close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Министерство образования Российской Федерации

код для вставкиСкачать
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»
КАФЕДРА КОММЕРЦИИ И ЛОГИСТИКИ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
по курсу
КОММЕРЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
для студентов 5 курса специальности «Коммерция»
и магистрантов программы «Коммерция на рынке товаров и услуг»
ИЗДАТЕЛЬСТВО
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА
ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ
2010
2
Рекомендовано научно-методическим советом университета
Методические указания по курсу «Коммерция на рынке недвижимости» для студентов 5 курса специальности «Коммерция»,
и магистрантов программы «Коммерции на рынке товаров и услуг». – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010. – 44 с.
Методические указания содержат краткое изложение теоретического материала по каждой теме лекционного курса, список вопросов для
самопроверки, список рекомендуемой литературы по каждой теме, а
также список вопросов для подготовки к экзамену.
Предназначены для студентов 5 курса специальности «Коммерция», специализаций «Коммерция на рынке услуг», «Коммерция на рынке недвижимости», а также магистрантов второго года обучения программы «Коммерческая деятельность на рынке товаров и услуг».
Составитель: канд. экон. наук, доцент О.М. Дюкова
д-р экон. наук, профессор Н.И. Пасяда
Рецензент д-р экон. наук, профессор Н.И. Мелентьева
© Издательство СПбГУЭФ, 2010
3
Введение
Курс относится к дисциплинам специализации «Коммерция на рынке услуг» и «Коммерция на рынке недвижимости» и предназначен для изучения студентами V курса
специальности «Коммерция», а также магистрантами второго года обучения по направлению «Коммерция на рынке
товаров и услуг».
Российский рынок недвижимости отражает проблемы,
которые происходят в современной российской экономике.
Он характеризуется неравномерным развитием отдельных
рыночных секторов, несовершенством законодательной и
нормативной базы, регламентирующей коммерческие операции с недвижимостью, слабой связью с финансовым
рынком, что не способствует развитию ипотечных кредитов,
с помощью которых в мире приобретается более половины
жилья.
Отличительные особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности обуславливают необходимость глубокого изучения недвижимости как экономической категории, раскрытии ее сущности и роли в развитии
рыночной экономики, с одной стороны, и овладение способами и навыками организации коммерческой деятельности
на данном секторе экономики, с другой стороны.
В последние годы отмечается значительный рост коммерческих сделок на рынке жилья, наметились тенденции
роста объемов и количества сделок на объектах промышленного и гражданского назначения. Многообразие операций, выполняемых в сфере строительства и коммерческого
оборота недвижимости, и в большей степени жилой, повлекло за собой развитие профессионального состава участников этого рынка – агентов, риэлтеров, консультантов, дизайнеров, девелоперов, страховщиков и других.
Целью курса является изучение характерных черт
рынка недвижимости, как составной части экономики страны, и тех процессов, которые осуществляются в данном
секторе рынка.
4
Основные задачи курса «Коммерция на рынке недвижимости»:
раскрыть сущность, роль и место недвижимости в
экономике страны;
рассмотреть характерные черты недвижимости, ее
типы как объекта коммерческой деятельности;
раскрыть содержание и существенные особенности
рынка недвижимости, его связь с другими секторами
экономики;
показать роль и значение посреднической деятельности на рынке недвижимости, выявить основные тенденции в развитии спектра различного рода услуг, как
покупателям, так и продавцам данной продукции;
указать на основные виды коммерческих операций на
рынке недвижимости, а также в различных его секторах;
рассмотреть основные источники и механизмы финансирования проектов по развитию недвижимости, а
также особенности российской и зарубежной практики
привлечения ресурсов для реализации инвестиционно-строительных проектов;
раскрыть потенциал логистики в управлении проектами жилищного строительства как основного сектора
рынка недвижимости страны.
Также предусматривается рассмотрение практических
вопросов организации коммерческой деятельности на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Тема 1. Сущность недвижимости
как объекта коммерческой деятельности,
ее типы и характерные черты
При изучении темы следует обратить внимание на то,
что недвижимость имеет характерные особенности, отличающие данный товар. Это обстоятельство в значительной
степени оказывает влияние на коммерческую деятельность
на рынке недвижимого имущества.
5
Товар на рынке недвижимости индивидуален, обладает эксклюзивными характеристиками, он единственный в
своем роде. Например, объект недвижимости отличается от
другого по применяемым материалам, технологиям, качеству и эксплуатационным характеристикам коммунальных и
энергетических систем.
Индивидуальность объекта недвижимости в значительной степени влияет на количество покупателей – число
их достаточно ограничено, впрочем, как и количество товаров, способных удовлетворить запросы этих покупателей.
Для того, чтобы найти на рынке именно необходимый объект недвижимости, требуются большие издержки, чем при
поиске товаров на других рынках. При этом издержки не
сводятся только к финансовым затратам. Поиск необходимого объекта всегда требует определенного временного
лага, который, естественно, может быть короче за счет увеличения финансовых средств. Но в любом случае, он будет
длиннее, чем при выборе товара на другом рынке, в частности, товаров потребительского спроса. Кроме того, дополнительные финансовые затраты не всегда приводят к
адекватному сокращению временного лага. Следует отметить, что затраты на осуществление сделок с недвижимостью достаточно высоки еще и потому, что установление
подлинного правового статуса того или иного объекта требует тщательного предварительного юридического исследования. Кроме того, поскольку жилье обладает неподвижностью (стационарностью), то важное значение приобретает его местонахождение, т.е. близость к транспортным
средствам, вид из окна, удаленность социальной инфраструктуры и др. Например, покупатель жилья вместе с ним
приобретает и набор различных характеристик местности –
близость к месту работы, магазинам, местам отдыха и развлечений, качество окружающей среды, характеристики
соседства.
Таким образом, местоположение – это прежде всего
экономическая характеристика недвижимости, от которой
зависит ценность объекта, где реально происходит взаимодействие спроса и предложения, встречаются покупатель и
6
продавец, инвестор и девелопер, собственник и управляющий, протекают все процессы на рынке недвижимости.
Долговечность, дороговизна и длительность создания
недвижимости оказывают значительное влияние на специфику взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимого имущества. В силу долговечности, недвижимость, длительное время остается на рынке как составная
часть предложения, которое:
• может носить скрытый характер, в случае если недвижимость эксплуатируется;
• может принять характер явного предложения, в случае, если это недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться
на рынке.
В связи с этим для рынка недвижимости характерно
выделение первичного и вторичного рынка недвижимости.
Среди отличительных особенностей недвижимости
выделяется его специфическая оборотоспособность, что
связано, в первую очередь, с его стационарностью. Недвижимость в процессе рыночного оборота не может быть физически перемещена и, в связи с этим, требуется такой способ оборота, который обеспечивал бы переход недвижимого имущества, как товара от одного владельца к другому
при сохранении физической неподвижности самого объекта
недвижимости. Таким способом является передача прав на
недвижимость от одного лица к другому путем ее регистрации в государственных органах, определенных законодательством РФ. Значительные затраты финансовых средств
и времени на поиск необходимого объекта недвижимости
означают, в свою очередь, что период времени, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости существенно больше, чем на других рынках, т.е. ликвидность
недвижимости ниже ликвидности товаров на других секторах рынка. И связано это, в первую очередь, с такими особенностями товара недвижимость, как индивидуальность и
стационарность. Например, поскольку товар индивидуален,
требуется больше времени для его поиска, а поскольку он
7
стационарен, то его нельзя перенести в то место, где спрос
на него может быть выше.
Следует отметить, что эффективно и оперативно действующая система государственной регистрации прав не
исключает того факта, что проведение практически любой
сделки с недвижимым имуществом требует больших затрат
времени и средств, т.е. трансакционные издержки на предварительное изучение объекта, процедур, связанных с передачей прав на недвижимость, выше, чем при сделках с
товарами в других секторах экономики. По результатам
сделки обязательно составляется письменный документ,
как правило, нотариально заверенный и зарегистрированный в специальном публичном реестре (в зависимости от
типа недвижимости), доступ к которому имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости, т.е. гласность владения.
Вопросы для самопроверки по теме 1
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
Укажите основной признак, отличающий недвижимое
имущество от движимого.
Какие существуют системы регистрации прав на недвижимость в мировой практике?
Охарактеризуйте основные типы недвижимости.
Опишите особенности недвижимости как объекта
коммерческой деятельности.
Что означает низкая ликвидность недвижимости?
Какая существует типология рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга?
Что означает регистрация объектов недвижимости,
какова ее цель?
Перечислите специфические особенности жилой недвижимости как объекта коммерческой деятельности.
Раскройте содержание понятия «земельная парцелла».
Что выступает в качестве правовой основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним?
8
Рекомендуемая литература по теме 1
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Закон РФ «О Государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ
от 21.07.97.
Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации ФЗ «О Государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» № 1378
от 01.11.97.
Постановление правительства РФ от 28.02.1998.
№ 219 «Правила ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним».
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Изд-во Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.
Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – М.: Изд-во АСВ; СПб.:
СПБГАСУ, 2000. – С. 20-35.
Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. – 2006. – № 12. – С. 102-108.
Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности: Справочн. пособие. – М.: Ростов н/Д: МарТ,
2005. – 399 с.
Тема 2. Современное состояние
рынка недвижимости в России
Рынок недвижимости является существенной составляющей любой национальной экономики и представляет
собой совокупность региональных (локальных) рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций и другим факторам.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
создание новых объектов недвижимости;
передачу прав на недвижимость;
9
установление равновесных цен на объекты недвижимости;
эксплуатацию (управление) объектов недвижимости;
распределение пространства между конкурирующими
вариантами землепользования;
инвестирование в недвижимость.
Выполняются при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
– со сменой собственника – купля-продажа объектов недвижимости; наследование; дарение; мена; обеспечение
исполнения обязательств, например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости;
– с частичным или полным изменением состава собственников – приватизация; национализация; раздел имущества; внесение в уставный капитал; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников;
– без смены собственника – инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое
строительство, реконструкция); изменения (направления
использования, названия торговой марки, юридического
адреса и др.); управление (залог; аренда; передача в хозяйственное ведении, оперативное или доверительное
управление, в безвозмездное пользование); регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
рента; пожизненное содержание с иждивением; введение
(снятие) сервитутов и иных обременении; страхование
(различных форм, в том числе при кредитовании развития
недвижимости).
При изучении данной темы следует обратить внимание
на то, что к особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки
зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
10
Преимущества:
возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
достаточная устойчивость потребительского спроса;
меньшая подверженность колебаниям экономических
циклов;
наличие определенной защиты от внезапных изменений
рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера
аренды и длительного срока строительства конкурирующих
объектов.
Недостатки:
информация на рынке не столь открыта, как, например, на
рынке товаров, что затрудняет обоснование объема характера инвестиций;
отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках;
необходимость использования широкой информации о
сделках;
жесткая зависимость от условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и потребительского спроса;
значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и
регистрацию).
Обладая рядом отличительных особенностей, недвижимость может рассматриваться и как часть общего
инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив.
В то же время, недвижимость может приобретаться и как
товар, необходимый для производства или личного потребления.
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающий
при операциях с недвижимостью. Такие отношения прояв-
11
ляются между инвесторами в процессе купли-продажи, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Еще
один
подход
к
изучению
социальноэкономической сущности рынка недвижимости увязывает
его с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно,
является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.
Любые объекты недвижимости предназначены для
обслуживания конкретных процессов:
• жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технических процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского
строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент
единого рынка услуг.
Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества.
При этом услуга независимо от того, связана она или не
связана
с
товарами,
имеющими
материальнопространственную форму выражения, полезна не как вещь,
а как определенная деятельность.
Отсюда, услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всеми перечисленными чертами.
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это позволяет характеризовать
рынок недвижимости как специфичную разновидность рынка услуг, изучение которой требует взвешенного подхода,
основанного на принципах системного и индивидуального
исследования.
12
С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная
с созданием условий, для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной
деятельности.
Обобщая
рассмотренные
понятийнотерминологические подходы, можно сделать следующие
выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации, рассматривать его необходимо во взаимосвязи рынков товаров, инвестиций и услуг, т.е. рынок недвижимости – интегрированная категория и предполагает
наличие характерных черт, присущих рынкам товаров,
инвестиций и услуг.
Вопросы для самопроверки по теме 2
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
Что понимается под рынком недвижимости?
Законодательная база рынка недвижимости. Роль местных (региональных) законодательных и нормативных актов.
В чем заключаются основные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики?
Взаимосвязь и взаимозависимость первичного и вторичного рынка жилья.
Какие факторы оказывают влияние на соотношение
спроса и предложения на недвижимость как товар в
конкретный момент времени?
Что влияет на время экспозиции объекта недвижимости на рынке?
Охарактеризуйте основные этапы становления рынка
недвижимости в Санкт-Петербурге.
Состояние и тенденции развития различных секторов
рынка недвижимости: первичный и вторичный рынок
жилья; основные типы жилья на первичном и вторичном рынках; коммерческая недвижимость (торговая,
офисная, складская).
13
Рекомендуемая литература по теме 2
1.
2.
3.
Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – М.: Изд-во АСВ; СПб.:
СПбГАСУ, 2000. – С. 57-71.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник,
3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект: Велби,
2004. – 835 с.
Периодические издания: «Недвижимость и строительство
Санкт-Петербурга»,
«ЭкспрессНедвижимость», «Деловой Петербург», «Недвижимость», «Риэлтинформ – Недвижимость».
Тема 3. Организация коммерческого посредничества
на рынке недвижимости
При изучении данной темы, целесообразно обратить
внимание на риэлтерскую деятельность на рынке недвижимости, т.к. она многофункциональна. Под понятием «риэлтер» следует понимать посредника, осуществляющего операции со всеми объектами недвижимости:
сделки купли-продажи, дарения, обмена, мены;
сдачу в аренду помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
расселение коммунальных квартир, отселение
жителей из домов, подлежащих реконструкции;
продажу объектов недвижимости с аукционов и
на конкурсной основе.
На данный момент риэлтерская деятельность является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские фирмы (юридические лица различных
форм собственности), а также риэлтеры-граждане (индивидуальные предприниматели). В таблице 3.1 представлены
основные направления деятельности риэлтеров на рынке
недвижимости.
14
Таблица 3.1
Деятельность риэлтеров на рынке недвижимости
Основные направления деятельности риэлтеров
1. Риэлтер выступает в качестве
агента
В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в
котором определяются его обязательства осуществить в отношении
недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за
счет потребителя, либо от имени и за
счет потребителя.
2. Риэлтер выступает в качестве
поверенного
Заключается с клиентом (доверителем) договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить
от имени и за счет доверителя определенные юридические действия
в отношении его недвижимости.
3. Риэлтер выступает в качестве брокера
Заключается договор комиссии в
соответствии с которым риэлтер
принимает обязательства от своего
имени, но за счет клиента (комитента) совершить одну или несколько
сделок с недвижимостью.
4. Риэлтерская
фирма выступает
как дилер
Объект недвижимости находится в
собственности самого риэлтера, т.е.
был приобретен ранее для перепродажи.
5. Посредническая деятельность
Оказание услуг по поиску контрагентов для лиц, желающих приобрести или продать недвижимость с
целью последующего заключения
соответствующих сделок.
15
Продолжение табл. 3.1
Основные направления деятельности риэлтеров
6. Торговая деятельность
В данном случае риэлтер предоставляет услуги:
информационные,
консультационные,
по оформлению документов,
по безопасному проведению расчетов по сделке.
7. Деятельность
по созданию новых объектов недвижимости с целью перепродажи
Осуществляется на основе договорных отношений с инвестиционно-строительными компаниями.
8. Работа с коммерческой недвижимостью
Данная деятельность риэлтера направлена на аренду и продажу
офисных, торговых и складских
площадей.
9. Деятельность
по управлению
недвижимостью
Может осуществляться на основе:
агентских договоров и договоров
поручения,
договора аренды с правом субаренды для клиентов,
доверительного управления объектом недвижимости.
Каждая риэлтерская фирма обладает собственной индивидуальностью, однако можно выделить и общие черты:
сочетание нескольких основных, поддерживающих и дополняющих видов деятельности (см. табл. 3.2.), разработанная
«философия» фирмы и внутрифирменная нормативная база, разветвленная система управления, постоянный поиск
новых направлений деятельности.
16
Таблица 3.2
Основные, поддерживающие и дополнительные
виды деятельности риэлтерской фирмы
Виды деятельности риэлтерской фирмы
Основные
Поддерживающие
Дополнительные
Услуги по
куплепродаже
Услуги по
аренде
Маркетинг
Ипотека
Консультирование Девелопмент
Оценка
Инвестиционная
деятельность
Финансовые услуги
Управление недвижимостью
Обеспечение расчетов по операциям
Следует отметить, что многие крупные посреднические фирмы на рынке недвижимости имеют тенденцию к
постепенному превращению в конгломераты, холдинги, где
отделы и подразделения со временем превращаются в
специализированные предприятия, способные работать
достаточно автономно.
Вопросы для самопроверки по теме 3
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Ведущие субъекты рынка недвижимости СанктПетербурга и особенности их функционирования.
Группы риэлтерских фирм по масштабу сферы деятельности, тенденции их развития.
Схема отношений риэлтерской фирмы с заказчиками
(продавцами и покупателями недвижимости).
Основные функции риэлтерской фирмы.
Общественные организации на рынке недвижимости,
и их роль в его развитии.
Организации, обладающие компетенцией органов исполнительной власти по управлению недвижимостью
в Санкт-Петербурге.
17
7)
Основные функции Городского бюро регистрации прав
на недвижимость. (ГБР).
Рекомендуемая литература по теме 3
1.
2.
3.
4.
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 54-81.
Варламов А.А. Земельный кадастр: Учеб. для студентов вузов. – М.: Колос, 2006. – 264 с.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. – М.: Юстицинформ, 2006. – 344 с.
Иванов Ф. Организация агентств недвижимости: прошлое, настоящее, будущее // Риэлтер. – 1996. – № 2. –
С. 8-19.
Тема 4. Основные коммерческие операции
на рынке жилой и коммерческой недвижимости
Среди коммерческих сделок с недвижимостью, прежде всего, выделяется договор купли-продажи. В связи с
чем, при изучении данной темы следует обратить внимание
на ряд существенных его особенностей на рынке жилья:
так как недвижимость отличают индивидуальность, низкий уровень стандартизации, использование типовых
договоров при совершении коммерческих операций
должно ограничиваться отдельными строительными
объектами (домами определенной серии, типа);
необходимо как можно более подробно идентифицировать предмет договора – местонахождение, общая полезная площадь, жилая площадь, количество комнат,
наличие удобств, телефона и другие характеристики
квартиры;
заключается в большинстве своем в нотариальной
форме в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий,
предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ;
18
установленная в договоре цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке (отдельно
стоящие дома, дачи, коттеджи и т.п.), включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее;
при купле-продаже недвижимости (квартиры, комнаты) в
договоре может быть установлена любая продажная
(договорная) цена, которая может отличаться от ее первоначальной и остаточной стоимости, а также от стоимости по справке бюро технической инвентаризации
(БТИ). В соответствии с существующей практикой,
стоимостная оценка БТИ (указывается непосредственно
в самом договоре наряду с продажной стоимостью) используется для расчета государственной пошлины за
совершение нотариальных действий по удостоверению
договора купли-продажи жилой недвижимости;
переход права собственности по договору куплипродажи жилья к покупателю подлежит государственной
регистрации (ст.551 ГК РФ), которую не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Договор продажи квартиры признается заключенным
в момент, предусмотренный п.1. ст. 433 ГК РФ, т.е. в
момент подписания сторонами договора как единого документа. При заключении договора купли-продажи жилья момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно
п.2. ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права;
в дополнение к договору купли-продажи составляется
акт приема-передачи жилья, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом жилой
недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет за собой
судебное разбирательство по иску другой стороны, а
также обязанность возмещения виновной стороной
убытков (п.1 ст. 556, ст. 310 ГК РФ). Также продавец
обязан предупредить покупателя обо всех правах
19
третьих лиц на отчуждение жилья, в частности, право
проживания в квартире лица, не являющегося собственником;
продавец должен сообщить покупателю о недостатках,
которые имеет продаваемая недвижимость и которые
следует зафиксировать в акте об осмотре квартиры. Это
связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков (ст. 557 и 475 ГК РФ);
с введением с 1.01.2001 г. второй части Налогового кодекса РФ сократились имущественные налоговые вычеты участникам коммерческих сделок купли-продажи жилой недвижимости. Имущественные налоговые вычеты
связаны с уменьшением облагаемого дохода на суммы,
полученные налогоплательщиком от продажи жилья, либо израсходованные им на приобретение жилья, в т.ч.
путем финансирования его строительства.
Вопросы для самопроверки по теме 4
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Основные виды коммерческих сделок на рынке жилой
недвижимости.
Существенные условия договора купли-продажи квартиры в сданных в эксплуатацию многоквартирных домах.
Возможности использования имеющегося жилья для
оплаты новой квартиры.
Существенные условия договоров на рынке жилья:
постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное
содержание с иждивением.
Договоры, используемые на рынке коммерческой недвижимости, их особенности.
Перечислите основные платежные схемы при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
Имущественный налоговый вычет – это необлагаемая налогом сумма при покупке либо строительстве жилого дома или квартиры, предоставляемая единожды и
только после регистрации права собственности на данную недвижимость.
20
7)
8)
Основные типы и наименования договоров риэлтерской фирмы с клиентами.
Особенности эксклюзивного договора на приобретение жилой недвижимости.
Рекомендуемая литература по теме 4
1.
2.
3.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2. –
М.: Инфра-М, 1996.
Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. – М.: Проспект: Велби, 2005. – 224 с.
Бахарев В.О., Торопацкий М.И., Щербаков В.В. Основы коммерции: Учеб. пособие. – СПб.: Изд-во
СПбГУЭФ, 1999. – С. 25-57.
Тема 5. Девелоперы и их роль
в процессе развития недвижимости
При изучении данной темы следует обратить внимание на следующее положение: для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер (буквально – «развиватель») – одна из ведущих фигур на рынке. Явление девелопмента может рассматриваться, по крайней мере, в двух
смыслах:
как материальный процесс;
как особый вид профессиональной деятельности на
рынке.
Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для понимания понятия девелопмента, не
включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания.
21
Таким образом, развитие недвижимости понимается
как целенаправленное изменение, в результате которого
объект недвижимости приобретает качественно новые
свойства и характеристики. Надо отметить, что указанное
определение дает возможность различного толкования.
Для разрешения этой проблемы в Великобритании принято
разделение всех зданий и помещений по их функциональному назначению на определенные классы. Например,
класс «А» – розничная торговля, «В» – офисные помещения, «С» – склады и т.д. В свою очередь каждый из классов
разделен на подклассы – 1, 2, 3, 4. Например – «А1» – розничная торговля продовольственными товарами. Если изменение функционального назначения происходит в пределах одного подкласса, то это не является развитием, если
же оно предполагает переход в другой подкласс использования, то это понимается как развитие.
Итак, девелопмент с точки зрения его материальновещественного содержания включает в себя две составляющие:
проведение строительных или иных работ над зданиями
или землей;
изменение функционального использования зданий или
земли.
Вместе с тем, девелопмент – это особого рода профессиональная деятельность по организации процесса
развития недвижимости в условиях рыночной экономики.
Девелопмент – это принципиально новая для России
концепция организации инвестиционного процесса. Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности:
- полная, в том числе финансовая ответственность
девелопера за результаты инвестиционной деятельности;
- создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне;
- улучшение финансовых результатов деятельности
за счет снижения себестоимости проекта.
22
Потребность общества в девелоперах стремительно
растет, однако от девелоперов требуются высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях как менеджмент, экономика предприятия, организация производства,
финансовое управление и даже психология.
Вопросы для самопроверки по теме 5
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
Раскройте содержание понятия «девелопмент».
Что включает в себя понятие «девелопер»?
Какими качествами должен обладать девелопер как
предприниматель?
В чем состоят основные особенности девелопмента?
Перечислите наиболее существенные характеристики
проектов развития недвижимости
Что представляет из себя классическая схема финансирования девелоперского проекта?
Какие существуют виды девелопмента?
В чем состоят основные задачи девелоперской компании?
Перечислите основные этапы девелопмента.
Перечислите основных участников девелоперского проекта.
Рекомендуемая литература по теме 5
1)
2)
3)
4)
5)
Заренков В.А. Управление проектами: Учеб. пособие. –
2-е изд. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. – 312 с.
Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция
развития недвижимости. – М.: Норма, 2005. – 367 с.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. пособие. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. – 521 с.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003. – С. 122-156.
Управление недвижимостью: Учебник / Под ред.
С.Н. Максимова. – М.: Изд-во «Дело» АНХ, 2008. – 432 с.
23
Тема 6. Финансирование недвижимости:
источники, механизмы
Финансирование недвижимости – это совокупность
форм и методов, принципов и условий финансового обеспечения проекта. Под финансированием понимается процесс образования капитала строительной фирмы во всех
его формах. Понятие «финансирование» довольно тесно
связано с понятием «инвестирование»: если финансирование – это формирование денежных средств, то инвестирование – это их использование. Оба понятия взаимосвязаны,
однако первое предшествует второму. Фирме (предпринимателю) невозможно планировать какие-либо инвестиции,
не имея источников финансирования.
Финансирование недвижимости может быть внутренним, т.е. за счет собственных средств и внешним – за счет
заемных средств. Так как проекты по развитию недвижимости,
как правило, не могут быть реализованы без привлечения
внешнего финансирования, идеальным является обеспечение такого варианта финансирования, который способствовал
бы максимальной эффективности собственного капитала, одновременно позволяя привлечь внешних инвесторов.
Возможны следующие варианты финансирования за
счет собственных средств:
- за счет прибыли;
- за счет амортизации отчислений;
- за счет эмиссии акций и увеличения размеров акционерного капитала.
Использование каждого из этих вариантов имеет свою
цену, свои плюсы и минусы. Принимая решение об использовании собственных средств для финансирования проекта
строительная фирма должна отдавать себе отчет о цене того или иного варианта с учетом сравнения этой цены с платой за заемные средства.
В основу определения оптимального соотношения
между собственными и заемными средствами может быть
положен ряд критериев, в частности, соотношение рентабельности проекта и стоимости (цены) заемных средств,
которое должно обеспечивать эффективность собственного
24
капитала на требуемом уровне, т.е. не ниже общей рентабельности проекта. Если рентабельность проекта выше цены платы за пользование заемных средств, то тем самым
обеспечивается рентабельность собственного капитала
выше, чем общая рентабельность проекта. Следовательно,
использование заемных средств является выгодным – эффект положительного финансового рычага. В ином случае
эффективность собственного капитала будет ниже, чем
общая рентабельность проекта.
Пример.
Имеются
два
проекта,
требующих
одинакового размера финансирования 10 млн руб. Оба
проекта приносят одинаковую прибыль в размере
2 млн руб., т. е. если не учитывать налогообложение,
рентабельность проектов одинакова и составляет 20%. Но
в
первом
случае
для
финансирования
проекта
используются только собственные средства, во втором –
5 млн руб. составляют собственные средства, 5 млн руб. –
заемные. Процентная ставка за пользование заемными
средствами составляет 15%. Необходимо определить
рентабельность собственных средств.
Для первого проекта рентабельность собственных
средств равна общей рентабельности и составляет те же
20%. Для второго проекта требуется:
1. Из полученной прибыли вычесть средства,
выплаченные
за
пользование
заемными
средствами –15% от 5 млн руб., что составит
750 тыс. руб.
2. Рентабельность собственных средств в этом
случае будет:
1250 тыс. руб
100
5000 тыс. руб
25%
Таким образом, использование заемных средств
позволило при реализации второго проекта увеличить
рентабельность собственных средств с 20 до 25%. Данное
приращение
рентабельности
собственных
средств,
полученное благодаря использованию заемного капитала,
носит в теории финансов название эффекта финансового
25
рычага (левередж). Эффект этот возникает из превышения
рентабельности над ценой заемных средств и в данном
случае является положительным.
Вопросы для самопроверки по теме 6
1)
2)
3)
4)
5)
Основные источники собственных и заемных средств
на развитие недвижимости.
Критерии определения оптимального соотношения
между собственными и заемными средствами
Долевое участие в строительстве как один из основных источников заемных средств финансирования
жилой недвижимости.
Схемы ипотечного кредитования, используемые в мировой практике для приобретения жилой недвижимости.
Факторы, сдерживающие развитие отечественной
ипотеки.
Рекомендуемая литература по теме 6
1.
2.
3.
4.
Жилье за проценты // Коммерсантъ деньги. – 2002. –
№ 19. – С. 62-64.
Вечер
Н.Ф.
Инвестиции
в
коммерческую
недвижимость. Жизненный цикл объекта. – СПб.:
Бизнес-пресса, 2005. – 164 с.
Ипотека
России:
Материалы
Петербургского
ипотечного форума, 2006. – СПб., 2006. – 244 с.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное
пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999. – С. 186-189.
Тема 7. Опыт проектной организации строительства
и коммерческого оборота жилья
(управление проектами жилищного строительства)
В соответствии с программой курса, при изучении темы не предполагается проведение практических (семинарских) занятий, в связи с чем при самостоятельном ее рас-
26
смотрении необходимо обратить внимание на следующие
основные вопросы.
В условиях коммерциализации жилищного строительства особое значение приобретают факторы, действующие
на уровне основного звена. При этом само звено понимается несколько иначе, исходя из понимания строительного
комплекса. Это не единичная производственная структура, а
структурный комплекс взаимодействующих предприятий и
организаций. Центром взаимодействия является строительная организация, вокруг которой группируются поставщики
строительных материалов, специализированные подрядные
организации, партнеры по кооперации и т.д. Специфика
строительного производства проявляется в том, что их непосредственными партнерами выступают проектные организации, осуществляющие разработку технической и экономической документации на строительство объектов жилья. В современных условиях дефицита инвестиционных средств на
прочной основе развивается сотрудничество строительных
организаций с финансовыми институтами. Рамки строительного комплекса расширяются так, что он превращается в инвестиционно-строительный комплекс, а на уровне основного
звена все большее развитие получает практика образования
финансово-строительных объединений.
По существу рождается сложное организационное
партнерство. Объективные предпосылки взаимодействия в
рамках его
создает
работа
над
инвестиционностроительным проектом, в результате круг взаимодействующих предприятий и организаций расширяется не только
за счет финансовых структур, но и коммерческих посредников в реализации жилья – риэлтеров. В совокупности все
это свидетельствует о существенном усложнении воспроизводственных процессов, которые предъявляют соответствующие требования и к развитию организационных структур управления.
При осуществлении инвестиционно-строительного
проекта взаимоотношения участников проекта реализуются
27
на основе контрактов (договоров), которые предусматривают привлечение отдельных специалистов, генподрядных и
субподрядных фирм, проектных организаций для выполнения работ и услуг, закупку и поставку необходимых материально-технических ресурсов. Таким образом, в реализации
инвестиционно-строительного проекта принимает участие,
как правило, множество организаций. Общая схема их
взаимодействия представлена на рисунке 7.1.
Кредит
Заказчик
Договор
Договор
Банк,
Инвестиционный
фонд
Договор
Проектно-сметная
документация
Проектноизыскательская
организация
Страховая
компания
Ссудный капитал
Договор
Договор
Субподрядные
организации
Генподрядная
организация
Поставщики материальных ресурсов
Инвестиционный строительный процесс
-
информационные, финансовые и
трудовые потоки;
-
материальный поток
Рис. 7.1. Функционально-информационная схема
взаимодействия участников инвестиционного
строительного проекта
28
Вопросы для самопроверки по теме 7
1)
2)
3)
4)
Экономическая целесообразность перехода от управления объектами к управлению проектами строительства.
Основные участники инвестиционно-строительного
проекта, их функции.
Роль и значение подрядных торгов (конкурсов) при
реализации проекта, основные его участники.
Процессы управления контрактами на закупку и поставку ресурсов, их содержание.
Рекомендуемая литература по теме 7
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Бенко К., Мак-Фарлан Ф.У. Управление портфелями
проектов. Соответствие проектов стратегическим целям
компании. – М.: ООО «Издательский дом «Вильямс»,
2007. – 240 с.
Верзух Э. Управление проектами: ускоренный курс по
программе МВА: Пер. с англ. – М.: ООО «Издательский дом «Вильямс», 2007. – 480 с.
Дмитриев М.Н. Стратегия и тактика развития инвестиционно-строительного комплекса. – Н.Новгород:
ННГАСУ, 2009. – 183 с.
Дорожкин В.Р. Управление контрактами и обеспечением ресурсами проекта // Экономика строительства. –
2003. – № 8. – С. 45-49.
Заренков В.А. Управление проектами: Учеб. пособие. –
2-е изд. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. – 312 с.
Инвестиционно-строительный инжиниринг: Учебное
пособие / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.,
Забродин А.Ю. – М.: Елима, ЗАО «Издательство Экономика», 2009. – 763 с.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление
проектами: Учебное пособие. – М.: Издательство
«Омега-Л», 2007. – 664 с.
29
Тема 8. Логистика в управлении проектами
жилищного строительства
При изучении темы необходимо обратить внимание на
следующие положения. Традиционно по стадиям производства и реализуемым функциям выделяют закупочную (логистику снабжения), производственную и распределительную (сбытовую) логистику. Рассмотрим кратко основные
проблемы каждой из них применительно к строительству.
Основной целью реализации задач заготовительной
(закупочной) логистики в строительстве является своевременное и комплектное обеспечение производства необходимыми материальными ресурсами при минимизации затрат на данный вид деятельности.
Закупочная деятельность в строительном производстве, как правило, сводится к построению многозвеньевых
логистических цепей (рис. 8.1).
Поставщики
Коммерческие посредники
Управление производственнотехнологической комплектации
Центральные материальный склад строительный фирмы типа треста
Материальный склад строительного участка
Строительные объекты
Рис. 8.1. Модель основной логистической цепи
закупочной логистики в строительстве
30
Многовариантность (альтернативность) организации
обеспечения строительного производства материальнотехническими ресурсами порождает проблему выбора оптимальных решений. При этом необходимо учитывать, что
на этапе реализации целей логистики снабжения во многом
предопределяются материальные затраты на сооружение
конкретных объектов и, следовательно, конечные экономические результаты.
В строительном производстве важное значение имеет
и внутрипроизводственная логистика, которая определяется спецификой данного вида деятельности и во многом вызвана территориальной разобщенностью сооружаемых
объектов. Задачи производственной логистики касаются
управления материальными потоками и запасами внутри
предприятий (включая внутри- и межобъектные), создающих материальные блага или оказывающих услуги материального характера.
Управление материальными потоками в рамках внутрипроизводственных логистических систем может осуществляться различными способами, среди которых выделяют
два основных, принципиально отличающихся друг от друга:
Первый способ носит название «толкающая система» и
представляет собой систему организации производства, в
которой предметы труда, поступающие на производственный участок, непосредственно этим участком у предыдущего технологического звена не заказываются. Материальный
поток как бы выталкивается получателю по команде, поступающей на передающее звено из центральной системы
управления производством;
Второй способ основан на принципиально ином подходе
к управлению материальным потоком. Он носит название
«тянущая система» и представляет собой систему организации производства, в которой материалы и полуфабрикаты подаются на последующую технологическую операцию с
предыдущей по мере необходимости. Здесь центральная
система управления не вмешивается в обмен материальными потоками между различными участками предприятия,
не устанавливает для них текущих производственных зада-
31
ний. Производственная программа отдельного технологического звена определяется размером заказа последующего звена. Центральная система управления ставит задачу
лишь перед конечным звеном технологической цепи.
На практике реализованы различные варианты толкающих и тянущих систем. Среди толкающих систем наиболее известны стандарты МРП (MRP) и МРП II (MRP II).
Они характеризуются высоким уровнем автоматизации
управления, что позволяет:
обеспечивать текущее регулирование и контроль
производственных запасов;
в реальном масштабе времени согласовывать и
оперативно корректировать планы и действия
снабженческих,
производственных,
сбытовых
служб.
В современных развитых вариантах систем МРП II решаются также различные задачи прогнозирования. В решении задач широко применяются экономико-математические
модели, имитационное моделирование и другие методы исследования операций.
К тянущим внутрипроизводственным логистическим
системам относят систему «Канбан». Ее функционирование
обеспечивается определением: где, что, через кого, когда и
в каком количестве перемещается, складируется, отправляется.
Наибольшее влияние специфики строительного производства проявляется в организации распределительной
(сбытовой) логистики строительной фирмы. Главными моментами здесь являются экономическая природа самой
строительной продукции, которая выступает в форме недвижимости, и ее предназначение (производственное, инфраструктурное, коммерческое или жилое).
Сегодня рынки продукции производственного и жилищного капитального строительства качественно отличаются друг от друга. Однако с позиций строительной
фирмы это отличие сводится, в основном, к оценке и учету
предпринимательских рисков, а также форме оплаты за
выполненные строительно-монтажные работы.
32
Вопросы для самопроверки по теме 8
1)
2)
3)
4)
5)
Основные задачи, решаемые заготовительной (закупочной), внутрипроизводственной и сбытовой логистикой в строительстве.
Факторы, оказывающие влияние на варианты организационных форм реализации проекта.
Построение логистических цепей закупочной логистики в жилищном строительстве.
Логистические системы в жилищном строительстве.
Современные методы управления в строительной логистике.
Рекомендуемая литература по теме 8
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Долгов А.П., Рыбнов Е.И. Логистика снабжения и запасов в строительстве: стратегии, методы, модели. –
М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003. – С. 83-90.
Воронков А.Н. Логистика в строительстве. –
Н.Новгород: ННГАСУ, 2009. – 166 с.
Козлова О. Инвестиции в недвижимость в условиях
рыночной экономики / О. Козлова, А. Глушков // Маркетинг. – 2006. – № 6. – С. 104-113.
Кубасова Т.И. Логистика и логистический менеджмент
ипотечно-строительных проектов / Серия «Логистические инновации в коммерции». – СПб.: Изд-во
СПбГУЭФ, 2009. – 251 с.
Основы логистики: Учебник / Под общ. ред. В.В. Щербакова. – СПб.: Питер, 2009. – 432 с.
Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ,
1999. – С. 150-154.
Попов В.Л. Управление инновационными проектами:
Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 336 с.
33
Основные вопросы индивидуальной работы
Формы индивидуальной работы:
1.
Подготовка докладов и выступлений.
2.
Написание реферативных работ.
3.
Составление словарей специальных терминов.
4.
Подготовка тестовых материалов.
5.
Подбор деловых игр.
6.
Сценарная разработка проведения коммерческих
операций на рынке недвижимости.
Организация контроля индивидуальной работы осуществляется в соответствии с содержанием и формой заданий.
Темы индивидуальной работы:
1)
Современное состояние отдельных секторов рынка
жилья Санкт-Петербурга.
2)
Структура, содержание и существенные условия договора купли-продажи жилой недвижимости.
3)
Порядок финансирования развития жилой недвижимости в США и европейских странах.
4)
Порядок проведения конкурсов (торгов) на создание
жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. Нормативно-правовая база торгов.
5)
Девелопмент, его содержание и особенности становления на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
6)
Развитие рынка жилой недвижимости, основные типы
жилья в США и европейских странах.
7)
Структура и особенности договора аренды (имущественного найма) на рынке коммерческой недвижимости
Санкт-Петербурга.
8)
Обзор рынка коммерческой недвижимости СанктПетербурга.
9)
Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости, их состав.
10) Объекты, субъекты и порядок государственной регистрации прав на недвижимость.
11) Виды ипотечных схем, используемых при приобретении жилья, их преимущества и недостатки.
34
12)
13)
14)
15)
16)
17)
18)
19)
20)
21)
22)
23)
24)
Состояние и перспективы ипотечного жилищного кредитования в России.
Рынок ипотеки Санкт-Петербурга.
Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в России.
Реклама на рынке недвижимости, ее особенности.
Практический опыт деятельности посредников на
рынке недвижимости.
Финансирование недвижимости и риски, связанные с ней.
Особенности операций по долевому участию населения в жилищном строительстве.
Аутсорсинг в строительстве.
Капитальное строительство в Санкт-Петербурге, состояние и перспективы развития.
Информационное обеспечение коммерческой деятельности на рынке жилья в Санкт-Петербурге.
Коммерческие операции на рыке недвижимости.
Маркетинг подрядных строительных организаций.
Государственные организации и их роль на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Список вопросов к экзамену
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Понятие, состав объектов недвижимости (недвижимого имущества).
Государственная регистрация прав на недвижимость в
РФ, ее основные функции.
Основные типы недвижимости и их характеристика.
Особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности.
Понятие рынка недвижимости. Взаимосвязь и взаимозависимость его с другими секторами рынка.
Трансакционные издержки при проведении коммерческих операций на рынке жилой недвижимости, их содержание.
Нормативно-правовая база рынка недвижимости, ее
своеобразие и состояние.
35
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
Основные этапы становления рынка недвижимости в
Санкт-Петербурге.
Основные показатели, характеризующие своеобразие
становления рынка недвижимости, их динамика.
Типы недвижимости на первичном и вторичном рынке
жилья Санкт-Петербурга, их характеристика.
Особенности развития рынка торговой недвижимости
Санкт-Петербурга.
Состояние и тенденции развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Классификация офисной недвижимости.
Гостиничная недвижимость, состояние и специфика
данного сектора.
Взаимосвязь и взаимозависимость первичного и вторичного рынка жилья.
Основные субъекты рынка недвижимости, их характеристика.
Посреднические фирмы на рынке недвижимости, их
функции.
Общественные объединения и организации на рынке
недвижимости, и их роль в его развитии.
Организации, обладающие компетенцией органов исполнительной власти по управлению недвижимостью
в Санкт-Петербурге, их задачи.
Этапы оказания риэлтерских услуг при сделках с недвижимостью, их содержание.
Направления деятельности риэлтера на рынке жилой
недвижимости.
Основные, поддерживающие и дополнительные виды
деятельности риэлтерской фирмы.
Показатели коммерческой деятельности риэлтерской
фирмы.
Сделки, по которым возникает безвозмездное право
собственности на жилую недвижимость, – дарение,
наследование.
Порядок приватизации жилых помещений. Виды общей
собственности. Деприватизация и расприватизация.
Содержание особенности договора мены и обмена.
36
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
Договор купли-продажи жилья в готовых многоквартирных домах: содержание, особенности.
Договор купли-продажи жилья на вторичном рынке.
Договор долевого участия в жилищном строительстве:
содержание, способы снижения риска, форма договора.
Ипотека как форма залога недвижимости, ее виды.
Договор аренды (имущественного найма), на рынке
жилья: условия договора, права и обязанности сторон.
Договор социального и коммерческого найма, поднайм. Участники, форма договора.
Договор ренты, форма договора, виды предоставляемых.
Договор аренды коммерческой, его особенности.
Основные виды договоров, заключаемых риэлтерской
фирмой с продавцами и покупателями недвижимости.
Договор эскро и эксклюзивный договор. Их содержание.
Понятие девелопмента и содержание его деятельности.
Этапы и участники процесса девелопмента.
Основные функции девелопера в реализации проекта.
Наиболее существенные риски при реализации проекта развития недвижимости.
Источники финансирования проекта развития недвижимости.
Схемы ипотечного кредитования, используемые при
приобретении жилой недвижимости.
Риски при заключении договора долевого участия в
строительстве жилья, их минимизация.
Содержание коммерческой операции – предварительный договор на рынке жилой недвижимости.
Схема ипотеки, основой которой является ссудосберегательный принцип функционирования.
Последствия долгового финансирования объекта недвижимости в отличие от долевого (акционерного).
Особенности строительного производства, влияющие
на управление проектами жилищного строительства.
Понятие «инвестиционно-строительный проект».
Классификация инвестиционно-строительных проектов.
Усовершенствование и реинжиниринг в управлении
инвестиционно-строительными проектами.
37
50.
51.
52.
53.
54.
55.
Этапы
организации
работ
инвестиционностроительного проекта.
Модели логистической цепи закупочной логистики в
строительстве.
Способы управления материальными потоками в рамках внутрипроизводственных логистических систем.
Логистические потоки в строительстве.
Составляющие элементы проектно-ориентированной
логистической системы управления жилищного строительства.
Виды деятельности инвестиционно-строительного
проекта в жилищном строительстве с точки зрения
практической организации.
38
Список рекомендуемой литературы по всему курсу
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Изд-во Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.
Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практическое
пособие. – М.: Проспект: [Велби], 2005. – 224 с.
Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред.
А.А. Горбунова. – СПб.: ИСЭП РАН, 1997.
Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Изд-во АСВ; СПб.:
СПбГАСУ, 2000.
Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. –
СПб.: Питер, 2008. – 240 с.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. –
М.: Финансы и статистика, 1996. – 192 с.
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000.
Бахарев В.О., Торопацкий М.И., Щербаков В.В. Основы коммерции: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во
СПбГУЭФ, 1999.
Бенко К., Мак-Фарлан Ф.У. Управление портфелями
проектов. Соответствие проектов стратегическим целям
компании. – М.: ООО «Издательский дом «Вильямс»,
2007. – 240 с.
Бирюков Б.М. Наследование. Дарение. Пожизненная
рента: вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89,
2004. – 271 с.
Бозин В.П. Основы экономики недвижимости в спорте и
туризме: Учебное пособие. – М.: Совет. спорт, 2005. –
194 с.
Верзух Э. Управление проектами: ускоренный курс по
программе МВА: Пер. с англ. – М.: ООО «Издательский дом «Вильямс», 2007. – 480 с.
Вечер Н.Ф., Ольховский А.Л. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – СПб.:
Издательский дом «Бизнес-пресса», 2005. – 176 с.
39
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
Волочков Н.Г. Справочник недвижимости. – М.: Инфра-М, 1996.
Воронков А.Н. Логистика в строительстве. –
Н.Новгород: ННГАСУ, 2009. – 166 с.
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав сделок, ипотечное кредитование в схемах – М.,
1998.
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М., 1999. – 592 с.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник /
В.А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект: Велби, 2004. – 835 с.
Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от
29.12.2004. № 190-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 и 2. –
М.: Инфра-М, 1996.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону
«О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». – М.: Юрид. лит., 2008. –
159 с.
Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. – 2006. – № 12. –
С. 102-108.
Гусева И.Б. Классификация видов контроллинга //
Контроллинг. – 2007. – № 2. – С. 20-24.
Дмитриев М.Н. Стратегия и тактика развития инвестиционно-строительного комплекса. – Н.Новгород:
ННГАСУ, 2009. – 183 с.
Долгов А.П., Рыбнов Е.И. Логистика снабжения и запасов в строительстве: стратегии, методы, модели. –
М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2008. – 232 с.
Дорожкин В.Р. Управление контрактами и обеспечением ресурсами проекта // Экономика строительства. –
2008. – № 8. – С. 45-51.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. – М.: Юстицинформ, 2006. – 344 с.
Жаворонков Е.П., Пермякова Л.В. Менеджмент в
строительстве. – М.: Элит, 2005. – 416 с.
40
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
Заренков В.А. Управление проектами: Учебное пособие. – М.: Издательство АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. –
312 с.
Зиберт Г., Кемпф Ш. Бенчмаркинг. Руководство для
практиков: Пер. с нем. / Под ред. Г.П. Манжосова. –
М.: КИА центр, 2006. – 128 с.
Инвестиционно-строительный инжиниринг: Учебное
пособие / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.,
Забродин А.Ю. – М.: Елима, ЗАО «Издательство Экономика», 2009. – 763 с.
Ипотека России: Материалы Петербургского ипотечного форума, 2006. – СПб., 2006. – 244 с.
Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости: Учеб.-практ. пособие для студентов вузов и для
слушателей образоват. учреждений доп. проф. образования, обучающихся по экон. специальностям /
А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер; Междунар. акад. оценки и консалтинга. – М.: 2005.
Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки: новые
правила оформ., гос. регистрация, образцы док. /
Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова; Рос. ин-т гос. регистраторов при М-ве юстиции Рос. Федерации. – 2-е изд.,
доп. и перераб. – М.: Юрайт, 2006. – 710 с.
Козлова О. Инвестиции в недвижимость в условиях
рыночной экономики / О. Козлова, А. Глушков // Маркетинг. – 2006. – № 6. – С. 104-118.
Кубасова Т.И. Логистика и логистический менеджмент
ипотечно-строительных проектов / Серия «Логистические инновации в коммерции». – СПб.: Изд-во
СПбГУЭФ, 2009. – 251 с.
Кулаков Ю.Н. Аренда комплекса недвижимого имущества в системе финансового менеджмента строительных предприятий // Экономика строительства. – 2006. –
№ 2. – С. 37-44.
Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция
развития недвижимости – М.: Норма, 2005. – 368 с.
Лазарева Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело. – 2006. – № 1. –
С. 38-42.
41
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
Лайсонс К., Джиллингем М. Управление закупочной
деятельностью и цепью поставок: Пер. с англ. – М.:
ИНФРА-М, 2005. – 798 с.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление
проектами: Учебное пособие. – М.: Издательство
«Омега-Л», 2007. – 664 с.
Мак-Лин Э.Д., Элдред Г.В. Инвестирование в недвижимость: Пер. с англ. – М.: ООО «Издательский дом
«Вильямс», 2007. – 416 с.
Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости:
Организация.
Управление.
Финансирование
/
С.Н. Максимов. – СПб. и др.: Питер, 2008. – 256 с.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999.
Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения: Справоч. пособие. – М.;
Ростов н/Д: МарТ, 2005. – 399 с.
Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопед. слов. – Казань: Идел-Пресс, 2005. – 135 с.
Назаров В.Л. Методологические основы формирования целей в стратегическом управлении государственной недвижимостью: Препринт – СПб.: Изд-во
СПбГУЭФ, 2005. – 60 с.
Недвижимость: Обзор практики разрешения споров:
Купля-продажа; Приватизация; Аренда, залог; Регистрация; Защита прав собственности. – М.: Ось-89,
2008. – 192 с.
Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон РФ от 25.02.1999. № 39–ФЗ.
Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества:
Практическое пособие. – М.: Тихомиров, 2005. – 37 с.
Основы бизнеса на рынке недвижимости / Под ред.
В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 1997.
Основы бизнеса на рынке недвижимости / Сост.
С.Н. Максимов. – СПб., 1997.
Основы логистики: Учебник / Под общ. ред.
В.В. Щербакова. – СПб.: Питер, 2009. – 432 с.
42
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ,
1999. – 195 с.
Петров В.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Наука, 2008. – 144 с.
Попов В.Л. Управление инновационными проектами:
Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 336 с.
Порваткин Г.М., К.А. Михайлов. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества. – М., 2006. – 47 с.
Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. –
СПб.: Наука, 1997.
Путеводитель в мир управления проектами: Пер. с
англ. – Екатеринбург EUNE, 1998.
Радионов Р.А. Логистический менеджмент: нормирование и управление товарными запасами и оборотными средствами в коммерческом предприятии: Учебное пособие. – М.: А-Приор, 2008. – 480 с.
Резникова И. Государственная регистрация договора
лизинга недвижимого имущества: проблемы и перспективы // Лизинг-ревю. – 2006. – № 8. – С. 32-35.
Румянцева Е. Е. Оценка собственности: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 108 с.
Рынки недвижимости и развитие городов: российская
реформа и международная практика / Под ред.
Л.Э. Лимонова. – СПб., 1994.
Семенов В.Н. Подготовка управляющих недвижимостью // Жилищное и коммунальное хозяйство. – 2006. –
N в. – С. 6-7.
Симионова Н.Е., С.Г. Шеина. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: Учеб. пособие. – М.;
Ростов н/Д: МарТ, 2006. – 447 с.
Смирнов В.А. Организационно-экономические основы
инвестирования проектов недвижимости. – СПб.: Издво СПбГУЭФ, 1999. – 166 с.
Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика
недвижимости: Учебное пособие / Под ред.
Г.А. Краюхина. – СПб.: СПбГИЭА, 1999.
43
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
Сток Дж.Р., Ламберт Д.М. Стратегическое управление
логистикой. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 797 с.
Страхование: Учебник / Под ред. В.В. Шахова,
Ю.Т. Ахвледиани. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 511 с.
Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. – СПб.: Издательство «МКС», 2006. – 838 с.
Трофимов В.В., Иванова Т.М., Иванов В.Н. Управление
проектами с MS PROJECT: Учебное пособие / Под ред.
В.В. Трофимова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007. – 236 с.
Троцкий М., Груча Б., Огонек К. Управление проектами: Пер. с польск. – М.: Финансы и статистика, 2006. –
304 с.
Трушина
Ю.А.
Организационно-информационное
взаимодействие покупателя и продавца на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Сер. Экономика. –
2006. – № 4. – С. 315-318.
Управление проектами: Пер. с англ. / Под ред. П. Суворовой. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. – 189 с.
Циганов В.В., Шелыгин А.Н. Управление недвижимостью и ее оценка: Учеб. пособие. – СПб.: СЗТУ, 2008. –
227 с.
Чернова Г.В., Кудрявцев А.А. Управление рисками:
Учебное пособие. – М.: ТК Велби, изд-во «Проспект»,
2007. – 160 с.
Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.:
Русская деловая литература, 1996.
Чичерова, Н.Е. Имущественные права членов семьи на
жилое помещение // Юрист. – 2006. – № 8. – С. 38-40.
Шебалин В.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Филинъ,
1997.
Шкрыль А.А. MS PROJECT 2007. Современное управление проектами. – СПб.: БХВ-Петербург, 2007. – 256 с.
Штоколов А.И. Организация и проведение подрядных
торгов на строительство в Санкт-Петербурге // Экономика строительства. – 2008. – № 8. – С. 16-24.
Щербакова Е.Ю. История кондоминиума // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. –
2007. – № 2. – С. 164-172.
44
83.
84.
85.
86.
Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред.
В.И. Ресина. – М.: Дело, 1999.
Экономика и финансы недвижимости / Под общ. ред.
Ю.В. Пашкуса. – СПб.: СПбГУ, 1999.
Энциклопедия «Управление недвижимостью» / Серия
«Бизнес без границ». Июль 2005 г. – СПб.: ЗАО «Бонниер Бизнес Пресс», 2005.
Периодические издания: «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга», «Экспресс-Недвижимость»,
«Деловой Петербург», «Недвижимость за рубежом»,
«Недвижимость», «Риэлтинформ – Недвижимость»
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
по курсу
КОММЕРЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
для студентов 5 курса специальности «Коммерция»
и магистрантов программы
«Коммерция на рынке товаров и услуг»
Редактор М.В. Манерова
Подписано в печать 18.11.10. Формат 60х84 1/16.
Усл. печ. л. 2,75. Тираж 50 экз. Заказ 553. РТП изд-ва СПбГУЭФ.
Издательство СПбГУЭФ. 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
100
Размер файла
435 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа