close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Земельные права граждан и коммерческих организаций

код для вставкиСкачать
ПРИЛОЖЕНИЕ № 6 – 2009 г.
Ю. Андреев
Земельные права граждан и коммерческих организаций
Общая характеристика земельных прав
Права граждан и коммерческих организаций
при продаже земельных участков
Права граждан и коммерческих организаций
при аренде земельных участков
Судебная практика рассмотрения споров
о приватизации земельных участков
Земельные права граждан
и коммерческих организаций
Общая характеристика земельных прав
Под термином «земельный участок» в юриспруденции имеется в виду часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 111 Земельного кодекса РФ) (далее X ЗК РФ). Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О
государственном земельном кадастре» (утратил силу) давал более детальное определение
земельного участка: часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой),
границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1). К индивидуальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер 1 , месторасположение, площадь,
границы, его целевое назначение.
Содержание земельных прав обусловлено целевым назначением используемого земельного участка, правовым режимом объекта использования, публично-пра-вовыми ограничениями, установленными нормами земельного права. Обладатели земельных участков имеют право на раздел 2 , объединение, перераспределение 3 земельных участков, на выдел 4 из земельных
участков, на выдел из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 112 ЗК РФ). Под-робная регламентация этих полномочий содержится в главе I1
1
Подробнее о кадастре земельных участков см.: Земельный кодекс РФ (ст. 70), Федеральный закон от 24 июля
2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Градостроительный кодекс РФ, Жилищный
кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ; Сухова Е. А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации. — ГроссМедиа: Росбух, 2008.
2
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 114 ЗК РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 114 ЗК РФ).
3
При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных земельных участков прекращается. У собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между
такими собственниками. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (пп. 1-3
ст. 117 ЗК РФ).
4
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных
участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). У участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел
земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники
долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом
изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (пп. 1-2 ст. 115 ЗК РФ).
4
Земельные права граждан и коммерческих организаций
ЗК РФ «Земельные участки» (ст. 112-119). Участники общей долевой земельной собственности вправе также определить порядок пользования всем земельным участком по добровольному соглашению или в судебном порядке.
В случае нарушения земельных прав собственники земельных участков, землевладельцы и
землепользователи могут обратиться в суд за защитой и воспользоваться для этого такими, в
частности, способами, как признание права, восстановление первоначального положения,
пресечение неправомерных действий, признание недействительным акта государственного
или муниципального органа, возмещение убытков (ст. 59-62 ЗК РФ), устранение препятствий, связанных с использованием земельного участка (ст. 304 ГК РФ).
Включение земельных участков и земельных долей в земельный (имущественный) оборот,
признание земельных участков недвижимостью и частичное регулирование этого оборота
гражданским законодательством дали основание отдельным ученым-цивилистам полагать,
что отныне земельные отношения распадаются на отношения, регламентируемые гражданским правом, и на отношения, подчиненные административному праву, а земельное право
прекращает свое существование как самостоятельная отрасль права 5 .
Так, по мнению Е. Суханова, нет оснований для регулирования земельным законодательством правил об обороте земельных участков, включая правила о сделках по их
купле-продаже, ипотеке, передаче по наследству и т. д. Сделки с недвижимостью, в
том числе с земельными участками, являются по своей природе гражданско-правовыми, что дает возможность распространять на них общие положения гражданского
права. Гражданский кодекс РФ содержит виды вещных прав на землю и предусматривает публично-правовые ограничения осуществления права частной собственности на землю 6 .
В. Витрянский отмечает, что, закрепив в п. 3 ст. 3 правило о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными
федеральными законами, Земельный кодекс РФ необоснованно расширяет сферу
своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, порождает новые проблемы для правоприменитель-ной практики и имущественного оборота в целом 7 .
Н. Осокин пришел к выводу о комплексном характере земельного права, обосновывая свое мнение тем, что на данном этапе развития общества, при многообразии
видов и форм земельной собственности, землевладения и землепользования земельные участки становятся объектами гражданско-правовых сделок, сохраняются
государственное управление земельным фондом, контроль за эффективным использованием земельных участков, определение целевого назначения земель 8 . На заседании «круглого стола» в Институте государства и права РАН и Центра земельного
права в 1998 году ученый подчеркнул, что земельные отношения — это общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами по поводу владения, пользования
5
См., например: Дозорцев В. А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при
переходе к рыночной экономике // Государство и право, 1994, № 1, с. 26.
6
См.: Суханов Е. А. Вторая часть нового ГК и современный имущественный оборот // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право. 1996, № 3, с. 10.
7
См.: Витрянский В. В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений
в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право, 2003, № 1.
8
См.: Осокин Н. Н. Земельное право в отраслевой классификации // Вестник Московского университета. Сер.
11. Право. 1994, № 2, с. 17.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
5
и распоряжения земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами страны 9 .
По моему мнению, гражданское законодательство устанавливает общие положения регулирования имущественных отношений, в том числе земельных, а земельное законодательство
X специальные нормы регулирования земельных отношений. Специальная норма имеет преимущество перед общей правовой нормой.
Основными правовыми титулами землепользования для граждан и коммерческих организаций являются право собственности 10 и право аренды 11 . Граждане могут обладать и ограниченными вещными правами в отношении земельных участков, такими как право постоянного
(бессрочного) пользования 12 , право пожизненного наследуемого владения, сервитутное право.
Предиальный сервитут X это право ограниченного пользования соседским земельным участком в целях прохода, проезда, прогона, водоснабжения и пр. Частные сервитуты устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством (ст. 216, 274, 277 ГК РФ), а публичные земельные сервитуты X в соответствии со ст. 23 ЗК РФ. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, а права лиц,
использующих земельный участок на основании публичного сервитута, X законом или иным
нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут (ст. 41 ЗК РФ).
Принятый в 2001 году Земельный кодекс РФ запретил гражданам приобретать земельные
участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, а оставил такое ограниченное вещное право только за ограниченным перечнем юридических лиц и за гражданами, ранее обладавшими таким правом (пп. 1-3 ст. 20). В настоящее время нормы ст. 270 ГК РФ приведены в
соответствие с п. 4 ст. 20 ЗК РФ 13 , согласно которому граждане и юридические лица,
обладающие земельными участками
на праве постоянного (бессрочного) пользования,
не вправе распоряжаться такими земельными участками.
Как отмечено в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее X постановление Пленума ВАС РФ № 11), после введения в действие ЗК РФ
лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не
вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при
наличии согласия на это собственника земельного участка.
Действующий ЗК РФ не предусматривает возможности предоставления гражданам земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, однако сохранил этот титул за прежними обладателями такого права (п. 1 ст. 21).
Термин «предоставление» применялся в советском земельном законодательстве
для обозначения способа передачи земельного участка землепользователю на праве
бессрочного (постоянного) пользования. В настоящее время под ним понимается
передача участка в собственность, в аренду, в пользование и т. д., что вносит пута9
Государство и право, 1999, № 2, с. 52.
Основаниями возникновения права собственности на земельные участки служат общеизвестные первоначальные и производные гражданско-правовые способы возникновения права собственности на имущество, предусмотренные ГК РФ (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Государственные и муниципальные унитарные предприятия используют
земельные участки, переданные учредителем, не на праве собственности.
11
Как верно отмечает Е. Суханов, современное земельное законодательство, подобно кодификации советского
права 60-х годов XX века, стремится сократить основные вещные права на землю, оставив лишь право собственности и аренду. Такую тенденцию исследователь объясняет стремлением законодателя максимально упростить
правовой режим земли. — См.: Суханов Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации //
Экологическое право, 2003, № 1, с. 14.
12
Право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками, предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ, соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками [п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. на 30 декабря 2008 года) (далее — Вводный
закон)].
13
См.: Федеральный закон от 4 декабря 2006 года № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».
10
Земельные права граждан и коммерческих организаций
6
ницу в механизм возникновения земельных прав граждан. Представляется верным
предложение Н. Сыродоева применять термин «предоставление» только при передаче земельного участка государственными и муниципальными органами надлежащим землепользователям на праве постоянного (бессрочного) пользования 14 .
Редакция ст. 267 ГК РФ также изменена: теперь распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая
перехода права на него по наследству. Представляется, что граждане, не переоформившие
право пожизненного наследуемого владения на иное право (право собственности), могут в
силу ст. 266 ГК РФ владеть и пользоваться земельным участком на законных основаниях,
возводить на нем здания, сооружения, создавать другое недвижимое имущество, приобретая
на него право собственности.
Граждане, имеющие земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного
наследуемого владения, вправе трансформировать (переоформить) это право в право собственности со дня введения в действие ЗК РФ в соответствии с пп. 3, 9, 91 и 12 ст. 3 Вводного
закона. Срок переоформления названных видов прав законом не ограничен.
Как отмечено во Вводном законе, если земельный участок предоставлен до вступления в
силу ЗК РФ для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то гражданин, обладающий таким земельным участком на данном праве, вправе
зарегистрировать право собственности на этот земельный участок, за исключением случаев,
если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 91 ст. 3).
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в
действие ЗК РФ для ведения ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на
котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права,
такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на такие участки осуществляется в со«О государстответствии со ст. 252 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее X Закон о государственной регистрации). Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в
собственность граждан не требуется (п. 91 ст. 3 Вводного закона).
У лица, которому на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного
наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования предоставлен земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются
земельные участки 15 , возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки (п. 2 ст. 118 ЗК РФ).
Граждане имеют право приватизировать земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным коммерческим организациям, в случаях, предусмотренных законами субъектов
14
См.: Сыродоев Н. А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение, 2002, № 1, с. 16.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или
выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 112 ЗК РФ).
15
Земельные права граждан и коммерческих организаций
7
РФ. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок
определения размера земельной доли также устанавливаются законом субъекта РФ (п. 4 ст. 10
Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») (далее X Закон об обороте земель).
Граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными
участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской
деятельности, на безвозмездной основе (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ № 11).
Обладателями земельных прав могут быть граждане, занимающиеся индивидуальным жилищным строительством (имеющие индивидуальное жилье), участники общей собственности
на многоквартирные дома (кондоминиумы), владельцы ЛПХ, обладатели земельных долей,
участники крестьянских (фермерских) хозяйств, арендаторы земельных участков, индивидуальные предприниматели, коммерческие организации и другие субъекты земельных прав.
Если гражданин приобретает права на земельный участок, который предполагается использовать для ведения предпринимательской деятельности (производства сельскохозяйственной
продукции, осуществления торговли и т. п.), он должен обладать статусом индивидуального
предпринимателя.
Граждане вправе приобрести в целях индивидуального жилищного строительства земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в
аренду или собственность без предварительного согласования мест размещения объектов и
исключительно на аукционе. Особенности такого приобретения отрегулированы ст. 301, 381,
382 ЗК РФ, нормами Градостроительного кодекса РФ (далее X ГрК РФ). Данный Кодекс закрепляет требования к правилам землепользования и застройки (ст. 30), порядку подготовки
проекта указанных правил (ст. 31), их утверждения (ст. 32) и изменения (ст. 33), определяет
порядок установления территориальных зон (ст. 34), виды и состав таких зон (ст. 35), вводит
правила о градостроительных регламентах (ст. 36), видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37) и регулирует другие отношения, связанные с приобретением земельного участка для индивидуального жилищного
строительства.
С 1 января 2010 года для жилищного строительства не будут предоставляться государственные или муниципальные земельные участки при отсутствии правил землепользования и
застройки. Изложенное требование не касается земельных участков, на которые действие
градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные
регламенты не устанавливаются, а также земельных участков, предоставляемых в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами
территориального планирования субъектов РФ (п. 14 ст. 3 Вводного закона). Приобретение
земельных участков для индивидуального жилищного строительства возможно и путем совершения обычных сделок, предусмотренных земельным и гражданским законодательством
РФ. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права
собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных
им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования для индивидуального жилищного строительства, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность (п. 91 ст. 3 Вводного закона).
Хозяйственные товарищества, акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственные производственные кооперативы (артели, колхозы), унитар-
8
Земельные права граждан и коммерческих организаций
ные государственные и муниципальные предприятия также обладают определенными земельными правами.
Согласно ст. 69-86 ГК РФ полные товарищи и вкладчики хозяйственных товариществ
(полных товариществ и товариществ на вере) вправе внести в складочный капитал товарищества имущественный вклад в виде земельного участка, который становится собственностью
юридического лица. В складочный капитал может быть внесено и право пользования этим
участком. Взамен учредители товарищества получают право на участие в распределении прибыли в установленном законом порядке.
При прекращении корпоративных правоотношений (при выходе, исключении из товарищества, смерти, ликвидации юридического лица и в иных случаях изменения состава участников) участнику, выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части
имущества товарищества, соответствующей доле этого участника в складочном капитале,
если иное не предусмотрено учредительным договором. По соглашению выбывающего участника с остающимися участниками выплата стоимости части имущества может быть заменена
выдачей имущества в натуре (п. 1 ст. 78 ГК РФ). Иными словами, выбывший участник товарищества правомочен получить земельный участник, принадлежавший товариществу, в натуре. Коммандитист вправе по окончании финансового года выйти из товарищества и получить
свой вклад в порядке, предусмотренном учредительным договором (подп. 3 п. 2 ст. 85 ГК
РФ).
Согласно ГК РФ и Федеральному закону от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с
ограниченной ответственностью» (ред. на 30 декабря 2008 года) (далее X Закон об ООО) в
качестве вклада в уставный капитал общества выступают деньги, ценные бумаги, другие
вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку (п. 1 ст. 15).
Такими вещами могут быть и земельные участки. Денежная оценка земельного участка X
вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой
экспертной проверке (п. 6 ст. 66 ГК РФ) 16 . Участники общества вносят в уставный капитал
вклады (включая земельные участки) или право пользования ими в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами общества 17 .
Как указано в ст. 26 Закона об ООО, общество обязано выплатить бывшему участнику
действительную стоимость его доли либо с согласия участника общества выдать ему в натуре
имущество такой же стоимости. Такое имущество представляет собой и земельный участок 18 .
Согласно ГК РФ и Федеральному закону от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. на 30 декабря 2008 года) (далее X Закон об АО) учредители акционерного общества (акционеры) имеют право на получение части имущества общества в случае его ликвидации. Распределение имущества, включая земельные участки, ликвидируемого
акционерного общества происходит в соответствии со ст. 23 Закона об АО. Таким образом,
акционеры могут прибрести земельные участки в натуре при прекращении акционерных правоотношений в установленном законом порядке.
16
Согласно ст. 15 Закона об ООО денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества утверждается общим собранием участников общества единогласно. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом,
составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.
17
В случае прекращения у общества права пользования имуществом до истечения срока, на который такое
имущество было передано в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, участник общества,
передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате
за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Учредительным договором могут быть предусмотрены иные способы и порядок предоставления компенсации досрочного прекращения
права пользования имуществом (пп. 3-4 ст. 15 Закона об ООО).
18
К хозяйственным обществам с дополнительной ответственностью применяются правила об обществах с ограниченной ответственностью, если иное не предусмотрено законом.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
9
В литературе высказывались предложения ученых принять федеральный закон об особенностях аграрных хозяйственных обществ 19 . Действительно, коммерческие организации, действующие в сельском хозяйстве, обладают особенностями, обусловленными спецификой
сельского хозяйства, особенностями реорганизации сельскохозяйственных предприятий в
период проведения аграрно-земельной реформы. В результате реорганизации колхозов и
совхозов большинство работников колхозов и совхозов стали учредителями новых сельскохозяйственных организаций. В качестве основного вида имущественного вклада послужили
имущественные и земельные паи (доли). В Законе об ООО отмечается, что особенности правового положения, порядка создания, реорганизации и ликвидации обществ с ограниченной
ответственностью в сфере производства сельскохозяйственной продукции определяются федеральным законом (п. 2 ст. 1).
Согласно п. 4 ст. 1 Закона об АО особенности создания, реорганизации, ликвидации, правового положения акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных
предприятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств, обслуживающих и сервисных
предприятий для сельскохозяйственных производителей, определяются федеральными законами. Речь идет о предприятиях материально-технического снабжения, ремонтно-технических
предприятиях, предприятиях сельскохозяйственной химии, лесхозах, строительных межхозяйственных ор-ганизациях, предприятиях сельэнерго, семеноводческих станциях, льнозаводах,
пред-приятиях по переработке овощей.
Согласно Вводному закону не допускается внесение права постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (п. 6 ст. 3).
Конкретные условия (а вместе с ними и конкретные земельные права юридических лиц)
предоставления публичных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
сельскохозяйственным коммерческим организациям предусмотрены Законом об обороте
земель (ст. 82 ЗК РФ). Так, согласно ст. 10 этого Закона публичные земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения передаются юридическим лицам в собственность
на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев нахождения земельного участка в
аренде у приобретателя-арен-датора.
При признании сельскохозяйственной организации или крестьянского хозяйства банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. При продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной
организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право
приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.
Преимущественное право приобретения имущества должника, включая земельные участки, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к
земельному участку должника [ст. 177, 179 Федерального закона от 26 октября 2002 года
№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. на 30 декабря 2008 года)].
19
См., например: Петченко Р. Н. Правовой режим имущества сельскохозяйственных обществ с ограниченной
ответственностью: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. X М., 2007, с. 15.
10
Земельные права граждан и коммерческих организаций
Права граждан и коммерческих организаций
при продаже земельных участков
Собственники земельных участков вправе продавать (покупать) принадлежащие им земельные участки в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В ст. 52 ЗК
РФ прямо указано, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам
осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
ГК РФ регулирует продажу недвижимости, включая и продажу земельных участков
(ст. 549-558), но с учетом норм земельного права. Именно гражданское законодательство
обладает развитым универсальным инструментарием совершения различного рода сделок
(порядок заключения договоров, форма договоров, их исполнение и изменение, ответственность за нарушение, неисполнение договора и т. д.), устанавливает общие правила оборота и в
отношении земельных участков, регламентирует конкретные типы (виды) сделок, а ЗК РФ и
иные источники земельного права содержат особенности купли-продажи различных видов
земельных участков (земельных долей).
Так, согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1). Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя о признании недействительным решения управления об отказе в продаже
земельного участка, обоснованно сославшись на то, что при подаче заявления о
приобретении в собственность земельного участка под станцией техобслуживания
предприниматель в нарушение требований ст. 36 ЗК РФ не представил кадастровый
план спорного участка и не обратился с заявлением о его изготовлении (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2006 года № Ф08-5949/2006 по
делу № А32-10856/2006-57/331).
Недействительны следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки
третьими лицами. Приведенный перечень оснований нельзя рассматривать как исчерпывающий, так как нормами
ГК РФ установлены и иные основания для признания условий
сделки недействитель-ными.
Положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ о недействительности перечисленных видов условий договора купли-продажи земельного участка вызывают недоумение, поскольку они относятся к
общим условиям действительности сделок, предусмотренным главой 9 ГК РФ.
Однако в юридической литературе отмечается, что при подготовке ст. 37 ЗК РФ учитывался отечественный и зарубежный опыт регулирования сделок с недвижимым
имуществом. Так, еще до внесения проекта ЗК РФ в Государственную Думу РФ в
официальной печати появилось сообщение, что в одном из субъектов Российской
Федерации обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок (на 49 лет) с правом в любой момент принудительно выкупить землю
обратно. Поэтому закрепление в ЗК РФ отдельных положений о недействительности
договора купли-продажи земельного участка препятствует внесению в договор условий, ограничивающих права покупателя 20 .
20
См.: Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации / Под ред.
Г. А. Волкова, А. К. Голиченкова, О. М. Козырь // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2002.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
11
При предоставлении покупателю продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным
использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании
соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и
стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые
могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая способна оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или
расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему
убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Аналогичные правомочия возникают у потерпевшей стороны и
при обмене земельного участка (п. 4 ст. 37 ЗК РФ).
Положения ГК РФ о цене договора купли-продажи недвижимости (ст. 555) действуют и
при купле-продаже земельного участка. Цена участка определяется по соглашению сторон,
причем при этом применяются рыночные цены. Рыночная цена (стоимость) земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», Вводным законом, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р (в ред. от 31 июля 2002 года
№ 2314-р)
и др. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Рыночная стоимость земельного участка X непостоянная величина и зависит от целевого
назначения участка, его разрешенного использования, от прав иных лиц на земельный участок, от его местоположения и иных факторов. Такими факторами могут быть: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия
подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.); эффективность использования земельного участка.
Принимаются во внимание и способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором он расположен; ожидаемые изменения на рынке земли.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется
на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых
строениями, характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами. Большое значение имеют характеристики почвенного слоя земельного участка X
содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав,
структурный состав, кислотность, рельеф, микроклимат и т. д. (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).
Сельскохозяйственные угодья, приобретаемые гражданами для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, покупаются по цене, установленной законом субъекта РФ, в размере
не более 20 процентов кадастровой стоимости таких угодий (п. 7 ст. 10 Закона об обороте
земель).
12
Земельные права граждан и коммерческих организаций
Кадастровая оценка играет большую роль в оценке (определении стоимости) земельных
участков. Такая оценка производится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении организациями
(ст. 66 ЗК РФ). Порядок проведения этой оценки земель устанавливается Правительством РФ
[см. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 (в ред. на 17 сентября 2007 года)].
Нормативная цена земли характеризует стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Понятие нормативной цены земли имеет немалое значение при передаче ее в собственность,
по наследству, при дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Определение нормативной цены земли регулируется постановлением Правительства РФ от 15
марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».
Некоторые положения об оценке земельных участков отражены в федеральных законах X
об АО, об ООО, о производственных кооперативах, о сельхозкооперации. Так, согласно Федеральному закону от 8 декабря 1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»
(ред. на 3 декабря 2008 года) в случае внесения паевого взноса в виде земельного участка его
денежная оценка производится правлением кооператива и утверждается общим собранием
членов кооператива. Общее собрание членов кооператива правомочно утвердить методику
денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе
этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты
оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. По решению общего
собрания членов кооператива денежную оценку паевых взносов может провести независимый
оценщик (п. 5 ст. 35).
Продажа публичных земельных участков для жилищного строительства относится к разряду предоставления публичных земель для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов 21 и осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, когда аукцион не состоялся по причине участия только одного претендента на участок, заключившего впоследствии договор купли-продажи выставленного на
торги земельного участка (п. 2 ст. 301, ст. 38 ЗК РФ) 22 .
Процедура продажи земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям, осложняется рассмотрением заявления потенциального покупателя о продаже земельного участка, принятием компетентным органом решения о продаже этого участка и заключением соответствующего договора купли-продажи. Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на заявленный земельный участок 23 .
21
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для
нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ (п. 11 ст. 30 ЗК РФ). Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется только в аренду (п. 3
ст. 30 ЗК РФ).
22
Подробнее о предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, см.: Беляева С. В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика, 2005, № 10, с. 25-30.
23
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) для продажи публичных земель гражданам
в целях жилищного и иного строительства подробно регламентирован в ст. 38 и 381 ЗК РФ. Решение об отказе в
предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. — См. подробнее: Ветров С. А., Назаренко И. П., Зазуля Т. В., Карманов А. Ю. Практика рассмотрения споров, возникающих из
земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, 2003, № 5.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
13
Относительно подробно порядок проведения торгов изложен в ст. 448 ГК РФ. Постановлением от 11 ноября 2002 года № 808 Правительство РФ утвердило Правила организации и
проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных
участков.
Региональное законодательство содержит конкретные нормы о порядке проведения торгов
(конкурсов и аукционов) по продаже находящихся в собственности субъектов РФ земельных
участков или права на заключение договоров их аренды.
В случае предоставления земельных участков из состава публичных земель не для строительства, а для иных целей, действует порядок, предусмотренный ст. 34 ЗК РФ. Согласно этой
статье граждане, заинтересованные в возмездном приобретении в собственность публичных
земельных участков для целей, не связанных со строительством, подают заявление в уполномоченный орган. В заявлении указываются цель использования участка, его предполагаемые
размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Уполномоченный орган обязан в месячный срок обеспечить изготовление проекта границ
земельного участка (с учетом зонирования) и утвердить его, в двухнедельный срок принять
решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату с
приложением проекта его границ. Договор купли-продажи земельного участка необходимо
заключить в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана)
земельного участка. Предоставление публичных земельных участков в собственность граждан
для целей, не связанных со строительством, происходит без проведения торгов, аукционов 24 .
Так, 8 августа 2003 года гражданин Б. купил у сельской администрации земельный
участок площадью 4761 кв. м на основании постановления главы сельской администрации и договора купли-продажи. Районный филиал регистрационной службы
отказал Б. в государственной регистрации перехода прав на этот участок, ссылаясь
на то, что заявитель в нарушение требований ст. 30 ЗК РФ приобрел земельный
участок не на торгах. Суд удовлетворил жалобу Б. на отказ регистрационной службы
произвести соответствующую государственную регистрацию заключенной сделки,
указав при этом, что муниципальный земельный участок был продан представителем
муниципального образования гражданину Б. не для строительства, а для ведения
ЛПХ в порядке ст. 34 ЗК РФ, не предусматривающей аукционный порядок продажи
муниципального имущества. Судебная коллегия по гражданским делам областного
суда вполне обоснованно согласилась с таким решением суда 25 .
Помимо норм ГК РФ и ЗК РФ купля-продажа публичных земельных участков регулируется ГрК РФ, законами о землеустройстве, о государственном кадастре недвижимости, иными
нормативными правовыми актами. Градостроительный кодекс РФ ввел новый тип документа
X градостроительный план земельного участка, входящий в проект межевания территории.
Он является основанием для определения границ участка и подготовки необходимой землеустроительной документации, архитектурно-строительного проектирования и получения
разрешения на строительство. В составе градостроительного плана указывается информация
о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и
размещению на нем объекта капитального строительства.
Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен
договор аренды этих земельных участков X до или после дня вступления в силу ЗК РФ (п. 22
ст. 3 Вводного закона).
24
См., например: Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. — М.: Юрайт-Издат, 2006, с. 295.
Решение Панинского районного суда Воронежской области от 13 октября 2004 года // Архив Панинского районного суда Воронежской области.
25
14
Земельные права граждан и коммерческих организаций
Права, возникающие при продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения
(включая земельные права), регулируются Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, Законом об обороте земель, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними
иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РФ
(п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель). К примеру, ст. 8 Закона об обороте земель содержит
конкретный перечень особенностей продажи земельных участков сельскохозяйственного
назначения.
Реализуя принцип (право) преимущественной покупки, продавец земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший
исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных
законом этого субъекта, орган местного самоуправления о намерении продать земельный
участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет 26 . Срок осуществления взаимных
расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае отказа субъекта РФ от покупки либо отсутствия письменного уведомления о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения продавец в
течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в
извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по
правилам, установленным земельным законодательством.
По моему мнению, указание законодателя на годичный срок продажи земельного участка
ограничивает в какой-то степени продавца в свободном распоряжении земельной собственностью.
Разделяю позицию А. Корнеева о том, что такое указание является ограничением
свободной продажи земельного участка независимо от изменения цены и существенных условий: по истечении года может радикально измениться социально-экономическая ситуация в отношении сельскохозяйственных угодий и потребность в них.
Иными словами, законодатель предоставил публично-правовым образованиям право
влиять на рынок сельскохозяйственных земель 27 .
Важно заметить, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением
преимущественного права покупки, признается законом ничтожной, в то время как нарушение указанного права при отчуждении доли в праве общей собственности приводит к переводу прав и обязанностей покупателя на другого участника долевой собственности (ст. 250 ГК
РФ) 28 .
Судебная практика показывает, что некоторые субъекты РФ оставляют за собой
преимущественное право покупки земельного участка и одновременно предоставляют такое право муниципальным образованиям. Полагаю, что это не предусмотренные законом дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного
назначения. По поводу осуществления преимущественного права есть весьма интересное дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного
Суда РФ в надзорном порядке (определение Судебной коллегии по гражданским
делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 года по делу № 33-Г05-9).
26
До внесения изменений в Закон об обороте земель Федеральным законом от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ на
продавца возлагалась обязанность сообщать представителю субъекта Российской Федерации (в соответствующих
случаях — представителю органа местного самоуправления) только о цене продаваемого земельного участка.
27
См.: Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М.: ОАО «Издательский дом «Городец», 2006, с. 78.
28
Действовавшая ранее норма п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель предусматривала право публичных образований требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (субъекта РФ, а в соответствующих случаях X
органа местного самоуправления) при нарушении преимущественного права покупки.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
15
Определенными правами при купле-продаже обладают и участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Если число участников долевой собственности не превышает пять человек, к такого рода сделкам применяются
правила ГК РФ. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке
перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В случае превышения числа участников общей собственности (пяти
человек) действуют правила, установленные ст. 250 ГК РФ, но с учетом особенностей, предусмотренных ст. 12 Закона об обороте земель. Купля-продажа земельной доли происходит без
извещения участников долевой собственности о намерении продать земельную долю и без
соблюдения преимущественного права покупки, она может осуществляться на основании
доверенности, выданной участником долевой собственности другому такому участнику или
иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или
нотариально. Распоряжение земельной долей иным образом (за исключением указанно- го
способа, а также завещания земельной доли, внесения ее в уставный (складочный) капитал
сельскохозяйственной организации, передачи ее в доверительное уп-равление, дарения другому сособственнику) возможно лишь при выделе земельной доли в натуре (при предоставлении земельного участка в натуре в счет земельной доли).
Порядок покупки гражданами земельных участков, принадлежащих публично-правовым
образованиям, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства аналогичен порядку предоставления земельных участков в аренду и изложен в ст. 12 Федерального закона от 11 июня
2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее X Закон о крестьянском
хозяйстве). Исходя из приоритета этого Закона перед Законом об обороте земель можно сделать вывод, что покупка публичного земельного участка для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства происходит на внеконкурсной основе (без проведения торгов). Закон о крестьянском хозяйстве не содержит специальных норм о конкурсной (аукционной) продаже публичных земель для нужд такого хозяйства.
При покупке (как и при аренде) земельных участков для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения ЛПХ, иных сельскохозяйственных целей действуют правила земельного законодательства об их нормировании.
Граждане, индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, имеющие в
собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных
участков имеют граждане и юридические лица X собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на
условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36), федеральными законами. Пленум ВАС РФ в
постановлении № 11 подчеркнул, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том
числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из
16
Земельные права граждан и коммерческих организаций
оборота или ограничены в обороте) (п. 6). Согласно п. 7 ст. 3 Вводного закона не допускается
приватизация зданий, строений, сооружений, включая здания, строения, сооружения промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых
они расположены, за исключением случаев, когда такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Судебная практика идет по пути признания за индивидуальным предпринимателем или
коммерческой организацией права осуществления одного из двух вариантов поведения, предоставленных п. 1 ст. 36 ЗК РФ: 1) приватизация земельного участка
с находящимися на
нем зданиями, строениями, сооружениями путем выкупа или
2) получение этого участка в аренду.
Так, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 2 октября 2007 года по делу
№ А29-748/2007 признал правомерными действия органа муниципального образования по отказу в предоставлении в собственность индивидуального предпринимателя
земельного участка, указав, что он реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка и утратил
тем самым право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
В то же время следует иметь в виду, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника
недвижимости
права выкупа земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ
(см. п. 7 постановления
Пленума ВАС РФ № 11). Согласно указанному пункту если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения
в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Установленная Вводным законом норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие
ЗК РФ, права
приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды
земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
В п. 1 ст. 2 Вводного закона указано, что до 1 января 2010 года осуществляется продажа
публичных земельных участков коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,
строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе если на таких земельных участках
возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. Аналогичная продажа участков осуществляется и в пользу коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,
строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на данных
земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти
здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными
законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных
участков в собственность.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
17
Согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ уполномоченный государственный или муниципальный орган
обязан в течение месяца со дня поступления соответствующего заявления принять решение о
предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду, а затем в месячный
срок осуществить подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Так, в одном из изученных дел арбитражный суд удовлетворил заявление общества
о признании незаконным бездействия администрации города и обязал ответчика
подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи истребуемого земельного участка, поскольку установил, что администрация города, не предоставив обществу в установленный ст. 36 ЗК РФ срок ответ на заявление о направлении ему проекта договора купли-продажи земельного участка, расположенного под
объектом недвижимости, принадлежащим заявителю на праве собственности, нарушила тем самым его права и законные интересы как собственника недвижимого
имущества (постановление ФАС Дальневосточного округа от 29, 26 декабря 2006 года № Ф03-А51/06-1/4724 по делу № А51-7034/06-4-282).
Когда собственник здания, строения, сооружения (индивидуальный предприниматель,
коммерческая организация) обращается с заявлением о приобретении права собственности на
земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет
заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ
№ 11).
Статья 36 ЗК РФ применима, если лицо, претендующее на выкуп или передачу в аренду
публичного земельного участка, действительно имеет на этом участке объект недвижимости.
Так, в постановлении от 16 ноября 2006 года по делу № А11-943/2004-К2-Е-1201
ФАС Волго-Вятского округа вполне обоснованно отклонил иск общества с ограниченной ответственностью о предоставлении в собственность земельного участка (путем
выкупа) под принадлежащим заявителю на праве собственности торговым павильоном. Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ у органа местного самоуправления отсутствовали основания для предоставления земельного участка в собственность, поскольку торговый павильон не являлся объектом недвижимости.
По другому делу ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 28 сентября 2006 года № Ф08-4162/2006 по делу № А15-19/2006 верно отклонил требование
кооператива о признании незаконными действий администрации, отказавшей в приватизации земельного участка, поскольку было установлено, что кооператив не представил суду доказательств, подтверждающих право собственности на гаражи, расположенные на испрашиваемом земельном участке, и у кооператива отсутствовало право приватизации спорного земельного участка (путем выкупа) на основании
ст. 36 ЗК РФ.
Большую роль в защите земельных прав индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций играет постановление Пленума ВАС РФ № 11.
Порядок выкупа земельных участков регулируется и Федеральным законом от
21
декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. на 24 июля 2008 года) (далее X Закон о приватизации). Согласно этому Закону приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется
одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, занимаемых им земельных участков, необходимых для его использования, если иное не предусмотрено феде-
18
Земельные права граждан и коммерческих организаций
ральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными
постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или
муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства
или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено
федеральным законом. Собственники расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок
после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом
земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется
пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости решается вопрос об установлении
публичных сервитутов. В соответствии с Законом о приватизации государственного и муниципального имущества не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель: лесного
и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади,
улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты) (п. 8 ст. 28).
Согласно пп. 11, 12 ст. 36 ЗК РФ продажа (выкуп) публичных земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, принадлежащие заявителям, осуществляется по
цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного
самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: 1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, X
Правительством РФ; 2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов
РФ или государственная собственность на которые не разграничена, X органами государственной власти субъектов РФ;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной
собственности, X органами местного самоуправления. Цена земельных участков не может
превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения
цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти
здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также граждане, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти
здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными
законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных
участков в собственность, до 1 января 2010 года приобретают (покупают) такие земельные
участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ в пределах, предусмотренных п. 1 ст. 2
Вводного закона в зависимости от численности населения в регионе. До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка 29 .
29
В пределах 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек; в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости
земельного участка, расположенного в иной местности (п. 1 ст. 2 Вводного закона).
Земельные права граждан и коммерческих организаций
19
В настоящее время большинство субъектов РФ приняли соответствующие нормативные
правовые акты относительно цены выкупа земельных участков, на которых находятся приватизируемые объекты 30 .
В связи с изложенным определенный интерес представляет гражданское дело по
заявлению прокурора Смоленской области об оспаривании норм областного Закона
об установлении цены земли на территории Смоленской области. Согласно ст. 1
обжалуемого областного Закона цена выкупа земельных участков, занимаемых приватизированными и (или) приватизируемыми зданиями, строениями и сооружениями,
а также объектами недвижимости и необходимых для использования указанного
имущества, устанавливалась в поселениях с численностью населения до 500 тысяч
человек, а также за пределами черты поселений в размере трехкратного размера
ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Областной суд оставил предъявленное заявление без удовлетворения. Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ поддержала решение областного суда, подчеркнув при этом, что судом первой инстанции вполне обоснованно
указано, что при определении рыночной стоимости земли нормы ст. 51 и 63 ЗК РФ
не распространяются на отношения по приватизации земельных участков и в силу
Закона о приватизации стоимость земельных участков устанавливается кратной к
ставке земельного налога (п. 3 ст. 11), а не определяется их рыночная стоимость.
Цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в зависимости от
численности населения. Согласно областному Закону цена выкупа была установлена
в границах нижнего предела, что соответствует требованиям Вводного закона и Закона о приватизации. Прокурор области ошибочно полагал, что при приватизации
государственного и муниципального имущества любым из способов, предусмотренных Законом о приватизации, определяется рыночная стоимость имущества, включая земельные участки, занимаемые приватизируемыми объектами (определение
Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 ноября 2004 года по делу № 36-Г04-5).
Пленум ВАС РФ в постановлении № 11 (п. 9) подчеркнул, что согласно ст. 2 Вводного закона при продаже в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом РФ, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Устанавливая цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому
в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного
участка. Положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ
конкретная цена земельного участка согласно ст. 2 Вводного закона не определена, подлежит
применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения
субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили
цену земельного участка без учета требований ст. 2 Вводного закона, данное обстоятельство
не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется
исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога. Отсутствие поправочных
коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном
участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже
земельного участка.
30
См., например: Закон Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», Закон Воронежской области от 14 июня 2002 года № 38-03 «Об установлении
цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков
собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений».
20
Земельные права граждан и коммерческих организаций
Права граждан и коммерческих организаций
при аренде земельных участков
Земельные участки предоставляются собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, за исключением земельных участков, находящихся в
федеральной собственности и изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Не могут
быть объектом аренды и земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, с
учетом ограничений, установленных законом.
Важные положения об аренде недвижимого имущества (включая и земельные участки), о
порядке заключения и исполнения договора аренды, иных важнейших вопросах аренды закреплены в первой и второй частях ГК РФ. Особенности аренды земельных участков предусмотрены ЗК РФ (ст. 22), Законом об обороте земель (ст. 9), иными нормативными правовыми
актами. В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности
сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Согласно ст. 608 ГК РФ в роли арендодателей могут выступать собственники имущества и
лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В то же
время ЗК РФ наделяет таким правом только собственника, уполномоченного передавать землю в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22). Возникает
вопрос о возможности передачи земельных участков в аренду не собственником, а законным
владельцем, к примеру государственным или муниципальным унитарным предприятием. По
моему мнению, следует иметь в виду положение ГК РФ о том, что унитарному предприятию
вверенное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, позволяющем владеть,
пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, определенных
ГК РФ
(ст. 294).
Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения
недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в
уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом
распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев,
установленных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным
за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его
уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач
имущества. Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований п. 2 ст. 295
ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества
собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с
согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием (п. 9
постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Вероятна ситуация, когда федеральное государственное унитарное предприятие обладает,
например, правом постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки из состава
земель сельскохозяйственного назначения (п. 7 ст. 32 Вводного закона).
Земельные права граждан и коммерческих организаций
21
Публично-правовые образования, обладающие публичной (государственной и муниципальной) собственностью в силу закона, вправе выступать арендодателями земельных участков с соблюдением норм ГК РФ (ст. 125) и ЗК РФ. Государственной собственностью являются
земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Она имеет два уровня: федеральную и собственность субъектов РФ (п. 1 ст. 16,
ст. 17-18 ЗК РФ). Статьей 19 ЗК РФ регулируется муниципальная собственность. Федеральный закон от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных
актов Российской Федерации», Вводный закон, Закон о государственной регистрации существенным образом изменили порядок распоряжения и условия использования государственных
и муниципальных земель.
В силу ст. 30 ЗК РФ предоставление публичных земельных участков в аренду для строительства осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения
объектов и без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на
торгах (аукционах). Изложенная в этой статье процедура предоставления земельных участков
в аренду для строительства достаточно сложна. Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием для заключения договора аренды земельного участка и
государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение об отказе данного органа в предоставлении земельного участка для строительства
может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания недействительным отказа в
предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления передать земельный участок с указанием срока и условий его предоставления (ст. 30 ЗК РФ).
Сдача публичных земельных участков в аренду без предварительного согласования мест
размещения объектов производится, как правило, с проведением торгов, и только в случае,
если подана лишь одна заявка на участие в торгах после публикации сведений о наличии
земельных участков для этой цели, они не проводятся (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).
Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров
аренды публичных земельных участков для жилищного строительства установлен в ст. 381 ЗК
РФ, а особенности проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды
публичного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства X в ст. 382 ЗК РФ.
Путем проведения торгов (аукционов, конкурсов) осуществляется и продажа права на заключение договора аренды земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Право на заключение договора
аренды земельного участка относится к разновидности имущественных прав и предоставляет
его обладателю возможность совершать различного рода сделки, включая передачу в залог,
внесение в качестве вклада (паевого взноса) в уставный (складочный) капитал (паевой фонд)
коммерческих организаций.
Как указывает И. Иконицкая, если следовать логике ст. 391 ГК РФ, то лицо, получившее право заключения договора аренды на аукционе (цедент), может переуступить
это право другому лицу (цессионарию) только с согласия арендодателя. С другой
стороны, покупая право на заключение договора аренды, его приобретатель получает как бы право собственности на это право и, следовательно, нет необходимости в
волеизъявлении арендодателя на совершение уступки права требования 31 .
31
См.: Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. — М.: Институт
государства и права РАН, 1999, с. 97.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
22
Однако нельзя согласиться с позицией И. Иконицкой относительно того, что считать
предметом торгов по продаже права аренды. На ее взгляд, таковым является плата за возможность заключения соответствующего договора 32 . Скорее всего, предметом торгов по продаже
права аренды будет само имущественное право (право аренды).
Представляется, что при утверждении Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков
или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Правительство РФ,
устанавливая критерии победы на торгах, вышло за пределы своей компетенции, изменив, по
существу, предмет торгов. Как указано в Правилах, в случае, если предметом торгов выступает право на заключение договора аренды земельного участка, выигравшим торги признается
лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы (п. 3). Иначе говоря, в процессе торгов участники определяют не размер единовременного платежа за право на заключение
договора аренды земельного участка, а размер арендной платы в будущем договоре аренды
земельного участка 33 .
Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства 34 из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственно-сти, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта путем проведения
аукциона в установленном законом порядке (ст. 302 ЗК РФ).
Предоставление публичного земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства осуществляется на основании заявления гражданина, заинтересованного в
предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления
уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления может
принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме
заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также разместить сообщение
о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ,
субъекта РФ, муниципального образования в сети «Интернет» (п. 3 ст. 301 ЗК РФ). Если от
других лиц не поступят заявления по истечении месячного срока, уполномоченный орган
обязан принять решение о предоставлении заявителю земельного участка для жилищного
строительства в аренду. Договор аренды земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета участка. Если же заявление о предоставлении в аренду такого земельного участка поступило, проводится аукцион по продаже
права на заключение договора аренды земельного участка.
Порядок предоставления гражданам публичных земельных участков на арендной основе
для целей, не связанных со строительством, урегулирован в ст. 34 ЗК РФ. Согласно этой статье уполномоченный государственный или муниципальный орган принимает в двухнедельный срок после представления кадастрового паспорта решение о передаче в аренду испрашиваемого земельного участка заявителю. После этого в течение недели заключается договор
аренды участка.
Порядок возникновения арендных отношений между публично-правовым образованием и
владельцем ЛПХ закреплен, помимо норм земельного законодательства (п. 3 ст. 81 ЗК РФ),
32
Там же.
См.: Попов М. Приобретение участков на торгах // СПС «КонсультантПлюс».
34
Комплексное освоение представляет собой подготовку документации по планировке территории, выполнение
работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
33
Земельные права граждан и коммерческих организаций
23
ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ
«О личном подсобном хозяйстве» (далее X Закон о ЛПХ). Арендные отношения владельцев ЛПХ с иными субъектами
земельного права (гражданами, индивидуаль-ными предпринимателями, коммерческими
организациями) устанавливаются на ос-нове норм гражданского и земельного законодательства (п. 6 ст. 4 Закона о ЛПХ).
Как уже отмечалось, судебная практика идет по пути признания за индивидуальными
предпринимателями и коммерческими организациями права осуществления одного из двух
вариантов поведения, предоставленных п. 1 ст. 36 ЗК РФ: 1) приватизация земельного участка
с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями путем выкупа или 2) получение
этого участка в аренду. Порядок передачи в аренду публичного земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения индивидуального предпринимателя, коммерческой организации, предусмотрен ст. 36 ЗК РФ. В случае, если здание (помещения в нем),
находящееся на неделимом публичном земельном участке, принадлежит нескольким лицам на
праве собственности, эти лица имеют право на получение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, иными федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК
РФ).
ФАС Волго-Вятского округа признал правомерным отказ органа муниципального
образования в предоставлении организации на праве аренды земельного участка,
указав при этом, что согласно ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный
участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на
земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Заявление, как
отметил суд, представлено не было (постановление от 31 августа 2007 года по делу
№ А29-858/2007).
Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобрести на арендной основе не только частные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в предусмотренном
законом порядке, но и земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В ст. 12 Закона о крестьянском хозяйстве изложен порядок возникновения
арендных отношений с участием публично-правовых образований. Этот порядок аналогичен
порядку приобретения публичных земельных участков в собственность путем выкупа. Уполномоченный государственный или муниципальный орган обязан в течение 14 дней принять
решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду с приложением
проекта его границ. Договор аренды заключается в течение 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка. Решение уполномоченного органа об
отказе в предоставлении земельного участка может быть оспорено в судебном порядке.
Таким образом, передача в аренду фермерским хозяйствам земельных участков из земель,
принадлежащих публично-правовым образованиям, происходит не на кон-курсной основе.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае если подано только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой
передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом
РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при
условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на
торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по
24
Земельные права граждан и коммерческих организаций
продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на
заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со
ст. 38 ЗК РФ (ст. 10 Закона об обороте земель).
Исследователи вполне обоснованно предлагают установить в Законе об обороте
земель специальные требования к арендаторам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Подобное нововведение послужило бы более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ (органом местного самоуправления)
или запрет на продажу этих земельных участков иностранцам 35 .
Аренда земельных участков осуществляется (должна осуществляться) с соблюдением известных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 ЗК РФ.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить конкретное
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, включая границы,
площадь и иные индивидуальные признаки арендуемого земельного участка. Предоставляемый в аренду земельный участок (часть участка) должен быть подвергнут кадастровому учету
и иметь кадастровый план, границы этого участка должны быть описаны и удостоверены в
установленном законом порядке.
В Едином государственном реестре земель должно
содержаться описание границ земельных участков и их отдельных частей, которым присваивается кадастровый номер, изготавливается кадастровая карта (план) и формируется кадастровое дело.
Так, по одному из исследованных дел ФАС Северо-Кавказского округа указал, что
отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует о том, что
объект договора аренды не определен, вследствие чего сделка (договор аренды земельного участка) является незаключенной (постановление от 16 сентября 2004 года
по делу № Ф08-4308/2004).
Предметом договора аренды может быть и часть земельного участка (п. 1 ст. 6 ЗК РФ,
ст. 1 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», п. 2 ст. 26
Закона о государственной регистрации).
В юридической литературе высказаны различные точки зрения по поводу указанного
тезиса. Так, А. Ёрш полагает, что часть земельного участка не может участвовать в
имущественном обороте, поскольку часть земельного участка нельзя индивидуализировать в соответствии с требованиями закона и сделать самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализируется в соответствии с требованиями земельного законодательства, она становится отдельным
объектом и перестает быть частью. Раздел земельного участка означает создание
иных объектов гражданских прав 36 . К. Скловский поддерживает высказанное мнение,
утверждая, что часть земельного участка не может считаться объектом гражданских
прав, поскольку речь идет о неделимом земельном участке 37 . По мнению
И. Плотниковой, в настоящее время целесообразно ставить вопрос об исключении из
ГК РФ понятия «часть земельного участка», так как объектом гражданских прав должен быть земельный участок в целом, а не его часть 38 . А. Корнеев замечает, что при
передаче в аренду части земельного участка, имеющего единый кадастровый номер,
она приобретает особый правовой режим и в силу этого появляется возможность го-
35
См., например: Дьяков А. П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом
земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право, 2003, № 3, с. 23.
36
См.: Ёрш А. В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС
РФ, 2004, № 8; Она же. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право, 2006, № 4, с. 40.
37
См.: Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические
вопросы // СПС «КонсультантПлюс».
38
См.: Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист, 2004, № 26.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
25
ворить о частях участка (в гражданско-правовом аспекте) 39 . С. Степанов указывает,
что земельный участок неделим по своей юридической природе и выделение земельного участка в натуре уже само по себе означает прекращение первоначального
объекта и появление двух новых, которые суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту 40 . Есть мнения о том, что часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а является объектом обязательственных прав 41 .
На мой взгляд, термин «часть земельного участка» имеет право на существование. О части
земельного участка как о возможном объекте земельных отношений упоминается в п. 1 ст. 6
ЗК РФ, в ст. 1 Закона о землеустройстве, в п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации.
Понятие «часть земельного участка» используется для обозначения части поверхности земли
в переходный период при разделении земельного участка. Исходя из этого, часть земельного
участка способна быть предметом сделок, не предусматривающих ее отчуждения. Арендодатель вправе (и обязан) предоставить в аренду часть земельного участка с соблюдением требования законодательства о выполнении определенных действий по относительной индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка и разрешенного землепользования.
В том случае, когда возможно предоставление части земельного участка в аренду, законодатель наделяет его признаками сложной вещи. Другое дело, когда возникнет необходимость
реального выдела части земельного участка в натуре из общей площади существующего
цельного участка, например, в связи с выкупом этой части. Тогда следует говорить об образовании самостоятельного объекта земельных отношений, появлении нового земельного участка со своими индивидуальными характеристиками.
При предоставлении арендатору заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование передаваемого
в аренду земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на
планируемое арендатором использование этого участка; иной информации, которая способна
повлиять на решение арендатора арендовать данный земельный участок, арендатор вправе
требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды земельного участка
и возмещения причиненных ему убытков (пп. 3-4 ст. 37 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка заключается как на определенный, так и на неопределенный срок (без указания срока) (ст. 610 ГК РФ). ЗК РФ не определяет предельных сроков
аренды земельного участка, хотя ст. 160 ГК РФ закрепляет, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки арендного договора. Такие сроки предусматривались в
ранее действовавшем ЗК РСФСР 1991 года (ст. 13).
В настоящее время срок аренды земельного участка устанавливается сторонами договора
по совместному соглашению способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ, или не определяется вовсе. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества X за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для
предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Земельные участки несовершеннолетних наследников передаются в аренду их законными
представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
39
См.: Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М.: Городец, 2006, с. 47.
Степанов С. А. О неделимости объектов недвижимости (постановка направлений исследования) / Межвуз.
сб. научных трудов: Цивилистические записки. Вып. 4. — М.: Статут, 2005, с. 183-199.
41
См.: Пискунова М. Кадастр — всему голова // Бизнес-адвокат, 2003, № 24, с. 25.
40
26
Земельные права граждан и коммерческих организаций
По желанию собственника приватизированного объекта недвижимости, распо-ложенного
на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности,
земельный участок может быть предоставлен в аренду на срок до 49 лет (ст. 28 Закона о приватизации).
Максимальный (годичный) срок аренды действует при передаче в аренду земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских
работ (п. 7 ст. 22 ЗК РФ). Норма п. 7 ст. 22 ЗК РФ направлена на предупреждение необоснованного вмешательства в хозяйственную деятельность соб-ственников и иных пользователей
земельных участков. Собственники участков получают возможность обсуждать как условия
компенсации за предоставление участ- ка либо его части в пользование для государственных или муниципальных нужд, так и условия использования участка и приведения его в пригодное состояние в соответствии с разрешенным использованием; возмещения убытков, причиненных при проведении работ; выполнения необходимых работ по рекультивации земельного участка.
Отдельные исследователи предлагают установить в ЗК РФ предельные сроки аренды земельных участков в зависимости от категории земель (как это сделано, например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения) 42 . Представляется, что
к определению таких сроков следует подходить осторожно с учетом правового режима различных категорий земель 43 .
Передача прав по аренде земельного участка подлежит государственной регистрации, за
исключением договора аренды или субаренды земельного участка, заключенного на срок
менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Аренда регистрируется и как обременение.
Согласно ст. 131 ГК РФ переход вещных прав, а также иных прав в случаях, предусмотренных законом, на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином
государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав
на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить
произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированной сделке.
Размер арендной платы за пользование земельным участком является существенным условием договора аренды. ГК РФ не называет размер арендный платы существенным условием
договора. Однако п. 3 ст. 65 ЗК РФ указывает на размер арендной платы как на существенное
условие договора аренды земельного участка. Порядок, условия, сроки внесения и размер
арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются по соглашению сторон (п. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ). Согласно ст. 614 ГК РФ если иное не
предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в
сроки, указанные в договоре, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть введены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не установлено иное, арендатор
вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Порядок определения размера
арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно Правительст-вом РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (ст. 65 ЗК РФ).
42
См., например: Ахметшина Л. М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. … канд.
юрид. наук. — Казань, 2002, с. 19.
43
См., например: Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М.: ОАО «Издательский
дом «Городец», 2006, с. 117.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
27
Как рекомендовано примерной формой договора аренды находящегося в государственной
собственности земельного участка, утвержденной распоряжением Рос-имущества от 6 июля
2004 года № 104-р, арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, а расчет арендной платы определяется в приложении к договору, которое является неотъемлемой его частью. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем
корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным
законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в обусловленный договором срок при изменении базовой ставки арендной платы. При этом исчисление
и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного
участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования
земельного участка в соответствии с требованиями федерального законодательства. В случае
передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды
определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, но не может
быть ниже размера арендной платы по договору. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю обусловленную договором пени за
каждый календарный день просрочки. 12 апреля 2006 года Минэкономразвития РФ утвердило
примерную форму договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны.
Кроме того, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены
Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ) 44 . Размер арендной платы для юридических лиц за
использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми
переоформлено на право аренды, регулируется п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Вводного закона,
согласно которому размер арендной платы на год устанавливается в пределах: двух процентов
кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой
стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из
оборота или ограниченных в обороте. Порядок определения размера арендной платы, а также
порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Вводного закона).
Земельное законодательство и законодательство о местном самоуправлении предоставляют муниципальным органам полномочия по установлению арендной платы за муниципальную землю.
Судебная практика свидетельствует о фактах повышения размера арендной платы в одностороннем порядке публично-правовыми образованиями, зачастую со ссылкой на повышение
размера платы не для конкретного арендатора, а для отдельных категорий арендаторов. Представляется, что такие действия публично-правовых образований X арендодателей незаконны
и необоснованны. Размер арендной платы подлежит изменению только по соглашению сторон
не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены лишь иные минимальные
сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов договоров аренды, для аренды отдельных видов имущества (пп. 1, 3 ст. 614 ГК РФ), а также случаи изменения договора в
44
Такое постановление до сих пор не принято. Если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная
плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного
налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством (п. 3
ст. 65 ЗК РФ).
28
Земельные права граждан и коммерческих организаций
предусмотренном законом порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Единственное исключение изменения
размера арендной платы в одностороннем порядке (не по соглашению сторон) X ситуация,
когда такая возможность предоставлена арендодателю самими ус-ловиями договора 45 .
Анализ судебных споров об арендной плате позволяет сделать следующие выводы: 1) обязанность платить земельный налог лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка; 2) суд правомочен изменить установленную соглашением
сторон арендную плату в связи с признанием ее не соответствующей логике различных условий договора, общим принципам разумности и справедливости; 3) на аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в
год (п. 3 ст. 614 ГК РФ); 4) факт уплаты земельного налога не заменяет арендной платы; в
состав суммы, подлежащей уплате в качестве арендной платы, могут входить не только средства, ее образующие, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной
инфраструктурой), однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее
расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам; не входят в арендную плату
расходы арендатора по содержанию объекта аренды, включая расходы на оплату услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций; 5) право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если таковой не заключался, а пользование участком фактически осуществлялось, собственник земли имеет право
на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения землепользователя; 6) неправомерность пользования земельным участком при отсутствии договора
не приведет к обязанности платить арендную плату; 7) обязанность арендного платежа возникает не только в силу заключения договора аренды земельного участка, но и из факта приобретения расположенного на нем здания, сооружения 46 .
Коммерческие организации вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии
связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными Вводным законом,
до 1 января 2013 года, причем по ценам, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 2 данного Закона. При
этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой
стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости
арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (п. 2 ст. 3 Вводного закона).
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соразмерного
уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования или состояние арендуемого имущества (п. 4 ст. 614
ГК РФ). В земельной практике используются виды арендной платы, предусмотренные п. 2
ст. 614 ГК РФ.
Арендаторы земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон,
вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему
лицу (перенаем), отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без
45
См., например: Вахаев М. Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. —
СПб.: Издательство Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2006, с. 304.
46
См. подробнее: Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками. — М.: ОАО «Издательский дом «Городец»,
2006, с. 123-125.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
29
согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором
аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды
земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор этого участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды
земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Арендаторы земельного участка имеют также право передать арендованный земельный
участок в субаренду (поднаем), за исключением резидентов особых экономических зон, в
пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ № 11 уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть
направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору
располагать сведениями о получении адресатом уведомления. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования
о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять
лет: помимо того, что он получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его
арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются.
В юридической литературе встречаются критические замечания ученых по поводу
необоснованного ограничения прав арендодателей при передаче арендатором земельного участка в субаренду, при перенайме и ином распоряжении арендуемым
земельным имуществом и арендными правами.
Так, В. Витрянский называет создавшуюся ситуацию неразумной и полагает, что
вместо ужесточения требований к заключению и исполнению договоров аренды
земли законодатель пошел в противоположном направлении 47 . С. Иванова недоумевает, какими публично-правовыми интересами вызвано содержание п. 6 ст. 22
ЗК РФ, который не предусматривает получения согласия наймодателя на передачу
земельного участка в субаренду. Она сетует, что самостоятельная (без согласия
арендодателя) реализация арендатором своих полномочий по распоряжению земельным участком в виде субаренды может привести к утрате арендодателем права
собственности на это имущество, к ограничению его полномочий как собственника 48 .
М. Вахаев полагает, что распоряжение земельным участком арендатором в виде
субаренды без согласия собственника этого участка является грубым нарушением
интересов собственника. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче участка в субаренду несогласие собственника на указанные действия арендатора в связи с теми или иными качествами субарендатора не принимается во внимание. Такое нововведение может отрицательным образом отразиться на качестве арендуемого земельного участка, хозяйствен-
47
См.: Витрянский В. В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в
Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право, 2003, № 1, с. 33.
48
См.: Иванова С. В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения: Дис. …
канд. юрид. наук. — Оренбург, 2006, с. 105-106.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
30
ном отношении к нему 49 .
Авторы комментария к Земельному кодексу РФ объясняют расширение прав
арендатора земельного участка сложившейся до принятия Кодекса практикой передачи публичных земель в долгосрочную аренду: при изменении экономических условий, влекущих невозможность дальнейшего использования арендуемого земельного
участка, арендатор полностью попадал в зависимость от представителя публичноправового образования и терял возможность эффективно распоряжаться правом
аренды 50 .
Представляется, что в ЗК РФ следует предусмотреть согласие арендодателя на передачу
земельного участка в субаренду.
Земельным кодексом РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора по истечении срока договора аренды земельного участка,
за исключением некоторых случаев (п. 3 ст. 22 ЗК РФ). К ним относятся случаи, когда: а)
собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК
РФ); б) граждане и юридические лица X собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных
участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36); в) арендодатель желает прекратить
договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, в том числе совершением земельного правонарушения либо неисполнением
арендатором своих обязанностей, вытекающих из закона или договора (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36,
ст. 46 ЗК РФ). Арендатор земельного участка из земель государственной или муниципальной
собственности, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения предусмотренного Законом срока также имеет преимущественное право
заключить договор аренды земельного участка (ст. 3 Вводного закона).
В связи с изложенным вызывает интерес дело, рассмотренное Семилукским районным судом Воронежской области.
Жительница г. Семилуки К. получила от администрации городского поселения
земельный участок общей площадью 4081 кв. м в аренду сроком на три года для
строительства автокомплекса (автостоянки, гаража, автомагазина) по договору аренды от 27 марта 2002 года, заключенному в результате проведения торгов в установленном законом порядке. 15 ноября 2004 года К. направила в адрес администрации
городского поселения письмо с предложением продлить (пролонгировать) договор
аренды на новый срок, ссылаясь на то, что она обладает преимущественным правом
на заключение нового договора аренды земельного участка. Со слов истицы, в целях
освоения предоставленного ей в аренду земельного участка была произведена его
кадастровая оценка, получены паспорт на строительство, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, начато строительство объектов автокомплекса.
Однако администрация г. Семилуки отказалась удовлетворить заявление К., в связи
с чем К. обратилась в суд с требованием о признании за ней преимущественного
права заключения нового договора аренды. В судебном заседании представитель
ответчика (администрации) не признал законность требований К., заявил, что договор аренды земельного участка с участием К. не зарегистрирован в ЕГРП, заявитель
не приступал к освоению земельного участка, арендную плату не уплачивал. Срок
действия трехлетнего договора истек, и администрация выставила этот участок на
новые торги.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования К., указав при этом на
следующие обстоятельства. Из материалов дела было видно, что переход прав по
договору трехлетней аренды земельного участка в отношении К. в федеральных
49
См.: Вахаев М. Х. Указ. соч., с. 303.
См.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2002.
50
Земельные права граждан и коммерческих организаций
31
органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество не был зарегистрирован. При осмотре земельного участка суду стало очевидно, что участок не
был застроен, по целевому назначению не использовался. Суд подчеркнул, что в
силу нарушения требований Закона о государственной регистрации данный договор
аренды является ничтожным и не влечет за собой юридических последствий, включая право требования продления договора (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ). Арендодатель (администрация) вправе прекратить действие договора аренды земельного
участка в случае его неиспользования в целях жилищного или иного строительства в
течение трех лет (ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 46 ЗК РФ) 51 .
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое
использование лицо имеет преимущественное право на заключе-ние с ним договоров аренды
образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее
заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (ст. 118 ЗК РФ).
Стороны вправе прекратить аренду земельного участка по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Договор аренды
земельного участка может быть прекращен по взаимному соглашению сторон, по решению
суда и по истечении срока аренды. Арендатор вправе требовать по своей инициативе досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в
соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору
имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены
арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит входящий в его обязанности
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии
их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).
Из п. 1 ст. 46 ЗК РФ можно сделать вывод, что при досрочном прекращении договора
аренды земельного участка по инициативе арендодателя действуют основания, изложенные в
ст. 620 ГК РФ 52 , а также основания, предусмотренные п. 2 ст. 46 ЗК РФ, cогласно которому
аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1)
использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ 53 ; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки 54 ; 3)
51
Решение Семилукского районного суда Воронежской области от 9 декабря 2005 года // Архив Семилукского
районного суда Воронежской области.
52
1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора; 2) существенное ухудшение арендованного имущества (под
существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое
влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ).
53
По одному из изученных дел выяснилось, что ФАС Восточно-Сибирского округа, установив факт нецелевого
использования спорного земельного участка, удовлетворил иск департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации о расторжении договора аренды земельного участка, указав на то, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением является существенным нарушением
условий договора, поэтому данный договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в силу
п. 9 ст. 22 ЗК РФ (постановление от 17 августа 2006 года № А33-26618/05-Ф02-4105/06-С2 по делу № А33-26618/05).
54
При этом прекращение аренды земельного участка не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях.
32
Земельные права граждан и коммерческих организаций
неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в
отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и
иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в
течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения
земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть
использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ; 6) реквизиции
земельного участка.
Представляется, что, хотя п. 2 ст. 46 ЗК РФ указывает на так называемые дополнительные
(помимо оснований, перечисленных в ГК РФ) основания прекращения аренды по инициативе
арендодателя, среди них есть уже перечисленные в ГК РФ (существенное ухудшение имущества (качества земельного участка), использование земельного участка не по назначению).
Поэтому законодателю следовало бы устранить выявленный недостаток.
Используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать таковым.
В юридической литературе отмечается, что вопрос о соотношении понятий «значительное
ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред» остается на
сегодняшний день открытым 55 .
Критерии, на основании которых определялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна
выработать судебная практика. Это позволит избежать неясностей в толковании указанной
нормы земельного законодательства.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические
правонарушения» разъяснено, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных,
на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древеснокустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т. п. (п. 5).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более
чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при
существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22
ЗК РФ).
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель
55
См., например: Федорова Н. В. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного
участка // Право и экономика, 2003, № 2, с. 26.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
33
должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное
нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, служат основанием для досрочного
расторжения договора аренды земельного участка, лишь когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного уча-стка.
Не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора,
если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11).
Земельные права арендаторов и арендодателей в отношении участков из земель сельскохозяйственного назначения имеют особенности, вызванные спецификой аренды таких участков, предусмотренной ст. 9 Закона об обороте земель: 1) передаче в аренду подлежат прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности; 2) в
случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании
доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления либо удостоверенных нотариально; 3) срок
договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не должен
превышать 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных
угодий устанавливается законом субъекта Российской РФ в зависимости от разрешенного
использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду 56 ; 4) в договоре аренды
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено,
что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной
договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и 10 Закона об обороте земель; 5) в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора
аренды на новый срок; 6) площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде
у одного арендатора, не ограничивается; 7) в пределах срока действия договора аренды при
передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Безусловно, арендные отношения по поводу земельных участков сельскохозяйственного назначения должны строиться на основе фундаментальных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ) и принципов, провозглашенных Законом об обороте
земель.
56
Например, Закон Воронежской области от 13 мая 2008 года № 25-ФЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» предусматривает минимальный 11-месячный срок аренды земельного
участка для целей сельскохозяйственного производства. Закон Республики Коми от 6 марта 2006 года установил
минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий для сенокошения и выпаса скота в 3 месяца, а для выращивания однолетних культур — 9 месяцев, для выращивания многолетних культур X 3 года, а Закон Краснодарского края от 25 октября 2005 года — не менее 5 лет. Согласно Закону Новгородской области от 7 апреля 2006 года
срок аренды меньше одного года допускается для всех видов использования сельскохозяйственных угодий. — См.:
Мазуров А. В., Нахратов В. В., Чуркин В. Э. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс».
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах
Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
могут быть переданы гражданам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет (п. 6 ст. 10 Закона об
обороте земель).
34
Земельные права граждан и коммерческих организаций
Прекращение аренды земельного участка из-за его использования с существенным снижением плодородия сельскохозяйственных земель или значительным ухудшением экологической обстановки не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных
случаях, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Не подлежат аренде земельные доли, появившиеся у бывших членов колхозов, работников
совхозов и иных граждан в ходе земельно-аграрной реформы последних десятилетий (ст. 9
Закона об обороте земель). Действительно, в соответствии с требованиями гражданского (п. 3
ст. 607 ГК РФ) и земельного законодательства объектом аренды могут быть лишь индивидуально-определенные вещи, в то время как земельные доли являются лишь частью в праве
общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
(ст. 15 Закона об обороте земель) 57 .
Другое дело, если земельный участок (земельный массив) находится в долевой собственности многих сособственников. В этом случае весь земельный участок, состоящий из земельных долей многих сособственников и ограниченный на местности, имеющий кадастровый
номер, подлежит передаче в аренду на основе договора аренды, по которому со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими
лицо.
Согласно ст. 16 Закона об обороте земель договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу этого Закона, должны быть приведены в соответствие с положениями ГК РФ и п. 2 ст. 9 Закона в течение шести лет со дня вступления его в силу. В противном случае к таким договорам применимы правила договоров доверительного управления
имуществом.
По моему мнению, стремление законодателя приравнять аренду земельной доли к правовой конструкции гражданско-правового договора доверительного управления имуществом
(глава 53 ГК РФ) не совсем правильно, ибо договор доверительного управления имуществом
относится к категории предпринимательских договоров, заключаемых между коммерческими
организациями (индивидуальными предпринимателями), извлекающими из этого прибыль, в
то время как большинство владельцев земельных долей X обычные физические лица, граждане. Выполнение требований норм статей главы 53 ГК РФ о выплате учредителями доверительного управления (в нашей ситуации X владельцами земельных долей, арендодателями)
денежного вознаграждения доверительному управляющему (в нашем случае X обычно сельскохозяйственной организации, арендатору) за управление земельной долей приведет к ухудшению и без того бедственного положения арендодателя земельной доли. Кроме того,
ст. 1023 ГК РФ наделяет доверительного управляющего правом требовать от учредителя доверительного управления возмещения понесенных при управлении имуществом расходов 58 .
Судебная практика рассмотрения споров
о приватизации земельных участков
Современное земельное законодательство относительно подробно регулирует вопросы
приватизации публичных земельных участков. Порядок приватизации земельных участков на
возмездных и безвозмездных началах регламентируется Земельным кодексом РФ (см., например, ст. 28-36), Вводным законом (ст. 2-3), Законом о приватизации, Законом об обороте
земель (см., например, ст. 10), Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 11), Законом о ЛПХ
57
См. подробнее: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» // Хозяйство и право, 2003, № 5, с. 6.
58
См. подробнее: Андреев Ю. Н. Актуальные проблемы владения, пользования и распоряжения земельными
участками (долями) из земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право, 2005, № 1, с. 98.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
35
(ст. 4), Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. на 30 декабря 2008 года)
(ст. 28), законами субъектов РФ и другими нормативными правовыми актами. В силу ч. 1
ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением участков, которые не могут находиться в частной собственности в
соответствии с земельным законодательством, предоставляются в собственность граждан и
юридических лиц. Причем граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (п. 2 ст. 15 ЗК РФ). Приватизация происходит как на
возмездной основе (путем выкупа), так и безвозмездно (бесплатно).
Бесплатное предоставление публичных земельных участков в собственность граждан и
коммерческих организаций (приватизация) может осуществляться для индивидуального жилищного и дачного строительства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, для предпринимательских целей в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами 59 и законами субъектов РФ.
Так, согласно Закону Воронежской области от 13 мая 2008 года № 25-03 «О регулировании
земельных отношений на территории Воронежской области» право на однократное бесплатное предоставление земельных участков на территории указанной области имеют: 1)
граждане, на которых распространяются меры социальной поддержки в соответствии с федеральными законами «О ветеранах», «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся
радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне», «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию
радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча», «О социальной защите граждан, подвергшихся
воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»; 3) члены семьи
военнослужащего, погибшего (умершего), пропавшего без вести в период прохождения военной службы (сборов) как по призыву, так и по контракту в мирное время X с 3 сентября
1945 года; 4) граждане, имеющие звание «Почетный гражданин Воронежской области»; 5)
многодетные семьи; 6) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, определенные Федеральным законом
«О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»; 7) инвалиды; 8) граждане, которым предо-ставляются земельные участки из земель, требующих рекультивации;
9) граждане, окончившие высшие и средние профессиональные образовательные учреждения и работающие в сфере сельскохозяйственного производства, образования, системы социальных служб, здравоохранения или культуры в сельских населенных пунктах; 10) граждане, переехавшие на постоянное место жительства в сельскую местность и занятые в сфере сельскохозяйственного производства, образования, системы социальных служб, здравоохранения или культуры в сельских населенных пунктах; 11) нуждающиеся в улучшении
жилищных условий молодые семьи; 12) граждане, на которых распространяются меры социальной поддержки, установленные Законом Воронежской области «О социальной поддержке реабилитированных лиц и лиц, признанных пострадавшими от политических репрессий»; 13) бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны; 14) граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами, приобретенными ими в собственность в результате сделок и (или) в порядке наследования, а также на основании вступившего в законную силу решения суда; 15) граждане, вставшие в установленном порядке на
59
К сожалению, введение монетизации льгот привело к упразднению во многих действующих федеральных законах норм о бесплатном приобретении публичных земельных участков в собственность отдельными категориями
граждан (ветеранами, инвалидами Великой Отечественной войны и т. д.). Эти пробелы восполняются в какой-то
степени региональным законодательством.
36
Земельные права граждан и коммерческих организаций
учет в органах государственной власти или органах мест-ного самоуправления в качестве
нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 13).
По моему мнению, нельзя называть решения уполномоченных органов власти о предоставлении земельных участков в порядке приватизации чисто административными актами, так
как государственные и муниципальные органы не являются собственниками публичного
земельного имущества, а выступают лишь органами публично-правовых образований в рамках ст. 124-125 ГК РФ. Более эффективным средством для усиления защиты земельных прав
граждан было бы введение договорных отношений публично-правовых образований (в лице
уполномоченных государственных или муниципальных органов) с претендентами на приватизируемые земельные участки, как происходило по поводу приватизации жилья на основе
действовавшего Закона РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Судебная практика богата примерами защиты нарушенных прав граждан на бесплатное
получение в собственность государственных или муниципальных земель на льготных условиях для индивидуального жилищного строительства.
Так, житель г. Воронежа, инвалид второй группы Великой Отечественной войны Г.
обратился в суд с исковым требованием к администрации городского округа
г. Воронежа об обязании предоставить ему в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства земельный участок в соответствии с подп. 7 п. 1
ст. 14 Федерального закона от 12 января 1995 года № 5-ФЗ «О ветеранах». В заявлении истец указывал, что в феврале 2003 года он просил администрацию Железнодорожного района г. Воронежа предоставить ему в собственность земельный участок
бесплатно, но ему отказали, сославшись на отсутствие свободных земельных участков. Впоследствии (30 июня 2004 года) Комитет главного архитектора Департамента
градостроительства администрации г. Воронежа предложил ему земельный участок
в селе Репное (территория г. Воронежа) и он согласился. Однако 12 октября того же
года ему отказали в бесплатном приобретении земельного участка в этом селе и
предложили приобрести участок на платной основе на общих основаниях путем
проведения торгов (конкурса, аукциона). В судебном заседании истец настаивал на
бесплатном получении земельного участка в собственность с учетом существующих
для инвалидов Великой Отечественной войны льгот.
Суд удовлетворил исковые требования Г., указав при этом, что в соответствии с
подп. 7 п. 1 ст. 14 Федерального закона «О ветеранах» инвалидам Великой Отечественной войны предоставлены льготы в виде бесплатного получения земельного
участка в собственность в размерах, определенных законодательством, для жилищного строительства, ведения садово-огородного хозяйства, сенокошения и выпаса
скота. Истец Г. относится к названной категории инвалидов. Суд пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца и обязал администрацию городского округа предоставить заявителю земельный участок общей площадью 0,10 га в
селе Репное для индивидуального жилищного строительства. При этом суд подчеркнул, что администрация городского округа нарушила законное право инвалида на
льготное получение земельного участка 60 .
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за
исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным
законом запрета на приватизацию земельных участков
(см., например, п. 8 ст. 28 Закона
о приватизации, п. 5 ст. 58 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране
окружающей среды», п. 8 ст. 27, п. 12 ст. 85 и п. 6 ст. 95 ЗК РФ); резервирования земельных
60
Решение Центрального районного суда г. Воронежа от 27 февраля 2006 года // Архив Центрального районного суда г. Воронежа.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
37
участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся
в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено
предоставлять их в собственность граждан и коммерческих организаций (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
К примеру, ЗК РФ запрещает приватизировать земельные участки поселений общего
пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами (п. 12
ст. 85).
Так, житель г. Воронежа Д. обратился в суд с исковым требованием к администрации
городского округа и департаменту градостроительства, земельных отношений администрации того же округа о передаче ему в собственность (приватизации) земельного участка. В исковом заявлении и в судебном заседании Д. указывал, что он является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка в
пер. Спокойный г. Воронежа. Проезжающие мимо дома автомашины создают для
него неудобства, шум, загазованность, угрожают безопасности проживающих в доме
людей. В связи с изложенным он просил обязать городскую администрацию предоставить ему в собственность бесплатно дополнительный земельный участок площадью 50 кв. м возле его домовладения за красной линией. По мнению истца, своим
отказом администрация городского округа нарушает его конституционные права на
собственность, ставит его жизнь под угрозу.
При рассмотрении этого заявления с выходом на место расположения земельного участка судом было установлено, что названный переулок неширок, имеет тротуары по обеим сторонам проезжей части, по линии застройки находятся ограждения.
Комитет отказал в удовлетворении заявления, указав, что при увеличении площади
земельного участка и переносе ограждения за красную линию будут нарушены требования Градостроительного кодекса РФ, ущемлены законные интересы других
граждан, проживающих в этом переулке.
Отказывая в иске, суд подчеркнул, что переулок по месту жительства истца имеет
четкие границы красной линии улицы и линии застройки. Изменение ширины переулка будет противоречить требованиям СНиП, в соответствии с которыми ширина улиц
в красных линиях определяется с учетом интенсивности движения транспорта и
пешеходов, ширины технических полос для прокладки подземных коммуникаций,
устройства тротуаров и зеленых насаждений. Порядок использования территории
общего пользования в переулке сложился на протяжении многих лет и изменение его
границ существенно затронет интересы других жителей данного переулка. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда оставила состоявшееся решение
суда без изменения 61 .
По моему мнению, мотивировочную часть решения суда можно дополнить указанием на
то, что согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые улицами,
проездами, автомобильными дорогами и другими объектами, не подлежат приватизации.
По одному исследованному делу выяснилось, что житель г. Воронежа К. обратился в
суд с жалобой на отказ Воронежской государственной лесотехнической академии
предоставить ему на праве собственности бесплатно в порядке приватизации используемый им земельный участок, расположенный на территории Правобережного
лесничества г. Воронежа возле одноэтажного дома № 8, в котором находится приватизированная квартира заявителя. Отказывая в удовлетворении жалобы, суд указал
в решении, что спорный земельный участок относится к категории земель лесного
фонда, оборот которых является ограниченным, субъектом права собственности на
этот участок является Российская Федерация (федеральная собственность), лесотехническая академия не наделена правом предоставления федеральных земель-
61
Решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2006 года // Архив Коминтерновского
районного суда г. Воронежа.
38
Земельные права граждан и коммерческих организаций
ных участков в собственность, п. 8 ст. 28 Закона о приватизации запрещает приватизацию таких участков 62 .
Комментируя решение суда, отмечу, что в соответствии с действовавшим ранее (в период
рассмотрения указанного гражданского дела) Лесным кодексом РФ 1997 го-да оборот лесного
фонда не допускался, а нахождение в обороте участков лесного фонда и участков лесов, не
входящих в лесной фонд, разрешалось лишь в той мере, в какой это предусматривалось Лесным кодексом РФ. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, влекущих или могущих повлечь отчуждение участков лесного фонда и участков лесов, не входящих в лесной
фонд, не допускались.
Согласно ст. 71 действующего в настоящего время Лесного кодекса РФ (Федеральный закон от 4 декабря 2006 года № 200-ФЗ) лесные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются гражданам лишь в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Верховный Суд РФ дал весьма важный для судей ответ на вопрос о возможности
приватизации гражданином — собственником строения (жилого дома) земельного
участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, если этот участок
расположен в водоохранной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта 63 .
Решение о приватизации федеральных земельных участков принимается Федеральным
агентством по управлению федеральным имуществом. На региональном уровне функции
представителя субъекта РФ или муниципального образования при приватизации публичных
земель соответствующего уровня осуществляют уполномоченные органы государственной
власти субъекта РФ или муниципальные органы на основании нормативных правовых актов
субъектов РФ и местного самоуправления. В соответствии с Вводным законом распоряжение
земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ,
осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами
соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ X городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не
установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления
внутригородских муниципальных образований городов федерального значения (п. 10 ст. 3).
Следует различать предоставление в собственность граждан публичных земель впервые и
земель, используемых гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользования или на
праве пожизненного наследуемого владения.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Закона о государственной регистрации до начала выдачи
свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ
от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграр62
Решение Центрального районного суда г. Воронежа от 14 августа 2006 года // Архив Центрального районного
суда г. Воронежа.
63
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года. Утвержден постановлением Президиума ВС РФ от 23 ноября 2005 года (вопрос 23).
Земельные права граждан и коммерческих организаций
39
ной реформы в России» (утратил силу), а также утратившие силу государственные акты о
праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493 «Об утверждении форм
государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992
года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования
землей сельскохозяйственного назначения» (п. 9 ст. 3 Вводного закона).
Судебная практика показывает, что некоторые органы местного самоуправления отказывают гражданам в приватизации используемых земельных участков, ссылаясь на то, что заявители ранее (до принятия ЗК РФ) уже приватизировали другие участки земли. Законны ли
изложенные доводы муниципальных органов власти?
По моему мнению, любые случаи бесплатной приватизации земельных участков, осуществленной до введения в действие ЗК РФ, не могут учитываться при квалификации однократности приватизационных действий претендента на собственный земельный участок, так как
положения ЗК РФ к отношениям, возникшим до введения его в действие, применяются лишь
в части тех прав и обязанностей, которые возникают после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 7 Вводного закона). Следовательно, гражданин имеет право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, даже в тех случаях, когда он
приобретал участки ранее, до введения в действие ЗК РФ 64 .
Так, Петрово-Дальневская сельская администрация Красногорского района Московской области отказала гражданину Ш. в приватизации части приусадебного земельного участка, полагая, что он ранее воспользовался этим правом: в 1992 году в пределах установленных норм ему было передано бесплатно 600 кв. м земли. Оставшиеся неприватизированными 300 кв. м, по поводу которых возник спор, администрация согласилась предоставить ему в собственность только за плату. Суд вполне
обоснованно удовлетворил жалобу Ш. на постановление сельской администрации об
отказе в приватизации, несмотря на то что администрация ссылалась на факт повторной бесплатной приватизации гражданином Ш. 65
Право приватизации распространяется лишь на земельные участки, используемые гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. В отношении земельных участков, предоставленных во временное пользование, такое
право не действует.
Так, жители г. Воронежа П. и Б. обратились в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации Ленинского района г. Воронежа по отказу в предоставлении муниципального земельного участка в собственность для строительства.
В заявлении указывалось, что П. и Б. нуждаются в улучшении жилищных условий и
неоднократно обращались в районную администрацию с просьбой предоставить им
бесплатно в собственность земельный участок, находящийся в их временном пользовании. Однако муниципальные органы отказались удовлетворить их заявление,
ссылаясь на то, что право на бесплатное (однократное) приобретение земельного
участка в собственность имеют лишь граждане, обладающие земельным участком на
праве постоянного (бессрочного) пользования. Заявители же имели земельный уча64
См., например: Адамович Г. Л., Воинов В. В., Можаев И. С., Нуржинский Д. В., Хаустов Д. В., Шаповалов С. Ю. Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на землю // Экологическое
право, 2005, № 2, с. 35.
65
См.: Ефимов А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9 / Под ред. К. Б. Ярошенко. — М.: Юридическая литература, 2004, с. 123.
40
Земельные права граждан и коммерческих организаций
сток на праве временного пользования.
Суд отказал в иске, руководствуясь изложенными положениями п. 5 ст. 20 ЗК РФ
(утратил силу с 1 сентября 2006 года). Отказывая в удовлетворении заявления, суд
обоснованно исходил из того, что действующее земельное законодательство не
предусматривает возможности передачи гражданам в собственность бесплатно
земельных участков, занимаемых ими на условиях временного пользования. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с вынесенным
решением суда 66 .
В судебной практике встречаются случаи, когда пользователи земельных участков (на
праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования)
подают соответствующие заявления в уполномоченные органы местного самоуправления с
просьбой о приватизации занимаемого земельного участка, но умирают, не успев получить
соответствующие правоустанавливающие документы на приватизируемый земельный участок.
Так, в 1987 году жителю с. Подклетное Воронежской области Т. был предоставлен
земельный участок общей площадью 0,10 га на праве постоянного (бессрочного)
пользования в установленном законом порядке для строительства индивидуального
жилого дома в указанном селе. В июле 2004 года Т. обратился в администрацию
Советского района г. Воронежа с заявлением о приватизации занимаемого земельного участка, но оформление приватизации не было произведено в связи со смертью
заявителя. Наследница умершего X супруга Л. предъявила в суд исковое требование о признании права собственности на земельный участок, указывая на то, что
администрация Советского района г. Воронежа (уполномоченная осуществлять приватизацию земельных участков в с. Подклетное) отказалась предоставить ей в собственность земельный участок, на территории которого уже началось строительство
жилого дома. Представитель ответчика (администрации Советского района г. Воронежа) иск не признал.
Суд принял правильное, на мой взгляд, решение об удовлетворении иска Л., указав при этом на то, что Т. обратился в администрацию Советского района г. Воронежа с просьбой приватизировать занимаемый им земельный участок 29 июля
2004 года, но умер 29 октября того же года, не получив свидетельства о праве собственности 67 .
Представляется, что судебная практика по указанной категории дел аналогична в какой-то
мере судебной практике по приватизации жилищного фонда, проводившейся в последние
десятилетия в нашей стране. В то же время, в отличие от приватизации жилых помещений,
возникновение права собственности на земельные участки не связано с заключением гражданско-правового договора и осуществляется на основе административно-правовых актов.
Большое распространение в судебной практике получили споры между бывшими
супругами о праве приватизации земельного участка, предоставленного муниципальным органом одному из супругов на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в период брака. Обобщение судебной
практики показывает, что большинство судов общей юрисдикции идут по правильному, на мой взгляд, пути: признают такой земельный участок общим имуществом супругов в силу ст. 244, 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ при условии, что земельный участок был предоставлен одному из супругов в период брака до 30 октября 2001 года в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое
владение, а затем был передан в собственность этого супруга на основании муници66
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 июня 2004 года
по делу № 33-1426 // Архив Воронежского областного суда.
67
Решение Советского районного суда г. Воронежа от 14 апреля 2005 года // Архив Советского районного суда
г. Воронежа.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
41
пального акта 68 .
При рассмотрении такого рода дел суду следует выяснять состав семьи при выделении земельного участка, целевое назначение этого участка (под сады и огороды для
производства сельскохозяйственной продукции силами членов семьи, проведения
досуга, укрепления их здоровья, приобщения к труду подростков, для улучшения
жилищных условий застройщика и членов его семьи и т. д.).
Если земельный участок под строительство дома или дачи был выделен, когда
супруги не поддерживали семейные отношения и строение было возведено силами и
за счет одного из супругов для личного проживания, суд может признать строение и
земельный участок собственностью одного из супругов и отказать в иске о праве на
земельный участок другому, несмотря на приобретение имущества в период брака
(п. 4 ст. 38 СК РФ) 69 .
Так, житель г. Нововоронежа Р. предъявил в суд исковое заявление о признании
права собственности на часть земельного участка. Свои требования истец мотивировал тем, что с 1990 по 1999 год он и ответчица П. состояли в зарегистрированном
браке. В период брака на имя его супруги П. был предоставлен земельный участок
площадью 1000 кв. м по ул. Березовая для строительства индивидуального жилого
дома. Суд произвел реальный раздел недостроенного жилого дома бывших супругов.
При рассмотрении дела о разделе строения Р. узнал о том, что его бывшая супруга
приватизировала предоставленный земельный участок на свое имя по договору от
25 сентября 1995 года, а 9 декабря 2002 года получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот участок.
Суд удовлетворил исковые требования Р., признал за ним право собственности
на часть земельного участка, указав следующее: из материалов дела видно, что этот
участок предоставлялся в период брака для строительства жилого дома для всей
семьи, и стороны имеют равное право на спорный земельный участок. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда вполне обоснованно согласилась с
законным решением суда 70 .
Определенную сложность в приватизации земельных участков представляют случаи, когда на этих участках находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам на
праве собственности. В ст. 36 ЗК РФ указано, что граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с ЗК РФ. При этом граждане X собственники зданий, строений, сооружений обладают
исключительным правом на приватизацию земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. В том случае, если здание (помещения в
нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора,
если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание 71 . Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в
состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в
68
См., например: Бюллетень Верховного Суда РФ, 2002, № 9, с. 7.
См., например: Ефимов А. Некоторые вопросы рассмотрения судами споров о праве на земельный участок,
возникающих из семейно-правовых отношений // Комментарий судебной практики. Вып. 10 / Под ред.
К. Б. Ярошенко. — М.: Юридическая литература, 2004, с. 110.
70
Решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от 4 декабря 2003 года // Архив Нововоронежского городского суда Воронежской области.
71
См., например: определения Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 года № 82-О и от 12 мая 2005 года
№ 187-О.
69
42
Земельные права граждан и коммерческих организаций
порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (пп. 2-3 ст. 36
ЗК РФ).
Порядок рассмотрения заявлений граждан и коммерческих организаций о приватизации
земельных участков, на которых находятся здания, строения, сооружения, предусмотрен
пп. 5-9 ст. 36 ЗК РФ). Согласно этому порядку граждане, имеющие в собственности здания,
строения, сооружения и желающие приватизировать расположенные под ними земельные
участки, обращаются с соответствующими заявлениями и с приложением кадастровой карты
(плана) в уполномоченный орган местного самоуправления, который в течение двух недель
обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в
соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ. Президиум Верховного Суда РФ дал официальный ответ на
вопрос о том, какими органами должно приниматься решение о предоставлении земельного
участка в собственность граждан, приватизировавших объекты недвижимости, являющиеся
федеральной собственностью 72 . Отказ уполномоченного органа в приватизации земельного
участка может быть обжалован заинтересованным лицом. Такого рода жалобы гражданзаявителей рассматриваются в рамках главы 25 ГПК РФ «Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих».
Судебная практика идет по пути признания права гражданина на приватизацию используемого земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, жилые
дома, принадлежащие этому гражданину.
Так, постановлением сельской администрации жителю пос. Воля Новоусманского
района Ж. был предоставлен земельный участок площадью 800 кв. м для строительства индивидуального жилого дома, а 2 декабря 2003 года постановлением этой же
администрации был утвержден акт приемки в эксплуатацию возведенного на этом
участке жилого дома. 2 декабря 2005 года администрация сельского поселения вынесла постановление о передаче используемого гражданином Ж. земельного участка
в аренду сроком на 360 дней. Не согласившись с таким постановлением, Ж. обратился в Новоусманский районный суд с заявлением об оспаривании вынесенного постановления и об обязании администрации сельского поселения передать ему в собственность используемый земельный участок. В своем заявлении Ж. указывал, что
сельская администрация в постановлении от 21 июня 1996 года не определила правовой титул пользования предоставленным ему земельным участком. Вместо того
чтобы удовлетворить его письменное заявление о предоставлении в его собственность используемого им земельного участка, администрация сельского поселения
передала этот участок ему в аренду.
Суд вполне обоснованно удовлетворил заявление Ж.: отменил состоявшееся
решение администрации сельского поселения о передаче земельного участка в
аренду и обязал администрацию предоставить заявителю Ж. занимаемый земельный участок в собственность бесплатно. При этом суд руководствовался ст. 20
ЗК РФ, согласно которой граждане, обладающие земельными участками на праве
постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность
бесплатно. Своими действиями администрация сельского поселения создала препятствия в осуществлении заявителем права на однократное бесплатное приобретение земельного участка в собственность 73 .
По одному из изученных дел суд установил, что жилой дом, расположенный по
ул. Корнаковского г. Борисоглебска и принадлежавший ранее гражданке З., перешел
в федеральную собственность на основании договора купли-продажи. В 2006 году
72
См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2004 года. Утвержден постановлением Президиума ВС РФ от 6 октября 2004 года (вопрос 18).
73
Решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 31 мая 2006 года по делу № 2-324/2006 //
Архив Новоусманского районного суда Воронежской области.
Земельные права граждан и коммерческих организаций
43
Управление Федеральной миграционной службы по Воронежской области передало
этот дом в порядке приватизации (бесплатно) гражданке К. Возникшее право собственности К. на приобретенный жилой дом было зарегистрировано в ЕГРП. В то же
время К. обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности
на земельный участок, находящийся при этом жилом доме. Истица, ссылаясь на п. 4
ст. 35 ЗК РФ, утверждала, что отчуждение (приватизация) жилого дома должно было
произойти одновременно с приватизацией земельного участка, расположенного при
этом доме.
Суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска, основываясь на том,
что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится
одновременно с отчуждением (приватизацией) земельного участка. Передавая жилой дом в собственность К., представитель государства должен был решить и судьбу
земельного участка, обслуживавшего этот дом 74 .
Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что при приобретении гражданином
недвижимости, находящейся на земельном участке, предоставленном прежнему
владельцу в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное)
пользование, к покупателю переходит закрепленное действующим законодательством право переоформить этот земельный участок в собственность бесплатно в пределах установленных законодательными актами субъекта РФ норм. Участок, превышающий установленную норму, должен переходить к покупателю на том же праве, на
котором он находился у прежнего владельца, либо по желанию покупателя переходить в собственность по договорной цене в установленном законодательными актами субъекта РФ порядке 75 .
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного
(бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок
на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может
оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или
приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона. При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их
использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов
деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ
№ 11).
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Согласно
ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и
необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их
собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к
нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом
74
Решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 1 декабря 2006 года по делу № 2-1641 //
Архив Борисоглебского городского суда Воронежской области.
75
См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2000 года. Утвержден постановлением
Президиума ВС РФ от 28 июня 2000 года; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за
третий квартал 2004 года. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ от 8 декабря 2004 года (вопрос 11).
Земельные права граждан и коммерческих организаций
44
долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка
пользования земельным участком.
В то же время нечеткая, даже противоречивая и недостаточно выверенная с техникоюридической стороны, данная норма вызвала много вопросов в юридической литературе и
различия в применении на практике. По моему мнению, продажа объектов недвижимости,
находящихся на земельном участке, используемом на ограниченном вещном праве, уже после
принятия действующего ЗК РФ дает право гражданину-приобретателю бесплатно приватизировать земельный участок, перешедший к нему на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Следует иметь в виду, что согласно Вводному закону граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и
(или) сооружения, расположенные на земельных участках, используемых на основе ограниченных вещных прав на землю и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не
могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на такие участки осуществляется в соответствии со ст. 252 Закона о государственной
регистрации. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность
граждан не требуется (п. 91 ст. 3) 76 .
Для граждан X собственников недвижимости возможна возмездная передача публичных
земельных участков в их собственность, если право собственности на нее возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность (п. 1 ст. 2 Вводного закона).
Большую долю судебных земельных споров, возникающих при приватизации используемых земельных участков, составляют споры, связанные с оспоримостью существующих границ приватизируемого участка 77 . Как правило, такие препятствия преодолеваются заинтересованными лицами с помощью так называемых негаторных судебных исков (ст. 304 ГК РФ).
Так, по одному из изученных дел выяснилось, что суд установил, что земельный
участок № 15 по ул. Гоголевская г. Воронежа площадью 1152 кв. м был предоставлен
в постоянное (бессрочное) пользование истцу Х. на основании решения исполкома
Железнодорожного районного Совета г. Воронежа от 8 августа 1989 года. Границы
этого участка не были определены, так как отвод предоставляемого земельного
участка в натуре не был произведен работниками Главного управления архитектуры
и градостроительства. У ответчиков (владельцев соседних смежных земельных участков) площадь и границы земельных участков также не были установлены, землеотводные документы отсутствовали. Х. обратился в суд с иском об устранении препятствий в приватизации занимаемого земельного участка, об обязании ответчика дать
согласие на приватизацию этого участка.
При рассмотрении предъявленного иска суд установил, что ответчики (соседи
истца) возражали против приватизации земельного участка Х., утверждая, что этой
приватизацией будут нарушены их права: площадь принадлежащих им участков
уменьшится. Однако каких-либо объективных доказательств в подтверждение своих
возражений ответчики-соседи суду не представили. Наоборот, площадь земельного
участка истца в результате приватизации уменьшается. Суд вполне обоснованно
обязал соседей-ответчиков М. и П. не препятствовать истцу в приватизации зани-
76
См., например, определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 года № 82-О.
Действовавшее до последнего времени Положение о регулировании земельных отношений в г. Воронеже,
принятое Воронежским городским муниципальным Советом 21 ноября 1996 года, предусматривало обязательное
получение согласия смежных землепользователей и отсутствие споров о меже при приватизации земельного участка.
77
Земельные права граждан и коммерческих организаций
45
маемого им земельного участка 78 .
Жительница г. Воронежа Л. с целью приватизации занимаемого земельного участка и подготовки для этого соответствующих документов (геодезической съемки и
плана земельного участка) обратилась к своей соседке Щ. с просьбой подписать
документы об установлении границ смежных земельных участков. Однако Щ. отказалась сделать это, ссылаясь на то, что в 2001 году Л. самовольно увеличила свой
участок, перенеся забор вглубь ее участка. В связи с изложенным Л. обратилась в
суд за защитой своих прав.
В судебном заседании истица пояснила, что с 1984 года она является пользователем земельного участка площадью 842 кв. м при своем доме. Порядок пользования смежными земельными участками сложился еще с 1960 года, когда между участками сторон был установлен забор. Решением органа местного самоуправления от
10 ап-реля 1990 года была подтверждена граница между их соседскими участками.
Разделительная межа представляет собой прямую линию. Эти объяснения подтверждались выпиской из решения, договором дарения дома и планом земельного участка Л. Ответчица Щ. заявила в судебном заседании, что споров о нарушении границ
их смежных участков не было и с какими-либо заявлениями по этому поводу она в
суд или другие органы не обращалась. Более того, в 1991 году Щ. обращалась в
орган местного самоуправления с письменным заявлением о закреплении фактически существующих границ земельных участков с соседями, включая истицу. Как было
видно из акта обмера, фактическая площадь земельного участка ответчицы Щ. соответствует правоустанавливающим документам о предоставленной площади ее земельного участка.
В силу изложенного суд правильно, на мой взгляд, признал необоснованным отказ ответчицы Щ. дать согласие на приватизацию земельного участка Л. 79
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на
праве постоянного (бессрочного) пользования, предоставляются гражданам на праве общей
собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. Перечень
категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения
размера земельной доли устанавливаются законом субъекта РФ. Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим
лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Таким образом, исходя из содержания федерального законодательства, вопросы приватизации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся
в пользовании сельскохозяйственных организаций или в фонде перераспределения земель,
конкретизируются законодательством субъектов РФ, ко-торое устанавливает: 1) случаи бесплатного предоставления гражданам на праве общей собственности сельскохозяйственных
угодий, переданных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного)
пользования; 2) перечень категорий граждан, имеющих право на получение доли в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
(земельная доля), предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования; 3) порядок определения размера земельной доли.
Например, согласно Закону Воронежской области от 13 мая 2008 года № 25-03
«О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» право на однократную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения в общую долевую собственность на безвозмездной основе в Воронежской области имеют работники и пенсионеры
сельскохозяйственных организаций; лица, занятые в социальной сфере на селе (работники
78
Решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 16 ноября 2005 года по делу № 2-1012 // Архив
Железнодорожного районного суда г. Воронежа.
79
Решение Советского районного суда г. Воронежа от 14 февраля 2005 года по делу № 2-598 // Архив Советского районного суда г. Воронежа.
46
Земельные права граждан и коммерческих организаций
государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, культуры, образования,
расположенных на территории организации); дети, муж (жена), родители лица, имевшего
право на получение
в собственность земельной доли и умершего после подачи заявления
о включе- нии его в списки лиц, имеющих право на приватизацию сельскохозяйственных
уго-дий (ст. 33).
Законодательство, действовавшее до вступления в силу Вводного закона, не содержало
запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 Вводного
закона в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу федерального закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения (вступил в силу через шесть месяцев
после официального опубликования. Закон опубликован 27 июля 2002 года) приватизация
земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. Закон об обороте
земель содержит норму о том, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ (п. 4 ст. 1). Поэтому если приватизация земельного
участка сельскохозяйственного назначения осуществлена до вступления в силу Вводного
закона, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период
действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные
участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для
отказа в государственной регистрации. В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 7 июля 2003 года № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с
момента его официального опубликования X с 10 июля 2003 года) субъектом РФ не принят
соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 года должна осуществляться по правилам, установленным ст. 191 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта РФ. Согласно этой статье приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная п. 4 ст. 1 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 113-ФЗ, могла осуществляться с 1 января 2004 года (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 11).
Ю. АНДРЕЕВ,
судья Воронежского областного суда,
доктор юридических наук,
профессор Центрального филиала
Российской академии правосудия
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
179
Размер файла
779 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа