close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

код для вставкиСкачать
Варламов А.А., Севостьянов А.В.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
В шести томах
Том 5
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Допущено Министерством сельского хозяйства Российской Федерации
в качестве учебника для студентов высших учебных заведений по
специальностям: 120301 «Землеустройство», 120302 «Земельный кадастр»,
120303 «Городской кадастр»
МОСКВА «КолосС» 2006
1
ПРЕДИСЛОВИЕ
В странах с переходной экономикой, к которым относится и Российская
Федерация. Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из
главных целей экономического развития по следующим причинам:
оценка имущества становится все более важной для функционирования рынка
недвижимости;
оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного
кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и, таким образом,
будет иметь серьезное воздействие на рынок недвижимости;
для медленно развивающегося страхового рынка очень важно иметь основание для
оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитывать
соответствующие страховые взносы;
справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на
системе массовой оценки;
оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, — важный инструмент
управления местными бюджетами.
Мировой оценочной практикой были разработаны эмпирические правила, которые
сейчас рассматриваются как руководящие принципы оценки, используемые
профессиональными оценщиками.
Поэтому оценка недвижимого имущества необходима:
при операциях купли-продажи и сдаче в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей
налогообложения;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объектов недвижимости;
внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал
предприятий и организаций;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении
имущественных споров;
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты
недвижимости.
С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка
различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их
теоретическое обоснование применительно к условиям рынка недвижимости России
находится в стадии становления и развития.
Наиболее эффективное использование недвижимости становится неотъемлемым
принципом оценки недвижимости, который, наряду с другими принципами, также принят
российской оценочной практикой.
Стоимость объектов недвижимости формируется под воздействием таких
категорий, как полезность, т. е. способность удовлетворить определенные потребности
того, кто обладает ею; дефицитность (ограниченность), т. е. относительная доступность;
платежеспособный спрос; неограниченная переносимость стоимости. В рыночной
экономике спрос и предложение существенно влияют на рыночную цену недвижимости, а
также различные силы, действующие на рынке недвижимости. К ним относятся:
физические (воздействие и влияние окружающей среды), экономические, социальные и
административные (правительственные) силы.
2
Наука и практика оценки стоимости недвижимости в Российской Федерации
используют три подхода к индивидуальной оценке объектов недвижимости, принятые
мировым оценочным сообществом: сравнительный, доходный и затратный.
Когда необходимо оценить большое число объектов недвижимости (главным
образом для целей налогообложения), выполнение индивидуальной оценки становится
сложным и дорогостоящим. Для удовлетворения потребности в определении стоимости
большого числа объектов недвижимости используют методы массовой оценки.
В большинстве случаев индивидуальной оценки должны быть использованы
данные о ценах предложения, поскольку фактические цены сделок (зарегистрированные
данные) ненадежны вследствие того, что участники сделки имеют тенденцию скрывать
реальные стоимости, чтобы избежать налогообложения и (или) пошлин, исчисляемых от
стоимости.
Система фактически сделала бы налогообложение и исчисление пошлин
независимыми от фактически зарегистрированной покупной цены и, в конечном счете,
могла бы заставить людей использовать реальную покупную цену в их соглашениях. Это
же положение впервые использовано и в российской оценочной практике при оценке
земельных участков в Методических рекомендациях по определению рыночной
стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от
07.03.2002.
3
Глава 1
ФОРМИРОВАНИЕ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ
1.1. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ
РЫНКА ТОВАРОВ
Товарное производство — форма организации общественного производства, при
которой товары изготовляют для обмена. Простое товарное производство, основанное на
частной собственности на средства производства и личном труде товаропроизводителя и
его семьи, возникло в период разложения первобытно-общинного строя (с появлением
общественного разделения труда) и ведется в целях удовлетворения платежеспособных
потребностей. На определенной ступени исторического развития возникает
капиталистическое товарное производство, основанное на частной капиталистической
собственности и труде наемных рабочих, цель которого — получение прибыли.
Общественное разделение труда есть специализация трудовой деятельности,
приводящая к выделению и сосуществованию различных ее видов. Общественное
разделение труда представляет собой дифференциацию в обществе различных
социальных функций, выполняемых определенными группами людей, и выделение в
связи с этим различных сфер хозяйственной и общественной жизни общества
(промышленность, сельское хозяйство, город и деревня, наука, армия и т. д.), которые
затем делятся на более мелкие отрасли.
Произведенный в процессе товарного производства продукт для последующей
продажи является товаром, который обладает двумя свойствами: потребительной
стоимостью и стоимостью. Наличие этих двух свойств товара определяется двойственным
характером самого труда: конкретный труд (полезный труд определенного вида) создает
потребительную стоимость, а абстрактный труд — стоимость.
Время как универсальная мера затрат труда присутствует и в товарной организации
общественного хозяйства. Однако общественно необходимые затраты труда на
производство товара непосредственно не могут быть измерены и выражены в единицах
времени, так как товарное производство лишено механизма превращения
индивидуального рабочего времени в общественно необходимое рабочее время, а также и
способа измерения и выражения последнего. Товарная организация общественного
хозяйства полагает адекватный ей способ превращения индивидуальных затрат труда на
производство товара в общественно необходимые, а также метод их измерения и
выражения. Затраты однородного труда здесь выступают как стоимость в денежном
выражении, а форма выражения — цена. Все эти понятия — отражение социальноэкономической специфики труда производителей, работающих в системе общественного
его разделения.
Общество производит товары и услуги, в которых оно нуждается, используя
имеющиеся ресурсы, которыми оно располагает (навыки и энергия членов общества,
материальные ресурсы естественного и искусственного происхождения и др.).
Каждая экономическая система действует на основании следующих принципов:
наличие частной собственности, свободы предпринимательства и выбора, личный интерес
в качестве побудительной силы, конкуренция, опора на рыночную систему. Помимо
перечисленных принципов всем современным экономическим системам свойственны
следующие институты и формы деятельности: специализация (разделение труда),
применение передовых технологий и средств производства в крупных масштабах,
применение денег.
Известно, что специализация позволяет отдельным индивидуумам воспользоваться
преимуществами, вытекающими из различий в их способностях и мастерстве. Постоянное
выполнение человеком одного и того же вида работы (специализация) избавляет его от
потери времени, которую влечет за собой смена одного вида работы другим. Таким
образом, разделение труда имеет своим следствием повышение эффективности
4
использования людских ресурсов. Специализация осуществляется также на региональном,
национальном и международном уровнях. Специализация труда и географическая
специализация производства очень важны для обеспечения эффективности использования
ресурсов.
Разделение труда в обществе обусловливает обмен товарами, при котором
решающее значение отводят деньгам как мере стоимости и средству обращения товаров.
Общественное производство строго нацелено на производство товаров, которые
нужны людям. Потребность — необходимость, принявшая специфическую форму в
соответствии с культурным уровнем и личностью индивида. Под потребностями людей
подразумевают все то, что они хотели бы иметь и потреблять в количестве,
соответствующем их платежеспособности. К потребляемым относят все те товары и
услуги, за обладание которыми люди готовы платить. Потребности людей включают в
себя то, что нужно им просто для поддержания жизни. Однако в большинстве случаев
потребности людей выходят за пределы того, что необходимо для выживания; здесь
запросы сконцентрированы на удовлетворении потребностей качественно более высокого
уровня, в том числе на получении удовольствий.
Для производства товаров, в которых нуждаются потребители, общество
использует вещи, которые есть в его распоряжении, называемые ресурсами. Ресурсы, или
факторы производства, не потребляются, а претерпевают изменения в процессе
производства потребительских товаров. Владельцы ресурсов продают их не
потребителям, а предприятиям (фирмам), участвующим в производственном процессе.
Одни предприятия могут участвовать в производстве конечных продуктов, другие —
заниматься производством промежуточных продуктов, которые продают другим
предприятиям для дальнейшей переработки в товары, продаваемые потребителям.
Чаще всего ресурсы делят на три категории: труд, капитал и земля. Многие
экономисты выделяют еще четвертую — предпринимательская деятельность, или
управление.
Земля — естественный ресурс, которым природа одарила общество. На земле как
природном ресурсе и пространственном операционном базисе размещаются все
предприятия экономического комплекса.
Все ресурсы характеризуются двумя общими признаками, которые важны в
производстве потребительских товаров: во-первых, у ресурсов есть альтернативные
варианты использования, т. е. их можно применять при производстве более чем одного
товара; во-вторых, ресурсы можно использовать в различных сочетаниях при
производстве любого товара, следовательно, изготовитель какого-то одного товара может
в известных пределах заменять один фактор производства на другой. У ресурсов есть еще
одно важное свойство — недостаточность, которое означает, что все потребности в
ресурсе удовлетворены быть не могут. Для большинства ресурсов характерна не
абсолютная, а географическая недостаточность. В мире в целом есть изобилие такого
ресурса, но его нет в конкретном месте, т. е. и природные, и людские, и капитальные
ресурсы распределены в мире неравномерно. Некоторые регионы испытывают временную
недостаточность. Но даже возможность перемещения ресурсов для преодоления
первоначально сложившегося неравномерного распределения с помощью средств
транспорта не означает, что всегда и всюду возможно достижение изобилия. Например,
для размещения и развития поселения необходима не просто земля, а земля с
определенными природными характеристиками, например необходимо наличие воды и
энергоресурсов.
Нехватка ресурсов подразумевает необходимость выбора из всех возможных к
производству товаров только тех, что должны быть фактически изготовлены. Выбор
делают при размещении ресурсов в альтернативные варианты использования, поэтому
ресурсы можно использовать в альтернативных сочетаниях. При неограниченности
5
потребностей и недостаточности ресурсов наличие альтернативных вариантов
обеспечивает возможность выбора лучшего варианта использования ресурсов.
При распределении ресурсов крайне важно применение системы цен, в которой
конкуренция между потребителями за имеющееся предложение потребительских товаров
определяет цены на конечные продукты и услуги. Эти цены позволяют производителям
конкурировать за обладание ресурсами для производства товаров, устанавливая тем
самым цену на ресурсы. Цены потребительских товаров очень важны, поскольку они
информируют изготовителей о том, что потребители хотели бы приобрести. Конкуренция
между потребителями за имеющиеся товары устанавливает цены на них, поэтому товары с
относительно высокими ценами встречаются реже, чем товары с относительно низкими
ценами.
Цены, которые изготовители вынуждены заплатить за ресурсы, нужные для
производства товаров, дают информацию о производственных издержках. Конкуренция
между альтернативными вариантами использования этих ресурсов устанавливает цены на
ресурсы. При этом ресурсы с относительно высокими ценами встречаются реже, чем
ресурсы с относительно низкими ценами.
Для изготовителя выгодно производить товары, цены на которые выше
производственных издержек. Такое происходит, когда потребители оценивают товар
выше, чем общество тратит на его производство, а потребители хотят, чтобы этого товара
производилось больше, и готовы больше заплатить за него. Но как только цена,
выплачиваемая потребителями за товар, оказывается ниже производственных издержек,
изготовители знают, что в производство данного товара вложено слишком много
ресурсов, и товар производится в избытке. Таким образом, цены на потребительские
товары и факторы производства представляют важную информацию для производителей.
Благодаря ценам производство ориентируется на запросы потребителя, достигая тем
самым наиболее эффективного (с точки зрения наименьших затрат) использования
дефицитных ресурсов общества.
Покупатель будет выбирать те товары, которые доставят ему наибольшее
удовлетворение в рамках его финансовых возможностей. Потребность, подкрепленная
покупательной способностью, становится запросом.
Удовлетворяют свои запросы люди чаще всего путем обмена. Согласно Ф. Котлеру
обмен — это акт получения от кого-либо желаемого объекта с предложением чего-либо
взамен. Коммерческий обмен ценностями между двумя сторонами есть сделка. Если в
коммерческом обмене в качестве обмениваемых ценностей присутствуют деньги, то это
классическая денежная сделка. Условиями сделки, без наличия которых она невозможна,
являются: наличие не менее двух ценностно-значимых объектов; согласованные условия
ее осуществления; согласованное время совершения; согласованное место проведения.
Торгово-операционная
эффективность
экономики
повышается,
если
сделки
осуществляются в процессе централизованного обмена на соответствующем рынке.
Исходя из этого, Ф. Котлер делает вывод, что рынок — это совокупность существующих
и потенциальных покупателей товара.
К. Р. Макконнел и С.А. Брю считают, что рынок — механизм, осуществляющий
контакт между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или
поставщиками товара или услуги. Например, рынок аренды земельных участков
объединяет в себе все сдающиеся в аренду участки в данном регионе, всех владельцев и
всех арендаторов этих объектов недвижимости. При этом участники данного рынка
никогда не собираются все вместе в одном месте в обычном понимании термина «рынок».
Но все индивидуальные сделки, совершаемые этими людьми, есть рыночный процесс,
аналогичный тому, который происходил бы на обычном рынке.
Предпочтения продавцов и покупателей учитывают на любых рынках, а результат
их решения образует систему цен на продукты и ресурсы. Ориентируясь на эти цены,
предприниматели, владельцы ресурсов и потребители делают свой свободный выбор для
6
удовлетворения собственных интересов. Если количество какого-либо товара на рынке
превышает спрос на него, то снижается цена и уменьшается предложение. Если же цены
растут, то производителю поступает сигнал о недостаточности предложения, и он
начинает увеличивать производство до того момента, пока не наступит равновесие спроса
и предложения. Этот механизм ценового равновесия спроса и предложения регулирует
все рынки и определяет цену любого товара или услуги.
Не менее важная функция рынка — конкуренция (состязание между
производителями товаров, работ или услуг за наиболее выгодные сферы приложения
капитала, рынки сбыта, источники сырья). Конкуренция означает, что на рынке
присутствует большое число независимо действующих индивидуальных продавцов и
индивидуальных покупателей конкретного продукта или ресурсов, каждый из которых
может свободно участвовать, или нет, на тех или иных рынках. Конкуренция
устанавливает пределы для реализации покупателями и продавцами их личного интереса
и представляет собой основную регулирующую силу. Таким образом, на потребительском
рынке индивидуальный производитель не в состоянии манипулировать ценой продукта.
Конкуренция широко рассеивает экономическую власть, регулирует использование этой
власти и ограничивает возможности злоупотреблять ею.
Казалось бы, саморегулирующаяся и самокорректирующаяся экономика не требует
вмешательства правительства. Тем не менее экономические функции правительства
любого уровня играют в рыночной экономике существенную роль. К ним относятся:
обеспечение нормативно-правовой базы, защита конкуренции, перераспределение дохода
и богатства, корректирование распределения ресурсов для изменения структуры
национального продукта, контроль занятости и инфляции, стимулирование
экономического роста.
В системе цен идеальным можно считать такой рынок, где дефицитные ресурсы
общества будут распределяться в соответствии с запросами потребителей при соблюдении
принципа наименее затратного сочетания. Потребительские товары на нем точно
соответствуют тому, что хочет потребитель и сколько он готов заплатить за эти товары;
цены ресурсов точно соответствуют тому, что стоит обществу их использование. Каждый
участник рынка имеет об этом полную информацию, поэтому ресурсы идеально
распределены таким образом, чтобы производилось именно то, что хочет потребитель.
Поэтому цены такого рынка дают абсолютно безошибочную информацию. На рынке
такой идеальной модели должно быть множество мелких покупателей (тогда цены будут
отражать желания каждого, а не нескольких лиц) и множество продавцов (тогда группа
лиц не сможет ограничить производство до более низкого уровня, чем позволяет
состояние экономики). При таких условиях ни одно лицо на рынке не сможет оказать
сколько-нибудь заметное влияние на его состояние. Кроме того, товары, предлагаемые
каждым изготовителем, должны быть абсолютно одинаковы, так чтобы любая фирма не
могла контролировать часть рынка. Все участники рынка должны владеть точной и
полной информацией о состоянии рынка, чтобы не было никаких сомнений в сведениях о
товарах и ресурсах, которые отражены в их относительных ценах. И, наконец, должна
быть возможность немедленного и беззатратного перераспределения ресурсов между
альтернативными вариантами их использования, так чтобы любое изменение могло
произойти, как только потребители этого пожелают. Такой рынок будет производить
идеальное для потребителей сочетание товаров с использованием идеального сочетания
ресурсов.
Более реальной является модель рынка совершенной конкуренции. В этой модели
опускаются требования совершенной информации и идеальной мобильности ресурсов, а
требуется наличие множества мелких продавцов, предлагающих на рынок одинаковые
товары, и покупателей. На рынке совершенной конкуренции, хотя ресурсы распределены
не идеально, наилучший из возможных вариантов распределения достигается за счет того,
7
что ни один из участников рынка не в состоянии изменить расстановку сил, взяв рынок
под свой контроль.
Но ни один реальный рынок не соответствует этим идеальным требованиям.
Однако модель рынка совершенной конкуренции — критерий, который позволяет
сравнивать реальные рынки, выявляя при этом те процессы, которые на них происходят, и
показывая, что можно сделать для улучшения работы рынка.
На основании изложенного можно отметить, что рынок — конкурентная форма
связи между предложением (производством) и платежеспособным спросом
(потреблением), обеспечивающая соответствие структуры общественного производства
структуре платежеспособных потребностей.
Таким образом, рынок — это система экономических отношений между
юридическими и физическими хозяйствующими субъектами, странами, регионами и
другими территориальными образованиями, основанная на обмене товарами,
имуществом, ценными бумагами, деньгами и т. д. Кроме того, под рынком также
понимают совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют
покупательский спрос, формирующийся в результате комплексного взаимодействия
экономических факторов.
В более узком значении понятие «рынок» специалисты используют как место
купли-продажи природных ресурсов, товаров и услуг.
1.2. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости в
Российской Федерации, стали экономические реформы, направленные на развитие
свободного рынка — это введение частной собственности на недвижимость; приватизация
жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли
недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; правовое обеспечение
регулирования рынка недвижимости и осуществления профессиональной деятельности по
секторам рынка.
Обязательное условие оценки земельных участков как объектов недвижимости —
учет специфики функционирования рынка недвижимости, состояние которого
существенно влияет на уровни доходов, размеры риска и возможную цену реализации
объекта оценки.
Рынок недвижимости — это совокупность сделок с недвижимостью, потоков
информации по таким сделкам, необходимой инфраструктуры (банки, ипотека,
риелторские организации и пр.), а также операции по управлению и финансированию
сделок. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов
недвижимости, включая природные ресурсы, в том числе и землю.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов, с помощью
которых передают права собственности на объекты недвижимости; устанавливают цены
на недвижимость; распределяют (или перераспределяют) территорию между различными
конкурирующими видами использования земель и ее улучшений (зданий, сооружений,
многолетних насаждений и т. д.).
К факторам развития рынка недвижимости можно отнести:
экономические: уровень и динамика доходов населения; дифференциация
населения по уровню доходов и ее динамика; уровень развития бизнеса и его динамика
(рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности; состояние
альтернативных и смежных рынков; риски инвестиций в недвижимость; стоимость
строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы и др;
социальные: уровень и тенденции изменения численности населения и его
возрастной структуры; уровень и тенденции изменения образовательного уровня
8
населения; уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; уровень и
тенденции преступности и др.;
правовые и административные: налоговый режим (уровень реальных налоговых
ставок для населения и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный
налог и т.д.); зональные ограничения (наличие и отсутствие, строгость контроля);
правовые и административные условия получения прав на застройку или реконструкцию
(принятые процедуры передачи права, размер платы за подключение к инженерным сетям,
отчисления на развитие инфраструктуры и т. д.); правовые и экономические условия
совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки
процедур);
наличие инфраструктуры на территории (уровень развития сферы обслуживания,
удаленность от центра, обеспеченность транспортными сетями и др.;
экологическая обстановка (степень загрязнения, наличие свалок и полигонов
отходов, площадь земельных насаждений и др.).
Рынок недвижимости, главная цель которого организовать встречу продавцов и
покупателей, имеет сложную функционально-организационную структуру. Об этом
свидетельствует тот факт, что на этом рынке действует значительное число
узкоспециализированных посредников. Кроме продавца и покупателя, можно также
выделить следующих участников: профессиональные посредники, обслуживающие рынок
недвижимости: агент (брокер) по операциям с недвижимостью, землеустроитель, оценщик
недвижимости, ипотечный кредитор, страховщик, юрист и др.
Рынок земли как частный случай рынка недвижимости представляет собой
совокупность собственников земельных участков с соответствующими правами и
обязанностями, включая возможность совершения сделок, государственных и
коммерческих структур, осуществляющих регистрацию сделок с земельными участками,
контроль за использованием земель, функционирующую в одном информационноправовом пространстве.
Помимо сложной организационной структуры рынок земли обладает рядом
следующих особенностей, отличающих его от остальных видов рынка:
невозобновляемость ряда природных ресурсов (месторождений нефти, природного
газа, руды, цветных металлов, гумуса);
площади земельных угодий фиксированы, поэтому предложение земли на рынке
совершенно неэластично, т. е. неизменно;
земля представляет материальный продукт, создаваемый в сочетании с другими
факторами (трудом и капиталом). Стоимость части материального продукта, относящейся
к свойствам земли как фактора производства, относится к земельным доходам (стоимость
земли, арендная плата), основанным на предельной продуктивности земли и земельной
ренте;
одинаковые по размеру и затратам капитала, но разные по качеству земельные
участки приносят разный доход (ренту);
качество земельных участков и, соответственно, размер земельной ренты
определяются: плодородием почв, местоположением к рынкам сбыта и источникам сырья,
приложенной рабочей силой, оснащенностью территории инфраструктурой (развитие
транспорта).
В отличие от рынков других товаров, у которых может быть одно конкретное место
заключения сделки (биржа), рынок недвижимости имеет множество возможных мест
заключения сделки, поскольку заключают их, как правило, по месту расположения
объекта недвижимости. В результате рынок недвижимости разделяется на множество
локальных (местных) рынков. Эта особенность обусловлена спецификой недвижимости,
выступающей на рынке в качестве товара и являющейся предметом сделок. Недвижимое
имущество немобильно, здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком,
на котором они размещены, и весь этот комплекс является элементом окружающей как
9
антропогенной, так и природной среды. Поэтому рынки недвижимости различных
регионов, с учетом факторов их развития, могут существенно отличаться друг от друга
природными и экономическими условиями, особенностями региональной правовой базы и
социальной среды, определяющими порядок совершения сделок с недвижимостью и
формирующихся решениями государственных и местных органов власти. Поэтому это
дифференцируемый рынок.
Совершенный, максимально эффективный рынок обладает следующими
характеристиками: наличие центрального рынка и стандартизированного «движимого»
товара, отсутствие сезонных колебаний объемов продаж и цен, минимальность
юридических требований и ограничений, нахождение вне контроля или регулирования
государственных и местных органов власти. Реальный рынок недвижимости от модели
совершенного рынка отличается по целому ряду параметров, так как недвижимость нельзя
стандартизировать, продавать и покупать по образцам, каждая сделка с недвижимостью
включает много юридических формальностей и объемную документацию, возможности
финансирования сделок могут жестко ограничивать свободное функционирование рынка.
Поэтому рынок недвижимости является несовершенным рынком, что существенно
отражается на его характеристиках и эффективности функционирования по сравнению с
другими рынками.
Сделки с недвижимостью по своей природе имеют скрытый (частный) характер.
Информация, содержащаяся в документах государственной регистрации, оформляемых
при совершении сделки, неполная и не всегда соответствует действительным условиям их
совершения. Например, цена, указанная в договоре купли-продажи, может не
соответствовать действительно уплаченной цене при совершении сделки. Это требует
дополнительных усилий и времени на сбор и проверку информации о реально
совершенных сделках.
Ряд сделок на рынке недвижимости совершается участниками рынка не только при
отсутствии полной информации, но и с использованием непроверенной информации.
Результат влияния этих факторов — большой разброс цен по реально заключенным
сделкам, а также существенные различия других условий сделок (например, условий
оплаты). Следовательно, к анализу рыночных данных следует подходить с
осторожностью, тщательно учитывая все условия совершения сделок.
В краткосрочной перспективе предложение на рынке недвижимости неэластично,
так как при резком изменении (увеличении или уменьшении) спроса очень сложно
увеличить в короткий срок предложение объектов, требуемых покупателями на данном
рынке. В результате при увеличении спроса на отдельные объекты недвижимости цены на
них повышаются, а при избытке предложений продавцов — падают, и рынок находится в
депрессивном состоянии в течение нескольких лет, пока избыток предложения за счет
низких цен и сокращения строительства этих объектов (например, коттеджей) не исчезнет.
Перечисленные особенности требуют постоянного наблюдения за состоянием
рынка недвижимости и тенденциями его развития.
Различные пользователи обладают разными потребностями и ресурсами для их
удовлетворения. Поэтому рынок недвижимости — сегментированный. Параметры,
определяющие потребительскую сегментацию: вид использования (рынки собственности
жилого,
коммерческого,
промышленного,
сельскохозяйственного
назначения);
географическое положение (каждый район города может представлять собой отдельный
рынок, в одной части — одни условия, в другой — отличные от первых); цена
(покупатели домов стоимостью 500...600 тыс. р. будут иными, чем покупатели домов в
2...2,5 млн р.); качество товара (офисные помещения класса А могут принадлежать к
совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса Б, хотя оба находятся в
одном районе города); инвестиционная мотивация (например, инвесторы могут быть
заинтересованы в собственности, требующей минимум менеджмента, не приносящей
выгоды, однако с большим потенциалом прироста стоимости); тип прав собственности
10
(для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права
могут включать: неограниченные права собственности, сервитута, права на недра, аренду
собственности и т. д.).
Кроме того, рынок можно разделить на следующие сегменты:
по типу недвижимости (земельные участки, жилые, офисные, индустриальные,
складские, многофункциональные объекты), все типы которой имеют общую черту — по
своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического
бизнеса;
по различным регионам с разной степенью занятости (например, со стабильно
высокой занятостью, с вновь возникшей высокой занятостью, с циклической занятостью, с
традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью);
по инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной
аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного
капитала, заемного капитала, опционов);
по степени готовности: готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или
капитального ремонта; незавершенные объекты.
На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывают всего
несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных
или уникальных объектов. Следовательно, рынок недвижимости — это узкий рынок.
Если в течение длительного времени рынок находится в состоянии равновесия и
есть много хорошо информированных покупателей и продавцов, не испытывающих
ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем
идеальный рынок, то понятия «рыночная стоимость», «рыночная цена» и «меновая
стоимость» являются синонимами. Когда эти условия не соблюдаются (в случае
несовершенного рынка), цена и стоимость будут различны.
Итак, на рынке недвижимости, во-первых, каждый объект, например земельный
участок, уникален уже за счет своего местоположения; во-вторых, действует
относительно небольшое число покупателей и продавцов; в-третьих, покупатели не
располагают информацией об объектах недвижимости во всей ее полноте. Кроме того, для
рынков недвижимости характерна высокая степень локализации и сегментации объектов
по типам. Предложение земли на рынке относительно устойчиво, в то время как спрос на
нее достаточно изменчив, т. е. рынок недвижимости — несовершенный рынок. Поэтому
фактическая цена продажи, которая является реальным фактом, и оценка, которая
является ценой гипотетической, не могут быть одинаковы, т. е. равенство «затраты =
стоимость = цена», характерное для идеального, совершенного, равновесного рынка, для
рынка недвижимости превращается в неравенство.
Поэтому фактическая цена продажи, которая является реальным историческим
фактом, и оценка стоимости, которая является величиной гипотетической, не могут быть
одинаковы. В свою очередь, затраты могут не обладать полезностью, а значит, и
стоимостью.
Развитие рынка недвижимости в первую очередь определяется:
экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут
возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие
обстоятельства возникают достаточно редко;
финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою
очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой,
промышленное развитие), наличием различных рабочих мест;
взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой
того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их
основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в
упадок. В состоянии застоя находятся также районы, зависящие от одной отрасли
промышленности (например, только угольная), что может привести к быстрой
11
дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных
изменений в экономике.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов,
определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных
регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинноследственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости,
можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 1.1).
Решающая роль, как видно из рисунка 1.1, принадлежит макроэкономическим
факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация,
состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов
относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящего доход,
определяется микроэкономическими факторами.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен следующим внешним
изменениям:
в общей социально-экономической ситуации и региональной экономической
конъюнктуры;
в финансово-экономической политике государства и политике коммерческих
банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи
недвижимости;
Рис. 1.1. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими
на рынок недвижимости:
1— факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1.1 — нормативные акты,
регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2— налоговое законодательство, регулирующее
сделки с недвижимостью; 1.3 — отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью
на региональном уровне; 2 — общеэкономическая ситуация: 2.1 — производство национального дохода; 2.2
— объем промышленного производства; 2.3 — занятость трудоспособного населения; 2.4— ставки
доходности финансовых активов; 2.5 — платежный баланс страны; 2.6— состояние торгового баланса; 2.7—
притоки капитала; 2.8— оттоки капитала; 2.9— рост доходов населения; 2.10— индекс потребительских цен;
3— микроэкономическая ситуация: 3.1 — экономическое развитие региона; 3.2 — диверсификация
занятости работоспособного населения; 3.3 — экономические перспективы развития региона; 3.4— притоки
капитала в регион; 3.5 — оттоки капитала из региона; 4 — социальное положение в регионе: 4.1 —
возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 — отношение к частному капиталу; 4.3 —
отношение к иностранному капиталу; 4.4 — устойчивость политики администрации региона; 4.5 — уровень
безработицы в регионе; 4.6— популярность проводимой администрацией региона политики; 5— природные
условия в регионе: 5.1 — экологическое положение в регионе; 5.2 — наличие развитой инфраструктуры
12
в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом
законодательстве;
ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов,
динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Основные условия, регулирующие рынок земельных участков и иных объектов
недвижимости, — спрос и предложение, в результате взаимодействия которых
формируется приемлемая для продавца и покупателя цена объекта.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого числа факторов, главные из
которых — спрос и предложение.
В основе теории спроса лежит несколько следующих допущений:
отдельные потребители располагают информацией в отношении общих целей,
которые они преследуют;
потребители знают, каким образом разные товары могут способствовать
достижению этих целей;
потребители используют эту информацию для максимизации достижения
преследуемых целей.
Желание и возможность потребителя купить какое-то количество товара за данный
промежуток времени определяются рядом факторов: требуемым количеством, которое
зависит от цены; доходом потребителя; ценой родственных товаров; ожиданием
потребителя; вкусом и предпочтением потребителя.
В основе теории предложения лежат допущения, подобные тем, которые
определяют спрос:
изготовители товара владеют информацией по производимым товарам, в объеме,
позволяющем получить максимальную прибыль;
количество товара, предлагаемого на рынке, определяемое ценой товара, наличием
ресурсов, уровнем технологии производства товара.
Закон предложения определяет взаимосвязь между количеством предлагаемого
товара и ценой, т. е. с повышением цены соответственно возрастает число предложений, а
при снижении — сокращается. Изменение предложения на рынке недвижимости зависит
от нового строительства (цен на ресурсы, технологии производства и наличия земли),
налогов и дотаций, числа продавцов, ожидания изменений цен производителей и
продавцов.
Факторы, определяющие спрос:
платежеспособность населения;
изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые
тенденции);
изменения в соотношениях между различными слоями населения, т. е. процентное
соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень
миграции, число браков и разводов;
изменения во вкусах и предпочтениях населения, которые в высшей степени
субъективны, поэтому их очень сложно определить численно и спрогнозировать;
условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательные
условия роста спроса — расширение экономических возможностей потенциальных
потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке
недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на
рынке. Общепризнано, что важный фактор поста спроса на рынке недвижимости — рост
численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности
населения не вызывает активности на рынке недвижимости, необходимо увеличение его
платежеспособности. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно
отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при
стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях
13
роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на
недвижимость — рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же
направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на
повышение цен на всех сегментах рынка.
факторы, определяющие предложения:
наличие резерва свободных объектов недвижимости в определенном сегменте
рынка;
объемы нового строительства и размер затрат на них;
размер затрат на улучшение неосвоенных и предлагаемых на продажу земельных
участков.
Площадь всех незанятых или не сданных в аренду земельных участков, домов или
помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций
земельного рынка. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок
арендной платы (даже при наличии высокого спроса). Если предложение вакантных
единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение
и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен
и уменьшению ренты, за которыми следует сокращение нового строительства. Когда
уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность
инвестирования в недвижимость растет. Таким образом, рынок недвижимости в России,
включая земельный, развивается под влиянием многих факторов и включает многих
участников.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется
перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов
деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на
институциональных и не институциональных участников.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и
действующим от его имени, относятся следующие организации:
федеральные
и
территориальные
земельные
органы,
занимающиеся
инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий,
оформлением земельных отводов;
федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки
территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на
строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся
утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за
строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации,
финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав на недвижимость и сделки с ними;
государственные нотариусы.
К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе,
относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или
физические лица, в том числе государственные унитарные предприятия, осуществляющие
ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с
законом (например, регистрация и лицензирование оценочной деятельности):
брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с
недвижимостью;
оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам,
продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
14
финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке
недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том
числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и
строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду
(самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве
подрядчиков и соинвесторов);
редевелоперы, занимающиеся развитием и реконструкцией застроенных
территорий;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и
технической эксплуатацией объекта;
проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке
недвижимости;
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной
ответственности;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом
ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при
ипотечном кредитовании);
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой
информации для принятия стратегических решений по его развитию;
финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных
проектов;
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся
продвижением объектов и услуг на рынке;
информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на
тематике рынка недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок
недвижимости;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
любые специалисты — сотрудники и члены национальных и международных
профессиональных объединений рынка недвижимости.
1.3. РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Действующие в Российской Федерации нормативные правовые документы дают
собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками.
В соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, другими
правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов собственники правомочны
сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т. д.
Современное состояние земельного рынка в России характеризуется рядом
показателей. К ним относятся число, площади и цены в сделках по аренде и продаже
государственных и муниципальных земель (в целом до их разграничения на
собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и
собственность муниципальных образований), а также по купле-продаже земельных
участков гражданами и (или) организациями и другие, которые отражают основные
тенденции развития земельного рынка в стране.
Земельный фонд Российской Федерации (данные государственного земельного
учета на 01.01.2005 г.) составляет 1709,8 млн га, в том числе земли, находящиеся в
государственной и муниципальной собственности — 1580,2 млн га, в собственности
юридических лиц — 5,2 млн га и граждан — 124,4 млн га.
15
По сведениям государственной статистической отчетности о сделках с землей за
2004 г. в России было осуществлено всего 1218,5 тыс. сделок с земельными участками, а с
учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в
обороте находилось 4385,4 тыс. участков общей площадью 70 513,3 тыс. га. Всего за
период с 1996 г. по 2004 г. в России было осуществлено более 39 млн сделок на площади
около 433 млн га земель (рис. 1.2 и приложение 1).
Земельный рынок в России функционирует в основном в сфере передачи
государственных и муниципальных участков в аренду. Площадь земельных участков,
задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог),
составляет около 4 % земельного фонда. В 2004 г. было арендовано 70 154,0 тыс. га (4,4
%) и продано 45,5 тыс. га (0,003 %) земель, находящихся в государственной и
муниципальной собственности; на 0,2 % площади земель, находящихся в собственности
граждан и юридических лиц, были осуществлены сделки по купле-продаже, дарению,
наследованию, залогу.
Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что большая часть
сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям.
Из всех видов сделок предоставление участков в аренду — основная форма земельных
отношений во всех субъектах Российской Федерации. С 1996 г. в стране было арендовано
более 431 млн га земель по договорам заключенных органами местного самоуправления с
гражданами и юридическими лицами (более 34 млн договоров).
Арендную плату за земельные участки устанавливают договором между
арендодателем и арендатором. При аренде муниципальных и государственных земель
соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры
арендной платы по типичным видам использования земель или категориям арендаторов.
Рис. 1.2. Динамика сделок с земельными участками в Российской Федерации в 1996-2004
гг.:
1 — продажа прав аренды государственных и муниципальных земель; 2 — купля-продажа земель
гражданами и юридическими лицами; 3 — наследование; 4 — продажа государственных и муниципальных
земель; 5 — дарение; 6— залог
Арендную плату за землю могут устанавливать как в денежной, так и в
натуральной формах.
В 2004 г. действовало 3665,6 тыс. краткосрочных и долгосрочных соглашений (70
154,0 тыс.га) по аренде земли, заключенных с органами местного самоуправления
гражданами и юридическими лицами, в том числе по аренде земель поселений — 2732,7
тыс. (1197,8 тыс. га), земель промышленности, транспорта, связи и иного специального
назначения — 43,1 тыс. (554,3 тыс. га), земель сельскохозяйственного назначения — 92,8
тыс. (54289,8 тыс. га). Для сравнения: в 2003 г. действовало 3729,7 тыс. различных видов
арендных соглашений (67 403,0 тыс. га).
16
Около одного процента арендаторов (23,1 тыс. чел.) в соответствии с договорами
аренды уплачивали арендную плату за землю в натуральной форме, а также в виде услуг,
взаимозачетов и т. д. (табл. 1.1).
Значительная часть арендуемых земель России относится к Уральскому (44,4 %),
Сибирскому (19,0) и Дальневосточному (12,1 %) федеральным округам, где в аренду переданы
огромные территории оленьих пастбищ.
Доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах
аренды в Российской Федерации, составила 4,4 % всей их площади. По федеральным
округам России этот показатель колеблется от 1,4 % (Дальневосточный федеральный
округ) до 18,1 % (Уральский федеральный округ). Базовые размеры арендной платы за
землю устанавливали на основе действующих ставок земельного налога с применением
коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель,
категории арендаторов.
Увеличение ставок арендной платы косвенно обусловливается периодической
индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами
Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в
зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и размера
земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с
сельской местностью значительно больше для всех категорий арендаторов.
Например, предприятия промышленности, транспорта и т. п. платили за
использование земель в поселениях (средняя арендная плата по России) — 12,02 р/м2, вне
поселений — 1,63 р/м2; сельскохозяйственные предприятия соответственно — 0,11 р/м2 и
0,02 р/м2; граждане для жилищного, дачного и гаражного строительства — 1,53 р/м2 и 0,22
р/м2 (табл. 1.2). Эти показатели могут косвенно служить для оценки качества кадастровой
стоимости земель.
Государственные и муниципальные земельные участки в 2004 г. продавались
органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного
самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации,
Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» от 25.10.2001 г., Федеральным законом «О приватизации государственного и
муниципального имущества» от 21.12.2001 г., постановлением Правительства Российской
Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на
заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. и другими
17
законодательными и нормативными документами России и субъектов Российской
Федерации.
В 2004 г. в целом по стране было продано 150 793 государственных и
муниципальных земельных участков (45 484,9 га), в том числе из земель: поселений —
135 463 (27 342,4 га); промышленности, транспорта, связи и иного специального
назначения — 11052 (8143,3 га); сельскохозяйственного назначения — 240 (8132,5 га)
(табл. 1.3).
Наибольшее количество государственных и муниципальных участков было
продано в Приволжском федеральном округе ИЗ 8 % этого вида сделок по России) и
Центральном федеральном округе (17,6 %). Однако это составляет незначительную часть
государственных и муниципальных земель, которая выражается в тысячных долях
процента.
Всего за анализируемый период (1996—2004 гг.) было продано 440 тыс. участков
из государственных и муниципальных земель обшей площадью 187,8 га.
Земельные участки покупали в собственность граждане в основном для
индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и
садоводства, а также организации для использования в целях промышленности,
транспорта, связи, строительства и иного специального назначения. За 2004 г. граждане в
России выкупили 70 553 участка (7836,5 га) для индивидуального жилищного и дачного
строительства по цене в поселениях — 1726,8 р/м2 (средняя цена в стране) и вне
поселений — 27,7 р/м2; для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества
— 42 021 участок (6856,7 га) по средней цене в поселениях — 3,0 р/м2 и вне поселений —
5,5 р/м2 (табл. 1.4).
*В 2002 г. средняя арендная плата за земли, используемые гражданами для жилищного и дачного
строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, не учитывалась.
18
*В 2002 г. данные о продаже государственных и муниципальных земель только приватизированным
предприятиям.
*В 2002 г. средние цены за государственные и муниципальные земли, проданные только
приватизированным предприятиям.
Высокий показатель цены государственных и муниципальных земель, проданных
органами местного самоуправления для индивидуального жилищного и дачного
строительства, в среднем по России связан с тем, что около 43 % таких сделок проведено
в Санкт-Петербурге, где за отчетный год было выкуплено 29 956 участков (3662,2 га) по
цене (соответственно средняя по городу) — 3623,2 р. за 1 м2.
Органы государственной власти субъектов России и местного самоуправления
продали юридическим лицам 14 915 участков общей площадью 12 144,3 га для
использования их в целях промышленности, транспорта, связи и т.п., в том числе: в
поселениях — 3863 (4001,0 га) по цене 58,9 р/м2; вне поселений — 11052 (8143,3 га) по
цене 5,0 р/м2.
19
Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные предприятия и
другие организации выкупили для сельскохозяйственного производства всего 335
земельных участков (8479,1 тыс. га), из них в поселениях 95 (346,6 га), вне поселений —
240 (8132,5 га). Средняя цена на земли сельскохозяйственного назначения в целом по
стране составила 0,42 р/м2.
В различных регионах России уже накоплен достаточный опыт создания единых
имущественных комплексов, каждый из которых состоит из предприятия и земельного
участка. Земли, выкупленные предприятиями, могут в дальнейшем появляться на
вторичном рынке: быть проданы, заложены или сданы в аренду.
Процесс приватизации земли в субъектах Российской Федерации развивается очень
неравномерно. Органы государственной власти и местного самоуправления продают
земельные участки гражданам и организациям в соответствии с законодательством
Российской Федерации. При этом цены на государственные и муниципальные земельные
участки могут быть фиксированными или договорными.
Так, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации» от 25.10.2001 г. установлены фиксированные ставки платы за
землю для собственников зданий, строений и сооружений. В случае продажи земельных
участков на аукционе орган местного самоуправления или исполнительный орган
государственной власти (уполномоченные на предоставление соответствующих
земельных участков) определяют на основании отчета независимого оценщика начальную
цену участка и размер ее повышения («шаг аукциона»). В других случаях продажи
государственных и муниципальных земель устанавливают договорные цены или
используют нормативную цену земли.
В 2004 г. в большинстве субъектов Российской Федерации проведены торги
(конкурсы и аукционы) по продаже гражданам и юридическим лицам незастроенных
государственных и муниципальных земельных участков.
Органами государственной власти и местного самоуправления на торгах было
реализовано 4644 участка (3774,2 га), или 3,1 % всего количества проданных
государственных и муниципальных участков. Земли продавали под жилую застройку,
строительство предприятий торговли и промышленности, а также для личного подсобного
хозяйства, садоводства и других целей.
По итогам торгов в России было выкуплено под жилищное и дачное строительство
2456 (258,9 га) участков (52,9 % всех продаж на торгах) (табл. 1.5).
2004 г. в 77 субъектах Российской Федерации было зарегистрировано 357,9 тыс.
договоров (123,4 тыс. га) по купле-продаже встроенных и незастроенных земельных
20
участков между гражданами и организациями. При этом большая часть таких сделок
относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства и
животноводства — 61,4 % (219,7 тыс.) общего их числа, для индивидуального жилищного
и дачного строительства - 32,1 % (114,8 тыс.) (табл. 1.6).
В субъектах Федерации современный земельный рынок зависит от социальноэкономических и природных особенностей, развития правовой базы, а иногда от местных
(в том числе конфессиональных) обычаев. Так, в 2004 г. в Центральном федеральном
округе гражданами и (или) организациями продано 119,1 тыс. участков, или 33,3 % этих
сделок в России, в Приволжском — 72,1 тыс. участков (20,1 %) и Южном — 65,9 тыс.
участков (18,4 %).
Площадь земли, задействованной в сделках: купля-продажа, дарение,
наследование, залог, составляет в целом по России 0,2 % земель, находящихся в
собственности граждан и юридических лиц. Этот показатель больше в Северо-Западном
(0,58 %) и меньше в Южном (0,4 %) федеральных округах.
Рынок земли формируется вокруг областных центров. Так, и самые высокие цены
на землю складываются в областных центрах и на прилегающих к ним районах. Цены на
незастроенные земельные участки значительно варьируются в зависимости от спроса и
предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако
информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных
участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на
землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли. Например, в
пригородах Москвы и Санкт-Петербурга цены даже за «неэлитные» участки могут
составлять 150 р/м2 по информации спроса и предложения граждан.
За 2004 г. в субъектах Российской Федерации было передано гражданам по
наследству 165,2 тыс. земельных участков на площади 106,2тыс. га и оформлено 32,3 тыс.
договоров дарения на площади 27,2 тыс. га.
По объемам купли-продажи земли, по мотивам и поведению покупателей на
земельном рынке выделяется рынок садово-огородных участков площадью не более 0,2
21
га, расположенных, как правило, в пригородах или в сельской местности недалеко от
массивов лесов и водоемов.
За рынком садово-огородных участков следует рынок земельных участков,
приобретаемых для извлечения прибыли путем перепродажи их или строительства на них
коттеджей также в целях перепродажи.
Менее
всего
развит
рынок
земельных
ресурсов
для
товарного
сельскохозяйственного производства, так как условия для эффективного вложения
инвестиций в сельскохозяйственное производство в РФ еще не сложились. На этом рынке
предложение представлено сельскохозяйственными предприятиями, спрос — фермерами
(потенциальными).
Формирование земельного рынка в России, в свою очередь, влечет за собой
формирование системы платежей за землю.
Обеспечение
платности
землепользования
предполагает
формирование
экономического механизма регулирования земельных отношений, суть которого —
использование земельной ренты для общественных нужд. Действующим в РФ Законом «О
плате за землю» определены три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата
и нормативная цена земли.
Размер земельного налога устанавливают в виде стабильных платежей на единицу
площади в год. Плательщиками земельного налога и арендной платы являются
организации, учреждения, а также граждане Российской Федерации, иностранные
граждане, которым предоставлена земля в собственность, во владение, пользование или в
аренду. Средние размеры налога с 1 га пашни по субъектам РФ и налога на земли городов
и других поселений утверждает федеральный орган. Исходя из средних размеров налога и
средних ставок, установленных Федерацией, органы законодательной власти субъектов
Российской Федерации утверждают ставки земельного налога по группам почв пашни,
сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений. Размер, условия и сроки внесения платы
устанавливают договором.
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые
размеры арендной платы по категориям арендаторов и видам использования земель.
Арендную плату за землю взимают отдельно или в составе общей арендной платы
за все арендуемое имущество, если это имущество тоже передают в аренду. При этом если
арендуют землю, имущество находится в государственной или муниципальной
собственности, то арендную плату взимают с арендатора.
Нормативную цену земли используют не как плату за землю в бюджет, а как
показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и
местоположения, который продают, передают по наследству, дарят, а также при
получении банковского кредита отдают ее под залог. Постановлением Правительства РФ
определена нормативная цена земли в размере 200-кратной ставки земельного налога.
Органы исполнительной власти субъектов Федерации на своей территории в
зависимости от уровня рыночных цен на землю могут устанавливать повышенный
коэффициент к размеру нормативной цены, но в пределах 15 % рыночных цен.
Администрация района (города) может повысить или понизить установленную в
указанном порядке цену земли, но не более чем на 25 %.
Органы законодательной власти в центре и на местах имеют право устанавливать
льготы в виде частичного освобождения на определенный срок от уплаты земельного
налога, отсрочки их выплат, понижения ставки земельного налога (в пределах суммы
налога, остающейся в распоряжении соответствующего субъекта Федерации). С
юридических и физических лиц, освобожденных от уплаты земельного налога при
передаче ими участков земли в аренду, взимают земельный налог в общеустановленном
порядке.
22
Правовой основой для установления, взимания и перераспределения платежей за
землю являются Налоговый кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации
«О плате за землю», Федеральные законы о федеральном бюджете на текущий год и
нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2004 г.» от 23.12.2003 г. были
установлены нормы распределения средств 01 земельного налога платы за земли городов
и поселков в следующих размерах:
в бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и
Санкт-Петербурга) — 50 %;
в бюджеты Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрыть административнотерриториальных образований — 100 %;
в бюджеты городов и поселков — 50 %. Отчисления в бюджету субъектов
Российской Федерации за сельскохозяйственные земли согласно статье 19 Закона
Российской Федерации «О плате за землю», составляли до 10 %.
Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений \ часть вторую
Налогового кодекса Российской Федерации» от 07.07.2003 г. установлено, что
действовавшие в 2003 г. размеры ставок земельного налога на сельскохозяйственные
угодья применяли в 2004 г. с коэффициентом 1.1.
В 2004 г. в консолидированные бюджеты субъектов Российское Федерации
поступило 46,6 млрд р. средств от земельного налога, что на 12,2 % больше, чем в
предыдущем году, и больше предусмотренного индексацией ставок на 1,2 % (около 500
млн р.), что было во многом связано с улучшением кадастрового учета земель.
Основная масса земельного налога (37,8 млрд р.) получена от использования
городских и поселковых земель, за земли сельскохозяйственного назначения — 2,5 млрд
р. и другие земли -7,2 млрд р. При этом данное соотношение практически не изменяется
за последние годы (80 : 5 : 15 % соответственно).
Динамика поступления земельного налога в бюджетную систем) Российской
Федерации за 2002—2004 гг. приведена в таблице 1.7.
Таблица 1.7.
Динамика поступлений земельного налога в бюджетную систему Российской
Федерации, млн р.
Примечания: 1. В 2002 г. средства от земельного налога перечисляли в тон числе в федеральный
бюджет — 15 %, в 2003 и 2004 гг. средства перераспределял)! в равных долях между бюджетами субъектов
Российской Федерации и местный бюджетов (налог на земли городов и поселков); кроме того, до 10 %
средств от v& лога за земли сельскохозяйственного назначения перечисляли в бюджеты субъектов
Российской Федерации. 2. Ставки земельного налога к уровню предыдущей года в 2003 г. индексировали с
коэффициентом 1,8; в 2004 г. — 1,1.
Таким образом, совершенствование экономического механизма регулирования
рыночных отношений предполагает:
разработку системы платы за землю с учетом перехода к рыночной экономике;
определение различных видов платы за землю (земельный налог, аренда, цена
земли) должно строиться на единой методологической основе и предусматривать
усиление взаимосвязи платы за землю с такими рыночными рычагами, как цены,
подоходный налог, ссудный процент, рента и т. п.;
23
совершенствование платы за землю требует введения единого налога на
недвижимое имущество в сельском хозяйстве, который бы направляли на формирование
региональных бюджетов. Это позволит существенно снизить налоговое бремя
производителей и обеспечить стимулы для рационального использования ресурсов в
сельском хозяйстве;
определение ставки налога на землю, исходя из ее кадастровой стоимости, которая
отражает общий размер дифференциальной ренты, созданной на данном земельном
участке, в том числе и стоимость построек, сооружений на нем;
формирование базовой арендной цены земли на основе единого налога на нее и на
все, что имеется на ней, и реальной стоимости кредитных ресурсов. Эта базовая цена
земли является объективной основой рыночной цены, формирующейся под воздействием
спроса и предложения, темпа инфляции и т. п.
Контрольные вопросы и задания
1. Какими свойствами обладает товар? 2. Перечислите основные принципы и
институты экономических систем. 3. Какие основные категории ресурсов вы знаете? 4.
Приведите основные определения рынка товаров. 5. Чем отличается рынок совершенной
конкуренции от идеального рынка? 6. Что такое рынок недвижимости и рынок земли? 7.
Перечислите основные факторы развития рынка недвижимости. 8. Каковы особенности
рынка земли? 9. Дайте классификацию сегментов земельного рынка. 10. Перечислите
основные факторы, определяющие спрос и предложение. 11. Кто относится к
институциональным и не институциональным участникам рынка недвижимости? 12.
Проанализируйте развитие земельного рынка Российской Федерации.
24
Глава 2
ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Рыночная экономика представляет собой систему экономических рычагов
хозяйствующих субъектов, взаимодействующих между собой посредством рынка, но в
установленных законом рамках. Рынок недвижимости — одна из основных составляющих
рыночной экономики, а недвижимость — основа национального богатства, двигатель
экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота.
Сфера недвижимости многогранна и участвует в социальных, экономических и правовых
отношениях, связанных с различными формами собственности, с государственным и
общественным регулированием различных сторон жизни общества и деятельности.
Человечество создает собственность посредством труда (производства) и, овладев
его результатами, получает богатство. Производство (распределение, обмен и
потребление продукции как способы присвоения потребительских стоимостей) находит
свое выражение в соответствующих производственных отношениях через отношения
собственности. Все способы присвоения — формы бытия капиталистической
собственности, обеспечивающие движение общественного производства, превращают его
в воспроизводственный процесс. Собственность как экономическое отношение сама по
себе не совершает и не может совершать воспроизводственный процесс (движение
общественного производства). Юридически собственность — это категория права,
формой выражения которой являются нормы права, являющиеся результатом
деятельности институтов государственной власти. Нормы права обеспечивают правовое
оформление сложившихся в обществе хозяйственных и имущественных отношений,
организацию общественного производства. Поэтому собственность как категория права не
содержит источника развития общества.
Определение недвижимости как объекта управления в законодательно
обоснованном правовом пространстве управления недвижимостью дано в Гражданском
кодексе Российской Федерации (ГКРФ), который как базовый государственный
законодательный документ формирует систему определений собственности: объект,
субъект, форма и право собственности.
Объекты
гражданского
права
классифицированы
в
следующей
последовательности: вещи, включая ценные бумаги, иное имущество, в том числе
имущественные права, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной
деятельности, нематериальные блага (статьи 128, 130, 132, 138 ГК РФ).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. Недвижимостью являются также отдельные составные части сложных
объектов недвижимости (зданий), квартиры и помещения. В порядке исключения к
недвижимости также отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).
Многие объекты недвижимости представляют собой сложное сочетание различных
видов недвижимости, образующих единое целое, предполагающее использование их по
общему назначению (ст. 134 ГК РФ). Примером такой сложной вещи является
предприятие, которое, согласно ст. 132 ГК РФ, в целом как имущественный комплекс
признают недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят
все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а
также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы
25
и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Территориальные границы земельного участка определяют в порядке,
установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых
собственнику органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Право
собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах
участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес
и растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все,
что находится над и под поверхностью этого Участка, если иное не предусмотрено
законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не
нарушает прав других лиц.
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект
земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой),
границы которой описаны и Удостоверены в установленном порядке. В свою очередь,
границы земельного участка — замкнутый контур, территориально ограничивающий
земельный участок, состоящий из линий между межевыми знаками.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных
объектов экономической оценки в составе объектов недвижимости по следующим
причинам: специфичность данного объекта; неразработанность нормативно-правовой
базы; неразвитость земельного рынка в стране.
Земельный участок в отличие от других видов недвижимости имеет следующие
особенности:
земля является природным ресурсом, который невозможно свободно
воспроизвести, в отличие от других объектов недвижимости; при оценке всегда
необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли
выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для
всех отраслей экономики, а также продуктов питания;
как пространства для социально-экономического развития. Земля является
пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
земля служит основой формирования среды проживания населения страны и
обеспечивает территориальную, экономическую, продовольственную и экологическую
безопасность. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование
земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;
в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не
применяют понятия физического и функционального износа, а также амортизации,
поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость
земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и
других улучшений со временем, как правило, увеличивается;
земля в Российской Федерации является основой жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующих территориях, и поэтому ее использование и охрана
обязательны.
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель —
сложная процедура, так как должна учитывать возможность их одновременного
использования как природного ресурса, как основы среды проживания населения и как
объекта недвижимости.
При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика
которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану,
воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной
для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым
принятию научно обоснованных решений в области землепользования.
26
Заниженная
оценка
стоимости
земли
способствует
неэффективному
землепользованию в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональной модели
территориального развития, например, размещению в центральной части поселений
промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Большое значение при характеристике земельного участка как объекта
недвижимости имеет категория земли, так как она обусловливает правовое положение,
разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному
земельному участку.
Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает
семь категорий земель.
Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые
соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд
сельскохозяйственного производства. В их составе выделяют сельскохозяйственные
угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями, зданиями и сооружениями и другими угодьями, необходимыми для
функционирования
сельского
хозяйства.
Важнейшими
ценообразующими
характеристиками данных земель являются плодородие и местоположение.
Земли поселений (города, поселки и сельские поселения). К ним относятся все
земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских
администраций. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка,
сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных
участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права
землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
В отличие от других категорий земельного фонда, участки которых представляют,
как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от
иных объектов, земли поселений со всеми улучшениями (системой инженерных
сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими
элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для
оценки.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного
специального назначения — это земли, отведенные в установленном порядке
соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их
хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т. п.).
Земли особо охраняемых территорий — земельные участки, которые имеют
особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,
оздоровительное и иное Ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных
органов государственной власти, органов государственной субъектов РФ или решениями
органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного
использования и гражданского оборота, и для них установлен особый право, вой режим.
Земли лесного фонда — лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также не
лесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства. В
состав земель лесного фонда входят:
лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вырубки, гари,
редины, прогалины и др.);
не лесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).
В состав земель лесного фонда не входят: защитные лесные насаждения и другая
древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;
защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и
каналов;
озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других поселениях,
произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;
деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.
27
Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев,
областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.
Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а
также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и
иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
Водный кодекс РФ (утвержден в 1995 г.) определяет обособленные водные объекты
следующим образом: обособленный водный объект (замкнутый водоем) — небольшой по
площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с
другими поверхностными водными объектами. Обособленные водные объекты могут
переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским
законодательством и земельным законодательством России.
Земли запаса — это государственные земли, не предоставленные муниципальным
органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или
аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.
Использование земель запаса возможно после перевода их в другую категорию.
Всем
объектам
недвижимости
присущи
следующие
экономические
характеристики:
материальность. Например, международные стандарты оценки, давая определение
недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со
всеми сооружениями на земле, а также над или под ней; стационарность;
физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и
подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда,
коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет
полезность объекта недвижимости;
полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет
насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему
общественные функции: труд, быт и отдых;
пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и число
различных видов износа);
ограниченность предложения (что способствует созданию значительной стоимости
недвижимости);
долговечность
(у
недвижимости
период
использования
значительно
продолжительнее, чем у других товаров); разнородность, уникальность и неповторимость;
ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с
акциями и облигациями недвижимость низколиквидная).
Из ст. 130 ГК РФ следует, что основной признак, отличающий движимое
имущество от недвижимого, — обязательная регистрация последнего.
Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.
Делимым считают имущество, которое может быть без нарушения его сущности
разделено на доли, а каждая доля его после раздела образует целую недвижимую вещь.
При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть
признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство считают неделимой
недвижимостью, и она не может быть продана по частям).
Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называют
существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с
недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба
назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их
существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом
или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома
являются лифт и лифтовое оборудование.
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые
принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь,
28
которая, не будучи существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи
связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и
обязанности, предметом которых служит недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой
вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее
распоряжение правомочного лица.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на
основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог.
Естественно, что! всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как
ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.
Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и
разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может
использоваться недвижимая вещь. Например, целевое назначение земельного участка —
это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации
(использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с
перечнем всех ее обременении и ограничений в использовании. Разрешенное
использование земель устанавливают органы государственной власти и управления на
основании существующего законодательства.
2.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В России пока нет единого классификатора недвижимости. До принятия
Гражданского Кодекса РФ вместо понятия «недвижимость» использовали понятие
«основные фонды», перешедшее в российскую экономику из экономики СССР, где к
основным фондам относили предметы производственного и непроизводственного
назначения: здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый
продуктивный и рабочий скот и т. д.
В соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в
международной практике систему учета и статистики разработан и введен в действие с
01.01.1996 г. «Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) ОК 013—94».
Объектами классификации ОКОФ являются основные фонды предприятий, организаций и
учреждений всех форм собственности, т. е. материальные объекты, которые
предназначены для выполнения
определенных функций в течение ряда лет и за весь срок службы теряют своей
полезности. Сокращенный перечень основных фондов следующий:
1. Здания (кроме жилых):
строительно-архитектурные объекты;
отдельно стоящие объекты, имеющие стены и крыши;
специализированные здания;
наружные пристройки и надворные постройки (котельные, склады, гаражи, сараи,
заборы, колодцы и др.);
помещения, встроенные в здания, для магазинов, столовых, ателье, кафе, детских
садов, отделений связи, банков и прочих организаций.
2.
Сооружения:
инженерно-строительные объекты, включая шахты, нефтяные скважины, дороги,
плотины, мосты, эстакады и другие объекты, всего более 100 наименований.
3.
Жилища:
здания, предназначенные для постоянного проживания людей (дома);
передвижные щитовые домики, плавучие дома, кухни, мастерские;
прочие дома и помещения, используемые для жилья (дачи, коттеджи и др.).
4.
Многолетние насаждения:
плодово-ягодные;
29
технические;
защитные;
декоративные.
В то же время перечисленные основные фонды — это только составная часть
недвижимости. Сюда не включены земельные участки (по сути, главный объект
недвижимости), незавершенное строительство. Поэтому данный классификатор не может
дать полную классификацию недвижимости.
Помимо рассмотренного классификатора в учетной практике используется
классификатор отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), в который входят:
промышленность;
сельское хозяйство;
транспорт;
связь;
строительство;
торговля и общественное питание;
заготовки;
информационно-вычислительное обслуживание;
операции с недвижимым имуществом;
общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка;
геология и разведка недр, геодезическая и гидрометеорологическая службы;
прочие виды деятельности сферы материального производства;
жилищное хозяйство;
коммунальное хозяйство;
непроизводственные виды бытового обслуживания населения;
здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение;
народное образование;
культура и искусство;
наука и научное обслуживание;
финансы и кредит, страхование, пенсионное обеспечение;
управление;
общественные объединения;
другие.
Таким образом, оба действующих классификатора показывают особую роль
недвижимости в государственном регулировании и различных сферах жизни общества.
Анализируя перечень отраслей хозяйственного комплекса, видно, что любая из
названных отраслей не может функционировать без недвижимости. Каждая отрасль
экономики осуществляет свою деятельность только при наличии тех или иных объектов
недвижимости, т. е. недвижимость присутствует во всех сферах хозяйственной
деятельности человека, общества и государства. Поэтому недвижимость — основа
национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый,
всенародный характер.
Классификатор основных фондов, не давая перечня отраслей экономики,
конкретизирует и выделяет отдельные объекты недвижимости.
Таким образом, оба классификатора характеризуют и отражают общую картину
использования недвижимости в общегосударственном масштабе, а также возможность
учета недвижимости как в отраслевом, так и внутриотраслевом плане. Однако ни один из
классификаторов не раскрывает рыночную сущность недвижимости, которая есть не что
иное, как товар, который, в свою очередь, оборачивается на специализированном рынке
— рынке недвижимости. А для экономики недвижимости важно знать ту составляющую
недвижимости, что представляет собой рыночную категорию, которая может быть и
является «товаром», или предметом мены.
30
Гражданский кодекс РФ (ст. 132), давая определение недвижимому имуществу
(недвижимости), классифицирует ее на четыре категории: земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.
Такая классификация также недостаточна.
Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости
их классифицируют в зависимости от существенных признаков, таких, как происхождение
объекта, особенности оборота, структура и масштабы рынков, в рамках которых
происходят процессы купли-продажи. Например, по происхождению объекты
недвижимости подразделяют на естественные (природные) и искусственные (постройки).
В свою очередь, естественные земельные участки (под сельскохозяйственное
использование, застройку и пр.) и природные комплексы (месторождения водные, лесные
участки и пр.) дифференцируют по видам и уровням их эксплуатации, а искусственные
объекты (постройки) классифицируют по видам постройки: жилые, офисные, торговые и
т. д.
Свободные земельные участки в зависимости от площади подразделяют на
земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты
(постройки), в частности жилые постройки, по этому же критерию — на комплексы
зданий (микрорайон дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом,
гостиница, мотель и пр.).
Совокупность объектов недвижимости удобно рассматривать, предварительно
объединив их в однородные группы. Существуют различные подходы и точки зрения к
классификации объектов недвижимости. Но любую классификацию разрабатывают на
основе каких-либо признаков, например по виду и составу, местоположению,
функциональному использованию и т. д., и зависит это от целей, которые она преследует.
Например, фирмы, занимающиеся операциями на рынке недвижимости,
составляют каждая свою классификацию в зависимости от состава объектов
недвижимости, выступающих у них объектами рыночного оборота. До недавнего времени
среди фирм на рынке жилья в Москве был наиболее распространен следующий перечень
типов квартир по категориям качества: пятиэтажные панельные («хрущевки»);
девятиэтажные панельные; пятиэтажные кирпичные; типовые 10... 16-этажные постройки
70-х годов прошлого столетия; кирпичные старой постройки (полноразмерные,
«сталинские»); 17...22-этажные панельные улучшенной планировки; современные
кирпичные и монолитные от 14 этажей. Другими фирмами, а тем более в других городах
могут быть применены Другие классификации квартир по категориям качества, но в
любом случае они должны максимально отражать не только сложившуюся практику, но и
объективные причины: разнообразие жилищного фонда в конкретном городе и на
сегменте рынка конкретной фирмы, а также степень разброса цен.
В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяют
классификацию объектов по различным признакам: физическому статусу, назначению,
качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве
собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют: земельные участки, строения, сооружения,
помещения.
По назначению разделяют земельные участки:
в поселениях, предназначенные для размещения жилищ предприятий
промышленности, сельского хозяйства, транспорта, сферы услуг, обороны, парков и
озелененных пространств водных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры;
вне поселений, предназначенные под дачное и садоводческое огородное
использование; жилую застройку; для промышленности, транспорта, энергетики, обороны
и др.; для сельскохозяйственного, природоохранного, природно-заповедного, оздорови
тельного, рекреационного, историко-культурного назначения лесного фонда, водного
фонда; участки недр; земли резерва, на значение которых не определено.
31
Здания также подразделяют на основные (главные по капитальности постройки,
архитектурным признакам и по своему назначению) и служебные (сараи, бытовки,
мастерские, гаражи и т. п.).
Основные признаки группировки зданий:
этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные;
вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное;
система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная);
температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые;
транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое;
вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные,
глинобитные, панельные;
капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленые;
срок службы: 100, 80, 65, 40, 20 лет.
Искусственные объекты недвижимости можно подразделить:
на жилую недвижимость;
коммерческую недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи
для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс);
общественные (специальные) здания и сооружения:
лечебно-оздоровительную (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома
ребенка, санатории, спортивные комплексы, пансионаты, лагеря и т.д.);
учебно-воспитательную (детские сады и ясли, школы искусств, музыкальные,
художественные, хореографические, училища, техникумы, институты, учебнопроизводственные комбинаты и т. д.);
культурно-просветительскую (библиотеки, государственный) архив, музеи,
выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки,
планетарии, зоопарки, ботанические сады, фильмобаза и т. д.);
специальные здания и сооружения (административные, памятники мемориальные
сооружения, вокзалы, порты и т. д.);
инженерные сооружения (мелиоративные сооружения и дренаж комплексная
инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.).
Производственные
здания:
топливно-энергетических,
металлургических,
химических и нефтехимических предприятий (электро- и иные станции, цеха, фабрики,
базы производственного обслуживания, заводы); предприятий машиностроения;
предприятий судостроительной и авиационной промышленности; предприятий лесной,
деревообрабатывающей,
целлюлозно-бумажной,
стекольной,
полиграфической
промышленности; предприятий пищевой промышленности (заводы — сахарный,
хлебный, маргариновый, винодельческий, дрожжевой; фабрики — кондитерская,
макаронная, парфюмерно-косметическая и др.); предприятий мясной, молочной,
рыбоперерабатывающей, плодоовощной промышленности; предприятий медицинской
промышленности; сельскохозяйственных предприятий и предприятий лесного хозяйства
(предприятий животноводства: ферма, телятник, коровник, конюшня, блок молочный,
племзавод, птицефабрика; тепличного хозяйства: теплица, шампиньонница, селекционный
комплекс и др.); по ремонту тракторов и сельскохозяйственных машин; для хранения и
переработки
сельскохозяйственной
продукции;
предприятий
транспорта
(железнодорожного, водного, автомобильного, городского электрического, воздушного,
магистрального трубопроводного).
Из общественных зданий можно выделить следующие группы объектов:
предприятия торговли и общественного питания (универсам, гастроном, магазин,
павильон рыночный, торговый, оптика, ресторан, столовая, фабрика полуфабрикатов,
комбинат школьного питания, кафе, закусочная и др.);
32
предприятия жилищно-коммунального хозяйства (гостиница общего типа,
гостиница туристская, общежитие гостиничного типа, помещения жилых мотелей,
кемпингов);
предприятия коммунального хозяйства (цветочная оранжерея, база дорожных и
уборочных машин, котельная отопительная и др.);
предприятия бытового обслуживания (баня, дом проката, дом быта, дом моды,
ломбард, крематорий, транспортное агентство);
предприятия здравоохранения [больница (детская, туберкулезная, скорой
помощи,
инфекционная
и
др.),
диспансер
(онкологический,
медицинской
кардиологический, противотуберкулезный), поликлиника, сельская амбулатория,
родильный дом, молочная кухня, аптека, санаторий];
оздоровительные учреждения (дом отдыха, пансионат, база отдыха, лагерь);
спортивные объекты [база (лыжная, альпинистская, гребная, конно-спортивная),
спортивная школа, зал спортивный, Дворец спорта];
научные и проектно-изыскательские учреждения;
учебные заведения, дошкольные и внешкольные учреждения (вуз, техникум, УПК,
училище, школа, ясли, сад, школа искусств, музыкальная, художественная,
хореографическая);
культурные и просветительские учреждения (библиотека, архив, книгохранилище,
музей, выставочный зал, клуб, дом культуры, планетарий, цирк, театр, фильмобаза и др.);
банки и другие финансовые учреждения;
здания органов правосудия;
здания административные;
памятники исторические, идентифицированные культурные и др.
Для общественных зданий установлено девять групп классификации по
капитальности зданий.
1.
Каркасные (с железобетонным и металлическим каркасом или с
заполнением каркаса каменными материалами) со сроком службы 175 лет.
2.
Особо капитальные с каменными стенами из штучных камней или
крупноблочные: колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия
железобетонные или каменные своды по металлическим балкам со сроком службы 150
лет.
3.
С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные: колонны и
столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные или каменные
своды по металлическим блокам со сроком службы 125 лет.
4...5. Со стенами облегченной кладки: колонны и столбы железобетонные или
кирпичные, перекрытия деревянные со сроком службы 100...80 лет.
6...9. Деревянные или из других легких конструкций со сроком службы 50... 10 лет.
К жилищам относят здания, предназначенные для постоянного проживания. Сюда
включают: дома, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для жилья (дома
щитовые, домики садовые, жилые помещения контейнерного типа, вагоны-дома
передвижные для дач), помещения, приспособленные под жилье — вагоны и кузова
железнодорожных вагонов, суда.
Здания, входящие в жилой фонд: здания жилищно-коммунального хозяйства,
здания жилые, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как
жилые дома.
Понятие жилищного фонда определено в Законе РФ «Об основах федеральной
жилищной политики». Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений
независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома
(общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для
одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и др.), квартиры, служебные
жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для
33
проживания. Поскольку правовой режим этих помещений различен и зависит также от
формы собственности на жилое помещение, закон классифицирует фонды по следующим
признакам:
частный жилищный фонд, находящийся в собственности граждан или их
объединений;
государственный жилищный фонд, который включает:
ведомственный фонд государственных предприятий и учреждений, относящихся к
федеральной собственности; жилищный фонд субъектов РФ;
ведомственный фонд предприятий и учреждений, относящихся к данной форме
собственности;
муниципальный жилищный фонд;
общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных
организаций.
По назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые. Жилые
здания и помещения, в свою очередь, классифицируют на многоквартирные жилые дома,
квартиры в них, помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах,
больницах, школах и т. п.); индивидуальные (усадебные в сельской местности) и
блокированные малоэтажные жилые дома и т. д.
Жилые здания объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые,
пятиэтажки («хрущевки») и элитные («люкс»).
Престижные — современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным
проектам, «сталинские» начала прошлого века и пятиэтажки с высокими потолками.
Массовые — современные блочные и панельные дома 12, 14, 17 и 22 этажей в
различных районах города.
Пятиэтажки — панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и
мусоропровода.
Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурнохудожественных решений.
Для жилых зданий установлено шесть групп капитальности.
1. Каменные особо капитальные: фундаменты каменные, бетонные, стены
каменные (кирпичные), крупноблочные, перекрытия железобетонные. Срок службы 150
лет.
2. Каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные
(кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или
смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим
балкам. Срок службы 125 лет.
3. Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены —
облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные,
железобетонные или каменные своды по металлическим балкам. Срок службы 100 лет.
4. Деревянные (рубленые и брусчатые, смешанные): фундаменты ленточные
бутовые, стены рубленые, брусчатые. Срок службы 50 лет.
5. Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные: фундаменты на деревянных стульях
или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные, перекрытия деревянные. Срок
службы 30 лет.
6. Каркасно-камышитовые и прочие облегченные. Срок службы 15 лет.
Жилые дома разделены на следующие категории.
1А2 — современные кирпичные и построенные в последние годы элитные жилые
дома (кроме «люкс»).
1А2 — высотные кирпичные дома, построенные в стиле «сталинского барокко» с
лепными украшениями, скульптурами и эркерами.
1
— кирпичные 7... 10-этажные дома постройки 50-х — начала
60-х гг. прошлого столетия без архитектурных украшений.
34
1Б1 — «сталинские» дома послевоенной постройки без железобетонных
междуэтажных перекрытий с лифтом.
2А2 — то же самое, что 1Б1, но без лифта.
2А1 — современные панельные многоподъездные дома и башни 12, 14, 16, 17, 22
этажей и более.
2 — многоподъездные 7... 12-этажные дома.
2Б — то же самое, что и 2, но с небольшими кухнями (5...6 м2) ЗА — улучшенные
пятиэтажки с изолированными комнатами увеличенной кухней до 8 м2.
3 — просто пятиэтажки со смежными комнатами.
ЗБ — серии пятиэтажных домов, не подлежащих реконструкции.
ВКЛ(З) — внекатегорийные «люкс».
ВК(4) — ветхие внекатегорийные дома, идущие под реконструкцию или снос.
Для крупных городов, таких, как Москва и Санкт-Петербург, жилье подразделяют
на элитное, жилье повышенной комфортности, типовое жилье, жилье низких
потребительских качеств.
К элитному жилью предъявляют следующие требования: размещение в
престижных районах, принадлежность к «старому фонду» (после проведения
капитального ремонта), кирпичные стены, общая площадь квартиры от 70 м2 наличие
подземной стоянки и охраняемого подъезда. Если же дом малоэтажный, то для его
отнесения к элитному жилью необходимо: наличие объектов бытового и инженерного
обслуживания, близкое или непосредственное размещение в городе, двухуровневая и
более застройка.
Жилье повышенной комфортности: размещение в различных районах города,
наличие гостиной не менее 17 м2, площади кухонь от 9 до 12 м2, разнообразные
конструктивно-технологические параметры.
Для типового жилья характерно: размещение в любом районе города,
архитектурно-планировочные параметры соответствуют современным строительным
нормам.
К жилью низких потребительских качеств относят: размещение в непрестижных
районах, удаленность от транспортных коммуникаций, размещение в зданиях «старого
фонда» без капитального ремонта, размещение на первых этажах домов.
Нежилые здания и помещения могут быть подразделены:
на коммерческую недвижимость: офисные здания и помещения административноофисного назначения; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и другие предприятия
общественного питания; учреждения бытового обслуживания, сервиса.
Коммерческую недвижимость, в свою очередь, можно подразделять на
приносящую доход и создающую условия для его извлечения (индустриальную).
К недвижимости, приносящей доход, относят: офисные помещения, гостиницы,
гаражи-стоянки (автопаркинги), магазины и торговые комплексы;
некоммерческую недвижимость: здания правительственных и административных
учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные, религиозные
объекты;
промышленную недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и
сооружения производственного назначения (мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и
другие инженерные сооружения); паркинги, гаражи; склады, складские помещения.
Складские помещения, в свою очередь, можно подразделить на четыре класса в
зависимости от предоставляемых услуг:
помещения с высоким уровнем услуг (охрана, технологическое оборудование,
доставка, страховка);
традиционные склады, построенные в советское время;
неспециализированные помещения, приспособленные под склады (гаражи,
заводские корпуса, животноводческие здания);
35
помещения, требующие больших инвестиций для переоборудования в складские
(площадки под строительство, незавершенное строительство, производственные здания с
необходимостью демонтажа технологического оборудования) и др.
На западном рынке принята иная классификация объектов недвижимости, в
соответствии с которой различают категории недвижимости А, Б и В.
Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса,
которую подразделяют:
на специализированную недвижимость, приспособленную для ведения
определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные
заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования);
неспециализированную недвижимость, т. е. обыкновенные здания (офисы, склады,
магазины), которые обычно продают или сдают в аренду.
Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости
владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный
капитал.
Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные
участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем.
Коммерческую недвижимость подразделяют на классы.
Класс А1 :
международный девелопер;
центральное месторасположение, удобный доступ;
полностью заново отстроенное здание;
микроклимат контролируют при помощи единой системы вентиляции, отопления и
четырехтрубной системы кондиционирования воздуха;
открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:
фальш-полы и подвесные потолки;
высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м;
рациональная эффективная сетка колонн — расстояние
между ними не менее 6 м;
подземная парковка и удобный доступ;
система бесперебойного электропитания;
современные системы безопасности здания;
профессиональный арендодатель;
правильно оформленная документация на право собственности здания;
международная управляющая компания.
Класс А2:
центральное месторасположение, удобный доступ;
полностью реконструированное в 90-х гг. прошлого столетия здание;
полностью контролируемый микроклимат в помещениях;
открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соrе»;
достаточная парковка и удобный доступ;
система бесперебойного электропитания;
современные системы безопасности здания;
профессиональный арендодатель;
правильно оформленная документация на право собственности
здания;
международная управляющая компания.
КлассВ1:
центральное месторасположение, удобный доступ;
реконструированное здание;
автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного
воздуха;
36
эффективная планировка этажей в виде офисных блоков;
качественный ремонт «евростандарт»;
достаточная парковка и удобный доступ;
современные лифты;
24-часовая охрана;
профессиональный арендодатель;
правильно оформленная документация на право собственности здания;
профессиональная управляющая компания.
Класс В2:
центральное месторасположение;
отремонтированное здание;
эффективная планировка этажей в виде офисных блоков;
качественный ремонт «евростандарт»;
возможен не очень удобный доступ;
24-часовая охрана;
профессиональный арендодатель;
правильно оформленная документация на право собственности здания;
профессиональная управляющая компания.
Класс С1:
центральное месторасположение;
косметически отремонтированное здание;
эффективная планировка этажей;
качественный ремонт;
24-часовая охрана;
опытный арендодатель;
правильно оформленная документация на право собственности здания;
наличие в здании управляющей структуры.
Класс С2:
различное месторасположение;
проект возник путем конверсии бывшего института или административного
здания;
различное состояние помещений: от ремонта советского типа До современного
стильного интерьера;
24-часовая охрана;
правильно оформленная документация на право собственности здания;
наличие в здании управляющей структуры.
Класс D:
различное месторасположение;
не очень удобный доступ;
проект возник путем конверсии бывшего института или административного
здания;
дешевый ремонт;
охрана;
правильно оформленная документация на право собственности здания;
отсутствие в здании управляющей структуры.
Возможны и другие классификации объектов недвижимости.
Например,
дополнительно
можно
выделить
объекты
незавершенного
строительства, на которых действуют особые процедуры как при оценке, так и при
продаже, поскольку государство является собственником большинства замороженных
строек. Причем возможно изменение как целевого назначения недостроенного объекта,
так и первоначального плана застройки.
37
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение
со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначение которых
— создать условия, необходимые для осуществления процесса производства путем
выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета
труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.), или для
осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского
благоустройства).
К сооружениям также относят: законченные функциональные устройства для
передачи энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали,
трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи и др.
Сооружения классифицируют:
по функциональному назначению — коммуникационные, транспортные,
водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие
сооружения;
виду строительного материала: земляные и деревянные, каменные и кирпичные,
металлические, железобетонные;
капитальности — прочные, особо прочные, вековой прочности;
сроку службы: 8...15, 20...30, 40...75, 100...200 лет.
По функциональному назначению сооружения подразделяют на следующие группы:
металлических конструкций:
мачты из черных металлов (радиобашни, радиомачты);
конструкции сборные для промышленности и сельского хозяйства (сливные
эстакады, шахты лифтов доменных цехов, втяжные трубы);
фонари;
емкости для сжатого или сжиженного газа из черного металла и алюминия;
цистерны (баки), резервуары;
топливно-энергетических, металлургических, химических и нефтехимических
производств (парогазовая установка, воздушная линия электропередач, тепловая сеть,
нефтяная скважина, газопровод);
угольной и сланцевой добывающей промышленности (шахты — угольная,
сланцевая, гидрошахта, угольный разрез);
добычи и производства черных и цветных металлов (рудник, доменная и
мартеновская печи);
машиностроительного производства: судостроительной промышленности (доки,
подводные стены, достроечная и судоремонтная набережная);
лесной промышленности (бревноспуск);
мукомолъно-крупяного и комбикормового производств (элеватор, зерносушилки,
зернохранилище);
сельскохозяйственного производства:
животноводство (площадка для откорма скота, летний лагерь для КРС);
ирригационные и мелиоративные системы (оросительные системы, коллектор,
селевые русла, дамбы, шахтный колодец);
по воспроизводству рыбы (рыбоводные хозяйства, рыбопитомник).
Строительной индустрии, транспорта и связи:
железнодорожного транспорта (железные дороги, подъездной путь, платформа,
диспетчерская);
специализированного водного транспорта (причал, шлюзы, пристань, акватории
портов, маяки, пирсы, порты-убежища);
дорожного транспорта (автомобильная дорога — тип покрытия), мосты
(железнодорожный,
автодорожный,
комбинированный,
пешеходный),
тоннели
(железнодорожный, автодорожный, комбинированный, пешеходный);
38
городского электрического транспорта (линии — трамвайные, троллейбусные,
метрополитена, метрополитен (комплекс), канатная дорога);
воздушного транспорта (взлетно-посадочная полоса, радиолокатор, аэродром,
космодром);
магистрального трубопроводного транспорта (линия кабельной связи,
магистральный трубопровод);
связи (различные линии связи);
жилищно-коммунального хозяйства (дороги и улицы общегородского, районного и
местного значения, внутрихозяйственные дороги, берегоукрепление, набережная,
плотина, канализация);
по охране окружающей среды и рациональному природопользованию (различные
очистные сооружения, мусоросборник, противооползневые сооружения, по охране
атмосферного воздуха);
спортивные (бассейн крытый и открытый, велодром, велотрек, катки с
искусственным льдом крытый и открытый, поле стрельбы из лука, футбольное поле,
трибуна стадиона, стрельбище, тир);
культуры и отдыха (зоопарк, вольеры, клетки, террариумы, аквариумы, летний
театр и кинотеатр, киноплощадка, эстрада).
По значению для народного хозяйства и культурной жизни страны, а также от
административного подчинения все сооружения можно классифицировать по частным
признакам. Так, автомобильные дороги могут быть разделены:
на магистральные общегосударственного значения, предназначенные для
автомобильных сообщений на большие расстояния между крупными административными
промышленными и культурными центрами России и важнейшими экономическими
районами государства;
магистральные республиканского значения для дальних автомобильных сообщений
между областями, республиками и центрами республиканского значения;
областного значения, обслуживающие связи районов и крупных предприятий с
областными и краевыми центрами и станциями железных дорог и пристанями;
районного значения для связи между районными центрами, поселениями и
крупными местными промышленными предприятиями, сельскохозяйственными
организациями;
курортные преимущественно для пассажирских сообщений в курортных городах,
районах;
городские и поселений, обслуживающие внутренние пассажирские и грузовые
перевозки;
отдельных
организаций
и
предприятий,
предназначенные
для
внутрихозяйственных перевозок или служащие подъездами от этих предприятий к общей
дорожной сети.
В зависимости от назначения и территориального расположения различают
магистральный и распределительный трубопроводные транспорты.
—
трубопровод,
предназначенный
для
Магистральный
трубопровод
транспортировки продукции от мест ее выхода до мест переработки и отгрузки, с
ответвлениями и лупингами, запорной арматурой, переходами через естественные и
искусственные препятствия, узлами подключения компрессорных и насосных станций,
узлами пуска и приема очистных и диагностических устройств, узлами измерения
количества продукции, конденсатосборниками, устройствами для отвода ингибиторов
гидратообразования, узлами спуска или продувки газопровода.
Распределительный трубопровод — трубопровод, обеспечивающий подачу
продукции от распределительных станций магистральных трубопроводов или других
источников до трубопроводов или организаций-потребителей.
39
По объектам транспортировки магистральные трубопроводы телят на
нефтепроводы (транспортировка нефти от месторождений и последующая закачка в
хранилища к терминалам в портах погрузки для переработки), нефтепродуктопроводы и
газопроводы (транспортировка газа).
По способам прокладки магистральные трубопроводы могут быть наземными,
надземными, подземными и с подводными переходами.
Среди недвижимого имущества особое место занимают многолетние насаждения и
леса — совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и
травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других объектов природы,
биологически взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии и
на окружающую среду.
В организационном плане лес состоит из трех частей: земли лесного фонда; леса,
не входящие в лесной фонд и древесно-кустарниковая растительность.
Земли лесного фонда подразделяют по функциональному назначению на
водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные леса, а также на
леса особо охраняемых территорий.
По категориям защитности земли лесного фонда классифицируют:
на запретные полосы лесов по берегам рек, озер и других водных объектов;
запретные полосы лесов, защищающие нерестелища ценных рыб;
противоэрозионные леса;
защитные полосы лесов вдоль дорог;
государственные защитные лесные полосы;
ленточные боры;
леса пустынь, полупустынь, степей, лесостепей и малолесных горных территорий;
леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;
леса 1 и 2 поясов зон охраны источников водоснабжения;
леса 1, 2 и 3 зон санитарной охраны курортов;
особо ценные лесные массивы;
леса, имеющие научное или историческое значение;
памятники природы;
орехово-промысловые зоны;
лесоплодовые насаждения;
притундровые леса;
леса государственных природных заповедников;
леса национальных парков;
леса природных парков;
заповедные лесные участки.
Леса, не входящие в лесной фонд по функциональному назначению, подразделяют
на водоохранные, оздоровительные, защитные, санитарно-гигиенические и леса,
выполняющие иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение. Эти
объекты расположены в регионах с высокой плотностью населения, недостаточными
лесными ресурсами и имеющими ограничения в режиме использования.
К остальным относят леса многолесных регионов, имеющие преимущественно
эксплуатационное значение, и их подразделяют на освоенные и резервные.
Вторая составная часть рассматриваемого вида недвижимости — многолетние
насаждения, которые отличаются большим разнообразием. Классифицировать их можно
по четырем признакам: виду продукции, функциональному назначению, возрасту
вступления в товарное использование и продолжительности эксплуатации.
Вид продукции: плодово-ягодные (семечковые, косточковые, орехоплодные,
субтропические, ягодники, виноградники) и технические (чайные, хмель, тунга,
каучуконосы и др.).
40
Функциональное назначение: декоративно-озеленительные (кустарниковые и
древесные); полезащитные; живые изгороди.
Возраст вступления в товарное производство: плодовые — 5...8 лет; ягодники —
2...3; технические — 7... 10; декоративно-озеленительные — 5... 12 лет.
Продолжительность эксплуатации:
плодово-ягодные — 10...30 лет; технические — 10...50; озеленительные — 50... 100
лет.
Водные объекты в зависимости от физико-географических, гидрорежимных и
других признаков разделяют:
на поверхностные водные объекты (постоянное или временное сосредоточение вод
на поверхности суши);
подземные (сосредоточение находящихся в гидравлической связи вод в горных
породах, имеющее границы, объем и черты i водного режима).
К поверхностным водным объектам относят:
внутренние морские воды (морские воды, расположенные в сторону берега от
исходных линий, принятых для отсчета ширины территориального моря РФ);
территориальное море РФ (прибрежные морские воды шириной 12 морских миль,
отмеряемых в соответствии с нормами международного права и законодательством РФ);
поверхностные водотоки (реки, ручьи, каналы);
поверхностные водоемы (озера, водохранилища, болота и пруды);
ледники и снежники.
по признаку пользования все водные объекты делят на две группы: общего и
особого пользования. Водные объекты общего пользования находятся в общедоступном,
открытом пользовании. Водные объекты особого пользования — водные объекты,
которыми пользуется ограниченный круг лиц.
Из поверхностных водных объектов выделяют обособленные водные объекты (их
еще называют «замкнутые водоемы») — небольшие по площади и непроточные
искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с иными поверхностными
водными объектами. Это выделение имеет огромное практическое значение:
обособленные водные объекты в отличие от всех иных водных объектов относятся к
недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка, поэтому
положения водного законодательства применяют к ним только в той мере, в какой это не
противоречит гражданскому законодательству. К обособленным водным объектам могут
относиться естественные и государственные пруды, залитые водой карьеры, заполненные
водой, естественные и искусственные впадины, небольшие непроточные озера.
Обособленный водный объект с юридической точки зрения не является в чистом
смысле водным объектом, а представляет собой лишь земельный участок, покрытый
водой, и поэтому к нему в первую очередь применяют нормы земельного
законодательства с теми ограничениями и особенностями, которые вызваны именно тем,
что он покрыт водой.
Если обособленный водный объект находится внутри границ земельного участка,
находящегося в частной собственности, то дополнительной регистрации такого водного
объекта не требуется, поскольку в данном случае водный объект является
принадлежностью земельного участка.
Участки недр — участки земной коры, расположенные ниже почвенного слоя, а
при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков,
простирающиеся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Участки недр подразделяют по функциональному назначению, срокам пользования
недрами, принадлежности и значимости, правовому режиму.
По функциональному назначению участки недр предоставляют в пользование:
Для регионального геологического изучения, включающего Региональные геологогеофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания,
41
научно-исследовательские и другие работы, направленные на общее геологическое
изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследованию
вулканической деятельности, ведению государственного мониторинга геологической
среды, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности
недр;
геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных
ископаемых, а также геологического изучения и оценки пригодности участков недр для
строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных
ископаемых;
геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных
ископаемых;
добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов
горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств;
строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей
полезных ископаемых;
образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное,
эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны,
геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные
полости);
сбора минералогических, палеонтологических и других геологических
коллекционных материалов.
Кроме того, участки недр можно предоставлять в пользование одновременно для
геологического изучения, включающего поиски и оценку, разведку и добычу полезных
ископаемых (по совмещенной лицензии).
Участки недр предоставляют в пользование на определенный срок или без
ограничения срока.
На определенный срок участки недр предоставляют в пользование:
для геологического изучения — на срок до 5 лет; добычи полезных ископаемых —
на срок до 20 лет, продлеваемый впоследствии на срок отработки месторождения
полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования
разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное
использование и охрану недр;
добычи подземных вод — на срок до 25 лет; добычи полезных ископаемых на
основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр — на срок
до одного года.
Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства
и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых,
строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением
отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования
особо охраняемых участков недр и иных целей.
По принадлежности и значимости различают: государственный фонд недр,
который составляют используемые и неиспользуемые участки недр в пределах
территории Российской Федерации и ее континентального шельфа, и государственный
фонд недр, состоящий из распределенного и нераспределенного фонда.
Участки недр, право пользования которыми предоставлено в порядке и на
основаниях, предусмотренных законодательством о недрах, образуют распределенный
фонд недр.
Участки
недр
местного
значения
—
участки
недр,
содержащие
общераспространенные и иные полезные ископаемые, которые по своему количеству или
качеству не позволяют их использовать для нужд Российской Федерации и субъектов
Российской Федерации, а также участки недр, используемые для строительства и
42
эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, для
местных нужд.
Участки недр классифицируют по 7 видам полезных ископаемых.
Полезные ископаемые — содержащиеся в недрах природные минеральные
образования, углеводороды и подземные воды, химический состав и физические свойства
которых позволяют использовать их в сфере материального производства и потребления в
естественном состоянии или после переработки.
Физическое состояние: твердые (руды, угли, мрамор, гранит); жидкие (нефть,
подземные воды); газообразные (природные горючие и инертные газы).
Использование: горючие, рудные, нерудные полезные ископаемые, подземные
воды.
Рудные полезные ископаемые: черные металлы (железо, марганец, титан, хром),
легкие металлы (алюминий, магний, бериллий), цветные металлы (цинк, медь, свинец,
никель, кобальт, олово, ртуть), благородные металлы (золото, серебро, платина),
радиоактивные элементы (уран, торий), редкоземельные элементы (скандий, самарий,
тулий — улучшают свойства стали).
Горючие полезные ископаемые: торф, угольные месторождения, нефтяные, газовые
месторождения.
Нерудные полезные ископаемые:
строительные материалы: известняк, мрамор, гранит, обломочные породы (пески,
галечники, глины);
агрохимическое сырье: фосфатное сырье, калийные соли, азотное сырье.
Подземные воды в зависимости от минерализации подразделяют на ключевые воды
(менее 2 г/л); лечебно-столовые (минерализация 2...8 г/л); лечебные питьевые (менее 13
г/л); купальные (10...140 г/л).
По условиям образования горные породы различают на магматические (апатитовые
руды); осадочные (фосфориты); метаморфические.
В свою очередь, магматические по условиям образования подразделяют на
глубинные (интрузивные); излившиеся (эффузивные); вулканопластические; жильные, а
осадочные — на механические; химические; биохимические.
Метаморфические — магматические и осадочные породы, видоизмененные под
влиянием высокой температуры, большого давления и особых физико-химических
условий.
Контрольные вопросы и задания
1. Что отнесено к недвижимому имуществу (в соответствии с ГК РФ)? 2 Что
такое имущественный комплекс? 3. Перечислите основные отличия земельного участка
от других объектов недвижимости. 4. Назовите основные экономические
характеристики объектов недвижимости. 5. Каковы признаки объектов недвижимости?
6. Перечислите основные классификации объектов недвижимости (земельных участков,
зданий и сооружений, лесов, водных источников, недр).
43
Глава 3
НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу
недвижимости, сформулированы в ст. 71 Конституции РФ (перечислены предметы
ведения РФ), в ст. 72 (перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов), а
также в ст. 76, где установлено, что вне правовых пределов ведения РФ и совместного
ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ осуществляют собственное правовое
регулирование, и в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту
действует нормативный акт субъекта РФ.
Гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ.
Земельное, жилищное, водное, лесное законодательства, законодательство о недрах, об
охране окружающей среды относятся к совместному ведению РФ и ее субъектов.
Правовые отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством
различных отраслей права (гражданское законодательство, законодательство о земле,
законодательство о градостроительстве и архитектуре, законодательство о капитальном
строительстве и капитальном ремонте, законодательство о жилищно-коммунальном
хозяйстве и бытовом обслуживании населения).
Например, гражданское законодательство определяет:
правовое положение участников рынка недвижимости и гражданского оборота
объектов недвижимости;
основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других
вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности
(интеллектуальной собственности);
регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и
связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве,
автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В сфере недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок,
т. е. действия граждан и юридических лиц, при которых происходит в соответствии с
волеизъявлением сторон установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей их участников.
Гражданские права и обязанности возникают:
на основе договоров и иных сделок, предусмотренных законом;
на основе актов государственных органов и органов местного самоуправления;
на основе судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
в результате открытий в сфере науки, создания произведений литературы,
искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
вследствие причинения вреда другому лицу;
незаконного обогащения;
иных действий граждан и юридических лиц;
в результате событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает
наступление гражданско-правовых последствий.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
имуществом. Но масштаб прав собственности не ограничивается названными правами,
кроме которых имеются и право извлечения доходов, право на капитальную стоимость,
право на безопасность, бессрочность прав собственности и др.
Собственник вправе:
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения
имуществом;
44
отдавать имущество в залог;
обременять его другими способами, распоряжаться землей и другими природными
ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом без ущерба окружающей
среде и нарушения прав и законных интересов других лиц;
передавать свое имущество в доверительное управление другому лицу
(доверительному управляющему).
Характерная особенность недвижимого имущества — сочетание в одном и том же
объекте недвижимости двух понятий: недвижимость — экономическое, материальное
понятие, и право собственности на недвижимость — юридический термин, т. е. право
владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.
Согласно ст. 212 ГК РФ, в Российской Федерации признаются частная,
государственная, муниципальная и иные формы собственности. Субъектами права
собственности могут быть граждане (физические лица), юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В частной собственности или собственности граждан (физических лиц) и
юридических лиц (хозяйственных товариществ и обществ, акционерных обществ,
дочерних и зависимых обществ, производственных кооперативов) может находиться
любое имущество, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с
законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В государственной собственности находится имущество, принадлежащее на праве
собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество,
принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность
субъекта РФ).
В муниципальной собственности находится имущество, принадлежащее на праве
собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным
образованиям.
Государственное и муниципальное имущество закрепляют соответственно за
государственными предприятиями и учреждениями и в муниципальными предприятиями
и учреждениями во владение, Пользование и распоряжение. Следует отметить, что
государственное или муниципальное унитарное предприятие, являющееся коммерческой
организацией, не наделяют правом собственности на закрепленное за ним
государственное или муниципальное имущество. Такое имущество принадлежит ему на
праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Статьей 217 ГК РФ
предусматривается возможность передачи государственного и муниципального
имущества его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,
предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального
имущества.
Законодательство РФ предусматривает возможность прекращения права
собственности. Основанием для этого служат: отчуждение собственником своего
имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или
уничтожение имущества, утрата прав собственности на имущество в иных случаях,
предусмотренных законом (ст. 235 ГК РФ). В случае обращения в соответствии с
возникающими общественными потребностями в государственную собственность
имущества, находящегося в собственности физических (граждан) и юридических лиц
(национализация), этим лицам государство возмещает стоимость этого имущества и
другие убытки.
В мировой практике набор прав, состоящий из владения, пользования и
распоряжения, известен как «абсолютное право собственности». Правами собственности
может обладать отдельное лицо или они могут быть разделены между несколькими
владельцами в рамках товарищества, кооператива, консорциума и т. д. В связи с этим
сформировалось понятие «совокупность прав». Например, в отношении недвижимой
собственности за государством остается право охраны государственного порядка, право
45
налогообложения, право отчуждения частной собственности для использования
последней в интересах общества, право, которое подразумевает переход собственности в
руки государства, если нет законных наследников. Однако эти два последних права на
оценку собственности практически не влияют.
В соответствии с главой 16 ГК РФ к иным формам собственности относится общая
собственность на имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом
возможно определение доли каждого из собственников в праве собственности — целевая
собственность. Если доли не определены — совместная собственность. К группе форм
общей собственности относится собственность разнообразных хозяйственных
образований: трестой концернов, совместных предприятий, кондоминиумов, крестьянских
(фермерских) хозяйств и др.
Особое влияние на стоимость собственности оказывает право государства на
охрану правопорядка. Оно подразумевает право администрации защищать здоровье,
безопасность и благосостояние общества за счет введения контроля за соблюдением
нормативных актов, касающихся зонирования, охраны окружающей среды и здоровья
граждан и т. д.
Права собственности могут быть ограничены частными обязательствами
(сервитута, правила кондоминиума, ограничение т вид деятельности, свободу дробления,
финансовые обязательства, например, по уплате налогов или закладных ссуд).
Ограничения в правах или разделение прав оказывают влияние на стоимость и цену
продажи недвижимого имущества.
Помимо права собственности существуют и другие вещные права — права,
дающие лицу юридическую власть над вещью. Рая личные виды вещных прав отличаются
набором конкретных правомочий лица-правообладателя.
Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Такое
лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц.
Вещные права относятся к абсолютным правам.
Объект вещного права — вещь в материальном значении этого слова. За
исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие
вещи.
Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст. 216).
Вещными правами наряду с правом собственности, в частности являются:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);
сервитута (ст. 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);
право оперативного управления имуществом (ст. 296).
Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся
собственниками этого имущества. При этом переход права собственности на имущество к
другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это
имущество.
Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения
любым лицом в порядке, предусмотренное ст. 305 ГК РФ.
Предметами оценки могут быть как право собственности, так и те вещные права, и
в зависимости от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на
недвижимость, будет зависеть ее стоимость. Рассмотрим более подробно содержание
каждого вида вещных
Право собственности — это определенная совокупность правомочий,
принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности — центральный правовой
институт в рыночной экономике.
В ст. 209 ГК РФ определено содержание права собственности, в соответствии с
которым собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и
46
распоряжению своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать
в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других
лиц. Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,
передавать им правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом,
оставаясь при этом собственником этого имущества. Собственник может отдавать свое
имущество в аренду, залог, распоряжаться им иным способом, а также как-либо
обременять его. При этом собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество,
а также нести риск случайной гибели недвижимого и иного имущества, если иное не
предусмотрено договором или законом.
Субъектами права собственности имущества могут быть частные лица
(юридические или физические), государство (РФ или субъекты РФ), местное
самоуправление (муниципальные образования).
Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права
собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения имуществом в
зависимости от вида субъекта прав собственности, права которых в равной мере
защищены государством. Законом также определены виды имущества, которые могут
находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности права собственности
юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений,
финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные предприятия
являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их
учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.
Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и
иные фонды как юридические лица являются собственниками приобретенного ими
имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их
учредительными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц
утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического
лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после
выполнения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его
учредительных документах.
В ст. 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в гаи дарственной
собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве
хозяйственного ведения ил оперативного управления, либо такое имущество составляет
казну государства (федерации или его субъекта).
Государственное имущество может быть передано в собственность частным лицам
в процессе приватизации, которую проводят в соответствии со ст. 217 ГК РФ и Законом
РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июня 1997 г.
В общем случае право собственности на имущество, имеющего собственника,
может приобретать другое лицо на основании договора купли-продажи, мены, дарения
или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина —
переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на
принадлежавшее ему имущество к юридическим лицам - правопреемникам
реорганизованного юридического лица.
Право собственности на недвижимость возникает у приобрети теля имущества по
договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи-приемки этой
недвижимости) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении
собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права
собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на
имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
47
Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не
допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:
обращение взыскания на имущество по обязательствам; отчуждение имущества,
которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних
животных;
реквизиция;
конфискация;
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252» п. 2 ст. 272, 282,
285, 293 ГК РФ.
Изымают имущество на основании решения суда, если другой порядок обращения
взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права
собственности а принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие
действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и
распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Особое значение имеет общая собственность, поскольку возникает необходимость
определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц,
т. е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая
собственность).
Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом
предусмотрено образование совместной собственности на это имущество, и она
наступает при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество,
которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо
не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности (при недостижении
согласия по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая
собственность этих лиц. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник по своему
усмотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных ст. 25 ГК РФ. Для решения этих вопросов необходима оценка
имущественной доли собственника.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в
порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на
предоставление в его владение и использование части общего имущества, соразмерной
его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих
и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей долей
участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по совместному имуществу, а
также в издержках по его содержанию и сохранению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой
доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случаев
продажи с публичных торгов при отсутствии согласия на это всех участников долевой
собственности.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с
момента заключения договора, если соглашения сторон не предусмотрено иное. Момент
перехода доли в праве общей собственности по договору возникает с момента
государственной регистрации.
48
Любой участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из
общего имущества, а имущество, находящееся долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении
участниками долевой собственности соглашения о разделе общего имущества или выдела
доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своя доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не
допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу,
находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на
выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности,
устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации
вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а когда доля собственника
незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого
собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему
компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивая право на долю в общем
имуществе.
Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением
между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим
имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается
независим! от того, кем из участников совершается сделка по распоряжении имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по
распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех
участников.
Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также
выдел доли одного из них могут быть осуществлены после определения доли каждого из
участников. При рая деле общего имущества и выделе из него доли их доли признака
равными.
Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество их собственники
могут предоставлять другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в
аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляя
принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах,
установленных законом или договором с собственником, а лицо, которому земельный
участок предоставлен в постоянное пользование, владеет и пользуется этим участком в
пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении
участка в пользование, а также вправе самостоятельно использовать участок в целях, для
которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий,
сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое
имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Тем не менее лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное
пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное
пользование только с согласия собственника участка. Собственник здания, сооружения
или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому
лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость
частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной
или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания
или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи
268...270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей
49
частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний
собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не
является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику
недвижимости права пользования этим участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет
право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему
усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку,
поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным
законом или договором.
При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного
собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271 ГК РФ),
права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке,
определяют в соответствии с соглашением между собственником участка и
собственником соответствующего недвижимого имущества, а при отсутствии или
недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным
участком определяет суд по требованию собственника земельного участка или
собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду,
чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком
освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях,
когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участка запрещен в
соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и
культуры и т. п.) либо невозможен ввиду явного превышения стоимости здания или
сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом
оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении
соответствующих требований сторонами может признать право собственника
недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором
находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на
приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования
земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
При переходе права собственности на здание или сооружение принадлежавшее
собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания
(сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к
приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая
занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника
допускается только на основании решения суда.
Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или
муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается
земля, выкуп осуществляет РФ, соответствующий субъект РФ или муниципальное
образование. Решение об изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти и органы
исполнительной власти субъектов РФ. Государственные органы принимают решения об
изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в
соответствии с федеральным земельным законодательством. Собственник земельного
участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка должен быта
письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп
земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого
уведомления допускается только с согласия собственника. Решение государственного
органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
подлежит государственной регистрации в регистрационной палате. Собственник
земельного участка должен быть извещен о регистрации с указанием ее даты. Выкуп для
50
государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается только
с согласия собственника.
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или
муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии
участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может
владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить
необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его
назначением. Однако на собственника могут быть отнесены затраты и убытки, связанные
с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на
земельном участке в указанный период при определении его выкупной цены.
Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных
нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяют соглашением с
собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или
муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При
определении выкупной цены в нее включают рыночную стоимость земельного участка и
находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные
собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе
упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен
взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой
земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка
для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о
выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое
решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе
земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть
предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.
В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или
муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненно
наследуемого владения или постоянного пользования, эти права прекращаются согласно
правилам, предусмотренным ГК РФ.
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок
предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного
строительства и его не используют для соответствующей цели в течение трех лет, если
более Длительный срок не установлен законом, а также если участок используют с
грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных
земельным законодательством, в частности, если участок используют не в соответствии с
его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению
плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической
обстановки.
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество
принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим
имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Собственник имущества,
находящегося в хозяйственном ведении, решает вопрос! создания предприятия,
определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации,
назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за
использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию
имущества. Одновременно собственник имеет право на получение части прибыли от
использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а
предприятие, в свою очередь, не может продавать принадлежащее ему на право
хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог,
вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и
51
товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласи
собственника. Остальным имуществом предприятие распоряжается самостоятельно, за
исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Право оперативного управления предоставляют казенным предприятиям и
учреждениям по владению, пользованию и распоряжению закрепленным за ними
государственным имуществом в соответствии с целями их деятельности, заданиями
собственника назначением имущества. Собственник имущества, закрепленной за
казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо
используемое не по назначения имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Казенно! предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться
закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственник этого имущества.
Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное
не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения доходов
казенного предприятия определяет собственник его имущества.
Что касается учреждения, то оно не имеет права отчуждать или иным способом
распоряжаться закрепленным за ним имущество и имуществом, приобретенным за счет
средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами
учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то
доходы, полученные от такой деятельности, приобретенное за счет этих доходов
имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, и учитывают их на
отдельном балансе. И этот момент особенно важен в современных условиях, поскольку
позволяет работникам учреждений поддерживать свою непосредственную деятельность за
счет коммерческой, внебюджетной.
Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в
отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным
предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с
момента передачи ему имущества. Доходы от использования имущества, находящегося в
хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное
унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям,
поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или
учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и правовыми актами,
необходимыми для приобретения права собственности. Право хозяйственного ведения и
право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке,
предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами, необходимыми
для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия
имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
При переходе права собственности на государственное или муниципальное
предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или
муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения
на принадлежащее ему имущество, а учреждение сохраняет право оперативного
управления принадлежащим ему имуществом.
Право пожизненного наследуемого владения (гл. 17, статьи 265...270 ГК РФ)
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,
граждане приобретают по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным
законодательством. По действующему законодательству субъектом права пожизненного
наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т. е.
физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным
участком, передаваемым по наследству. Владелец земельного участка вправе:
возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество в
соответствии с установленными законодательством правилами, приобретая на него право
собственности;
передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
52
Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок,
которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Введенный ст. 209 ГК РФ институт доверительного управления собственностью
позволяет собственнику, в том числе государству как субъекту предпринимательства,
передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения
принадлежащие ему имуществом, что, однако, не приводит к праву собственности на
переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему.
Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет
возможность владеть пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в
имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. В этом
заключается существенное отличие доверительного управления от доверительной
собственности, а также различие интересов и мотиваций доверительного собственника и
доверительного управляющего.
Другая
разновидность
доверительного
управления
государственной
собственностью — механизм представления интересов государства в органах управления
акционерных обществ (хозяйственных товариществ), часть акций (доли, вклады) который
закреплена в федеральной собственности, вновь введенный постановлением
Правительства Российской Федерации от 21 мая 1996 г.
Право постоянного (бессрочного, т. е. без установления срока) пользования
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной
собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения
государственного или! муниципального органа, уполномоченного предоставлять
земельные участки в такое пользование.
Если право постоянного пользования земельным участком приобретено
собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является
собственником земельного участка, на котором расположены такие здания и coоружения.
При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке
правопреемства.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование,
владеет и пользуется этим участком в пределах, установленных законом, иными
правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно вправе:
самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;
передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с
согласия собственника участка.
Сервитут — вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного
лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при
переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не
меняется.
Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав
собственника, поскольку оно ограничено строго целевым использованием. Сервитут не
распространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее
собственником.
В Гражданском кодексе нормы, регулирующие сервитутное право, содержатся в
статьях 274...277.
«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через
соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд
собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута».
В соответствии со статьями 274...276 Гражданского кодекса, сервитутом могут
обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное
пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
53
Основные характеристики сервитута:
установление по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и
собственником соседнего участка;
установление ими условия сервитута определяются в судебном порядке (при
несогласии сторон);
запрещение купли-продажи, залога передачи каким-либо способом лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества;
прекращение, если основания, по которым он был установлен, отпали;
требование собственника участка прекращения сервитута по суду, если земельный
участок в результате обременения сервитутом нельзя использовать в соответствии с его
назначением.
Различаются положительные и отрицательные сервитута.
Положительный сервитут — право лица, имеющего сервитут, совершать
определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право
прохода или проезда через соседний «служащий» земельный участок, прогона через него
скота, пользования водой или пастбищами и т. п.
Отрицательный сервитут — право требовать от собственника Участка
воздерживаться от некоторых видов его использования. Например, право требования о
невозведении на участке зданий или строений либо о возведении только таких, которые не
могут препятствовать доступу на соседний участок света и воздуха («сервитут света и
воздуха») или мешать обозрению окружающего ландшафта («сервитут вида») и т. п.
Если права на земельный участок, обремененный сервитутом, переходят к другому
лицу, то сервитут сохраняется.
Сервитутом можно также обременять здания, сооружения и Другое недвижимое
имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием
земельным участком.
3.2. ВИДЫ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Операция (сделка) — это действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
участвующих в сделке субъектов. Цель любой сделки — приобретение права
собственности или права пользования имуществом.
Сделку считают действительной при условии:
законности содержания;
правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц,
совершающих сделку;
соответствия волеизъявления участников сделки;
соблюдения формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка
недействительна.
Сделка ничтожна:
если совершена с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или
нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);
волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170, 174, 178, 179);
нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст.
162,165);
сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий
(ст. 171, 172, 175, 177);
сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173, ГК
РФ).
54
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением
тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее
совершения.
Изменения следующих видов прав при совершении сделки подлежат регистрации:
собственности;
хозяйственного ведения;
оперативного управления;
пожизненно наследуемого владения;
постоянного пользования;
аренды;
ипотеки;
доверительного управления;
сервитутов, а также иных прав в случаях, предусмотренных законодательством.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную
регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо
совершением подписи на документе, представленном для регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним —
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обращения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация — единственное доказательство существования
зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может
быть оспорено только в судебном порядке.
Государственную регистрацию прав проводят по всей территории РФ по
установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество.
Датой государственной регистрации является день внесения записей о правах в
Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и
прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о
правообладателях.
Государственную регистрацию прав осуществляют по месту нахождения
недвижимости в пределах регистрационного округа и проводят специальные учреждения
юстиции, порядок создания и структуру которых определяют субъекты РФ по
согласованию с Министерством юстиции России. Примерное положение об этих
учреждениях утверждено Правительством РФ.
Особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен
Постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г.
Государственная регистрация сделки купли-продажи необходима только в случае
предоставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой
собственности от покупки доли.
При государственной регистрации выдают соответствующее свидетельство или
делают специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание
сделки.
Орган,
осуществляющий
государственную
регистрацию
прав,
обязан
предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом
объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и
заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие
регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание
объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения
(обременения) прав.
55
Сведения предоставляют в установленном законом порядке:
правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность
от правообладателя;
Руководителям
органов
местного
самоуправления
и
руководителям
государственной власти субъектов РФ;
судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с
объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по закону или
по завещанию.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу
правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об
объекте недвижимости, на который он имеет права.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относят также
подлежащие государственной регистрации космические объекты, морские суда и суда
внутреннего плавания, воздушные суда. Однако регистрация прав на эти виды имущества
не подпадает под юрисдикцию настоящего Федерального закона, так как регистрацию по
ним осуществляют специально уполномоченные органы в соответствии с действующими
транспортными кодексами и уставами (Устав железных дорог, Воздушный кодекс и др.).
Необходимо также четко различать в обозначении термина «регистрация» три
значения этого понятия, а именно: регистрация непосредственно объекта недвижимости,
прав на эту недвижимость, различных сделок с недвижимостью.
Вышеупомянутым Федеральным законом предусмотрена государственная
регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.
Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости, о чем говорится в
п.2 ст. 131 ГК РФ, подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов
недвижимого имущества, которые осуществляют в случаях, предусмотренных законом.
При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна
для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на
недвижимое имущество.
При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для
вступления в юридическую силу самой сделки.
В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации документального оформления
сделок с недвижимостью, а именно:
договор об ипотеке — залоге недвижимого имущества (ст. 339);
продажи жилого дома, квартиры, а также их части (п. 2 ст. 558);
продажи предприятия (п. 3 ст. 560);
дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574);
ренты (ст. 584);
пожизненного содержания с иждивением (ст. 601);
аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более
одного года (п.2 ст. 609, п.2 ст. 651 ГК РФ).
Право собственности на имущество, принимаемое в силу давности приобретения,
регистрируют на основании п. 3 ст. 6 Закона, в котором отмечено:
что право собственности на такое имущество подлежит государственной
регистрации после установления самого факта приобретательной давности;
таковым является факт добросовестного, открытого и непрерывного владения
лицом недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет с момента
наступления такого факта.
На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:
по распоряжению земельными участками:
купля-продажа земельного участка, земельного пая;
56
сдача в аренду земельного участка;
купля-продажа права аренды земельного участка;
дарение земельного участка и земельной доли;
обмен земельного участка и земельной доли;
залог земельного участка и права на землю;
передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;
наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в
пожизненное наследуемое пользование;
передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним
земельным участком;
предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное
строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
приватизация земельного участка.
по распоряжению жильем:
приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном,
ведомственном, общественном) жилом фонде;
купля-продажа жилья;
купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца;
купля-продажа жилья в рассрочку;
расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
обмен, в том числе с доплатой;
сдача жилья в аренду;
имущественный наем;
сдача жилого помещения в поднаем;
Дарение жилья;
наследование жилья;
Кредитование под залог жилья (ипотека);
участие в долевом строительстве жилья;
уточнение долей в жилой недвижимости;
признание прав собственности на жилье по решению суда;
расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).
по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:
купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;
сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;
купля-продажа имущественных комплексов;
сдача в аренду имущественного комплекса;
передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный
капитал;
кредитование под залог недвижимости (ипотека);
признание права собственности или других прав по решению суда;
расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению
суда.
Сделки можно совершать в двух формах: устной (ст. 159 ГК РФ) и письменной (ст.
160 ГК РФ).
В устной форме сделка возможна:
если законом или соглашением не установлена письменная форма;
для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых
предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы
которых влечет их недействительность);
57
для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это
не противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего
содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Договоры в письменной форме можно также заключать путем обмена
документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.
В практике хозяйствования при несоблюдении формы сделки могут возникать
негативные последствия:
письменной (ст. 162 ГК РФ):
стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее
условий на свидетельские показания;
сделка считается недействительной, если об этом прямо указано в законе или
соглашении сторон;
внешнеэкономическая сделка недействительна;
нотариальной (ст. 165 ГК РФ):
если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона
уклоняется от нотариального удостоверения сделки, сделку считают ничтожной, и суд
вправе потребовать сторону, исполнившую сделку, признать сделку недействительной.
Сделки бывают одно-, двух- или многосторонними. Односторонние сделки - это
такие сделки, для совершения которых достаточно; воли одной стороны. Такого вида
сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных
законом, или соглашением с этими лицами. Двух- или многосторонние сделки (договоры)
- это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные виды прав собственника на имущество. 2. Что такое
вещные права? 3. Какие субъекты прав существуют? 4. Что такое общая и совместная
собственность? 5. Что такое операция (сделка) с недвижимостью? 6 Каков порядок
регистрации прав на недвижимость? 7. Назовите основные виды сделок на рынке
недвижимости.
58
Глава 4
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Методологическую базу для проведения как массовой, так и индивидуальной
оценки земельных участков составляют принципы оценки, которые можно объединить в
следующие 4 группы:
принципы пользователя недвижимого имущества, вытекающие из его
предоставления;
связанные с рыночной средой: непосредственно связанные с объектом
недвижимости; наиболее эффективного использования, как синтезирующий все
предыдущие, выделен в самостоятельную группу (рис. 4.1).
Следует также отметить, что, во-первых, не к каждому объекту оценки могут быть
применены все принципы; во-вторых, в зависимости от конкретной ситуации или
действующего лица один принцип может перевесить все другие; в-третьих,
несовершенное
функционирование
рынка
недвижимости,
вмешательство
государственных органов может помешать реализации принципа в полном объеме; вчетвертых, все названные принципы лишь отражают тенденцию экономического
поведения людей, но не гарантируют его реальность.
Охарактеризуем перечисленные принципы с позиций стоимостной оценки
земельных участков.
Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принцип полезности,
который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности
собственника в конкретном месте и периоде времени.
В экономической оценке полезность определяется размером и I сроками получения
доходов или других выгод от использования объекта недвижимости (например,
эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме — заповедники, лечебнооздоровительные зоны, памятники истории и культуры), а также от престижности места и
объекта.
В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки,
которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности
пользователя (потенциального пользователя). Недвижимость обладает стоимостью только
в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или
социальной функции, например для работы промышленного предприятия или
выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или
удовлетворения иной социальной потребности.
59
Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей
пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде дохода, который для
собственника может быть охарактеризован как «приписанная рента».
Принцип полезности используют при оценке земельных участков поселений, и он
является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной
категории накладывает определенные ограничения или придает определенные
предпочтения сообщество жителей конкретного поселения в виде градостроительных
регламентов в форме нормативно-правового акта — правил землепользования и
застройки. Кроме этого административного фактора, в поселении действуют социальные,
экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот
земель независимо от административного фактора поселения, тем самым существенным
образом влияя на формирование цены земель поселений. И административное
регулирование, и предпочтения городского населения формируют облик поселения,
руководят размещением в его структуре материальных элементов, определяя
общественную полезность сформированной среды обитания, а через нее — и цену
городских земель поселения. При этом основная задача поселения заключайся в
недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с
созданием и функционированием необходимых инфраструктур.
Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности,
позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, ниже
которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости
определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен
другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка
не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной
полезности. Базируясь на этом принципе, можно сделать вывод, что разумный покупатель
не заплатит за земельный участок больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за
другой земельный участок с такой же полезностью. Следовательно, и покупатель, и
продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких
альтернативных. Это побуждает собственника выполнять определенные обязанности по
отношению к собственной недвижимости: следить за состоянием своего участка и его
окружающей территории, участвовать в градостроительной деятельности и т. д.
Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости:
затратном, доходном, сравнительном.
При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим
образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той
суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного
участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта
недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не
превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.
При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замещения формулируется
следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов
недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект,
стоимость I которого самая низкая. Принцип замещения — основной принцип оценки при
использовании сравнительного (рыночного) подхода.
При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости
имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для
приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную
прибыль.
Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости,
исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения
объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется
60
стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.
Ожидания могут быть нормальные и спекулятивные. Для правильной оценки будущих
доходов, ожидаемых от владения недвижимостью, необходимо сделать поправку
прогнозируемых будущих поступлений на стоимость во времени.
Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности
получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее
эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства,
используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности.
Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата
за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т. е.
определение текущей стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи
недвижимости.
Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.
Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка
в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены
стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно
данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую
получают следующим образом.
Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует
участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен
из доходов, создаваемых данной деятельностью.
Факторы производства
Труд
Капитал Предпринимательская
деятельность, управление Земля
Компенсация
Заработная
плата,
жалованье,
премии
Проценты,
дивиденды,
комиссионные
Прибыль,
вознаграждение
управляющим Рента
Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные
ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы.
Территориальные границы земельного Участка определяются в порядке, установленном
действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством,
выдаваемым собственнику (или арендатору). Земля — основной фактор, обеспечивающий
пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.
Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и
реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.
Капитал — это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных
фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и
управление.
Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения,
предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление
позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.
Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской
деятельности должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть
компенсированы эти привлеченные к земле факторы. Оставшийся доход выплачивают
собственнику как земельную ренту. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что
земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить
необходимые затраты, или удовлетворить какие-то особые потребности, или добиваться
сочетания всех трех преимуществ. Например:
максимизация дохода — владелец магазина больше заплатит за место, которое на виду
и легко доступно большему числу покупателей;
61
минимизация затрат — производитель автомобилей заплатит больше за место на
окраине города, но рядом с железной дорогой, нежели за место, расположенное в деловом
центре города, но с неудобным, сложным подъездом;
удовлетворение особых потребностей — пользователь, собирающийся построить
жилой дом, больше заплатит за земельный участок, с которого открывается красивый вид.
Согласно принципу вклада (предельной продуктивности) во внимание принимается
сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость (или чистый доход)
хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного
фактора производства.
Поэтому вклад — это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или
улучшения какого-либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка.
Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на
которые затрачено 60 тыс. р., рыночная стоимость его повысилась со 100 до 210 тыс. р., т.
е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 50 тыс. р. (110
тыс. р. — 60 тыс. р.).
П р и н ц и п в о з р а с т а ю щ е й и у м е н ь ш а ю щ е й с я отдачи отражает изменение
производственной функции, когда по мере добавления ресурсов к основным факторам
производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть
до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача
хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех
пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Например, инвестор приобрел участок земли площадью 1 га с целью поделить его на участки,
возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы.
Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на
продажу (табл. 4.1.).
Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для
любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов
производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.
Если к земле приложено мало факторов производства — она недогружена
застройкой, если слишком много — перегружена застройкой. Следовательно, землю в
обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной
продуктивности теряется ценность земли. Согласно таблице 4.1 четыре и пять домов
приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций
значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой
больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома — это оптимальное
число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или
несколько сочетаний различных видов землепользовании, которые максимально
повышают стоимость всех земельных ресурсов.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими
показателями емкости и эффективности.
Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического
размера,— количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения
оптимального землепользования в соответствии с рыночными Условиями в данном месте.
62
Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный
размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную
эффективность в соответствии с рыночными условиями в Данной местности. Например,
если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет
нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые
локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную
рыночную стоимость в текущий момент времени. Если участок окажется больше
определенного размера, то предприятие будет нормально функционировать, получать в
полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, обеспечивать себе
максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой
стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает
необходимый (экономический) его размер. Рациональный собственник, чтобы не платить
избыточного земельного налога или арендной платы и не снижать стоимости своего
земельного участка, вынужден будет искать другие пути использования этой излишней
площади (продать, выделив в отдельный имущественный комплекс, сдать в аренду для
других видов деятельности, расширить собственное производство и т. д.).
Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок
следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта
недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:
физическое — это разделение прав пользования на воздушное пространство,
поверхность земельного участка, его отдельные части;
по времени владения и пользования — это аренда на разные сроки, пожизненное
владение, права на будущие объекты и др.;
по видам имущественных прав — совместная аренда, товарищества, ипотека, траст,
опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием, оперативное управление,
сервитуты, таймшер и др.
Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости
определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости
региона и поселения. Следует различать понятия «предложение» и «величина
предложения».
Предложение — это зависимость между ценой и числом объектов недвижимости,
которое предлагают продавцы. Величина предложения — это число объектов
недвижимости, которое предлагают продавцы к продаже, аренде, обмену по определенной
цене, ставке арендной платы. По закону предложения повышение рыночной цены товара
ведет к увеличению, а снижение — к уменьшению величины предложения. На земельном
рынке реакция величины предложения на повышение цены в краткосрочном периоде
незначительна, так как площадь земли в любом районе ограничена самой природой, а
цикл смены собственников сравнительно Я продолжительный.
Спрос — обеспеченная платежеспособностью потребность в объектах
недвижимости, зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое
покупатели готовы приобрести. По закону спроса повышение рыночной цены товара при
прочих равных условиях ведет к уменьшению, а снижение — к увеличению спроса.
Взаимодействие предложения и спроса устанавливает рыночную цену объектов
недвижимости. Если на земельном рынке имеет место избыток предложения (земельных
участков) или недостаток спроса (земельных участков), то цены и ставки арендной платы
снижаются.
В краткосрочном периоде предложение недвижимости сравнительно неэластично.
Спрос же на объекты недвижимости более изменчив и оперативнее реагирует на уровень
цен, нежели предложение.
Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке
превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению
63
предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна
конкуренция в основном между:
предпринимателями, различными способами использующими земельные участки
одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;
собственниками земельных участков из-за выгодных арендаторов;
арендаторами из-за одних и тех же земельных участков;
застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных
участках.
Конкуренция стимулирует переток капитала в более эффективные сферы
использования земли, способствуя выравниванию уровня доходности. Если на земельном
рынке ожидается обострение конкуренции, то предусматривается снижение
прогнозируемых доходов или повышение степени риска путем капитализации прибыли по
более высокой ставке. Поэтому при оценке земельных участков необходимо учитывать
тенденции повышения или снижения уровня конкуренции, поскольку рыночная стоимость
складывается только на конкурентном рынке.
При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что
конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает
исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что
прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от
производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере Производства товаров и услуг
представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством,
инициативу и Риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками
производства, поэтому любой собственник стремится определить объем производства,
который максимизирует прибыль в конкретных конкурентных условиях.
Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой
вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же
время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход,
остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение который
формируется по остаточному принципу.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если участники рынка
недвижимости ожидают обострения соперничества, то они уменьшают размер
прогнозируемых доходов или повышают степень риска.
Согласно принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого
конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и
функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.
Местоположение объекта недвижимости зависит от конкретного вида использования его и
принятого в районе (регионе) типа землепользования, а также близости объекта к
экономической среде. Физические характеристики земельного участка данного объекта и
близость объекта к экономической среде составляют экономическое местоположение
недвижимости или ситус.
Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и
экономической среды, по меньшей мере, на четырех уровнях. Например, для магазина
розничной торговли это: примыкающая территория, ближайшие окрестности, торговая
зона, регион. Для других видов использования уровни зависимости могут существовать в
общегосударственном
или
даже
международном
масштабе.
Изменения
в
землепользовании в округе либо изменения в экономической среде обычно влияют на
стоимость земель, как ресурса, так и на каждый конкретный земельный участок в
отдельности.
Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная
стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни
предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям
рынка. Он реализуется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии.
64
Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость
земельных участков — это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой
стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков.
Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум
направлениям:
при чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;
когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и,
следовательно, — на его стоимость.
При использовании принципа соответствия необходимо учитывать следующие
условия:
потребности и ожидания рынка недвижимости с течением времени могут
изменяться;
внешняя среда может в дальнейшем улучшиться или ухудшиться в результате
реализации различных проектов.
Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во
времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными
изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.
Земля — единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не
теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном
использовании.
Стоимость земли во времени потенциально не снижается, а повышается из-за
нарастающего дефицита и действия других факторов. Изменяются вкусы и предпочтения
людей, престижность районов, транспортные и другие условия. Меняется окружающая
среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы роста, зрелости, упадка и
обновления. Поэтому необходимо отслеживать события, которые могут изменять
полезность недвижимости и повлиять на ее стоимость. Именно из-за принципа изменения
недвижимость оценивают на конкретную (указанную в отчете) дату.
Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и
вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую
его стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.
Наиболее эффективное использование выбирают среди альтернативных вариантов,
которые:
физически осуществимы, т. е. размер, форма, местоположение земельного участка
и его транспортные условия соответствуют возможным способам использования;
соответствуют законодательным нормам, градостроительным и Другим
требованиям и ограничениям;
финансово осуществимы и экономически обоснованы;
обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и наибольшую
доходность владельцу (рис. 4.2, 4.3).
Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен
потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант
использования земельного Участка, возможностью реализации данного варианта
использования участка с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми,
ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью
застройки.
65
Рис. 4.2. Критерии выбора наиболее эффективного использования земельного
участка
Рис. 4.3. Факторы, определяющие вариант наиболее эффективного использования
участка
Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий
на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный
участок должен находиться на оживленных улицах; если склад, то необходимо, чтобы
недалеко были железнодорожные подъезды и автомагистрали и т. д. При анализе варианта
использования участка необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные
факты, сопутствующие данному варианту, нанеся их на карту.
Анализ возможностей рынка позволяет определить, насколько тот или иной
вариант использования участка эффективно учитывает спрос и предложение на данном
сегменте рынка. В ходе данного анализа рассматривают инфраструктуру самого
земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожкой сети,
интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных
подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.), демографическую ситуацию в
районе, где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его
платежеспособность), возможных конкурентов или конкурирующие объекты и т. д. Таким
образом оценивают соотношение спроса и предложения той продукции (или услуг),
которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и делают
вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его
экспертизе с точки зрения, во-первых, действующего законодательства, во-вторых,
градостроительных
нормативов
(зонирования,
охраны
окружающей
среды,
пожаробезопасное, энергопотребления и пр.), в-третьих, инженерных решений по
планировке участка, в-четвертых, ограничений местной администрации и требований
местного населения.
66
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные
характеристики. При этом определяют размер, форму и природные особенности
земельного участка, включая растительность, глубину залегания вод, наличие оползней,
карстов и других гидрогеологических процессов. Эти данные необходимы для
установления вида использования и улучшений данного земельного участка, включая
коммуникации и застройку.
Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в
ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в
заданные сроки, при соответствующих графике финансирования и проекте организации
строительно-монтажных работ (наличие квалифицированных рабочих кадров и
управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием,
соблюдение нормативов техники безопасности при проведении СМР и пр.).
Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — один из основных
факторов реализации принципа наиболее эффективного использования земельного
участка. В процессе финансового обоснования решают финансирование инвестиционного
проекта, определяют денежные потоки и ставки дисконтирования, удовлетворяющие
требованиям инвестора. Особое внимание уделяют времени поступления и оттока
денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию
оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта
рефинансирования денежных средств.
Суть принципа наиболее эффективного использования земли заключается в
поэтапном формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного
участка, выборе оптимального варианта, исходя из размера остаточной стоимости земли.
На первом этапе анализа формируют варианты освоения земельного участка,
которые отбирают, исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка,
правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и
ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой
обоснованности проекта. Например, если правилами землепользования и застройки на
рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка,
отбираемые варианты должны предусматривать организацию только промышленных
объектов.
На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка определяют выручку, затраты, прибыль по каждому из выбранных
вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов
организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов проводят разделение
общего дохода, полученного от комплекса (земля + здания), на две части, относящиеся
отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными
коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из! определенных
размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры
финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса.
Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и
получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной
стоимости земельного участка выбирают вариант инвестиционного проекта, который
будет наиболее эффективным из возможных.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите группировку принципов оценки земельных участков. 2. Какие принципы включены в
группу принципов пользователей недвижимого имущества? 3. Перечислите принципы внешней рыночной
среды. 4. Назовите принципы, связанные с объектом недвижимости. 5. Какие факторы производства
учитывают при определении остаточной продуктивности земельного участка? 6. Каковы виды внешнего
воздействия на стоимость земельного участка? 7. Перечислите основные критерии, факторы и стадии
определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
67
Глава 5
ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И ЕЕ УЧЕТ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих
странах вовлечена в сферу экономических отношений, в первую очередь как надежный,
неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств,
пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития
территорий.
Эта задача решается реализацией одного из принципиальных положений системы
управления земельными ресурсами — обеспечением платности землепользования.
Рыночная экономика перенесла центр тяжести управления с методов прямого
регулирования, т. е. централизованного в плане распределения и перераспределения
материальных и финансовых ресурсов, на методы косвенного воздействия на экономику
землепользования, систему земельных платежей, в том числе через налоги.
Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан
на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы
экономических регуляторов (цена, ссудный процент, подоходный налог и т. д.).
Рента (от лат. reditta — возвращенная или отданная назад) — устойчивый доход,
прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов
рент, в том числе государственная, земельная и банковская, связанных с займами, по
которым выплачивают рентные доходы в виде процента.
Представление о ренте прошло эволюцию от отработочной, продуктовой,
денежной (при феодализме) до современного понимания, при котором под рентой
понимают регулярно получаемый Доход на капитал, облигации государственных займов,
имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
Понятие ренты первоначально применяли лишь к одному фактору _ земле и ее
недрам, так как считали, что только земля способна приносить добавочный доход, в
зависимости от дифференциальной ренты. В свою очередь, дифференциальная рента была
Разделена (в зависимости от участия экстенсивных и интенсивных факторов развития) на
дифференциальную ренту I и II. В строительстве рента возникает вследствие того, что
продукцию, имеющую одинаковую стоимость производства (например, стоимость жилья),
реализуют по разным рыночным ценам за счет различия качестве участков
(дифференциальная I) и в местоположении по отношению к различным центрам
притяжения (дифференциальная II). Кроме того, строительная рента к тому же является
монопольной, так как связана с наличием монопольной цены. Поэтому при
экономическом регулировании системы управления земельными ресурсами в поселениях
необходимо учитывать кроме различий в местоположении и эффективности
дополнительных вложений также трудообеспеченность, фондообеспеченность и другие
социально емкие рентообразующие условия и факторы (состояние инфраструктур связи,
здравоохранения, образования и др.).
Сторонники
классической
школы
рассматривали
землю
в
рамках
производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков
земли, считая, что предложение земли неэластично, так как даже при самой высокой цене
земельной ренты количество земли строго ограничено.
Ограниченность предложения земли является важным условием возникновения
дифференциальной ренты и основной причиной особенностей распределения расходов и
формирования цен в сельском и лесном хозяйствах.
Таким образом, размер ренты определяется за счет плодородия земли, цены
продукта, предельного уровня производства, который представляет собой превышение
стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле, и того
дохода, который может быть получен при неблагоприятных условиях. Кроме того,
нехватка земли при отсутствии неравномерности ее плодородия также удорожает ренту.
68
При этом рента выступает как избыток по мере увеличения спроса на продукт и
увеличения предложения труда, которая способствует дополнительному накоплению
стоимости и развитию воспроизводства с более быстрыми темпами, на тех
сельскохозяйственных угодьях, где такого вида ренты нет.
Выгода, обусловленная местоположением, выражается через стоимость излишка
транспортных затрат, включая близость к рынку рабочей силы, а добавочный продукт,
который может быть получен от благоприятного расположения участка, увеличивает
размер особой ренты по местоположению.
Экономическая причина образования дифференциальной ренты — превышение
прибавочной стоимости над средней прибылью, которая создается благодаря более
высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно
вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и
местоположению земельных участках по сравнению с худшими. Это связано с тем, что
ограниченность вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по
плодородию и местоположению земель заставляет использовать худшие массивы мель в
связи с увеличением численности населения и потребность в сельскохозяйственных
продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном
сырье.
Процесс развития производственных отношений в сельском хозяйстве был тесно
связан с эволюцией земельной ренты. Являясь формой реализации прав собственности на
землю и на произведенный в сельском хозяйстве продукт, рента появилась с момента
возникновения земельных отношений.
Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но
может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями
арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на
данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение
части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.
Под рентой в неоклассической экономической теории чаще всего понимают
разницу между доходом и минимальной суммой, необходимой для обеспечения данного
объема услуг.
Наличие ренты позволяет владельцу ресурсов искать варианты их наиболее
эффективного размещения и использования, создает стимулы поиска инвестиций.
Высокие положительные значения рентной части выручки привлекают ресурсы в
конкретную отрасль, существенные ее падения — наоборот, вызывают отток ресурсов из
этой отрасли. Повышение рентной составляющей может быть обеспечено различными
способами, причем в зависимости от воздействия выбранных способов на благосостояние
общества экономисты делят активность предпринимателей на «поиск прибыли» (profit
seeking) и «поиск ренты» (rent seeking). Все многообразие подходов может быть сведено к
двум основным методам, основанным на теории трудовой стоимости К. Маркса и теории
факторов производства, родоначальниками которой были А. Смит и Д. Рикардо. Кроме
того, в городах появляется еще третья категория дохода, представляющая собой не
прямой результат прибыли капитала и труда индивидуума с целью получения прибыли
или заработка, а являющаяся результатом общего прогресса города и общества.
Следовательно, предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не
только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику
земли в качестве земельной ренты. Поэтому земельная рента — это форма экономической
реализации собственности на землю, в составе которой различают дифференциальную,
абсолютную и монопольную ренту. Таким образом, рента — это цена, уплачиваемая за
использование земли и других природных ресурсов, количество которых (или запасов)
строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли — ее фиксированное
количество — отличает рентные платежи от заработной платы, процента на при быль.
69
Абсолютную ренту получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от
их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений, и она
обусловлена монополией частной собственности на землю. При передаче в аренду худших
земель арендатор должен обязательно обеспечить получение средней прибыли себе и
сверхприбыли — собственнику (в качестве арендной платы).
Источником образования абсолютной ренты является излишек прибавочной
стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве из-за более
низкого процента вкладываемого капитала, трудности перелива капитала из
промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы
прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой
прибыли. Кроме того, фактор наличия меньшей площади лучших и средних по качеству и
местоположению земель как объекта хозяйствования по сравнению с худшими также
влияет на цену производимой продукции.
Получаемую разницу между стоимостью и ценой производства (добавочная
прибыль) присваивают в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам
земли.
Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности
ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности
площадей лучших и средних по качеству земельных массивов и вовлечения в
использование худших из них. Поэтому любой землепользователь имеет индивидуальную
цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли в
отрасли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках, и
их использование прекращается). Следовательно, собственник или арендатор худших
земель должен получать среднюю прибыль,™ ведущий хозяйство на лучших и средних
земельных участках добавочную прибыль выше средней (за счет более производительного
использования труда и капитала).
Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на
которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов
сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского
края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания субтропических
культур, включая чай, виноград, лекарственные травы и т. д.
Образование монопольной земельной ренты в поселениях формируется за счет
двух источников.
Во-первых, эта рента образуется на всех участках поселений независимо от их
свойств, так как для конкретных целей строительства требуются участки в определенных
местах и определенной площади. Но в силу естественной ограниченности земельных
участков на этих территориях возможное их предложение не соответствует спросу на них,
что повышает стоимость этих участков как территориального базиса.
Во-вторых, монопольная рента образуется на отдельных участках поселений,
которые в силу своих природных, социальных и экологических факторов приобретают
особо ценные свойства. Ограниченность таких земель обусловливает особый дефицит
монопольной продукции на рынке, которую реализуют по монопольно высоким ценам.
Социальная рента — плата за земельные участки с развитой социальной
инфраструктурой (школы, больницы, дома культуры, центры бытового обслуживания и т.
п.). Ее определяют как по типу дифференциальной, так и по типу монопольной ренты.
Рентообразующим и рентоизымающим фактором может также стать
распространение и развитие акционерных форм привлечения личных денежных средств
банков и населения, в результате использования которых можно также получить
дополнительные доходы. Важно при этом социально справедливо выделить и
распределить эти доходы между землевладельцами, землепользователями, арендаторами,
банками, собственниками при привлечении капиталов и органами государственной власти
различных уровней.
70
При создании экономического механизма изъятия рентных платежей возникает
проблема безрентных земель, с которых не получают ренту по причине низкого
естественного плодородия или в силу сложившихся экономических и природных условий
(например, недоступность горных участков, низкая трудо- и фондообеспеченность и т. д.).
Но так как эти земли необходимо содержать в надлежащем экологически
сбалансированном состоянии, защищать от эрозии, проводить их обследования и
кадастровый учет, то для проведения этих действий необходимы средства, получаемые в
том числе за счет земельных платежей. Поэтому ставки платежей за худшие земли
целесообразно определять на основе абсолютной ренты.
Таким образом, в основе оценки земли и расчета земельных платежей должна
лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ,
которые получают люди, используя определенные земельные угодья. При этом
определение Получателя рентных платежей и принципов их распределения являются
важными методическими положениями всей системы земельных отношений. Так, при
заниженных ценах на землю, не соответствующих ее общественной стоимости,
использование Земли в сельскохозяйственных целях становится нецелесообразным.
Поэтому собственник земли старается ее продать или более выгодно использовать. Это
объясняется тем, что цена земли находится в обратно пропорциональной зависимости от
размера дифференциальной ренты. Для того чтобы сельскохозяйственное непользование
земель было выгодным, необходимо, чтобы размер ссудного процента был равен или
меньше размера ренты, извлекаемой в результате сельскохозяйственного использования
земли. При этом соответствующая часть ренты, изымаемая государством (или часть
получаемой прибыли), должна быть предназначена для улучшения самой земли в рамках
специальных программ поддержки производителей и решения социальных проблем
территорий.
Механизм выявления вклада рентной составляющей земли в результате
хозяйственной деятельности основывается на следующих положениях.
Определенный уровень качества жизни как обобщающий результат социальноэкономической деятельности на территории любого административного образования
имеет две составляющие — социально-экологическую и экономическую. Обе эти
составляющие отражают разные аспекты качества жизни и одинаково важны для
объективной оценки современного состояния качества жизни и определения путей его
повышения. В то же время между ними, бесспорно, существует определенное
противоречие. Например, мероприятия, направленные на максимизацию экономического
эффекта от хозяйственной деятельности на анализируемой территории, могут негативно
влиять на социальные отношения, экологическую обстановку, и наоборот: введение
жестких экологических требований может существенно снизить деловую активность в
ряде отраслей хозяйственного комплекса.
Основой использования рентных регуляторов является определение вклада земли в
результат экономической деятельности, который, в конечном счете, находит свое
реальное воплощение в создаваемом валовом продукте.
Как правило, рентная составляющая — это та предельная величина, которую
предприниматель способен выплачивать за право приложения капитала к земле, а его
деятельность остается прибыльной с учетом тех рисков, которые присущи данной отрасли
экономики в регионе при нормальном для нее уровне управления и оптимальном (или
близком к нему) соотношении между трудом и капиталом.
На практике для определения рентной составляющей могут быть использованы
такие приемы, которые применяют при оценке недвижимого имущества методом
сравнительного анализа продаж. При наличии активного рынка недвижимости,
достаточного объема сделок с недвижимостью по всей территории региона полной
информации о них этот метод позволяет выявить разницу в доходах предприятий,
хозяйствующих в разных районах региона, и при относительно небольшом объеме
71
дополнительной информации определить долю рентного дохода за счет местоположения
этих предприятий.
Исследования по определению ренты в нашей стране велись, в основном, в двух
направлениях:
расчет дифференциальной ренты как общеэкономической категории с учетом
оптимальных пропорций воспроизводства в экономике в целом и оптимального плана
размещения сельскохозяйственного производства по районам страны;
расчет дифференциальной ренты как реальной стоимостной категории,
образующейся на основе фактически складывающихся экономических отношений и
фактических данных.
Эти два подхода нельзя рассматривать как альтернативные и исключающие друг
друга, так как они подчинены решению разных задач. Первый из них позволяет
прогнозировать изменения в экономике в размере ренты, предугадывать динамику
рентных отношений. Второй — позволяет определить реальную в хозяйственном
комплексе ренту, ее размер на уровне отдельных объектов земельных отношений, между
которыми складываются распределительные отношения товаропроизводителей.
При определении дифференциальной ренты можно выделить следующие основные
группы методик.
1.
За базу отсчета принимают общественную стоимость в виде общественно
необходимых затрат труда, складывающихся на объективно худших по плодородию
землях. Дифференциальную ренту рассчитывают в денежном эквиваленте как разность
между общественной и индивидуальной стоимостью (разница между совокупными
затратами труда при объективно худших и конкретных условиях производства).
2.
За исходную базу берут общественную цену — цену производства в
относительно худших условиях за счет местоположения и плодородия земель.
Дифференциальную ренту рассчитывают как разницу между общественной и
индивидуальной ценой, складывающейся при конкретных условиях производства.
В некоторых методиках цену заменяют приведенными затратами как
модифицированной формой цены (издержки производства плюс определенная норма
прибыли на весь авансированный капитал).
3.
За исходную базу берут фактические закупочные цены продукции.
Дифференциальную ренту рассчитывают как разницу между закупочной и
индивидуальной ценой.
Таким образом, вторая и третья группы исходят из классической формулы К.
Маркса, определявшего дифференциальную ренту как избыток общественной цены над
индивидуальными издержками производства.
4
Дифференциальную
ренту
рассчитывают
как
разницу
затрат
себестоимостей) на лучших и худших по качеству землях. Данный Методический подход
не позволяет определить полный размер дифференциальной ренты, так как экономия
затрат неадекватна Ренте. Себестоимость составляет лишь границу дифференциальной
ренты, другая же ее граница определяется собственной (равновесной) ценой или нормой
прибыли.
5.
Дифференциальную ренту рассчитывают на основании сравнения доходов
на землях различного качества или фактического с нормативно необходимым. Пятая
группа представлена разнообразными методами подсчета дифференциальной ренты.
Однако они решают задачу скорее обеспечения финансового баланса, чем определения
размера ренты. Методики, основанные на использовании группировок и уравнений
регрессии, где в качестве одного из признаков и переменной уравнения используют
показатель фондообеспеченности, позволяют определить размер не только
дифференциальной ренты первого вида, но и второго.
6.
Дифференциальную ренту рассчитывают на основании сравнения
фактической окупаемости затрат с нормативной на худших по плодородию землях.
72
Земельную ренту, вычисленную на основании сравнения окупаемости затрат на землях
данного качества, получают как дополнительный доход с единицы ресурсов,
приложенных к обработке лучших земель. Вместе с тем использование в расчетах в
качестве нормативов показателей окупаемости затрат отрывает размер ренты от ее
реальной финансовой основы — фактических цен реализации.
При этом внутри выделенных групп имеются существенные различия между
отдельными методиками. Например, в третьей группе за исходную базу отсчета одни
авторы принимают фактические закупочные цены с учетом их зонирования, другие —
средние закупочные цены по региону или стране в целом. В пятой группе одни авторы
применяют группировку хозяйств по основным рентообразующим факторам, вторые
предлагают использовать уравнение регрессии, позволяющее определить зависимость
дохода от основных рентообразующих факторов, третьи группируют хозяйства по
фактической рентабельности, применяя в качестве вспомогательного группировочного
признака балл оценки почв по выходу кормовых единиц с одного гектара, и, наконец,
четвертые определяют нормативный доход индивидуально для каждого хозяйства и
сравнивают его с доходом, обеспечиваемым фактическими закупочными ценами.
При использовании предлагаемых методик дифференциальную ренту первого вида
определяют как дополнительный доход, получаемый хозяйствующим субъектом от
снижения издержек производства (себестоимости) и увеличений объемов товарной
продукции в силу более высокого качества земель и лучшего их расположения.
Рассчитывать размеры ренты целесообразно относительно замыкающих (худших) условий
ведения товарного производства.
Для получения количественных характеристик дифференциальной ренты можно
использовать цену земли, размеры земельного налога и арендной платы.
По своей сущности цена земли есть категория иррациональная.
Земля не является продуктом человеческого труда, поэтому сама по себе не имеет
стоимости, если не считать инвестиций на ее освоение. Но в условиях рыночной
экономики ее продают и покупает, как и другие факторы производства — труд и капитал.
Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее доходы
(ренту), то становится ясно, что цена земли зависит от двух величин: размера земельной
ренты, которую можно получить, став собственником данного участка, и ставки
банковского процента.
Покупатель земельного участка стремится приобрести его ради постоянного
дохода, который приносит земля, т.е. покупает право на получение регулярного дохода в
течение неопределенного времени.
Все, что приносит доход, в экономической теории рассматривают как капитал.
Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получать доход в
виде процента. Но он может потратить эти деньги на покупку земельного участка.
Следовательно, цена земли — это дисконтированная стоимость. В экономической
литературе формула дисконтированной стоимости в общем виде представлена в виде
К0 = Кn/ (1+p)n
где К0 — настоящая стоимость будущей суммы денег; Кп — будущая стоимость сегодняшней
суммы денег; р — ставка процента в десятичных дробях; п — количество лет.
При покупке земли предполагается, что доход в виде арендной платы будет
выплачен собственнику земли в неопределенно продолжительный срок, поэтому значение
п в формуле применительно к покупке земли не учитывают, поскольку земля приносит
этот доход и после ее продажи. Поместив вырученную сумму в банк, собственник земли
обеспечивает себя получением неменьшего дохода и в будущем. В этом смысле цена
земли заключается в капитализации земельной ренты, и ее определяют по формуле
Цз= (Р/I)*100 %,
где Р ежегодный доход; I — ставка банковского процента.
Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 р., ставка
банковского процента — 5 %, то
73
Цз(1000/5 %)*100 %= 20 000р.
Цена земли согласно этой формуле будет расти, если увеличится размер ренты, и
падать, если повысится норма банковского Процента. На практике цена земли зависит
от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Рост цен
на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных
целей, ростом инфляции и особенно гиперинфляции.
Стоимость земли оценивают с помощью различных методик. Чаще всего
используют международные стандарты оценки недвижимого имущества. С учетом этих
стандартов, а также научных изысканий зарубежных и отечественных ученых разработан
ряд методик оценки земли как недвижимого имущества на основе рентной стоимости
земель. Так, в методике «Оценочная стоимость сельскохозяйственных угодий
Российской Федерации» моделирование ценообразования на землю основано на
классической теории цены земли как капитализированной земельной ренты.
Стоимость земли оценивают двумя способами: затраты и доходы, для чего
предлагают три модели:
цена сельскохозяйственных земель соизмерима со стоимостью других видов
имущества (модель I);
цена, характеризующая землю как специфический «земледельческий капитал»
(модель II);
цена предложения земельных участков при выводе их из сельскохозяйственного
оборота (модель III).
Моделирование цены по варианту I строится по «затратному» методу. Цена
земельного участка, р/га,
Ц = Др*n
где Д, — дифференциальная рента, р/га; n — срок капитализации.
Др = {Цпр-[(Зn+Hm+TI)*P+TII]У},
где Др — цена продажи сельскохозяйственных угодий, р/га; Зn — норматив заработной платы, р/га;
Нm — норматив материальных затрат, р/га; TI — транспортные расходы I уровня, р/га; ТII — транспортные
расходы II уровня, р/га; Р — рентабельность, индекс; У— урожайность, кг/га.
Модель II оценки сельскохозяйственных угодий осуществляют по формуле для
модели I, дополняя такими показателями, как: суммарная рента (дифференциальная рента
I и II рода), рента по местоположению, рента абсолютная, монопольная, социальная и
методы ее расчета; структура сельскохозяйственного капитала и дохода от него; норма
прибыли на авансированный в сельскохозяйственное производство капитал соразмерна со
среднеотраслевой эффективностью, с учетом его органического строения и скорости
обращения капитала; стоимостные характеристики различных частей авансированного в
сельское хозяйство капитала.
Модель III основывается на исчислении I модели цены земли, умноженной на
мультипликатор (коэффициент), значение которого основано на таких показателях, как:
норма прибыли, норма процента, норма предпринимательского дохода, срок
капитализации. Формула мультипликатора имеет вид
где М — мультипликатор; Кот — отраслевая норма прибыли в среднем за год, %; n – количество
оборотов переменного капитала за год; m — срок обращения авансированного капитала, лет.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные виды земельной ренты. 2. Какие факторы влияют на возникновение
дифференциальной ренты I и II? 3. Что является экономической причиной образования дифференциальной
ренты? 4. Что такое абсолютная и монопольная рента? 5. Перечислите основные источники монопольной
ренты в поселениях. 6. Какие существуют методики определения дифференциальной ренты? 7. Как
используется рента при стоимостной оценке земель?
74
Глава 6
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И ИНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ И ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Теория стоимости — одна из основных проблем общей экономической теории,
которым посвящены работы многих экономистов. А. Смит разграничил понятия
потребительной и меновой стоимости. Сосредоточив внимание на объяснении меновой
стоимости, А. Смит разработал трудовую теорию стоимости, согласно которой меновая
стоимость измеряется количеством труда, необходимого для изготовления товара. Но
некоторые предметы имеют меновую стоимость, которая отличается от количества труда,
необходимого для их производства. Например, предприниматель может нанять рабочих
для производства товаров и продать эти товары по цене, превышающей заработную плату,
выданную рабочим. А. Смит пришел к выводу, что истинная стоимость товара включает:
заработную плату, выплаченную за труд; доход на вложенный капитал, потраченный на
закупку сырья; прибыль, с учетом риска за начало производства и за управление
производством, и плату за аренду земли (четыре фактора производства: земля, труд,
капитал и управление).
Д. Рикардо, развивая трудовую теорию стоимости, полагал, что товар, который
имеет меновую стоимость, должен обладать полезностью, определяемой как способность
этого товара вызывать желание приобрести его, в результате чего удовлетворяется
потребность в этом товаре. Отметив, что редкость невоспроизводимых товаров (например,
редкие картины) увеличивает их меновую стоимость, он опустил такие случаи из
рассмотрения как исключительные, а значит, и незначительные.
По А. Смиту, количество труда, необходимое для производства товара,
эквивалентно его меновой стоимости. Д. Рикардо, руководствуясь собственной теорией,
смысл которой заключался в том, что доход предпринимателя представляет собой доход
за прошлый труд, воплощенный в инструментах, зданиях и других объектах, связанных с
производством, пытался согласовать это утверждение с тем фактом, что заработная плата
может быть меньше суммы, за которую рабочая сила как товар продается.
Как и А. Смит, он отмечал, что по мере развития сельскохозяйственной
деятельности возникает необходимость использования плохих земель, поскольку хороших
просто не хватает. В результате для производства того же самого количества товара
необходимо большее количество труда. Следовательно, стоимость рабочей силы тоже
будет расти. Это наблюдение было основой экономического принципа роста и падения
доходов: когда последовательные приращения одного фактора производства прибавляют
к фиксированным значениям других факторов, будущая чистая прибыль будет
увеличиваться вплоть до некоторой точки (точки убывания доходности), после которой
последовательные приращения этого фактора будут приводить к сокращению будущей
чистой прибыли.
Согласно учению К. Маркса товарная стоимость есть результат прошлого и живого
труда. Прошлый труд С переносится на цену товара по частям, а живой v создает новую
стоимость v + m. Сумму (С + v) К. Маркс называет издержками производства, am —
прибавочной стоимостью. Представляя прибавочную стоимость как итог действия всего
авансированного капитала, Маркс называет ее превращенной формой прибыли, т.е.
товарная стоимость = издержкам производства + прибыль.
Если товар продают по его стоимости, то реализуется прибыль, равная избытку его
стоимости. До тех пор пока продажная цена товара будет выше издержек на его
производство (хотя она может быть и ниже его стоимости), все время будет
реализовываться часть заключающейся в товаре прибавочной стоимости и формироваться
прибыль. Между стоимостью товара и издержками на его производство возможен
75
неопределенный ряд продажных цен. Чем больше тот элемент товарной стоимости,
который состоит из прибавочной стоимости, тем больше на практике пределы этих
промежуточных цен. Основной закон конкуренции, регулирующий общую норму
прибыли и определяемые ею так называемые цены производства, основывается на
разнице между стоимостью товара и его издержками производства и на вытекающей из
нее возможности с прибылью продавать товар ниже его стоимости.
Отдельные экономисты не были удовлетворены трудовой теорией стоимости.
Например, Жан-Батист Сей, оставаясь последователем А. Смита, в своей работе «Трактат
политической экономии» в качестве детерминанты стоимости выделял полезность. Он
заимствовал эту идею у Этьена Кондильяка, опубликовавшего свою работу одновременно
с изданием А. Смита «Исследования о природе и причинах богатства народов».
Кондильяк считал, что Основным фактором, определяющим стоимость, является
полезность.
Уильям Стенли Джевонс, Карл Менгер и Леон Вальрас независимо друг от друга
разработали в качестве основного понятия теории стоимости концепцию предельной
полезности. Они утверждали, что стоимость товара зависит от привлекательности или
полезности предельной единицы товара. Это решало проблему, поднятую А. Смитом,
относительно того, как вода может иметь меньшую меновую стоимость, чем алмаз.
«Первая» порция воды, необходимая для поддержания жизни, будет иметь высокую
полезность и высокую цену, если она будет единственной имеющейся порцией.
Поскольку вода обычно имеется в больших количествах, предельная порция будет иметь
меньшую полезность и будет обусловливать гораздо меньшую цену. Поскольку все
порции одинаковы, предельная порция и определяет рыночную стоимость.
Теория предельной полезности вносит ясность в процесс формирования спроса на
рынке; она объясняет спрос на предмет потребления и показывает, как потребители
распределяют доход между разными имеющимися товарами.
Состояние равновесия на потребительском рынке существует в том случае, когда
все потребители регулируют структуру расходов таким образом, чтобы извлечь из своих
доходов максимальную полезность, причем сбережения выступают как товар. Равновесие
нарушается, когда меняется цена любого потребительского товара, приоритеты
потребителя или его доход.
Этот анализ является основой концепции, в соответствии с которой цена и
пользующееся спросом количество товара обратно пропорциональны, и иллюстрирует тот
принцип, что спрос на товар частично определяется и ценой его аналогов. В этом случае
спрос на товар b будет падать, поскольку цена на товар не уменьшилась. Такое
представление о динамике спроса — основа принципа замещения, применяемого при
оценке недвижимости имущества. Аналогичным образом, изменения во вкусах и
предпочтениях потребителей вызовут, с одной стороны, колебания меры предельной
полезности, а с другой — изменение распределения дохода между товарами.
Принцип, в соответствии с которым потребитель пытается максимизировать
полезность потребляемых товаров, можно выразить следующей математической
формулой:
где MV — предельная полезность; Р — цена; а, b — объем потребительских товаров.
Это уравнение утверждает, что потребитель будет распределять расходы на товары
a и b таким образом, чтобы полезность, полу; чаемая от последней денежной единицы,
потраченной на каждый из товаров, была одинакова. Это уравнение применяют к двум
товарам (а и b), которое может быть расширено до системы уравнений, определяющих,
что каждый потребитель уравнивает предельную полезность на денежную единицу для
76
каждого потенциального потребительского товара. Увеличение дохода позволит
потребителю купить больше товаров обоих видов.
Давая объяснение колебаниям спроса на рынке, теория предельной полезности не
отвечает на вопрос, почему на рынке есть то или иное количество товара по той или иной
цене, т. е. она не охватывает проблем, связанных с предложением рынка. Можно было бы
обосновать относительную редкость алмазов и большое количество воды в природе как
товара, но объяснение становится менее удовлетворительным, когда рассматриваемые
предметы изготовляет человек.
Объединив концепцию предельной полезности (теория спроса) с концепцией
предложения, основанной на затратах, необходимых для производства товара (теория
предложения), Альфред Маршалл и группа английских экономистов изложили
собственную теорию цен: теорию спроса и предложения. Данная теория цен базируется на
том, что на любом конкретном рынке цена будет уравновешивать количество товара,
произведенного и предлагаемого на рынке, с количеством купленного товара.
В основе теории спроса лежат следующие допущения: отдельные потребители
располагают информацией в отношении общих целей, которые они преследуют;
потребители знают, каким образом разные товары могут способствовать достижению этих
целей; потребители используют эту информацию для максимизации достижения
преследуемых целей.
Желание и возможность потребителя купить данное количество товара за данный
промежуток времени определяются пятью факторами: требуемое количество, которое
зависит от цены; доход потребителя; цена родственных товаров; ожидания потребителя;
вкусы и предпочтения потребителя.
Более высокий уровень дохода потребителей, как правило, означает, что будет
куплено больше единиц товара, но иногда верно обратное: повышение уровня дохода
может вызвать сокращение закупок потребителями товаров худшего качества. Увеличение
дохода означает, что люди, арендовавшие жилье, теперь, возможно, купят квартиры, что
приведет к спаду на рынке сдаваемого в аренду жилья. Уменьшение же дохода, возможно,
приведет к сокращению покупки квартир и к увеличенному спросу на квартиры,
сдающиеся в аренду.
Товары, либо заменяющие, либо дополняющие друг друга, относятся к
родственным. Взаимозаменяемость товаров означает, что один товар может быть заменен
другим, поскольку оба имеют аналогичные характеристики и одинаковую полезность.
Увеличение Цены на один такой товар приведет к падению спроса на него и к
Увеличению спроса на другой товар. Эта концепция — основа применяемого при оценке
недвижимости принципа замещения. В соответствии с этим принципом стоимость
имущества не будет превышать стоимости другого имущества, которое могло бы служить
заменой первого. Расчетливый покупатель заплатит за имущество не больше, чем цена
продажи аналогичного и равно желаемого имущества.
Спрос на товары зависит от ожидаемой потребителем цены на него в будущем.
Потребители, которые ожидают повышения цены на товар, сделают свою покупку как
можно скорее. Те, кто ожидает понижения цены, покупку отложат.
Принцип ожидания при оценке имущества основан непосредственно на ожидании
потребителей в формировании спроса. Ожидания покупателя и продавца в отношении
конъюнктуры рынка недвижимости и будущих доходов от владения имуществом
непосредственно связаны с его текущей стоимостью, так что этот принцип важен при
проведении оценки объектов недвижимости.
Субъективная полезность товаров и услуг частично определяется такими
социальными факторами, как возраст, место проживания, род занятий, уровень культуры
и образования, которые формируют вкусы и предпочтения потребителя. Вкусы и
предпочтения периодически смещаются и даже меняются внезапно, как это бывает в
музыке и в одежде. В то же время предпочтения могут эволюционировать медленно, как
77
это происходит в отношении обстановки дома или в промышленности, производящей
строительные конструкции. Изменения в технологии, окружающей среде или
предпочтениях, касающихся местоположения, оказывают постоянное влияние на
стоимость отдельных объектов недвижимости, объектов в пределах микрорайона, города,
региона и даже страны. Применяемый при оценке недвижимости принцип изменения
является результатом влияния на спрос вкусов и предпочтений потребителя.
В основе теории предложения лежат допущения, подобные тем, которые
определяют спрос: изготовители товара владеют информацией по производимым товарам
в объеме, позволяющем максимизировать прибыль, и они знают, каким должно быть
сочетание исходных ресурсов для наиболее эффективного производства данного товара.
Как только изготовитель товара собрал всю эту информацию, количество изделий,
которое будет предложено им на рынке, определится тремя факторами: ценой товара;
наличием земли, трудовых ресурсов, капитала, менеджмента и связанными с этим
затратами; уровнем технологии производства данного товара. Для жилой недвижимости
соответствующими факторами предложения будут: цены на жилье, размер
существующего жилого фонда, затраты на производство строительных работ и методы
ведения этих работ.
Шкала распределения предложения показывает соотношение между количеством
товара, которое отдельный поставщик или группа поставщиков способны и готовы
произвести, и ценами в пределах некоторого определенного отрезка времени. Подобно
распределению спроса, распределение предложения предполагает, что единственным
определяющим предложение фактором является цена. Остальные факторы предложения
(технология производства, затраты на исходные материалы, цена товаров, ожидаемая в
будущем цена товара) считают постоянными. Увеличение цены конкретного товара
означает, что поставщики будут увеличивать свой доход за счет производства большего
количества этого товара и меньшего количества других товаров. Поэтому, как правило,
при более высоких ценах предлагаемое количество товаров будет больше. Предложение
может меняться еще и по причине изменений любого другого фактора предложения, а не
только цены.
На типичном рынке взаимодействие спроса и предложения определяет цену и
количество купленного товара в точке пересечения кривых спроса и предложения. Любое
отклонение от этой точки равновесия вызовет сопротивление, выражаемое
автоматическим срабатыванием рыночного механизма. На идеальном совершенном рынке
точка пересечения спроса и предложения и, следовательно, цена установилась бы быстро
и оставалась стабильной, поскольку в состоянии равновесия будут и факторы, ее
определяющие.
Рыночная цена как денежное выражение меновой стоимости является ценой
равновесия, определяемой соотношением спроса и предложения на рынке, и представляет
собой сумму, фактически уплаченную при конкретной рыночной сделке. Однако в этом
определении игнорируется тип конкуренции, преобладающий на данном рынке.
Например, здесь не учитывают информированность покупателя и продавца; степень
благоразумия, проявленная ими при заключении данной сделки; стимулы, которые
руководили действиями одной из сторон или обеими сторонами; условия
финансирования; возможность наиболее эффективного использования недвижимости и
срок, в течение которого имущество предлагали на рынке. Рыночная цена, как зачастую
случается в действительности, может устанавливаться в результате чьего-то каприза или
отчаяния, чьей-то беспечности или неосведомленности, постороннего давления или
социальных амбиций, эгоизма или иных проявлений чувств, а также многих других
факторов.
Понятие стоимости при оценке объектов недвижимости крайне существенно. В
большинстве случаев цель оценки заключается в Установлении рыночной стоимости. Как
указывалось ранее, рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой
78
гипотетический (или расчетный) размер возможной цены продажи, которая явилась бы
результатом тщательного рассмотрения покупателем и продавцом всей информации,
касающейся данной сделки, на основе сведений, которые отражают действия
ответственных и благоразумных покупателей и продавцов в условиях честной сделки.
Определение термина «рыночная стоимость» тесно Связано с преобладающим на рынке
типом конкуренции. Хотя определение это не требует наличия всех отличительных черт
чистой конкуренции, оно включает в себя многие из этих черт. В то же время оно
отвергает требование, подразумевающее абсолютно точную замену одного товара другим.
Рыночная стоимость имеет тот размер, который пытаются установить в процессе оценки.
Рыночная цена приближается к рыночной (или меновой) стоимости при наличии
следующих допущений: нет никакого принуждения или давления на покупателя или
продавца с целью как-то повлиять на ход сделки; покупатели и продавцы хорошо
информированы и действуют исключительно в своих собственных интересах; для
совершения сделки отводится достаточно времени; оплату производят наличными
деньгами или их эквивалентом.
Когда количество предлагаемого и количество требуемого по установленной цене
товара на рынке равны друг другу в течение некоторого определенного периода времени,
спрос и предложение находятся в равновесии, при котором изменения внутри элементов
системы не вызовут изменений цены предлагаемого или требуемого рынком количества
товара.
Равновесие нарушается, когда меняются какие-то критические элементы системы.
Если, например, какой-то товар для покупателей предпочтительнее, увеличение спроса на
этот товар нарушит равновесие. Предлагаемое на рынке количество этого товара при
действующих ценах не будет достаточным для удовлетворения возросшего спроса, и
покупатели готовы будут заплатить большую цену, а продавцы ее поднимут.
Существующий уровень производства станет недостаточным, и производители
попытаются увеличить выпуск товара за счет более интенсивного использования
факторов производства (земли, труда, капитала, управления).
Некоторые факторы (например, основные производственные фонды предприятия
или площадь обрабатываемых земель) характеризуются относительным постоянством, и
не всегда легко изменить их количественные показатели. Поэтому их называют
постоянными факторами. Другие (например, продолжительность рабочего времени или
количество посеянного зерна) называют переменными факторами, поскольку количество
их легко изменить. В связи с невозможностью сразу же увеличить постоянные факторы
производства на коротком отрезке времени рост производства достижим только за счет
прироста переменных факторов. В результате затраты на производство предельной
единицы продукции будут расти и произойдет рост кривой предложения. За более
длительный период возможен рост количественных показателей постоянных факторов
(например, будут построены новые предприятия). Если не произойдет новых изменений
внешних факторов, система вновь достигнет равновесия. Предлагаемое количество товара
вновь станет равным востребованному при стабильной цене. Конечно, на практике
равновесие достигается редко. Оно представляет собой лишь постоянно меняющуюся
цель, к которой движется система, а не состояние, которое поддерживается.
Фиксированное предложение земли и долговечность сооружений крайне затрудняют
достижение равновесия на рынках недвижимости.
Некоторые изменения внутри системы, например, ввод (либо износ) основных
производственных фондов или жилых зданий, происходят в течение длительных отрезков
времени. В то же время могут меняться и другие показатели, например, спрос на товар,
технологии производства товара или цены на производственные услуги. Для более
систематического анализа экономисты часто определяют для себя период времени, в
течение которого будут рассматриваться изменения.
Выделяют следующие периоды времени.
79
Рыночный период представляет собой короткий отрезок времени, в течение
которого единственной продукцией, предлагаемой на продажу, является уже
произведенный товар.
Короткий период подразумевает достаточно длительный для появления новой
продукции, но слишком короткий для того, чтобы произошло увеличение постоянных
факторов производства — период. Короткий период не является определенным
календарным периодом, на рынке недвижимости он будет продолжительнее, чем на рынке
быстро производимых товаров.
Длительный период подразумевает время, достаточное для того, чтобы произошли
изменения всех факторов производства.
Равновесие, как правило, наблюдается в течение какого-то одного периода.
Например, предлагаемые и востребованные на рынке количества товара могут быть
одинаковыми при цене, которая стабильна в течение короткого периода. Если цена таких
постоянных факторов, какими являются основные производственные фонды, изменилась,
то равновесие в течение длительного периода существовать не может. Если увеличатся
затраты на замену основных производственных фондов, то ни одно из устаревших
предприятий не удастся заменить, пока не вырастет цена на продукцию. И наоборот, если
цена постоянных факторов производства упала либо произошло усовершенствование
технологии производства, то новые (более эффективные) производственные фонды могут
быть введены в действие быстрее, чем произойдет физический износ существующих. По
завершении их ввода цена на производимую продукцию упадет.
Здесь очевиден важный аспект формирования цены продукта (недвижимости):
прошлые затраты несущественны для определения цены, и нет никаких гарантий, что
затраты на постоянные факторы производства будут возмещены. Здание фабрики может
содержаться в идеальном состоянии, продукция на ней продолжает выпускаться, но когда
становится доступной новая, более дешевая технология, все прошлые затраты, связанные
с действующей, но уже устаревшей технологией, становятся в долгосрочном аспекте
несущественными для цены: производимой продукции. Как только новая технология
внедрена, цена начинает падать, и устаревшее производство сможет продолжать выпуск
продукции только в том случае, если оно будет в состоянии покрывать переменные
издержки и получать прибыли». Цена, по которой устаревшее производство будет
продавать свою продукцию, как раз и будет определяться суммой прибыли, а не
прошлыми расходами, понесенными данным производством. В связи с долговременной
эксплуатацией большинства объектов недвижимости этот принцип особенно важен при
проведении оценки рыночной стоимости такого имущества.
Время и затраты, необходимые для приведения сочетания факторов производства в
соответствии с новой экономической ситуацией, порождают экономическую ренту, или
остаточную продуктивность. В краткосрочной перспективе количественные показатели
постоянных факторов производства увеличить нельзя. Если совершенствование
технологий производства или увеличение спроса на производимый товар вызовет рост
спроса на конкретные производственные услуги, то цена товара превысит цену
долговременного равновесия. В результате в течение периода модернизации действующих
технологий собственники упомянутых услуг будут получать сумму, которая превысит их
обычный доход. Этот избыточный доход называют экономической рентой, или иногда
чистой прибылью.
Такой же анализ объясняет колебания цены на земельные участки. Земля, по
определению экономистов, является ресурсом, данным нам природой, и не включает в
себя никаких зданий, сооружений либо улучшений, связанных с мелиорацией, ирригацией
или террасированием. Предложение земли беспредельно увеличено быть не может. Чтобы
получить землю в пользование, необходимо уплатить ее владельцу определенную цену,
которая часто не является компенсацией, необходимой для покрытия всех реальных
расходов. Эту иену экономисты часто называют земельной экономической рентой. Как и
80
любая другая цена, земельная рента определяется точкой пересечения кривых спроса и
предложения. Разница заключается в том, что число предложений фиксировано площадью
земель. В связи с тем значением, которое имеет месторасположение объекта
недвижимости для многих видов производственной и коммерческой деятельности, спрос
на конкретный участок земли может быть очень высоким по сравнению со спросом на
землю, расположенную в менее привлекательном месте. В сочетании с вертикальной
кривой предложения, а иногда и в связи с несовершенством рынка земли это может
привести к быстрым колебаниям цен на земельные участки, расположенные в
привлекательном месте. Другим результатом может быть то, что цена некоторого
земельного участка окажется гораздо выше цены аналогичного ему участка, но
расположенного на небольшом расстоянии от первого. Таким образом, оценка рыночной
стоимости земли, особенно земли, предназначенной для промышленного и коммерческого
использования, — одна из самых сложных задач.
Рассмотрим существующие теории стоимости с точки зрения стоимости земель
поселений. Земля в поселении является объектом хозяйственных отношений и в этой
связи является ресурсом, естественным фактором производства. Становясь элементом
процесса воспроизводства, орудием труда, земля как фактор производства попадает в
сферу предпринимательской деятельности. Изначально земля стоимости не имеет. Однако
при вовлечении в рынок и в систему товарно-денежных отношений у нее появляются
определенная цена, меновой эквивалент, на который эта предпринимательская
деятельность ориентируется. У этого менового эквивалента будут два разных значения,
принципиально отличающиеся друг от друга: при продаже земли в целом (переход к
новому владельцу) и при аренде земли (использование без отчуждения собственности).
Поскольку у земли изначально нет стоимости, данный эквивалент будет как бы
взвешивать землю-товар возможными затратами труда. В результате появляются две
различные категории: стоимость и цена земли.
Известные теории стоимости представляют собой направления, каждое из которых
предлагает свою методологию расчета цены земли.
По теории спроса и предложения цена земли устанавливается на рынке. Но данная
теория не дает ответа на вопрос, какой фактор является основой цены.
Согласно теории издержек производства цена есть все платежи (внешние и
внутренние издержки плюс нормальная прибыль), необходимые для того, чтобы привлечь
и удержать ресурсы в пределах данного направления деятельности. С точки зрения
территорий, деятельность — поддержание ее функционирования, в первую очередь
создание, развитие и эксплуатация всех инфраструктур: общественного обслуживания,
инженерного оборудования, общественного транспорта и т. д. Как правило, названные
инфраструктуры не приносят доходов, достаточных для их нормального
функционирования и развития и не формируют цену земли (издержки явно выше
доходности).
Согласно теории факторов производства цена земли есть капитализированный
остаточный доход, относимый к земле (земельная рента), после оплаты других факторов
производства. Данная теория достаточно логично и корректно объясняет формирование
стоимости земельных участков, приносящих доход. Однако в условиях российского
земельного рынка велика вероятность получения отрицательной цены земли в связи с
неэффективной работой предприятия, использования земельного участка не по
разрешенному использованию, в связи с местными социальными и климатическими
условиями и др.
По теории полезности и предельной полезности полезность — понятие
субъективное, которое не является синонимом понятия «польза». Полезность конкретного
товара, продукта различна для разных людей. Предельная полезность — это добавочная
полезность одной дополнительной единицы конкретного продукта и подчиняется она
закону убывающей предельной полезности. Так, поселение имеет на своей территории,
81
своих землях уровень услуг, одновременно удовлетворяющих потребности отдельных
индивидуумов и потребности городского сообщества. Чем больше услуг предоставляется
данным поселением, тем выше стоимость его земель, которая возрастает благодаря
дефициту услуг, предлагаемых для использования на других территориях.
Теории, объединяющие все перечисленные (теории эклектического толка), имеют и
общий для всех недостаток: дистанцирование от общественно-необходимых затрат труда.
Основанием для глубоко научного решения проблемы цены продолжает оставаться
трудовая теория стоимости и прибавочной стоимости. В ней через развитие формы
стоимости исторически и логически обоснован процесс превращения товара в деньги.
Именно благодаря товарному основанию деньги приобрели и соответствующие им
функции. Цена товара оказалась масштабом денежного выражения его стоимости.
Рассмотрев существующие теории стоимости, можно сделать вывод, что все они
основаны на позициях трудовой теории стоимости, поскольку тем или иным образом
детализируют эту теорию.
Взаимосвязь действующих видов, подходов и методов оценки земель и земельных
участков и различных теорий стоимости приведена в таблице 6.1.
Базируясь на положениях трудовой теории стоимости, цену земли любого
административно-территориального образования следует рассматривать как сумму всех
затрат общественно необходимого труда, способствовавших достижению некоторой
общественной полезности территории данного образования, позволяющей его населению
выполнять свои общественно необходимые функции в полном объеме. Под общественно
необходимыми затратами труда понимают все затраты, в результате которых создан
определенный уровень обеспечения жизнедеятельности населения конкретного
образования, включая и затраты на устранение негативных последствий, созданных как
природой, так и человеком.
Таблица 6.1.
Принципиальная схема соответствия в оценочной практике видов, подходов и
методов оценки земли и земельных участков различным теориям стоимости
82
То есть цену земель любой территории можно представить в виде следующей
модели:
где Pi — общественно необходимые затраты труда, связанные с улучшением земель
по i-му показателю качества n-й территории.
6.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ВИДОВ СТОИМОСТИ
Для эффективного управления недвижимой собственностью применяют различные
методы и приемы оценки ее стоимости. Например, оценку стоимости предприятия можно
рассматривать как способ определения в стоимостном выражении возможных конечных
результатов его деятельности на основе использования аппарата финансовоэкономического анализа.
Стоимость — это научная категория, отражающая особенности товарной
организации производства, воплощение однородного труда, присущего товарному миру, и
его мера, относительное понятие, принятое человечеством и им используемое в
хозяйственной и практической деятельности, отражение бытия природы и исторической
особенности производственной деятельности людей.
Затраты — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект
собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы,
которую будет готов заплатить возможный покупатель. Однако в зависимости от наличия
равноценных объектов и активности других покупателей эти затраты могут быть выше
или ниже стоимости на дату оценки.
Цена — это денежное выражение стоимости, отражающее количество денег,
затраченных на покупку сходных объектов в прошлых сделках.
Но цена не обязательно представляет обыкновенную количественную меру
стоимости на дату оценки. Она может быть больше или меньше стоимости. На рынке
недвижимости цена выполняет ряд следующих важнейших функций:
измерительную — размер (сумму) денег, переданных или полученных в сделке с
земельным участком;
соизмерительную — сопоставление ценности различных земельных участков;
учетную — отражение в системе учета инвестиций в земельный участок;
распределительную, т. е. перераспределение спроса на земельные участки
различных категорий; социальную;
стимулирующую улучшение использования земель;
регулирующую товарно-денежные процессы путем выравнивания спроса и
предложения на земельные участки и другие товары.
Затраты применительно к оценке стоимости земель — это сумма денежных
средств, необходимых:
для воспроизводства экономического плодородия земель сельскохозяйственного
назначения (внесение удобрений, освоение, мелиоративные и другие работы);
воспроизводства или замещения инженерной инфраструктуры земель территорий.
В теории оценки стоимость определяют как экономическое понятие,
устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для
приобретения, покупателями и продавцами, как оценку ценности конкретных товаров и
услуг в конкретный момент времени, как меру того, сколько гипотетический покупатель
будет готов заплатить за оцениваемую собственность. В сложившейся отечественной и
зарубежной практике оценки недвижимости термин «стоимость» используют в
зависимости от цели оценки в сочетании с поясняющим словом: рыночная стоимость,
инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, стоимость для целей
83
налогообложения, специальная стоимость и т. д., т. е. различают несколько видов
стоимости, которые применяют в силу различных потребностей и функций. Все их можно
объединить в две группы: стоимость в обмене (меновая стоимость) и стоимость в
использовании (потребительская стоимость) (рис. 6.1).
Стоимость в обмене — это расчетная величина, которая будет преобладать на
свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях
Рис. 6.1. Виды стоимости недвижимого имущества
равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная
стоимость, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Обычная
форма стоимости в обмене — рыночная стоимость. В эту же группу входят
ликвидационная, страховая, арендная и другие виды стоимости.
Рассмотрим эти виды стоимости объектов недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой
объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на размере
цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и
передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при
соблюдении следующих условий:
продавец и покупатель действуют в рамках закона и на основании типичных
мотиваций;
продавец и покупатель хорошо информированы о предмете сделки и действуют в
целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо
из сторон, участвующих в сделке;
объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может
переходить из рук в руки;
объект определяют, исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка;
оплату производят в денежной форме (наличный или безналичный расчет) и не
сопровождают дополнительными условиями.
На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных
фактора: спрос, полезность, дефицитность и отчуждаемость объекта недвижимости. В
отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет
множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у
продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке,
условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с
определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена
субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например, инвестиционная
84
стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость,
для того чтобы быть монополистом в данном секторе рынка. Поэтому рыночная
стоимость на практике должна быть больше или меньше, чем цена конкретной сделки.
Рыночная стоимость более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и
целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения
стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок
купли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены,
внесения прав на землю в уставный капитал.
Ипотечная (залоговая) стоимость — оценка земельного участка для обеспечения
обязательства по возврату кредитных средств в случае его срочной продажи на открытых
торгах. Для гарантии высокой ликвидности земельного участка залоговую стоимость его
устанавливают обычно на 20...30 % ниже рыночной. В соответствии со ст. 67
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка земельного участка при
ипотеке не может быть установлена ниже нормативной цены.
Кадастровая стоимость — усредненная рыночная стоимость единицы земельной
площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой
стоимости земель по территориально-экономическим зонам, основанная на
статистическом анализе данных о рыночных ценах, а также иной информации о
земельных участках. Если рыночной информации нет, кадастровую оценку проводят на
основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость
земельных участков.
Ликвидационная стоимость — стоимость земельного участка при срочной
вынужденной его продаже на открытых торгах.
Арендная стоимость — сумма арендной платы, за которую земельный участок
может быть сдан в аренду при следующих обычных (типичных) рыночных условиях:
на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного
рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и
действуют разумно и без принуждения;
период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был
доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования размера арендной
платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта
в аренду;
состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются
типичными на дату оценки стоимости аренды, т. е. не являются чрезмерно
обременительными или выгодными Для аренды такого типа и данного вида
недвижимости;
предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциального
арендатора, имеющего особый интерес к данному объекту недвижимости, а также
находящегося в родственных или Деловых связях с арендодателем, не учитывают.
В большинстве случаев методику определения арендной платы за земельные
участки устанавливают органы власти субъектов РФ на основе соответствующих ставок
земельного налога с корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и
другие условия. В Москве, например, утверждены базовые ставки арендной платы за
землю по категориям арендаторов и видам целевого пользования земель.
Стоимость выкупа права аренды земли — денежные средства, необходимые для
выкупа права заключать договор аренды конкретного земельного участка
государственной или муниципальной собственности. Определяют ее на основе рыночных
цен прав аренды по итогам проводимых конкурсов. В Москве утверждены базовые ставки
стоимости выкупа прав аренды земельных участков по оценочным зонам города, которые
корректируют, используя коэффициент, равный от 0,108 до 1 в зависимости от срока
аренды.
85
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) — это стоимость
собственности для конкретного пользователя. Поскольку стоимость в использовании
связана с потребностями конкретного пользователя, ее называют иногда субъективной
стоимостью участка при фактически сложившемся его использовании. Она определяется
системой естественных и экономических характеристик земельного участка с точки
зрения конкретного пользователя, для которого особо важное значение может иметь,
например, плодородие почв, местоположение, функциональное и разрешенное
использование земли или другие качественные и количественные показатели. Эта
стоимость не связана с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и т. д. К этой группе
относятся: балансовая стоимость, инвестиционная стоимость, налогооблагаемая
стоимость.
Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки, определяемая на
основе его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В
отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя или
типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями
конкретного лица. Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей
доходности, степени доходности и риска, ставках налогообложения. Эти различия
обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило,
инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.
Балансовая стоимость — стоимость земельного участка, отраженная в балансе
организации по затратам на его приобретение (приватизацию, покупку и т. п.) на момент
ввода в эксплуатацию (использование по функциональному назначению) или по
нормативной цене.
Стоимость для целей налогообложения устанавливают на основе нормативных
документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной
экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной.
Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой
стоимости, т. е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса
предприятий и организаций.
Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков
осуществляют на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.
Для частных лиц, владельцев недвижимости, например приватизированных
квартир, налог устанавливают местные органы власти. Так, в Москве такой налог
составляет 0,1 % инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой БТИ по
специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости
квартиры. По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению
налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах.
Например, в Испании для целей налогообложения периодически (один раз в 8 лет)
проводят ревизию кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов
для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.
На стоимость недвижимости влияют факторы окружающей среды. Недвижимость
и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценки выделила ряд факторов,
наиболее существенно влияющих на стоимость имущества. Их можно классифицировать
по различным критериям.
По форме проявления их подразделяют:
на физические: природные (земля, климат, ресурсы, топография, почва); и
созданные человеком (здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма
участка и др.);
социальные — тенденции изменения численности населения, его возрастного
состава (омоложение или старение), стиля и уровня жизни, численности семьи, уровня
образования, уровня преступности, взаимосвязей с окружающим миром, здоровья и др.;
86
экономические: кредитная политика и доступность кредитных ресурсов; тенденции
изменения уровня дохода, занятости, цены; процентной ставки, ставки арендной платы;
рост или сокращение затрат на строительство;
политические, (административные): зонирование, строительные нормы и правила,
действия управленческих структур, налоговая политика, защита окружающей среды (табл.
6.2).
Таблица 6.2.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
По признаку происхождения (природы) или характеру влияния все факторы,
влияющие на стоимость земли, можно объединить в две группы:
субъективные — связанные с типичными предпочтениями, интересами, особыми
обстоятельствами, взаимной зависимостью сторон, взглядами, возможностями и т. п.;
объективные
—
экономические
условия
(макроэкономические,
микроэкономические), физические характеристики земельного участка, функциональное
назначение, ближайшее окружение, экологическая обстановка и др.
По территориально-структурным особенностям факторы, воздействующие на
стоимость земельных участков, могут быть отнесены, по крайней мере, к трем уровням
влияния:
глобальный и народно-хозяйственный — общее состояние и стадия цикла мировой
экономики; политическая; социальная и экономическая обстановка в стране; участие в
международных организациях. Эти и подобные им факторы опосредованно влияют на
земельный рынок;
региональный — экономические и социальные факторы: темпы развития региона,
уровень занятости и доходы населения, ставки банковских процентов, затраты на
87
освоение земель, налоги, предложение земельных участков на продажу, природноклиматические условия, цены на топливно-смазочные материалы (ТСМ) и
сельскохозяйственную технику и др.
локальный уровень — факторы, связанные с самим объектом оценки (земельным
участком) и его ближайшим окружением. Для этого определяют качество местоположения
объекта оценки, которое формируется совокупностью многих условий и, в частности,
соответствием физических параметров участка рыночным предпочтениям, принятым в
районе размерам и форме землевладения, а также близостью к экономической среде.
Характеристику земельному участку дают по системе показателей, включающей:
наименование субъекта земельного права (юридического или физического лица с
указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты);
адресные ориентиры [район (жилой массив, промышленная зона и др.), поселок,
улица, номер дома и строения (в городах и поселках)];
документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования
(постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор
аренды и др.);
категория земель, целевое назначение и фактическое использование;
код классификатора земель;
площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок;
площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма);
площадь санитарно-защитной зоны (или), зоны с особым режимом использования в
пределах земельного участка;
вид земельного права (собственность — частная, государственная и др.,
пользование);
поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография;
улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).
Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по Данным его
паспорта, который содержит:
экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными
коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями,
садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями,
болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;
расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
общую стоимость земельного участка и строений;
налог на стоимость недвижимости;
инженерно-технические характеристики (просадочные грунты, уровень грунтовых
вод);
экологические показатели;
градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона и
др.);
залежи полезных ископаемых.
Контрольные вопросы и задания
1. Охарактеризуйте основные экономические теории стоимости и оценки недвижимости. 2. Что
такое постоянные и переменные факторы производства? 3. Какие периоды времени используют для
анализа стоимости продукции? 4. Как определяют цену земли в соответствии с различными теориями? 5.
Какие методы оценки земли наиболее эффективны при различных теориях стоимости? 6. Приведите
определения стоимости, затрат и цены. 7. Какие функции выполняет цена? 8. Приведите классификацию
видов стоимостей недвижимости. 9. Какие факторы оказывают влияние на стоимость недвижимости?
10. Перечислите систему показателей по характеристике земельного участка.
88
Глава 7
ФИНАНСОВЫЕ РАСЧЕТЫ С ПРИМЕНЕНИЕМ СТАНДАРТНЫХ
ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА
Если недвижимость приносит собственнику доход и ожидается, что и в будущем
она будет приносить доход, то стоимость такой недвижимости определяется стоимостью
поступлений денег, которые могут быть получены в будущем от использования данной
недвижимости. Для этого необходимо стоимость предполагаемых будущих поступлений
привести к настоящей (существующей) стоимости, используя соответствующие поправки.
Расчетными показателями, применяемыми для оценки прогнозируемых доходов от
недвижимости (инвестиций), являются сложный процент и дисконтирование.
Чтобы использовать данные показатели, необходимо знать:
суммы денежных средств, которые, как ожидается, будут получены от
инвестирования в недвижимость или инвестированы в недвижимость. Суммы должны
быть спрогнозированы как можно более точно;
время получения инвестиционного дохода, которое измеряется интервалами или
периодами: день, неделя, месяц, квартал, полугодие или год. Для инвестиционного
анализа время имеет первостепенное значение: чем раньше будут получены суммы, тем
предпочтительнее инвестиции;
риск — вероятность того, что доходы, полученные от инвестиций, окажутся
больше или меньше ожидаемых. Существуют различные виды риска, которые аналитику
следует учитывать. В то же время абсолютно безрисковых вложений быть не может;
ставку дохода на инвестиции, т. е. соотношение между чистым Доходом и
вложенным капиталом, выраженное в процентах.
Расчеты с использованием сложного процента являются, как правило,
механическими. Поэтому для удобства расчетов используются предварительно
подготовленные специальные таблицы (приложение 2).
Предварительно подготовленные специальные таблицы разработаны для
следующих стандартных функций сложного процента:
накопленная сумма единицы (или будущая стоимость единицы) (колонка 1
специальных таблиц);
накопление денежной единицы за период (или будущая стоимость аннуитета)
(колонка 2);
фактор фонда возмещения (колонка 3);
текущая стоимость единицы (колонка 4);
текущая стоимость аннуитета (колонка 5);
взнос на амортизацию денежной единицы (колонка 6).
Таблицы всех шести функций сложного процента построены с использованием
общей базовой формулы, описывающей накопленную сумму денежной единицы
S = (1+i)n
где S - денежная сумма после п периодов накопления одной денежной единицы; i
— периодическая ставка процента; n — число временных периодов, учитываемых при
расчете.
Рассмотрим экономическое содержание каждой из перечисленных функций.
7.1. РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОЙ СУММЫ ЕДИНИЦЫ
Сущность данной функции состоит в следующем. Процент, полученный за первый
период, приплюсовывают к основной сумме первоначальных инвестиций, положенных на
банковский депозит в начале первого периода, и он работает вместе с ней в течение
второго периода. Процент, полученный за второй период от этой новой суммы, вновь
89
приплюсовывают к этой новой сумме, и он работает вместе с ней в течение третьего
периода и т. д. Первый вид процента — простой, второй — сложный.
Рассмотрим в таблице 7.1 накопление суммы в 1000 р. по сложному и простому
процентам при ставке 10 % годовых в течение четырех лет.
Таблица 7.1.
Накопление суммы в 1000 р. по сложному и простому процентам
Будущую стоимость сегодняшнего актива рассчитывают по формуле
FV = PV*(1+i)n
где FV — будущая стоимость сегодняшнего актива (future value); PV — сегодняшняя (текущая)
стоимость актива (present value); (1 + i)n— множитель, или фактор (f) накопления, — одно из двух или более
чисел, которые, будучи перемноженными, дают заданный результат.
Рост основной суммы сегодняшнего вложения до расчетной будущей стоимости с
учетом сложного процента показан на рисунке 7.1.
Пример. Земельный участок купили сегодня за 120 000 р. Предполагается, что
стоимость его будет повышаться на 12 % в год. Сколько он будет стоить через пять лет?
Будущую стоимость земельного участка рассчитаем по основной формуле. Фактор
накопления находим в колонке 1 приложения 2 на 12 % в строке 5 лет (f = 1,762342).
FV = PV*(1+i)n = 120000 р. * 1,762342=211481,04 р.
Период накопления может быть отличным от года, например, день, месяц, квартал,
полугодие. В этом случае в основную формулу вносят следующую поправку: число
периодов n, выраженное в годах, умножают на частоту накопления, а номинальную
ставку, выраженную в процентах, делят на частоту накопления. Например, если
предполагают, что ежемесячное накопление по номинальной ставке составит 12 %, то
формула расчета примет вид
Если период накопления равен конкретному значению, то такое фиксированное
накопление называют дискретным. Например, накопления, осуществляемые в квартал,
вычисляют по формуле
Непрерывное накопление предполагает, что процент накапливается за возможно
более короткий период времени. Хотя этот период является бесконечно коротким, более
точным приближением непрерывного накопления может быть ежедневное накопление
Рис. 7.1. Рост основной суммы по сложному проценту:
— основная сумма, инвестированная в начале периода; 2 — доход инвестиций; 3 — возврат
инвестированной основной суммы; 4 — расчетная будущая стоимость.
90
Если проценты начисляют чаще одного раза в год, т. е. сумма растет быстрее, чем при
ежегодном начислении, то размер процентной ставки, которая позволила бы получить
такое же значение основной суммы при ежегодном начислении, называют эффективной
ставкой процента. В этом случае саму годовую ставку называют номинальной.
Пример. Банковская процентная ставка по вкладам составляет 10 % (номинальная
ставка). Начальная сумма 1000 р. Проценты начисляют в конце года, квартала, месяца.
Необходимо определить накопленные суммы через один год и через пять лет.
Решение. Проценты начисляют один раз в конце года. Годовое накопление рассчитывают
в следующем порядке.
Проводят расчет по таблицам приложения 2: в таблице на 10 % в колонке 1 в строке 1 год
находят фактор 1,1; в строке 5 лет находят фактор — 1,61051. Таким образом, будущая
стоимость существующих активов составляет:
проводят расчет по формуле:
Полученные значения FV совпали;
проценты начисляют один раз в конце квартала. Накопление за квартал
рассчитывают по формуле:
проценты начисляют один раз в конце месяца. Накопления по месяцу начисляют в
таком порядке:
по таблицам приложения 2 в таблице на 10 % с ежемесячным накоплением в
колонке 1 в строке 1 год находят фактор 1,104713; в строке 5 лет находят фактор —
1,645309 и соответственно:
по формуле:
Результаты расчетов приведены в таблице 7.2
Таблица 7.2.
Определение эффективной ставки процента
Таким образом, при одной и той же номинальной ставке в 10 %, более частое
накопление приводит к более быстрому росту основной суммы и, следовательно, к
большему размеру эффективной ставки.
Достаточно познавательным при изучении финансовой математики является так
называемое «правило 72-х», которое используют для примерного расчета числа лет,
91
необходимых для увеличения наличной суммы в два раза при условии, что весь процент
остается на депозите. Для расчета необходимо разделить 72 на ставку процента
(выраженную целым числом).
Например, при ставке сложного процента 3 % денежная сумма удвоится примерно
через 72 : 3 = 24 года, при 3 % ставке простого процента — 33,5 лет. «Правило 72-х»
можно применять и при обратной задаче, а именно: если известно, что за пять лет 10 000
р. превратились в 20000 р., то ставка сложного процента составляет примерно 72 : 5 = 14,4
%.
Правило рекомендуют применять при ставке, изменяющейся от 3 до 18 %.
7.2. РАСЧЕТ НАКОПЛЕНИЯ (РОСТА) ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ ЗА
ПЕРИОД (ФАКТОР БУДУЩЕЙ СТОИМОСТИ АННУИТЕТА)
Фактор «накопление денежной единицы за период» позволяет вычислить будущую
стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических
интервалов по истечении Установленного срока. Расчет ведут по формуле
где i - периодическая ставка процента; п — число периодов; Sn — будущая
стоимость обычного аннуитета (англ. annuity — ежегодная рента).
В оценочной практике под аннуитетом понимают серию равновеликих
периодических платежей. Платежом n-го периода называют единовременный денежный
вклад в этом периоде «РМТn »
Функция «накопление денежной единицы за период» показана на рисунке 7.2.
Будущую стоимость с использованием данного фактора рассчитывают по формуле
Если периодические платежи осуществляют в начале периода (авансовый депозит),
то фактор рассчитывают по формуле
а будущую стоимость авансового депозита — по формуле
где РМТ— единовременный размер периодических платежей в л-периоде.
То есть при использовании таблиц шести функций сложного процента
(приложение 2) необходимо брать фактор колонки 2 за (п + 1) период, уменьшенный на
единицу.
92
Рис. 7.2. Накопление денежной единицы за период:
известные периодические платежи: 1 - доход на депозит; 2 — возврат
депонированной суммы; А, Б, В, Г — расчетная жизненная будущая стоимость
Пример. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в
размере 2000 р. Какова будущая стоимость платежей к концу 11-го месяца при ставке
дисконта 10 %?
Решение. FV = 2000 р. (фактор кол. 2 - 1) = 2000 р. х [12,565 567(фактор кол. 2, п =
11 мес, i= 10 %, - 1)] = 23 131,13 р.
7.3. РАСЧЕТ ФАКТОРА ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ
Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо
вносить в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток
составил 1 р. Это величина, обратная фактору накопления единицы за период, учитывающая только возврат инвестированных средств (of) (рис. 7.3).
Фактор фонда возмещения рассчитывают по формуле
где
1
- фактор фонда возмещения; i — периодическая ставка процента; п - число
Sn
периодов.
Математическая запись соответствует формуле
Пример. В течение пяти лет требуется накопить 15 000 р., депонируя ежемесячно
равные денежные суммы. Ставка по вкладу
Рис. 7.3. Фактор фонда возмещения
А-PTM1; Б-РТМ2,В-РТМ3, Г-РТМ4(остальные условные обозначения см. рис. 7.2)
составит 11 %, процент будут начислять каждый месяц. Каким должен быть
месячный депозит?
Решение. РМТ = FV х фактор колонки 3 (приложение 2) = = 15 000 р. х 0,0125758
(фактор колонки 3, i = 11 %, п = 5) = 188,64 р.
7.4. ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ
Текущая стоимость денежной единицы — это величина, обратная накопленной
сумме единицы, сегодняшняя (текущая) стоимость денежной единицы в начале
прогнозного периода, которая должна быть получена в будущем в конце прогнозного
периода (текущая стоимость рубля, который должен быть получен в будущем).
93
Текущая стоимость единицы графически показана на рисунке 7.4.
Текущая стоимость единицы
Используя данную формулу, вычисляют фактор, который является обратной
величиной фактору функции «накопленная сумма единицы». Этот фактор необходим для
оценки текущей стоимости известной или прогнозируемой суммы будущего поступления
денежных средств с учетом заданного сложного процента.
При применении фактора текущей стоимости используют понятия
«дисконтирование» и «ставка дисконта», которые по смыслу обратны понятиям
«накопление» и «ставка процента». Смысл подобных расчетов при работе с
недвижимостью заключается в том, чтобы определить, какую сумму надо заплатить за
земельный участок сегодня, чтобы перепродать его с выигрышем в будущем.
Расчет текущей стоимости единицы при годовой ставке 10 % как обратной
величины накопленной сумме единицы приведен в таблице 7.3.
Отсюда видно, что задача, которая должна быть решена с использованием фактора
накопленной суммы единицы, может быть решена с применением фактора текущей
стоимости единицы.
Текущую стоимость капитала вычисляют по формуле:
Очень часто данную функцию называют «реверсией».
Пример. Какую сумму следует сегодня депонировать в банке, начисляющем 11 %
годовых при годовом накоплении, для получения через 4 года 10 000 р.?
(фактор колонки 4, i = 11 %, n = 4 года) = 6587,31 р.
7.5. ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА
Различают обычный и авансовый аннуитеты. Обычный аннуитет определяют как
серию равновеликих платежей, которые осуществляют в конце каждого интервала
прогнозного периода, начиная с настоящего времени.
Текущая стоимость обычного аннуитета показана на рисунке
94
Рис. 7.5. Текущая стоимость обычного аннуитета:
1 - неизвестная текущая стоимость на начало периода; 2 — известный поток
Равновеликих платежей в конце каждого Периода, дисконтированный по заданной ставке
сложного процента
Текущая стоимость аннуитета может быть рассчитана при заданной ставке дисконта через
оценку каждого платежа по фактору текущей стоимости единицы:
100 р. дохода в конце года при ставке дисконта 10 %:
стоимость первого поступления — 90,91 (100 х 0,90909)
второго
82,64
третьего
75,13
четвертого
68,3
316,98 р.
Итак, сегодняшние инвестиции в 316,98 р. являются обоснованной платой за право
ежегодного получения 100 р. в течение четырех лет.
Фактор текущей стоимости аннуитета может быть рассчитан как сумма текущих
стоимостей одной денежной единицы за определенный период времени:
В таблицах сложного процента (приложение 2) для расчета факторов аннуитета
или факторов Инвуда использована следующая формула:
Текущая стоимость обычного аннуитета
При авансовом аннуитете поток платежей поступает в начале каждого временного
периода. В этом случае первый платеж проводят немедленно, и поэтому его не
дисконтируют. Последующие поступления дисконтируют по фактору обычного
аннуитета, укороченного на один период, к которому добавляют единицу,
Текущая стоимость авансового аннуитета
Пример. Определить текущую стоимость арендных платежей, поступающих в
конце каждого года в размере 1000 р. на протяжении семи лет при ставке дисконта 10 %.
Решение. РМТ = PV х фактор (колонка 5, приложение 2, „ = 7 лет, i = 10 %) = 1000
х 0,486842 = 486,42 р.
Часто доход, приносимый недвижимым имуществом, складывается из потока
текущих доходов и суммы перепродажи имущества в конце периода пользования им. В
этом случае следует использовать два фактора сложного процента: текущей стоимости
единицы и текущей стоимости аннуитета.
95
Пример. Прогнозируется, что предприятие в течение 8 лет будет приносить доход в
размере 20 000 р/год. Ставка доходности 14 % годовых. В конце восьмого года
предприятие будет продано за 110 000 р. Определить текущую стоимость предприятия.
Решение: рассчитаем текущую стоимость доходов:
PV1 - 20 000 х 4,63886 (фактор колонки 5, приложение 2, при 8 годах и 14 %
годовых) = 92777,2 р.;
текущая стоимость перепродажи (реверсия) составит:
PV2 = 110 000 х 0,350559 (фактор колонки 4, при 8 годах и 14 % годовых) = 385 615
р.;
общая текущая стоимость предприятия как сумма двух текущих стоимостей
7.6. РАСЧЕТ ВЗНОСА НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ
Амортизацией называют процесс погашения долга с течением времени. Взнос на
амортизацию денежной единицы показывает, каким будет обязательный регулярный
периодический платеж по кредиту, позволяющий погасить кредит в течение
установленного срока. Эту величину определяют как обратную текущей стоимости
аннуитета.
Каждый равновеликий взнос на амортизацию единицы включает: процент — доход
на инвестиции on и выплату части первоначальной основной суммы кредита — возврат
инвестиций of. Соотношение этих двух составляющих меняется с каждым платежом (рис.
7.6).
Взнос на амортизацию денежной единицы — отношение одного платежа к
первоначальной основной сумме кредита
где ап — фактор текущей стоимости аннуитета; i — периодическая ставка процента; п — число периодов.
Рис. 7.6. Взнос на амортизацию денежной единицы:
1 — известная первоначальная основная сумма; 2 — серия неизвестных равновеликих платежей в
погашение первоначальной основной суммы по заданной ставке сложного процента; 3 — доход на
инвестиции; 4— возврат инвестированной суммы
Этой формулой пользуются при построении предварительно рассчитанных таблиц.
Обычный взнос на амортизацию денежной единицы для «-го периода вычисляют
по формуле
96
Пример. Какими должны быть ежемесячные выплаты по са- |
моамортизирующемуся кредиту в 200 000 р., предоставленному на 25 лет при
номинальной годовой ставке 12 %?
Решение. РМТ= PV x фактор = 200 000 р. х 0,015322 (фактор колонки 6,
приложение 2, n = 25, i = 12 %) = 3064,4 р.
Таким образом, все шесть стандартных функций сложного процента построены на
основе базовой формулы (1 + i)n, которая характеризует накопленную сумму денежной
единицы. Поэтому все факторы являются производными от этого базового уравнения.
Каждый из них предусматривает, что деньги приносят доходы с учетом эффекта сложного
процента. Три функции, как отмечалось ранее, являются прямыми, три получают как
обратные им величины. Расчеты, требующие умножения, выполняют и через деление на
обратную величину, и наоборот.
Сумма фактора фонда возмещения и ставки периодического процента равна взносу
на амортизацию единицы. Таким образом, заемщики выплачивают в течение срока
кредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когда
основная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита и выплачивают
только процент, заемщик может вносить на отдельный счет периодические платежи,
рассчитанные по фактору фонола возмещения. Если фонд возмещения приносит процент
по той же ставке, что и полученный кредит, то по окончании срока накопленная сумма
может погасить остаток долга.
Взнос на амортизацию единицы соотносится со ставкой процента так, чтобы взнос
всегда превышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита.
Текущая стоимость обычного аннуитета никогда не может превысить фактор,
равный частному от деления одной денежной единицы на периодическую ставку
процента. Например, если годовая ставка равна 10 %, то максимальное значение
рассчитывают так: 1 д. е.: 0,1 = 10. Максимальное значение этого фактора при любой
ставке процента показывает сумму, достаточную для генерирования 1 д. е. за период на
протяжении неограниченного времени.
Остаток в 10 д.е. при 10%-й ставке принесет за год 1 д.е. процента.
Контрольные вопросы и задания
1. Назовите основные расчетные показатели, применяемые для оценки прогнозируемых доходов от
недвижимости. 2. Какая информация необходима для расчетов этих показателей? 3. Перечислите
стандартные функции сложного процента. 4. Раскройте экономическое содержание трех прямых
функций. 5. Что означают три обратные функции? 6. Как рассчитывают накопленную сумму денежной
единицы? 7. Что такое аннуитет и как определяют его будущую стоимость? 8. Как вычисляют фактор
фонда возмещения? 9. Рассчитайте текущую стоимость денежной единицы и текущую стоимость
аннуитета по данным курсовых проектов (работ). 10. Рассчитайте размер взноса на амортизацию
денежной единицы по данным курсовых проектов (работ).
97
Глава 8
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими
стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного,
сравнительного и доходного подходов.
В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости
земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод
выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка,
метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения,
метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно
отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого
использования. Рассмотрим эти методы.
Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные
[зданиями, строениями и(или) сооружениями], так и незастроенные. Успешное
применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах
предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий: подбирают
объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым земельным участком;
определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с
объектами-аналогами;
определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия
каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;
вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в
цены продаж каждого аналога, тем самым сглаживая их отличия от оцениваемого
земельного участка;
рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение
которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики
сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются:
местоположение; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права
иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь,
конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость
инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и
т. п.).
Сделки с земельными участками характеризуются: условиями финансирования,
платежа при совершении сделок; обстоятельствами совершения сделки; изменением цен
на земельные участки за период с даты сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанавливают прямым
сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается,
что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на
рынке сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как
для цены единицы измерения аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр —
физическая единица сравнения), так и для цены аналога в целом (например, участок —
экономическая единица сравнения). Корректировать цены можно как в денежном или
процентном выражении, так и в виде коэффициентов.
98
Значения корректировок цен, как правило, определяют следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг
от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким
образом информации корректировки по данному элементу сравнения; корреляционнорегрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен
аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между
значением элемента сравнения и размером рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по
которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок
цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов
(единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае
значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие
аналоги; элементы, по которым проводят сравнение; значения корректировок.
Пример. Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 9
месяцев, предшествующих оценке. Основные характеристики участков, влияющие на
стоимость, приведены в таблице 8.1.
Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. Результаты корректировок
на выявленные отличия приведены в таблице 8.2.
99
Описание вносимых в таблицу 8.2 поправок.
1.
Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех
сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требует.
2.
На время продажи. Инфляция в период, предшествующий оценке,
составляла 2 % ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя
функцию сложного процента «накопленная сумма единицы при ежемесячном
накоплении»: для участков 1, 2 и 3 соответственно: (1 + 0,02)9 = 1,195 (19,5 %), (1 + 0,02)6
= 1,126 (12,6 %), (1 + 0,02)3 = 1,061 (6,1 %).
3.
На
местоположение
(кадастровый
квартал
при
данном
виде
функционального использования).
Для 1-го участка: 0,39/0,35 = 1,11 ; для 2-го: 0,28/0,35 = 0,8; для 3-го участка:
0,82/0,35 = 2,34.
4.
На зонирование. Участки 1, 3 и оцениваемый участок находятся в защитной
зоне транспортной магистрали и предназначены под ограниченный вид использования, а
именно: земли под предприятиями автосервиса (СТО) (согласно Правилам
землепользования и застройки). Участок 2 может быть использован многофункционально.
В данном случае он зонирован под торговое предприятие — автосалон (земли
предприятий торговли). В соответствии с ГКОЗП коэффициент качества торгового вида
использования в
2 раза выше, нежели под станциями техобслуживания. Поэтому Цену продажи
участка 2 уменьшим на 50 %.
5.
На топографию. Участок 1 имеет сложный рельеф, что по сметному расчету
по укрупненным показателям увеличит стоимость строительства данного типа здания на
данном участке на 20%.
6.
На особые условия участка. По 2-му участку потребуется покупка
двухкомнатной квартиры для переселения жителей. Рыночная стоимость квартиры
составляет 30 000 д. е. В расчете на 1 м2.
Участка это составит 4,69 д. е. (30 000 : 6400 м2).
В результате сметного расчета на подготовку площадки 3-го Участка под
строительство затраты составили 72 630 д.е., что в расчете на 1 м2 участка составит 4,04
д.е. (72 630 : 18 000 м2).
Наименьшее и одинаковое число поправок имеют 1-й и 3-йучастки (см. табл. 8.2).
За искомую стоимость 1 м2 оцениваемого участка принимают среднюю арифметическую
из скорректированных стоимостей 1-го и 3-го участков 20,59 д. е., полученную в
результате следующих расчетов: (21 + 20,18)/2.
Рыночная стоимость участка в целом составит (20,59 д. е.- 8000 м2)= = 164 720д. е.
Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков.
Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов
затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие
информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее
эффективному использованию.
100
Оценку этим методом проводят в такой последовательности: определяют
элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя
оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок;
рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога,
сглаживающие их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего
в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов; вычисляют стоимость замещения или стоимость
воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, вычитая из
рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений
оцениваемого земельного участка
VL= V-(VI-DI)
где VL — стоимость земельного участка; V— рыночная стоимость единого объекта недвижимости,
определенная методом сравнения продаж; VI — стоимость замещения или стоимость воспроизводства
улучшений оцениваемого земельного участка; DI — размер накопленного износа улучшений.
Сумму затрат на создание улучшений земельного участка мо) но определить,
используя укрупненные и(или) элементные стоимостные показатели. К укрупненным
стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры
объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр длины, так показатели по
комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся
элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание
улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в
зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть
пересчитаны в цены на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных
индексов изменения стоимости строительства. Затраты на создание улучшений с
использованием элементных стоимостных показать лей можно также рассчитать,
используя ресурсный и ресурсно-индексный методы.
Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании текущих
(прогнозных) цен и тарифов всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания
улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка
следует учитывать прибыль инвестора — размер наиболее вероятного вознаграждения за
инвестирование капитала в создании улучшений. Прибыль инвестора можно рассчитать
как разности между ценой продажи и затратами на создание аналогичны объектов или как
отдачу на капитал при его наиболее вероятное аналогичном по уровню рисков
инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости вое производства
учитывают накопленный износ улучшений, который определяют в целом по объекту или
по улучшению (или по и видам) в денежном выражении как сумму физического,
функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физический износ — потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их
физических свойств.
Функциональный износ — потеря стоимости улучшений, обусловленная
несоответствием объемно-планировочного решения строительных материалов и
101
инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или
других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым
к данному типу улучшений.
Экономический износ — потеря стоимости единого объекта недвижимости,
обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым
Экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ устраним, если затраты
на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате
его устранения.
Пример. Используя метод сравнения продаж, определим рыночную стоимость
единого объекта недвижимости, которая составила 581 000 д. е.
Методом «единицы сравнения» затратного подхода определим стоимость
замещения улучшений, которая составила 425 560 д. е.
Таким образом, рыночная стоимость
581000-425 560= 155 440 д. е.
Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее
вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта
недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Расчет методом распределения проводят в такой последовательности:
определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости,
включающий в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок;
вычисляют по каждому из элементов сравнения корректировки цен объектованалогов, соответствующих его характеру и степени отличий каждого аналога от единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога,
сглаживая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего
в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов; вычисляют рыночную стоимость оцениваемого
земельного участка, умножая рыночную стоимость единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение
доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Пример. Информация, полученная в результате анализа статистическими методами
данных по сделкам, имеющимся в собственной базе данных оценщика, приведена в
таблице 8.3.
Таблица 8.3
Определение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта
Отношение средней рыночной стоимости земельного участка к средней рыночной
стоимости единого объекта — 0,21.
102
Рыночная стоимость объектов подобного типа составила 400 д. е. за 1 м2 (получена
по результатам анализа ценовой ситуации на целевом рынке по сделкам, имеющимся в
собственной базе данных оценщика). Таким образом, рыночная стоимость единого
объекта недвижимости равна (денежная единица)
1 883 м2 * 400 д. е/м2 = 753 200 д. е.
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составит
753 200 д. е. • 0,21 = 158 170 д. е. (или 19,77 д. е/м2).
Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и
незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода — возможность
получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком;
соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного
участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения
оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым
темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.
V=I/R
где V — текущая стоимость; I — периодический доход; R — коэффициент капитализации.
Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду
земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основные способы
определения коэффициента капитализации следующие: деление земельной ренты по
аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки
отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в
оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал
понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например,
ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка
доходности по государственным ценным бумагам).
Пример. Ставка арендной платы для земельных участков, похожих на
оцениваемый, установлена законодательным органом города в размере 3,23 д. е. за 1 м2
земельного участка.
Ставка капитализации для земли рассчитана методом кумулятивного построения,
который для активов с долгим сроком службы (более 30 лет) можно выразить формулой
Коб = Кбр + Кнзр + Кнзнл
где Коб — коэффициент капитализации; Кбр — безрисковая ставка на дату оценки, т. е. наиболее
надежная доходность, которую может получить инвестор на свой капитал при заданном периоде получения
дохода и сумме инвестиции. Как правило, это минимально возможная доходность. Для целей оценки в
качестве безрисковой ставки примем эффективную доходность (например, журнал «Эксперт») при
погашении валютных облигаций РФ со сроком погашения 2028 г. — 10,39 %; Кнзр — процентная надбавка за
риск вложений в недвижимость. Расчет надбавки за риск для данного объекта оценки приведен в таблице
8.4.
103
Таблица 8.4.
Анализ факторов риска и расчет поправки на риск
По расчету оценщика, для данного объекта оценки надбавка за риск составила 2,15
%; Кнзнл — процентная надбавка за низкую ликвидность актива:
Из анализа рынка недвижимости следует, что время экспозиции, т. е. период с даты
выставления объекта недвижимости на открытый рынок до даты совершения сделки с ним
для объектов, аналогичных оцениваемому, в среднем составляет 4 месяца. Тогда Кнзнл =
10,39 % (4/12) = 3,460 %.
Таким образом, значение коэффициента капитализации для земли (ставка дохода
на инвестиции) составит
Коб = 10,39 + 2,15 + 3,46= 16 %. Следовательно, стоимость земельного участка
равна 3,23 д. е/м2 : 0,16 х 8000 м2 = 161 600 д. е.
Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки.
Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка
улучшениями, приносящими доход.
Расчет по методу остатка проводят в такой последовательности: вычисляют
стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее
эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за
определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
рассчитывают чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за
определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или
замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от
улучшений;
вычисляют размер земельной ренты как разности чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого
операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период
времени;
определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации
земельной ренты по формуле –
104
где VL — стоимость земли; Vb, — стоимость улучшений; RL — коэффициент
капитализации для земли; Rb — коэффициент капитализации для улучшений.
Расчет методом остатка можно вести также и в другой последовательности:
рассчитывают стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; чистый
операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени
на основе рыночных ставок арендной платы; рыночную стоимость единого объекта
недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный
период времени; рыночную стоимость земельного участка путем вычитания из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения
улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и
операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитают только
те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный
валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя
помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен
доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости
в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.
При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом
недвижимости рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее
вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду
на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на размере ставки арендной платы не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых
собственником для собственных нужд помещений также используют рыночные ставки
арендной платы. В потенциальный доход включают и другие доходы, получаемые за счет
неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Операционные расходы определяют, исходя из рыночных условий сдачи в аренду
единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяют на постоянные (не
зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости), переменные
(зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости) и расходы на
замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы
улучшений в целом. В состав операционных расходов не входят амортизационные
отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по
недвижимости.
Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком службы
рассчитывают путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на
срок их службы. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать
возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с
коротким сроком службы.
Управленческие расходы включают в состав операционных независимо от того,
кто управляет объектом недвижимости — собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка
следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее
вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости
улучшений — возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Пример. Улучшения на участке оценены методом затратного подхода. Стоимость
замещения здания равна 425 560 д. е. Балансовая стоимость оборудования: офисная
мебель — 69 000 д. е, оргтехника — 29 800 д. е, эксплуатируемое оборудование (шесть
105
ремонтных постов) — 78 000 д. е. Общая стоимость всех улучшений на участке — 602 360
д.е.
Благоустройство: 65 % территории, свободной от застройки, заасфальтировано; 35
% — засеяны травой.
Информация о доходах и расходах (получена в бухгалтерии предприятия и
реконструирована для отчета по оценке):
годовой чистый операционный доход авторемонтного предприятия — 50 000;
платные автостоянки (на данной территории под них отведено 25 мест) при
аналогичном местоположении сдают в аренду одно машин. место за 15 д. е. в месяц;
офисные помещения (600 м2) и торговые площади (350 м2) арендуют за 200 д. е. и
150 д. е. за 1 м2 в год соответственно;
расходы по содержанию собственности оценены собственником в 72 д. е. за 1 м2
общей площади в год;
ставка земельного налога для авторемонтных предприятий составляет 9 000 д.е/ra
(установлена законодательным органом города).
Норма дохода инвестора на собственные средства — 16 % (см. расчет
коэффициента капитализации в предыдущем методе).
Так как здание достаточно новое и известна стоимость замещения улучшений,
рассчитанная ранее затратным подходом с учетом накопленного износа, включая
оборудование, можно использовать метод остатка для земли.
Для этого необходимо рассчитать доходность объекта. Так как по данным
заказчика чистый годовой доход авторемонтного предприятия составляет 50 000 д. е., то
прогноз дохода от прочей коммерческой деятельности предприятия составляет:
потенциальный валовой доход от аренды, д. е.:
офисных помещений — 200 д. е/м2 x 600 м2 = 120 000,
торговых площадей — 150 д. е/м2 x 350 м2 = 52 500,
автостоянок 15 д.е/маш. место за 1 мес 25 маш. мест 12 мес = = 4500.
Следовательно, потенциальный валовой доход в год составит
120 000 + 52 500 + 4500 = 177 000 д. е.;
потери на поиск и смену арендаторов. В целом по городу предложение больших
офисных помещений превышает спрос на них. Однако удобное расположение здания и
сравнительно низкая ставка арендной платы делают его достаточно привлекательным для
потенциальных арендаторов. Поэтому потери, связанные с поиском арендаторов, примем
их равными 10 %, в год составят
177 000-0,1 = 17 700 д. е.
Отсюда действительный валовой доход в год будет равен
177 000- 17 700= 159 300 д. е.; расходы по содержанию здания в год, д. е.,
72 д. е/м2 в год х 950 (600 м2 + 350 м2) = 68 400;
земельный налог (9000 д. е. : 10 000 м2 х 0,35 = 0,315 д. е/м2) на участок: 0,315 д.
е/м2 х 8000 м2 = 2520.
Общие операционные расходы за год составят
68 400 + 2520 = 70 920 д. е.;
чистый операционный доход за год составит
159 300 -70 920 = 88 380 д. е.;
суммарный чистый операционный доход за год, д. е.:
по авторемонтному предприятию — 50 000,
офисным и торговым помещениям и автостоянке — 88 380
Итого: 138 380
Для определения дохода, относимого на улучшения, применим метод прямой
капитализации. В этом случае коэффициент капитализации будет равен 0,18 (ставка
дохода на инвестиции — 16 %, возмещение капитала — 2 % при сроке экономической
жизни объекта 50 лет).
106
Отсюда доход, относимый на улучшения, равен
602 360 - 0,18 = 108 425 д. е/год.
Доход, относимый к земле: 138 380 - 108 425 = 29 955 д. е/год.
Стоимость земельного участка: 29 955/0,16 = 187 219 д. е.
Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные
земельные участки. Условие применения метода — возможность использования
земельного участка способом, приносящим доход.
Расчет этим методом проводят в такой последовательности:
определяют суммы и временную структуру расходов, необходимых для
использования земельного участка в соответствии с наиболее эффективным вариантом
(например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение
земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами и видом использования;
определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного
использования земельного участка;
устанавливают размер и временную структуру операционных расходов,
необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования
земельного участка;
вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей Уровню риска
инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов
и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и
расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используют
ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал
аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняют по формуле
107
где V — текущая стоимость; CFi, — доход за период; i — ставка дисконта за этот
период; n — число периодов.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование
земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка
или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен предусматривать учет
дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Пример. В качестве наиболее эффективного использования примем существующее
использование — офисное здание. Источником дохода будем считать сдачу объекта в
аренду в течение 10 лет с последующей перепродажей его. Ставка дисконтирования — 16
% на весь инвестиционный срок. Расчеты приведены в таблице 8.5.
Контрольные вопросы и задания
1. Назовите основные методы оценки стоимости земельных участков. 2. Перечислите основные
действия при методе сравнения продаж. 3. Как корректируют цены на объекты недвижимости? 4. Как
осуществляют метод выделения? 5. Как осуществляют метод распределения? 6. Как рассчитывают
ставку капитализации для земли? 7. Назовите основные действия расчета методом остатка. 8. Какие
расчеты применяют при методе предполагаемого использования?
108
Глава 9
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Сравнительный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по
продажам сопоставимых объектов недвижимости.
Самый применяемый метод данного подхода — метод сравнения продаж. Данный
метод используют на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное
число проданных объектов, сходных с оцениваемым.
Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом:
«Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним
объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов
сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения:
где VL — рыночная стоимость земельного участка; 5ср — цена продажи сравнимого объекта
собственности (сопоставимого земельного участка); ADJcp— совокупная стоимостная поправка к цене
продажи.
Этапы применения метода сравнения продаж следующие.
Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем
рынке. Условия сопоставимости: нахождение в одной рыночной зоне проданного объекта
и объекта оценки, схожесть этих объектов по возрасту и размерам, сопоставимость
экономических и финансовых условий на дату продажи и оценки.
Данные для анализа сопоставимости могут быть получены из различных
источников. Это интервью с разными участниками совершившейся сделки,
квалифицированные экспертные заключения о проданных объектах, информация с рынка
недвижимости, рекламные объявления, собственное досье оценщика. Это и материалы
органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судебных
заседаний, архивов кредитных институтов (банков, страховых компаний), на данные
брокеров по недвижимости, маклеров, риелторских фирм и нотариальных контор.
Наконец, использованная информация из электронных баз данных, Интернета и т. д.
Особенно важны данные по последним продажам сопоставимых объектов, выбираемых
для сравнения. Следует проверить информацию о сделках, поэтому данные о продажах
сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки
(покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение должны
вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и
родители, муж и жена и т. п.).
В результате сегментирования земельные участки делят на группы:
для целей садоводства и огородничества;
индивидуального жилищного строительства;
массового жилищного строительства;
под объектами коммерческой недвижимости;
под промышленной застройкой;
участки под общественными объектами и т. п.
Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе
и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного
рынка используют регистрационные карточки, в которые заносят информацию о сделках
купли-продажи земельных участков.
Эту информацию в карточках можно классифицировать по однородным группам,
исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант
землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту
сгруппировать примеры продажи земельных участков с аналогичными вариантами
использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между
собой на данной территории. Для сравнения используют несколько проданных земельных
109
участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает
достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан
(как минимум) на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.
Число объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их
сопоставимости, т. е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков
по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность.
Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном
сегменте земельного рынка, то они не имеют одни и те же факторы спроса и предложения,
в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к
ошибочным оценкам.
Этап 2. Сравнение подобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с
объектом оценки и выявление параметров — элементов сравнения, по которым они
отличаются.
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости,
выбранных в качестве объектов-аналогов, и условия заключения сделок с ними, которые
влияют на цену продажи.
Для получения конкретного конечного результата рекомендован определенный
порядок внесения поправок по элементам сравнения. При сравнении объектов-аналогов с
объектами оценки учитывают поправки в следующей последовательности.
Оцениваемые права собственности. Корректировка вносится при отягощении
прав покупателя залогом, долгосрочной арендой сервитутом, долевой собственностью.
Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом
процента от кредита.
Условия продажи. Корректировка по этому элементу отражает нетипичные для
рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых
они принимают свои решения по продаже или покупке объекта недвижимости.
Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяют,
при таких же или изменившихся рыночных условиях происходила сопоставимая продажа.
При этом можно вносить два вида корректировок: один учитывает сезонные колебания
цен продаж на данном рынке недвижимости; другой отражает колебания цен на объекты
только с конкретным местоположением. Для земельных участков корректировки обычно
вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
Местоположение. При сопоставлении местоположения объектов-аналогов и
оценки анализируют влияние сложившейся рыночной среды конкретной территории на
конкурентоспособность объектов по физическим, социальным и экономическим
факторам.
Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый,
корректировки, как правило, не вносят. В редких случаях, когда объект расположен
близко к границе района с активным воздействием позитивных либо негативных
факторов, ни один из которых не затрагивает оцениваемого объекта, необходимо вносить
поправку.
Если сопоставимый объект находится в другом районе, то следует провести анализ
возможных различий между этими районами. Например, для жилой недвижимости
учитывают такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение,
экология, престижность. Значение корректировки чаще всего вычисляют методом анализа
парных продаж.
Физические характеристики. В процессе сравнения рассматривают только те
физические различия, которые существенным образом влияют на цену каждого из
сравниваемых объектов. Наиболее точно отличия физических характеристик
корректируют методом корреляционно-регрессивного анализа. Например, при внесении
поправки на размер земельного участка (дачных, садоводческих объединений граждан)
определяют зависимость цены продажи 0,01 га общей площади земельного участка.
110
Этап 3. Внесение поправок по элементам сравнения, учитывающих различия
между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. При этом поправки вносят в
цены продаж сравниваем объектов. Должны быть использованы временные поправки (на
дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках
(например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные
факторы, экономические характеристики, политические факторы).
Этап 4. Скорректированные цены согласуют между собой для получения единого
размера рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения
продаж используют следующую информацию:
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку,
обременения и сервитута;
категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
физические характеристики участка;
данные о взаимосвязи участка с окружением, источниками которых являются:
территориальные органы Роснедвижимости и Минюста, регистрирующие сделки с
земельными участками;
риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;
ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.
Оценка методом сравнения продаж наиболее объективна в тех случаях, когда
имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке
сделкам. На практике для оценки рыночной стоимости одного объекта используют от 3 до
5... 10 сравнимых объектов собственности.
Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные
результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных
продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких
изменениях экономических условий.
Сопоставимые объекты довольно часто различаются мощностью, размерами,
числом входящих в них единиц. Чтобы сопоставить и сравнить их между собой,
необходимо привести их к общему знаменателю — единице сравнения. Такой единицей
сравнения может быть либо физическая единица сравнения: цена за 1 м2, 1 м3, 1 м длины,
1 сотку, 1 га; либо экономическая единица сравнения: Цена за комнату, за квартиру, за
участок, за единицу, приносящую Доход (торговое место, посадочное место, зрительское
место, место парковки и пр.).
Например, при сделках с незастроенными земельными участками используют
следующие единицы сравнения.
Цена за 1 га — при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или
лесного, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на
стандартные участки.
Цена за 1 мл — при продажах земли в центрах городов под коммерческую, жилую
и иную застройку.
Цена за 1 погонный метр длины — при оценке земли, предназначенной для
торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общую стоимость
земельного участка считают пропорциональной длине его границы по улице или шоссе.
Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в
районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по
размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными
проблемами или опасностью паводков.
Для определения поправок наиболее широко используется способ парных продаж
идентичных объектов собственности с одной отличительной чертой на основе применения
принципа вклада (табл. 9.1).
111
Таблица 9.1.
Расчет поправок при парных продажах
Находим средние значения: среднее арифметическое — 15 850 д. е., медиана — 16
000, мода — 16 000, установленная поправка — 16 000 д. е.
Поправки могут быть выражены не только абсолютными величинами (как в
данном примере, в денежных единицах), но и относительными (например, процентами,
коэффициентами). Поправки в процентах вводят тогда, когда отсутствуют абсолютные
величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.
Если установлено, что участники рынка оценивают корректируемые параметры
независимо от других характеристик, то поправки вводят на независимой основе
(суммируют). Если есть предположения, что каждая поправка влияет на другие поправки,
то процентную корректировку проводят на кумулятивной основе (каждую процентную
поправку прибавляют или вычитают из 100 %). Полученные коэффициенты затем
перемножают между собой. На практике кумулятивную корректировку проводят крайне
редко.
Пример использования поправок на независимой и кумулятивной основе приведен
в таблице 9.2.
Поправки следует вносить по всем характеристикам и удобствам, которые, с точки
зрения потенциального покупателя, будут обладать стоимостью: время, местоположение,
условия продажи, условия финансирования, физические характеристики.
Применение метода анализа парных продаж ограничено, так как наборы пар
данных, отличающихся одной единицей сравнения, в реальной жизни найти непросто.
Тем не менее этим методом не следует пренебрегать.
Возможна интерпретация данного метода с использованием группировки данных
по независимым элементам сравнения, чаще всего по отдельным физическим параметрам,
времени продажи, местоположению.
На практике при оценке довольно часто применяют анализ данных рыночной
статистики, чаще всего корреляционно-регрессионный, который дает неплохие
результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в
значительной степени связана с числом элементов сравнения: чем большее число
факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна
быть база данных.
Многие поправки, связанные с физическими характеристиками, основываются на
определении затрат на создание такой характеристики (принцип вклада). Например,
затраты на ремонт здания, на установку телефона, устройство полового покрытия и т. д.
112
Рассмотрим на примере оценки земельного участка, как выполняется метод
сравнения парных продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и
месторасположение участков (табл. 9.3., 9.4.).
Таблица 9.3
Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам
Таблица 9.4.
Процедура введения поправок
В примере все полученные скорректированные стоимости оказались равными. На
практике они обязательно отличаются друг от друга и их нужно согласовать между собой,
чтобы получить одно значение. Оценщик анализирует полученные данные, принимает
решение и четко аргументирует свое принятое решение в отчете об оценке. Чаще всего
рассчитывают среднюю арифметическую или средневзвешенное значение.
Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные
на соотношении дохода и цены продажи.
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — отношение цены продажи к
потенциальному или действительному валовому доходу. Использование данного
показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:
оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;
определение отношения цены продажи объекта сравнения к валовому доходу,
исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор);
умножение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой
рентный мультипликатор. Пример расчета валового рентного мультипликатора приведен
в таблице 9.5.
Таблица 9.5.
Пример расчета ВРМ
ВРМ не корректируют на удобства и другие различия, которые существуют между
сопоставимыми и оцениваемым объектами. Ограничения на применение ВРМ: рынок
должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими
валовых доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала
между оцениваемым и сопоставимым объектами; не чувствителен к возможным
различиям в чистых операционных доходах.
113
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК) — отношение чистого
операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя также
предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:
отбирают аналогичные недавно проданные объекты со сходными потоками
доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта
оценки;
делят чистый операционный доход (ЧОД) на цену продажи и определяют общий
коэффициент капитализации;
делят чистый операционный доход оцениваемого объекта на общий коэффициент
капитализации (табл. 9.6).
Таблица 9.6.
Определение ОКК
Контрольные вопросы и задания
1. Каким правилом и алгебраическим выражением можно охарактеризовать метод сравнения
продаж объектов недвижимости? 2. Перечислите и охарактеризуйте этапы применения метода
сравнения продаж. 3. Какие характеристики земельного участка и земельного рынка учитывают для
данного метода оценки недвижимости? 4. Приведите определение элементов сравнения и их
классификацию. 5. Как корректируют результаты оценки недвижимости по элементам сравнения? 6. Что
такое единицы сравнения и когда их применяют? 7. Рассчитайте в курсовых проектах (работах) поправки
по данным объекта оценки недвижимости. 8. Рассчитайте в курсовых проектах (работах) валовый
рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
114
Глава 10
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
10.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Капитализация дохода — совокупность приемов и методов, позволяющих оценить
стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе
оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее
эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость
недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды
от владения собственностью.
Поэтому капитализация дохода — процесс пересчета потока будущих доходов в
единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При
капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делят
на общий коэффициент капитализации, под которым понимают ставку, используемую для
пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка
отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и
приносимым этим объектом собственности доходом.
Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки
дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения или нормы возврата
инвестиций.
Общая ставка или общий коэффициент капитализации равны отношению чистого
операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.
Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из
процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода
(требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет
большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск,
ликвидность и затраты на управление инвестициями.
Доход на инвестиции, т.е. денежную сумму, которая может быть получена
инвестором за пользование его деньгами и риск невозврата инвестиций, называют
отдачей. Различают два вида отдачи:
текущая — отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;
конечная — отношение суммы дохода за весь прогнозный период проекта к сумме
инвестиций.
Ставка возмещения или норма возврата капитала характеризует возмещение
капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости и по существу представляет
норму окупаемости капиталовложений. Ее применяют только к той доле
капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода.
Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности,
поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.
При использовании доходного подхода выделяют два основных метода оценки
недвижимости: прямой капитализации и дисконтирования будущих денежных потоков.
Выбор этих методов для последующего применения зависит от вида объектов
недвижимости, экономического срока ее службы, а также от качества, количества и
продолжительности поступления дохода. При этом качество и количество информации по
объектам-аналогам также влияет на определение ставки и выбор метода оценки ставки
возмещения. Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих
доходов по периодам можно использовать в сочетании с методом определения стоимости
по остаточному принципу.
115
10.2. ВИДЫ ДОХОДОВ И МЕТОДЫ ИХ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ
Доходы от владения объектом недвижимости могут поступать в виде:
периодических платежей (текущие и будущие доходы в виде чистого
операционного дохода на протяжении периода владения);
текущей и будущей экономии на налогах;
доходов от прироста стоимости недвижимости в результате продажи этой
недвижимости в будущем или при ее залоге под кредит;
единовременной выручки (реверсии) от продажи объекта по истечению периода
владения.
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости методами доходного
подхода в качестве периодического дохода, получаемого от объекта недвижимости,
используют чистый операционный доход (N0I, ЧОД).
Для определения размера чистого операционного дохода оценщик должен
ознакомиться с отчетом о движении денежных средств оцениваемого объекта
недвижимости.
Прогнозирование всегда содержит элементы неопределенности — риска. На рынке
недвижимости различают два вида рисков: систематический и несистематический,
каждый из которых, в свою очередь, может быть либо статичным, либо динамичным.
Систематические риски — результат экономических и административных
(политических, юридических) условий или ограничений, проявляющихся на рынке.
Поэтому эти риски являются преобладающими.
Несистематические риски — это результат особенностей соответствующей
отрасли, особенностей оцениваемого объекта, предприятия, инвестиционного участия.
Статичный риск представляет собой размер страховых начислений на полную
страховку недвижимости в страховых компаниях высшей степени надежности плюс
надбавка за риск невыплаты страховки.
Динамичный риск — результат изменений в системе землепользования, внешней
среды объекта недвижимости (экономической, политической, криминальной ситуации).
Стоимость конкретного объекта собственности может быть связана со
следующими экономическими и институциональными условиями на рынке:
появление излишнего числа конкурирующих объектов;
закрытие градообразующих промышленных предприятий, которые обеспечивают в
значительной степени региональную занятость;
введение экономических ограничений, связанных с защитой окружающей среды;
установление ограничений на уровень арендной платы и др.
При оценке способности недвижимости приносить доход необходимо определить
основные характеристики потоков доходов, а именно; структуру доходов, размер, время,
частоту и продолжительность их поступления, а также их надежность.
Если объект недвижимости уже функционирует, то можно говорить о стабильных
доходах. Стабильный доход — это доход, обычно ожидаемый от использования объекта в
течение типичного года прогнозного периода, приведенный к текущей стоимости.
Характер стабильного дохода, как правило, сглаженный. Однако на этапе строительства и
в начале этапа заключения арендных соглашений денежные потоки не всегда бывают
положительными. Для прогнозирования времени получения стабильного дохода
принимают во внимание маркетинговые условия.
Поток доходов, приносимых объектом недвижимости, рассчитывают в следующей
методической последовательности.
1. Определение потенциального валового дохода, который равен годовому
доходу, приносимого объектом недвижимости при условии полной загрузки
(использования) площадей без вычета операционных расходов.
116
2. Расчет действительного (эффективного) валового дохода как ожидаемого
дохода от недвижимости с учетом уровня незанятости и неполучения платежей.
3. Определение чистого операционного (эксплуатационного) дохода как дохода,
остающегося после вычитания из действительного валового дохода всех операционных
расходов, исключая расходы по обслуживанию кредита и амортизационные отчисления.
4. Расчет денежного потока до уплаты налогов, определяемого как часть чистого
операционного дохода, которая остается после выплат по заемным средствам и
начисления амортизации. При этом расходы на амортизацию относятся к расходам,
которые фактически не выплачиваются владельцем объекта, а напротив, служат для
уменьшения налогооблагаемой прибыли. Такие расходы по обслуживанию долга также не
являются расходами в полном смысле этого слова, поэтому по мере их выплат стоимость
имущественных прав инвестора увеличивается.
5. Установление денежного потока после уплаты налогов как части чистого
операционного дохода, которая остается после уплаты налогов. Эта статья не является
итоговым показателем эффективности проекта инвестиций, поскольку преимущества от
владения объектами недвижимости включают: периодический доход в течение периода
владения; прибыль от увеличения стоимости объекта за период владения; увеличение
доли права собственности инвестора по мере погашения ипотечного кредита на
протяжении периода владения.
6. Определение возврата от продажи, или реверсия, представляющая собой
единовременный доход от продажи объекта по окончании периода владения.
На выручку от продажи влияют следующие факторы: возможное повышение
стоимости земли; износ зданий и сооружений; обременение собственности ипотечным
кредитом; затраты на совершение сделки; возможные изменения в налогообложении;
индекс инфляционного процесса.
В процессе определения размера дохода оценивают:
доходы и расходы в процессе эксплуатации оцениваемого объекта за прошлые
годы в их динамике;
доходы и расходы в процессе эксплуатации сравнимых объектов за прошлые годы
в их динамике;
арендные ставки на основе недавних арендных договоров;
арендные ставки по оцениваемому и сравнимым объектам, запрашиваемых их
собственниками;
процент неиспользованных площадей на оцениваемом и сравнимых объектах;
тенденции на рынке данного вида недвижимости и ожидаемые изменения.
Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяют на основе среднего
дохода, получаемого собственниками сравнимых объектов, которые должны совпадать с
оцениваемым по своему функциональному назначению, уровню риска неполучения
Дохода, а также соответствовать ему по размеру дохода, соотношению между
действительным валовым доходом и операционными расходами, по местоположению и
ожидаемому изменению стоимости.
Способности объекта приносить доход анализируют, сопоставляя потоки доходов и
потоки расходов.
Чистый операционный доход рассчитывают в такой последовательности:
оценивают потенциальный валовой доход, т.е. весь доход, который способен
принести объект при условии полной загрузки площадей. Рассчитывают как годовую
максимальную сумму дохода;
вычитают поправку на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
прибавляют прочий доход (имеется в виду доход от бизнеса, расположенного на
территории или внутри объекта недвижимости);
117
рассчитывают действительный (эффективный) валовой доход — это ожидаемый
доход от недвижимости с учетом уровня загруженности площадей и неполучения
платежей, а также прочего дохода;
вычитают операционные расходы, т. е. периодические затраты, необходимые для
поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение
валового дохода. Существуют две основные группы операционных расходов:
постоянные (фиксированные), размер которых не зависит от условий эксплуатации
объекта. К ним относятся прежде всего имущественные налоги и страховые взносы;
переменные, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают
в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора, затраты на
обустройство территории. Вычитают резерв на замещение — расходы по замене на
протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных
более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия,
сантехника, лифтовое оборудование);
получают чистый операционный доход — доход, остающийся после вычитания из
действительного валового дохода всех операционных расходов и резерва на замещение
(до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений).
10.3. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ОБЩЕГО КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяют
следующие методы.
Метод сравнения продаж. Для расчета используют рыночные данные по
сопоставимым проданным объектам. Сравнимые объекты-аналоги должны совпадать с
оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, условиям
финансирования и условиям рынка, местоположению и ожидаемому изменению
стоимости. Коэффициент капитализации вычисляют по формуле:
R0 = Читый доход/Цена продажи
Пример нахождения коэффициента капитализации методом сравнения продаж
приведен в таблице 10.1.
Таблица 10.1.
Расчет общего коэффициента капитализации методом сравнения продаж
Обычно в качестве окончательного значения коэффициента капитализации
выбирают среднее арифметическое, среднее взвешенное или модальное значение. В
данном случае оно составляет 0,1362.
Метод «кумулятивного построения» (суммирования). Он делит общий
коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал (ставка дохода на
инвестиции, ставка дисконта) — «on» и норма возврата капитала — «of».
Таким образом, в общем виде коэффициент капитализации можно выразить
следующей формулой:
Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из
безрисковой ставки и поправок:
118
безрисковая процентная ставка — Rбезриск (может быть определена по уровню
банковского процента на капитал) — процентная ставка по денежным вкладам в наиболее
надежном банке страны;
поправка на риск — Rнадбавка за риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в
зависимости от риска вложения капитала в недвижимость) — значение ее определяется
типом недвижимости и использованием ее. Риск вложений (%) определяет оценщик для
каждого объекта. Пример использования метода экспертных оценок приведен в таблице
10.2;
поправка на ликвидность данного вида недвижимости — Rликв- е. насколько быстро
актив может быть превращен в на- ] личные денежные средства. По сравнению с акциями
и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью. Процентную
надбавку за низкую ликвидность актива можно определить по формуле:
вознаграждение за управление инвестициями в зависимости от их сложности и
риска — Rинвест.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации («of») определяет
норму возмещения первоначального инвестирования в объект недвижимости (норму
возврата капитала). Процесс возврата капиталовложений называется рекапитализацией.
Рекапитализацию проводят в зависимости от прогноза изменения стоимости
собственности к концу прогнозного периода. Могут быть три варианта изменения
стоимости собственности в конце периода владения: не изменяется, уменьшается;
увеличивается.
Рассмотрим случай, когда стоимость собственности в конце периода владения не
изменяется.
В случае, когда изменение основной суммы капитала не прогнозируется, его
возмещают из стоимости объекта собственности при его перепродаже. В этом случае
коэффициент капитализации не включает норму возврата капитала, так как
прогнозируется поступление равновеликих доходов от вложенных средств, а
перепродадут объект по цене, равной сумме первоначально вложенных средств.
Если считать, что доход от капитала бесконечен во времени, то коэффициент
капитализации также равен процентной ставке. Этот случай применим к оценке
земельных участков.
119
Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то
коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и
возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке
приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует
скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).
Известны три способа возмещения инвестированной суммы:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что основную
сумму возмещают ежегодно равными частями, общая сумма которых равна
первоначально инвестированному капиталу.
Расчет проводят по формуле:
где n — число периодов возврата капитала (число лет, месяцев).
Если инвестированный капитал составлял 1000 д.е. (100 %), приносил доход 12 % в
год и за 4 года полностью амортизировался, то возврату подлежала вся инвестированная
сумма, т. е.
равномерно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда) или возврат
капитала по фонду возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции. Норма
возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору
фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Часть
суммарного потока доходов составляет чистый доход, т. е. доход на инвестиции. Другая
часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала. В случае 100%-й
амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть
реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной
суммы. Таким образом, капитал будет полностью возмещен.
Расчет проводят по формуле (условия предыдущего примера)
возврат капитала по фонду возмещения {метод Хоскольда), образованного по
безрисковой процентной ставке. В некоторых случаях инвестиции настолько прибыльны,
что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у
первоначального вложения, маловероятна. Для реинвестируемых средств возможно
получение дохода по более низкой, «безрисковой» процентной ставке процента.
Как видно, полученные тремя способами, скорректированные коэффициенты
капитализации различаются по значению. Коэффициент капитализации отражает степень
риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно
сделать вывод о том, что рекапитализацию наиболее рисковых вложений следует
рассчитывать по методу Ринга, а наименее рисковых — по методу Инвуда.
Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то
имеет место частичная рекапитализация. При частичной рекапитализации предполагается,
что часть средств будет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих
доходов. Естественно, что норма возврата капитала в этом случае будет составлять только
часть полной ставки.
Пример. Объект недвижимости будет продан через четыре года за 60 %
инвестированной
суммы.
Определить
коэффициент
капитализации
методом
прямолинейного возврата капитала и методом аннуитетного возмещения капитала.
Используем предыдущие расчеты, но с условием возврата только 40 % капитала. По
120
методу Ринга Д, = 0,12 + 0,4/4 = 0,22. По методу Инвуда Дэ = 0,12 + 0,4 ■ 0,209 = 0,20. В
случае повышения стоимости собственности в конце периода владения при определении
коэффициента капитализации надбавку на будущий прирост капитала (АК) вычитают из
процентной ставки, т. е.
Ro=on-∆K
Пример. Прогнозируется увеличение стоимости собственности к концу
прогнозного периода на 30 %. Используем условия предыдущего примера. Коэффициент
капитализации составит:
По методу Ринга Д, = 0,12 - 0,3/4 = 0,45.
По методу Инвуда = 0,12 - 0,3 х 0,209 = 0,057.
Метод прямой капитализации. Его применяют при наличии достаточного
количества данных по оценке размера получаемого дохода от объекта недвижимости, а
также в случае, если в течение определенного времени не ожидается значительных
отклонений от прогнозируемого дохода.
Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный
доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом, как указывалось ранее,
понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение
типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.
При применении данного метода отдельно возврат капитала и доход от инвестиций
не определяют, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке
недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики
доходов и изменений стоимости имущества.
Метод предполагает отношение стабильного или среднегодового дохода к
коэффициенту капитализации по формуле:
V=I/R
где V— текущая стоимость; I— периодический доход; R— коэффициент капитализации.
Методы расчета чистого дохода и коэффициента капитализации рассмотрены
ранее.
Метод прямой капитализации используют для оценки имущественных прав,
стоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (земли и
улучшений), для финансовых составляющих стоимости объекта (собственный и заемный
капитал). При этом применяют показатель дохода, в зависимости от которого существо и
название коэффициента капитализации, рассчитанного на его основе, меняется.
Показатель
Соответствующий коэффициент капитализации
Чистый операционный доход
Общий коэффициент капитализации
Доход, относимый на земельный участок Коэффициент капитализации для дохода, относимого к земле
Доход, относимый на улучшения
Коэффициент капитализации для дохода, относимого к улучшениям
Доход инвестора
Коэффициент капитализации для собственных средств инвестора
Доход банка
Коэффициент капитализации для заемных средств
Метод дисконтирования будущих доходов. При этой методике модель
капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных
потоков.
где V — текущая стоимость; CFn — доход за период; i — ставка дисконта за этот период; n —
число периодов.
Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период.
Этапы применения метода дисконтирования. 1. Определение продолжительности
периода получения дохода (прогнозирование потоков денежных средств по каждому году
прогнозного периода).
Потоком денежных средств называют ежегодный итог деятельности объекта
недвижимости, связанный с его основной функциональной деятельностью. Будущие
доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.
Предстоящие затраты и результаты деятельности оценивают в пределах расчетного
121
прогнозного периода (горизонта расчета, например, 4 года 48 месяцев),
продолжительность которого устанавливают в зависимости от уровня и темпов инфляции,
типа объекта собственности и других условий и измеряют количеством шагов расчета
(например, 4 шага, 48 шагов).
Исходные данные:
размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с
известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);
периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая,
ежегодная);
продолжительность периода, в течение которого прогнозируют получение дохода.
2.
Дисконтирование потоков денежных средств — расчет текущей стоимости
будущих платежей на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих
стоимостей. В зависимости от стоящей задачи дисконтируют потоки денежных средств,
характеризующие следующие величины: чистый операционный доход; доход инвестора
до и после налогообложения; доход банка по выданному кредиту; доход арендодателя по
арендному договору.
3.
Определение ставки дисконтирования — средней нормы прибыли, которую
инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на
капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка.
Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, то ставка
дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает
уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем
больше риск, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая
стоимость будущих доходов.
4.
Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце
периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
5.
Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки
от продажи (реверсии). Результатом будет оценка стоимости
объекта методом дисконтирования будущих доходов.
10.4. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА ОСТАТКА К НЕДВИЖИМОСТИ,
ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД
В доходном подходе известны три метода капитализации дохода с использованием
метода физического остатка: метода остатка для земли, для здания и для объекта в целом.
При применении метода остатка для земли должны быть известны доход,
приносимый единым объектом недвижимости, стоимость зданий и сооружений, а доход,
приходящийся на землю, определяют как остаток после удовлетворения требований к
доходу для зданий и сооружений.
Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный
на принципе избыточной продуктивности. Используют в случаях, когда улучшения
сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость может быть определена с
высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.
Используют следующую расчетную формулу:
VL и Vb — стоимости земельного участка и улучшений; RL и Rb — коэффициенты
капитализации земельного участка и улучшений;
Пример. Стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000
д. е., продолжительность их экономической жизни — 50 лет. Ставка дохода на инвестиции
Y в 12 % определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью
риска. Годовой чистый операционный доход для первого года оценивают в 65 000 д. е.
122
При расчете возмещения инвестиций в здания методом Ринга (прямолинейный
возврат капитала) предполагается, что доход от здания и сооружений со временем
постепенно снижается.
Ежегодная норма возврата капитала составляет 100 % : 50 лет = = 2%.
Коэффициент капитализации для улучшений будет равен 0,12 + 0,02 = 0,14.
Сумма дохода, относящаяся к улучшениям,
450 000д.е. х 0,14 = 63 000 д. е.
Следовательно, остаток дохода 65 000 д. е. — 63 000 д. е. = 2000 д. е. приписывают
земельному участку.
Капитализация 2000 д. е. по 12%-й ставке дохода на инвестиции при
неограниченном сроке получения дохода (так как земля не изнашивается) позволяет
оценить земельный участок:
2000/0,12 = 16 667 д. е.
Отсюда, общая стоимость объекта недвижимости равна
450 000 д. е. + 16 667 д. е. = 466 667 д. е.
Если бы прогнозировали получение равновеликих доходов от улучшений в течение
50 лет, то следовало бы применить равномерно-аннуитетный метод возмещения капитала
(метод Инвуда).
В этом случае доход, относимый к улучшениям, составит
450 000 д. е. х 0,120417 (фактор взноса на амортизацию единицы при n = 50, i = 12
%) = 54 188 д. е.
Остаточный доход, относимый к земле,
65 000 д. е. - 54 188 д. е. = 10 812 д. е.
Стоимость земли оценивают капитализацией
10 812д.е./0,12 = 90 102 д. е.
Общая стоимость объекта недвижимости составляет
450 000 д. е. + 90 102 д. е. = 540 102 д. е.
Метод остатка может быть применен при определении варианта оптимального
(наиболее эффективного) использования земли. При этом для каждого из вариантов
оценивают затраты (восстановительная стоимость) улучшений, прогнозируют размер
чистого операционного дохода (N01) и определяют коэффициент капитализации для
улучшений. Коэффициент капитализации умножают на оценочные затраты, а полученный
результат вычитают из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом
определяют прогнозируемый доход от земли. Тот вариант, по которому остаточный доход
от земли будет наибольшим, является ее оптимальным (наилучшим и наиболее
эффективным) использованием с учетом существующих юридических и физических
ограничений.
Метод остатка для зданий применяют для оценки стоимости давно построенных и
устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть
оценена с высокой степенью точности, например с использованием методов
сравнительного подхода, т. е. имеются многочисленные данные недавних сопоставимых
продаж. При этом используется следующая расчетная формула:
где VL и Vb — стоимости земли и улучшений; RL Rb— коэффициенты капитализации для земли и
для улучшений.
Пример. Участок земли по недавним сравнимым продажам свободных участков
оценивают в 50 000 д. е.
Ставка дисконта Y= 12 %. Размер ежегодного чистого операционного дохода
составляет 65 000 д. е. Продолжительность экономически полезной жизни здания 50 лет.
Необходимо рассчитать стоимость здания, используя методы прямолинейного и
равномерно-аннуитетного возврата капитала.
123
Доход, относящийся к земле, рассчитывают в следующей последовательности:
50 000 д. е. х 0,12 = 6 000 д. е. (инвестиции в землю не подлежат возврату,
поскольку она существует вечно).
Доход от здания получим как остаточный доход 65 000 д. е. - 6 000 д. е. = 59 000
д.е.
Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций при сроке
экономической жизни в 50 лет составит
59 000 д. е/0,14 = 421 429 д. е.
Стоимость здания при равномерно-аннуитетном возврате инвестиций равна
59 000 д. е/ 0,120417 = 489 965 д. е.
Применение метода остатка для зданий и для земли может привести к получению
отрицательного значения стоимости.
Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный
остаточный доход, приписываемый земельному участку, то необходимо проверить, верны
ли все допущения, принятые при расчетах коэффициента капитализации и доходов.
Если ошибки в расчете не выявлены, то можно сделать следующие выводы:
здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, т. е. доход,
приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и
возврат инвестированного в здание капитала;
требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более
привлекательной (например, для арендаторов путем корректировки ставок и графика
выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых
услуг).
Если при использовании метода остатка для здания стоимость его получится
отрицательной, то:
вносят изменения в управление объектом;
сносят здание и заменяют его другим, которое будет соответствовать варианту
оптимального (наиболее эффективного) использования земли.
Метод остатка для объекта собственности в целом используют при известной
суммарной оценочной стоимости потока доходов, а также выручке от перепродажи
(реверсии) всего объекта. Под реверсией понимают остаточную стоимость объекта при
прекращении поступлений доходов, которую можно получить по истечении срока
экономической жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе. Если
прогноз чистого операционного дохода достаточно вероятен на весь срок экономической
жизни здания, то для собственности можно дать обоснованную оценку его стоимости,
поскольку здание и земля являются единым объектом, приносящим доход.
Прим ер. От застроенного объекта недвижимости ожидается получение 65 000 д. е.
чистого операционного дохода в течение 50 лет, после чего здание полностью
обесценится как приносящий доход актив. Стоимость земли составляет 50 000 д. е. и
остается неизменной. Ставка дохода на инвестиции — 12 %.
Оценка потока доходов в 65 000 д. е. должна быть проведена с использованием
фактора обычного аннуитета
Реверсию оценивают с использованием фактора текущей стоимости ее
Текущая стоимость объекта в целом составит 539 792 д. е. + 173 д. е. = 539 965 д. е.
Если прогнозируемый доход от зданий будет систематически снижаться, то
рекапитализацию следует рассчитывать по прямолинейному методу. Однако при этом
124
необходимо отделить доход, относимый к земле, от дохода, относимого к зданию, для
того чтобы доход от здания учесть как убывающий. Стоимость земли и доход от нее
считают неизменными.
Доход, приписываемый земле (NOIL)
50 000-0,12 = 6 000 д. е.
Остаток дохода для здания (NOIb)
65 000 - 6000 = 59 000 д.е.
Текущая стоимость потока доходов от здания
Текущая стоимость будущей продажи земли (реверсии)
Общая стоимость объекта
Общая стоимость объекта
Контрольные вопросы и задания
1. Что такое капитализация дохода от объекта недвижимости? 2. Какие составляющие
формируют общий коэффициент капитализации? 3. Перечислите основные виды доходов от владения
объектом недвижимости. 4. Назовите основные этапы расчета потока доходов. 5. Какие действия
необходимы для расчета чистого операционного дохода? 6. Охарактеризуйте основные методы расчета
общего коэффициента капитализации. 7. Как используют метод остатка для расчета стоимости
земельного участка? 8. По материалам курсовых проектов (работ) приведите оценку объектов
недвижимости методами доходного подхода.
125
Глава 11
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
11.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из
положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и
стоимость — не одно и то же.
Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта
собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение
зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение
— словесное описание базовой модели затратного подхода.
В алгебраической форме базовая модель затратного подхода
имеет вид
V=LV+IV-D,
где V — стоимость объекта недвижимости; LV — стоимость земельного участка; IV— стоимость
зданий и сооружений (улучшений); D — накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.
Затратный подход применяют:
при оценке недвижимости специального назначения;
проведении технико-экономического анализа для нового строительства;
определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
оценке недвижимости на пассивных рынках;
проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование
стоимости);
обеспечении поимущественного налогообложения;
наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;
расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений
вычитают из налогооблагаемого дохода.
Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку,
железнодорожный вокзал или автовокзал), трудно найти примеры продаж аналогичных
объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в
данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит
установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости. Другой
пример. Инвестор планирует профинансировать инвестиционный проект, требующий 600
тыс. д. е. (IV) для своего осуществления (сумма затрат определена затратным подходом).
При этом он ожидает 13-процентную доходность (R = 13 %). Для такого вида
собственности рынок подтверждает возможность получения чистого дохода (N07) в
сумме не более 50 тыс. д. е. в год. Чтобы данный инвестиционный проект был
эффективным, минимальный чистый доход должен составлять 78 тыс. д. е. (IVR = 600 000
д. е. 0,13 = 78 000 д. е.).
При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход —
единственно возможный способ оценки. Для контроля результатов, полученных другими
подходами, также эффективен затратный подход, позволяющий определить тенденции
изменения цен: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем по двум другим
подходам, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет еще в течение какого-то
времени. Если эта стоимость меньше, то конкуренция существует, и цены в любой момент
могут резко упасть.
В случае применения затратного подхода необходимо учитывать, что стоимость
объектов недвижимости, приносящих доход, лучше всего измерять суммой ожидаемых от
нее доходов. При этом затраты на приобретение активов не отражают стоимости доходов.
Поэтому использовать только затратный подход как единственно возможный для оценки
стоимости недвижимости, приносящей доход, нельзя.
Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:
оценка стоимости земельного участка;
126
полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» (восстановительной
стоимости) улучшений (зданий и сооружений);
оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной
стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и
сооружений);
увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер
стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
11.2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ
Использование затратного подхода начинается с определения полной стоимости
замещения или воспроизводства.
Полной стоимостью замещения улучшений называют стоимость строительства (в
текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но
построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами,
дизайном и планировкой.
Полной стоимостью воспроизводства улучшений называют стоимость
строительства (в текущих ценах) точной копии здания из точно таких же материалов, по
таким же строительным стандартам, дизайну и с тем же качеством работ, что и у объекта
оценки. Стоимость строительства нового объекта (восстановительную стоимость)
определяют несколькими методами. Наиболее часто применяют следующие:
количественное обследование или составление полноценной сметы;
метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам работ с
использованием укрупненных показателей их стоимости) или различные варианты
данного метода;
метод сравнительной единицы.
Количественное обследование (составление полноценной сметы) — наиболее
точный метод, который позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат,
эксплуатации строительных машин и оборудования, косвенных затрат. Но этот метод
требует больших затрат времени, поэтому его используют только по требованию
заказчика. При этом оценщику рекомендуют пользоваться услугами квалифицированного
сметчика. При наличии у заказчика сводной сметы, составленной в момент строительства
объекта, последняя может быть приведена к текущим ценам с использованием индексов
пересчета сметных стоимостей от расчетной сметной нормативной базы к моменту оценки
объекта.
Метод разбивки по компонентам менее точен, чем предыдущий, и, как правило, его
используют для проверки затрат на строительство, если необходимо. Но он менее
трудоемок и значительно проще предыдущего, так как позволяет использовать
укрупненные сметные расценки (приводя к вполне удовлетворительным результатам).
Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости 1 м3 или 1 м3
типичного сооружения. В нее вносят поправки на особенности оцениваемого объекта
(отличия в конструктивном и архитектурно-планировочном решении, инженерных
системах, отделке и т. д.). Точность метода зависит от степени приведения проектов к
сопоставимому виду (от правильности введения поправочных коэффициентов при
сравнении зданий) и требует наличия самых последних данных по стоимости.
Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений состоит из
сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование,
приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.
Сметная стоимость строительно-монтажных работ включает прямые и косвенные
затраты. Прямые затраты включают расходы: на заработную плату рабочих, занятых на
производстве строительно-монтажных работ; затраты на строительные материалы,
изделия и конструкции; затраты на эксплуатацию строительных машин, механизмов и
127
строительного оборудования (включая заработную плату рабочих, занятых на
строительных машинах); платежей субподрядчику. Косвенные затраты — это платежи за
юридическое обслуживание; проценты; налоги; управление (менеджмент); накладные
расходы (административно-хозяйственные расходы, расходы по обслуживанию
работников строительства, расходы по организации работ на строительных площадках,
прочие накладные расходы); прибыль инвестора (предпринимательская прибыль);
расходы на продажу.
Приведем пример расчета полной стоимости замещения методом разбивки по
компонентам с использованием укрупненных единичных расценок на конструкции и виды
работ в сметно-нормативной базе 1984 г. (табл. 11.1 и 11.2).
Таблица 11.1.
Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 1984 г.)
Таблица 11.2
128
Индекс цен в строительстве для каркасных
зданий от КО-ИНВЕСТ составляет
Итого с учетом индекса цен в строительстве, р.
Прибыль предпринимателя 15 %
Итого с учетом прибыли предпринимателя
НДС (18%), р.
Всего с НДС, р.
48,03
28 747 424,22
4312113,6
33 059 537,82
5 950 716,6
39 010 253
11.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ (ОЦЕНКА) ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по
разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное
воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних
факторов.
Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине.
При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей
восстановительной стоимостью.
Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.
При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения
рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной
восстановительной стоимости зданий и стоимости земли. Если, например, стоимость
объекта недвижимости (восстановительная стоимость улучшений и рыночная стоимость
земли) составляет 280 тыс. д. е., а рыночный и доходный методы оценивают в 200 тыс. д.
е., то разница в 80 тыс. д. е. есть накопленный износ.
Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента
оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени
отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный. В
существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа: физический,
функциональный и внешний.
Физический износ (физическое устаревание) — это потеря зданием с течением
времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водои воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) —
снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени),
недостатка или избытка чего-либо (например, система отопления отстала от современных
стандартов, фундаменты более мощные, нежели необходимо, или планировка квартиры
предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном,
зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и
архитектуре.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание
по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например,
перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически
вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т. д.
Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и
неустранимыми.
Устранимый износ — затраты на устранение или исправление дефекта меньше или
равны общей ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод).
Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая
добавленная стоимость (ожидаемые потенциальные выгоды), то износ — неустранимый.
Например, отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки, подтекающая кровля —
виды устранимого физического износа. Если же износились несущие конструкции, то это
неустранимый физический износ.
129
Физический износ устанавливают в таком порядке. Определяют стоимость
текущего (отложенного) ремонта, затем восстановительную стоимость компонентов с
коротким сроком жизни (краткосрочных активов) и их износ. Далее, затраты на текущий
(отложенный) ремонт и затраты на краткосрочные активы суммируют и вычитают из
общей стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости) здания. Таким образом
вычисляют полную стоимость элементов здания с долгим сроком жизни (долгосрочных
активов). Далее определяют их износ, который, как правило, всегда неустраним.
Устранимый функциональный износ — отсутствие в старом здании современных
инженерных систем, которые согласно современным потребностям устраивают во всех
вновь строящихся зданиях. Неудачное объемно-планировочное решение квартиры (низкие
потолки, маленькие комнаты и т. д.) — пример неустранимого функционального износа.
При определении данного вида износа следует иметь в виду следующее: если устаревание
связано с отсутствием какого-то элемента, который имеется во всех подобных вновь
строящихся объектах (например, кондиционирование в гостиничных комплексах), то
износ составит разницу между затратами на установку такого элемента на
реконструируемом сооружении и новом сооружении. Однако если необходимо лишь
заменить имеющиеся элементы на новые (например, отечественную сантехнику на
итальянскую), то износ будет равен полным суммарным затратам на такую замену.
Внешний износ всегда неустранимый.
Сумма всех трех видов износа — это накопленный (суммарный) износ.
Выделяют три наиболее распространенных метода определения оценщиками
степени износа: метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому
компоненту здания с последующим суммированием); метод срока жизни (основанный на
соотношении сроков службы и жизни здания); метод сравнения продаж (метод рыночной
выборки), использующий рыночные данные объектов-аналогов.
Метод разбивки по компонентам. При использовании этого метода отдельно
определяют три вида износа компонентов здания: физический, функциональный и
внешний, которые затем суммируют. При этом физический и функциональный износы
подразделяют на устранимый и неустранимый.
Физический износ здания устанавливают: визуальным осмотром конструктивных
элементов определяют процент потери ими эксплуатационных свойств вследствие
физического износа с помощью специальных таблиц;
инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ,
необходимых для восстановления эксплуатационных качеств конструкций и инженерных
систем.
Чтобы определить физический износ отдельных конструкций, обследуют их
отдельные участки, имеющие разную степень износа. Износ всей конструкции
подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их
удельному весу в общем объеме конструкции или инженерной системы. Процент износа
всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных
конструктивных элементов, взвешенных по их удельному весу в общей
восстановительной стоимости объекта. Для определения физического износа можно
воспользоваться специальными таблицами, приведенными в ведомственных
строительных нормах «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53—86.
— Москва: Прейскурантиздат, 1988. — 72 с).
Функциональный износ — следствие различных функциональных недостатков,
избытка или недостаточности потребительских качеств. Функциональный износ измеряет
как разницу между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными
элементами и его же стоимостью на дату оценки без них.
Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.
Список факторов, вызывающих данный вид износа, практически бесконечен. Внешний
130
износ, как и функциональный, измеряется чаще всего потерями от недобора арендной
платы.
Метод срока жизни. Он базируется на следующих категориях:
срок экономической жизни (экономическая жизнь) — период, в течение которого
здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. используется для
извлечения прибыли;
типичный срок физической жизни представляет собой период времени, в течение
которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания
или работы в нем. Поскольку многие здания, построенные больше сотни лет назад, до сих
пор функционируют, то прогнозировать расчетный срок физической жизни очень сложно.
Можно предполагать, что, как правило, при нормальной эксплуатации здания он может
быть равен сроку экономической жизни;
эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его
состояния и степени изношенности, планировки, экономических факторов, влияющих на
его стоимость;
хронологический возраст в оценке указывают, но при расчете стоимости он имеет
небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпадать при
нормальной эксплуатации здания;
где И — износ, д. е.; ВС — восстановительная стоимость, д. е.; ЭВ — эффективный возраст, лет;
СЭЖ — срок экономической жизни, лет; ПИ — процент износа.
срок оставшейся экономической жизни есть период времени до конца срока
экономической жизни от даты оценки. Зависимость между названными категориями
такова: износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к
восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку
экономической жизни
Например, срок экономической жизни здания определен в 60 лет, хронологический
возраст равен 20 годам, эффективный возраст с учетом ремонта и хорошей эксплуатации
определили в 15 лет. Износ при таких условиях составит 100 • 15/60 = 25 %.
Износ может быть определен также с помощью следующего соотношения:
где ФВ — фактический возраст; ЭВ — эффективный возраст; ОС — оставшийся срок
экономической жизни; ПИ — процент износа.
Метод рыночной выборки. Основан на рыночных данных, т. е. для определения
износа оцениваемого объекта используют данные текущих сопоставимых продаж. Как
известно, при методе сравнения продаж для оценки отбирают 3...5 сопоставимых объектов
(объектов-аналогов). Последовательность работы над каждым из сопоставимых объектов
рассмотрим на примере.
1. Подобран сопоставимый объект по основным параметрам с оцениваемым
объектом. Цена его продажи составила 260 тыс. д. е., рыночная стоимость земельного
участка определена в 40 тыс. д. е.
2. Определим стоимость улучшений с учетом износа (цена продажи минус
рыночная стоимость земельного участка): 260 — 40 = 220 тыс. д. е.
3. Определим восстановительную стоимость сопоставимого объекта на дату
оценки (например, методом разбивки по компонентам) — 310 тыс. д. е.
4. Из восстановительной стоимости сопоставимого объекта на дату оценки (310
тыс. д. е.) вычтем стоимость улучшений с учетом износа (220 тыс. д. е.) и получим
суммарный износ — 90 тыс. д. е.
5. Рассчитаем эффективный возраст здания — 15 лет.
131
6. Определим среднегодовой износ, поделив суммарный износ (90 тыс. д. е.) на
эффективный возраст (15 лет) — 6 тыс. д. е.
7. Рассчитаем среднегодовой процент износа: 6 тыс. д. е. 10 тыс. д. е.- 100%=
1,94%.
Аналогично анализируют другие сопоставимые объекты. По полученным данным
определяют средний годовой процент износа, который принимают в качестве искомого
для объекта оценки и умножают на эффективный возраст объекта оценки.
Контрольные вопросы и задания
1. Охарактеризуйте в словесной и алгебраической форме базовую модель затратного подхода. 2.
Перечислите и раскройте основные сферы применения затратного подхода. 3. Какие существуют этапы
применения затратного подхода? 4. Чем отличаются понятия полной стоимости замещения от полной
стоимости воспроизводства улучшений? 5. Охарактеризуйте основные методы восстановительной
стоимости. 6. Что такое износ зданий и сооружений? 7. Какие имеются подходы к оценке суммарного
износа? 8. Охарактеризуйте основные методы определения стоимости износа. 9. По данным курсовых
проектов (работ) проведите оценку объектов недвижимости методами затратного подхода.
132
Глава 12
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И СОСТАВЛЕНИЕ
ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
Процесс оценки состоит из следующих этапов: определение проблемы; план
оценки; сбор данных (специфические, сравнительные и общие); анализ данных;
определение наиболее эффективного использования земельного участка и иных объектов
недвижимости; определение стоимости земельного участка (см. гл. 8); применение
методов оценки: затратного, сравнительного, доходного подходов (см. гл. 9, 10, 11);
согласование результатов оценки и установление итоговой стоимости; составление отчета
об оценке.
Определение проблемы. Включает пять последовательных действий:
определение границ оцениваемого имущества [что именно должно быть
проанализировано и оценено, юридическое описание объекта (почтовый адрес,
кадастровый номер и т. п.), сверенное с данными заказа];
имущественных прав (оцениваемый набор имущественных прав);
цель оценки в большинстве случаев — установление рыночной или иной
стоимости на определенную дату, которая должна соответствовать заданию на оценку.
Например, цель оценки — установление рыночной стоимости земельного участка,
приобретаемого под застройку (помощь продавцу в установлении цены продажи, помощь
покупателю в определении цены покупки, помощь ипотечным компаниям — создание
пулов для последующей перепродажи); стоимости для целей налогообложения (налоговые
инспекции, органы местного самоуправления); помощь кредитору в установлении размера
займа (коммерческим и сберегательным банкам как гарантии возвращения кредита);
определение стоимости замещения для целей страхового покрытия; установление налога
на дарение и наследование, стоимости при судебных процессах (разводы, возвращение
неправильно уплаченных налогов, определение состояния); вторичные ипотечные
кредиты;
выбор даты оценки, т. е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по
времени к конкретной дате. Делают это с учетом того, что рынки и рыночные условия
могут меняться. Поэтому вычисленное значение стоимости для другого момента времени
Может быть неверным или некорректным;
определение вида оцениваемой стоимости. При проведении оценки оценщик
должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту
задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание
необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной
стоимостью.
Все эти позиции должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях
устранения возможного взаимного непонимания.
План оценки. Определяет количество и сложность работ, необходимое для
выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит основой для сбора
исходных данных. Основой плана является договор с клиентом, в котором должно
содержаться полное описание оцениваемого объекта недвижимости, график работ по
проведению оценки, дата представления отчета, право оценщика выступать от имени
заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право
оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если
это необходимо, дополнительных исследований и т. д. В договоре должна быть отражена
стоимость работ и способ (метод) ее определения. Вознаграждение оценщика не должно
основываться на размере стоимости недвижимости, определенной оценщиком. Для
устранения возможного взаимного непонимания оценщик и клиент должны договориться
о природе решаемой проблемы.
133
Сбор данных. Выполнение работ по оценке стоимости — задача прикладного
экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа
и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или
объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их
вид. Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной
оценке зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации, вынесения
суждения относительно варианта наилучшего и самого выгодного использования
собственности, изучения факторов спроса и предложения, действующих на рынке
установленного варианта использования. Обычно эту информацию разбивают на три
основные категории: общая, специфическая (относящаяся к специфике данного участка) и
сравнительная (табл. 12.1).
Таблица 12.1
Классификация оценочной информации
Эти данные включают в основную часть отчета, и они необходимы для
правильного понимания отчета по выполненной оценке. В этой части отчета необходимо
приводить три группы общих данных: региональные, городские и по ближайшему
окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по
конкретному городу.
Региональные, городские и районные общие данные формируют экономическую
основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть
конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные,
социальные и экономические условия и тенденции развития. На основании этой
информации складывается мнение оценщика.
Региональные данные включают:
расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков
и городских центров;
экономические тенденции развития региона;
характеристики населения региона на основании имеющейся статистики;
тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных
рынков;
транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их
влияние на оцениваемый объект недвижимости;
услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.
Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной
недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).
Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные
и данные по городу часто перекрываются. Когда данные по городу приводят отдельно от
региональных данных, то они должны включать следующую информацию:
краткую историю города и тип управления;
структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
климат и характеристику местности, природные ресурсы;
основные типы застройки, возможности для отдыха (парки, скверы, пляжи и т. д.);
системы коммуникаций и транспортную;
рынок труда и профессиональную структуру населения;
систему налогообложения;
карту города с указанием объекта оценки.
134
Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой
степени, чтобы по оценке можно было судить о ходе приводимого анализа данных.
Данные по окружению для жилых объектов должны:
иметь карту с четко очерченными границами объектов недвижимости с указанием
их местоположения;
содержать их физические характеристики;
быть близко от объектов социальной и транспортной инфраструктуры (школ,
торговых центров, центров занятости, остановок общественного транспорта, парков и т.
д.);
иметь доступные общественные услуги;
иметь данные об общем состоянии, возрасте и пределах стоимости типичных
зданий в окрестностях;
выявленные тенденции развития;
средние численность семьи и доход жителей.
Данные по окружению для нежилой недвижимости включают (кроме большинства
из перечисленных для жилой) также:
рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
торговые услуги и структуру спроса; пассажиропотоки;
торговую конкуренцию и возможность проникновения на рынок;
тенденции в развитии и застройке района, в изменении использования
недвижимости, в налогообложении;
стоимость электроэнергии;
возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры,
банки).
Специфические данные (например, типичное описание земельного участка,
типичное описание зданий и сооружений и описание квартиры).
Типичное описание земельного участка включает:
размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений,
включая затраты на их строительство;
работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров,
бордюров, кюветов);
благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой
архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек,
водопровода, канализации);
общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты,
обязательства и т. д.;
факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную
стоимость.
Типичное описание зданий и сооружений, в зависимости от типа собственности,
содержит следующие данные:
качество и тип постройки, количество помещений;
площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и
площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и
пристройки новых сооружений;
стиль, дизайн, планировку;
наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки,
встроенные шкафы, кладовые);
135
сантехнические
системы
и
сооружения,
электропроводка,
системы
кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани,
хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким
сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок
экономической эксплуатации, состояние);
функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).
Так, квартиру можно описать, используя следующие показатели:
Дата постройки здания
Состояние дома
Состояние квартиры
Тип санузла
Материал пола квартиры
Высота потолков
Наличие:
балкона, лоджии
телефона
мусоропровода
лифта
горячего водоснабжения
Вид из окна квартиры
Тип безопасности
Дата продажи
Цена квартиры
Местоположение квартиры
Ближайшая станция метро
Время до метро пешком
Время до метро на общественном
транспорте
Вид собственности
Жилая площадь, м2
Общая площадь, м2
Число комнат
Тип комнат
Площадь каждой комнаты, м2
Площадь прочих помещений, м2
Площадь кухни, м2
Площадь холла, м2
Этажность здания
Материал стен здания
В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными
источниками получения сравнительной информации о рыночных ценах могут быть:
договора купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам
конкурсов и аукционов;
договорные цены на земельные участки и другие объекты недвижимости,
выкупаемые гражданами в собственность;
данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков
по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о
намерениях продать недвижимость;
данные государственной статистики;
картографическая кадастровая информация.
Городские организации, располагающие информацией для осуществления
оценочной деятельности:
бюро технической инвентаризации (ныне входят в структуру Роснедвижимости);
комитеты по управлению муниципальным и государственным имуществом (КУМИ
и КУГИ);
департаменты экономической политики и развития городов;
территориальные органы Роснедвижимости, Минприроды, Минюста РФ, научноисследовательских и проектных институтов и др.
Анализ данных на полноту и достоверность. При появлении сомнений в
отношении каких-либо данных их отбрасывают и заменяют новыми.
Определение наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Проводят на основе существующих подходов и методов оценки (сравнительный,
доходный, затратный, см. гл. 4).
Согласование результатов оценки и установление итоговой стоимости. На
этом этапе оценщик увязывает (согласовывает между собой) значения стоимостей,
полученных при использовании различных подходов, для получения окончательной
стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей,
определенных тремя подходами, то задача оценщика дать объяснения этому разбросу,
проанализировав причины его. Обычно значение стоимости, полученное одним из
136
подходов, принимают в качестве основного, а данные других подходов подкрепляют его.
Если какой-либо из подходов не использовали, то необходимо объяснить причину этого.
Следует помнить, что окончательный размер стоимости не является средним значением
стоимостей, полученных тремя подходами.
Составление отчета об оценке. Отчет об оценке является письменным
документом. Содержание его может быть различным в зависимости от предполагаемого
назначения. В мировой практике оценки существуют три основных типа отчета: в форме
письма, в виде стандартной формы, повествовательный отчет.
Краткий отчет (в виде письма) является заявлением оценщика только о размере
стоимости. Здесь отсутствует дополнительная информация, анализ собранных и
использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование, и
применяют его чаще всего лишь в двух случаях: если клиент уверен в квалификации и
опыте оценщика или если объект оценки очень прост.
Однако и в случае краткого отчета оценщик обязан провести полную оценку,
собрать и проанализировать необходимые данные, сохранить все рабочие записи в своем
архиве. Кроме того, оценщик обязан указать, что данный отчет является кратким.
Отчет в виде стандартной формы используют в том случае, когда требуется
предоставление большого количества отчетов, составленных по единой форме, например
при массовой оценке. В таких отчетах недостаточно места для полного описания объекта
оценки. Если, по мнению оценщика, необходимо привести дополнительную информацию,
она может быть помещена в приложении к отчету.
Повествовательный отчет — отчет, который позволяет оценщику наиболее полно
обосновать свое мнение и убедить заказчика отчета в правильности своих заключений и
цифр. Такой отчет должен быть привлекательно оформлен, с долговечной обложкой, в
удобном переплете, на хорошей бумаге стандартного размера, с известными значениями
применяемых слов. Желательно не употреблять длинных и сложных предложений, а
пользоваться простыми предложениями, короткими фразами, прямой речью. Лучше не
использовать специальных технических терминов. Если же их употребляют, то дают им
дополнительные определения, позволяющие избегать двойственного толкования
терминов.
В отчете в обязательном порядке указывают:
дату составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на
осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки. При оценке объекта, принадлежащего
юридическому лицу, необходимо также указать реквизиты юридического лица и
балансовую стоимость объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта
оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень
использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а
также принятые при проведении оценки объекта допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговое
значение, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дату определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых
оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Прошитый отчет подписывает оценщик и заверяет его печатью с одновременным
указанием числа страниц и отпечатанных экземпляров. В случае изготовления нескольких
экземпляров указывают адреса нахождения каждого из них.
Основные разделы отчета могут быть следующими.
1. Титульный лист.
137
2. Заключение о стоимости (краткое изложение основных фактов и выводов,
резюме).
3. Оглавление.
4. Основные предположения и лимитирующие условия; перечисление основных
задач; цель отчета; идентификация объекта оценки; определение стоимости; набор
оцениваемых прав.
5. Сведения об объекте оценки. История объекта; анализ среды местоположения
объекта: данные о городе (районе), данные об окружении; зонирование, коммунальные
услуги, налоги; анализ местоположения объекта; описание земельного участка, описание
строений и других улучшений.
6. Анализ наиболее эффективного использования.
7. Оценка стоимости земельного участка.
8. Определение стоимости объекта затратным методом.
9. Определение стоимости объекта методом прямого сравнения продаж.
10. Определение стоимости объекта доходным методом.
11. Согласование данных и окончательное определение стоимости.
12. Сертификат качества оценки — поручательство оценщика относительно своей
объективности и беспристрастности при проведении оценки.
13. Ограничивающие условия. Призваны обеспечить защиту интересов оценщика, а
также предотвратить возможное непонимание со стороны заказчика и прочих
пользователей отчета.
14. Квалификация оценщика.
15. Приложения.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные этапы процесса оценки объектов недвижимости. 2. Какие действия
проводят на этапе определения проблемы? 3. Какова классификация данных по оценке объектов? 4.
Назовите данные, формирующие типичное описание земельных участков, зданий и сооружений. 5.
Перечислите виды и содержание отчетов об оценке. 6. По материалам проведенной оценки земельных
ресурсов в курсовых работах (проектах) подготовьте отчет.
138
Глава 13 МАССОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
13.1. ПРЕДПОСЫЛКИ РАЗВИТИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В
РОССИИ
Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были
определяющими в ее социально-экономическом развитии. Поэтому оценочная
деятельность являлась одним из главных направлений государственной политики. Основы
ее начали формироваться в России еще в конце XV в., а к концу XIX в. оценочные работы
были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценивали земли в
то время по их стоимости или доходности. В первые годы советской власти оценено было
огромное количество земель частного, государственного и общественного владения и
других видов недвижимости. С конца 20-х гг. прошлого столетия оценку земли,
находящейся в частной собственности, прекратили, а земель государственной и
кооперативно-колхозной собственности продолжали оценивать на высоком уровне. С 70-х
гг. прошлого столетия получили развитие массовые оценочные работы земель
сельскохозяйственного назначения и других природных ресурсов и начались работы по
оценке городских территорий.
В конце 80-х гг. прошлого столетия в СССР начали проведение радикальной
экономической реформы, что потребовало активизации оценочных работ. Так, при
создании совместных предприятий необходимы были оценочные работы для определения
вклада участников этих предприятий в уставный фонд. В счет вкладов вносили здания,
сооружения, оборудование, права пользования землей, водой, другими природными
ресурсами. Но отсутствие развитого земельного рынка и рынка иной недвижимости
способствовало использованию нерыночных механизмов для определения стоимости
объектов недвижимости, в первую очередь, исследования советских ученых по
экономической и градостроительной оценке земельных ресурсов и земель поселений.
Вступление в силу Закона РФ «О плате за землю» от 01.01.1992 г. Дало толчок к
формированию в России цивилизованного земельного рынка, назначением которого были
формирование оценки земли как предмета особой ценности, который должен быть
максимально эффективно использован, и механизм перехода земли от Неэффективного
пользователя к эффективному. Земельный рынок можно считать объективной
реальностью, когда выполняются, как минимум, два условия: каждый отдельно взятый
участок имеет свою стоимость (цену) и может перейти к новому собственнику.
Для России начала 90-х гг. прошлого столетия была характерна ситуация, когда в
подавляющем большинстве территорий, включая городские поселения, оценку,
основанную только на статистике рыночных продаж, провести было невозможно из-за
отсутствия не только качественной, но и количественной информации.
Поэтому большинство российских исследователей данного вопроса обратилось к
отечественной практике комплексной экономической оценки городских земель,
основанной на градостроительном анализе территорий поселения.
К моменту введения закона «О плате за землю» в РФ вопросами оценки земель
занимались лишь отдельные исследователи, которые развивали данное направление еще в
советский период. Однако отсутствие частной собственности на землю в СССР и
платежей за пользование землей не стимулировали данного направления исследований.
Поэтому проводившиеся работы были скорее теоретическими, нежели практическими.
Все исследования того времени, как правило, касались проблем перспективного развития
городов. Лишь ограниченный круг исследователей продолжал развивать тему оценки
земель в том или ином виде. Эти исследования акцентировали внимание на выполнении
функционально-градостроительного анализа территорий поселений для целей
эффективного их использования при разработке градостроительной документации. В этих
работах были установлены основные направления исследования факторов, формирующих
139
ценность земель поселений, а именно последовательность и порядок проведения
комплексной градостроительной оценки земель поселений. Разработанная методология во
многом напоминает исследования зарубежных авторов начала и середины XX в. прошлого
столетия. Принципиальная разница в исследованиях зарубежных и отечественных авторов
заключалась лишь в выражении конечного результата: у зарубежных авторов — цена
земли, у советских — время, затрачиваемое на получение необходимых услуг, и затраты в
денежном выражении на создание комплекса этих услуг (т. е. затраты на устройство
социальной, транспортной и инженерной инфраструктур).
С появлением электронных вычислительных машин западные исследователи и
практики перешли к массовой оценке земель с использованием рыночных данных.
Регрессионный анализ позволял рассчитывать стоимость земель, базирующуюся на
анализе рыночной статистики. Это существенно упростило оценочные модели. Однако
полученные результаты охватывали лишь те территории, на которых можно было найти
определенное число сделок по купле (продаже) или аренде земельной собственности.
Если таковых не было, то и оценку таких территорий не проводили.
Принятие Закона РФ «О плате за землю» стимулировало отечественных
специалистов на продолжение исследований, направленных на массовую оценку земель
муниципальных образований. Закон устанавливал среднюю по городу ставку земельного
налога, которую органы местного самоуправления должны были дифференцировать по
территории в соответствии с выделенными зонами.
При отсутствии комплексной экономической оценки городской территории
муниципальных образований Закон рекомендовал выполнение работ по дифференциации
ставок земельного налога путем экспертной оценки, учитывающей набор
ценообразующих факторов, установленный постановлением правительства РФ «Порядок
определения ставок земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92.
С развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ,
разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится
необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель.
25 августа 1999 г. Правительство РФ принимает постановление «О
государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 г. постановлением
утверждает «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». С этого
момента начинается новый этап в экономической оценке земель Российской Федерации.
13.2. СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНЫХ
КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА В РОССИИ
По сельскохозяйственным угодьям государственную кадастровую стоимость
земель определяют на основе расчетного рентного дохода как сумму годового
дифференциального и абсолютного рентного доходов, который рассчитывают по
показателям плодородия и технологическим свойствам почвы с учетом местоположения
оцениваемых угодий.
На первом этапе определяют удельный показатель кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий в среднем по каждому субъекту РФ, а на втором —
удельный показатель кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в среднем по
административным районам субъекта Федерации, затем в среднем по сельским округам.
Завершают оценку определением удельного показателя кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий каждого землепользователя.
Таким образом, первичными объектами государственной кадастровой оценки стали
сельскохозяйственные
угодья
ассоциаций
крестьянских
хозяйств,
колхозов,
сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, государственных и
муниципальных
предприятий,
подсобных
сельскохозяйственных
предприятий,
сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений, прочих
140
предприятий, организаций и учреждений, крестьянских (фермерских) хозяйств, фонда
перераспределения земель района, сельских и районных (городских) администраций вне
черты городских и сельских поселений.
Объекты кадастровой оценки группируют в границах бывших колхозов и совхозов
до их реформирования, по которым оформляли материалы почвенных обследований и
проводили внутрихозяйственную оценку земель.
Схема выполнения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий субъекта Российской Федерации такова.
Вначале проводят подготовительные работы, которые включают:
составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов кадастровой
оценки. Список объектов кадастровой оценки административных районов бывшим
хозяйствам составляют согласно сложившимся границам хозяйств (земельное устройство
района). В списке по каждому объекту кадастровой оценки указывают его наименование,
кадастровый номер, общую площадь сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни.
На схематическую карту административного района наносят границы и кадастровые
номера землевладений, землепользовании в составе бывших хозяйств;
сбор, анализ и подготовку исходной земельно-учетной и первичной земельнооценочной информации по объектам кадастровой оценки.
Информацию о площадях сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни,
собирают по данным государственного кадастрового учета по состоянию на 1 января года
проведения кадастровой оценки земель. Данные уточняют в районе при согласовании
списка объектов кадастровой оценки.
Затем составляют базу данных и рассчитывают интегральные показатели объектов
кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.
Эти работы включают:
разработку классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв. Классификатор
почв представляет собой систему таксономических единиц классификации почв,
количественных показателей качества и их влияния на плодородие и энергоемкость почв.
Классификатор почв разрабатывают единым на всю территорию субъекта РФ, включая
случаи его зональности по почвенно-климатическим и экономическим условиям. Основой
разработки классификатора почв служат: применяемая в субъекте РФ классификация и
диагностика почв, систематический список почвенных разновидностей, материалы
почвенных обследований, аналитические данные, показатели оценки бонитировочных
признаков, другие нормативные и литературные источники. Почвенные разновидности
характеризуются показателями свойств по материалам IV тура оценки земель и
последующих почвенных обследований;
определение интегрального показателя плодородия почв объекта кадастровой
оценки. Интегральный показатель плодородия почв — балл бонитета почв объектов
кадастровой оценки — вычисляют на основе экспликаций площадей оценочных групп или
почвенных разновидностей и баллов их бонитета. Одновременно с бонитировкой
плодородия почв оценивают их энергоемкость по сравнительным затратам энергии на
основную обработку почв;
определение интегрального показателя технологических свойств объекта
кадастровой оценки. К технологическим свойствам относятся: энергоемкость почв;
контурность полей (рабочих участков) — размер, конфигурация и их изрезанность
препятствиями при механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность
полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и
предгорных зон).
Интегральный показатель технологических свойств кадастровой оценки ИТ (индекс
технологических свойств) рассчитывают с учетом долей затрат, зависящих отдельно от
энергоемкости почв ДЗ.Т и технологических свойств Д3.Т земельных участков
141
где Бэ.п — оценка энергоемкости почв, балл; Бк — оценка контурности участков угодий, балл; Кр, Кк
— оценка соответственно рельефа и каменистости, коэффициент.
Определение интегрального показателя местоположения объекта кадастровой
оценки проводят на основе эквивалентного расстояния. Для этого собирают информацию
об объемах (в тоннах) реализации сельскохозяйственной продукции по субъекту РФ за
последние 3 года.
Средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных грузоперевозок по
объекту кадастровой оценки определяют взвешиванием расстояния перевозок отдельных
видов продукции до пунктов их реализации с учетом классов грузов и групп дорог по
формуле:
где: Гj — объем j-гo вида продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельнооценочного района), %; Р1 ... Р3 — расстояния перевозки j-гo вида продукции соответственно по 1-й, 2-й и 3й группам дорог, км; Д2, Д3 — коэффициенты перевода 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные; Кj —
коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные группы первого класса.
На основании полученных показателей рассчитывают показатели кадастровой
оценки земель: расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости для каждого
землепользователя.
Расчетный
рентный
доход
и
кадастровую
стоимость
сельскохозяйственных угодий рассчитывают на основании интегральных показателей по
плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных
нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий,
предоставляемых субъектами РФ по данным первого этапа государственной кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ.
По лесным землям кадастровую стоимость определяют так же, как и по
сельскохозяйственным угодьям, на основе капитализации расчетного рентного дохода.
При проведении государственной кадастровой оценки лесных земель определяют
показатели базовой продуктивности лесных земель в натуральном и стоимостном
выражении, оценочные затраты, цену производства древесины.
Оценочные зоны включают административно-территориальное образование или
группы административно-территориальных образований. Границы оценочных зон
совпадают с границами субъектов Российской Федерации или административных
районов, входящих в субъект Российской Федерации.
Основной методический принцип определения удельного показателя кадастровой
стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной
информации — совмещение результатов анализа имеющихся рыночных данных о сделках
с земельными участками с нахождением относительной ценности территорий
кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности
ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость
земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где
существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок
отсутствует, кадастровую стоимость земель в кадастровых кварталах определяют путем
учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность)
земель поселений для разных видов использования.
Применяемый математический аппарат — факторный анализ и кластеризация,
реализуемые через методы главных компонент и дендрограмм, которые осуществляют на
основе специализированного программного обеспечения.
Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры
используемой модели, определить число новых переменных, найти формулы связи
142
факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого
объекта.
В основу кластеризации положена предпосылка: описание объектов в пространстве
несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение
взаимного местоположения этих объектов. Когда число факторов невелико (например,
при выборе двух первых, наиболее информативных), то расположение объектов в
пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить
множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет
априорно предположить общность критериев, влияющих на процессы ценообразования в
каждом множестве объектов).
Результатом кластеризации объектов ГКОЗП является список административных
районов, поселений по кластерам и диаграмма их распределения в информационном
пространстве двух наиболее информативных факторов. Программным обеспечением
предусмотрен автоматический выбор тестовых объектов, являющихся центрами
полученных кластеров. В специальном программном обеспечении также предусмотрен
интерактивный выбор центра кластера (интерактивный выбор типичного поселения
осуществляют экспертно исполнители работ с учетом развитости рынка недвижимости,
доступности ценовой информации). Ограничивающий критерий — условие, что тестовое
поселение не должно далеко отстоять от основной группы поселений, т. е. находиться на
краю кластера.
Работы ведутся по двум технологическим линиям: по первой линии рассчитывают
кадастровую стоимость земельных участков в поселениях с числом жителей 10 000 чел. и
более, по второй — в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей
менее 10 000 чел.
Кадастровую стоимость определяют для каждого из следующих 14 видов
функционального использования земель:
под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности
застройки;
домами индивидуальной жилой застройки;
дачными и садоводческими объединениями граждан;
гаражами и автостоянками;
объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания,
автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;
учреждениями
и
организациями
народного
образования,
объектами
здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и
искусства, религиозными;
промышленными
объектами,
коммунального
хозяйства,
материальнотехнического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, транспорта (за
исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными
станциями, предприятиями автосервиса, гаражами и автостоянками), связи;
административно-управленческими и общественными объектами и земли
предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и
пенсионного обеспечения;
под военными объектами;
под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;
сельскохозяйственного использования;
лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древеснокустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками,
парками, скверами, бульварами);
обособленными водными объектами;
прочими землями поселений.
143
В общем виде кадастровую стоимость земельного участка можно вычислить по
формуле, составляющей избыточную систему уравнений, описывающих конкретные
сделки в конкретном поселении:
где
βi
— коэффициенты регрессии факторов i-го кластера; Fij - значение факторов для j-го поселения,
n
входящего в j-й кластер поселений;
∑β
j =1
i, j
Fi , j - составляющая, используемая в расчетах, когда
кластеризацию поселений проводят с целью переноса базового УПКСЗ на те поселения, в которых
отсутствует статистика ценовых данных (в случае, когда кластеризация поселений нецелесообразна, данную
составляющую не рассчитывают); α j — коэффициенты регрессии факторов для каждого участка
кадастровых кварталов или характерных точек j-го поселения, для которых существует одинаковый набор
факторов F; Fj,n — значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструктурыj-го
поселения на n-й объект государственной кадастровой оценки земель поселений (кадастровый квартал или
характерная точка поселения); δ k — вес k-го признака для n-го объекта государственной кадастровой
оценки земель поселений; Gn,k — к-я характеристика n-го объекта государственной кадастровой оценки
земель поселений; const — средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок)
для конкретного участка.
При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными
земельными участками предусматривают возможность использования данных о сделках с
земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае
цены сделок, полученные в результате анализа статистических данных, приводят к цене
сделки с типичным объектом
где Рсделки— цена n-й сделки по объекту недвижимости [земельный участок с расположенными на
нем зданиями (строениями)]; Sn — общая площадь здания (строения) в n-й сделке; Р1 — базовая стоимость
единицы площади типичного объекта сделки, р/м2; Пxi,n — совокупность коэффициентов, характеризующих
как условия сделки, так и характеристики (особенности) здания (строения) и местоположение земельного
участка.
В результате решения системы уравнений получают значения поправочных
коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным
объектом.
При расчете на базе статистических данных по квартирному рынку в
многоквартирных жилых домах все квартиры приводят к типичной формуле:
где Робъекта - стоимость единицы площади объекта сделки (квартиры), р/м2; ПКкач.k,n — совокупность
коэффициентов качества n-го объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки, и
местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира)
(территориальный коэффициент); Ккач.k,n — коэффициент качества для k-го признака одного из свойств n-го
объекта сделки (например, при свойстве «материал стен» Ккач для признака «панельные стены» равен 0,5, а
для признака «кирпичные стены» — 0,3 и т. п.).
Объект сделки, для которого все Ккач.k,n максимально близки к единице, признают
типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта Р1 является базовой для
поселения в целом. Программное обеспечение позволяет определить характеристики
качества типичного объекта.
Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта (аналог полной
восстановительной стоимости) (СНСР1) и коэффициента износа Кизи типичного объекта
методом «выделения» рассчитывают удельный показатель кадастровой стоимости земель
под типичным объектом
144
где KТП — территориальный коэффициент кадастрового квартала, в котором расположен данный
земельный участок. Для типового объекта он равен единице; Кзем— удельный показатель земельной доли,
приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений для застройки различной этажности.
Устанавливают типичный объект и приводят цены на объекты недвижимости к
ценам типичного объекта по объектам многоэтажной жилой застройки или по каждому
виду функционального использования земель, обеспеченному ценовой информацией.
Усреднение стоимости квартиры к базовой для всего поселения при использовании
метода выделения позволяет не учитывать особенности каждой квартиры и здания,
абстрагируясь от них и, следовательно, исключить влияние конструктивных элементов
здания и планировочного решения квартиры на стоимость земли, относящейся к данному
дому.
С помощью СПО проводится проверка адекватности созданных аналитических
зависимостей математической модели рынка. Данная проверка проводится при помощи
стандартного параметра, критерия определенности.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, по которому информация о сделках отсутствует, определяют на основе
удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, по которому имеется наиболее полная статистика сделок, и экспертной
оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель
кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида
функционального использования, по которому информация о сделках отсутствует.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок, вычисляют по
формуле:
где Рi* — удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, для которого имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости; Kцi — коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по
виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками
и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду
функционального использования, для которого статистика рыночных сделок отсутствует.
Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по
виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с
земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю
кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого
статистика рыночных сделок отсутствует, вычисляют по формуле:
где Qiц — показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость
единицы площади земель по виду функционального использования, по которому данные о сделках с
земельными участками и другими объектами недвижимости отсутствуют; Q*i — показатель рентного
качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду
функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и
другими объектами недвижимости.
Экспертную оценку соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на
кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования,
проводят на основе вопросника типовых анкет, анализируют и обрабатывают которые
методом анализа иерархий.
По второй технологической линии определяют кадастровую стоимость земельных
участков в малых поселениях (численность населения менее 10 000 чел.). Эти поселения
рассматривают как точечные объекты. На территории административного района с учетом
результатов кластеризации поселений на территории субъекта федерации выделяют
145
тестовые поселения — центры кластеров. Для них устанавливают базовый удельный
показатель кадастровой стоимости земель по результатам обработки данных по сделкам с
объектами недвижимости в таких поселениях. Затем анализируют ценообразующие
факторы по поселениям — центрам кластеров (как тестовым, так и отличным от тестовых)
и рассчитывают коэффициенты влияния ценообразующих факторов (коэффициенты
относительной ценности территории) для всех поселений кластеров, включая тестовый.
Если такие поселения разделены на кадастровые кварталы, то для них определяют
коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП по формуле:
Ку=(1+K1+K2+K3+К4+К5+К6+К7)*КП
где Ку — доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового
обслуживания общегородского значения; К2 — обеспеченность централизованным инженерным
оборудованием и благоустройством территории; К3, — уровень развития сферы культурно-бытового
обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала; К4 — ценность застройки
историческая, эстетическая и ландшафтная. В этой группе факторов может быть учтена престижность
микрорайона; ,K5 — неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические
условия (учитывают со знаком «—»); К6 — неблагоприятные инженерно-геологические условия
строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным
воздействиям (учитывают со знаком «—»); К7 — рекреационная ценность территории; КП — престижность
поселения, можно принимать от 0,1 до 5 или определять экспертно в зависимости от степени престижности
поселения.
Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного
специального
назначения
предусмотрена
группировка
земельных
участков
промышленности и иного специального назначения в шесть групп. Критерием
группировки является применяемый для оценки земельных участков методический
подход.
В первую группу входят земельные участки объектов космической
инфраструктуры, воздушного транспорта и электростанций. Кадастровую стоимость
земельных участков этой группы устанавливают равной их рыночной стоимости, которую
определяют, используя подходящие методы индивидуальной оценки: сравнения продаж,
выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка или предполагаемого
использования.
Во
вторую
группу
входят
земельные
участки
производственных,
административных зданий, строений, сооружений. Кадастровую оценку этой группы
земельных участков осуществляют, используя те же принципы, что и при оценке земель
поселений:
составляют перечень земельных участков второй группы;
выполняют кластеризацию;
определяют удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков этой
группы;
вычисляют кадастровую стоимость земельного участка.
Кластеризацию земельных участков проводят на уровне субъекта РФ. Для этого
определяют типовой перечень факторов кластеризации на уровне РФ, затем перечень
факторов кластеризации на уровне субъекта РФ. После этого земельные участки второй
группы объединяют в кластеры. Собирают информацию о рыночных ценах и (или)
рыночных стоимостях земельных участков или единых объектов недвижимости, или
арендную плату за земельные участки или единые объекты недвижимости. Используя
перечисленную информацию, рассчитывают рыночную стоимость земельных участков
методами индивидуальной оценки. Удельный показатель кадастровой стоимости
земельных участков второй группы можно определить двумя путями:
первый — если информации о рыночных ценах или рыночных стоимостях
земельных участков достаточно (более, чем факторов кластеризации), то в уравнение
связи между рыночной ценой (стоимостью) земельного участка и факторами
146
кластеризации подставляют индивидуальные характеристики земельного участка,
определенные как факторы кластеризации;
второй — если нет достаточного количества рыночной информации (менее, чем
факторов кластеризации).
Расчет проводится поэтапно:
устанавливают минимальный удельный показатель кадастровой стоимости
земельных участков второй группы для кластеров с достаточной рыночной информацией;
рассчитывают по поселениям, наиболее близким по местоположению к земельным
участкам второй группы с минимальным удельным показателем кадастровой стоимости,
среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель под многоэтажной
жилой застройкой или индивидуальной жилой застройкой;
вычисляют отношение первого этапа ко второму; умножают среднее значение,
рассчитанное во втором этапе (для поселения, наиболее близкого по местоположению к
земельным участкам второй группы), на соотношение, полученное в третьем этапе.
Полученный первым или вторым путем удельный показатель кадастровой
стоимости земельного участка умножают на площадь земельного участка второй группы и
получают его кадастровую стоимость.
К третьей группе относят земельные участки объектов дорожного сервиса на
полосах отвода автомобильных дорог. Их кадастровую оценку выполняют в такой
последовательности:
составляют перечень земельных участков третьей группы;
выполняют кластеризацию земельных участков третьей группы;
определяют эталонный земельный участок для каждого кластера земельных
участков третьей группы. Эталонный земельный участок — земельный участок,
обладающий средними факторами кластеризации или наиболее типичными
характеристиками;
рассчитывают рыночную стоимость эталонных земельных участков в соответствии
с рекомендованными методами оценки рыночной стоимости земельных участков;
определяют удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков
третьей группы;
вычисляют кадастровую стоимость земельных участков третьей
группы.
К четвертой группе относят земельные участки для разработки полезных
ископаемых, сооружений и объектов энергетики, железнодорожных путей,
автомобильных дорог, трубопроводов, подземных и воздушных линий связи, наземных
сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков четвертой
группы определяют исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков аналогичной категории и (или) вида использования, граничащих с
указанными участками.
В пятую группу входят земельные участки предприятий связи, объектов
железнодорожного транспорта, объектов автомобильного транспорта, объектов морского,
внутреннего водного транспорта, охранных, санитарно-защитных, технических и иных
зон.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков пятой группы
определяют исходя из средних для административного района значений удельных
показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного
специального назначения второй группы.
К шестой группе относят земельные участки организаций, учреждений, объектов
Вооруженных сил РФ, для создания запасов материальных ценностей в государственном и
мобилизационном резервах, иного специального назначения.
147
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков шестой группы
определяют исходя из минимальных для административного района значений удельных
показателей кадастровой стоимости земельных участков, категории и (или) вида
использования наиболее близких по функциональному назначению к земельным участкам
шестой группы.
Контрольные вопросы и задания
1. Назовите основные предпосылки развития массовой кадастровой оценки в России. 2. Какова
технология проведения ГКОСЗ? 3. Какие технологии применяют при массовой оценке земель поселений? 4.
Перечислите основные показатели оценки земель поселений. 5. Как проводят ГКО земель промышленности
и иного специального назначения?
148
Глава 14
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
14.1. ОСОБЕННОСТИ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В
ВЕЛИКОБРИТАНИИ
В Великобритании землю и строения в основном не разделяют и, таким образом,
по закону земля и строения на ней представляют единый объект недвижимости.
При продаже, покупке и сдаче в аренду у покупателя или арендатора мог,, быть
различные цели. Оценщики, как государственного, так и частного секторов могут
предложить оценку на основе разных подходов: рыночной стоимости, рыночной
стоимости при текущем пользовании, стоимости в пользовании, восстановительной
стоимости с учетом износа.
Рыночная стоимость — это определенная сумма, за которую имущество должно
быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную
дату при следующих условиях: обе стороны хорошо информированы, действуют
благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость — объективна стоимость,
рассчитанная на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценки.
Рыночная стоимость при текущем пользовании — понятие, включенное в
Стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных инспекторов, и
используют его в целях бизнеса. Этот вид стоимости определяют на той же основе, что и
рыночную стоимость, только с учетом использования оцениваемой недвижимости на
текущий момент. Например, склад, который размещен производственной фирмой на тех
площадях, где находится офис, будет оценен как складское помещение, а на рынке может
быть продан по гораздо большей цене — по рыночной стоимости помещения под офис.
Стоимость в пользовании — цена, которую клиент определяет, исходя из
полезности своей недвижимости для него самого. У него могут быть другие критерии
оценки имущества, чем на основном рынке (с точки зрения текущего дохода и внутренней
нормы рентабельности). Полученная таким образом субъективная стоимость может
привести к тому, что стоимость, установленная владельцем имущества, будет значительно
отличаться от рыночной.
Для финансовой отчетности в отношении специализированных зданий существует
предписание использовать восстановительную стоимость с учетом износа, которую
рассчитывают с применением методов затратного подхода. Результат будет наверняка
отличаться от рыночной стоимости, что для специализированных зданий может стать
спасением их имущества.
Все коммерческое недвижимое имущество в Великобритании (за некоторыми
особыми исключениями) облагают налогом на имущество, который должен платить
владелец. Налог начисляют, исходя из ежегодной арендной стоимости, которую
выплачивает
гипотетический
арендатор
в
срок,
установленный
законом
(налогооблагаемая стоимость). Налогооблагаемые стоимости для других целей (как
объективных, связанных с арендной платой на открытом рынке, так и субъективных,
относящихся к возможности арендатора платить из доходов, полученных в результате
хозяйственной деятельности с использованием этой недвижимости) будут отличаться друг
от друга и — в большинстве случаев — от налогооблагаемой стоимости, поскольку будут
отличаться от условия аренды. Например, по закону о налогообложении считается, что
арендатор поддерживает арендуемое имущество в хорошем состоянии. Но тот факт, что
имущество находится в плохом состоянии и за него можно взять только низкую арендную
плату,
закон игнорирует.
149
Для оценщиков точкой отсчета является рыночная стоимость. Налог на наследство,
прирост капитала, дарение, передачу собственности и на имущество будут начислять,
исходя из рыночной стоимости.
Когда цель оценки установлена, вся процедура может быть разбита на три этапа.
Этап 1: инспекционная проверка и осмотр недвижимого имущества (измерение
площади здания или участка, фотографирование объекта, беседа с жильцами или теми,
кто эксплуатирует данную площадь). Большая часть работы по оценке планируется на
этой стадии.
Этап 2: исследование. Посещение местных плановых отделов и других
государственных контор, подбор сопоставимого имущества, обсуждение с коллегами,
которые уже имели дело с похожими видами недвижимого имущества; изучение баз
данных, спроса и предложения, демографической ситуации, опрос покупателей;
социально-экономическое исследование; сопоставление полученных данных
со стандартами.
Этап 3: анализ и отчет. Анализ собранной информации, формулирование подхода
к оценке, применение методов оценки для получения результата и подготовка отчета.
При определении налогооблагаемой базы возможны варианты: либо только земля,
либо земля с расположенными на ней зданиями и сооружениями. Если в
налогооблагаемую базу включают землю с расположенными на ней зданиями и
сооружениями, то для обеспечения того же уровня налоговых поступлений требуется
более низкая ставка налога; это может привести к перераспределению налогового бремени
между налогоплательщиками. В налогооблагаемую базу может быть включена пустующая
земля и связанные с ней права.
Объект налогообложения — это отдельный, подлежащий обложению налогом
объект. Фактический объект налогообложения зависит от того, кто является
налогоплательщиком — собственник или арендатор. Если налогоплательщик —
арендатор, то число отдельных объектов налогообложения гораздо больше, а их средний
размер — меньше. Однако общая сумма начисленных налогов по отдельным частям
объекта и, следовательно, взысканная сумма будет больше суммы налога, если бы его
начисляли по объекту в целом. Это обусловлено тем, что при прочих равных условиях
стоимость объекта недвижимости, взятого в целом, всегда меньше суммы стоимостей
отдельных его составляющих. Какой бы метод ни был избран, объект налогообложения
должен иметь поддающиеся определению границы и находиться в распоряжении одного
арендатора или во владении одного собственника, в зависимости от обстоятельств.
Существует два подхода к определению стоимости в целях налогообложения земли
или недвижимости: на основе годовой арендной стоимости или рыночной
стоимости.
Годовая арендная стоимость — стоимость, по которой, исходя из разумного
предположения, объект налогообложения может ежегодно сдаваться в аренду. При этом
арендатор принимает на себя все обычные расходы арендатора, в том числе уплату налога
на недвижимость, если таковой взимается, и несет расходы по ремонту и страхованию,
необходимые для поддержания объекта налогообложения в надлежащем для аренды
состоянии.
Рыночная стоимость — стоимость объекта налогообложения, свободной от
обременения, когда собственник добровольно продает свое неограниченное право
собственности на открытом рынке, и объект налогообложения находится в состоянии,
соответствующем разумному предположению собственника, характеру окружения и
району расположения объекта.
При принятии решения о налогооблагаемой базе на основе рыночной стоимости
или на основе годовой арендной стоимости определяющим фактором должно быть
соотношение общих объемов рыночных сделок двух видов. Если большинство рыночных
сделок составляют сделки купли-продажи, то принимают систему оценки на основе
150
рыночной стоимости недвижимости, если же на рынке преобладают соглашения о сдаче в
аренду, то — систему на основе годовой арендной стоимости недвижимости.
Важным является периодичность переоценки, которая с учетом имеющихся
распоряжении для ее проведения ресурсов должна быть максимально короткой,
идеальном случае следует стремиться к ежегодной переоценке, так как стоимости
объектов для целей налогообложения будет как можно ближе к текущей рыночной
стоимости. К сожалению, на периодичность проведения переоценки часто влияют
приводящие к отсрочкам политические решения, обусловленные стремлением избежать
непопулярных среди избирателей мер в ситуациях, когда переоценка может привести к
существенному перераспределению бремени между различными категориями
налогоплательщиков.
14.2. ОЦЕНКА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
(НА ПРИМЕРЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ НИЖНЯЯ
САКСОНИЯ)
Стоимость земельного участка — субъективная оценка, зависящая от интересов, в
целях которой ее выполняют, от особенностей и функций оцениваемого объекта.
Стандартом оценки в Германии является рыночная стоимость, определяемая ценой,
которую можно было бы получить на дату оценки в обычных условиях земельного рынка
в соответствии с действующими постановлениями и в зависимости от фактических
особенностей и других характеристик, а также расположения земельного участка.
Положением об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
предусмотрены три стандартных метода: сравнения продаж, капитализации дохода,
реальной стоимости.
В методе сравнения продаж рыночную стоимость земельного участка определяют
на основании имеющихся цен продажи сравнимых объектов. Условия для его применения
следующие:
наличие достаточного количества сравнимых цен продажи (близких по времени);
совпадение оцениваемого участка и сравнимого с ним объекта по большинству
признаков влияющих на размер стоимости, к которым можно отнести:
степень развития земли (например, сельскохозяйственные угодья, земля под
объектами застройки) и промежуточные стадии (застраиваемые участки, участки,
подготовленные для строительства, и не готовые для строительства участки);
возможность использования земли (вид и объем строительного использования);
права и обременения;
свойства и фактические качества земельного участка (размер участка, форма
участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность);
характеристика строений (вид, год постройки, тип, форма, размер и оборудование,
строительное состояние, прибыль);
особенности местоположения.
Если сравниваемые объекты по своим признакам близки к оцениваемому объекту,
то рыночную стоимость можно определить методом прямого сравнения' цен, вычислив
среднее арифметическое.
Использование прямого сравнения часто не удается из-за недостатка сравниваемых
объектов. Например, редко возможно прямое сравнение застроенных участков. Строения
имеют многочисленные индивидуальные особенности, которые, как правило, исключают
прямое сравнение.
Если в районе расположения оцениваемого земельного участка не найдется
достаточного числа объектов продажи для сравнения цен, то допускается привлечение
сравнимых земельных участков из похожих районов.
151
Наряду с ценами или вместо цен сравниваемых участков можно использовать
подходящие ориентировочные стоимости, которые определяют ежегодно на основе
покупных цен или из сравнительных цен на землю с учетом местоположения объектов.
Во многих случаях участки для сравнения по своим признакам, влияющим на
оценку, не соответствуют оцениваемому объекту, поэтому расхождения учитывают ввод
поправки, т. е. используя индексные ряды (чаще) и преобразовательные коэффициенты.
Индексные
ряды
отражают
изменения
стоимости
во
времени,
а
преобразовательные коэффициенты учитывают различия в качестве. Во внимание
принимают, например, различие в размерах стройплощадки: большие имеют более
низкую стоимость 1 м2 площади, чем маленькие.
Индексные ряды и преобразовательные коэффициенты вычисляют методами
математической статистики. Наиболее распространенный из них — регрессионный
анализ, с помощью которого не только учитывают влияние качественного признака на
сравнительные цены (как, например, с помощью преобразовательных коэффициентов), но
и анализируют воздействие на развитие стоимости совокупности нескольких признаков.
В дополнение к методу регрессионного анализа применяют метод поперечного
(профильного) сравнения конкретных сделок купли-продажи. Для этого из
автоматизированного Сборника покупных цен выбирают соседние по цене сделки, в
которых параметры, оказывающие влияние на стоимость (и предварительно определенные
в регрессионном анализе), наиболее схожи. Такими признаками могут быть, например,
местоположение (удаление от оцениваемого объекта), дата покупки, ориентировочная
стоимость земли, площадь, оформление. Число выбираемых сделок задают, сравниваемые
цены приводят к дате оценки. Эти скорректированные цены служат для расчета средней,
которую берут за основу оценки. Этот метод выполняется повсеместно
автоматизированными средствами.
Метод капитализации дохода базируется на данных о том, как расходуется
ежегодный доход от аренды земельного участка:
на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости
(амортизационные расходы) строения;
обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал, равный
рыночной стоимости.
Рыночную стоимость определяют, вычитая из получаемого валового дохода
(прибыли брутто) стоимость хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого
дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга, так как срок
их жизни различен: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в
зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает
и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный
срок службы.
Метод капитализации дохода описывается финансово-математической моделью.
Однако коэффициент капитализации, являющийся основой данного метода, определяют,
как правило, из статистического анализа сравниваемых продаж. Таким образом,
инструменты сравнительного метода присутствуют и в методе капитализации дохода.
Основывается данный метод на доходе, приносимом объектом недвижимости:
арендная плата или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке
недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости со сбором арендных платежей, а
также используя составленные для коммун сводки об аренде. Эти будущие доходы от
недвижимого капитала могут отличаться от размера взимаемой аренды оцениваемого
строения.
Центральная функция в этой модели отведена процентной ставке (ставке
капитализации) при условии, что другие составляющие (арендная плата) реальны и
соответствуют условиям рынка. Земельной недвижимости начисляют «вечную»
152
процентную ставку. Старое строение приносит ограниченные по времени доходы.
Строение и земельный участок не могут капитализироваться по одной процентной ставке.
Процентную ставку (ставку капитализации) определяют из условий местного
земельного рынка, т.е. по аналогичным проданным объектам, арендная плата по которым
известна. Для определения процентной ставки (ставки капитализации) необходимо
наличие большого числа сравниваемых объектов.
Благодаря близости ставки капитализации к рынку земельной недвижимости метод
капитализации дохода стал особенно эффективным методом оценки объектов,
приносящих доход.
В основе метода реальной стоимости лежит положение о том, что рыночная
стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение
земли и возведение на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому
объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строения, строительных
недостатков, а также в связи с экономическим моральным старением. Наряду со
стоимостью земли и стоимостью зданий и сооружений третьей составляющей реальной
стоимости является стоимость иных улучшений (например, таких, как садовое освещение
и хозяйственные постройки).
При определении реальной стоимости строения исходят из обычных
восстановительных
затрат
единицы
сравнения,
называемых
«нормальной»
производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения
строения.
Метод реальной стоимости хорош для оценки таких земельных участков, у
которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это
относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используют для
личных нужд, а не с целью вложения капитала.
Метод реальной стоимости — наиболее часто используемый метод при оценке
зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие
объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и
метода капитализации дохода нецелесообразно.
Затраты на строительство здания с перечислением отдельных видов работ
(например, кровля, штукатурные и малярные работы), как это делают в строительной
смете при возведении нового здания, не рассчитывают, а определяют по укрупненным
показателям, имеющимся в соответствующем строительном стандарте. Значения затрат (в
зависимости от строительных объема и площади), приведенные в таблицах, привязаны к
году строительства, на который определяют восстановительную стоимость.
С помощью индекса (из таблиц Федерального статистического ведомства)
восстановительную стоимость можно пересчитать на момент оценки (на практике это
дата, на которую выполняют конкретную оценку стоимости объекта). Расхождения
региональных строительных цен со стандартными табличными значениями компенсируют
при помощи поправок. Восстановительная стоимость на единицу измерения умножают на
строительный объем или площадь и получают восстановительную стоимость нового
строительства.
Возраст влияет на здание, уменьшает остаточный срок службы строения,
стоимость. Остаточный срок службы может быть удлинен в результате ремонта или
модернизации, или укорочен при неправильном техническом обслуживании. Снижение
стоимости определяют по аналогичным сделкам или на основе затрат на устранение
выявленных строительных дефектов. На стоимость также влияют: экономическое
устаревание, состояние объекта, фактическое использование не по целевому назначению,
что учитывают в виде поправок. Восстановительная стоимость за вычетом износа —
реальная стоимость строения.
Особое производственное оборудование (топливозаправочные установки,
элеваторы, сейфы и т. д.) оценивают отдельно. Наружные сооружения — трубопроводы
153
систем снабжения, ограждения, укрепления и насаждения (если не учтены в стоимости
земли) оценивают, как правило, по опыту (или исходя из затрат на их создание).
Сумма всех этих стоимостей — стоимость строительных и иных сооружений
(включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних
сооружений).
Таким образом, реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости
земельного участка, строительных и иных сооружений.
Для получения рыночной стоимости объекта необходимо полученное значение
адаптировать к рыночным условиям. Учет различных влияний рынка выполняют
эмпирически на основе Сборника покупных цен. С помощью статистического анализа
экспертные комиссии определяют соотношение покупной цены к реальной стоимости для
определенных групп объектов оценки (возраст, тип) с учетом значимых влияющих
величин (как правило, в зависимости от реальной стоимости) и получают адекватные для
рынка результаты.
Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя
элементы метода сравнения продаж.
Стоимость земельных участков оценивают:
экспертные комиссии, определяя стоимость земельной недвижимости,
эксперты-специалисты.
Экспертные комиссии выполняют государственную оценку. Их главная задача —
не составление отдельных экспертиз, а обеспечение «прозрачности» (наглядности) рынка
недвижимости. Для чего:
составляют и анализируют Сборник покупных цен; определяют ориентировочные
стоимости земли; вычисляют необходимые для оценки данные; публикуют отчеты о
рынке земельной недвижимости; составляют обзорные списки-сводки арендных плат и пр.
Стоимость земельной недвижимости оценивают эксперты-специалисты, выполняя
весь объем работ по всем направлениям оценки.
14.3. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ В НОРВЕГИИ
Земельный рынок в Норвегии разделяют на строго регулируемый для ферм и
свободный для другой земельной собственности.
Существует несколько методов государственного регулирования рыночных сделок
с землей (за исключением фермерских и лесных земель). Так, отсутствуют максимальные
цены, квоты и концессии, за исключением районов вдоль южного побережья, где
покупатель должен жить в доме, который он покупает, чтобы все дома в живописных
деревнях не стали летними дачами и безлюдными в зимнее время. Также существует
несколько методов регулирования арендных отношений. Например, в некоторых городах
действует регулирование максимальных цен аренды на объекты в отдельных кварталах,
построенных перед началом Второй мировой войны; законодательно отрегулированы
взаимоотношения арендатора и арендодателя (например, процедуры, соблюдаемые при
возникновении споров, установление размеров арендной платы и др.).
В Норвегии, как и во многих других странах, существуют два акта, которые
сокращают риск для покупателя: сделки с недвижимостью и брокера по недвижимости.
Эти акты делают продавца и брокера экономически ответственными за предоставление
правильной и важной информации.
В Норвегии не существует реестра цен (в отличие от Швеции, Финляндии и других
стран). Рыночная информация о конкретных объектах может быть собрана из объявлений
о продаже в газетах или в Интернете. Рыночную информацию об изменении цен также
печатают в газетах на основе государственных справок из статистической службы
Норвегии (квартальные публикации только по частным домам) и на основе статистики
154
частных брокеров (различная частота публикации, ряд месячных публикаций для Осло).
Нет также статистики по ценам участков для строительства, фермерских земель или
лесных земель.
Эффективный рынок должен иметь низкие затраты на сделки, в противном случае
расхождения в стоимости сделают более затруднительной или дорогостоящей покупку
земли для потенциальных владельцев.
Как правило, затраты включают налоги на сделки (например, гербовые сборы),
плату за необходимую информацию и государственные и частные услуги, а также
собственные расходы покупателя и продавца на переговоры, на получение
информации.
Другой тип затрат на сделки, который очень важен для рынка фермерских и лесных
земель в Норвегии, вводится режимом разрешений. Покупатель должен получить
разрешение на покупку земли. Это может быть длительной и дорогостоящей процедурой,
и во многих случаях разрешение не будет получено. Кроме того, для фермерских и лесных
земель в Норвегии часто имеется конституционная возможность семейного выкупа,
которая создает для покупателя неопределенность последующего сохранения купленной
земли.
В ряде случаев планирование землепользования ограничивает предложения земли
и количество ее пользователей, что вызывает увеличение цен. Во многом высокие цены
жилья в городах, и особенно в Осло, в значительной степени складываются из-за
недостаточного количества земли, выделенной для застройки при планировании
землепользования. Планирование землепользования в целях ограничения развития в
небольших муниципалитетах определенного района также может увеличить цены на
землю, поскольку этот район в действительности получает монопольный статус. Это одна
из причин, почему в Норвегии земли в таких районах имеют гораздо более высокую цену,
чем стоимость наилучшего альтернативного использования (например, 30 норвежских
крон за 1 м2 земли для последующего развития и 0,5...2 норвежские кроны за 1 м2 земли
для лесоводства).
Норвежский рынок земли не активен. Земли здесь оценивают по рыночной
стоимости и стоимости использования. Рыночная стоимость — денежная сумма, которую,
как ожидается, можно получить в обычной рыночной сделке, а стоимость использования
— стоимость для реального или потенциального пользователя.
Не существует надежного способа установления стоимости использования,
поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую очень трудно определить
точно. На активном рынке рыночная стоимость для большинства пользователей будет
ближе к стоимости использования, и поэтому это основной вид стоимости для
большинства оценок.
На активном рынке будут сравнительно частые рыночные сделки с объектами,
аналогичными оцениваемому. В этой ситуации метод сравнения продаж — наиболее
подходящий.
Для расчета этим методом необходимо иметь информацию о рыночных сделках с
подобными объектами, которая может быть получена из государственных реестров через
сеть оценщиков и брокеров или через собственный систематический сбор информации о
продажах, проводимый оценщиками. Для сравнения требуется, чтобы оценщик знал,
какие особенности объекта наиболее важны для рыночной стоимости, которые могут
варьироваться от рынка к рынку и для различных типов объектов (местоположение,
площадь и возраст здания, площадь фермерской земли, объем древесины на участке
собственности, имеющиеся квоты на молоко и др.).
В рыночной экономике наиболее эффективное использование во многих случаях
определяется системой планирования, которая исключает другие виды использования. В
Норвегии планы определяют использование всех земель: для сельского хозяйства,
жилищного строительства, транспорта и т. д., в том числе и возможность изменения
155
способа использования: например, сельскохозяйственных земель — в землю под жилье. В
этом случае стоимость земли будут определять вычислением стоимости годового дохода
от сельского хозяйства, до тех пор пока способ использования не изменится, и
прибавлением чистой стоимости земли от нового вида использования.
Например, настоящее использование — сельское хозяйство, при котором чистая
стоимость доходов от сельскохозяйственного использования в течение 20 лет равна 21 188
крон, а предполагаемое использование — жилищное строительство через 20 лет, при
котором чистая стоимость земли для жилищного строительства составит 51 684 крон.
Поэтому стоимость земли после изменения использования составит 72 872
норвежских крон.
Большинство оценок в Норвегии выполняют частные оценщики, так как для них не
надо государственного разрешения, в отличие от брокеров по операциям с
недвижимостью. Большинство оценщиков являются членами одной из четырех
организаций оценщиков страны, которые получают разрешение в этой организации и
могут пользоваться титулом организации в своем маркетинге.
Большинство оценок в Норвегии (за исключением оценок ферм) подробно
рассматривают стоимость замещения зданий, которую норвежские оценщики называют
«технической стоимостью». Это стоимость строительства аналогичного здания с
поправками на возраст, старение и т. д.
При оценке имущества, приносящего доход, используют также метод
капитализации дохода.
Метод сравнения продаж в явном виде не используют (хотя этот метод оценщик
использует «интуитивно»).
Отчеты по оценке для жилищной недвижимости стандартизованы в виде
нескольких форм, введенных различными организациями. Некоторые организации
применяют также стандартизованные формы для отчетов по оценке предприятий
промышленности, розничной торговли и ферм, другие готовят отчет в свободной
письменной форме.
Оценивают земли в Норвегии чаще всего в случае продажи или когда собственник
добивается ипотечного кредитования. В этих случаях оценка будет показывать рыночную
стоимость и «заемную стоимость», которая обычно на 10 % меньше рыночной из-за
неопределенности в оценке объекта. Важно отметить, что эта «заемная стоимость» не
показывает долгосрочный «нижний уровень» рыночной стоимости; это оценка «среднего
уровня» для рынка.
С течением времени рыночная стоимость сильно колеблется, хотя рыночные
колебания не прогнозируют. Например, рыночная стоимость квартир в Осло за последние
6...7 лет удвоилась.
Сельскохозяйственные земли и лесные земли оценивают методом капитализации
дохода. Чистый доход, который получают от земли, вычисляют методом остатка: все
затраты, кроме стоимости земли, вычитают из валового дохода для конкретного элемента
фермы, который оценивают. Вычисления проводят по стандартизованной процедуре.
Например, сельскохозяйственные угодья оценивают или как зерновое поле, или как
выгон. Вычисляют среднюю, а не предельную стоимость, даже если продают или
покупают только небольшую часть фермы по ценам на момент оценки, т. е. в
фиксированных денежных значениях.
Норму капитализации устанавливает правительство и корректирует ее время от
времени. Поскольку доходы за год вычисляют в фиксированных значениях, эта норма
капитализации является реальной процентной ставкой (номинальная ставка за вычетом
инфляции).
Стоимость построек (включая жилой дом) фермера оценивают по методу
замещения. Корректировку проводят в соответствии с тем, насколько полезны постройки
на этой конкретной ферме. Если ферма не имеет квоты на производство молока, то от
156
построек может быть мало пользы; в действительности для построек могут требоваться
только расходы на ремонт, и поэтому стоимость может быть
ниже нуля.
Типичная оценка любого жилья в Норвегии будет в основном базироваться на
стоимости замещения. Отчет редко будет содержать какие-либо вычисления и
документацию по оценке рыночной стоимости. Основа оценки — интуитивное сравнение
цены 1 м2, что является обычным способом сообщать цены жилья в
Норвегии.
Офисы и магазины розничной торговли оценивают по методу капитализации
дохода. Основой для капитализации обычно является чистая арендная плата (общая
арендная плата за вычетом эксплуатационных расходов), основанная на реальных
договорах за соответствующий договорный период, и рыночная арендная плата после
этого периода. Договоры аренды обычно базируются на фиксированной сумме с
возможностью поправок на инфляцию с учетом срока аренды. Кроме того, арендаторы
обычно оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов, например, за
регулярное обслуживание, отопление, электроэнергию и уборку. Эта доля может
изменяться со временем в соответствии с изменением эксплуатационных расходов.
Владелец собственности обычно покрывает затраты на периодическое обслуживание,
налоги с имущества, страхование и т. д.
Норма капитализации варьируется примерно от 7 % в центральных районах до
10...15 % или более в местах менее привлекательных районов. Норма капитализации
основывается на сравнении с наблюдаемыми рыночными сделками в различных районах.
«Стандартную» промышленную собственность можно оценивать так же, как офисы
и магазины розничной торговли.
Для специализированных
объектов собственности
часто
отсутствуют
альтернативные методы использования, поэтому трудно оценить какую-либо рыночную
арендную плату для такой собственности. В этом случае может быть использован метод
стоимости замещения (этот метод устанавливает максимальную стоимость).
Неосвоенную собственность обычно оценивают по методу остатка: вычисляют
рыночную стоимость полного освоения, из которой вычитают оценочные затраты на
освоение, включая нормальные прибыли (но исключая стоимость земли). В таком случае
остаток показывает максимальную стоимость земли.
Оценку в сельских районах для определения рыночной стоимости и залоговых
целей обычно проводят по методу максимальных цен. Альтернативными методами может
быть метод остатка для всей фермы в сочетании с методом капитализации.
Оценка фермы для других целей, таких, как экспроприация или объединение
земель, обычно производится по методу капитализации дохода для каждого элемента.
Стандартизованные таблицы стоимости не используются в Норвегии. Однако в некоторых
случаях применяют методы стандартизованных оценок доходов, основанные на
стандартизованной системе вычислений. Особенно часто их используют для оценки
лесных земель при экспроприации и объединении земель.
14.4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В США
Стоимость недвижимости в США оценивают независимые эксперты, имеющие
соответствующую квалификацию в области анализа и оценки недвижимости. При этом
часто стоимость рассматривают как рыночную стоимость или наиболее вероятную цену
продажи. Для проведения оценки используют продуманный набор процедур, называемый
«оценочным процессом».
Чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо наличие нескольких
атрибутов:
157
полезность или возможность удовлетворения потребностей и желаний людей за
счет предоставления жилья, невмешательства в частную жизнь или обеспечения дохода;
наличие эффективного (платежеспособного) спроса на услуги и удобства, которые
производит недвижимость;
относительная нехватка (дефицитность), т.е. предложение должно быть ограничено
по сравнению со спросом;
передаваемость, т.е. возможность относительно свободной передачи прав владения
или пользования от одного лица другому;
нахождение в юридической среде и в условиях стабильности и порядка. Инвесторы
не должны нести убытки от юридической и политической неопределенности.
Рыночная стоимость — основополагающая стоимостная концепция в сфере
недвижимости. Наиболее принятым определением рыночной стоимости является
«наиболее вероятная рыночная цена», выраженная в долларах США. Приведем два других
наиболее распространенных определения:
количество в долларах, товарах или услугах, на которые собственность может быть
обменена;
текущая стоимость будущих прав на доход и удобства, создаваемые
собственностью.
Для последующего рассмотрения применения методов оценки рыночной
стоимости необходимо сделать ряд допущений:
продавцы и покупатели недвижимости ведут себя как разумные люди, обладающие
достаточной, но не полной информацией. Это достаточно реально, учитывая, что почти
все участники рынка собирают информацию об условиях рынка до того, как они начинают
действовать;
продавцы и покупатели действуют на конкурентной основе и рационально, исходя
из своих интересов с целью максимизации своих доходов;
продавцы и покупатели действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора,
мошенничества и обмана. Если бы это не имело места, то цены некоторых сделок могли
бы быть существенно искажены;
продавцы и покупатели обычно мотивированы действовать без излишнего
давления. Это означает, что выставленная на рынок недвижимость продается в течение
разумного периода времени. Таким образом, вынужденная продажа или продажа после
длительного времени нахождения на рынке нетипична;
платежи осуществляют деньгами или денежным эквивалентом в соответствии с
рыночными стандартами, т. е. покупатель использует финансовые условия, характерные
для местного рынка.
Рыночная стоимость не обязательно равна рыночной цене. В частности, в условиях
реальных рыночных сделок рыночная стоимость может превышать рыночную цену,
может быть меньше рыночной цены или быть равной ей. Рыночная цена — это сумма,
являющаяся результатом торговли продавца и покупателя в условиях менее совершенного
рынка.
Рыночная стоимость может превышать затраты на недвижимость, быть меньше их
или равной затратам, под которыми понимают капитальные затраты, накладные расходы и
расходы по финансированию, затраты на оплату труда, материалов, руководства, а также
прибыль, необходимую для создания полезной недвижимости. Это не эквивалент
рыночной цене. Рациональный застройщик или инвестор производит улучшения места
застройки и строит новые здания на нем только в случае, если ожидаемая рыночная
стоимость превышает производственные затраты или равна им.
Стоимость собственности, основанная на ее полезности для определенного
пользователя, является ее «стоимостью в пользовании». Полезность для определенного
пользователя может означать определенные удобства, доход или стоимость, которые
недвижимость вносит в предприятие. Стоимость в пользовании зависит от уникальных
158
суждений, стандартов и потребностей определенного (конкретного) пользователя. Она
независима от имеющейся рыночной информации. Другим термином для стоимости в
пользовании является термин «субъективная стоимость». Если предположить, что точка
зрения типичного лица является такой же, что и субъективная стоимость, то стоимость в
пользовании станет соответствовать наиболее вероятной цене продажи или рыночной
стоимости.
Признание особых случаев формирует необходимость понятия «стоимость в
обмене», являющейся суммой денег или покупательной способностью, выраженной в
товарах и услугах, на которые недвижимость со значительной степенью вероятности
может быть обменена. Когда происходят подобные обмены, оценщики и другие
специалисты собирают и анализируют данные о предлагаемых для обмена стоимостях для
определения стоимостного эквивалента наиболее вероятной цене продажи. Эти эксперты
определяют нейтральную стоимостную оценку недвижимости, называемую «объективной
стоимостью».
Рациональный владелец сохраняет собственность до тех пор, пока стоимость в
пользовании превышает стоимость в обмене. Однако со временем ресурс амортизации для
налогового укрытия может быть исчерпан, изменения на локальном уровне могут
привести к ухудшению окружающей среды, или собственник может принять решение о
выходе на пенсию. Таким образом, по ряду причин стоимость в пользовании может стать
меньше стоимости в обмене. В этот момент отчуждение собственности может иметь свои
преимущества.
Существует несколько элементов, или шагов, которые составляют процесс оценки.
1. Согласование оценщиком и владельцем (его агентом) задания на оценку для
того, чтобы анализ и выводы были направлены на выработку решения и соответствующих
действий.
2. Оценка масштабов, характера и объема работ, т. е. составление плана оценки.
3. Сбор и анализ в соответствии с планом оценки физических, экологических,
демографических, социальных и экономических данных на национальном, региональном
и локальном уровнях.
4. Проведение рыночной оценки недвижимости с точки зрения наилучшего и
наиболее эффективного ее использования. Принцип построен на основе простой
логики, т. е. благоразумный владелец в своих интересах будет использовать
недвижимость для достижения наивысшей текущей стоимости или доходности. И именно
эта стоимость является наиболее важной для принятия любого решения относительно
недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводят для
двух случаев: отдельно для участка, как если бы он был незастроенный, и как для
застроенного.
5. Применение сравнительного, доходного и затратного подходов для оценки
стоимости.
6. Согласование, под которым понимают процесс устранения различий в
стоимости, полученной разными подходами. Согласование включает оценку и сравнение
показателей стоимости в соответствии с качеством имеющихся данных, адекватность
подхода типу анализируемой собственности и предполагаемую стоимость. Согласование
— это анализ и оценка, а не просто определение среднего значения стоимостных
показателей.
Оценка собственности, приносящей доход, включает рыночную и инвестиционную
стоимости. Рыночная стоимость базируется на нейтральных, беспристрастных рыночных
данных и предположениях (допущениях), а инвестиционная стоимость зависит от данных
и предположений, имеющих личный и субъективный характер. Рыночная и
инвестиционная стоимости могут совпадать, если предложения конкретного инвестора
совпадают с данными типичного инвестора на рынке.
159
Рыночная стоимость — центральное звено принятия любого решения относительно
использования недвижимости. В случае покупки, продажи, инвестирования, застройки,
кредитования, обмена, аренды, оценки или приобретения собственности для
использования в общественных целях необходимо знать рыночную стоимость для
принятия эффективных решений и действий.
В рамках доходного подхода для оценки собственности, приносящей доход,
используют метод валового рентного мультипликатора, который соотносит общий
годовой доход с рыночной стоимостью. Метод валового рентного мультипликатора
включает:
установление валового годового рыночного дохода от оцениваемой собственности;
получение валового рентного мультипликатора на основе анализа рынка;
применение валового рентного мультипликатора к оцениваемой собственности для
оценки ее рыночной стоимости.
Самым распространенным методом в сравнительном подходе является метод
прямого сравнительного анализа продаж (прямого сравнения продаж). Метод позволяет
оценить рыночную стоимость, используя данные о недавних продажах или объявленных
ценах сравнимой недвижимости. Он основан на предположении, что потенциальный
владелец не заплатит больше за оцениваемую собственность, чем, вероятно, было бы
заплачено за другую, в равной степени желаемую, собственность равной полезности.
Метод прямого сравнительного анализа продаж включает четыре основных
действия:
сбор данных о продажах сопоставимой собственности;
выбор единиц сравнения и проведение необходимых расчетов:
внесение поправок в продажные цены с учетом специфики оцениваемой
собственности;
определение рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сбор данных о сопоставимых продажах связан с выявлением сопоставимой цены
недавно проданных объектов недвижимости, характеризующихся аналогичным
наилучшим и наиболее эффективным использованием. Все сопоставимые объекты
должны быть относительно похожими на оцениваемую недвижимость по размеру,
дизайну, типу строительства, физическим условиям и местоположению. На активном
рынке жилья для выявления сопоставимых объектов все объекты должны быть проданы за
последние три месяца.
Между сопоставимыми и оцениваемыми объектами должно быть сходство по
числу комнат, туалетов, размеров участков, возрасту зданий, стилю и их состоянию.
Корректировку с учетом любых существенных различий проводят в долларовом или
процентном выражении. В отдельных случаях корректировку можно проводить в
долларах в расчете на квадратный фут, а при сравнении односемейных домов и
кондоминиумов наиболее часто используют показатель «денежная единица на жилую
единицу или комнату».
Корректируют стоимость сравниваемых объектов применительно к оцениваемым,
что создает базовую рыночную стоимость оцениваемого объекта, т. е. каждый из объектов
сравнивают с оцениваемым, а не с другими сравниваемыми. В целом, чем больше
сходство между сравниваемым и оцениваемым объектом, тем меньше нужно вносить
поправок и тем более точной будет окончательная стоимость оценки. Иногда также
используют цены предложения и листинга (при недостаточности информации о
сопоставимых проданных объектах).
Различия между сравниваемыми и оцениваемыми объектами, требующие
корректировки, можно разделить на 9 общих категорий: права на недвижимость; условия
финансирования; условия продажи; рыночные условия (время продажи); местоположение;
физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты
стоимости, не связанные с недвижимостью.
160
Рассмотрим некоторые из этих категорий. Цены сделок различают в зависимости
от прав на недвижимость. Например, возьмем два сравниваемых земельных участка: оба
находятся на реке, и оба были проданы с сервитутом, связанным с охраной природы,
который не позволяет использование объекта для любого строительства. Это
обеспечивало сохранение природной красоты части реки. Далее предположим, что
оцениваемый объект выходит на ту же реку, но был продан на свободном рынке и не имел
никаких сервитутов.
Теперь сравним оцениваемый объект с сравниваемыми. В случае, когда
недвижимость была продана с сервитутом, стоимость отражает права на объект с учетом
возможности постройки большего дома. Логично предположить, что оцениваемый объект
в данном примере должен был бы быть продан по цене больше сравниваемых объектов
при прочих равных условиях. Поэтому крайне важно внести поправки на различия в
правах на недвижимость.
Условия продажи — цена на сравниваемый объект должна отражать нейтральную
стоимость, иначе цену корректируют. Различия в рыночной власти продавца или
покупателя, позволяющие отстаивать свои интересы, излишнее давление на продавца и на
покупателя или личные отношения в рамках сделки могут повлиять на сравнимую цену в
сторону повышения или понижения. Искажение цен может быть также вызвано
необходимостью денежных платежей покупателя или неосведомленностью одной
стороны о рыночных условиях.
Если рыночные условия (объем деловой рыночной активности, наличие денежных
средств) изменились за период между продажей сравниваемого объекта и проведением
оценки стоимости оцениваемого объекта, то необходима корректировка. Например, более
высокие процентные ставки могут замедлить деловую активность и снизить цены после
продажи сравниваемого объекта.
Если существуют различия в удобстве или среде местоположения сравниваемого и
оцениваемого объекта, то необходимо сделать соответствующие поправки. Поправки на
удобство вносят при лучшей или худшей доступности сравниваемого объекта с
оцениваемым. Различия в качестве жилья, доминирование договорных ограничений,
зонирование или престижность микрорайона могут вызывать необходимость
корректировки с учетом местоположения. Даже различия в односемейных домах (возраст,
стиль, размер и состояние) в пределах одного микрорайона требуют соответствующей
корректировки.
В случае односемейного жилья различия в физических характеристиках являются
главным компонентом для корректировки, которая необходима для учета различий в
размере, возрасте, состоянии, числе комнат и туалетов, наличия или отсутствия и размера
гаража или навеса для машины, наличия или отсутствия особых характеристик (камин,
кондиционер или бассейн).
Различия в наилучшем и наиболее эффективном использовании сравниваемых и
оцениваемых объектов может стать причиной различий в ценах сделок. Например,
участок свободной земли, по зонированию и предназначению для жилищного
использования, но который покупают для целей коммерческого использования, может
быть продан по цене большей, чем рыночная цена участков для жилищного
использования. Покупатели также могут больше заплатить за квартирный комплекс,
купленный для превращения его в кондоминиумы. Корректировка различий в наиболее
эффективном использовании довольно сложна.
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, включают мебель,
оборудование и другие статьи, которые не являются недвижимостью, но их включают в
продажную цену и сравниваемых, и оцениваемых объектов. Например, при оценке
односемейного жилья, когда продавец предлагает покупателю включить автомобиль,
необходимо выделить стоимость компонента, не являющего недвижимостью.
161
Затратный подход к оценке стоимости позволяет оценить рыночную стоимость на
основе затрат на приобретение свободного участка и строительство здания или других
улучшений для его застройки. Затратный подход особенно часто используют в тех
случаях, когда изучают вариант целесообразности покупки свободного участка и
проведения улучшений в сравнении с вариантом покупки уже улучшенной недвижимости.
Переход от свободного участка к оцениваемой собственности может включать
корректировку стоимости в связи с различиями по показателям полезности и
аккумулированных амортизационных отчислений. Основополагающее предположение
заключается в том, что рациональный потенциальный, владелец не будет платить за
собственность больше тех затрат (необходимых для производства) на замещающем
объекте собственности равной полезности.
Затратный подход к оценке стоимости состоит:
из оценки рыночной стоимости оцениваемого земельного участка;
затрат на воспроизводство улучшений оцениваемого участка;
износа и вычитание его из затрат на улучшения;
Вид износа
Физический
Функциональный
Внешний
Объяснения и примеры
Полностью использованные, изношенные или
разрушенные части здания: отслаивающаяся краска,
текущая крыша, отопительные, вентиляционные
системы и системы кондиционирования, приборы,
которые не будут работать; ущерб от шторма. Если
недостатки касаются фундамента или структурного
ремонта, то они неустранимы
Компоненты здания или недвижимости, которые
работают, но не соответствуют современным
стандартам:
устаревшая
арматура,
нехватка
складского пространства, отсутствие второго
туалета, нехватка электрических розеток. Если
недостатки связаны с архитектурным дизайном
(например, неэффективный план этажей здания), то
они неустранимы
Неблагоприятные внешние факторы или факторы
окружающей среды: дома микрорайона, пришедшие
в упадок; плохие запахи; чрезмерно интенсивное
движение транспорта; неправильное использование
соседней территории
суммирования стоимости участка и затрат на улучшения с учетом износа для
получения необходимой рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Стоимость земли лучше всего определять методом прямого сравнения продаж,
используя похожие участки.
Выделяют два пути оценки затрат на новые здания: первый — это затраты на
замещение. Он связан с определением затрат на производство здания или других
улучшений той же полезности, что и на оцениваемом объекте. Можно использовать
современные материалы, дизайн и планировку, но полезность должна быть такой же;
второй — затраты на воспроизводство связаны с учетом стоимости затрат на аналогичный
оцениваемый объект с использованием таких же материалов. Любой из этих методов
можно использовать для оценки затрат на новое здание, но большинство клиентов отдает
предпочтение методу затрат на воспроизводство, что зачастую связано с реакцией на
решения суда, поскольку метод основан на характеристике физической структуры. С
другой стороны, оценщики предпочитают метод затрат на замещение, поскольку он
опирается на принципы полезности, а не на характеристики физической структуры, и
более прост в использовании.
162
14.5. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ УЧАСТКОВ НЕДР
Оценка, объектом которой выступают участки недр, имеет важное значение в
обеспечении имущественных отношений и реализации прав государства и
недропользователей.
Оценку участков недр рассматривают как одно из специфических направлений
оценочной деятельности, и во многих странах, таких, как Великобритания, Канада и
Австралия, она является необходимым элементом управления государственной
собственностью.
Регулирование деятельности оценки участков недр в перечисленных странах
возложено на профессиональные организации оценщиков, в которых есть отделения
оценки минерального сырья.
Для работ эти организации разрабатывают специальные стандарты оценки
участков недр с запасами и ресурсами полезных ископаемых. Оценки проводят для
финансовой отчетности; предоставления сведений фондовым биржам о состоянии
сырьевой базы горных компаний; обеспечения сделок с активами горных компаний.
Наиболее известным для оценки участков недр, находящихся в федеральной
собственности, является «Кодекс и руководство по технико-экономическому изучению
и/или стоимостной оценке минеральных и сырьевых активов или ценных бумаг горных
компаний для составления отчета независимым экспертом» (VALMIN), разработанный
институтом горного дела и металлургии Австралии. Оценщики применяют его при
решении широкого круга задач. Кодекс регламентирует проведение техникоэкономического обоснования и стоимостной оценки; определяет понятие оценки;
устанавливает вид стоимости (базу оценки); квалификационные требования к оценщику и
условия выполнения независимой оценки; общие указания по методикам оценки, вид
отчета предоставления результатов.
В стандартах, разработанных на основе VALMIN, объект оценки определяют как
минеральное имущество, под которым понимают совокупность всех имущественных прав,
полную или частичную собственность, возникающую в связи с добычей, переработкой,
геологическим изучением и освоением. Минеральное имущество включает также
недвижимое имущество и земельные участки. Ценность минерального имущества
определяется ценностью запасов и ресурсов полезных ископаемых, содержащихся в
участках недр.
В практике оценки стоимости принята следующая классификация участков недр с
запасами и ресурсами полезных ископаемых по степени их геологического изучения и
промышленного освоения: участок поисково-оценочных работ; участок, вовлеченный в
освоение по результатам разведки; разрабатываемый участок.
Оценивают участки недр, используя сравнительный, доходный и затратный
подходы. Методический подход можно выбирать согласно следующим факторам:
степени изученности участка недр и промышленного освоения;
цели и задачи оценки;
полноты предоставления информации, которая необходима для проведения
оценки;
рисков, принимаемых в расчет при оценке;
текущей конъюнктуры на рынках минерального сырья и фондовом.
Сравнительный подход оценки, основанный на принципах замещения и
полезности, находит применение на каждой стадии освоения участков недр. Данный
подход исчерпывается сопоставлением сделок, а к его недостаткам относится сложность
учета индивидуальных свойств объекта, а также искажения, вносимые конъюнктурой
рынка. Этот подход, основанный на минимальной нормативной стоимости запасов в
недрах (США), наиболее успешно применим для целей налогообложения.
163
Доходный подход оценки с применением метода дисконтирования денежных
потоков наиболее часто применяют на различных стадиях промышленного освоения. При
оценке минерального имущества, характеризующегося относительно высокой
промышленной освоенностью, этот подход является основным. При оценке по
результатам начальной стадии изучения участка недр доходный подход используют в
качестве дополнительного или вспомогательного.
Затратный подход, основанный на принципе распределения стоимости, применяют
в качестве основного при невозможности использования других подходов. Его применяют
на начальных стадиях геологического изучения и освоения.
1.
2.
3.
Германии.
4.
5.
6.
Контрольные вопросы и задания
Назовите особенности системы оценки недвижимости в Великобритании.
Какая процедура и методы оценки недвижимости приняты в Великобритании?
Раскройте содержание методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в
Чем отличается система оценки недвижимости в Норвегии от оценки в других странах?
Назовите основные элементы и методы процесса оценки недвижимости в США.
Какие методы применяют для оценки участков недр?
164
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации
165
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие ................................................................................
3
Глава 1. Формирование и функционирование рынка земли в России
4
1.1.Основные теоретические положения формирования рынка товаров ..
.. 4
1.2.Особенности формирования рынка недвижимости ........
8
1.3.Развитие земельного рынка в Российской Федерации ...
15
Глава 2. Понятие и классификация объектов недвижимости
25
2.1.Понятие недвижимости ......................................................
25
2.2.Классификация объектов недвижимости .........................
29
Глава 3. Нормативно-правовая основа оценки объектов недвижимости
44
3.1.Правовое регулирование в сфере недвижимости.............
44
3.2.Виды операций (сделок) с недвижимостью .....................
54
Глава 4. Принципы оценки земельных участков и иных объектов недвижимости
.....................................................................................................
59
Глава 5. Земельная рента и ее учет при оценке земельных участков
68
Глава 6. Экономические аспекты оценки земли и иной недвижимости
75
6.1.Экономические теории стоимости и оценки недвижимости
75
6.2.Классификация видов стоимости......................................
83
Глава 7. Финансовые расчеты с применением стандартных функций сложного
процента......................................................................................
89
7.1.Расчет накопленной суммы единицы................................
89
7.2.Расчет накопления (роста) денежной единицы за период (фактор будущей стоимости
аннуитета)...................................................................................
92
7.3.Расчет фактора фонда возмещения ...................................
93
7.4.Текущая стоимость единицы .............................................
93
7.5.Текущая стоимость аннуитета ...........................................
94
7.6.Расчет взноса на амортизацию денежной единицы ........
96
Глава 8. Методы оценки стоимости земельного участка
98
Глава 9. Оценка недвижимости методами сравнительного подхода
108
Глава 10. Оценка недвижимости методами доходного подхода
114
10.1.Основные положения доходного подхода ......................
114
10.2.Виды доходов и методы их прогнозирования ................
116
10.3.Методы расчета общего коэффициента капитализации
118
10.4.Применение метода остатка к недвижимости, приносящей доход
122
Глава 11. Опенка недвижимости методами затратного подхода
126
11.1.Основные положения затратного подхода .....................
126
11.2.Оценка стоимости улучшений ........................................
127
11.3. Определение (оценка) износа зданий и сооружений
129
Глава 12. Процесс оценки объектов недвижимости и составление отчета
об оценке....................................................................................
133
Глава 13. Массовая оценка объектов недвижимости.......
139
13.1.Предпосылки развития кадастровой оценки земель в России
139
13.2.Система государственной кадастровой оценки отдельных категорий земельного
фонда в России ..........................................................................
140
Глава 14. Оценка недвижимости в зарубежных странах
149
14.1.Особенности системы оценки недвижимости в Великобритании
149
14.2.Оценка и налогообложение недвижимости в Германии (на примере Федеральной
земли Нижняя Саксония)........................................... .............
151
14.3.Особенности развития системы оценки недвижимости в Норвегии....
154
14.4.Оценка недвижимости в США ........................................
157
14.5.Особенности оценки участков недр ................................
163
Приложения..............................................................................
165
166
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
5 101
Размер файла
5 676 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа