close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Лекция №1

код для вставкиСкачать
1
ЛЕКЦИИ
Лекция №1
Теоретические и правовые основы ипотечных правоотношений
1.
2.
3.
4.
5.
Понятие и предмет ипотеки
Субъекты ипотеки
Правовое регулирование ипотеки
Виды ипотеки
Требования, предъявляемые к договору об ипотеке
1 Понятие и предмет ипотеки
Ипотека – греко-латинский термин, обозначающий древний институт
традиционного хозяйства. Это разновидность имущественного залога, служащего
обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность
данного залога - предметом всегда является недвижимость.
Основное назначение ипотеки – обеспечение выданных кредитов залогом
недвижимого имущества (ипотечное кредитование).
Ипотека – залог недвижимого имущества для получения кредита.
Майорова И.В.1 даѐт следующие определения ипотеки:
1) ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения
денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).
2) ипотека – кредит, полученный под залог недвижимости.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное
имущество остаѐтся во владении и пользовании залогодателя. Под владением
понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Под
пользованием понимается извлечение из вещи еѐ полезных свойств. Однако
залогодатель лишѐн третьего правомочия собственника – права распоряжения
заложенной вещью.
Предметом И. является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя,
но это может быть и право (имущественное) на недвижимость (например, право
аренды с согласия арендодателя).
Предмет ипотеки (ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ2 от 16.07.98)–
недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое
зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав
на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключение участков, указанных в ст.63 закона №102ФЗ:
земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности;
части земельного участка, площадь которого меньше минимального
размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и
1
Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. 2001
2
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 №102-ФЗ
2
нормативными актами органов местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и разрешѐнного использования;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в
предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.);
6) незавершѐнное строительство.
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, если оно
принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения (ст.294-295 ГК РФ).
Не допускается ипотека участков недр, т.к. недра как отдельный вид объекта
недвижимости вообще изъяты из оборота. В соответствии со ст. 1.2 закона РФ «О
недрах» от 21.02.92г. № 2395-1 «недра в границах территории РФ, включая
подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые,
энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью.
Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном
ведении РФ и субъектов РФ.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения,
наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования
недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в
какой их оборот допускается федеральными законами.
Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии
могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности
субъектов РФ, муниципальной, частной и в иных формах собственности».
2 Субъекты ипотеки
Субъекты ипотечных правоотношений – залогодатель (лицо,
предоставившее недвижимое имущество в залог) и залогодержатель (лицо,
принявшее это имущество в залог).
Залогодержателем может быть только сам кредитор, а залогодателем может
быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном
ипотекой (третье лицо) (Комментарии).
Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие),
предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга
(должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Например, одна организация может заложить своѐ имущество в обеспечение
кредита, выданного другой организации. Залог может быть предоставлен 3-им
лицам в пользу должника при наличии между ними соответствующих
экономических отношений (заключение договора). Залогодатель должен быть
собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного
ведения.
3
Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение
своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых
объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию
центрального банка РФ. Различают первичных, предшествующих и последующих
залогодержателей одного и того же имущества (Горемыкин).
Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения
недвижимости собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у
всякого владельца или у собственника. Но ипотека – не прямой способ
приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного
требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора, в
отличие от прав собственника и других вещных прав, не включают права владения
или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности
на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.
Залогодержатель имеет преимущественное право перед другими
кредиторами, т.е. если залогодатель является должником по двум и более
обязательствам и не исполнил их, то за счѐт заложенного имущества
удовлетворяются, прежде всего, интересы залогодержателя. Лишь при банкротстве
требования кредитора удовлетворяются в третью очередь (1-я – возмещение вреда
граждан, причинѐнного жизни и здоровью, 2-я – расчѐт с работниками).
Кредитор
(залогодержатель)
2. недвижимый объект в залог
1. Требование (вернуть деньги и т.п.)
Требование
кредитор
Должник
(залогодатель)
должник
договор
Недвижимость в залог
Третье лицо
(залогодатель)
Схемы 1, 2 Взаимодействие субъектов ипотеки (2 варианта)
Помимо залогодателя и залогодержателя, ипотека вовлекает в хозяйственные
операции следующих экономических субъектов, обеспечивающих взаимодействие
вышеуказанных участников и реализацию их прав в отношении заложенного
недвижимого имущества:
государство - федеральные и территориальные органы власти, имеющие
следующие функции: определение концепции ипотечного жилищного
кредитования, формирование правовой базы для создания и обеспечения
успешного функционирования системы ипотечного кредитования; разработка
механизма гарантий и минимизации рисков для всех участников
инвестиционного процесса и т.д.;
страховые компании - компании, имеющие лицензии, осуществляющие
имущественное страхование (страхование заложенного имущества), личное
4
страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности
участников ипотечного рынка;
оценщики – физические лица, являющиеся членами одной из
саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою
ответственность в соответствии с требованиями законодательства, имеющие
право на осуществление профессиональной оценки предмета ипотеки;
риэлтерские компании юридические лица, выступающие как
профессиональные посредники на рынке недвижимости;
органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (управления Федеральной регистрационной службы);
операторы вторичного рынка ипотечных кредитов – агентства по
ипотечному жилищному кредитованию. В их функции входят:
рефинансирование кредиторов через покупку закладных у банков; выпуск
эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу
жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению
рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в
разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заѐмщиков и
менее рискованных для кредиторов;
инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами
или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые
компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.);
инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат,
паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические
консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое
сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по
месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок
с недвижимостью.
3 Правовое регулирование ипотеки
1. Конституция РФ (ст. 40 «Каждый имеет право на жилище», ст. 35 право
частной собственности)
2. Гражданский кодекс РФ (содержит общие правила о залоге ст.334-358 §3
«Залог» гл.23 «Обеспечение исполнения обязательств»; отдельные статьи
этого § посвящены ипотеки (ст. 334, 338-340,352,355); ст.131 обязательность
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним).
3. Жилищный кодекс РФ
4. Земельный кодекс РФ (применяется, если предметом ипотеки является
земельный участок)
5. Закон РФ от 29.05.92г. «О залоге» регулирует залоговые правоотношения в
России (нормы этого закона применяются постольку, поскольку они не
противоречат Закону «Об ипотеке»).
5
6. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
7. Федеральный закон от 11.11.03 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
8. Федеральный закон от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
9. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 «О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»
10. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. №28 «О федеральной
целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы»
11. Закон Новосибирской области «О предоставлении отдельным категориям
граждан субсидий для приобретения или строительства жилых помещений в
Новосибирской области» от 15.10.2007г. №149-ОЗ и иные нормативные акты.
4 Виды ипотеки
Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено 2 вида ипотеки:
ипотека в силу закона;
ипотека по договору.
Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на
основании федерального закона. При ипотеке в силу закона ипотека как
обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права
собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона
может возникать в следующих случаях:
всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты,
а также по договору пожизненного содержания с иждивением;
при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием
рассрочки платежа;
при приобретении жилого дома или квартиры за счѐт кредита банка;
в случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору,
так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника
и последнему предоставляется равноценное имущество).
Ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счѐт
кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трѐхстороннего
договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на
основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя
недвижимости.
Если заключается 2 самостоятельных договора: договор купли-продажи
между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении
банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не
ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору.
Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на
основании договора, заключѐнного между сторонами.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением
юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной
6
регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется
одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи
права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона
могут быть удостоверены закладной (п.2 ст.20 Закона об ипотеке).
5 Требования, предъявляемые к договору об ипотеке
В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договора,
так и к его содержанию.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского
кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона «Об ипотеке».
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
1) предмет ипотеки, включая:
наименование (разновидность недвижимости: земельный участок, жилой дом,
квартира и т.д.; индивидуальное название, если есть);
место нахождения (адрес, для земельного участка – привязка его к
местности);
описание, достаточное для идентификации предмета ипотеки;
право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю( право
собственности или право хозяйственного ведения);
наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя;
срок аренды, если предметом ипотеки является право аренды на
недвижимость;
2) оценка предмета ипотеки. Оценочная стоимость предмета ипотеки
определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в
договоре в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества оценка
осуществляется на основании Федерального закона от 29.07.98 №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в РФ» в обязательном порядке;
3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, то
должны быть указаны стороны этого договора дата и место его заключения. Если
сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем,
должны быть указаны порядок и другие необходимые условия еѐ определения. В
том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре
указываются сроки (периодичность) платежей, их размеры либо условия,
позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается
в договоре об ипотеке.
Договор об ипотеке должен быть заключѐн в письменной форме и подлежит
государственной регистрации.
Договор об ипотеке считается заключѐнным и вступает в силу с момента его
государственной
регистрации.
7
Лекция №2
Государственная регистрация ипотеки
1. Понятие государственной регистрации, еѐ правовое регулирование
2. Порядок государственной регистрации ипотеки
3. Отказ в
государственной регистрации ипотеки и отложение
государственной регистрации ипотеки
4. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной
регистрации ипотеки
5. Плата за государственную регистрацию ипотеки
1. Понятие государственной регистрации, еѐ правовое регулирование
Государственная регистрация – юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК
РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может
быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по
единой системе записей о правах на каждый объект недвижимости в едином
государственном реестре прав (ЕГРП) (общий для все страны). ЕГРП содержит
информацию о существующих и прекращѐнных правах на объекты
недвижимости, данные об указанных объектах (краткое описание) и сведения о
правообладателях.
Государственной регистрации подлежит: право собственности на объекты,
вещные права, ограничения (обременения) (ипотека, сервитут, аренда,
доверительное управление).
Ипотека
подлежит
государственной
регистрации
управлением
Федеральной регистрационной службы (далее – УФРС) в ЕГРП на недвижимое
имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения
имущества, являющегося предметом ипотеки.
2. Порядок государственной регистрации ипотеки
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об
ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или
залогодержателя. При этом должны быть представлены следующие документы:
договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений
(например, планы, схемы, чертежи и т.д.,
конкретизирующие
8
расположение заложенной недвижимости и еѐ привязку к земле,
доверенности представителей и т.д.);
документ об оплате государственной пошлины о государственной
регистрации;
иные документы, необходимые для государственной регистрации в
соответствии с законодательством РФ.
Документы представляются в 2-ух экземплярах (подлинник и копия).
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется
УФРС без представления отдельного заявления и без оплаты государственной
регистрации. Осуществляется одновременно с государственной регистрацией
права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течении 1 месяца со дня
поступления необходимых документов. Датой государственной регистрации
ипотеки является день внесения регистрационной записей о правах в ЕГРП.
Копии договора ипотеки, иных документов (при ипотеке по закону,
например – договор ренты и т.д.) и закладной (если есть) остаются в архиве.
3. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение
государственной регистрации ипотеки
1)
2)
3)
4)
5)
Случаи отказа в государственной регистрации ипотеки:
с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее
лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по
форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимости;
акт государственного органа или органа местного самоуправления о
представлении прав на недвижимое имущество признан недействительным
с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим
в месте его издания на момент издания;
лицо, которое имеет права, ограниченные определѐнными условиями,
составило документ без указания этих условий.
Регистрация может быть отложена не более чем на 1 месяц при:
1) непредставлении в учреждение юстиции какого-либо из документов;
2) несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним
документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;
3) необходимости проверки подлинности представленных документов.
При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся
предметом ипотеки регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора
судом.
9
4. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение гос. регистрации
ипотеки
Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать:
- сведения о первоначальном залогодержателе;
- предмете ипотеки;
- сумме обеспеченного ею обязательства;
- сведения о закладной (если права залогодержателя удостоверяются закладной).
Эти данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об
ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путѐм надписи на
договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации в силу закона – на
документе, являющемся основанием возникновения права собственности
залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать:
- полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку;
- дату и место государственной регистрации;
- номер регистрации.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются
печатью учреждением юстиции.
5. Плата за государственную регистрацию ипотеки
Плата за государственную регистрацию установлена гл. 25.3
«Государственная пошлина» Налогового кодекса РФ. Рассмотрим выдержки из
этой главы.
Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение
нотариальных действий
4) за удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование
установлено законодательством Российской Федерации:
за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в
обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение
или строительство жилого дома, квартиры, - 200 рублей;
за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого
имущества, за исключением морских и воздушных судов, а также судов
внутреннего плавания, - 0,3 процента суммы договора, но не более 3 000
рублей;
за удостоверение договоров об ипотеке морских и воздушных судов, а
также судов внутреннего плавания - 0,3 процента суммы договора, но не
более 30 000 рублей;
Статья
333.33.
Размеры
государственной
пошлины
за
государственную регистрацию, а также за совершение прочих
юридически значимых действий
19) за государственную регистрацию прав на предприятие как
имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как
имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на
10
предприятие как имущественный комплекс - 0,1 процента стоимости
имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как
имущественного комплекса, но не более 30 000 рублей;
20) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений)
прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого
имущества,
за
исключением
юридически
значимых
действий,
предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 20.2, 22 - 24 и 52 настоящего пункта:
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 201-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ)
физическим лицам - 500 рублей;
организациям - 7 500 рублей;
федеральным органам государственной власти, органам государственной
власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления
- 100 рублей;
(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 106-ФЗ)
20.1) за государственную регистрацию доли в праве общей
собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме 50 рублей;
(пп. 20.1 введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 201-ФЗ)
20.2) за государственную регистрацию права собственности физического
лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного
подсобного,
дачного
хозяйства,
огородничества,
садоводства,
индивидуального
гаражного
или
индивидуального
жилищного
строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном
участке объект недвижимого имущества - 100 рублей;
(пп. 20.2 введен Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ)
21) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически
значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта:
физическим лицам - 100 рублей;
организациям - 300 рублей;
федеральным органам государственной власти, органам государственной
власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления
- 50 рублей;
(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 106-ФЗ)
22) за государственную регистрацию:
договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как
обременении прав на недвижимое имущество:
физическим лицам - 500 рублей;
организациям - 2 000 рублей;
соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке,
включая внесение соответствующих изменений в записи Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
физическим лицам - 100 рублей;
организациям - 300 рублей.
11
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий
соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за
исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании
закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом,
государственная
пошлина
за
юридически
значимые
действия,
предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере,
установленном для физических лиц;
23) за государственную регистрацию:
смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному
обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том
числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500
рублей;
смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав
требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой
при смене владельца закладной, - 100 рублей.
12
Лекция №3
Закладная
Понятие закладной, еѐ особенности
Содержание закладной
Особые условия по закладной
Порядок осуществления прав по закладной и исполнение обязательств,
обеспеченных ипотекой
5. Первичный рынок закладных
6. Вторичный рынок закладных
1.
2.
3.
4.
1. Понятие закладной, еѐ особенности
Закладная – именная ценная бумага (т.е. имя владельца указано в тексте),
которая удостоверяет:
права еѐ владельца на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой (без предоставления других доказательств);
право залога на имущество, обременѐнное ипотекой.
Составляется залогодателем, а если он – третье лицо, то и должником.
Выдаѐтся первоначальному залогодержателю органом гос. регистрации ипотеки.
Обязанные лица по закладной:
- должник по обеспеченному ипотекой обязательству;
- залогодатель.
Составление закладной не допускается:
предметом ипотеки является:
- предприятие как имущественный комплекс;
- земли с/х назначения;
- леса;
- право аренды предприятий, лесов, с/х земель.
сумма долга не определена на момент заключения договора об ипотеке и
не указаны условия еѐ определения.
2. Содержание закладной
1)
2)
3)
4)
5)
Закладная должна содержать:
слово «закладная», включѐнное в название документа;
имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование
и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства
либо его наименование и указание места нахождения, если
залогодержатель – юридическое лицо;
название кредитного или иного денежного обязательства, обеспеченного
ипотекой, с указанием даты и места заключения;
имя должника, если он не залогодатель; также место жительства либо его
наименование, место нахождение (для юр. лицо);
13
6) сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, и проценты;
7) срок уплаты суммы обязательства, а если сумма уплачивается по частям –
периодичность платежей и размер каждого из них; либо условия,
позволяющие определить эти сроки и размеры платежей (план погашения
долга);
8) название, описание и место нахождение имущества;
9) оценка стоимости заложенного имущества;
10) право залогодателя на предмет ипотеки, орган государственной
регистрации, номер и место государственной регистрации;
11) обременѐн предмет ипотеки правами третьих лиц или нет;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то и должника;
13) время, место нотариального удостоверения ипотеки и сведения о
государственной регистрации ипотеки;
14) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
15) иные данные по соглашению сторон.
При отсутствии указанных данных документ не считается закладной.
К закладной могут прикрепляться дополнительные листы для отметок о
новых владельцах и частичном исполнении обязательства, иные сведения. Все
листы составляют единое целое. Должны быть пронумерованы и скреплены
печатью нотариуса.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия
ипотеки или необходимые для осуществления прав залогодержателем.
3. Особые условия по закладной
Соглашение
При частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой,
должник, залогодатель, залогодержатель и владелец закладной могут заключить
нотариально удостоверенное соглашение об:
изменении предмета ипотеки и признании заложенной только части ранее
заложенного имущества, если оно может быть самостоятельным объектом
права;
изменении размера обеспечения требования по кредитному или иному
договору.
В соглашении предусматривается:
внесение изменений в содержание закладной путѐм приложения к ней
нотариально удостоверенной копии соглашения и указания в тексте
закладной об этом;
или аннулирование такой закладной и выдача новой, составленной с
учѐтом изменений.
Изменения вносят в ЕГРП. Залогодатель передаѐт органу госрегистрации
ипотеки новую закладную, который
вручает еѐ залогодержателю, а
аннулированную передаѐт в архив, где она хранится до погашения записи об
ипотеке.
14
Регистрация владельцев закладной
Лицо, к которому перешла закладная, становится залогодержателем по
договору ипотеки. Любой владелец закладной может зарегистрироваться в ЕГРП
в качестве залогодержателя. Регистрация должна быть осуществлена в течение 1
дня с момента обращения заявителя с предъявлением закладной. Должник,
получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о
регистрации его в ЕГРП с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра,
обязан осуществлять промежуточные платежи, не требуя всякий раз
предъявления закладной.
4. Порядок осуществления прав по закладной и исполнение
обязательств, обеспеченных ипотекой
При осуществлении своих прав владелец закладной должен предъявить еѐ
обязанному лицу (должнику или залогодателю).
При полном исполнении обязательства по ипотеке залогодержатель должен
передать закладную залогодателю, а при выплатах по частям – сделать об этом
отметки на закладной или иным образом удостоверить выплаты; либо передать в
орган госрегистрации ипотеки. Аннулирует закладную орган госрегистрации
ипотеки путѐм постановки штампа «погашено» на лицевой стороне (но не
физическим уничтожением закладной).
5. Первичный рынок закладных
Наиболее важная особенность ипотечной системы появляется в еѐ делении
на первичный и вторичный рынки закладных.
Первичный рынок закладных — сегмент общего кредитно-финансового
рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных
финансовых институтов по кредитованию конкретных юридических и
физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости.
На первичном рынке кредитор и заѐмщик (залогодатель) непосредственно
вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или
ипотечный банк представляет гражданам кредит. Участниками (субъектами)
первичного рынка закладных выступают, с одной стороны граждане, которым
выдается этот кредит, а с другой – коммерческие банки, ипотечные компании и
другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог
недвижимости.
Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся
отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор,
который иногда зарепляется закладной.
Взаимоотношения залогодателя с ипотечной системой заключается в надлежащем исполнении обязательств по своевременному возврату кредита и уплате
процентов за его использование.
Для банка реализация в единичном или значительном числе двусторонних
отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных
15
является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке
ипотек. Другой, не менее важной стороной деятельности ипотечного банка является
пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы в состоянии предложить
клиентам.
Для решения этой задачи банка продаѐт все или часть из имеющихся в его
портфеле закладные другим профессиональным участникам ипотечного рынка.
Предложение ипотечным банком своих закладных другим инвесторам
является своего рода мостком из первичного рынка закладных во вторичный,
деятельность которого организуется на иной основе.
На рис.1 представлена схема взаимодействия субъектов и инструментов
первичного рынка закладных.
недвижимость
заѐмщик
закладная
Кредитор
(залогодержатель)
Предложение
закладной на рынке
Рис. 1 Субъекты и инструменты первичного рынка закладных
6. Вторичный рынок закладных
Вторичный рынок закладных — это сегмент общего кредитно-финансового
рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля
ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в
обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.
На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже
предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т. е компания, предоставившая
кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные
закладными, и затем продает их другим инвесторам.
Основными субъектами вторичного рынка закладных являются: 1) ипотечные
банки и иные кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче
ипотечных кредитов; 2) мощные эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК),
обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных
ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость; 3) инвесторы в лице
коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан и т.п.,
приобретающие у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги (рис. 2).
банк
закладные
ЭФК
ценные бумаги
инвесторы
16
Рис. 2 Субъекты и инструменты вторичного рынка закладных
Для понимания общей логики функционирования вторичного рынка
закладных ключевое значение имеет четкое выявление мотивов поведения на нем
каждого субъекта этого рынка. Обычно ипотечный банк, выходя на вторичный рынок,
преследует две очевидные цели, а именно — пополнить свой кредитный портфель
«живыми» деньгами в обмен на закладные с предусмотренным доходом и при этом
сохранить за собой определенную маржу по этим закладным.
Менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный
рынок закладных эмиссионно-финансовых корпораций. Приобретение ими
первичных закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом
знаний «правил игры», установленных законом для ЭФК, согласно которым объем
эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго
соответствовать общему объему имеющегося у ЭФК обеспечения по каждому виду
закладных. Другими словами при нулевом объеме скупки первичных закладных у
ЭФК будет и соответственно нулевой масштаб эмиссии ценных бумаг всех видов.
Напротив, любая скупка первичных закладных дает право ЭФК на дополнительную
эмиссию.
Разумеется, что сама по себе эмиссия ценных бумаг для ЭФК не является
самоцелью. Главная цель эмиссии новых ценных бумаг заключается в качественном
преобразовании профессионально ориентированных и сложных инструментов —
первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов
инструменты, которыми являются преимущественно облигации с фиксированным
процентом.
В процессе замещения первичных закладных на собственные ценные бумаги
ЭФК обеспечивает и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода,
получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком
маржи, с одной стороны, и доходом, объявленным к получению инвесторами по
ценным бумагам ЭФК, с другой.
В то же время, несмотря на наличие между заемщиком и конечным инвестором
уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть
дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который
предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на
недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов.
Нормальной для воспроизводства всей системы ипотеки является ситуация, когда
доход, предлагаемый инвесторам по ценным бумагам, будет превышать средние
ставки срочных депозитов в коммерческих банках на 0,5 -1 %.
Дополнительным
стимулом,
побуждающим
инвесторов
(особенно
институциональных) приобретать ценные ипотечные бумаги, является высокая
надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается обычно мощными
государственными гарантиями и страхованием.
Общая схема ипотечного кредитования предполагает следующую модель
взаимоотношений участников:
- клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают
первичный рынок закладных;
17
- кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных
бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок
закладных;
- покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными
денежными средствами для предоставления новых кредитов;
- эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять
ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным
вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе
ценных бумаг, обеспеченных закладными (Моrtgagе — Васкed Securitiез, МВS).
Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями,
не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь
общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать
различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные
фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их
держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;
— далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют
гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые
ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.
Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного
рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые
покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая
закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для
предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия
закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных
(ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем
ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов
привлекает новых инвесторов.
На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный
рынок закладных – это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и
взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и
одновременно полноценный жизненный цикл закладной.
18
Лекция №4
Обеспечение сохранности заложенного имущества
1. Правила пользования залогодателем заложенным имуществом
2. Содержание и ремонт заложенного имущества
3. Страхование заложенного имущества
4. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности
имущества
1. Правила пользования залогодателем заложенным имуществом
Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по
договору об ипотеке.
Заложенное имущество должно использоваться по назначению,
недопустимо изменение целевого назначения. Например, если предмет
ипотеки – жилое помещение, то его нельзя использовать под склад,
производственные помещения и т.д.
Пользование имуществом не должно ухудшать его качество или снижение
стоимости сверх нормального износа (амортизации). Но в законе «Об
ипотеке» не учтено, что стоимость имущества может уменьшить по
независимым от залогодателя обстоятельствам:
─
кризиса на рынке жилья, связанным с избыточным предложением;
─
быстрым моральным устареванием объекта в результате разработки
новых строительных технологий;
─
появлением в непосредственной близости от заложенного объекта
вредных
производств,
мусорных
свалок,
специфических
организаций(похоронных бюро, притонов) и т.д.
На величину стоимости объекта недвижимости влияют также такие факторы,
как:
─
налоговая политика государства, региональных властей, органов
местного самоуправления;
─
общеэкономическая ситуация в стране и т.д.
Залогодатель вправе извлекать из имущества плоды и доходы (при сдаче в
наѐм), если иное не предусмотрено договором.
2. Содержание и ремонт заложенного имущества
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное залогодатель обязан:
поддерживать имущество в исправном состоянии и несѐт расходы на
содержание этого имущества до прекращения ипотеки (расходы могут
быть возложены на других лиц, в том числе и на залогодержателя);
производство текущего и капитального ремонта.
Текущий ремонт – исправление повреждений или естественных ухудшений
имущества, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или
19
порчу его существенных частей (замена протекающего участка крыши, вставка в
окно нового стекла вместо разбитого).
Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его
существенных частей, требующих значительных затрат (замена перекрытий в
жилом доме). При этом может осуществляться модернизация здания (улучшение
планировки, замена системы канализации и т.д.).
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие,
состояние и условия содержания имущества (даже если оно передано
залогодателем во владение третьи лиц).
3. Страхование заложенного имущества
Страхование имущества осуществляется в соответствии с условиями
договора ипотеки. Стороны договора должны сами решить, кто будет страховать
заложенную недвижимость. Если в договоре этот вопрос не решѐн, то
обязанности по страхованию имущества в полной стоимости возлагаются на
залогодателя.
Страховым риском (случаем) является утрата (полное исчезновение
имущества) либо повреждение (изменение его физических свойств).
На практике на залогодателя возлагается обязанность застраховать
квартиру на случай еѐ повреждения в результате:
- пожара;
- аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;
- взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;
- проникновения воды в результате проведения правомерных действий по
ликвидации пожара.
Если залогодателем является физическое лицо, банк в качестве
обязательного условия предоставления
кредита выдвигает требование
страхование жизни и потери трудоспособности заѐмщика.
Если предметом ипотеки является квартира, приобретѐнная на вторичном
рынке, банк-кредитор может настаивать на осуществлении страхования
правомерного установления права собственности (титульное страхование).
Если недвижимость приобретается с целью использования еѐ в
предпринимательской деятельности (сдача в аренду и т.д.), то практикуется
страхование риска и убытков от предпринимательской деятельности.
Страховая сумма должна быть равна стоимости имущества. Исключение,
если стоимости имущества, превышает размер обязательства (кредита), то можно
страховать на меньшую сумму, которая не должна быть меньше суммы
обязательства.
Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по
обязательству из страхового возмещения, независимо от того в чью пользу оно
застраховано. Он лишается этого права, если утрата произошла по причинам, за
которые он отвечает (умышленно или по неосторожности содействовал
возникновению пожара).
20
Законом «Об ипотеке» не установлена обязанность сторон по страхованию
предмета ипотеки, когда она возникает в силу закона.
4. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении
сохранности имущества
Залогодержатель в праве потребовать досрочного исполнения обязательств
при грубом нарушении залогодателем:
правил пользования заложенным имуществом (использование не по
назначению);
правил содержания и ремонта;
обязанности принимать меры по сохранению имущества (защита от
посягательства 3-их лиц, огня, стихийных бедствий), если такое нарушение
создаѐт угрозу утраты или повреждения имущества;
при нарушении обязанностей по страхованию имущества;
при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного
имущества.
Если в удовлетворении требования отказано либо оно не удовлетворено в
предусмотренный договором срок (если срок не установлен, то в течение 1
месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество.
21
Лекция №5
Изменение отношений сторон по ипотеке
1. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к
другим лицам
2. Последующая ипотека
3. Обращение взыскания на заложенное имущество
4. Реализация заложенного имущества при обращении взыскания
1. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к
другим лицам
Отчуждение заложенного имущества
Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому
лицу путѐм продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в
имущество хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в
имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия
залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
Залогодатель вправе завещать заложенное имущество, это право не может
быть ничем ограничено.
Новый залогодатель несѐт все обязанности по договору об ипотеке. Если
имущество перешло в собственность нескольких лиц, то они несут обязательства
соразмерно своей доле. Если предмет ипотеки неделим, то правопреемники
становятся солидарными залогодателями, т.е. каждый несѐт ответственность в
полном объѐме.
Обременение заложенного имущества правами других лиц
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе
без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду,
передавать его во временное безвозмездное пользование и предоставлять право
ограниченного пользования имуществом (сервитут) при условии, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает
срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих
назначению имущества.
2. Последующая ипотека
На одно и тоже недвижимое имущество права залогодержателя могут
одновременно принадлежать нескольким лицам. Это происходит в силу
последующей ипотеки.
Согласно ст. 43 Закона «Об ипотеке» «имущество, заложенное по договору
об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая
ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого
22
обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю
(последующая ипотека)».
Для обеспечения интересов залогодержателей устанавливается принцип
старшинства: право предшествующего залогодержателя на заложенную
недвижимость имеет преимущество по отношению к правам последующих
залогодержателей. Очерѐдность залогодержателей устанавливается на основании
данных ЕГРП на недвижимое имущество. В последующем договоре об ипотеке
делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих
ипотеках того же имущества.
Последующая ипотека допускается только при отсутствии прямого
запрещения в предшествующих договорах на ипотеку того же имущества. Если
же, несмотря на запрещение, договор последующий ипотеки был заключѐн, он
может быть признан недействительным в судебном порядке по иску
залогодержателя по предшествующему договору. Причѐм в данном случае
неважно, знал ли залогодержатель по последующему договору ипотеке о таком
запрещении или нет. Таким образом, неблагоприятные последствия наступят и
для добросовестного последующего залогодержателя. Недействительность
договора об ипотеке не может повлечь за собой недействительность основного
договора.
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю
до заключения с ним договора последующей ипотеке сведения обо всех уже
существующих
ипотеках.
При
невыполнении
этих
обязанностей,
залогодержатель может потребовать расторжения договора и возмещения
причинѐнных убытков.
Возможны ситуации, когда последующая ипотека обеспечит требование,
срок исполнения которого наступит раньше, чем срок исполнения обеспеченного
предыдущей ипотекой. Закон даѐт право предшествующему залогодержателю
потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить одновременно с
последующим залогодержателем взыскание на это имущество.
Не допускается заключение последующего договора об ипотеке,
предусматривающего составление и выдачу закладной.
3. Обращение взыскания на заложенное имущество
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств
должником (неуплата или несвоевременная уплата суммы долга и т.д.),
залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (опись,
изъятие, принудительная реализация), для удовлетворения за счѐт этого
имущества
своих
требований.
Кредитор-залогодержатель
имеет
преимущественное право перед другими кредиторами.
Обращение взыскания допускается при систематическом нарушении
сроков внесения платежей, т.е. более 3-ѐх раз в течении 12 месяцев, даже если
каждая просрочка незначительна (п..3 ст.50 Закона «Об ипотеке»), если
договором не предусмотрено иное.
Также взыскание может быть обращено:
23
- при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества (ст. .35
Закона «Об ипотеке»);
- при нарушении правил отчуждения заложенного имущества (ст. 39 Закона «Об
ипотеке»);
- при реорганизации юридического лица (п.2 ст.60 ГК РФ);
- при уменьшении уставного капитала ООО (ст. 90 ГК РФ);
- при уменьшении уставного капитала унитарного предприятия (ст. 114 ГК РФ).
Для обращения взыскания на имущество в судебном порядке кредитор
должен подать иск в суд общей юрисдикции (граждане) или арбитражный суд
(ПБОЮЛ, юридического лица).
4. Реализация заложенного имущества при обращении взыскания
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению
суда обращено взыскание реализуется путѐм продажи с публичных торгов.
Исполнение судебного решения о продаже имущества с торгов
производится судебными приставами-исполнителями. Должник вправе
самостоятельно реализовать имущество до проведения торгов по цене , не ниже
указанной в акте об аресте.
Существует 2 разновидности торгов: 1) аукцион (выигрывает тот, кто
предлагает наиболее высокую цену); 2) конкурс (выигрывает лицо, которое
предложило лучшие условия). Кол-во участников 2 и более (иначе признают
несостоявшимися). Могут быть открытыми (участвует любое лицо) и закрытыми
(лица, специально приглашѐнные).
Публичные торги проводятся по месту нахождения имущества.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за
30 дней, но не раннее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании
с указанием даты, времени и места проведения, характера продаваемого
имущества и его начальной продажной цены.
Участники торгов должны внести задаток, который не должен превышать
5% от начальной продажной цены. Лицам, которые участвовали в торгах, но не
выиграли их, задаток возвращается по окончании торгов. Лицо, выигравшее
торги, и их организатор подписывают в день проведения торгов протокол о
результатах торгов. Победитель торгов должен в течении 5 оплатить имущество
за вычетом внесѐнного задатка. В течении 5 дней с момента внесения покупной
цены , победитель и организатор торгов заключают договор купли-продажи. Этот
договор и протокол являются основанием для внесения записи в ЕГРП на
недвижимость.
Публичные торги объявляют несостоявшимися, когда:
1) на торги явилось менее 2-ух покупателей;
2) на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены
имущества;
3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный
срок.
24
После 10 дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель
вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его
начальной продажной цене на торгах. Если залогодержатель отказался, то
проводят повторные торги, но не позднее чем через месяц. Начальная цена
снижается на 15%. Если торги не состоялись, то залогодержатель может
приобрести имущество по цене не более чем на 25% ниже начальной. Если
залогодержатель не воспользуется эти правом в течении месяца, ипотека
прекращается.
25
Лекция №6
Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости
1. Особенности ипотеки земельных участков
2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений
3. Ипотека жилых домов, квартир
1. Особенности ипотеки земельных участков
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки
постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального
закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (находящиеся в
собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные
для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и
гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного
подсобного хозяйства и т.д.).
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или
юридическому лицу, арендатор вправе отдать арендные права земельного
участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с
согласия собственника земельного участка.
Не подлежат ипотеки:
1) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности;
2) части земельного участка, площадь которого меньше минимального
размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и
нормативными актами органов местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и разрешѐнного использования.
Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» от 05. 02. 04г. №1 – ФЗ снят запрет на залог
сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных
организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных
участков личных подсобных хозяйств.
Земельный участок, приобретѐнный с использование кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,
предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого
земельного участка, считается находящимся в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заѐмщика на этот
земельный участок, если иное не предусмотрено федеральным законом или
договором.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает
ипотека в силу закона на право аренды, если иное не предусмотрено
федеральным законом или договором.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная
организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или
целевой заѐм на приобретение земельного участка или права аренды
земельного участка.
26
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также
на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение
залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
Залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в
установленном порядке здания или сооружения на заложенном земельном
участке, если договором не предусмотрено иное (в договоре может быть
установлен запрет либо получение предварительно согласия). Ипотека
распространяется на эти здания и сооружения, если договором не
предусмотрено иное.
При ипотеке необходимо провести оценку земельного участка. Оценка
земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством,
регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного
участка устанавливается по соглашению залогодателя и залогодержателя.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в
качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого
участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству.
2. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога
распространяется на всѐ входящее в его состав имущество (здания, сооружение,
земельные участки, оборудование, инвентарь, сырьѐ, готовая продукция,
денежные средства, ценные бумаги и т.п., нематериальные активы и другие
права). Право залога распространяется и на продукцию, произведѐнную после
заключения договора ипотеки. Не могут быть предметом ипотеки права
предприятия, полученные на основании лицензии.
Для государственных и муниципальных предприятий на праве
хозяйственного ведения передача в ипотеку допускается при согласии
собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа, иначе
договор ничтожен.
Обязательные приложения к договору об ипотеке:
акт инвентаризации всего имущества предприятии;
бухгалтерский баланс;
заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества
предприятия.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство:
в размере не менее половины стоимости имущества предприятия;
подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения
договора об ипотеке;
если с менее продолжительным сроком исполнения, то обращение
взыскания на предприятие возможно по истечении года с момента
заключения договора об ипотеке.
Залогодатель имеет право:
распоряжаться имуществом предприятия (продавать, обменивать, сдавать
в аренду, предоставлять в наѐм и т.д.);
27
вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечѐт
уменьшения общей стоимости имущества, указанной в договоре об
ипотеке;
передавать в залог и отчуждать недвижимость предприятия с согласия
залогодержателя.
Права залогодержателя:
обратиться в суд о досрочном выполнении обязательства или ведении
ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не
принимает меры по сохранению заложенного имущества и эффективному
использованию его, что может привести к уменьшению стоимости
предприятия;
решением суда может быть уполномочен:
требовать бухгалтерские и другие отчѐтные документы и согласования
сделок с имуществом;
обращаться к собственнику предприятия
с требованием о
расторжении контракта с руководителем предприятии;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключѐнных
залогодателем, недействительными;
осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за
деятельностью предприятия.
Взыскание на заложенное имущество при неисполнении залогодателем
своих обязательств возможно только по решению суда.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находятся это
здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего
залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части.
Право залога не распространяется на участки, на котором находятся здания,
принадлежащие на праве постоянного пользования. Также залог участка не
обязателен при ипотеке части здания.
3. Ипотека жилых домов, квартир
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых
домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
Жилой дом или квартира, приобретѐнные или построенные полностью
или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа, предоставленного другим
юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или
квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной
регистрации права собственности заѐмщика на жилой дом или квартиру, если
иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная
организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или
целевой заѐм на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
28
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения
жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение
обязательства
незавершѐнным
строительством
и
принадлежащими
залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для
строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не
прекращается.
29
Лекция № 7
Система ипотечного жилищного кредитования
1 Субъекты ипотечной системы
2 Классификация ипотечных кредитов
3 Функции ипотечного кредита
4 Риски ипотечного кредитования
5 Классические модели ипотечного кредитования
1 Субъекты ипотечной системы
О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого
общества в значительной мере можно судить по масштабу использования
кредитов гражданами и предприятиями.
Более 85 % россиян хотели бы улучшить жилищные условия, но только
5-6% могут это позволить, не используя ипотечного кредита.
Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком
смысле
называется
системой
ипотеки,
которая
подразумевает
экономическую и юридическую системы, включающие и заключение
договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения
недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент.
С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:
1) законодательство, регулирующее оборот недвижимости;
2) организации, обслуживающие этот оборот, и прежде всего,
осуществляющие регистрацию этого оборота.
Рассмотрим субъектов ипотечной системы.
Основные субъекты:
Заемщики — лица, берущие кредит под залог жилой или
коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита
необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от
стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение
всего срока выплачивать ежемесячными платежами основной долг и
проценты по нему.
Кредиторы (банки) — кредитные организации, предоставляющие
заѐмщикам в установленном порядке ипотечные кредиты. Обязательства
заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной,
права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное
Агентство —
является
основным
элементом
самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает
у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых
30
кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных
кредитов. В задачи агентства входит:
выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным
кредитам;
формирование первичных ипотечных активов;
эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых
рынках.
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются
сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных
кредитов.
Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом
это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды,
страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что
рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга,
можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет
популярным среди российских и западных инвесторов.
Второстепенные субъекты:
Риэлторская компания — профессиональный посредник на рынке
недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению
договоров и подготовке пакета документов, необходимого для
предоставления в банк.
Оценщики – физические лица, являющиеся членами одной из
саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою
ответственность в соответствии с требованиями законодательства, имеющие
право на осуществление профессиональной оценки предмета ипотеки;
Страховые компании — осуществляют страхование заложенного
жилья, личное страхование заѐмщика и страхование гражданско-правовой
ответственности заѐмщика. Выполняют функции по снижению рисков для
инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов
страхования:
страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Управление федеральной регистрационной службы – регистрация
сделок купли-продажи, оформление перехода права собственности к новому
собственнику, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус – нотариальное удостоверение договора об ипотеке (с
01.01.2005г. отменена обязательная нотариальная форма договора об
ипотеке).
Паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства.
Органы опеки и попечительства – обеспечивают защиту прав
несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью; дают
31
разрешение (отказ) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или
ограниченно дееспособные члены семьи собственника.
2 Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать
по следующим основным признакам:
1) по типу кредитора:
банковские;
небанковские.
2) по наличию государственных субсидий:
субсидируемые государством;
не субсидируемые государством.
3) по форме кредитования:
в денежной форме;
в форме ипотечных долговых обязательств.
4) по срокам (в различных странах по-разному). В континентальной
Европе:
краткосрочные (до 1 года);
среднесрочные (от 1 до 5 лет);
долгосрочные (более 5 лет).
В США: краткосрочные (до 1 года), среднесрочные (1-10 лет),
долгосрочные (более 10 лет). В Великобритании: до 3 лет / 3-10лет / более 10
лет. В России долгосрочные - более 3 лет.
5) по схеме погашения кредита:
постепенное погашение;
единовременное погашение;
согласно особым условиям.
6) по виду процентной ставки:
кредит с фиксированной процентной ставкой (равные
ежемесячные платежи);
кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой
(защита кредитора);
кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных
ставок (на первые 5, 7, 10 лет – фиксированная ставка, затем –
плавает)
7) по виду обеспечения:
под залог жилья – на приобретение жилья, на строительство
жилья;
под залог застраиваемого земельного участка;
под иные виды обеспечения.
8) в зависимости от цели заѐмщика:
кредит на приобретение жилья;
кредит на строительство жилья.
32
9) по субъектам кредитования:
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты,
предоставляемые
непосредственно
будущему
владельцу жилья.
3 Функции ипотечного кредита
1. Перераспределение ссудных капиталов между экономическими
субъектами.
Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется
в те сферы, которые способствуют получению прибыли экономическими
агентами – кредиторами. Посредством кредита происходит накопление
временно свободных средств и направление их на удовлетворение
временных потребностей физических и юридических лиц в заѐмном
капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости.
2. Решение социальной проблемы – обеспечения жильѐм
3. Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в
регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.
Ипотечное
кредитование
является
мощным
инструментом
экономического развития во многих странах мира. Становление
ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора
экономики (рост строительства, модернизация производства и т.д.),
оказывает положительное влияние на преодоление социальной
нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов,
удовлетворение потребностей населения в жилье) и т.д.
4 Риски ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике,
представляет определѐнные преимущества кредиторам. Однако с данным
видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых
являются следующие:
кредитный риск – это риск невыполнения или ненадлежащего
выполнения заѐмщиком своих обязательств перед кредитором. Причины
возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический
характер. На снижение кредитоспособности заѐмщика оказывают влияние
неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жильѐ,
безработица и т.д.). Существуют и субъективные причины несистемного
характера, связанные непосредственно с заѐмщиком. Для минимизации
кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы
тщательный анализ кредитоспособности заѐмщика, жѐсткая система
андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая
приемлемый уровень невозвращаемых кредитов и связанных с этим
затрат.
33
процентный риск – вероятность возникновения риска изменения
процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с
фиксированной процентной ставкой, причѐм на длительный срок.
Кредитор несѐт риск потерь, как при повышении, так и при понижении
рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери
кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства
по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных
ставок на кредитном рынке заѐмщик может воспользоваться правом
досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск
досрочного погашения.
риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заѐм может быть
выплачен заѐмщиком заранее, до срока погашения. Если заѐм
выплачивается таким образом в период падения процентных ставок,
кредиторы теряют возможность получить процентный доход,
предусмотренный контрактом. Обычно в кредитном договоре
оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определѐнного %
от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту
либо % за определѐнный срок. Кроме того, используется включение в
договор запрета на досрочное погашение в течение определѐнного срока.
законодательный риск связан с возможностью изменений в
законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это
касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и
др.
5 Классические модели ипотечного кредитования
Американская модель ипотечного кредитования
Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается
на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных
агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск
на их основе собственных ценных бумаг.
Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое
агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была
государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги
ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и
гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности
агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля
ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло
чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.
В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae
(Правительственная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию),
сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в
1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус
подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те
же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности
34
Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать
кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость
жилья.
Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их
деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого
назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в
случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по
ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского
казначейства, освобожден от ряда налогов.
Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным
кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит
заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры)
свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока
ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство
заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.
Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и
обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку
выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные
выплаты за вычетом маржи банка в агентство.
Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство
обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки
эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом,
начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту
ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку
клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в
дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и
немножко оставляя себе.
Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не
связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью
депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные
кредиты покупаются агентствами.
Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов
источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным
кредитам определялись государством.
С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные
ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился
третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных
кредитов.
Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у
коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую
ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные
ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS
являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная
бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом
недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже
35
выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу,
выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты,
зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую
согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки
по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности
ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным
ценным бумагам.
Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что
обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность
жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить
неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у
него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся
реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на
недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно
тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными
вернуть кредит.
Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по
MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства
заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства
агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы
массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои
обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это
дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как
практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым
консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно,
обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели
ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В
США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы
дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье.
Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита,
который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных
кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в
размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по
ним значительно выше.
Немецкая модель ипотечного кредитования
Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для
ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного
финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательноипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс
(bausparkasse).
Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных,
поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что
36
вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те
же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право
получить ипотечный кредит по низкой ставке.
Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательноипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти
структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные
ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual
savings banks).
Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и
период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт
(отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет
на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на
депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму
ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим
возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство
предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по
низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают
средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при
колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками,
от 7 до 12% годовых.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает
приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он
получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства
член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать
кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту
оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные
накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить
соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт
вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он
составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь
размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее
зависит от равномерности внесения накоплений.
Основным достоинством системы является ее полная прозрачность.
Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти
организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи
ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика
коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды
и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно
знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта
какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не
выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом,
но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются
украсть их деньги.
37
В 1190 году в немецкий закон о строительных сберегательных кассах были
внесены изменения, согласно которым стройсберкассы получили возможность
действовать за пределами Германии. В настоящее время филиалы немецких
строительных сберегательных касс работают в Италии, Бельгии, Франции,
Люксембурге, Нидерландах. Немецкие строительные сберкассы активно
участвуют в создании ссудо-сберегательных учреждений в Чехии, Словакии,
Венгрии, Хорватии.
В 2000 г. крупная немецкая строительная сберегательная касса BHW начала
осуществлять инвестиции в жилищное строительство в Индии.
Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время немецкие
стройсберкассы – это уже не только объединение людей, желающих купить или
построить жилье, сколько гигантский финансовый институт с целевым
финансированием и специальными условиями деятельности.
В Германии строительные сберкассы успешно действуют на протяжении
многих десятилетий, что является доказательством надежности и жизненной
востребованности данных учреждений.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
666
Размер файла
380 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа