close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Обзор рынка г.Алматы Жилая Недвижимость

код для вставкиСкачать
Обзор рынка г.Алматы
Жилая Недвижимость
1кв. 2014
ОБЗОР
Коротко о главном
10 000
1 000
100
10
1
2006
2007
2008
2009
Алматы
2010
2011
2012
2013
Казахстан
Источник: Агентство РК по Статистике
Обеспеченность жильем на
душу населения
20,5
кв.м на душу населения
Ввод в эксплуатацию жилых
площадей (тыс.кв.м)
20,0
19,5
19,0
18,5
18,0
17,5
17,0
2007
2008
2009
2010
Казахстан кв.м
2011
2012
2013
Алматы кв.м
Источник: Агентство РК по Статистике
Жилой фонд г.Алматы,
(тыс.кв.м)
27 000
26 000
25 000
24 000
23 000
22 000
21 000
20 000
19 000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1кв.
2014
Источник: Агентство РК по Статистике
Средняя цена продажи, первичный
рынок
4 000
3 500
USD за кв.м
С начала 2013 года и по сегодняшний день,
наблюдается
оживление
рынка
жилой
недвижимости
г.Алматы.
Продолжается
строительство жилья не только по государственной
программе «Доступное Жилье – 2020», но и таких
Цены
жилых комплексов Бизнес-класса, как «Асыл Тау»,
«Коркем Тау» и ЖК на пересечении
Поглощение
ул.Мендикулова и ул.Хаджи-Мукана.
Также продолжается строительство ЖК под новым
названием «AFD Plaza» по пр-ту Аль-Фараби, ЖК
Основные темы
на углу Шевченко и Дзержинского, Гоголя и
Масанчи, ЖК «Шахристан», ЖК «Весновка» и ЖК
Сохранение основных
«Mega Towers».
Последствия и воздействие
показателей цен продаж и
глобального экономического спада «охладили»
арендных ставок на рынке
сегмент жилой недвижимости, в результате чего
жилья г.Алматы;
рынок покинули многие игроки, однако более
устойчивые и крепкие с финансовой точки зрения
Количество фактических
девелоперы продолжают свою деятельность, хотя и
сделок купли продажи в
с замедленными темпами.
отчетном периоде 2014 года Общий объем жилых площадей, введенных в
незначительно увеличилось
эксплуатацию в 1кв. 2014г. в г.Алматы, составил
по сравнению аналогичным
344 935 кв.м, что всего на 1,7% больше
аналогичного периода 2013г. Также, по словам
периодом 2013 года;
Акима г.Алматы, в 2014 году запланировано
Строительство жилья по
начало строительства 156 жилых домов.
государственной программе
Что касается продаж, рынок жилой недвижимости
«Доступное Жилье - 2020»
по-прежнему находится в стадии стагнации,
несмотря на то, что в последнее время наблюдается
существенный рост поступающих заявок на
куплю/продажу как квартир/домов, так и
земельных участков. Собственники по-прежнему
устанавливают завышенные цены, что ни в коей
мере не способствует оживлению рынка, так как
потенциальные покупатели по-прежнему не могут
себе позволить покупку жилья по относительно
высоким ценам.
В январе-марте 2014 года, объемы ввода жилья в
Казахстане оказались несколько выше уровня
аналогичного периода 2013г., и показали рост на
уровне приблизительно 10,6%.
Согласно
официальным статистическим данным, наибольший
удельный вес в объеме введенных в республике
жилых домов в данный период занимают:
Алматы (20,73%), Алматинская область (15,38%) и
Астана (11,41%).
Несмотря на общее относительное улучшение
конъюнктуры рынка, деятельность игроков на рынке
недвижимости остается весьма ограниченной. Это
объясняется
продолжающимися
процессами
преодоления стадии спада, невысоким доверием к
рынку
и
осмотрительностью
касательно
целесообразности инвестиций.
По
сравнению
4кв 1кв
13
13
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2006
2007
2008
2009
2010 2011
2012
2013
1кв.
2014
Источник: Агентство РК по Статистике
Страница 1
Увеличение
предложения
ипотечных
продуктов
от
специализированных организаций, таких как «КИК» и
«Жилстройсбербанк»,
показывает
желание
государства
стимулировать строительный сектор. Вслед за этим, банки второго
уровня так же увеличивают предложение ипотечных займов.
В то же самое время, популярностью пользуется иная система
покупки жилья в еще недостроенном объекте – хранение
денежных средств покупателей на так называемом «эскроусчете» в разных БВУ до ввода жилого объекта в
эксплуатацию.
Усиление конкуренции среди участников рынка ипотечного
кредитования привёло к некоторому смягчению условий
финансирования и снижению процентных ставок на ипотечные
кредиты. «Жилстройсбербанк» смягчил условия кредитования для
участников системы жилищных строительных сбережений, что
главным образом заключается в снижении процентных ставок по
кредитам.
Вместе с этим АО «Ипотечная организация
«Казахстанская Ипотечная Компания» изменила условия
кредитования на приобретение жилья и долевое участие в
строительстве многоквартирных жилых домов, снизив ставку
вознаграждения.
В настоящий момент, большая часть потенциальных
покупателей ориентируются на использование ипотечных
кредитов или собственных средств, либо стремятся получить
квартиру по госпрограмме. Также следует обратить внимание
на более высокую популярность некоторых жилых проектов,
предлагающих потенциальным покупателям собственную
«встроенную» систему рассрочки оплаты за жилье.
Однако,
несмотря
на
всё
это,
система
оценки
платёжеспособности заёмщиков остаётся жёсткой.
Банки
тщательно проверяют платёжеспособность и кредитоспособность
клиентов, а также снижают свои риски, запрашивая высокий
первоначальный взнос по ипотеке.
По
поручению
Главы
государства,
c
2011
года
предусматривается реализация новой программы жилищного
строительства, главная цель которой - стимулирование
предложения, чтобы не допустить резкого роста цен, который
может произойти ввиду того, что сейчас спрос на рынке жилья
увеличивается, а предложение – сокращается. Новые стройки
практически
не
запускаются
ввиду
сложностей
с
финансированием, обусловленных осторожностью инвесторов с
одной стороны и дороговизны привлечения кредитных ресурсов изза рубежа для БВУ с другой стороны. В рамках программы
жилищного строительства предусмотрен ввод в эксплуатацию 6
млн. кв.м жилых площадей в год.
Программа поддержки жилищного
включает в себя 3 направления:
сектора
государством
строительство недорого жилья местными исполнительными
органами с использованием системы жилстройсбережений,
фондирование банков для финансирования строительства и
ипотеки,
строительство инженерной инфраструктуры.
Кроме того в соответствии с Государственной программой развития
жилищного строительства в РК планируется повышение
доступности жилья для широких слоев населения посредством
развития
системы
жилищных
строительных
сбережений.
Программой
предусмотрено
предоставление
АО
«Жилстройсбербанк» приоритетным категориям населения займов
по процентной ставке, не превышающей 4% годовых.
Во 2кв. 2012г. был дан старт программе жилищного
строительства «Доступное Жилье – 2020», а уже в 3 квартале, в
Алматы начато строительство ЖК «Асыл Арман» в рамках данной
программы.
Продажа квартир будет реализовываться через
аренду с последующим выкупом. Благодаря государственным
программам, планируется поддержание объема строительства
новых жилых площадей на уровне 6 млн кв.м. в год и увеличение
этого показателя до 10 млн. кв.м в год к 2020 году. Следует
отметить, что в отличие от докризисного периода, когда немалая
часть покупателей была готова участвовать в долевом
строительстве, сегодня данный способ приобретения жилья
является наименее популярным ввиду фактов недобросовестной
деятельности компаний-застройщиков в рамках данной схемы.
Офисы продаж некоторых жилых комплексов высокого
класса отмечают некоторое повышение активности и
количества сделок.
Наша компания также отмечает
некоторое увеличение поступающих заявок от лиц,
заинтересованных в покупке недвижимости.
В дополнение, отмечается повышение интереса местных и
зарубежных инвесторов и строительных компаний к рынку
недвижимости Казахстана в целом и г.Алматы в частности, в
связи с более высокой инвестиционной доходностью
недвижимости в Казахстане, по сравнению с другими
городами Европы и СНГ.
Хотелось бы отметить, что после девальвации тенге, многие
девелоперы на первичном жилом рынке применяют
своеобразную маркетинговую стратегию и выставляют
квартиры на продажу по «своему» курсу обмена валют,
который значительно ниже рыночного, для привлечения
большего числа покупателей.
Что касается рынка вторичного жилья, каких-либо изменений
цен в долларовом эквиваленте замечено не было.
Несмотря на сравнительное «оживление» на рынке
недвижимости в целом, одной из последних тенденций на
рынке аренды жилья становится сокращение бюджетов
корпоративных клиентов для аренды жилья для своих
работников. Так ряд больших компаний находятся в поиске
жилья (как домов так и квартир) с месячной арендной ставкой
в 2 000 долл.США, чуть менее многочисленна группа
потенциальных арендаторов с бюджетом 4 000 – 5 000
долл.США в месяц.
Также отмечаются случаи, когда арендаторы съезжают из
дорогостоящих в более приемлемые арендные дома.
Арендодателям приходится затянуть пояса и предлагать свои
объекты по гораздо более реалистичным ценам. Период
бума арендных цен действительно полностью закончился.
Уровни арендных ставок сохраняются на прежнем уровне,
однако при этом арендодатели стали более расположенными
к обсуждению условий аренды. При этом действительно
хорошие варианты в данное время найти чрезвычайно
сложно, что свидетельствует об ограниченном предложении
объектов действительно высокого уровня.
В заключении мы хотели бы отметить, что средние цены на
первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г.Алматы
остались практически неизменными по результатам 1
квартала 2014г.
Страница 2
Карта зон рынка жилой недвижимости г.Алматы
Рыночные зоны
Коридор Аль-Фараби – в настоящее время
является наиболее популярной зоной для
первоклассных проектов, главным образом
благодаря наличию больших земельных
участков для (пере-)застройки, хорошим
дорожным коммуникациям (хотя излишнее
доверие к этой магистральной дороге ведет к
большим дорожным заторам и вероятно снизит
ее популярность), близости к горам и
расширяющемуся деловому центру Алматы;
Коридор Достык – нижняя
часть
–
микрорайоны Самал были весьма популярны
в 1980-е – 1990-е годы, когда они являлись
новостройками; имеются некоторые земельные
участки для (пере-) застройки; большинство
проектов в этом районе представлены классом
«элит», хотя также имеется класс «бизнес»;
Широкий Центр – преимущественно жилые
постройки 1950-х – 1970-х гг.; с небольшим
количеством
земельных
участков
для
(повторного) строительства, имеются проекты
класса «элит» и «бизнес»;
Золотой Квадрат – во второй половине 20-го
века являлся центром Алматы; жилой фонд
преимущественно 1950-х – 1960-х годов
постройки, большая часть которого имела
отличное для тех лет качество и по-прежнему
пользуется большим спросом; Фактически нет
свободной земли для застройки, однако есть
некоторые участки, которые были или будут
подвергаться повторной застройке; большая
часть зданий, построенных за последние 10
лет, относятся к классу «элит»;
Источник: Google, ТОО Scot Holland
Условные обозначения:
Коридор Аль-Фараби – обозначен красным цветом;
Коридор Достык – обозначен темно-синим цветом;
Широкий Центр – обозначен малиновым цветом;
Золотой Квадрат – обозначен желтым цветом;
Нижняя часть города – обозначена светло-зеленым цветом;
Микрорайоны – обозначены голубым цветом;
Пригорье – обозначено темно-зеленым цветом.
Нижняя часть города – жилой фонд низкого
качества, преимущественно частные дома и
небольшая доля квартирных домов; весьма
непопулярный район из-за загрязненности
воздуха, неэффективной дорожной сети,
создающей дорожные заторы, и более
высокой
плотности
индустриальных
предприятий в этом районе;
Микрорайоны – преимущественно жилая
недвижимость, построенная в 1960-х–1980-х
гг., в некоторых частях имеются односемейные
дома; участки, расположенные вблизи к
центру города и горам привлекают проекты
класса «бизнес», в то время как на остальной
территории располагаются главным образом
проекты «эконом» класса;
Пригорье – большая часть жилого фонда
представлена
односемейными
домами;
привлекательное место ввиду его близости к
горам и невысокой плотности населения, здесь
находятся разнообразные проекты класса
«люкс», «элит» и «бизнес».
Страница 3
Обзор рынка г.Алматы
Офисная недвижимость
1кв. 2014
ОБЗОР
Коротко о главном
Город Алматы остается коммерческим
центром Казахстана и стремится стать
региональным
финансовым
центром
Центральной Азии.
коммерческой
недвижимости
Ставки аренды
Рынок
города является наиболее развитым в
Заполняемость
рамках страны, в особенности офисный
сегмент.
Кризис ликвидности, возникший в августе
Основные темы
2007 года, затронул рынок офисной
недвижимости,
замедлив
темпы
Несмотря на воздействие
строительства
и
инвестиций
в
отрасль.
глобального финансового
Тем не менее, экономические и рыночные
кризиса, рынок офисной
показатели
свидетельствуют
о
недвижимости остается
положительных будущих перспективах для
относительно устойчивым;
офисных проектов в Алматы.
Этот
Aрендные ставки во всех
оптимизм
привлекает
инвесторов
и
застройщиков,
тем
самым
повышая
классах офисной
конкуренцию
на
рынке
офисной
недвижимости снизились в
недвижимости.
связи с девальвацией тенге в
Принимая
во
внимание
проекты,
течение 1 квартала 2014
завершенные
в
2010-2013
гг,
по
нашим
года;
оценкам на данный момент в Алматы
Спрос на офисные
насчитывается около 650 000 кв.м
помещения постепенно
арендуемых офисных площадей. При этом
повышается, по сравнению с
в расчет не включены офисные проекты
индикаторами прошлого
небольшого размера, относящиеся к
года;
классу «B-» или ниже.
Анализ уровней доходности инвестиций в
Уровни заполняемость в
первоклассные
объекты
офисной
Бизнес Центрах стабильно
недвижимости в регионе EMEA (Европа,
повышаются.
Ближний Восток и Африка) показал, что
рынок г.Алматы характеризуется одними
из самых высоких показателей,
По
сравнению
4кв 1кв
13
13
В связи со снижением спроса на офисные
/ административные помещения, средний
уровень свободных офисных площадей в
бизнес центрах г. Алматы в 2009 году
повысился до 40% как в проектах класса
«А, так и в проектах класса «В».
Однако, начиная с 4 кв. 2009 года,
спрос на офисные площади более
высокого
класса
стал
постепенно
восстанавливаться, и к настоящему
моменту уровень пустующих площадей
по нашим оценкам составляет около 2425% и, как ожидается, продолжит
снижаться в кратко- и среднесрочной
перспективе
Повышение
деловой
активности
производственных, торговых и иных
предприятий в 2011 году свидетельствует
об улучшении экономической ситуации, в
результате чего, рост ВВП в 2012 году
составил 5%.
Существенного
роста
объемов
строительства новых объектов офисной
недвижимости в 2013 году отмечено не
было.
На сегодняшний день, объем
нового предложения составляет около
70 000 кв.м
Уровни доходности
инвестиций в первоклассные
офисные помещения
16
10
Киев
8
12
6
София
10
8
4
Москва
Варшава
6
4
Темпы роста ВВП, %
(2003-2012 гг.)
12
Алматы
14
%
что с одной стороны свидетельствует о
высокой степени риска таких инвестиций,
а с другой показывает, что местный
офисный
рынок
является
очень
привлекательным для новых игроков и
инвесторов.
Прага
Стамбул
Будапешт
2
0
2004
2005 2006
2007
2008 2009
2010 2011
2012
Лондон
Сити
Источник: ТОО Scot Holland
Источник: Агентство РК по Статистике
Страница 4
В настоящее время базовые арендные ставки в офисах класса
«A» находятся в пределах от 25 - 50 долл.США за кв.м, а
средняя величина оценивается в 30-40 долл.США за кв.м в месяц.
Однако некоторые отдельные бизнес центры класса «A» по
прежнему удерживают более высокие уровни арендной платы,
которые, в некоторых случаях (если например арендатор
снимает в аренду помещение сравнительно небольшой площади)
достигают 55-60 долл.США за кв.м. в месяц.
Разрыв в базовых ставках аренды между классами «A» и «B»
составляет приблизительно 30%. Базовые арендные ставки в
офисных зданиях класса «B» колеблются в пределах от 15 до
приблизительно 25 долл.США за кв.м в месяц, а средняя
величина оценивается в 22 долл.США за кв.м в месяц.
Месячные ставки аренды
офисных площадей
80
долл.США за кв.м
70
40
30
20
10
2008
2009
2010
Класс A
2011
2012
2013
1кв.
2014
Класс B
Цены продажи офисных
площадей в Алматы
6 200
5 200
4 200
3 200
2 200
1 200
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Класс A
1кв.
2014
Класс B
Уровни арендных ставок в
первоклассных офисных
помещениях
140
Лондон
Вест Энд
120
USD за кв.м в месяц
Сравнительный анализ арендных ставок в первоклассных
офисных проектах в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и
Африка) показал, что несмотря на то, что ставки в г.Алматы ниже,
чем в таких крупных городах, как Москва и Лондон, однако все
же по своим показателям они опережают многие крупные города
Восточной Европы и Азии.
50
2007
Затраты на обслуживание варьируются в пределах от 3 до 7
долл.США за кв.м в месяц, в зависимости от местоположения и
класса бизнес-центра, а также предлагаемых удобств и услуг.
Уровни средних цен продажи офисных площадей в бизнес
центрах варьируются в зависимости от района. а среднее
значение по Алматы составляет около 2 000 долл.США за кв.м.
При этом отмечалось небольшое увеличение цен продаж
офисных площадей высокого класса, в течение 1 полугодия 2012
года, приблизительно на 2-3%.
60
0
долл.США за кв.м
Aрендные ставки во многих бизнес-центрах снизились в связи с
девальвацией тенге в 1 квартале 2014г. Исследования компании
CBRE в регионе EMEA показывают, что в текущей экономической
ситуации, компании независимо от отрасли продолжают
рассматривать недвижимость как важный элемент сокращения
своих расходов (см. график ниже). В частности в г.Алматы
компании, заключившие долгосрочные договора, пытаются
снизить арендную ставку и/или частично улучшить коммерческие
условия Договора аренды.
Москва
100
Лондон
Сити
80
60
Алматы
40
20
Варшава
Астана Киев
Стамбул
Прага Будапешт
0
Источник: ТОО Scot Holland
Основные способы сокращения расходов
Продажа с последующей обратной арендой
Инициативы по снижению капитальных расходов
Закрытие офисов / складов
Переезд в помещения более низких классов
Оптимизация работы с поставщиками
Рабочие места совместного пользования (hot desking)
Объединение в рамках портфеля недвижимости
Пересмотр срока аренды
Пересмотр коммерческих условий аренды
Уменьшение занимаемой площ ади
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Источник: ТОО Scot Holland
Страница 5
Расположение крупных офисных проектов Алматы
Источник: Google, ТОО Scot Holland
Рыночные зоны
Коридор Аль-Фараби – Новые офисные здания класса «А», среди которых Нурлы-Тау, Есентай Парк, и AFD, расположенные
вдоль пр-та Аль-Фараби. Эта зона станет местом размещения первоклассных объектов офисной недвижимости благодаря
следующим факторам: крупные арендаторы, наличие больших земельных участков, многоэтажные здания, привлечение
проектировочных компаний и компаний по управлению недвижимостью с мировой известностью, более высокая стоимость
покупки/аренды, достаточные парковочные площади для арендаторов / гостей и т.д.;
Коридор Достык – Более старые офисные здания класса «A», расположенные в северной части вдоль пр-та Достык до улицы
Гоголя. Этот район является менее предпочтительным в виду более высокой транспортной загрузки, наличия правительственных
ограничений на реконструкцию, нехватки свободных земельных участков, ограниченных парковок для арендаторов / гостей.
Характеризуется не столь высокой стоимостью покупки / аренды;
Широкий Центр – Район с новыми офисными помещениями класса «В», предпочтительными для менее крупных компаний,
которые готовы оплачивать более высокие арендные тарифы, чтобы остаться вблизи центра Алматы. Эта зона, большая часть
которой расположена южнее улицы Абая и восточнее ул. Розыбакиева, характеризуется наличием проектов как жилой так и
коммерческой недвижимости и наличием земельных участков благодаря сносу старых жилых и коммерческих зданий;
Исторический Центр – Данный район с более старыми офисными помещениями класса «B», расположен в северной части
Алматы до пр-та Раиымбека. Эта зона является наименее предпочтительной ввиду высокой транспортной нагрузки, высокой
концентрации жилых объектов, зданий более низкого качества практически без обслуживания специальными компаниями, с
недостаточными или без парковок для арендаторов/гостей, и самыми низкими ценами аренды-и покупки.
Страница 6
Обзор рынка г.Алматы
Торговая недвижимость
1кв. 2014
ОБЗОР
Коротко о главном
По
сравнению
4кв 1кв
13
13
Ставки аренды
Поглощение
Основные темы
Повышение уровня арендных
ставок в кратко- и
среднесрочной перспективе в
новых концептуальных и
хорошо посещаемых
центрах;
Согласно нашим оценкам на
данный момент общий объем
торговой недвижимости
(крупные объекты) в Алматы
составляет приблизительно
577 000 кв.м арендуемых
площадей (GLA);
Сохранение спроса на
объекты стрит-ритэйла с
высокой проходимостью и
удачным расположением.
В
1
квартале
2014
года
сохраняется
положительная динамика рынка ритейл и растет
спрос на аренду торговых помещений. Также
сохраняется тенденция привлечения новых брендов
к существующему портфелю опытных игроков
рынка ритейл.
Тенденция привлечения новых брендов и опытных
международных игроков, определенно будет
способствовать более быстрому «естественному
развитию» сегмента торговой недвижимости и в
частности появлению более крупных торговых
форматов, необходимых для международных
брендов.
Мы ожидаем в ближайшие несколько лет приход
других международных торговых операторов,
однако данный процесс потребует длительных
переговоров.
В целом розничный рынок Казахстана состоит из
частных
и
специализированных
магазинов,
торговых центров, базаров и оптовых рынков. В
силу исторических и экономических особенностей,
а также недостаточной развитости рынка, низкой
плотности населения и зависимости экономического
развития от мировых цен на нефть и газ, торговая
система и качество розничной торговли в
различных городах и регионах республики
характеризуется существенно различной степенью
развития.
Активное строительство торговых и торговоразвлекательных центров в Казахстане на
протяжении последних 5-6 лет в основном
сосредотачивалось в Алматы и Астане.
Сравнительно низкий уровень развития розничного
рынка в Казахстане и существенный дефицит
крупных
международных
профессиональных
операторов обусловлены рядом причин: очень
низкая плотность населения, географическое
положение
и
проблемы
логистического
характера,
вызванные
слабым
развитием
инфраструктуры.
Как результат мы можем
наблюдать
нехватку
качественных
торговых
площадей.
Казахстан является самой крупной из пяти стран
Центральноазиатского региона, однако в то же
время небольшая численность населения страны
(приблизительно 17 млн.чел) делает Казахстан
одной из стран мира с наименьшей плотностью
населения. Этот фактор в сочетании с устаревшей
и слабо обслуживаемой инфраструктурой во всех
регионах страны, создает сложности
логистического
характера
для
перевозки грузов и предоставления
услуг в национальном масштабе, и
существенно увеличивает затраты на
ведение
бизнеса.
Поэтому,
до
настоящего
времени,
многие
международные ритейлеры и всемирно
известные бренды пересматривали свои
решения о выходе на казахстанский
рынок и инвестирования значительных
сумм в торговые объекты в городах
Казахстана.
С конца 2010 года наметилась
тенденция
активизации
профессиональных
ритейлеров
в
отношении рынка Казахстана, которые
планируют открывать новые магазины.
Планы развития касаются в основном
удачно
расположенных
торговых
центров, имеющих сильный состав
арендаторов
якорных
и
представителей известных брендов.
Многие известные ритейлеры при
проведении
переговоров
с
арендодателями
получают
привлекательные условия аренды.
Ситуация
начинает
изменяться
в
лучшую сторону благодаря тому, что
некоторые крупные торговые сети и
бренды рассматривают возможности
выхода на казахстанский рынок, как
самостоятельно, так и через местных
партнёров.
На сегодняшний день,
определенную заинтересованность в
открытии новых торговых объектов
заявляют
операторы
предприятий
общественного питания, среди них как
сети существующих ресторанов и кафе,
так и новых, планирующих выход на
рынок Казахстана.
Международные ритейлеры, которые
рассматривают
рынок
розничной
торговли Казахстана, в первую очередь
изучают перспективы Алматы, что
объясняется
большими
объемами
розничного товарооборота. Наиболее
активно изучают рынок Казахстана
российские компании.
Страница 7
За последние годы было построено или реконструировано
более 30 крупных объектов торговой недвижимости с общей
площадью более 5 000 кв.м каждый. Однако по разным
объективным причинам на рынке ощущается нехватка
концептуальных
торговых
центров
с
хорошим
местоположением.
В следующей таблице показан имеющийся фонд торговой
недвижимости Алматы, и уровень заполняемости:
Показатели рынка торговой недвижимости
Существующий фонд (GLA, кв.м)
Процент пустующих площадей
Источник: ТОО Scot Holland
577 000
от 5 %
Согласно нашим оценкам, к началу 2013 года, общий
объем торговой недвижимости в Алматы (учитывая только
объекты с общей площадью более 5 000 кв.м каждый)
составил приблизительно GLA 577 000 кв.м.
В настоящее время на стадии строительства, а также
планирования (с ожидаемым вводом в эксплуатацию в
течение 2014 года или позже) находятся более 10 проектов.
Cреди них можно выделить ТРЦ «Достык Плаза» на ДостыкЖолдасбекова, ТРЦ «Grand Canyon» на Абая-Момышулы и
ТРЦ «Алма-Ата» на Абая-Розыбакиева.
Для многих действующих торговых центров и других торговых
объектов характерно низкое качество и отсутствие
эффективной концепции, профессионального управления
недвижимостью и соответствующей структуры арендаторов.
На сегодняшний день, «Мега Алма-Ата», «Спутник»,
«Апорт», «Есентай Молл» и «ADK» могут быть отнесены к
концептуальным и профессионально управляемым ТРЦ
г.Алматы.
Распределение действующих торговых центров по
административным районам г.Алматы
Бостандыкский
Ауэзовский
Жетысуйский
Алатауский
Медеуский
Алмалинский
26%
26%
20%
12%
10%
6%
Источник: ТОО Scot Holland
На следующей странице представлена карта,
местоположениями всех существующих ТРЦ в г.Алматы
Распределение современных
торговых площадей по районам г.
Алматы
с
Ставки аренды в существующих торгово-развлекательных
центрах за прошедший квартал остались на прежнем
уровне (в долларовом эквиваленте), исключение составляют
торговые центры с наименее успешными концепциями, в
которых намечается тенденция уменьшения ставок аренды
также в связи с девальвацией тенге.
Текущий уровень индекса GLA на 1 000 человек в Алматы
по сравнению с другими крупными городами Казахстана,
Восточной Европы и СНГ показан на диаграмме внизу (с
учетом только концептуальных торговых центров).
В связи с переносом сроков ввода ряда торговых центров на
более поздний срок, спрос на качественные торговые
помещения
в
концептуальных
и
профессионально
управляемых центрах остаётся относительно высоким.
Кроме того, ожидаемое появление новых международных
брендов должно дать импульс более активному развитию
рынка и освоению торговых площадей.
Также, в 1 квартале 2014г. сохраняется высокий спрос на
площади в отдельно стоящих помещениях в торговых
кварталах города. Большинство ритейлеров стремится занять
торговые площади в так называемом «Золотом квадрате»,
однако существуют дефицит в подходящих, с точки зрения
торговли, помещениях с большими витринами, высокими
потолками, разгрузочными зонами, удобными подъездными
путями и достаточной парковкой. В большинстве случаев,
представленные помещения в торговых кварталах города не
соответствуют требованиям международных и местных
ритейлеров. Однако спрос на подобного рода объекты
остается на высоком уровне, чем и объясняются достаточно
высокие ставки аренды.
В заключение, мы хотели бы отметить некоторые
дополнительные факторы, которые также будут оказывать
влияние на соотношение спроса и предложения в сегменте
торговой недвижимости в более долгосрочной перспективе:
Общее экономическое развитие республики;
Рост уровня средних доходов населения;
Появление новых международных брендов и сетей;
Ожидаемый рост численности населения;
Участие в недавно образованном Едином Таможенном
Союзе с Россией и Беларусью должно оказать
положительный эффект на уровень развития местного
рынка розничной торговли;
Ожидаемое улучшение инфраструктуры в крупных
региональных городах Казахстана и т.д.
Обеспеченность торговыми помещениями
в городах Восточной Европы и СНГ
(арендуемая площадь, кв.м. на 1000 чел.)
Прага
6%
Загреб
10%
26%
Будапешт
Астана
12%
Варшава
Алматы
Москва
20%
Актобе
26%
Киев
София
Караганда
Шымкент
Бостандыкский
Ауэзовский
Жетысуйский
Алатауский
Медеуский
Алмалинский
Источник: ТОО Scot Holland
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Источник: ТОО Scot Holland
Страница 8
Расположение крупных современных действующих торговых центров в г.Алматы:
За дополнительной
информацией
касательно данного
обзора рынка,
пожалуйста
обращайтесь:
TOO Scot Holland
Стратегический
консалтинг
Источник: Google, ТОО Scot Holland
Евгений Долбилин
Вице-президент
Казахстан, Алматы,
050051, пр-т Достык,
105, 3-й этаж
T: +7 (727) 258 1760
Ф: +7 (727) 258 1768
eugene.dolbilin@cbre.kz
Административные районы
Алатауский – новый административный район г.Алматы, который до недавнего времени являлся
западной окраиной города; численность населения – 168 500; район включает частные дома
низкого качества, промышленные предприятия и т.д.;
Алмалинский – центральная часть Алматы; численность населения – 195 500 человек;
преимущественно жилая недвижимость; торговые объекты; небольшое количество офисных
помещений и объектов легкой промышленности;
Ауэзовский – охватывает западную часть Алматы; численность населения – 301 700 человек;
преимущественно жилая недвижимость, не очень престижные постройки, многоквартирные дома в
юго-восточной части района, частные дома в других частях; простые торговые объекты; современные
офисные площади отсутствуют;
Бостандыкский – охватывает южную часть Алматы; численность населения – 281 100 человек;
преимущественно многоквартирные жилые объекты бизнес класса и несколько престижных жилых
проектов; увеличивающееся количество торговых объектов; бизнес центры в восточной части района;
Медеуский – охватывает юго-восточная часть Алматы; численность населения – 173 200 человек;
наиболее престижная жилая часть; торговые объекты превосходного и стандартного уровня; деловой
центр Алматы;
Турксибский – северо-восточная часть Алматы; численность населения – 188 400 человек; не
престижные частные дома; торговые объекты простого уровня; небольшое количество промышленных
объектов;
Жетысуйский – северная часть Алматы; численность населения – 142 000 человек; сочетание
промышленных объектов, торговых центров и менее престижной жилой недвижимости
Петер Горанов
Директор
Стратегический
Консалтинг и Оценка
Казахстан, Алматы,
050051, пр-т Достык,
105, 3-й этаж
T: +7 (727) 258 1760
Ф: +7 (727) 258 1768
peter.goranov@cbre.kz
ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ОГРАНИЧЕНИИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ 2014 TOO Scot Holland
Сведения, изложенные в данном документе, были получены из источников, признанных надежными. Хотя мы не
сомневаемся в точности этих сведений, нами не производилась их проверка, и мы не предоставляем каких-либо
гарантий, и не делаем никаких заявлений в их отношении. Независимое подтверждение их точности и полноты лежит на
Вашей ответственности.
Любые использованные прогнозы, заключения, допущения или оценки приведены
исключительно в качестве примера и не отражают текущего или будущего поведения рынка. Данная информация
предназначена исключительно для использования клиентов ТОО Scot Holland, и не может воспроизводиться без
предварительного письменного разрешения ТОО Scot Holland.
Страница 9
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
137
Размер файла
957 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа