close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Юридические и политические

код для вставкиСкачать
SWorld – 18-30 March 2014
http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/march-2014
MODERN DIRECTIONS OF THEORETICAL AND APPLIED RESEARCHES ‘2014
Юридические и политические науки - Хозяйственное, трудовое,
земельное право, гражданское и административное право
УДК 347.2/.3
Слепенок Ю.Н.
ФОРМА ДОГОВОРА О СЕРВИТУТЕ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ СЕРВИТУТНОГО ПРАВА
Северо-Кавказский федеральный университет, филиал в г.Пятигорске
Пятигорск, ул.Партизанская 1 корп.б
Slepenok YU.N.
FORM OF AGREEMENT ON THE EASEMENT AND THE STATE
REGISTRATION OF THE SERVITUDE RIGHTS
North Caucasus Federal University, branch in Pyatigorsk
Pyatigorsk, ul.Partizanskaya, 1 Corp B
Аннотация. В работе рассматриваются вопросы относительно формы
договора, основные требования, предъявляемые к форме договора, в
частности договора о сервитуте, а также анализ норм, регулирующих
государственную регистрацию вещных прав на объекты недвижимого
имущества.
Ключевые слова: право собственности, ограниченные вещные права,
сервитут, сервитутное право, договор, договор о сервитуте.
Abstract. There are considered the questions concerning the form of the
contract, the main requirements to the form of contract, in particular the Treaty on
the servitude, and also the analysis of the rules governing the state registration of
real rights in immovable property.
Key words: property rights, limited real rights, easement, right of law, contract,
agreement servitude.
Необходимость детального исследования вопроса о форме договора
обусловлена тем, что признание договора заключенным закон связывает не
только с достижением сторонами соглашения по его существенным условиям,
но и с облечением данного соглашения в определенную форму (абз. 1 п. 1 ст.
432 ГК РФ). Наличие у договора соответствующей объективированной формы
позволяет воспринимать согласованную волю его сторон, что необходимо, в
том числе, и для ответа на вопрос о наличии в договоре всех существенных
условий. Так, из анализа норм гражданского законодательства, в частности из
содержания п. 1 ст. 432 ГК, следует, что договор считается заключенным, если
между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям
договора в требуемой для надлежащих случаев форме. Гражданский кодекс
устанавливает достаточно жесткие требования, предъявляемые к форме
договора.
Так как договор следует рассматривать в качестве одного из видов сделки следовательно, к ним применимы все правила, относящиеся к сделкам. Как
указывает п. 1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме,
которая предусмотрена для совершения сделок, только если закон не установил
определенную форму для договоров данного вида. Таким образом, при выборе
надлежащей формы договора приоритет имеют специальные требования,
которые содержатся в правилах о форме определенных видов договоров. И
только закон может содержать в себе такие требования. Существуют устные и
письменные формы сделок (п. 1 ст. 158 ГК). Письменная форма, в свою
очередь, может быть, простой и нотариальной. Однако данная классификация
не учитывает специальных требований к форме договора, установленных в
части второй ГК РФ, что могут подтвердить следующие факты: в договорах
продажи недвижимости (ст. 550 ГК), аренды здания и сооружения (ст. 651 ГК)
надлежащая форма – составление одного документа, подписанного сторонами,
а в договоре складского хранения – наличие складского документа (п. 2 ст. 907
ГК), следовательно, форма их договоров может быть как устной, так и простой
письменной, и нотариальной в том числе. Однако даже если закон и не требует
определенной формы для данного вида договора, стороны могут условиться об
этой форме самостоятельно. В данном случае договор будет считаться
заключенным только после придания ему установленной формы (п. 1 ст. 434
ГК). Нередко закон предусматривает для договора лишь письменную форму, но
на практике стороны, дабы придать договору большую стабильность, берут на
себя обязанность его нотариального удостоверения, и, следовательно, такой
договор вступит в силу, будет считаться заключенным только с момента
нотариального удостоверения. Если законом либо соглашением сторон не
определена письменная форма договора, то такой договор заключается в устной
форме (п. 1 ст. 159 ГК). Так, устно могут совершаться все сделки, исполняемые
при их совершении. Исключение составляют сделки, требующие нотариального
удостоверения, а также сделки, несоблюдение простой письменной формы,
которых влечет их недействительность (п. 2 ст. 159 ГК). Наряду с этим устно
совершаются сделки во исполнение договора, заключенного в письменной
форме при отсутствии противоречий закону либо иным правовым актам (п. 3
ст. 159 ГК).
Особенности придания необходимой формы договору о сервитуте
связываются с отнесением объекта сервитута к недвижимым вещам. Как было
рассмотрено ранее, под сервитутом следует понимать некое вещное право лица,
в пользу которого он установлен (сервитуария). Сервитут может быть
установлен по соглашению между субъектом, требующим его установления, и
собственником соседнего участка. Как всякое вещное право, он подлежит
регистрации в порядке, установленном законодательством для регистрации
прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК).
Нормы, регулирующие государственную регистрацию вещных прав на
объекты недвижимого имущества, содержатся в Гражданском кодексе РФ и в
Федеральном законе от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Так, в ст. 131 ГК РФ указано, что
помимо права собственности государственной регистрации подлежат такие
ограниченные права, как право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования, ипотека и сервитут. И это не исчерпывающий перечень вещных
прав, которые подлежат государственной регистрации. В самом ГК и иных
законах предусмотрены случаи возможности государственной регистрации и
других вещных прав.
Возникает вопрос: каких других вещных прав? Ведь ст. 216 ГК содержит
определенный их перечень. Однако следует иметь в виду, что данный перечень
не является закрытым. Если исходить из характерных признаков вещных прав и
из позиции законодателя, можно насчитать еще с десяток подобных прав, хотя
непосредственно в нормах гражданского законодательства о них не сказано.
Именно отсутствие единого мнения об определении понятия ограниченных
вещных прав и их видов породило ряд проблем, связанных с государственной
регистрацией этих прав. Данной проблеме уделяют внимание многие юристы.
Обращаясь к предмету нашего исследования, необходимо отметить, что в
теории цивилистики, а также в правоприменительной практике нерешенным
остается вопрос о соотношении регистрации сервитута как вещного права и
регистрации ограничения права собственности (или другого вещного права на
недвижимое имущество) в результате установления сервитута. Так, И.М.
Исрафилов считает, что ограничение права собственности непосредственно
связано с ограниченным вещным правом и имеет в связи с этим вещноправовой характер. Это две стороны одного действия, и, как представляется,
более важное из них - установление, а соответственно, и государственная
регистрация самого вещного права, а регистрация ограничения (обременения) это только следствие предыдущего действия, оно имеет констатирующее
значение, не влекущее каких-либо юридических последствий 1.
Государственную регистрацию следует рассматривать как юридический
акт, которым государство признает возникновение, ограничение (обременение),
переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права на
недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый
Исрафилов И.М. Государственная регистрация ограниченных вещных прав // Законность.
2010. №6.
1
государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная
регистрация
является
единственным
доказательством
существования
зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном
порядке. Право на имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает только с момента регистрации соответствующих прав на него, если
иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Норма аналогичного содержания
содержится и в п. 2 ст. 223 ГК.
Заслуживает внимания предложение Л.В. Щениковой об установлении
обязательной нотариальной формы для данного договора. По ее мнению,
участие нотариусов поможет сторонам уточнить предмет договора и все
необходимые элементы договорного обязательства. 2 Дореволюционная история
свидетельствует о колоссальной роли нотариусов в деле распространения
сервитутов
в
России.
Не
случайным
было
и
появление
категории
«нотариальный сервитут». 3. Следует отметить, что в настоящее время круг
нотариально
удостоверяемых
сделок
весьма
обширен.
Так
в
части
исследуемого вопроса п. 2 ст. 163 ГК РФ указывает, что нотариальная форма
используется либо в случаях, прямо предусмотренных законом, либо в случаях,
предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного
вида эта форма не требовалась. Соответственно и договор о сервитуте может
быть нотариально
удостоверен. Поскольку данный договор не имеет
достаточного законодательного урегулирования и как мы могли убедиться
относиться
к
непоименованным
договорам,
целесообразным
будет
законодательно закрепить обязательную форму договора о сервитуте. В
обоснование своей позиции следует отметить в первую очередь, что нотариус независимая сторона, которая должна удостоверить добрую волю участников
сделки и проследить за соблюдением их прав в договоре. Роль нотариуса
заключается в том, что при удостоверении любой сделки, в частности и
Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория. Законодательство.
Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 144.
3
Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория. Законодательство.
Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 144.
2
договора о сервитуте, обязательно подтверждает надлежащее психическое
состояние всех участников договора (собственника недвижимости и лица,
требующего установления сервитута), разъясняет всем участникам сделки
смысл, значение и последствия договора, проверяет наличие комплекта
документов (документов позволяющих четко индивидуализировать объект
недвижимости: план земельного участка или здания (сооружения), карта-схема
определенной части земельного участка (на плане) или здания (лестница,
коридор, тамбур, лифт и пр.), место нахождения таких объектов (подвал,
чердак, щитовая и пр., а так же наименование и содержание, площадь
распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого
определен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен,
дата начала сервитута, срок, на который он вводится, плата за пользование
чужим участком), права собственности на соответствующий объект, и т.д.)
необходимых
участников
для заключения
договора,
договора, устанавливает личности
подтверждает
подлинность
подписей
на
всех
всех
удостоверяемых им документах, подтверждает соответствие договора, его
условий, действующему законодательству, регистрирует сделку в реестре. Так
же следует отметить, что «Нотариус, занимающийся частной практикой, несет
полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу
гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального
действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, или
неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также
разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях» 4. «Роль
нотариуса
в
деле
оказания
юридической
помощи
населению
трудно
переоценить. Вот почему нотариальная практика может и должна, с нашей
точки зрения, активно содействовать распространению сервитутов в России,
помогая
гражданам
в
отстаивании
своих
прав
по
ограниченному
использованию соседних земельных участков, не доводя разногласия до
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N
4462-1) (ред. от 05.04.2013)// http://www.consultant.ru
4
судебного разбирательства» 5.
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не
содержит каких-либо особых оговорок относительно регистрации сервитутов,
но надо иметь в виду, что одновременно с государственной регистрацией
сервитута как вещного права необходимо провести еще регистрацию и
ограничения права собственности на земельный участок в результате
установления сервитута 6. Государственная регистрация ограниченных вещных
прав имеет существенное значение, поскольку происходит регистрация самого
права, а не договора или иного соглашения, на основании которого право
возникло, что часто пытаются сделать.
Указанные действия совершенно различны в правовом плане, и будет
логично согласиться с мнением тех авторов, которые видят эту разницу и
согласны с необходимостью регистрации только самого ограниченного
вещного права, а не договора (соглашения), которым оно установлено, если
регистрация договора специально не предусмотрена законом7. Таким образом,
государственной регистрации подлежит само право ограниченного пользования
чужим недвижимым имуществом. Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что
регистрация права осуществляется на основании заявления собственника
недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при
наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). На основании
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество выдается
свидетельство
о государственной
регистрации
права на
ограниченное
пользование чужим имуществом, где указываются правоприобретатель, вид
сервитута, дата и номер регистрации. Только с момента государственной
регистрации сервитут вступает в силу как право ограниченного пользования
Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория. Законодательство.
Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 144.
6
Пункт 17 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов
на земельные участки, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. №132.
7
Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал
российского права. 2007. №6. С. 138.
5
чужим
имуществом.
В
соответствии
с
налоговым
законодательством
уплачивается государственная пошлина (п. 1 ст. 333.33 НК РФ). На практике
возникают
ситуации,
когда
сервитут
установлен
решением
суда,
но
собственник обремененной недвижимости отказывается осуществлять действия
по его регистрации, а пользователь сервитута такого права по действующему
законодательству
не
имеет.
Следовательно,
существует
необходимость
дополнить норму п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации правилом о
том, что при установлении сервитута решением суда подавать заявление для
регистрации соответствующего права может как собственник недвижимого
имущества, так и лицо, в пользу которого установлен сервитут. По нашему
мнению, при отсутствии закона суды могут выносить решение о регистрации
сервитута по аналогии с законом, применяя правило п. 3 ст. 165 ГК РФ,
действующее
применительно
к
сделкам,
требующим
государственной
регистрации, если одна из сторон от ее регистрации уклоняется. Таким путем
можно было бы устранить правовой вакуум, когда нет механизма исполнения
решения суда.
Отражение в договоре информации о наличии на соответствующем
земельном участке сервитута имеет существенное значение для защиты прав
собственника, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, поскольку
при совершения сделок с землей сервитут сохраняется в случае перехода прав
на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Сегодня
договоры о переходе участка в иную собственность никаких сведений на этот
счет не содержат. Факт государственной регистрации сервитута дает
возможность приобретателю узнать о его наличии.
Для регистрации подаются документы об установлении сервитута. В них
должна быть отражена следующая информация: наименование и содержание,
площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу
которого определен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он
установлен, дата начала сервитута, срок, на который он вводится, плата за
пользование чужим участком. Документы, представленные на регистрацию,
должны быть заверены сторонами.
Сервитут регистрируется в учреждениях юстиции, куда для регистрации
подается соглашение между лицами, владеющими соседними земельными
участками, либо решение суда об установлении сервитута. В случаях, если
регистрация соответствующего ограниченного вещного права была проведена
не по заявлению правообладателя, то он в обязательном порядке должен быть
уведомлен о регистрации сервитута в течение месяца с момента его
регистрации; в случае регистрации публичного сервитута уведомление может
быть произведено через средства массовой информации.
Регистрация
проводится
в
территориальных
органах
Росреестра
(Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии)
на основании, как уже было сказано ранее, заявления правообладателя
земельного участка и (или) лица, в пользу которого данный сервитут
установлен (частный сервитут), либо заявления органа государственной власти
РФ, органа местного самоуправления (в случае установления сервитута в
публичных интересах). Если сервитут устанавливается на основании договора,
то
заявления
подаются
обеими
сторонами.
В
случае
нотариального
удостоверения - одной из сторон. Если, как нами было рассмотрено ранее, на
один объект недвижимости установлено несколько сервитутов, регистрации
подлежит каждый из них, с внесением записи о каждом на отдельном листе
подраздела III-3 Реестра. В случае, если сервитут земельного участка был
установлен ранее, запись о регистрации осуществляется на основании
правоустанавливающего документа. В нем отражается информация об
ограничениях или обременениях. Вышеуказанный правоустанавливающий
документ должен соответствовать определенным требованиям. Так, в нем
должна присутствовать информация о субъектах, в пользу которых сервитут
установлен, об обремененном объекте недвижимости, о сфере действия и целях
установления сервитута. Если запись о сервитуте имеется в ином документе, не
являющемся правоустанавливающим (в плане земельного участка либо в
другом документе), необходимо письменно уведомить орган, в пользу которого
установлен сервитут, о правовых последствиях отсутствия его регистрации,
поскольку отсутствие правоустанавливающего документа является основанием
для отказа в государственной регистрации.
Таким образом, мы приходим к выводу что, что особенности формы
договора о сервитуте связываются с отнесением предмета сервитута к
недвижимым вещам. Договор о сервитуте заключается в простой письменной
форме между будущим владельцем сервитута и собственником соседнего
земельного участка или иного объекта недвижимости. Также говоря о
соглашении, которое предстоит заключить сторонам, до сих пор немалую
трудность для собственников представляет сбор всех необходимых документов
с неизменным долгим стоянием в длинных очередях и составление правильного
с юридической точки зрения соглашения о сервитуте и дальнейшей
государственной регистрации сервитута.
Литература:
1. Исрафилов И.М. Государственная регистрация ограниченных вещных
прав // Законность. 2010. №6.
2. Щенникова Л.В. О некоторых проблемах гражданского права: Теория.
Законодательство. Правоприменение. Краснодар, 2010. С. 144.
3. Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута
// Журнал российского права. 2007. №6. С. 138.
4. Методические рекомендации о порядке государственной регистрации
сервитутов на земельные участки, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от
26 июля 2004 г. №132.
Статья отправлена: 05.03.2014г.
© Слепенок Ю.Н.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
38
Размер файла
156 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа