close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

стр. 1 13

код для вставкиСкачать
стр. 1 из 13
Председателю
Арбитражного суда Республики Карелия
Александру Валериановичу Петровскому
Представитель истца ООО «Сильвер»:
Романов Дмитрий Владимирович
г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 28 оф. 202
т. 8-911-412-62-81
romanov-ocenka@yandex.ru
Дело №А26-283/2010
ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ОТВОДЕ СУДЬИ
(в порядке ст. 21 АПК РФ)
Общество с ограниченной ответственностью "Сильвер" (далее - истец, Общество)
обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации
Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, администрация) об урегулировании
разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей
площадью 322,6 кв. м, расположенного по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске и
выкупаемого истцом на основании ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого
имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации и в муниципальной собственности и арендуемых субъектами малого и среднего
предпринимательства» № 159-ФЗ.
Основные разногласия при заключении договора сводились к определению
продажной цены объекта.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия (судья – Шалапаева И.В.) от
14.04.2010 г. в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от
28.12.10 г. решение от 14.04.10 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в
арбитражный суд первой инстанции.
Определением от 27.01.11 г. дело принято к рассмотрению Арбитражным судом
Республики Карелия (судья – Шалапаева И.В.).
Определением суда от 11.03.2011 г. производство по делу было приостановлено до
20.04.2011 г. в связи с назначением судебной комиссионной экспертизы на предмет
достоверности отчѐта об оценке и определения рыночной стоимости объекта по состоянию
на 12.10.09.
Проведение экспертизы было поручено комиссии экспертов в следующем составе:
члену НП СРО «Ассоциация Российских магистров оценки» предпринимателю Ральман
стр. 2 из 13
Юлии Борисовне (стаж в области оценочной деятельности - с декабря 2000 года), члену
НП СРО «Ассоциация Российских магистров оценки», сотруднику ООО «Автотекс»
Мельникову Андрею Ивановичу (стаж в области оценочной деятельности с июля 2001
года), члену СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», сотруднику ООО
«Дисконт» Чагиной Елене Евгеньевне, имеющей пятилетний стаж в области оценочной
деятельности.
На разрешение комиссии экспертов были поставить следующие вопросы:
1) Какова величина рыночной стоимости объекта оценки: встроенных
нежилых помещений общей площадью 322,6 кв. м, расположенных в подвале и
цокольном этажах пятиэтажного жилого дома по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске,
по состоянию на 12 октября 2009 года, без учѐта НДС,
- с учѐтом обременения права договором аренды № 97 от 23.04.07 (т.1 л.д.2030)?
- без учѐта обременения договором аренды № 97 от 23.04.07?
2) Соответствует ли отчѐт ООО «Карельский центр оценки» № 259-09 от 14.10.09
требованиям, предусмотренным ФЗ
«Об
оценочной
деятельности
в Российской
Федерации» № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО №№1, 2, 3) и нормативным
актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную
деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации?
Определением суда от 21.04.2011 г. производство по делу возобновлено.
Определением суда от 08.06.2011 г. судебное разбирательство отложено на 23 июня
2011 года.
В соответствии с п.1 части 4 статьи 288 АПК РФ рассмотрение дела в незаконном
составе является безусловным основанием для отмены решения или постановления суда.
В статье 21 АПК РФ сформулирован перечень оснований, по которым может быть
отведен судья, он же, с некоторыми особенностями для эксперта, является общим для всех
участников процесса. Так, в соответствии со статьей 21 АПК РФ судья не может
участвовать в рассмотрении дела и подлежит отводу, если он:
1) при предыдущем рассмотрении данного дела участвовал в нем в качестве судьи
и его повторное участие в рассмотрении дела в соответствии с требованиями настоящего
Кодекса является недопустимым;
2) при предыдущем рассмотрении данного дела участвовал в нем в качестве
прокурора, помощника судьи, секретаря судебного заседания, представителя, эксперта,
переводчика или свидетеля;
стр. 3 из 13
3) при предыдущем рассмотрении данного дела участвовал в нем в качестве судьи
иностранного суда, третейского суда или арбитража;
4) является родственником лица, участвующего в деле, или его представителя;
5) лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные
обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности;
6) находится или ранее находился в служебной или иной зависимости от лица,
участвующего в деле, или его представителя;
7) делал публичные заявления или давал оценку по существу рассматриваемого
дела.
ООО «Сильвер» полагает, что судья Шалапаева И.В. подлежит отводу по
следующим основаниям предусмотренными АПК РФ, а именно:
- судья Шалапаева И.В. при предыдущем рассмотрении дела участвовала в нем
в качестве судьи, и при принятии решения по делу 14 апреля 2010 г., дала в нем
правовую оценка по существу рассматриваемого спора, а именно:
Шалапаева И.В. (А26-283/2010) - «По смыслу Федерального закона № 159-ФЗ
преимущественное право (льгота) заключается в законодательно установленной
возможности для малого бизнеса выкупить арендуемое имущество без прохождения
аукционной процедуры. При этом законодатель не установил льготной цены на
выкупаемое имущество, а указал, что оно должно выкупаться по рыночной стоимости.
Изложенное выше определение рыночной стоимости предполагает, помимо
прочего, возможность отчуждения объекта на открытом рынке, в условиях конкуренции.
В данном случае, ввиду наличия у истца преимущественного права на приобретение
имущества, отсутствуют и открытый рынок, и конкуренция. Если бы имущество
продавалось на открытых торгах, его приобретатель получил бы это имущество с
обременением в виде долгосрочной аренды, и, как следствие, на протяжении действия
договора недополучал бы прибыль в виде разницы между рыночной арендной ставкой,
сформировавшейся на открытом рынке, и льготной арендной ставкой, установленной
муниципальным собственником в долгосрочном договоре аренды. В таком случае при
определении рыночной стоимости учѐт обременения и применение понижающего
коэффициента обоснованно.
В рассматриваемом споре ситуация иная. Имущество выкупается самим
арендатором. С даты государственной регистрации перехода к нему права собственности
в ЕГРП погашается запись о наличии обременения, поскольку собственник и арендатор
совпадают в одном лице. В связи с этим истец фактически приобретает имущество
свободным и не связан обременениями в распоряжении им. Комплексный анализ этой
информации обоснованно позволил ООО «Карельский центр оценки» не применять в
качестве понижающего коэффициент обременения, поскольку такое применение,
учитывая назначение оценки - реализация преимущественного права - повлекло бы
существенное искажение оценки и не показало бы реальной рыночной стоимости
имущества, выкупаемого в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.»
стр. 4 из 13
При этом судья Шалапаева И.В. в решении (А26-283/2010) указала следующее –
«вопрос обоснованности учѐта обременения при определении рыночной стоимости
объекта оценки находится в правовой плоскости и может быть разрешѐн без
привлечения эксперта».
Так, при согласование вопросов для комиссионной экспертизы, представитель
ООО «Сильвер» Романов Д.В. считает, что судья проявила также косвенную
заинтересованность в исходе дела, а именно судья Шалапаева И.В. утвердила вопросы в
редакции ответчика (с учетом обременения и без учета обременения права аренды), с
целью оставить вопрос обоснованности учѐта обременения при определении
рыночной стоимости объекта оценки в правовой плоскости, а тем самым
способствовать не допущению в дальнейшем, при принятии нового судебного акта,
вынести судебный акт с иной оценкой по существу рассматриваемого дела, т.е. не
допустить принять за основу стоимость с учетом обременения права аренды.
По мнению представителя ООО «Сильвер» Романова Д.В., это было связано с
целью уйти от установления (констатирования) факта нарушения действующего
законодательства со стороны Администрации Петрозаводского городского округа, а тем
самым, налицо проявлена неспособность суда (судья – Шалапаева И.В.) признать свою
ошибку, т. е. согласиться, что правовая оценка по существу рассматриваемого спора,
ранее была ошибочной.
По мнению представителя ООО «Сильвер» Романова Д.В., доказательством
вышеуказанного является очередное решение суда (судья – Шалапаева И.В.) по делу
№А26-1107/2010 (истец – ООО «Дивайс») от 15 июня 2011 г., в котором суд выразил
аналогичную правовую оценку по существу рассматриваемого спора (против учета
обременения права аренды), но уже с учетом статьи 413 ГК РФ. При этом суд счел
доводы истца (ООО «Дивайс») о необходимости учета обременения права договором
аренды ошибочными, и в обоснование, указав следующее:
Шалапаева И.В. (А26-1107/2010) – «В соответствии с абзацем 2 статьи 3 ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из
сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
стр. 5 из 13
действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке
посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена
сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за
объект оценки выражен в денежной форме. Изложенное выше определение рыночной
стоимости предполагает, помимо прочего, возможность отчуждения объекта на открытом
рынке, в условиях конкуренции. В данном случае, ввиду наличия у истца
преимущественного права на приобретение имущества, конкуренция отсутствует.
Если бы имущество продавалось на торгах, его приобретатель получил бы это
имущество с обременением в виде долгосрочной аренды, и, как следствие, на
протяжении действия договора недополучал бы прибыль в виде разницы между
рыночной арендной ставкой, сформировавшейся на открытом рынке, и льготной арендной
ставкой, установленной муниципальным собственником в долгосрочном договоре аренды.
В таком случае при определении рыночной стоимости учет обременения как
стоимости недополученного дохода обоснован. При реализации положений Закона №
159-ФЗ ситуация иная. Имущество выкупается самим арендатором. С даты заключения
договора купли-продажи обязательства из договора аренды прекращаются в силу статьи
413 ГК РФ совпадением в одном лице кредитора (покупатель) и должника (арендатор).
Истец фактически приобретает имущество свободным и не связан обременениями в
распоряжении им. Очевидно, что содержание такой сделки отличается от куплипродажи помещений третьим лицам, что следует учитывать при определении
рыночной стоимости объекта, в силу самого определения такой стоимости,
предполагающей разумное вознаграждение за объект оценки. Оценка в целях
реализации Закона № 159-ФЗ с учѐтом обременения повлекла бы существенное искажение
оценки и не показала бы реальной рыночной стоимости имущества, выкупаемого в
порядке названного Закона. По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ
преимущественное право (льгота) заключается в законодательно установленной
возможности для малого бизнеса выкупить в рассрочку по льготной процентной
ставке арендуемое имущество без прохождения аукционной процедуры. При этом
законодатель не установил льготной цены на выкупаемое имущество, а указал, что оно
должно выкупаться по рыночной стоимости. Суд считает, что применение при оценке
указанного допущения (оценка объекта как условно-свободного) не противоречит
законодательству об оценочной деятельности, не только обязывающего оценщика
собирать и анализировать информацию, существенную для определения стоимости
объекта, в том числе о существующих обременениях, прошлых и ожидаемых доходах
и затратах и иную существенную при определении стоимости объекта информацию
(пп. «в» п. 18 ФСО № 1), но и дающему оценщику право принимать допущения при
проведении оценки, отражать ограничения и пределы применения полученного
результата (статья 11 Закона № 135-ФЗ). Суд не согласен с истцом, считающим, что
поскольку право пользования у него уже существует, при заключении договора он
приобретает лишь правомочия владения и распоряжения. Купля-продажа имущества
подразумевает переход к покупателю права собственности, по определению включающего
всю триаду правомочий. Тем более, что в рассматриваемых условиях правомочия
пользования из аренды прекращаются с момента заключения договора в силу статьи 413
ГК РФ, единственным основанием для пользования является договор купли-продажи. С
учѐтом изложенного суд принимает рыночную стоимость объекта по состоянию на
12.10.09 в размере 7 448 000 руб.»
По мнению представителя ООО «Сильвер» Романова Д.В., исходя из
вышеизложенного, суд установил, что для арендатора необходимо установить цену
продажи имущества по стоимости без учѐта обременения правом аренда не на основании
стр. 6 из 13
норм, регулирующих оценочною деятельность (п.1 ч.2 ст. 270 АПК РФ), а применил ст.
413 ГК РФ по признаку совпадения арендатора и покупателя в одном лице. Тем самым,
суд применил закон, не подлежащий применению (п. 2 ч. 2 ст. 270 АПК РФ), а именно:
1.
В соответствии со ст. 1 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации", оценочная деятельность осуществляется в
соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной
деятельности.
В соответствии со ст. 2 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации", правовую основу регулирования оценочной деятельности
определяет Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ, имущество отчуждается
арендатору по цене, равной рыночной стоимости, определѐнной независимым оценщиком
в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".
Следовательно, нормами материального права, подлежащим применению при
определении цены имущества, которая должна быть равной его рыночной стоимости,
является ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" и иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие
при осуществлении оценочной деятельности.
Гражданский кодекс РФ не является законом, регулирующим оценочную
деятельность, в связи с чем, его применение к порядку определения рыночного вида
стоимости является необоснованным и, в любом случае, нормы гражданского
законодательства
не
могут
заменять
или
противоречить
специальным
нормам
законодательства об оценочной деятельности.
2.
Установление судом, цены продажи имущества по стоимости без учѐта
обременения арендой, является нарушением норм материального права, регулирующие
оценочную деятельность (п.1 ч.2 ст. 270 АПК РФ), определить цену не по рыночному
виду стоимости, а по стоимости, к которой был применѐн порядок определения
инвестиционного вида стоимости, а именно:
- в соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации" и п. 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды
стоимости (ФСО N 2)", утверждѐнного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N
255, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может
стр. 7 из 13
быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда, в том числе: объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Возможность
отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом
рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом
срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания
достаточного числа потенциальных покупателей.
Таким образом, определѐнная оценщиком стоимость может считаться рыночной
стоимостью только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о еѐ
определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях
конкуренции посредством публичной оферты (а не для конкретного лица), вне
зависимости от того, кому в последствии будет продано имущество.
В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утверждѐнного
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, датой оценки (датой проведения
оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки.
В соответствии с п. 19 ФСО №1, оценщик при проведении оценки не может
использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В соответствии с п. 18 ФСО №1, оценщик изучает количественные и
качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для
определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на
основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том
числе: (в) информацию об объекте оценки, включая сведения об обременениях, а также
иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Таким образом, оценщик, в целях определения рыночного вида стоимости, обязан
учесть все имеющееся обременения объекта оценки (в том числе обременение арендой),
если они существовали на дату оценки, поскольку это является существенным для
определения стоимости объекта оценки.
В противном случае, определение стоимости объекта оценки без учѐта
обременения арендой при его фактическом наличии на дату оценки, исключает
определение наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден
на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, что противоречит
стр. 8 из 13
требованиям к определению рыночного вида стоимости и понятию этого вида стоимости.
Для открытого рынка рыночная стоимость в обязательном порядке определяется с учѐтом
обременения арендой.
Кроме того, отказ от учѐта обременения арендой на том основании, что
имущество в последствии (после даты оценки) будет отчуждаться самому арендатору, это определение стоимости для конкретного лица (для арендатора) без учѐта возможности
отчуждения имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, так, как
определятся инвестиционный вид стоимости, предусмотренный п. 8 ФСО №1.
3.
Установление судом, цены продажи имущества без учѐта обременения
арендой, является нарушением преимущественного права арендатора (ст. 3 ФЗ от
22.07.2008 г. №159-ФЗ), заключающееся в выкупе имущества по цене предложения
другим лицам, что в свою очередь говорит о недопонимании судом (судья – Шалапаева
И.В.) следующих обстоятельств:
В случае отчуждения арендуемого арендатором имущества в соответствии с
Законом о приватизации, оно отчуждалось бы сначала на аукционе в соответствии со ст.
18 Закона о приватизации. Если аукцион по продаже указанного имущества был признан
несостоявшимся, то оно отчуждалось бы посредством публичного предложения на
основании ст. 23 Закона о приватизации. Если продажа этого имущества посредством
публичного предложения не состоялась, то оно отчуждалось бы без объявления цены в
соответствии со ст. 24 Закона о приватизации.
В соответствии со ст. 12 Закона о приватизации, начальная цена подлежащего
приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в
случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с
законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки
является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо
муниципальным образованиям.
На основании ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации", в случае, если в нормативном правовом акте,
содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки,
либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид
стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Следовательно, начальная цена подлежащего приватизации на аукционе или
стр. 9 из 13
посредством публичного предложения арендуемого арендатором муниципального
имущества, равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в
порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".
В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или
муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность
граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации
государственного и муниципального имущества.
В соответствии с п. 5 ст. 3 Закона о приватизации, особенности участия субъектов
малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного
или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным
законом.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, арендатор пользуется
преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной
его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,
установленном ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".
Представитель ООО «Сильвер» Романов Д.В. обращает внимание, что по той
же цене, равной рыночной стоимости, которая является ценой предложения этого же
имущества для целей
его отчуждения в соответствии с Законом о приватизации на
аукционе или посредством публичного предложения.
Положения ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ не предусматривают каких-либо
дополнительных ограничений и допущений для определения рыночного вида стоимости и
указанный закон не является законом, регулирующим отношения, возникающие при
осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, отношения, связанные с
участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого
имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются
Законом о приватизации.
Таким образом, цена выкупа арендуемого арендатором имущества в порядке
преимущественного права (равная его рыночной стоимости), одновременно является
начальной ценой предложения этого имущества для целей его отчуждения на аукционе
или посредством публичного предложения в соответствии с Законом о приватизации, что
дополнительно подтверждается п. 1 ч. 10 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.
стр. 10 из 13
При
определении
характера
правоотношений
и
закона,
подлежащего
применению, суд не учел предоставленное арендатору законом преимущественное право,
которое заключается в праве выкупить имущество по цене предложения этого имущества
другим лицам. Другими лицами, в нашем случае, являются лица, выкупавшими бы это
имущество в соответствии с Законом о приватизации на аукционе или посредством
публичного предложения, в том числе и самим арендатором в случае отказа от
преимущественного права.
В связи с чем, установленная судом арендатору цена выкупа имущества без учѐта
стоимости обременения арендой в неком размере, которая на стоимость этого
обременения выше цены предложения арендуемого арендатором имущества другим
лицам,
перед
которыми
тот
имеет
преимущественное
право,
суд
нарушил
преимущественное право арендатора.
По мнению представителя ООО «Сильвер» Романова Д.В., суд (судья – Шалапаева
И.В.) при вынесении решения по делу А26-1107/2010 (истец – ООО «Дивайс») не учел
сложившуюся судебную практику, а именно:
- Дело №А26 - 10997/2009, по которому 11 апреля 2011 г. Романов Д.В.
представлял интересы ООО «Визит-клуб» в Федеральном арбитражном суде СевероЗападного округа. ФАС оставил Постановление 13ААС без изменения, а кассационную
жалобу Сортавальского муниципального района – без удовлетворения. Таким образом
ФАС Северо-Западного округа утвердил необходимость учета обременения в виде
долгосрочного договора аренды недвижимого имущества при определении рыночной
стоимости в рамках реализации 159-ФЗ.
13AAC (Дело № А26-10997/2009) - "Согласно статье 3 Закона об оценочной
деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-
стр. 11 из 13
либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Таким
образом, при отчуждении объекта на открытом рынке обременение имущества
правом аренды влияет на его рыночную стоимость".
13ААС (Дело № А26-10997/2009) - "Согласно отчету ООО «ПетроЭксперт» (т. 2
л.д. 68, 69) обременение арендой повлекло корректировку при определении
стоимости объекта в размере 5%, корректировка на характер внутренней отделки равна
0%.
Кроме того, эксперт ООО «ПетроЭксперт» Картавенко С.И. в соответствии с
требованиями пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного
кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для
отказа в удовлетворении требований истца, уточненных исходя из рыночной стоимости
помещений, определенной по результатам проведенной по определению суда экспертизы,
обжалуемое решение подлежит отмене, требования истца подлежат удовлетворению".
- Дело №А03-3905/2010, по которому имущество общей площадью 870 кв.м. было
предложено Администрацией города по цене в
размере 35 017 016 руб. без учѐта
стоимости обременения, размер которой составлял 24 344 389 руб., и в итоге суд
определил цену имущества по рыночной стоимости в размере 10 670 000 руб. (с учѐтом
обременения).
- Дело №А60-17023/2009, по которому была назначена судебная экспертиза
отчѐта оценщика, подготовленного для целей отчуждения имущества в соответствии с ФЗ
от 22.07.2008 г. №159-ФЗ. Экспертиза была поручена Межрегиональной саморегулируемой
некоммерческой организации оценщиков НП «Общество профессиональных экспертов и
оценщиков»,
по
итогам
проведения
которой
были
установлены
нарушения
законодательства об оценочной деятельности, в том числе в связи с определением
рыночной стоимости без учѐта обременения договором аренды. В итоге, цена продажи
была определена судом по итогам проведѐнной экспертизы с учѐтом обременения
арендой.
Таким образом, позиция суда (судья – Шалапаева И.В.) против необходимости
учета обременения имущества правом аренды, по мнению представителя ООО «Сильвер»
Романова Д.В., несостоятельна и ошибочна, основана на неверном понимании
действующего законодательства.
стр. 12 из 13
Представитель ООО «Сильвер» Романов Д.В. расценивает принятое судом
решение по делу А26-1107/2010 как попытка заявить Арбитражным судом РК (судья
– Шалапаева И.В.) о незаконности Постановления 13ААС по делу А26-10997/2009
(истец ООО «Визит-клуб»), которое вынесли судьи, чье мнение Романов Д.В. всегда
уважал, а именно судей - Тимухиной И.А., Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В., в
связи с отменой решения Арбитражного суда РК (судья – Лайтинен В.Э.) и
принятием нового судебного акта с установлением рыночной стоимости с учетом
обременения имущества правом аренды.
В
Постановлении
по
делу
А26-10997/2009
13ААС
в
составе:
председательствующего Тимухиной И.А. и судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
повторюсь, указано следующее:
- «Таким образом, при отчуждении объекта на открытом рынке обременение
имущества правом аренды влияет на его рыночную стоимость".
- "Согласно отчету ООО «ПетроЭксперт» (т. 2 л.д. 68, 69) обременение арендой
повлекло корректировку при определении стоимости объекта в размере 5%,
корректировка на характер внутренней отделки равна 0%.
Кроме того, эксперт ООО «ПетроЭксперт» Картавенко С.И. в соответствии с
требованиями пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного
кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований
для отказа в удовлетворении требований истца, уточненных исходя из рыночной
стоимости помещений, определенной по результатам проведенной по определению
суда экспертизы, обжалуемое решение подлежит отмене, требования истца подлежат
удовлетворению".
11 апреля 2011 г. ИП Романов Д.В. представлял интересы ООО «Визит-клуб» в
Федеральном арбитражном суде Северо-Западного округа. ФАС оставил Постановление
13ААС без изменения, а кассационную жалобу Сортавальского муниципального района –
без удовлетворения. Таким образом, ФАС Северо-Западного округа утвердил
необходимость
недвижимого
учета
обременения
имущества
реализации 159-ФЗ.
при
в
виде
определении
долгосрочного
рыночной
договора
стоимости
в
аренды
рамках
стр. 13 из 13
Все вышеуказанное, по мнению представителя ООО «Сильвер» Романова
Д.В., является доказательством косвенной заинтересованности судьи Шалапаевой
И.В. в исходе дела, с целью попытаться узаконить (продавить) свою позицию, по
спорному моменту, высказанную судьей Шалапаевой И.В. ранее.
На основании вышеизложенного ООО «Сильвер» просит удовлетворить отвод
судьи Шалапаевой И.В. и назначить другого судью.
С уважением,
представитель ООО «Сильвер»
по доверенности
Д. В. Романов
23 июня 2011 г.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
11
Размер файла
163 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа