтно-отделочных работ,
скорее всего, повлечет за собой причинение
значительного ущерба имуществу соседних
арендаторов, а в худшем случае приведет
к человеческим жертвам. В случае отсутствия
полиса страхования гражданской ответственности подрядчик должен будет сам возмещать
причиненный им вред, а если он этого сделать
не сможет, обязанность возмещения вреда
может быть возложена на арендатора, который нанял данного подрядчика. Все это приведет к значительным финансовым и временным издержкам. В то же время при наличии
страхового полиса с данной ситуацией будет
разбираться страховая компания.
Определение адекватных лимитов ответст­
венности должно основываться на оценке
возможного ущерба, причиненного третьим
лицам. Обычно учитывается класс бизнесцентра, пул его арендаторов, стоимость
отделки и товарного запаса, проходимость,
наличие пожарных и охранных систем.
Исходя из нашего опыта, можно сказать, что
лимита в 2 млн евро будет достаточно для
возмещения большинства вероятных страховых случаев. Конечно, остается вероятность
того, что из-за замыкания проводки в помещении арендатора начнется пожар, который
затронет весь ТРЦ. Но в нашей практике
такого еще не было. На рынке Москвы требования собственников разнятся от 100 тыс.
ственности за нарушение правил противопо­
жарной безопасности не урегулирован, то
ответственность за нарушение требований
пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя
в зависимости от того, чье противоправное,
виновное действие (бездействие) образовало
состав административного правонарушения.
Кто является ответственным за пожарную
безопасность при проведении проверки
в арендуемом отдельно стоящем поме­
щении – арендатор или арендодатель,
если в договоре аренды этот пункт
не предусмотрен?
Согласно ст. 38 Федерального закона
от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной
бе­зопасности», ответственность за нарушение
требований пожарной безопасности, в частности, несут собственники имущества и лица,
уполномоченные владеть, пользоваться или
распоряжаться имуществом, в том числе
руководители организаций.
На основании п. 38 Правил пожарной
безопасности в Российской Федерации (ППБ
01-03), утвержденных приказом МЧС России
от 18.06.2003 № 313, при аренде помещений
арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа
зданий. В силу п. 10 указанных Правил собст­
венники имущества, лица, уполномоченные
владеть, пользоваться или распоряжаться
имуществом, должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной
безопасности, предписаний, постановлений
и иных законных требований госинспекторов
по пожарному надзору. Стороны в договоре
аренды могут сами урегулировать вопрос
об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной бе­зопасности. К ответственности за нарушение этих правил должно
быть привлечено лицо, которое не выполнило
возложенную на него обязанность.
Верховный cуд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного cуда
Российской Федерации за II квартал 2006 года,
утвержденном постановлением Президиума
Верховного суда РФ от 27.09.2006, указал на
то, что если в договоре аренды вопрос об ответ-
К каким способам работы с объектом
можно прибегнуть, чтобы минимизировать
потери от арендной платы? Можно ли
в принципе сопоставить уровень дохода
от неарендной деятельности с недополученной прибылью в виде арендных платежей?
Доходы от неарендной деятельности
объекта коммерческой недвижимости
несопоставимы с прибылью, полученной
от арендных платежей. Даже если учитывать
все возможные пути получения дополнительного дохода: сдавать площади фасада
под рекламные конструкции, размещать
внутреннюю рекламу, продавать радио­эфир
внутреннего радио (в случае если оно есть
в торговом центре), – размер прибыли будет
незначителен по сравнению с арендными
платежами.
Неарендная деятельность при грамотном
управлении объектом приносит не более
10–15 % от общего дохода, поэтому единст­
венный способ минимизировать потери – это
проводить работу с арендаторами, направленную на повышение их лояльности. Один
из удачных вариантов решения проблемы –
предложение расширенного пакета услуг
вместо стандартного снижения арендной
платы.
Столкнулись со сложной проблемой
в своей профессиональной
практике? Задайте вопрос нашим
экспертам в области property &
facility management. Электронная
почта для вопросов в рубрику «Точка
зрения»: t.lomakina@impressmedia.ru.
13
Актуально
# 07 / 2010
Спящий режим
заключить договор с почтовым отделением и
установить на объекте почтовые ящики либо
возложить функцию распределения коррес­
понденции на охрану. Не соответствует классу здания? Арендаторы с тонким кошельком
могут быть только рады.
Также возможно отказаться от горячего водоснабжения на весь летний период.
«Десять лет назад мы снимали офис в старинном особняке, где горячей воды вообще
не было. И никого это, помню, не смущало», – комментирует один из экспертов.
Еще, по мнению генерального директора УК
«Маторин» Юрия Подобеда, можно отказаться от собственной диспетчерской и аварийной служб и заключить договор с городскими
службами. Так будет дешевле.
Есть, конечно, опции, которые нужны
любому зданию, в каком бы состоянии оно
ни находилось. «Например, нельзя отключать теплоснабжение здания. При эксплу­
атации объекта особое внимание следует
уделить тепловому контуру объекта в зимнее время», – говорит Юрий Подобед.
Нецелесообразно отказываться и от парковки, это скорее доходная часть для арендо­
дателя.
Есть резервы в экономии на клининге. Собственник и арендатор могут сами
выбрать устраивающий их режим уборки.
И ничего страшного нет в том, что уборщица
будет приходить раз в неделю, ведь это снижает издержки. Есть страны, где арендаторы
ся никто. «Мы видим, что собственники предпочитают достраивать объекты: как только
находят деньги – стройка возобновляется», –
говорит директор департамента развития
и маркетинга УК «Мой дом» Ирина Зубкова.
Неэкономная экономика
Однако, экономя средства на эксплуатации,
хорошо бы не перестараться. Сокращать
издержки, если и нужно, то очень разумно
и аккуратно. Особенно на объектах, приносящих собственнику доход. Иначе затягивание
поясов выйдет боком самим им же самим.
Арендаторы сегодня стали требовательны
и капризны. Имея возможность пользоваться всеми благами «рынка арендатора», они
легко могут переехать в соседний деловой
центр. Главное, чтобы сама по себе оптимизация не отрывалась от цен на квадратные
метры.
Получилось так, что с момента кризиса
все собственники пересмотрели свои бюджеты на управление, и многие – необоснованно. По словам директора по эксплуатации
Becar EASI Валентина Каверина, сейчас они
признали экономию на facility management
ошибочной: здания понизилось в классе:
«Оптимизация не проходит бесследно: арендаторы или требуют качества, или более низких арендных ставок».
Не оправдала себя и безоглядная экономия на персонале. Где это видано, чтобы
Есть опции, которые нужны любому зданию,
в каком бы состоянии оно ни находилось.
Например, нельзя отключать теплоснабжение
здания. При эксплуатации объекта особое
внимание следует уделить тепловому контуру
объекта в зимнее время.
Есть собственники, для которых вопрос качественного управления на повестке дня
не стоит: их объекты либо не приносят прибыль, либо вовсе убыточны. Их задача – минимизировать убытки и дожидаться лучших времен. Однако совсем бросить здание тоже нельзя,
ведь до «лучших времен» еще нужно дожить.
И тогда эксплуатация объекта переходит
в «спящий» режим. Расходы минимизируются, здание потребляет минимальные мощности. Эта стратегия, безусловно, не улучшает
качества здания, и тем более она не способ­
ствует привлечению арендаторов, но она
по крайней мере позволяет собственникам,
испытывающим серьезные финансовые
проблемы, сохранить объект у себя. В антикризисном управлении заинтересованы банковские структуры, которым объекты переходят в качестве залогов. И порой – далеко
не в лучшем состоянии. Чаще всего о рентном
доходе они и не заикаются: минимизировать
14
бы убытки. Другими словами, законсервировать объект в ожидании лучших времен,
когда рыночная ситуация позволит избавиться от залога по максимально возможной
стоимости.
Если в здании все же есть арендаторы
и за них нужно бороться, объект сажают
на финансовую «диету». Помимо традиционных способов оптимизации (сокращение
управленческого персонала, экономия
на расходных материалах и т. д.) можно
попробовать и более радикальные, как
кажется на первый взгляд, решения.
Например, отказаться от зоны ресепшен:
куда менее требовательны, чем мы, и это
работает. Снижается классность здания?
Арендаторы, считающие каждую копейку,
будут обеими руками за, уверяет один
из экспертов.
Помимо этого резервы для экономии
есть и в области безопасности объекта. Если
установить видеонаблюдение, то можно сэкономить на персонале – в ночное время хватит
одного поста. «Установка видеонаблюдения
на объекте будет стоить примерно 1,2 млн
рублей, при сокращении охраны данные расходы окупаются примерно за полгода», – считает Юрий Подобед.
Замороженные объекты также требуют
внимания к себе. Сегодня услуги по консервации зданий предлагают не только
управляющие компании, но и генподрядчики.
Как признаются и те и другие, переговоры
с собст­венниками недостроев ведутся регулярно, но конкретной практикой не поделил-
при высоких арендных ставках арендаторы
постоянно сталкивались с беспорядком
в туалетах. Многие эксперты называют
такую практику безответственной. «У нас
была практика работы на нескольких региональных объектах в режиме тотальной экономии, на большее у собственника якобы
не хватало денег, – рассказывает представитель известной компании. – Договорились,
что на объекте останется один уборщик. Это
был тихий ужас: пока он вытирал пол возле
входа, туалет превращался в настоящую
помойку».
Вообще, довольно часто собственники,
по мнению Валентина Каверина, начиная
экономить на содержании объекта, просто
не отдают себе отчета о последствиях. Вот
еще реальный пример, который приводит
один из экспертов: «На одном нашем объекте собственник настоял на сокращении
технической службы до одного человека.
15
Актуально
# 07 / 2010
ло больным» объектам. Сократить издержки
без ущерба для качества, по мнению Георгия
Найденова, можно, отказавшись от сторонних технических служб. Собственная эксплуатационная компания будет обходиться
собственнику дешевле.
К этому же выводу приходят и независимые управляющие компании, ранее
нанимавшие на эти работы субподрядчиков.
«Своя служба технической эксплуатации
будет обходиться в два-три раза дешевле», –
уверяет Ирина Зубкова. Работу вентиляционной системы и шлагбаумов в компании уже
контролируют самостоятельно. В планах –
эксплуатировать своими силами лифтовое
оборудование.
По мнению Ирины Зубковой, сторонние
управляющие компании вообще могут сэкономить для собственника куда больше, чем
свои «карманные» управленческие структуры. «Я помню, как собственник, у которого мы работали, провел дополнительные
тендеры и выяснил, что цены клининговой
компании оказались выше тех, по которым
она работает на его же объекте по договору
субподряда. Напрямую их привлечь оказалось дороже. А на самом деле получается
экономия на объеме. Мы, как постоянные
заказчики, получаем скидки».
Благодаря большим объемам можно
экономить не только на услугах, но и на
стоимости расходных материалов. Это гораздо лучше, чем опускать планку при выборе
чистящих средств. Вот распространенная
ситуация: вместо качественных чистящих
средств используются более дешевые
аналоги. Экономили год и вот результат:
ковролин нужно менять. И таких примеров
много. «Если уж сэкономить на «химии»,
то оптимальный вариант – ввести единые
стандарты чистящих средств на всех объектах. Например, альянс EASI закупает жидкое
мыло целыми пароходами. Большие объемы
закупок экономят до 50 % затрат», – говорит
Валентин Каверин. Экономить на качестве
расходных материалов не советует и Дмитрий
Кукуйский. Это, по его мнению, как и экономия на персонале, – неприкасаемая статья
расходов (по мнению эксперта – 10 % бюджета на управление).
«Сознательно на снижение затрат
на содержание здания, а значит, и на снижение качества порой собственники идут,
надеясь на отложенный эффект. Понятно,
что результат снижения качества обслуживания скажется не через день-два и даже
не через месяц. Поэтому собственник надеется, что, снизив сегодня качество управления и тем самым операционные издержки,
он значительно сэкономит, проблемы же
от такой оптимизации придется решать годы
спустя, а там глядишь, времена изменятся,
ситуация улучшится», – заключает заместитель генерального директора по техничес­
кой эксплуатации Colliers International FM
Сергей Судак.
Сегодня услуги по консервации зданий
предлагают не только управляющие компании,
но и генподрядчики. Переговоры с собственниками
недостроев ведутся регулярно, однако собственники
предпочитают достраивать объекты: как только
находят деньги – стройка возобновляется.
И вот случились две аварийные ситуации.
Сначала поступил сигнал о том, что прорвало трубу в вентиляционной системе. Пока
техник шел разбираться, что да как, сработала пожарная сигнализация. Разумеется,
он развернулся. Однако тревога оказалась
ложной, пожара нет. Но сигнализацию еще
нужно выключить, пока он это делал, вода
затапливала здание. Начальства, которое
бы определило приоритетность задач, у него
нет. Наказать его не смогут, так как формально он реагировал правильно – устранял
аварию. Подобных ситуаций может быть
масса».
Примета последнего времени – демпинг еще на стадии тендера. Как отмечает
Дмитрий Кукуйский, директор по маркетингу
Zeppelin Property Management, демпинговые цены, которые предлагают в тендерном
пакете, чаще всего никак не совместимы
с качественным управлением. «Некоторые
компании стремятся попасть на объект любой
ценой, надеясь затем как-нибудь вписаться
в согласованную стоимость, – говорит дирек-
16
тор отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры, CB Richard
Ellis Ольга Зорина. – Но такой подход порой
заканчивается плачевно: рано или поздно потенциальные риски превращаются
в реальные». О недовольстве арендаторов
уже сказано. Но собственник несет не только
риск потери арендаторов. Это бесконечные
штрафы, убытки, связанные с бухгалтерскими ошибками, неправильно составленными
договорами, не защищающими интересы
собственника и т. д.
Вот другая не оправдавшая себя «оптимизационная» практика. Пример приводит
генеральный директор УК «Регионы –
Менеджмент» Георгий Найденов: «Мы
значительно урезали расходы на рекламу
и маркетинг, хотя могли бы сделать это
не в таком масштабе. Уверен: даже в кризисные времена снижать расходы на продвижение объекта необходимо крайне взве­
шенно».
Однако есть резервы и для грамотной
оптимизации, которые подойдут даже «тяже-
17
Тенденции
# 07 / 2010
Энергодизайн
С тех пор как Россия стала открытой страной, наш лексикон активно пополняется новыми
словами и понятиями, приходящими как с Запада, так и с Востока. В последнее время все чаще
говорится о необходимости использования в строительстве энергодизайна, при этом значение
этого термина понимается по-разному. Так что же такое энергодизайн применительно к зданию?
Ольга Заикина
Первоначально слово энергодизайн употреблялось в среде, весьма далекой от сферы девелоп­
мента, и обозначало исключительно элемент
восточной эстетики. В рамках учения фэн-шуй
энергетический дизайн – искусство гармонизации
жизненного пространства. В странах «восточного дракона» принципы энергодизайна широко
используются в оформлении офисов и жилых
домов. Например, считается, что правильно подобранные цветовые решения и элементы декора
способны отклонять негативные потоки, приносить удачу и т. п. Впрочем, понятие энергодизайна
имеет и не столь экзотическое значение, подра­
зумевая также умение поддерживать балансы
экосистемы. Причем отношение к этой стороне
дела в названных государствах вполне серьезное – вплоть до санкций к собственнику, если
построенное здание нарушает экологию городской
среды. На Западе понятие энергодизайна утратило магический колорит эзотерического знания
18
и приняло форму сугубо утилитарную, реализуясь в «зеленом строительстве» (Green Building).
Разработан ряд стандартов экологичности зданий,
из которых наиболее популярны системы сертификации BREEAM и LEED. Что касается России,
отечественный бизнес только начинает осваивать
принципы, на которых основан энергодизайн.
Творческий подход
Сам термин энергодизайн в российской проектностроительной практике не используется, отмечает
Дмитрий Соломонов, генеральный директор ЗАО
«Бюро техники. Представитель BROAD на территории России»: «По крайней мере в нашей 19-летней
практике он не встречался ни разу». Рассматривая
этот термин с точки зрения проектирования энергетических систем, Дмитрий Соломонов обращает
внимание, что, как правило, на стадии проектиро­
вания объекта вопрос об энергоемкости систем
встает лишь иногда: «Энергоемкость систем – это
производная от проектных решений, а точнее,
от профессионального мастерства проектировщика. У проектировщика же основная задача – качество функционирования систем, затем
(а иногда в первую очередь) стоимость систем.
И только на третьем месте – их энергетика».
Впрочем, по мнению Дмитрия Соломонова, третий компонент в ближайшее время, возможно,
станет более важным – со вступлением в силу
закона «Об энергосбережении и о повышении
энергетической эффективности» от 23 ноября
2009 года № 261-ФЗ: «Это важно и для девелопера: меньше энергоемкость систем – меньше
платежи по подключению здания к централизованным источникам ресурсов».
Дмитрий Павлоцкий, член правления Drees &
Sommer, предлагает более широкую трактовку
нового термина: «Энергодизайн в моем понимании – это креативный комплексный поиск
жизнеустойчивых решений энергопотребления
и энергосбережения во всем жизненном цикле
объекта недвижимости». В таком аспекте правильные проектные решения являются частью
энергодизайна. «Как пример приведу температурные режимы в помещениях, температурное
моделирование и моделирование энергоснабжения, фасадные решения и общую концепцию
энергопотребления для достижения эффектного
и оптимального результата энергоэффективности», – говорит Дмитрий Павлоцкий.
Проектные решения могут быть как техноло­
гическими, так и связанными с грамотным
использованием реалий. Например, если при
разработке конфигурации здания учитываются такие факторы, как рельеф территории,
режим инсоляции и роза ветров, это позволяет снизить ветровые нагрузки и тем самым
повысить эффективность электропотребления.
Технологическим решением является, например,
выбор фасадных материалов, способствующих
поддержанию оптимального температурного
режима в здании при любых погодных условиях.
Скажем, применение полностью остекленных
фасадов, которые стали у нас довольно популярны, особенно в мегаполисах, не слишком
рационально, поскольку объем остекления
наружных конструкций очень сильно влияет на
энергопотребление здания – через такие характеристики, как светопропускание, теплопропускание и инфильтрация. Коротко говоря, чем
меньше объем наружного остекления, тем меньше понадобится тепла, чтобы нагреть здание, и
меньше холода, чтобы в летний период охладить
его. Основываясь на принципах энергодизайна,
можно порекомендовать для подобных проектов
вместо полностью остекленного фасада использовать конструкцию с непрозрачным элементом
на уровне перекрытий либо зеркальное стекло.
Франсуа Ролир, глава московского предста­
вительства RBTT Consultants Limited, отмечает,
что «непосредственное влияние на энергоэффек­
тивность здания оказывают многие составляющие проекта – от выбора материала фасада
или остекления до выбора инженерных систем,
внедрения системы утилизации тепла, а также
функционирования систем автоматизации».
В настоящее время в мире известно огромное
число материалов и технологий, способствующих
повышению экологической и энергетической
эффективности здания. Какие из них использо-
вать, определяется индивидуально для каждого
проекта и зависит от многих факторов. По словам Дмитрия Павлоцкого, перечень учитываемых характеристик весьма велик: «На ранних
этапах проектирования мы, как правило, разрабатываем концепцию энергопотребления и
энергосбережения, включая вариантность применения возобновляемых источников энергии,
разработку пропорции площадей окон, толщину
теплоизоляции, виды остекления и солнцезащиту, использование естественной вентиляции,
естественного освещения и т. д.».
В идеале здание, построенное по принципам энергодизайна, должно быть основано на
экологичных технологиях, охватывающих весь
цикл – от производства используемых материалов и оборудования до строительства и монтажа.
Здание, построенное по принципам энергодизайна,
должно быть основано на экологичных технологиях,
охватывающих весь цикл – от производства материалов и оборудования до строительства и монтажа.
То есть применяться должны только такие материалы, при производстве которых был минимизирован вред окружающей среде (например,
меньше выброс СО2 или газов, разрушающих
озоновый слой). Конечно, российский девелопмент до этого еще не дорос, так же как и до масштабного использования альтернативных источников энергии, например тепловых насосов,
использующих тепло глубинных слоев земли,
однако есть элементы энергодизайна, вполне
доступные даже для не слишком продвинутых
предпринимателей. Например, установка менее
энергоемкого оборудования, скажем, ламп
освещения нового поколения, или применение
технологий, позволяющих использовать энергоносители вторично (системы рекуперации тепла)
и т. д. Все это широко известные и сегодня уже
необходимые компоненты энергоэффективности
здания.
На стадии эксплуатации
Термин энергоэффективность более привычен для нашего слуха, чем энергодизайн, хотя,
по признанию Франсуа Ролира, это также очень
размытое понятие. Как, например, сравнить
энергоэффективность двух зданий? Франсуа
Ролир считает, что это чрезвычайно сложная
задача: «Например, чтобы сравнить требования
к системе отопления двух помещений на основе
параметра Вт/кв. м площади, следует убедиться
в том, что проектные параметры систем отопления данных помещений идентичны. Невозможно
провести полноценное сравнение, если проектная температура воздуха в помещениях в зимний
период в одном здании составляет 22 градуса,
а в другом – 19 градусов. Если планируется на
основе данного параметра сравнить, например,
эксплуатационные характеристики различных
видов фасадов зданий, то данный параметр должен быть приведен к одинаковым исходным данным. Возможно, кто-то скажет, что поддержание
температуры воздуха в помещениях на уровне
19 градусов представляется более рациональным
19
Тенденции
# 07 / 2010
способом расхода ограниченных энергоресурсов,
чем обеспечение параметра 22 градуса (в конце
концов можно надеть свитер, если холодно),
однако энергоэффективность, строго говоря,
заключается не в этом. Как правило, истинное
значение энергоэффективности не учитывается,
и все попытки повысить уровень энергоэффективности зданий сводятся чаще всего к изменению параметров внутренней температуры воздуха в помещениях». К сожалению, на практике
такой подход встречается чаще всего, хотя повышение энергоэффективности объекта, находящегося в эксплуатации, вполне реально.
Дмитрий Павлоцкий называет осуществление
технико-экономической оптимизации энергопотребления и энергосбережения введенного
в строй здания недвижимости энергодизайном
на этапе эксплуатации объекта: «Примерами
оптимизации могут быть введение режимов отопления (ночь/день), датчики движения в зонах
общего пользования (сокращение потребления
электроэнергии), тeплoвизиoнный кoнтрoль и
тeплoвизиoннaя диaгнocтикa оболочки здания
для выявления «дыр» и т. п.». Сегодня, подчеркивает Франсуа Ролир, существует множество спо-
Живой музей
В сентябре 2008 года в Парке Золотых
ворот в Сан-Франциско завершилось
строительство нового комплекса Калифорнийской академии наук. В этом проекте,
реализованном лауреатом Притцкеровской премии итальянским архитектором
Ренцо Пиано, были претворены в жизнь
почти все достижения «зеленого» строительства последних лет, что вполне логично для здания, вместившего крупнейший
в Америке естественно-научный музей.
Простор для воображения
Результатом тесного сотрудничества
между академией, мастерской Ренцо Пиано, команды инженеров компании Arup,
калифорнийского застройщика Webcor и
других участников проекта стало создание
высокотехнологичного, энергоэффективного, безопасного для окружающей среды
и идеально в нее вписавшегося здания.
Самая заметная деталь нового комплекса
академии – холмистая зеленая крыша –
семь круглых возвышенностей, символизирующих семь холмов Сан-Франциско.
Чтобы испытать резко изгибающуюся поверхность кровли, была создана полноразмерная модель одного из самых больших
сферических холмов. В подготовке живой
кровли принимал участие ученый-ботаник
академии Фрэнк Алмеда.
При строительстве академии было использовано огромное количество «экологически ответственных» технологий и приемов,
среди которых, например, применение
60 тыс. фотоэлементов, расположенных
по периметру крыши. Они генерируют около 5 % энергии, потребляемой зданием, –
полученная энергия позволяет снизить
выбросы парниковых газов на 400 тыс.
фунтов (более 180 тонн) в год, что эквивалентно посадке 340 деревьев.
Значительная экономия энергии достигается благодаря уникальным изолирующим свойствам зеленой кровли. Еще
одна функция кровли – сбор дождевых
вод, что, кроме выполнения ирригационной функции, способствует удержанию
так называемых штормовых выбросов.
Форма кровли обеспечивает необходимый
для естественной вентиляции (за счет
подъема вверх теплого воздуха) перепад высоты. Благодаря максимальному
использованию естественного освещения (прозрачные стеклянные фасады и
секции крыши), естественной вентиляции, энергоэффективным лампам здание
академии потребляет на 30 % меньше
энергии, чем предусматривают требования штата. Кроме того, комфортный
климат и естественный свет способствует
хорошему самочувствию и продуктивности сотрудников академии.
При содействии специалистов Arup
проект академии смог претендовать
20
тера, – рассказывает Дмитрий Соломонов. –
Покажем это на условном примере. Допустим,
эксплуатацией выявлен дефицит холода в системе кондиционирования. Каковы вероятные действия? Служба сервиса может порекомендовать,
например, установку дополнительных холодильных машин и фанкойлов, а энергосервис сделает
расчеты и изучит вопрос нанесения солнцезащитных оптически прозрачных пленок на южный
и западный фасад, то есть попытается защитить
кондиционируемый объект от солнечной
радиации и снизить нагрузку на существующую
систему кондиционирования, а не увеличивать
ее мощность. Если задача восстановления коэффициента за счет работы солнцезащитных пленок
полностью не решается, то энергосервис рассмотрит вопрос переработки холода с тех точек его
выработки, которые не полностью загружены.
Для этого энергосервис проведет анализ гидравлической устойчивости систем холодоснабжения, определит места устройства перемычек
и дополнительного циркуляционного насоса».
Словом, энергосервисные специалисты готовы
предложить целый комплекс профессиональных
решений, которые при небольших инвестициях
Можно значительно сэкономить, если еще
на стадии разработки проектов инженерных систем
заложить разные режимы их работы – например,
с неполной загрузкой.
на получение «платинового» сертификата
LEED. Официальное вручение сертификата состоялось в марте 2009 года.
Возврат к реальности
Безусловно, Калифорнийская академия
наук – уникальный проект. Возможно ли
применение подобных технологий в менее
экстраординарных зданиях? «В большой
степени это зависит от климата, – считает
Карл Линдон, инженер-проектировщик,
заместитель директора Arup. – Для сходного с Калифорнией климата в коммерческой недвижимости вполне применима
технология естественной вентиляции».
Независимо от климата удачным выбором для коммерческих зданий могут
стать стратегии использования естествен-
ного освещения (например, использование световых люков в крыше, атриумов и
т. д.), а также технологии сбора дождевой
воды, которые обеспечивают полноценную ирригацию и позволяет снизить
расходы.
Что касается знаменитой зеленой крыши,
использование подобной технологии
при желании возможно даже в суровом
российском климате. «Применение
«зеленых» стратегий не ограничивается
такими проектами, как Академия наук
в Сан-Франциско, – говорит Олаф де Нуйер. – Конечно, климатические особенности
предполагают использование одних технологий и ограничивают применение других.
Но строить экологически осознанно можно
в любом климате».
собов, позволяющих более рационально использовать энергию: «Необходимо проанализировать
режимы работы внутренних инженерных систем
здания в разное время суток. Например, остается ли включенным в здании освещение в отсутствие работников, возможно ли предусмотреть
функцию ночного экономичного режима работы
систем отопления и кондиционирования воздуха
для сокращения расхода энергии и т. д.». По его
мнению, можно значительно сэкономить, если
на стадии разработки проектов инженерных
систем заложить разные режимы их работы,
например с неполной загрузкой. «Чрезвычайно
важно, – утверждает Франсуа Ролир, – пре­
дусмотреть возможность эксплуатационной
гибкости инженерных систем именно на самых
ранних стадиях проектирования, поскольку,
если в проекте изначально не были предусмот­
рены различные сценарии работы этих систем,
осущест­вить какие-либо решения по оптимизации расхода энергии будет значительно сложнее». Тем не менее добиваться снижения энергопотребления здания нужно в любом случае,
особенно учитывая вступление в силу закона об
энергосбе­режении. Для этого на объектах недвижимости проводятся энергосервисные работы.
Альтернативы нет
Понятие энергосервис включает в том числе осуществление специальных действий, которые при
существующих в зданиях системах снижают их
энергопотребление, не ухудшая функционального
результата от работы этих систем. «По существу
это мероприятия рационализаторского харак-
и сроках дадут положительный эффект. Причем,
как считает, Дмитрий Соломонов, чем слабее
проектные решения, тем выше эффективность
энергосервисных служб.
На каком этапе и с помощью каких средств
проводить работы по снижению энергопотребления здания, в конечном счете решать собст­
веннику. Однако делать это придется в любом
случае. К этому подталкивает не только новый
закон, но и неуклонный рост цен на энергоресурсы. Как называть этот процесс, тоже в принципе
не так уж важно. Франсуа Ролир предлагает
вместо достаточно размытых понятий «энергодизайн» или «энергоэффективность» использовать
термин «рациональное использование энергии»
как более емкий и более четко выражающий
суть явления. По его мнению, в России только
начинают применять стратегии рационального
использования энергии. «Как часто до сих пор
мы видим, что люди, которым слишком жарко,
открывают форточки при температуре наружного воздуха минус 20 градусов, – удивляется
Франсуа Ролир, – вместо того чтобы убавить температуру радиаторов, до которых, как правило,
невозможно дотронуться, настолько они горячи».
Тем не менее эксперт отмечает в последнее
время значительный рост интереса девелоперов
к всевозможным «зеленым» инициативам, особенно в нынешних непростых условиях, когда
собственникам приходится серьезно конкурировать с целью привлечения арендаторов. Дмитрий
Павлоцкий, соглашаясь тем, что интерес к данному направлению в России усиливается, подчеркивает, что главное – это комплексный взгляд
на будущее объекта недвижимости.
21
Оптимизация
# 07 / 2010
Прописные истины
для УК
Здание, как любой сложный объект, требует наличия
у эксплуатирующей организации разного рода документации. Каждый профессионал
в управлении объектами
недвижимости скажет вам, что
это азы такого рода деятельности. И возможно именно поэтому значимость данной работы
часто недооценивается. Чем же
так важна полноценная документированность здания?
Ольга Заикина
Когда управляющая компания, выигравшая
тендер, «заходит», как говорят профессионалы, на объект, первое, что необходимо ей
для начала работы, – получить в свое распоряжение полный комплект исполнительной
документации на здание, который должен
быть передан УК собственником. В процессе
обслуживания объекта управляющая компания должна вести так называемую эксплуатационную документацию, в которую входят
руководства по эксплуатации, специальные
эксплуатационные инструкции, нормы расхода запасных частей и материалов и т. д.
В эксплуатационную документацию включаются также перечни всех работ, которые
производились в системах, установленных
в здании. Если объект до этого обслуживался другой компанией, для УК крайне важно
получить от предшественников эксплуатационную документацию, которая велась ими,
поскольку там содержится история ранее
проводившихся работ.
Первый этап – приемка
Первичная документация, называемая
исполнительной, представляет собой подробное описание внутренних инженерных
систем здания, а также процессов, связанных с обслуживанием здания. По словам
Михаила Вовшина, генерального директора
УК «Цеппелин», обычно она включает в себя
комплект рабочих чертежей, принципиальные схемы, паспорта на изделия, обору-
22
дование и систему целиком, сертификаты
на комплектующие, оборудование и примененные материалы, инструкции по монтажу
и эксплуатации, акты освидетельствования
скрытых работ, акты приемки выполненных работ, акты замеров, индивидуальных
и комплексных испытаний. «Есть паспорт
системы, а есть паспорта узлов и оборудования, – поясняет Алексей Мещеряков,
директор по управлению недвижимостью ГК
«Спектрум». – Например, система водоснабжения помимо сотен шаровых кранов и заглушек разного диаметра включает в себя
еще километраж труб разного сечения,
которые тоже нужно обслуживать». «Испол­
нительная документация на инженерные
системы разрабатывается и предоставляется
компанией-интегратором на этапе сдачи
систем заказчику», – рассказывает Михаил
Вовшин. «Строительный подрядчик обязан
передать полный пакет исполнительной
документации инвестору по окончании
работ, – добавляет Алексей Мещеряков, –
и ее значимость такова, что собственник
вправе не принимать объект, не получив эту
документацию».
Когда объект построен, владелец передает этот пакет документов управляющей
компании. На этом этапе для УК важно
избежать ошибок, которые потом могут
обойтись ей очень дорого. Прежде всего,
принимая от собственника документацию
по описи, надо ознакомиться с ней детально,
не ограничиваясь сверкой по разделам, и
составить официальный акт передачи. «Тем
самым разграничивается ответственность
между собственником и УК и решаются
многие юридические вопросы, поскольку
рынок у нас еще не совсем цивилизованный, – говорит Алексей Мещеряков. – Например, впоследствии выяснится, что
на систему «Антивор» документации нет,
а без нее сложно устранить поломку, так
как имеются скрытые узлы». Следующим
шагом специалистов управляющей компании, по мнению Алексея Мещерякова,
должно быть сравнение проектной, рабочей
и исполнительной документации: «При выходе на объект УК важно проанализировать
эффективность инженерных решений, а это
можно сделать, только сравнив три вида
документации. Например, в проектной документации заложено хорошее оборудование
для кондиционирования нужной мощности,
и это отражено в промежуточной рабочей
документации, однако по мере реализации
объекта оказалось, что денег не хватает, и
его заменили на якобы аналогичное. Увидеть это можно только в исполнительной документации». Как утверждает Олег Пуговкин,
директор УК «АРМЭКС», нередко приходится сталкиваться с такими случаями, когда
монтажная организация, если она не очень
добросовестно работает, при изменениях
в процессе реализации проекта не вносит
соответствующие правки в исполнительную
документацию: «Чтобы не допускать подобных ситуаций, заказчику рекомендуется уже
на ранней стадии привлекать профессиональную управляющую компанию, которая
возьмет на себя контроль за выполнением
строительно-монтажных работ и будет четко
отслеживать соблюдение всех технических
норм и условий, а также вести постоянный
аудит с целью контроля качества исполнения работ и соответствия сроков».
Кто самый опытный
При выходе УК на объект составляется
также акт, в котором фиксируется, в каком
состоянии находятся инженерные системы:
какое оборудование в норме, какое требует
ремонта и т. д. Все обнаруженные недостатки устраняются в процессе эксплуатации,
что, впрочем, никак не влияет на сроки
обязательных регламентных работ по обслуживанию инженерных систем. Весь это процесс целиком строится на исполнительной
и эксплуатационной документации, так как
периодичность планово-предупредительного
ремонта (ППР) для каждой системы рассчитывается на основе данных паспортов завода-изготовителя, в которых есть
регламент обслуживания оборудования.
По словам Олега Пуговкина, корректное
выполнение всех правил эксплуатации и
предписаний способствует снижению затрат
на техническое обслуживание инженерных
систем и проведение ремонтных работ.
«Нали­чие актуализированной документации
в полном объеме на объекте недвижимости
позволяет УК оперативно составить график
профилактических работ, точно определить
состав обслуживающего персонала, – отме­
чает Михаил Вовшин. – Это помогает,
с одной стороны, уменьшить число и ква­
лификацию обслуживающего персонала,
с другой – предупредить возникновение
аварийных ситуаций и принять превентивные меры по предотвращению выхода
оборудования из строя. И то и другое ведет
к снижению эксплуатационных расходов».
Здесь УК тоже подстерегают опасности.
«Если, допустим, при разработке ППР кто-то
из сотрудников, рассчитывая на свой опыт,
Строительный подрядчик обязан передать
полный пакет исполнительной документации инвес­
тору по окончании работ – ее значимость такова, что
собст­венник вправе не принимать объект, не получив эту документацию.
не считает нужным пользоваться паспортом оборудования, это должно вызывать
настороженность, – предупреждает Алексей
Мещеряков, – ведь производители меняют
технологию, используют новые разнообразные материалы, и не всегда ППР пятилетней
давности годится сегодня».
В то же время опыт и квалификация
специалистов управляющей компании имеют
большое значение. Все проводимые работы
регистрируются в эксплутационной документации, которую ведет соответствующее
подразделение. Точность и актуальность этих
документов, по мнению Михаила Вовшина,
23
Оптимизация
# 07 / 2010
Без пакета документов по каждой инженерной
системе эксплуатация объекта просто невозможна,
уверены специалисты УК.
зависит от профессионального уровня УК.
«График предупредительных ремонтов обычно делается по указанию производителя, –
приводит пример Алексей Мещеряков, – но
если оборудование установлено с отклонениями от технологии, оно испытывает
повышенный износ, и опытный специалист
это вовремя увидит и сделает корректировку
в сторону более частых проверок». Кроме
того, профессионал с большим опытом с самого начала сможет наладить грамотное обслуживание систем, что позволит увеличить
эксплуатационный цикл оборудования.
Проблем хоть отбавляй
Впрочем, опыт специалиста не может
и не должен подменять одну из наибо-
24
лее важных характеристик документации
на объект – ее соответствие нормам и
стандартам. Михаил Вовшин предлагает
в качестве примера вспомнить притчу
советских времен: «Дядя Ваня, электрик
со стажем, проработал на объекте почти
всю жизнь. Он вел свою схему распределительного щитка, ведь кроме него к щитку
никто и не подходил. Конечно, он все провода и кабели соединил на свой лад, и разводка была известна только ему. И вот его
отправляют на пенсию, и приходит молодой
высококлассный специалист Николай. Все
шло хорошо, пока в щитке не случилась поломка в разгар трудового дня. Часть здания
обесточена. Николай потратил остаток
дня, чтобы разобраться в разводке, но так
и не смог. Начальство звонит дяде Ване,
мол, выручай. Тот приезжает, и через пять
минут электричество появляется. Руководство делает вывод: дядя Ваня опытный,
«хороший» электрик, а Николай «плохой»,
пусть еще подучится».
Помимо несоответствия нормативам
одним из часто встречающихся дефектов
документации, по словам Михаила Вов­
шина, является ее неактуальность, то есть
несоответствие действительному состоянию
систем: «Кроме того, еще на этапе проектирования, как правило, на высококлассных
объектах, возможны ошибки, связанные
с устаревшими российскими нормативами.
К примеру, система создается и монтируется в соответствии со всеми нормами и
стандартами, но после ввода здания в эксплуатацию вместо запланированных 20
в кабинетах работают по 30–40 человек.
Арендаторы начинают жаловаться на недостаточное кондиционирование или освещение, что в итоге выливается в «нагрузку»
на карман собственника. Хотя это, конечно,
не относится к качеству документации как
таковому».
Но все же самая главная проблема
состоит в том, что у многих заказчиков
отсутствует техническая документация
на то или иное оборудование или систему.
«Существуют правила передачи документации от монтажных организаций заказчику,
а от заказчика УК или эксплуатирующей
организации, по которым документация
должна передаваться в полном объеме,
но не всегда так делается, – рассказывает
Алексей Мещеряков. – Документация часто
теряется в период эксплуатации, если это
какой-нибудь старый объект или несколько
раз менялся собственник. Еще пример.
Крупный девелопер имеет свои структуры:
строительную, инженерную, проектное
бюро, поэтому берется все сделать сам.
Однако у всех этих служб отношения хотя
контрактные, но не конкурентные, а дружественные, в результате технология сдачи
работ по объекту не соблюдается и документация в должном виде отсутствует». Что
делать в таком случае управляющей компании? Ведь, как отмечает Михаил Вовшин,
без пакета документов по каждой инженерной системе эксплуатация объекта просто
невозможна: «Но в реальной ситуации
управляющая компания обычно не может
отказаться от проекта и берет создание и
восстановление этой документации на себя.
В этом случае расходы неявно несет УК, но
они также отражаются на общем бюджете
по эксплуатации».
Основа основ
По словам Алексея Мещерякова, при отсутствии исполнительной документации
значительно увеличиваются трудозатраты:
«Грубо говоря, персонал ходит по объекту и ищет, куда какая труба пошла. Эта
работа очень затратна и по времени. Я знаю
случай, когда для восстановления документации на электрическую систему службе
главного энергетика понадобился год».
В какую сумму выльется в итоге восстановление документации, зависит от конкретного
случая, но, по мнению Алексея Мещерякова,
она может составить до 20–30 % от стоимости эксплуатационных расходов на систему
в год. Причем восстановить документацию
на 100 % невозможно – для этого понадобилось бы разобрать объект и собрать его
заново. Восстанавливаются вначале основные схемы, а затем в течение нескольких
лет инженеры довосстанавливают детали.
«Но самое обидное, – отмечает Алексей
Мещеряков, – что, когда это произойдет,
система уже может требовать капремонта
или ее нужно менять».
Вывод однозначен: гораздо дешевле
постараться с самого начала соблюдать все
правила и нормы в отношении документации на объект. Это позволит значительно
сэкономить на этапе эксплуатации здания.
«Точно рассчитать экономию сложно, – говорит Михаил Вовшин. – Но, учитывая, что
60 % расходов на обслуживание здания
составляет ФОТ персонала, взяв за пример
объект, на котором работает инженерная
бригада из трех-четырех человек, можно
с большой долей уверенности сказать: при
наличии полной документации и грамотных
бизнес-процессов реально добиться сокращения численности персонала на одногодвух человек или снизить требования
к их квалификации. Это должно привести
к снижению стоимости обслуживания
на 10–15 %».
Для грамотного осуществления бизнеспроцессов на них тоже разрабатывается
своя документация: графики планового
профилактического обслуживания, различные регламенты, карты работ по каждому
типу оборудования, наряды на выполнение
работ и отчеты по ним и т. п. Сюда же относятся инструкции по действиям обслуживающего персонала в аварийных ситуациях.
«Эти документы составляются отдельно
по каждой системе и детально прописывают порядок действий сотрудников службы
эксплуатации или аварийных бригад при
возникновении тех или иных ситуаций», –
отмечает Олег Пуговкин. По мнению
Михаила Вовшина, здесь можно говорить
не только об эксплуатации инженерных
систем, но и об обслуживании инфраструктуры здания в целом, а также о необ­
ходимости ввода автоматизированных
систем, CAFM, АСУ, с помощью которых
удается исключить массу ошибок, повысить
скорость и эффективность обслуживания.
«Конечно, бизнес-процессы должны быть
подробно описаны, чтобы персонал знал,
что ему на объекте делать, – подчеркивает
Алексей Мещеряков. – Например, диспетчеру поступают заявки как от оборудования, так и от арендаторов. Он должен
каждой заявке присвоить номер и тут
же сообщить в свою службу. Если заявки
не регистрируются, невозможно оценить,
как часто происходят отказы тех или иных
систем. Полагаю, что менеджеров объекта
должно настораживать, когда от диспетчера
не поступает никаких сигналов». Резюмируя, можно без преувеличения сказать, что
документация на объект является основой
работы управляющей компании.
25
Мнение эксперта
# 07 / 2010
Используем
тепло земли
Сегодня вопросам загрязнения окружающей среды и здоровья населения уделяется все
большее внимание. В результате все более актуальным становится использование негорючих
возоб­новляемых источников тепловой энергии, таких как поверхностный слой земли, открытые
водоемы и реки, атмосферный воздух… И даже продукты человеческой деятельности, например
сточные воды и потоки воздуха, выходящие из систем промвентиляции.
Алексей
Ильющенко,
член комитета
Торгово-промыш­
ленной палаты РФ
по энергетической
стратегии и развитию топливноэнергетического
комплекса, руководитель отдела
общественных связей и маркетинга
Veles-GreenHeat
26
Для извлечения тепла из перечисленных
источников используются геотермальные
тепловые насосы, которые уже десятки
лет успешно применяются в мире на коммерческих и производственных объектах.
За это время теплонасосы зарекомендовали себя как надежные, высокоэффективные, экологически чистые и безопасные
технические устройства. Еще в советское
время на отечественных предприятиях
выпускались комплексы на базе тепловых
насосов, использовавшиеся в ряде городов
и районов как одно из основных звеньев
жилищно-коммунального хозяйства и рассчитанные, как правило, на производство
большого количества тепловой энергии.
Сегодня в России постепенно развивается
практика применения насосов малой и
средней (бытовой) мощности для автономного отопления отдельных современных
объектов. Тепловой насос за 1 кВт электро­­
энергии, потребляемой им, направляет
на отопление объекта в среднем около
4 кВт тепловой энергии. Такие устройства
уже используются в Москве, Перми, СанктПетербурге, Ставрополе и ряде других
городов.
Приповерхностные геотермальные
ресурсы, пригодные для теплового насоса,
рассредоточены практически повсеместно
на территории России, в том числе там,
где нет местных источников ископаемого сырья. Эта схема по использованию
теплового насоса наиболее универсальна,
она не зависит от температуры за окном
и ограничена в проявлении побочных
эффектов. Обеспечивая здание теплом
в зимнее время, геотермальный тепловой
насос в летний период способен работать
в обратном режиме и охлаждать воздух
в помещениях.
Как это работает
По принципу действия тепловой насос похож
на своего «родственника» – холодильник.
Система обеспечения здания теплом и горячей водой с использованием геотермального
теплового насоса состоит из трех замкнутых
контуров. Во внешнем контуре по пластиковым вертикальным (зонды в скважинах) или
горизонтальным коллекторам, размещенным в грунте, циркулирует солевой раствор,
забира­ющий тепло у грунта с понижением
его температуры на 5–6°С. Во второй контур
непосредст­венно теплового насоса встроены
испаритель и конденсатор, а также компрессор и дроссельный клапан, предназначенные для изменения давления хладагента.
В качестве хладагента используется вещество с очень низкой температурой кипения,
которое испаряется, забирая тепло, поступающее из геотермального контура, и конденсируется, отдавая его теплоприемнику,
находящемуся в третьем контуре. Обычно
это вода, а третий контур – это традиционная
система водяного отопления здания.
Компрессор и циркуляционный насос
геотермального контура работают на элект­
ричестве, но направляемая тепловая
энергия в зависимости от условий теплосъема в 2–5 раз превышает затраченную
электроэнергию.
Установка и обслуживание
Сегодня основным фактором ограниченного применения тепловых насосов при
строительстве коммерческой недвижимости в России является неосведомленность
застройщиков о подобной технологии,
а также опасения, связанные с возможными
сбоями в работе оборудования в будущем
и влиянием на окружающую среду. Тем не
менее на российском рынке уже работает
ряд компаний, имеющих опыт внедрения
таких систем и портфель реально действующих объектов. Обычно работы проводятся
в соответствии с европейскими стандартами
качества ведения работ, с использованием
высококачественных материалов и комплектующих, зарекомендовавших себя ведущими
зарубежными производителями. В последнее время появились и отечественные производители геотермального оборудования
и тепловых насосов малой и средней мощности. Как правило, после их установки
в постоянном режиме осуществляются дистанционный контроль и диагностика, а один
раз в полгода производится профилактический осмотр.
Следует отметить, что применение теплового насоса возможно и разумно сочетать
с другими современными энергосберегающими технологиями, системами контроля
состояния воздуха в помещении и внутреннего отопления зданий, например теплыми
потолками или полами.
Установка насосов особенно актуальна
там, где отсутствует возможность центра-
лизованного тепло- и газоснабжения, где
строящиеся объекты удалены от мест подключения к коммуникациям либо ограничены лимиты на потребление газа и тепла,
что довольно типично, например, для
большинства фермерских хозяйств и сельскохозяйственных производств. В этой связи
перспективно применение теплового насоса
в комбинации с ветроэнергетическими или
солнечными фотоэлектрическими установками, что делает энергообеспечение объекта
полностью независимым, и потребителя уже
не будет волновать устанавливаемый извне
растущий тариф.
Преимущества
Отопление здания с использованием тепловых насосов гораздо более безопасно и
комфортно, чем применение большинства
других источников энергии. Пожары,
аварии, связанные со взрывом бытового
газа, неприятные запахи и грязь исчезают.
Для размещения подобного оборудования
необходимо небольшое помещение, которое
легко поддерживать в чистоте, так как ника-
27
Мнение эксперта
# 07 / 2010
Это интересно
Тепловой насос представляет собой
систему, обратную холодильнику. Тепловые насосы получают тепло из земли,
для чего бурится шахта на глубину
15–30 метров, где температура грунта
постоянна в течение всего года – около
7 градусов тепла.
«Тепловой насос хорош тем, что при
его работе ничего не сжигается, – подчеркивает Геннадий Лазарев, инженер
службы поддержки продаж компании
«Будерус – Отопительная техника». –
Это экологически чистая система».
Правда, для работы компрессора требуется электроэнергия, но отдача теплового насоса очень высока: на 1 киловатт
электроэнергии он отдает 5 киловатт
тепловой.
С точки зрения российского потребителя, недостатком теплового насоса является необходимость больших капитало­
вложений на начальном этапе, однако
на практике эти расходы быстро окупаются. «В Германии, где эти системы
широко распространены, они окупаются
в течение полутора лет, – утверждает
Геннадий Лазарев, – поскольку там дорогие источники энергии».
Реальный недостаток теплового насоса
только низкая температура отопительного контура (не выше 65 градусов).
Но если на этапе строительства под
фундаментом дома сразу заложить
зонд для теплового насоса, – говорит
Алексей Кравец, руководитель академии Viessmann в России, – то источ-
Перспективно применение теплового насоса
в комбинации с ветроэнергетическими или
солнечными фотоэлектрическими установками,
что делает энергообеспечение объекта полностью
независимым, и потребителя уже не будет
волновать устанавливаемый извне постоянно
растущий тариф.
ких вредных или загрязняющих выбросов
нет.
Важным преимуществом тепловых насосов является их экономичность. Сбережение
средств достигается за счет уменьшения
расходов на приобретение энергоносителей,
их сервисное обслуживание и амортизацию.
Значительной составляющей экономичности использования тепловых насосов
стали их надежность и безаварийность.
Периодичность поломок и трудоемкость
ремонта, затраты времени и средств
на устранение возникших проблем и плановое обслуживание, стоимость запасных
частей и расходных материалов на порядок
28
Надежность и экономичность
ником тепла для него будет служить
не только земля, но и несущие конст­
рукции здания, которые поглощают
тепло, выделяемое людьми и техникой». Кстати, при этом экономятся
значительные средства, поскольку
нет необходимости бурить отдельную
шахту для насоса, а используются
шахты, созданные для здания. Такой
опыт широко распространен в Европе,
а у нас делаются лишь первые шаги.
По словам Геннадия Лазарева, недавно
тепловой насос был установлен в новом
жилом здании в Ленинградской области. А в прошлом году московский
завод «Салют» приобрел 26 тепловых
насосов. «Котельная завода не могла
полностью обеспечить нужды предприятия в тепле, а тарифы на поставки
из Мостеплосети растут, – рассказывает
Алексей Кравец, – поэтому было решено обеспечивать потребность в горячей
воде с помощью тепловых насосов,
используя в качестве источника тепла
технологический слив». Для подобных
производств эта система выгодна, она
окупит себя достаточно быстро, хотя
и не в течение пяти лет, как в Европе,
где цены на газ очень высоки. Что же
касается непроизводственных помещений, то для больших бизнес-центров,
по мнению Анатолия Шевцова, технического специалиста отдела термотехники
компании Bosch, оптимальной отопительной системой является конденсационная техника.
ниже, чем при использовании другого отопительного оборудования. В настоящее время
тепловой насос по затратам на отопление
помещений уступает только системам на
основе централизованного снабжения природным газом, хотя можно прогнозировать,
что через два-три года ситуация изменится
в пользу первого. По сравнению с другими традиционными и альтернативными
источниками энергии расходы во время отопительного сезона сокращаются в 3–5 раз,
затраты окупятся уже через 5–8 лет. Срок
службы геотермальных тепловых насосов и
системы внешнего теплообмена составляет
более 30 лет, таким образом, на их работу
«с прибылью» еще останется по меньшей
мере 25 лет.
Конечно, сама установка насоса
для обес­печения здания теплом и горячей
водой пока недешева из-за эксклюзивности
выполняемых работ, однако уже видна тенденция к снижению первоначальных затрат
за счет увеличения ведущими компаниями
объема разовых поставок оборудования,
появления собственных буровых подразделений, внедрения схем кредитования и страхования установки такого оборудо­вания.
Важным преимуществом тепловых
насосов является их экономичность.
Сбережение средств достигается за счет уменьшения расходов
на приобретение энергоносителей,
их сервисное обслуживание и амортизацию. Значительной составляющей экономичности использования
тепловых насосов стали их надежность и безаварийность.
Безальтернативная энергетика
Сегодня на государственном уровне предпринимаются меры по поддержке практики
использования геотермального оборудования при строительстве объектов и оказании коммунальных услуг, как это сделано
во многих других странах.
Президент РФ Дмитрий Медведев дал
указание правительству уже в этом году
подготовить проекты федеральных законов, поддерживающих и поощряющих
организации, которые применяют энерго­
сберегающие и экологически чистые технологии. Тем самым подчеркнуто социально-
экологическое значение внедрения таких
технологий на фоне глобального потепления
и увеличивающихся выбросов углекислого
газа.
Широкое применение тепловых насосов
в ряду негорючих возоб­новляемых энергоресурсов, находящихся в земле или космосе
и не связанных со сгоранием, – не только
вопрос сохранения природы и богатств
недр, но и самой жизни. Поэтому они
занимают особое место в так называемой
альтернативной энергетике. Ведь по сути
своей тепловые насосы – это энергетика
безальтернативная.
29
Мнение эксперта
# 07 / 2010
Демпинг:
кому это выгодно?
Есть ли демпинг на рынке управляющих компаний? Безусловно, есть. Он может быть обычным и скрытым. Особенно часто демпинг встречается на рынке государственных заказов.
Но не только там…
Олег Липовенко,
управляющий
партнер ЗАО
«Эмерджент Про»
Только в Центральном регионе существует
более ста фирм, которых мы называем «щипачами». Они не заинтересованы в развитии
компании, бренда, в создании имиджа. Эти
компании нацелены на быстрое получение
прибыли. Существование реестра недобросовестных поставщиков на сайтах государственных закупок не решает проблемы, так как
место «сгоревшей» фирмы сразу занимает
другая.
Подобные фирмы в процессе торгов легко
снижают стоимость своих услуг ниже себестоимости. Нередки случаи снижения до 90 %
от первоначальной стоимости лота. При этом
фирмы практически ничем не рискуют.
Основные риски несет заказчик, так как после
таких торгов он обязан заключить контракт
и сотрудничать с данной фирмой. В силу несовершенства ФЗ № 94 «О размещении заказов
на поставки товаров, выполнение работ,
оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» такие фирмы находят лазейки
и прекрасно существуют в поле государственных закупок. Расторгнуть государственный
контракт возможно только приложив немалые усилия, путем судебных тяжб. Заказчик
вынужден терпеливо ждать окончания срока
контракта и получать минимальные услуги
с низким качеством, которые не соответствуют
уровню, первоначально установленному в техническом задании. Фирма создает видимость
работы и в любом случае получает свою прибыль. Такого рода организации специализируются, как правило, на рынке госконтрактов
и на рынке коммерческой недвижимости
не проявляются.
Обычно в профессионально составленных
контрактах на управление объектом коммерческой недвижимости отражаются пункты,
касающиеся оценки качества услуг с критериями оценки и приложением двустороннего
акта результатов оценки качества. Применение
такой системы контроля работ позволяет собст­
веннику расторгнуть договор с недобросовестным подрядчиком.
Скрытый демпинг
Существует несколько видов скрытого демпинга. Например, компания давно работает
30
с заказчиком (собственником недвижимости),
в распоряжении которого имеются как бюджетные, так и внебюджетные средства. Заказчик
заинтересован в работе именно этой компании.
В этом случае компания готова снижать стоимость контракта до любого уровня, так как,
получив контракт, заказчик компенсирует из
внебюджетных средств необходимую разницу
в стоимости, чтобы получать качественную
услугу в соответствии с техническим заданием.
Другая ситуация: компания обладает достаточными оборотными средствами и имеет
своей целью получить «имиджевый» объект.
Компания готова снизить цену до уровня
себестоимости и ниже. В начальный период
действия контракта компания использует собственные ресурсы для компенсации недостатка
средств по контракту для оказания качественных услуг и рассматривает этот объект как
повышение своего имиджа и маркетинговое
продвижение на рынке. Часто оказывается, что
понесенные затраты от таких контрактов ниже
полноценной маркетинговой компании и дают
очень хороший эффект для УК.
Рассматривая вопрос демпинга на рынке
коммерческой недвижимости, можно утверждать, что понятие «демпинг» придумано
представителями заказчика (собственника),
контролирующими вопросы управления и эксплуатации и напрямую заинтересованными
в получении личной выгоды.
Как правило, у ответственного лица есть
бюджет на управление, эксплуатацию, который складывался годами. В этом бюджете и
«учтена» доля его личной заинтересованности.
Именно поэтому ему выгодно сохранить размер бюджета и он не желает его оптимизировать и уменьшать. Каким же образом заинтересованное лицо получает свою долю личной
выгоды? Как правило, речь идет о банальной
«благодарности» от компании подрядчика,
которая состоит с ним в соглашении. Чем больше заинтересованный сможет собрать бюджет,
тем о большей «благодарности» он сможет
попросить.
Такие случаи реже встречаются в сегменте
бизнес-центров, и особенно редки, когда
настоящий собственник физически присутствует на своем объекте. В таких бизнес-центрах
вокруг собственника создается почти семейная, добропорядочная атмосфера.
Достаточно часто подобные случаи встречаются в сегменте коммерческих корпоративных
сетей, например в некоторых коммерческих
банках. При проведении конкурса на оказание услуг ориентиром служит установленный
бюджет, который не подлежит корректировкам.
Как правило, используют непрозрачное и
запутанное техническое задание. Компании,
которые предложили стоимость выше бюджета, – автоматически проигравшие («дорого,
не выгодно»), компании, которые предложили
стоимость ниже бюджета, – это демпингующие
компании («хотят любыми путями пробраться
на объект» или «неправильно поняли техничес­
кое задание»).
Ответственные лица пугают собственника
страшным словом демпинг, а еще тем, что
сломается ИБП или ДГУ. После таких слов
практически любой собственник начинает
задумываться о безопасности и сохранении
недвижимости и инженерных систем, ведь
столько сил и средств вложено в то, чтобы все
работало. Именно на этом опасении и играют
заинтересованные в личной выгоде сотрудники.
Еще одна иллюстрация действий лично
заинтересованных ответственных лиц со стороны заказчика. На объекте собственник
проводит дорогостоящие работы по автоматизации систем жизнеобеспечения здания для
увеличения надежности работы оборудования
и уменьшения влияния человеческого фактора.
Тем не менее ежегодно происходит увеличение
числа необходимых специалистов и, как следствие, бюджета на управление эксплуатацией.
Понятно, что увеличение объема работ (как
и количества персонала) требуется только
на бумаге, по факту эти сотрудники не нужны.
Получается, что ответственный, контролируя
работу компании подрядчика, закрывает глаза
на то, что подрядчик задействует меньшее
количество ресурсов, и за это получает свою
долю вознаграждения.
Если торги проводятся с разбивкой всего
объема работ на несколько лотов по разным
видам деятельности или местоположению объектов и неожиданно все лоты выигрывает одна
компания, стоит задуматься, что это не случайно, что для кого-то это выгодно. Оптом всегда
дешевле, чем в розницу.
В большинстве случае, когда на конкурс
дается качественное техническое задание (прозрачное, понятное, с фактическими и незавышенными требованиями к УК и к ресурсам,
необходимым для реализации проекта), отсутствует коррумпированность ответственных лиц,
торги проводятся в узком ценовом диапазоне:
себестоимость тендерных предложений варьируется в пределах 15–20 %. Цены участников
торгов соизмеримы, и выбор производится уже
не только на основании цены, но и на основании других дополнительных характеристик.
Это могут быть система оценки качества услуг
в компании, рекомендации других заказчиков,
обязательства УК по материальной ответственности за причиненный по вине УК ущерб, оперативность реагирования, размер накладных
расходов и т. д.
Советы собственнику
Какие можно дать рекомендации собствен­
нику?
Во-первых, присмотреться к своему окружению, которое занимается управлением
недвижимостью и ее эксплуатацией. При отсутствии личной заинтересованности ответственных лиц величина бюджета может снизиться
на 20 %.
Во-вторых, проанализировать динамику
роста бюджета на управление и эксплуатацию.
В условиях нынешней экономической ситуации
бюджет должен снижаться.
В-третьих, изучить методику проведения
торгов («опт» или «лоты»).
При выборе компании, которая занимается
управлением или эксплуатацией, стоит присмотреться к ней. Если компания длительное
время оказывала узконаправленные услуги,
например клининг, а затем вдруг добавила
к наименованию компании аббревиатуру УК
или ГК и объявила себя управляющей компанией, то она, вероятно, вам не поможет. Услуги
по клинингу вам окажут неплохо, но дороже,
чем можно было бы, услуги эксплуатации будут
сомнительного качества, а с уровнем управления PM (Property Management) такая компания, как правило, не знакома.
Выбирая управляющую компанию, при
прочих равных условиях стоит разобраться
в конкурентных преимуществах, которые выделяют именно эту компанию из общей массы
УК, и в том, как эти преимущества помогут
собственнику добиться бесперебойного функционирования недвижимости с максимальным
результатом.
Для справки
Демпинг (от англ. dumping –
сброс) – вытеснение конкурентов
и захват рынков сбыта.
Стоимостный демпинг – продажа
товаров или услуг на рынке по цене
ниже их стоимости.
31
Руководство к действию
# 07 / 2010
Бюджет
эксплуатационных расходов
Екатерина Лексина, руководитель
отдела маркетинга управляющей компании «ФМ-Крафт»
Бюджет эксплуатационных расходов – один из основных
документов по управлению, позволяющий оптимизировать
затраты и спрогнозировать расходы управляющей компании
на объекте или службы эксплуатации, если собственник производит данные работы самостоятельно.
Если управляющая компания оказывает большую часть услуг своими силами,
не прибегая к субподряду, то разница
между грамотно разработанными бюджетами собственника и профессиональной
управляющей компании будет не больше
10–12 %. Приблизительно столько составляет норма прибыли профессиональной компании в существующей на рынке
ситуации.
32
Как показывает практика, 65–70 %
бюджета эксплуатационных расходов
составляет заработная плата персонала
и отчисления в государственные фонды.
При расчете фонда оплаты труда для
суточных сотрудников, нужно помнить
о необходимом резерве, который будет
покрывать работу замещающего персонала в период болезни или отпусков сотрудников. Также в этих статьях закладыва-
ется оплата за переработки и возможные
премии.
При составлении бюджетов, затрагивающих 2011 год, следует иметь в виду
увеличение ставок отчислений в государственные фонды. Если в 2010 году они
составляют 26 %, то со следующего года
ставки составят 34 % плюс отчисления
за возможный травматизм. Таким образом,
при расчете отчислений на заработную
плату сотрудников эксплуатирующей
компании следует закладывать примерно
35,5 % отчислений в государственные
фонды.
Персонал, обслуживающий инженерные
системы, должен обладать необходимой
аттестацией. Среди сотрудников службы
эксплуатации обязательно должен быть
человек, аттестованный по пожарной
и промышленной безопасности и по охране
труда. Если на обслуживаемом объекте
есть система диспетчеризации, необходимо
аттестовать четырех диспетчеров. Если на
объекте обслуживаются лифты или другие
подъемные механизмы, требуется аттестация двух лифтеров. Не следует забывать
об аттестации сотрудников по теплу и элект­
рике. Если на объекте есть высоковольтное
оборудование, необходима аттестация
персонала по пятой группе. Раз в год все
сотрудники должны проходить медицинскую комиссию.
Весь персонал, работающий на объекте,
должен быть одет в отличительную форму.
При составлении бюджета нужно учесть,
что в холодное время года сотрудникам понадобятся зимние комплекты одежды. Срок
службы униформы составляет не больше
года, поэтому, для того чтобы сотрудники
всегда выглядели опрятно, сумму на данную статью расходов необходимо закладывать ежегодно. При этом сотрудники могут
увольняться, на их место будут приходить
новые, которых также надо будет обеспечить комплектом новой униформы.
Для оперативной связи внутри службы эксплуатации каждая позиция штата
должна быть обеспечена транковой связью.
Например, если у вас в штате четыре
дежурных диспетчера, работающих по графику «сутки через трое», будет достаточно
одной рации.
Для создания условий работы управляющей компании на объекте должно быть
помещение, оборудованное шкафчиками
для переодевания, душевыми, холодильником, чайником, микроволновой печью и
рабочими местами для инженерного персонала. Стоимость оргтехники, канцтоваров
и бытовой техники обычно входит в стоимость услуг управляющей компании (если
в коммерческом предложении не оговорено
иное). Стоимость мебели обычно не включается в бюджет и согласуется с заказчиком
дополнительно. Возможно, что заказчик
сам предоставит необходимую мебель для
службы эксплуатации, либо по взаимной
договоренности будет увеличен бюджет
на эту сумму.
Большой статьей расходов в бюджете
службы эксплуатации является инструмент,
необходимый для оказания услуг. В первый год работы на объекте эта статья
будет максимальна. Как и форму для
персонала, эту статью не удастся равномерно распределить на весь год, потому
что инструмент будет закупаться в полном объеме в момент выхода компании.
65–70 % бюджета эксплуатационных расходов
составляет заработная плата персонала и отчисления
в государственные фонды. При расчете фонда оплаты труда для суточных сотрудников, нужно помнить
о необходимом резерве, который будет покрывать
работу замещающего персонала в период болезни или
отпусков сотрудников.
Во второй год работы службы эксплуатации данные затраты будут значительно
меньше, но все-таки следует помнить
о том, что часть инструмента необходимо
будет обновить.
Немаловажной статьей являются расходные материалы и запасные части. Часто
в бюджетах под материалами понимается
ветошь, перчатки, тряпки, смазки, необходимые для работы. Это небольшая
ежемесячная сумма. Что касается запасных
частей, ламп, фильтров и т. д., расходы
на их приобретение всегда оговариваются
дополнительно. Возможны три варианта
оплаты:
33
Руководство к действию
# 07 / 2010
Андрей Панфилов,
директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG
Какие существуют механизмы контроля
за товарооборотом арендаторов (в части
минимизации возможных способов занижения товарооборота)? Когда арендная
плата привязана к товарообороту?
В первый год эксплуатации на инженерное оборудование будет распространяться гарантия производителя, таким образом, расходы на запасные части
и отдельные узлы будут минимальны. В последующий период следует помнить о данных расходах.
В случае работы УК чаще всего они не включены
в бюджет и оплачиваются заказчиком дополнительно
по отдельным счетам.
1. бюджетирование оговоренной ежемесячной суммы и дополнительное согласование расходов сверх этой суммы;
2. приобретение запасных частей и расходных материалов заказчиком;
3. приобретение запасных частей и расходных материалов управляющей компанией и оплата их заказчиком по отдельным
счетам.
В первый год эксплуатации на инженерное оборудование будет распространяться
гарантия производителя, таким образом,
расходы на запасные части и отдельные
узлы будут минимальны. В последующий
период следует помнить о данных расходах.
В случае работы управляющей компании
чаще всего они не включены в бюджет и
оплачиваются заказчиком дополнительно
по отдельным счетам.
Если объект недвижимости функци­
онирует только первый год, в бюджет могут
не входить расходы на работы, выполненные при допуске оборудования к эксплуатации (при условии, что их нужно проводить
34
не чаще одного раза в год). Например, поверка контрольно-измерительных приборов,
взвешивание огнетушителей, испытание
повышенным напряжением, измерение
сопротивления изоляции и т. д. Эти работы
будут включены в бюджет второго года.
При этом надо помнить, что некоторые
работы следует проводить несколько раз
в год. Например, перекатка пожарных
рукавов производится дважды в год.
В эксплуатационный бюджет также
следует включить расходы на утилизацию
ртутьсодержащих ламп и других опасных
материалов, дератизацию и дезинсекцию.
Если управляющая компания отдает
часть работ на субподряд (например, обслуживание лифтов), необходимо скорректировать данные статьи бюджета с поставщиком
услуг.
Чаще всего, управляющие компании,
работая с современным дорогостоящим
инженерным оборудованием, страхуют
свою профессиональную ответственность.
Часть данных расходов также будет одной
их статей бюджета.
В бюджет могут быть включены и другие
расходные статьи, отражающие транспортные, юридические и бухгалтерские услуги,
предоставляемые управляющей компанией.
Необходимый резерв в эксплуатационном бюджете отражается в строке «непредвиденные расходы». Обычно они составляют не больше 0,5 % от основного годового
бюджета. Собственникам следует помнить
о реалиях ведения российского бизнеса и
быть готовыми к внебюджетным расходам
при взаимодействии с контролирующими
органами.
Людмила Болденкова,
представитель «Ортграф Компани»
Какими критериями руководствоваться
при выборе напольного покрытия для
БЦ, чтобы, с одной стороны, выбрать
качественное изделие, с другой стороны,
сэкономить?
До последнего времени владельцы ТЦ
и управляющие компании шли на расчет
арендной ставки как процента с оборота
торгового предприятия только с крупными российскими или международными
сетями. Теперь даже ИП может добиться
от управляющей компании такого расчета
арендной платы – этот подход становится
одним из инструментов привлечения арендаторов в ТЦ. Естественно, при переходе
на подобную схему определения арендной
платы растут риски сокрытия товарооборота
от управляющей компании. Меры конт­
роля за деятельностью арендатора четко
пропи­сываются при заключении договора
аренды. В частности, в договоре арендодатель определяет тип кассового аппарата
(расчетно-кассового узла) с фискальным
регистратором, не позволяющим манипуляции с кассовым аппаратом.
Сам порядок определения и контроля
за товарооборотом в настоящее время, как
правило, включает в себя:
– обязанность ежемесячного (еженедельного, ежедневного) предоставления арендатором Z-отчета (Z-отчет – термин, используемый при работе с ККМ; подразумевает
собой отчет с гашением, снимается в основном один раз в конце смены либо другого
периода). Снятие этого отчета показывает
закрытие смены (конец рабочего дня), и его
показания необходимо записывать в журнал кассира-операциониста. Z-отчет имеет
контрольную ленту, в которой показываются
все чеки, пробитые за смену (день, неделя,
месяц) в формате: время – № чека/покупки –
сумма/цена продажи), – он и будет основным
документом, подтверждающим товарооборот;
– владелец ТЦ оставляет за собой право
дополнительного контроля за товарооборотом, в частности право в любой момент
потребовать Х-отчет ККМ (отчет без гашения; предназначен для контроля работы
кассира и показывает, сколько операций
и какие суммы были проведены в течение
смены (рабочего дня, определенного промежутка времени). Снимать показания
по этим отчетам можно сколько угодно раз.
Существует несколько типов Х-отчетов:
полный отчет; по отделам; по кассирам;
по товарам и т. д. в зависимости от модели
ККМ);
– в качестве дополнительной проверки
может быть использована технология «тайный покупатель».
Данная система контроля может применяться для любого ритейлера, независимо
от его размеров, количества магазинов
и т. д. Поэтому технически возможность
перехода на ставку, исчисляемую как процент с оборота, есть в любом ТЦ и даже вне
рамок ТЦ. Другое дело, что управляющие
компании далеко не всегда хотят делить
риски со своими арендаторами. Поэтому
данная ставка более широко применяется
в новых или не очень успешных торговых
центрах, где такой подход становится одним
из инструментов привлечения арендаторов
в ТЦ. Иногда отказ от «процента с оборота»
обусловлен объективными причинами: речь
идет о тех случаях, когда владельцу просто
необходимо иметь подтвержденный стабильный МАП без переменной составляющей
(например, необходимо подтвердить финансовой организации гарантированный ГАП
для получения кредита).
Одним из важнейших критериев при
выборе напольного покрытия для БЦ является функциональность и износостойкость
материала. Ни для кого не секрет, что современные БЦ оснащены большим количеством
коммуникационного оборудования и оргтехники. Поэтому в качестве напольного покрытия в подобных интерьерах предпочтительно
использование модульной плитки, так как
это обеспечивает оперативный доступ к коммуникациям, скрытым под полом, и в случае
необходимости дает возможность быстрого
демонтажа нескольких плиток, а не покрытия
целиком.
Модульные покрытия, как правило, бывают
двух типов: ковровая плитка и ПВХ-плитка.
При выборе ковровой плитки следует обратить внимание на материал ворса, из которого эта плитка произведена. Полиамид –
единственный материал, который обеспечивает ковровой плитке необходимый уровень
износостойкости и сохраняет прекрасный
внешний вид долгое время. Он имеет самую
высокую температуру плавления и, как
следствие, прекрасные пожарные характеристики. Положительным моментом, говорящим в пользу модульной плитки, является
простота и экономичность в инсталляции.
Работа с отдельными пластинами упрощает
укладку, экономит время и позволяет провести ее в кратчайшие сроки. В отличие
от рулонного материала, где минимальное
количество отходов составляет 10–15 %, при
условии однотонного настила (без орнамента
и рисунка) от укладки плитки остается всего
лишь 3–5 % обрезков. Модульные покрытия
обеспечивают легкую и экономичную замену
вышедших из строя модулей.
Если неосторожные действия привели
к порче покрытия или с течением времени
несколько плиток износились больше других, нет необходимости менять все покрытие
целиком или делать заплатки, ухудшая
внешний вид интерьера, достаточно заменить только пострадавшие модули.
Чаще всего в БЦ используются ковровые
покрытия, так как они обладают рядом преимуществ: богатым внешним видом, повышенной комфортностью и высоким шумопоглощением. Ковровая плитка является также
прекрасным материалом для создания
индивидуального дизайна, так как отличается богатой цветовой гаммой, разнообразием
фактур и рисунков.
35
Руководство к действию
# 07 / 2010
План эвакуации –
на всякий случай…
План эвакуации арендатора: что в нем должно быть, в каких точках на объекте он должен
располагаться, как сделать его рабочим инструментом, а не бумажкой «для отвода глаз»?
Александр Воронков, руководитель департамента по охране труда
и промышленной безопасности УК
BlackStone Keeping Company
36
Установленная законом обязанность по выполнению требований пожарной безопасности на объекте недвижимости лежит на
трех основных сторонах правоотношений: на
собственнике здания, арендаторе и управляющей компании.
При этом статья 37 Федерального зако­
на «О пожарной безопасности» № 69-ФЗ
установила для руководителей организаций,
каждой из трех сторон, обязанности, в соответствии с которыми они должны соблюдать
требования пожарной безопасности, а также
выполнять предписания, постановления
и иные законные требования должностных
лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной
безопасности; проводить противопожарную
пропаганду, а также обучать своих работников мерам пожарной безопасности.
Правила пожарной безопасности в Российской Федерации ППБ 01-03 (п. 16)
требуют, чтобы в зданиях и сооружениях
(кроме жилых домов) при единовременном
нахождении на этаже более 10 человек были
разработаны и на видных местах вывешены
планы эвакуации людей в случае пожара.
На объектах с массовым пребыванием
людей (50 и более человек) в дополнение
к схематическому плану эвакуации людей
должна быть разработана инструкция,
определяющая действия персонала по обеспечению безопасной и быстрой эвакуации
людей, по которой не реже одного раза
в полугодие должны проводиться практические тренировки всех задействованных для
эвакуации работников.
Планом эвакуации является разработанный план (схема), в котором указаны
основные и запасные пути эвакуации,
эвакуационные и аварийные выходы, установлены правила поведения людей, порядок
и последовательность действий в условиях
чрезвычайной ситуации.
Очевидно, что план эвакуации должен
создаваться на основе поэтажного плана
здания. При этом на каждом этаже должны
быть пронумерованы все офисы арендаторов, а в каждом офисе – все помещения.
Это должно быть сделано для того, чтобы
возможно было сообщить руководителю
тушения пожара о месте возникновения
пожара, а городские пожарные, прибывшие
на объект, смогли сориентироваться для
расстановки сил и средств пожаротушения.
При отсутствии нумерации офисов и помещений организовать спасение и эвакуацию
пострадавших и находящихся в беспомощном состоянии людей будет затруднительно.
Ни спасаемые, ни спасатели не смогут
быстро найти друг друга, а на пожаре дорога
каждая минута. Основные пути эвакуации
обозначаются на плане сплошными зелеными стрелками, а запасные пути пунктирными стрелками.
План эвакуации не может ограничиваться
только частью, регламентирующей процедуру
эвакуации из офиса и этажа. Люди, покинувшие здание, не могут находиться на прилегающей территории, поскольку падающие
сверху продукты горения, обрушающиеся
конструкции, задымление, двигающаяся
пожарная техника – все это угрожает жизни
эвакуированных людей.
План эвакуации должен включать в себя
и безопасное место сбора сотрудников, расположенное в отдалении от горящего объекта,
на дистанции не менее расстояния рассеивания падающих предметов и осколков
с высоты здания. Если учесть, что эвакуация
здания объявляется не только при пожаре,
но и при угрозе взрыва бомбы (терроризм
в Российской Федерации пока является
реальной угрозой), то место сбора персонала
каждой организации должно быть установлено на расстоянии не менее 300 метров
от здания или в безопасном месте, защищенном от разлета осколков каким-либо
зданием или сооружением.
Руководитель каждой организации
и должностное лицо, назначенное руководителем, ответственным за проведение
эвакуации, должны при пожаре лично
удостовериться, что весь персонал не только
эвакуировался из помещений, но и прибыл
в установленное место сбора и находится
в безопасности. Информация о результате
эвакуации должна обязательно поступить
руководителю тушения пожара с подробным
сообщением, кто и где находится в опасности,
иначе быстро спасти оставшихся в опасной
зоне не удастся.
Разработанные планы эвакуации должны
быть размещены для всеобщего обозрения
при входе на этаж, входе в офис, в помещении с массовым пребыванием (столовая,
кинозал, конференц-зал и т. п.), чтобы
не только сотрудники, но и посетители
и гости могли ознакомиться с информацией,
необходимой для обеспечения безопасного
пребывания на объекте.
Руководитель каждой организации и должностное лицо, ответственное за проведение эвакуации,
должны при пожаре лично удостовериться, что весь
персонал не только эвакуировался из помещений,
но и прибыл в установленное место сбора и находится в безопасности.
С планом эвакуации и местом сбора
должны быть ознакомлены все работники
организации в ходе противопожарных инструктажей, с росписью в специальном журнале. За это по закону отвечает руководитель
каждой организации. Руководитель отвечает
и за проведение не реже двух раз в год учебных эвакуаций для своего персонала.
События на пожарах в России показывают: жертв много там, где не соблюдают
правила пожарной безопасности. Соблюдение требований закона – обязанность руководителя каждой организации (арендодателя,
арендатора, управляющей компании), при
этом надо четко понимать, что несоблюдение
закона при ссылках на незнание не освобождает от ответственности.
37
Оборудование
# 07 / 2010
Системы кондиционирования:
модернизация
когда ошибки происходят на стадии проектирования и монтажа, и если они исправимы в рамках эксплуатации существующей
системы кондиционирования, то вряд ли это
можно назвать модернизацией – это скорее
ремонт системы кондиционирования. То есть
модернизация системы кондиционирования,
или широкомасштабный апгрейд, вряд ли
возможна, а если и возможна, то экономически неэффективна: заменив один элемент
системы, вы не получите желаемого эффекта
без замены остальных, что в итоге равнозначно замене всей системы кондиционирования в целом.
Тем не менее в некоторых частных случаях модернизация системы кондиционирования возможна, если понимать под этим
следующий пример. На одном из объектов
сервисные инженеры компании столкнулись
с действующей системой кондиционирования типа чиллер-фанкойл, в которой
теплоносителем являлась вода. Заказчику
требовалось модернизировать систему
кондиционирования таким образом, чтобы
стало возможным использовать этиленгликоль/пропиленгликоль в качестве теплоносителя. Поясним: подобный шаг освобождает
пользователя системы кондиционирования
от необходимости весной сливать воду
из системы кондиционирования, промывать
ее и пр.
Ввиду того что текучесть, а также физикохимические свойства у воды и этиленгликоля совершенно разные и существующая
система трубопроводов, естественно, была
не приспособлена для функционирования
на этиленгликоле, инженерам компании
ЗАО «Единый сервисный центр» пришлось
Система кондиционирования здания не является блочно-модульной
системой, адаптированной к модернизации.
Казалось бы, модернизация систем кондиционирования, то есть совершенствование действующей и исправно работающей системы кондиционирования, экономически всегда выгоднее
по сравнению с полной заменой системы кондиционирования в здании на более совершенную.
Всегда ли усовершенствование существующей системы оправданно?
Олег Кудряшов, инженер по системам
HVAC компании «Единый сервисный
центр»
38
Система кондиционирования включает
несколько составляющих: систему управления и автоматики, охлаждающий контур,
систему транспорта воздушных масс. При
этом система контроля и автоматики тесно
взаимосвязана с тем, чем она управляет.
Так же тесно связаны между собой и другие
элементы системы кондиционирования:
настройки одного элемента зависят от текущих параметров другого и пр. Поэтому специалисты по системам кондиционирования
не рекомендуют заниматься модернизацией
систем кондиционирования в обычном понимании этого слова по одной простой причине:
ни к чему хорошему это не приведет. Система
кондиционирования здания, будь то промышленный комплекс или административный объект, не является блочно-модульной
системой, адаптированной к модернизации
и совершенствованию, при условии, что
изначально комплектующие были подобраны
правильно, а монтажные и пусконаладочные
работы проведены верно.
Сервисные инженеры, имеющие опыт
обслуживания и монтажа десятков систем
кондиционирования в московских зданиях,
добавляют, что сложно что-либо модернизировать в грамотно спроектированной и смонтированной системе кондиционирования.
Как правило, проблемы начинаются тогда,
ее модернизировать. В ходе выполнения
работ по модернизации системы кондиционирования сервисные инженеры выполнили
комплекс работ по замене трубопроводов,
уплотнений и соединений, существовавших
в системе кондиционирования, на более
стойкие к разрушающему воздействию
этилен­гликоля. В связи с тем, что теплоемкость у воды и этиленгликоля также различается, на объекте была выполнена замена
насосов, установленных в системе кондиционирования, на более мощные.
Как частный случай модернизации
систем кондиционирования в широком
смысле этого слова можно рассмотреть
установку систем утилизации тепла, рекуператоров. Таким образом можно эффективно использовать тепло, которое уже есть
в помещении, для обогрева производственных площадей, подвальных помещений и для
других целей.
Обновление систем эксплуатации
Сегодня перед УК стоит нелегкая задача – оптимизировать ресурсы на управление зданием и при этом добиться
максимальной эффективности процесса эксплуатации. Один из способов
этого – уменьшение энергопотребления.
Системы управления энергией (СУЭ)
и системы автоматизации зданий (САЗ)
позволяют при правильном их применении и своевременном обновлении
добиться этих целей.
Один из способов убедиться в необходимости обновлений – проверить,
работают ли существующие системы
эффективно. Рассмотрите следующие
стандартные стратегии (как по отдельности, так и в совокупности).
1. Существенную лепту в оптимизацию
расходов на энергопотребление вносит
теплообменник, который позволяет
охлаждать помещения внешним воздухом. Когда температура за окном ниже
температуры в помещении, оптимальное и экономичное решение – использование более прохладного внешнего
воздуха, а не охлаждение рециркулируемого воздуха здания. Однако подобный
теплообмен неуместен в странах с влажным и жарким климатом.
2. Контроль над критически важным
оборудованием и своевременное оповещение о неисправностях позволяет
своевременно выявлять неисправности
и предотвращать аварии. Подумайте
о возможностях удаленных сигналов
оповещения в случае форс-мажора,
подаваемых на мобильный телефон или
карманный компьютер.
3. Стратегия контроля над режимом
«Старт/стоп» в работе систем управления отоплением, вентиляцией и
кондиционированием (СУОВК) – важная
составляющая оптимизации энергии.
Благодаря анализу температуры воздуха снаружи и внутри здания система
позволяет определять, когда нужно пускать в ход, а когда удерживать оборудование СУОВК. Часто графики работы
режима «Старт/стоп» разлаживаются,
особенно когда стареет оборудование
или меняется персонал. Поэтому здесь
стоит быть особенно внимательными.
Как минимум воспользуйтесь основными функциями контроля, которые
планируют работу оборудования в зависимости от времени суток.
4. Избегайте избыточной вентиляции.
Настройте систему управления вентиляцией таким образом, чтобы объем
воздуха поступал в помещение в зависимости от фактического заполнения
здания. Для контроля качества воздуха
оправданно установить специальные
датчики, которые отслеживают уровень
влажности в помещении, регистрируют
температурный режим и контролируют
уровень содержания двуокиси углерода
в воздухе. Когда этот показатель будет
выше нормы, система даст сигнал на
поступление воздуха.
5. Электронные измерительные приборы могут собирать данные по расходу
воды, газа, пара и электричества,
которые поступают в СУЭ/САЗ здания.
Впоследствии эта информация помогает
операторам контролировать и корректировать системы для максимально
эффективного потребления энергии.
6. Добейтесь того, чтобы в системе
СУЭ/САЗ отлаженно работала система
контроля над освещением. Программадиспетчер САЗ должна позволять управлять искусственным светом в здании
в зависимости от заполнения помещений, присутствия/отсутствия людей
в той или иной зоне. Так, автоматическая система освещения с датчиками
движения/заполнения регистрирует
присутствие людей и включает определенный световой режим. Когда в помещении людей нет, свет автоматически
выключается.
Доводы в пользу обновления САЗ
Если в текущих условиях перед собст­
венником стоит задача максимального
снижения издержек на обслуживание
здания и УК вынуждена сокращать свои
ресурсы, включая частичное увольнение
техперсонала, обновления СУЭ/САЗ особенно актуальны. Они позволят снизить
расход энергии, повысить эффективность эксплуатации и уменьшить затраты на сверхурочные работы. В этом
случае управляющей компании нужно
сделать подробные выкладки о том, как
обновления систем способны повлиять
на функционирование объекта.
Докажите целесообразность интеграции
СУЭ/САЗ для распределения ресурсов.
Интеграция всех систем здания, таких
как освещение, контроль над потреб­
лением электроэнергии и охрана,
в единую систему управления позволит
частично решить проблему экономии
накладных расходов.
Стремясь к экономии, управляющие
зданием должны отдавать предпочтение тем обновлениям СУЭ/САЗ, которые
можно осуществить за минимальное
время и добиться при этом максимальной отдачи. Типичная структура
корпоративного бюджета требует завершения этих проектов за 4–6 месяцев.
Следовательно, чтобы эффективно
спланировать изменения СУЭ/САЗ,
управляющему необходимо расставить приоритеты – в отношении каких
систем и оборудования стоит проводить
обновления.
39
Персонал
# 07 / 2010
Управляющий,
покажи зачетку!
Когда начался кризис, все кому не лень начали говорить о том, что сложившаяся ситуация –
не только проблема, но и большие возможности. В том числе и по совершенствованию своего
профессионального уровня. Впрочем, для многих это стало не просто временной прихотью, а необходимостью. Во-первых, выросла конкуренция между сотрудниками и кандидатами на работу.
Во-вторых, самим компаниям, чтобы оставаться на плаву, приходилось осваивать новые сервисы.
Татьяна Прозорова
40
В начале года Гильдия управляющих и
девелоперов совместно с европейским
альянсом EASI и представителем альянса
в России – компанией Becar EASI запустили новую европейскую образовательную
программу по технической эксплуатации
и клинингу. Организаторы образовательной
программы считают, что обучение персонала в сфере facility management сейчас
особенно актуально. В Москве и СанктПетербурге по сравнению с 2008 годом
цены на аренду офисных площадей снизились на 5–30 %, торговых – на 10–60 %.
Причем более существенное снижение
произошло по качественным объектам. Их
заполняемость по итогам 2009 года уменьшилась на 15–20 %. Естественно, это заставило управляющие компании пересмотреть
свои бюджеты на эксплуатацию и клининг,
сократив их на 20–30 % от докризисного
уровня. Однако из-за поспешных решений
и отсутствия опыта сокращение затрат на
многих объектах привело к поломкам оборудования и снижению стоимости здания.
Последствия сделанных ошибок становятся очевидными именно сейчас. Поэтому
многие управляющие компании стремятся
повысить свою квалификацию в области
эксплуатации.
«В условиях кризиса многие собственники стали отдавать на субподряд работы, которые раньше выполняли силами
«карманных» УК, минимизируя таким
образом собственные риски и расходы
на персонал, – комментирует Павел Гончаров, исполнительный директор Гильдии
управляющих и девелоперов. – Самый высокий спрос сейчас на клининговые услуги,
далее – на управление технической эксплуатацией, затем на комплексное управление объектом». «При снижении затрат на
эксплуатацию наших объектов нам очень
помог опыт наших западных партнеров
из EASI, – говорит Екатерина Емельянова,
директор по развитию Becar EASI. – В евро­
пейских странах уже отработаны технологии
оптимизации издержек при ухудшении
экономической ситуации».
Учитывая, что российскому рынку профессионального управления не больше
15 лет, в то время как на Западе уже
давно сформированы стандарты эксплуатации и обслуживания зданий, многие
УК сегодня обращаются к зарубежному
опыту, европейским образовательным
программам. К примеру, управленческий
персонал компании Sawatzky Property
Management проходит обучение по программам Института недвижимости Канады
(The Real Estate Institute of Canada) и
института BOMA (Building Owners and
Managers Association International, USA),
а также в Москве на базе курсов, организованных Российской гильдией риелторов. Впрочем, учится персонал и у своих
западных коллег. С момента основания
компания располагает штатом специалис­
тов из Канады, США, Великобритании
с опытом ведения бизнеса в разных областях недвижимости.
По словам руководителя отдела
по развитию персонала Sawatzky Property
Management, Елены Придановой, компания
использует внутреннюю и внешнюю схемы
обучения. Внутренняя схема обучения
включает в себя адаптационное обучение
для вновь принятых работников, индивидуальные и групповые программы наставничества, стажировки на объекте, проведение
обучающих семинаров.
Внутреннюю систему обучения сотрудников практикует также компания «ХСГ
Цандер». Игорь Вдовиченко, заместитель
директора по эксплуатации компании HSG
Zander RUS, рассказывает, что особое
значение в компании придается производственному обучению технического персонала. Каждый из сотрудников, недавно
принятых в компанию, проходит базовый
курс, в процессе которого знакомится
со стандартами организации, правилами
и способами обслуживания сложного оборудования, методами проведения ремонтных
и диагностических работ. «Цель проведения
подобных занятий – изменить отношение
младшего и среднего технического персона-
ла к своей работе, а также детально изучить
оборудование объекта, с которым предстоит
работать. Зачастую при решении технических проблем персонал борется со следствием и упускает возможность устранить
саму причину, которая привела к той или
иной нештатной ситуации», – говорит Игорь
Вдовиченко.
Весь технический персонал «ХСГ Цандер» в обязательном порядке проходит
производственное обучение по специализированным программам с использованием
тренажерного класса с учебными стендами
(пожарной сигнализации, системы газового
пожаротушения, системы кондиционирования, электроснабжения АВР и пр.) Таким
образом, можно сымитировать практически
любую нештатную ситуацию и продемонстрировать способы ее решения. Обучение проводят специалисты инженерного
отдела и отдела эксплуатации. В компании
считают, что необходимо также уделять
должное внимание проведению тренировок
непосредственно на действующем объекте.
Для этого существует специально разработанная программа. По итогам тренировок
производится оценка действий персонала
и разбираются все допущенные ошибки.
«Мы всегда приветствуем участие представителей владельцев зданий в проведении
противопожарных и противоаварийных тренировок. Это позволяет им реально оценить
все возможные риски при возникновении
нештатных ситуаций, а также скоординировать действия собственных служб в подобных случаях», – рассказывает заместитель
директора по эксплуатации.
Самые популярные долгосрочные программы
обучения – специальное образование с присвоением
международного звания Certified Property Manager –
CPM (Сертифицированный управляющий недвижимостью). Выдачей таких сертификатов в России
занимается Российская гильдия риелторов совместно с Национальным учебным центром риелторов.
При появлении нового оборудования,
с которым сотрудники сталкиваются при
заключении новых контрактов, готовятся
новые программы.
Внешняя схема обучения менеджеров
в Sawatzky Property Management включает в себя обучение по долгосрочным
академическим программам учебных
заведений и обучение по специальным
многоуровневым программам учебных
центров (курсы переподготовки, повышения квалификации, тренинги, семинары
и т. п.). Самые популярные долгосрочные
программы обучения – специальное образование с присвоением международного
звания Certified Property Manager – CPM
(Сертифицированный управляющий недвижимостью). Выдачей таких сертификатов
в России занимается Российская гильдия
41
Персонал
Программа MBA «Управление недвижимостью»
основана на изучении международного опыта
управления недвижимостью с учетом особеннос­
тей быстроразвивающегося отечественного рынка
недвижимости.
риелторов совместно с Национальным
учебным центром риелторов. Они имеют
эксклюзивное право вести в России курс
Института управления недвижимостью
США IREM. Курс читают как американские,
так и российские специалисты, получившие аккредитацию в США.
Присвоение степени СРМ дает право
стать членом IREM с получением всех
привилегий, которые влечет за собой такое
членство, в частности это юридическое
право работать на международном рынке
недвижимости. Курс рассчитан на пять месяцев и состоит из пяти учебных модулей.
Для получения степени необходимо пройти
все пять модулей, успешно сдать экзамен, написать бизнес-план, как требует
институт IREM. Стоимость пяти модулей –
125 500 рублей. Каждый модуль можно
оплатить отдельно.
Популярной образовательной программой считается курс MBA «Управление недвижимостью» при Академии
народного хозяйства при Правительстве
РФ. Курс длится 15 месяцев. Вечерняя
форма обучения стоит 378 000 рублей,
заочная – 288 000 рублей. Организаторы
программы настаивают на уникальности
курса и делают ставку на знание именно российского рынка. «Рынок единых
объектов недвижимости в России только
42
формируется. Проблемой изучения и развития этого рынка квалифицированно
и системно до сих пор никто не занимался.
Программа MBA «Управление недвижимостью» основана на изучении международного опыта управления недвижимостью
с учетом особенностей быстроразвивающегося отечественного рынка недвижимости», – говорит руководитель программы
Елена Скосырских. Преподаватели программы – специалисты, разрабатывающие
законодательство РФ в области управления
земельно-имущественными комплексами
и экономические и юридические основы
градостроительной политики, а также
практики, работающие на рынке недвижимости. Выпускники программы получают
государственный диплом о профессиональной переподготовке с присвоением дополнительной квалификации «Мастер делового
администрирования» (Master of business
administration) со специализацией «Управление недвижимостью».
Существуют и менее продолжительные
программы по управлению недвижимостью. Школа менеджеров «Арсенал»
предлагает бизнес-курс «Управление
недвижимостью», рассчитанный на 42 дня
(не менее 220 академических часов). Стоимость такого обучения – 54 000 рублей.
Курс дает представление о комплексе отношений, складывающихся при управлении
недвижимостью: с арендаторами, с собст­
венником объекта, с государственными
органами, с поставщиками и подрядными
организациями, с персоналом компании.
По словам менеджера программы Алексея
Чичерова, помимо практических знаний
в управлении недвижимости слушатели
получат навыки управления персоналом,
проведения деловых встреч и другие актуальные для работы и развития в бизнесе
навыки.
Если у специалиста нет времени на
посещение долгосрочных или месячных
курсов, всегда есть возможность посетить
краткосрочные курсы повышения квалификации и однодневные образовательные
семинары. Например, Русская школа
управления предлагает курсы повышения
квалификации «Управление коммерческой
недвижимостью», рассчитанные всего
на пять дней (40 часов). Курс предлагает
обучение правильной организации сервиса,
технических процессов и финансовых
потоков в кризисное время. Стоимость
курса – 36 900 рублей. Школа менеджеров
«Арсенал» проводит однодневный семинар
«Управление технической эксплуатацией
объектов недвижимости». Программа позволяет за короткий срок и 10 500 рублей
ознакомиться с современными методами
управления технической эксплуатации объектов недвижимости.
Рынок недвижимости стремительно
меняется, поэтому любому, даже высоко­
квалифицированному специалисту необхо­
димо продолжать свое образование. К счастью, сегодня есть возможность выбора
удобных курсов и в России, и за рубежом.
Каталог
# 07 / 2010
Дуэт от AERECO
Компания AERECO представляет две
новинки: гигрорегулируемое приточное
устройство EHA2 и многофункциональное
вытяжное устройство ВХС.
EHA2 обеспечивает постоянный приток
свежего воздуха в помещение, а вытяжное
устройство BXC предназначено для удаления внутреннего загрязненного воздуха.
Гигрорегулируемая система, которой оснащены оба устройства, контролирует расход
воздуха в зависимости от уровня относительной влажности.
Размер EHA2 составляет чуть более 40 см
в длину и 4 см в ширину. Благодаря таким
изящным габаритам, современному внешнему виду, а также легкости установки,
устройство совместимо с большинством
окон и рольставен. Выпускается в четырех
цветах (белом, сером, дуб и тик), кроме
того, передняя панель может быть выкрашена в любой желаемый цвет.
Конденсационные
котлы от Buderus
Вытяжное устройство ВХС легко крепится
на стену квартиры, коттеджа или офиса на
воздуховод взамен старых и неэффективных
решеток. По внешнему виду оно напоминает вентиляционную решетку, но в отличие
от нее оснащено несколькими «умными»
механизмами и сочетает все функции и
возможности своих предшественников. Так,
в него встроен датчик присутствия, который
автоматически увеличивает расход воздуха
в момент появления в помещении человека.
Применение новинки не требует никакого
технического переоснащения – она совместима с большинством воздуховодов – как
с диаметром 100 мм, так и 125 мм, а также
проста и удобна в эксплуатации – работает
на щелочных батарейках типа ААА.
Использование энергоэффективных систем
вентиляции AERECO позволяет экономить
до 40% тепловой энергии, идущей на подогрев вентиляционного воздуха.
Современнее конденсационные
котлы Buderus Logamax plus
GB162 позволяют максимально
использовать энергию сжигаемого топлива, сокращая при этом
расходы потребителя на отопление. Ранее проблема заключалась в том, что в котлах традиционного типа некоторая часть
энергии, образующейся в результате сжигания топлива в котле,
не использовалась. В настоящее
время, благодаря инженерным
разработкам, оказался возможным «сбор» такой энергии, за
счет чего в современных конденсационных котлах КПД выше,
чем у традиционных. Котлы
Buderus Logamax plus GB162
компактны и имеют высокую
теплопроизводительность – до
100 кВт, а при каскадной схеме
подключения – до 1600 кВт при
том, что занимаемая каскадом
из 16 котлов площадь составит
всего лишь четыре квадратных
метра.
• Технология Smart Scale позволяет улучшать качество входящих
видеосигналов до разрешения,
превышающее характеристики
HD, до 1920 х 1200.
• Более 200 комбинаций видео­
сигналов, включая DVI , RGB,
компонентный, S-Video и композитный.
• Встроенный транскодер автоматизирует процесс управления
сигналами на входах и выходах.
• Встроенные аудиомикшер,
двухканальный усилитель
по 25 Вт и семиполосный эквалайзер обеспечивают качество
звука, соответствующее требованиям любого помещения.
• Интегрированный мощный
конт­роллер NetLinx 2100 управляет любыми устройствами других производителей, входящими
в систему.
• Объединение различных
отдельных устройств в один корпус позволяет избежать дополнительных затрат, связанных с прокладыванием сложной кабельной
сети.
DVX-2100 – уже в продаже.
Инфракрасные барьеры FINIRIS II
от SORHEA
Не только умный,
но и красивый
Увлажнитель Air-O-Swiss U7146
от Boneco способен обеспечить
влагой воздух в помещении
до 20 кв. м, и, что немаловажно,
прибор работает абсолютно бесшумно. Он очень компактный и
легкий: его вес всего 300 граммов. Однако, несмотря на свой
небольшой размер, по качеству
увлажнения он не уступает своим
крупногабаритным предшественникам: в основе чудо-прибора
находится мембрана glass-plate,
которая позволяет увеличить
производительность прибора
на 20%, но при этом снизить
энергопотребление до минимального показателя (15 Вт).
Air-O-Swiss U7146 очень удобен в применении: не имеет бака
для воды, поскольку эту роль
выполняет обычная пол-литровая
бутылка. Boneco предлагает
выбрать любой из 4 цветов:
черный, белый, зеленый или
фиолетовый.
Три цвета – Gira
В любом месте веселее вместе
EVOline Caddy – мобильный блок розеток, расположенных именно
в том месте, где вам это нужно. Вы легко перемещаете EVOline Caddy
по офису при помощи встроенных колес. Если нужно создать мобильные рабочие места, EVOline Caddy обеспечит их необходимыми коммуникациями. Устанавливаете распределительный блок рядом с рабочим
местом, выдвигаете встроенную розетку EVOline Port – и все нужные
коммуникационные разъемы у вас под рукой.
44
Gira расширяет цветовую гамму
серии Gira F100: появилось три
новых цвета рамок – «хром»,
«латунь» и «платина».
Серию можно использовать
как в частной квартире, так и
в офисном помещении. Она
вписывается и в современный
дизайн интерьеров, и в классический.
Gira F100 располагает всей
полнотой ассортимента: ей
доступны более 230 функций.
На выставке MIPS–2009,
компания SORHEA (Франция)
впервые предложила российским потребителям перимет­
ральные системы охраны, в том
числе инфракрасные барьеры
FINIRIS II для охраны частных
домов, банков, гаражей, складов и т. д.
Инфракрасные барьеры представляют собой две колонны,
расположенные друг против
друга по обе стороны охраняемой зоны. Корпус FINIRIS II
изготовлен из алюминиевого
профиля. Инфракрасные лучи
проходят через несколько
отверстий корпуса. Система
механически устойчива, прочна.
Утонченный дизайн (ширина
колонны – 23 мм ), простота
монтажа и экономичность делают барьеры FINIRIS II мировым
лидером периметральных систем
охраны в своем классе.
Компания «ГалФорт», являющаяся официальным дистрибьютором компании SORHEA
в России, всегда готова проконсультировать, помочь в приобретении и монтаже данного
оборудования.
DVX-2100 от АМХ
Enova – новая линейка продуктов
АМХ – объединяет все компоненты интегрированной автоматизированной системы, предлагая
пользователю простое и вместе
с тем максимально функциональное решение, включающее
в себя управление, подключение
мультиформатных сигналов,
переключение, транскодирование
и скелирование видеосигналов,
локальное и дистанционное распределение, плюс микширование
и усиление аудио сигналов –
и все это в одном корпусе. DVX2100 – идеальное решение для
презентационных и переговорных
помещений.
Объединение различных технологий в один корпус позволяет сэкономить не только средства, потраченные на приобретение одного
устройства вместо целого ряда
устройств для реализации одного
и того же решения. Огромная экономия времени на проектировании, программировании и инсталляции – еще одно преимущество
нового продукта АМХ.
45
# 05 / 20 0 9
Компании
47
Проблемы и решения
Каков алгоритм контроля
подрядчиков – по стоимости, качеству и срокам?
Сергей Кирсанов,
директор по развитию бизнеса
HSG Zander RUS
Наша компания старается минимизировать количество привлекаемых
подрядных организаций. Большинство работ выполняются собственными силами. Если услуги подряд­
чиков необходимы, проводится
комплексная процедура отбора.
В компании существует тендерный
отдел, который занимается подбором потенциально благонадежных подрядчиков. Если подрядчик
успешно проходит процедуру отбора и хорошо зарекомендует себя
в работе, он становится надежным
партнером на долгое время.
Важно грамотно составить договор,
в котором оговариваются все
условия и прописывается полная
ответственность исполнителя за выполняемые работы. Для контроля
деятельности подрядных организаций на объект выезжают наши
специалисты. Так, например, инженерная служба оценивает работу
подрядчиков по обслуживанию оборудования и ведет дополнительный
контроль за функционированием
сложного оборудования (ИБП, ДГУ,
грузоподъемное оборудование).
Для оценки качества выполняемых работ по инфраструктурному
менеджменту на объект выезжает
менеджер клининговой службы,
который проводит осмотр помещений и обслуживаемой территории,
проверяет соответствие сроков
оказания услуг графику выполнения работ, а также правильность
ведения отчетной документации.
Проблемы с подрядчиком реша-
ются в индивидуальном порядке
в соответствии с условиями
дого­вора путем исправления
неполадок (вплоть до расторжения договора). При выявлении
нарушений менеджер объекта
составляет акт, связывается
с контактным лицом подрядчика, выясняет причины некачественного выполнения работ и,
в случае полной вины подрядной организации, может выставить неустойку. Если данные
нарушения происходят регулярно, наша компания разрывает
текущий договор и находит
нового подрядчика на оказание
того или иного вида услуг.
Каковы принципы
учета электроэнергии
для субарендатора?
Эдуард Апсит,
генеральный директор УК FACILICOM
Субарендатор, как правило,
согласовывает такие моменты
с арендатором, оговаривая
именно с ним все принципы
учета расходов, в том числе и
электроэнергии. Государством
запрещена любая спекуляция
на энергоносителях, однако
арендатор (собственник) несет дополнительные расходы,
связанные с обслуживанием
оборудования. Это оплата
работы людей, обслуживающих
оборудование и следящих за
его работой, контроль работы
внутренних сетей и другие
работы. Таким образом, для субарендатора стоимость единицы
электроэнергии может составлять номинальную стоимость
плюс 5–30%. Стоит отметить,
что часто субарендаторы не расплачиваются прямо или косвенно за затраты на содержание
оборудования, и тогда стоимость единицы электроэнергии
составляет для них только
номинальную стоимость.
Есть ли сегодня среди
потен­циальных арендаторов
желающие самостоятельно
отделывать свой офис? Если
офис отделывается силами
арендодателя, на кого ложатся траты?
Алексей Кучвальский,
Средств на капитальные инвестиции в отделку офиса у арендаторов нет и в ближайшее время не предвидится, и основным
условием абсолютного большинства сделок по аренде офисных
площадей является отделка
помещений силами арендодателя. Подавляющее большинство
сделок аренды 2009 года – это
помещения с отделкой или помещения, где собственник готов
делать отделку. Это очень яркий
тренд прошлого и наступившего
годов. Если офис отделывается
силами арендодателя, возможны различные варианты
распределе­ния трат. Обычно
собственник делает отделку за
свой счет, а затем ее стоимость
распределяет на определенный
период и включает в оплату
аренды. Период выплаты для
каждого случая свой – это решается в процессе переговоров
с арендатором. Срок выплаты
может составить один-два года
или растянуться на весь срок
аренды. Важно отметить, что
шансы найти арендатороа на
помещение «в бетоне», без
готовности собст­венника делать
отделку очень невелики. В прошлом году было не более пяти
сделок, в которых арендатор
снимал помещение в состоянии
shell & core и своими силами
делал отделку.
Журнал, учрежден и издается ООО «Импресс-Медиа. Маркетинг»
48
Редакционный директор: Екатерина
Крылова
Коммерческий директор: Татьяна
Мартынова
Менеджеры по продаже и развитию
бизнеса: Елена Борисова, Екатерина
Булинова, Олег Бурдик, Ирина Мухина
Издатель: Елена Петрова
Руководитель отдела подписки и адресной
рассылки: Екатерина Беляева
Влияет ли на работу
ритейлера перемена
собственника ТЦ?
директор по России и СНГ, отдел
по работе с владельцами офисных
помещений Jones Lang LaSalle
Недвижимость: управление, эксплуатация, обслуживание / Property Facility Management
Над номером работали:
Главный редактор: Татьяна Ломакина
Редакционный отдел: Татьяна Прозорова,
Эльмира Бузник, Ольга Зайкина, Елена
Сухарева
Ведущий дизайнер: Ольга Горенская
Отдел производства: Федор Павлов,
Алексей Кошелев
ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»:
Генеральный менеджер: Дэвид Цор
Опровержения
1. В Property Facility Management # 5
на стр. 1 рядом с новостью о лифтах
Kone по ошибке размещена фотография лифтов компании ThyssenKrupp
Elevator.
2. В Property Facility Management # 6
на стр. 48 неверно указана должность Дмитрия Кукуйского, директора
по маркетингу управляющей компании «Цеппелин».
Редакция приносит свои извинения.
Ведущий менеджер отдела
распространения: Ольга Величко
Руководитель on-line проектов:
Ирина Чернобровкина
Координатор издательских проектов:
Залина Хамизова
Руководитель отдела телемаркетинга:
Ирина Свиридова
Отдел телемаркетинга: Анна Воробьева,
Анна Козлова
Владимир Александровский,
директор по коммерческой
недвижимости «Детский мир – Центр»
Большинство торговых центров,
в которых мы арендуем площади,
сейчас меняют практического
собственника. Они переходят
от девелоперских и управляющих
структур к компаниям, далеким
от этого бизнеса. Это финансовые
и банковские структуры, которые,
не знают, что делать с этими
объектами. И очень сложно
вести диалог с собственниками
таких объектов. Непонятно, кто
контрагент. Бывшие это собственники или настоящие. Они не идут
нам навстречу, не соглашаются
корректировать условия, ссылаясь
как раз на банки.
Но у ритейлеров тоже есть
долговая нагрузка. И условия,
на которых выдавали кредиты,
такие же жесткие и так же далеки
от реальной фактуры бизнеса.
Мы находимся с девелоперами
в одинаковом положении. И нам
бы хотелось, чтобы банки, которые
занимаются дальнейшим управлением и продвижением своих
объектов, начинали формировать
свою управленческую позицию.
with association of
Руководитель по персоналу: Людмила
Михайлова
«Недвижимость: управление, эксплуатация,
обслуживание. Property Facility
Management» № 7 Тираж: 5000 экз.
Выход в свет: 5.03.2010
Адрес редакции и издателя: 115191,
Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 2,
стр. 5, тел. +7(495) 926-73-40, Факс:
+7(495) 926-72-15, www.impressmedia.ru
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
325
Размер файла
3 582 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа