close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

b gil vopr 01 01

код для вставкиСкачать
Composite
Default screen
I/01/01
Покупка
ПОКУПКА
Договор покупки жилья
О том, какой договор нужно заключить, чтобы ку
пить жилье, сказано в Гражданском кодексе. Вот его
определение.
Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли продажи недвижимого имущества
(договору продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный уча
сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижи
мое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом,
применяются к продаже предприятий постольку, по
скольку иное не предусмотрено правилами о договоре
продажи предприятия (статьи 559–566).
Гражданский
кодекс
Форма договора
В какой форме нужно заключать договор купли про
дажи жилья и что будет, если не соблюдать эти пра
вила, сказано в статье 550 Гражданского кодекса.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письмен
ной форме путем составления одного документа, подпи
санного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости
влечет его недействительность.
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
3
Гражданский
кодекс
Composite
Default screen
I/01/02
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
Предмет договора
В договоре купли продажи жилья важно четко оха
рактеризовать продаваемую жилплощадь. Такое
требование содержится в статье 554 Гражданского
кодекса.
Гражданский
кодекс
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи
недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указа
ны данные, позволяющие определенно установить не
движимое имущество, подлежащее передаче покупате
лю по договору, в том числе данные, определяющие
расположение недвижимости на соответствующем зе
мельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недви
жимом имуществе, подлежащем передаче, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор
не считается заключенным.
Цена в договоре
При купле продаже недвижимости обязательно сле
дует указать цену. По каким правилам ее рассчи
тать и что будет, если о ней умолчать в договоре,
сказано в статье 555 Гражданского кодекса.
Гражданский
кодекс
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматри
вать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами
в письменной форме условия о цене недвижимости дого
вор о ее продаже считается незаключенным. При этом
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
4
Composite
Default screen
I/01/03
Покупка
правила определения цены, предусмотренные пунктом 3
статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором
продажи недвижимости, установленная в нем цена зда
ния, сооружения или другого недвижимого имущества,
находящегося на земельном участке, включает цену пе
редаваемой с этим недвижимым имуществом соответст
вующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре прода
жи недвижимости установлена на единицу ее площади
или иного показателя ее размера, общая цена такого не
движимого имущества, подлежащая уплате, определяет
ся исходя из фактического размера переданного покупа
телю недвижимого имущества.
Передача жилья
Каким документом нужно оформить передачу жилья
по договору и что делать, если жилье некачествен
ное, установлено в статьях Гражданского кодекса.
Они приведены ниже.
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее поку
пателем осуществляются по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупа
телю считается исполненным после вручения этого иму
щества покупателю и подписания сторонами соответст
вующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа
о передаче недвижимости на условиях, предусмотрен
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
5
Гражданский
кодекс
Composite
Default screen
I/01/04
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
ных договором, считается отказом соответственно про
давца от исполнения обязанности передать имущество,
а покупателя – обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответст
вующей условиям договора продажи недвижимости,
в том числе в случае, когда такое несоответствие огово
рено в документе о передаче недвижимости, не является
основанием для освобождения продавца от ответствен
ности за ненадлежащее исполнение договора.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости
ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижи
мости, не соответствующей условиям договора продажи
недвижимости о ее качестве, применяются правила ста
тьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положе
ний о праве покупателя потребовать замены товара не
надлежащего качества на товар, соответствующий
договору.
Статья 475. Последствия передачи товара
ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продав
цом, покупатель, которому передан товар ненадлежаще
го качества, вправе по своему выбору потребовать от
продавца:
●
●
●
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара
в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недос
татков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к ка
честву товара (обнаружения неустранимых недостат
ков, недостатков, которые не могут быть устранены без
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
6
Composite
Default screen
I/01/05
Покупка
несоразмерных расходов или затрат времени, или выяв
ляются неоднократно, либо проявляются вновь после их
устранения, и других подобных недостатков) покупатель
вправе по своему выбору:
●
●
отказаться от исполнения договора купли продажи
и потребовать возврата уплаченной за товар денеж
ной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качест
ва товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене
товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, мо
гут быть предъявлены покупателем, если иное не вытека
ет из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, вхо
дящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осу
ществить в отношении этой части товаров права, преду
смотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, при
меняются, если настоящим Кодексом или другим зако
ном не установлено иное.
Госрегистрация договора
Об обязательной госрегистрации договора купли
продажи жилья сказано в статье 558 Гражданского
кодекса.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жило
го дома или квартиры подлежит государственной регист
рации и считается заключенным с момента такой регист
рации.
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
7
Гражданский
кодекс
Composite
Default screen
I/01/06
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
Орган по регистрации
Об органах, в которых нужно зарегистрировать до
говор покупки или продажи жилья, говорит Феде
ральный закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
21 июля 1997 года № 122 ФЗ (Закон о регистрации не
движимости) и Положение «О Федеральной регист
рационной службе» (Положение о регистрационной
службе). Оно утверждено Постановлением Прави
тельства от 12 июня 2008 года № 451. Ниже приведе
ны статьи из этих документов.
Закон
о регистрации
недвижимости
Статья 9. Органы, осуществляющие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним
1. Государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним осуществляют федеральный
орган исполнительной власти, уполномоченный в облас
ти государственной регистрации (далее также – феде
ральный орган в области государственной регистрации,
орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав), и его территориальные органы, действующие в со
ответствующих регистрационных округах (далее так
же – органы по государственной регистрации, органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав).
Положение
о регистраци
онной
службе
5. Федеральная регистрационная служба осуществляет
следующие полномочия:
5.1. осуществляет государственную регистрацию прав
на объекты недвижимого имущества и сделок с ним
в случаях и порядке, установленных законодательством
Российской Федерации;
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
8
Composite
Default screen
I/01/07
Покупка
Документы для регистрации
Для регистрации прав на жилье необходимо собрать
пакет документов. О том, кто может подать за
явление на регистрацию и какие требования предъ
являются к документам, сказано в Федеральном за
коне «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля
1997 года № 122 ФЗ (Закон о регистрации недвижи
мости). Его дополняет Инструкция «О порядке госу
дарственной регистрации договоров купли продажи
и перехода права собственности на жилые помеще
ния» (Инструкция о регистрации договоров купли
продажи). Она утверждена Приказом Министерст
ва юстиции от 6 августа 2001 года № 233)
Статья 16. Представление документов на
государственную регистрацию прав
1. Государственная регистрация прав проводится на ос
новании заявления правообладателя, сторон договора
или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии
у него нотариально удостоверенной доверенности, если
иное не установлено федеральным законом, а также по
требованию судебного пристава исполнителя.
В случае, если права возникают на основании акта госу
дарственного органа или акта органа местного само
управления, заявление о государственной регистрации
права подается лицом, в отношении которого приняты
указанные акты. В случае, если права возникают на осно
вании нотариально удостоверенной сделки или иного со
вершенного нотариусом нотариального действия, заяв
ление о государственной регистрации права может
подать нотариус, совершивший соответствующее нота
риальное действие. Если права возникают на основании
судебного акта или осуществляются в случаях, преду
смотренных Федеральным законом «Об исполнительном
производстве», то государственная регистрация прав мо
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
9
Закон
о регистрации
недвижимости
Composite
Default screen
I/01/08
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
жет быть осуществлена по требованию судебного при
става исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государст
венной регистрации прав переход права собственности
регистрируется на основании решения суда, вынесенно
го по требованию другой стороны, а в случаях, преду
смотренных законодательством Российской Федерации
об исполнительном производстве, также по требованию
судебного пристава исполнителя. Убытки, возникшие
в результате приостановления государственной регист
рации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Государственная регистрация возникшего до введения
в действие настоящего Федерального закона права на
объект недвижимого имущества проводится на основа
нии заявления правообладателя или уполномоченного
им на то лица.
Представление заявлений на государственную регистра
цию ограничения (обременения) прав, а также сделок,
связанных с ограничением (обременением) прав, осуще
ствляется в порядке, установленном пунктом 2 ста
тьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунк
том 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.
Государственная регистрация арестов недвижимого
имущества проводится на основании документов, преду
смотренных пунктом 3 статьи 28 настоящего Федераль
ного закона и направленных в органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав, органами, указан
ными в пункте 3 статьи 28 настоящего Федерального за
кона.
2. К заявлению о государственной регистрации прав
должны быть приложены документы, необходимые для
ее проведения.
3. В случае государственной регистрации прав на недви
жимое имущество, принадлежащее Российской Федера
ции, субъектам Российской Федерации или муниципаль
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
10
Composite
Default screen
I/01/09
Покупка
ным образованиям, от их имени вправе выступать
органы государственной власти, органы местного само
управления, а также юридические лица и граждане.
Государственная регистрация прав Российской Федера
ции, субъекта Российской Федерации, муниципального
образования на государственное, муниципальное недви
жимое имущество, не закрепленное за государственны
ми, муниципальными предприятиями и учреждениями
и составляющее соответственно государственную казну
Российской Федерации, казну субъекта Российской Фе
дерации, муниципальную казну, проводится без взима
ния государственной пошлины.
4. Вместе с заявлением о государственной регистрации
прав и другими представленными для государственной
регистрации прав документами предъявляется, если
иное не установлено федеральным законом, документ об
уплате государственной пошлины. Физическое лицо
предъявляет документ, удостоверяющий его личность,
а представитель физического лица, кроме того, нотари
ально удостоверенную доверенность, подтверждающую
его полномочия, если иное не установлено федеральным
законом. Лицо, имеющее право действовать без доверен
ности от имени юридического лица, предъявляет доку
мент, удостоверяющий его личность, учредительные до
кументы юридического лица или нотариально
удостоверенные копии учредительных документов юри
дического лица, а представитель юридического лица,
кроме того, документ, подтверждающий его полномочия
действовать от имени данного юридического лица, или
нотариально удостоверенную копию этого документа.
5. При получении правоустанавливающих документов
на государственную регистрацию прав должностное ли
цо органа, осуществляющего государственную регистра
цию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета
документов с указанием даты и времени получения та
ких документов с точностью до минуты.
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
11
Composite
Default screen
I/01/10
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
6. Заявителю выдается расписка в получении докумен
тов на государственную регистрацию прав с их переч
нем, а также с указанием даты и времени их представле
ния с точностью до минуты. Расписка подтверждает
принятие документов на государственную регистрацию
прав.
7. Регистрационные действия начинаются с момента
приема документов на государственную регистрацию
прав. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним проводится в последователь
ности, определенной порядком приема документов.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые по
следствия – наступившими со дня внесения записи
о сделке или праве в Единый государственный реестр
прав.
Статья 18. Требования к документам, представляемым
на государственную регистрацию прав
1. Документы, устанавливающие наличие, возникнове
ние, прекращение, переход, ограничение (обременение)
прав на недвижимое имущество и представляемые на го
сударственную регистрацию прав, должны соответство
вать требованиям, установленным законодательством
Российской Федерации, и отражать информацию, необ
ходимую для государственной регистрации прав на не
движимое имущество в Едином государственном реест
ре прав. Указанные документы должны содержать
описание недвижимого имущества и, если иное не уста
новлено настоящим Федеральным законом, вид регист
рируемого права и в установленных законодательством
случаях должны быть нотариально удостоверены, скреп
лены печатями, должны иметь надлежащие подписи сто
рон или определенных законодательством должностных
лиц.
2. Тексты документов, представляемых на государствен
ную регистрацию прав, должны быть написаны разбор
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
12
Composite
Default screen
I/01/11
Покупка
чиво, наименования юридических лиц – без сокращения,
с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и от
чества физических лиц, адреса их мест жительства
должны быть написаны полностью.
3. Не подлежат приему на государственную регистрацию
прав документы, имеющие подчистки либо приписки,
зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправ
ления, документы, исполненные карандашом, а также
документы с серьезными повреждениями, не позволяю
щими однозначно истолковать их содержание.
4. Форма представляемой в соответствии со статьей 25.2
настоящего Федерального закона выписки из похозяйст
венной книги о наличии у гражданина права на земель
ный участок устанавливается федеральным органом
в области государственной регистрации.
Форма представляемой в соответствии со статьей 25.3
настоящего Федерального закона декларации об объекте
недвижимого имущества устанавливается федеральным
органом исполнительной власти, уполномоченным на
осуществление функций по нормативно правовому регу
лированию в сфере ведения государственного кадастра
недвижимости, осуществления кадастрового учета и ка
дастровой деятельности. В декларацию об объекте не
движимого имущества включаются сведения о его адре
се (местоположении), виде (названии), назначении,
площади, количестве этажей (этажности), в том числе
подземных этажей, годе его создания, о материалах на
ружных стен такого объекта недвижимого имущества,
его подключении к сетям инженерно технического обес
печения, кадастровом номере земельного участка, на ко
тором такой объект недвижимого имущества располо
жен.
В случае, если в связи с изменением сведений об объекте
недвижимого имущества требуется внесение соответст
вующих изменений в подраздел I Единого государствен
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
13
Composite
Default screen
I/01/12
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
ного реестра прав, уточненные данные о таком объекте
недвижимого имущества вносятся в Единый государст
венный реестр прав без повторной регистрации на осно
вании представленного органом кадастрового учета в со
ответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона «О
государственном кадастре недвижимости» документа
о проведенном государственном кадастровом учете тако
го объекта недвижимого имущества. Уточненные дан
ные о таком объекте недвижимого имущества также мо
гут вноситься в Единый государственный реестр прав
без повторной регистрации на основании заявления пра
вообладателя такого объекта недвижимого имущества
и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта
недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой
выписки о таком объекте недвижимого имущества, со
держащей внесенные в государственный кадастр недви
жимости новые сведения о таком объекте недвижимого
имущества.
Отсутствие в кадастровом паспорте земельного участка,
предоставленного для ведения личного подсобного, дач
ного хозяйства, огородничества, садоводства, индивиду
ального гаражного или индивидуального жилищного
строительства, либо в кадастровом паспорте здания,
сооружения, помещения или объекта незавершенного
строительства сведений о таком объекте недвижимо
го имущества в объеме, необходимом в соответствии
с частью 4 статьи 14 Федерального закона «О государ
ственном кадастре недвижимости», не может являться
основанием для приостановления осуществления госу
дарственной регистрации прав на такой объект недвижи
мого имущества или сделок с ним либо для отказа в осу
ществлении данной государственной регистрации.
5. Необходимые для государственной регистрации прав
документы, выражающие содержание сделок, совершен
ных в простой письменной форме, и являющиеся основа
нием для государственной регистрации наличия, возник
новения,
прекращения,
перехода,
ограничения
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
14
Composite
Default screen
I/01/13
Покупка
(обременения) прав, представляются не менее чем
в двух экземплярах подлинниках, один из которых после
государственной регистрации прав должен быть возвра
щен правообладателю, второй – помещается в дело пра
воустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до
введения в действие настоящего Федерального закона на
основании договоров и других сделок, представляются
не менее чем два экземпляра документов, выражающих
содержание сделок, один из которых – подлинник после
государственной регистрации прав должен быть возвра
щен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права пред
ставляется на государственную регистрацию прав
в единственном экземпляре подлиннике и после государ
ственной регистрации права помещается в дело правоус
танавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации
прав документы (за исключением актов органов государ
ственной власти и актов органов местного самоуправле
ния, а также актов судов, установивших права на недви
жимое имущество) представляются не менее чем в двух
экземплярах, один из которых – подлинник после госу
дарственной регистрации прав должен быть возвращен
правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов ор
ганов местного самоуправления, а также актов судов, ус
тановивших права на недвижимое имущество, представ
ляются на государственную регистрацию прав не менее
чем в двух экземплярах, один из которых после государ
ственной регистрации прав должен быть возвращен пра
вообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, за
кладная и иные документы выдаются правообладателю –
физическому лицу или представителю правообладателя
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
15
Composite
Default screen
I/01/14
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
при наличии у последнего нотариально удостоверенной
доверенности, подтверждающей его полномочия на по
лучение таких документов, если иное не установлено фе
деральным законом.
В случае, если правообладателем является юридическое
лицо, свидетельство о государственной регистрации
прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имею
щему право действовать без доверенности от имени юри
дического лица, либо работнику или иному представите
лю указанного юридического лица при наличии у него
нотариально удостоверенной доверенности, подтвер
ждающей его полномочия на получение таких докумен
тов, если иное не установлено федеральным законом.
В случае если заявителем является нотариус, свидетель
ство о государственной регистрации прав и (или) иные
документы могут выдаваться данному нотариусу.
В случае, если государственная регистрация прав осуще
ствляется по требованию судебного пристава исполни
теля, свидетельство о государственной регистрации
прав и (или) иные документы могут выдаваться судебно
му приставу исполнителю.
Инструкция
о регистрации
договоров
купли продажи
II. Документы, представляемые на государствен
ную регистрацию договора продажи, и требования
к ним
4. На государственную регистрацию договора продажи
в соответствии со статьями 16 и 17 Закона представля
ются:
●
заявления сторон договора или уполномоченных
ими на то лиц при наличии у них нотариально удо
стоверенных доверенностей, если иное не установ
лено федеральным законом, о государственной ре
гистрации договора продажи (пункт 1 статьи 16
Закона);
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:55 PM
16
Composite
Default screen
I/01/15
Покупка
●
●
●
●
●
подлинный платежный документ, подтверждающий
уплату государственной пошлины за государствен
ную регистрацию договора продажи (пункт 1 ста
тьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16, пункт 5
статьи 18 Закона), который с отметкой «погашено»
после проведения государственной регистрации
возвращается заявителю, и его копия (для помеще
ния в дело правоустанавливающих документов);
подлинники (для предъявления) и копии (для при
общения к делу правоустанавливающих докумен
тов) учредительных документов юридического лица
со всеми действующими изменениями и дополне
ниями, документа, подтверждающего факт внесе
ния записи о юридическом лице в Единый государ
ственный реестр юридических лиц (если в деле
правоустанавливающих документов уже имеются
копии названных документов, то возможно пред
ставление выписки из Единого государственного
реестра юридических лиц, свидетельствующей об
отсутствии изменений и дополнений учредитель
ных документов юридического лица);
подлинники и копии документа, подтверждающего
полномочия лица, заключившего договор от имени
юридического лица, документа, подтверждающего
полномочия представителя юридического лица дей
ствовать от имени юридического лица при проведе
нии государственной регистрации (пункт 3 ста
тьи 9, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 18 Закона);
подлинник и копия правоустанавливающего доку
мента, подтверждающего право собственности про
давца на отчуждаемое жилое помещение (пункт 3
статьи 9, пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 17,
пункт 5 статьи 18 Закона);
удостоверенные организациями (органами) по уче
ту объектов недвижимого имущества на террито
рии регистрационного округа подлинники плана
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
17
Composite
Default screen
I/01/16
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
жилого помещения и документа, содержащего опи
сание жилого помещения, в случаях, когда пред
ставленный на государственную регистрацию план
жилого помещения не содержит всех сведений, не
обходимых для заполнения раздела Единого госу
дарственного реестра прав, а также копии назван
ных документов (пункт 1 статьи 17, пункты 4 и 5
статьи 18 Закона, пункт 23 Правил ведения ЕГРП);
●
●
подлинники договора продажи, совершенного в про
стой письменной форме, не менее чем в двух экзем
плярах, один из которых после государственной ре
гистрации
возвращается
правообладателю,
второй – помещается в дело правоустанавливаю
щих документов, или подлинный экземпляр догово
ра продажи, совершенного в нотариальной форме,
и его копия для приобщения к делу правоустанавли
вающих документов (пункт 1 статьи 17, пункт 5 ста
тьи 18 Закона);
подлинник и копия справки о лицах, имеющих пра
во пользования жилым помещением с указанием
этого права, заверенная должностным лицом, от
ветственным за регистрацию граждан по месту пре
бывания и месту жительства (пункт 1 статьи 13,
пункт 2 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона, пункт 1
статьи 558 Кодекса).
Физическое лицо (в том числе представитель юридиче
ского лица) предъявляет документ, удостоверяющий
личность (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом копия
документа, удостоверяющего личность, не представля
ется.
При государственной регистрации договора продажи до
ли в праве общей совместной собственности на жилое
помещение необходимо также представление докумен
тов, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Закона.
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
18
Composite
Default screen
I/01/17
Покупка
5. Заявление о государственной регистрации договора
продажи представляется в единственном подлинном эк
земпляре, который после государственной регистрации
договора продажи помещается в дело правоустанавли
вающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора про
дажи представляется продавцом (правообладателем)
и покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лица
ми), действующим на основании оформленной надлежа
щим образом доверенности, выданной правообладате
лем (продавцом) или покупателем жилого помещения
(пункт 1 статьи 16 Закона). Заявление может быть пред
ставлено также лицом (лицами), действующим от имени
правообладателя (продавца) или покупателя в случаях,
предусмотренных федеральным законом, в том числе:
●
●
родителями (усыновителями, опекунами) от имени
несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ста
тья 28 Кодекса);
опекунами от имени граждан, признанных судом не
дееспособными (статья 29 Кодекса).
Заявления о государственной регистрации договора про
дажи, совершенного в простой письменной форме, пред
ставляют и продавец, и покупатель (их представители).
Заявление о государственной регистрации договора
продажи, совершенного в нотариальной форме, в соот
ветствии с пунктом 1 статьи 16 Закона, может быть пред
ставлено или продавцом, или покупателем (их предста
вителями), что не исключает права второй стороны
также представить заявление о государственной регист
рации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи
выступают несколько лиц – участников общей долевой
собственности (лиц, приобретающих жилое помещение
в общую долевую собственность), заявления о государ
ственной регистрации подают все участвующие в сделке
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
19
Composite
Default screen
I/01/18
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
на стороне продавца (или покупателя) лица. В указан
ных случаях названные лица (то есть лица, действующие
на стороне покупателя или продавца) могут представить
отдельные заявления или составить и подписать одно
заявление о государственной регистрации договора про
дажи.
При этом независимо от того, участвуют ли в договоре
продажи на стороне продавца или покупателя несколько
лиц, территориальным органом Службы совершается од
но регистрационное действие – государственная регист
рация договора продажи, в связи с чем государственная
пошлина за государственную регистрацию договора про
дажи уплачивается однократно.
В заявлении указывается в том числе следующее:
●
●
●
●
●
данные о продавце (покупателе), указанные в пунк
те 18 Правил ведения ЕГРП;
цель обращения заявителя (то есть проведение го
сударственной регистрации договора продажи);
наименование и реквизиты договора продажи;
данные о жилом помещении (адрес, наименование,
кадастровый номер объекта, если он известен зая
вителю);
подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или по
купатель), а лицо, действующее от его имени, то заявле
ние составляется от имени указанного лица (заявителя).
Названным лицом в заявлении дополнительно указыва
ются основания, по которым оно действует от имени про
давца (или покупателя), а также данные о себе, о продав
це (или покупателе), определенные пунктом 18 Правил
ведения ЕГРП.
Заявление о государственной регистрации может содер
жать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее ме
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
20
Composite
Default screen
I/01/19
Покупка
сяца и отметку в этом случае работника данного органа,
уполномоченного на это должностной инструкцией, или
руководителя (заместителя руководителя) территори
ального органа Службы о согласовании или несогласова
нии указанной просьбы, если актом территориального
органа Службы не установлено иное.
6. Если право продавца на отчуждаемое жилое помеще
ние возникло до введения в действие Закона и запись
о нем отсутствует в Едином государственном реестре
прав, государственная регистрация такого права прово
дится в порядке, установленном Законом. При этом тер
риториальный орган Службы в порядке, установленном
пунктом 3 статьи 8 Закона, запрашивает у органа (орга
низации), который до введения в действие Закона осуще
ствлял регистрацию прав на жилые помещения, инфор
мацию о наличии (об отсутствии) ограничений
(обременений) права продавца, если сам территориаль
ный орган Службы такой информацией не располагает.
Указанная информация (то есть документ, составленный
и удостоверенный соответствующим органом) может
быть представлена заявителем.
В случаях, когда в Едином государственном реестре прав
имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое
помещение, продавцом может быть представлен только
подлинный экземпляр правоустанавливающего доку
мента.
7. При проведении проверки законности договора прода
жи (пункт 1 статьи 13 Закона) территориальному органу
Службы необходимо учитывать в том числе следующие
положения Кодекса и Закона.
Договор продажи заключается в письменной форме в ви
де одного документа, подписанного сторонами (ста
тья 550 Кодекса).
Договор продажи совершается в простой письменной
форме, если федеральным законом или соглашением сто
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
21
Composite
Default screen
I/01/20
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
рон не предусмотрено его нотариальное удостоверение
(статьи 163 и 550 Кодекса).
Договор продажи должен соответствовать обязатель
ным для сторон правилам, установленным федеральным
законом и иными правовыми актами Российской Федера
ции (императивными нормами), действующим в момент
его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса). При этом
условия договора продажи определяются по усмотрению
сторон, кроме случаев, когда содержание соответствую
щего условия предписано федеральным законом или
иными правовыми актами Российской Федерации
(пункт 4 статьи 421 Кодекса).
В соответствии с Кодексом в договоре продажи указыва
ются стороны договора (статьи 420, 549 Кодекса), а так
же определяются следующие условия:
●
●
●
предмет договора, в том числе данные, определяю
щие расположение жилого дома (части жилого до
ма) на соответствующем земельном участке, квар
тиры (части квартиры) в составе многоквартирного
жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);
цена жилого помещения, установленная соглашени
ем сторон договора (допускается указание цены в руб
левом эквиваленте суммы, определенной в иностран
ной валюте или условных денежных единицах
(статья 317 Кодекса), указание цены за единицу пло
щади, в связи с чем цена жилого помещения опреде
ляется исходя из его площади (статья 555 Кодекса),
а при продаже жилого помещения в кредит с услови
ем о рассрочке платежа указываются цена, порядок,
сроки и размеры платежей (статья 489 Кодекса));
перечень лиц, проживающих в жилом помещении,
которые сохраняют право пользования этим жилым
помещением после его приобретения покупателем,
если иное не установлено федеральным законом,
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
22
Composite
Default screen
I/01/21
Покупка
с указанием их прав на пользование жилым помеще
нием (статьи 292, 558 Кодекса).
Если договор продажи заключен не собственником жи
лого помещения или не покупателем, то в данном догово
ре указываются основания, по которым определенное
в договоре продажи лицо (лица) действует от имени пра
вообладателя (продавца) или покупателя.
Если от имени правообладателя действует доверитель
ный управляющий (статьи 38, 41, 1012 Кодекса), то на
званный управляющий заключает договор от своего име
ни (статья 1012 Кодекса). При этом в договоре продажи
указывается, что доверительный управляющий действу
ет в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012
Кодекса). Согласно пункту 3 статьи 1012 Кодекса ука
занное условие считается соблюденным, если в договоре
продажи после имени или наименования доверительного
управляющего сделана пометка «Д.У.».
Если право продавца ограничено (обременено), это отра
жается в договоре. При отсутствии в договоре указания на
наличие таких ограничений (обременений) имеется осно
вание для отказа в государственной регистрации договора
продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограничен
ные определенными условиями, составило документ без
указания этих условий (пункт 1 статьи 20 Закона).
Если собственником жилого помещения является несо
вершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособ
ный гражданин, то от его имени договор заключается (в
том числе подписывается) родителями, усыновителями
или опекунами (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 29 Ко
декса). Если сторонами договора продажи являются не
совершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или гражда
не, ограниченные в дееспособности на основании
решения суда, договор продажи заключается (в том чис
ле подписывается) ими самостоятельно (пункт 1 ста
тьи 26, пункт 1 статьи 30 Кодекса).
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
23
Composite
Default screen
I/01/22
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
8. В случаях, предусмотренных законодательством Россий
ской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона), на государст
венную регистрацию договора продажи представляются
и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
●
●
●
●
●
оформленная в установленном законом порядке до
веренность на заключение договора, если одной из
сторон договора является лицо, действующее на ос
новании доверенности, выданной правообладате
лем (продавцом) или покупателем, и (или) на пред
ставление интересов стороны договора продажи
при проведении государственной регистрации
(пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 16 Закона, ста
тьи 182, 185 Кодекса);
разрешение (согласие) органа опеки и попечитель
ства, если отчуждаемое жилое помещение находит
ся в собственности несовершеннолетних, ограни
ченно дееспособных или недееспособных лиц
(пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 ста
тьи 17 Закона, пункт 2 статьи 37 Кодекса) или в от
чуждаемом жилом помещении проживают несовер
шеннолетние члены семьи собственника (пункт 3
статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Зако
на, статья 292 Кодекса);
письменное согласие родителей, усыновителей или по
печителей, если продавцом (правообладателем) или
покупателем является несовершеннолетний в возрас
те от 14 до 18 лет (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13,
пункт 2 статьи 17 Закона, статья 26 Кодекса);
письменное согласие попечителя, если продавцом
(правообладателем) или покупателем является ли
цо, ограниченное в дееспособности (пункт 3 ста
тьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона,
статьи 30, 33 Кодекса);
письменное согласие получателя ренты, если отчу
ждаемое жилое помещение было передано продав
Z:\_berator\gilichn_vopros\b_gil_vopr_01_01.vp
Tuesday, November 11, 2008 1:49:56 PM
24
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
19
Размер файла
196 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа