close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Утверждены решением cовета

код для вставкиСкачать
Утверждены решением
cовета директоров ОАО «АФЖС»
ОАО «АФЖС» 26 мая 2014 г.,
протокол № 65 от 29.05.2014г.
Открытое акционерное общество
«Агентство финансирования жилищного строительства»
Стандарты целевых ипотечных кредитов (займов) для инвесторов
Москва
2014
© ОАО «АФЖС»
2
1. Общие положения
Стандарты целевых ипотечных кредитов (займов) для инвесторов
Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного
строительства» (далее – Стандарты АФЖС) разработаны в соответствии с
законодательством Российской Федерации и представляют собой свод
положений и требований, предъявляемых Открытым акционерным обществом
«Агентство финансирования жилищного строительства» (далее также
Агентство, АФЖС) к участникам ипотечного кредитования юридических лиц,
содержанию, построению и оформлению документации и договоров,
регулирующих отношения между ними, возникающие в процессе выдачи
Ипотечных кредитов (займов) и их рефинансирования.
Стандарты АФЖС направлены на достижение баланса интересов
кредиторов, заемщиков и инвесторов в ипотечные активы.
Настоящие Стандарты разработаны в целях:
• создания возможности выдачи юридическим лицам и индивидуальным
предпринимателям Ипотечных кредитов/займов, обеспеченных ипотекой
имущества, в том числе с выдачей Заемщиками Закладных1 и их
дальнейшего рефинансирования;
• снижения рисков участников системы ипотечного кредитования
юридических лиц;
• содействия развитию институционального рынка наемного жилья и
развития
альтернативных
приобретению
жилья
инструментов
повышения доступности жилья для широких слоев населения на всей
территории Российской Федерации;
• внедрения принципов проектного финансирования строительства жилья
и сопутствующей социальной инфраструктуры;
• обеспечения единообразия и законности применяемых форм и методов
правоотношений участников ипотечного кредитования юридических лиц
и индивидуальных предпринимателей, сделок, работ и услуг, а также
технической и информационной совместимости документации;
• внедрения
надежных
процедур
выдачи,
рефинансирования
и
сопровождения Ипотечных кредитов (займов), предоставленных
юридическим
лицам
и
индивидуальным
предпринимателям
по
Кредитным договорам/Договорам займа, права кредитора (займодавца)
по которым удостоверены Закладными.
Стандарты АФЖС и Паспорта ипотечных продуктов утверждаются советом
директоров Агентства; документы, указанные в Стандартах АФЖС, Паспортах
ипотечных продуктов, регламентирующие реализацию программ и продуктов в
рамках деятельности Агентства – правлением Агентства; унифицированная
документация, предусмотренная Стандартами АФЖС, Паспортами ипотечных
продуктов и иными документами Агентства, регламентирующими реализацию
программ и продуктов в рамках деятельности Агентства – генеральным
директором Агентства.
Стандарты АФЖС, иные документы, принимаемые во исполнение и
развитие положений Стандартов АФЖС, а также любые изменения и/или
дополнения в них обязательны к применению с даты, установленной
уполномоченным органом Агентства.
1
Здесь и далее по тексту положения, условия, требования и правила, применяющиеся
к закладным, подлежат применению к ипотечным кредитам/займам, права по которым
не удостоверены закладными, и наоборот.
3
Стандарты АФЖС имеют преимущественную силу по отношению к
Паспортам Ипотечных продуктов и иным документам, принимаемым во
исполнение и развитие положений Стандартов АФЖС. В случае противоречия
Паспортов Ипотечных продуктов или Паспортов опций к Ипотечным продуктам
Стандартам АФЖС, применяются положения Стандартов АФЖС, если в них не
предусмотрено иное.
Стандарты АФЖС, иные документы, принимаемые во исполнение и
развитие положений Стандартов АФЖС, а также все изменения и дополнения к
ним подлежат опубликованию в открытом доступе в сети Интернет на
официальном сайте Агентства не позднее 5 рабочих дней от даты утверждения.
В публикации также указывается дата, с которой Стандарты АФЖС или
изменения в них обязательны к применению.
К отношениям Агентства и Залогодателя, вытекающим из договора куплипродажи (Приобретения) Жилых помещений с рассрочкой оплаты, применяются
положения настоящих Стандартов, с учетом специфики правоотношений сторон
по договору купли-продажи с рассрочкой оплаты, если иное не предусмотрено
Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Термины и определения
Агентство
Андеррайтинг
Верификация
Дефолт
Дифференцирова
нный платеж
Договор займа
Открытое
акционерное
общество
«Агентство
финансирования жилищного строительства».
Процедура анализа (на основе верифицированных
данных) платежеспособности Заемщика, ликвидности
Предмета ипотеки, параметров Ипотечного кредита и
оценки кредитного риска, включая вероятность Дефолта и
величины ожидаемых убытков с целью выработки
решения о принятии кредитного риска по Ипотечному
кредиту/займу.
Процедура подтверждения достоверности, полноты и
соответствия установленным требованиям документов и
информации, которая проводится при предоставлении,
сопровождении и рефинансировании Ипотечных кредитов
либо при реализации программ Агентства, направленных
на стимулирование жилищного строительства.
Неисполнение Заемщиком обязательств по Кредитному
договору / Договору займа (Закладной), влекущее
возникновение у Кредитора (владельца Закладной) права
требовать полного досрочного исполнения обязательств
по Ипотечному кредиту/займу, при неисполнении которого
будет обращено взыскание на Предмет ипотеки.
Регулярный,
учитывающий
Индекс-дефлятор,
изменяющийся по заданному алгоритму платеж по
Ипотечному кредиту/займу, состоящий из суммы на
погашение части ОСЗ и процентов, начисленных на всю
сумму ОСЗ.
Договор, заключаемый Некредитной организацией и
Заемщиком в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами, в соответствии с
которым Первичный кредитор передает в собственность
Заемщика заем в размере и порядке, определенных
договором с учетом требований настоящих Стандартов, а
4
Доход
Заемщика/Доход
Жилое помещение
Заемщик
Закладная
Залогодатель
Имущественное
страхование
Инвестор
Индекс-дефлятор
Ипотечное
страхование
Заемщик обязуется возвратить полученный заем и
уплатить проценты на него.
Экономическая выгода в денежной форме, которую на
основании
предоставленных
Заемщиком
документов
можно
оценить и
определить
в
соответствии
с
предоставленными расчетами, а также путем проверки
предоставленных финансовых документов в соответствии
с главой «Налог на прибыль организаций» Налогового
кодекса Российской Федерации.
Изолированное (т.е. обособленное от других помещений,
в том числе и нежилых) помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан в соответствии с Жилищным
кодексом Российской Федерации и санитарными и
техническими
правилами
и
нормами
Российской
Федерации: квартира либо жилой дом с земельным
участком, на котором такой жилой дом расположен.
Юридическое
лицо
либо
индивидуальный
предприниматель, зарегистрированные на территории
Российской
Федерации,
отвечающие
требованиям
настоящих Стандартов АФЖС.
Именная ценная бумага, удостоверяющая права ее
законного владельца на получение исполнения по
Кредитному договору/Договору займа, обеспеченному
залогом Предмета ипотеки, без представления других
доказательств существования этого обязательства, и
право залога на Предмет ипотеки.
Юридическое лицо, предоставившее в залог имущество,
принадлежащее ему на праве собственности либо на иных
правах, отвечающее требованиям, предъявляемым к
Заемщику. Залогодателем может быть как сам Заемщик,
так и третье лицо.
Страхование
имущественных
интересов
Заемщика,
связанных с владением, пользованием и распоряжением
Предметом ипотеки.
Участник (учредитель, пайщик) Заемщика (если Заемщик
– юридическое лицо), вкладывающее в уставный
(акционерный, паевой, складочный и т.п.) капитал
(имущество)_ денежные средства, либо Заемщик –
индивидуальный предприниматель.
Процентный показатель, действующий в расчетном
Периоде
индексации,
равный
ИПЦ
(Индекс
потребительских
цен
по
Российской
Федерации,
публикуемый на официальном сайте федерального органа
по
статистическому
учету
www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statis
tics/tariffs/#)
календарного
года,
предшествующего
календарному году, в котором начинается расчетный
Период индексации.
Страхование
ответственности
Заемщика
по
риску
неисполнения обязательств по возврату Ипотечного
кредита/займа и уплаты процентов, либо страхование
финансового риска Кредитора по риску недостатка
5
Ипотечный
кредит/заем
Ипотечный
продукт
Ипотечная сделка
Корректирующий
коэффициент
Коэффициент К/З
Коэффициент Д/П
Кредитное дело
Кредитные
организации
Кредитный
договор
средств от реализации Предмета ипотеки.
Денежные
средства,
предоставленные
Заемщику
Первичным кредитором по Кредитному договору/Договору
займа
на
цели,
предусмотренные
настоящими
Стандартами.
Набор требований к Заемщику, Предмету ипотеки,
порядку погашения и/или другим параметрам Ипотечного
кредита/займа, устанавливаемые отдельным документом
(Паспортом Ипотечного продукта).
Совокупность действий и договоров, направленных на
заключение Кредитного договора/Договора займа под
залог недвижимого имущества, а также на заключение
иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним
Заемщиком своих обязательств.
Коэффициент к Индексу-дефлятору, устанавливаемый
решением Правления Агентства на момент заключения
Кредитного договора/Договора займа на весь срок
Ипотечного кредита/займа. Минимальное и максимальное
значение устанавливается решением правления Агентства
с целью баланса интересов нанимателя (арендатора)
Предмета ипотеки и Инвестора.
Выраженное в процентах отношение суммы Ипотечного
кредита/займа к стоимости Предмета ипотеки (К/З –
кредит/залог).
Выраженное в процентах отношение размера Дохода
Заемщика,
уменьшенного
на
величину
расходов
Заемщика, к сумме ежемесячного платежа по Ипотечному
кредиту/займу.
Комплект оригиналов и копий документов, собранных
Первичным кредитором при проведении Андеррайтинга,
предоставлении Ипотечного кредита/займа, проверке его
целевого использования, а также все документы и
информация (в том числе о платежах), поступающие в
процессе Сопровождения Ипотечного кредита/займа
(Закладной).
Банки и иные небанковские кредитные организации,
которые для извлечения прибыли как основной цели
своей
деятельности
на
основании
специального
разрешения (лицензии) Центрального банка Российской
Федерации имеют право осуществлять банковские
операции, предусмотренные Федеральным законом от
02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской
деятельности».
Соглашение,
заключаемое
Кредитной
организацией
(Кредитором) и Заемщиком в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами, в
соответствии с которым Кредитор обязуется предоставить
Ипотечный
кредит
в
размере
и
на
условиях,
предусмотренных
договором
с
учетом
требований
настоящих Стандартов, а Заемщик обязуется возвратить
полученный Ипотечный кредит и уплатить проценты на
него. Исполнение обязательств по такому соглашению
обеспечивается залогом Предмета ипотеки.
6
Кредитная маржа
Фиксированная
часть
Процентной
ставки,
устанавливаемая решением Правления Агентства на
момент заключения Кредитного договора/Договора займа
на весь срок Ипотечного кредита/займа в процентах
годовых.
Накопленные
Начисленные
на
Остаток
ссудной
задолженности
проценты
проценты по ставке, равной Индексу-дефлятору с учетом
Корректирующего коэффициента, в начале расчетного
Периода
индексации
(за
исключением
Периода
индексации, в котором предоставляется Ипотечный
кредит/заем).
Нежилое
Здание либо изолированное (т.е. обособленное от других
помещение
помещений, в том числе и жилых) помещение, которое
является недвижимым имуществом, не предназначено для
постоянного проживания граждан, при этом отвечает
установленным для нежилых помещений санитарным и
техническим правилам и нормам.
Некредитные
Юридические лица, деятельность которых не подпадает
организации
под регулирование Банка России, в том числе кредитный
потребительский
кооператив
и
иные
организации,
создаваемые гражданами, добровольно объединившимися
для
удовлетворения
потребностей
в
финансовой
взаимопомощи, деятельность которых осуществляется на
основании законодательства Российской Федерации.
Остаток
ссудной Остаток суммы долга по Ипотечному кредиту/займу без
задолженности
учета начисленных, но неуплаченных процентов, а также
(ОСЗ)/
Остаток без учета неустойки (в случае ее начисления).
суммы
кредита
(ОСК)/
Остаток
основного
долга
(ООД)
Оценщик
Физическое
лицо,
являющееся
членом
одной
из
саморегулируемых
организаций
оценщиков,
осуществляющее
оценочную
деятельность
самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на
основании
трудового
договора,
заключенного
с
юридическим лицом, которое соответствует условиям,
установленным законодательством Российской Федерации
об оценочной деятельности, и застраховавшее свою
ответственность
в
соответствии
с
требованиями
законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности.
Первичный
Кредитная организация либо Некредитная организация,
кредитор
осуществляющая
от
своего
имени
предоставление
Заемщикам Ипотечных кредитов/займов в соответствии с
требованиями действующего законодательства Российской
Федерации и настоящих Стандартов.
Первый
Период с даты, следующей за датой предоставления
Процентный
Ипотечного кредита/займа, по последнее число месяца, в
период
котором предоставлен Ипотечный кредит/заем.
Передача прав по Заключение
в
соответствии
с
законодательством
Закладной
Российской Федерации сделки по передаче прав на
Закладную в простой письменной форме (Договор купли-
7
Период
индексации
Последний
Процентный
период
Поставщик
закладных
Предмет ипотеки
Приобретение
Процентная
ставка
Процентный
период
продажи Закладной), произведение лицом, передающим
права на Закладную, на Закладной отметки о новом
владельце Закладной и передача Закладной новому
владельцу Закладной по акту приема-передачи, а равно
заключение
в
соответствии
с
законодательством
Российской Федерации сделки по уступке прав (Договор
цессии) Первичного кредитора по Кредитному договору
/Договору займа.
Интервал времени, состоящий из 12 последовательных
календарных месяцев, начинающийся 01 марта текущего
(расчетного) года и оканчивающийся в последний
календарный день февраля следующего года (обе даты
включительно), на который устанавливается значение
Индекса-дефлятора.
Период с первого числа календарного месяца, в котором
согласно условиям Кредитного договора/Договора займа
(Закладной) должны быть исполнены обязательства
Заемщика в полном объеме, по дату фактического полного
исполнения Заемщиком указанных обязательств (обе даты
включительно),
либо
период
с
первого
числа
календарного месяца, в котором произошел полный
досрочный возврат кредита (займа), по дату фактического
полного исполнения Заемщиком указанных обязательств
(обе даты включительно).
Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация),
осуществляющее свою деятельность на рынке ипотечного
кредитования с соблюдением Стандартов АФЖС, и с
которым у Агентства есть договорные отношения,
предусматривающие
соблюдение
Стандартов
АФЖС,
которое, являясь законным владельцем Закладных,
передает права на Закладные на основании договоров,
заключаемых в порядке и на условиях, предусмотренных
настоящими Стандартами, и несет полную ответственность
за
соответствие
этих
Закладных
(Ипотечных
кредитов/займов) установленным требованиям.
Недвижимое
имущество,
права
на
которое
зарегистрированы
в
порядке,
установленном
для
государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, передаваемое в залог по
Договору об ипотеке, или залог которого возникает на
основании
федерального
закона
при
наступлении
указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), и
обеспечивающее исполнение обязательств по Кредитному
договору/Договору займа.
Возникновение у лица права собственности на имущество
в соответствии с законом или договором, в том числе
купли-продажи, участия в
долевом строительстве,
инвестирования, подряда, уступки прав (цессии) и т.п.
Выраженный в процентах годовых размер платы за
пользование ОСЗ. Процентная ставка указывается в
Кредитном договоре/Договоре займа.
Интервал времени для начисления платы (процентов) за
пользование ОСЗ, считая с первого по последнее число
8
календарного месяца (обе даты включительно).
Реструктуризация
ипотечного
кредита
Рефинансировани
е Ипотечного
кредита/займа
(Закладной)
Сопровождение
Ипотечных
кредитов/займов
(Закладных)
Ставка
рефинансировани
я
Страховая
компания
Текущая
задолженность
(ТЗ)
Действия сторон Кредитного договора/Договора займа
(Закладной), направленные на изменение условий
Ипотечного кредита/займа в случае Дефолта либо
возникновения угрозы его наступления, при условии, что
такие изменения позволят добросовестному Заемщику
продолжить (в том числе при существенном ухудшении
платежеспособности) исполнение своих обязательств по
Ипотечному кредиту/займу (Закладной).
Приобретение
прав
по
Ипотечному
кредиту/займу
(Закладной).
Комплекс процедур по контролю и учету исполнения
обязательств по Ипотечному кредиту/займу (Закладной)
до
полного
погашения
задолженности,
включая
Реструктуризацию Ипотечного кредита/займа и обращение
взыскания на Предмет ипотеки в случае Дефолта.
Процентная
ставка,
устанавливаемая
правлением
Агентства и учитываемая при определении цены
Закладной при ее выкупе.
Юридическое лицо любой организационно-правовой
формы, предусмотренной законодательством Российской
Федерации, созданное для осуществления страховой
деятельности
(страховая
организация
и
общество
взаимного страхования) и получившее в установленном
законодательством
Российской
Федерации
порядке
лицензию на осуществление страховой деятельности на
территории Российской Федерации.
Сумма Остатка ссудной задолженности и Накопленных
процентов.
3. Базовый стандарт ипотечного кредита
Агентство предоставляет Ипотечные займы и рассматривает на предмет
Рефинансирования Ипотечные кредиты/займы (Закладные) на следующих
условиях:
3.1. Агентство предоставляет Ипотечные займы и рассматривает на предмет
Рефинансирования Ипотечные кредиты/займы (Закладные), исходя из
условий, установленных в Стандартах АФЖС и Паспортах Ипотечных
продуктов.
3.2. Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской
Федерации
3.3. Заемщик и Залогодатель соответствуют требованиям, установленным
Стандартами АФЖС и Паспортами Ипотечных продуктов.
3.4. Общее количество Заемщиков, удовлетворяющих требованиям настоящих
Стандартов и выступающих по одному Кредитному договору/Договору
займа, не может превышать 1 (одного).
3.5. Кредитный
договор/Договор
займа
заключен
в
соответствии
с
требованиями, установленными законодательством Российской Федерации,
Стандартами АФЖС и Паспортами Ипотечных продуктов.
9
3.6. Цель выдачи Ипотечного кредита/займа (устанавливается Паспортом
Ипотечного продукта):
3.6.1. Приобретение
Заемщиком
одного
или
нескольких
Жилых
помещений;
3.6.2. Приобретение Заемщиком одного или нескольких Нежилых
помещений, предназначенных для размещения в нем организаций
социального назначения;
3.6.3. Полное
погашение
Ипотечного
кредита/займа,
ранее
предоставленного на вышеуказанные цели.
3.7. Валюта Ипотечного кредита/займа – российские рубли.
3.8. Порядок погашения Ипотечного кредита/займа – Дифференцированные
платежи.
3.9. Процентная ставка по Ипотечному кредиту/займу рассчитывается по
формуле:
r =k* i + m,
где
i – Индекс – дефлятор,
k – Корректирующий коэффициент,
m – Кредитная маржа.
После публикации значения Индекса-дефлятора за календарный год,
предшествующий календарному году, в котором начинается расчетный Период
индексации, новое значение процентной ставки начинает действовать с начала
расчетного Периода индексации.
Первичным кредитором может быть установлена иная Процентная ставка,
однако Агентство рассматривает на предмет Рефинансирования Ипотечные
кредиты/займы исходя из условий, установленных в настоящих Стандартах.
3.10. Срок исполнения обязательств по Кредитному договору/Договору займа
должен составлять не менее 36 месяцев и не более 420 месяцев, если
меньший максимальный срок не определен Паспортом Ипотечного
продукта.
3.11. Предоставление Ипотечного кредита/займа в последний день месяца не
допускается.
3.12. Проценты начисляются со дня, следующего за датой фактического
предоставления кредита (займа), до даты возврата кредита (займа)
включительно.
3.13. Коэффициент Д/П, рассчитанный с учетом Дифференцированного
платежа, подлежащего уплате Заемщиком по Ипотечному кредиту/займу,
должен удовлетворять требованиям Паспорта Ипотечного продукта, и не
должен быть менее 100%.
Коэффициент Д/П рассчитывается2 по формуле:
2
В рамках настоящих Стандартов АФЖС округление расчетных показателей
производится до сотых значений (два знака после запятой) по математическим
правилам, при этом осуществление промежуточных округлений при расчетах
коэффициентов не допускается. Под правилами математического округления следует
понимать метод округления, при котором значение округляемой цифры не изменяется,
если следующая за ней цифра находится в промежутке от 0 до 4, и изменяется,
увеличиваясь на единицу, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 5
до 9.
10
Коэффициент Д/П =
Доходы Заемщика за
Процентный период
Расходы Заемщика за
Процентный период
* 100%
При этом значение «Д» определяется на основании финансового плана
использования Предмета ипотеки и включает в себя следующие позиции
(поступающие ему в отчетный Процентный период):
• доходы Заемщика по целевому виду деятельности;
• компенсации, дотации, субсидии, субвенции и иные формы
поддержки (бюджетной и внебюджетной).
В значении «П»:
• периодические платежи по ипотечному кредиту;
• расходы по страхованию Предмета ипотеки.
Правление Агентства вправе включить иные виды поступлений и расходов
в состав Доходов и/или Расходов Заемщика.
Значения Коэффициента Д/П устанавливаются Правлением Агентства.
В течение срока Ипотечного кредита/займа значение Коэффициента Д/П
не должно снижаться ниже установленного Правлением Агентства
минимального значения (либо порогового – в случае установления
нескольких пороговых значений).
3.14. Коэффициент К/З на момент предоставления Ипотечного кредита/займа
должен составлять не менее 20% и не более 80%, а при наличии
страхования ответственности Заемщика по Ипотечному кредиту/займу или
страхования предпринимательского риска Кредитора по Ипотечному
кредиту/займу, либо при наличии соответствующей государственной
(муниципальной) либо банковской гарантии – не более 90%.
Паспортом Ипотечного продукта может быть установлен меньший диапазон
предельных значений Коэффициента К/З.
Коэффициент К/З рассчитывается по формуле:
Коэффициент К/З =
Размер Ипотечного
кредита/займа
Общая стоимость
Предмета ипотеки
* 100%
В значении «З» (Общая стоимость Предмета ипотеки) используется
оценочная стоимость Предмета ипотеки по заключению Оценщика.
При этом в случае существенного превышения оценочной стоимости
Предмета ипотеки над стоимостью (ценой) Приобретения Предмета
ипотеки в соответствии с договором Приобретения (не применяется, если в
ипотеку передается имеющееся у залогодателя недвижимое имущество),
то Общая стоимость Предмета ипотеки уменьшается на разницу между
80% (90% – при наличии страхования ответственности Заемщика по
Ипотечному кредиту/займу или страхования предпринимательского риска
Кредитора
по
Ипотечному
кредиту/займу,
либо
при
наличии
соответствующей государственной (муниципальной) либо банковской
гарантии) от оценочной стоимости Предмета ипотеки и ценой
Приобретения Предмета ипотеки.
Существенным признается превышение оценочной стоимости Предмета
ипотеки над ценой его Приобретения на 10% при наличии страхования
ответственности Заемщика по Ипотечному кредиту/займу или страхования
предпринимательского риска Кредитора по Ипотечному кредиту/займу,
11
либо при наличии соответствующей государственной (муниципальной)
либо банковской гарантии, и 20% – для остальных случаев.
В случае множественности объектов недвижимости, составляющих
Предмет ипотеки, к учету принимается сумма, определенная с
использованием
значений
стоимостей
по
каждому из объектов
недвижимости с учетом правил настоящего пункта.
3.15. Минимальный размер Ипотечного кредита/займа – 300 000 (Триста
тысяч) рублей. Паспортами Ипотечных продуктов либо решением
правления Агентства для отдельных Ипотечных продуктов могут быть
установлены иные значения минимального размера либо установлен
максимальный размер Ипотечного кредита/займа. В этом случае в любое
время сумма Текущей задолженности по Ипотечным кредитам/займам,
полученным одним Заемщиком на условиях настоящих Стандартов и
Паспортов Ипотечных продуктов от любых Кредиторов, не должна
превышать указанного максимального размера.
3.16. Порядок погашения обязательств по Кредитному договору/Договору
займа:
3.16.1. Первый платеж подлежит внесению в срок не позднее последнего
дня Первого Процентного периода и состоит из процентов,
начисленных за пользование Ипотечным кредитом/займом за Первый
Процентный период.
3.16.2. Последующие платежи (кроме последнего платежа) состоят из
Дифференцированных платежей, включающих суммы в погашение
основного
долга
и
процентов
за
пользование
Ипотечным
кредитом/займом.
3.16.3. Платеж в Последний Процентный период должен включать в себя
оставшуюся сумму основного долга и проценты за пользование
Ипотечным кредитом/займом.
3.16.4. Паспортом Ипотечного продукта может быть предусмотрено
предоставление Заемщику отсрочки возврата суммы Ипотечного
кредита/займа и уплаты начисленных на нее процентов на срок от
3 (трех) до 6 (шести) Процентных периодов, следующих за датой
предоставления кредита, включая Первый Процентный период
(Процентные периоды отсрочки).
3.16.5. Проценты начисляются на ОСЗ/ТЗ за каждый из Процентных
периодов отсрочки, и в конце последнего процентного периода
отсрочки начисленные, но неуплаченные в период отсрочки проценты
суммируются и образуют сумму процентов за отсрочку. Сумма
процентов за отсрочку выплачивается в течение оставшегося срока
Ипотечного кредита/займа (за исключением Процентных периодов
отсрочки) равными долями пропорционально оставшемуся сроку
Ипотечного кредита/займа, одновременно с уплатой Заемщиком
платежа за соответствующий Процентный период.
3.16.6. Формула расчета Дифференцированного платежа зависит от
разновидности платежа, выбранной Заёмщиком по согласованию с
Агентством до заключения Кредитного договора (не подлежит
изменению в течение всего срока Ипотечного кредита/займа):
Индексируемый Дифференцированный платеж либо Переменный
Дифференцированный платеж.
3.16.7. Индексируемый Дифференцированный платеж (кроме платежей за
Первый и Последний Процентные периоды) рассчитывается исходя из
Процентной ставки, равной Кредитной марже, по формуле:
ТЗi * ПСm
100%
ИДПi =
1-(1+ПСm)-(ПП- n) *
12
где:
ИДПi – Индексируемый Дифференцированный платеж в i-ый
(расчетный) Период индексации;
ТЗi – Текущая задолженность на начало расчетного (i-ого) Периода
индексации, в Периоде индексации, в котором предоставлен
Ипотечный кредит/заем, равен ОСЗ;
ПСm – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой
Кредитной
маржи
(m)
по
Ипотечному
кредиту/займу,
установленной на сумму обязательства;
ПП – количество Процентных периодов, оставшихся до
окончательного погашения ТЗ/ОСЗ. При расчете на дату выдачи
Ипотечного
кредита/займа
ПП
равен
сроку
исполнения
обязательств
по
Кредитному
договору/Договору
займа
в
Процентных периодах минус 1;
n – равно 1, если отсрочка возврата Ипотечного кредита (займа) не
предоставлялась или при расчете ИДП по истечении Процентных
периодов отсрочки, равно количеству Процентных периодов
отсрочки в случае предоставления отсрочки, равно 0 при расчете
платежа за второй и последующие Периоды индексации течение
срока Ипотечного кредита/займа.
В начале второго и каждого последующего расчетного (i-ого) Периода
индексации в течение срока Ипотечного кредита/займа проводится:
3.16.7.1.
начисление процентов по ставке, равной Индексу-дефлятору
с учетом Корректирующего коэффициента на Остаток ссудной
задолженности/Текущую задолженность по состоянию на конец
предыдущего Периода индексации, с образованием Текущей
задолженности по Ипотечному кредиту/займу по формуле:
ТЗi = ТЗi-1 (1+ii*k),
где
ТЗi – Текущая задолженность на начало расчетного (i-ого) Периода
индексации;
ТЗi-1 – Текущая задолженность на конец предшествующего ((i-1)ого) Периода индексации, равна ОСЗ, если Ипотечный кредит/заем
предоставлен в таком предшествующем ((i-1)-ем) Периоде
индексации;
ii – Индекс – дефлятор, действующий в расчетном (i-ом) Периоде
индексации;
3.16.7.2.
расчет Индексируемого Дифференцированного платежа на
расчетный (i-ый) Период индексации по формуле, приведенной в п.
3.16.7 Стандартов.
3.16.8. Переменный Дифференцированный платеж в любом Периоде
индексации срока Ипотечного кредита/займа (кроме платежей за
Первый и Последний процентные периоды) рассчитывается по
формуле:
ПДПi =
ОСЗi * r/12
* 100%
1-(1+ r/12)-(ПП- n)
Где:
ПДПi – Переменный Дифференцированный платеж в расчетный
(i-ый) Период индексации;
13
ОСЗi – Остаток ссудной задолженности на начало расчетного (i-ого)
Периода индексации;
ПП – количество Процентных периодов, оставшихся до
окончательного погашения Ипотечного кредита/займа. При расчете
на дату выдачи Ипотечного кредита/займа ПП равен сроку
исполнения обязательств по Кредитному договору/Договору займа
в Процентных периодах минус 1;
n – равно 1, если отсрочка возврата Ипотечного кредита (займа) не
предоставлялась или при расчете ДП по истечении Процентных
периодов отсрочки, а в случае предоставления отсрочки
принимается равным количеству Процентных периодов отсрочки.
3.17. Наличие страхового обеспечения Ипотечной сделки, соответствующего
требованиям законодательства Российской Федерации, Стандартов АФЖС,
Паспорту Ипотечного продукта (если применимо) и иных правил и
регламентов, утверждаемых в развитие Стандартов АФЖС.
3.18. Стоимость Предмета ипотеки подтверждается Отчетом об оценке
недвижимого имущества, удовлетворяющим требованиям законодательства
Российской Федерации, Стандартов АФЖС и регламентов Агентства.
3.19. Предметом ипотеки выступает расположенный на территории Российской
Федерации один из следующих видов недвижимого имущества:
3.19.1. Жилые помещения;
3.19.2. Нежилые помещения, предназначенные для размещения в них
учреждений и организаций социального назначения;
3.20. Основания возникновения ипотеки:
3.20.1. При передаче в залог приобретаемого в собственность Заемщика
недвижимого имущества, ипотека возникает в силу закона на
основании ст. 69.1 и ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998г.
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», либо на основании
п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо в силу
договора,
что
дополнительно
указывается
в
Кредитном
договоре/Договоре займа и договоре Приобретения;
3.20.2. При передаче в залог имеющегося у Заемщика или третьего лица
недвижимого
имущества,
ипотека
возникает
на
основании
заключаемого Договора об ипотеке. При этом Залогодатель по
Договору об ипотеке может не являться Заемщиком по Кредитному
договору/Договору займа.
4. Базовые требования к отдельным процедурам/процессам
ипотечного кредитования юридических лиц
4.1.
Требования к Андеррайтингу
Предоставлению
Ипотечного
кредита/займа
всегда
должна
предшествовать процедура Андеррайтинга.
Задача Андеррайтинга: при условии достоверности данных обеспечить
принятие решения о предоставлении Ипотечного кредита/займа и его
допустимых параметрах. При Андеррайтинге оцениваются платежеспособность
Заемщика и кредитный риск по Ипотечному кредиту/займу, включая
вероятность Дефолта и ожидаемые убытки. Платежеспособность Заемщика
определяется
на
основании
анализа
собранной
и
документально
подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента Д/П
(Доход/Платеж)
с
учетом
соотношения
между
суммой
Ипотечного
кредита/займа и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).
14
Андеррайтинг проводится в соответствии с правилами и регламентами,
утверждаемыми в развитие Стандартов АФЖС.
Достоверность данных (как на этапе принятия решения о предоставлении
Ипотечного кредита/займа, так и в течение срока возврата Ипотечного
кредита/займа) должна подтверждаться Первичным кредитором с помощью
проведения процедуры Верификации. В ходе Верификации проверяются на
соответствие
установленным
требованиям
и
достоверность
всех
предоставляемых
уполномоченным
представителем
юридического
лица
документов в соответствии с правилами и регламентами, утверждаемыми в
развитие Стандартов АФЖС.
Заемщик должен быть уведомлен о своей ответственности за полноту и
достоверность предоставляемых данных (документов) и, что в случае
выявления фактов искажения информации или подделки документов, помимо
условий о досрочном возврате Ипотечного кредита/займа, к нему могут быть
применены предусмотренные законом санкции.
При выдаче Ипотечного кредита/займа Первичный кредитор должен
убедиться:
•
в отсутствии обоснованных предположений о предоставлении Заемщиком
ложной информации, информации, не соответствующей действительности
(недостоверной информации) либо неполной или вводящей в заблуждение
информации;
•
в отсутствии негативных отзывов о Заемщике или иной негативной
информации, которая существенно увеличивает риск неисполнения
Заемщиками обязательств по Ипотечному кредиту/займу.
Первичный кредитор и Поставщик закладных несут ответственность за
полноту и качество проведения Андеррайтинга и Верификации. В случае
проведения некачественных Андеррайтинга либо Верификации Агентство
вправе требовать совершения обратной Передачи прав по Закладной к
Поставщику закладных или к Первичному кредитору (если он является
Поставщиком закладных) на условиях и по стоимости, рассчитанной в
соответствии с договором обратного выкупа (купли – продажи) Закладных.
4.2.
Требования к рефинансированию ипотечных
кредитов/займов
Агентство осуществляет рефинансирование Ипотечных кредитов/займов
путем совершения сделок по Передаче прав по закладной в соответствии с
правилами и регламентами, утверждаемыми в развитие Стандартов АФЖС, при
этом:
•
Права требования по Ипотечному кредиту/займу и залог Предмета
ипотеки могут быть удостоверены Закладной;
•
Закладные должны соответствовать требованиям Паспортов Ипотечных
продуктов;
•
Ипотечные
кредиты/займы
(Закладные)
должны
быть
выданы
(оформлены) с соблюдением требований Стандартов АФЖС и с применением
утвержденных типовых форм документов, либо приведенных на момент
предложения к рефинансированию в соответствие этим требованиям и формам,
если иные формы не предусмотрены заключаемыми договорами Передачи прав
по закладной;
•
Закладные должны принадлежать Поставщику Закладных на праве
собственности, быть полностью оплачены, быть свободны от залогов,
обременений, прав третьих лиц или иных юридических ограничений в пользу
15
какого-либо лица, за исключением случаев, предусмотренных Паспортом
Ипотечного продукта;
•
Поставщик Закладных в течение установленного периода времени
должен нести полную ответственность за кредитный риск в соответствии с
договорами Передачи прав по закладным;
•
В случае, когда Ставка рефинансирования Ипотечных кредитов/займов
отличается от Процентной ставки по Ипотечному кредиту/займу (выкупаемой
Закладной), при определении цены выкупа такой Закладной может
применяться соответствующий дисконт либо премия, параметры и условия
применения которых определяются на основании правил и регламентов,
утверждаемых
в
развитие
Стандартов
АФЖС,
и
закрепляются
в
соответствующих договорах Передачи прав по закладной;
•
Условия Передачи прав по закладной либо обратной Передачи прав по
Закладной должны быть зафиксированы в соответствующих договорах.
4.3.
Требования к сопровождению ипотечных кредитов/займов
Сопровождение Ипотечных кредитов/займов (Закладных), законным
владельцем которых выступает Агентство, осуществляется в соответствии с
правилами и регламентами, утверждаемыми в развитие Стандартов АФЖС, при
этом Сопровождение Ипотечных кредитов/займов (Закладных) должно
обеспечивать:
•
постоянный
учет
и
контроль
(включая
превентивные
меры,
направленные
на
предупреждение
возникновения
просроченной
задолженности)
исполнения
Заемщиком
и
Залогодателем
своих
обязательств по Ипотечному кредиту/займу (Закладной) и связанным с
ним договорам страхования, а также иных требований, предусмотренных
действующим законодательством Российской Федерации;
•
учет и контроль исполнения законным владельцем Закладной своих
обязательств по Ипотечному кредиту/займу (Закладной), в том числе
обязательств выгодоприобретателя по договорам страхования, связанным
с обязательствами по Ипотечному кредиту/займу, а также иных
требований,
предусмотренных
действующим
законодательством
Российской Федерации;
•
сохранность Закладных и документов Кредитного дела, при этом
хранение
самих
Закладных
должно
в
обязательном
порядке
осуществляться в депозитариях;
•
применение единых подходов в случаях неисполнения Заемщиком своих
обязательств по Ипотечному кредиту/займу (Закладной), в том числе:
o
досудебное урегулирование просроченной задолженности, включая
возможность Реструктуризации Ипотечного кредита/займа (если
применимо);
o
понуждение к надлежащему исполнению обязательств или
взыскание задолженности путем:
обращения взыскания на Предмет ипотеки (в качестве
исключительной меры воздействия в отсутствие иного способа
урегулирования спорных взаимоотношений);
взыскания долга в судебном порядке (при отсутствии
оснований для обращения взыскания на Предмет ипотеки);
участия в процедурах банкротства Заемщика (если
применимо).
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
20
Размер файла
139 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа