close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Особенности ипотечного кредита

код для вставкиСкачать
Кафедра экономики и финансов
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Особенности ипотечного кредита
в современных условиях
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение……………………………………………….………………………..3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
в современных условиях.....................................................................…………5
1.1. Сущность и схемы ипотечного кредита, его нормативноправовое регулирование...........................................................................5
1.2. Обзор рынка ипотечного кредитования в России.........................12
1.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления
кризисных явлений в экономике............................................................19
Глава 2. Анализ современного процесса ипотечного кредитования в РФ..23
2.1 Анализ деятельности основных участников ипотечного рынка..23
2.2 Особенности предоставления ипотечного кредита
в Сбербанке РФ…………........................................................................28
2.3. Обслуживание ипотечного кредита в Сбербанке……..................35
Глава 3. Разработка направлений по совершенствованию ипотечного
кредитования в России .....................................................................................41
3.1. Рекомендации по привлечению банками ресурсов для
ипотечного кредитования……………………………………………..41
3.2. Предложения по обороту закладных как способу контроля
обязательств при ипотечном кредитовании………………………….46
3.3. Рекомендации по обеспечению возвратности
ипотечного кредита……………………………………………….........50
Заключение……………………………………………………………………59
Источники и литература…...................……………………………………....61
Приложения…………………………………………………………………...65
2
Введение
Актуальность
обеспечение
исследования.
исполнения
Ипотечный
различных
кредит,
финансовых,
то
есть
экономических
гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого
имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной
экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального
функционирования финансово-экономического механизма, поддержания
на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и
законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных
способов
перехода
ресурсов
в
руки
рентабельно
действующих
собственников.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из
эффективных
инструментов
решения
многих
важных
социальных,
экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем
не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у
ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и
существенные
проблемы.
Неблагоприятные
макроэкономические
факторы, падение доходов среднего класса и отсутствие стабильности на
рынке труда, обусловленные кризисом, по-прежнему высокая стоимость
недвижимости, а также
финансовых
рисков
при
стремление банков к минимизации своих
выдаче
ипотечных
кредитов
заставляет
финансовые организации, государство и участников рынка срочно искать
новые пути решения возрождения рынка ипотечного кредитования. Все
вышесказанное подтверждает актуальность темы дипломной работы.
Цель дипломной работы - исследовать особенности ипотечного
кредитования в современных условиях и рассмотреть возможные методы
усиления его роли в экономическом росте России.
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие
задачи:
3
- рассмотреть теоретические и правовые основы ипотечного
кредитования в современных условиях;
- исследовать особенности современного процесса ипотечного
кредитования на примере основных участников ипотечного рынка;
- разработать рекомендации и мероприятия по совершенствованию
ипотечного кредитования в России.
Объектом исследования в дипломной работе являются особенности
ипотечного кредитования в современных условиях.
Предметом исследования – отношения, возникающие между
кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Теоретическая значимость исследования заключается:
- теоретическое значение результатов исследования заключается в
разработке основных направлений по совершенствованию ипотечного
кредитования в современных условиях;
Практическая значимость исследования заключается:
- практическая значимость дипломной работы обусловлена тем, что
полученные результаты, выводы и предложения позволят повысить темпы
развития ипотечного кредитования.
Теоретической и методической основой дипломной работы
послужили
законодательные
и
иные
нормативные
акты,
работы
отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а
также труды по экономике, финансам, теории кредита.
Аналитической базой обоснования концептуальных положений
диплома, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и
предложений
явились
статистические
данные
Госкомстата
РФ,
эмпирические данные, материалы периодических изданий.
Объем и структура дипломной работы. Дипломная работа состоит
из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и
приложения.
4
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1. Сущность и схемы ипотечного кредита, его нормативноправовое регулирование
Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением
обязательства, она получила распространение в банковской практике как
инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом
по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается,
как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой
формы залога недвижимости.
Ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного
кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества,
состав которого приведен в ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от
17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)":
земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63
Закона);
предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
воздушные
и
морские
суда,
суда
внутреннего
плавания
и
космические объекты.
Ипотечный
кредит
как
предмет
ипотечного
рынка
ссудных
капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками
(см. рис. 1.1), так и иными коммерческими банками, страховыми
компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.
Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная
собственность на землю, и является важным каналом финансирования,
5
например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов
фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для
мелиорации и для других нужд.
Специализированные банки
Инвестиционный банк
Инновационный банк
Ипотечный банк
Эмиссионные
консультации, выпуск и
андеррайтинг ценных
бумаг
Финансирование и
кредитование
инновационных
проектов, научнотехнических разработок
Выдача ипотечных
кредитов –
долгосрочных кредитов
под залог недвижимости
Рис. 1.1 Отдельные виды специализированных банков
Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение:
- приобретение земельных участков;
- приобретение жилища и т.д.
Ипотечный кредит предоставляется на длительный срок (5 и более
лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые
проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные
ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения
заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как
универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на
выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости –
земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы
ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств,
полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных
6
бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и
приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции
ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые
компании, другие кредитно-финансовые организации.
В России в настоящее время ипотечных банков очень мало, как
правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи
представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в
системе операций коммерческого банка.
Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией
коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для
выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций
банка рассмотрим структуру операций банка (см. рис. 1.2).
Коммерческий банк
Выполняет операции
Пассивные
Комиссионные
Операции с ценными
бумагами
Потребительский
кредит
Активные
Учет векселей
Обслуживание
пластиковых карточек
Коммерческий
кредит
Компенсационный
кредит
Краткосрочные кредиты
(до 1 года)
Среднесрочные кредиты (от
1 года до 3 лет)
Лизинг
Выдача кредитов
Ссуда
Долгосрочные кредиты
(более 3 лет)
Займы
Рис.1.2 Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка
На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно
сделать
вывод,
долгосрочным
что
ипотечные
кредитам,
кредиты
выдаваемым
физическим лицам.
7
относятся
банками
к
средне-
и
юридическим
и
В настоящее время созданы как правовые, так и экономические
основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативноправовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления
правительства РФ и другие подзаконные акты, такие как:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.:
Инфра-М, 2005, 551 с.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
3. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 30.12.2008) "О залоге"
Статья 42. Понятие ипотеки
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010)
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) Статья 29. Государственная
регистрация ипотеки
5. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (ред. от
23.12.2009) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010
годы"
6. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р «Об
утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации до 2030 года».
Особенность ипотечного кредита состоит в том, что процент за
пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого
колеблется в зависимости от многих факторов. Основными факторами в
данном случае являются:
изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее
повлечь изменение его оценочной стоимости;
изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность
кредитных операций банков;
изменение норм обязательного резервирования в центральном банке,
влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита.
8
Другой не менее важной для банка особенностью является
необходимость построения политики формирования пассивов с учетом
структуры кредитного портфеля. Политика формирования пассивов банка
зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует
банк.
В настоящее время в России действуют несколько типовых схем
ипотечного кредитования. Как будет показано далее, в целом они
соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и
национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели,
отличающиеся между собой. Наиболее распространенной является схема
московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 1.3).
Заемщик
Продавец жилья
Заемщик направляется к продавцу жилья и подбирает
квартиру. Квартира резервируется для него по
отдельному соглашению с продавцом, которое является
предварительным договором купли–продажи.
Банк
Заемщик обращается в банк и предъявляет
предварительный договор купли–продажи жилья. Банк
рассматривает заявление на получение ипотечного
кредита. Если принимается положительное решение о
выдаче кредита, то банк оформляет все необходимые
договоры и другие документы.
Страховая компания
Лицензированные
оценщики
Заемщик страхует заложенное жилье, а также жизнь и
трудоспособность. Часть расходов на страхование могут
брать на себя участники ипотечного рынка на основе
специального соглашения.
Для определения залоговой стоимости заемщик по
согласованию с продавцом приглашает оценщика и
несет расходы, связанные с оценкой жилья.
Рис. 1.3 Процедура получения заемщиком ипотечного кредита
Практикуется
и
другая
схема,
авторами
которой
являются
Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН) совместно
с Московским банком Сберегательного банка России (рис. 1.4).
9
Владелец квартиры
МИАН
Погашение
кредита
Договор
купли–
продажи
Договор
залога
Внесение
задатка
Внесение
остатка
МБ СБ РФ
Покупатель
Предоставление
кредита
Условные обозначения:
– действия первого этапа;
– действия второго этапа
Рис. 1.4 Схема ипотечного кредитования покупки квартиры,
разработанная МБ СБ совместно с МИАН
В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию (рис. 1.5). В этой схеме принимают
участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы,
предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.
Выкуп
кредитов
Гарантии,
поручительства,
права требования
Приобретение
ипотечных
облигаций
Кредитные союзы
Страховые компании
Инвестиционные
компании
Негосударственные
пенсионные фонды
Физические лица
Инвесторы
Уступка прав требований по
кредиту и залогу
Агентство по
ипотечному
жилищному
кредитованию
Кредитный пул
Банки
Кредит
под залог
жилья
Погашение
кредита
Залог
жилья
Заемщики –
физические лица
Выплата
купонного
дохода
Погашение
облигаций
Страховые
компании
Рис. 1.5 Схема ипотечного кредитования с участием Агентства
10
Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что
модель, показанная на рис. 1.3, является одноступенчатой, при которой
заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на
рис. 1.4, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все
процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 1.5, может
быть
признана
присутствуют
трехступенчатой,
также
гарантийные
в
которой
процедуры.
помимо
ипотечных
Экспертная
оценка
структурного состава схем отечественных кредитов представлена на
рис. 1.6.
100%
80%
Трехступенчатая модель
Двухступенчатая модель
Одноступенчатая модель
60%
40%
20%
0%
2006 г.
2007 г.
2008 г.
2009 г.
Рис. 1.6 Структура типов предоставления ипотечных кредитов в России
По данным диаграммы можно заключить, что в настоящее время
наиболее распространенной является трехступенчатая модель ипотечного
кредитования, вместе с тем, проследить определенную тенденцию в
структуре нельзя.
Подводя итоги рассмотрения отечественных схем ипотечного
кредитования, можно заключить, что описанные модели в целом отражают
мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует
анализ зарубежного опыта.
11
1.2 Обзор рынка ипотечного кредитования в России
С начала 2010 года во многом благодаря поддержке, оказываемой со
стороны государства, на рынке ипотечного кредитования наблюдаются
положительные изменения. Большинство крупнейших российских банков
возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а
некоторые из них – кредитование новостроек. На 01 октября 2010 г. из
1094
действующих
кредитных
организаций
ипотечные
кредиты
предоставляю 565.
Таблица 1.1
Количество выданных кредитов с 2006 по 3 кв. 2010 год, тысяч (за период)
Год
2006 2007 2008 2009 1 кв. 2010 2 кв. 2010 3 кв. 2010 за 3-и кв. 2010
Количество 204,1 214,2 349,5 130,1
40,5
66,8
80
187,3
Рис. 1.7 Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных
кредитов в рублях в 2006 г. - 2010 г. (поквартально)
Итоги
девяти
месяцев
2010
года
говорят
об
устойчивом
восстановлении российского ипотечного рынка. По данным Центрального
банка РФ на 1 октября 2010 года было предоставлено 158,9 тыс. ипотечных
кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4 раза больше, чем
было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в 2,6
раза - в денежном.
12
Таблица 1.2
Поквартальный объем выданных жилищных ипотечных кредитов, млн. руб.
1 квартал
2 квартал
3 квартал
4 квартал
Всего за год
2010
48 947
84 417
100 846
-
234,2 (за 3 кв.)
2009
24 546
30 856
36 111
60 773
152 501
2008
150 759
188 424
198 280
118 345
655 808
2007
82 316
120 820
160 619
192 734
556 489
2006
22 995
55 542
77 114
107 910
263 561
2005
4 690
9 838
16 163
25 650
56 341
Процесс ускоряется: если в I квартале 2010 года выдача кредитов по
сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза в количественном и
в денежном выражении, то во II квартале 2010 года рост составил 2,6 раза
в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.
Во II квартале 2010 года начался уверенный рост объема ипотечной
задолженности на балансах банков (ОИБ), что является значимым
признаком восстановления рынка ипотечного кредитования.
Таблица 1.3
Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам, млн. руб.
1 квартал
рубли валюта всего
2 квартал
3 квартал
рубли валюта всего
4 квартал
рубли валюта всего
рубли валюта
2010 819 446 187 391
1006837 841 388 192 421 1033809
2009 797 528 249 434
1039161 790729 221 123 1011852 797015 205 904 1002919 812775 198 114
-
-
-
-
-
2008 536991 167 979 704970
648718 176 323 825041 768663 205 843 974506 838942 231 387
2007 187263 102 025 289 88
250681 123 759 374 440 340464 145 759 486 223 446281 164 931
2006 29 739
36 983
66 722
51 594
52 934
104 528 86 252 74 158
160 410 144806 89 091
2005 7 787
11 708
19 495
10 945
15 165
26 110
35 155
14 404 20 751
22 223
30 608
Из данных табл. 1.3 видно, что по итогам первого полугодия 2010
года ОИБ увеличился до уровня 1 034 млрд. рублей, что на 23 млрд.
рублей больше уровня конца 2009 года и на 15 млрд. рублей больше
уровня первого полугодия 2009 года.
13
Таблица 1.4
Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, млн. руб.
1 квартал
2 квартал
3 квартал
4 квартал
рубли валюта всего
рубли валюта всего рубли валюта всего рубли
валюта
2010 20 773
12 518
33 291 16 306
22 274
38 580 25 022 17 629
42 651
2009 8 108
9 358
17 466 11 585
9 834
21 419 15 379 10 925
26 304 18 526
12 505
2008 931
376
1 307
1 849
671
2 520
2 784
2 167
4 951
5 248
6 235
2007 33
37
70
92
82
174
160
135
295
435
361
2006 15
18
33
14
15
29
15
28
43
22
26
2005 -
-
-
-
-
-
-
-
-
6
47
-
-
Рис. 1.8 Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме
задолженности по ипотечным кредитам, %
Объем просроченной задолженности продолжает расти, по итогам
первого полугодия достиг 38,6 млрд. руб. Растет и доля просроченной
задолженности в общем объеме ипотечной задолженности: в первом
квартале 2010 года она составляла 3,3%, а по итогам первого полугодия 3,7%. Однако есть основание считать, что с ростом выдачи кредитов объем
задолженности будет расти быстрее просрочки. Эксперты считают, что
существенного сокращения доли просрочки по ипотечным кредитам
можно ждать в четвертом квартале.
Закономерным следствием кризиса стало снижение задолженности
по кредитам, выданным в иностранной валюте. В то же время растет объем
просрочки по таким кредитам. Доля кредитов в иностранной валюте в
14
общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов по итогам первого
полугодия 2010 года практически не изменилась и соответствует уровню в
5,6% (по итогам I квартала 2010 года - 6%).
Рынок ипотечного кредитования в первом полугодии 2010 года рос
на
позитивных
сигналах
о
восстановлении
экономики
(снижение
безработицы и рост реальных доходов населения), что повлекло за собой
некоторое улучшение экономических ожиданий в целом.
В результате удельный вес просроченной задолженности в общем
объеме
задолженности
увеличивается.
Можно
с
большой
долей
уверенности сделать вывод, что основная масса просрочки носит
долгосрочный, и, вероятно, безнадежный характер.
Первое полугодие 2010 года характеризовалось постепенным
снижением средневзвешенных ставок выдачи ипотечных кредитов на фоне
насыщения ликвидностью и низкой инфляции.
Рис. 1.9 Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным
ипотечным кредитам в 2006 – 2010 г.г.
Так из рис. 1.8 видно, что ставки по кредитам в рублях снизились за
отчетный период на 0,8 п.п., а по кредитам в иностранной валюте – на 1,6
п.п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно. Основное
снижение ставок происходило в I квартале 2010 года, а во II квартале
уровень
процентных
ставок
стабилизировался.
В
среднесрочной
перспективе не ожидается значительного снижения средневзвешенных
ипотечных
ставок
ввиду
уменьшения
15
требований
к
размеру
первоначального взноса крупнейшими участниками рынка. Кредитные
организации, учитывая высокий уровень риска ссуд с меньшим
первоначальным взносом, неизбежно отразят его в уровне процентных
ставок по таким продуктам, хотя ставки по кредитам с высоким
первоначальным взносом продолжат снижаться.
По прогнозу АИЖК, средневзвешенные ставки по кредитам в рублях
на конец III квартала прогнозируются на уровне 13,1 - 13,4%, по кредитам
в иностранной валюте – 10,8 - 11,2%.
В первом полугодии 2010 года средневзвешенный срок выдачи
ипотечных кредитов в рублях практически не изменился, и составил 16,48
года (16,46 по итогам 2009 года).
Рис.1.10 Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным
ипотечным кредитам в 2006 г. –2010 г., лет
В тоже время, срок выдачи ипотечных кредитов в иностранной
валюте значительно увеличился – он вырос на 2,1 года, и составил 13,7 лет.
Это, по всей видимости, связано с тем, что средний размер кредитов,
выдаваемых в иностранной валюте, существенно выше среднего размера
кредита в рублях, а заемщики, получающие кредиты на крупные суммы,
как правило, стремятся снизить ежемесячную долговую нагрузку за счет
увеличения срока кредита. Кроме этого, в период кризиса банки
стремились максимально сократить срок кредитов в иностранной валюте
для минимизации валютных рисков, резко возросших в конце 2008 года.
16
По
данным
Агентства
ипотечного
жилищного
кредитования
(АИЖК), доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным
образом, Сбербанка) к началу октября в количестве выдаваемых
ипотечных кредитов снизилась на 8% и составила 60%. По мнению
экспертов АИЖК, это отражает активные действия со стороны менее
крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и
снижению ставок, как благодаря программам рефинансирования АИЖК,
так и увеличению объема доступного фондирования в целом.
По данным рэйтинга ОАО «Русипотека» в пятерку лидеров входят
банки, представленные в табл. 1.5.
Таблица 1.5
Банки-лидеры ипотечного кредитования
Первое полугодие 2010 г.
Итоги 2009 года
Первое полугодие 2009 г.
Объем,
Объем,
Объем,
Банк
Банк
Банк
млн руб.
млн руб.
млн руб.
Сбербанк
78 819 Сбербанк
107 365 Сбербанк
37 614
ВТБ 24
11 301 ВТБ24
11 689 ВТБ 24
6 619
Газпромбанк
5 799
Транскредитбанк 5 231
ТрансКредитБанк 2 937
ДельтаКредит
ТрансКредитБанк
4 300
2 106
Дельтакредит
БСЖВ
4 816
2 380
Дельтакредит
Росбанк
1 339
1 162
Наблюдается движение на рынке рефинансирования ипотечных
портфелей. Довольно неожиданно на этом поприще заявил о себе ОТП
Банк, скупивший у АМТ Банка, банка "ЖилФинанс" и Городского
ипотечного банка ипотечных кредитов на $40 млн. По мнению
руководства банка, покупать готовые пулы ипотечных закладных сейчас
более выгодно, чем выдавать самому.
Широкую популярность завоевала программа АИЖК "Стимул", в
начале года выглядевшая нежизнеспособной. Банкам, принявшим участие
в программе, обеспечивается целевое финансирование на кредитование
строительства многоквартирных домов эконом-класса и выдачу ипотечных
кредитов для приобретения квартир в этих домах. Если за первые полгода
реализации программы, с конца 2009 года до начала июня 2010 года,
17
Агентство заключило с банками соглашений о фондировании на сумму
примерно в 8,5 млрд рублей, то к середине октября, сумма фондирования
по подписанным соглашениям перевалила за 17 млрд рублей.
По данным АИЖК на 22 октября, участниками программы стали 28
крупных банков, числе которых банки "Ак Барс" и "ГПБ-Ипотека",
Бинбанк,
Газпромбанк,
МБРР,
МДМ-банк,
НОМОС-Банк,
Ханты-
Мансийский банк. В рамках программы реализуются 59 проектов
строительства жилья общей площадью 821,5 тыс. квадратных метров во
всех концах страны. Еще 111 проектов на сумму 31 млрд рублей находятся
на рассмотрении в АИЖК.
Немаловажной составляющей успеха программы "Стимул "является
то, что мы продолжали ее активно дорабатывать, прислушивались к
пожеланиям участников рынка и экспертов. И это дало результат. Рост
заключаемых соглашений, в первую очередь, стал возможен благодаря
высокой степени проработки Программы.
Работают государственные программы по поддержке ипотечного
рынка. Всего через месяц с начала запуска инвестиционной программы по
поддержке строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка
(ВЭБ) прием заявок на участие в этой программе был приостановлен,
поскольку закончился отпущенный до 2012 года лимит в 150 млрд рублей.
В рамках программы ВЭБ обязуется выкупать ипотечные облигации,
обеспечением которых будут закладные по кредитам на приобретение
жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых с первоначальным
взносом не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Заявки на участие в программе подали Сбербанк (30 млрд руб.),
Газпромбанк (30 млрд рублей), АИЖК (25 млрд руб.), банк "Уралсиб" (20
млрд руб.), Ханты-Мансийский банк (7 млрд руб.), Инвестторгбанк (6 млрд
руб.), ВТБ 24 (5 млрд руб.), банк "ЖилФинанс" (2,5 млрд руб.),
Ассоциация ипотечных компаний (19,5 млрд руб.). Рассматривается
вопрос о выделении дополнительных средств на программу.
18
1.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных
явлений в экономике
Ипотечное
кредитование
выступает
существенным
фактором
экономического и социального развития страны. Его роль становится
особенно заметной для страны в период выхода из экономического
кризиса.
Для
постоянного
роста
следовательно,
совокупного
дохода
совокупного
и
производства,
совокупного
и,
потребления
необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась
через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть
цепная реакция наращивания экономических показателей.
I=(M1+M2+Mi+...)+ИA+HA ,
(1.1)
где I - инвестиции;
M1 -наличные денежные средства;
M2-депозитные денежные средства;
Мi -товарные денежные средства;
ИА - имущественные активы;
НА - неимущественные активы [20,с.215].
Одной
из
наиболее
значимых
проблем
является
проблема
"конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные
средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой
"конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие
"недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только
важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим
механизмом
реализации
инвестиционного
климата,
регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии
реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства
вызывает
оживление
19
в
производстве
строительных
материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в
деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное
кредитование дает возможность модернизировать производства, что
приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—
все это ведет к увеличению экономического потенциала страны [24, с.26].
Развитие
ипотечного
кредитования
оказывает
положительное
влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие
места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить
потребность населения в жилье [11, с.54].
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности
функционирования
банковской
системы
страны.
Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для
банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает
свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима
правильная
оценка
недвижимости,
а
также
развитый
рынок
недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также
способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую
являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными
операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской
деятельности.
Ипотечный
банк
является
относительно
устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем
больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и
эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации.
Создание
дополнительных
в
резервов,
рамках
ассоциации
гарантирующих
ипотечных
вклады,
ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
20
банков
помещенные
в
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования
на
стабильность
банковской
системы,
связанная
с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными.
Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу
экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает
разницу между процентными ставками в различных географических
районах, что способствует формированию единой цены капитала в
масштабе страны [13, с. 180].
Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять
должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных
отношений в России.
Таким
образом,
значение
ипотеки
для
экономики
страны
заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный
оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных
бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных
средств и тем самым является важным антиинфляционным фактором.
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость,
фактически включаются в развитие села, города, местного строительного
комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону
(например, не финансируют зарубежных производителей через покупку
импортных потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования
под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности
кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость
развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же
21
условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране
благоприятной
экономико-политической
обстановки,
разработка
необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня
благосостояния
населения.
Один
из
центральных
вопросов
-
стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов,
правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых
инструментов для привлечения средств [17, c.158].
Выводы по главе 1:
1. Рассмотрены сущность и схемы
ипотечного кредита, его
нормативно-правовое регулирован. Определено, что ипотечный кредит –
это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог
земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5
ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке".
2 Проведен обзор рынка ипотечного кредитования в России, который
показал, что с начала
наблюдаются
2010 года на рынке ипотечного кредитования
положительные
изменения.
Большинство
крупнейших
российских банков возобновили ипотечное кредитование. По данным
Центрального банка РФ на 1 октября 2010 года было предоставлено 158,9
тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4
раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном
выражении, и в 2,6 раза - в денежном.
3. Определена роль ипотечного кредитования как инструмента
преодоления кризисных явлений в экономике. Исследование показало, что
развитие
ипотечного
бизнеса
позитивно
сказывается
на
развитии
реального сектора экономики. Промышленное ипотечное кредитование
дает возможность модернизировать производства, что приводит к
повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет
к увеличению экономического потенциала страны
22
Глава 2. Анализ современного процесса ипотечного
кредитования в РФ
2.1 Анализ деятельности основных участников ипотечного рынка
Банки, выдающие ипотечные кредиты в России можно разделить на
две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою
очередь, делятся на государственные и коммерческие.
Два государственных банка – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают
около 80%. Самым первым специализированным ипотечным банком стал
банк «ДельтаКредит». По данным аналитического центра компании ООО
«Русипотека» в пятерку лидеров ипотечного кредитования входят банки,
представленные в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Банки-лидеры ипотечного кредитования
Первое полугодие 2010 г.
Итоги 2009 года
Первое полугодие 2009 г.
Объем,
Объем,
Объем,
Банк
Банк
Банк
млн руб.
млн руб.
млн руб.
Сбербанк
78 819 Сбербанк
107 365 Сбербанк
37 614
ВТБ 24
11 301 ВТБ24
11 689 ВТБ 24
6 619
Газпромбанк
5 799
Транскредитбанк 5 231
ТрансКредитБанк 2 937
ДельтаКредит
ТрансКредитБанк
4 300
2 106
Дельтакредит
БСЖВ
4 816
2 380
Дельтакредит
Росбанк
1 339
1 162
Рис.2.1 Динамика долей банков, ранжированных по величине активов
(по убыванию), в количестве выданных в течение месяца ипотечных кредитов
за 2009 г. – первое полугодие 2010 г. (%)
23
В отличие от 2009 года, когда концентрация рынка по количеству
выдаваемых кредитов выросла (хотя и начала снижаться в конце 2009
года), в первом полугодии 2010 года заметно снизилась доля крупнейшей
по размеру активов пятерки банков (главным образом Сбербанка) в
количестве выдаваемых в течение месяца ипотечных кредитов по
сравнению с уровнем 2009 года. Эта доля колебалась от 58% до 62% и
составила почти 60% всех ипотечных кредитов, выданных в первом
полугодии 2010 года, что заметно ниже уровня аналогичного периода 2009
года (68%).
Рис. 2.2 Доля банков, ранжированных по величине активов (по убыванию),
в количестве выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2010 г.г., %
Уменьшение доли пятерки «тяжеловесов» за первое полугодие 2010
года, особенно в I квартале, главным образом отражает активные действия
со стороны менее крупных и небольших банков по смягчению условий
выдачи кредитов и снижению ставок, благодаря как программам
рефинансирования АИЖК, так и повышению доступности фондирования в
целом. В результате средневзвешенные ставки пятерки крупнейших банков
по кредитам в рублях (нарастающим итогом с начала года) оставались
самыми высокими на рынке (13,9% на конец первого полугодия 2010
года), что заметно повлияло на уменьшение доли рынка этой группы по
сравнению с уровнем 2009 года.
24
Действительно,
ставки
по
кредитам
в
рублях
(выданным
накопленным итогом с начала года) на протяжении первого полугодия
2010 года у пятерки «тяжеловесов» были самые высокие (14,4% по
кредитам, выданным в январе и 13,9% - за первое полугодие 2010 года).
Самые низкие ставки по кредитам в рублях предложили мелкие банки,
занимающие по размерам активов места, начиная с 201-го и ниже (12,2%
по кредитам, выданным в январе и 11,8% - за первое полугодие 2010 года)
во многом благодаря программам рефинансирования АИЖК (ставки по
кредитам по стандартам Агентства – одни из самых низких на рынке, в
тоже время АИЖК не работает с валютными кредитами, ввиду
существенных рисков заемщика по таким кредитам, что объясняет самые
высокие ставки небольших банков по валютным кредитам).
Рис. 2.3 Динамика средневзвешенных процентных ставок по кредитам в рублях за
1-ое полугодие 2010 г. банков, ранжированных по величине активов
(по убыванию), %
Ставки по кредитам в рублях у пятерки крупнейших банков
оставались самыми высокими на рынке, несмотря на то, что уровень
просроченной задолженности у этой группы банков на конец первого
полугодия 2010 года был не самый высокий - 4%, (хотя он и составляет
порядка 47% всей просроченной ипотечной задолженности сектора).
25
Рис. 2.4 Доля банков, ранжированных по величине активов (по убыванию), в
суммарном объеме просроченной задолженности сектора на 01.07.2010, %
Высокий уровень ставок у группы крупнейших банков, в первую
очередь у Сбербанка (доминирующего по объемам выдачи в первой
пятерке), отражает более высокие ориентиры по доходности, особенно
принимая во внимание низкую стоимость заимствований для банков этой
группы.
В целом участники рынка активно продолжают смягчать условия для
заемщиков, поскольку конкуренция растет. Так в I квартале 2010 года не
менее 10 участников рынка снизили процентную ставку (включая
Райффайзенбанк, Банк Нордеа и Банк Интеза) и четыре банка снизили
размер первоначального взноса. Во II квартале уже не менее 19 крупных
ипотечных банков снизили процентную ставку (включая Сбербанк, ВТБ24,
ДельтаКредит, Райффайзен Банк, ЮниКредит Банк и Банк Нордеа) и не
менее 13 снизили размер первоначального взноса.
Во II квартале 2010 года на рынок вернулись многие ведущие
ипотечные участники, приостановившие в кризисный период свои
программы, среди которых банки «ГПБ-Ипотека», «Глобэкс», АМТ Банк
(ранее БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк и другие.
Одновременно
росло
количество
кредитных
организаций,
осуществляющих перекредитование ранее выданных в других банках
26
ипотечных жилищных кредитов: с пяти на начало года на конец первого
полугодия 2010 года оно выросло более чем вдвое.
Из наиболее значимых событий первого полугодия, оказавших
значительное влияние на рынок в части развития конкуренции, имеет
смысл отметить отмену крупнейшими участниками рынка (в т.ч.
Сбербанком) комиссий для получателей ипотечных кредитов, а также
открытие специализированных ипотечных центров.
В свою очередь один из старейших и крупнейших участников
ипотечного рынка – банк «ДельтаКредит» - подписал на выдачу и
сопровождение своих ипотечных кредитов в качестве сервисного агента
Росбанк, которому принадлежит одна из самых больших розничных сетей
в стране. Это соглашение является первым шагом на пути реализации
стратегии банковской группы «Societe Generale».
Еще одной важной тенденцией первого полугодия 2010 года стало
распространение
предложений
плавающих,
а
также
гибридных
и
комбинированных ставок по ипотечным кредитам. Такие продукты
предлагают, например, банки «ВТБ 24», «БНП Париба», «ЖилФинанс»,
«ДельтаКредит», «Московское ипотечное агентство» (МИА) и ОТП банк.
Активному появлению подобных продуктов способствовало несколько
факторов:
- недостаток долгосрочных ресурсов («длинных денег»);
- необходимость защититься от колебания рыночной стоимости
ресурсов в условия неустойчивого восстановления экономики;
- принятие ФЗ РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в
статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»,
запрещающего вносить в кредитный договор положения, которые дают
право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения
процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо
вводить новые комиссии и пр.
27
2.2 Особенности предоставления ипотечного кредита в Сбербанке РФ
Сбербанк России (открытое акционерное общество) был создан в
1991 году. Учредитель и основной акционер Банка — Центральный банк
Российской Федерации (Банк России). Ему принадлежит свыше 60%
голосующих акций. Акционерами Банка являются более 200 тысяч
юридических и физических лиц.
Сбербанк – современный универсальный банк с большой долей
участия частного капитала, в т.ч. иностранных инвесторов. Структура
акционерного капитала Сбербанка свидетельствует о его высокой
инвестиционной привлекательности.
Одним из приоритетных направлений в области кредитования в
Сбербанке РФ является ипотечное кредитование. Банк входит в пятерку
лидеров на рынке ипотечных кредитов.
Таблица 2.2
Доля Сбербанка на рынке ипотечных кредитов
2007
2008
2009
2 кв 2010
Всего, Сбербанк, Всего, Сбербанк, Всего, Сбербанк, Всего, Сбербанк,
млрд
%
млрд
%
млрд
%
млрд
%
жилищные
650,2 29
кредиты
756,8 38
182,2 59
155,3 51
ипотечные 564,6 27
655,8 35
152,5 56
133,4 47
Сбербанк является инициатором открытия специализированных
ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о
кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье,
рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их
количество планируется довести до 90. В Санкт-Петербурге работают уже
три ипотечных центра Сбербанка. При этом в Сбербанке решили не
ограничиваться продвижением ипотеки в собственных ипотечных центрах,
и используют партнеров-риэлторов для создания дополнительных точек
соприкосновения с клиентом.
28
Согласно отчетности Сбербанка по МСФО за II квартал 2010 года
доходность по ипотечным кредитам Сбербанка физическим лицам в целом
выросла, составив 14,9%, доходность работающих активов составила
10,5%, стоимость заемных средств – 4,8%, а чистый процентный спрэд
(разница между доходностью работающих активов и заемных средств) –
5,7%.
Рис. 2.5 Динамика доходности Сбербанка с I квартала 2008 г. по II квартал 2010 г.
согласно отчетности по МСФО, %
Как видно на рис.2.5, начиная с III квартала 2009 года стоимость
заимствований для Сбербанка РФ снизилась. При этом величина чистого
процентного спрэда также падала, но только во II квартале 2010
опустилась до 5,7%. Такая высокая доходность может позволить
Сбербанку в будущем значительно снизить ставки по ипотечным кредитам
и указывает на его существенный конкурентный задел.
Ипотечное кредитование в Сбербанке РФ осуществляется с целью
приобретения, строительства (в т. ч. реконструкция старого жилого
фонда), реконструкции, ремонта объектов недвижимости, расположенных
на территории Российской Федерации. Виды программ ипотечного
кредитования в СБ РФ представлено в табл. 2.3.
29
Таблица 2.3
Программы ипотечного кредитования в Сбербанке РФ
Программа
кредитования
Ипотечный
Ипотечный +
Ипотечный
стандарт
На недвижимость
Краткое описание
Кредит на приобретение, строительство, реконструкцию или
ремонт объекта недвижимости под залог кредитуемого
объекта недвижимости.
Кредит на приобретение и строительство объекта
недвижимости, построенного или строящегося с участием
кредитных средств Банка, под залог кредитуемого объекта
недвижимости.
Кредит на приобретение или строительство жилого
помещения (квартиры или жилого дома) под залог
кредитуемого или иного жилого помещения.
Кредит на приобретение или строительство объекта
недвижимости под различное обеспечение, одобренное
Банком, за исключением залога кредитуемого объекта
недвижимости.
Молодая семья
Для супругов не старше 35 лет.
Рефинансирование
жилищных
кредитов
Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке
на приобретение или строительство квартиры или жилого
дома.
30
Первый
взнос
Ставка в
рублях, %
Ставка в
валюте, %
Срок
кредита
от 15%
11,05—
14,00%
9,1—12,1%
до
30 лет
от 10%
9,5—12,75%
8,8—11,8%
до
30 лет
от 20%
10,5—13,5%
—
до
30 лет
от 15%
12,85—
14,75%
12,05—14%
до
30 лет
от 10%
9,5–15,25
8,8–14
до
30 лет
0%
11,7—13,5%
—
до
30 лет
Особенностями предоставления ипотечного кредита в Сбербанке РФ
является следующее:
- кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками.
-
созаемщиками
являются
супруги,
оформляющие
Объект
недвижимости в общую собственность.
- жилищный кредит может предоставляться на приобретение,
строительство как одного, так и нескольких однородных (например:
квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с
земельным
участком)
Объектов
недвижимости,
оформляемых
в
собственность заемщика/созаещиков.
Общие условия предоставления ипотечных кредитов в Сбербанке РФ
представлены в таблице 2.4.
Таблица 2.4
Условия предоставления ипотечных кредитов в Сбербанке РФ
Расположенные на территории Российской Федерации: квартира;
жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной
Объект
или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом;
недвижимости
гараж; другие строения потребительского назначения;
незавершенные строительством вышеуказанные объекты;
земельный участок.
Платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте
от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный
Получатели кредита доход.
Обязательным условием является погашение кредита до
исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.
В филиале Сбербанка России:
по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,
по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) –
работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии
Место получения
оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося
объекта недвижимости;
по месту нахождения или по месту строительства объекта
недвижимости.
Срок кредитования До 30 лет
Валюта
Рубли, доллары США, евро
кредитования
Процентные ставки для регионов Российской Федерации (за
Процентные ставки исключением г.Москвы и Московской области) представлены в
табл. 2.3.
31
В качестве обеспечения по кредиту банк принимает:
•
поручительства
постоянный
источник
граждан
дохода
Российской
(на
Федерации,
поручителей
имеющих
распространяется
возрастной ценз, установленный для заемщика);
• поручительства юридических лиц;
• залог недвижимого имущества (может являться единственным
обеспечением по жилищным кредитам, по остальным кредитам в качестве
единственного обеспечения не принимается);
• залог незавершенного строительством недвижимого имущества (в
качестве единственного обеспечения не принимается);
• залог транспортных средств и иного имущества (в качестве
единственного обеспечения не принимается);
• залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным
хранением закладываемого имущества в Банке;
• залог ценных бумаг.
Если банком принято решение о необходимости представить в
качестве обеспечения по кредиту только поручительства физических лиц,
необходимо:
• 1 поручительство по кредитам в сумме до 1 000 000 рублей (или
эквивалент этой суммы в иностранной валюте по курсу, установленному
Банком России на момент обращения заявителя вбБанк) включительно;
• 2 поручительства по кредитам в сумме от 1 000 000 до 1 500 000
руб. (или эквивалент в иностранной валюте по курсу, установленному
Банком России на момент обращения заявителя в Банк) включительно.
Кредиты в сумме до 1 500 000 руб. (или эквивалент этой суммы в
иностранной валюте по курсу, установленному Банком России на момент
обращения заявителя в банк) могут быть предоставлены без материального
обеспечения.
В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам в
Сбербанке РФ в случае необходимости оформляется:
32
• поручительство супруги/ супруга заемщика, если она/ он не
является созаемщиком;
•
залог
имущественных
прав
по
договору
инвестирования
строительства или договору уступки права требования.
По
кредитам
«Ипотечный»
и
«Ипотечный+»
в
качестве
дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства
членов семьи заемщика или созаемщиков (родителей, совершеннолетних
детей),
которые
будут
зарегистрированы
по
месту
постоянного
проживания в приобретаемом объекте недвижимости.
Заемщик обязан застраховать в пользу банка на срок действия
кредитного договора передаваемое в залог имущество от рисков утраты
(гибели),
повреждения.
Страхование
может
осуществляться
всеми
страховыми компаниями, отобранными по итогам проведенного банком
тендера.
Таблица 2.5
Порядок и условия выдачи ипотечного кредита в Сбербанке РФ
Порядок выдачи
Условия выдачи
Погашение
Выдача кредита на недвижимость и ипотечного кредита
осуществляется:
- на приобретение объекта недвижимости – единовременно;
- на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) объекта
недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости
объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно
или частями.
Кредит “Ипотечный +” предоставляется в безналичном порядке с
последующим перечислением кредитных средств по
распоряжению заемщика/созаемщика на расчетный счет
застройщика.
За обслуживание ссудного счета заемщик уплачивает банку
единовременный платеж – до 4% от суммы кредита.
Информацию о конкретном размере указанного платежа можно
получить в любом филиале Сбербанка России.
основного
долга
производится
ежемесячно
или
ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала),
следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой
33
части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала),
следующего за платежным.
Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем
получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не
позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с
погашением основного долга.
По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена
отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции
объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения
кредитного договора.
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Для получения кредита заемщик предоставляют в банк:
- стандартный пакет документов (приложение 6);
- документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости
от цели кредитования.
Чтобы банк принял кредитное решение, клиенту необходимо
предоставить полный пакет документов.
Сбербанком РФ установлены следующие сроки принятия решения
по выдачи ипотечного кредита:
-
в
течение
18
рабочих
дней
с
даты
предоставления
Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;
- в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета
документов, если документы по кредитуемому объекту недвижимости
будут предоставлены заемщиком/созаемщиками в течение 3 месяцев с
даты регистрации заявления-анкеты;
- по кредиту “Ипотечный +” в течение 12 рабочих дней с даты
предоставления заемщиком/созаемщиками полного пакета документов.
34
2.3 Обслуживание ипотечного кредита в Сбербанке
Кредитный договор заключается путем акцепта банком предложения
(оферты) клиента о заключении договора, изложенного в заявлении.
Договор считается заключенным с даты акцепта банком предложения
(оферты) клиента. Акцептом банка предложения (оферты) клиента о
заключении договора являются действия банка по открытию клиенту
счета.
Договор является смешанным договором, содержащим в себе
элементы, как кредитного договора, так и договора банковского счета.
Ипотечный кредит предоставляется на срок, указанный в заявлении.
При этом возврат кредита (погашение основного долга) и погашение
задолженности в целом производится в порядке, определенном разделами
4 и 5 условий.
Кредит предоставляется банком клиенту путем зачисления суммы
кредита на счет и считается предоставленным в момент такого зачисления.
С момента предоставления клиенту ипотечного кредита у клиента
возникает обязанность уплачивать банку проценты за пользование
кредитом. Банк начисляет проценты по ставке, указанной в заявлении, с
даты, следующей за датой предоставления кредита, по дату полного
погашения
задолженности
погашения
задолженности),
(в
случае
а
в
планового
случае
либо
досрочного
выставления
клиенту
заключительного требования — по дату оплаты заключительного
требования. Проценты начисляются банком на сумму основного долга,
уменьшенную на сумму его просроченной части.
После зачисления денежных средств, составляющих сумму кредита,
на счет банк производит их безналичное перечисление в соответствии с
поручением клиента, изложенным в заявлении (оферте о заключении
договора).
Для
безналичного
перечисления
денежных
средств
по
поручениям клиента, клиент предоставляет банку право на составление
расчетного документа от его имени.
35
В случае изменения банком условий и/или тарифов, банк уведомляет
об этом клиента не позднее, чем за 30 календарных дней до даты введения
в действие таких изменений любым из следующих способов (по выбору
банка):
- путем размещения печатных экземпляров новых редакций
названных документов на информационных стендах во внутренних
структурных подразделениях и представительствах банка;
- путем размещения указанной информации на веб-сайте банка в сети
интернет.
Любые изменения и дополнения, внесенные в условия и/или тарифы,
с момента вступления их в силу с соблюдением процедур, указанных в
условиях, равно распространяются на всех клиентов, в том числе на тех,
которые заключили договор ранее даты вступления таких изменений и
дополнений в силу.
С целью поддержания надлежащей степени информированности
Клиента относительно действующих редакций условий и тарифов, в том
числе
гарантированного
своевременного
ознакомления
клиента
с
произошедшими/вступающими в силу изменениями и дополнениями
условий и/или тарифов, клиент обязан регулярно обращаться в банк за
получением сведений об имевших место изменениях и дополнениях в
условия и/или тарифы. Посещение клиентом соответствующих разделов
веб-сайта банка в сети интернет по адресу www.bank.rs.ru (содержащих
информацию о действующих условиях и тарифах, а также о вступающих в
силу изменениях и дополнениях в условия и/или тарифы) приравнивается
к обращению клиента за соответствующей информацией непосредственно
в банк.
Заключая договор, клиент гарантирует, что вся информация,
предоставленная клиентом банку (в том числе в анкете и заявлении),
является верной, полной и точной, клиент не скрыл обстоятельств,
36
которые могли бы в случае их выяснения негативно повлиять на решение
банка заключить договор и предоставить клиенту кредит.
Банк открывает клиенту счет на основании заявления. Валюта счета
— рубли РФ.
По счету допускается совершение операций, предусмотренных
законодательством РФ.
На остаток денежных средств на счете банк проценты не начисляет.
За ведение счета и совершение по счету безналичных платежей банк
взимает с клиента комиссию за расчетное обслуживание (РО) в размере,
указанном в заявлении.
Комиссия за РО подлежит уплате клиентом банку на ежемесячной
основе в течение срока, на который предоставлен кредит, с учетом
нижеизложенного:
- в случае досрочного погашения задолженности (в порядке и в
соответствии с условиями) комиссия за РО подлежит уплате клиентом
банку по месяц, предшествующий такому досрочному погашению, а в
случае формирования и выставления банком клиенту заключительного
требования клиент обязан уплатить к дате оплаты заключительного
требования все комиссии за РО, подлежащие уплате в течение срока, на
который предоставлен кредит, за вычетом уплаченных ранее;
- комиссия за РО за последний месяц (месяц, в котором должно
произойти погашение задолженности в случае ее планового погашения в
соответствии с условиями) может отличаться от комиссии за РО за
предыдущие месяцы.
Поступление денежных средств на счет осуществляется:
- путем внесения наличных денежных средств через кассу банка;
- путем внесения наличных денежных средств через автоматическую
кассу банка;
- безналичным путем.
Зачисление денежных средств на счет осуществляется:
37
- при внесении денежных средств через кассу банка или через
автоматическую кассу банка — не позднее следующего рабочего дня от
даты их внесения;
-. при безналичном перечислении:
если такое перечисление производится не с банковского счета,
открытого в банке, — не позднее следующего рабочего дня от
даты поступления денежных средств на корреспондентский
счет банка;
если такое перечисление производится с банковского счета,
открытого в банке, — в сроки, установленные действующим
законодательством РФ, если более короткие сроки не
согласованы между банком и клиентом.
За выдачу наличных денежных средств со счета и за зачисление
наличных денежных средств на счет Ббнк взимает с клиента комиссию за
кассовое обслуживание (КО) в случаях и в порядке, предусмотренных
тарифами.
Взнос, перечисление денежных средств на счет третьими лицами
допускается, если иное не установлено действующим законодательством
РФ.
Банк осуществляет списание денежных средств со счета без
распоряжения клиента в случаях, предусмотренных законодательством
РФ, договором либо иными отдельными соглашениями, заключенными
между банком и клиентом.
Клиент поручает банку списывать со счета суммы денежных средств,
ошибочно зачисленные на счет.
Клиент поручает банку закрыть счет после полного погашения
задолженности в случае отсутствия каких-либо поручений, сделанных
клиентом по счету, неисполненных банком, и при отсутствии денежных
средств на счете.
38
Если после полного погашения задолженности остаток на счете не
равен нулю и по счету отсутствуют какие-либо поручения, сделанные
клиентом, неисполненные банком, то банком производится взимание
платы за ведение счета, в случае если такая плата предусмотрена
тарифами. В случае если плата за ведение счета предусмотрена тарифами,
то такая плата взимается банком путем ее списания со счета без
распоряжения клиента. Клиент поручает банку закрыть счет, если в
результате взимания платы за ведение счета остаток на счете становится
равным нулю.
Выводы по главе 2:
1. Проведен анализ деятельности основных участников ипотечного
рынка в результате которого выявлено, что по итогам 1 полугодия 2010 г. в
пятерку лидеров ипотечного кредитования входят такие банки, как:
Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, ДельтаКредит, ТрансКредитБанк.
Во II квартале 2010 года на рынок вернулись многие ведущие
ипотечные участники, приостановившие в кризисный период свои
программы, среди которых банки «ГПБ-Ипотека», «Глобэкс», АМТ Банк
(ранее БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк и другие. Всвязи с
возросшей конкуренцией в целом участники рынка активно продолжают
смягчать условия для заемщиков.
Важной
тенденцией
распространение
первого
предложений
полугодия
плавающих,
а
2010
также
года
стало
гибридных
и
комбинированных ставок по ипотечным кредитам. Такие продукты
предлагают, например, банки «ВТБ 24», «БНП Париба», «ЖилФинанс»,
«ДельтаКредит», «Московское ипотечное агентство» (МИА) и ОТП банк.
2. Исследованы особенности предоставления ипотечного кредита в
Сбербанке РФ. Особенностями предоставления ипотечного кредита в
Сбербанке РФ является следующее:
- жилищный кредит может предоставляться на приобретение,
строительство
как
одного,
так
и
39
нескольких
однородных
или
взаимосвязанных лбъектов недвижимости, оформляемых в собственность
заемщика.
-
в
качестве
обеспечения
по
кредиту
Банк
принимает:
поручительства граждан РФ, имеющих постоянный доход, поручительства
юридических лиц, залог недвижимого имущества, залог транспортных
средств и иного имущества, залог мерных слитков драгоценных металлов,
залог ценных бумаг.
- с заемщиком заключается кредитный договор.
3. Рассмотрен механизм обслуживания ипотечного кредита в
Сбербанке РФ: процедура заключения кредитного договора, расчет полной
стоимости кредита, зачисление денег на счет клиента, выплата процентов
по кредиту и т.д.
40
Глава 3. Разработка направлений по совершенствованию
ипотечного кредитования в России
3.1 Рекомендации по привлечению банками ресурсов
для ипотечного кредитования
Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного
кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной
для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.
Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно
ограничивают
возможности
российских
банков
при
ипотечном
кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный
портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные
источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам,
объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и
банкротству.
Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых
ресурсов для ипотечного кредитования:
1. ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов
(депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов
(кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций,
средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).
К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести
также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие
счета
предполагают
на
первом
этапе
накопление
гражданином
определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в
этом же банке для приобретения жилья).
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным
сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного
кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее
мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а
41
законодательство
обязывает
банки
выдавать
вклады
по
первому
требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия
договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых»
источников считается более предпочтительным для банков способом
привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом
банков;
средства,
предоставленные
институциональными
инвесторами
(пенсионными фондами и страховыми организациями, а также
другими) сроком на 5-10 лет;
средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,
выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках,
формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На
первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению
ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных
ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности
кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном
рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного
жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким
образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна
включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов,
обеспечивающий
рефинансирование
банков,
выдающих
ипотечные
кредиты.
Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими
ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.
Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных
закладными, и их реализация на финансовом рынке.
42
Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов
банковского управления (ОФБУ).
Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном
рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.
Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска
ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).
Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими
лицами
кредитных
договоров
под
залог
жилья
с
оформлением
соответствующих закладных.
Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в
виде залога ипотечных кредитов или закладных. Эмиссия банками
ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с
точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в
законодательство.
Модель
7.
Рефинансирование
ипотечных
операций
путем
привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского
управления (ОФБУ). Общие фонды банковского управления являются
одной из действующих в России форм осуществления коллективных
инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и
ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ,
средства которых будут направлены на приобретение исключительно
закладных.
Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с
п. 3.4 Инструкции ЦБ № 63 от 2 июля 1997г. «О порядке осуществления
операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих
операций кредитными организациями РФ» кредитная организация –
доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет
имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать
кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее,
решить эту проблему, по нашему мнению, возможно, если в договоре
43
доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут
быть использованы в ипотечном кредитовании.
Кредитные
организации,
имеющие
в
своем
распоряжении
квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны
осуществлять грамотную экспертизу закладных, поскольку переход прав
по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой
обязательству
(кредиту).
Необходимо
урегулировать
вопрос
о
налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей).
Региональные и местные органы власти, заинтересованные в
развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать
создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут
размещаться денежные средства региональных и местных органов власти,
направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства
пенсионных фондов, населения, предприятий.
При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует
рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы,
а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный
доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации,
поскольку
кредитная
организация
является
лишь
доверительным
управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено
в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной
декларации может быть указано, что деньги учредителей направляются на
покупку закладных данного региона или сформулированы другие
ограничения.
Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе
создается
рынок
закладных,
что
необходимо
для
создания
самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и
активного
вовлечения
кредитных
организаций
региона
в
такое
кредитование. Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть
следующим образом.
44
1. Покупатель жилья обращается в банк за кредитом на покупку
жилья.
2. Банк выдает ипотечный кредит под залог недвижимости на
длительный срок. Оформляется закладная, которая переходит банку. В
регистрирующем учреждении юстиции делается запись в государственном
реестре об ипотеке.
3. Учредители ОФБУ – физические или юридические лица вносят в
него деньги. В инвестиционной декларации банк – доверительный
управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут
направлены на покупку закладных.
4. Банк – доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у
других кредитных организаций за счет средств, переданных в ОФБУ его
учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается
передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему
передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому
же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту).
Доверительный
управляющий
должен
потребовать
от
органа,
осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать
его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
5. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший
от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации
последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает
промежуточные и окончательные платежи.
6. Доверительный управляющий формирует портфель закладных с
тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае
погашения, в т.ч. досрочного, доверительный управляющий покупает на
вырученные средства другие закладные. На это направляются также
средства, полученные от должников по обязательствам, в т.ч. в связи с
частичным погашением основного долга.
45
3.2. Предложения по обороту закладных как способу контроля
обязательств при ипотечном кредитовании
Как
уже
отмечалось
выше,
одной
из
проблем
ипотечного
кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов.
Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком
является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются
нормами
главы
3
Закона
«Об
ипотеке
(залоге
недвижимости)».
Экономическая же сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и
уточнениях.
На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может
участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными
бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной
бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется,
может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов.
Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход
соответствующих прав собственности посредством функционирования
специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять
государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его
функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав
требования по закладным. В этой связи может быть предложена
следующая схема деятельности регистратора.
Прежде всего, введем необходимые термины.
Ипотечный регистратор – юридическое лицо, которое на основании
пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий
и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На
ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно
которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:
сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);
инвестор любого эмитента закладных;
номинальный держатель закладных любого эмитента.
46
Деятельность регистратора может подлежать лицензированию.
Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его
части другому лицу.
Только запись в реестре закладных гарантирует права требования
держателя закладной. При заключении сделки купли/продажи либо
передачи
иным
соответствующую
путем
запись
закладной
о
регистратор
передачи
прав
делает
требования
в
реестре
и
выдает
подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает
в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого
подтверждения.
Снятие реестра – фиксация полной информации, содержащейся в
реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или
бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о
количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный
момент времени.
Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в
настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных
регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ
деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов
в их развитии.
1. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений
с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только
учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе
распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим
негативным последствиям:
1) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;
2) в случае больших реестров возможна потеря управляемости
реестром как на уровне баз данных, так и в плане документооборота;
47
3) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок
или
большого
количества
участников)
увеличивается
количество
технологических сбоев;
4) ни один реально работающий независимый регистратор на данный
момент не может предоставить полную аналитическую картину структуры
акционерного капитала;
5) юридическая сторона регистрации передачи прав собственности
на вторичном рынке чаще всего сомнительна.
2. Основными трудностями, вызывающими переход ко второму
этапу,
является
лицензирования
падение
управляемости
регистраторской
реестра
деятельности.
и
На
требование
этом
этапе
независимый регистратор пытается упорядочить свою деятельность на
основе
изменения
организации
документооборота.
Прогнозируемое
развитие такого регистратора – увеличение надежности работы при потере
оперативности.
3. Третий этап характеризуется попытками интеграции различных
депозитариев и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из
них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с
минимальным успехом.
Анализ показывает, что наиболее перспективным является слияние
ипотечного
регистратора
и
возможных
ипотечных
депозитариев,
объединение их между собой и внедрение единой информационно–
аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов.
Подобное
решение
может
обеспечить
повышение
оперативности
регистрации сделок и ускорение доступа к крупнейшим торговым
фондовым площадкам, т.е. выход на реальный вторичный рынок
закладных. Это позволит проводить контроль за движением закладных на
рынке, а также их котировку. Успешное котирование закладных
приобретает большое значение в случае проведения последующих
эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных,
48
позволяет
привлекать
средства
на
длительный
срок
под
залог
недвижимости.
По
существующим
сегодня
требованиям
технология
работы
регистратора должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода
прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того,
должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации,
технология должна быть устойчивой по отношению ко всевозможным
сбоям в работе и не допускать злоупотреблений. Для обеспечения такого
рода
условий
необходимо
сочетание
бумажной
и
электронной
(компьютерной) технологий, причем для недопущения злоупотреблений
должны быть приняты специальные меры, поскольку запись в реестре
является
достаточным
и
окончательным
подтверждением
права
требования.
Современное
понимание
проблемы
предполагает
ведение
специальных счетов эмитентов (в электронной форме), запись в которых и
гарантирует права требования. При регистрации перехода прав требования
может использоваться пакетная технология, которая гарантирует защиту
от сбоев и злоупотреблений.
Информационные
возможности
регистратора
обеспечиваются
электронной формой организации лицевых счетов инвесторов, что
определяет широкие возможности получения конкретной оперативной и
обобщающей аналитической информации о структуре и перемещении
ипотечного капитала каждого эмитента. Данные возможности включают в
себя
предоставление
информации
о
крупнейших
эмитентах,
географическом распределении ипотечного капитала, объеме и количестве
сделок по закладным на вторичном рынке (обороты) и др.
Минимальный штат регистратора, обеспечивающий эффективную
обработку данных, как правило, состоит из следующих сотрудников:
- администратор – 1 чел.;
- управляющий счетами – 1 чел.;
49
- операционисты – 2 чел.;
- системный программист – 1 чел.;
- работники хранилища – 2 чел.;
- менеджер по связям с эмитентом – 1 чел.
Таким образом, минимальный штат, требующийся для работы
регистратора, – 8 чел. Опыт действующих регистраторов показывает, что
такой штат способен обеспечивать регистрацию одной сделки за 10-15
мин.
Следует
отметить,
продолжительное
время.
что
подготовка
Так,
персонала
операционист
(при
может
занять
наличии
опыта
предыдущей работы операционистом) может быть подготовлен за 1-2
месяца, управляющий счетами (при условии опыта работы бухгалтером) –
за 2-3 месяца, администратор и менеджер – за 6-7 месяцев.
Менеджер по связям должен хорошо представлять себе перспективы
развития рынка акций и особенности данного эмитента, анализировать
рынок, составлять аналитические отчеты для эмитента. Он должен иметь
экономическое образование и опыт работы на фондовом рынке.
3.3. Предложения по обеспечению возвратности ипотечного кредита
Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из
основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация
кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой
арсенал
методов,
неформальные
включающий
процедуры.
формальные,
Хотя
полуформальные
современный
и
методический
инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений,
он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать
банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого
механизма минимизации рисков, также основанного на детальных
расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны.
50
Рассмотрим
некоторые
проблемы,
возникающие
в
подобных
обстоятельствах.
Одним из классических способов минимизации кредитных рисков
является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует
успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является
возникающая
при
управлении
кредитными
рисками
рефлексивная
взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был
системно проанализирован Дж. Соросом.
Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи.
При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь,
имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность
должника независимо от того, передается она в действительности в залог
или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо
ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает
обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной
стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является
плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так,
сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило,
поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов,
служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории
экономического спада ценность залоговых активов может стремительно
падать.
Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо
учитывать
большое
экономической
и
число
факторов,
правовой
в
т.ч.
конъюнктуры,
будущую
т.е.
динамику
принятие
микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации.
Это
предопределяет
организациями
необходимость
макроэкономических
проведения
прогнозов
собственной эффективной кредитной политики.
51
для
кредитными
разработки
Выдача кредита в период экономического роста под залог,
оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством
реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям
кредитной организации. При подобных систематических ошибках в
определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть»
даже при незначительных конъюнктурных спадах.
В этой связи возникает довольно сложная задача определения
кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный
срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения
кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата
кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока
кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как
сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент
за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.
Однако
даже
при
осознании
необходимости
учета
эффекта
рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностью устранить
финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими
проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:
сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого
необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного
рынка;
невозможностью
точного
прогнозирования
периодичности
и
состояния экономического цикла;
неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от
мер государственного регулирования.
Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения
его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу
«гигантский залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-то
может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо
реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что
52
равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых
позиций банка.
Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция
оказывает
большое
влияние
на
рентабельность,
а
потому
и
на
платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого
воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту
проблему более подробно.
Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по
цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене
p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой
бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную
стоимость J будет равна:
J r * p( t h ) * x ( t h ) c( t ) * y( t ) ,
где
(3.1)
r – ставка налога на добавленную стоимость.
Истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься
государством, составляет величину:
I r * p( t h ) * x ( t h ) c( t h ) * y( t )
(3.2)
Тогда сумма активного инфляционного налога на добавленную
стоимость:
T JI
(3.3)
будет исчисляться по формуле:
T r * y ( t ) * c( t ) * q h 1 ,
(3.4)
где q – среднемесячный индекс инфляции производственных затрат
предприятия.
53
Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма
из-за т.н. инфляции издержек. Относительная величина активных
инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимости начального
периода):
F
T
p( t ) * x ( t )
(3.5)
составляет:
F r * b * qh 1 ,
(3.6)
где b – удельный вес материальных затрат в валовом выпуске
продукции фирмы.
Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q,
производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые
ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует
отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных
налогов
может
экономической
выступать
в
активности
качестве
главного
юридических
лиц
фактора
и
падения
подрыва
их
платежеспособности.
Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или
иного
предприятия
устойчивость»
путем
должен
оценки
учитывать
его
его
«антиинфляционную
производственных
параметров,
накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно
видны проблемы, с которыми сталкивается банк:
сложность получения истинной информации о производственных
параметрах фирмы b и h;
сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные
средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными
затратами на исследование соответствующих товарных рынков.
Игнорирование
проблемы
активных
инфляционных
налогов,
особенно когда высокая инфляция приводит к росту риска потери
54
выданных кредитов, может вести также к неправильному распределению
кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.
Риски при выдаче кредитов физическим лицам.
Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и
унификации. Так, в отношении физических лиц часто используются
балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае
выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по
каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости
от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по
всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в
зависимости
от
результатов
сравнения
клиент
признается
либо
кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемы
возникают при такой процедуре отбора клиентов?
Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые
признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.
Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно
субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при
оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов
формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным
расчетным схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы
повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе
ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных
кредитов, в т.ч. с использованием поло-возрастных критериев. В этом
случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных
кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет
«размытости» балльных характеристик, так как период усреднения
ретроспективных
данных
может
быть
различным
и
выбирается
субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения
анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных
кредитных историй.
55
В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются
застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социальноэкономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого
признака.
Иными
словами,
система
баллов
должна
оперативно
обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого
временного интервала с учетом специфики конкретного банка и
выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).
В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым
сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически.
Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет.
Очевидно, что в общем случае критический порог также является
«плавающей» во времени величиной и должен быть дифференцирован в
зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в
определении
критической
величины
суммы
баллов
могут
давать
принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение
баллов лежит близко к критическому.
Таким
образом,
поставить
на
«конвейер»
выдачу
кредитов
физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков
весьма
непросто.
Всегда
существует
потребность
неформальной
перепроверки результатов количественных тестов.
Риски при выдаче кредитов юридическим лицам.
В отношении методов оценки рисков кредитования юридических лиц
актуальны те же проблемы, что и лиц физических. Так, при расчете
вероятности
банкротства
многофакторные
модели,
фирмы
аналитики
предполагающие
банка
используют
процедуру
взвешивания
основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица.
Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными
значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения
делается
окончательное
заключение
хозяйствующего субъекта.
56
о
платежеспособности
Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и
числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не
имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит
еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так как для
количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных
сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой
объективной основы.
Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых
коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат
проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что
на
практике
области
высокой,
невысокой
и
малой
вероятности
неплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и
близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации
в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из
одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее
привлекательную).
Положение
осложняется
наличием
«конкурирующих»
количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных
на
вычислении
по
данным
бухгалтерского
баланса
специальных
коэффициентов – индикаторов. Среди них – коэффициенты текущей
ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами,
восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой
капитализации прибыли и т.д.
Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с
которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике
эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем
очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для
различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и
пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых
способствует завышению отчетных коэффициентов – индикаторов. По57
видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты
должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как
различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные
условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на
основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и
бюджетных показателях самих регионов.
Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных
рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого
банкира. Выход из данной ситуации как будто один – отдать предпочтение
одной из методик. В данной связи можно констатировать, что в настоящее
время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача
определения того, какую методику и в какое время целесообразно
применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что
пока не существует никаких объективных критериев для такого
упорядочения
научно-методического
инструментария
кредитных
институтов.
В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление
кредитными
рисками
требует
высокой
квалификации
банковских
специалистов, которые должны не только владеть основами современного
количественного
финансового
анализа,
но
и
обладать
высокой
профессиональной интуицией.
Выводы по главе 3:
Разработаны
направления
по
совершенствованию
ипотечного
кредитования в России, а именно:
- рекомендации по привлечению банками ресурсов для ипотечного
кредитования,
-
предложения по обороту закладных как способу контроля
обязательств при ипотечном кредитовании,
- рекомендации по обеспечению возвратности ипотечного кредита.
58
Заключение
В результате проведенного исследования были сделаны следующие
основные выводы.
1. Рассмотрены сущность и схемы
ипотечного кредита, его
нормативно-правовое регулирован. Определено, что ипотечный кредит –
это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог
земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5
ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке".
2 Проведен обзор рынка ипотечного кредитования в России, который
показал, что с начала
наблюдаются
2010 года на рынке ипотечного кредитования
положительные
изменения.
Большинство
крупнейших
российских банков возобновили ипотечное кредитование. По данным
Центрального банка РФ на 1 октября 2010 года было предоставлено 158,9
тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4
раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном
выражении, и в 2,6 раза - в денежном.
3. Определена роль ипотечного кредитования как инструмента
преодоления кризисных явлений в экономике. Исследование показало, что
развитие
ипотечного
бизнеса
позитивно
сказывается
на
развитии
реального сектора экономики. Промышленное ипотечное кредитование
дает возможность модернизировать производства, что приводит к
повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет
к увеличению экономического потенциала страны.
4. Проведен анализ деятельности основных участников ипотечного
рынка в результате которого выявлено, что по итогам 1 полугодия 2010 г. в
пятерку лидеров ипотечного кредитования входят такие банки, как:
Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, ДельтаКредит, ТрансКредитБанк.
Во II квартале 2010 года на рынок вернулись многие ведущие
ипотечные участники, приостановившие в кризисный период свои
программы, среди которых банки «ГПБ-Ипотека», «Глобэкс», АМТ Банк
59
(ранее БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк и другие. Всвязи с
возросшей конкуренцией в целом участники рынка активно продолжают
смягчать условия для заемщиков.
Важной
тенденцией
распространение
первого
предложений
полугодия
плавающих,
а
2010
также
года
стало
гибридных
и
комбинированных ставок по ипотечным кредитам. Такие продукты
предлагают, например, банки «ВТБ 24», «БНП Париба», «ЖилФинанс»,
«ДельтаКредит», «Московское ипотечное агентство» (МИА) и ОТП банк.
5. Исследованы особенности предоставления ипотечного кредита в
Сбербанке РФ. Особенностями предоставления ипотечного кредита в
Сбербанке РФ является следующее:
- жилищный кредит может предоставляться на приобретение,
строительство
как
одного,
так
и
нескольких
однородных
или
взаимосвязанных объектов недвижимости, оформляемых в собственность
заемщика.
-
в
качестве
обеспечения
по
кредиту
банк
принимает:
поручительства граждан РФ, имеющих постоянный доход, поручительства
юридических лиц, залог недвижимого имущества, залог транспортных
средств и иного имущества, залог мерных слитков драгоценных металлов,
залог ценных бумаг.
- с заемщиком заключается кредитный договор.
6. Рассмотрен механизм обслуживания ипотечного кредита в
Сбербанке РФ: процедура заключения кредитного договора, расчет полной
стоимости кредита, зачисление денег на счет клиента, выплата процентов
по кредиту и т.д.
7. Выявлены проблемы ипотечного кредитования в России,
основными из которых являются:
политическая и экономическая нестабильность;
низкий уровень доходов большей части населения, особенно по
сравнению со стоимостью недвижимости;
60
отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
высокая
стоимость
накладных
расходов
при
работе
с
недвижимостью;
недостаточная помощь государства в финансовых, организационных
и законодательных вопросах;
недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
8. Разработаны направления по совершенствованию ипотечного
кредитования в России, а именно:
- рекомендации по привлечению банками ресурсов для ипотечного
кредитования,
-
предложения по обороту закладных как способу контроля
обязательств при ипотечном кредитовании,
- рекомендации по обеспечению возвратности ипотечного кредита.
В России основными источниками средств для выдачи ипотечных
кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета
клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер. Устойчивое
функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка
предполагает создание:
адекватной правовой и нормативной базы;
эффективной
системы
судопроизводства
и
принудительного
исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
эффективных
налоговых
льгот
для
всех
участников
рынка
ипотечного кредитования ;
надежных возможностей страхования различного вида рисков и
ответственности;
источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых
ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы
ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к
61
двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного
рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных
форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса
разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а
также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность
подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным
увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств
населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут
направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или
строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и
повышением доверия населения к властям.
Таковы
основные
результаты
исследования,
проведенного
в
дипломной работе. Таким образом, все поставленные в процессе работы
задачи были решены, цель дипломной работы достигнута.
Дипломную работу
выполнил студент
группы
________________ ______________
(подпись)
62
Источники и литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.:
Инфра-М, 2005, 551 с.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
3. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 30.12.2008) "О залоге"
Статья 42. Понятие ипотеки
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010)
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) Статья 29. Государственная
регистрация ипотеки
5. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (ред. от
23.12.2009) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010
годы"
6. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р <Об
утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации до 2030 года>
7. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17ФЗ от 3 февраля 1996 г.
8. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К.
Кредиты, займы, ссуды. – М.: Филинъ, 2006.
9. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2006.
10. Германия. Факты. – Франкфурт-на-Майне, 2005.
11. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные
вклады, платежный оборот. – М.: Международные отношения, 2004.
12. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная
политика. – СПб.: 2001.
13. Есипов
В.
Е.
Ипотечно-инвестиционный
пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 2006.
63
анализ.
Учебное
14. Жилищная экономика: Пер. с англ. – М.: Дело, 2004.
15. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской
Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 2006.
16. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.
17. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики
Великобритании. – М.: Финансы и статистика, 1986.
18. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. –
М.: Аудитор, 2006.
19. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и
операции. – М.: ВАЗАР-ФЕРРО, 2004.
20. Уткин Э. Риск-менеджмент. – М.: ЭКМОС, 2006.
21. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости /Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.
22. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2009.
23. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и
кредит. 2009. №6.
24. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы
развития //Деньги и кредит. 2008. №3.
25. www.cbrf.ru – сайт Центрального Банка РФ
26. www.sbrf.ru - сайт Сбербанка РФ
27. www.consultant.ru/ - Официальный сайт компании "Консультант
Плюс"
64
Приложение 1
Объемы выданных ипотечных кредитов
[текущие значения с начала деятельности]
ведущими
банками
Приложение 2
Объемы выданных ипотечных кредитов региональными операторами
[текущие значения с начала деятельности]
Приложение 3
Ипотечные банки
Приложение 4
Типовая форма формирования информации о застройщиках и о
реализуемых ими объектах недвижимости по программе
"Ипотечный+"
Жилой комплекс "Седьмое небо"
Приложение 5
Минимальные требования к приобретаемой недвижимости
Приложение 6
Документы, необходимые для рассмотрения анкеты-заявления на
предоставление ипотечного кредита
Приложение 7
Заявление – анкета на предоставление ипотечного кредита
Приложение 8.
Пример расчета суммы ипотечного кредита
65
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
766
Размер файла
655 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа