close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Управляющая компания и УСН

код для вставкиСкачать
Управляющая компания и УСН
По телефону 74-08-67,74-57-70 Жилкомхоз
Управляющая компания применяет "упрощенку" с объектом налогообложения
"доходы". На основании договора с собственниками
помещений она собирает плату за коммунальные услуги и перечисляет ее
ресурсоснабжающим организациям. Включаются ли данные суммы в состав
доходов, учитываемых при исчислении налога при УСНО?
При ответе на данный вопрос обратимся к позиции Минфина, представленной в Письме
от 18.07.2008 N 03-11-04/2/107.
Согласно ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при применении УСНО должны включать
в состав доходов, учитываемых при определении объекта обложения единым налогом,
доходы от реализации и внереализационные доходы (ст. 249 и 250 НК РФ). При этом
доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются. На
основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются
доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру,
агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору
комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет
возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за
комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат
включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в
соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится
комиссионное, агентское и иное аналогичное вознаграждение.
С этими рассуждениями нельзя не согласиться. Но затем финансисты делают вывод:
1/7
Управляющая компания и УСН
учитывая, что предпринимательская деятельность налогоплательщика - управляющей
организации исходя из договорных обязательств является посреднической
деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном
доме коммунальных услуг, доходом указанной организации будет являться
комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Такая позиция Минфина представлена и в более ранних письмах - например, от
14.11.2005 N 03-11-05/100. Управляющая организация обязана принимать на свой
расчетный счет платежи за коммунальные услуги, которые вносятся членами
товарищества собственников жилья и впоследствии перечисляются управляющей
организацией юридическим лицам, предоставляющим данные услуги. Учитывая, что
реализацию коммунальных услуг осуществляют коммунальные организации,
управляющая организация, принимающая на основании заключенного договора
технического обслуживания жилого дома на свой расчетный счет платежи от населения
за коммунальные услуги, не учитывает вышеназванные платежи при исчислении
налоговой базы по единому налогу в качестве доходов.
То есть, по мнению Минфина, управляющая организация не реализует коммунальные
услуги, а занимается посреднической деятельностью, и поэтому платежи за
коммунальные услуги не учитываются при расчете налоговой базы при УСНО. В то же
время Минфином было выпущено Письмо от 13.11.2007 N 07-05-06/288, в котором речь
шла об учете в составе доходов сумм, полученных управляющей компанией от жильцов и
направленных на капитальный ремонт жилья. В данном случае был сделан прямо
противоположный вывод: суммы, перечисляемые жильцами на расчетный счет
управляющей компании и направленные на капитальный ремонт жилья, учитываются
налогоплательщиком - управляющей организацией в доходах при исчислении налоговой
базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы
налогообложения. В последнем случае финансисты, вероятно, посчитали, что
управляющая компания сама выполняет капитальный ремонт, а не является
посредником между жильцами и подрядчиками, которые его осуществляют.
Попробуем разобраться: кем же является управляющая компания и будут ли
перечисленные ей средства ее доходом?
Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны
выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
2/7
Управляющая компания и УСН
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
При этом управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и
безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества
в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а
также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст.
161 ЖК РФ). Управляющая компания является профессиональным игроком на рынке
жилищно-коммунальных услуг, обладает необходимыми знаниями и компетенцией, но,
конечно, за ее услуги придется платить жильцам, в отличии от ТСЖ, которое не
извлекает прибыли от деятельности по управлению домом. На управляющую компанию
возложены функции координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, а также ответственность за качество
предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание
жилфонда). Расчет платы также входит в обязанности управляющей организации.
При рассмотрении данного вопроса нельзя обойти такой важный документ, как Правила
предоставления коммунальных услуг гражданам *(2) (далее - Правила), утвержденные
Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307. Они регулируют отношения
между исполнителями и потребителями коммунальных услуг. Исполнителем может быть
в том числе и управляющая организация, на которой лежат обязательства по
предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества перед всеми
потребителями (п. 5 Правил).
Согласно формулировке разд. VIII ЖК РФ управляющая организация именно
предоставляет коммунальные услуги, а не обеспечивает их предоставление (например,
посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями). От этого
же понимания отталкиваются и Правила. В обязанности исполнителя коммунальных
услуг входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями или
самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг потребителям (пп. "в" п. 49 Правил). Согласно
определению, приведенному в п. 3 Правил, ресурсоснабжающая организация
3/7
Управляющая компания и УСН
осуществляет продажу коммунальных ресурсов - и не кому-нибудь, а управляющей
компании. Приходится констатировать, что законодательство предлагает управляющим
организациям лишь договор купли-продажи коммунальных ресурсов, и никакой другой.
Отсюда следует, что включение в налогооблагаемую выручку управляющей компании
всей платы собственников помещений (в том числе за коммунальные услуги) - это
требование НК РФ. Кроме того, управляющая компания обязана оплачивать все
выставленные ресурсоснабжающими организациями счета независимо от фактического
поступления денежных средств от населения.
Данные налоговые последствия можно оптимизировать с точки зрения уменьшения
налоговых выплат: применить посреднические договора, такие как агентский договор,
чтобы доходом управляющей компании было только агентское вознаграждение. Но этот
вариант идет вразрез с ЖК РФ и Правилами, хотя по своей сущности деятельность
управляющей компании многоквартирным домом является посреднической.
Вернемся к позиции Минфина по данному вопросу. На сегодняшний день финансисты
считают деятельность управляющей компании посреднической. При этом в Письме
Минфина РФ от 18.07.2008 N 03-11-04/2/107 дается ответ на конкретный вопрос,
сформулированный некорректно: управляющая организация, применяющая УСН с
объектом налогообложения "доходы", заключила договор энергоснабжения с
поставщиками по поручению собственников помещений в многоквартирном доме. Какой
договор заключен, непонятно, и формально ответ Минфина поставленному вопросу
соответствует. Если заключен посреднический договор, то доходом управляющей
компании будет вознаграждение по этому посредническому договору, а платежи за
коммунальные услуги при расчете единого налога при УСНО не учитываются. Но с точки
зрения ЖК РФ и Правил управляющая компания продает населению коммунальные
услуги и, соответственно, должна учитывать в доходах всю сумму платежей за них, как
при договоре купли-продажи. Позиция же Минфина, к сожалению, может измениться в
любой момент, как это было не раз, со всеми вытекающими отсюда налоговыми рисками,
тем более что финансисты всегда могут сказать, что в письме давался ответ на
конкретный вопрос.
Следует учитывать, что управляющие компании ведут особую деятельность в
соответствии с ЖК РФ, Правилами, ГК РФ, поэтому к выбору режима налогообложения
им надо подходить очень тщательно. Применение "упрощенки" с объектом
налогообложения "доходы" выглядит в данном случае непривлекательным, в крайнем
случае это могут быть "доходы минус расходы".
4/7
Управляющая компания и УСН
В соответствии с п. 6 ст. 3 НК РФ "акты законодательства о налогах и сборах должны
быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы),
когда и в каком порядке он должен платить". Согласно п. 7 указанной статьи "все
неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и
сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов)". При появлении у
налогоплательщика таких "неустранимых сомнений", "противоречий" и "неясности", он
может выбирать наиболее удобную для себя трактовку налоговой нормы.
Таким образом:
Управляющая компания вправе включать в состав доходов только работы выполненные
ею самой.
Рекомендуем в целях минимизации налоговых рисков на фирменном бланке организации
заказным письмом с уведомлением и описью вложения направить официальный запрос
в Минфин РФ, тогда у Вас будет письменное разъяснение на основании которого Вы
будете освобождены от ответственности.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 4 мая 2009 г. N 03-11-06/2/77
5/7
Управляющая компания и УСН
Вопрос: ООО, применяющая УСН (объект - доходы, уменьшенные на величину
расходов), на основании заключенного договора управления и содержания
многоквартирных жилых домов с Администрацией городского поселения принимает на
свой расчетный счет платежи от населения за коммунальные услуги (тепло-,
водоснабжение, канализация, электроснабжение, ТБО) и плату за содержание и ремонт
данных жилых помещений. Приобретение коммунальных ресурсов и предоставление
коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в
установленном порядке, то есть все собранные деньги за коммунальные услуги в полном
объеме транзитом перечисляются ресурсоснабжающим организациям. В распоряжении
ООО не остается какой-либо прибыли.
В свою очередь в договоре о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими
организациями есть пункт "Размер вознаграждения за услуги населения, сбора
платежей от населения по договору составляет 2,5% от перечисленной суммы,
причитающейся Исполнителю".
Просим разъяснить, учитываются ли платежи за коммунальные услуги при исчислении
налоговой базы в качестве доходов или только размер вознаграждения учитывается?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по
вопросам применения упрощенной системы налогообложения управляющей
организацией и на основании информации, изложенной в письме, сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской
Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать для
управления многоквартирным домом управляющую организацию. По договору
управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по
заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов
управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного
кооператива или органов управления иного специализированного потребительского
кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и
выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком
6/7
Управляющая компания и УСН
доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и
пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи
162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)
налогоплательщики при применении упрощенной системы налогообложения должны
включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения
по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы. Указанные доходы
определяются соответственно исходя из положений статей 249 и 250 Кодекса. При этом
доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
Подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Кодекса предусмотрено, что при определении
налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные
средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с
исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому
аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных
комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или)
иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов
комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями
заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское
или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, в случае если предпринимательская деятельность налогоплательщика управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является
посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в
многоквартирном доме коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет
являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
7/7
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
74
Размер файла
246 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа