close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ

код для вставкиСкачать
Санкт-Петербург,
Телефон / Факс:
ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ АРЕНДНЫХ СТАВОК
За нежилые помещения в здании по адресу:
Санкт-Петербург, ул.xxxx-xxxx, д. 45, лит.А
ЗАКАЗЧИК:
ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ:
19 ноября 2009 года
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА:
07 декабря 2009 года
№ ______
ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА:
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
2009
:::
Исх. от 17 декабря 2009 года
2
Г-ну.
Сопроводительное письмо
Обществом с ограниченной ответственностью «» произведена оценка рыночной стоимости арендной
ставки (диапазона величин) за использование нежилых помещений в здании, расположенном по адресу:
Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, ул., дом 45, литер А.
При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми
обязательствами. Нами не проводилась аудиторская или иная проверка финансовой отчетности и прав
собственности.
Обращаем внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет,
приведенный далее. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи
с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и
ограничения.
На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об
оценке объекта, мы пришли к заключению, что:
Стоимость арендных ставок за использование коммерческих помещений объекта
недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, ул.,
литер А, по состоянию на 19 ноября 2009 года, составляет:
За использование складских и подсобных помещений: 189 руб. /м2/в месяц,
За использование административно-офисных помещений: 762 руб./м2/в месяц
Отчет выполнен в краткой повествовательной форме. Основная информация и анализ,
использованные для оценки стоимости, отражены в соответствующих разделах отчета. В случае
необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.
Генеральный Директор
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
3
СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА
1.
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ ................................................................ 4
2.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ ................................................................................................................................................... 6
3.
ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ........................................................................................... 8
4.
ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ............................................................................................................ 9
5.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ЦЕНКИ .................................................................................................................... 10
5.1.
5.2.
5.3.
6.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ....................................................................................................................... 10
ХАРАКТЕРИСТИКА АДМИРАЛТЕЙСКОГО РАЙОНА ..................................................................................... 11
МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА КАРТЕ ГОРОДА ................................................................. 12
АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 13
6.1.
6.2.
КРАТКИЙ ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ РФ ............................................................................... 13
КРАТКИЙ ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ............ ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ
ОПРЕДЕЛЕНА.
6.3. ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...................... ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.
6.3.1. Тенденции рынка ...................................................................... Ошибка! Закладка не определена.
6.4. РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ..................................................................... 15
6.4.1. Объем рынка.............................................................................. Ошибка! Закладка не определена.
6.4.2 Предложение................................................................................... Ошибка! Закладка не определена.
6.4.3. Тенденции рынка ...................................................................... Ошибка! Закладка не определена.
6.5. РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОФИСНОГО НАЗНАЧЕНИЯ ...................................................... 15
7.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ........... 18
7.1. НАИЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА С ИМЕЮЩЕЙСЯ ЗАСТРОЙКОЙ. ...... 18
7.2. АНАЛИЗ УЧАСТКОВ С ИМЕЮЩЕЙСЯ ЗАСТРОЙКОЙ......................................................................................... 18
8.
РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ ....................................................................................................................................... 20
8.4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................................... 20
8.5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.......................................................................................................................... 21
8.5.1. Расчет арендных ставок за складские (бывшие производственные) помещения. ........................... 21
8.5.2. Расчет арендной ставки для помещений офисного и административного назначения. . Ошибка!
Закладка не определена.
8.6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................................... 26
8.6.2. Расчѐт ставки дисконтирования. ....................................................................................................... 27
8.6.3. Коэффициент капитализации ............................................................................................................ 29
8.6.4. Расчет рыночной стоимости .............................................................................................................. 29
8.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ......................... 33
9.
СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ................................................................................................ 34
10.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ............................................................................................................................. 35
11.
ПРИЛОЖЕНИЯ ............................................................................................................................................. 36
12.1.
ЛИЦЕНЗИЯ, СЕРТИФИКАТЫ, СТРАХОВОЙ ПОЛИС.................................................................................... 36
12.2.
ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ .................................................................................. 37
12.2.1. Фотографии объекта оценки .............................................................................................................. 38
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
Таблица 1
Основные данные об объекте оценки
Встроенное нежилое помещение
Центральный
город - Санкт-Петербург
Адрес объекта оценки
ул.xxxx-xxxx
дом , литера А,
Кадастровый номер объекта оценки
Собственник объекта оценки
ЗАО ""
Балансовая (остаточная) стоимость объекта оценки, руб.
541981
Год постройки здания, в котором расположен объект оценки
1954
Ремонт
с 2007-2008г.г.
Вид объекта оценки
Административный район
Доля земельного участка, относящегося к объекту
в натуре не выделена (данные не
представлены)
Общая площадь помещений,м2
Высота потолка/углубление
Общая площадь здания,м3
Этаж \ этажность
Вход в помещение
Окна
5199,5
3,2-3,5 м.
20 972
4
отдельный со двора, отдельный с ул.
высокий уровень инсоляции
Элементы благоустройства
электроснабжение, водоснабжение,
канализация
Текущее использование объекта оценки
административные, офисные и
подсобные помещения
Текущее техническое состояние объекта оценки
Хорошее состояние большей части
используемых помещений
Текущее техническое состояние здания
Обременения
Ограничения КГИОП, КГА, ГОЧС
эксплуатационное
нет
нет
Подъезд транспортом к объекту оценки
Подъезд для транспорта со улицы не
ограничен, со двора - въезд через
мет.решетчатые ворота
Кадастровый номер земельного участка
Собственник земельного участка
Площадь земельного участка
ЗАО ""
2536
земли поселений, Объединенная зона
центральных районов
Общие сведения об объекте
Окружение объекта оценки составляют жилые дома преимущественно
старого фонда, в непосредственной близости – «Юсуповский сад». С
восточной стороны месторасположение ограничено Вознесенского, с
западной - оживленной транспортной магистралью – Садовой улицей. С
севера месторасположение ограничено набережной канала Грибоедова,
мостами Вознесенским и Кокушкиным. Расстояние до станций метро
«Садовая», "Сенная" - 1,2км.,
Не ограничена с улицы, несколько входов и подъезд со двора
Район жилой и коммерческой застройки, окружение составляют жилые
здания
Назначение земельного участка, обременения
Описательный адрес объекта
оценки (локальное
местоположение)
Транспортная доступность
Общая характеристика
микрорайона
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
4
:::
Обеспеченность района
инженерной
инфраструктурой
Экологическое состояние
окружающей среды
Дата проведения оценки
Дата определения стоимости
Дата составления отчета
Цель и назначение оценки
Вид оцениваемой стоимости
Основание для проведения
оценки
Оцениваемые права:
на улучшения
на земельный участок
Водоснабжение, канализация, отопление, электричество, газопровод,
телефонные линии.
Опасных для жизнедеятельности факторов не выявлено
Данные об отчете
19 ноября 2007 г.
19 ноября 2009 г.
7 декабря 2009 г.
Для принятия собственником управленческих решений
Рыночная
Право собственности
Данные об оценщике
Наименование и реквизиты
оценщика, страховой полис
Адрес места нахождения
Ответственные исполнители
(лица, подписавшие отчет)
Генеральный директор
Данные о заказчике оценки объекта
Наименование
ЗАО ""
Адрес места нахождения
город - Санкт-Петербург, ул.xxxx-xxxx, дом 5, литера А
Наиболее эффективное использование (НЭИ)
как условно свободного
Не определялось
административные, офисные и подсобные
участка с существующей застройкой
помещения
Данные об условиях ремонта: удельный показатель
затрат на ремонт, руб. /кв. м общей площади
офисных помещений
500
Данные об условиях ремонта: удельный показатель
затрат на ремонт,руб. /кв. м общей площади
подсобных помещений
350
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход
Офисные помещения
Складские помещения
Затратный подход (руб.)
Не применялся
Сравнительный подход ,
750,80
188,24
55%(руб.)
Доходный подход, 45% (руб.)
774,93
188,85
Диапазон стоимости арендной ставки для офисных
помещений объекта оценки, руб./м2/мес
Диапазон стоимости арендной ставки для складских
помещений объекта оценки, руб./м2/мес
762
189
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
5
:::
6
2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Целью оценки является определение величины рыночной стоимости арендной ставки за объект
коммерческой недвижимости, в соответствии с Законом РФ “Об оценочной деятельности” и стандартами
оценки.
Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и
пользование.
Главным законодательным актом, регулирующим вопросы аренды, был и остается Гражданский
Кодекс РФ . В статье 606 главы 34 части 2 говорится, что при сдаче чего-либо в аренду собственник или
лицо, имеющее право на совершение такой операции, одновременно с заключением договора передает
арендатору во временное пользование за плату имущество и сопровождающий его набор прав. Поскольку
собственник обладает правами распоряжения, владения и пользования, то он может передать
(делегировать) арендатору лишь права из этого ограниченного набора. Гражданский Кодекс говорит, что
арендатору могут быть переданы права пользования и владения или же только пользования. Делегируя
некоторые из своих прав, собственник их не теряет (т.е. права не отчуждаются), они лишь в разной степени
ограничиваются фактом наличия аренды.
Таким образом, собственник делегирует часть своих прав. Следует особо отметить, что права не
отчуждаются, а делегируются. Право аренды является ограничением прав Арендодателя. Иногда
Арендодатель делегирует Арендатору право сдачи в субаренду.
Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки.
Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и
характеристики оцениваемой собственности. Целью работы по установлению величин арендных ставок
является их оценка для совершения сделок (договоров аренды).
Если оценивается собственность, которая должна быть выставлена на открытый рынок, то в качестве
базы оценки для аналогичных классов собственности применяются следующие виды стоимости:
Рыночная стоимость.
Стоимость при существующем использовании.
Специальная стоимость.
Понятие “рыночная стоимость”, используемое в настоящем отчете определяется следующим
образом (ПП РФ № 519 от 06.07.2001 г.): наиболее вероятная цена, по которой продавец, имеющий
полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его,
а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести,
согласен был бы его приобрести.
Рыночная стоимость может быть определена при наличии следующих условий:
рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для
взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о
предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов –
увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его
доступность всем потенциальным покупателям;
оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и
продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.
Поскольку в определении понятия «рыночная стоимость» (ПП РФ № 519) входят понятия, связанные
с продажей объектов оценки (отчуждением прав), - постольку для целей оценки «определение стоимости
арендных ставок» используется вид стоимости – специальная (в соответствии с ПП РФ № 519).
С другой стороны, может производиться оценка стоиости прав аренды (переуступки или продажи
прав аренды). При этом видом стоимости может быть – рыночная.
Понятие «рыночная стоимость аренды» (арендная стоимость, арендная ставка) - величина
арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных
рыночных условиях, т. е. если:
на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а
арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без
принуждения;
период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для
потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об
аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату
оценки стоимости аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
7
такого типа и данного вида недвижимости;
при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных)
арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту
недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Стоимость аренды оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или
долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной
платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.
Оценщики в процессе работы опираются на следующие положения договоров аренды:
по договору здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и
пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка,
которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования;
если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок;
передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав
третьих лиц на это имущество.
Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход (доходной) недвижимости:
- заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации;
- предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы;
- если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения
арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения
договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;
- арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также вносить его в качестве вклада в уставный
капитал.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического
состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают следующих типов:
контрактными (определяемыми договором об аренде);
«рыночными» (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
«Рыночная» арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных
объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую
типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в
аренду. Она используется при оценке права пользования объектом.
Контрактная арендная ставка используется при частичных имущественных правах арендодателя
(ограничивается определенными в контракте условиями).
Международные стандарты оценки и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами
оценочной деятельности» (Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519) предусматривают три
подхода к оценке имущества, имущественного комплекса: доходный, затратный, сравнительный. Оценщик
обязан использовать их или обосновать отказ от их использования.
В соответствии с вышесказанным, учитывая цель и задачи оценки, а также на основании
обязательных к применению стандартов и в качестве базы оценки выбрана стоимость, отличная от
рыночной, специальная стоимость.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об
оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной
стоимости, указанной в стандартах. Таковыми являются условия определения арендной ставки на
основании:
- анализа стоимости прав пользования объектом;
- анализа затрат арендодателя по содержанию объекта;
- анализа рыночной экстракции ставок, действующих на дату оценки при отказе от остальных
подходах.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
3. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
2. Методологической основой выполненного отчета являются российские методические
разработки, не противоречащие принципам рыночной оценки.
3. Оценщики не несут ответственности за исчерпывающее юридическое описание
прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав
собственности, включая сервитуты.
Право оцениваемой собственности считается
достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая
собственность считается свободной от каких-либо претензий или обременений, кроме
оговоренных в отчете.
4. Оценщики не обязаны приводить подробные обзорные материалы (фотографии,
планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости. Все подобные материалы в данном отчете
включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об
объекте.
5. Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут
оказать влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых. В частности,
это касается технического состояния оцениваемого объекта на дату оценки (достоверными
документальными сведениями о котором оценщики не располагали), сведений о содержании
вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах.
6. Предполагается, что собственник оцениваемого объекта рационально и компетентно
управляет принадлежащей ему собственностью.
7. Сведения, полученные оценщиками и содержащиеся в отчете, считаются
достоверными. Однако оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации,
поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на
источник информации сохраняются в архиве оценщиков.
8. Ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено
Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после
предварительного письменного согласования.
9. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом
по поводу произведенной оценки иначе как по официальному вызову суда.
10. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату
оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение политических,
административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть
после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную
стоимость объекта. Представленные в отчете анализ и расчеты основаны на предположении,
что курс рыночных реформ в России и С.-Петербурге не претерпит резких изменений.
11. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение оценщиков относительно
наиболее вероятной цены продажи объекта на дату оценки и не является гарантией того, что
объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
8
:::
4. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
Процесс оценки - это документально и логически обоснованная процедура исследования
ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах
к оценке. Задача оценщика - определение и количественная интерпретация степени полезности
оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость
объектов, резюмируется в итоговом суждении.
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:
Обследование объекта: процесс оценки начинается с общего осмотра и описания
местоположения объекта и его окружения, состояния зданий и сооружений, выявления их
особенностей, достоинств и недостатков.
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные,
характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие
факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и
района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная
информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим
объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем
изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических
изданиях, консультаций с представителями административных органов, девелоперами,
сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками и другими специалистами
рынка недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе
собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения и
функциональных особенностей объекта.
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта
рассматриваются три классических подхода (затратный, сравнительный и доходный) или
мотивированный отказ от применения того или иного подхода. В рамках каждого из этих
подходов существуют различные методы, выбор которых осуществляет оценщик. Каждый из
них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем
сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.
Подготовка отчета о рассчитанной стоимости: на данном этапе аналитически
согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно
излагаются в виде краткого повествовательного отчета.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
9
:::
10
5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ЦЕНКИ
5.1. Характеристики объекта
Объектом оценки являются нежилые помещения – административного, подсобного, офисного и
складского видов назначения. Помещения расположены в 4 этажном кирпичном здании постройки 1954 г.,
расположенного по адресу: город - Санкт-Петербург, ул., литера А. Рассматриваемый объект
недвижимости располагается на территории Адмиралтейского района, в границах центральной части
города.
Окружающие территории представлены жилыми зданиями, крупными автодорогами. Степень
застройки – 65…70 %. Здание является имущественным комплексом административного типа. На момент
оценки, не все здание находились в эксплуатационном состоянии. Подробные технические характеристики
здания, его фотографии и фотографии помещений приведены в ПРИЛОЖЕНИИ.
Здание строилось по типовому проекту как производственный комплекс, последние несколько лет
помещения использовались по перечисленным видам назначения.
По данным Заказчика, ремонт выполнялся текущими арендаторами, в счет дополнения к
номинальной (минимальной) арендной ставке.
Таблица 2
Наименование
конструктивных элементов
Следы физических износов, состояние элементов
Фундаменты
В подвале незначительные трещины, а также небольшие участки вздутия
бетонной поверхности пола с разрывами. Состояние удовлетворительное.
Стены и перегородки
Горизонтальные линии стен имеют правильный вид; стены сухие эксплуатационное состояние
Перекрытие и покрытие
Трещины в штукатурке потолков не угрожающего характера; следов
протечек нет. Состояние эксплуатационное.
Лестницы
Крыша
Проѐмы
Полы
Внутренняя отделка
Санитарно-технические
работы
Прочие работы
ВЫВОД
В ступенях имеются
удовлетворительное.
отколы,
небольшие
трещины.
Состояние
Конструкция стропил
правильная; врубки правильные; материалы
удовлетворительного качества; гнили нет - состояние удовлетворительное.
Состояние эксплуатационное
Полы – разноплановые,
эксплуатационное
средняя
степень
износа.
Состояние
Отделка не имеет регулярного подновления. Состояние эксплуатационное.
Сантехоборудование - новое. Состояние эксплуатационное
Состояние эксплуатационное.
Каркас здания и основные конструктивные элементы находятся в
эксплуатационном состоянии и в целом пригодны для использования,
требуют лишь эпизодического косметического ремонта.
Отделка помещений не нуждается в проведении ремонтных работ.
Удалено: технические характеристики, план, описательная часть…
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
11
5.2. Характеристика Адмиралтейского района
Адмиралтейский район, один из самых старых и одновременно самых юных районов города, так как в
современных границах существует с 1994 года.
Площадь района: 1400 га. Практически половина района входит в охранную зону Петербурга
Границы района:
- с запада: начало пр. Стачек - Екатерингофка (устье Обводного канала);
- с севера: Большая Нева - Дворцовый мост - Адмиралтейский проспект;
- с востока: ул. Гороховая - ул. Бородинская - ул. Звенигородская;
- с юга: наб. Обводного канала - Московский проспект (500 м не доходя до ст. м. «Московские ворота») –
начало пр. Стачек.
Район входит в число центральных и граничит с Московским, Кировским, Центральным районами. По
набережным Английской и Адмиралтейской проходит граница с Василеостровским районом.
Транспортное обеспечение:
Адмиралтейский район транзитный, здесь расположены 3 вокзала и 7 станций метрополитена, проходят такие
важные транспортные магистрали, как Московский и Вознесенский проспекты, наб. реки Фонтанки и Обводного
канала. Транспортную ситуацию в районе можно охарактеризовать как напряженную.
Обеспеченность района инженерной инфраструктурой: хорошая.
Экология района:
Несмотря на то, что Адмиралтейский район считается промышленным, экологическая обстановка в нем за
последнее время несколько улучшилась. Это объясняется тем, что многие производственные предприятия не
работают на полную мощность или находятся в состоянии банкротства.
Основным источником загрязнения атмосферы является автотранспорт. Чаще всего в воздухе обнаруживается
превышение допустимых нормативов по ксилолу, этилбензолу, фенолу, двуокиси азота и окиси углерода.
Несмотря на то, что в районе расположено 26 предприятий, использующих в своей деятельности источники
ионизирующего излучения и радиоактивные вещества, радиационная обстановка в Адмиралтейском районе находится
в пределах нормы. Самые неблагополучные водоемы – реки Пряжка и Екатерингофка. В целом, в реках и каналах
района концентрация нефтепродуктов стабильно снижается, но остается высоким уровень бактериальной
загрязненности. Уровень транспортного шума в районе превышает норму, определенную для территорий жилой
застройки. Общая площадь зеленых насаждений составляет 212,2 га.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
12
5.3. Месторасположение объекта оценки на карте города
Окружение объекта оценки составляют жилые дома преимущественно старого фонда, в непосредственной
близости – «Никольская площадь».
С восточной стороны, месторасположение ограничено Лермонтовским проспектом, с западной – Крюков канал.
С севера месторасположение ограничено ул.Союза Печатников, с юга – канал Грибоедова.
Расстояние до станции метро «Садовая» - 1,3км., «Спасская» - 1,3 км, «Сенная» - 1,5км
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
13
6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
6.1. Краткий обзор экономического состояния РФ
В сентябре внутренний спрос несколько восстановился, а инвестиции выросли к уровню августа на
7,3%. Это превышает обычный сезонный всплеск инвестиционной активности в данном месяце. В
результате динамика инвестиций оказалась положительной и с поправкой на сезонные факторы. Оборот
розничной торговли с поправкой на сезонность также несколько увеличился в сравнении с августовским
показателем, но все еще был на 9,9% ниже, чем в сентябре 2008 года. За 9 месяцев 2009 года инвестиции и
оборот розничной торговли сократились в сравнении с уровнем годичной давности соответственно на
18,9% и 5,3%. И хотя в IV квартале 2009 года аналитики ожидают улучшения их динамики,
восстановление, скорее всего, будет весьма скромным.
Со стороны производства товаров и услуг рост оказался более существенным. Производство в
базовых отраслях экономики в сентябре увеличилось на 7,3% по сравнению с августом. Это рекордные
темпы роста для сентября. Выпуск был на 7,2% ниже соответствующего показателя прошлого года, что
является лучшим результатом за этот год.
В октябре динамика промышленного производства неожиданно для оптимистов ухудшилась. По
отношению к тому же периоду прошлого года объем выпуска в октябре упал на 11,2% против падения на
9,5% в сентябре (хотя эффект базы должен был сыграть в другую сторону). Со снятой сезонностью
промышленное производство в октябре снизилось на 1,6%. При этом обрабатывающая промышленность
снизила выпуск сразу на 3,3%, что нейтрализовало рост в добыче полезных ископаемых и
электроэнергетике, где объемы выпуска по отношению к сентябрю выросли на 1,5% и 0,4%,
cоответственно. Учитывая, что резкое снижение в октябре произошло в секторах, ориентированных на
внутренний рынок, можно сказать, что перспективы российской промышленности выглядят отнюдь не
блестяще.
В октябрьских данных есть и позитивные моменты. Резкое замедление падения производства
пищевых продуктов может говорить о снижении кризисных настроений у потребителей. Об этом же может
сигнализировать и улучшение дел в черной металлургии.
В ноябре - декабре следует ожидать резкого улучшения показателей динамики промышленности по
отношению к тому же периоду прошлого года даже при сохранении статус-кво резко – в полной мере
скажется эффект низкой базы. В этой связи, мы не исключаем, что уже в январе мы сможем увидеть
положительные темпы роста (к прошлому году). В первом квартале следующего года мы ожидаем, что
процесс приведения запасов в экономике к нормальному уровню завершится - пока же многие
предприятия, в частности КАМАЗ, всѐ еще распродают со складов докризисную продукцию, что
искусственно сдерживает выпуск, удерживая его динамику ниже динамики текущего спроса.
Аналитики Тройки Диалог по-прежнему прогнозируют снижение ВВП в 2009 году приблизительно
на 5,0% и ожидают его роста как минимум на 5% в 2010 году. Несмотря на коррекцию внутреннего спроса
(потребление и инвестиции в основные фонды) в текущем году, главной причиной спада производства в
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
14
первом полугодии 2009 года было уменьшение складских запасов товаров. Завершение этого процесса, по
всей видимости, будет способствовать подъему экономики.
В октябре индекс потребительских цен не изменился - он стабилен с августа. Таким образом, с начала
года инфляция составила 8,1% против 11,6% за тот же период прошлого года, а по состоянию на конец
октября рост цен по сравнению с соответствующим периодом прошлого года был на уровне 9,7%. Вместе с
тем текущий годовой рост цен (измеренный как скользящая средняя инфляция за последние шесть месяцев,
приведенная к годовому уровню) можно оценить приблизительно в 5,0%, что нельзя объяснить простым
сезонным замедлением. В предыдущие годы рост цен ускорялся на фоне удорожания нефти, притока
дешевого иностранного капитала и наращивания бюджетных расходов, которое привело к росту
номинальной оплаты труда чуть ли не на 30%, а денежной массы - на 40-60%. Теперь ситуация иная: цены
на нефть уже не столь высоки, а внешние заимствования стали дороги. В результате скорректировался
потребительский спрос и замедлился рост денежных агрегатов. Несмотря на рост бюджетных расходов в
нынешнем году, ЦБ РФ успешно стерилизует избыточную рублевую ликвидность. Аналитики полагают,
что по итогам года инфляция, скорее всего, будет около 9,0% или ниже.
ЦБ РФ понизил с 30 октября базовые процентные ставки на 0,5 п. п. Теперь ставка рефинансирования
составляет 9,5%, а минимальная ставка РЕПО - 6,75%. Тем не менее, понижение ставок представляется
слишком скромным. Текущая инфляция в годовом выражении составляет около 5%. Таким образом, даже
после снижения на 0,5% базовые процентные ставки в реальном выражении весьма высоки. ЦБ РФ
продолжит снижать базовые ставки, и считают, что текущему уровню инфляции больше соответствует
ставка рефинансирования в 7%. Это стимулировало бы рост кредитования и замедлило бы укрепление
рубля на валютном рынке.
По официальным данным, в первом полугодии 2009 года ВВП РФ сократился в сравнении с уровнем
первого полугодия 2008 года приблизительно на 10%, а частное потребление - более чем на 5%.
Инвестиции уменьшились на гораздо большую величину, в то время как чистый экспорт поднялся
приблизительно на треть. Официальной статистики за III квартал 2009 года пока нет, однако, согласно
оценкам Министерства экономического развития, ВВП в этот период сократился в сравнении с уровнем
годичной давности на те же самые 10%. Если это так, то выходит, что Россия все еще пребывает в
рецессии, поскольку экономический рост начал замедляться во II квартале 2008 года, а затем и вовсе
произошел спад.
Тем временем Росстат сообщает, что объем выпуска продукции в пяти базовых отраслях (к которым
относятся промышленность, сельское хозяйство, транспорт, строительство и розничная торговля - по ним
можно судить о помесячной динамике ВВП) в III квартале 2009 года сократился в сравнении с уровнем
годичной давности чуть более чем на 9% против 15% в первом полугодии 2009 года. То есть наблюдается
явное улучшение ситуации. Правда, расхождение между показателями роста ВВП и объема производства в
пяти базовых отраслях никогда раньше не было столь велико. Вероятно, в данных есть неточности и не
исключено, что Росстат пересмотрит данные за предыдущие периоды, как это уже неоднократно бывало в
прошлом.
Важно отметить, что помесячное снижение экономических показателей (относящихся как к
производству, так и к потреблению) было непродолжительным и прекратилось, когда закончилась плавная
девальвация рубля. Сразу после этого в экономике наметился подъем, несмотря на ряд перекосов,
возникших в финансовой системе в связи с интервенциями ЦБ РФ на валютном рынке. Оборот розничной
торговли падал лишь два месяца - в январе и феврале (без поправки на сезонные факторы). В марте же
потребление вновь стало расти, пусть и гораздо медленнее, чем год назад. И хотя его годовая динамика попрежнему отрицательна, никто не утверждает, что прошлогодний рост розничного товарооборота в
реальном выражении на 15-18% был нормальной тенденцией. Несмотря на то, что сезонно
скорректированные данные свидетельствуют о гораздо менее быстром росте, простые люди этого не
замечают, когда ходят по магазинам, так что текущая тенденция явно положительна.
Не оспаривая официальную статистику, в начале года дела в экономике, возможно, обстояли не так плохо,
как первоначально сообщалось, а теперь ситуация однозначно выглядит лучше. Замедление инфляции еще одно свидетельство нормализации в экономике. На этом фоне потребление в реальном выражении
будет и далее расти.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
15
6.2. Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга1
Предлοжение
Οбщая плοщадь
качественных складοв классοв Α и Β, предназначенных для сдачи в аренду,
на кοнец 3 кв. 2009 гοда сοставила 1 205 тыс. кв. м, увеличившись за 3 квартал 2009 гοда на 51 тыс.
кв.м. Β 3 квартале былο
введенο в эксплуатацию 3 качественных складских οбъекта – складскοй
кοмплекс «Кулοн-Пулкοвο», плοщадью 36 тыс. кв.м, 2-я οчередь складскοгο кοмплекса «Кοрта» на
Кубинскοй улице, плοщадью 5 тыс. кв.м, и складскοй кοмплекс «Лοгистика терминал» плοщадью 10
тыс. кв.м. Εще οдним (пοжалуй, самым перспективным на ближайшие 2-3
гοда) сегментοм
в
девелοпменте складскοй
недвижимοсти является стрοительствο складοв пοд нужды кοнкретнοгο
заказчика (built-to-suite). Οжидать начала стрοительства нοвых крупных складских прοектοв в ближайшие
2-3 гοда не прихοдится.
Средние арендные ставки на склады класса Α и B в Санкт-Петербурге (triple net) сοставляют 3 050
руб./кв.м в гοд (диапазοн 2 300 – 3 600руб./кв.м). С учетοм всех дοпοлнительных платежей, вοзлагаемых
на
арендатοрοв, ставки «пοлнοй» аренды сοставляют οкοлο 3 000 – 5 100 руб./кв.м/гοд, не включая
ΗДС. Ηеοбхοдимο οтметить,
чтο
приведенный выше урοвень арендных ставοк является в
дοстатοчнοй степени
услοвным,
так
как
управляющие в пοследнее время οбсуждают
кοммерческие услοвия
при
кοнкретнοм интересе
арендатοра. Пο
οценкам
специалистοв GVA Sawyer, реальные цены сделοк ниже заявленных на 5-10%
Спрοс
Ηοвых фактοрοв, существеннο пοвлиявших на спрοс на качественную складскую недвижимοсть в
3 квартале 2009 гοда, не пοявилοсь. Μοжнο гοвοрить ο тοм, чтο падение спрοса, кοтοрοе
наблюдалοсь в 1 пοлугοдии 2009 гοда, прекратилοсь. Этοму
спοсοбствοвалο сοкращение арендных
ставοк. Οднакο и гοвοрить ο какοм-либο рοсте спрοса нельзя. Β структуре спрοса в 3 кв. 2009 гοда свыше
15% прихοдилοсь на запрοсы на пοмещения менее 500 кв.м. Εще 27% спрοса прихοдилοсь на пοмещения
οт 500 дο 1000 кв.м. 12% предъявляли спрοс на аренду οт 1 дο 3 тыс. кв.м, плοщади οт 3 дο 5 тыс.
кв.м вοстребοваны 5% арендатοрοв, на плοщади свыше 5 тыс. кв.м спрοса в 3 квартале 2009 гοда не
наблюдалοсь.
Β настοящий мοмент οценить οжидаемую дοхοднοсть инвестοрοв в складские кοмплексы
невοзмοжнο, так как мнοгие качественные οбъекты, кοтοрые мοгли бы быть интересны для инвестοрοв,
были пοстрοены сравнительнο недавнο, пοэтοму пустуют. Как следствие, пοтοк дοхοдοв крайне низοк, а
перспективы егο увеличения неοпределенны. Τаким οбразοм, слишкοм высοкие риски инвестирοвания
в складскую недвижимοсть Петербурга привοдят к пοлнοму οтсутствию инвестициοнных сделοк в этοм
сегменте рынка недвижимοсти Петербурга в настοящее время
6.3. Рынок коммерческой недвижимости офисного назначения2
Предложение
По итогам 3 кв. 2009 г. в Санкт-Петербурге общий объем качественных офисных площадей классов А
и В+/В составил 1 240 тыс. кв.м (342 тыс. и 898 тыс. кв.м соответственно).
Таблица 3
1
2
Источник: GWA SAWYER
Источник: Colliers International
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
16
Территориальная структура нежилого фонда Санкт-Петербурга, тыс. кв.м.
Спрос
Падение арендных ставок привело к тому, что спрос на офисные площади стабилизировался.
Количество вакантных площадей почти не увеличивается. Уровень вакантных площадей в среднем по
городу по итогам 3 кв. 2009 года составил 20,7%, изменившись за квартал на 0,1%, что в пределах
погрешности измерения. В результате в текущих ценах объем спроса на качественные офисные помещения
составляет около 950 тыс. кв.м. При этом ситуация отличается между классами. Если в классе А произошло
даже уменьшение количества вакантных площадей, то в классе В ситуация отличается. Это обусловлено
тем, что за счет низких цен на офисы класса А, введенные в эксплуатацию в течение последнего года,
удалось привлечь арендаторов в пустующие площади. В том числе и переманить арендаторов из более
низких классов. В
классе В такого задела не было, в нем было больше уже действующих и заполненных до кризиса
объектов, а, следовательно, гибкость управляющих была ограничена.
Однако и говорить о росте спроса пока рано. Новых компаний, пришедших на рынок СанктПетербурга, практически нет. Их доля составляет не более 3-5%, остальной спрос предъявляется
компаниями, переезжающими из одного бизнес-центра в другой. А увеличение спроса за счет арендаторов
бизнес-центров класса С и ниже пока не ожидается, уровень цен достаточно существенно различается.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
17
Структура спроса на офисы в зависимости от размеров в 3 кв. 2009 года
В 3 кв. 2009 года проявилась тенденция заключения долгосрочных договоров аренды. Это явилось
следствием стабилизации макроэкономической ситуации и снижения ставок. При этом, если ранее на
долгосрочных договорах настаивали арендодатели, то в нынешних условиях большую активность
проявляют арендаторы. Все чаще для снижения неопределенности относительно будущей арендной платы
в договорах устанавливается привязка к среднерыночной арендной ставке, уровень которой определяется
третьим лицом.
В настоящий момент доходность проектов девелопмента офисной недвижимости в среднем ниже
ставок по кредитам. С учетом того, что большая часть проектов бизнес- центров реализуется на кредитные
средства, это означает крайне низкую доходность девелопмента. Если оценивать доходность инвестора, то
последние готовы рассматривать проекты со ставкой капитализации 14-20%, при этом в связи со
стабилизацией макроэкономической ситуации риски инвестирования стали намного более прозрачны.
Вывод по разделам:
Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма
неравномерно. Наиболее часто встроенные офисные помещения встречаются в зонах с высоким уровнем
деловой активности, тяготея к центру. Наименее востребованы помещения в удаленных от исторической
части города районах, поскольку даже маленький, некомфортный, но престижный офис в центре города, по
мнению арендаторов, лучше помещения на периферии.
Спрос сместился в сторону недорогих площадей до 50м2. В условиях низкого уровня доходности
проектов девелопмента офисной недвижимости в ближайшее время не следует ожидать роста спроса.
Падение спрοса на качественную складскую недвижимοсть в 3 квартале 2009 гοда, кοтοрοе
наблюдалοсь в 1 пοлугοдии 2009 гοда, прекратилοсь. Этοму спοсοбствοвалο сοкращение арендных
ставοк. Οднакο и гοвοрить ο какοм-либο рοсте спрοса нельзя.
Средние арендные ставки на склады класса Α и B в Санкт-Петербурге (triple net) сοставляют 3 050
руб./кв.м в гοд (диапазοн 2 300 – 3 600руб./кв.м).
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
18
7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее
эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей
предпосылкой его стоимости. Согласно действующим стандартам (МСО 1-4, Общие понятия и принципы
оценки, п. 6.7), для выявления оптимального варианта использования собственности необходимо оценивать
отдельно: участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении
наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наиболее
эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое
из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов
использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия
рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат
распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим
законодательствам.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов
использования.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом
вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из
физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет
приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Оцениваемый земельный участок отнесѐн к категории земель дачных и садоводческих объединений
граждан и предназначен для ведения подсобного домашнего хозяйства и отдыха, использование земельного
участка для других целей – не правомочно.
7.1. Наилучшее и наиболее эффективное использование участка с имеющейся застройкой.
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как
земельного участка с уже имеющимися улучшениями.
При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта учитывались следующие
факторы: месторасположение объекта, техническом состоянии здания, правомочность использования
земельного участка. На основании анализа данных, эксперты считают, что на занимаемых площадях
допустимо как производственное использование, так и изменение профиля деятельности и функционального
назначения помещений, получения дохода от сдачи в аренду, например на условиях небольшой арендной
ставки, но проведения ремонтных и восстановительных работ за счет арендатора.
Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет
использование его для сдачи в аренду в качестве административно-офисных и подсобных нежилых
помещений.
Критерий финансовой оправданности и максимальной текущей стоимости определяется
потенциалом местоположения, т.е. уровнем развития социальной, инженерной, транспортной и
коммерческой инфраструктуры, а также уровнем развития деловой активности окружающей среды. Выше
обозначенные экономические факторы могут существенным образом оказать влияние на рыночную
стоимость оцениваемой собственности.
Для окончательного вывода о финансовой оправданности и потенциальной доходности выбранного
варианта использования рассматриваемых помещений, Оценщик использовал метод дисконтирования
денежных потоков в рамках доходного подхода (подробная информация о проведении расчетов
представлена в разделе отчета «Доходный подход»).
7.2. Анализ участков с имеющейся застройкой
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объектов недвижимости
как земельного участка с уже имеющимися улучшениями - вариант использования, который обеспечит
максимальную доходность в долгосрочной перспективе.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
19
Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем
состоянии базируется на вышеприведенных 4-х критериях.
В тех случаях, когда Оценщик способен сделать обоснованное заключение о наилучшем и наиболее
эффективном варианте использования на основании выводов, не требующих выполнения большого
количества расчѐтов, ни один из известных нам Стандартов оценки не запрещает ему отказаться от
соответствующих вычислений. Вывод о наиболее эффективном способе использования, может следовать из
анализа окружающей здание среды, известных перспектив еѐ изменения, исследования свойств самого
объекта и т. д.
На рассматриваемом земельном участке расположено здание с административно – офисными и
подсобными помещениями.
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты
использования земельных участков. В данном случае Оценщиком принимается допущение, что они
отсутствуют.
Размещение объекта оценки на данном земельном участке не противоречит
критериям
законодательной разрешенности.
Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого
капитала, т.е., возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых
обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от
соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как
валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого
варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.
Таблица 4
Физически возможные способы использования
Сфера услуг / Офисное / Складское
Правомочные способы использования
Сфера услуг / Офисное / Складское / Производств.
Финансово осуществимые способы использования
Сфера услуг / Офисное / Складское
Максимально эффективный способ использования
Офисное
Вывод:
рассматриваемый объект расположен на выгодном месте, имеет ограничение доступа;
темпы восстребованности недвижимости административно-офисной направленности на территории
района – высокие, но в окружении обладают специфическим характером;
объект является комплексом помещений взаимодополняющего характера (офисы + бытовые
помещения + парковка).
Наиболее эффективной является характеристика оцениваемого объекта как коммерческой
недвижимости, планируемая к использованию владельцем для ведения бизнеса и получения доходов
от аренды.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
20
8. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
В соответствии с п. 18 "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной
деятельности", утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 Оценщик при
проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный,
сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность
доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Административно – офисные площади имеют достаточно развитой рынок сдачи в аренду по городу.
Для них целесообразно ориентироваться на этот рынок при использовании сравнительного подхода к
оценке. Параллельно целесообразно для этих объектов также оперировать затратным подходом.
Из методов доходного подхода целесообразно использовать метод валового рентного мультипликатора,
который может выступать как проверяющий (ориентировочный). Метод прямой капитализации связан со
сложностями в построении ставки капитализации и учете постоянных и переменных операционных
доходов, поэтому он достаточно трудоемок и недостоверен.
Таким образом, общий алгоритм работы по определению арендных ставок заключается в следующем:
1). Использование затратного подхода;
2). Использование сравнительного подхода;
3). Использование доходного подхода;
4). Согласование результатов;
5). Оформление письменного отчета.
Заданием на оценку является определение месячной арендной ставки на всю площадь помещений с
учетом НДС и коммунальных платежей. В связи с этим целесообразно провести исследования рынка и
определить рыночную стоимость коммунальных платежей (и платы за телефон) для решения финансовых и
юридических вопросов Заказчика.
8.1. Затратный подход
В затратном подходе в качестве базы для расчетов могут использоваться два вида стоимости:
стоимость восстановления или стоимость замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление) определяет расходы в текущих
ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов,
дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и
моральный (функциональный) износ, что и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) определяет расходы в текущих ценах на
строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых
материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обосновано определение стоимости
замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия
оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике
более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при
замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить
разницу в полезности между существующим зданием и предложенным к постройке новым.
Анализ использования разновидностей определения полных затрат в условиях России показывает,
что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация
вариантов затратного подхода:
базисно-индексный метод,
ресурсный (ресурсно-индексный) метод,
модульный метод,
метод сравнительной единицы.
Базисно-индексный метод определения полных затрат предполагает использование или разработку
сметной документации в базовом уровне цен (1984, 1991 или 1999 г.) с применением корректирующих
коэффициентов пересчета базовых цен в текущие цены (индексов), рекомендованных региональными
центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные индексы
для различных типов зданий, так и индексы к элементам затрат, отдельно учитывающие удорожание
материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывает
проведенный анализ, различие в величине общей восстановительной стоимости, вычисленной с помощью
интегрального и дифференцированных индексов, незначительно.
Ресурсный метод определения полных затрат включает:
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
21
- определение количества необходимых ресурсов (объем конструктивных элементов объекта и расход
строительных материалов; общие трудозатраты рабочих-строителей; время работы строительных машин и
механизмов);
- расчет стоимости этих ресурсов на основе текущих региональных рыночных цен, тарифных ставок
и величин арендной платы;
- добавление накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат.
Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих
ценах, дает лучшее приближение к рыночным ценам, чем базисно-индексный метод.
Модульный метод оценки полных затрат заключается в расчленении всего объема строительномонтажных работ на объемы по основным конструктивным элементам (модулям), удельный вес которых в
общей стоимости СМР является наибольшим: фундаменты, стены, перекрытия и др.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной
информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей,
чтобы, исходя из примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости
наиболее значимого параметра, например, 1 кв. м. общей площади или 1 куб. м строительного объема
зданий определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях
региона или определенной отрасли народного хозяйства. Метод сравнительной единицы особенно удобно и
эффективно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения).
При «специальном» виде стоимости арендных ставок методология затратного подхода заключается в
следующем: Затратный подход основывается на изучении расходов собственника по содержанию объектов
недвижимости и исходит из того, что собственник не сдаст в аренду объект за меньшую сумму, чем та, в
которую обойдутся затраты на содержание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый
период. Данный подход к оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно
оценить величины затрат при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке
недвижимости. Ввиду текущего уровня цен на рынке коммерческой недвижимости, данные величины
несопоставимы. Принимая во внимание особенности месторасположения и начальное предназначение, что
отражается на архитектурно-планировочных решениях и состоянии объекта, Оценщики пришли к
заключению об отказе от применения затратного подхода при оценке, т.к. вышеуказанные причины, не
дают возможности подбора, аналога, достаточно близкого по своим характеристикам, к оцениваемому
объекту.
8.2. Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими
объектами недвижимости, которые были предложены на рынке. Рыночная стоимость недвижимости
определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности
объект. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется
достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на
рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не применим. Любое отличие условий продажи
сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату проведения оценки должно быть учтено
при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота
информации.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих
действий:
подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,
имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой
единице;
сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки
их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
приведение показателей стоимости сравнимых объектов к стоимости исследуемого объекта.
ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Расчет арендных ставок.
В качестве объектов-аналогов, были взяты помещения из базы «КН» за соответствующий период,
расположенные в Адмиралтейском районе. Поскольку дата предложения объектов не отличалась от
текущей даты оценки, корректировка стоимости продажи не проводилась.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
22
Таблица 5
ОФИС
Район
Адрес
Площадь, м2
Этаж
Вход
Состояние
охрана
парковка
Примечания
Ставка руб./м2 в
мес.
Агенство
Источник
Адмиралтейский
Малодетскосельск
ий пр.
2300
1-3
3 отд/ул
хорошее
+
+
под офис, банк,
мед. центр, др.
Адмиралтейский
4 Красноармейская д.
4
85
1
со двора
хорошее
+
-
800
800
СПАССКОЕ 327-4528, 8911-707-12-43
Невское 337-15-66
т. 985-0778
7 тел, мебель
Адмиралтейский
7-я
Красноармейская
60
1
с ул, со двора
отл
+
прох. местно, офис,
долгоср
Адмиралтейский
Адмиралтейский
Малая
Митрофаньевская
152
1
вх/ул
отл
+
+
БЦ В+, своб. 152 и
570кв. м,
Английский пр. 20
320
1эт
вх/ул/дв
хорошее
+
+
под офис, торговлю,
общепит.
700
700
АНТАРЕС 347-55Morgan Capital Group
05, 958-03-45
941-79-50
http://komned.ru/search
750
9544068
Корректировки первой группы.
Корректировки первой группы определяют ставку за объект сравнения на дату проведения оценки при
нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы.
передаваемые права – качество прав, приобретаемых покупателем при заключении договора куплипродажи, определяется наличием или отсутствием обременений, и не типовых условий договора (на
данном этапе расчетов рыночная стоимость объекта оценки определяется без учета обременений
действующими договорами долгосрочной аренды).
условия финансирования – условия расчетов между продавцом и покупателем (на данном этапе
расчетов предполагается, что условия финансирования являются рыночными – все расчеты производятся в
денежной форме).
условия сделки – цена объекта может не соответствовать рыночным данным, если проявляется
финансовое давление, обусловленное существующей системой льгот, отношениями соподчиненности,
финансовой или иной зависимости между участниками договора.
состояние рынка – корректировке подлежат различия в цене сделки, если объект сравнения был
продан в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. За промежуток времени от
момента совершения сделки с объектом сравнения до даты оценки может происходить достаточно заметное
изменение рыночной стоимости объектов недвижимости оцениваемого типа.
Корректировки второй группы.
Оценщик производил следующие корректировки:
Таблица 6
Таблица расстановки коэффициентов
Состояние
Состояние внутренней отделки оказывает влияние на величину стоимости. Физическое
состояние объектов-аналогов и объекта оценки может существенно отличаться.
Площадь, кв.м
Для коммерческого помещения данного назначения, большое значение имеет размер
используемой площади. Крупные продаются гораздо медленнее
Наличие парковки
Важным элементом сравнения аналогов является наличие парковки
хорошее
1
отличное
2
более 100 кв.м.
до 100 кв.м.
1
2
есть
нет
2
1
Тип входа
Тип входа непосредственно влияет на величину стоимости, а также на вариант использования
объекта
2 вх, отд/ул
отд/дв, общ/двор
2
1
есть
нет
2
1
Наличие охраны
Наличие охраны помещений оказывает влияние на величину стоимости.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
23
Таблица результатов применения корректировок.
Таблица 7
Местоположение
Площадь, кв.м
Состояние
Коммуникации
Тип входа
Этаж
наличие охраны
наличие парковки
Стоимость аренды,
руб./м2/гмес
Стоимость аренды,
руб./м2/год
Источник:
Фактор
2300,00
хорошее
все
3 отд/ул
1-3
+
+
4
Красноармейская
д. 4
85,00
хорошее
все
со двора
1,00
+
-
7-я
Красноармейс
кая
60,00
отл
все
с ул, со двора
1,00
+
-
800,00
800,00
9600,00
9600,00
Малодетскосельский
пр.
http://komned.ru/search , ноябрь 2009
№1
№2
320,00
хорошее
все
вх/ул/дв
1эт
+
+
Малая
Митрофаньевск
ая
152,00
отл
все
вх/ул
1,00
+
+
700,00
700,00
750,00
8400,00
8400,00
9000,00
0
Английский
пр. 20
ул.xxxx-xxxx
5081,60
хорошее
все
отд/дв, отд/ул
1-4
есть
есть
№3
№4
№5
ул.xxxx-xxxx
Площадь
1
2
2
1
1
1
Состояние
1
1
2
1
2
1
Тип входа
2
1
2
2
2
2
наличие парковки
2
1
1
2
2
2
наличие охраны
2
2
2
1
2
2
Фактор
№1
№2
№3
№4
№5
ул.xxxx-xxxx
Площадь
0,50
1,00
1,00
0,50
0,50
0,50
Состояние
0,50
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Коммуникации
1,00
0,50
1,00
1,00
1,00
1,00
Тип входа
1,00
0,50
0,50
1,00
1,00
1,00
Этаж
1,00
1,00
1,00
0,50
1,00
1,00
Суммарный
коэффициент, баллы
4,00
3,50
4,50
3,50
4,50
4,00
Стоимость, $/кв.м
800
800
700
700
750
Объект
Стоимость,$/кв. м
Суммар ный
коэф.
Приведенная
стоимость
Разница
сумм.коэф.
Удельный вес
Малодетскосельский
пр.
800
4,00
800
0,00
0,00
0,000
4 Красноармейская д. 4
800
3,50
914
0,50
0,25
228,573
7-я Красноармейская
700
4,50
622
0,50
0,25
155,555
Английский пр. 20
700
3,50
800
0,50
0,25
200,000
Малая
Митрофаньевская
750
4,50
667
0,50
0,25
166,668
2,00
1,00
ОО
4,00
Расчет
стоимости
объекта
Арендная ставка, руб./м2/мес
750,80
Арендная ставка, руб./м2/в год
9009,54
Площадь помещений, м2
5081,60
В основе оценки рыночной стоимости методом регрессионного анализа лежит предпосылка, что
субъекты рынка недвижимости осуществляют сделки по аналогии, основываясь на информации об
аналогичных сделках. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с
сопоставимыми объектами недвижимости, с внесением корректировок параметров, по которым объекты
отличаются друг от друга. Далее проводится регрессионный анализ по двум переменным зависимости цен
объектов аналогов от суммарного коэффициента качества.
Удален график с адресом…
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
24
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Расчет арендных ставок.
В качестве объектов-аналогов, были взяты помещения из базы «КН» за соответствующий период,
расположенные в Адмиралтейском районе. Поскольку дата предложения объектов не отличалась от
текущей даты оценки, корректировка стоимости продажи не проводилась.
СКЛАД
Таблица 8
Район
Адмиралтейский
Адмиралтейский
Адмиралтейский
Адмиралтейский
Адмиралтейский
Адрес
Митрофаньевское
шос.
Митрофаньевское
шоссе
Набережная Обводного
канала, 138
Обводного канала
наб.
Спасский пер. 5
Площадь, м2
252
1000
1002м2
490
98
Этаж
1
1
3
1
1
Вход
отд.ул.
1 вх/ул
отд.ул.
отд.ул.
отд.ул.
Состояние
хор
удовл
хор
хор
хор
охрана
+
-
-
+
+
парковка
+
+
+
+
охрана, h=6.5м,
ворота 4,2х4,5, 10
кВт, пол бетон
холодный склад,
кВт, охрана,
подъезд для фур,
выбор помещений
Аренда помещения под
офис, производство,
спортивный клуб и т.д.
Ворота, ровный пол,
охр. территория,
возм. под произв-во
н/ф, под склад,
архив, благ. двор,
отл. рем частное
200
155
155
280
200
«Пальмира» 7103762,622-0434
ВМБ-ТРАСТ, 33106-06
8-911-214-3668
http://komned.ru/search
Примечания
Ставка руб./м2 в
мес.
Агенство
АН BaltCom invest
312-58-73
Контакт
8(904)513-20-86
СПбНедвижимость
785-31-78
http://komned.ru/sea
rch
591-87-00
http://komned.ru/se
arch
Корректировки первой группы.
Корректировки первой группы определяют ставку за объект сравнения на дату проведения оценки при
нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы.
передаваемые права – качество прав, приобретаемых покупателем при заключении договора куплипродажи, определяется наличием или отсутствием обременений, и не типовых условий договора (на
данном этапе расчетов рыночная стоимость объекта оценки определяется без учета обременений
действующими договорами долгосрочной аренды).
условия финансирования – условия расчетов между продавцом и покупателем (на данном этапе
расчетов предполагается, что условия финансирования являются рыночными – все расчеты производятся в
денежной форме).
условия сделки – цена объекта может не соответствовать рыночным данным, если проявляется
финансовое давление, обусловленное существующей системой льгот, отношениями соподчиненности,
финансовой или иной зависимости между участниками договора.
состояние рынка – корректировке подлежат различия в цене сделки, если объект сравнения был
продан в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. За промежуток времени от
момента совершения сделки с объектом сравнения до даты оценки может происходить достаточно заметное
изменение рыночной стоимости объектов недвижимости оцениваемого типа.
Корректировки второй группы.
Оценщик производил следующие корректировки:
Таблица 9
Таблица расстановки коэффициентов
Состояние
Состояние внутренней отделки оказывает влияние на величину стоимости. Физическое
состояние объектов-аналогов и объекта оценки может существенно отличаться.
хорошее
1
отличное
2
Площадь, кв.м
Для коммерческого помещения данного назначения, большое значение имеет размер
используемой площади. Крупные продаются гораздо медленнее
более 100 кв.м.
до 100 кв.м.
1
2
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
25
Тип входа
2 вх, отд/ул
Тип входа непосредственно влияет на величину стоимости, а также на вариант использования
объекта
отд/дв, общ/двор
2
1
есть
нет
2
1
Наличие охраны
Наличие охраны помещений оказывает влияние на величину стоимости.
Таблица результатов применения корректировок.
Таблица 10
Местоположение
Площадь, кв.м
Состояние
Коммуникации
Тип входа
Этаж
наличие охраны
Стоимость
аренды,руб./м2/мес
Стоимость аренды,
руб./м2/год
Источник:
Фактор
Площадь
Состояние
Коммуникации
наличие охраны
Тип входа
Фактор
Площадь
Состояние
Коммуникации
наличие охраны
Тип входа
Суммарный
коэффициент, баллы
Митрофаньевское
шос.
Митрофаньевское
шоссе
Набережная
Обводного
канала, 138
Обводного
канала наб.
Спасский
пер. 5
ул.xxxx-xxxx
252
хор
все
отд.ул.
1
+
1000
удовл
все
1 вх/ул
1
-
1002м2
хор
все
отд.ул.
3
-
490
хор
все
отд.ул.
1
+
98
хор
все
отд.ул.
1
+
5081,6
хорошее
все
отд/дв, отд/ул
1-4
есть
200,00
155,00
155,00
280,00
200,00
2400,00
1860,00
1860,00
3360,00
2400,00
№4
1
2
1
2
1
№4
0,50
1,00
1,00
1,00
1,00
№5
2
2
1
2
1
№5
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Объект оценки
1
2
1
2
1
4,50
http://komned.ru/search
№3
1
2
1
1
1
№3
0,50
1,00
1,00
0,50
1,00
№1
1
2
1
2
1
№1
0,50
1,00
1,00
1,00
1,00
№2
1
1
1
1
1
№2
0,50
0,50
1,00
0,50
1,00
4,50
3,50
4,00
4,50
5,00
200
155
155
280
200
Объект
Стоимость,$/кв. м
Суммар ный
коэф.
Приведенная
стоимость
Разница
сумм.коэф.
Удельный вес
Митрофаньевское шос.
Митрофаньевское
шоссе
Набережная Обводного
канала, 138
Обводного канала наб.
Спасский пер. 5
ОО
200
4,50
200
0,00
0,00
0,000
155
3,50
199
1,00
0,50
99,645
155
4,00
174
0,50
0,25
43,595
280
200
4,50
5,00
4,50
280
180
Стоимость, руб./кв.м
0,50
1,00
1,00
1,00
1,00
Расчет
стоимости
объекта
0,00
0,00
0,50
0,25
2,00
1,00
Арендная ставка, руб./м2/мес
Арендная ставка, руб./м2/в год
Площадь помещений, м2
0,000
45,000
188,24
2258,88
5081,60
На основании анализа представленной информации и произведенных расчетов величина арендной
ставки за объект оценки, полученный методом сравнительного анализа (без учета налога на добавленную
стоимость – НДС), округленно составляет:
За использование складских помещений:
188,2 руб. /м2/в месяц,
За использование административно-офисных помещений:
750,8 руб./м2/в месяц
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
26
8.5. Доходный подход
Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного
арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения
объектом аренды больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается, будет приносить в течение
этого срока данное право. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть
уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Доходный подход основан на принципе ожидания. В данном случае доходный подход принят как
ориентировочный (наименее достоверный) и его решение ведется на базе формулы:
Арендная ставка за весь объект = (Стоимость* Коэффициент капитализации) + Расходы по
обслуживанию, не учтенные в арендной ставке.
Метод расчета не обладает доказательной силой ввиду неточностей по определению стоимости на
базе только двух подходов, а также априорным предположением, что средняя величина выборки в данном
сегменте рынка по аренде и продаже будет достаточно похожа на реальную. Не следует полностью
игнорировать данный метод, а использовать его как ориентировочный (проверяющий) в сложных случаях.
Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с
функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего использования. Доходный подход
соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной
отдаче на вложенный капитал. Стоимость объекта недвижимости доходным подходом определяется
приведением ожидаемых доходов, которые будут получены от эксплуатации оцениваемого объекта в
будущем, по коэффициенту капитализации или ставке дохода на капитал (ставка дисконтирования) в
оценку стоимости на настоящее время.
В доходном подходе различают два основных метода:
прямая капитализация;
анализ дисконтированных денежных потоков.
Прямая капитализация – метод оценки недвижимости, согласно которому прогноз стабильного
или стабильно изменяющегося дохода или денежного потока за 1 год конвертируется в оценку стоимости
по следующей формуле:
I(СF)
V
=
R
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
I (CF) – прогноз дохода (денежного потока) за 1 год;
R – коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие доходы и расходы в текущую
стоимость по ставке дисконтирования.
Техника данного метода подразумевает:
составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного
Оценщиком прогнозного периода;
оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
пересчет потока периодических доходов и реверсионной стоимости в текущую стоимость,
используя процедуру дисконтирования.
Метод дисконтирования денежных потоков универсален и применим к денежным потокам любого
вида. Текущая стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется на основе формулы:
V
N
n 1
CFn
n
1 r
CF( N
1)
(1 r )
R
N
где:
V – стоимость объекта оценки;
n = 1,2,...,N - интервалы планирования (кварталы);
CFn - денежный поток (отрицательный или положительный) в интервал планирования n, приведенный
к концу этого периода с помощью квартальной ставки дисконта;
CF(N+1) - годовой денежный поток остаточного периода, определяемый по первому году, следующему
после периода прогнозирования;
r - ставка дисконта (ставка дохода на инвестированный капитал);
R – коэффициент капитализации для остаточного периода.
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
27
Для целей настоящей оценки используется метод анализа дисконтированных денежных потоков, как
наиболее универсальный метод, позволяющий учесть нестабильность финансовых потоков, связанных с
функционированием объекта в соответствии с определенным выше вариантом наилучшего и наиболее
эффективного использования. По мнению оценщика, к концу 3-го года стабилизируются все расходы и
доходы, которые определяют чистый операционный доход будущего владельца объекта. Поэтому, для
данного анализа оценщик выбрал прогнозный период в 3 года. Оценщик проанализировал ожидаемые
будущие доходы и расходы, учел риски, связанные с владением объектом недвижимости и требования
инвестора к размеру ежегодного дохода.
Расчет стоимости данным методом произведен в долларах США, так как цены на аналогичные
объекты недвижимости и арендные ставки, как правило, устанавливают в долларах США.
Расчет прогнозируемого дохода от объектов недвижимости для целей оценки выполняется в виде
составления реконструированного отчета о доходах, в который включены следующие позиции:
Потенциальный валовой доход – общий доход, который можно получить от недвижимости при
100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает
арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие
доходы от недвижимости.
Потери арендной платы – имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и
неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному
валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводится с
учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.
Эффективный валовой доход – предполагаемый доход при полном функционировании
собственности с учетом потерь арендной платы.
Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального
функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы
могут быть разделены на постоянные, переменные и резерв на замещение.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта и
арендной платы за него. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и
страховка помещения. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию
объекта.
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности
и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в
составе переменных расходов, однако можно выделить расходы, которые являются общими для всех
объектов. Это расходы на: управление; заключение договоров аренды; коммунальные расходы; уборку
помещений; эксплуатацию и ремонт; содержание территории и автостоянки; обеспечение безопасности;
маркетинг и реклама.
Резерв на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов
сооружения. Обычно это: кровля; покрытие полов; сантехника; электроарматура и приборы; механическое
оборудование; пешеходные дорожки и подъездные дороги и т.п. К этой же статье относят и косметический
ремонт перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец. Если в период
предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов,
расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.
Чистый операционный доход представляет собою чистый годовой доход на весь капитал,
инвестированный в управляемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного
валового дохода и операционных расходов. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам
недвижимости, приносящим доход со стабильными и предсказуемыми доходами и расходами.
Метод дисконтированных денежных потоков является наиболее универсальным и может быть
использован для оценки объектов недвижимости, прогноз доходов которых предполагает любую динамику
их изменения.
Для определения рыночной арендной ставки объекта оценки оценщиками была собрана и
проанализирована информация по вторичному рынку аналогичных помещений. Исходя из описания
аналогов и количества элементов сравнения, было принято решение о применении кодирования по
следующим критериям: месторасположение, физическое состояние, коммуникации, тип входа, этаж.
8.5.2.
Расчѐт ставки дисконтирования.
Для подсчета текущей стоимости, следует дисконтировать ожидаемые будущие поступления по
ставке отдачи, которую предлагают альтернативные инвестиционные проекты. Эта ставка отдачи
называется ставкой дисконтирования. Однако концепция текущей стоимости и альтернативной стоимости
капитала включает понятие риска. Это означает, что надо дисконтировать будущие денежные потоки по
ставке отдачи, предлагаемой сопоставимыми (по рискам) инвестициями. А так как не все инвестиции
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
28
одинаково рискованны, при выборе ставки дисконтирования необходимо определить рискованность
инвестиций в данный проект. При обосновании инвестиционного проекта, важное место в финансовоэкономических расчетах занимает определение минимально приемлемой для компании отдачи инвестиций
в данный проект. Требуемая ставка отдачи будет использоваться и как ставка дисконтирования при
подсчете текущей стоимости будущих денежных потоков.
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.
Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно
получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. В качестве безрисковой ставки
была выбрана доходность облигаций федерального займа :
Дата аукциона02.12.2009
Код бумаги SU25071RMFS0
Тип бумаги ОФЗ - ПД
Дата погашения26.11.2014
Доходность по средневзвешенной цене, % годовых8,26%
Источник cbr.ru “ Информация по аукционам ГКО-ОФЗ c 01.12.2009 по 07.12.2009 ”.
Поправка на вложения в объекты недвижимости подразумевает учет их основных рисков, связанных
с проведением строительных и ремонтно-строительных работ. Поскольку здание находится в
эксплуатационном состоянии, оценщики определили компенсацию на вложения инвестора в недвижимость
в размере 1,5%.
Поправка на инвестиционный менеджмент - поправка на искусство управления инвестициями в
недвижимость.
управление капиталовложениями предусматривает выбор среди различных вариантов
финансирования или использования объекта недвижимости;
связано с необходимостью принятия решения о сохранении или продаже объекта.
Для подобных объектов недвижимости, как Объект оценки, требуются специальные усилия по
инвестиционному менеджменту. Компенсация на инвестиционный менеджмент для оцениваемого объекта
устанавливается Оценщиками на уровне 2%.
Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает
невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в
недвижимость по стоимость, близкой к рыночной. Объекты недвижимости по определению являются
низколиквидным товаром. Чтобы продать объект недвижимости, может потребоваться достаточно
длительный период времени. За время экспозиции и продажи объекта неизбежна потеря части доходов как
прямая (уменьшение или полное прекращение потока доходов с объекта), так и косвенная (издержки на
продажу, необходимые постоянные издержки). Объектом оценки является нежилое помещение. Величина
риска составит 4,1%.
Риск конкуренции – 1,5%, Риск изменения законодательства– 2%
Риск, связанный с местоположением объекта– 1%
Таблица расчета ставки дисконтирования
Таблица 11
№
Учитываемые величины
1
Риск, связанный с проведением
ремонтно-строительных работ
2
Диапазон, расчетная
формула
%
Расчет-ная
величина
%
Обоснование
-
1,5%
незначительные инвестиции , текущие
2,0%
Средний уровень менеджмента
Риск неликвидности
0…5
(время продажи в мес. х
безрисковая ставка) / 12
месяцев
(6 мес.)
Риск конкуренции
0…5
1,5%
Риск изменения законодательства
Риск, связанный с
местоположением объекта
(глобальное и локальное)
Прочие риски
Безрисковая ставка
ИТОГО
0…5
2,0%
0…5
1,0%
1,0%
8,3%
17,6%
Риск некомпетентного управления
(поправка на менеджмент)
3
4,1%
4
5
6
7
8
Типичный период экспозиции 6 мес.
Офис расположен в достаточно
привлекательном месте, поэтому риск
минимален
Риск изменения законодательства
невелик
Объект находится в развитом районе
Прочие риски отсутствуют
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
8.5.3.
29
Коэффициент капитализации
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода определялась методом капитализации
дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанного
коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации может быть определен с помощью формулы:
R Y
d 0 * SFF(n, i p )
,
где: Y норма отдачи на капитал;
iр ставка процента фонда возмещения;
SFF(n, iр) фактор фонда возмещения;
d0 – снижение стоимости объекта за n лет;
d0*SFF - ставка рекапитализации.
Норма отдачи на капитал Y представляет собой требуемую норму прибыли на капитал инвестора и равна
определенной выше ставке дисконта. Ставка процента для фонда возмещения принята равной безрисковой
ставке – 6,9% , а ставка капитализации равна – 17,64 и 17,65%.
Выбор типа денежного потока
Необходимо отличать номинальную безрисковую ставку дохода от реальной безрисковой ставки,
которые связаны известным уравнением Фишера:
1+Ynom=(1+Yreal) (1+ ),
общий уровень инфляции; Ynom – номинальная безрисковая ставка; Yreal – реальная безрисковая
где
ставка.
Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВВП-дефлятором.
Сумма ( +Yreal ) есть премия за инфляцию. Таким образом, реальная безрисковая ставка дохода
отличается от номинальной на величину инфляции.
Если денежный поток представлен в реальном измерении (без учета инфляционного повышения), то
для дисконтирования следует использовать ставку, «очищенную» от инфляции. Если денежный поток
представлен в номинальном измерении (с учетом инфляции), то для дисконтирования следует использовать
ставку, включающую инфляцию.
В расчетах используется реальная ставка дисконта, определенная методом кумулятивного построения,
денежный поток также реальный (т.е. «очищенный» от инфляции).
8.5.4. Расчет рыночной стоимости
На основе проведенного анализа наиболее эффективного использования, Оценщиками было
установлено, что наиболее эффективным текущим видом использованием Объекта оценки является
использование его в качестве склада.
Проведение ремонта встроенного помещения предполагает устранение физического и
функционального износа. Устранение дефектов позволит собственнику сдавать помещения по более
высокой цене. С другой стороны, этот вариант предусматривает значительные капитальные вложения и
потери от неполучения арендной платы за период ремонта.
Исходные данные для расчета
1. Потери при получении арендной платы могут возникнуть за счет временной незанятости
объектов в период поиска арендатора (при необходимости - проведения ремонтных работ), а также за счет
неуплаты арендной платы. Потери от неуплаты приняты на уровне 1,5%, так как арендная плата не всегда
вносится авансовыми платежами, риск недозагрузки площадей – на уровне 1,5%, риск неуплаты – 1%
2. Налог на имущество рассчитывается как произведение налогооблагаемой стоимости и ставки
налога на имущество – 2,2%3.
3. Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или
управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим
затратам, либо в процентах от действительного валового дохода. В данном случае была принята цифра
равная 3 % от ДВД в год. В нее входят затраты на управляющую компанию и рекламу.
4. Алгоритм расчета величины арендной ставки, при использовании помещения подробно
рассмотрен выше. Приведена таблица с данными по кратким характеристикам объектов – аналогов,
ценообразующим факторам и присвоенным им кодам, кодированию ценообразующих факторов объектов
сравнения в соответствии с присвоенными им кодами, приведению кодов к относительным величинам, а
3
Закон Санкт-Петербурга № 684-96 «О налоге на имущество организаций» от 28 ноября 2003 года
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
30
также результатам расчета арендной ставки оцениваемого имущества методом сравнительного анализа
продаж.
Расчѐтные данные для офисных помещений, полученные доходным подходом, приведены в
следующей таблице:
Таблица 12
Общая площадь (существующая)
Арендная ставка
5 081,60
9 010
Экономический срок жизни (ост)
Доходы и расходы
Потенциальный
валовый доход (ПВД)
Недозагрузка (НЗ),
руб.
Недозагрузка (НЗ),
руб.
67
1 квартал
2
квартал
11 445 720
кв. м
руб./м2/
год
лет
Безрисковая ставка
8,3%
Затраты на ремонт
2 540 800
руб.
Полезная площадь
5 081,60
кв. м
3 квартал
4
квартал
2 год
3 год
Примечание
11 445 720
11 445 720
11 445 720
45 782 878
45 782 878
руб./год
-
-
-
-
171 686
171 686
171 686
171 686
0%
686 743
1,5%
Недозагрузка (НЗ),
руб.
686 743
686 743
1,5%
Неуплата (НУ), руб.
444 094
450 961
1,0%
Действительный
валовый доход (ДВД)
Операционные
расходы:
11 274 034
11 274 034
11 274 034
11 274 034
43 965 298
44 645 174
руб./год
338 221
338 221
338 221
338 221
1 318 959
1 339 355
3%
Налог на имущество,
руб.
116
116
116
116
466
466
2,2%
Страхование
имущества, руб.
26
26
26
26
106
106
0,5%
-
-
-
-
338 364
338 364
338 364
338 364
Управление, руб.
Замена
короткоживущих, руб.
Всего операционные
расходы (ОР), руб.
1 319 531
Коэффициент
операционных
расходов
Чистый операционный
доход (NOI), руб.
Ставка дисконта (Yо),
%
Затраты на ремонт,
руб.
См. расчет в
тексте отчета
до 2012
см. раздел
"Доходный
подход"
см. раздел
"Доходный
подход"
= ПВД - НЗ - НУ
см. раздел
"Доходный
подход"
Закон РФ от
13.12.1991 № 2001 (с изменениями)
-
По безрисковой ставке
1 339 927
Сумма операционных расходов
3,0%
=ОР / ДВД
10 935 670
10 935 670
10 935 670
10 935 670
42 645 767
43 305 247
= ДВД - ОР
4,1%
4,1%
4,1%
4,1%
17,6%
17,6%
см. раздел "Доходный подход"
-
-
-
1 270 400
1 270 400
Коэффициент В
100,0%
Доля ст-ти улучшений в ст-ти
объекта
Коэффициент L
0,0%
Доля ст-ти земли в ст-ти объекта
0,04%
SFF (N эк,Yбезриск, 1)
17,64%
= Yо + B * SFF (N эк,Yбезриск, 1)
Фактор фонда
возмещения
Коэфф. капитализации
для объекта, общий (
Ro)
Реверсионная
стоимость
Денежный поток
245 426 443
10 935 670
10 935 670
Фактор дисконта
0,97993
0,97993
Дисконтированный
10 716 243
10 716 243
поток
Балансовая стоимость улучшений (Vв), руб.
Стоимость объекта для итерации
Величина арендной ставки в год, руб.
10 935 670
10 935 670
41 375 367
288 731 690
0,97993
0,97993
0,78409
0,66672
10 716 243
10 716 243
32 442 014
192 503 079
48297
руб./кв. м
улучшений без
НДС
270 350 800,00
267 810 000,00
47 254
802,90
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
Величина арендной ставки м2/в год, руб.
Величина арендной ставки м2/мес, руб.
9 299,20
774,93
31
19 834,03
Таблица расчета для складских помещений:
Таблица 13
Общая площадь (существующая)
Арендная ставка
5 081,60
2 259
Экономический срок жизни (ост)
Доходы и расходы
Потенциальный
валовый доход
(ПВД)
Недозагрузка (НЗ),
руб
Недозагрузка (НЗ),
руб.
Недозагрузка (НЗ),
руб.
65
кв. м
Безрисковая ставка
8,3%
руб/м2/ год
Затраты на ремонт
1 778 560
руб.
лет
Полезная площадь
5 081,60
кв. м
1 квартал
2
квартал
3 квартал
4 квартал
2 год
3 год
Примечание
2 869 681
2 869 681
2 869 681
2 869 681
11 478 725
11 478 725
руб/год
-
-
-
-
43 045
43 045
43 045
43 045
Неуплата (НУ), руб.
Действительный
валовый доход (ДВД)
Операционные
расходы:
Управление, руб.
Налог на имущество,
руб.
Страхование
имущества, руб.
Замена
короткоживущих,
руб.
Всего операционные
расходы (ОР), руб.
Коэффициент
операционных
расходов
Чистый
операционный доход
(NOI), руб.
Ставка дисконта
(Yо), %
Затраты на ремонт,
руб.
0%
172 181
172 181
1,5%
172 181
172 181
1,5%
111 344
111 344
1%
См. расчет в тексте
отчета
На период
реконструкции
см. раздел
"Доходный подход"
см. раздел
"Доходный подход"
2 826 636
2 826 636
2 826 636
2 826 636
11 023 019
11 023 019
руб/год
70 666
70 666
70 666
70 666
275 575
275 575
3%
см. раздел
"Доходный подход"
116
116
116
116
466
466
2,2%
Закон РФ от
13.12.1991 № 200-1
(с изменениями)
26
26
26
26
106
106
0,5%
-
-
-
-
70 809
70 809
70 809
70 809
276 147
= ПВД - НЗ - НУ
-
По безрисковой ставке
276 147
Сумма операционных расходов
2,51
2 755 827
2 755 827
2 755 827
2 755 827
10 746 872
10 746 872
4,1%
4,1%
4,1%
4,1%
17,6%
17,6%
444 640
444 640
444 640
444 640
%
=ОР / ДВД
= ДВД - ОР
см. раздел
"Доходный подход"
Коэффициент В
100,0%
Доля ст-ти улучшений в ст-ти
объекта
Коэффициент L
0,0%
Доля ст-ти земли в ст-ти объекта
Фактор фонда
возмещения
0,05%
SFF (N эк,Yбезриск,
1)
Коэфф.
капитализации для
объекта, общий ( Ro)
17,65%
= Yо + B * SFF (N
эк,Yбезриск, 1)
Реверсионная
стоимость
60 882 069
Денежный поток
2 311 187
2 311 187
2 311 187
2 311 187
10 746 872
71 628 941
Фактор дисконта
0,97993
0,97993
0,97993
0,97993
0,78409
0,66672
2 264 813
2 264 813
2 264 813
2 264 813
8 426 515
47 756 420
Балансовая стоимость улучшений (Vв), руб.
67 018 560
Стоимость объекта для итерации
65 240 000
Дисконтированный
поток
11981
руб./кв. м
улучшений без НДС
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
Величина арендной ставки в год, руб./м2 в год
32
11 516 131,7
Величина арендной ставки руб./м2/в год
2 266,2
Величина арендной ставки руб./м2/мес
188,85
В результате применения доходного подхода, установлен следующий диапазон величин арендных
ставок:
За использование складских помещений:
188,8 руб. /м2/в месяц,
За использование административно-офисных помещений:
774,9 руб./м2/в месяц
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
8.
33
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого
объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных
классических методов оценки. Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной
стоимости оцениваемого объекта на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков
проведенных расчетов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим категориям:
- достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводился анализ;
-способность отразить действительные намерения типичного покупателя-арендодателя, прочие
реалии спроса-предложения;
- действенность метода в отношении учета коньюктуры и динамики рынка финансов и инвестиций
(включая риски);
- способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для
объекта, таких как местоположение, размер, качество архитектурно-планировочных решений,
функциональность, состояние строительных конструкций, потенциальная доходность и др.
Учитывая, что методы доходного подхода учитывают большую часть текущих и будущих расходов,
но не учитывают технические параметры и характеристики, учтенные при применении сравнительного
подхода, доходному подходу был присвоен меньший вес – 35%.
В итоговой таблице приведены результаты примененных подходов анализа стоимости объекта
оценки.
Таблица 14
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход
Офисные помещения
Складские помещения
Затратный подход (руб.)
Не применялся
Сравнительный подход , 55%(руб.)
750,80
188,24
Доходный подход, 45% (руб.)
774,93
188,85
Диапазон стоимости арендной ставки для офисных помещений
762
объекта оценки, руб./м2/мес
Диапазон стоимости арендной ставки для складских помещений
189
объекта оценки, руб./м2/мес
Таким образом, согласно выполненных расчетов и сведения результатов расчетов, величина
арендных ставок за использование коммерческих помещений объекта оценки, на дату оценки, с учетом
округления и с суммы НДС составляет:
За использование складских и подсобных помещений:
189 руб. /м2/в месяц,
За использование административно-офисных помещений:
762 руб./м2/в месяц
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
34
9. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и
согласно нашим профессиональным знаниям:
изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;
произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами
оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными
непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;
мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся
предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в
отношении вовлеченных сторон;
наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее
предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его
клиента, с достижением заранее оговоренного результата;
задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;
ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало значительного профессионального
содействия Оценщикам, подписавшим данный отчет;
Оценщик лично осмотрел оцениваемый объект;
наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с
требованиями Закона РФ “Об оценочной деятельности”, стандартами оценки, утвержденными
Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001.
расчетная стоимость признается действительной на дату проведения оценки.
Стоимость арендных ставок за использование коммерческих помещений объекта
недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, ул.,
дом литер А, по состоянию на 19 ноября 2009 года, составляет:
За использование складских и подсобных помещений: 189 руб. /м2/в месяц,
За использование административно-офисных помещений: 762 руб./м2/в месяц
Генеральный Директор
ООО «»
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
35
10. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности", от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации, от 21 октября 1994 года (с изменениями от 20
февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.).
Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;
Международные стандарты оценки МСО 1-4., Москва, 1995 г.;
ВСН 58-88р «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического
обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»,
Москва 1988 год;
Г. Харрисон. «Оценка недвижимости». Москва, 1994 г.;
В.Т. Александров «Ценообразование в строительстве», С-Петербург, 2001г.;
«Практика определения стоимости» Справочник для экспертов-оценщиков. Ф.Рат/И.Рат. 2-е
издание 1992 год;
Материалы учебного курса «Основы анализа и оценки недвижимости» ГУИОН КУГИ;
Бюллетень Недвижимости, февраль, 2006 года.
Специализированные
Интернет
сайты
www.zagorod.spb.ru.
http://www.an1.spb.ru,
http://www.itaka.spb.ru/
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
:::
11. ПРИЛОЖЕНИЯ
12.1. Лицензия, сертификаты, страховой полис
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
36
:::
12.2. Документы, предоставленные Заказчиком
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
37
:::
12.2.1. Фотографии объекта оценки
Таблица 15
Фото№1
Фото№2
Фото№3
Фото№4
Фото№5
Фото№6
Фото№7
Фото№8
____________________________________________________________________________________
Об определении рыночной стоимости арендных ставок за нежилые помещения в здании по адресу:
38
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
1 496
Размер файла
1 647 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа