close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ И

код для вставкиСкачать
Б.Ю. Купреишвили, ведущий андеррайтер
Управления оценки и контроля страховой деятельности ОСАО «Ингосстрах»
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
И АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ
ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Согласно статистике Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, каждая московская квартира один раз в 8-9
лет меняет своих хозяев, а за период 1992 —2003 гг.
среднестатистическая единица жилой площади (комната или квартира) в столице продавалась-покупалась (или
отчуждалась иным способом) 2-3 раза.
Риск утраты права собственности на жилье обусловлен несовершенством законодательной базы. В частности, это выражается в отсутствии четкой системы
регистрации, эффективных инструментов защиты интересов добросовестных приобретателей недвижимости, в длительных сроках исковой давности и пр.
В России риски утраты собственности достаточно
велики. Помимо ошибок в приватизации существуют и
другие риски, способные повлечь за собой неблагоприятные последствия для собственника, как-то: наличие
неучтенных прав бывших владельцев, упущения в процедуре регистрации сделки, изменения в жилищном законодательстве. Таким образом, конституционное право добросовестного приобретателя на жилье не обеспечено, что требует развития методов их защиты.
Как известно, в мировой практике используются две
принципиально различные системы регистрации — регистрация сделок (актовая регистрация, основанная на
принципе «презумпции добросовестного покупателя,
полагающегося на записи в реестре») и регистрация прав
на недвижимое имущество (титульная регистрация, или
система Торренса, основанная на принципе «презумпции неоспоримости зарегистрированного права»). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде. Актовая — в США, где практически каждая сделка с
недвижимостью сопровождается страхованием титула,
являющегося основным методом управления рисками,
связанными с потерей права собственности. Таким образом, обеспечение гарантий прав собственника и прав
третьих лиц берет на себя либо государство (при системе
регистрации прав), либо страховые компании (при
системе регистрации сделок посредством титульного
страхования).
В России, учитывая то, что фактически за «чистоту»
объекта недвижимости никто не отвечает и гарантий
прав ни один орган не предоставляет, сложившуюся
систему регистрации прав на жилое недвижимое имущество можно классифицировать как смешанную, т.е.
регистрируются как права на недвижимость, так и сами
сделки, например, договоры купли-продажи. Вместе с
тем, принимая во внимание то, что российское законодательство предусматривает множество причин признания сделки недействительной, необходимость применения титульного страхования в качестве одного из основных инструментов по обеспечению гарантий прав
собственника не вызывает сомнений.
Российский рынок недвижимости динамично развивается. Только в Москве ежегодно совершается более 100
тыс. сделок с недвижимостью. Между тем приобретение
жилья сопряжено с риском утраты права собственности:
статистика свидетельствует о том, что около 1,5 тыс.—2
тыс. сделок купли-продажи недвижимости в год расторгаются. Говоря о причинах столь значительного числа расторжений, необходимо отметить основные риски, наступление которых влечет за собой потерю права собственности: несоблюдение нотариальной формы сделки и
требования ее регистрации; совершение мнимой или притворной сделки, в том числе оформление недвижимости
на подставное лицо, фиктивный родственный обмен, фиктивная продажа неприватизированной квартиры; пороки
дееспособности участника сделки; совершение сделки
неуполномоченным лицом; фиктивная выписка граждан;
сделки с неисполненными обязательствами.
По сведениям специалистов ОСАО «Ингосстрах»,
только за прошлый год было получено четыре претензии в связи с утратой (обременением) права собственности, по двум из которых предполагается выплата страхового возмещения по причине неучтенных прав несовершеннолетних лиц; две другие претензии до сих пор
находятся в стадии рассмотрения. Что касается судеб-
1
ной практики, то детальная статистика на сегодняшний день отсутствует. По мнению начальника отдела
оценки и контроля специальных рисков и рисков перестрахования Ингосстраха А. Веретенова, «принимая во
внимание большое число причин признания сделок
недействительными, предусмотренное российским законодательством, актуальность титульного страхования для его субъектов очевидна и, скорее всего, в будущем будет только расти». Исходя из сложившейся ситуации на отечественном рынке недвижимости, главной
тенденцией которого в последние годы был стремительный рост цен, «Ингосстрах» возобновил на очередной
период договор перестрахования рисков потери имущества в результате прекращения права собственности
емкостью 5 млн. дол. США. Число договоров титульного страхования, только по данным компании «Ингосстрах», с 2001 по 2005 гг. увеличилось с 433 до 9194, причем многие договоры страхования титула собственности входят в пакет ипотечного страхования.
Титульное страхование — это страхование приобретаемого собственником имущества от риска его потери
в результате прекращения права собственности на него.
Таким образом, титульное страхование:
защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например, от нарушений прав
предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, ошибок
регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и пр.;
предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения
судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственника недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. Срок исковой давности - 3 года (ст. 181 ГК РФ);
облегчает и удешевляет получение банковского
кредита на покупку недвижимости, так как снижает
банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный
риск.
Областью применения титульного страхования является осуществление сделок на вторичном рынке недвижимости, а также приобретение инвесторами прав
на недвижимое имущество в результате нового строительства или реконструкции.
Еще одной немаловажной деталью, характерной для
практики титульного страхования в России, является
то обстоятельство, что при наступлении страхового случая возмещение выплачивается в размере, равном страховой сумме по договору страхования (за вычетом безусловной франшизы, если она подразумевается условиями договора). При этом страховая сумма определяется
как: действительная (рыночная) стоимость предмета
страхования на момент заключения договора страхования; цена предмета страхования по договору купли-продажи; стоимость предмета страхования по оценке БТИ;
иные факторы, например размер кредита под залог недвижимости.
Исключения из страхового покрытия более индивидуальны, чем события, признаваемые страховыми случаями. Страховая компания может пойти на расширение покрытия и, соответственно, сужение списка исключений, но таким образом стоимость страхования
может увеличиться на 15—20 % за каждый дополнитель
–ный риск.
Тарифы титульного страхования в России колеблются в диапазоне 0,5 — 4,5% от страховой суммы. Это объясняется множеством причин, влияющих на стоимость
страхования: срок страхования, количество сделок,
юридический анализ истории недвижимости на предмет ее «чистоты» (см. табл.).
2
Данные таблицы говорят о прямой зависимости между
сроком страхования, количеством сделок и тарифной
ставкой: чем продолжительнее период страхования и
больше сделок, тем выше цена титульного страхования.
Существуют и альтернативные схемы защиты прав
собственности граждан. Одна из них основана на собственных гарантиях агентств недвижимости. Их авторы
— компании «Миэль» и «Инком»: агентство безвозмездно дает клиенту документальное свидетельство —
гарантию компенсации стоимости квартиры в случае
потери права собственности на нее.
Условия выплаты возмещения — лишение собственника прав на приобретенную через агентство квартиру
по решению суда. Впрочем, некоторые риэлторы заявляют о готовности компенсации и во внесудебном порядке (в случае длительного, более шести месяцев, ограничения владельца квартиры в праве собственности).
Что важно, агентство недвижимости имеет право выбора
формы возмещения: либо денежная сумма, указанная в
договоре стоимости квартиры, либо подбор аналогичного жилья. Резервом по выплатам является уставный фонд, а также собственная недвижимость
агентства.
Однако такая гарантия не выдается, если: клиент
агентства не заключил дополнительное соглашение о
вероятном увеличении срока подбора вариантов или
отказался от проведения юридической проверки объекта и если агентство выявило факты и обстоятельства,
по которым предстоящая сделка может быть впоследствии признана недействительной, но клиент всѐ же
принял решение о приобретении объекта.
Не распространяется система гарантий и на, так
называемые, услуги по оформлению готовых вариантов, когда агентство выполняет только посреднические
функции по организации сделки.
Обязательства агентств не распространяются на
следующие случаи: если решение суда о признании договора купли-продажи недействительным основано на
фактах и обстоятельствах, связанных с личностью и /
или дееспособностью собственника; если представленные документы оказались подложными; если собственник сам нарушил требования законодательства; если
ему предъявлен иск о признании договора купли-продажи частично недействительным и т.д.
Кроме того, эта процедура не является безвозмездной, так как заявляемая риэлторами ставка на услуги в
России составляет 6 - 10% от стоимости жилья, немалая
доля из которых приходится и на соответствующие
гарантии. Неудивительно, что для многих более приемлемым, экономичным вариантом является титульное
страхование.
Подводя итог сказанному, стоит отметить наиболее
существенные различия титульного страхования и альтернативной схемы, предлагаемой риэлторами.
Во-первых, далеко не все клиенты агентств недвижимости могут получить гарантийное обязательство
(число отказов в титульном страховании значительно
меньше). Во-вторых, в риэлторских фирмах гарантии
выдаются только при 100%-ной оплате полной провер-
ки квартиры. В-третьих, в перечне исключений из компенсационного покрытия у риэлторов отмечены даже
типичные признаки дефекта титула, которые покрываются страховщиками. Наконец, риэлторы не обязаны
формировать специальные резервные фонды для выплаты возмещений.
Альтернативой титульному страхованию является и
страхование профессиональной ответственности риэлторов и нотариусов, которое используется в странах
системы Торренса. В России соответствующие полисы
исключают титульные риски.
Наличие у риэлторской компании договора страхования профессиональной ответственности не может
являться гарантией возврата затраченных покупателем
средств, так как он покрывает не все риски, способные
привести к признанию сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Страхование профессиональной ответственности риэлторов покрывает риски
ошибки при: посреднических операциях в сделках по
купле, продаже, мене, аренде недвижимого имущества;
заключении договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение
недвижимого имущества; управлении недвижимым
имуществом по договору с собственником этого имущества.
Сделки могут быть расторгнуты по обстоятельствам,
не связанным с деятельностью риэлтора. Кроме того,
полис по страхованию профессиональной ответственности предоставляет защиту риэлтору от возможных
расходов компенсационного характера. Полис по титульному страхованию, в свою очередь, защищает именно страхователя (добросовестного приобретателя недвижимости) с компенсацией ему стоимости, уплаченной за приобретенную недвижимость.
В этой связи также следует отметить, что при оказании посреднических услуг на рынке недвижимости
про-фессиональный риэлтор
должен проводить
юридический анализ совершаемых сделок, однако
практика свидетельствует о не всегда добросовестном
подходе к данному вопросу. Это объясняется
попыткой объединить определенный «конфликт
интересов»:
обязанность
посредника
проверить
юридическую чистоту сделки и его интерес
предпринимателя, преследующего в качестве конечной
цели извлечение прибыли.
Что касается профессиональной деятельности нотариусов, то в соответствии с «Законом о нотариате»
минимальный лимит их ответственности составляет
всего 10 тыс. руб., что, разумеется, не соответствует цене
недвижимости, а практика покупки страхового полиса
со значительной страховой суммой в основном отсутствует. Примерно так же обстоит дело и с риэлторами,
среди которых лишь единицы имеют полис, выплата по
которому может быть сопоставима со стоимостью жилья.
Таким образом, получение компенсации от риэлтора или нотариуса сопровождается рядом осложнений.
Во-первых, риэлтор выступает лишь посредником (звеном, соединяющим две стороны будущих взаимоотношений), он не несет ответственности в силу Закона
3
«О защите прав потребителей» за «чистоту» совершаемых сделок. Это вопрос регистрирующих органов, нотариусов. А нотариусам, как уже было сказано, просто
не из чего платить компенсацию потерпевшему. Во-вторых, необходимые средства отсутствуют и у риэлторов,
которые так же, как и нотариусы, не формируют денежные фонды для выплаты подобных возмещений. Более
того, не все компании обладают достаточными для этого
активами. Имущество некоторых может быть просто
неликвидным, да и желание расставаться с нажитым невелико. В-третьих, нет гарантии того, что риэлторские
компании и нотариальные конторы, предлагающие сейчас свои услуги, просуществуют еще хотя бы десять лет.
Впрочем, и не все страховщики могут просуществовать десятилетие. Печальный опыт предшествовавших
лет способствовал тому, что в сознании населения
сформировалось скептическое отношение к надежности российских страховых компаний, хотя на законодательном уровне к страховщикам предъявляются весьма жесткие требования со стороны контролирующих
органов, чего нет у риэлторов, деятельность которых
даже не лицензируется.
Многие агентства недвижимости еще три-четыре
года назад относились к титульному страхованию с некоторой опаской.
С
одной
стороны,
если
предстрахо-вая экспертиза находит в истории объекта
проблемы, то отрицательное заключение, естественно,
чаще всего влечет за собой отказ клиента от покупки
этой недвижимости и сделка (или цепочка)
рассыпается. С другой стороны, если вдруг проблемы
обнаруживаются после покупки квартиры, то
теоретически «Закон о защите прав потребителей» дает
право покупателю требовать от агентства возмещения
ущерба, и такие прецеденты уже бывали. Поэтому
агентства, заботящиеся о своей репутации, идею
титульного страхования поддерживают.
На сегодняшний день многие агентства недвижимости заявляют о проведении собственных кампаний
по страхованию права собственности объектов недвижимости во взаимодействии с различными страховщиками.
Работу в сфере снижения юридических рисков собственников жилья необходимо сосредоточить на двух
тесно связанных между собой направлениях: развитии
юридических механизмов выявления, анализа и минимизации возможных рисков собственников недвижимости и развитии титульного страхования.
Причем второе тесно связано с развитием первого,
так как одним из препятствий для полноценного при-
менения титульного страхования в России является
большое количество оснований для признания сделок
недействительными, предъявления виндикационных
исков (истребование имущества из незаконного владения на основании иска собственника), а также истребования и изъятия имущества, крайняя противоречивость правоприменительной практики, что делает данный вид страхования весьма рискованным.
Приобретатель имущества защищен от рисков его
утраты крайне слабо, особенно если в отношении недвижимости ранее уже было совершено несколько сделок. Поэтому само по себе титульное страхование без
надлежащей юридической проработки уровня рисков и
внедрения элементов юридического обеспечения интересов участников оборота недвижимости рискует остаться дорогостоящим и недостаточно эффективным
финансовым инструментом.
Страхование титула в условиях российской системы
государственной регистрации прав собственности может стать единственной настоящей гарантией того, что
покупатель недвижимости не понесет убытков, если на
его покупку начнут предъявлять права прежние владельцы (или их ущемленные в правах родственники, если
дело касается жилья). А это происходит весьма часто,
поскольку объектов недвижимости с безупречной репутацией на рынке не так уж много.
Титульное страхование - еще достаточно новый для
российского страхового рынка продукт. Многие крупные страховщики приступили к освоению этого весьма
перспективного и сложного направления. Перспективного потому, что действующая система регистрации
сделок, а также логика развития рыночных отношений
в стране ведут к усилению роли титульного страхования: развивается бизнес, покупается много коммерческой недвижимости, к страховщикам обращаются предприятия, совместно с иностранными партнерами реализующие различные инвестиционные проекты, под
которые также покупаются большие офисные площади
и даже целые здания. Все это требует специальной защиты от весьма вероятной потери вложенных средств.
Кроме того, банки и другие кредитные организации также хотят избежать потерь и серьезно рассматривают
титульное страхование при выдаче кредитов под залог
недвижимости, которое за рубежом, помимо своей основной функции, облегчает и удешевляет получение
банковского кредита на покупку недвижимости в связи
с тем, что снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории.
4
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
110
Размер файла
192 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа