close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ВОЗМОЖНО ЛИ СУЩЕСТВОВАНИЕ ЖСК

код для вставкиСкачать
ЖСК с землей или без.
ВОЗМОЖНО ЛИ СУЩЕСТВОВАНИЕ ЖСК БЕЗ ЗЕМЛИ?
Конечно. Во-первых, ни ГКУ 1 , ни Закон о кооперации 2 , ни Закон о госрегистрации 3 не
требуют для создания и государственной регистрации ЖСК наличия у него земельного
участка. Во-вторых, ЖСК как обслуживающий кооператив может вести многие виды
деятельности, не имея земельного участка. Например, если он создан для обслуживания
уже существующего жилья (как альтернатива ОСМД). Но как быть с основным
предназначением ЖСК - строительством жилья? Ведь, как неоднократно писалось в
СД, построить что-либо не имея земельного участка не­возможно. Впрочем, наши
постоянные читатели наверняка вспомнят схемы строительства на чужой земле. Так,
ЖСК может вполне нормально выполнять свои функции в следующих случаях:
1. Выступая генподрядчиком строительства.
2. Будучи участником простого товарищества, другой участник которого имеет
земельный участок.
3- Выступая поверенным в договоре поручения для застройки земельного участка
доверителя.
Тем не менее, и в этих случаях речь идет о фактическом использовании земли
кооперативом. Поэтому рассмотрим варианты оформления прав на землю самим ЖСК.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: ПОКУПКА И АРЕНДА
В соответствии с ч. 2 ст. 127 ЗКУ 4 «продажа земельных участков государственной и
коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на
конкурентных началах (аукцион), кроме выкупа земельных участков, на которых
расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью
покупателей этих участков, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие
1 / 11
ЖСК с землей или без.
государству». Полностью аналогична и ситуация с получением земельного участка в
аренду: «Приобретение права аренды земельных участков, находящихся в
государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно на
аукционах, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого
имущества, находящи­еся в собственности граждан и юридических лиц и в которых
отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству».
Следовательно, для приобретения земельного участка под застройку ЖСК придется
выходить на земельные торги. А это, как известно, большая проблема. И речь даже не о
том, чтобы стать победителем аукциона (всегда найдется некто с кошельком потолще), а
о том, что само проведение земельных торгов на сегодня весьма сомнительно.
Напомним об основных проблемах. Во-первых, отсутствие утвержденного законом
порядка проведения земельных торгов, как того требует ч. 5 ст. 137 ЗКУ.
Соответствующий закон (точнее, его проект) давно написан - это законопроект «О
рынке земель». Вот только перспективы его принятия все еще туманны.
Во-вторых, отсутствие лицензионных условий и, соответственно, лицензий на
проведение зе­мельных торгов. А провести аукцион может только юридическое лицо,
имеющее такую лицензию (ч. з ст. 137 ЗКУ, п. 58 ч. г ст. 9 Закона о лицензировании 5 ).
В-третьих, политическая ситуация. В этом году правительство дважды принимало
порядок проведения земельных аукционов, а Президент Украины дважды его
останавливал.
В-четвертых, столичные выборы. То, что они заблокировали решение земельных
вопросов в Киеве, очевидно. Но повлияли они и на общую ситуацию в стране: политики
сверяют свои действия в отношении земельного законодательства с результатами
политического волеизъявления столичных жителей.
Исходя их этого, получение земельного участка ЖСК под застройку на первичном рынке
в ближайшей -перспективе выглядит сомнительно. Впрочем, есть еще один вариант,
связанный с первичным рынком.
2 / 11
ЖСК с землей или без.
СОБСТВЕННОСТЬ БЕСПЛАТНО
В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЗКУ жилищно-строительным (жилищным) и
гаражно-строительным кооперативам по решению органов .исполнительной власти или
органов местного самоуправления земельные участки для жилищного и гаражного
строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду в
размере, который устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной
документацией».
Почему законодатель пошел на такой шаг, выделив среди субъектов права на
бесплатное получение земли именно ЖСК и ГСК? Очевидно, что Верховная Рада
исходила из того, что кооператив - это, прежде всего, объединение граждан, которые
создав ЖСК решат собственную жилищную проблему за свой счет. А государство может
им посодействовать в этом хотя бы предоставлением земельных участков.
На какую площадь может рассчитывать кооператив? Сказано «в соответствии с
утвержденной градостроительной документацией». Какой именно? Это может быть и
генеральный план населенного пункта, и детальный план территории, и план застройки
квартала. В последние годы альтернативой этим документам нередко выступает
градостроительное обоснование, которое тоже относится к градостроительной
документации. Во всех этих документах определение площади участка проводится с
учетом самого объекта строительства (площади застройки) и государственных
строительных и прочих норм. Например тех, которые устанавливают требования к
минимальным расстояниям между объектами архитектуры, отступам от границ участка и
красных линий, нормы инсоляции и обеспечение пожарных проездов.
Но если мы вспомним, что в отличие от советских времен современный ЖСК - это
намного чаще коттеджный поселок, а не одна многоэтажка, то получается, что
кооперативы могут претендовать на гектары земли. Бесплатно. С нынешними ценами на
землю. Ах, какая заманчивая перспектива!
И именно этим и объясняется, что данный вариант почти не применяется, что в свою
очередь и приводит к неосведомленности масс о его существовании. Почему не
применяется? А потому что чиновники откровенно не хотят раздавать бесплатно
3 / 11
ЖСК с землей или без.
государственную землю. Одни при этом руководствуются защитой интересов
государства или территориальной общины (дескать, в бюджет ничего не поступит).
Другие исходят из откровенно коррупционных интересов, прикрывая их благими
намерениями или бюрократическими отписками. Третьи же просто опасаются обвинений
в коррупции и многочисленных проверок в случае принятия решения о выделении земли
ЖСК бесплатно.
Так или иначе, но большая часть ЖСК, заявлявших ходатайства о выделении
земельного участка в собственность бесплатно, получали отказ. Хотя несколько
положительных прецедентов все же было, кооперативное движение это не особо
вдохновляет.
Неужели этот путь тупиковый? Отнюдь. Более года назад на одном из семинаров,
проводимых компанией «ВЕГА консалтинг» была предложена внешне простая схема.
Вновь созданный ЖСК получает земельный участок не в собственность, а в аренду, что
намного проще. А как только договор аренды пройдет государственную регистрацию
кооператив обращается с ходатайством о предаче этого же участка в собственность
бесплатно. И в этом случае у чиновников не найдется ни одной правомерной причины
для отказа. Да, возможна волокита, возможен отказ неправомерный, но это все
преодолевается достаточно просто в судебном порядке.
А что будет с заключенным договором аренды? А он прекратится автоматически в связи
с объединением в одном лице собственника земельного участка и арендатора (ст. 31
Закона об аренде 6 ).
Мы не знаем, удалось ли кому-то довести эту схему до успешного завершения. Но то, что
ее взяли на вооружение - несомненно. В качестве иллюстрации вспомним о самой
знаменитой сессии Киевсовета 1 октя­бря 2007 года. Той самой, на которой были
розданы рекордные площади земель, по которой уже прошло множество судов, по
которой заведены уголовные дела и которая стала толчком к досрочным выборам в
столице. Так вот, среди массы прочих решений в тот день киевские депутаты выделили
14 земельных участков в аренду именно ЖСК. И внезапная популярность кооперативов,
на наш взгляд, объясняется именно тем, что они намеревались в дальнейшем
воспользоваться своим законным правом на получение земли в собственность
бесплатно. Впрочем, именно эти решения столичной власти уже отменены в судебном
порядке, хотя и по причинам никак не связанным с кооперацией.
4 / 11
ЖСК с землей или без.
Можно ли подобную схему применить в этом году? К сожалению, все осложнилось. Ведь
первый этап схемы - получение участка в аренду -теперь также связан с обязательным
проведением аукциона. Тем не менее, саму возможность бесплатного получения земли
нельзя сбрасывать со счетов. Само наличие сложностей с организацией земельных
торгов делает более привлекательными неконкурентные способы выделения земли
даже для чиновников. Может у вас получится?
А ЕСЛИ СУПЕРФИЦИЙ?
Еще одна неконкурентная возможность стать землепользователем - это получение
земельного участка на условиях суперфиция. Согласно ч. 1 ст. 1021 ЗКУ суперфиций это право пользования чужим земельным участком для застройки. Право договорное. А
для заключения соответствующего договора с местным советом (поскольку речь идет о
жилищном строительстве, то возможно оно только в пределах населенных пунктов,
следовательно землей распоряжаются советы -п. 12 Переходных положений ЗКУ) в
проведении земельных торгов потребности нет.
Несмотря на теоретическую привлекательность этого варианта на практике
реализовать его сложно. Сложно и из-за отсутствия самой практики (прецеденты
существуют, но они все еще не многочисленны), и из-за проблем с регистрацией
суперфиция. Подробнее об этом мы уже писали (см. СД № 3/2008, стр. 19).
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ПРИОБРЕТЕНИЕ...
Если получить земельный участок на первичном рынке не удается, нужно обратить
внимание на рынок вторичный. Проще всего земельный участок купить. Обратим
внимание только на специфические моменты, связанные с покупкой участка ЖСК.
В первую очередь, нужно обратить внимание на целевое назначение земельного
участка. Оно должно предусматривать именно жилищное строительство. Хотя
формулировки при этом могут быть разные. Например, земли жилищного или
жилищно-строительного кооператива, для индивидуального жилищного строительства,
для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений,
для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, земли жилищной
5 / 11
ЖСК с землей или без.
застройки.
Обратите внимание: многоквартирная и усадебная застройка имеют разный правовой
режим. Поэтому построить многоэтажку на земельном участке для индивидуальной
застройки не получится.
Можно, конечно, приобрести земельный участок с неподходящим целевым назначением,
а затем это назначение изменить. Да, это возможно. Но учтите, что изменение целевого
назначения - не такая простая процедура и гарантировать, что вы сможете ее пройти до
конца, сложно 7 .
Второй важный момент - это наличие ограничений на использование земельного
участка. Обязательно ознакомьтесь с их перечнем до заключения сделки. Справку о
наличии установленных ограничений и обременении может получить в местном органе
земельных ресурсов собственник земельного участка. Но кроме этой справки
желательно еще и ознакомиться с требованиями градостроительной документации.
Ведь именно в ней могут быть ограничены этажность и высотность застройки, ее
плотность. Могут содержаться и другие существенные для ЖСК ограничения.
Третий вопрос - цена. Конечно, в каждом случае она будет определяться индивидуально
по согласию сторон. Но не лишне будет напомнить, что стоимость участка повлияет не
только на разовые расходы (сама цена, госпошлина или услуги нотариуса за
оформление сделки), но и на будущие платежи за землю. После изменений, внесенных
Законом о госбюджете 8 , ст. 7 Закона о плате за землю 9 гласит: «В случае приобретения
земельного участка на основании гражданско-правового соглашения размер налога
рассчитывается от суммы, равной денежной оценке земли, но в любом случае сумма, от
которой рассчитывается размер налога, не может быть меньше цены земельного
участка, указанного в соглашении».
Ну и, конечно же, отнеситесь максимально ответственно к проверке земельного участка
(включая его «историю»), продавца и оформлению самой сделки. Без помощи
квалифицированного специалиста здесь обойтись трудно.
Да, и не забудьте о том, что заключив сделку вы еще не станете собственником земли.
6 / 11
ЖСК с землей или без.
«Право собственности и право постоянного пользования на земельный участок
возникает после получения его владельцем или пользователем документа,
удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным
участком, и его государственной регистрации» (ч. 1 ст. 125 ЗКУ). А для получения
государственного акта (именно он является правоустанавливающим документом)
придется вначале оформлять техническую документацию, то есть обращаться за
услугами в землеустроительную организацию, имеющую лицензию на проведение работ
по землеустройству.
...ИЛИ ПОЛЬЗОВАНИЕ?
Несколько проще земельный участок арендовать. Достаточно договориться об
условиях, заключить договор, удостоверить его нотариально и зарегистрировать в
центре земельного кадастра. Однако по определению аренда - это срочное пользование
земельным участком (ч. 1 ст. 93 ЗКУ, ст. 1 Закона об аренде). Следовательно, по
окончании срока аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю. Мы
же говорим об участке, на котором будет построен жилой дом (дома). Поэтому
фактический возврат участка его собственнику становится невозможным.
На первый взгляд, это делает аренду непривлекательной для собственника. Впрочем,
если сам договор аренды будет предусматривать последующий выкуп земельного
участка на определенных условиях, то прийти к согласию возможно. Порою при этом
стороны изначально исходят из покупки, но учитывают отсутствие у ЖСК необходимых
средств сразу.
Кстати, альтернативой подобному варианту может стать заключение договора ренты. В
соответствии с ч. 1 ст. 73 1 ГКУ «по договору ренты одна сторона (получатель ренты)
передает другой стороне -плательщику ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту
в форме определенной денежной суммы или в другой форме. К сожалению, договоры
ренты -пока не получили распространения в Украине.
ЗЕМЛЯ В ПАЕВОМ ФОНДЕ
7 / 11
ЖСК с землей или без.
В соответствии со ст. 2 Закона о кооперации пай - это «имущественный возвратный
взнос члена (ассоциированного члена) кооператива в создание и развитие кооператива,
который осуществляется путем передачи кооперативу имущества, в том числе денег,
имущественных прав, а также земельного участка». На практике уже давно применяется
подход, когда ЖСК вместо покупки земельного участка предлагает собственнику земли
вступить в кооператив. В этом случае земельный участок служит взносом в паевой фонд
ЖСК, а его .участка) собственник в дальнейшем получить жилую недвижимость (дом,
квартиру), что может быть для него даже более привлекательно, чем по лучение
некоторой суммы денег при продаже земли.
Сложности на этом пути могут создать положения ст. 21 Закона о кооперации: «В
случае выхода или исключения из кооператива физическое или юридическое лицо
имеет право на получение своей общей доли натурой, деньгами или (по желанию)
ценными бумагами в соответствии с их стоимостью на момент выхода, а земельного
участка - в натуре». Разумеется, ЖСК не за­интересован в возврате земельного
участка. Как ему защитить свои интересы?
Прежде всего, необходимо прописать соответствующие положения в уставе. Та же ст.
21 Закона о кооперации говорит, что «срок и другие условия получения членом
кооператива своей общей доли устанавливаются уставом кооператива, при этом срок
получения указанной доли не может превышать двух лет, а отсчет его начинается с 1
января года, следующего за моментом выхода или исключения из кооператива».
Растянуть возврат земельного участка на 2 года, конечно, можно. Но ведь отдавать все
равно придется? По общему принципу обязательственного права в случае
невозможности исполнения обязательства в натуре (здесь возврата земельного
участка) кредитор имеет право на соответствующее денежное возмещение. Если к
истечению двухлетнего срока земельный участок будет застроен (хотя бы частично), то
его возврат в натуре весьма сомнителен.
Тем не менее, мы рекомендуем применять и дополнительную страховку, прописывая в
договоре условие, по которому собственник земельного участка в случае возврата ему
земли обязан предоставить ЖСК право пользования земельным участком на условиях
аренды или суперфиция.
Что же касается самого внесения пая в виде земельного участка, то, на первый взгляд,
ничего слож­ного в этом нет. Договорная оценка стоимости земли, оформление акта
приема-передачи - и земля в кооперативе. На деле же ЖСК еще нужно получить
государственный акт на этот участок. А основанием для его оформления должен быть
8 / 11
ЖСК с землей или без.
нотариально удостоверенный договор, которого в описанном варианте нет. Значит,
нужно этот договор заключить.
Первый способ - оформление учредительского договора (если собственник земли
участвует в создании кооператива), в котором прописывается передача земельного
участка ЖСК. При внешней простоте этот способ сопряжен с дополнительными
расходами: ведь платить госпошлину (или оплачивать услуги частного нотариуса)
придется со всей суммы договора, то есть с общего размера паевого фонда.
Лишен этого недостатка второй способ, который, кстати, является единственным при
вступлении собственника земли в ЖСК после его регистрации. Речь идет о заключении
отдельного договора о внесении пая в кооператив. Хотя у многих нотариусов само
наименование договора может вызвать сомнение, принцип свободы договора (п. з ч. 1
ст. з ГКУ) и соблюдение требований ст. 132 ЗКУ гарантируют успех.
На практике встречались случаи и бездоговорного переоформления земли на имя ЖСК.
Однако эти варианты сомнительны с правовой точки зрения, поэтому мы их не
рассматриваем.
И еще об одной возможности, связанной с паевым фондом ЖСК. Внести в качестве
взноса в кооператив можно не сам земельный участок, а право пользования им. Но
такой вариант носит скорее теоретический характер. Ведь, во-первых, мы сталкиваемся
с той же проблемой, что и при аренде - невозможности возврата участка по окончании
срока пользования. А во-вторых, такое пользование будет весьма проблемным в плане
оформления и государственной регистрации. Даже если мы и «сочиним» какой-то
договор на этот счет, зарегистрировать его в ЦЗК вряд ли удастся.
Виктор Кобылянский
начальник юридического
9 / 11
ЖСК с землей или без.
отдела компании
«ВЕГА консалтинг»
1
• Гражданский кодекс Украины.
2-
Закон Украины «О кооперации» от 10.07.2003 г. № ю8/-1]/.
3-
Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц
предпринимателей»
от
15.05.2003
г
.
№
755
ш
1
У
.
4 - Земельный кодекс Украины.
Закон Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности
»
от
01.06.2000
г
.
5
10 / 11
ЖСК с землей или без.
№
17756
Закон
Украины
«Об
аренде
земли»
от
06.10.1998
г
№
1
бг
Х
1
У
.
Закон Украины «О государственном бюджете Украины на гоов год и внесении измене
ний
вн
екоторые
законодательные
акты
Украины»
от
28.12.2007
г
.
№
107vi
.
&
9
- Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992 г. № 2535-
11 / 11
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
118
Размер файла
323 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа