close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Содержание практического курса

код для вставкиСкачать
Содержание практического курса:
План практических занятий
Тема 1. Правовые основы недвижимости. Государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Тема 2. Правовые основы оценочной деятельности.
Тема 3. Налогообложение сделок с недвижимостью.
Тема 4. Недвижимость как товар. Понятие стоимости недвижимости. Виды
стоимости недвижимости. Принципы и стандарты оценки недвижимости.
Тема 5.Сравнительный подход к оценке недвижимости.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости : методы оценки .
Тема 7.Затратный подход к оценке недвижимости : расчет стоимости
земельного участка.
Тема 8. Элементы финансовых расчетов и их использование в оценочной
практике.
Тема 9. Доходный подход к оценке недвижимости.
Тема10. Ипотечно-инвестиционный анализ.
Тема 11.Эффективность инвестиций в недвижимость.
Тема 1. Правовые
основы недвижимости. Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
«Правовые основы недвижимости
и
вопросы регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»
1.Предмет курса «Экономика недвижимости», структура курса, цель
изучения курса.
2.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.
3.Недвижимость как объект гражданского права.
4. Место недвижимости в народном хозяйстве РФ.
5.Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.
6.Понятие государственной регистрации недвижимости и сделок с
ней, порядок регистрации , виды регистрируемых прав.
7.Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Структура, назначение реестра, состав информации.
8.Виды регистрируемых прав, порядок регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
9.Регистрация прав на недвижимое имущество. Понятие кадастрового
номера, кадастрового (технического ) учета.
10.Понятие ограничений (обременений) при осуществлении права
собственности и других вещных прав. Виды ограничений.
11.Объекты регистрации, субъекты регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
12.Органы государственной регистрации, осуществляющие процесс
регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним, их права
и обязанности.
13.Порядок и состав документов, представляемых на государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество.
14.Право собственности на недвижимость.
15.Другие вещные и обязательственные права на недвижимость и
сделок с ней.
16.Система Российского законодательства, регламентирующая работу
с недвижимостью.
Тема 2. Правовые основы оценочной деятельности. Принципы и
стандарты оценки недвижимости
1.Понятие оценочной деятельности, оценочная деятельность как наука.
2.Связь оценочной деятельности
как науки с другими
экономическими, юридическими и техническими дисциплинами.
3.Оценочная деятельность как экспертная деятельность
4.Предмет
оценочной
деятельности,
объекты
оценочной
деятельности.
5.Субъекты оценочной деятельности.
6. Саморегулирование оценочной деятельности.
7.Государственное регулирование оценочной деятельности (Закон РФ
«Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗ- в
редакции Закона №157-ФЗ от 20.07.2006г.- основные
положения).
8.Понятие рыночной стоимости объекта оценки. Условия
формирования рыночной стоимости.
9.Оценочная деятельность и бухгалтерский учет.
10.Права и обязанности оценщиков.
11.Необходимость и
законодательно установленные случаи
обязательного проведения оценки.
12. Понятие договора на оказание оценочных услуг. Законодательные
требования к договору.
13. Понятие отчета об оценке, достоверность отчета как документа,
оспоримость результатов оценки.
14.Отчет оценщика, основные требования закона к отчету.
15.Понятие независимости оценщика в соответствии с законом .
16.Страхование
гражданской
ответственности
оценщика,
необходимость страхования , объект страхования и его особенности.
17.Национальный Совет по оценочной деятельности и его функции.
18.Профессиональное образование оценщиков.
19.Органы государственной власти, регулирующие оценочную
деятельность.
20.Сферы применения оценочной деятельности.
21.Цель оценки.Дата оценки.
22.Функция (назначение) оценки.
23. Проблемы независимой оценки в РФ.
ТЕМА 3 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ТОВАР. СТОИМОСТЬ
НЕДВИЖИМОСТИ. ВИДЫ СТОИМОСТИ.
Принципы и
стандарты оценки
1.Недвижимость как товар. Потребительная стоимость и стоимость объекта
недвижимости.
2.Понятие стоимости недвижимости.
3.Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.
4.Виды стоимости.
5.Рыночная стоимость.
6.Инвестиционная стоимость.
7.Восстановительная стоимость и стоимость замещения.
8.Ликвидационная стоимость и стоимость вклада.
9.Условия чистой сделки.
10.Цена объекта недвижимости.
11.Сегментация рынка недвижимости.
12.Характеристика рынка недвижимости в отличии от рынка других товаров.
13.Особенности рынка недвижимости по отношении к совершенному рынку.
14.Процесс оценки : предварительный этап.
15.Процесс оценки: постановка задачи.
16.Процесс оценки : сбор данных и виды данных. Источники данных, их
виды.
17.Процесс оценки : применение подходов оценки.
18. процесс оценки : согласование результатов трех подходов.
19.Процесс оценки : отчет об оценке, его содержание и виды отчетов.
20.Кодекс этики оценщика.
21.Принцип спроса и предложения, принцип падающей и растущей
продуктивности.
22. Принцип изменения. Принцип вклада.
23.Принцип замещения. Принцип конкуренции.
24.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип
соответствия.
25. Принцип ожидания. Принцип сбалансированности.
26.Международные стандарты оценочной деятельности.
Тема 4. Налогообложение сделок с недвижимостью
Налогообложение недвижимости и сделок с ней
Вариант №1
1. Инвалид 3-ей группы в возрасте 40 лет имеет в собственности:
- квартиру стоимостью 250 000 руб.;
- дачный дом, площадью 48 м² и стоимостью 100 000 руб.;
- катер с мощностью двигателя 80 л.с.
Рассчитать размер налога на имущество.
2. Гражданин получил по наследству от родного брата квартиру стоимостью 150 000
рублей. Рассчитать сумму налога при данной сделке.
3. Гражданин получил в подарок от бабушки земельный участок стоимостью 10 000
рублей по нотариально удостоверенному договору. Рассчитать какую сумму
гражданин должен перечислить в бюджет.
Вариант №2
1. Семья из 3-ѐх человек (жена, муж, сын) имеет коттедж стоимостью 800 000 руб.,
который зарегистрирован на жену, и квартиру стоимостью 500 000 руб. в совместно
долевой собственности всей семьи (доля жены – 25%, мужа – 25%), а также теплоход с
мощностью двигателя 1 000 киловатт. Определить размер налога на имущества для
каждого члена семьи.
2. Мать оставила в наследство дочер квартиру стоимостью 300 000 руб. Рассчитать
сумму налога при данной сделке.
3. Гражданин получил от дяди по нотариально удостоверенному договору дарения
загородный домик стоимостью 250 000 руб. Определить сумму налога, перечисляемую
в бюджет.
Вариант №3
1. Семья из 3-ѐх человек (жена, муж – инвалид 3-ей группы, дочь) имеет в собственности
загородный дом стоимостью 500 000 руб., который зарегистрирован на мужа, и
квартиру стоимостью 960 000 руб. в общей совместной собственности всей семьи, а
также моторную лодку с мощностью двигателя 90 л.с. (в собственности мужа).
Определить размер налога на имущества для каждого члена семьи.
2. Гражданка Брошкина получила по наследству от отчима квартиру стоимостью 300 000
рублей. Рассчитать сумму налога при данной сделке.
3. Согласно удостоверенному нотариально договору ОАО «Дед Мороз» подарило
гражданину Горленко автомобиль стоимостью 200 000 рублей. Определить какую
сумму необходимо перечислить в бюджет города.
Вариант №4
1.
-
Ветеран труда Морозенко имеет в собственности:
гараж стоимостью 60 000 руб.;
овощехранилище стоимостью 20 000 руб.;
дачный домик площадью 40 м², который стоит 50 000;
квартиру стоимостью 230 000 руб.
Определить какую сумму он должен перечислить в бюджет города до 15 сентября за
владение недвижимостью.
2. Гражданин получил по наследству от двоюродной бабушки квартиру стоимостью 325
000 рублей. Определить какую сумму налога необходимо перечислить в городской
бюджет.
3. ЗАО «Герметик» подарило своему сотруднику по договору, заключѐнному в простой
письменной форме, квартиру стоимостью 538 000 рублей. Определить сумму налога в
данном случае.
Вариант №5
1. Семья из 3-ѐх человек: муж (инвалид 3-й группы), жена (пенсионер), дочь (инвалид
детства) решили приватизировать квартиру (в общую совместную собственность).
Квартира оценена в 910 000 руб. Кроме того, в собственности мужа имеется гараж,
стоимостью 100 000 руб. и катер с мощностью двигателя 50 л.с. Определить размер
налога для каждого члена семьи.
2. Гражданин Авоськин получил в наследство от двоюродной прабабушки предметы
антиквариата на сумму 700 000 рублей. Определить какую сумму гр. Авоськин должен
перечислить в бюджет за полученное наследство.
3. Гражданин Баранкин получил в подарок от предприятия ОАО «Зверь» на 60-летие
ценные бумаги на сумму 10 000 рублей по нотариально удостоверенному договору.
Определить сумму исчисленного налога.
Вариант №6
1. Определить какую сумму гражданин Ипотекин (Ветеран Труда) должен ежегодно
отчислять в бюджет соответствующего уровня, если в его собственности находятся:
- мотосани с мощностью двигателя 50 л.с.;
- катер с мощностью двигателя 200 кВТ;
- дачный домик площадью 30м² и стоимостью 40 000 руб.;
- квартира общей площадью 200 м² и стоимостью 900 000м².
2. Гражданином Бочкиным унаследован земельный участок стоимостью 200 000 рублей
(наследство перешло от сестры). Определить сумму налог при наследовании.
3. ОАО «Сокол» подарило своему работнику ценные бумаги на сумму 100 000 рублей,
согласно нотариально удостоверенному договору. Определить какую сумму за
полученнный подарок гражданин должен перечислить в бюджет.
Вариант №7
Рассчитать сумму налога на имущество, если гражданин имеет в собственности:
квартиру стоимостью 240 000 руб.;
гараж стоимостью 60 000 руб.;
овощехранилище стоимостью 20 000 руб.;
катер с мощностью двигателя 50 л.с.
Гражданин получил по наследству от отца загородный дом на побережье Чѐрного
моря стоимостью 800 000 рублей. Определить сумму налога при наследовании.
3. Бабушка подарила внуку квартиру стоимостью 300 000 рублей по нотариально
удостоверенному договору дарения. Определить размер налога при дарении.
1.
2.
Вариант №8
1. Гражданин Стайкин (инвалид детства), его жена (Ветеран Труда) и дочь (инвалид 3-ей
группы), проживающие в г. Новосибирске, во владении которых имееется следующее
имущество: дачный домик площадью 48м² и стоимостью 150 000 руб.
(зарегистрирован на жену); квартира площадью 100 м² стоимостью 600 000 руб. (в
общей совместной собственности); гараж площадью 15 м² стоимостью 30 000 руб.
(зарегистрирован на дочь); овощехранилище стоимостью 30 000 руб. (в собственности
мужа) и мотосани мощностью 115 кВт. Определить какую сумму обязан уплатить
каждый из членов семьи до 15 сентября.
2. Гражданин получил в наследство от мачехи земельный участок стоимостью 87 000
руб. Определить размер налога в данном случае.
3. ООО «Клетка» подарило своему работнику Безделову по нотариально
удостоверенному договору гараж стоимостью 20 000 рублей. На какую сумму
гражданин пополнит бюджет города.
Вариант №9
1. Семья из 3-ѐх человек (жена, муж, дочь) имеет коттедж стоимостью 1 000 000 руб.,
который зарегистрирован на жену (Ветеран Труда), и квартиру стоимостью 600 000
руб. в совместно долевой собственности всей семьи (доля дочери – 25%, мужа – 25%),
а также мотосани с мощностью двигателя 120 л.с. Определить размер налога на
имущества для каждого члена семьи.
2. Гражданин Сорокин получил в наследство от дяди коттедж стоимостью 3 000 000 руб.
Определить сумму налога при наследовании.
3. Бабушка подарила внучке квартиру стоимостью245 000 рублей, удостоверив при этом
договор дарения у нотариуса. Определить сумму налога при данной сделки.
Вариант №10
1. Определить какую сумму гражданин Трутнев (инвалид 3-ей группы) должен ежегодно
отчислять в бюджет соответствующего уровня, если в его собственности находятся:
- мотосани с мощностью двигателя 100 кВТ;
- катер с мощностью двигателя 150 л.с.;
- дачный домик площадью 30м² и стоимостью 40 000 руб.;
- квартира общей площадью 100 м² и стоимостью 300 000м².
2. Гражданин получил в наследство от отчима квартиру стоимостью 234 500 рублей.
Определить какую сумму налога должен он перечислить в бюджет.
3. ОАО «Бамбук» подарило своему работнику Сушкину компьютер стоимостью 17 000
рублей. На какую сумму гражданин пополнит бюджет города.
Вариант №11
1. Инвалид 3-ей группы имеет в собственности:
- квартиру стоимостью 250 000 руб.;
- дачный дом, площадью 48 м² и стоимостью 100 000 руб.;
- гараж стоимостью 50 000 руб.;
- катер с мощностью двигателя 80 л.с.
Рассчитать размер налога на имущество, который гражданин будет ежегодно отчислять в
местный бюджет.
2. Гражданка Назарова получила в наследство от матери квартиру стоимостью 250 000
рублей. Определить сумму налога при наследовании.
3. Гражданин Плетнѐв получил в подарок от матери квартиру стоимостью 320 000 руб.,
при этом договор дарения заверен нотариально. Определить налог при дарении.
Вариант №12
1. В общей совместной собственности семьи Брындиных (муж, жена, сын и дочь-инвалид
с детства) находится:
- квартира стоимостью 1 000 000 рублей;
- дача стоимостью 100 000 рублей;
- яхта с мощностью двигателя 200 л.с.;
- гараж стоимостью 200 000 руб.
Определить сумму, которую должен уплатить каждый из собственников.
2. Гражданин Иванов получил в наследство от неполнородного брата загородный дом
стоимостью
450 000 рублей. Определить сумму уплаченного налога при
наследовании.
3. Муниципальное унитарное предприятие «Зорька» подарило своему работнику
согласно договору дарения, удостоверенному нотариально, квартиру стоимостью 550
000 рублей. Определить сумму налог при дарении.
Вариант №13
1. Семья из 3-ѐх человек (жена, муж, дочь) имеет иквартиру стоимостью 600 000 руб..,
которая зарегистрирована на жену и коттедж стоимостью 900 000 руб. в совместно
долевой собственности всей семьи (доля жены – 25%, мужа – 25%), а также мотосани с
мощностью двигателя 110 л.с. (зарегистрировамваны на мужа). Определить размер
налога на имущества для каждого члена семьи.
2. Гражданин получил в наследство от отца автомобиль стоимостью 150 000 рублей.
Рассчитать сумму налога при наследовании.
3. Мать подарила сыну земельный участок стоимостью 90 000 рублей согласно
нотариально удостоверенному договору дарения. Рассчитать налог при дарении.
Вариант №14
1. Гражданин Скрябин (инвалид детства), его жена (пенсионерка) и сын (инвалид 3-ей
группы), проживающие в г. Новосибирске, во владении которых имееется следующее
имущество: дачный домик площадью 50 м² и стоимостью 150 000 руб.
(зарегистрирован на жену); квартира площадью 100 м² стоимостью 630 000 руб. (в
общей совместной собственности); гараж площадью 20 м² стоимостью 30 000 руб.
(зарегистрирован на сына; овощехранилище стоимостью 50 000 руб. (в собственности
мужа) и моторная лодка мощностью 115 кВт. Определить какую сумму обязан
уплатить каждый из членов семьи до 15 ноября.
2. Гражданин Варежкин получил в наследство от дяди паенокапления в жилищностроительном кооперативе на сумму 150 000 рублей. Определить какую сумму гр.
Варежкин должен уплатить в бюджет за принятие наследства.
3. ОАО «Шарнир» подарило своему работнику гараж стоимостью 30 000 руб.
Определить на какую сумму гражданин пополнит бюджет города.
Вариант №15
1.
-
Инвалид 3-ей группы имеет в собственности:
гараж стоимостью 100 000 руб.;
овощехранилище стоимостью 20 000 руб.;
дачный домик площадью 40 м², который стоит 50 000;
квартиру стоимостью 300 000 руб.
Определить какую сумму он должен перечислить в бюджет города за владение
имуществом.
2. Гражданка Морозова унаследовала от отчима домик стоимостью 120 000 рублей.
Определить сумму налога при наследовании.
3. Бабушка подарила внучке квартиру стоимостью 230 000 рублей, договор решила
удостоверить у нотариуса. Определить сумму налога при этой сделке.
Вариант №16
1. Семья из 3-ѐх человек (жена, муж, дочь) имеет в собственности коттедж стоимостью
600 000 руб., который зарегистрирован на жену, и квартиру стоимостью 960 000 руб. в
общей совместной собственности всей семьи, а также моторную лодку с мощностью
двигателя 90 л.с. (в собственности мужа). Определить размер налога на имущества для
каждого члена семьи.
2. Граждан получил в наследство яхту стоимостью 2 000 000 рублей от родного дяди.
Рассчитать налог при наследовании.
3. Согласно удостоверенному нотариально договору дарения гражданину Некрасову
предприятием была подарена квартира стоимостью 450 000 рублей. Определить сумму
налога.
Вариант №17
1. Гражданин Легостаев имеет в собственности:
- квартиру стоимостью 220 000 руб.;
- дачный дом, площадью 52 м² и стоимостью 100 000 руб.;
- гараж стоимостью 50 000 руб.;
- яхту с мощностью двигателя 110 л.с.
Рассчитать размер налога на имущество, который гражданин будет ежегодно отчислять в
местный бюджет.
2. Рассчитать налог при наследовании для гражданина, который получил в наследство от
брата загородный дом стоимостью 560 000 рублей.
3. Рассчитать налог при дарении, если гражданину Ткачѐву предприятием была подарена
квартира стоимостью 568 000 рублей, при этом догово дарения удостоверен
нотариально.
Вариант №18
1. Пенсионер Лесов имеет в собственности:
- гараж стоимостью 60 000 руб.;
- катер с мощностью двигателя 120 л.с.;
- мотосани с мощностью двигателя 80 л.с.;
- дачный домик площадью 40 м², который стоит 50 000;
- квартиру стоимостью 230 000 руб.
Определить какую сумму он должен перечислить в бюджет города ежегодно за владение
имуществом.
2. Гражданин получил в наследство от дедушки ценные бумаги на сумму 87 000 рублей.
Определить сумму налога при наследовании.
3. ООО «Золушка» подарило своей работнице квартиру стоимостью 400 000 рублей,
договор удостоверен нотариально. Определить сумму налога при дарении.
Тема 5.Сравнительный подход к оценке недвижимости
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Вариант №1
4. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Сад
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
100
есть
есть
400
2
100
есть
нет
420
3
120
есть
есть
470
4
120
нет
нет
430
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие балкона.
5. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 400 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 5%
Местоположение – лучше на 15 %
Физические характеристики – хуже на 4%
Условия финансирования – лучше на 6%
Геология – лучше на 3%.
Вариант №2
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Баня
Паровое отопление
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
100
есть
есть
500
2
100
нет
есть
470
3
150
есть
есть
700
4
150
нет
нет
620
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие бани.
3. Корректировку на наличие парового отопления.
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 550 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 10%
Местоположение – хуже на 5 %
Физические характеристики – лучше на 3%
Условия финансирования – лучше на 2%
Ландшафт – лучше на 3%.
Вариант №3
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Погреб
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
50
есть
нет
200
2
50
есть
есть
230
3
80
нет
нет
300
4
80
есть
есть
350
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие погреба.
3. Корректировку на наличие балкона.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 650 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 5%
Местоположение – лучше на 12 %
Физические характеристики – хуже на 15%
Условия финансирования – лучше на 5%
Геология – лучше на 5%.
Вариант №4
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Гараж
Паровое отопление
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
120
есть
есть
500
2
120
нет
нет
420
3
150
есть
есть
630
4
150
есть
нет
590
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие гаража.
3. Корректировку на наличие парового отопления.
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 800 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 3%
Местоположение – хуже на 10 %
Физические характеристики – лучше на 4%
Условия финансирования – лучше на 7%
Ландшафт – лучше на 5%.
Вариант №5
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Сауна
Лоджия
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
200
есть
есть
800
2
200
нет
есть
730
3
180
есть
есть
770
4
180
нет
нет
670
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сауны.
3. Корректировку на наличие лоджии.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 480 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 6%
Местоположение – хуже на 5 %
Физические характеристики – хуже на 4%
Условия финансирования – лучше на 8%
Геология – лучше на 5%.
Вариант №6
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Сауна
Беседка
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
150
есть
есть
1 000
2
150
нет
нет
880
3
180
есть
есть
1 150
4
180
есть
нет
1 130
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сауны.
3. Корректировку на наличие беседки.
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 800 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 2%
Местоположение – хуже на 15 %
Физические характеристики – хуже на 5%
Условия финансирования – лучше на 4%
Ландшафт – лучше на 6%.
Вариант №7
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Бассейн
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
100
есть
есть
800
2
100
есть
нет
770
3
80
есть
есть
750
4
80
нет
нет
650
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие бассейна.
3. Корректировку на наличие балкона.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 400 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 2%
Геология – лучше на 5%
Местоположение – лучше на 25 %
Физические характеристики – хуже на 3%
Условия финансирования – хуже на 6%.
Вариант №8
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Сад
Погреб
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
80
есть
есть
500
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие погреба.
2
80
есть
нет
480
3
60
есть
есть
380
4
60
нет
нет
330
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 900 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 5%
Местоположение – лучше на 10 %
Физические характеристики – хуже на 10%
Условия финансирования – хуже на 6%
Ландшафт – лучше на 3%.
Вариант №9
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Погреб
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
50
есть
есть
300
2
50
нет
есть
280
3
70
есть
есть
450
4
70
нет
нет
400
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие погреба.
3. Корректировку на наличие балкона.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 850 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 7%
Местоположение – хуже на 10 %
Физические характеристики – хуже на 4%
Условия финансирования – лучше на 6%
Геология – лучше на 10%.
Вариант №10
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Баня
Гараж
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
100
нет
есть
750
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие бани.
3. Корректировку на наличие гаража.
2
100
есть
есть
800
3
80
есть
есть
650
4
80
нет
нет
550
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 650 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 3%
Местоположение – лучше на 12 %
Физические характеристики – хуже на 4%
Условия финансирования – лучше на 8%
Ландшафт – хуже на 5%.
Вариант №11
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Бассейн
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
100
есть
нет
760
2
100
есть
есть
800
3
120
нет
нет
800
4
120
есть
есть
950
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие бассейна.
3. Корректировку на наличие балкона.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 750 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 5%
Местоположение – лучше на 10 %
Физические характеристики – хуже на 7%
Условия финансирования – хуже на 5%
Геология – лучше на 5%.
Вариант №12
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Объекты
1
Площадь, м²
Сад
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Определить:
2
3
4
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие балкона.
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 550 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 4%
Местоположение – лучше на 15 %
Физические характеристики – хуже на 7%
Условия финансирования – хуже на 5%
Ландшафт – лучше на 8%.
Вариант №13
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Пол с подогревом
Сауна
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
100
есть
есть
800
2
100
есть
нет
730
3
150
есть
есть
1 100
4
150
нет
нет
970
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие пола с подогревом.
3. Корректировку на наличие сауны.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 870 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 4%
Местоположение – хуже на 15 %
Физические характеристики – хуже на 5%
Условия финансирования – лучше на 2%
Геология – лучше на 10%.
Вариант №14
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Сад
Паровое отопление
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
50
есть
есть
400
2
50
нет
есть
370
3
75
есть
есть
580
4
75
нет
нет
500
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие парового отопления.
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 890 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 5%
Местоположение – лучше на 12 %
Физические характеристики – хуже на 5%
Условия финансирования – лучше на 8%
Геология – лучше на 7%.
Вариант №15
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Погреб
Балкон
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
80
есть
есть
400
2
80
есть
нет
350
3
100
есть
есть
500
4
100
нет
нет
430
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие погреба.
3. Корректировку на наличие балкона.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 770 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 7%
Местоположение – лучше на 10 %
Физические характеристики – хуже на 8%
Условия финансирования – лучше на 2%
Геология – лучше на 5%.
Вариант №16
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Сауна
Лоджия
Объекты
1
110
есть
есть
2
110
нет
есть
3
150
есть
есть
4
150
нет
нет
Цена продажи, тыс.руб
700
600
900
760
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сауны.
3. Корректировку на наличие лоджии.
2. Определить поправки на куммулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 560 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 5%
Местоположение – лучше на 10 %
Физические характеристики – хуже на 2%
Условия финансирования – лучше на 8%
Ландшафт – лучше на 7%.
Вариант №17
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Бассейн
Фантан
Цена продажи, тыс.руб
Объекты
1
150
есть
есть
2 000
2
150
нет
нет
1 700
3
200
есть
есть
2 800
4
200
есть
нет
2 600
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие бассейна.
3. Корректировку на наличие фантана.
2. Определить поправки на независимой основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 840 тыс. руб.
Условия продажи – хуже на 4%
Местоположение – лучше на 25 %
Физические характеристики – хуже на 3%
Условия финансирования – лучше на 8%
Геология – хуже на 5%.
Вариант №18
1. Известна следующая информация по рыночным продажам:
Параметры
Площадь, м²
Объекты
1
80
2
80
3
100
4
100
Сад
Беседка
Цена продажи, тыс.руб
есть
есть
600
нет
есть
580
есть
есть
730
нет
нет
690
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие беседки.
2. Определить поправки на кумулятивной основе и стоимость объекта оценки, если
имеется следующая информация по сопоставимому объекту:
Цена – 630 тыс. руб.
Условия продажи – лучше на 2%
Местоположение – хуже на 15 %
Физические характеристики – хуже на 10%
Условия финансирования – лучше на 7%
Ландшафт – лучше на 5%.
Тема 6.Затратный подход к оценке недвижимости
Тема: «Затратный подход»
1. Какова сфера использования затратного подхода к оценке недвижимости?
2. Каковы основные этапы реализации затратного подхода?
3. Изложите основные методы определения восстановительной стоимости или
стоимости замещения объекта недвижимости?
4. Изложите методы определения физического износа?
5. Что такое функциональный износ?
6. Что такое внешний (или экономический износ)?
7. Каков экономический возраст здания, которое подверглось изнашиванию
(физическому и функциональному), степень которого 40% превышает нормальную, если
известно, что эффективный возраст здания составляет 35лет и никакого экономического
устаревания не обнаружено:
а) 40 лет;
б) 25 лет;
в) 30 лет;
г) ни одного из указанных;
Ответ: 25 лет (35 лет – 140%, х – 100%);
8. Проведите различия между следующими терминами:
а) полная восстановительная стоимость и замещения;
б) устранимый и неустранимый износ;
в) бухгалтерский износ и оценочный износ;
г) прямые и косвенные затраты.
Задачи «затратный подход»
1. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:
а) многоэтажный дом без лифта (функц.);
б) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации (физич.);
в) дом без горячей воды (физич.);
г) в доме протекает крыша (физич.);
д) коммунальная квартира (фунуц.);
е) жилой район рядом с аэропортом (внеш.);
ж) у постройки нет удобного входа и выхода (фунц.);
з) склад имеет низкий потолок, в нем повышенная влажность (функц.);
и) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает (внеш.);
к) квартира расположена недалеко от оживленной магистрали (внеш.);
2. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст
улучшений (здания) по результатам продаж, если стоимость продажи 75000$, стоимость
участка 17000$, а стоимость восстановления 74000$;
а) найдем износ здания. 74$ (стоимость восстановления без учета износа) – 58$
(стоимость здания = стоимости продажи 75$ - стоимость земли 17$) = 16$;
б) U/BC = ЭВ/TCэж; (Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст ), где
Изд/Сизд. восст - коэффициент износа;
Тэф = Изд/Сизд. восст * Тэк = 16$/74$ * 120 = 25,9$;
3.
Оценить
срок
экономической
жизни
здания,
если
стоимость
объема
недвижимости (участок с улучшениями) 90000$, стоимость участка 21000$, а стоимость
восстановления 90000$. Причем эффективность возрастония улучшений здания 35 лет:
а) найдем износ = стоимость восстановления - стоимость здания = 90000 – (90000
– 21000) = 21000;
б) Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст → Тэк = Тэф * Сзд. восст /U = 35*90000/21000 = 150 лет;
4. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50
лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200000$, стоимость участка
15000$.
Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст;
Тэф/Тэк = (Свосст – Сздания)/Свосст; → Тэф/Тэк = 1 - Сздания/Свосст; →
Сздания/Свосст = 1 - Тэф /Тэк;
Свосст = Сздания / (1 - Тэф /Тэк) = (200000 – 15000) / (1 – 50/100) = 370000$.
5. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если
стоимость восстановления 85000$, стоимость участка 23000$, эффективный возраст
улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет;
Тэф/Тэк = (Свосст – (Собъекта – С участка))/Свосст; → Тэф/Тэк * Свосст – Свосст = Суч – Собъекта;
Собъекта = Сучасток – (Тэф/Тэк * Свосст – Свосст) = 91000$;
6. Склад 40×50м имел удобное расположение около основной дороги, но в
прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной
поток автомашин на 5км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В
результате уровень арендной платы упал на 20 центов/м2 в месяц по сравнению с тем
какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный
мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.
Какова сумма экономического устаревания ,вызванного изменением окружающей
среды?
GRMваловый рентный мультипликатор = Цена покупки/ВРД, где
ВРД – валовой рентный доход;
Износ = потеря от арендной платы*GRM;
а) S =40*50 = 200м2;
б) потеря от арендной платы = 200м2*0,2 = 40$*12 = 480$;
в) Износ = 40*5*12 = 2400$;
7. Торговый центр, имеющий 500м2 общей площади, стал терять клиентов
вследствие того, что находился в старом районе города, где население убывает. При сдаче
в аренду год назад терял арендной плате 10$ в месяц. Обычный годовой GRM для такого
объекта в данном районе равен 3. Определите вид устаревания? Какова его сумма?
а) 500*10 = 5000$ потеря от арендной платы;
б) 5000*3*12 = 180000$;
8. Для небольшого магазина требуется дополнительное охранное оборудование.
Его можно приобрести и установить за 4000$. Кроме того освещение производится
лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую
замену составят 12000$. Магазин имеет площадь 100м2, высота потолка 2,5м. Ежегодная
потеря от арендной платы составляет 4 цента за м2. Валовой рентный мультипликатор
равен 5. Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания?
а) 4000 + 12000 = 16000$ - функциональный устранимый износ;
б) 100м2*0,04*12*5 = 240$ - неустранимый износ.
Пример. Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом:
N n/n
Расчетные показатели
у.е.
1.
Стоимость земельного участка
200000
2.
Восстановительная стоимость
500000
3.
Прибыль застройщика (30%)
150000
4.
Итого, затраты на строительство (2 + 3)
650000
5.
Устранимый физический износ
10000
6.
Неустранимый физический износ
11000
7.
Итого, физический износ (5 + 6)
21000
8.
Устранимый функциональный износ
40000
9.
Неранимый функциональный износ
50000
10.
Итого, функциональный износ (8 + 9)
90000
11.
Внешний экономический износ
12.
Общий накопленный износ
13.
Оценка стоимости имущественного комплекса
(1 + 4 – 12)
60000
ТЕМА 7 .ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД :оценка земельного участка
Вариант 1
1. Определите стоимость земельного участка под гараж, если затраты на строительство
составили 180 тыс. руб., общий чистый операционный доход равен 39 тыс. руб.,
коэффициент капитализации для здания 15 %, коэффициент капитализации для земли 12
%.
2. Необходимо оценить земельный участок под жилым домом с гаражом. Стоимость
земельного участка с улучшениями составляет 800 тыс. руб. В данном районе не было
продаж незастроенных земельных участков. Однако по трѐм другим районам жилой
застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные.
Район
Стоимость земельного участка, тыс. руб.
1
2
3
180
165
153
Стоимость единого объекта
недвижимости, тыс. руб.
900
750
850
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Выдана ссуда 100 тыс. руб. на один месяц – май - под 18 % годовых. Определить
возвращаемую сумму по точному проценту с точным числом дней ссуды; по
обыкновенному проценту с точным числом дней ссуды; по обыкновенному проценту с
приближѐнным числом дней ссуды.
4. Участок земли приобретѐн сегодня за 50 тыс. руб. Инвестор ожидает прироста его
стоимости на 12 % в год (по сложному проценту). Предполагаемый период владения – 7
лет. Какова ожидаемая цена продажи через 7 лет?
Вариант 2
1. Рыночная стоимость недавно построенных зданий составляет 1 000 000 руб. Срок
службы здания 50 лет. Конкурентоспособность проекта обеспечивает ставку
капитализации земли, равной 12 %. В первый год эксплуатации данный имущественный
комплекс, включающий земельный участок и построенные на нем улучшения, приносит
чистый операционный доход в размере 164 000 руб.
Рассчитайте стоимость земельного участка.
2. Оцените стоимость земельного участка на основе следующих данных. Полная
стоимость единый объект недвижимости составляет 1 150 000 руб. На земельном участке
имеется
жилой дом площадью 100 м² и гараж площадью 20 м². Стоимость
воспроизводства 1 м² дома составляет 10 000 руб., а 1 м² гаража – 3 000 руб. Общий износ
строений равен 160 000 руб.
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Рассчитать на какой период была выдана ссуда, если долг вырос от 20 тыс. руб. до 30
тыс. руб. Проценты начисляются по ставке 20 % годовых. К = 360 дней. Срок ссуды
указать в днях.
4. Инвестор предполагает получить доход от перепродажи земли через 2 года 50 000 руб.
За сколько он должен приобрести участок сегодня, если доходность составляет 12 % на
капитал (по сложному проценту)?
Вариант 3
1. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 тыс. руб., продолжительность
его эксплуатации – 50 лет. Ставка дохода на инвестициях прогнозируется в размере 10 %.
Годовой чистый операционный доход для 1-го года оценивается в 72 тыс. руб.
2. Определите стоимость земельного участка под офисом площадью 200 м², который
сдается в аренду. Ежемесячная арендная ставка составляет 250 руб./м². Потери от
недогрузки объекта составили 8 % от потенциального валового дохода. Расходы на
содержание объекта составили 122 000 руб. в год. Ставка капитализации по аналогичным
объектам составила 10%. Полная восстановительная стоимость здания 3 900 000 руб.
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Необходимо вернуть долг в размере 100 тыс. руб. через 200 дней. Первоначальная
сумма долга составляет 90 тыс. руб. Определить годовую процентную ставку.
4. Земельный участок площадью 1200 м2 куплен сегодня по цене 900 руб./м2. Инвестор
ожидает прирост еѐ стоимости на 12% в год (по сложному проценту). Предполагаемый
период владения равен 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?
Вариант 4
1. Определите оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного
на нем здания составляет 3 млн. руб., срок его экономической жизни 25 лет. Ставка
дохода на инвестиции составляет 18 %, чистый операционный доход от объекта в первый
год эксплуатации составил 705 тыс. руб.
2. Определите стоимость земельного участка, если известно, что годовой чистый
операционный доход, создаваемый земельным участком, составляет 22 000 руб. Для
расчета ставки капитализации земли были выявлены 3 недавние продажи сопоставимых
земельных участков, информация по которым приведена ниже.
№
сопоставимого
объекта
1
2
3
Чистый операционный доход, руб.
Цена продажи, руб.
21 600
17 600
17 000
180 000
160 000
170 000
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Выдан кредит на срок с 1 июня по 1 декабря в размере 15 тыс. руб. под 15 % годовых.
Определить долг при расчѐте по точному проценту и точному числу дней ссуды; по
обыкновенному проценту с приближѐнным числом дней ссуды.
4. Инвестор предполагает получить доход от перепродажи земли через 3 года 70 000 руб.
За сколько он должен приобрести участок сегодня, если доходность составляет 15 % на
капитал (по сложному проценту)?
Вариант 5
1. Определите стоимость земельного участка под гараж, если затраты на строительство
составили 180 тыс. руб., общий чистый операционный доход равен 39 тыс. руб.,
коэффициент капитализации для здания 15 %, коэффициент капитализации для земли 12
%.
2. Необходимо оценить земельный участок под жилым домом с гаражом. Стоимость
земельного участка с улучшениями составляет 800 тыс. руб. В данном районе не было
продаж незастроенных земельных участков. Однако по трѐм другим районам жилой
застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные.
Район
Стоимость земельного участка, тыс. руб.
1
2
3
180
165
153
Стоимость единого объекта
недвижимости, тыс. руб.
900
750
850
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Выдана ссуда 100 тыс. руб. на один месяц – май - под 18 % годовых. Определить
возвращаемую сумму по точному проценту с точным числом дней ссуды; по
обыкновенному проценту с точным числом дней ссуды; по обыкновенному проценту с
приближѐнным числом дней ссуды.
4. Участок земли приобретѐн сегодня за 50 тыс. руб. Инвестор ожидает прироста его
стоимости на 12 % в год (по сложному проценту). Предполагаемый период владения – 7
лет. Какова ожидаемая цена продажи через 7 лет?
Вариант 6
1. Рыночная стоимость недавно построенных зданий составляет 1 000 000 руб. Срок
службы здания 50 лет. Конкурентоспособность проекта обеспечивает ставку
капитализации земли, равной 12 %. В первый год эксплуатации данный имущественный
комплекс, включающий земельный участок и построенные на нем улучшения, приносит
чистый операционный доход в размере 164 000 руб.
Рассчитайте стоимость земельного участка.
2. Оцените стоимость земельного участка на основе следующих данных. Полная
стоимость единый объект недвижимости составляет 1 150 000 руб. На земельном участке
имеется
жилой дом площадью 100 м² и гараж площадью 20 м². Стоимость
воспроизводства 1 м² дома составляет 10 000 руб., а 1 м² гаража – 3 000 руб. Общий износ
строений равен 160 000 руб.
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Рассчитать на какой период была выдана ссуда, если долг вырос от 20 тыс. руб. до 30
тыс. руб. Проценты начисляются по ставке 20 % годовых. К = 360 дней. Срок ссуды
указать в днях.
4. Инвестор предполагает получить доход от перепродажи земли через 2 года 50 000 руб.
За сколько он должен приобрести участок сегодня, если доходность составляет 12 % на
капитал (по сложному проценту)?
Вариант 7
1. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 тыс. руб., продолжительность
его эксплуатации – 50 лет. Ставка дохода на инвестициях прогнозируется в размере 10 %.
Годовой чистый операционный доход для 1-го года оценивается в 72 тыс. руб.
2. Определите стоимость земельного участка под офисом площадью 200 м², который
сдается в аренду. Ежемесячная арендная ставка составляет 250 руб./м². Потери от
недогрузки объекта составили 8 % от потенциального валового дохода. Расходы на
содержание объекта составили 122 000 руб. в год. Ставка капитализации по аналогичным
объектам составила 10%. Полная восстановительная стоимость здания 3 900 000 руб.
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Необходимо вернуть долг в размере 100 тыс. руб. через 200 дней. Первоначальная
сумма долга составляет 90 тыс. руб. Определить годовую процентную ставку.
4. Земельный участок площадью 1200 м2 куплен сегодня по цене 900 руб./м2. Инвестор
ожидает прирост еѐ стоимости на 12% в год (по сложному проценту). Предполагаемый
период владения равен 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?
Вариант 8
1. Определите оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного
на нем здания составляет 3 млн. руб., срок его экономической жизни 25 лет. Ставка
дохода на инвестиции составляет 18 %, чистый операционный доход от объекта в первый
год эксплуатации составил 705 тыс. руб.
2. Определите стоимость земельного участка, если известно, что годовой чистый
операционный доход, создаваемый земельным участком, составляет 22 000 руб. Для
расчета ставки капитализации земли были выявлены 3 недавние продажи сопоставимых
земельных участков, информация по которым приведена ниже.
№
сопоставимого
объекта
1
Чистый операционный доход, руб.
Цена продажи, руб.
21 600
180 000
2
3
17 600
17 000
160 000
170 000
Назовите метод определения стоимости земельного участка.
3. Выдан кредит на срок с 1 июня по 1 декабря в размере 15 тыс. руб. под 15 % годовых.
Определить долг при расчѐте по точному проценту и точному числу дней ссуды; по
обыкновенному проценту с приближѐнным числом дней ссуды.
4. Инвестор предполагает получить доход от перепродажи земли через 3 года 70 000 руб.
За сколько он должен приобрести участок сегодня, если доходность составляет 15 % на
капитал (по сложному проценту)?
Тема 8. Элементы финансовых расчетов и их использование в оценочной
практике
ОСНОВЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ.
1.Понятие временной стоимости денег.
2.Процесс наращения – это….
3.Процесс дисконтирования – это…
4.Текущая стоимость денежной суммы.
5.Будущая стоимость денежной суммы.
6.Процентная ставка : понятие, расчет, факторы ее определяющие.
7.Дисконтная ставка: понятие, расчет.
8.Простые проценты ( наращение).
9.Простые проценты (дисконтирование).
10.Сложные проценты.
11.Наращение по сложному проценту.
12.Экономический смысл факторного множителя FM 1(i ;n).
13.Дисконтирование по сложному проценту.
14.Математическое дисконтирование.
15.Банковский учет или учет векселей.
16.Экономический смысл факторного множителя FM2( i ; n).
17.Понятие денежного потока.
18.Основные характеристики денежного потока.
19.Понятие аннуитета.
20.Наращение денежного потока.
21.Экономический смысл факторного множителя FM3 (i ; n).
22. Экономический смысл факторного множителя FM 4 (i ;n).
23. Дисконтирование по сложному проценту.
24.Точные проценты – это…
25.Обыкновенные проценты – это…
ТЕМА 9 «ДОХОДНЫЙ ПОДХОД к ОЦЕНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ»
1. Задача
Необходимо составить месячный отчет о доходах и расходах, исходя из
следующей информации:
Месячная рента обычно составляет 300 долл./кв.м;
Уровень недозагрузки оценивается в 16%;
Здание состоит из трех секций, каждая площадью 500 кв.м;
Оплата услуг управляющего составляет 4% от действительного валового
дохода (ДВД), кроме того, он получает ежегодно вознаграждение в 1000
долл.;
Ежегодная оплата услуг юриста и бухгалтера составляет 5000 долл.;
На ремонт здания ежегодно тратится 3% от ДВД;
Остальные расходы составляют 10% от ДВД;
2.Задача
Необходимо найти ЧОД исходя из следующих данных:
1. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир;
2. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 500
долл.;
3. Все арендные договора заключаются на 1 год;
4. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%;
5. Время, необходимое в среднем для того, чтобы новый арендатор занял
пустующую квартиру, составляет 2 месяца;
6. Вознаграждение управляющего 3000 в год, для проживания в данном
комплексе ему предоставляется квартира;
7. Постоянные расходы по комплексу равны 40 000 долл., переменные 300
долл. на каждую занятую квартиру в год.
8. В резерв на замещение отчисляется 3% эффективного валового дохода.
3.Задача
ПВД
90000 долл.
Скидка на простой площадей
6500 долл.
ДВД
83500 долл.
Эксплуатационные расходы
35070долл.
ЧОД
48430долл.
Расходы по обслуживанию кредита 35000долл.
Прибыль на собственные средства 13430долл.
(до уплаты налогов)
Собственные средства
77200 долл.
СКсс
13430/77200=17,4%.
Как изменится СК для собственных средств, если
ПВД упадет на 10% ? Как изменится СК для собственных
средств, если скидка на простой площадей возрастет на
10% ? Как изменится СК для собственных средств, если
эксплуатационные расходы возрастут на 10% ?
4.Задача
ЧОД
163000 долл.
Заемные средства 800000 долл.
Ипотечная постоянная 16%
Собственные средства 185000 долл.
Какова ставка капитализации для собственных
средств за первый год?
5. Задача
Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД
(350000 долл.). Анализ сравнимых продаж показывает,
что инвесторы ожидают 19-процентные ставки на
собственные средства от капиталовложений в схожие
объекты. Под приобретение объекта был получен кредит (175000 долл.). Ипотечная постоянная - 17%. Оценить
стоимость объекта.
6.Задача
Определить стоимость объекта по следующим
данным: Стоимость земли
100000 долл.
ЧОД
45000 долл.
СКз.у.
14%
СКу
17% .
7.Задача
Объект недвижимости приносит постоянный ЧОД
(115000 долл.). Стоимость участка земли, входящего в
состав объекта, - (200000 долл.). Продолжительность
экономической жизни здания составляет 30 лет.
Используя 17-процентную ставку капитализации для
улучшений и 15-процентную ставку капитализации для
земельного участка, определить общую стоимость
объекта.
8.Задача
Инвестор предоставил кредит размером 10000 долл.
на 5 лет. В конце каждого года он получает 900 долл., а по
истечении 5 лет ссуда полностью будет возвращена. Для
подобных кредитов на рынке установилась ставка дохода
в 11% годовых? Какова текущая стоимость подобного
инвестирования денег?
9.Задача
Инвестор приобретает недвижимость за 275000
долл. и сдает ее в аренду на 10 лет с получением
следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода,
выплачиваемых авансом.
Год
Годовая рентная
плата, долл.
0
30000
1
31000
2
32000
3
33000
4
34000
5
35000
6
36000
7
37000
8
38000
9
39000 .
Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость
будет стоить 300 000 долл. Какова текущая стоимость
данного объекта недвижимости, если рыночная ставка
дохода (дисконта) для данного типа недвижимости - 11%?
10. Задача
Ожидается, что недвижимость принесет ЧОД в
размере 120000 долл. за первый год, после чего ЧОД
будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента
продажи объекта на рынке за 1500000 долл. по
завершению 5-го года. Какова стоимость объекта при
условии 12-процентной ставки дисконтирования? Какова
общая ставка капитализации, исходя из размера ЧОД за
первый год?
11.Задача
Объект
принес ЧОД в размере 175000 долл. за
первый год. Ожидается дальнейший рост дохода на
уровне 7% в год. Рассчитать стоимость продажи объекта в
конце 5-го года, основываясь на ставке реверсии в 17%,
применяемой к ЧОД 6-го года.
12.Задача
На основании следующей информации определить
стоимость здания и стоимость земли:
ЧОДо
СКз.у.
СКзд
З
70000 долл.
17%
20%
0.25
ТЕМА 10. ИПОТЕЧНО – ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
Пример расчета ежемесячного платежа по ипотеке и затрат на
оформление сделки
Рассмотрим пример расчѐта ежемесячного платежа по ипотеке и затрат
на оформление сделки.
Исходные данные:
Заемщик принял решение о приобретении однокомнатной квартиры в
районе средней удаленности от делового центра, с развитой
инфраструктурой. Квартира находится на 5 этаже девятиэтажного
панельного дома. Общая площадь составляет 42,0 кв. м. Имеется балкон,
телефон, сделан ремонт. Рыночная стоимость приобретаемой квартиры
составляет 1 000 000 рублей. У потенциального заемщика собственных
наличных средств 30 % от стоимости жилья, т.е. 300 000 руб., поэтому он
принимает решение о том, чтобы взять ипотечный кредит на недостающую
сумму. Возраст потенциального заемщика 30 лет, чистый официальный
среднемесячный доход составляет 20 000 руб. Заемщик не женат, детей нет.
В качестве наиболее оптимальной для себя программы ипотечного
кредитования данный клиент выбрал программу ОАО КБ «Сибконтакт»
СБК- «АИЖК» со сроком кредита 15 лет и с фиксированной процентной
ставкой 13,0 % годовых.
Стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию
денежного потока, при котором платежи по кредиту осуществляются в виде
равных, как правило ежемеcячных взносов. Такой кредит носит название
аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с
равными поступлениями в течение ограниченного промежутка времени.
Поступления делаются в конце (или начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется формула (1):
P*i
A=
(1)
1-(1+i)
-n
где A- размер месячного платежа по кредиту;
P – сумма ипотечного кредита;
n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев);
i – процентная ставка по кредиту за месяц.
Таким образом, в нашем случае размер ежемесячного платежа по
кредиту будет составлять:
Р=700 000 руб., n = 180, i = 1,083% = 0,01083
А= (700000*0,01083)/(1- (1+0,01083)-180) = 8854,86 руб. = 8855,0 руб.
Ежемесячный платеж составил 8855,0 руб., что менее 50%
среднемесячного дохода заемщика (а это одно из условий банка: платеж по
кредиту не может превышать 50% чистого среднемесячного дохода
заемщика).
Положительной характеристикой аннуитетного кредита является
возможность равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату
кредита в течение всего кредитного срока, что способствует некоторому
смягчению кредитного риска. В то же время аннуитетный кредит с
постоянной ставкой процента приемлем только в условиях относительно
низкой инфляции и слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.
Далее рассчитаем затраты заѐмщика при оформлении сделки ипотеки
Затраты на оформление ипотечного кредита складываются из
следующих составляющих:
1. Плата за услуги по подбору жилья и подготовку пакета документов
для оформления сделки агентству недвижимости;
2. Плата за нотариальное удостоверение сделки (чаще всего возможно
подписание договора в простой письменной форме, что позволяет избежать
данного вида расходов);
3. Плата за рассмотрение банком заявки на получение ипотечного
кредита;
4. Плата за открытие и ведение ссудного счета в банке;
5. Плата за государственную регистрацию сделки купли–продажи,
права собственности и залога недвижимости;
6. Расходы на независимую оценку предмета ипотеки;
7. Расходы на страхование от видов рисков, требуемых банком.
Дополнительные расходы могут составлять до 15 % от стоимости
покупаемой недвижимости.
Часть затрат, таких как страхование, оценка, иногда - нотариальное
удостоверение, являются обязательными, а некоторых затрат можно
избежать. Например, оплаты услуг агентства недвижимости, если заемщик
самостоятельно займется подбором квартиры и переговорами с продавцом
жилья, но на практике 90 % жилой недвижимости приобретается с участием
агентств недвижимости.
Примерный вариант затрат, сопутствующих сделке для ипотечных
кредитов на вторичном рынке приведен в таблице 1.
Таблица 1 - Затраты на оформление ипотечного кредита на вторичном рынке
Состав затрат
Средняя величина
Расчетная величина,
руб.
1.Нотариальное
1-1,5 % от стоимости 10000
удостоверение сделки
недвижимости, указанной в
договоре
2.Регистрация сделки в 500
руб.
за
одно 1 500
УФРС
(регистрация регистрационное действие
договора
купли-продажи,
договора ипотеки и права
собственности)
3.Оценка
квартиры 2000 – 3000 руб.
сертифицированным
оценщиком
4.Страхование сделки
1-2 % от суммы кредита,
увеличенной на 10 %
5.Услуги
банка
по 1,5% от суммы кредита,
выдаче кредита
если сумма кредита менее
500 000 руб.
1% - если сумма кредита
более 500 000 руб.
6.
Юридическое 1-3%
от
стоимости
сопровождение сделки
квартиры
7. Получение выписок по 100 руб. каждая.
из ЕГРП (не менее 2-х)
8.
Услуги агентства 3-4% от суммы сделки
недвижимости
ИТОГО
2000
11550
((700000+10%)*1,5%)
7 000
10 000
200
40000
82250
Таким образом, затраты заѐмщика составили 82 250 руб., что
составляет 8,2% от стоимости приобретаемой квартиры.
ЗАДАЧИ
1.Задача. Самоамортизирующийся кредит в сумме 600тыс.руб. выдан на 20лет под 11 % с
ежемесячными погашениями. Рассчитать остаток долга банку на конец 10года.
2.Задача. Самоамортизирующийся кредит в сумме 600тыс.руб. выдан на 15лет
предусматривает ежемесячный взнос в размере 7,59тыс руб.. Рассчитать величину
банковского процента.
3.Задача. Самоамортизирующийся кредит в сумме 500тыс.руб. выдан на 25лет под 11 % с
ежемесячными погашениями. Рассчитать остаток долга банку на конец 15года, сумму
уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.
4.Задача. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в
объект недвижимости, который стоит 5 млн. руб., ЧОД -150 тыс.руб.,
самоамортизирующий кредит на 20 лет под 12% с ежемесячными погашениями,
коэффициент ипотечной задолженности -70%.
5.Задача. Рассчитать минимальную величину ЧОД, который должна приносить
недвижимость, если требуема яинвестором ставка дохода на собственный капитал -15%,
коэффициент ипотечной задолженности-80%, самоамортизирующийся ипотечный кредит
предоставлен в сумме 900тыс руб. на 30лет под 12% с ежегодным погашением.
6.Задача. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в
объект недвижимости, который стоит 8 млн. руб., ЧОД -180 тыс.руб.,
самоамортизирующий кредит на 25 лет под 11% с ежемесячными погашениями,
коэффициент ипотечной задолженности -70%.
7.Задача. Определить минимальный уровень месячного дохода для приобретения
квартиры стоимостью 200000дол. С участием ипотечного кредита, если коэффициент
ипотечной задолженности -70%, срок кредитования 8 лет, ставка -12% годовых,
погашение ежемесячное, коэффициент покрытия долга -2,5.
8.Задача. Оценить недвижимость методом капитализации дохода . ЧОД для приобретения
недвижимости привлечен -1200тыс.руб., требуемая инвестором ставка доходности на
вложенный капитал -10%, привлечен кредит на 20лет под 13% годовых, коэффициент
ипотечной задолженности -80%. Кредит погашается:
а) ежемесячными платежами;
б)ежегодными платежами;
в)в момент перепродажи.
9.Задача. Оценить объект недвижимости, приносящей ежегодно ЧОД - 1500тыс.руб.
Привлечен кредит в сумме 1млн. руб. на 20 лет под 10% с ежемесячными выплатами. В
конце 5-го года объект может быть продан за 1,3млн руб. Инвестор рассчитывает
получить 14% дохода.
10.Задача. Оценить объект недвижимости, приносящей ежегодно ЧОД - 2500тыс.руб.
Привлечен кредит в сумме 1,5 млн. руб. на 25 лет под 12% с ежемесячными выплатами. В
конце 6-го года объект может быть продан за 1,3 млн руб. Инвестор рассчитывает
получить 18% дохода.
11.Задача. Оцените объект недвижимости. ЧОД – 200твс.руб., коэффициент ипотечной
задолженности – 60%, срок кредитования – 25 лет, процентная ставка -10%, ежемесячное
погашение. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора 13%.
ЗАДАНИНЕ
на контрольную работу по дисциплине
« Экономическая оценка инвестиций »
Для проведения реструктуризации отрасли предполагается освоение принципиально
нового производства и строительства.
Это связано с внедрением новой технологической линии стоимостью 12 + №млн
долл. Срок эксплуатации данного оборудования – 5 лет, амортизация оборудования
начисляется линейным способом , норма амортизации – 20% годовых. Выручка от реализации
готовой продукции по годам в тыс. долл.:
2003г.- 150000+№;
2004г.- 200000+№;
2005г.- 230000+№;
2006г.- 210000+№;
2007г.- 160000+№.
Текущие расходы по годам :7500 тыс.долл. в 1-ый год с последующим приростом их
на 4% в год.
Ставка налога на прибыль-24%.
Сложившееся финансово-хозяйственное положение инвестора таково, что
коэффициент рентабельности авансированного капитала составляет 21-23%,цена
авансированного капитала-19%.
Целесообразен ли данный проект к реализации?
Где № - номер варианта х 1000( пример: вариант № 2 – исходные данные корректируются
на 2 х 1000=2000).
Этапы проведения оценки и порядок расчетов провести в соответствии с
п.5 «Пример оценки эффективности инвестиций» Методических указаний.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
218
Размер файла
382 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа