close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт

код для вставкиСкачать
Обзор рынка
коммерческой недвижимости
Санкт-Петербурга, 2013
Динамика ввода офисных площадей
тыс. кв.м
450
400
350
Объем ввода в сегменте офисной недвижимости значительно увеличился в 2013 году. Объем
введенных в 2013 площадей на 68% превзошел показатели предыдущего года и составил 238,6 тыс. кв. м.
А объем нового предложения в 4-м квартале оказался близок к рекордному. Из введенных в 2013 году
объектов 60% относятся к Классу А.
300
250
Объем чистого поглощения в сегменте офисной недвижимости не соответствует высоким
объемам ввода в 2013 году. Несмотря на неплохие показатели первых 3-х кварталов 2013 года, низкие
объемы чистого поглощения в 4-м квартале сказались на годовых объемах — 121,9 тыс. кв. м по итогам
2013 года. Для сравнения по итогам 2012 года объем чистого поглощения составил 246 тыс. кв. м.
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика ввода торговых площадей
тыс. кв. м
250
200
По итогам 2013 года объем рынка торговой недвижимости превысил 2 млн кв. м. Общий объем
качественных торговых площадей, введенных в 2013 году, составил 283,5 тыс. кв. м, что превышает
показатели всех предыдущих лет, за исключением 2006 года.
В конце 2013 года максимальные ставки аренды на торговых коридорах снизились до 3 600 долл.
США/кв. м/год. В середине 2013 года мы наблюдали рост максимальных арендных ставок на Невском
проспекте, однако, этот рост был сезонным. В конце года ставки были скорректированы в сторону
понижения до 3 600 долл. США/кв. м/год.
В 2013 году продолжилась экспансия продуктовых сетей на рынок Петербурга. Так в 2013 году на
рынок Петербурга вышла продуктовая сеть магазинов премиум-класса «Азбука Вкуса».
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
Объем введенных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
2012
2013 2014П
Прогноз
Наиболее активными арендаторами на складском рынке в течение 2013 года были торговые
операторы. Общий объем сделок, завершенных в 2013 году, составил 303 тыс. кв. м. Данный объем
является наивысшим показателем в пост кризисный период. Доля торговых операторов в общей структуре
сделок за год составила 38%.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
2
Введение
Для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 2013 год оказался достаточно противоречивым. С
одной стороны, мы фиксируем существенное увеличение объемов ввода (с 142 тыс. кв. м в 2012 году
до 238,6 тыс. кв. м в 2013 году). С другой стороны, макроэкономическая неопределенность,
неуверенность компаний в отношении дальнейшего развития в Санкт-Петербурге, привели к
сокращению спроса в конце года на офисную недвижимость.
В сегменте торговой недвижимости девелоперы, ориентируясь на стремление ритейлеров
максимально охватывать весь город, ведут строительство новых торговых центров в районах
развивающейся жилой застройки. В 2013 году объемы ввода торговых центров оказались наибольшими
с 2007 года.
Оглавление
Введение..……........………………………………...…….2
Высокая ликвидность рынка стрит-ритейла приводит к эластичности ставок аренды, собственники
помещений достаточно гибко реагируют как на рост, так и на падение спроса. Иногда это приводит и к
снижению ставок.
Обзор рынка офисной недвижимости…………………3
Влияние развивающегося в объемах торгового сегмента привело к изменениям и на складском рынке.
Именно ритейлеры стали в 2013 году основным источником спроса на рынке качественных складов
(38% в общей структуре сделок).
Обзор рынка стрит-ритейла…..….…………………...13
Обзор рынка торговых центров….…………………….8
Обзор рынка складской недвижимости……………...16
Контакты….………………………………..…………….20
Офисная недвижимость
Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013
Основные показатели, 2013 год
Объем завершенных
проектов
238 640 кв. м
Доля свободных
площадей
11,8%
Объём чистого
поглощения
121 970 кв. м
Максимальные
ставки аренды
450—550
долл. США/кв. м/год
Прогноз на
12 месяцев
• Московский район стал лидером среди районов города по вводу новых бизнес-центров
и останется им в течение следующего года. В 2013 году на Московский район пришлось
38% от ввода по городу, а в 2014 году его доля может составить 32% от всего нового
предложения.
• Объем чистого поглощения в сегменте офисной недвижимости не соответствует
высоким объемам ввода в 2013 году. Несмотря на неплохие показатели первых 3-х
кварталов, провал в 4-м привел к низким объемам годового чистого поглощения. В целом за
год объем чистого поглощения составил 122 тыс. кв. м. Для сравнения по итогам 2012 года
объем чистого поглощения составил 246 тыс. кв. м.
Краткосрочный цикл ставок аренды, 4 кв. 2013
Амстердам, Хельсинки
Кёльн
Осло, Стокгольм, Штутгарт
Санкт-Петербург
Берлин, Москва
Дюссельдорф, Франкфурт,
Гамбург, Мюнхен
Лондон Сити, Лондон Вест Энд
Люксембург
Замедление
роста ставок
Падение ставок
Женева,
Цюрих
Ускорение
роста ставок
Замедление
падения
ставок
Варшава
Стамбул
Эдинбург, Манчестер
Дублин
Источник: Jones Lang LaSalle IP, Январь 2014
• Объем ввода в сегменте офисной недвижимости значительно увеличился в 2013 году.
Объем нового предложения в 2013 году на 68% превзошел показатели предыдущего года и
составил 238,6 тыс. кв. м. А объем введенных площадей в 4-м квартале оказался близок к
рекордному и составил 117,7 тыс. кв. м. Из введенных в 2013 году офисных площадей 60%
относятся к Классу А.
Милан, Париж (ЦДР)
Афины, Лиссабон, Рим
Будапешт, Прага
Барселона, Бухарест, Брюссель,
Копенгаген, Киев, Лион, Мадрид
• Уровень вакантных площадей увеличился почти до 12% в 2013 году. Доля свободных
площадей за год существенно выросла, преимущественно за счет показателей 4-го квартала
(высокий объем ввода, низкий объем поглощения), — с 7,8% до 11,8%.
• Фактор решения о переезде «Газпрома» останется ключевым для спроса. Переезд
«Газпрома» в Санкт-Петербург является основным фактором, влияющим на спрос в офисном
сегменте, тогда как рост спроса в связи с естественным ростом экономики Петербурга
достаточно сдержан.
• Экономическая ситуация не позволяет говорить о взрывном росте спроса в 2014 году,
однако объемы чистого поглощения будут выше показателей 2013 года и сопоставимы с
2012-м.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
4
Обзор 2013 года: Предложение
В 4-м квартале объем ввода оказался близок к
рекордному. По итогам последних трех месяцев
2013 года было введено 117,7 тыс. кв. м, что
является наивысшим показателем с 4-го квартала
2009 года. В целом за год объем ввода достиг
238,6 тыс. кв. м, что на 68% выше значений 2012
года. Таким образом, на конец 2013 года объем
рынка качественной офисной недвижимости СанктПетербурга составил 2 407,3 тыс. кв. м, или
479 кв. м на 1000 жителей.
Наиболее
знаковые
новые бизнес-центры
Ключевые
бизнес-центры,
введенные в
2013
и
запланированные
к
вводу
в 2014
Название
Класс
Офисная
Доля Класса А в общем объеме ввода достигла
исторического максимума. Из введенных в 2013
году объектов 60% относятся к Классу А, таким
образом ввод только в этом классе сопоставим с
объемом ввода в 2012 году. Среди всего объема
качественных бизнес-центров на Класс А
приходится 30%.
Московский район становится доминирующей
локацией по вводу новых площадей. И в 4 кв.
2013 года, и в целом за год на исторический центр
(Центральный, Адмиралтейский, Петроградский,
Василеостровский районы) пришлось 47-50% от
объема ввода. Однако лидером по вводу среди
административных районов стал Московский район
— 38% от ввода по городу.
площадь, кв.м
Динамика ввода офисных площадей
тыс. кв.м
450
400
350
Введенные в 2013
300
Невская ратуша, I оч.
А
37 880
Ренейссанс Правда
А
19 260
Технополис Пулково
А
18 750
100
Сенатор на Проф. Попова,
3 оч.
А
18 370
0
Ренейссанс Премиум
А
13 600
Синоп
А
12 020
Преображенский
А
11 300
Leader Tower
B+
38 000
Мегапарк
B
13 000
Золотая долина
B
10 000
Запланированные к вводу в 2014
250
200
150
50
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика объема офисных площадей
тыс. кв. м
2 800
2 400
2 000
1 600
Тринити Плейс
А
27 300
1 200
Электро
А
15 700
800
Eightedges
А
13 200
Парадный квартал
А
10 000
SetlCenter
В
21 300
Pulkovo Star
В+
16 000
400
0
2007
2008
2009 2010
Класс А
Источник: Jones Lang LaSalle
2011 2012
Класс В
2013 2014П
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
5
Обзор 2013 года: Спрос
Решение о переезде структур «Газпрома» в
Санкт-Петербург является основной причиной
превалирования добывающего сектора в
структуре сделок. За последние три года только
структурами ОАО «Газпром» было занято свыше 70
тыс. кв. м. В частности, в 3 кв. состоялась
крупнейшая сделка на офисном рынке СанктПетербурга за всю его историю. Компания
«Газпром Экспорт» арендовала 12,3 тыс. кв. м в БЦ
«Сенатор» на ул. Проф. Попова.
Структура чистого поглощения по классам
тыс. кв.м
180
Объемы поглощения в Классе А по итогам года
оказались выше, чем в Классе В. Это связано с
более высоким уровнем вакантных площадей в
Классе А как на начало года, так и в его течение. На
конец 2012 года объем вакантных площадей в
Классе А был выше, чем в Классе В, кроме того
объем ввода в Классе А также оказался выше.
Страхование
Транспорт
Банки и
1%
финансовые
компании
3%
160
140
120
СМИ и пенсионные
3%
фонды
3%
Производство
9%
Строительство
7%
100
80
60
40
20
0
2007
Объем чистого поглощения в 2013 году
оказался наименьшим с 2010 года. В целом за
год объем чистого поглощения составил 122 тыс.
кв. м. При этом в 4-м квартале наблюдалось
отрицательное чистое поглощение в Центральном
(впервые с 2009 года), Василеостровском и
Невском районах. Лидером по объему чистого
поглощения за год стал Московский район —
35,4 тыс. кв. м.
Структура спроса по типам арендаторов, 2013
2008
2009
2010
2011
Класс А
Класс В
2012
2013
Источник: Jones Lang LaSalle
Другие
8%
Телекоммун
икации
1% Торговля
10%
Бизнес
услуги
8%
Разработка
недр
29%
Информ.
технологии
18%
Источник: Jones Lang LaSalle
Крупнейшие сделки, 2013
География чистого поглощения, 2013
Бизнес-центр
Арендатор
Площадь
Сенатор (Класс А)
Газпром Экспорт
12 300
Осень (А)
Luxoft
7 700
У Красного моста
(А)
Газпром Нефть
6 400
Ренейссанс
Правда (А)
Газпром Нефть
Северо-Запад
3 300
Ренейссанс
Правда (А)
Mail.ru
2 100
Выборгский
Кировский
Приморский
Невский
Фрунзенский
Василеостровский
Петроградский
Красногвардейский
Калининский
Адмиралтейский
Центральный
Московский
-5 000
кв. м
5 000
Источник: Jones Lang LaSalle
15 000 25 000 35 000 45 000
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
6
Баланс рынка
В 2013 году средние рублевые арендные ставки
выросли на 8% в Классе А и на 5% в Классе В.
Однако с учетом ослабления рубля, рост ставок в
долларовом выражении оказался меньше — 3% в
Классе А и 1% в Классе В. Уровень ставок
составляет 350—440 долл. США/кв. м/год для
бизнес-центров Класса А и 270—350 долл. США/кв.
м/год для бизнес-центров Класса В (не включая
НДС и эксплуатационные расходы).
долл. США/кв.
м/год
700
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
600
500
400
300
200
100
0
2007
Доля свободных площадей сильно выросла,
преимущественно за счет показателей 4-го
квартала (высокий объем ввода, низкий объем
поглощения), — с 7,8% до 11,8%. При этом в
Классе А уровень вакантных площадей вырос с
10,7% в 2012 году до 19,4% на конец 2013 г. В
Классе В — с 6,7% до 8,6% соответственно.
Доля свободных площадей по районам, 4 кв. 2013
Баланс рынка
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014П
Арендная ставка, Класс А
Арендная ставка, Класс В
Доля свободных площадей, Класс А
Доля свободных площадей, Класс В
5—10%
<5%
10—15%
>15%
Калининский
Адмиралтей- Фрунзенский
ский
Красногвардейский
Кировский
Выборгский
Московский
Василеостровский
Петроградский
Центральный
Приморский
Невский
Источник: Jones Lang LaSalle
Объемы ввода и чистого поглощения
тыс. кв. м
450
Доля свободных площадей, 4 кв. 2013
Лондон
Париж
400
Гамбург
350
Берлин
300
Брюссель
250
Варшава
200
Санкт-Петербург
150
Прага
100
Москва
50
Амстердам
0
2007 2008 2009 2010 2011
Объем завершенных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
2012 2013 2014П
Чистое поглощение
Будапешт
0%
5%
Источник: Jones Lang LaSalle
10%
15%
20%
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
7
Перспективы рынка
Объем ввода в 2014 году будет немного ниже,
чем в 2013. При реализации заявленных планов,
в 2014 году будет введено около 210—220
тыс. кв. м качественной офисной недвижимости.
При этом доля Класса А в вводе сохранится на
уровне 2013 года — около 60%.
Московский район останется в 2014 году
доминирующей локацией по вводу новых
площадей. В 2014 годах тренд распределения
новых площадей по городу сохранится: основной
объем ввода (32%) в этот период придется на
Московский район. Доля исторической части
города будет постепенно расти, — если в 2014
году на нее придется около 37%, то среди
анонсированных к вводу объектов до конца 2016
года около 47% площадей расположено в
историческом центре.
Увеличивается интерес к сертификации
соответствия стандартам «зеленого»
строительства. Высокий уровень вакансий и
ограниченный спрос приводит к необходимости
наличия у бизнес-центров конкурентных
преимуществ, одним из которых может стать
наличие подобного сертификата. Первым
спекулятивным объектом, подтвердившим свое
соответствие стандартам «зеленого»
строительства в 2013 году, стал бизнес-центр
«Ренейссанс Правда», сертифицированный по
системе LEED Gold. В ближайшее время
аналогичную процедуру оценки завершит II
очередь БЦ «Технополис Пулково».
Фактор решения о переезде «Газпрома»
останется ключевым для спроса. Ситуация на
рынке, которая будет наблюдаться в 2014 году,
сильно зависит от решения в дальнейшей судьбе
переезда структур «Газпрома». В случае
реализации ранее принятых административных
решений, добывающий сектор останется на
лидирующих позициях в структуре спроса. Можно
ожидать сохранения высокого уровня спроса и от
IT компаний.
География предложения
Пушкинский
Кировский
Фрунзенский
Калининский
Невский
Выборгский
Красногвардейский
Адмиралтейский
Василеостровский
Приморский
Петроградский
Московский
Центральный
тыс. кв. м
0
100
200
300
400
500
Существующие площади Запланированные к вводу на 2014 г.
Источник: Jones Lang LaSalle
Цикл ставок аренды в Петербурге
3 кв. 08
4 кв. 08
2 кв. 08
Мы не ожидаем существенного изменения
арендных ставок. Несмотря на высокое
качество новых вводимых объектов, ожидания
девелоперов часто оказываются на начальном
этапе завышенными с точки зрения арендной
ставки. Вследствие конкуренции, рост средних
арендных ставок за счет новых объектов
сдерживается арендной политикой уже
существующих бизнес-центров.
4 кв. 13
3 кв. 13
1 кв. 09
Замедление роста
ставок
Падение ставок
Ускорение роста
ставок
Замедление
падения ставок
2 кв. 09
3 кв. 09
4 кв. 09
1 кв. 10
2 кв. 13
Источник:
Jones Lang LaSalle
1 кв. 13
3-4 кв. 12
1 кв. 11
1-2 кв. 12
2-4 кв. 11
2 кв. 10
3-4 кв. 10
Торговая недвижимость
Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013
Основные показатели, 2013 год
Объем завершенных
проектов
283 500 кв. м
Доля свободных
площадей
7,0%
Максимальные
ставки аренды*
1 500—2 000 долл.
США/кв. м/год
Минимальные ставки
доходности
10%
Прогноз на
12 месяцев
• По итогам 2013 года объем рынка торговой недвижимости превысил 2 млн кв. м. Объем
ввода в 2013 году превзошел показатели всех предыдущих лет, за исключением 2006 года, и
составил 283,5 тыс. кв. м.
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м,
расположенного на первом этаже торговой галереи. Ставки приведены без учета НДС и
операционных расходов.
Баланс рынка
2 400
тыс. кв. м
16%
14%
2 000
12%
1 600
10%
1 200
• Наибольший объем качественных торговых площадей по итогам 2013 года был введен
во Фрунзенском районе.
• Рост оборотов розничной торговли происходит за счет непродовольственного сектора.
Операторы сегмента «одежда, обувь и аксессуары» занимают наибольшее количество
площадей в ТРК города.
• Мы ожидаем сокращение доли вакантных площадей в 2014 по сравнению с
показателями 2013 года. Доля свободных площадей в ТРК Петербурга выросла до 7,0%, в
2014 году ожидается ее сокращение до 5,5%—6%.
8%
6%
800
4%
400
0
• Рынок торговой недвижимости перешел к стадии активной конкуренции торговых
центров за покупателя. В результате торговые центры, в частности с устаревшей
концепцией, вынуждены искать новые способы позиционирования на рынке. Продолжается
развитие крупных торгово-развлекательных комплексов как места проведения семейного
отдыха.
2%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014П
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля свободных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
0%
• Арендные ставки были стабильны в течение 2013 года. Максимальные базовые
арендные ставки в ТРК Петербурга сохранились на прежнем уровне и составляют 2 000 долл.
США/кв. м/год (без НДС и эксплуатационных расходов).
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
9
Обзор 2013 года: Предложение
По итогам 2013 года объем рынка торговой
недвижимости превысил 2 млн кв. м и составил
2 056 тыс. кв. м. Рынок торговой недвижимости
Петербурга является одним из самых насыщенных
в России.
Объем ввода торговых площадей в 4-м
квартале стал максимальным показателем
среди 4-х кварталов, начиная с 2011 года. Общий
объем качественных торговых площадей,
введенных в 2013 году, составил 283,5 тыс. кв. м,
что на 50% выше значений 2012 года. Кроме того,
данный объем стал наивысшим за последние семь
лет.
Наибольший объем качественных торговых
площадей по итогам 2013 года был введен во
Фрунзенском районе. Тем не менее наибольшее
количество качественной торговой недвижимости
все так же сосредоточено в Приморском районе. С
точки зрения обеспеченности торговыми
площадями серьезных изменений в 2013 году не
произошло, — Московский, Приморский и
Центральный районы остаются в тройке лидеров.
Динамика ввода торговых площадей
Наиболее знаковые новые ТРК
Название
Арендуемая
площадь, кв. м
Девелопер
тыс. кв. м
250
200
Введенные в 2013
150
«Континент» на Звездной
56 000
ХК «Адамант»
«Континент» на
Бухарестской
52 300
ХК «Адамант»
50
«Балкания Nova», фаза II
50 000
ХК «Адамант»
0
«Жемчужная Плаза»
48 000
SRV Group
«Заневский Каскад»,
фаза III
45 600
ХК «Адамант»
«5 Озер»
22 600
Fort Group
«Великан Парк»
9 000
Интерком
«Лондон Молл»,
реконцепция
61 300
Fort Group
Запланированные к вводу в 2014
«Европолис»
60 500
Fort Group
«Монпансье»
30 500
Фоника
«Торговый Двор»
16 750
Торговый Двор
«Адмирал»
14 000
Советник
100
2007
2008
2009
2010
2011
Объем введенных площадей
2012
2013 2014П
Прогноз
Источник: Jones Lang LaSalle
Объем торговых площадей на 1000 жителей, 4 кв. 2013
Петроградский
Василеостровский
Калининский
Красносельский
Кировский
Красногвардейский
Выборгский
Фрунзенский
Невский
Адмиралтейский
Центральный
Приморский
Московский
кв. м
0
Источник: Jones Lang LaSalle
200
400
600
800
1000
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
10 Обзор 2013 года: Спрос
Рост оборотов розничной торговли происходит
за счет непродовольственного сектора. За
январь—ноябрь 2013 года рост оборота розничной
торговли составил 5,7%. Причем продажи
непродовольственных товаров выросли на 8,7%. В
структуре оборота розничной торговли удельный
вес оборота непродовольственных товаров
составил 66%.
Динамика доходов и розничного товарооборота
На долю сегментов «одежда, обувь и
аксессуары» и «отдых и развлечения»
приходится бόльшая часть помещений в
торгово-развлекательных центрах Петербурга.
Причем наибольшую долю — 29 % занимают
операторы одежды, обуви и аксессуаров. На
«отдых и развлечения» приходится 21% всех
площадей. Третьим крупным сегментом являются
гипермаркеты и супермаркеты, которые занимают
16% площадей в торговых центрах и, как правило,
являются якорными арендаторами.
-40%
80%
Структура спроса по типам арендаторов, 2013
Кафе и
Услуги
рестораны
1%
5%
Книги,
игрушки,
подарки
2%
60%
40%
20%
Другие
4%
Телекоммун
икации
8%
0%
-20%
Ювелирные
изделия
1%
Отдых и
развлечения
21%
Товары для
дома
11%
Реальный рост доходов населения, %
Реальный рост розничной торговли, %
Источник: Jones Lang LaSalle
Красота и
здоровье
2%
Годовой доход на душу населения
Структура спроса по типам помещений, 2013
тыс. руб.
600
500-2000 кв. м
7%
500
200-500 кв. м
11%
300
100-200 кв. м
21%
200
100
0
2007
2008
Россия
Источник: Jones Lang LaSalle
Гипермаркеты
и
cупермаркеты
16%
Источник: Jones Lang LaSalle
> 2000 кв. м
3%
400
Новые бренды продолжают осваивать рынок
Санкт-Петербурга. Среди новых открытий на
рынке торгово-развлекательных центров можно
отметить: ELC (ТРК «Лондон Молл»), Funday (ТРК
«Лето» и ТРК «5 Озер»), Takko Fashion, «Подружка»
в нескольких ТЦ, «Дочки Сыночки» (ТРК «Миллер
Центр»), Dune London (ТРК «Галерея»), Reima (ТРК
«Мега Дыбенко»).
Одежда,
обувь и
аксессуары
29%
2009
2010
Санкт-Петербург
2011
2012
Москва
Источник: Jones Lang LaSalle
< 100 кв. м
58%
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
11
Баланс рынка
В 2013 году максимальные базовые арендные
ставки для торговой галереи в качественных
торговых центрах сохранились на уровне 2 000
долл. США/кв. м/год (без учета операционных
расходов и НДС). Некоторая корректировка
размера арендных платежей произошла в
отношении операторов отдельных сегментов.
Наибольший прирост ставок наблюдался в
категории «отдых и развлечения», а также «товары
для детей», что объясняется продолжающимся
активным развитием этих сегментов.
К концу 2013 года уровень вакантных площадей
в торгово-развлекательных центрах города
увеличился до 7,0%. Рост уровня вакансии
объясняется вводом в эксплуатацию в конце 2013
года торговых центров, заполняемость которых на
момент открытия находилась на низком уровне,
менее 50%. В наиболее качественных торговых
комплексах уровень вакантных площадей остается
близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания. В
2014 году уровень вакантных площадей снизится
до 5,5—6%.
Профиль
Гипермаркет
Супермаркет
DIY
Фитнес-клуб
Товары для дома
Электроника и
бытовая техника
Спортивные
товары
Кино
Отдых и
развлечения
Парфюмерия и
косметика
Товары для детей
Фуд-корт
Ресторан
Одежда
Площадь,
кв. м
Ставки аренды
(долл. США/кв.
м/год)*
>5 000
1 000—2 500
8 000—15 000
2 500—5 000
<2 000
130—170
350—500
110—160
120—180
140—180
2 000—3000
200—350
>4 000
800—1 500
>3 000
2000—3500
1000—2000
300—500
50—100
>1 000
<150
40—150
250—600
1 500—2 500
600—1 200
400—600
200—300
100—200
<100
Источник: Jones Lang LaSalle, Январь 2014
130—150
180—220
130—180
140—200
160—220
800—1 500
1 200—2 000
280—340
700—1 200
1 100—2 200
450—700
220—350
270—400
400—600
600—900
900—1 500
1 000—2 000
*Ставки приведены без учета НДС и операционных расходов.
Максимальные ставки аренды, 4 кв. 2013
4 500
Москва
Лондон
Париж
2 000
Санкт-Петербург
Франкфурт
Варшава
Прага
Гамбург
Берлин
Будапешт
0
долл. США/
кв. м/год
1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
Источник: Jones Lang LaSalle
Арендная ставка и доля свободных площадей
3500
долл. США/
кв. м/год
14%
3000
12%
2500
10%
2000
8%
1500
6%
1000
4%
500
2%
0
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П
Арендная ставка
Источник: Jones Lang LaSalle
Доля свободных площадей
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
12 Перспективы рынка
В связи с развитием рынка торговых центров
в Петербурге, можно говорить о
ненасыщенности отдельных районов
определенными форматами ТРК. Так в
Приморском районе несмотря на высокую
концентрацию торговых центров возникает
потребность в качественных проектах торговой
недвижимости районного и окружного масштаба,
расположенных в непосредственной близости от
районов нового жилищного строительства. В
конце 2013 года был открыт ТРК «5 Озер»,
открытие ТРК «Монпансье» состоится в 2014
году, в планах строительство еще одного
комплекса в той же части района.
Рынок торговой недвижимости перешел к
стадии активной конкуренции торговых
центров за покупателя. Обеспеченность
населения Петербурга качественными торговыми
площадями достигнет 430 кв. м в 2014 году (при
условии ввода всех заявленных проектов). В
данной ситуации девелоперам торговых центров
приходится все большее внимание уделять
концепции торгового центра, а также создавать
свою отличительную особенность – уникальную
составляющую, способную выделить его среди
других торговых центров города. Она может быть
представлена либо конкретным арендатором
(наиболее популярными являются детские
развлекательные центры, кинотеатры), либо
общим имиджем проекта.
Продолжается развитие крупных торговоразвлекательных комплексов как места
проведения семейного отдыха. Для
региональных и суперрегиональных торговых
комплексов все большее значение приобретает
комплексность услуг, предоставляемых в
торговом центре. Помимо пула арендаторов в
торговой галерее, все важнее становится
наличие качественной развлекательной
составляющей (в том числе детской), а также
разнообразного фуд-корта и ресторанной зоны.
Торговые центры с устаревшей концепцией
вынуждены искать новые способы
позиционирования на рынке. В 2013 году
реконцепцию прошел торговый комплекс
«Феличита», новое название — «Лондон Молл».
Также поменял арендаторов ТЦ «Балтийский». В
настоящий момент в стадии реконцепции
находятся ТРК «Капитолий», ТРК «Смайл», ТЦ
«Космополис».
Будущие площади, распределение по районам
Петроградский
Василеостровский
Красносельский
Кировский
Калининский
Красногвардейский
Адмиралтейский
Выборгский
Центральный
Фрунзенский
Невский
Московский
Приморский
тыс. кв. м
0
100
200
Существующие площади
300
400
500
Будущие площади (2014 год)
Источник: Jones Lang LaSalle
Обеспеченность торговыми площадями на тыс. чел
Лондон
Гамбург
Москва
306
Берлин
Санкт-Петербург
403
Будапешт
Франкфурт
Париж
Прага
Варшава
кв. м
0
Источник: Jones Lang LaSalle
200
400
600
Торговые коридоры
Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013
Основные показатели, 2013 год
Максимальные
ставки аренды*
(основные
коридоры)
Максимальные
ставки аренды*
(второстепенные
коридоры)
Минимальная
ставка
доходности
Прогноз на
12 месяцев
1 700—3 600 долл.
США/кв. м/год
1 200—1 600 долл.
США/кв. м/год
12,5%
Ставки аренды в торговых коридорах, 4 кв. 2013
15,000
10,000
Источник: Jones Lang LaSalle
• В среднесрочной перспективе продолжится развитие luxury-сегмента в Петербурге.
Помимо открытия в 2013 году на Невском проспекте бутика Giorgio Armani, в 2014 году
ожидается открытие Prada на Большой Конюшенной улице.
• В конце декабря был снят запрет о выкупе помещений представителями малого и
среднего бизнеса на основных магистралях Петербурга. В связи с этим мы ожидаем
усиление ротации на этих магистралях.
долл. США/кв.
м/год
0
• Арендаторы кафе и ресторанов проявляли наиболее высокую активность на рынке
стрит-ритейла в течении 2013 года.
• В 2013 году продолжилась экспансия продуктовых сетей на рынок «стрит-ритейла»
Петербурга. Одним из наиболее знаковых событий стал выход на рынок Петербурга сети
премиальных супермаркетов «Азбука Вкуса».
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с
отдельным входом и витриной, расположенного на 1-м этаже. Ставки приведены без
учета НДС и операционных расходов
5,000
• В конце 2013 года максимальные ставки аренды на торговых коридорах снизились до
3 600 долл. США/кв. м/год. В середине 2013 года мы наблюдали рост максимальных
арендных ставок на Невском проспекте, однако, этот рост был сезонным. В конце года ставки
были скорректированы в сторону понижения до 3 600 долл. США/кв. м/год.
3600
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
14 Обзор рынка
Наиболее ликвидные встроенные помещения
располагаются на основных торговых
коридорах города. В центральной части Санкт–
Петербурга к таковым относятся Невский
проспект, Большой проспект П.С, Садовая улица,
Средний проспект В.О. В нецентральной части
города наиболее востребованными
магистралями остаются проспекты Энгельса,
Просвещения, Ленинский и Московский.
В 4 кв. 2013 года произошло снижение
арендных ставок на Невском проспекте. В
середине года мы наблюдали рост максимальных
арендных ставок на Невском проспекте, однако
этот рост был сезонным и в результате ожидания
собственников были немного завышены. Среди
основных торговых коридоров города снижение
минимальных арендных ставок в конце года
также можно было наблюдать на Ленинском
проспекте. В то же время произошло увеличение
арендных ставок на Садовой улице. На
второстепенных торговых коридорах города
некоторое снижение ставок произошло на
Литейном и Новочеркасском проспектах. В
качестве причин снижения ставок стоит отнести
неустойчивую макроэкономическую ситуацию, и,
как следствие, фактор выжидательной позиции
со стороны арендаторов.
Преобладание магазинов определенного
профиля во многом определяется районом в
котором расположена та или иная улица. Как и
следовало ожидать, в центральной части города
выше доля ресторанов и кафе, магазинов
одежды, а в спальных районах преобладают
услуги для населения и товары для дома.
Арендаторы кафе и ресторанов проявляли
наиболее высокую активность на рынке
стрит-ритейла в течении 2013 года. На их долю
пришлось 44% от всех сделок. Причем более
половины от всего объема сделок в данном
сегменте пришлось на нецентральную часть
города. Наиболее крупной сделкой в данном
сегменте в 2013 году является открытие пивного
ресторана Maximilian Mall общей площадью 2 400
кв. м по адресу Науки пр., 25.
В 2013 году продолжилась экспансия
продуктовых сетей на рынок Петербурга –
24% в общей структуре сделок. Так на рынок
вышла компания «Азбука Вкуса», открыв за год
четыре супермаркета сети. Увеличила
количество своих магазинов до десяти (три новых
открытия в 2013 году) сеть супермаркетов
«Лэнд». Компания Kesko открыла первый
магазин в формате супермаркет под брендом КРуока. Холдинг S-Group продолжает развивать
сеть супермаркетов и гипермаркетов под
брендом Prisma.
Структура спроса по типам арендатора, 2013
Красота и
здоровье
8%
Товары для
дома
1%
Другое
3% Банки
10%
Одежда,
обувь и
аксессуары
10%
Гипермаркеты
и
супермаркеты
24%
Кафе и
рестораны
44%
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика ставок аренды
долл. США/
кв. м/год
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2007
2008
2009
Источник: Jones Lang LaSalle
2010
2011
2012
2013
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
15 Перспективы рынка
Новое предложение коммерческих
помещений, отвечающих высоким
требованиям арендаторов на рынке «стритритейла», формируется в спальных районах
Петербурга. В связи с ограниченностью
предложения в центральных районах в виду
отсутствия нового строительства и
градостроительных сложностей, связанных с
реконструкцией первых этажей, перспектива
развития с точки зрения увеличения
предложения остается за спальными районами
Петербурга. Также постепенно увеличивается
интерес ритейлеров к этим районам, уже сейчас
уровень ставок в некоторых спальных районах
сопоставим со ставками на центральных улицах
города.
В среднесрочной перспективе продолжится
развитие luxury-сегмента в Петербурге. Данная
тенденция обусловлена переносом части
столичных административных функций в
Петербург, а также увеличением присутствия на
рынке федеральных и международных компаний.
Одним из знаковых событий 2014 года станет
открытие первого бутика Prada на Большой
Конюшенной улице. Однако дальнейшее
развитие международных luxury брендов в городе
будет сдерживаться в связи с отсутствием
подходящих по требованиям ритейлеров
помещений в премиальных локациях. Рост
спроса, ограниченность предложения — все это
является факторами, которые способствуют
росту арендных ставок в данном сегменте,
однако этот рост будет сдерживаться темпами
развития экономики в целом.
В конце декабря был снят запрет о выкупе
помещений представителями малого и
среднего бизнеса на основных магистралях
Петербурга. Принятие этого закона способствует
развитию «стрит ритейла» на основных
магистралях города, приходу новых игроков. В
связи с чем мы ожидаем повышенной ротации, в
частности, на Невском проспекте. Ранее в связи с
ограничениями по владению помещениями в
центральной части города, для многих
ритейлеров была возможность только
краткосрочного договора субаренды, что не
устраивало сетевых ритейлеров.
Арендные ставки на торговых коридорах *, 4 кв. 2013
Основные торговые коридоры
Невский проспект
2 200—3 600
Большой проспект П.С.
800—1 700
Средний проспект В.О.
1000—1 800
7 линия В.О.
800—1 800
Ленинский проспект
380—1 500
Владимирский проспект
970—1 500
Московский проспект
620—1 500
Энгельса проспект
620—1 500
Просвещения проспект
1 000—1 500
Садовая улица
570—1 720
Большая Конюшенная улица
1 600—2 600
Второстепенные торговые коридоры
Литейный проспект
Ветеранов проспект
Восстания улица
Лиговский проспект
Комендантский проспект
Каменноостровский проспект
Чернышевского проспект
Гражданский проспект
Новочеркасский проспект
Большевиков проспект
Индустриальный проспект
670—1 100
550—1 200
670—1 300
550—1 300
670—1 300
670—1 300
830—1 600
670—1 000
550—720
670—1 300
670—1 000
*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100
Jones Lang
LaSalle
кв.Источник:
м, с отдельным
входом
и витриной, расположенного на 1-м этаже.
Ставки приведены в долл. США/кв. м/год, без учета НДС и операционных
расходов
Рынок складской недвижимости
Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013
Основные показатели, 2013 год
Прогноз на
12 месяцев
• По итогам 2013 года объем предложения качественных складских площадей в
Петербурге составил 1,98 млн. кв. м. В 2013 году в эксплуатацию были введены 5
складских комплексов, суммарной арендуемой площадью 122 тыс. кв. м.
Объем
завершенных
проектов
122 000 кв. м
Доля свободных
площадей
1,7%
• Суммарная арендуемая площадь объектов, заявленных к вводу в 2014 году,
составляет 356 тыс. кв. м. При условии ввода всех заявленных проектов, данный объем
будет наивысшим за последние пять лет.
Чистое
поглощение
128 910 кв. м
• Продолжает увеличиваться доля спекулятивных складских площадей. 298 тыс. кв. м
(84%) площадей, которые будут введены в 2014 году, являются спекулятивными.
Максимальные
ставки аренды
125—135
долл. США/кв.
м/год
Структура спроса по типу арендатора, 2013 г.
Дистрибьюторы
19%
Торговые
операторы
38%
Источник: Jones Lang LaSalle
Другие
2%
Логистически
е компании
19%
Производств
енные
компании
22%
• Наиболее активными арендаторами на складском рынке в течение 2013 года были
торговые операторы. Общий объем сделок, завершенных в 2013 году, составил 303 тыс. кв.
м. Данный объем является наивысшим показателем в пост кризисный период. При этом
бόльшая часть сделок – это предварительные договоры аренды в будущих складских
комплексах. Доля торговых операторов в общей структуре сделок за год составила 38%.
• Доля вакантных площадей остается на низком уровне, арендные ставки стабильны. К
концу 2013 года доля вакантных площадей увеличилась до 1,7%. В 2013 году уровень
арендных ставок в качественных проектах увеличился до 125—135 долл. США/кв. м/год (без
учета операционных расходов и НДС), мы не ожидаем роста ставок в среднесрочной
перспективе
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
17 Обзор 2013 года: спрос и предложение
По итогам 2013 года объем предложения
качественных складских площадей в
Петербурге составил 1,98 млн. кв. м. В течении
года в эксплуатацию были введены 5 складских
комплексов, суммарной арендуемой площадью
122 тыс. кв. м. Все введенные складские комплексы
относятся к классу А.
Наиболее активными арендаторами на
складском рынке в течение 2013 года стали
торговые операторы. Их доля в общей структуре
сделок за год составила 38%. Вторыми по итогам
2013 года оказались производственные компании
— 22%. На долю логистического и
дистрибьюторного секторов пришлось по 19%.
Общий объем сделок, завершенных в 2013 году,
составил 303 тыс. кв. м. Данный объем является
наивысшим показателем в пост кризисный период.
При этом бόльшая часть сделок – это
предварительные договоры аренды в будущих
складских комплексах. Средний размер сделки по
аренде склада по-прежнему остается почти в два
раза меньше, чем в предкризисный период.
Наиболее востребованным форматом аренды
остаются блоки площадью 3 000—5 000 кв. м.
Динамика объема складских площадей
Распределение складских площадей
тыс. кв. м
2 500
100%
80%
2 000
1 500
60%
1 000
40%
500
20%
0
2007
2008
2009
2010
Класс А
2011
2012
2013 2014П
Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
2007 2008 2009 2010
Спекулятивные
Логистические
Складская
площадь, кв. м
Структура спроса по типу арендатора
Название проекта
2013
2012
Аренда
Major
27 000
STC, фаза II
2011
Conf.
20 000
Nordway, фаза II
2010
O'Key
15 000
Логопарк "Осиновая Роща"
2009
БАТ Россия
12 000
Логопарк "Осиновая Роща"
2008
Орион
ПНК-Шушары
2007
Automotive
Autotrading
2011 2012 2013 2014П
Занимаемые собственником
Источник: Jones Lang LaSalle
Основные сделки, 2013 г.
Компания
0%
12 000
8 700
Продажа
Верный
34 900
Источник: Jones Lang LaSalle
ТД "Интерторг"
20 000
ПНК-КАД
Софийская ул., 60
0%
20%
40%
Логистические компании
Торговые операторы
Другие
Источник: Jones Lang LaSalle
60%
80%
100%
Производственные компании
Дистрибьюторы
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
18 Баланс рынка
В 2013 году объем чистого поглощения
составил 128,9 тыс. кв. м. При этом на 4-й квартал
пришлось 53 тыс. кв. м.
Баланс рынка
Завершенные проекты и чистое поглощение
тыс. кв. м
тыс. кв. м
25%
2 400
2 000
Доля вакантных площадей увеличилась до
1,7%. Несмотря на увеличение доли свободных
площадей в сравнении с предыдущими кварталами
2013 года, в абсолютном выражении объем
вакантных площадей в качественных складских
объектах по-прежнему остается на низком уровне
— 33 600 кв. м. Отсутствие достаточного
количества свободных площадей в существующих
складских комплексах приводит к конкуренции
среди арендаторов за строящиеся объекты.
В 2013 году уровень арендных ставок в
качественных проектах увеличился до 125 – 135
долл. США/кв. м/год (без учета операционных
расходов и НДС). Как правило местные
девелоперы используют рублевые ставки.
Профессиональные российские или
международные девелоперы номинируют ставки
аренды в долларах США или евро. Типовой срок
договора аренды для качественных проектов
составляет 5—7 лет. В то же время для складских
комплексов Класса В возможна краткосрочная
аренда на 11 месяцев.
20%
1 600
15%
1 200
10%
800
5%
400
0
0%
Объем предложения
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
Доля свободных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
2009
долл. США/
кв. м/год
160
Ставки аренды, 4 кв. 2013 г.
250
долл. США/кв.
м/год
200
120
150
100
80
50
40
0
0
2008
2009
Источник: Jones Lang LaSalle
2011
Источник: Jones Lang LaSalle
Максимальные арендные ставки в Петербурге
2007
2010
2010
2011
2012
2012
2013 2014П
Объем поглощенных площадей
Объем завершенного строительства
2013
Источник: Jones Lang LaSalle
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
19 Перспективы рынка
Суммарная арендуемая площадь объектов,
заявленных к вводу в 2014 году, составляет
356 тыс. кв. м. При условии ввода всех
заявленных проектов, данный объем будет
наивысшим за последние пять лет. 72 % от
будущего ввода (256 тыс. кв. м) составляют
складские площади Класса А.
Несмотря на значительное увеличение нового
складского спекулятивного предложения в
2014 г. доля свободных площадей
значительно не вырастет, так как большинство
площадей в новых складских комплексах уже
будут заняты к моменту ввода. Мы ожидаем
увеличение доли свободных площадей до 2,5%.
Продолжает увеличиваться доля
спекулятивных складских площадей. 298 тыс.
кв. м (84%) площадей, которые будут введены в
2014 году являются спекулятивными. К концу
2014 года рост объема спекулятивных складских
комплексов в общем распределении складских
площадей составит почти 30% (1 338 тыс. кв. м к
концу 2014 года против 1 040 тыс. кв. м в конце
2013 года).
Максимальные ставки аренды стабильны.
Несмотря на низкий объем вакантных площадей,
максимальные ставки аренды сохранятся на
уровне 125—135 долл. США/кв. м/год (без учета
операционных расходов и НДС). Что связано с
ограничениями со стороны спроса, а также
макроэкономической ситуацией в целом.
Растет популярность сделок формата built-tosuit. В 2013 году появились первые знаковые
примеры сделок в данном формате. Наиболее
крупной стала сделка по покупке складского
комплекса «ПНК-КАД», фаза I, компанией
«Верный».
Основные будущие складские объекты
Название
Складская
площадь, кв. м
Класс
2014 год ввода
Логопарк
«Осиновая Роща»,
фаза II
45 000
A
СТК, фаза I
54 000
В
Ладога, фаза I
6 300
В
Руслан, фаза II
30 000
А
СТК, фаза II
27 000
B
ПНК-КАД
68 000
А
Армада-Парк
75 750
А
Логопарк Троицкий,
фаза III
37 000
A
Wurth
13 000
В
Источник: Jones Lang LaSalle
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 4 кв. 2013 года
20 Контакты
Том
Манди
Директор по России и СНГ
Руководитель отдела
исследований
tom.mundy@eu.jll.com
Владислав
Фадеев
Руководитель отдела
исследований в СанктПетербурге
vladislav.fadeev@eu.jll.com
Ольга
Прокофьева
Аналитик отдела
исследований в СанктПетербурге
olga.prokofyeva@eu.jll.com
Jones Lang LaSalle Москва,
Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург,
115114, Москва
191011, Санкт-Петербург
2 Летниковская ул., стр. 1
Набережная реки Фонтанки, 13
Тел.: +7 495 737 8000
Тел. : +7 812 363 3231
Факс: +7 495 737 8011
Факс : +7 812 363 3230
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими
средствами без предварительного письменного разрешения Джонс Лэнг ЛаСаль. Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению Джонс Лэнг ЛаСаль
данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Джонс Лэнг ЛаСаль не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют
фактические неточности. В случае обнаружения таких неточностей, просим Вас сообщить нам о них для того, чтобы мы смогли внести соответствующие изменения в отчет.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
42
Размер файла
645 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа