close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА

код для вставкиСкачать
Комментарий, анализ, предложения
ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕВЫПОЛНЕНИЕ
УСЛОВИЙ ДОГОВОРОВ О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ,
БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ ПЕРЕДАЧЕ НАХОДЯЩЕГОСЯ
В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Елена СВАДКОВСКАЯ,
главный специалист
ГУ “НПЦ проблем укрепления
законности и правопорядка
Генеральной прокуратуры
Республики Беларусь”,
кандидат юридических наук, доцент
В
собственности Республики Беларусь находится различное имущество, в том числе
неиспользуемые и неэффективно используемые
капитальные строения (здания, сооружения),
изолированные помещения, незавершенные
законсервированные и незаконсервированные
капитальные строения с превышением нормативного срока строительства более чем на один
год, закрепленные за республиканскими юридическими лицами. Вовлечение в хозяйственный оборот такого имущества возможно путем
принятия решений по его отчуждению на возмездной основе, включая продажу на аукционе
с установлением начальной цены, равной одной
базовой величине, а также решений по безвозмездной передаче в частную собственность для
реализации инвестиционных проектов.
Правовое регулирование как возмездного,
так и безвозмездного распоряжения государственным имуществом уполномоченными государственными органами имеет достаточно дав-
20
нюю историю в Республике Беларусь. С июля
2012 года эти вопросы регулирует Указ Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 года
№ 294 “О порядке распоряжения государственным имуществом” (Указ № 294).
Частью 3 п. 14 Указа № 294 впервые установлена возможность привлечения к административной ответственности негосударственного
юридического лица, индивидуального предпринимателя, иного физического лица за неиспользование в соответствии с договором купли-продажи либо договором о безвозмездной передаче
имущества, ранее находившегося в собственности Республики Беларусь или административнотерриториальных единиц.
Правом рассматривать дела о данных административных правонарушениях наделены Государственный комитет по имуществу и органы
государственного контроля (при составлении
протоколов об административных правонарушениях его должностными лицами).
Согласно ст. 1.1 Кодекса Республики Беларусь
об административных правонарушениях (КоАП)
он является единственным законом об административных правонарушениях, действующим
на территории Республики Беларусь, закрепляющим основания и условия административной
ответственности и устанавливающим административные взыскания, которые могут быть
применены к физическим лицам, совершившим
административные правонарушения, а также
юридическим лицам, признанным виновными и
подлежащими административной ответственности. Нормы других законодательных актов, предусматривающие административную ответственность, подлежат включению в названный кодекс.
До настоящего времени составы административных правонарушений, предусмотренные
п. 14 Указа № 294, не включены в КоАП. Норма
ч. 4 п. 19 Указа № 294 позволяет привлекать негосударственных юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, иных физических лиц
к административной ответственности, устанавливая при этом, что п. 14 Указа № 294 действует
до вступления в силу Закона Республики Беларусь о внесении соответствующих дополнений
законность и правопорядок
№ 3(27)/2013
Комментарий, анализ, предложения
и изменений в КоАП и ПИКоАП. Законодателю
следовало бы все же поторопиться с включением
в КоАП соответствующих норм, чтобы общепризнанные принципы привлечения к административной ответственности не были нарушены.
О практике применения п. 14 Указа № 294
говорить пока не приходится: административные взыскания еще не налагались ни на одного
участника гражданского оборота. Вместе с тем
уже встал вопрос о возможности привлечения
к административной ответственности за неиспользование имущества, ранее находившегося
в государственной собственности, в соответствии с договором купли-продажи либо договором о безвозмездной передаче, заключенным
до принятия и вступления в силу Указа № 294.
Например, договор купли-продажи производственных помещений был заключен в 2010 году,
когда правовой основой для заключения таких
договоров служил Указ Президента Республики
Беларусь от 27 февраля 2007 года № 108 “О некоторых мерах по вовлечению в хозяйственный
оборот неиспользуемого государственного имущества”, который не предусматривал мер ответственности за неиспользование имущества,
находившегося в собственности Республики
Беларусь. Можно ли привлечь в этом случае
к административной ответственности покупателя за неиспользование им в течение нескольких лет производственных помещений?
Мнения представителей различных ведомств
разделились: одни, ссылаясь на отсутствие обратной силы закона, считают, что привлечение
к административной ответственности невозможно, другие полагают, что поскольку в Указе
№ 294 нет нормы, исключающей действие этого законодательного акта в отношении заключенных договоров, то привлекать к такой ответственности следует.
Согласно ч. 2 ст. 67 Закона Республики Беларусь от 10 января 2000 года “О нормативных
правовых актах Республики Беларусь” придание обратной силы нормативному правовому
акту не допускается, если он предусматривает
введение или усиление ответственности граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц за действия,
которые на момент их совершения не влекли
указанную ответственность или влекли более
мягкую ответственность.
Частью 1 ст. 1.5 КоАП установлено, что противоправность деяния и административная ответственность определяются актом законодательства, действовавшим во время осуществления
противоправного действия (бездействия) независимо от времени наступления последствий,
№ 3(27)/2013
а в ч. 3 этой статьи определено, что акт законодательства, устанавливающий противоправность деяния, обратной силы не имеет.
На наш взгляд, решение поставленного вопроса должно связываться с установленными
в договоре сроками обязательного использования приобретенного имущества. Если определенные в договоре, заключенном до вступления
в силу Указа № 294, сроки исполнения обязательств по использованию приобретенного имущества, ранее находившегося в собственности
Республики Беларусь, истекли, то не представляется возможным привлечение к административной ответственности приобретателя имущества, так как противоправное бездействие было
осуществлено до вступления в силу Указа № 294.
Если сроки исполнения договорных обязательств по использованию приобретенного имущества, ранее находившегося в собственности
Республики Беларусь, еще не истекли, хотя договор был заключен до вступления в силу Указа
№ 294, то в случае продолжения противоправного бездействия приобретатель имущества может быть привлечен к административной ответственности за длящееся правонарушение.
В тексте Указа № 294 нужно уточнить, на какие заключенные договоры распространяют
либо не распространяют свое действие его нормы, как это сделано в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 25 июня 2012
года № 590 “Об утверждении Положения о порядке предоставления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в безвозмездное пользование капитальных строений (зданий,
сооружений), изолированных помещений, машиномест, их частей под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест”.
Помимо административной ответственности
п. 8 Указа № 294 устанавливает и гражданскоправовую ответственность в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, указанной в решении о его продаже без понижения
начальной цены продажи, увеличенной с учетом
индекса цен производителей на промышленную
продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств
по договору купли-продажи зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений.
Речь идет о несоблюдении обязательных условий аукциона с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине, по итогам которого
с победителем заключается договор купли-продажи капитальных строений (зданий, сооружений),
изолированных помещений, незавершенных
законность и правопорядок
21
Комментарий, анализ, предложения
законсервированных капитальных строений,
иного недвижимого имущества, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в собственности Республики Беларусь. К числу таких условий относятся:
• осуществление покупателем предпринимательской деятельности с использованием приобретенных объектов и (или) построенных новых
объектов, если прежние объекты не могут быть
использованы им для осуществления предпринимательской деятельности;
• запрет на отчуждение приобретенных объектов до выполнения покупателем условий договора купли-продажи;
• реконструкция приобретенных объектов под
жилые помещения и (или) для ведения личного
подсобного хозяйства, когда продажа помещений производится на последующих аукционах,
если первоначальный аукцион признан нерезультативным или несостоявшимся либо единственный участник отказался от приобретения
предмета аукциона по начальной цене продажи,
увеличенной на 5 %.
По смыслу п. 8 Указа № 294 привлечь к данному виду гражданско-правовой ответственности
можно еще и в случае нарушения сроков начала
и окончания реконструкции, сноса, модернизации зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, приобретенных на аукционе
с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине. Однако если ответственность
за нарушение этих сроков предусмотрена самим
договором купли-продажи, то установленная п. 8
Указа № 294 ответственность в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества и
ценой его приобретения не должна применяться.
Гражданско-правовые нормы обратной силы
не имеют, исключением из общего правила признается норма п. 2 ст. 392 ГК. Она обязывает
привести в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила (иные, чем те, которые действовали
при заключении договора), условия заключенного, но еще не прекращенного договора, если
иное не предусмотрено законодательством.
Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года № 16 “О применении норм
Гражданского кодекса Республики Беларусь,
регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров” называет эту норму “приоритетом законодательства над договором”:
если сторонами соответствующие изменения
в договор не будут внесены, то хозяйственный
суд по иску заинтересованной стороны своим
22
решением утверждает необходимые изменения
в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые
действовали при заключении договора (п. 15).
При отсутствии обращений в хозяйственный
суд и невнесении изменений в договор самими
сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна
применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта
норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон
не установлено иное (ч. 2 п. 3 ст. 391 ГК).
Обращение к п. 2 ст. 392 ГК вызвано необходимостью разрешения вопроса о целесообразности внесения в действующие договоры
купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь,
изменений и дополнений в части установления
мер ответственности, закрепленных Указом
№ 294. Представляется, что этот вопрос следует решать в зависимости от того, какой нормой
права установлена ответственность.
Норма п. 8 Указа № 294 о гражданско-правовой ответственности покупателя в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между
оценочной стоимостью приобретенного имущества, указанной в решении о его продаже без
понижения начальной цены продажи, увеличенной с учетом индекса цен производителей на
промышленную продукцию производственнотехнического назначения, и ценой его приобретения является императивной, а значит, подлежит применению независимо от того, включат
ли стороны это условие об ответственности покупателя в договор или нет.
По-другому нужно решать этот вопрос применительно к ответственности, установленной в
подпункте 6.21 п. 6 Указа № 294: в случае, если
в договоре купли-продажи зданий, сооружений,
помещений, незавершенных строений, приобретенных на аукционе с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине, предусмотрены их реконструкция, снос, модернизация,
в нем должны быть определены сроки их начала и окончания, а также ответственность за
нарушение этих сроков. В таком случае в Указе
№ 294 предусмотрены существенные условия
договора купли-продажи зданий, сооружений,
помещений, незавершенных строений, приобретенных на аукционе с начальной ценой продажи, равной одной базовой величине. Поэтому,
если в заключенном до вступления в силу Указа
№ 294 договоре данного вида не закреплена ответственность за нарушение названных сроков,
законность и правопорядок
№ 3(27)/2013
Комментарий, анализ, предложения
то соответствующие дополнения в договор подлежат обязательному внесению, как этого требует п. 2 ст. 392 ГК. Стороны договора по своему
усмотрению будут формулировать условие
о форме и размере такой ответственности.
Правоприменительная практика свидетельствует о наличии случаев невыполнения одного
или нескольких условий аукционов по продаже находящегося в государственной собственности недвижимого имущества с установлением начальной цены продажи, равной одной
базовой величине, все из которых являются
обязательными для победителей, заключивших соответствующие договоры купли-продажи до вступления в силу Указа № 294. Примерно 20—30 % от общего числа таких случаев
касается индивидуальных предпринимателей,
которые не выполнили своих обязательств по
созданию определенного числа рабочих мест.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже находящегося в государственной
собственности недвижимого имущества с установлением начальной цены продажи, равной
одной базовой величине, определенной законодательством, закреплен Положением, утвержденным постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 11 марта 2010 года
№ 342 (постановление № 342). В п. 5 названного
Положения предусмотрены обязательные условия аукциона. В ныне действующей редакции
из п. 5 исключено условие о создании дополнительных рабочих мест, однако разрешено осуществление покупателем предпринимательской
деятельности, в том числе с использованием новых построенных объектов в случае сноса приобретенного недвижимого имущества, которое
не может быть использовано для осуществления
предпринимательской деятельности.
В связи с тем что перечень обязательных условий аукциона несколько видоизменился с принятием Указа № 294, стали нередкими случаи
обращения покупателей такого имущества в
компетентные органы с предложением о внесении в действующие договоры купли-продажи,
заключенные до вступления в силу Указа № 294,
изменений и дополнений в части исключения
некоторых условий аукциона, а также продления (изменения) сроков выполнения условий
аукциона. Чаще всего речь идет об увеличении
сроков ввода в эксплуатацию новых объектов,
строящихся заново или модернизируемых на
основе приобретенных строений. Причины несоблюдения установленных сроков могут быть
различны — например, отказ банка в выдаче кредита в связи с нехваткой собственных денежных
средств покупателя до окончания строительства.
№ 3(27)/2013
Заключение гражданско-правового договора
путем проведения аукциона предполагает рассмотрение двух самостоятельных и различных
по своей правовой природе обязательств: первое
из них связано с самим проведением аукциона с
целью выбора победителя, а второе — с заключением договора по итогам проведенного аукциона
с учетом обязательных условий этого аукциона.
Менять условия проведенных ранее и оформленных протоколом аукционов не представляется
возможным,приемлемо только внесение изменений и дополнений в договоры купли-продажи.
Апеллировать к п. 2 ст. 392 ГК при изменении
и дополнении условий договоров купли-продажи, заключенных по итогам проведенных
аукционов, было бы неверно, поскольку п. 5 Положения о порядке организации и проведения
аукционов по продаже находящегося в государственной собственности недвижимого имущества с установлением начальной цены продажи,
равной одной базовой величине, определенной
законодательством, утвержденного постановлением № 342, не устанавливает обязательных
для сторон правил, иных, чем действовали при
заключении договора.
Представляется, что в случае обращения приобретателей имущества, ранее находившегося в
собственности Республики Беларусь, с предложением об изменении и дополнении договоров
купли-продажи в части исключения некоторых
условий аукциона, а также продления (изменения) сроков выполнения условий аукциона вопрос должен решаться продавцом недвижимого
имущества исходя из следующих критериев:
• объективных возможностей выполнения
обязательных условий с учетом конкретных обстоятельств (например, определенное число рабочих мест не может быть создано индивидуальным предпринимателем из-за законодательных
ограничений);
• числа претендентов, принявших участие
в аукционе: чем больше претендентов, пожелавших приобрести соответствующий объект, тем
более требовательно следовало бы подходить
к выполнению победителем принятых на себя
обязательств;
• соблюдения интересов как частного собственника, так и государства.
В случае принятия продавцом решения о внесении в договор купли-продажи изменений и
дополнений, помимо интересующих приобретателя имущества условий, в него целесообразно
ввести условие об ответственности приобретателя имущества, как того требует подпункт 6.21
п. 6 Указа № 294, с целью устранения возможных спорных ситуаций.
законность и правопорядок
23
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
18
Размер файла
125 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа