close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Как купить земельный участок в

код для вставкиСкачать
Григорий Чернов
Как купить земельный участок в Перми
и Пермском крае
(юридическая сторона вопроса)
Пермь, 2012
Об авторе
Григорий Чернов – практикующий
юрист, выпускник Уральской
государственной юридической
академии, специализируется, в том
числе, на земельном законодательстве,
судебных спорах
2
Оглавление
Для кого эта брошюра ...................................................................... 4
Что покупаем? (Что такое земельный участок) ............................. 5
Заключаем договор купли-продажи земельного участка............ 10
Заключили договор, что дальше? (Передача земельного участка)
........................................................................................................... 12
Как наконец-то стать полноправным собственником
(государственная регистрация права) ........................................... 14
Нюансы (на что еще необходимо обратить особое внимание при
покупке земельного участка) ......................................................... 16
Вместо заключения ......................................................................... 18
3
Для кого эта брошюра
Если Вы собираетесь купить земельный участок, то
обязательно должны изучить информацию, которая содержится
в этой брошюре.
Из нее вы узнаете о юридической стороне покупки
земельного участка в Перми и Пермском крае, находящегося в
частной собственности.
Сразу оговорюсь, что процедура получения в
собственность земельного участка от государства или
муниципалитета заметно отличается, а потому требует
отдельного и подробного освещения.
4
Что покупаем? (Что такое земельный участок)
Для того, чтобы знать, что именно Вы покупаете, давайте
сначала разберемся, что же такое земельный участок. Согласно
закону земельный участок - это часть земной поверхности,
границы которой определены в установленном порядке. Для
этого земельный участок должен пройти кадастровый учет.
Купить можно только земельный участок, прошедший
государственный кадастровый учет, поэтому обратите
внимание, чтобы у участка который Вы собираетесь купить, был
кадастровый номер формата следующего формата «кадастровый
округ : кадастровый район : кадастровый квартал : земельный
участок» (например, 59:06:297001:1408).
Договоры купли-продажи земельных участков, не
прошедших кадастровый учет, признаются недействительными.
Также нельзя продать часть земельного участка, прошедшего
учет, если эта часть не является самостоятельным объектом
кадастрового учета (то есть самостоятельным земельным
участком).
Если документы на земельный участок «свежие», то
сведения о земельном участке должны содержаться в документе,
который называется кадастровый паспорт.
Кадастровый паспорт – официальный документ, в
котором содержится полная информация о земельном участке.
Он состоит из нескольких разделов: В1, В2, В3, В4. Первая
часть (В1) содержит основные характеристики участка. В2 – это
план (схема, чертеж) вашего участка. В3 содержит информацию
о частях и обременениях участка, если таковые имеются. В
разделе В4 вычерчивается план (чертеж, схема) частей
земельного участка, если таковые имеются.
Если участок цельный и не имеет обременений, то
разделов В3 и В4 не будет.
Если кадастровый паспорт содержит раздел В2 (план
земельного участка), значит было проведено его межевание.
5
Этот план имеет очень важное значение. На нем
обозначены границы земельного участка (как правило, в виде
точек и соединяющих их линий). Каждая точка имеет свое
местоположение в избранной системе координат. Эти
координаты можно узнать, кроме прочего, на Интернет-ресурсе
«Публичная кадастровая карта», введя в строку поиска номер
искомого земельного участка.
При покупке земельного участка, межевание которого не
проводилось, нужно быть очень бдительным, так как
обозначенные на местности границы земельного участка (забор,
метки) могут быть «неправильные» и подвергнуться
существенным изменениям при выполнении межевания. Кроме
того, в дальнейшем могут возникнуть споры по поводу границ
со смежниками – правообладателями соседних земельных
участков.
Таким образом, чтобы точно знать, что покупаешь,
необходимо, чтобы участок был отмежеван (смотри раздел В2
кадастрового плана).
Как убедиться, что Вы покупаете именно тот участок,
который Вам показали, именно то, что обнесено забором,
проверить, что границы участка на местности обозначены
правильно?
Для этого необходимо на ресурсе «Публичная
кадастровая карта» выяснить координаты (широта, долгота)
углов или других точек на линии границы земельного участка,
на просмотр земельного участка взять навигатор, и проверить,
правильно ли на местности обозначены границы. Это позволит
избежать в последующем досадных недоразумений.
Как правильно читать информацию, содержащуюся в
кадастровом паспорте? Бланк кадастрового паспорта разделен
на строки и графы, в которых и указаны характеристики
участка.
Вопросы может вызвать содержание строки 7 – адрес
участка. Если точного адреса нет, то в этой графе содержится
описание местоположения участка относительно какого-либо
6
ориентира. Например: Пермский край, Добрянский район, в
1000 метрах северо-восточнее д. Гари. Такое описание имеет
право на жизнь в случае отсутствия точного адреса.
Одна из самых важных граф - графа 8, в которой
содержится информация о категории земель. Необходимо найти
слово «Весь» в строке 8.2 и смотреть текст над ним (строка 8.1).
Это и есть категория земельного участка.
Согласно закону все земли делятся на семь категорий,
определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:
сельскохозяйственного назначения;
населённых пунктов;
промышленности,
энергетики,
транспорта,
связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения;
особо охраняемых территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
земли запаса.
Если Вы занимаетесь покупкой земельного участка под
дачное или индивидуальное жилищное строительство, то стоит
обратить внимание на земельные участки первых двух
категорий.
Помимо категории земель каждый земельный участок
имеет определённый вид разрешённого использования,
определяющий, какую деятельность на них
можно
осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может
быть одинаковым для земель разных категорий, например,
личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на землях
сельскохозяйственного назначения, и на землях населённых
пунктов.
Именно от категории земель и от видов разрешенного
использования земельного участка (графа 9) зависят возможные
варианты использования земельного участка и его рыночная
цена. При изучении этой информации необходимо помнить, что
7
покупка земельного участка не означает, что новый собственник
может делать на нем все, что пожелает. Земля в нашем
государстве имеет целевое назначение.
О категории земель и видах разрешенного использования
земельного участка можно осведомиться на ресурсе «Публичная
кадастровая карта».
В графы 12 и 13 информация вносится в случае наличия
данных о кадастровой стоимости и удельном показателе
кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, которая
применяется для определения земельного налога и некоторых
других целей. Удельный показатель кадастровой стоимости –
это значение кадастровой стоимости на единицу площади
земельного участка.
В графе 14 указаны сведения об используемой системе
координат (например, МСК81), которая применяется при
ведении кадастрового учета на территории кадастрового
квартала, в котором расположен земельный участок.
Графа 15. Сведения о правах. Указывается вид права, кто
владелец, иногда тут пишутся реквизиты документа,
подтверждающего право. Тут необходимо учитывать, что
первоисточником сведений о правах является не данные
кадастра, а данные Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество, поэтому актуальные сведения о правах
стоит почерпнуть из свежей выписки из этого реестра (если
известны данные земельного участка, такую выписку можно
получить самостоятельно в органах Росреестра, уплатив
государственную пошлину).
Графа 16. В этой графе иногда встречаются слова:
«Границы земельного участка не установлены в соответствии с
требованиями земельного законодательства». Это означает, что
не было проведено межевание.
Раздел В3 (обременения) содержит права третьих лиц на
земельный участок. Например, если по краю вашего участка
проходят линии электропередач, то собственник участка обязан
обеспечить беспрепятственный доступ к ним обслуживающим
8
специалистам. По участку могут проходить подземные
коммуникации, что может наложить определенные ограничения
при строительстве на нем.
Продавец
должен
предъявить
свидетельство
о
государственной регистрации права собственности на
земельный участок, выданное органами Росреестра (ранее –
Росрегистрации, еще раньше – Регистрационной палатой).
9
Заключаем договор купли-продажи земельного
участка.
Итак, Вы нашли земельный участок, убедились, что он
Вам подходит, сошлись с продавцом в цене. Что дальше?
Дальше – заключение договора купли-продажи и регистрация
перехода права собственности.
Договор купли-продажи земельного участка – это
соглашение, по которому продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок, а покупатель –
принять и оплатить его.
Договор купли-продажи земельного участка должен быть
заключен в письменной форме. При этом должен быть
составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма
договора купли-продажи не соблюдена, договор не будет иметь
никакой силы.
Нотариального удостоверения договора купли-продажи
земельного участка не требуется, оно может быть осуществлено
по желанию сторон.
В договоре купли-продажи земельного участка
обязательно должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить конкретный земельный участок,
подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии
этих данных в договоре условие о земельном участке,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор не считается заключенным. На
основании такого «незаключенного договора» территориальный
орган Росреестра не произведет регистрацию за Вами права
собственности на участок.
При составлении текста договора следует наиболее полно
указать информацию, характеризующую земельный участок:
кадастровый номер (главный идентифицирующий признак
земельного участка); адрес (местоположение) земельного
участка; наименование (если оно имеется); назначение
10
(отнесение к определенной категории земель); площадь. Кроме
этого, можно указать вид разрешенного использования и
зарегистрированные в установленном порядке ограничения
(обременения) прав на земельный участок.
Необходимым условием договора купли-продажи
земельного участка является также цена, которая должна быть
четко определена в таком договоре.
Если в договоре нет согласованного сторонами в
письменной форме условия о цене земельного участка, он также
считается незаключенным.
Когда цена в договоре купли-продажи земельного
участка установлена за единицу его площади, общая цена
участка, подлежащая уплате, определятся исходя из
фактического размера переданного покупателю участка.
Закон признает недействительными (то есть они не будут
иметь никакой силы даже при включении их в договор)
следующие условия договора купли-продажи земельного
участка:
нельзя предусмотреть в договоре право продавца
выкупить земельный участок обратно;
не
допускается
ограничение
права
покупателя
распоряжаться земельным участком после его приобретения в
части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и
совершения иных сделок с ним;
положения, которые бы ограничивали ответственность
продавца, если третьи лица предъявят права на земельный
участок.
11
Заключили договор, что дальше? (Передача
земельного участка)
Продавец должен передать земельный участок, а
покупатель - принять его по подписываемому ими
передаточному акту или иному документу о передаче. В
подобных документах обычно указывается, что продавец
передал, а покупатель принял земельный участок (указываются
данные земельного участка), претензий к качеству участка не
имеет.
Факт передачи можно отразить в самом тексте договора
купли-продажи земельного участка.
Обязательство продавца считается исполненным после
вручения участка покупателю (т.е. введения покупателя во
владение, предоставление ему возможности владеть и
пользоваться этим участком, что в первую очередь заключается
в освобождении участка самим продавцом) и подписания
сторонами соответствующего документа о передаче. Таким
образом, для того, чтобы обязанность по передаче была
исполнена, необходимы оба эти действия.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о
передаче земельного участка на условиях, предусмотренных
договором, рассматривается как отказ либо продавца от
исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя
от обязанности принять имущество. В случае, если от
подписания документа о передаче земельного участка
уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи
ему земельного участка на условиях, предусмотренных
договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему
убытков.
Продавец не освобождается от ответственности даже в
том случае, если покупатель принял земельный участок, не
соответствующий условиям договора купли-продажи, даже в
12
том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о
передаче.
В случае передачи земельного участка ненадлежащего
качества закон предусматривает следующие варианты защиты
покупателем своих прав. Покупатель вправе по своему выбору
потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной
цены; безвозмездного устранения недостатков товара в
разумный срок; возмещения своих расходов на устранение
недостатков товара; при существенном нарушении требований к
качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не
могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат
времени) покупатель вправе отказаться от исполнения договора
купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной
суммы.
Исходя из специфики такого «товара», как земельный
участок (с точки зрения закона он относится к индивидуальноопределенным вещам), покупатель не вправе потребовать
замены земельного участка ненадлежащего качества на другой
земельный участок, соответствующий договору.
В свою очередь, для защиты прав покупателя закон
предусматривает, что продавец земельного участка должен
предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию
об обременениях и ограничениях использования земельного
участка. В случае предоставления продавцом заведомо ложной
информации покупатель вправе требовать уменьшения
покупной цены или расторжения договора и возмещения
причиненных ему убытков.
13
Как наконец-то стать полноправным собственником
(государственная регистрация права)
Переход права собственности на земельный участок по
договору к покупателю подлежит государственной регистрации
в органах Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии (сокращенно – Росреестра).
Информацию о расположении и времени работы пунктов
приема документов на государственную регистрацию можно
посмотреть на сайте Управления Росреестра по Пермскому
краю. Документы подаются в территориальный орган
Управления по месту нахождения земельного участка. Для
осуществления госрегистрации стороны подают заявление о
государственной регистрации (один экземпляр), к которому
прилагают оригинал документа об уплате государственной
пошлины (в настоящее время – 1000 руб.), сам договор (в двух
экземплярах-подлинниках).
Также может
потребоваться
нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения
одним из супругов сделки (если земельный участок находится в
совместной собственности супругов), документ о передаче
земельного участка (акт приема-передачи), если факт такой
передачи не нашел отражения в самом тексте договора, другие
документы в зависимости от конкретных условий.
Тексты документов, представляемых на государственную
регистрацию, должны быть написаны разборчиво, наименования
юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест
нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса
их мест жительства должны быть написаны полностью.
Документы не должны иметь подчисток либо приписок,
зачеркнутых слов, не оговоренных исправлений; не допускается
исполнение документов карандашом, а также серьезные
повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их
содержание.
14
Смысл и значение государственной регистрации
предопределен тем, что земельные участки как объекты
недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры
их купли-продажи могут совершаться в любом другом месте. В
конечном итоге государственная регистрация прав направлена
за защиту прав собственников недвижимости и ее покупателей.
Необходимо понимать, что покупатель становится
собственником приобретенного земельного участка только
после
государственной
регистрации
перехода
права
собственности. Исполнение условий договора купли-продажи
земельного участка до государственной регистрации перехода
права собственности не является основанием для изменения
отношений продавца с третьими лицами.
Покупатель до государственной регистрации за ним
права собственности на земельный участок не вправе
распоряжаться этим участком (продавать, дарить, передавать в
аренду), поскольку с юридической точки зрения собственником
участка остается продавец.
Если продавец участка, получив от Вас деньги, всячески
уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности на землю, суд вправе по Вашему требованию
вынести решение о государственной регистрации перехода
права собственности.
Если же недобросовестный продавец продал земельный
участок одновременно нескольким покупателям, то земельный
участок становится собственностью того из них, за которым
раньше всех будет зарегистрировано право собственности,
остальные же горе-покупатели вынуждены будут обращаться в
суд с требованиями вернуть уплаченные деньги. Если же права
пока не зарегистрированы ни за одним из покупателей, то
зарегистрировать свои права сможет тот из них, кому участок
фактически передан во владение (по передаточному акту). В
таком случае для регистрации права придется обращаться в суд.
15
Нюансы (на что еще необходимо обратить особое
внимание при покупке земельного участка)
Необходимо обратить пристальное внимание на то
обстоятельство, имеются ли на земельном участке объекты
недвижимости, в том числе объекты, не завершенные
строительством, и зарегистрированы ли на них права (а главное,
за кем они зарегистрированы).
Это необходимо сделать,
поскольку действующий закон запрещает раздельную продажу
зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения
земельного участка и, соответственно, земельного участка без
расположенного на нем объекта недвижимости, в тех случаях,
когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и
тому же лицу. Судебная практика (как арбитражных судов, так и
судов общей юрисдикции) признает договоры купли-продажи
земельных участков отдельно от расположенных на них
объектов недвижимости ничтожными.
Если же на земельном участке расположено капитальное
строение, которое не принадлежит собственнику земельного
участка, необходимо будет учесть, что собственник этого
объекта сохранит право пользования земельным участком или
его частью, необходимой для использования объекта.
Кроме вышеперечисленного необходимо учитывать
ограничения при продаже участка, входящего в земли
сельхозназначения. Преимущественным правом покупки таких
земельных участков по цене, за которую они продаются,
обладает Пермский край, а в случае, если земельный участок
примыкает к черте населенного пункта или градостроительной
документацией предусмотрено использование земельного
участка для муниципальных нужд - городское или сельское
поселение, на территории которого расположен земельный
участок.
Для соблюдения требований закона продавец такого
земельного участка обязан известить в письменной форме
16
Правительство Пермского края или городское или сельское
поселение, на территории которого расположен земельный
участок, о намерении продать его с указанием цены, размера,
местоположения земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен взаимный расчет. И только
если в течение месяца со дня поступления такого извещения
уполномоченный исполнительный орган государственной
власти Пермского края или городское или сельское поселение,
на территории которого расположен земельный участок,
откажется от его покупки либо не уведомит в письменной форме
продавца о намерении приобрести продаваемый земельный
участок, то продавец вправе в течение года продать земельный
по цене, не ниже указанной в извещении цены.
Если продавцом земельного участка эти требования не
соблюдены, Вы можете лишиться своего земельного участка.
Приведенные правила о преимущественном праве
покупке не действуют при продаже участка с торгов, а также
при совершении других сделок (дарение, залог). На практике
этим очень часто пользуются, и куплю-продажу таких
земельных участков маскируют под другие сделки. Но в таких
случаях необходимо учитывать возможные негативные
последствия и риски (например, сделка по дарению может быть
признана недействительной, и земельный участок у Вас могут
отнять, если конечно удастся доказать, что в действительности
имела место продажа).
Также действуют ограничения на покупку земельных
участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
для иностранных граждан: если Вы иностранный гражданин или
лицо без гражданства, земельный участок Вам продан быть не
может.
17
Вместо заключения
Если после прочтения этой брошюры у Вас остались
какие-либо вопросы по теме покупки земельного участка,
пожалуйста, пришлите их мне по адресу электронной почты
lawyerxxx@ya.ru. Они обязательно найдут освещение в
следующем издании брошюры.
18
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
46
Размер файла
401 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа