close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Обзор рынка коммерческой недвижимости

код для вставкиСкачать
Обзор рынка коммерческой
недвижимости
Планирование и зонирование в торговых
коридорах – интервью Светланы Яровой
Инвестиции в жилую vs. коммерческую
недвижимость – интервью Андрея Постникова
Обзоры:
Рост предложения качественных площадей
и инвестиционный спрос
Метро как двигатель стрит-ритейла
Обзор рынка - 1 квартал 2012 3
Дорогой читатель,
Мы рады представить Вам наше последнее исследование «Обзор рынка за 1 квартал». В
отчете мы отразили основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в 1
квартале 2012. Кроме того, мы заглянули вперед и обозначили перспективы каждого
сегмента рынка. В исследовании также представлена наша оценка текущего состояния
инвестиционного рынка и тенденций, ожидаемых в 2012 году.
В это издание «Обзора рынка за 1 квартал» мы включили интервью наших экспертов, а
также тематические статьи и исследования, описывающие тенденции на рынке
коммерческой недвижимости. Андрей Постников, Член Совета Директоров, Финансовые
рынки и инвестиции, дает интервью и комментарии по поводу интереса инвесторов к жилой
и коммерческой недвижимости. Светлана Ярова, Руководитель отдела стрит-ритейла,
дает нам интервью, представляя свой взгляд на то, как измерять потенциал улиц, и
существует ли зонирование в стрит-ритейле на московском рынке.
Наше исследование также раскрывает, как нынешнее состояние рынка коммерческой
недвижимости в Москве и уровень качества конечного продукта влияют на активность
инвестиций. Мы также рассматриваем влияние развития метро на стрит-ритейл в СанктПетербурге.
Как и прежде мы будем рады узнать Ваше мнение и призываем Вас обращаться к нам в
случае возникновения комментариев относительно нашей работы или если Вы захотите
получить более подробную информацию по любой из представленных тем.
С наилучшими пожеланиями,
Даниел Дэмитри
Руководитель отдела исследований
Jones Lang LaSalle по России и СНГ
Мнение эксперта
Москва
19
Планирование и зонирование в торговых коридорах.......4
Инвестиции в жилую vs. коммерческую недвижимость…7
Офисы
20
Торговая недвижимость
22
Торговые коридоры
Склады
24
26
Санкт-Петербург
29
Офисы
30
Торговая недвижимость
32
Торговые коридоры
Склады
34
Тема номера
Рост предложения качественных площадей и
инвестиционный спрос………………………………………10
Метро как двигатель стрит-ритейла……………………….12
Инвестиции
Российская экономика………………………………………..14
Инвестиции в недвижимость………………………………..15
Рыночная ликвидность……………………………………….16
36
4 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Мнение эксперта
Планирование и зонирование
в торговых коридорах
Интервью со Светланой Яровой
Светлана Ярова,
Старший консультант, Руководитель отдела стрит-ритейла
Олеся Дзюба,
Заместитель директора, Руководитель направления аналитики торговой
недвижимости и инвестиций
ОД: На фоне запретов строительства новых торговых центров в
центре Москвы рынок торговых помещений на основных улицах
города становится все популярнее среди ритейлеров, и именно
в стрит-ритейле мы видим рост ставок аренды. Можно ли
говорить о том, что все торговые коридоры Москвы одинаково
эффективно работают? Каким образом можно оценить
потенциал конкретной улицы или ее участка?
Например, улица Мясницкая разбита на две части: имидж
отрезка от Макдоналдса до Красных ворот отличается от
участка от телеграфа до Большого Златоустинского переулка. В
нижней части улицы располагается демократичный общепит
для студентов и дискотеки, во всех переулках кипит ночная
жизнь. Здесь также много небольших административных
зданий, где располагаются офисы небольших компаний, в то
время как ближе к Красным Воротам находятся офисы крупных
СЯ: Для того, чтобы понять потенциал определенной улицы,
компаний и государственные организации, соответственно, эта
нужно представить себя в роли потенциального арендатора и
часть улицы более деловая. Ориентируясь на целевую
попытаться понять, зачем ему в этом месте открывать торговую
аудиторию этого участка, здесь предпочитают располагаться
точку. Целей у розничного оператора может быть несколько:
отделения банков, работающие с юридическими лицами,
громко заявить о себе, чтобы потом продавать франшизы в кофейни, в то время как у магазинов обуви, книг, фастфуда – то
регионы,
есть всего того, что требует высокой проходимости, эта часть
вывести новую марку на рынок, чтобы ее увидели
улицы совсем не популярна.
владельцы торговых центров и предоставили гибкие
условия,
Необходимо правильно оценить также визуальную и
находиться ближе к своей целевой аудитории и работать
физическую доступность помещения, ограничения, которые
на лояльного клиента,
накладывает специфика самого здания (фасад, архитектура), и
увеличить долю присутствия,
все, что есть рядом на улице. Например, на некоторых дорогах
организовать доходный бизнес для уверенности в
нельзя располагать вывески и громоздкие рекламные
завтрашнем дне.
конструкции. Такие ограничения действуют на Воздвиженке,
Например, банкам удобно осуществлять кредитные и
Новом Арбате.
депозитные операции, находясь ближе к спальным районам, а
Важна также интенсивность пешеходного и автомобильного
кофейни стараются располагаться недалеко от крупных бизнестрафика, причем как физического, так и потенциального. Его
центров, вокзалов, театров.
может там не быть в данный момент, но если есть выход из
Исходя из цели арендатора, можно определить, что для него
метро, формируется деловой квартал или новая жилая зона –
важнее в конкретном месте – имидж или реальная
значит люди сюда так или иначе пойдут. Надо
прибыльность отдельно взятой точки. Далее следует
проанализировать, как они пойдут и сколько их будет, и по
проанализировать целевую аудиторию арендатора и ее наличие возможности влиять на формирование покупательских потоков.
или отсутствие на улице, где располагается помещение. Для
ОД: Существует ли зонирование основных улиц города в
этого оценивается целевая аудитория: кто они, эти клиенты,
Москве? На Ваш взгляд, можно ли четко определить профиль
сколько их здесь живет, работает, ходит...
улицы, или хотя бы ее основную функцию?
Имидж улицы или ее участка играет важную роль и частично
СЯ: Официального зонирования Москвы нет. И даже бытует
формируется ближайшим окружением – будь то гостиница
такое мнение, что арендаторы одного профиля рядом не
«Президент-Отель», Москва-Сити, цирк или университеты.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 5
Мнение эксперта
садятся. Но так как арендаторы продумывают свое
расположение в зависимости от целей объекта на улице и
близости к целевой аудитории, то можно проследить
зонирование на улицах Москвы.
В реальности ритейлеры одного профиля как раз вместе и
садятся – обувь к обуви, еда к еде, одежда к одежде. Помимо
определения зон по профилю арендаторов, есть так
называемые «мертвые зоны», где никто не ходит – это
помещения в глухих переулках, есть дисконт зоны – например,
Новый Колизей на Олимпийском проспекте, район
Автозаводской, куда большой обувной центр притянул много
обувных недорогих магазинов.
С точки зрения зонирования можно сказать, что столица сейчас
вывернулась наизнанку: весь ритейл товаров ежедневного
потребления переместился к ТТК и дальше. А ведь раньше он
весь был в центре. Сейчас подобные магазины переместились
подальше – либо в торговые центры, либо просто в спальные
районы к выходам из метро. А центр Москвы все больше
наполняется кафе и ресторанами, банками и предприятиями
услуг и сервиса, точечно – магазинами одежды, обуви,
интерьера, кулинарными лавками и продуктовыми магазинами
премиального сегмента.
На Бульварном кольце, Малой Бронной, Большой Дмитровке
«живут» бутики, интересные кофейни, булочные. Красивый
бутик не может существовать на улице с бешеным трафиком
или где-то в спальном районе, так как его клиент – это
взыскательный человек, которому не нужна суета. Для таких
магазинов важны наличие жилья и некая аура, которая
складывается вокруг этого места.
Городские кафе располагаются ближе к сложившимся бизнесзонам. Это, например, Павелецкая – здесь огромный анклав
офисных центров и есть пересадочный узел, это Пятницкая с
Климентовским переулком и Новокузнецкой, где исторически
сложилась зона кафе и ресторанов. Также зонами кафе
являются Сретенка, Мясницкая, Проспект Мира в районе метро
«Алексеевская», Новослободская улица.
Для арендаторов помещений на крупных магистральных
улицах, таких как Проспект Вернадского, Ленинградский,
Ленинский, Мичуринский и Волгоградский проспекты, важно,
чтобы клиент двигался мимо и видел их рекламу, за которую
компания, собственно, и платит, а впоследствии – чтобы клиент
приезжал из больших спальных районов. На эти трассы
«садятся» банки, магазины мебели, крупные магазины дорогой
одежды, но туда сложно посадить магазин недорогой обуви или
детских товаров. Немаловажным моментом для данной
категории арендаторов является предоставление возможности
клиентам удобно припарковаться на личном транспорте.
ОД: Для кого и когда стрит работает, а для кого нет?
Существует ли эффект синергии от соседства и как его
достичь?
СЯ: Эффект синергии, безусловно, существует – особенно в
МФК или бизнес-центрах, и его нужно планировать –
желательно, еще на этапе разработки концепции. Стрит-ритейл
– это не просто площадка для размещения магазина, а место,
где розничный оператор должен зарабатывать прямым или
6 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Мнение эксперта
косвенным образом. От наличия вентиляции и высоты
потолков, планировки помещения и возможности размещения
рекламы, имиджа самого объекта, близости целевой аудитории
зависит, кого можно посадить в это конкретное помещение.
Допустим, на один объект нужно четыре ресторана, потому что
сотрудники офисов не будут обедать всегда в одном и том же
месте, они хотят разнообразия. Но собственник сдает в аренду
часть торговых площадей одному энергоемкому ресторану,
который забирает всю мощность, и собственник решает: все,
ресторан посадил, больше здесь никого быть не должно. Таким
образом, собственник уменьшает потенциал даже этого
ресторана. Если бы ресторанов было два, у людей чаще бы
возникало желание пойти сюда поесть, потому что всегда есть
альтернатива, и если в одном из них нет мест, можно зайти в
соседний. Хорошо работают вместе продуктовый магазин с
банком или набор из аптеки, банка, книжного магазина и
ресторана.
Как достичь эффекта синергии? Необходимо исходить из цели,
зачем вы это делаете и кто ваша клиентская группа. Когда
планируете торговую зону вашего объекта, даже если это
классический стрит-ритейл, обязательно нужно прикинуть,
сколько человек будет работать в вашем офисном комплексе и
в непосредственной близости от него, и эти данные включать в
предложения для ритейлеров – для них это действительно
важно. Мы часто сталкиваемся с тем, что собственники не
знают, сколько людей будет работать в их бизнес-центре и
сколько людей может потенциально приходить сюда. Когда этой
информации нет, объяснить арендатору высокую ставку аренды
довольно сложно.
ОД: Как часто и в каких ситуациях происходит
перепрофилирование улицы, т.е. сменяются арендаторы?
Какие факторы влияют на изменение портрета улицы? Влияет
ли это на изменение арендных условий?
СЯ: На моей памяти, Тверская менялась раз десять. Сейчас
трансформируется Невский проспект в Санкт-Петербурге.
Многие ритейлеры фэшн-брендов пересаживаются в недавно
открывшиеся «Невский Центр» (Стокманн) и «Галерею» – им
уже не обязательно находиться на Невском. И, естественно, на
проспекте появились вакантные площади. Но эти помещения
все равно заполнятся – вопрос только кем: кафе, банками или
офисами продаж крупных компаний. К примеру, таким брендам,
как HTC и Swatch, важно находиться на главной торговой улице
города – они работают на имидж и могут присутствовать как в
торговых центрах, так и на улицах.
Меняется профиль улицы, когда происходят структурные
изменения города – например, реконструкция Ленинградского
проспекта: раньше здесь было много светофоров и машины
останавливались. Сейчас на трассе нет светофоров, и
автомобили проносятся мимо, поэтому часть потока людей
потеряна для ритейлеров этой торговой зоны. В результате –
улица меняется, и освобождающиеся площади занимают
совершенно другие операторы.
ОД: Что бы Вы порекомендовали девелоперам, формирующим
торговые галереи формата стрит в рамках новых жилых
комплексов, бизнес-центров и комплексной застройки? Какие
розничные операторы потенциально заинтересованы в таких
площадях? И как правильно выбрать того, кто задержится на
долгий срок и будет востребован?
СЯ: Необходимо четко понимать, кто является потенциальной
целевой аудиторией объекта, планировать помещения
свободного назначения в форме максимально открытых
планировок. На переговорах с арендатором надо очень четко
проговаривать, какова его целевая аудитория и совпадает ли
она с аудиторией объекта, и обсуждать ожидания по ставкам
аренды и их индексации. Будут ли это банки, аптеки, магазины
одежды, йога-центры – все зависит от целевой аудитории
объекта и возможности для розничного оператора привлечь
своего клиента. От такой возможности напрямую зависит
величина арендной ставки, которая комфортна для арендатора
и обеспечит арендодателю стабильный доход.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 7
Мнение эксперта
Инвестиции в жилую vs. коммерческую
недвижимость
Интервью с Андреем Постниковым
Андрей Постников,
Член Совета Директоров, Финансовые рынки и инвестиции
Олеся Дзюба,
Заместитель директора, Руководитель направления аналитики торговой
недвижимости и инвестиций
ОД: Почему, на Ваш взгляд, сейчас девелопмент жилой
недвижимости привлекает компании, прежде
специализировавшиеся исключительно на коммерческой
недвижимости?
АП: Да, действительно, сейчас инвестиции в жилую
недвижимость привлекают девелоперов, которые раньше
работали в секторе коммерческой недвижимости, и это не
случайно. В первую очередь, многие проекты строительства
офисных и торговых центров были запрещены в связи с
меняющейся градостроительной политикой Москвы, в то время
как с жильем немного проще. Во-вторых, жилые проекты в
меньшей степени зависят от финансирования – от его стоимости
и сроков, потому как они могут финансировать себя сами с
периода начала продажи квартир – своего рода альтернатива
проектному финансированию. В-третьих, во время кризиса и
после него рынок жилья не продемонстрировал значительного
провала в спросе, а то небольшое снижение цен, которое было
зафиксировано, достаточно быстро было отыграно обратно. При
этом снижение было, в основном, зафиксировано в
премиальном сегменте, а в бизнесе и бюджетном сегментах
цены практически не снижались. Спрос на жилье сильно не
сокращался, поэтому эффект на бизнесе девелоперов жилой
недвижимости был краткосрочным. В то время как в
коммерческой недвижимости снижение спроса было более
сильным, особенно в офисном секторе.
Кроме того, появилось очень много проектов застройки
территорий за МКАД жильем эконом-сегмента, причем часть
этих проектов реализуется девелоперами коммерческой
недвижимости. Данные проекты достаточно успешны, что
обусловлено стоимостью земли, строительства и
инфраструктуры, которая за МКАД значительно ниже, что
позволяет делать экономически привлекательный продукт с
хорошей доходностью. Дополнительные возможности
предоставляют государственные социальные программы по
выкупу эконом жилья для военнослужащих.
Сроки окупаемости в двух секторах (коммерческой и жилой
недвижимости) достаточно сложно сравнить, так как цикл
девелопмента в коммерческой недвижимости от покупки участка
до выхода из проекта длиннее, чем в жилой недвижимости. Но в
любом случае можно говорить, что девелоперы ожидают свыше
30% годовых на собственные средства.
Таким образом, сектор жилья сейчас имеет меньше ограничений
по объемам строительства и расположению объектов, а также
меньше зависит от рынка финансирования. Именно эти два
драйвера направили интерес некоторых классических
коммерческих девелоперов в сторону жилой недвижимости.
Реализованными проектами это пока не подтверждается , но
многие декларируют высокий интерес к рынку жилья и активный
поиск проектов, или уже работу над выбранными проектами.
ОД: А как относятся девелоперы к строительству апартаментов?
Интересен ли им этот сегмент?
Строительство апартаментов подлежит более простому
регулированию, чем жилье. В то же время стоимость
апартаментов на 20-25% ниже полноценного жилья.
Регулирование упрощает девелоперам жизнь с точки зрения
того, что можно строить и в каких объемах, какие требования по
сдаче готового объекта. Это ниша, которую нашли девелоперы,
где пока законодательно предоставляется больше свободы, чем
в реальности, наверное, должно быть. С другой стороны, сложно
судить о глубине рынка и долгосрочном потенциале спроса.
ОД: Насколько часто встречаются партнерские отношения в
коммерческой и жилой недвижимости?
В партнерствах, которые делаются в жилой недвижимости,
участвует менее институциональный капитал, который может
менее структурно консолидироваться основным инвестором
проекта, в том числе private equity партнеров, и все ожидают не
только хорошую доходность, но и достаточно быстрый выход.
Существует еще одна особенность сектора жилья – конечный
продукт используется как форма разделения выхода между
партнерами девелопмента жилой недвижимости. В жилье это
8 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Мнение эксперта
естественно и просто сделать: например, инвестор входит в
проект объемом инвестиций в 10 млн долл. и получает за это 20
квартир, таким образом, инвестор берет на себя больше рисков,
в том числе – риск реализации готового продукта. Жилую
недвижимость намного легче поделить, чем коммерческую, так
как это более ликвидный продукт: например, 20 квартир более
ликвидны, чем два этажа в офисном здании. В подавляющем
большинстве случаев инвестиции в девелопмент коммерческой
недвижимости намного более институциональные и
долгосрочные, чем инвестиции в девелопмент жилой
недвижимости. Именно поэтому крупные партнерства между
девелоперами коммерческой недвижимости встречаются чаще,
хотя в реальности реализовать партнерства в жилье легче. В то
же время партнерства для девелопмента коммерческой
недвижимости требуют намного более детальной проработки
планов сдачи в аренду и выхода из проекта.
ОД: Какие риски существуют при реализации проектов
коммерческой недвижимости?
АП: Риск неполучения разрешения на строительство сейчас
выше в коммерческой недвижимости, причем не только в
офисах и торговле, но и в логистике, где тоже много вновь
появившихся ограничений с точки зрения масштабности,
местоположения и удаленности объекта от МКАД. Поэтому с
точки зрения разрешительных вопросов сейчас рисков больше в
коммерческой недвижимости, особенно если сравнивать с
апартаментами.
Риск управления затратами на строительство, которые зачастую
превышают изначально предусмотренные бюджетом. На это
могут повлиять рост стоимости материалов, колебания курсов,
правительственные постановления.
Риск, связанный с выходом из проекта, который можно
минимизировать, если девелопер проекта коммерческой
недвижимости находится в начале цикла. Для этого важно
правильно выбрать местоположение, разработать концепцию,
обеспечить высокое качество строительства, продумать
коммерческие условия, на которых будет предлагаться продукт
конечным пользователям, а также организовать правильный
маркетинг проекта. Если все пять факторов успеха отработать
качественно, то риск сдачи в аренду или продажи минимален.
Кроме того, каждый из секторов коммерческой недвижимости
таит в себе благоприятные возможности. К примеру в логистике
мы наблюдаем хороший потенциал роста ставки аренды,
подкрепленный нулевой вакансией. В торговой недвижимости
по-прежнему существует долгосрочная нехватка качественных
площадей.
ОД: Что больше привлекает иностранных инвесторов? Почему?
АП: Безусловно, для иностранных инвесторов коммерческая
недвижимость намного более институциональна и, значит,
более комфортна. В любом случае иностранные инвесторы
всегда считают работу на российском рынке более рисковой, по
сравнению с их родными рынками, и всеми способами снижают
такие риски. Они автоматически тянутся к более
институциональным проектам, которые позволяют более четко
прописать их участие и прогнозировать последующий выход.
Также рынок инвестиций в коммерческую недвижимость более
прозрачен: здесь существует детальная и качественно
проработанная статистика, рынок лучше поддается
прогнозированию и т.д. В этом мы видим основную причину
более высокого интереса иностранных инвесторов к
коммерческой недвижимости, чем к жилью.
Тема номера
10 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Тема номера
Рост предложения качественных площадей
и инвестиционный спрос
В условиях наблюдающейся неопределенности глобальной
экономики инвесторы продолжают проявлять интерес к
стабильным активам и рынкам для защиты своих инвестиций. В
то же время, на фоне снижающихся доходностей по
облигациям, коммерческая недвижимость становится
относительно более привлекательным активом для
инвестирования. В результате инвесторы готовы вкладывать
средства в объекты недвижимости, генерирующие стабильные
денежные потоки и с растущей со временем стоимостью. Ввиду
растущего спроса инвесторов на высококачественные активы,
увеличение предложения качественных площадей, доступных
на рынке, крайне важно для удовлетворения существующего
интереса.
офисы, доля сделок с офисами Класса B+ – 28%. Среди
примеров можно отметить покупку компанией «ВТБ Капитал»
долей в бизнес-центрах «Белая площадь» и «Белые Сады»,
расположенных в центре Москвы. Покупатели складов в
основном приобретали наиболее качественные объекты в
Московском регионе – доля сделок со складскими объектами
Класса А составила 86% от общего объема инвестиций в
склады в 2011-1 кв. 2012 года. Например, Hines Global REIT
стал владельцем высококачественного индустриального
комплекса FM Logistics. Кроме того, инвесторы приобретали
высококачественные торговые центры, такие как «Галерея» в
Санкт-Петербурге, «Калужский» в Москве и «Дрим Хаус» в
подмосковной Барвихе.
На протяжении последнего десятилетия мы наблюдали
значительный рост объема предложения во всех секторах
рынка коммерческой недвижимости в Москве. Так, общий объем
офисных площадей увеличился более чем в 4,5 раз с 2002 по
1 кв. 2012 года, составив более 13 млн кв. м в 1 кв. 2012 года.
Объем площадей торговых центров в Москве составил 3,2 млн
кв. м в 2011 году по сравнению с 675 740 кв. м в 2002.
Предложение складских площадей увеличилось до 8,2 млн кв. м
к концу 1 кв. 2012 года по сравнению с 1,4 млн кв. м в 2002 году.
Рост объема площадей, доступных на рынке, создал больше
возможностей для инвесторов и способствовал увеличению
инвестиционной активности на рынке недвижимости в Москве.
Мы также наблюдали, что улучшение качества строящихся
объектов в этот период способствовало появлению новых
более качественных продуктов для инвесторов. В 2011 году
общий объем инвестиций в московскую недвижимость составил
5,8 млрд долл., что значительно больше, чем еще семь лет
назад, когда в 2004 году в московскую недвижимость было
инвестировано около 240 млн долл.
Таким образом, мы наблюдаем значительный спрос на объекты
высокого качества, однако чтобы понять, какие именно активы
могут быть интересны инвесторам в будущем, необходимо
обозначить критерии высококачественных проектов. Несмотря
на то, что в целом единых официальных классификаций
качества объектов на разных рынках и в разных странах не
существует, высококачественные объекты обладают
некоторыми базовыми характеристиками, которые выделяют их
и подтверждают обозначенный статус. Так, офисы Класса А
отличаются высоким качеством инженерных систем (например,
эффективной системой вентиляции и электроснабжения),
коротким временем ожидания лифтов (не более 30 секунд) и
продуманной конструкцией здания. Как мы уже отметили,
предложение бизнес центров высокого качества на московском
рынке растет и среди примеров можно выделить «Дукат III» на
улице Гашека, «Четыре Ветра» на Большой Грузинской улице, а
также «Белая Площадь» на Белорусской площади. Кроме того,
растет количество высококачественных и успешных торговых
центров, обладающих продуманной дизайнерской концепцией,
пулом сильных арендаторов, вместительной парковкой, а также
относительно близким расположением по отношению к
общественному транспорту. В качестве примеров можно
отметить «Метрополис» на Ленинградской проспекте и
«Европейский» на Киевской площади. В то же время на рынок
выходит больше складских проектов Класса А,
характеризующихся, как правило, высокими потолками (не
менее 12 м), использованием современных технологий и
высококачественных материалов, а также удачным
расположением относительно главных транспортных
магистралей. Кроме того, высококачественные склады в
основном строятся и управляются опытными девелоперами,
способными организовать эффективное функционирование
объектов. Примерами являются ЛП «Крекшино», «ПНК-Чехов» и
«Южные Ворота».
Общий объем качественных площадей по
секторам в Москве, на конец года
млн кв. м
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2002
2006
Торговые центры
2008
2011
Склады
2012П
Офисы
Источник: Jones Lang LaSalle
Инвесторы продолжают проявлять повышенный интерес к
стабильным, качественным, генерирующим доход объектам
недвижимости. В течение 2011-1 кв. 2012 года объектом всех
офисных инвестиционных сделок на московском рынке были
активы Класса А или B+. Доля сделок с офисами Класса А
составила 69% общего объема инвестиций в московские
Тем не менее, несмотря на рост общего объема предложения, и
что более важно, увеличение количества высококачественных
объектов, рынок коммерческой недвижимости Москвы по-
Обзор рынка - 1 квартал 2012 11
Тема номера
прежнему остается относительно ненасыщенным (особенно
высококачественными площадями) по сравнению с более
развитыми рынками Западной Европы. На фоне растущего
интереса инвесторов к московскому рынку дефицит
премиальных активов остается сдерживающим фактором для
еще более стремительного роста объема инвестиций. В то же
время наблюдающийся рост совокупного предложения и его
качества является предпосылкой для увеличения
инвестиционной активности в будущем и притока большего
объема капитала на рынок.
В самом деле, качество проектов остается приоритетом для
многих девелоперов и доля высококачественных объектов
продолжает расти во всех секторах. Например, доля офисных
площадей Класса А увеличилась до 17% совокупного
предложения офисных площадей в Москве в 1 кв. 2012 года по
сравнению с 12% в 2006 году. Около 43% офисных помещений,
вышедших на рынок в 2011-1 кв. 2012 года, представляют собой
объекты Класса А. Кроме того, мы ожидаем, что среди
проектов, планирующихся к выходу на рынок в 2012 году, около
21% составят офисы Класса А. Среди примеров можно
отметить «АЛКОН» (70 500 кв. м), SkyLight (57 300 кв. м), а
также «Аквамарин 3» (50 000 кв. м).
Складские объекты Класса А составили 70% совокупного
предложения складских площадей в 1 кв. 2012 по сравнению с
52% в конце 2006. Более того, около 85% складских помещений,
вышедших на рынок в 2011-1 кв. 2012 года, представлены
объектами Класса А. В то же время практически все объекты,
ожидаемые к выходу на рынок в ближайшие два года,
представляют собой высококачественные помещения Класса А
с хорошими техническими характеристиками. «ПНК Групп»
планирует завершить строительство складских комплексов
«ПНК-Чехов 2» и «ПНК-Внуково» с общей площадью 323 000 кв.
м и 303 000 кв. м соответственно. Комплекс «Южные Ворота III»
с общей площадью около 200 000 кв. м должен быть введен в
эксплуатацию в 2013 году. В целом мы ожидаем, что в 20122013 гг. на рынке складской недвижимости Москвы будет
введено в эксплуатацию более 1,6 млн кв. м новых площадей.
Ситуация на рынке торговой недвижимости немного отлична. В
середине 2000-х мы наблюдали некоторое ухудшение качества
торговых центров на московском рынке, так как данный период
был пиком расширения рынка и многие девелоперы стремились
использовать возможности благоприятных рыночных условий,
порой пренебрегая качеством строительства или дизайнерской
составляющей. Несмотря на то, что в это время на рынке все
же появилось несколько высококачественных торговых центров,
например, «Метрополис», в целом данный период
характеризовался недостатком качественных торговых
проектов. Ближе к концу 2000-х многие девелоперы осознали
важность удачной концепции и продуманного набора
арендаторов для торговых центров, и сейчас мы наблюдаем на
московском рынке рост объема качественных строящихся и
вводимых в эксплуатацию торговых площадей с хорошей
концепцией. Около 65% торговых центров, введенных в
Объем офисных площадей по классам в Москве,
на конец года
100%
80%
41%
36%
37%
51%
52%
50%
32%
32%
51%
51%
60%
40%
20%
0%
8%
12%
13%
17%
17%
2002
2006
2008
2011
2012П
Класс B-
Класс B+
Класс A
Объем складских площадей по классам в Москве,
на конец года
100%
80%
48%
34%
31%
29%
66%
69%
71%
2011
2012П
60%
40%
20%
52%
0%
2006
2008
Класс А
Класс В
Предложение торговых центров в Москве по
уровню успешности
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
13%
25%
62%
2002
10%
13%
13%
12%
38%
42%
43%
49%
45%
45%
52%
2008
2011
2015П
2006
высокий
средний
38%
низкий
Источник: Jones Lang LaSalle
эксплуатацию в 2010-2011 годах в Москве, являются
высококачественными объектами (по сравнению с 20% в 2009
году). Многие строящиеся торговые центры также являются
проектами высокого качества. Среди них можно отметить
«Гудзон», «Авиапарк», а также «Вегас Сити».
Инвесторы продолжают рассматривать возможности
быстрорастущего рынка коммерческой недвижимости России.
Каждый год новые игроки, как международные, так и
российские, объявляют планы вхождения на рынок. Например,
международный девелопер Rönesans Gayrimenkul Yatırım (RGY)
недавно объявил планы по инвестированию 1,2 млрд долл. в
российский рынок недвижимости в течение следующих четырех
лет. Российский фонд недвижимости IMG Partners Limited
недавно объявил о намерении привлечь 150 млн долл. для
приобретения жилой и торговой недвижимости в России и
странах СНГ. В целом мы ожидаем, что наблюдающийся рост
предложения высококачественных объектов на российском
рынке недвижимости будет поддерживать интерес инвесторов и
все больше покупателей, ищущих наиболее качественные
активы, смогут получить высокую доходность, которую
предлагает рынок.
12 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Тема номера
Метро как двигатель стрит-ритейла
В большинстве крупных городов станции метро всегда были
зоной притяжения людей. Будь то Лондон, Париж, Москва или
Санкт-Петербург, ежедневные потоки людей, чей путь лежит
мимо станций метрополитена, позволяют каждому ритейлеру
найти своего покупателя.
Строительство новой станции метро в зоне охвата уже давно
сформированного торгового коридора часто может изменить
направление пешеходных потоков, что незамедлительно
отражается на существующей торговой деятельности.
Изменение векторов направления пешеходных потоков
оказывает сильное влияние на торговый коридор, например,
В последние несколько лет для Санкт-Петербурга стал
стимулируя рост арендных ставок. Открытие станции
актуальным вопрос открытия и закрытия станций
метрополитена «Адмиралтейская» в начале Невского проспекта
метрополитена. Такие ситуации оказывают как позитивное, так и является наглядным подтверждением данной тенденции. После
негативное влияние на рынок встроенных помещений. Как и во того, как станция начала функционировать, арендные ставки на
многих других европейских городах, ритейлеры и собственники прилегающей к ней территории Невского проспекта выросли с
стараются формализовывать свои отношения с учетом работы 1000-1300 долл./кв. м/год до 1700-2000 долл./кв. м/год.
близко расположенных станций метрополитена, так как они
напрямую влияют на прибыльность бизнеса. В этих условиях
Однако влияние метро на пешеходные потоки ограничивается
при заключении договоров должна быть принята во внимание
не только положительным эффектом от открытия новых
вероятность закрытия существующей или открытия новой
станций. Обратная ситуация – закрытие станции и как следствие
станции метрополитена, поскольку такого рода события
существенное сокращение пешеходных потоков в зоне метро.
существенно влияют на объем пешеходного потока в зоне
Конечно, станция закрывается не навсегда, а только на какой-то
метро.
отрезок времени. Но и этот отрезок может варьироваться от
нескольких месяцев до нескольких лет. В таком случае в
К наиболее известным торговым коридорам встроенных
договорах аренды должно быть оговорено изменение арендной
помещений, расположенных в центре Санкт-Петербурга, относят ставки в сторону понижения, так как закрытие станции ведет к
Невский проспект, Владимирский проспект, некоторые
снижению товарооборота.
прилегающие к ним улицы, а также Большой проспект
Петроградской Стороны. К тому же рядом с этими
Это не столь критично, например, для Невского проспекта,
транспортными узлами нередко образуются
поскольку здесь существуют альтернативы в виде других
специализированные торговые зоны. Например, улицу
станций или выходов, которые частично нивелируют снижение
Рубинштейна облюбовал сегмент кафе и ресторанов, а на
пешеходных потоков. Отличным примером служит узловая
Владимирском проспекте сосредоточены магазины обуви.
станция метро «Невский проспект/Гостинный Двор», на которой
Обзор рынка - 1 квартал 2012 13
Тема номера
расположено три выхода из метрополитена, находящиеся в пяти
минутах ходьбы друг от друга. Однако если речь идет о
закрытии станции, расположенной удаленно от своих соседей
(например, «Петроградская», «Горьковская»,
«Василеостровская»), последствия для арендаторов
помещений, расположенных в зоне влияния таких станций,
могут быть весьма ощутимыми. Уменьшение потока приводит к
сокращению спроса на свободные помещения. Кроме того, уже
арендованные площади постепенно освобождаются. Подобная
ситуация вскоре может стать актуальной для станции метро
«Петроградская», которую планируют закрыть на реконструкцию
в конце года. Уже сейчас в зоне охвата этой станции метро
наблюдается ротация арендаторов.
Удержать арендатора и сохранить договор аренды на период
закрытия ближайшей станции метро – основная задача
собственника, тем более что за последние два года жители
города уже несколько раз сталкивались с открытием новых и
закрытием на реконструкцию существующих станций
метрополитена. Чтобы помещение не оставалось пустым,
собственнику стоит обратить внимание на следующие способы,
которые могут помочь удержать арендатора или найти нового:
Скидки по аренде на период закрытия станции
метрополитена. В большинстве случаев такой способ
остается оптимальным как для собственника, так и для
арендатора. Собственник сохраняет арендный доход, пусть
и сниженный, а арендатор не идет на ненужные, а порой и
рискованные, затраты на переезд в новое помещение.
Информация о грядущих реконструкциях зачастую
становится известна заранее, поэтому у собственника и
арендатора есть время, чтобы скорректировать
коммерческие условия договора и включить в них эту
информацию. Поскольку сроки ремонтов могут
переноситься, удлиняться или сокращаться, фиксирование
конкретных дат в договоре представляет определенный
риск для обеих сторон. Поэтому в качестве компромисса
сторонам стоит привязать начало действия скидки к
фактическим датам открытия/закрытия станции.
Реализация арендной ставки в виде процента с
оборота. В качестве временной меры собственник
помещения может обратиться к практике расчета арендной
ставки на основе оборотов арендатора. В кризисный
период такой подход стал довольно распространенным в
торговых комплексах, когда темпы продаж снизились, и
собственники стремились удержать арендаторов в своих
проектах. Что же касается рынка встроенных торговых
помещений, то арендатор и собственник могут предпочесть
фиксировать, насколько действительно хорошо или плохо
идет бизнес в изменившихся условиях, и использовать
процент с товарооборота для расчета ставки, нежели
понижать ставку, ожидая снижения продаж. В некоторых
случаях закрытие станции метро может не оказать
предполагаемого негативного эффекта, и товарооборот не
изменится. Таким образом, положение собственника не
будет серьезно зависеть от закрытия станции, и его
интересы не пострадают.
Переориентация на новый бизнес. Иногда собственник
не может сохранить арендатора ни одним из выше
указанных способов. В таком случае ему приходится искать
альтернативы. Одной из них является поиск арендатора,
чья торговая деятельность не так сильно зависит от
пассажиропотока. Таким арендатором может стать
уникальный проект (концептуальный ресторан, магазин
известного, но не часто встречающегося в городе бренда),
который привлечет свою целевую аудиторию. При этом,
скорее всего, новый арендатор заплатит меньшую ставку,
чем сетевик, и договор с ним будет заключаться на более
короткий срок.
В конечном итоге, закрытие важного транспортного узла в
большинстве случаев будет оказывать негативное влияние на
ритейлеров, чей бизнес непосредственно связан с
существованием этого узла. Сам по себе рынок торговых
помещений в первую очередь зависит от пешеходных потоков, и
закрытие транспортного узла и, как следствие, сокращение этих
потоков – насущная проблема для Санкт-Петербурга в
настоящее время. И ритейлерам, и собственникам помещений
необходимо тщательно обдумывать, как пережить сложный
период с минимальными потерями. Ведь с точки зрения
долгосрочной перспективы, реконструкция станций
метрополитена – это только временная проблема, которую
нужно преодолеть.
14 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Инвестиции
Инвестиции
Реальный рост ВВП: международное сравнение
9%
6%
3%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
-3%
-6%
-9%
Франция
Россия
Германия
Великобритания
Чехия
США
Польша
Источник: IHS Global Insight, Jones Lang LaSalle
Рост строительства и инвестиций в основной капитал
9%
6%
3%
0%
-3%
-6%
-9%
-12%
-15%
-18%
Строительство, средний рост в годовом сопоставлении
за 12 месяцев
Инвестиции в основной капитал, средний рост в годовом
сопоставлении за 12 месяцев
Источник: Росстат, Jones Lang LaSalle
Рост розничного товарооборота и заработной
платы в реальном выражении
Российская экономика
Проблема замедления роста глобальной экономики по-прежнему
остается, тем не менее в начале этого года мы наблюдали в целом
некоторые улучшения. Принятие решения по предоставлению
второго пакета помощи Греции в начале марта ознаменовало
важный шаг на пути к восстановлению Еврозоны, начавшемуся с
запуском программы ЕЦБ по предоставлению дешевых кредитов
европейским банкам в конце 2011 года. В то же время проблемы
Еврозоны до сих пор не решены и остаются сдерживающим
фактором для устойчивого роста глобальной экономики.
Российская экономика по-прежнему демонстрирует лучшие
результаты в сравнении с крупными развитыми и соседними
развивающимися странами. Согласно оценке Министерства
экономического развития РФ, рост экономики России в реальном
выражении составил 4,3% в январе-феврале 2012 года. Темп
роста промышленного производства увеличился до 6,5% в годовом
сопоставлении в феврале 2012 года по сравнению с 3,8% в январе
2012 года. Продолжающаяся положительная динамика роста
объемов инвестиций в основной капитал и строительного сектора
способствует росту экономики России. В феврале 2012 года
показатель 12-месячного скользящего среднего роста объемов
инвестиций в основной капитал в годовом сопоставлении составил
7,8% по сравнению с 6,5% в январе, в то время как аналогичный
показатель роста строительного сектора увеличился до 5,8% и
5,2% соответственно.
Ввиду сохраняющейся напряженности в мире и на Ближнем
Востоке цены на нефть Urals выросли в начале 2012 года,
составив в среднем 118 долл. за баррель в 1 кв. 2012 года. На
фоне высоких цен на нефть рубль укрепился, составив 29,3 за
доллар на конец квартала.
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
Потребительский сектор по-прежнему остается основным
фактором роста экономики России. Улучшение рынка труда и
значительный рост заработной платы способствовали увеличению
оборота розничной торговли на 7,7% в феврале 2012 года по
Розничный товарооборот
Реальная заработная плата
Ключевые экономические показатели
Источник: Росстат
2010 2011 2012П
Объем ВВП (млрд долл.)
Динамика курса рубля и цен на нефть
38
150
34
120
30
90
26
60
22
30
Курс рубля к доллару
1488 1860
Реальный рост ВВП (%)
4,3
4,3
4,1
Безработица на конец года (%)
7,2
6,1
6,0
Инфляция (%)
8,8
6,1
5,8
Курс рубля к доллару США на конец года
30,5
32,2
29,0
Реальный рост заработной платы (%)
5,2
3,5
5,0
Розничный товарооборот (млрд долл.)
542
650
750
Реальный рост розничного товарооборота (%)
6,3
7,2
5,5
Цена нефти марки Urals на конец года (долл./баррель)
91,2 105,7
100,0
Прямые иностранные инвестиции в Россию (млрд долл.)
41,2
52,9
50,0
Международные валютные резервы (млрд долл.)
479,4 498,6
590,0
Цена нефти марки Urals, долл. США/баррель, правая шкала
Источник: Bloomberg, Банк России
2107
Источник: Росстат, Банк России, Bloomberg, Jones Lang LaSalle
Обзор рынка - 1 квартал 2012 15
Инвестиции
сравнению с 6,3% в феврале 2011 года. Восстановившееся
потребительское кредитование и рекордно низкий уровень
инфляции продолжают оказывать поддержку розничной торговле.
Согласно Росстату, рост потребительских цен снизился до 3,7% в
феврале 2012 года с 6,1% в 2011. Тем не менее, мы ожидаем, что
инфляция начнет расти во второй половине текущего года из-за
увеличения тарифов, составив около 5,8% в конце 2012 года.
Инвестиции в недвижимость
Российские инвесторы доминировали на рынке в 1 кв. 2012 года:
доля сделок с участием российского капитала составила около 90%
от общего объема инвестиций. Доля сделок с участием иностранных
инвесторов составила 9% от общего объема инвестиций по
сравнению с 35% в 1 кв. 2011 года. Например, фонд Trinity Russian
Retail Partnership приобрел DIY-гипермаркет «Клондайк» в Ростовена-Дону. Тем не менее, мы ожидаем, что в целом активность
иностранных инвесторов в 2012 году будет как минимум на уровне
прошлого года. Подтверждением тому являются сделки с участием
иностранного капитала, которые сейчас находятся на стадии
закрытия. Кроме того, качество активов в стадии маркетирования
2 кв. 2011 3 кв. 2011 4 кв. 2011
1 кв. 2012
9,0
9,0
11,0
9,0
9,0
11,0
9,0
9,0
11,0
Минимальные ставки капитализации в Санкт-Петербурге, %
10,0
10,0
10,0
10,0
Торговые центры
10,0
10,0
10,0
10,0
Складские помещения
13,5
13,5
13,5
13,0
3,0
18,5
Рост фондового рынка, %
Индекс недвижимости
ВТБ Капитал
-29,7
Q2
8.4
Q1
6.5
6
4
0
0.1
0.3
2003
2004
5.1
4.0
3.9
2006
2007
0.8
2005
-39,5
Источник: ММВБ-РТС, ВТБ Капитал, Jones Lang LaSalle
2008
2009
2010
2011 2012F
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямые продажи
жилья конечным пользователям.
Источник: Jones Lang LaSalle
Доли инвестиций по стране происхождения
Россия
Финляндия
Великобритания
Конфиденциальные
Казахстан
Китай
Другие
США
Глобальные
Канада
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
1 кв. 2012
Источник: Jones Lang LaSalle
Доли инвестиций по секторам
Офисная Торговая Многофункциональные комплексы Гостиницы Жилая Складская
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2008
2009
2010
2011
1 кв. 2012
Доли инвестиций по типу
100%
14,4%
36,4%
80%
25,3%
17,2%
44,4%
56,3%
85,6%
40%
63,6%
20%
74,7%
82,8%
55,6%
43,7%
0%
2007
2008
2009
Существующие
-6,0
4.9
3.2
60%
Офисы
-8,3
Q3
Источник: Jones Lang LaSalle
Минимальные ставки капитализации в Москве, %
Индекс РТС
Q4
8
2007
Ключевые показатели рынка инвестиций в
недвижимость
9,0
9,0
11,0
10
2
В 1 кв. 2012 года объем инвестиций в российский рынок
недвижимости составил 547 млн долл., в том числе в коммерческую
недвижимость было инвестировано 512 млн долл., что на 70%
меньше объема инвестиций в 1 кв. 2011 года. Значительное
снижение объема инвестиций во многом объясняется рекордным
объемом сделок, закрытых в 2011 году, – тогда общий объем
инвестиций превысил 8 млрд долл. Кроме того, прошедшие
президентские выборы в России, продолжающаяся нестабильность
Еврозоны, а также в целом низкая инвестиционная активность в
Европе отразились на российском инвестиционном рынке
недвижимости. Тем не менее, нам известны несколько крупных
сделок, которые сейчас находятся в работе и должны закрыться в
2012 году. В результате мы ожидаем, что общий объем инвестиций
в недвижимость составит около 6,5 млрд долл. в 2012 году. Этот
результат уступит рекорду 2011 года, но превысит докризисные
объемы.
Офисы
Торговые центры
Складские помещения
Динамика инвестиций в недвижимость,
млрд долл. США*
-11,2
39,2
Источник: Jones Lang LaSalle
2010
2011
Строящиеся
1 кв. 2012
16 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Инвестиции
позволяет ожидать высокий интерес иностранных инвесторов, а
значит и доля иностранного капитала будет увеличиваться.
Инвестиции в недвижимость были диверсифицированы по двум
направлениям в 1 кв. 2012 года. Основной объем инвестиций
привлекли офисный и торговый сегменты рынка – 40% и 34% от
общего объема сделок в 1 кв. 2012 года соответственно. Доля
гостиничного сектора в общем объеме инвестиций составила 12%,
в то время как складской сегмент привлек 8% от общего объема
инвестиций в 1 кв. 2012 года.
Минимальные доходности в Москве
Склады
20%
Торговые центры
Офисы
19.0%
18% 17.0%
16%
16.0%
14.5%
14%
12.5%
11.5%
12%
11.0%
10.0%
10%
9.0%
8.5%
8%
9.0%
8.0%
6%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика 5-летних дефолтных свопов (CDS)
России и Газпрома
1 800
Россия
1 600
Ставки капитализации сохранились на уровне предыдущего
квартала и составили 9% для офисов и торговых центров и 11%
для складов в Москве. В Санкт-Петербурге ставки капитализации
для офисов и торговых центров составили 10%, в то время как для
складов снизились на 50 б.п., до 13%. Мы ожидаем, что ставки
капитализации сократятся на 50-75 б.п. до конца текущего года
ввиду устойчивого арендного рынка, наличия качественных
активов на рынке, а также потенциально возможного снижения
стоимости финансирования.
Газпром
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Рыночная ликвидность
Источник: Bloomberg
Страновые риски, увеличившиеся на фоне глобальной
неопределенности и прошедших президентских выборов,
снизились в 1 кв. 2012 года. Спрэды 5-летних дефолтных свопов
России сократились до 196 в середине апреля с 275 в конце 2011
года.
Динамика средней ставки по краткосрочным
кредитам организациям в рублях, %
%
19
17
В рублях
В долларах
17,1
15
13
11
Минувший квартал ознаменовался значительным увеличением
доли сделок со строящимися объектами, составившими около 44%
от общего объема инвестиций по сравнению с 17% в 2011 году.
Так, Петр Шура, совладелец RGI International, выкупил 50% долю
венгерской TriGranit Development в проекте ТЦ «Мозаика».
Компания «ПРВ Групп» приобрела складской терминал в
индустриальном парке «PNK -Внуково» площадью
33 000 кв. м, сдача которого планируется во 2 кв. 2012 года.
10,0
9,3
9
7
5
3
Источник: Банк России
6,7
Стоимость банковского финансирования корпоративного сектора
увеличилась в 1 кв. 2012 года. Средняя ставка кредитных
организаций России по краткосрочным кредитам (сроком менее 1
года) корпоративному сектору в рублях выросла до 9,3%, по
кредитам в долларах – до 6,7% в феврале 2012 года. В то время
как банки становятся более требовательными и консервативными
в кредитовании, стоимость финансирования готовых объектов
недвижимости и строительства в Москве также увеличилась в
конце 2011-начале 2012 года.
Соотношение иностранных и российских банков, активных на
российском рынке недвижимости, изменилось в пользу последних.
Текущая ситуация в Еврозоне и новые требования Базель III
влияют на аппетит европейских банков по отношению к России. В
то же время объем финансирования, доступного для сектора
недвижимости, существенно не снизился. Российские банки,
главным образом Сбербанк, продолжают предоставлять
финансирование или продлевать срок погашения ранее выданных
кредитов для строящихся объектов с продуманной концепцией.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 17
Инвестиции
Например, Сбербанк открыл кредитную линию на 10 лет на сумму
715 млн долл. IMMOFINANZ Group, в том числе для
рефинансирования торгового центра «Золотой Вавилон
Ростокино». Российский девелопер ГК «МОРТОН» получил кредит
в размере 39 млн долл. от Сбербанка для строительства
мультифункционального комплекса площадью 57 000 кв. м в
Московском регионе.
В целом сектор недвижимости представляется одним из
крупнейших растущих секторов в составе банковских
корпоративных портфелей. Например, Сбербанк планирует
увеличить портфель кредитования недвижимости на 15% в 2012
году. Мы ожидаем, что ввиду недостатка нового качественного
предложения любой качественный проект в Москве сможет
получить финансирование.
Российские девелоперы продолжили демонстрировать интерес к
IPO как инструменту привлечения финансирования. O1 Properties,
владеющая портфелем высококачественных объектов
коммерческой недвижимости в Москве, объявила о намерении
провести IPO на Лондонской фондовой бирже, рассчитывая
привлечь от 400 млн долл. «Ренова-СтройГруп» объявила о
планах по проведению IPO в 2016 году, в преддверии которого
компания намерена увеличить капитализацию до 2-3 млрд долл., в
том числе за счет новых проектов и вхождения в новые регионы
России. Вполне вероятно, что мы увидим больше подобных
примеров в ближайшие годы.
Динамика банковского кредитования, % в годовом
сопоставлении
40%
Кредиты предприятиям
Кредиты домохозяйствам
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
Источник: Банк России
Количество активных банков на российском
рынке недвижимости
35
30
25
20
15
10
5
Условия финансирования готовых объектов в
Москве в долл. США
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Источник: Jones Lang LaSalle
Маржа (сверх ставки 3 мес. LIBOR)
Фиксированная ставка (Своп на 5 лет)
LTV, %
2006-2007
2012
2,5-3,5%
6,5-7,5%
7-8%
7,5-8,9%
до 70-80
до 60-70
Эффективная стоимость денег
Маржа, п.п.
Своп на 5 лет в долл., %
Эффективная ставка кредитования, %
16
Условия финансирования строительства в Москве
в долл. США
Маржа (сверх ставки 3 мес. LIBOR)
14
12
10
2006-2007
2012
8
3,5-4,5%
8-9%
6
8-9%
9,5-10,5%
70
60
4
Фиксированная ставка
LTC, %
Источник: Bloomberg, Jones Lang LaSalle
2
0
2005
2006
2007
Источник: Jones Lang LaSalle
2008
2009
2010
2011
2012
Москва
20 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Офисы
Офисы
Основные тенденции, 1 кв. 2012 года
111 300 кв. м
Объем завершенных проектов
16,5%
Доля свободных площадей
300 000 кв. м
Объем арендованных и купленных площадей
1000-1200 долл. США/кв. м/год
Максимальные ставки аренды
Ввод новых офисных площадей достиг 111 300 кв. м, что на 44%
меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
Ставки аренды в прайм сегменте оставались неизменными на
протяжения последних четырёх кварталов
Половина объема купленных и арендованных площадей была
реализована в зонах за пределами ТТК
Предложение
Арендованные и купленные площади и
завершенное строительство
В 1 кв. 2012 года было сдано в эксплуатацию всего 111 300 кв. м офисных
площадей, что на 44% меньше по сравнению с аналогичным периодом
прошлого года. Всего 20% новых площадей относились к Классу А,
представленному одним объектом – Lighthouse, в Зоне 11 (22 500 кв. м).
Самыми крупными новыми зданиями в Классе В стали: «Гранд Сетун
Плаза» в Зоне 32 (58 000 кв. м) и БЦ «Воробьевский» в Зоне 3 (14 400 кв. м).
'000 кв. м
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2007
2008
2009
2010
2011
1 кв. 2012
Объем купленных и арендованных офисных площадей
Завершенные проекты
Источник: Jones Lang LaSalle
Распределение осуществленных сделок по
бизнес-секторам, 1 кв. 2012 года
Разработка недр
2%
Фармацевтические
компании
2%
Информационные
технологии
1%
СМИ 4%
Строительство 7%
Банки и
Финансовые
компании
33%
Прочие 10%
Производство 16%
Бизнес услуги
12%
Торговля 13%
Основные сделки, 1 кв. 2012 года
«ПРЕО 8»
В следующие два года ожидается завершение строительства около 2 млн кв.
м, из которых Класс А составит порядка 30%. Половина будущего нового
предложения Класса А будет располагаться в децентрализованных зонах.
Остальные 50% поделены поровну между Москва-Сити и центральными
районами города.
Спрос
В 1 кв. 2012 года объем купленных и арендованных площадей составил 300
000 кв. м. Около 60% сделок в 1 кв. 2012 года были осуществлены
российскими компаниями («Новаэм», «Медси», «Энергопром»), против 40%,
осуществленных иностранными арендаторами (Panasonic, American Express,
Mastercard).
Большая часть сделок по аренде в 1 кв. находилась в диапазоне до 3 500 кв.
м: Тинькофф Кредит снял 3200 кв. м в «Олимпия Парк»; «Дикси Юг»
арендовал 1700 кв. м в БЦ Solutions; «Надеко» снял все здание на
Никольской улице. Одной из самых больших сделок этого квартала стала
сделка BDO на 6300 кв. м в «ПРЕО 8».
Основными движущими факторами на рынке офисной недвижимости в 1 кв.
стали четыре основные отрасли: банки и финансы (33%, в том числе BDO,
Сбербанк, Тинькофф Кредит); производственные компании (16%, например,
ГМС, «Новаэм»), а доли компаний сектора торговли и бизнес услуг
составили 13% и 12% соответственно.
Источник: Jones Lang LaSalle
Название
До конца 2012 года в Москве ожидается ввод около 200 000 кв. м площадей
Класса A, представленных четырьмя объектами: Skylight, «Аквамарин 3»,
«Алкон», «Кантри Парк Фаза III». На конец 1 кв. 2012 года общий объем
существующих офисных площадей достиг 13,3 млн кв. м, из которого Класс
А составил всего 17%.
Офисная
Класс
площадь, кв. м
A
6 322
Арендатор
BDO
«Олимпия Парк»
A
3 126
Тинькофф Кредит
БЦ «Линкор»
B+
2 000
GMS Group
Шаболовка ул., 31
B-
3 188
Panasonic
Capital House
B-
2 700
Soglasie SG
Silver Stone BC
B-
2 000
STS Group
Около 70% сделок3, зарегистрированных в 1 кв., были заключены в зданиях
Класса А и В+. Если говорить о распределении по типам сделок, то 85%
составили новые сделки аренды, 6% – пролонгации и остальные 8% –
сделки по продаже, субаренде, а также сделки по расширению площадей.
В 1 кв. 2012 года больше половины (56%) объема купленных и
арендованных площадей было реализовано в Зоне 3 и только 15% в ЦАО.
Источник: Jones Lang LaSalle
1В
пределах Садового Кольца и район метро «Белорусская»
2 Между
Третьим Транспортным Кольцом и МКАД
3 Учитывая
сделки, известные Московскому Исследовательскому Форуму
Обзор рынка - 1 квартал 2012 21
Офисы
Тренд по децентрализации подкрепляется как со стороны предложения – все
больше девелоперов выбирает в качестве места для своих будущих
проектов менее центральные зоны, что обусловлено ограничениями
введенными в 2011 году в центре столицы, так и со стороны спроса – когда
корпоративные клиенты отдают предпочтение более низко-затратным
вариантам, качественным объектам и крупным площадям, доступным в
одном здании, чего трудно достичь в ЦАО.
Баланс рынка
На конец 1 кв. 2012 года было зафиксировано около 2,2 млн кв. м свободных
офисных площадей, что составило около 16,5% от всей офисной
недвижимости Москвы. Около 80% от общего объема свободных площадей
пришлось на зоны за пределами ЦАО.
В ЦАО доля свободных площадей осталась неизменной на уровне 13%, в то
время как в зоне Кремля, одной из самых престижных зон города, данный
показатель упал на 36% по сравнению с предыдущим кварталом и составил
12,5% (23 000 кв. м).
Из 430 000 кв. м свободных офисных площадей Класса А, около 180 000 кв. м
пришлось на ЦАО; 90 000 кв. м на Москва-Сити и оставшиеся 160 000 кв. м
расположились за пределами ЦАО.
Ставки аренды в прайм сегменте оставались неизменными на протяжении
четырех кварталов на уровне 1000-1200 долл./кв. м/год (без учета НДС и
операционных расходов). Базовые ставки аренды для Класса А составили
600-850 долл./кв. м/год; для Класса B+ – 400-600 долл./кв. м/год; для Класса
B- – 300-400 долл./кв. м/год.
Базовые ставки аренды офисов
Долл. США/кв. м/год
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2007
2008
2009
2010
2011
Максимальная базовая ставка аренды
2012
2012П
2013П
Базовая ставка аренды Класса А
Источник: Jones Lang LaSalle
Доля свободных площадей
%
30
25
20
15
10
Дополнительные условия договора аренды не изменились: арендные
каникулы равны 3-6 месяцам (достаточно для завершения отделочных
работ), средняя продолжительность аренды составляет 5-7 лет.
5
0
2007
2008
Перспективы рынка
Мы прогнозируем, что спрос на аренду офисных площадей в 2012 году
останется стабильным – на уровне 1,7 млн кв. м. Это будет подкрепляться
стабильным ростом ВВП (4,1%), высокой занятостью населения
(безработица менее 6%) и притоком прямых иностранных инвестиций,
которые ожидаются в размере около 50 млрд долларов.
Высококачественные площади пользуются большой популярностью, что
обусловлено низкими объемами сдачи в эксплуатацию проектов Класса А. В
2012 году ожидается выход на рынок около 200 000 кв. м площадей Класса А,
представленных четырьмя объектами. Несмотря на то, что максимальные
ставки аренды остаются стабильными на протяжения четырёх кварталов, до
конца 2012 года мы прогнозируем рост на 5-7%, что несколько ниже уровня
2011 года.
Ценовая чувствительность и выбор в пользу высококачественных площадей
по-прежнему будут решающими факторами для большинства корпоративных
арендаторов.
Мы ожидаем что арендаторы по прежнему будут интересоваться объектами,
находящимися вне ЦАО (для удовлетворения потребностей по достижению
равновесия между стоимостью и уровнем качества офиса). Особенно это
будет касаться северо-западных районов третьей зоны и Москва-Сити,
который находится вблизи от центра.
2009
2010
2011
2012
Общая доля свободных площадей
Доля свободных площадей Класса А
Доля свободных площадей Класса B+
2012П
Источник: Jones Lang LaSalle
Цикл максимальных ставок аренды Москвы
3 кв. 08
4 кв. 08
2 кв. 08
1 кв. 09
3 кв. 11 - 1 кв. 12
Падение
ставок
Замедление роста
ставок
2 кв. 09
2 кв. 11
Ускорение роста
ставок
Замедление
падения ставок
1 кв. 11
4 кв. 09
3-4 кв. 10
1-2 кв. 10
Источник: Jones Lang LaSalle
Прогноз
Ст авка аренды
Ст оимост ь
3 кв. 09
22 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Торговая недвижимость
Торговая недвижимость
Объем товарооборота в 2011, млрд долл. США
Объем введенных площадей в Москве составил 23 000 кв. м в 1 кв.
2012 года
Максимальные ставки аренды не изменились в 1 кв. 2012 года
Региональные города остаются приоритетным направлением
девелопмента
Ирландия 27
Чехия 31
Румыния 25
Венгрия 24
Финляндия 39
Хорватия 12
Словакия 12
Португалия 39
Греция 42
Норвегия 43
Дания 44
Макроэкономические факторы, влияющие на спрос
Австрия 50
Франция 410
Швеция 67
Россия 468
Бельгия 71
Великобритания
360
Испания
196
Румыния
Болгария
Сербия
Украина
Турция
Венгрия
Польша
Хорватия
Россия
Словения
Чехия
Словакия
10,6
2,6
542
650
95
113
Реальный рост
Инфляция,
% товарооборота, %
6,3
7,2
11
7,5
Инфляция, %
8,8
6,1
9,1
6,4
Среди ритейлеров, объявивших о планах выхода на рынок, можно выделить:
Juicy Couture, The Noodle House, Quiznos, M&Co, Hamleys, Moe’s Southwest
Grill, SIA Home Fashion, GNC, Jeanswest. Существующие российские и
международные сети планируют расширение в России. Рынки Москвы и
Санкт-Петербурга продолжают оставаться приоритетными направлениями
для выхода на рынок, а региональные города – для расширения сетей.
Распределение площадей ТЦ по городам
России: от 2012 (внутри) к 2014 (снаружи)
Другие города
(население
<1 мил.)
Москва
21%
33%
25%
28%
8% Московская
область
4%
13%
30%
13%
27%
Миллионники
(население >1мил.)
Ритейлеры, заявившие о планах развития в 1 кв. 2012 года
Ритейл ер
X5 Retail Group
"Магнит"
СанктПетербург
"О’Кей"
Объем торговых площадей на 1000 жителей
кв. м
800 747
700
600
"Реал"
Kesko
"Энель"
Metro C&C
"Леру а Мерлен"
OBI
335 316
301 292 276
270 263 261 242
234
Home Interior
165 141
200
100
Пермь
Челябинск
Красноярск
Омск
Волгоград
Нижний Новгород
Москва
Новосибирск
Уфа
Екатеринбург
Ростов-на-Дону
Санкт-Петербург
0
Самара
6,7
Российский рынок, крупнейший по объему розничных продаж в Европе и
один из лидеров Центральной и Восточной Европы по числу среднего
класса, остается очень привлекательным для российских и международных
ритейлеров. Согласно данным Росстата, розничный товарооборот вырос на
7,7% в феврале 2012 года в годовом сопоставлении, в то время как рост
реальных доходов составил 2,8% в январе 2012 года. Ритейлеры
фиксировали рост розничных продаж. Мы ожидаем, что потребительский
спрос будет расти и в дальнейшем. Рост объемов потребительского
кредитования (45% в 2011 году в годовом сопоставлении) будет
способствовать росту товарооборота.
69 %
Казань
2,8
Спрос
% домохозяйств
Краснодар
1 495
США
Средний класс (домохозяйства с годовым
доходом от 15 000 долл. США)
300
1 516
Годовой розничный товарооборот, млрд долл.
Италия 246
406 379
696
Реальный рост дох одов, %
Турция 160
400
620
долл. США
Нидерланды 94
500
Москва
2010
2011
Среднемесячный дох од на ду шу населения,
Германия 408
Польша 91
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Россия
2010
2011
Показатель
Швейцария 68
Saturn
"М.видео"
"Макдоналдс"
Pandora
Krispy Kreme
Пл аны
приобретение у льяновской сети Симбирка
строительство гипермаркетов
в Перми и Ростове-на-Дону
запу ск сети дискау нтеров под брендом Да!;
попытка приобретения тольяттинской сети Миндаль
открытие 4 магазинов в России
развитие сети под брендом K-city market
создание сети дискау нтеров до 2016 года
открытие 10 магазинов в 2012 году
открытие 4 магазинов до конца 2012 года
выбор у частков для строительства гипермаркетов
в Перми и Ростове-на-Дону
открытие по меньшей мере 3 точек в 2012 году
открытие 5 магазинов в 2012 году ,
в т.ч. в Белгороде и Орле
запу ск 30 магазинов в 2012 году
развитие франчайзинговой сети в 2012 году
открытие 30 магазинов в 2012 году
вых од на российский рынок и запу ск до 40 магазинов
Источник: Росстат, ЦБ РФ, GfK GeoMarketing, CEEMEA Business Group, Jones Lang LaSalle
Обзор рынка - 1 квартал 2012 23
Торговая недвижимость
Франчайзинг остается очень популярен, и крупнейшие держатели франшиз
(«Монэкс Трейдинг», JamilCo Group, LVB Group) наращивают свои
портфолио.
Российский рынок пополнился 230 000 кв. м торговых площадей в 1 кв. 2012
года, что является продолжением сложившейся тенденции – 218 000 и
206 000 было введено в 1 кварталах 2010 и 2011 годов соответственно.
Объем московского рынка торговых площадей достиг 3,18 млн кв. м к концу 1
кв. 2012 года – при этом объем ввода стал одним из самых низких за первые
кварталы последних 6 лет. В то же время, по нашим прогнозам годовой
объем введенных площадей должен составить около 235 000 кв. м, что на
85% больше показателя 2011 года. Крупные объекты откроются в Москве не
ранее 2013-2014 гг.
Российский рынок торговой недвижимости развивался очень активно,
показав рост общего объема торговых площадей на 21% в 1 кв. 2012 года по
сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Текущий объем
качественных торговых площадей достиг порядка 12,6 млн кв. м в 1 кв. 2012
года, и мы ожидаем дальнейший рост на 210 000 кв. м до конца 2012 года.
При этом доля городов Московской области и городов с населением менее 1
млн человек вырастет на 27%. Однако нельзя исключать, что некоторые
объекты могут не открыться в срок.
Изменения ставок аренды и условий договоров в 1 кв. 2012 года в Москве не
произошло. В то же время, ставка в виде процента с товарооборота немного
выросла вслед за ростом товарооборота в 2011 году и 1 кв. 2012 года.
Перспективы рынка
Москва
Моск.
Санкт-
обл асть Петербург
Мил л ионники
Другие
Минимальная ставка дох одности, %
9,0 - 9,5
Доля свободных площадей, %
3
Источник: Jones Lang LaSalle
Торговые центры, открытые в 1 кв. 2012 года
Торговый центр
Город
Пл ощадь, кв. м
"ВИТТЕ Молл"
Москва
23 000
"РИО"
Санкт-Петербу рг
43 700
"КомсоМолл"
Волгоград
68 000
Краснодар
49 000
"Июнь"
Уфа
25 500
"РИО"
Калу га
10 000
"Сиеста"
Саратов
9 000
"Красная Площадь"
очередь IV
Источник: Jones Lang LaSalle
долл. США/кв. м/год
5 000
4 000
города
461
1 622
3 805
3 513
12 576
81
29
47
118
148
423
335
1 000
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
Источник: Jones Lang LaSalle
Объем введенных торговых площадей
Объем торговых площадей на конец предыдущего года
Доля свободных площадей
4 000
10
3 000
8
2 500
2 000
6
1 500
276
4
1 000
2
500
1 370
2 825
6 728
19
27
17
30
74
167
2005
Источник: Jones Lang LaSalle
площадей, тыс. кв.м
к вводу ТЦ
* данные были пересмотрены
Источник: Jones Lang LaSalle
Прогноз
Ст авка аренды
Ст оимост ь
2014П
671
Объем заявленных к
2013П
1 035
0
2012П
827
0
2011
228,2
2010
68
2009
93,5
2008
43,7
2007
0
2006
23
тыс. кв. м
Количество заявленных
%
12
3 500
3 175
276
2 000
тыс. кв. м
Россия
Объем введеных
вводу до конца 2014г.
500 - 1 350
долл. США/кв. м/год
Баланс рынка Москвы
Предложение торговых площадей в 1 кв. 2012 года*
площадей в 1 кв. 2012г.,
Средняя ставка аренды в ТЦ,
3 000
Региональные торговые центры будут приоритетом для девелоперов, в то
время как предложение торговых площадей в Москве останется
ограниченным. Объем площадей на 1 000 москвичей достиг 276 кв. м, и даже
если все заявленные торговые центры будут открыты до конца 2012 года,
показатель вырастет до 294 кв. м, что ниже, чем в некоторых городахмиллионниках. Ограниченное предложение будет влиять на долю свободных
площадей, которая снизилась до 3% в 1 кв. 2012 года, и мы ожидаем, что
снижение продолжится в 2013-2014 гг.
1 000 жителей, кв м
2 700 - 4 000
Максимальная ставка аренды в Москве
Баланс рынка
площадь, тыс. кв. м
Количество ТЦ
Объем площадей на
Максимальная ставка аренды в ТЦ,
долл. США/кв. м/год
Предложение
Общая торговая
Ставки аренды и доходности в Москве
24 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Торговая недвижимость
Торговые коридоры
Предложение помещений в основных коридорах очень ограничено
Максимальная ставка аренды выросла на 11% в 1 кв. 2012 года в
годовом сопоставлении
Продуктовые сети, кафе и рестораны, операторы одежды и обуви
были активны на московском рынке в 1 кв. 2012 года
Основные индикаторы рынка торговых коридоров
Спрос
Основные ул ицы
Максимальная ставка аренды,
3 500 - 5 000
долл. США/кв. м/год
Доля свободных площадей
<5%
Минимальная ставка дох одности
10-11%
Второстепенные ул ицы
Ставка аренды, долл. США/кв. м/год
300 - 1,500
Доля свободных площадей
<15%
Минимальная ставка дох одности
11-13%
* ставки представлены на помещения площадью от 100 кв. м на
основных у лицах
Источник: Jones Lang LaSalle
Спрос со стороны ритейлеров
книжные банки 2%
магазины
магазины 2%
детской одежды
2%
ювелирные
изделия 4%
парфюмерия и
косметика 4%
супермаркеты
19%
спец. магазины
4%
спортивные
товары 4%
обувь 13%
аптеки 4%
электроника и
бытовая
техника 8%
другие 12%
общепит 10%
одежда 12%
Источник: Jones Lang LaSalle
Спрос на помещения, кв. м
Стрит-ритейл может быть разделен на 2 группы – основные и
второстепенные торговые коридоры. Они различаются с точки зрения
целевой аудитории, спроса ритейлеров и целей открытия. В основных
торговых коридорах открываются флагманские магазины с целью создания
соответствующей атмосферы и привлечения клиентов, в то время как
второстепенные торговые коридоры интересны ритейлерам, наращивающим
свои сети.
Наиболее активно спрос на помещения на центральных улицах проявляли
российские банки, кафе и кулинарии, предприятия фаст-фуда, салоны
мобильной связи, а второстепенные улицы заполнялись продуктовыми
сетями, магазинами у дома, магазинами детских товаров, зоомагазинами и
кафе.
При этом разные группы ритейлеров проявляют интерес к разным торговым
коридорам. Банки проявляли интерес к помещениям на Садовом кольце,
Большой Полянке, Тверской, 1 Тверской-Ямской, центральным частям
проспекта Мира, Ленинского и Кутузовского проспектов, Красной Пресни и
Русаковской улицы в центре города и к помещениям у станций метро в
спальных районах города. Кафе и рестораны открывались на Покровке,
Мясницкой, Большой Лубянке, Сретенке, Арбате и Новом Арбате, Ленинском
и Ленинградском проспектах. Бренды класса Люкс продолжают выбирать
Столешников переулок и Петровку. Продуктовые сети продолжили
расширение в спальные районы.
Супермаркеты, кафе и рестораны, операторы одежды и обуви активно
искали помещения в 1 кв. 2012 года – ими было сформировано порядка 54%
спроса. Помещения площадью 100-300 кв. м пользовались наибольшим
спросом среди ритейлеров.
19%
22%
Несмотря на большую открытость рынка стрит-ритейла по сравнению с
торговыми центрами, это очень крупный рынок, занимающий около
половины всего рынка торговых площадей. Стрит-ритейл особенно актуален
для тех арендаторов, кому важна близость к потребителю и визуальная
реклама – супермаркеты, банки, рестораны и кафе, предприятия сервиса,
аптеки, салоны красоты, дрогери.
Спрос ритейлеров на определенные площади
Площадь, кв. м
7%
Ритейлеры
Ювелирные изделия, цветочные магазины,
0 – 50
22%
салоны связи, магазины у дома
6%
50 – 100
24%
0 - 50
50 - 100
100 - 300
Источник: Jones Lang LaSalle
100 – 300
300 - 600
600 - 1 000
>1 000
300 – 600
600 – 1000
> 1000
Аптеки, банки, салоны связи, банки, магазины у дома, салоны
красоты
Банки, кафе, рестораны, салоны красоты, одежда и обу вь, у слу ги,
оптика, проду ктовые магазины, дрогери, бакалеи
Проду ктовые магазины, банки, одежда и обу вь, дрогери,
рестораны, товары для дома
Проду ктовые магазины, товары для дома, мебель, рестораны,
одежда и обу вь, автозапчасти, медицинский центры
Одежда и обу вь, мебель, рестораны, су пермаркеты
Источник: Jones Lang LaSalle
Обзор рынка - 1 квартал 2012 25
Торговая недвижимость
Предложение
Источник: Jones Lang LaSalle
5 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
1 кв. 2012
4 кв. 2011
3 кв. 2011
2 кв. 2011
1 кв. 2011
4 кв. 2010
3 кв. 2010
2 кв. 2010
1 кв. 2010
4 кв. 2009
3 кв. 2009
2 кв. 2009
1 кв. 2009
4 кв. 2008
3 кв. 2008
2 кв. 2008
0
Источник: Jones Lang LaSalle
Ставки аренды в европейских торговых
коридорах в 1 кв. 2012 года
долл. США/кв. м/год
Санкт-Петербург
Барселона
Мадрид
Амстердам
Берлин
Гамбург
Рим
Милан
Франкфурт
Мюнхен
Москва
5 000
Париж
Лондон
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Источник: Jones Lang LaSalle
Минимальная доходность в основных
торговых коридорах Москвы
%
14
12
11%
10
8
6
4
2
Источник: Jones Lang LaSalle
1 кв. 2012
4 кв. 2011
3 кв. 2011
2 кв. 2011
1 кв. 2011
4 кв. 2010
3 кв. 2010
2 кв. 2010
1 кв. 2010
4 кв. 2009
3 кв. 2009
0
2 кв. 2009
Ул ица
Минимум
Максимум
Тверская
3 500
5 000
1 Тверская-Ямская
2 000
4 000
Новый Арбат
1 500
2 500
Ку знецкий Мост
2 000
4 000
Ку ту зовский проспект
2 000
3 500
Ленинский проспект
2 000
3 000
Проспект Мира
1 000
3 000
Садовое Кольцо
1 500
3 000
Красная Пресня
2 000
3 000
Столешников переу лок
4 000
8 000
Петровка
1 500
4 500
Патриаршие пру ды
1 500
3 000
Остоженка
1 500
3 000
Ленинградский проспект
500
3 000
Старый Арбат
2 000
4 000
Мясницкая
1 500
3 000
Никольская
2 000
4 000
Пятницкая
2 000
3 000
Комсомольский проспект
800
2 500
* ставки представлены на помещения вну три Третьего Транспортного Кольца
6 000
1 кв. 2009
Ставки в основных торговых коридорах в 1 кв. 2012 года*
7 000
4 кв. 2008
Основная часть будущего предложения – помещения сопутствующего
ритейла в БЦ и МФК внутри Садового кольца. Предложение в спальных
районах будет представлено помещениями в жилых комплексах
«Доминион», «Мичурино» и «Головино». На основных магистралях, таких как
Ленинский и Кутузовский проспекты, произойдет значительное изменение
набор арендаторов, так как планировки помещений на нечетной стороне не
удовлетворяют требованиям арендаторов. Крупные помещения (>1 000 кв.
м) часто делятся на меньшие блоки по 100-300 кв. м. Помещения до 80 кв. м
на первых этажах жилых зданий перепрофилируются под помещения стритритейла. Мы ожидаем, что ставки аренды вырастут в среднем на 5% до
конца года, а рост ставок на наиболее ликвидные помещения составит 1520%.
8 000
3 кв. 2008
Перспективы рынка
9 000
1 кв. 2008
Максимальная ставка аренды выросла на 11% в годовом сопоставлении в 1
кв. 2012 года и составляет 5 000 долл./кв. м/год. Средний период экспозиции
качественных торговых помещений составляет от 2 до 8 недель. Срок
согласования сделки аренды/купли-продажи занимает в среднем от 3 до 6
недель. Договор аренды обычно подписывался на 3-5 лет, однако договоры
на 7-10 лет встречаются все чаще. Операционные расходы в размере 120170 долл./кв. м/год выплачиваются, если помещение находится в БЦ или
МФК. Средняя индексация по договорам аренды составляет 6-7% по
договорам в иностранной валюте и 8-10% по договорам в рублях. Арендные
каникулы предлагаются на 1-2 месяца.
долл./кв. м/год
10 000
2 кв. 2008
Баланс рынка
Максимальная ставка аренды в основных
торговых коридорах Москвы
1 кв. 2008
Предложение помещений в основных торговых коридорах очень ограничено
и помещения редко пустуют. Тем не менее, в 1 кв. 2012 года предлагался к
аренде ряд качественных помещений на Тверской улице, 1 Тверской-Ямской
улице, Мясницкой улице и Покровке. Текущая доля свободных площадей не
превышает 5% в основных торговых коридорах и 15% во второстепенных
торговых коридорах. Большинство помещений пустует в силу жестких
требований и условий со стороны арендодателя. Помещения стрит-ритейла
Москвы сильно отличаются по качеству (доступность, видимость, качество
постройки, удобство подъездных путей, права собственности).
26 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Склады
Склады
Основные тенденции, 1 кв. 2012 года
Объем завершенных проектов
43 400 кв. м
Доля свободных площадей
1,45%
Объем арендованных и купленных площадей
Максимальные ставки аренды
211 600 кв. м
135 долл. США/кв. м/год
Динамика нового предложения по Классам
тыс. кв. м
1 800
Новое предложение в 1 кв. 2012 года составило всего 43,4 тыс. кв. м
Доля вакантных площадей сохранилась на низком уровне – 1,45%
В условиях сложившегося дефицита схема строительства под
заказчика и предварительная аренда особенно популярны
Многие девелоперы предлагают площадки для строительства под
заказчика, некоторые также планируют строить спекулятивные
площади
Предложение
1 600
1 400
1 200
1 000
800
800
700
600
486
400
200
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Класс В
2009
2010
2011 2012П 2013П
Класс А
Источник: Jones Lang LaSalle
Объем свободного предложения
тыс. кв. м
1 000
900
800
700
600
500
400
300
200
119 80
100
50
0
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв.
2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012
Источник: Jones Lang LaSalle
Основные сделки 1 кв. 2012 года
Общая
Арендатор/Покупател ь
Проект
Гру ппа компания «ПРВ»
«ПНК-Вну ково»
32 800
Fix Price
«ПНК-Вну ково»
27 901
«Магнолия»
«ПНК-Вну ково»
13 000
ИД DeAgostini
ЛТ «Климовск»
10 180
Centos
ЛП «Крекшино»
9 441
ЛП «Белая Дача»
8 326
«Сту дия модерна»
пл ощадь
Источник: Jones Lang LaSalle
Объем купленных и арендованных площадей
тыс. кв. м
1 600
1 269
1 400
1 200
1 000
1 000
800
600
400
200
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
Источник: Jones Lang LaSalle
На московском рынке складских площадей сложилась уникальная ситуация.
Текущий уровень вакантных площадей и темпы нового строительства
практически не предоставляют возможности крупным компаниям арендовать
склад. С другой стороны, на рынке появилось достаточно много предложений
от девелоперов с площадками для строительства под заказчика. Срок
строительства на них составляет 12-14 месяцев с даты подписания договора.
Часть девелоперов, вдохновленная высокими арендными ставками и низкой
вакантностью, планирует начать строительство складских комплексов,
предлагаемых в аренду. По мере готовности этих объектов, мы прогнозируем
ослабление дефицита, но это произойдет не ранее 4 кв. 2012 года.
Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 1 кв. 2012 года
составил 43,4 тыс. кв. м, что на 43% меньше, чем за аналогичный период
прошлого года (76 тыс. кв. м), и почти в пять раз меньше, чем в предыдущем
квартале (209 тыс. кв. м). Снижение показателей ввода в эксплуатацию, на
наш взгляд, обусловлено несколькими факторами. Во-первых, это рекордный
предыдущий квартал, когда часть объектов, например, здание «Омега» в ЛТ
«Климовск», вышли на рынок с опережением графика строительства. Другим
важным фактором явилась политическая нестабильность первого квартала.
Многие чиновники, в том числе и участвующие в государственных комиссиях
по вводу в эксплуатацию зданий, ждали каких-то знаков и указаний сверху.
Ведь власть менялась как на федеральном уровне, так и в Московской
области. И наиболее важный фактор заключается в том, что текущий
дефицит предложения – это по сути последствие кризиса, так как в
кризисный период (2009-2010 гг.) закладывалось очень мало новых проектов.
В целом в 2012 году мы ожидаем ввода в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м.
Это существенный рост по сравнению с прошлым годом (44%), однако
следует учитывать, что значительная часть этих площадей (около 52%) уже
продана или сдана в аренду. Таким образом, растущий спрос 2011 года
забрал с рынка и часть площадей 2012 года. Аналогичная ситуация
произойдет и с 2013 годом. Такому временному разнесению момента сделки
и момента завершения строительства способствует рост популярности схемы
строительства под заказчика. Так, среди трех завершенных в первом
квартале проектов, лишь один не был арендован до госкомиссии.
Достаточно большое число проектов было анонсировано в начале 2012 года.
Компания «ПНК Групп» заявила о старте проекта «Чехов-2», общей
площадью около 320 тыс. кв. м, Компания Raven Russia планирует в 2012
году завершить третью фазу ЛТ «Климовск» (47 тыс. кв. м) и одновременно
строит новое здание ЛП «Ногинск» (53 тыс. кв. м). Ghelamco достраивает
первую фазу ЛП «Дмитров» (56 тыс. кв. м) и анонсировала строительство
второй (64 тыс. кв. м). Компания Radius приступает к строительству третьей
фазы (200 тыс. кв. м) в ЛП «Южные Врата». В комплексе «Инфрастрой
Быково» строится два здания общей площадью 95 тыс. кв. м. Появляются на
складском рынке и новые игроки. Так компания Eastward Capital приступает к
Обзор рынка - 1 квартал 2012 27
Склады
строительству 100 тыс. кв. м в ЛП «Никольское». Перечисленные площадки
предлагаются в аренду, при этом еще большее число площадок может быть
использовано для строительства под заказчика. Всего на 2012-2013 гг.
заявлено около 1,8-2 млн кв. м, из которых, по нашим оценкам, будет
введено в эксплуатацию 700 тыс. кв. м в 2012 году и 800 тыс. кв. м в 2013.
Спрос
Активность спроса в 1 кв. 2012 года оставалась на высоком уровне. Объем
арендованных и купленных площадей составил 211,6 тыс. кв. м, что на 14%
больше, чем в предыдущем квартале. Небольшой рост активности может
быть объяснен тем, что первый квартал предоставлял один из последних
шансов поучаствовать в схеме строительства под заказчика с окончанием
строительства в текущем году. Так полностью ушел с рынка комплекс «ПНКВнуково», в котором предлагались здания на продажу, и на котором было
реализовано несколько проектов строительства под заказчика.
Крупнейшими сделками квартала стали продажи помещений в «ПНКВнуково»: Группа компаний «ПРВ» приобрела 32,8 тыс. кв. м, а компания
FixPrice купила склад площадью около 28 тыс. кв. м. В целом среди
крупнейших сделок, доля сделок предварительной аренды и продажи
составила 82%.
Если говорить об отраслевой структуре спроса, то основными игроками
продолжили оставаться ритейлеры и дистрибьюторы (например, FixPrice и
«Магнолия» в «ПНК-Внуково», «Студия Модерна» в ЛП «Белая Дача»), также
достаточно большую активность проявили логистические операторы («ПРВгрупп» и Centos).
По нашим оценкам, общий объем спроса в 2012 году составит около 1 млн
кв. м, что на 21 % меньше, чем в предыдущем году (1,27 млн кв. м).
Основными причинами снижения активности являются рост арендных ставок
и недостаток существующего предложения (не все компании готовы идти на
предварительную аренду).
Равновесие рынка
долл./кв. м/год
160
12%
135
140
10%
120
8%
100
6%
80
4%
1,45%
60
2%
40
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
2012 2012 2012 2012
Средние ставки
Максимальные ставки
Доля вакантных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
Будущие проекты 2012 года
Проект
Ожидаемый срок
Общая
пл ощадь
«MLP Подольск» II
2 кв. 2012
«Вну ково логистика»
2 кв. 2012
37 700
2-4 кв. 2012
253 000
ЛП «Дмитров» I
3 кв. 2012
58 537
ЛП «Крекшино»
4 кв. 2012
10 000
«Южные Врата» 2
3 кв. 2012
51 000
«Aтлант-парк»
«Быково»
3 кв. 2012
4 кв. 2012
8 000
33 433
ЛТ «Климовск» III
4 кв. 2012
46 885
ЛП «Ногинск»
4 кв. 2012
52 995
«ПНК-Вну ково»
80 000
Источник: Jones Lang LaSalle
Прогноз
Ст авка аренды
Ст оимост ь
Баланс рынка
На протяжении всего 2011 года арендные ставки постепенно росли. В начале 2012 года этот процесс продолжился. Максимальные
арендные ставки находятся на уровне 135 долл./кв. м/год, и мы ожидаем, что в будущие полгода они продолжат свой рост. Средний
уровень ставок на существующие качественные помещения составляет 130-135 долл./кв. м/год. Стоит учитывать, что таких
помещений сейчас на рынке очень мало, а по строящимся складским комплексам при заключении контракта заранее дисконт может
достигать 5-10 долл./кв. м/год.
Финансовые гарантии материнской компании или банка, а также депозит и обеспечительный платеж существенно не менялись за
истекший год. Они часто выступают дополнительным способом торга, когда принципиальное согласие по основной ставке уже
достигнуто.
Перспективы рынка
В первой половине 2012 года мы ожидаем усиление дефицита на складском рынке, доля вакантных площадей может упасть до 0,81%. Такая ситуация будет стимулировать рост доли предварительных договоров. В конце 2012 года и первой половине 2013 года
будет достроено достаточно много складских комплексов, и доля вакантных площадей может начать расти. Таким образом, на
конец 2012 года, по нашим оценкам, она составит 1,5-3%, при этом рынок все равно будет пока находиться в состоянии дефицита
существующего предложения.
Спрос в текущем году продолжит снижение. По итогам года мы прогнозируем объем арендованных и купленных площадей на
уровне около 1 млн кв. м. Все большую долю в общем спросе будут занимать сделки предварительной аренды и сделки
строительства под заказчика, и к концу года их доля может превышать 50%. Арендные ставки будут постепенно расти, в
ближайшие полгода мы ожидаем рост до 140-145 долл./кв. м/год. В конце года, по мере роста существующего предложения,
возможна коррекция арендных ставок.
Санкт-Петербург
30 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Офисы
Офисы
Динамика объема офисных площадей
тыс. кв. м
2800
Объем ввода в начале года достиг исторического минимума
Доля свободных площадей снизилась до 11,6%
Арендные ставки в рублевом выражении не демонстрируют
значительного роста
Предложение
2400
2000
1600
1200
800
400
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П 2013П
Класс А
Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
Географическое распределение площадей
тыс. кв. м
400
350
300
250
200
150
В первом квартале 2012 года объем качественных офисных площадей
изменился незначительно, увеличившись на 12 000 кв. м. За три месяца на
рынок было выведено четыре новых бизнес-центра Класса В, при этом
площадь наиболее крупного из них составила около 5 500 кв. м. Низкий
уровень ввода остается одной из отличительных черт рынка СанктПетербурга за последние два года, – средний объем ежеквартального ввода
не превышает 30 000 кв. м, в то время как в 2007-2009 гг. это значение
составляло 72 000 кв. м. Ситуация изменится в 2012 и 2013 гг., когда на
рынок начнут выходить проекты, строительство которых было начато в 20092010 гг.
Мы ожидаем, что в 2013 году на рынок выйдет несколько крупных офисных
проектов, в то время как 2012 год можно охарактеризовать как год
равномерного поступательного развития и появления небольших
качественных бизнес-центров. Примечательно, что при сопоставимом
объеме ввода в 2012 и 2013 гг. (около 200 000 кв. м ежегодно), средняя
площадь нового бизнес-центра в 2013 году будет в два раза больше (16 000
кв. м против 8 700 кв. м), что свидетельствует о постепенном укрупнении
проектов на рынке Санкт-Петербурга.
100
50
Основные проекты, запланированные на 2012 год
0
Название
Класс А
Адрес
Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
Географическое распределение
чистого поглощения
Класс
здания
Офисная
площадь,
кв. м
Девелопер
Цветочная ул., 25
Цветочная ул., 25
В
22 000
«Адамант»
«Преображенский»
Литейный пр., 26
А
20 000
–
«Сенатор»
17-я Линия В.О., 22
А
16 700
«Империя»
«Мегапарк»
Заставская ул., 22
В
13 000
Компания
«Мегапарк»
Источник: Jones Lang LaSalle
Спрос
Василеостровский
Фрунзенский
В первом квартале 2012 года показатели чистого поглощения существенно
превысили цифры конца 2011 года, достигнув 50 000 кв. м в офисах Классов
А и В. Наиболее востребованными бизнес-центрами с точки зрения объема
сданных площадей стали «Аэроплаза», «Ресо», «Парнас», «Москва» и
«АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург».
Кировский
Адмиралтейский
Выборгский
Калининский
Красногвардейский
Невский
Приморский
Петроградский
Центральный
Московский
-2
0
2
4
6
Источник: Jones Lang LaSalle
8
10
12
14
16
18
тыс. кв. м
20
По итогам первого квартала в Московском районе был арендован
наибольший объем площадей, о чем свидетельствует высокий уровень
поглощения площадей в проектах «Аэроплаза» и «АЭРОПОРТСИТИ СанктПетербург». Поскольку второй из упомянутых проектов только вышел на
рынок, мы ожидаем дальнейшего прироста занятых площадей в Московском
районе.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 31
Офисы
С точки зрения спроса по отраслям, наибольшую активность в начале года
проявляли компании, задействованные в строительном и IT-секторах, а
также производственные компании. В то же время торговые компании пока
не проявляли высокой активности.
Структура сделок аренды по секторам
Транспорт Банки и
1% Финансовые
компании
6%
Торговля
8%
Баланс рынка
Доля свободных площадей к концу 2011 года увеличилась до 13,5% за счет
превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Однако
в начале 2012 года ситуация поменялась. Доля свободных площадей
сократилась как в Классе А, так и в Классе В из-за существенного
дисбаланса объемов ввода и поглощения. Среднерыночный показатель по
итогам квартала достиг 11,6%. В абсолютном выражении объем свободных
площадей в Классе А составил 101 990 кв. м, а в Классе В – 134 090 кв. м
(против 124 700 кв. м и 148 200 кв. м кварталом ранее).
В январе-марте рублевые арендные ставки практически не изменились,
показав рост в пределах 2-3%. Однако в долларовом эквиваленте из-за
изменения курсов валют они выросли на 5-6% до 330-400 долл./кв. м/год для
Класса А и 250-330 долл./кв. м/год для Класса В. Максимальные ставки не
изменились, остановившись на уровне 450-550 долл./кв. м/год (без учета
НДС и операционных расходов).
Бизнес услуги
11%
Другие
4%
Строительство
28%
Информ.
технологии
30%
Разработка недр
2%
Производство
10%
Источник: Санкт-Петербургский Исследовательский Форум,
пресса
Объем ввода и чистое поглощение
тыс. кв. м
140
Перспективы рынка
В ближайшем будущем рыночная активность будет определяться наличием
или отсутствием современного качественного офисного предложения.
Начало года показало, что новые современные офисы по-прежнему
востребованы, хотя пока активность арендаторов остается умеренной.
120
100
80
60
40
Основная часть нового офисного предложения выйдет на рынок во второй
половине 2012 года, что повлияет на ставки и долю свободных площадей на
локальном уровне внутри города. Последние данные по поглощению
офисных площадей демонстрируют рост спроса на центральные районы
города, что повлечет за собой дальнейшее сокращение свободных
площадей и увеличит потенциал для роста ставок в данной локации.
20
0
-20
Объем завершенных площадей
Чистое поглощение
Источник: Jones Lang LaSalle
Основные показатели рынка
Объем существующих площадей, кв. м
Класс А
Класс В
Итого
523 520
1 514 170
2 037 690
Арендные ставки и доля свободных площадей
Введенный объем площадей, 1 кв. 2012 г., кв. м
0
11 990
11 990
долл./кв. м/год
700
Чистое поглощение площадей, 1 кв. 2012 г., кв. м
19 140
31 740
50 880
600
Объем свободных площадей, кв. м
101 990
134 090
236 080
500
19,5%
8,9%
11,6%
Доля свободных площадей
450-550
Базовая ставка аренды, долл./кв. м/год
330-400
25%
400
20%
Операционные расходы, долл./кв. м/год
Источник: Jones Lang LaSalle
15%
200
10%
100
70-120
250-330
60-100
35%
30%
300
Максимальная базовая ставка аренды,
долл./кв. м/год
40%
5%
0
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1 кв.
2012
Арендная ставка, Класс А
Арендная ставка, Класс В
Доля свободных площадей, Класс А
Доля свободных площадей, Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
Прогноз
Ст авка аренды
Ст оимост ь
32 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Торговая недвижимость
Торговая недвижимость
Баланс рынка
тыс. кв. м
2400
16%
14%
2000
12%
1600
10%
1200
8%
6%
800
4%
400
2%
0
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012П
2013П
Объем введенных площадей
Объем площадей на конец предыдущего года
Доля свободных площадей (правая ось)
13 качественных торговых центров выйдет на рынок в 2012-2013
годах
Международные ритейлеры сохраняют выжидательную позицию в
отношении своего развития в Санкт-Петербурге
В начале года доля свободных площадей снизилась до 5%
Предложение
В 1 кв. 2012 года, общий объем качественных торговых площадей вырос и
достиг 1,62 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один торговый комплекс:
ТРК «РИО» (арендопригодная площадь – 43 700 кв. м). На данный момент в
нем работает гипермаркет «О’Кей» (около 10 000 кв. м). Открытие торговой
галереи планируется в середине мая.
Основные тенденции, которые наблюдались в 2011 году, сохранились и в
этом году, а именно: редевелопмент существующих некачественных
торговых объектов и концентрация торговых комплексов площадью от
20 000 кв. м до 40 000 кв. м около новых станций метро (например, ТРК
«Международный», ТК «Адмиралтейская»), тогда как проекты большего
формата реализовывались в развивающихся жилых зонах.
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика доходов и розничного
товарооборота
В настоящее время активно строятся как размороженные, так и вновь
заявленные объекты. Всего к выходу на рынок в 2012-2013 гг.
запланировано 13 торговых комплексов общей арендопригодной площадью
509 400 кв. м (без учета ТРК «РИО»).
80%
60%
Основные проекты, планируемые к вводу в 2012-2013 гг.
40%
20%
дек-11
сен-11
июн-11
дек-10
мар-11
сен-10
июн-10
дек-09
мар-10
сен-09
июн-09
дек-08
мар-09
сен-08
июн-08
дек-07
-20%
мар-08
0%
Арендуемая
площадь, кв. м
Девелопер
80 000
«Стремберг»
«Континент» (Звездная ул.) Звездная ул., 1
56 000
«Адамант»
«Континент»
(Бухарестская ул.)
Бухарестская ул.
52 300
«Адамант»
«Балкания Нова» 2 оч.
Балканская пл., 5
50 000
«Адамант»
«Заневский Каскад» 3 оч.
Заневский пр.
45 600
«Адамант»
«Жемчужная Плаза»
Петергофское шоссе
45 100
SRV Group
«Галактика»
Московское шоссе
43 400
«Торговый Двор»
Название
«Питерлэнд»
-40%
Реальный рост доходов населения, %
Реальный рост розничной торговли, %
Источник: Jones Lang LaSalle
Адрес
Приморский пр.,72
Источник: Jones Lang LaSalle
Спрос
За первые два месяца 2012 года рост розничного товарооборота составил
2,9% по сравнению с январем-февралем 2011 года, тогда как в предыдущие
годы этот показатель обычно демонстрировал снижение за аналогичный
период. В начале года реальный рост доходов населения не показал
положительных изменений из-за сезонного снижения доходов в январе.
Ожидается, что в 2012 году увеличение доходов будет умеренным.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 33
Торговая недвижимость
Низкие значения роста товарооборота и доходов населения сдерживают
интерес международных брендов к рынку. Ритейлеры, которые еще не
вышли на российский рынок, заняли выжидательную позицию, пока
экономическая ситуация не станет более определенной. В то же время
многие операторы, уже присутствующие на рынке Москвы, рассматривают
Санкт-Петербург для дальнейшего развития.
Если новые операторы одежды проявляют ограниченный интерес к
местному рынку, то сегмент кафе и ресторанов наоборот активно
развивается. Все больше операторов объявляют о своих планах по выходу
на рынок Санкт-Петербурга. Так, например, американская сеть Quiznos
заявила об открытии своего первого кафе уже в 2012 году.
Максимальные ставки аренды
Будапешт
Гамбург
Варшава
Берлин
Прага
2000
Санкт-Петербург
Париж
Лондон
Баланс рынка
4000
Москва
В 1 кв. 2012 года максимальные арендные ставки для торговой галереи в
качественных торговых центрах сохранились на уровне 2 000 долл./кв. м/год.
Доля свободных площадей снизилась с 6% до 5%, однако, в наиболее
качественных проектах она остается близкой к нулю.
Применение процента с товарооборота по-прежнему используется в
договорах аренды в качестве альтернативы фиксированной ставке. Однако
требуемый уровень арендной платы таким методом достигается не всегда,
поэтому фиксированная ставка используется чаще. Для ставок, выраженных
в долларах или евро, обычно закрепляется нижняя граница валютного курса.
Ежегодная индексация ставки, выраженной в рублях, составляет 5-10%.
Иностранные девелоперы используют для индексации ставку LIBOR или
индекс инфляции Евросоюза.
Перспективы рынка
Пока международные бренды откладывают свои планы по выходу на рынок
Санкт-Петербурга, ритейлеры, уже присутствующие в городе, активно
развиваются. В результате в начале года доля свободных площадей в
качественных торговых комплексах снизилась. В 2013 году, мы ожидаем
дальнейшее уменьшение доли свободных площадей, несмотря на высокий
объем ввода новых торговых проектов.
Основные показатели рынка
0
1000
2000
3000
4000
долл./кв. м/год
5000
Источник: Jones Lang LaSalle
Площадь (кв. м)
Ставки аренды
(долл./кв. м/год)
Гипермаркет
>5000
100-160
Супермаркет
1000-2500
300-400
8000-15 000
110-160
То1вары для дома
<2000
160-220
Электроника и бытовая
техника
>4500
140-180
2000-2500
250-350
>4000
90-120
Спортивные товары
1200-2000
160-200
800-1200
180-250
>3000
130-180
Профиль
DIY
Кино
Отдых и развлечения
Парфюмерия и
косметика
Товары для детей
>1000
90-210
300-500
800-1500
50-100
1200-2000
>1000
150-300
<150
700-1100
Ед. измерения
Фуд-корт
40-100
1000-2200
Объем существующих площадей
кв. м
1 622 900
Ресторан
250-600
450-700
Анонсированный объем ввода до конца 2013 г.
кв. м
509 400
600-1200
250-400
400-600
400-550
Предложение торговых площадей на 1000 жителей
кв. м
335
Объем введенных площадей, 1 кв. 2012 г.
кв. м
Количество торговых центров
Максимальная базовая ставка аренды
Доля свободных площадей
Одежда
43 700
47
долл./кв. м/год
2 000
%
5
200-300
550-800
100-200
900-1400
<100
1000-2000
Источник: Jones Lang LaSalle
Прогноз
Ст авка аренды
Ст оимост ь
34 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Торговая недвижимость
Торговые коридоры
Распределение спроса по типам помещений
11%
Предложение
17%
39%
33%
50-150 кв. м
150-250 кв. м
250-500 кв. м
>500 кв. м
Источник: Jones Lang LaSalle
Распределение спроса по типам арендаторов
Специализированные
магазины
18%
Одежда
2%
Кафе и рестораны
42%
Аптеки, парфюмерия
и косметика
7%
Ювелирные
украшения
5%
Электроника
1%
Новые торговые зоны формируются в спальных районах рядом со
станциями метро
Операторы сегмента кафе и ресторанов активно развиваются, все
чаще заявляя о планах по выходу на рынок
Арендные ставки в основных торговых коридорах не изменились
Обувь
4%
Источник: Jones Lang LaSalle
Банковские услуги
21%
Наиболее ликвидные встроенные помещения расположены на основных
торговых улицах города. В центральной части Санкт-Петербурга к таковым
относятся Невский проспект, Садовая улица, Средний проспект В.О. и
Большой проспект П.С. Так как рынок практически не пополняется новыми
предложениями по аренде из-за существующих ограничений по
строительству в центре города, то арендные ставки здесь одни из самых
высоких.
В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями
остаются проспект Энгельса, проспект Просвещения, Ленинский проспект и
Московский проспект. Кроме того, новые торговые зоны продолжают
формироваться рядом со станциями метрополитена. Например, рядом с
такими как «Проспект Просвещения», «Гражданский проспект»,
«Комендантский проспект». Дополнительный прирост нового предложения
формируется за счет масштабного строительства жилья, в котором первые
этажи уже традиционно занимают коммерческие помещения.
Спрос
В начале 2012 года наиболее активным на рынке Санкт-Петербурга стал
сегмент кафе и ресторанов. Его доля в общем объеме площадей, сданных в
аренду в формате «стрит-ритейла», составила 42%. Наиболее часто
операторы общественного питания арендовали помещения, расположенные
в центральной части города на таких магистралях как: Невский проспект,
Литейный проспект, Средний проспект В.О. и Большой проспект П.С. Банки и
специализированные продуктовые магазины также проявляли высокую
активность, при этом география сделок у этих типов арендаторов была
шире. Их доля от общего объема сделок составила 21% и 18%
соответственно.
Наиболее ликвидным форматом для аренды остаются помещения
площадью 100-150 кв. м. Срок экспозиции для таких помещений на на
основных центральных улицах составляет в среднем около двух недель.
Помещение менее востребованного размера может сдаваться в аренду от
пары недель до нескольких месяцев, в зависимости от установленных
собственником условий.
Баланс рынка
В первом квартале 2012 года максимальные арендные ставки на встроенные
помещения в основных торговых коридорах составили 1 300-3 300 долл./кв.
м/год (без учета НДС и операционных расходов) для Невского проспекта и
800-1 700 долл./кв. м/год для Большого проспекта П.С. Собственники и
арендаторы предпочитают рассчитывать арендные платежи и ставки в
рублевом выражении.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 35
Торговая недвижимость
Типовой срок договора аренды составляет от 3 до 5 лет. Краткосрочные
договора сроком менее одного года встречаются редко. Для ставок,
выраженных в долларах или евро, обычно закрепляется нижняя граница
валютного курса. Ежегодная индексация ставки, составляет 5-10% или
фиксируется на уровне инфляции.
Динамика ставок аренды
долл./кв. м/год
4500
4000
Перспективы рынка
3500
Рынок встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга остается
активным. В отличие от операторов одежды, которые постепенно сокращают
свое развитие в формате «стрит-ритейла», ориентируясь на торговые
комплексы, такие арендаторы как банки, салоны сотовой связи, операторы
сегмента кафе и ресторанов, ювелирные магазины будут продолжать
арендовать помещения. Тем не менее, мы не ожидаем существенного роста
ставок в основных торговых коридорах в ближайшее время, так как они уже
находятся на достаточно высоком уровне.
Ставки в основных торговых коридорах в 1 кв. 2012 года
Основные торговые коридоры
Арендная ставка, долл./кв. м/год
Невский проспект
1300-3300
Большой проспект П.С.
800-1700
Средний проспект В.О.
1000-1800
7 линия В.О.
670-1700
Ленинский проспект
670-1700
Владимирский проспект
830-1500
Московский проспект
670-2000
Проспект Энгельса
1000-1700
Проспект Просвещения
1000-1700
Садовая улица
670-1700
Большая Конюшенная улица
1300-2000
Второстепенные торговые коридоры
Литейный проспект
670-1000
Проспект Ветеранов
670-1300
Улица Восстания
670-1300
Лиговский проспект
670-1300
Комендантский проспект
670-1300
Каменноостровский проспект
500-1000
Проспект Чернышевского
830-1300
Гражданский проспект
670-1170
Новочеркасский проспект
670-1170
Проспект Большевиков
670-1170
Индустриальный проспект
670-1170
Источник: Jones Lang LaSalle
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2007
2008
2009
Источник: Jones Lang LaSalle
2010
2011
1 кв. 2012
36 Обзор рынка - 1 квартал 2012
Склады
Складская недвижимость
Динамика объема складских площадей
тыс. кв. м
2000
Один складской комплекс Класса А был введен в эксплуатацию
Доля свободных площадей осталась на уровне 4,4%
Арендные ставки в качественных проектах не изменились
Предложение
1600
В 1 кв. 2012 года объем складского предложения на рынке СанктПетербурга достиг 1,8 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один
качественный складской проект Класса А – Nordway (арендопригодная
площадь 40 400 кв. м). К открытию комплекс уже был заполнен на 60%. Еще
два качественных складских проекта, общей арендопригодной площадью
около 70 000 кв. м, выйдут на рынок в 2012 году.
1200
800
400
0
2004
2005
2006
2007
2008
Класс А
2009
2010
2011
2012П
Класс В
Источник: Jones Lang LaSalle
На данный момент число строящихся объектов остается низким. Несколько
новых проектов было заявлено к вводу в 2013-2014 гг. Например, складской
комплекс «Звезда» и проект компании «Эдванс»
(арендопригодная площадь – 33 000 кв. м).
Спрос
В январе-марте уровень спроса на складские площади был выше, чем за
аналогичный период в 2011 году. В первом квартале 2012 года объем
чистого поглощения на рынке Санкт-Петербурга составил почти 38 000 кв. м
(против 23 000 кв. м в 1 кв. 2011 года). Часть данного объема была
достигнута за счет вышедшего на рынок нового складского комплекса с
высоким уровнем заполняемости. Наиболее востребованным форматом
для аренды были блоки площадью 2 000-5 000 кв. м. Примерами таких
сделок стали: компания «Кваттро» арендовала 3 400 кв. м и компания «Мир
инструмента» арендовала 5100 кв. м в складском комплексе
«Интертерминал Парнас». Также было закрыто несколько сделок большего
метража.
Распределение спроса по типу арендатора
Логистические
компании
33%
Торговые
операторы
42%
Производственные
компании
25%
Источник: Санкт-Петербургский Исследовательский Форум,
пресса
Начало 2012 года не принесло значительных изменений в распределении
сделок по типу компании. Также как и в 2011 году, наиболее активными
арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга стали торговые
операторы. Логистические компании, которые были активны в конце 2011
года, вели себя более сдержанно в первом квартале 2012 года.
Баланс рынка
Динамика объема складских площадей
тыс. кв. м
2000
25%
1600
20%
1200
15%
800
10%
400
5%
0
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Объем предложения
Доля свободных площадей (правая ось)
Источник: Jones Lang LaSalle
2011
2012П
В 1 кв. 2012 года доля свободных площадей осталась практически на том
же уровне, незначительно увеличившись с 4,42% до 4,44%, что
обусловлено выходом на складской рынок нового комплекса. В настоящее
время объем качественных свободных площадей равен
79 750 кв. м.
Арендные ставки не изменились в первом квартале 2012 года, после роста
до 110-120 долл./кв. м/год (без учета операционных расходов) в конце
прошлого года. Увеличение ставок в течение 2012 года будет
незначительным на уровне 5%.
Обзор рынка - 1 квартал 2012 37
Склады
Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4%
фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах
Класса А в среднем составляют 30-35 долл./кв. м/год. В проектах Класса В
операционные расходы обычно также оплачиваются поверх арендной
платы, но не в формате фиксированной ставки, а по результатам
фактического использования ресурсов. Типовой срок договора аренды для
качественных проектов составляет 3-5 лет. В то же время для складских
комплексов Класса В возможна краткосрочная аренда на 11 месяцев.
Максимальные арендные ставки
долл./кв. м/год
160
120
80
Перспективы рынка
На сегодняшний день новые игроки более активны на рынке СанктПетербурга. Девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и
уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают
свои планы по дальнейшему развитию. Они предпочитают использовать
свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ»
для конечного собственника. Данная опция в ближайшее время будет всё
более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально
сокращается, а количество строящихся объектов остается низким.
40
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Источник: Jones Lang LaSalle
Основные показатели рынка
Объем существующих складских площадей, кв. м
1 797 120
Класс А, кв. м
1 115 960
Класс Б, кв. м
681 160
Объем введенных площадей, 1 кв. 2012 г.
40 400
Объем свободных площадей, кв. м
79 750
Доля свободных площадей
4,44%
Максимальная базовая ставка аренды, долл. США/кв. м/год
Операционные расходы, долл. США/кв. м/год
Источник: Jones Lang LaSalle
110-120
Прогноз
30-35
Ст авка аренды
Ст оимост ь
2010
2011
1 кв.
2012
Команда Jones Lang LaSalle
Шарль Будэ
Управляющий директор
Кейт МакМёртри
Директор по работе с
международными клиентами,
Отдел по работе с
корпоративными клиентами
Валентин
Стобецкий
Максим
Карбасникофф
Член Совета Директоров
Региональный директор,
Группа по работе с офисными
помещениями
Член Совета Директоров
Региональный директор,
Начальник отдела торговых
площадей
Алексей Ефимов
Алексей
Кучвальский
Директор по России и СНГ
Начальник отдела по работе
с корпоративными клиентами
Андрей Чертищев
Юлия Никуличева
Директор по России и СНГ
Начальник отдела по
управлению проектами
Директор по России и СНГ
Начальник департамента
стратегического консалтинга
Андрей Постников
Директор по России и СНГ
Начальник отдела по работе с
собственниками офисных
помещений
Крис Драйден
Член Совета Директоров
Региональный директор
Финансовые рынки и инвестиции
Директор по России и СНГ
Начальник отдела финансовых
рынков и инвестиций
Екатерина Земская
Петр Зарицкий
Директор по России и СНГ
Начальник отдела по аренде
торговых помещений
Директор по России и СНГ
Начальник отдела складских и
индустриальных помещений
Торул Гёнден
Андрей Розов
Директор по России и СНГ
Начальник отдела
управления торговой
недвижимостью
Директор по России и СНГ
Начальник департамента
оценки и стратегического
консалтинга
Томас ДевонширГриффин
Заместитель директора
Руководитель филиала
в Санкт-Петербурге
Аналитики Jones Lang LaSalle
Даниел Дэмитри
Олеся Дзюба
Заместитель директора
Руководитель отдела
исследований по России и СНГ
daniel.demytrie@eu.jll.com
Заместитель директора
Руководитель направления
аналитики рынков торговой
недвижимости и инвестиций
olesya.dzuba@eu.jll.com
Лилиана Стоянова
Старший консультант
Руководитель направления
аналитики рынка офисной
недвижимости
liliana.stoianova@eu.jll.com
Вероника Лежнева
Заместитель директора
Руководитель отдела
исследований
в Санкт-Петербурге
veronika.lezhneva@eu.jll.com
Jones Lang LaSalle
115054 Москва,
Космодамианская наб., 52/3
Тел.: +7 (495) 737 8000
Факс: +7 (495) 737 8011
Илья Выдумкин
Консультант
Руководитель направления
аналитики рынка складской
недвижимости
ilya.vydumkin@eu.jll.com
Jones Lang LaSalle
191011 Санкт-Петербург,
Набережная реки Фонтанки, 13
Тел.: +7 (812) 363 3231
Факс: +7 (812) 363 3230
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
203
Размер файла
3 234 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа