close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Долевое участие в

код для вставкиСкачать
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
В настоящее время все большее развитие получает рынок строящихся объектов
недвижимости, когда граждане передают застройщикам денежные средства до начала
или в процессе строительства многоквартирного жилого дома. В настоящее время
практически во всех регионах России действует огромное число компаний, которые
посредством рекламы в СМИ стараются привлечь средства потенциальных инвесторов
для строительства, обещая им через небольшой промежуток времени предоставить
объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в
заранее определенные сроки.
Схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом
строительстве выгодна и инвестору (гражданину), и застройщику, поскольку первый
может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях
строительства, а второй — привлечь дополнительные финансовые средства для
осуществления строительства и (или) получения дохода.
Попробуем разобраться в правилах, нормах и практике, чтобы при передаче денег
застройщику максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон
№ 214-ФЗ) установил основные принципы и правила в сфере долевого строительства.
Действие данного Закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения по
долевому участию в строительстве объектов, разрешение на строительство которых
было получено после 1 апреля 2005 г.
Договоры, связанные с привлечением денежных средств участников долевого
строительства объектов, разрешения на строительство которых получены до
вступления в силу Закона № 214-ФЗ, продолжают действовать на оговоренных в них
ранее условиях.
Участниками долевого строительства, т.е. сторонами договора участия в долевом
строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (дольщик).
Застройщиком может быть любая организация независимо от ее
организационно-правовой формы, имеющая в собственности или на праве аренды
земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при
наличии разрешения на данное строительство. Граждане, в том числе индивидуальные
предприниматели, застройщиками быть не могут.
По договору участия в долевом строительстве:
— одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание)
многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого
1/7
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
дома передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого
строительства (квартиру, гараж и т.д.) участнику долевого строительства;
— другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (квартиру,
гараж и т.д.) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной
форме с последующей государственной регистрацией в органе Федеральной
регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:
1) определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома. На практике в договоре обычно указываются строительный
адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и
секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер
квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных
планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых
помещений;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства. Обратите внимание! Застройщик, устанавливая в договоре длительный
период времени, в течение которого он может передать объект долевого
строительства, тем самымстремится защитить себя от ответственности за несоблюдение
срока передачи.
Между тем застройщик в любом случае обязан передать объект долевого
строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома, даже если не истек установленный договором
срок передачи объекта долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть выражена в твердой
сумме (наиболее частовстречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный
вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика.
При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе
условие о цене будет считаться не согласованным и, как следствие, договор не
заключенным.
Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных
условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт
наступления этих условий.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но
только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. В случае если
2/7
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение
более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика
от исполнения договора.
В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами,
систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, т.е. нарушение
срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка
внесения платежа на срок более чем три месяца, является основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник
долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300
ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения
обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
4) гарантия качества объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого
строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора,
но и требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия
договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта
долевого строительства являются недействительными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее
чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от перечисленных
обязательных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению
иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его
назначению, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать
от застройщика:
— безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
— соразмерно уменьшить цену договора;
— возместить расходы на устранение недостатков. Если же требования к качеству
объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не
устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе
отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и
уплатить проценты за их использование.
Для граждан одним из основных официальных источников информации о застройщике
является проектная декларация.
В силу закона проектная декларация должна содержать сведения обо всех учредителях
(участниках) застройщика, обладающих 5% и более голосов в органе управления этого
юридического лица. Одновременно с этим в проектную декларацию обязательно должна
быть включена информация о проектах строительства многоквартирных домов, в
которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих
3/7
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
опубликованию проектной декларации, со сведениями о местонахождении указанных
объектов недвижимости, сроках ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной
документацией и о фактических сроках.
Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без использования
рекламы, то он вправе не публиковать проектную декларацию в СМИ и не размещать ее
в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В случае же
размещения рекламы о привлечении денежных средств в строительство застройщик
обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или)
разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в
том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком
договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Законом № 214-ФЗ предусмотрены два способа обеспечения обязательств
застройщика перед дольщиками по договору участия в долевом строительстве: залог
имущества застройщика в пользу участников долевого строительства или
поручительство банка. Причем поручительство банка является новым видом
обеспечения, введенным только с 1 января 2007 г.
Залогом, а также поручительством обеспечивается исполнение следующих
обязательств застройщика перед дольщиком:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в
возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие
неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения
обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства.
Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора
долевого участия в строительстве и должен предусматривать:
1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства
по обязательствам застройщика по договору;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого
строительства в случае уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев
больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе
на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные
неблагоприятные последствия для поручителя;
4/7
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в
случае досрочного прекращения поручительства.
Уведомить о досрочном прекращении поручительства следует не позднее чем за месяц
до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой
договор поручительства в течение 15 дней с момента, когда прекращено прежнее
поручительство. Что касается залога как способа обеспечения исполнения
обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства, то с
момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства
(залогодержателей) находящимся в залоге считается следующее имущество: земельный
участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на
указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке
многоквартирный дом.
После заключения застройщиком договора с
первым участником долевого строительства перечисленное выше имущество,
находящееся в залоге, не может передаваться в залог без согласия участников
долевого строительства.
Исключение
составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита,
предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома, в
состав которого входят объекты долевого строительства.
С момента передачи объекта долевого строительства от застройщика к дольщику
возникшее право залога не распространяется на данный объект долевого
строительства.
Передача объекта долевого строительства от застройщика к дольщику происходит по
окончании строительства в следующем порядке. Не менее чем за месяц до наступления
срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором,
застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства
(создания) многоквартирного дома.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и
уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства,
или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия
объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и
позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.
Передача объекта долевого строительства обычно оформляется передаточным актом
или иным документом о передаче, подписываемым застройщиком и дольщиком. Если
же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по
истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта,
вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства. В этом случае риск случайной гибели объекта долевого строительства
признается перешедшим к дольщику.
Как показывает практика, застройщик нередко передает участникам объекты с
нарушением указанного в договоре срока.
5/7
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства
(квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с
застройщика неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России,
действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день
просрочки сдачи объекта строительства (квартиры).
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру,
нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до
подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить
отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.
Если застройщик уклоняется от подписания такого акта, можно составить акт
аналогичного содержания за подписью самого дольщика и членов комиссии,
составленной из представителей эксплуатационной организации данного
многоквартирного дома (управляющей компании,
товарищества собственников жилья). Можно также подписать акт о приемке
квартиры, предложенный застройщиком, но с указанием, что квартира была передана с
нарушением сроков, предусмотренных договором. В суде такие документы сыграют
решающую роль. Если застройщик не сможет опровергнуть несоответствие переданной
квартиры условиям договора, суд скорее всего примет сторону участника долевого
строительства.
Дополнительным
аргументом в пользу участника договора долевого строительства может стать то
обстоятельство, что, например, из-за задержки передачи квартиры было отложено
начало ремонта, при этом закончился срок аренды квартиры, в которой проживал
участник договора (с приложением документов, подтверждающих приведенные
обстоятельства).
З
акон № 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора как при одностороннем
отказе участника (во внесудебном порядке), так и по требованию участника в судебном
порядке.
Так, в суде договор можно расторгнуть, если:
1) прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома, в состав
которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого
строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация строящегося многоквартирного дома,
в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенно
изменен размер объекта долевого строительства;
3) изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома. Среди случаев расторжения договора в одностороннем
порядке также предусмотрен случай, когда застройщик не обеспечил обязательства по
договору поручительством.
Следует отметить, что с
6/7
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ прошло чуть более двух лет. За это время,
как показывает практика, применение норм этого закона было незначительным.
Застройщики обязаны определить в договоре сроки завершения строительства. В целях
гарантии исполнения этой обязанности за срыв договорных сроков строительства
установлены штрафные санкции. И все же это положение застройщиками нередко
игнорируется. Более того, сроки в договорах зачастую указываются расплывчатые:
«конец года», «конец квартала». При этом компенсаций за затянувшееся строительство
или его срыв, как правило, не оговаривается.
Известны многочисленные примеры замораживания строительства по различным
причинам. Распространенная причина возникновения недостроя — это финансовый
конфликт, в котором одной из сторон является застройщик, другой — например,
заказчик. Заказчик может приостановить стройку, мотивируя отсутствием
финансирования со стороны инвестора (застройщика).
Дольщики оказываются заложниками конфликтной ситуации, в результате которой
лишаются и вложенных средств, и результатов инвестиций, несмотря на добросовестное
исполнение своих обязательств по выплате цены договора.
Судебная практика в подобной ситуации стоит на стороне дольщиков. Правда,
дольщикам потребуется реализовать свое право на судебную защиту. Для этого
необходимо подготовить соответствующие иски от каждого дольщика с приложением
копии договора между застройщиком и заказчиком и документов, подтверждающих
выполнение обязанностей по оплате договора.
Если сумма иска не превышает 1 млн руб., то такой иск освобожден от уплаты
государственной пошлины; если же превышает, то сумму уплаченной государственной
пошлины можно будет взыскать с ответчика.
Очередное опасение дольщиков — непредоставление гарантий возврата вложенных
средств в случае изменения кредитоспособности самого гражданина. Например, в
случае ухудшения своего финансового положения дольщик, ранее внесший 50%
средств, может оказаться не в состоянии выплатить оставшуюся сумму. Удастся ли ему
в этом случае вернуть ранее вложенные деньги?
Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу — так называемая уступка
права требования. В этом случае если дольщик оплатил часть стоимости строящегося
объекта, то ему возвращается выплаченный аванс, но, как правило, только тогда, когда
на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо застройщик.
Если ваша проблема требует детального рассмотрения, то по всем вопросам,
связанным со сносом домов (пятиэтажек) и переселением, вы можете записаться на
консультацию юриста по телефону: (495) 799-37-89.
7/7
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
40
Размер файла
249 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа