close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ...

код для вставкиСкачать
Рекламный выпуск
ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ
КОММЕРЧЕСКАЯ...
Объекты коммерческой недвижимости всегда пользовались большим спросом
на рынке. Интерес к ним не спадает на протяжении нескольких последних лет как
со стороны лиц, готовых приобрести недвижимость в собственность, так и со
стороны лиц, готовых арендовать торговые площади, складские помещения, офисы и т.д.
К сожалению, не всегда объекты недвижимости,
выставленные на продажу, обладают должной юридической чистотой.
Каждая сделка, связанная с куплей либо продажей коммерческой недвижимости, требует заключения и оформления письменного договора. Прежде чем заключить договор купли-продажи, потенциальному покупателю необходимо предпринять
меры, которые позволили бы избежать каких-либо
неприятностей в дальнейшем.
Первым шагом в этом направлении должна стать
проверка так называемой юридической чистоты приобретаемого объекта. В ходе такой проверки могут
быть обнаружены различные обременения, о которых продавец предпочел умолчать. Довольно часто
обнаруживается наличие не согласованных в установленном порядке перепланировок или переоборудований в зданиях и внутренних помещениях. И
хотя наличие подобного рода проблем не является
препятствием к заключению сделки, именно на покупателя ложится тяжкое бремя узаконивания таких
перепланировок и переоборудований.
Говоря об объекте недвижимости - отдельном здании либо целом комплексе, - необходимо коснуться
вопроса о земельном участке, на котором они расположены. Случается, что на расположенные на земельном участке строения и сооружения (либо их
часть) отсутствует необходимая документация, т. е.
права на них не оформлены должным образом. Речь
может идти о строениях, на которые имеются правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы либо же о самовольных постройках.
Надлежащее оформление прав займет много времени. Что касается непосредственно самих земельных участков, то и здесь не все просто. Бывает, что
права на них не оформлены, а это также потребует
много времени и финансовых затрат. Кроме того,
иногда требуется не только оформить правоустанавливающие документы на землю, но и провести
мероприятия по межеванию участка и кадастровому
учету.
Кроме того, может выясниться, что часть помещений в здании, выставленном на продажу, обременена арендой. Может обнаружиться и наличие в
Едином государственном реестре прав залогов в
отношении зданий или помещений, земли, что
может привести к срыву планируемой сделки.
Безусловно, все вышеперечисленные проблемы
необходимо выявить и разрешить еще до заключения сделки, в противном случае покупатель обрекает себя на бесконечные мытарства, которые могут
затянуться на длительное время. Кроме этого, существует большая вероятность того, что если все
проблемы не будут устранены вовремя, то стороны
сделки получат уведомление от государственных органов о приостановлении либо об отказе в регистрации сделки, что неминуемо повлечет за собой
убытки.
Однако мало проверить само недвижимое имущество, необходимо проверить и лиц, участвующих в сделке. Если в сделке участвуют юридические
лица, то требуется провести проверку их уставных
документов, регистрационных документов, проверить, был ли соблюден порядок назначения их руководящего состава и т.д. Более того, если речь
идет об обществах с ограниченной ответственностью или об акционерных обществах, то необходимо учитывать, что заключаемая сделка может являться для них крупной и требовать одобрения. Если
же порядок, предусмотренный законодательством,
не будет соблюден, то сделка может быть оспорена.
В том случае, когда продавцом недвижимости
является физическое лицо, нужно помнить, что в
соответствии с положениями Семейного кодекса РФ
(статья 35) «владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются
по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению
общим имуществом супругов предполагается, что
он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со
дня, когда он узнал или должен был узнать о со-
КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА
ООО «КОНСУЛЬТАНТ+»
вершении данной сделки». Своевременное выявление данных обстоятельств поможет избежать в будущем целого ряда проблем.
Следующим этапом является непосредственное
заключение договора, которому предшествует подготовка и сбор всей необходимой документации. Довольно часто стороны подписывают так называемый
предварительный договор. Как правило, к нему прибегают в том случае, когда имеются какие-либо проблемы. Суть такого договора состоит в том, что он
служит своеобразным гарантом для контрагентов на
случай, если другая сторона по каким-либо причинам передумает участвовать в сделке. Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случае уклонения стороны, заключившей предварительный договор, от подписания основного договора,
другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении заключить договор в соответствии с оговоренными ранее требованиями.
Как уже было сказано, одновременно с подписанием предварительного договора составляется и подготавливается вся сопутствующая документация - договоры отчуждения имущества, передаточные акты,
документы из БТИ, кадастровые планы на земельные
участки и т.д. После того, как все необходимые документы будут согласованы и подписаны, они подаются в регистрирующий орган. Только после того,
как процедура регистрации будет завершена, сделка
считается заключенной и законченной.
С другой стороны, для того, чтобы удачно продать объект коммерческой недвижимости, необходимо уделить пристальное внимание таким аспектам, как подготовка имущества к продаже, грамотно
организованный процесс продажи и оформления
сделки.
На стадии подготовки объекта недвижимости к
сделке продавцу необходимо предпринять действия,
которые бы сделали его наиболее привлекательным
в глазах потенциальных покупателей. Также требуется предпринять все возможное для обеспечения максимальной юридической чистоты здания и земельного участка. Ведь потенциальный покупатель задумывается об уровне рисков и старается свести их к
минимуму. Практика показывает, что чаще всего покупателей интересуют следующие моменты: наличие
перепланировок, которые не были согласованы должным образом, правильное оформление земельных
правоотношений, наличие обременений (аренда,
залог, сервитуты и т.д.), наличие судебных споров и
притязаний на имущество со стороны третьих лиц и
т.д. В общем, все те моменты, которые уже были
освещены ранее в данной статье.
При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества обеим сторонам сделки необходимо учитывать следующие важные моменты. В тексте договора объект недвижимости, выставленный
на продажу, должен быть четко идентифицирован и
обязательно указана его цена. Право собственности
на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в ЕГРП. Соответственно,
до момента госрегистрации сделки именно на продавце лежит бремя содержания и риск утраты имущества. Покупателю одновременно с передачей права
собственности на недвижимость передаются права на
ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования
(статья 273 Гражданского кодекса РФ), если иное не
предусмотрено соглашением сторон. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,
который не принадлежит продавцу на праве собственности, может быть произведена без согласия собственника этого участка только в том случае, если это
не противоречит условиям пользования участком.
Обязательным условием при заключении сделки купли-продажи недвижимости является подписание передаточного акта (статья 556 Гражданского кодекса
РФ).
Любой договор направлен в первую очередь на
то, чтобы очертить правовой статус его сторон, то
есть их права и обязанности, и каждая из сторон
должна самостоятельно оценивать степень своих рисков. Грамотно составленный договор купли-продажи коммерческой недвижимости или аренды может
почти наверняка служить гарантом спокойствия сторон сделки.
Ольга МЕРКУРЬЕВА,
директор ООО «Консультант+» .
ПРОДОЛЖЕНИЕ В СЛЕДУЮЩЕМ ?ДОМОСТРОЕ?
ОТДЕЛ НЕДВИЖИМОСТИ
АТТЕСТОВАННЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ
ГАРАНТИРОВАННАЯ ЧИСТОТА СДЕЛОК
ПОЛНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
ПРОВЕДЕНИЕ СДЕЛОК В КОРОТКИЕ СРОКИ
НАДЕЖНОСТЬ, ПОРЯДОЧНОСТЬ
КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
г. Лысьва,
ул. Мира, 10, 2-й этаж.
стр.2
25 октября 2008 г.
тел. (34249) 2-65-10,
2-54-20, 8-909-728-47-57.
E-mail:
oookonsultant@mail.ru
РИЭЛТОРСКАЯ СЛУЖБА
Ул. Коммунаров, 24 (на пл. Революции, вход с ул. Кирова),
3-й эт., оф. 3. Тел. 2-44-13.
ПРЕДЛАГАЕТ СЛЕДУЮЩИЕ УСЛУГИ:
- приватизация жилья
-
400 руб.
- составление договоров купли-продажи, мены,
дарения квартир, комнат, жилых домов, садовых участков, гаражей
и др. недвижимого имущества
- от 200 руб.
- составление договоров раздела недвижимого
имущества, договоров выдела долей в натуре - от
300 руб.
- сопровождение сделок купли-продажи, мены, дарения квартир,
комнат, жилых домов, садовых участков, гаражей
и др. недвижимого имущества
- от 700 руб.
- оформление документов на право собственности на недвижимое
имущество
- от 700 руб.
- оформление права собственности на земельные участки
- от 1000 руб.
- оформление документов на наследство
- поиск вариантов купли-продажи, обмена
700 руб.
2%
- от
-
- сопровождение сделок купли-продажи,
мены, аренды и пр. с участием юридических лиц ? от 3000 руб.
- оформление правоустанавливающих документов
на перепланированные объекты
- от 700 руб.
- консультации
-
БЕСПЛАТНО
- оформление документов на недвижимое имущество любой сложности.
. - 9-13 час.
- 9-13, ср. - 9-15, чт
.
вт
,
18
9.
пн
:
ма
Часы прие
исаться по тел.
я вас, время можно зап
На другое, удобное дл
8-902-643-9539.
Налоговый вычет.
рассчитывать или нет?
На вопросы отвечает директор ?Агентства недвижимости?
Виталий Александрович БОГДАНОВ.
Отменен ли налог на дарение? Если
родная тетя подарит мне земельный
участок, который принадлежит ей на
праве собственности, должен ли я
уплатить с этого какой-нибудь налог?
ДЕНИС.
Что лучше - завещание или дарение?
И будет ли это облагаться налогами
(мать хочет подарить 1/2 доли
в 2-комнатной квартире одной
из дочерей)?
ГАЛИНА.
В соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ налог при дарении недвижимости не уплачивается в случаях,
если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, т.е. супругами, родителями и
детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами. Одаряемые,
которые не входят в указанный список, уплачивают налог в размере 13 % от стоимости имущества. Такой порядок действует
при дарении недвижимого имущества,
транспортных средств, акций, долей и
паев. Дарение иных видов имущества полностью освобождено от налогообложения.
Вам налог платить придется.
Основное различие между этими сделками состоит в том, что завещание вступает в силу только в момент смерти завещателя, а договор дарения - с момента
его государственной регистрации. Завещание можно легко отменить или изменить, каждое последующее завещание отменяет предыдущее. А договор дарения
можно оспорить только в судебном порядке и только при наличии оснований, указанных в законе. Еще одно отличие состоит в налогообложении. Если при наследовании от уплаты налога освобождены любые наследники, то при дарении обязанность по уплате налога возможна (см. ответ на предыдущий вопрос).
ОКОНЧАНИЕ. НАЧАЛО - ?ДОМОСТРОЙ?, 27 СЕНТЯБРЯ.
Уважаемые жители и гости Лысьвы!
ООО «Агентство недвижимости»
оказывает следующие услуги населению:
- покупает и продает любую недвижимость;
- оформляет документы купли-продажи, мены,
дарения квартир, комнат, домов, гаражей, садовых и земельных участков;
- сопровождает любую сделку;
- расселяет коммунальные квартиры;
- предоставляет варианты обмена;
- срочная покупка квартир (одни сутки);
- помощь в приватизации;
- ввод в эксплуатацию достроенных объектов;
- помощь в оформлении наследства;
- составление договоров купли-продажи, мены,
дарения;
- помощь в восстановлении утраченных
документов;
- бесплатные консультации.
Наш адрес: г. Лысьва, ул. Садовая, 34, тел. 2-70-79.
РАБОТА С СЕРТИФИКАТАМИ. СОСТАВЛЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ДЛЯ БАНКА. ПРИГЛАШАЕМ К СОТРУДНИЧЕСТВУ ОРГАНИЗАЦИИ ГОРОДА.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
26
Размер файла
214 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа