close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

обзор рынка коммерческой недвижимости калининградского

код для вставкиСкачать
Независимый Центр БАЛТЭКСПЕРТИЗА
www.777222.ru
(4012) 777-222
ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
КАЛИНИНГРАДСКОГО РЕГИОНА
4 квартал 2012г.
- проектирование зданий и сооружений - строительная экспертиза - все виды оценки
Калининград, ул. Дмитрия Донского, 18
Сегодня недвижимость в Калининграде и Калининградской области, преодолев период стагнации,
вновь находится на подъёме, стимулируя инвестиционное строительство и куплю-продажу объектов
вторичного рынка. В новых благоприятных условиях коммерческая недвижимость в Калининграде,
представленная, в основном, торговыми и офисными помещениями, мини-отелями и базами отдыха,
снова становится объектом пристального внимания инвесторов, желающих выгодно разместить
свободные финансовые активы. В Калининграде спектр коммерческой недвижимости
представлен в полном объеме. Это торговые и офисные площади, это бизнес-центры (различных
форматов), кроме того, в наличии складские и производственные комплексы, а также определенный
перечень земельных участков различного назначения.
Кроме коммерческого использования новообразованной недвижимости и профильных объектов
вторичного рынка в регионе активно продвигаются проекты по расселению жителей первых этажей
с последующим переоборудованием одной или нескольких квартир под офисные или торговые
помещения. Несмотря на то, что подобные программы связаны с большой бюрократической
волокитой, некоторые компании превратили этот вид целевой переквалификации недвижимости в
прибыльный бизнес, поставленный «на конвейер». При этом выигрывают все – жители получают в
собственность новые комфортные квартиры, предприниматели становятся обладателем
перспективной коммерческой недвижимости в центральных районах, а компании, занимающиеся
реконструкцией и расселением, получают неплохую прибыль от соответствующих сделок куплипродажи.
Следующий сегмент, который быстро осваивает коммерческая недвижимость в Калининграде – это
офисы и торговые площади, расположенные в новообразованных жилищных комплексах и бизнесцентрах. При этом более 40% площадей в таких объектах заняты крупными якорными
арендаторами, которые предпочитают заключать долгосрочные договора аренды ещё на этапе
строительства.
Знаковой доминантой рынка коммерческой недвижимости Калининграда остаются предложения по
продаже небольших отелей и баз отдыха, которые характеризуются высокой ликвидностью и
гарантированной окупаемостью. На втором месте стоят торговые и офисные помещения, а затем
следуют объекты готового бизнеса – рестораны, салоны красоты, автосервисы, мастерские и склады
В конце 2012 года - начале 2013 года сохранило и продолжило понемногу свой рост оживление
спроса, проявившее себя на протяжении всего 2011 года. Индицируется заинтересованность в
реализации инвестиционных проектов, что позволит привлечь дополнительные финансовые
ресурсы в область. Планируются масштабные проекты, способные вывести региональный сегмент
коммерческой недвижимости на новый уровень развития.
Однако, аналитики компании «Клипер-Недвижимость» открыто отмечают, что на сегодняшний день
ситуация с коммерческой недвижимостью не простая. Дело в том, что перед кризисом было
настроено много административных комплексов, которые предлагали большое количество
коммерческих площадей. На сегодняшний день они, по большей части, не реализованы: и не
проданы, и не сданы. Предложение на рынке очень большое. В плане покупки очень многое
зависит от того, на какой цене сходятся участники сделки, как в плане административных
комплексов, и в плане любой другой недвижимости. Другими словами, общего уровня спроса нет,
все решается в процессе переговоров.
В аренде коммерческих площадей ситуация аналогичная той, что сложилась по купле-продаже:
предложение большое, реализуется сложно. Многие комплексы отдают в аренду хотя бы за то,
чтобы сделали ремонт, поскольку здание подпадает под категорию «серый ключ». Арендовать
офисное помещение можно от 10 до 20 евро за кв.м., в зависимости от параметров: этажности,
«проходимости» и других характеристик, влияющих на стоимость. На центральных магистралях
цена может доходить до 45 евро за кв.м., но таких площадей очень немного. Арендовать склад так
же можно по разной цене, в зависимости от характеристик места. Скажем, помещение под склад
продуктов рядом с магазином будет идти по цене, приближенной к стоимости аренды коммерческой
площади под магазин, а если разговор идет о каком-то объекте на периферии города, то разница в
арендной плате может составить 30%-50% в сторону уменьшения. Например, складское помещение
в 200 кв метров, с телефонной линией, водоснабжением, парковкой и возможностью изменить
целевой характер коммерческой площади (то есть использовать под офис) сдается от 130 рублей за
кв.м. А в центральной части города арендовать склад с телефоном, отоплением, водоснабжением,
круглосуточной охраной, парковкой, имеющей возможностью подъезда для евро - фур будет стоить
от 150 до 180 рублей за кв.м.
Более оптимистического взгляда на сложившееся положение придерживаются представители
агентств недвижимости: они обращают внимание на то, что сам по себе город всегда был
привлекателен для инвесторов из других регионов, благодаря своему уникальному географическому
положению. В целом, по стране уровень бизнес-активности возрастает, поэтому
предприниматели из других городов начинают интересоваться возможностями по открытию
собственных представительств в Калининграде. Арендные цены на торговые помещения
медленно растут, появился интерес инвесторов из других регионов России к покупке
производственных мощностей в Калининграде, в связи с преимуществами свободноэкономической зоны. Негативное влияние кризиса на сознание предпринимателей уже позади,
просматриваются положительная динамика в экономике региона, а это, соответственно,
стимулирует спрос под площадки для развития бизнеса. Выгодно арендовать помещения, если
входить на рынок с новым продуктом. Если продукт имеет положительную динамику спроса и
внедряется стратегия захвата рынка, то желательно приобретать коммерческую недвижимость в
собственность, чтобы снизить издержки производства в долгоиграющей перспективе».
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Общие особенности и предложения
В Калининграде дефицита торговых помещений как такового никогда не возникало, однако уровень
большинства торговых площадей города долгое время не отвечал современным стандартам. В 2005
году в Калининграде началось активное развитие рынка торговых помещений, произошла
смена направления развития в торговом сегменте: вместо реконструкции уже имеющихся старых
магазинов и помещений различного назначения началось строительство современных торговых
центров с высоким уровнем внутренней отделки, парковками и современными коммуникациями.
Самыми крупными реализованными проектами в сфере торговой недвижимости стали ТЦ «Сити
Центр», «Мега - центр», «Мега - Сити», «Мега - Маркет», ТЦ «Гранд, ТЦ «Маяк», ТЦ «Акрополь»,
ТРК «Эпицентр», ТЦ «Калининград Плаза», МФК «Европа-центр», МФК «Clover House».
Однако дефицит в торговом секторе наблюдается на ряд объектов, более того, данная тенденция
свойственна активно развивающимся регионам. Есть места на наиболее ак­тивных пешеходных
трафиках, которые всегда будут пользоваться спросом. В регион приходит очень много
операторов различной бизнес-направленности, банковской и иной кредитно-финансовой, это могут
быть новые операторы сотовой связи, все они претендуют на лучшие места. А лучшие места уже,
как правило, заняты, отсюда у нас растут ставки, потому что появляется конкуренция. И
всегда, таким образом, у нас будет дефицит таких мест.
За последнее время количество новых торговых площадок увеличивается. Это отражено на
графике.
Рисунок 1 Тенденция изменения объема торговых площадок в Калининграде и Калининградской области
400
350
300
250
200
150
100
50
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Наиболее востребованы торговые площадки в центре города. Именно поэтому новые торгово–
офисные комплексы строятся в центре Калининграда, несмотря на то, что как правило подобные
комплексы в Европе и на Западе строятся по окраинам городов. В Калининграде за последнее время
в самом центре были возведены такие комплексы как: ТЦ «Плаза», «Clover City Center», ТЦ
«Европа» и «Морской Бизнес Центр». Привлекательными, с коммерческой точки зрения, являются
торговые площадки, расположенные в Исторических центрах города, так на пр. Мира продажа 1
кв.м. недвижимости может достигать уровня 200 000 руб./кв.м. Менее привлекательными являются
торговые площадки, расположенные в Московском районе Калининграда.
Новые объекты на рынке торговой недвижимости
В 2012 г. в Калининграде открылся торгово-офисный центр «Морской» на пересечении улицы
Театральной и Гвардейского проспекта, а это примерно 17000 квадратных метров офисных и
торговых площадей.
В качестве ещё одного заслуживающего внимания события можно отметить интересное развитие
бизнес-идеи торгово-офисного центра «Акрополь», то есть открытие торговой галереи на VI-VII
этажах.
Ценовые ориентиры
Специалистами компании производится мониторинг недвижимости Калининградского региона, на
основании информации открытых источников были получены следующие результаты:
Таблица 1 Стоимость за 1 кв.м. в зависимости от качества отделки и месторасположения
Диапазон цены предложения к продаже,
Месторасположение
Качество отделки
руб./кв.м.
Центральные улицы города
Качественный ремонт
94 550-248 680
Центральные улицы города
Эконом-класс
58 750-68 000
Другие районы города
Качественный ремонт
47 750-62 500
Другие районы города
Эконом-класс
26 000-44 230
Рисунок 2 Диапазон цен предложений торговой недвижимости
В Калининграде наиболее дорогостоящие торговые площади расположены в Центральном районе.
Оценщиком был проведен анализ имеющихся предложений по средствам электронной версии
газеты «Из рук в руки».
Район
Центральный
Ленинградский
Московский
Таблица 2 Стоимость за 1 кв.м.
Минимальная стоимость за 1
кв.м., руб.
74 800
47 445
33 533
Максимальная стоимость за 1
кв.м., руб.
250 000
160 000
89 000
Рисунок 3 Средние цены предложений по районам города на объекты торгового назначения
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Сегментирование рынка
Сектор офисной недвижимости является весьма значимым в сегменте коммерческой недвижимости.
Офис – это лицо любой фирмы или компании, которое создает первое впечатление об организации и
поддерживает ее репутацию.
В Калининграде строительство офисных помещений началось не так давно – 8-10 лет назад, все это
время активно возводились торгово-офисные здания на центральных улицах города. С наступлением
кризиса темпы и объемы строительства сократились, поэтому значительную часть офисных
площадей составляют помещения иного профиля, реконструированные и переоборудованные под
офисы. Как таковых «офисных» центров в Калининграде нет, девелоперы предпочитают строить
центры смешанного типа, к примеру: БЦ «Акрополь», МФК «Европа-Центр», «Калининград-Плаза»,
«Мега-Центр», «CloverHouse», ТЦ «Панорама», Рыбная биржа.
Существует общепринятое разделение офисных помещений на классы (A;B;C) с подклассами (BB+). Основой такой классификации является оптимальное сочетание следующих параметров:
Расположение торгово-офисного здания относительно центра;
Хорошая транспортная доступность;
Состояние инженерных систем и коммуникаций;
Наличие подземного паркинга и/или хорошо оборудованная парковка;
Наличие охраны и грамотной службы обслуживания;
Грамотная планировка этажей, наличие конференц-залов;
Ремонт, качество которого измеряется соответствием европейским стандартам.
Рисунок 4 Классификация офисов
Соответственно, к классу «А» относятся объекты с наиболее удачным расположением, наличием
охраняемых парковочных мест (порядка 30-50), как правило, в новых торгово-офисных центрах,
имеют развитую инфраструктуру и высококлассное обслуживание. Класс «В» подразделяется на
«В+» и «В-»: помещения класса «B+» имеют незначительные отличия от класса «А», поскольку в
большинстве случаев обладают тем же набором характеристик, но в чем то уступают классу «А», к
примеру местоположением. Класс «В-» составляют реконструированные здания советской
постройки с условием проведения капитального ремонта, а также часть зданий новой постройки. К
классу «С» относятся реконструированные здания, не подвергавшиеся капитальному ремонту, но с
косметическим ремонтом.
Приведенная классификация является условной и часто интерпретируется с различными
вариациями и отклонениями в ту или иную сторону. Так, к примеру, могут предлагаться офисы
класса «А» с малым количеством парковочных мест. Вариантов отклонений множество с учетом
специфики региона, мнения застройщика и других факторов.
В настоящий момент в Калининграде насчитывается около 140 тыс. кв. м. офисных площадей.
Офисы класса А составляют порядка 7% от общего предложения площадей. Немаловажным
является и тот момент, что большинство высококлассных вариациями и отклонениями в ту или
иную сторону. Так, к примеру, могут предлагаться офисы класса «А» с малым количеством
парковочных мест. Вариантов отклонений множество с учетом специфики региона, мнения
застройщика и других факторов.
В настоящий момент в Калининграде насчитывается около 140 тыс. кв. м. офисных площадей.
Офисы класса А составляют порядка 7% от общего предложения площадей. Немаловажным
является и тот момент, что большинство высококлассных объектов расположено в центре города.
Однако дальнейшая застройка центральной части Калининграда осложняется вопросами сохранения
исторического ландшафта. Можно прогнозировать дальнейшее строительство объектов высокого
класса в периферийных частях районов.
Специфическое географическое положение Калининграда формирует структуру спроса на офисные
помещения, как со стороны местных, так и иностранных компаний в регионе.
Предложение на рынке офисной недвижимости Калининграда сформировано тремя разными
источниками:
Муниципальная собственность, реконструируемые административные здания;
Отреставрированные немецкие особняки;
Специализированные вновь возводимые офисные здания.
Расположение
Для Калининграда характерна высокая степень насыщенности офисными помещениями класса А и
В непосредственно в центральной части города.
В радиусе 300 метров от Площади Победы сконцентрировано 49% всех качественных офисных
площадей. В радиусе 1 км - 75%. Данная территория исторически развивается как деловая часть
города (здесь находятся органы власти, различные государственные учреждения и офисные здания),
и как торгово-развлекательная часть города, вследствие чего на небольшом удалении друг от друга
здесь расположены сразу более десяти крупных многофункциональных комплексов и бизнесцентров, а автомобильный и пешеходный трафик является самым высоким в городе.
Диаграмма 1 Расположение офисных площадей
Источник: AIPIM
Распределение по районам
Большая часть офисных площадей (62%) находится в Центральном районе Калининграда, 34%
приходится на Ленинградский район и только 4% - в Московском районе.
Две трети офисных площадей расположены в Центральном районе Калининграда.
Диаграмма 2 Расположение офисных площадей
Источник: AIPIM
Новые объекты на рынке офисной недвижимости
В 2012 году общий объем предложения офисной недвижимости г. Калининграда увеличился на 13,5
тыс. кв.м. Все новые офисные площади относятся качественному предложению (класс А и В) и
расположены в центральной части города вдоль Ленинского проспекта, либо на незначительном от
него удалении.
Основной объем предложения сформировал Морской Бизнес Центр (7,1 тыс. кв.м. арендопригодной
офисной площади), введенный в эксплуатацию в августе 2012 года на пересечении Гвардейского
проспекта и ул. Театральной.
Еще около 6,3 тыс. кв.м. добавили рынку Калининград Плаза (новые офисы в корпусе «Б») и
Бизнес-центр, расположенный на Ленинском проспекте 109а.
Обеспеченность
На текущий момент обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В) находится
на уровне 266 кв.м. на 1000 жителей. По этому показателю Калининград находится примерно на
одном уровне с Казанью, Краснодаром, Тюменью, Челябинском, но сильно уступает СанктПетербургу, Екатеринбургу и, конечно, Москве.
Спрос
Спрос на офисы с начала 2012 года находится в стадии умеренной активности. На сегодняшний день
мы отмечаем высокую заполняемость практически всех качественных офисных центров (на уровне
95%) за исключением новых (либо ремонтируемых) объектов, в которых происходит постепенное
наполнение арендаторами.
По нашим оценкам, к концу 2012 году доля вакантных площадей сократится до минимума. В 2013
году, ввиду отсутствия достаточного ввода предложения, количество вакантных площадей останется
на том же уровне, а дефицит качественного офисного предложения продолжит расти.
Арендные ставки
Ставки на аренду офисных помещений в классе А по состоянию на конец 2012 года находятся в
диапазоне 800-870 руб./кв.м. без учета коммунальных платежей.
В классе B офисные помещения предлагаются по цене от 600 до 750 рублей (средняя ставка 633
рубля) за кв.м. без учета коммунальных платежей.
Класс С сдается по 450 - 500 рублей за кв.м.
Наибольший разброс цен наблюдается в классе В, что связано с позиционированием объектов,
удаленностью от центра города и собственными ожиданиями владельцев.
Диаграмма 3 Арендные ставки на офисные помещения
Источник: AIPIM
Ценовые ориентиры
Специалистами компании производится мониторинг недвижимости Калининградского региона, на
основании информации открытых источников были получены следующие результаты:
Таблица 3 Стоимость за 1 кв.м. в зависимости от качества отделки и месторасположения
Диапазон цены предложения к
Месторасположение
Качество отделки
продаже, руб./кв.м.
Центральные улицы города
Качественный ремонт (класс
63 590- 82 050
В)
Центральные улицы города
Эконом-класс (класс С)
64 040 - 73 850
Центральные улицы города
Помещения без отделки
20 220 - 20 420
Другие районы города
Качественный ремонт (Класс
40 000 - 54 620
В)
Другие районы города
Эконом-класс (класс С)
21 940 - 28 310
Рисунок 5 Диапазон цен предложений офисной недвижимости
В Калининграде наиболее дорогостоящие торговые площади расположены в Центральном районе.
Оценщиком был проведен анализ имеющихся предложений по средствам электронной версии
газеты «Из рук в руки».
Район
Центральный
Ленинградский
Московский
Таблица 4 Стоимость за 1 кв.м.
Минимальная стоимость за 1
кв.м., руб.
54 000
43 000
36 000
Максимальная стоимость за 1
кв.м., руб.
112 000
78 000
71 000
Рисунок 6 Средние цены предложений по районам города на объекты офисного назначения
Итоги по сектору офисной недвижимости
До конца 2012 года на офисном рынке будет наблюдаться продолжение сокращения объема
вакантных площадей и увеличение дефицита качественных офисных площадей (класс А, В).
На сегодняшний день уровень обеспеченности качественными офисными площадями г.
Калининграда считается относительно высоким для регионального центра и сопоставим с
аналогичным показателем таких городов как Казань и Краснодар. Однако, низкий уровень
вакантных площадей свидетельствует о превышении спроса над предложением.
Следует ожидать появления новых проектов в сфере офисной недвижимости Калининграда
и дальнейшее увеличение доли качественного офисного предложения.
Ввод значительного количества офисных площадей, вероятно, произойдет не ранее 20142015 гг.
Изменение структуры рынка в ближайшее время может происходить за счет реконструкции
(повышения классности) некачественных помещений (класс С и D).
Скорее всего, высокая активность арендаторов и недостаток качественного офисного
предложения, а также факт того, что в ближайшее время на рынок не будет выведено
сколько-нибудь значительного объема предложения спровоцируют рост арендных ставок, в
первую очередь в сегменте А и В. Однако, произойдет это, вероятно в начале следующего
года, когда будут пролонгироваться арендные контракты.
Складская недвижимость
Ситуация в сегменте складской недвижимости зависит от многих факторов. Одним из них является
динамика оборота розничной торговли, а также иные экономические показатели, позволяющие
оценивать и прогнозировать логистический сегмент. С начала года количество переговоров по
объектам складской недвижимости не снижается. Появляются интересные варианты, которые
владельцы предпочитали «придерживать» еще полгода назад. Одним из таких объектов является
складское помещение в г. Гурьевске общей площадью 1 144 кв. м, с хорошими подъездными
путями (авто- и ж/д рампа) и перспективным участком.
Также со стороны владельцев складских помещений наблюдается готовность обсуждать варианты
продажи объектов по частям, что расширяет круг потенциальных покупателей. Это позволяет
прогнозировать дальнейший рост спроса на складские помещения.
Промышленная недвижимость
Начиная с февраля более активным стал спрос на промышленные объекты с небольшой
удаленностью от г. Калининграда (30-50 км) под пищевое производство. В большинстве случаев,
это земля до 1,5 га с подведенными коммуникациями и мощностями и самим промышленным
объектом на территории. На практике в предложении фигурируют варианты с большей
удаленностью и большими размерами. Покупателям же не хочется «переплачивать» за лишние
метры, да и избыточные площади увеличивают расход на их содержание. Все это снижает интерес
к большим промобъектам.
Выводы:
Таким образом, плавно пробуждающийся спрос на рынке коммерческой недвижимости
свидетельствует о начале подъема. Хотя спрос носит весьма осторожный характер и сопровождается
предварительным мониторингом ситуации на рынке. В 2012 году, продолжается наметившаяся
тенденция восстановления рынка недвижимости в России.
http://gorodkanta.ru/index.php?type=501&newsid=4821
Данный бюллетень является обобщенным анализом рынка недвижимости и основан на собственных или общедоступных в
СМИ и сети Интернет материалах. Бюллетень составлен для ознакомительных целей и общего понимания
заинтересованных лиц о состоянии рынка недвижимости г. Калининграда. Авторы не претендуют на абсолютную точность
и достоверность, однако при подготовке материалов осуществлялась максимально возможная проверка достоверности
данных, после которой они использовались для составления бюллетеня и считались объективными на момент проведения
работ. Компания не несет никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или
некорректности информации, содержащейся в данном бюллетене.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
256
Размер файла
964 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа