close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

рынок коммерческой недвижимости санкт

код для вставкиСкачать
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В настоящее время на рынке офисной недвижимости сохраняется некоторый дисбаланс между ожиданиями
арендаторов и заявленными арендными ставками на площади бизнес-центров. В связи с этим предложение
превышает спрос, однако эксперты прогнозируют в ближайшее время рост спроса на качественные офисные
площади, в основном из-за переезда государственных и частных компаний из Москвы.
За второй квартал 2013 года на рынке произошли несколько крупных сделок по продаже и аренде офисной
недвижимости, например, продажа бизнес-центра на ул. Достоевского, 19/21, общей площадью 2,75 тыс. кв.м,
представляющего собой комплекс из трёх зданий. Сумма сделки составила 232,2 млн. рублей.
Наиболее крупным предложением о продаже можно считать бизнес-центр «Северная столица» (18 тыс. кв.м), по
оценкам экспертов сумма сделки может составить 85-90 тыс. рублей за кв.м общей площади здания.
Во втором квартале были заявлены или обновлены 9 проектов бизнес-центров или объектов, включающих в себя
значительные офисные площади. Самый крупный – утверждённый проект реконструкции Бадаевских складов,
предусматривающий в том числе бизнес-центр класса В+ площадью 21,5 тыс. кв.м. Самым любопытным можно
назвать утверждённый во втором квартале проект реконструкции трёх построек Варшавского вокзала под
бизнес-центр «Депо №1».
1
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам второго квартала 2013 можно охарактеризовать следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. На рынок выведено 4 новых объекта, два из которых площадью свыше 20 тыс. кв.м (БЦ «Синоп», Синопская наб., 22, и БЦ «Renaissance Premium», ул.
Решетникова, 12). Самым же крупным и интересным является БЦ «Лидер-тауэр» (Ленинский пр., 153, лит. В), здание которого имеет 40 этажей и 140 м в
высоту. Общий прирост офисных площадей составил ок. 103 тыс. кв.м, таким образом объём предложения качественных офисных площадей составил
ок. 2 500 тыс. кв.м (обеспеченность населения составляет 494 кв.м на тысячу человек).
2. Чистое поглощение на конец июня 2013 года составило ок. 105 тыс. кв.м, в том числе за счёт снижения доли свободных площадей в ранее построенных
объектах.
3. Среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А составляет 87%, для класса В – 96,5%.
4. Общее изменение среднего уровня арендных ставок на помещения бизнес-центров за второй квартал 2013 года было крайне незначительным, при этом
ставки в бизнес-центрах класса А остались на прежнем уровне.
5. Средний уровень цен на рынке встроенных офисных помещений составляет 100 000-110 000 руб./кв.м (рост за последние три месяца – ок. 2,5%),
арендных ставок – 830-850 руб./кв.м в месяц (снижение за последние три месяца – ок. 6%).
II.
Основные тенденции рынка:
1. Сохраняется небольшой дисбаланс на рынке аренды помещений бизнес-центров между ценами предложения, стремящимися к докризисному уровню, и
ценами спроса, остающимися на уровне последних двух лет.
2. В ближайшее время ожидается повышение спроса на качественные офисные площади за счёт спроса со стороны московских компаний.
3. К концу 2013 года ожидается существенное увеличение объёма предложения, к вводу заявлено более 230 тыс. кв.м арендопригодных офисных
площадей. В настоящее время половина от этих площадей уже введена в эксплуатацию. При этом инвесторы всё меньше заинтересованы во вложении в
бизнес-центры класса А в связи с низкой рентабельностью последних.
4. Если ранее вновь вводимые на рынок офисные центры заполнялись достаточно медленно, то в настоящее время на момент ввода в эксплуатацию многие
объекты заполнены более чем на две трети, а максимальной заполняемости такие объекты достигают уже к концу первого года эксплуатации.
5. Основным источником спроса в настоящее время являются арендаторы, переезжающие из бизнес-центров класса С, а также более качественных
объектов с уже устаревшей концепцией (построенных 10-15 лет назад).
6. Постепенно исчезает практика краткосрочных договоров, управляющие бизнес-центров переходят к заключению договора на 4-5 лет. На стадии
строительства предварительные договора аренды, при этом, заключаются крайне редко.
7. Наибольшим спросом на рынке аренды по-прежнему пользуются помещения от 100 до 350 кв.м.
Крупные сделки на рынке офисной недвижимости (апрель-июнь 2013)
2
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Заявленные проекты на офисном рынке (апрель-июнь 2013)
Новые объекты на офисном рынке (апрель-июнь 2013)
3
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В отличие от офисного рынка, рынок торговой недвижимости более стабилен в темпах развития. Более
равномерное развитие рынка торговой недвижимости исключает ситуацию с дисбалансом цен спроса и
предложения, наблюдаемую сейчас на рынке офисной недвижимости.
Во втором квартале 2013 года крупных сделок по продаже торговой недвижимости не происходило, но было
объявлено о продаже встроенных помещений в ТК «Променад» (ст.м. «Комендантский проспект»), общей
площадью 7,25 тыс. кв.м, по оценкам экспертов сумма сделки составит 35 тыс. рублей за кв.м (помещения
предлагаются без отделки).
За второй квартал были заявлены (или обновлены) 8 проектов торговых и многофункциональных комплексов,
наиболее крупный из них – ТРК «Охта-Молл» (114 тыс. кв.м, сумма вложений – 10 млрд. рублей).
Любопытным является проект строительства крупнейшего сельскохозяйственного рынка, ориентированного на
оптовых покупателей, – ТК «Агрополис», под который выделено 96,4 га в промзоне «Предпортовая-3», между
КАД и аэропортом Пулково. Предполагаемые вложения – до 60 млрд. рублей, инвестором выступает Satellit
Development.
4
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок торговой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам второго квартала 2013 года можно охарактеризовать следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. На рынок выведен 1 новый объект общей площадью ок. 38 тыс. кв.м – МФК «Литейный, 26»; общий объём предложения на рынке составил 5 877 тыс.
кв.м (обеспеченность населения составила 1 169 кв.м на тысячу человек).
2. Среднегодовая величина заполняемости составляет ок. 97%.
3. За второй квартал 2013 года произошло незначительное снижение арендных ставок в крупных торговых центрах.
4. Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений составляет 125 000-135 000 руб./кв.м (рост за последние три месяца – ок. 4%), арендных
ставок – 1 300-1 400 руб./кв.м в месяц (падение за последние три месяца – ок. 1%).
II.
Основные тенденции рынка:
1. Резко сокращается объём свободных помещений для стрит-ритейла и помещений торговых галерей. Именно это приводит к быстрому росту арендных
ставок при относительно медленном росте цен на торговые помещения, а также к росту заполняемости. При этом чаще всего в помещениях стритритейла размещаются предприятия общественного питания, банки, магазины товаров импульсного спроса, ювелирные магазины.
2. По-прежнему наибольшим спросом пользуются помещения площадью 150-500 кв.м, при этом срок экспозиции наиболее удачных объектов в некоторых
случаях сокращается до двух недель.
3. На 2013 год заявлен ввод ок. 370 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей, причём большая часть приходится на второе полугодие. Среди крупных
проектов можно назвать центры «Жемчужная Плаза», «Лондон Молл».
4. Появилась устойчивая тенденция к поэтапному открытию торговых центров, когда в комплексе начинают работать крупные якорные арендаторы, в то
время как торговая галерея остаётся не до конца заполненной.
5. Всё большее внимание в торговых объектах уделяется развлекательной функции, что является следствием жёсткой конкуренции между торговыми
комплексами. При этом не ослабевает тенденция к организации «детских пространств», так например 1 сентября в МФК «Миллер-центр» откроется
торгово-развлекательная зона «Бульвар Детства», главной составляющей которой станет «Фабрика детских подарков».
6. В настоящее время типовой срок договора на аренды торговых площадей составляет 3-5 лет, краткосрочные договоры встречаются крайне редко.
Ежегодная индексация ставок может составлять 5-10%.
7. В большинстве западных стран распространена практика, когда арендная ставка складывается из фиксированной суммы и процента от товарооборота
арендатора. Несмотря на то, что до недавнего времени в Санкт-Петербурге такая практика была редка и вводилась, в основном, на новых торговых
объектах, эксперты рынка отмечают увеличение доли договоров аренды, предусматривающих комплексную арендную ставку. Таким образом, можно
говорить, что такой метод формирования арендной ставки становится всё более распространённым. Наиболее типичные значения процента от
товарооборота в разных странах колеблются от 1% для «якорей» до 9% для галереи в США, от 1-2% для «якорей» до 16% для галереи в Европе. В СанктПетербурге среднее значение процента от товарооборота для формирования арендной ставки составляет 10-12%.
Крупные сделки на рынке торговой недвижимости (апрель-июнь 2013)
5
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Заявленные проекты на рынке торговой недвижимости (апрель-июнь 2013)
Новые объекты на рынке торговой недвижимости (апрель-июнь 2013)
6
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
За второй квартал были заявлены (или обновлены) 4 проекта гостиниц, самыми крупными из которых являются
гостиница в составе застройки привокзальной территории аэропорта «Пулково» (4*, 200 номеров) и гостиница в
составе проекта реконструкции Бадаевских складов (3*, 235 номеров).
Рынок гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам второго квартала 2013 года можно
характеризовать следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. Были введены два новых объекта – отель «Дом со львами» (Адмиралтейский пр., 12, 5*, 183
номера) и бутик-отель «Дом Трезини» (Университетская наб., 21, 4*, 20 номеров).
2. До конца года заявлено к вводу ещё несколько объектов на рынке гостиничной недвижимости,
однако общий ожидаемый объём пополнения номерного фонда незначителен.
3. В структуре предложения рынка гостиничной недвижимости наименьшая доля в общем объёме
номерного фонда приходится на самый дорогой и самый дешёвый сегменты – гостиницы уровня
5* и хостелы; наибольшая – на гостиницы уровня 3*.
4. Что касается среднегодовой заполняемости гостиниц разного уровня, то в целом на рынке её
уровень растёт.
5. Стоимость проживания в гостиницах 5* и 4* в целом снижается в связи с небольшим спросом на
их услуги; в других секторах цены на номерной фонд либо стабильны, либо имеют тенденцию к
росту.
7
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
II.
Основные тенденции рынка:
1. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение стоимости проживания в
гостиницах класса 5*, особенно на фоне кризисных явлений в экономике
Европейского союза, и, следовательно, снижения, как туристического потока, так
и платёжеспособности гостей города.
2. В то же время растёт популярность гостиниц эконом-класса, а также хостелов,
заполняемость последних составляет до 90% за год. Наиболее же
востребованными остаются гостиницы 3*, и по-прежнему именно в этом секторе
ощущается наибольший недостаток номерного фонда. Инвесторы, вкладывающие
средства в проекты гостиничной недвижимости, зачастую не учитывают истинные
потребности рынка и стремятся реализовывать в первую очередь проекты
гостиниц высокого класса.
3. Ценовые показатели рынка продолжают следовать тенденции прошлого года: в то
время как стоимость проживания в гостиницах класса 3* растёт, в гостиницах
класса 5* 4 * она продолжает снижаться.
Уровень заполняемости гостиниц различных категорий во 2 кв. 2013 г.
8
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Заявленные проекты на рынке гостиничной недвижимости (апрель-июнь 2013)
Новые объекты на рынке гостиничной недвижимости (апрель-июнь 2013)
9
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: РЫНОК ЗЕМЛИ
Рынок земли традиционно остаётся наименее развитым и наиболее закрытым сектором рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Наиболее значительные
события в этом секторе происходят в области законодательства.
Во втором квартале были приняты поправки к Закону «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Окончательная редакция предусматривает
несколько коэффициентов для расчета цены участка: для наделы сельхозиспользования стоимость выкупа составит 100% кадастровой стоимости, для участками под ИЖС,
- 5%, под другими зданиями и строениями — 25%. Предусмотрены скидки для тех, кто до 1 июля 2012 года успел построить и ввести в эксплуатацию объекты капитального
строительства: в таком случае установлен понижающий коэффициент 0,1 (10%). Эта норма действует только до 1 января 2014.
Власти Петербурга постепенно прекращают переводить промышленные территории в территории жилой застройки. В последние годы было отреставрировано порядка 186
промышленных объектов общей площадью 1,8 миллиона кв.м. Однако, несмотря на то, что в течение последних 3 лет было выдано 70 разрешений на строительство
промышленных объектов, более половины из них еще не реализованы, а сроки сдачи в эксплуатацию не раз переносились. В 2013 году выдано 22 разрешения на
строительство в индустриальной зоне. Для того чтобы не допустить падения объемов промышленного строительства, Администрация города приняла решение о
прекращении перепрофилирования земельных участков. Однако строительство бизнес-центров на территории технопарков не запрещается, поскольку создание
комплексных индустриальных зон считается перспективным направлением.
10
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: РЫНОК ЗЕМЛИ
Основные показатели и тенденции рынка земли:
1. Стоимость земли в Санкт-Петербурге на конец второго квартала 2013 года
составляет в среднем для инженерно обеспеченных, расположенных в
черте города земельных участков площадью 10 000-25 000 кв.м: 4 000-4 100
руб./кв.м для промышленной и 19 500-20 000 руб./кв.м для общественноделовой функций.
2. Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в
среднем на 20-30%; также средняя стоимость земли снижается по мере
удаления от городской черты и увеличении площади земельного участка.
3. На торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга, формирующих первичный
рынок земельных участков, практически перестали выставляться новые
земельные участки. Это объясняется и тем, что сама величина не
участвующих в обороте земельных угодий города уменьшается, и тем, что
из
существующего
предложения
уже
«выбраны»
наиболее
привлекательные объекты: большинство предлагаемых на торгах в
настоящее время участков выставлялись уже неоднократно. Так во втором
квартале 2013 года не было состоявшихся торгов по промышленным
земельным участкам.
4. Вторичный рынок земель под коммерческую застройку в настоящее время
пополняется во многом за счёт территорий, ранее приобретённых
девелоперами с целью реализации различных проектов, осуществить
которые не удалось.
5. Вторичный рынок земли остаётся закрытым, информация не только о
ценовых показателях сделок купли-продажи участков, но даже о самих
сделках отсутствует. За второй квартал 2013 года стало известно о трёх
крупных сделках на рынке земли, все они проходят по участкам
промышленного назначения. Более того, эксперты отмечают, что впервые
число промышленных земельных участков на вторичном рынке стало расти,
в основном продаются части территорий новых индустриальных парков.
6. Наиболее востребованными на первичном и вторичном рынке земли
остаются участки: для промышленной функции – расположенные в
локальных промышленных зонах и индустриальных парках окраинных
районов города, пригородах и прилегающих к черте города районах
Ленинградской
области.
Для
общественно-деловой
функции
–
расположенные вблизи крупных транспортных магистралей, станций
метрополитена, ключевых транспортных узлов и/или в престижных
районах делового центра города.
11
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ ВТОРОГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА: РЫНОК ЗЕМЛИ
Крупные сделки на рынке земли (апрель-июнь 2013)
Объявленные и состоявшиеся торги Фонда имущества Санкт-Петербурга в апреле-июне 2013 года
12
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
35
Размер файла
560 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа