close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Квартира в рассрочку

код для вставкиСкачать
Квартира в рассрочку
Как подстраховаться от рисков при покупке жилья.
Тенденция. Можно вселиться в квартиру, внеся не всю ее стоимость, а только часть ее
Приобретение жилья за время кризиса упало на порядок. Что и неудивительно: при
галопирующем росте цен и снижении реальных доходов у большинства сограждан в
кармане — вошь на аркане. Справить новоселье за личные наличные могут единичные
«богатенькие Буратино». А тут еще и ипотечные кредиты, которыми в лучшие годы
пользовалось до трети желающих купить квартиру, практически улетучились. Даже
декларируемые всего лишь десятком банков займы под 24—30% годовых в гривне —
чаще обещания, способ поддержать реноме финансовой структуры, а вот на деле
получить их очень проблематично.
Но тут на выручку пришла новая схема — продажа квартир в рассрочку.
Речь идет не о квартире в новостройке, где под этим понятием многие девелоперы
подразумевают возможность не с ходу внести 100%-ную предоплату за метры, а
выплатить их стоимость постепенно (впрочем, за полгода до введения дома в
эксплуатацию, как правило, надо полностью рассчитаться). Мы говорим о вторичном
рынке жилья, где с недавних пор можно найти владельцев, дающих настоящую
рассрочку. Это значит, покупатель может сразу вселиться в
квартиру
, внеся не всю оговоренную ее стоимость, а лишь часть; остаток же погашать
постепенно, согласно заключенному с владельцем договору. Спору нет, такая схема
довольно рискованна как для продавца, так и для покупателя. Как обоим максимально
подстраховаться, нам рассказали эксперты: директор юридической компании
«Европейский правовой союз» Александр Ванжа, юрист юридической фирмы «Гарант»
Дмитрий Мальцев и адвокат Марина Гавяда.
ЧЕМ РИСКУЕТ ПОКУПАТЕЛЬ квартиры
B соответствии со ст. 692 Гражданского кодекса (ГК) договором купли-продажи жилья
может быть предусмотрена рассрочка платежей, каковой и добивается гражданин,
неспособный сразу выложить всю сумму за «хату». И вот вам подвернулся «добрый
дядя», готовый взять лишь часть денег за свои метры, а остаток получать постепенно.
Ура? Не спешите ликовать, здесь может быть немало подвохов.
Первым делом выясните, какие житейские обстоятельства заставили продавца продат
ь квартиру
, положим, «единички» ценой в $50 тыс., согласиться получить на руки $30—40 тыс., а
выплату остатка «размазать» на годы. Если невыплаченный долг банку по иному
объекту, то пускай предоставит соответствующий договор. Если необходимость
срочного дорогостоящего лечения самого владельца или его близких — соответственно,
медицинское заключение: тут уже не до врачебных тайн...
1/4
Квартира в рассрочку
Далее, убедитесь, что продавец жилья и впрямь является его владельцем. Он должен
представить вам оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру: договор
купли-продажи, свидетельство о приватизации, наследовании или дарении. Если жилье
приобретено в браке, необходимо и нотариально удостоверенное согласие жены/мужа
на его продажу (ст. 65 Семейного кодекса). А коль в квартире зарегистрированы
несовершеннолетние совладельцы, требуйте согласия на ее отчуждение от органов
опеки и попечительства (опекунского совета), что регламентировано ст. 17 и 18 закона
«Об охране детства». Оптимальный вариант, если в этом жилье на момент продажи
никто не зарегистрирован, подтверждение — форма №3, выдаваемая ЖЭКом. Но
имейте в виду, что эта справка действительна всего в течение 7 дней, а по истечении
этого срока продавец опять может прописать на своей жилплощади
родственников-свойственников, которых затем может быть проблематично
«выковырять».
Еще один важный момент: пусть продавец предоставит вам свежую
справку-характеристику из Бюро технической инвентаризации, подтверждающую, что в
данной квартире не было перепланировки, а если была, то она узаконена. Такая
справка легитимна в течение 3 месяцев, но за это время жилье можно так перекроить,
что оно станет ненадлежащим, незаконным объектом продажи. При «наличии
отсутствия» хотя бы одной из перечисленных бумажек сделка может быть через суд
признана недействительной. Скажете: ну и что, ведь, согласно ст. 216 ГК, в этом случае
продавец должен вернуть покупателю полученную сумму. А то, что квартиру-то вы
вернете, а уплаченных денег может уже не оказаться — они потрачены продавцом. А
по суду последний будет погашать долг, исходя из 20% своих ежемесячных доходов:
процесс может растянуться на вечность...
Крайне важно не заключать с продавцом так называемый предварительный договор, а
основной — лишь по окончании полного расчета. Ведь продавец квартиры, получив по
предварительному договору часть суммы и оставаясь владельцем жилья, может
продать его третьему лицу и вы останетесь с носом. Такие случаи уже были. Наконец,
даже если основной договор заключен и нотариально заверен, непременно пропишите
порядок и сроки погашения недоимки за
квартиру
. При этом каждый очередной платеж оформляйте документально: квитанциями о
переводах либо расписками продавца о получении «траншей», дабы он впоследствии
не обвинил вас в неплатежах и не потребовал через суд вернуть жилье.
РИСКИ ДЛЯ ПРОДАВЦА квартиры
Пожалуй, продавец рискует едва ли меньше покупателя. Ему нужно учесть ряд
нюансов, дабы не попасть впросак и не остаться без квартиры и/или недоплаченных за
нее денег. Либо же, по крайней мере, это будут уже совсем не те деньги, ведь
девальвацию (обесценивание дензнаков) никто не отменял. А во время кризиса, как мы
2/4
Квартира в рассрочку
на себе почувствовали, не только гривня «портится», но и вечнозеленый доллар быстро
теряет покупательную способность.
Главнейшая опасность: возможность для покупателя, не вполне рассчитавшегося за
ваши метры, перепродать их третьему лицу — и поминай как звали. Ведь этот
последний, перекупивший вашу (уже бывшую) квартиру, является добросовестным
приобретателем, он вовсе не обязан перепроверять имущественные права ушлого
продавца. Поэтому и через суд вернуть утерянное имущество вам будет крайне сложно.
Впрочем, подстраховаться от такого риска нетрудно. Для этого в договор
купли-продажи (естественно, нотариально удостоверенный) необходимо внести такое
условие: полное право собственности перейдет к покупателю только после
окончательной оплаты данной недвижимости. Нотариус внесет данные о квартире в
единый реестр обременений, доступ к которому имеют все нотариусы Украины, и ваш
«постоялец» уже не сможет ее продать. И даже не сможет зарегистрировать ее на
себя в БТИ до тех пор, пока договор о рассрочке не будет полностью выполнен.
Далее идут риски поменьше калибром. Например, вам нужно четко указать в договоре,
в какую сумму оценена квартира, какая часть выплачивается разово, а какой остаток и
в течение какого времени покупатель должен погасить. Также, в соответствии со ст.
695 Гражданского кодекса, нужно прописать порядок, сроки, график (помесячно,
поквартально и т. д.) и размеры платежей. А в чем же тут опасность? Да в том, что
покупатель может оказаться «нищим», то бишь неспособным следовать этому графику
выплат. Такую неприятность до конца вы никак не просчитаете, хотя косвенно можете
подстраховаться.
Потребуйте у покупателя справку с работы о доходах за последние 6 месяцев и не
поленитесь вместе с ним подъехать туда, дабы убедиться в подлинности документа
(уже зафиксированы случаи подделок). Дисциплинирует покупателя и пункт в договоре
о том, что он, в случае нарушения сроков выплат, в их обеспечение передаст продавцу
иное имущество — скажем, автомобиль, земельный участок, дачу или прочую
принадлежащую ему недвижимость.
Далее, при заключении договора о продаже в кредит с рассрочкой оплаты имеет
смысл прописать, что покупатель будет платить вам проценты на оставшуюся
непогашенную сумму долга — это та самая страховка от «порчи» денег. Как правило, за
отправную точку в назначении размера процентов принимается уровень инфляции за
год, предшествующий сделке, либо же средний банковский процент (ныне, заметим,
условный) за пользование ипотечным кредитом
3/4
Квартира в рассрочку
Источник: Сегодня.
4/4
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
38
Размер файла
252 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа