close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОБЗОР РЫНКА аренды коммерческих помещений

код для вставкиСкачать
Оператор недвижимости Rent In Riga
ОБЗОР РЫНКА
аренды коммерческих помещений
ВЕСНА
2011 год
Резюме
Весной
активность
в
сегменте
аренды
торговых
площадей была выше, чем зимой,
чем
зимой,
а
в
апреле
увеличилась
ротация
арендаторов. В целом, рост
арендной платы весной был
небольшим и не превысил
адекватного уровня арендной
платы.
В течение весеннего сезона было
мало предложений по небольшим торговых площадям (от 30 до 70 квадратных
метров) на улицах с большим потоком людей - если такие помещения
освобождались, то сразу сдавались в аренду.. Увеличилось число предложений
по большим помещениям, площадью от 100 квадратных метров.
В сегменте офисных помещений весной сохранилось намеченная зимой
активность, и непрерывно сдаются новые офисы. Не считая небольшие офисы,
площадью от 20-40 квадратных метров, спрос на которые постоянно высок,
весной наиболее востребованными по площади были помещения от 80-150
квадратных метров.
В местах, где связь между маклером по недвижимости и арендатором офисных
помещений качественная и быстрая, и арендная плата соответствует рыночному
уровню, большинство помещений заполнено. И напротив, если связь не очень
хорошая и затягивается, то заполненность помещений в таких офисных зданиях
остается низким.
Весной интерес потенциальных арендаторов по отношению складов и
производственных помещений снизился, и не был таким высоким, как в
предыдущие сезоны. Появилось достаточно много арендаторов, которые ищут
склад вместе с офисным помещением в одном здании или в одном комплексе.
Еще год назад такие предложения не интересовали ни одного арендатора.
Учитывая активность на рынке аренды торговых помещений весной, такой же
высокий уровень активности может сохраниться и летом.
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
На рынке офисных помещений летом появится намного больше помещений,
предлагаемых в аренду дочерними предприятиями банков, которые ранее
приобрели эти помещения на аукционах.
Главные тенденции весной:
В апреле увеличилась ротация арендаторов торговых площадей,
возможно, из-за увеличения арендной платы.
Многие арендаторы отмечают, что критический уровень арендной платы
для торговых площадей в хороших местах составляет 3000 евро в месяц,
если арендная плата выше – сложно получить прибыль, покрывающую
такую арендную плату.
Наиболее популярные улицы для торговли в весенний период 2011 года:
К. Барона, Тербатас, Вальню, Калькю, Аудею и Бривибас.
В местах, где связь между маклером по недвижимости и арендатором
офисных помещений качественна и быстра, большинство помещений
заполнено.
Средняя арендная плата за офисы класса А в новых офисных зданиях
уже достигла 9-10 евро за квадратный метр.
Появилось довольно много арендаторов, которые ищут склад с
офисными помещениями в одном здании или в одном комплексе.
1. Торговые помещения
Активность
на
рынке
аренды торговых помещений во
время весеннего сезона была
выше, чем в зимний сезон. В
апреле арендаторы освободили
многие торговые площади в
хороших местах, возможно, это
связано с тем, что владельцы
помещений повысили арендную
плату, считает специалист Rent In
Riga Янис Липша.
Зимой и в начале весны ротация
арендаторов
практически
не
наблюдалась, но в апреле стала более выраженной. «Вполне вероятно, что это
были краткосрочные договоры аренды, или эти договоры были заключены в
самое кризисное время с низкой арендной платой, например, 10-12 евро за
квадратный метр, но теперь владельцы решили повысить арендную плату,
например, до 15-17 евро за квадратный метр», - объясняет Янис Липша.
Однако в целом, повышение арендной платы весной было незначительным, и
оно еще не достигло адекватного уровня арендной платы. Если торговые
площади находятся в хорошем месте, но не сданы в аренду, это означает, что
запрашиваемая владельцем арендная плата вместе с коммунальными платежами
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
слишком высока и арендатор не может получить достаточную прибыль,
используя данные торговые площади.
Рост цен на аренду весной зависел от площади арендуемого помещения - чем
больше площадь, тем ниже рост цен. Для востребованных торговых площадей,
от 30 до 70 квадратных метров, арендная плата возросла с 10-12 евро за
квадратный метр до 15 евро или максимум 20 евро за квадратный метр.
«Встречаются и некоторые исключения, например, помещения площадью 75
квадратных метров, расположенные поблизости с комплексом “Terbatas centrs”,
можно сдать даже за 25 евро за квадратный метр, однако в настоящий момент
самый высокий уровень цен на аренду - в среднем 15 евро за квадратный метр»,
- говорит Янис Липша.
Весной предложение небольших торговых площадей - от 50 до 75 квадратных
метров - было небольшим, если такие помещения освобождались, то они тут же
сдавались. Больше предложений было по большим помещениям. «Небольшое
помещение означает небольшие инвестиции в бизнес, потому потенциальным
арендаторам стоит рисковать и арендовать такие помещения. В свою очередь,
используя помещения площадью 200-300 квадратных метров, рисков намного
больше, поэтому они долгое время не сдаются в аренду», - объясняет Янис
Липша.
Согласно мнению многих арендаторов, критический уровень арендной платы
для торговых площадей в хороших местах составляет 3000 евро в месяц, если
арендная плата выше – сложно получить прибыль, покрывающую такую
арендную плату. «Такой уровень арендной платы больше относится к
арендаторам, бизнес которых связан с общественным питанием или
развлекательным бизнесом», добавляет Янис Липша.
Весной по-прежнему наиболее активными арендаторами торговых площадей
были предприятия, связанные со сферой общественного питания, а также бары
и клубы, однако, по сравнению с предыдущими сезонами, возросла активность
торговцев, которые ищут помещения различных видов магазинов.
На центральных улицах с большим потоком людей мало свободных помещений
для торговли, также наблюдается достаточно высокий спрос на торговые
помещения за пределами центральных магистральных улиц. Предложений по
помещениям в микрорайонах мало, так как торговые площади заполнены
арендаторами. Кроме того, в наиболее успешных торговых центрах свободные
помещения отсутствуют. «Есть помещения, которые свободны в течение двух
или трех лет, но обычно в этом месте имеется какая-то проблема - владелец не
хочет снижать цены или существует какая-то другая проблема», - говорит Янис
Липша.
«В целом, по сравнению с зимой, уровень позитивизма предпринимателей
увеличился и общее настроение значительно лучше, чем настроение
арендаторов полтора или два года назад, когда 70 % арендаторов жаловались на
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
то, что ситуация плохая и будет еще хуже. Сейчас около 70 % -80 %
арендаторов в отношении своего будущего настроены позитивно», - объясняет
Янис Липша.
Средняя арендная плата за торговые площади в центре, весной сохранилась на
уровне 15 евро за квадратный метр, однако такая цена была достигнута еще
осенью Для сравнения, весной 2010 года арендная плата составляла примерно
10-12 евро за квадратный метр.
Средняя арендная плата остальных торговых площадей весной была 8 евро за
один квадратный метр, и по сравнению с зимой, осенью, летом и весной
прошлого года, возросла на 33,3 %.
Востребованные торговые площади – 30-70 квадратных метров, даже до 150
квадратных метров. Малые торговые площади 20-40 квадратных метров
сдаются в аренду очень быстро, в связи с этим спрос на эти площади ощутить
нельзя, так как на рынке практически нет свободных малых торговых площадей.
Согласно данным Rent In Riga, весной 2011 года наиболее популярными
улицами для торговли по-прежнему остаются улицы К.Барона, Тербатас,
Вальню, Калькю, Аудею и Бривибас.
Таблица 1. Арендная плата по торговым помещеним весной, EUR/м2 в
месяц.
С
До
Средняя
цена
весной
2011
Торговые площади с большим
потоком людей
11
25
15
Прочие торговые площади
4
10
8
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
2. Офисные помещения
В
сегменте
офисных
помещений весной сохранилось
намеченная зимой активность, и
непрерывно
сдаются
новые
офисы.. Бывают периоды, когда
наблюдается повышенный спрос
на офисы в определенных
районах,
например,
в
Пурвциемсе или Плявниеках, в
то время как в Пардаугаве спрос
на
офисные
помещения
постоянный.
Помимо небольших офисов от 20 до 40 квадратных метров, спрос на которые
постоянно высок, весной наиболее востребованными были офисы площадью от
80 до 150 квадратных метров. «Арендаторы чаще ищут офисы не открытого
типа, а офисы с относительно большим числом изолированных помещений.
Идеальная планировка - несколько кабинетов, и остальное помещение открытого типа», - объясняет Янис Липша.
Во время весеннего сезона средняя заполненность офисных помещений
увеличилась, и в настоящее время на рынке меньше пустых помещений. «В
местах, где связь между маклером по недвижимости и арендатором офисных
помещений качественна и быстра, большинство помещений заполнено. И
наоборот, если связь не совсем хорошая и задерживается, то заполненность
таких офисных помещений небольшая. Это все взаимосвязано, так как, если
арендатор не активен в общении с маклером, то существуют проблемы в
общении с арендатором»,- подчеркивает Янис Липша.
Есть офисные центры, которые уже полностью заполнены арендаторами, но
есть и такие, которые заполняются постепенно. «В тех зданиях, где
заполненность арендаторов небольшая, безусловно, есть некоторые нюансы,
которые не нравятся арендаторам – неадекватно высокие коммунальные
платежи, расходы на обслуживание. Важным является и престиж офисного
здания, так как может быть низкая арендная плата и стоимость соблуживания, а
заполненность здания невысокое. Зачастую, для потенциальных арендаторов
престиж и расположение здания на первом месте, а арендная плата только на
втором месте среди критериев выбора помещения», - объясняет Янис Липша.
Средний уровень арендной платы для офисов А класса в новых офисных
зданиях уже достиг 9-10 евро за квадратный метр. «Офисы А класса по цене 7
евро за квадратный метр теперь можно снять только на улице Дунтес 11.
Парадоксально, но это здание плохо заполнено арендаторами, не более чем на
60 %, что является одним из самых низких уровней заполненности, хотя
заполненность в офисном центре на другой стороне улицы существенно выше.
Вполне возможно, что этот офисный центр слишком «интимный» - на первом
этаже расположен длинный коридор с лифтами, на которых можно подняться в
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
свой офис, поэтому арендаторы не встречаются. Может быть, эта закрытость не
нравится многим потенциальным арендаторам, хотя в целом, об этом офисном
центре не могу сказать ничего плохого» - говорит Янис Липша.
Офисы B класса в реконструированных домах, которые год назад можно было
сдать в аренду по цене 4-5 евро за квадратный метр, весной этого года уже
сдаются по цене 5-6 евро за квадратный метр. «Арендаторы чаще всего ищут
офисы B класса по разумной цене аренды. Полностью исчезло такое явление,
когда перестроенные квартиры в довоенных домах сдавались в аренду под
офисы - такие объекты не востребованы», - объясняет Янис Липша.
В настоящее время арендаторов почти не интересуют офисные здания,
расположенные в ближнем центре. «Это хорошие офисные здания с умеренной
арендной платой, с благоприятным отношением со стороны владельцев, но они
не востребованы. Причины трудно объяснить, так как находящиеся рядом
здания заполнены полностью», - говорит Янис Липша.
Если в течение предыдущих сезонов среди потенциальных арендаторов в
основном были предприятия, связанные с информационными технологиями или
наукой, то весной этого года арендаторы занимаются различными видами
бизнеса, явное направление бизнеса выделить нельзя. В целом, арендаторы – это
местные компании, хотя небольшое количество арендаторов - иностранные
компании, которые ищут помещения.
Для арендаторов очень важно, чтобы за офисные помещения платились
адекватные дополнительные платежи, например, чтобы плата за обслуживание
не превышала половину расходов. Арендная плата может быть низкой, даже 5
евро за квадратный метр, но если дополнительно необходимо платить еще 4
евро за обслуживание, то арендаторы такие помещения не выбирают.
Средняя арендная плата за офисы класса А весной 2011 года составила 10 евро
за квадратный метр и по сравнению с зимой не изменилась. Средняя арендная
плата за офисы В класса весной составила 6 евро за квадратный метр и по
сравнению с зимой она не изменилась.
По сравнению с весной 2010 года средняя арендная плата за офисы класса А
возросла на 25 %. Средняя арендная плата за офисы класса В, по сравнению с
весной 2010 года, года выросла на 10 % весной 2011
Таблица 2. Арендная плата по офисным помещеним весной, EUR/м2 в
месяц.
Офисы A класса
Офисы В класса
Rent In Riga
С
До
Средняя
цена
весной
2011
8
4
15
7
10
6
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
3. Склады, производственные площади
Весной
заинтересованность
потенциальных арендаторов по
отношению
складских
и
производственных
площадей
снизилась и уже не столь высока,
как в предыдущие сезоны.
«Весной арендаторы в основном
ищут
небольшие
складские
помещения от 100 до 200
квадратных метров, хотя в
зимний
сезон
наиболее
востребованными
были
складские площади от 200 до 2000 квадратных метров»,- объясняет Янис
Липша.
Появилось довольно много арендаторов, которые ищут склады вместе с
офисными помещениями в одном здании или в одном комплексе. Еще год назад
такие предложения не интересовали ни одного арендатора.
На рынке в наличии есть свободные склады, но это, как правило, дорогие
помещения. «Хороший склад по хорошей цене рано или поздно будет сдан в
аренду. Пока арендаторы не готовы арендовать складские помещения по цене
3-4 евро за квадратный метр», - говорит Янис Липша.
На рынке наблюдается небольшое повышение цен, зимой хороший склад еще
можно было снять по цене 2,5 евро за квадратный метр, но весной такие склады
найти уже трудно. Сейчас арендная плата за такие склады составляет 3 евро за
квадратный метр, но это верхняя ценовая планка.
Есть и исключения - цены аренды 4 и более евро за квадратный метр, но это
склады А класса, которые в основном принадлежат международным компаниям,
которые занимаются транспортными перевозками. «Такие склады сдаются в
аренду, так как в Латвии склады по-прежнему самые дешевые в Балтии, но
местный предприниматель не может построить склад и надеяться на то, что
сдаст его в аренду по цене 4 евро за квадратный метр»,- объясняет Янис Липша.
Средняя арендная плата за складские помещения весной 2011 года составила 3
евро за квадратный метр, и она осталась неизменной по сравнению с зимним и
осенним сезоном. По сравнению с весной 2010 года средняя арендная плата
увеличилась на 20 %.
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
Таблица 3. Арендная плата по складским помещениям весной, EUR/м2 в
месяц.
Склады
С
До
Средняя цена
весной 2011
2
4
3
4. Тенденции развития рынка аренды коммерческих помещений
Учитывая активность рынка аренды торговых помещений весной, летом может
сохраниться такой же высокий уровень активности.
«Этим летом есть основания ожидать еще большего притока туристов в Ригу,
чем в прошлом году, что безусловно, повысит активность торговцев, поэтому
спрос на торговые площади еще до конца июля и августа будет высоким. В
прошлом году в августе спрос немного снизился, так как было освобождено
много торговых площадей, но если этим летом прибыль торговцев будет выше,
чем прошлым летом, они могут сохранить свои торговые помещения до
следующего сезона», - считает Янис Липша.
Возможно, что арендная плата за торговые площади может возрасти в течение
летнего сезона но прирост будет минимальным, так как сейчас часто бывает так,
что первоначально запрошенная арендная плата выше, чем та, по которой в
заключается договор аренды. «Сейчас еще нет предпосылок
для
стремительного роста арендной платы», - считает Янис Липша.
Летом на рынке офисных помещений появится все больше помещений, которые
будут предлагаться в аренду дочерними предприятиями банков, которые ранее
приобрели эти площади на аукционе. «Эта тенденция проявилась уже весной, и
стало ясно, что дочерние предприятия банков решили сосредоточиться на
арендном бизнесе, а не держать эти помещения в качестве неиспользуемых
активов», - говорит Янис Липша.
Летом в сегменте рынка складских и производственных помещений особых
изменений не ожидается, спрос и предложение сохранятся на уровне весеннего
сезона. «Возможно минимальное увеличение спроса, поскольку активизируется
предпринимательская деятельность и улучшается общая экономическая
ситуация, но повышение арендной платы не ожидается, поскольку арендаторы
не готовы платить больше чем 3 евро за квадратный метр», - прогнозирует Янис
Липша.
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
Эксперты оператора недвижимости Rent In Riga:
председатель правления Улдис Сперга, т. 67296648
член правления Янис Липша, т. 29878391
специалист по долгосрочной аренде жилья Зане Зака, т. 29414679
специалист по аренде коммерческих помещений Эдгар Регздиньш, т. 29888555
ООО RENT IN RIGA
К. Валдемара, 8-10, Рига, LV-1050
Телефое: +371 67296648;
Факс: +371 67296649
Электронная почта: info@rentinriga.com
Rent In Riga
Обзор рынка аренды коммерческих площадей
Весна, 2011 г.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
45
Размер файла
294 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа