close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

принадлежность жилого дома

код для вставкиСкачать
Улахович, И.Н. Культурно-бытовые строения: принадлежность жилого дома или
самостоятельный объект недвижимости? / И.Н.Улахович // Промышленно-торговое
право. – 2008. – №2. – С. 82–87.
КУЛЬТУРНО-БЫТОВЫЕ СТРОЕНИЯ: ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ ЖИЛОГО ДОМА
ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ?
И.Н.УЛАХОВИЧ,
аттестованный юрист,
заместитель генерального директора
ГУП "Национальное кадастровое агентство"
Рецензент:
С.В.АПАНАСЕВИЧ,
кандидат юридических наук,
доцент кафедры гражданского
и хозяйственного права
Академии управления при Президенте
Республики Беларусь
Подписано в печать 18.04.2008
Проблема квалификации культурно-бытовых строений как принадлежностей главной вещи имеет не
только теоретическое значение, но и практический смысл. Так, на основании подзаконных актов
правообладателю может быть отказано в осуществлении всего комплекса правомочий собственника
относительно его недвижимого имущества, например, в продаже гаража отдельно от жилого дома.
Легальное определение термина "культурно-бытовые строения" в законодательстве Республики
Беларусь отсутствует, поэтому в настоящей статье мы будем использовать его как обобщающий понятия
"подсобные строения" [1], "надворные постройки" [2], "дворовые постройки" [3], "служебные строения" [4],
"хозяйственные постройки" [5], "культурно-бытовые строения" [6] и "тому подобные строения" [7]. Кроме
того, данный термин используется в Кодексе о земле.
В ранее действовавшем постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 04.06.1993
N 5 "О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом",
говорилось, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются
подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они
переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не
был обусловлен их снос или перенос прежним собственником [8].
Вышеуказанное постановление было признано утратившим силу постановлением Пленума
Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 N 2 "О применении судами законодательства при
разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения", в котором правила о
культурно-бытовых строениях получили дальнейшее развитие.
В данном постановлении говорится, что подсобные строения жилого одноквартирного дома (сараи,
гаражи, летние кухни и другие) являются принадлежностью жилого дома. При отчуждении жилого дома
подсобные строения переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора не
был обусловлен снос или перенос подсобных строений прежним собственником [9, п. 23].
Утратившая силу Инструкция о порядке государственной регистрации жилого фонда в Республике
Беларусь, утвержденная приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь,
Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и
Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 03.12.1999 N 176/119/379/262 "Об утверждении
и введении в действие нормативных документов", выдерживает линию вышеупомянутых постановлений
Пленума Верховного Суда Республики Беларусь и предусматривает, что различные служебные строения и
сооружения (сараи, летние кухни и другие строения) не могут быть зарегистрированы отдельно от жилого
дома [4, п. 1.8].
В действующей Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки
характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных
капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным
ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39, дано
определение термину "служебное строение". Так, служебным строением признается капитальное строение
(здание, сооружение), которое по отношению к основному строению имеет второстепенное значение на
земельном участке и является принадлежностью основного строения. К числу служебных строений
относятся сараи, бани, гаражи (индивидуального пользования), навесы и тому подобные строения [7].
Статьей 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) [10] и Законом Республики
Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним" [11] такие объекты признаются самостоятельными объектами недвижимости. Отметим, что
подзаконными актами, регулирующими вопросы государственной регистрации недвижимости, запрет на
регистрацию жилого дома только с подсобными строениями не установлен.
Кроме того, Общегосударственным классификатором Республики Беларусь "Основные средства и
нематериальные активы" (ОКРБ 020-2002) [2], Временным республиканским классификатором основных
средств и нормативных сроков их службы, утвержденным постановлением Министерства экономики
Республики Беларусь от 21.11.2001 N 186 [12] и используемым в бухгалтерском учете, такие объекты
недвижимости признаются самостоятельными.
Общегосударственным классификатором предусмотрено следующее: "...если здания примыкают друг
к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их
считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное
значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения,
сараи, заборы, колодцы и др.) являются самостоятельными объектами" (раздел 3).
Согласно классификатору к группе "Здания нежилые" относятся архитектурно-строительные объекты,
назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и др.) для труда,
социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных
конструктивных частей здания имеют стены и крышу.
Передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и
установленное в них оборудование относятся к машинам и оборудованию или другим группам основных
средств.
К группе "Здания жилые" относятся здания, предназначенные для вневременного проживания,
передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а
также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.
В состав зданий входят внутренние коммуникации зданий, необходимые для их эксплуатации, такие
как система отопления здания, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в
самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;
внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние
телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения,
подъемники и лифты.
Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав
зданий, начиная от вводного вентиля или тройника зданий или от ближайшего смотрового колодца, в
зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.
Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в
состав зданий, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или
проходных втулок (включая сами втулки).
Фундаменты под объектами, не являющимися строениями, - котлами, генераторами, станками,
машинами, аппаратами и т.п., расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме
фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в
которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со
строительством здания, входят в состав здания. Они, как и ряд других специализированных инженерностроительных сооружений, являются неотъемлемыми составными частями самих зданий.
К группе "Сооружения" относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является
создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных
технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных
непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми
устройствами, составляющими с ним единое целое.
Например:
- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы,
водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу
плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде,
ограждения;
- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья,
контрольный и мостовой настил);
- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с
укреплениями, дорожное покрытие и элементы обустройства дороги (дорожные знаки и т.п.), другие
относящиеся к дороге сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м,
рвы;
- отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции
пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного
полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через
главные пути, которые в свою очередь включают в себя ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.
В состав железнодорожных путей станций, разъездов и обгонных пунктов входят элементы
железнодорожного пути станционных и специальных путей каждой станции, разъезда или обгонного
пункта.
В состав автомобильных дорог общего пользования включается отрезок дороги, находящийся в
ведении (числящийся на балансе) одной дорожной организации, независимо от административной
принадлежности территории, по которой она пролегает.
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и
информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения,
радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд
аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Распространенным аргументом против возможности самостоятельного оборота жилых домов и
культурно-бытовых строений является ссылка на имеющиеся при этом нарушения земельного
законодательства: земельный участок отведен для жилищного строительства, а не для строительства гаража,
бани и пр. При анализе такой ситуации следует исходить из определения категории земель как совокупности
земельных участков, пользование которыми осуществляется в пределах, определенных их целевым
назначением. Согласно ст. 64 Кодекса о земле собственники и землепользователи земельных участков
имеют право возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения.
В случае продажи собственником культурно-бытового строения с сохранением права собственности
на жилой дом, судьба земельного участка, занятого проданным строением, определяется диспозитивной
нормой ст. 523 ГК или условиями договора купли-продажи.
Кроме того, на практике имеют место случаи, когда, например, дом и гараж, принадлежащие одному
собственнику, расположены на разных земельных участках.
Гражданско-правовой режим главной вещи и ее принадлежности предполагает, что главная вещь и ее
принадлежность являются самостоятельными вещами и могут быть использованы независимо друг от друга
(такой подход, например, распространен в российской практике) [13].
Немаловажным представляется и то, что, по сути, баня, гараж, сарай и т.д. не предназначены для
обслуживания жилого дома (обслуживание главной вещи принадлежностью - один из критериев, который
содержится в дефиниции ст. 135 ГК). Такие постройки служат для удовлетворения потребительских нужд
проживающих в жилом доме, но не направлены на его обслуживание как, например, отопительная система.
Кроме того, у культурно-бытовых строений и дома, во-первых, различное назначение: дом
предназначен для проживания, гараж для хранения автомобиля, сарай для хранения иных вещей и т.д.; вовторых, принадлежность без главной вещи теряет всякое значение, здесь же такого не происходит. Вряд ли
кто усомнится в возможности использования гаража отдельно от дома.
Таким образом, ограничения хозяйственного оборота культурно-бытовых строений допустимы, на
наш взгляд, только при физической невозможности их использования.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
1. О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом:
постановление Пленума Верховного Суда Респ. Беларусь, 4 июня 1993 г., N 5 // Консультант Плюс:
Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр". - Минск, 2008.
2. Общегосударственный классификатор Республики Беларусь "Основные средства и нематериальные
активы" (ОКРБ 020-2002).
3. Об утверждении Положения о порядке проведения оценки незавершенных строительством
незаконсервированных жилых домов, дач: постановление Совета Министров Республики Беларусь, 13
апреля 2006 г., N 507 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2006. - N 61. - 5/22196.
4. Об утверждении и введении в действие нормативных документов: приказ Министерства жилищнокоммунального хозяйства Респ. Беларусь, Министерства экономики Респ. Беларусь, Министерства финансов
Респ. Беларусь, Министерства статистики и анализа Респ. Беларусь, 3 дек. 1999 г., N 176/119/379/262 // Нац.
реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2000. - N 23. - 8/2532.
5. О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом:
постановление Пленума Верховного Суда Респ. Беларусь, 4 июня 1993 г., N 5 // Консультант Плюс:
Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр". - Минск, 2008.
6. Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Палатой представителей 25 нояб. 1998 г.: одобр.
Советом Респ. 19 дек. 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на 20 окт. 2006 г. // Эталон-Беларусь
[Электронный ресурс] // Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2008.
7. Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки
характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных
капитальных строений, изолированных помещений: постановление Комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, 28 июля 2004 г., N 39 // Нац. реестр
правовых актов Респ. Беларусь. - 2004. - N 174. - 8/11613.
8. О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом:
постановление Пленума Верховного Суда Респ. Беларусь, 4 июня 1993 г., N 5 // Консультант Плюс:
Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр". - Минск, 2008.
9. О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности
на жилые помещения: постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, 26 марта 2003 г., N
2 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2003. - N 41. - 6/360.
10. Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 окт. 1999 г.: одобр.
Советом Респ. 19 нояб. 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на 26 дек. 2007 г. // Эталон-Беларусь
[Электронный ресурс] // Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2008.
11. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон
Республики Беларусь от 22 июля 2002 г., N 133-З // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2002. - N
87. - 2/882.
12. Об утверждении Временного республиканского классификатора основных средств и нормативных
сроков их службы: постановление Министерства экономики Республики Беларусь, 21 нояб. 2001 г., N 186 //
Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2001. - N 114. - 8/7489.
13. Пискунова, М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим
объектов в его составе / М.Г.Пискунова // "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - 2002. N 1.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
228
Размер файла
81 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа