close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Вопросы аренды в новой трактовке

код для вставкиСкачать
54
девелопмент development
Вопросы аренды в новой
трактовке
Один из самых сложных, непредсказуемых и непроработанных вопросов на рынке
недвижимости – вопрос арендных отношений – недавно получил свое развитие.
Высший Арбитражный Суд предложил профессиональному сообществу новую
трактовку вопроса аренды, которая, по задумке его создателей, должна снять
значительную часть сложностей и недопониманий. Станет ли новое постановление
ценным регулятором рынка? Какие надежды возлагают на него участники отрасли?
Какие вопросы арендных отношений требуют уточнений? Об этом на прошедшем
мероприятии CRE Special рассуждали участники рынка, по итогам которого мы
публикуем эту статью.
Предыстория вопроса
«Основной целью Постановления является разъяснение положений дейст­
Высший Арбитражный Суд РФ принял наконец разъяснения по спорным вопро­
вующего законодательства по указанным вопросам с целью обеспечения
сам договора аренды. В начале этого года было одобрено Постановление
единообразной судебной практики. В то же время с формальной точки зре­
Пленума ВАС № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС
ния многие из разъяснений, на мой взгляд, допускают слишком широкое
РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил
толкование норм действующего законодательства, что практически создает
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"».
видимость принятия нового закона. Но это не так, и в функции ВАС РФ при­
Постановление затрагивает довольно много важных аспектов арендных отно­
шений: это и аренда будущей вещи, и аренда вещи с возможностью использо­
вания только ее части, и юридические последствия несоблюдения формальных
нятие нормативных актов не входит», – считает Юрий Чернобривцев, партнер
Goltsblat BLP LLP.
Коллегу поддерживает Ринат Шаипов, руководитель юридического управ­
требований, предъявляемых к договорам аренды, и вопросы «двойной» арен­
ления PGP Development: «Принятие указанного постановления вписывается
ды, и вопросы определения и изменения размера арендной платы и др.
в логику известных всем процессов унификации и гармонизации правового
C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 14 (212)
55
Текст: Татьяна Ломакина
Фото: архив CRE
регулирования гражданского оборота в мировом масштабе. Основная
цель – снижение транзакционных издержек на "юридическую инфра­
структуру", например, за счет упрощения порядка заключения договоров
аренды и снижения рисков их недействительности по причинам, не свя­
занным с сугубо предпринимательской деятельностью сторон договора
аренды».
В практическом плане, по словам опрошенных экспертов, Постанов­
ление направлено на упрощение договорной базы арендных отношений,
избавление участников рынка от существующего механизма регулиро­
вания, при котором работают три договора аренды: предварительный,
краткосрочный и долгосрочный. Подобное упрощение договорной базы,
по мнению профессионального сообщества, может существенно ускорить
арендную кампанию для любого крупного проекта в сфере коммерческой
недвижимости.
Аренда будущей вещи
Одним из исторических пробелов в арендных отношениях были вопро­
сы, затрагивающие правоотношения по отчуждению либо сдаче в аренду
объектов недвижимости, которая в настоящий момент либо не существу­
– Я не исключаю, что в ряде регионов
возникнут практические проблемы
с регистрацией договоров аренды
о пользовании частью вещи, а также
с возможностью регистрации несколь­
ких аренд в отношении одного и того же
объекта. В Москве, например, до сих
пор регистрирующие органы отказы­
вают в регистрации договора аренды
части помещения, которая не выделена
на кадастровом паспорте в качест­
Юрий Чернобривцев,
ве отдельной комнаты. Думаю, что
партнер Goltsblat BLP LLP
не во всех регионах регистрирующие
органы поспешат применять разъясне­
ния ВАС. Вследствие этого, скорее всего, для регистрации долгосрочных
договоров аренды о пользовании частью вещи придется обращаться
в суд. Из того, что может найти практическое применение, я бы отметил
возможность заключения краткосрочного договора аренды до регистра­
ции права собственности на соответствующий объект. Таким образом,
отношения по фактическому пользованию, которые ранее, как правило,
регулировались предварительным договором, можно будет урегулировать
кратко­срочным договором аренды. Это снимет ряд юридических рисков,
которые возникали при начале арендных отношений до получения арендо­
дателем права собственности на арендуемый объект.
ет, либо на нее не оформлены должным образом права собственности.
«И если для договора купли-продажи будущей вещи существовала некая
законодательная база (в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом дого­
Эти пробелы в законодательстве несли в себе большие риски для арендода­
вора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у про­
теля. Как рассказывает Евгений Христич, недобросовестные арендаторы – при
давца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан
возникновении спора с арендодателем – зачастую использовали рассматривае­
или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом
мые недочеты в законодательстве как основание для оспаривания таких догово­
или не вытекает из характера товара) и основные расхождения были имен­
ров аренды, подавая иски о признании их незаключенными либо недействитель­
но в практике правоприменения, то для договора аренды будущей вещи
ными. «Удовлетворение судами указанных исков влекло необходимость возврата
все обстоит намного хуже. В соответствии со ст. 608 ГК РФ "Право сдачи
полученного по такой сделке (реституция) и большие убытки арендодателя.
имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут
Кроме того, наличие рассматриваемых пробелов в гражданском законодатель­
быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать
стве приводило к соответствующим налоговым последствиям для арендодателя
имущество в аренду", притом что право собственности на объект недви­
(застройщика), поскольку налоговые органы считали, что уменьшение налого­
жимости возникает с момента госрегистрации, – рассказывает Евгений
облагаемой базы по налогу на прибыль возможно лишь с момента надлежащего
Христич, помощник генерального директора «Эспро-Менеджмент». –
оформления прав арендодателя на недвижимое имущество, в связи с чем воз­
Следствием этого стала распространенная практика судов и Росреестра,
никали большие сложности с обоснованием уменьшения налогооблагаемой базы
признающая, что до регистрации прав на объект недвижимости это иму­
по налогу на прибыль на сумму расходов арендодателя на проведение внутрен­
щество не может быть объектом аренды, и такие договоры аренды при­
знавались судами недействительными (ничтожными)». Второй проблемой,
которая возникала при рассмотрении такого рода споров, по мнению экс­
перта, являлась проблема индивидуализации предмета договора аренды:
поскольку объект аренды физически и юридически не существовал, это,
в свою очередь, влекло признание договора аренды незаключенным –
в связи с недостижением сторонами договора соглашения по его суще­
ственным условиям.
На практике указанные пробелы в законодательстве приводили к боль­
шим сложностям с надлежащим оформлением отношений между аренда­
тором и арендодателем до момента оформления прав на недвижимость
арендодателем. Приходилось использовать сложные договорные конструк­
ции, состоящие из: а) предварительного договора аренды как основания
передачи помещения арендатору для отделки и получения от арендатора
финансирования); б) краткосрочного договора аренды (до момента гос­
регистрации прав собственности арендодателя); в) долгосрочного договора
аренды (после регистрации прав собственности.
56
девелопмент development
ней отделки помещения, сумму коммунальных платежей и т. д.», – констати­
ния обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан
рует эксперт.
возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос
Каким же образом рассматриваемое постановление облегчает взаимоотно­
шения между субъектами рынка аренды коммерческой недвижимости?
Основная ценность Постановления заключается в сформулированной
о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым, – рас­
сказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юриди­
ческой компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – ВАС РФ
Высшим Арбитражным Судом РФ правовой позиции, что договоры арен­
также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта
ды будущей вещи не являются недействительными. «ВАС РФ постано­
в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора.
вил, что по смыслу закона арендодатель, заключивший договор аренды
Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать
и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору
в практике».
во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать
Еще один спорный вывод ВАС касается допуска арендатора в помещение
правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
для осуществления ремонта. В пункте 11 Постановления № 73 (дополнения
Следовательно, заключенный договор аренды в отношении строящейся или
к которому, собственно, и были приняты в начале этого года) содержалось
приобретаемой недвижимости должен признаваться юридически действи­
разъяснение по вопросу правомерности передачи в аренду объекта капиталь­
тельным соглашением сторон, связывающим их взаимными правами и обя­
ного строительства владельцем, не получившим разрешения на ввод этого
занностями», – поясняет Ринат Шаипов.
объекта в эксплуатацию. Арендатор и/или арендодатель, виновные в эксплуа­
«По сути, под «арендой будущей вещи» понимается возможность заключе­
тации объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию, при наличии соот­
ния договора аренды в отношении объекта, на который право собственности
ветствующих оснований могли быть привлечены к административной ответ­
арендодателя еще не зарегистрировано. Это может быть объект, который
ственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. Таким образом, передача объекта для его
находится в процессе строительства либо который еще не приобретен
эксплуатации по назначению допускалась только после получения разреше­
арендодателем в собственность по договору купли-продажи или иному
ния на ввод этого объекта в эксплуатацию. «ВАС РФ теперь даны разъяснения,
основанию. Таким образом, подписать договор аренды можно уже сегодня,
что "передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для
а передать вещь в будущем. Для действительности такого договора аренды
осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям
важно, чтобы на момент передачи объекта арендатору арендодатель являлся
Градостроительного кодекса РФ", а следовательно, является допустимой», –
либо зарегистрированным собственником недвижимости, либо законным
говорит Евгений Христич. По словам Натальи Ленчиной, главного юрискон­
владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имуще­
сульта группы ПСН, такая конструкция будет востребована рынком, так как
ства», – говорит Юрий Чернобривцев.
позволит сократить сроки окупаемости инвестиций. «Однако с правовой точки
При этом, по мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственно­
зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности
сти – при условии наличия у арендодателя законного владения – не препят­
за безопасность людей до окончания строительства, и не исключает возмож­
ствует действительности/легитимности заключенного договора аренды, так
ность привлечения к административной ответственности арендодателя и/или
как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. «Однако есть риск, что "законное
арендатора, которые виновны в незаконной эксплуатации объекта», – считает
владение" так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи
эксперт.
с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполне­
– Принятие данного Постанов­
ления, безусловно, будет иметь
положительные последствия для
развития и дальнейшего роста
рынка аренды коммерческой
недвижимости – в том числе
и за счет привлечения иностранных
инвестиций, в значительной сте­
пени облегчив взаимоотношения
между субъектами рынка аренды
коммерческой недвижимости и дав
Евгений Христич,
ответы на многие спорные вопросы,
помощник генерального
не урегулированные действующим
директора «ЭспроМенеджмент»
законодательством. По своей сути
данные разъяснения ВАС РФ озна­
чают сближение действующих на территории РФ норм права (пусть
даже в форме правоприменительной практики) с правовыми нормами,
действующими на территории Евросоюза (где такого рода сделки
с будущим недвижимым имуществом являются вполне обыденным
явлением), что, в свою очередь, создает благоприятный климат для
дальнейшего развития в РФ рыночных отношений в целом и рынка
коммерческой недвижимости в частности.
Другие разъяснения
Пленум ВАС РФ в своем постановлении не только разрешает аренду будущей
вещи, но и дает много других важных разъяснений, касающихся арендных
отношений.
Так, разрешается предоставлять в пользование арендатору, с учетом ст. 606
ГК РФ, не всю вещь целиком, а только ее отдельные части. «Такой договор
аренды в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит госу­
дарственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю
недвижимую вещь в целом», – говорит Наталья Северина, партнер юридиче­
ской фирмы «АВЕЛАН». Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи
не препятствует внесению записи о другом договоре аренды той же вещи.
При этом, уточняет Наталья Ленчина, если права на недвижимую вещь, части
которой передаются в аренду, ранее были зарегистрированы за арендода­
телем в ЕГРП, то на госрегистрацию может быть представлен подписанный
сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание
указанной части, достаточное для согласования сторонами предмета дого­
вора аренды. «Отказ в регистрации договора по причине непредставления
кадастрового паспорта неправомерен, если из такого описания следует, что
предмет договора аренды согласован сторонами. Тем не менее зарегистри­
ровать договор аренды в Росреестре без предварительного проведения
C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 14 (212)
58
девелопмент development
кадастрового учета такой части недвижимой вещи не представляется воз­
можным».
Несколько важных разъяснений ВАС РФ, по словам г‑на Чернобривцева,
направлены на деформализацию договоров аренды.
• Исполнение договора аренды, содержащего все существенные условия,
но не зарегистрированного в ЕГРП (хотя и подлежащего госрегистрации),
должно осуществляться в соответствии с условиями такого договора (раз­
мер арендной платы, взыскание неустойки и др.). Однако права арендатора
В новом Постановлении ВАС РФ был, помимо всего прочего, разрешен
вопрос «двойной» аренды (если объектом нескольких договоров аренды,
заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество
в целом). «Оба договора действительны, второй договор аренды нельзя при­
знать недействительной сделкой, споры между собственником и арендатора­
ми разрешаются на базе ст. 398 ГК», – комментирует Наталья Северина.
Разъяснения по формированию арендной ставки
по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены тре­
Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:
тьим лицам (например: такой арендатор не имеет преимущественного права
регулируемой арендной платой; арендной платой, определяемой правилами,
на заключение договора аренды на новый срок, а при переходе права собст­
установленными публичным субъектом; арендной платой, устанавливаемой
венности на имущество к третьему лицу оно не обязано будет принимать
сторонами. В первых двух случаях речь идет об аренде имущества, нахо­
права и обязанности арендодателя по такому договору).
дящегося в государственной или муниципальной собственности. Что же
• Стороны не вправе требовать признания договора аренды недействитель­
касается рыночных механизмов формирования арендной ставки, то тут ВАС
ным или незаключенным в связи с отсутствием надлежащей индивидуализа­
РФ дает несколько важных разъяснений. Во‑первых, и это главное, ВАС
ции арендуемой вещи, если договор ими фактически исполнялся.
предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может
• Доводы арендатора, пользовавшего имуществом и не оплатившим пользо­
меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо
вание, о том, что право собственности на арендованное имущество принад­
не прописано. Ранее такая возможность подвергалась сомнению и вызывала
лежит иному лицу и договор аренды недействителен, не принимаются судом
споры. Изменение арендной платы в одностороннем порядке по-прежнему
во внимание.
возможно не чаще, чем раз в год (если иной срок прямо не предусмотрен
Наталья Северина к теме деформализации договоров аренды добавляет
законом либо договором). «Большое значение имеет сформулированная
еще один аспект: «Теперь, если до истечения срока аренды арендодатель
в п. 22 Постановления № 13 правовая позиция ВАС РФ относительно при­
не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения,
менения института злоупотребления по изменению размера арендной платы.
предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться
Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы догово­
в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его
ром аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке
стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности,
изменять ее размер и будет доказано, что в результате такого односторон­
вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом». Договор
него изменения она увеличилась непропорционально изменению средних
аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключе­
рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной
ния договора аренды на новый срок. К отношениям сторон, существовавшим
местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то такие
с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента
действия могут свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим
заключения договора аренды на новый срок, применяется п. 1 ч. 9 ст. 17.1
правом и суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании аренд­
Закона о конкуренции, согласно которому, размер арендной платы определя­
ной платы в части, превышающей средние рыночные ставки», – говорит
ется по результатам оценки рыночной стоимости объекта.
Наталья Ленчина. Юрий Чернобривцев добавляет, что «на практике может
C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 14 (212)
60
девелопмент development
оказаться затруднительным доказывание размера средних рыночных ставок
за аренду аналогичного имущества».
Теория VS практика
В целом профессиональное сообщество позитивно оценивает содержание
Постановления: в разъяснениях Пленума ВАС действительно содержится ряд
важных ответов на исторические вопросы, связанные с арендой недвижи­
мости. Так, застройщики получают дополнительную защиту своих интересов
в суде в ситуациях, когда недобросовестный арендатор пытается признать
фактически исполняемый ими договор аренды недействительным вследствие
несоблюдения формальных требований закона. «Например: в Постановлении
Наталья Северина,
партнер юридической фирмы
«АВЕЛАН»
На данный момент заключаются
подобные договоры, но их коли­
чество невелико, так как прошло
еще очень мало времени с момента
принятия ВАС РФ постановле­
ния Пленума № 13 от 25.01.2013.
Данное постановление будет
широко применяться на практике,
так как оно разъясняет ряд практи­
ческих вопросов, разрешает арен­
ду будущей вещий, а данный вид
аренды выгоден как для арендо­
дателя, так и для арендатора.
прямо указывается, что при рассмотрении споров, связанных с нарушениями
арендатором своих обязательств по договору, вопрос о наличии или отсутствии
у арендодателя права собственности на объект во внимание приниматься
кировано в настоящий момент рядом других норм закона. Поэтому говорить
не должен, – говорит Юрий Чернобривцев. – Другой пример: если объект арен­
о работе Постановления на практике можно только условно, применительно
ды не индивидуализирован должным образом в договоре, но он был передан
к спорным ситуациям "от обратного". Когда закон добросовестному аренда­
арендатору и договор аренды фактически исполнялся сторонами, то такой
тору или арендодателю помочь не в силах, содержащиеся в Постановлении
договор не может быть оспорен сторонами по основанию, связанному с ненад­
правовые позиции позволят защитить в суде интересы такой добросовестной
лежащим описанием объекта аренды».
В то же время эксперты не исключают возможные сложности применения
стороны, – считает Ринат Шаипов. – К сожалению, этого явно недостаточно
для построения новой долговременной юридической структуры арендных
этих разъяснений на практике. «Существующая в РФ система права является
отношений, которую можно было бы предложить рынку в рамках реализации
доказательной, а не прецедентной. Потому решения/разъяснения судов (даже
любого серьезного проекта коммерческой недвижимости. Тем не менее мы
высших инстанций) не имеют силы нормативного правового акта и не являют­
в компании PGP Development смотрим с оптимизмом в будущее, поскольку
ся обязательными для использования в правоотношениях между субъектами
ранее партнеры компании не раз становились свидетелями того, как новые
хозяйственного оборота, – говорит Евгений Христич. – В то же время в случае
идеи и подходы, выработанные и предложенные участниками рынка, вопло­
возникновения спорной ситуации и обращения в суд для ее урегулирования
щались в нормы действующего законодательства и становились полноцен­
суды будут применять разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении.
ными правилами игры. В этой связи указанное Постановление, несомненно,
В итоге, поскольку судебная арбитражная практика по рассматриваемым
сыграет свою роль катализатора для важных законотворческих инициатив».
в Постановлении вопросам пойдет по тому пути, который был указан ВАС
«Я думаю, что на практике могут возникнуть проблемы, связанные с необ­
РФ, количество обращений в суд по данным вопросам снизится (поскольку
ходимостью госрегистрации долгосрочных договоров аренды. Это осо­
сторонам спора (по сути) будет заранее известен результат их обращения)».
бенно важно понимать в свете изменений, которые внесены в Гражданский
Вследствие этого участники арендных правоотношений будут вынуждены
кодекс РФ 7 мая 2013 года и вступят в силу уже 1 сентября этого года.
добровольно руководствоваться данным Постановлением при возникновении
Данные изменения прямо предусматривают, что правовые последствия
между ними спорных вопросов, поскольку в противном случае они будут нести
сделки, требующей госрегистрации, наступают только после ее регистра­
бремя судебных расходов по искам с заранее очевидным результатом.
ции. Иными словами, пока договор не зарегистрирован, никаких прав
«Нужно иметь в виду, что объективно нужные и важные для рынка новеллы
введены не законом, поэтому практическое применение его положений бло­
и обязанностей он не порождает. Аренда недвижимости на срок одного года
и более как раз требует такой регистрации. Постановление Пленума ВАС РФ
не содержит разъяснений относительно порядка регистрации долгосрочных
договоров аренды будущей недвижимости и не может учитывать майские
изменения в законодательстве, поскольку принято раньше. Вследствие
этого не исключено, что после 1 сентября 2013 года начнет складываться
иная судебная практика и могут быть внесены новые изменения в ранее
принятое Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, – считает
Юрий Чернобривцев. – В целом я положительно оцениваю содержание
Постановления. В нем присутствует попытка придать гибкость правово­
му регулированию там, где это действительно необходимо, и учитываются
потребности рынка недвижимости. При этом мне жаль и не совсем понятно,
почему законодательная власть игнорирует необходимость урегулирования
ряда вопросов напрямую в законе. Например, я бы предпочел, чтобы разъяс­
нения Пленума ВАС РФ относительно правового статуса отношений сторон
и защиты их интересов до регистрации долгосрочного договора аренды были
прямо урегулированы в Гражданском кодексе».
C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 14 (212)
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
40
Размер файла
442 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа