close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы

код для вставкиСкачать
ПРИЛОЖЕНИЕ №6-2010
Проблемы регулирования прав
на земельные участки и плата за землю
Проблемы регулирования прав
на земельные участки и платы за землю
Предпосылки формирования субъективного
гражданского права
применительно к земельному участку
АННОТАЦИЯ
В статье рассмотрены теоретические основы
предпосылок формирования субъективного гражданского права на особый объект недвижимого
имущества земельный участок. Приведены
примеры рассмотрения конкретных судебных
споров применительно к субъективным правам
на земельные участки.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельный участок, субъективное право, интерес, волеизъявление, землеустройство, кадастровый учет.
ANNOTATION
The author examines the theoretical foundations of
the prerequisites of forming a subjective civil right to
a particular object of immovable property land.
Examples deal with specific disputes with regard to
the subjective right to land.
KEY WORDS: land, a subjective right, interest,
expression of the will, land management, cadastral
records.
Современное российское законодательство предусматривает несколько видов субъективных
прав на земельные участки, из которых права собственности, постоянного (бессрочного)
пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) относятся к вещным правам, а права аренды, залога и безвозмездного срочного пользования земельным участком к обязательственным. Актуальность
проблемы формирования субъективного гражданского права применительно к земельным
участкам обусловлена, в частности, вовлечением в гражданский оборот земельных участков
сельскохозяйственного назначения, оформлением прав на земельные участки под линейными
объектами, реализацией на практике положений Федерального закона от 22 июля 2008 года
№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающихся участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемых земельных участков.
Существующие на законодательном уровне определения понятия «земельный участок»
дополняют друг друга. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В силу ст. 111 ЗК
РФ земельный участок есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом под новым земельным участком в силу ст. 112
ЗК РФ понимается земельный участок, образованный не только из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, но и при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Обязательной предпосылкой для формирования субъективного гражданского права на новый земельный участок, как и любого субъективного гражданского права, является материально-правовой интерес стремление получить определенную пользу. Интерес одновременно и цель субъективного гражданского права. В п. 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане
(физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе.
4
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
При этом следует учитывать, что земельный фонд представляет собой публичное достояние многонационального народа РФ и как таковой является особого рода федеральной собственностью. Поэтому для субъективного гражданского права на земельный участок характерно
ограничение интереса будущего носителя права интересами государства, муниципального
образования, социума, а также интересами собственника, владельца, арендатора либо иного
пользователя объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
Так, арбитражный суд удовлетворил иск о признании недействительным приказа
управления земельных отношений городской администрации о предоставлении земельного участка, поскольку право государственной собственности на спорный земельный участок не разграничено и издание оспариваемого решения нарушает права и законные интересы возможного собственника этого участка Российской Федерации (постановление ФАС Уральского округа от 24 марта 2008 года № Ф09-1800/
08-С6 по делу № А50-12077/2007).
Судом также был удовлетворен иск ООО о признании недействительным распоряжения агентства по управлению федеральным имуществом о продаже земельного
участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены
объекты недвижимости, приватизированные из собственности РФ, поскольку ООО
указанный земельный участок предоставлен без учета интересов истца, так как на
предоставленном в долевую собственность земельном участке находится железнодорожный путь, принадлежащий истцу (постановление ФАС Восточно-Сибирского
округа от 13 мая 2008 года № А10-4403/06-Ф02-1187/08 по делу № А10-4403/06).
Напротив, арбитражный суд отказал в иске о признании недействительным решения государственного органа об отказе в утверждении землеустроительной документации и обязании государственного органа утвердить границы земельного участка, поскольку заявитель предложил определить границы участка в офисном помещении, а не по месту расположения участка, что признано неправомерным, так как при
проведении мероприятий по формированию земельного участка не были учтены
интересы смежных землепользователей (постановление ФАС Московского округа от
31 июля 2008 года № КА-А40/6889-08 по делу № А40-56964/07-21-393).
Ограничение интереса будущего носителя субъективного права проявляется и в том, чтобы цель формирования объекта соответствовала установленному государством правовому
режиму земельного участка, в том числе цели и разрешенному использованию.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа отметил, что, делая вывод об отсутствии у общества прав на земельный участок ввиду заключения договоров аренды с неуполномоченным лицом администрацией, нижестоящие суды не учли, что заявитель
обладает вещным правом на находящиеся на земельном участке объекты недвижимости и в силу ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на его приватизацию либо
аренду; также не был исследован вопрос о соответствии спорного строения разрешенному использованию земельного участка, право пользования таким земельным участком не может быть прекращено без прекращения прав на расположенные
на нем объекты недвижимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от
20 мая 2009 года по делу № А32-23567/ 2007-47/281).
Ограничение интереса будущего носителя субъективного гражданского права на земельный участок обнаруживается и в необходимости соблюдать баланс частных и коллективных
интересов, что просматривается в правовой природе отношений общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначе-ния и отмечено Конституционным
Судом РФ (п. 4.2 постановления от 30 января 2009 года № 1-П).
Предпосылкой возникновения субъективного гражданского права на земельный участок
является сочетание волеизъявлений. Это воля будущего носителя права и воля собственника,
от имени которого в случае образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выступает специально уполномоченный
орган государственной власти либо орган местного самоуправления.
Для воли будущего носителя права и воли собственника характерен особый порядок изъявления. Намерения сторон в отношении определения юридической судьбы земельного участка не должны быть выражены в произвольной форме, допускающей свободное истолкование (на основании главы V ЗК РФ со стороны собственника данное намерение воплощается в
форме решения о предоставлении земельного участка на определенном праве с последующим
заключением соответствующего договора).
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
5
Аналогичные нормы предусмотрены специальным законодательством. Так, пп. 3 и 4 ч. 4
ст. 9 Федерального закона от 8 мая 2009 года № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи
глав государств и правительств стран участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихо-океанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что уполномоченные
федеральные органы, принимая решение о распоряжении земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, для размещения необходимых
для проведения саммита объектов, должны заключить договор аренды либо договор безвозмездного срочного пользования земельным участком.
При этом волеизъявление будущего носителя субъективного права опосредовано обращением данного лица либо самого собственника в специально уполномоченный государственный орган, на который возложена функция по принятию решения об осуществлении кадастрового учета 1 . Вместе с тем исполнение функции по кадастровому учету не есть выражение
воли собственника.
Обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
требуется не только для возникновения субъективного права на земельный участок, но и для
оформления субъективного права на здания, строения, сооружения, помещения, объекты
незавершенного строительства. Так, приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008
года № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» установлены формы бланков
данных кадастровых паспортов и порядок их заполнения, а приказом Министерства юстиции
РФ от 20 февраля
2008 года № 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном
кадастровом учете недвижимого имущества» формы бланков соответствующих заявлений.
Различие проявляется в том, что в случае с земельным участком определяются его границы, в
чем собственно и заключается «создание» объекта субъект стремится извлечь земельный
участок из природной среды, из «земельного фонда», а в отношении зданий, сооружений,
объектов незавершенного строительства и помещений этого не происходит. Порядок и узаконенная процедура «создания» таких объектов недвижимого имущества, как здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, подчинены иным нормам и правилам.
К. Скловский отмечает: «Весьма важно уже для проблемы собственно земельного
участка как объекта права выяснение того обстоятельства, что земельный участок
создается установлением его границ… Причем это должно делаться таким образом,
чтобы границы оказались явно существующими для любого лица, ибо речь идет об
абсолютном праве» 2 .
Действия органа, специально уполномоченного в области кадастрового учета,
не
будучи проявлением воли собственника, одновременно носят подтверждающий эту волю
характер, поэтому могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном для обжалования
действий государственных органов.
Еще одной предпосылкой формирования субъективного гражданского права на земельный
участок выступают действия специально уполномоченного государственного органа по осуществлению специальной функции кадастрового учета. Данная предпосылка носит явно
выраженный административный характер. Статья 1 Федерального закона от 24 июля 2007
года № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» (далее Закон о кадастре) ставит возможность качественной оценки земельного участка в прямую зависимость от
внесения объекта в государственный кадастр недвижимости, в результате чего каждый земельный участок получает такие уникальные характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других земельных участков. Принятие уполномоченным органом решения об
осуществлении кадастрового учета (постановке на учет и снятии с учета) определяет момент
1
В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» на указанную службу возложены функции по организации
единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2
Скловский К. О понятии раздела вещи (земельного участка) // Хозяйство и право, 2006, № 1, с. 79.
6
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета, то есть наличия либо отсутствия его экономического статуса.
Нормы Закона о кадастре находят широкое применение в практике арбитражных судов и
судов общей юрисдикции.
Так, принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка для строительства без установления границ этого участка и его
государственного кадастрового учета противоречит положениям ст. 32 ЗК РФ и не
может быть признано правомерным (постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 27 августа 2008 года № Ф08-5108/2008 по делу № А32-14830/2007-66/2).
Решением Обливского районного суда Ростовской области от 10 декабря 2008 года отказано в удовлетворении заявления гр-ки Т. о признании неправомерным отказа
районной администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка,
возложении на районную администрацию обязанности заключить указанный договор
по тем причинам, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, его
границы не обособлены и не выделены в натуре, в состав спорного земельного участка входят зоны, отнесенные в силу закона к охранным зонам коммуникаций 3 .
Легальное понятие кадастрового учета сформулировано в ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре.
Предваряют кадастровый учет специальные работы по формированию объекта 4 .
К. Скловский указывает: «…Создание земельного участка никак не может миновать
стадии проведения «работ» и «мероприятий» по межеванию, которые являются
действиями фактическими.
Поскольку любое фактическое действие это осуществление плана (термин,
имеющий самое прямое отношение к земельным участкам), первоначально возникшего как воля на само действие, мы должны отделить эту волю на установление
границы и тем самым создание (раздел) земельного участка и ее осуществление» 5 .
В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке в случае изменения границ объектов
землеустройства (ст. 3). Основаниями проведения землеустройства являются: решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства; договоры о проведении землеустройства; судебные решения (ст. 4).
Законом о кадастре не установлена форма решения об осуществлении кадастрового учета.
Согласно п. 18 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного
приказом Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 года № 35, указанное решение подготавливается с использованием специального бланка, оформленного в установленном законодательством РФ порядке, подписывается специально уполномоченным должностным лицом и регистрируется в регистрационно-контрольной форме. Подлинник решения помещается
в кадастровое дело (номен-клатурное дело).
В соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 4
марта 2008 года № ВК/0876 «Разъяснения по ведению кадастровых дел» помимо решения об
осуществлении кадастрового учета в учетное дело помещаются следующие документы: заявление и необходимые для кадастрового учета документы, представленные заявителем; документы, поступившие в порядке информационного взаимодействия; протокол проверки; документы, направленные на устранение причин приостановления кадастрового учета. Если принято решение об отказе в проведении кадастрового учета, учетное дело закрывается и помещается в архив на хранение. При подготовке к архивному хранению в учетное дело помещают
титульный лист и внутреннюю опись документов. Если в течение трех лет учетное дело, по
которому принято решение об отказе в проведении кадастрового учета, не было
возобновлено, такое дело подлежит уничтожению в установленном порядке. При принятии решения о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости кадастровое дело формируется
3
Архив Обливского районного суда Ростовской области.
См.: приказ Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана
и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».
5
Скловский К. И. Раздел земельного участка // ЭЖ-Юрист, 2005, № 45; СПС «КонсультантПлюс».
4
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
7
из соответствующего учетного дела. Кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером объекта недвижимости.
Взаимодействие субъекта с организациями, в полномочия которых входят функции по
межеванию и кадастровому учету, хотя и носит заявительный характер 6 , но предполагает
обязанность заявителя обратиться в организацию, осуществляющую межевание, и орган по
кадастровому учету, если в дальнейшем он намеревается совершать сделки.
Таким образом, административной предпосылкой возникновения субъективного гражданского права на новый земельный участок (права требования, права на положительные действия, правопритязания, права на выбор способа защиты) является принятие уполномоченным
органом решения об осуществлении кадастрового учета. Речь идет «о достоверной и регулярно обновляемой информации о состоянии окружающей среды и природных ресурсов…» 7 .
Здесь видна особенность, вытекающая из переходного характера государственной регистрации прав.
Она выражается в том, что права на недвижимое имущество, зарегистрированные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в земельных комитетах,
считаются действительными (п. 1 ст. 6). Следовательно, в этой ситуации о существовании
земельного участка и о наличии субъективного гражданского права на него можно говорить
до того, как будет принято решение о кадастровом учете и запись о субъективном праве будет
внесена в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП). До тех пор, пока все земельные участки не пройдут кадастровый учет и записи обо всех без исключения субъективных правах на земельные участки не будут внесены в ЕГРП, будут коллизии в определении
момента возникновения как объекта, так и права на него. При этом все коллизии подлежат
разрешению в пользу правообладателя.
Так, ВАС РФ, отказывая в передаче дела в порядке надзора в Президиум ВАС РФ,
указал, что представленное на регистрацию свидетельство о праве собственности от
13 декабря 1994 года № 562 является документом, подтверждающим ранее возникшее право собственности на земельный участок и право бессрочного пользования
земельным участком.
Границы данных земельных участков графически изображены в чертеже к свидетельству о праве собственности. Суды, установив, что истцом для регистрации права
собственности на спорный земельный участок представлены все необходимые для
ее проведения документы, пришли к выводу о том, что отказ в регистрации права собственности на спорный земельный участок не соответствует закону, нарушает права и законные интересы в экономической деятельности и является незаконным
в силу ст. 198 АПК РФ (определение ВАС РФ от 8 сентября 2008 года по делу
№ 11294/08).
И наконец, субъективное гражданское право на земельный участок, как и любое субъективное гражданское право, не может возникнуть без определенных обстоятельств, именуемых
юридическими фактами.
Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 7 июня 2007 года по делу
№ А17-1743/14-2006 отмечено, что суд, ссылаясь на п. 2 ст. 8 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права аренды земельного участка, на котором
им были возведены строения, поскольку договор аренды не был зарегистрирован.
При этом суд счел ошибочным довод предпринимателя о том, что земельные правоотношения между сторонами сложились в силу постановления местной администрации.
Издание указанного постановления было лишь частью процесса накопления
юридических фактов, направленных на формирование земельных правоотношений.
У предпринимателя возникло право на заключение договора аренды земельного
участка, однако он не реализовал это право.
Таким образом, три перечисленные предпосылки представляют собой часть процесса «накопления» необходимых юридических фактов, направленных на формирование земельных
отношений.
6
Понуждение кого-либо к согласованию границ земельного участка помимо его воли законом не предусмотрено
(постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2009 года по делу № А53-7180/2008).
7
Сидоренко В. Н. Развитие кадастров в сфере использования природных ресурсов и охраны окружающей среды на федеральном и региональном уровнях // Экологическое право, 2007, № 2; СПС «КонсультантПлюс».
8
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
А. МИХАЙЛОВА,
судья Обливского районного суда
Ростовской области
О правообладателе земельного участка
АННОТАЦИЯ
Рассматривается содержание понятия «правообладатель земельного участка» с точки зрения
возможных вещных и обязательственных прав на
земельный участок, в особенности в связи с
осуществлением его застройки. Обосновано, что
к правообладателям земельных участков следует
относить их собственников, землепользователей
и землевладельцев, арендаторов и субарендаторов, а также, при известных условиях, срочных
безвозмездных пользователей и доверительных
управляющих. Однако правообладателями не
являются сервитуарии, а также арендаторы
земельных участков для целей инженерных
изысканий и исполнители таких изысканий.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельный участок, правообладатель земельного участка, вещные и обязательственные права на земельный участок,
застройка земельного участка, переданного в
аренду.
ANNOTATION
The author analyzes the matter of the term
«possessor of the land plot» from the standpoint of
possible rights in rem and in personam on land plot,
particularly, concerning it’s development. It is
grounded, that as possessors of land plots can be
considered owners, land users and land proprietors,
leaseholders and subleaseholders, and in certain
circumstances persons, using land plots on time
unpaid basis, and entrusted administrators.
Nevertheless, servitude possessors, leaseholders of
land plots destined for engineering surveys and
performers of such surveys are not possessors of
land plot.
KEY WORDS: land plot, possessor of the land plot,
rights in rem and rights in personam for land plot,
development of leased land plot.
Система прав на землю в настоящее время вызывает особый интерес с практической точки
зрения, поскольку те или иные возможности использования земельных участков непосредственно предопределены характером субъективного права на земельный участок.
В проекте Концепции развития законодательства о вещном праве (раздел «Право застройки
(суперфиций) и право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)») (п. 2.1) отмечено: «Существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки явно несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан
на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава
государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и
др.) и, за исключением сервитутов (которые не предоставляют владения земельным участком, а предполагают лишь ограниченное пользование им), не рассчитан на отношения с
участием частного собственника земельного участка» 1 .
Недостатки существующего регулирования проявляются еще более отчетливо, когда определенную правовую возможность пытается реализовать не сам частный собственник, а
обладатель иного права на землю, в особенности при освоении земельных участков путем
застройки.
В последнее время особое напряжение наблюдается в ситуациях, когда земельный участок
уже приватизирован и его застройка ведется застройщиком на праве аренды.
Действующее законодательство достаточно детально регламентирует предоставление под
застройку (особенно под жилищное строительство) на праве аренды земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако как только
арендные поземельные отношения возникают на базе частной собственности на землю, сразу
же образуется некий концептуальный и правовой тупик, связанный, по всей видимости, с тем,
1
Вестник ВАС РФ, 2009, № 4, с. 152.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
9
что конституционное положение о равном признании и защите всех форм собственности
(ст. 8 Конституции РФ) во многих случаях не воспринимается как непосредственно действующая норма.
Так, при обращении в эксплуатирующие и сетевые организации застройщики часто получают отказ в выдаче технических условий на том основании, что застройщик, выступающий
арендатором земельного участка, не является «правообладателем» земельного участка в том
значении, которое этому термину придается Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 февраля
2006 года № 83 (далее Правила). По мнению специалистов сетевых и эксплуатирующих
организаций, правообладатель это лицо, имеющее свидетельство о праве собственности на
земельный участок.
Действительно, в Правилах установлены два принципиально различных режима получения технических условий.
1. Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о
проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия (п. 5).
2. Правообладатель земельного участка, если он намерен осуществить реконструкцию
объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для
его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также истек срок действия
технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о
предоставлении земельного участка, в целях определения необходимой ему подключаемой
нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий (п. 6).
Прямое толкование указанных пунктов Правил приводит к однозначному выводу о том,
что первый вариант получения технических условий при аренде земельных участков у частных собственников исключен, поскольку в п. 5 Правил речь идет о процедуре в отношении
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Что же касается второго варианта, то и он мало пригоден для застройщика-арен-датора,
поскольку рассчитан не на новое строительство, а на реконструкцию объекта либо подключение к сетям инженерно-технического обеспечения уже построенного объекта при отсутствии
технических условий либо истечении срока их действия. Кроме того, даже при его реализации
не исключен отказ в выдаче технических условий только на том основании, что заявитель не
является собственником земельного участка.
Формулировка «правообладатель земельного участка» используется во многих федеральных законах в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, в федеральных законах от 21
декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории
в другую», от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,
от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ
«Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности
в Российской Федерации и
о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»
и в некоторых иных. Однако это понятие нигде не определено,
вследствие чего становится вероятным как ограничительное, так и расширительное его толкование.
В системе гражданского и земельного законодательства уточнение содержания данного
термина требует анализа системы вещных и обязательственных прав, которые могут возникать в отношении такого особого объекта, как земельный участок.
Нормами глав 17 и 34 ГК РФ предусмотрено существование следующих вещных и обязательственных прав на земельные участки: права собственности (ст. 260, 261); пожизненного
наследуемого владения (ст. 266); постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268); пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271); сервитута (ст. 274); аренды
(ст. 607).
10
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
Следует обратить внимание на то, что в подзаконных нормативных актах прослеживается
тенденция к ограничению понятия правообладателя земельного участка только субъектами
вещных прав. Например, именно из такого соображения исходит Положение об учете федерального имущества, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 июля 2007 года
№ 447 (п. 4).
Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом
(ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из
оборота или не ограничены в обороте. Специальное правило о застройке (ст. 263) устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, проводить их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм
и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Отсюда вытекает вывод о том, что обладателем права застройки земельного участка может быть и несобственник данного участка, действующий с разрешения собственника участка, в том числе на основании договора аренды. Этот вывод подтверждается положениями
земельного законодательства.
В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане,
юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования.
Из перечня понятий и определений, перечисленных в п. 3 ст. 5 ЗК РФ, видно, что все участники земельных правоотношений подразделены на три группы по характеру их прав на
земельные участки.
Первая группа (собственники земельных участков) имеет право собственности, которое
является наиболее полным по содержанию. Применительно к застройке участка оно заключается в том, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым
назначением земельного участка и его раз-решенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
Вторая группа имеет иное (кроме собственности) вещное право на земельный участок
(землепользователи, землевладельцы и сервитуарии).
Третья группа имеет невещное (обязательственное) право на земельный участок (арендаторы и субарендаторы).
Однако принципиально важно, что в п. 1 ст. 41 ЗК РФ прямо указано на то, что лица, не
являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов,
осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса, то
есть у землепользователей, землевладельцев и арендаторов равные с собственником права на
использование земельных участков. Таким образом, только сервитуарии не имеют равных с
собственником прав по застройке земельных участков, все же остальные землевладельцы,
землепользователи и арендаторы обладают равными с собственником правами на использование земельных участков, в том числе в целях застройки, то есть все они «правообладатели». Отсюда следует, что арендатор земельного участка, имеющий право застройки по условиям договора аренды, будучи правообладателем, вправе осуществлять все действия в связи с застройкой, на которые управомочен и сам собственник (арендодатель). Это относится и
к праву на получение технических условий подключения объекта к сетям инженернотехнического обеспечения.
Данный вывод подтверждается, в частности, тем, что в п. 4 ст. 302 ЗК РФ арендатор рассматривается как правообладатель. Указанные права арендаторов возникают с момента заключения договора, если договор не требует государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ),
либо с момента государственной регистрации, если таковая обязательна.
Кроме того, Земельный кодекс РФ к субъектам обязательственных отношений причисляет
и лиц, безвозмездно пользующихся земельным участком (ст. 5) в течение определенного срока. Следует ли таких пользователей относить к правообладателям, имеющим в том числе и
право застройки участка? На мой взгляд, да, однако при наличии либо прямого указания закона, либо соответствующего условия в договоре. Например, Федеральный закон от 24 июля
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
11
2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» предусматривает
право Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства осуществлять
передачу земельных участков Фонда, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов. Нет
никаких препятствий к тому, чтобы закрепить право безвозмездного пользователя на застройку земельного участка и по условиям договора безвозмездного пользования.
В число правообладателей земельного участка входит и доверительный управляющий на
основании как ГК РФ (ст. 1013), так и специального указания закона [например, именно в
качестве правообладателя соответствующих земельных участков действует Государственная
компания «Российские автомобильные дороги» (Федеральный закон от 17 июля 2009 года
№ 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)].
В некоторых случаях состав возможных правообладателей существенно ограни-чивается
законом. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декаб-ря 2004 года № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
под застройщиком понимается только юридическое лицо, имеющее в собственности или на
праве аренды земельный участок
(то есть это надо понимать правообладатель).
Указанный Закон имеет специальный предмет правового регулирования отношения,
возникающие при долевом строительстве. Вследствие этого в рамках данного Закона в качестве правообладателей не могут выступать физические лица, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования) и землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения),
а также субъекты любых обязательственных отношений, кроме арендаторов. Но за пределами
действия упомянутого Закона и названные лица могут выступать в качестве правообладателей
земельных участков в целях застройки.
Наконец, для правильной квалификации лица в качестве правообладателя земельного участка необходимо учитывать не только его формальный статус, но и содержательные ограничения этого статуса.
Так, материалы дела Арбитражного суда Краснодарского края (решение от 23 сентября 2008 года по делу № А-32-11580/2008) демонстрируют практику заключения
«номинальных» договоров аренды, то есть договоров «фактического использования»
земельных участков. Актом выбора земельного участка для разработки проекта
строительства многоэтажного административного здания администрация г. Краснодара определила земельный участок для разработки проекта строительства здания.
Постановлением главы администрации г. Краснодара застройщику ООО «С.»
утверждены материалы предварительного согласования места размещения здания и
разрешено производство проектно-изыскательских работ, а также разработка проекта строительства.
Между администрацией и ООО «С.» был заключен «договор о внесении арендной платы за использование земельного участка» со сроком действия с 26 января
2005 года по 25 декабря 2005 года, согласно которому администрация (арендодатель) обязалась передать ООО «С.» (арендатору) во временное владение и пользование определенный земельный участок «для промышленного, гражданского и дорожного строительства».
В 2006 году арендатор обратился к главе муниципального образования с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, однако получил
отказ с требованием о предоставлении ряда документов, в том числе кадастрового
плана земельного участка. Арендатор обратился в суд с иском о признании договора
аренды от 26 января 2005 года заключенным и о передаче в аренду того же земельного участка.
В отзыве на исковое заявление арендодатель (ответчик) в удовлетворении требований просил отказать, поскольку администрацией не было принято решение о
предоставлении земельного участка для строительства по правилам, установленным
ст. 32 ЗК РФ, отсутствуют основания для заключения договора аренды, не произведена государственная регистрация договора, а кроме того, договор о внесении
арендной платы за фактическое использование земельного участка, заключенный с
истцом после принятия акта о выборе земельного участка для строительства, не
12
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
может рассматриваться как договор аренды земельного участка в понимании ст. 30
ЗК РФ.
Статьями 30, 31 и в особенности ст. 32 ЗК РФ достаточно полно определены условия и порядок предоставления государственных и муниципальных земельных
участков для целей строительства. Однако никак нельзя понять и принять объяснение ответчиком природы ранее заключенного между сторонами «договора о внесении арендной платы за фактическое использование земельного участка». Ни земельное, ни гражданское законодательство не содержат предпосылок к делению
предмета договора аренды на «фактическое» и «нефактическое» использование.
По всей видимости, арендодатель, применяя такую фразеологию, имел в виду,
что арендатор имеет право пользоваться предоставленным земельным участком
иным образом, нежели осуществлять на нем строительство, однако такая формулировка предмета договора, как «внесение платы за фактическое использование земельного участка», в принципе недопустима. Это объясняется установленным земельным законодательством принципом определения правового режима земель
исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства
(ст. 1 ЗК РФ). Принимая во внимание предшествующие заключению договора аренды
отношения сторон, связанные с предварительным согласованием места размещения
здания и разрешением производить проектно-изыскательские работы для строительства здания, а также заключение договора аренды на срок менее года, можно
видеть, что под «фактическим использованием» в этом договоре аренды понималось
предоставление земельного участка именно для проведения изыскательских работ,
которое согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ возможно на срок не более чем один год.
Учитывая специальное назначение арендного пользования земельным участком в описанной ситуации, следует отметить, что арендатор земельного участка для целей проведения
изыскательских работ не будет правообладателем земельного участка
и, следовательно,
его правовые возможности существенно ограничены по сравнению с возможностями иных
арендаторов земельных участков, как обозначено в ст. 41
ЗК РФ.
Подобные обстоятельства не исключаются ни при последующем предоставлении тому же
лицу земельного участка для строительства, ни даже при возможном восстановлении в нашем
законодательстве суперфициарного права (права застройки).
Согласно п. 4.5 СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства», утвержденных постановлением Минстроя РФ от 29 октября 1996 года № 18-77, инженерные изыскания
для строительства должны выполняться при наличии решения соответствующих органов
исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта или предоставлении земельного участка, договора об использовании земельного участка для изыскательских работ, заключенного с собственником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором, и регистрации (разрешения) производства инженерных изысканий. Таким образом, договор об использовании
земельного участка для изыскательских работ (на предпроектной стадии) предшествует договору о предоставлении земельного участка для строительства и имеет свой собственный
предмет. Кроме того, п. 4.8 того же СНиП предусмотрены специальные права исполнителей
инженерных изысканий устанавливать (закладывать) геодезические пункты (центры), осуществлять проходку горных выработок (буровых скважин, шурфов и др.) с обустройством сети
стационарных наблюдений, отбирать пробы грунта, воздуха, воды, стоков, выбросов, атмосферных осадков и промышленных отходов, выполнять подготовительные и сопутствующие
работы (расчистку и планировку площадок, рубку визирок, строительство водоводов и водостоков, устройство дорог, переездов, переправ и других временных сооружений), необходимые для производства инженерных изысканий в соответствии с требованиями п. 4.5 и условиями, предусмотренными в договоре (контракте) с заказчиком. Фактическим пользователем
земельного участка в таком случае оказывается исполнитель инженерных изысканий, тогда
как номинальным пользователем является заказчик работ.
Ни исполнитель инженерных изысканий, ни заказчик (арендатор) по изложенным основаниям в качестве правообладателей земельного участка рассматриваться не могут. Тем не менее именно арендатор отвечает за использование земельного участка для проведения изыскательских работ, уплачивает арендную плату, а также выполняет ряд специфических обязанностей, предусмотренных п. 7 ст. 22 ЗК РФ: в пределах срока договора аренды земельного уча-
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
13
стка по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его
использования в соответ-ствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного
участ- ка, а также иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
В. ЛАПАЧ,
профессор Южного федерального университета
Обзор практических проблем,
связанных с кадастровым учетом земельных участков
АННОТАЦИЯ
Целью настоящей работы является обзор практических проблем, связанных с практикой кадастрового учета земельных участков, осуществление которого регулируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Обзор таких проблем, по мысли автора, должен служить усовершенствованию нормативных
правовых документов, регулирующих деятельность органов кадастра, а также привести к обсуждению поднимаемых вопросов профессиональным сообществом, разъяснению рассматриваемой проблематики и принятию единого мнения по
существующим вопросам.
Государственный кадастровый учет является
государственной услугой, оказываемой населению страны, затрагивает все слои общества,
каждого человека, имеющего или желающего
иметь земельный участок, и в этой связи должен
однозначно и четко регулироваться специальными документами.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: кадастровый учет, образование земельных участков, земельное законодательство.
ANNOTATION
The goal of the present job is the review of practical
problems coupled to practice cadastral of the
account of the ground areas, which realization is
adjusted by the Federal law «About state кадастре
of the real estate».
The review of such problems, on an idea of the
author, must serve to development of the normative,
legal documents regulating activity of organs
cadastre, and also to result in discussion of lifted
questions by professional community, explanation of
a lifted problematics and acceptance of uniform
opinion on existing questions. The given job does
not put by the purpose criticism, and is not criticism
of what actions either departments or persons.
State кадастровый the account is state service
rendered to the population of the country, mentions
all layers of a society, each man having or wishing to
have the ground area, and in this connection should
unequivocally and precisely be adjusted by the
special documents.
KEY WORDS: cadastral the account, ecation of the
ground areas, the Ground legislation.
Кадастровый учет земельных участков регулируется Федеральным законом от 24 ию-ля 2007
года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре).
1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Земельного кодекса РФ, за исключением некоторых случаев, указанных в п. 1
ст. 113 Кодекса. Решения могут приниматься на основании заявлений, к которым прилагаются
кадастровые паспорта образуемых земельных участков (п. 2 ст. 113). В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны кадастровые номера образуемых земельных
участков (подп. 2 п. 4 ст. 113).
Следовательно, получение кадастровых паспортов, номеров образуемых земельных участков, а значит, и их кадастровый учет предшествуют моменту принятия решения об образовании земельного участка. Возникает ситуация, когда до появления на свет вещи (земельного
участка) осуществляется ее кадастровый учет. Логика подсказывает, что учет должен производиться после образования земельного участка.
14
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
2. Закон о кадастре (ч. 4 ст. 24) устанавливает, что внесенные в кадастр недвижимости
сведения при постановке на учет образованного объекта (объектов) недвижимости носят временный характер до дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.
В ранее действовавшем Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ
«О
государственном земельном кадастре» понятие временного характера сведений не вводилось.
Закон о кадастре не содержит указания на то, что данные требования относятся не ко всем
вновь образованным земельным участкам. Между тем, если следовать Закону, при образовании земельного участка из земель государственной собственности до ее разграничения для
каких-либо целей орган, сформировавший земельный участок, должен не только предоставить
его конкретному лицу, но и довести дело до государственной регистрации прав на него в
течение двух лет с момента постановки на кадастровый учет. В противном случае участок
будет снят с кадастрового учета.
В некоторых случаях это ограничивает властный орган, например, при формировании земельных участков для их продажи по конкурсам и на аукционах (ведь обозначенные процедуры в силу разных причин длятся долгое время, а участки формируются заблаговременно).
Такая же проблема возникнет, например, при формировании земельного участка для парков,
мест отдыха; под существующими гаражными блоками с целью оформления прав на землю
владельцев гаражей; при образовании участков из земель запаса, фонда перераспределения,
при наличии судебных споров и т. д.
Кроме того, в соответствии с ч. 9 ст. 4 и п. 4 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре из земельного
участка, имеющего статус временно находящегося на учете, невозможно образовать новые
земельные участки из-за того, что в их учете будет отказано. Упомянутая норма ч. 4 ст. 24,
касающаяся вроде бы технической части учета, не позволяет органу власти реализовать полномочия, определенные Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Вводный закон) (п. 10 ст. 3),
где указано, что отсутствие регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Закон о кадастре, как минимум, сужает сферу распоряжения такими
участками (в виде образования новых участков) до момента перехода из статуса временно
находящихся на учете до завершения регистрации, а это может длиться до двух лет.
Закон о кадастре говорит о снятии временного статуса земельного участка только после
государственной регистрации прав на него. Таким образом, в Законе вообще не предусмотрены ситуации, когда земельный участок, находящийся в государственной собственности, до ее
разграничения передается в аренду или в безвозмездное пользование на срок до одного года,
ведь в таких случаях государственная регистрация не требуется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 10
ст. 3 Вводного закона). При этом участок может предоставляться по истечении срока аренды
или безвозмездного пользования повторно и снова на срок до одного года как одному лицу,
так и разным. Кроме того, действуют нормы п. 3 ст. 610 ГК РФ, устанавливающие, что договор после истечения его срока считается продленным, если ни одна из сторон не заявила о его
расторжении. Тогда участок останется в кадастровых сведениях с временным статусом на два
года, а затем будет аннулирован в сведениях кадастра. Мнение, что земельный участок, сформированный и предоставленный на срок до одного года, не является объектом недвижимого
имущества, а значит, кадастровому учету не подлежит, не находит подтверждения в законодательстве. Земельный закон РФ, Закон о кадастре не закрепляют особые процедуры по формированию, проведению кадастрового учета в отношении таких земельных участков. Проблема
состоит в том, что обсуждаемые земельные участки не имеют никакого шанса остаться на
кадастровом учете по истечении двух лет с момента их постановки на учет.
Если рассматривать ситуации, когда земельный участок, находящийся в государственной
собственности до ее разграничения, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование
или в аренду на срок более одного года юридическому лицу, то после государственной регистрации прав на такой участок он перестанет иметь статус временно находящегося на учете и
станет учтенным земельным участком. Однако в силу различных причин (банкротство юридического лица, продажа здания и др.) право на такой участок может быть прекращено, при
этом он не приобретет временный статус и останется полноценным земельным участком.
Приведенный пример свидетельствует: система кадастра допускает, что земельные участки,
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
15
образованные после вступления в силу Закона о кадастре из земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения, права на которые отсутствуют,
могут находиться на кадастровом учете.
Пункт 8 ст. 31 ЗК РФ предусматривает предварительное согласование земельного участка
для строительства в течение трех лет, причем в течение этого времени он не может предоставляться кому-либо, а значит, в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности до ее разграничения, не состоится и регистрация каких-либо прав.
Следовательно, такой земельный участок, обладая временным статусом, по истечении двух
лет будет удален из системы кадастрового учета, тогда предусмотренные Кодексом права
лица, в отношении которого осуществлено предварительное согласование, будут нарушены.
Закон о кадастре (ч. 4 ст. 24) устанавливает, что права на объекты недвижимости утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на об-разованный объект недвижимости. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 года № 42 (далее Порядок
ведения ГКН), принятый в развитие Закона о кадастре (п. 53), содержит норму об изменении
статуса временно находящегося на учете земельного участка только в случае поступления
сведений о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных
участков и с даты принятия решения о внесении таких сведений (п. 54). Порядок ведения ГКН
сужает установленные Законом о кадастре любые права только до вещных прав, а также устанавливает дату изменения сведений о статусе, тогда как согласно Закону о кадастре статус
временно находящегося на учете утрачивается со дня государственной регистрации права.
В соответствии с Порядком ведения ГКН после истечения двухгодичного срока с момента
его постановки на кадастровый учет участок приобретет статус «аннулированного». Возможно ли данный земельный участок снова поставить на кадастровый учет? Законодательство
таких запретов не устанавливает, документ органа власти о формировании земельного участка
(если участок образуется из государственной или муниципальной собственности), схема расположения земельного участка, прежний межевой план остаются действительными, так как
срок их действия или причины, по которым они становятся недействительными, законодательство не определяет. Значит, чтобы поставить вновь тот же земельный участок на кадастровый учет, требуется, следуя ст. 22 Закона о кадастре, подать заявление о его постановке на
кадастровый учет и приложить необходимые документы (фактически ранее представленные).
Отказать в силу Закона нельзя; изменится только порядковый номер участка в кадастровом
квартале и вновь появится временно находящийся на учете земельный участок с точно такими
же, как и у ранее аннулированного, характеристиками.
Таким образом, неясна целесообразность использования статуса временно находящихся
на учете земельных участков, сомнительна логика его введения. Ведь документы по земельному участку остаются действительными, тогда почему технический учет правовых последствий аннулируется? Также имеется противоречие: Федеральный закон от 21 июля 1997 года
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
ГК РФ, другие законы не предусматривают предельного срока для регистрации прав на земельные участки, иную недвижимость как для обладателя прав, так и для иных лиц, а Закон о
кадастре такой срок, по сути, ограничивает двумя годами.
Федеральным законом от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 47 Закона о кадастре дополнена
ч. 9, устанавливающей, что до 1 января 2013 года на кадастровый учет могут быть поставлены
части земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, при этом указанные части не будут иметь временного статуса (поскольку на них не распространяются положения ч. 11 ст. 25 Закона о кадастре). Иначе говоря,
части будут поставлены на кадастровый учет, а целое (весь участок) в течение двух лет в
положении временно находящегося на учете.
При государственном кадастровом учете по-разному воспринимаются понятия земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения, и земельных участков,
находящихся в государственной собственности до ее разграничения, состоящих на кадастровом учете. Законодательно указанные понятия не определены. А между тем от этого зависят
способ образования и условия сохранения участков в измененных границах (см., в частности,
приказ Минэкономразвития РФ от
24 ноября 2008 года № 412 «Об утверждении формы
16
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении
собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее приказ о
межевом плане).
Согласно с п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Образование земельных участков из земель, не состоящих на кадастровом учете, проблем не вызывает, в отличие от земельных участков, выделяемых из земельных участков, находящихся в
государственной собственности до ее разграничения, состоящих на кадастровом учете. После
раздела оставшийся на кадастровом учете земельный участок должен приобрести статус временно находящегося на учете, регистрация права на него невозможна в силу того, что он
никому не предоставлен и нет оснований для признания его собственностью Российской Федерации, субъек-та РФ или муниципального образования.
Таких случаев возникает немало: например, образование земельного участка из земель запаса, из фонда перераспределения, из земельных участков, по которым прекращено право
пользования предприятиям-банкротам, по ранее учтенным участкам с разрешенным использованием. Между тем неясно, как выходить из такой ситуации, а она тормозит развитие рынка
земли и создает социальную напряженность.
Целесообразнее либо отменить присвоение временного статуса в отношении земельных
участков, образованных из государственной собственности до ее разграничения, либо признать возможность сохранения такого остающегося земельного участка (при его разделе)
изменяемым и не носящим временного статуса.
В настоящее время законодательством это не предусмотрено. В нем определены случаи,
при которых земельные участки при разделе сохраняются измененными:
до 1 января 2015 года при разделе земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу,
могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах п. 18 ст. 3 Вводного закона;
при разделе ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков вновь образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный
земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером
в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков п. 60 Порядка ведения ГКН;
при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому
или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования.
При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах п. 4 ст. 114 ЗК РФ;
при выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из
которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах п. 1 ст. 115 ЗК РФ.
В остальных случаях получается, что до государственной регистрации прав внесение информации об изменившейся площади преобразуемого земельного участка, находящегося в
государственной собственности до ее разграничения, невозможно. Это ограничивает права
владельца измененного земельного участка, так как до регистрации другими лицами прав на
их участки, образованные из измененного земельного участка, этот владелец не обладает
правом провести государственную регистрацию изменений правоустанавливающих документов. При этом вновь образованные земельные участки, находящиеся в государственной собственности до ее разграничения, могут предоставляются в аренду до одного года или вообще не
предоставляться каким-либо лицам (например, если землепользователь, арендатор откажется
от части прежнего земельного участка, производя его раздел). В таком случае внесение в
кадастр сведений об изменении площади участка и соответственно распоряжение им становится невозможным.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
17
3. Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 года № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения,
земельного участка» утверждены соответствующие формы кадастровых паспортов. В форме
кадастрового паспорта земельного участка (приложение № 3) в строке 16 «Особые отметки» в
соответствии со сноской 15 необходимо при отсутствии сведений о координатах характерных
точек границы земельного участка указывать слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Однако вновь образуемые
в силу ст. 22 Закона о кадастре земельные участки должны иметь кадастровые сведения о
координатах характерных точек границ земельного участка, так как предоставление по ним
межевого плана обязательно. Законом о кадастре (чч. 11, 12 ст. 45) предусмотрено, что кадастровый паспорт при отсутствии кадастровых сведений о координатах характерных точек
границ земельного участка не выдается (за исключением ранее учтенных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,
индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства). Таким образом, в сноске 15 речь может идти только о ранее учтенных земельных участках, предоставленных для указанных целей.
Однако формулировка «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» не соответствует этим самым «требованиям земельного законодательства», так как такие требования законом не предусмотрены. Установление
границ согласно ч. 5 ст. 39 Закона о кадастре проводится по выбору заказчика при согласовав строке 16 следует лишь информировать обнии границ земельного участка. Видимо,
ладателя прав о том, что кадастровые работы по земельному участку не проводились,
характеристики площади, конфигурации и местоположения земельного участка могут не
соответствовать факти-ческим.
4. Нередки случаи, когда земельные участки для ведения садоводства, дачного хозяйства,
огородничества, находящиеся в частной собственности граждан, фактически больше по площади, чем указано в кадастровых сведениях, внесенных на основании проведенных ранее
кадастровых или землеустроительных работ (собственник незначительно увеличил свой участок при установке забора, из-за естественных препятствий, по иным причинам за счет земель
государственной собственности).
Согласно ч. 3 ст. 25 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением площади
земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ осуществляется
при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ
земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на
основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных
участков.
Данная норма в практике кадастрового учета трактуется так: координаты поворотных точек границ участка геодезические, значит, уточнение границ и площади участка невозможно и
в таком учете будет отказано. Рекомендация формировать новый участок здесь не подходит,
так как изменение границ незначительное, а законами субъектов РФ установлены предельные
минимальные размеры земельных участков, которые не позволяют образовывать новые участки меньшей площади (как правило, 300 кв. м).
В результате возникает ситуация, когда однажды проведенные работы (кадастровые, а
раньше землеустроительные) определяют границы земельного участка на всю историю его
существования (гипотетически на столетия). Изменить эти границы незначительно, то есть
отразить в кадастре фактически используемую площадь, нельзя, а изменить значительно можно, образовав новый участок площадью больше предельной минимальной. Логичнее предусмотреть в Законе о кадастре возможность уточнения границ земельного участка с соблюдением прав смежных землепользователей при наличии согласия властного органа, распоряжающегося землей, с соблюдением всех необходимых процедур.
5. Межевой план является самой затратной частью финансирования работ по кадастровому учету земельных участков. Форма межевого плана утверждена приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 года № 412. В связи с тем, что практика по изготовлению межевых
планов исполнителями работ кадастровыми инженерами или лицами, приравненными к
ним, только начинает формироваться, нередко переданные на кадастровый учет межевые
планы не соответствуют утвержденной форме. В этом случае заявителям отказывают в прове-
18
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
дении государственного кадастрового учета со ссылкой на п. 2 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.
Отказ по таким основаниям все же неправомерен, потому что Закон о кадастре ни форму,
ни содержание межевого плана не закрепляет. Целесообразнее внести в Закон о кадастре изменения, в которых предусматривалось бы приостановление в таком случае кадастрового
учета для внесения исправлений.
6. В соответствии с ЗК РФ предоставлению земельных участков, в отношении которых не
осуществлен кадастровый учет или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют
сведения о них, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, предшествует изготовление
схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории
(см. ч. 5 ст. 14 Закона о кадастре).
Как правило, в настоящее время кадастровый план территории выдается органом кадастрового учета без картографической основы, что связано либо с ее отсутствием, либо со сложностями обработки имеющегося материала. Изготовить схему с использованием только кадастрового плана территории невозможно из-за его малой информативности, зачастую трудно
даже идентифицировать, в том ли кадастровом квартале находится образуемый земельный
участок. Между тем все проводившиеся картографические, геодезические, землеустроительные работы, работы по инвентаризации передавались в свое время в государственный фонд
данных, полученных в результате проведения землеустройства. Органом кадастрового учета
является федеральный орган либо учреждение, в связи с чем следует организовать выдачу
кадастровых планов с картографической основой в пределах одного кадастрового квартала
заинтересованным лицам.
Кадастровые планы территорий не содержат указания на лиц обладателей прав на земельные участки, а без этого нельзя определить круг субъектов, чьи пра-ва затрагиваются при
работ.
образовании земельного участка и проведении кадастровых
По замыслу законодателя, кадастровые сведения должны выступать базовым элементом
образования земельных участков, а на практике их получение превращается в формальность,
необходимая информация выясняется другими способами.
7. Для того чтобы иметь право производить, создавать техническую документацию в отношении зданий, строений, сооружений (только с 1 января 2013 года), нужно быть кадастровым инженером, сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. Для проведения кадастровых работ по земельным участкам этого недостаточно. Геодезическая и картографическая
деятельность подлежит лицензированию (Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» подп. 42, 43 п. 1 ст. 17). Получается, что в дополнение к обязательным ранее двум лицензиям появилось требование о наличии
аттестата кадастрового инженера. Причем одно юридическое лицо должно иметь не менее
двух таких инженеров.
Непонятно, чем проведение кадастровых работ сложнее топографической и картографической деятельности? Ведь все кадастровые работы по земельным участкам сводятся к составлению межевого плана по утвержденной форме и согласованию границ земельного участка,
то есть, по сути, к заполнению нескольких табличных форм той информацией, которая была
получена в процессе проведенных топографических или картографических работ, а также
согласованию границ, определенных в рамках этих же работ.
Институт кадастровых инженеров (которые согласно ч. 1 ст. 44 Закона о кадастре должны
были действовать с 1 марта 2008 года) был призван разрушить монополию предприятий технической инвентаризации зданий, строений, сооружений, стимулировать развитие конкуренции в сфере, связанной с межеванием земель. Однако Федеральным законом от 21 декабря
2009 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» предусмотрено, что лица, ставшие кадастровыми инженерами, вправе заниматься
работой по технической инвентаризации только с 1 января 2013 года. Это никак не способствует развитию конкуренции и снижению цен в данной сфере.
Кроме того, хотя проведение кадастровых работ по земельным участкам обязательно с 1
января 2011 года, деятельность по аттестации и выдаче квалификационных аттестатов в
большинстве субъектов РФ не налажена. Предполагается, что кадастровые инженеры должны
заменить действующих в этой сфере субъектов малого предпринимательства. На мой взгляд,
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
19
следует расширить круг лиц, осуществляющих кадастровые работы, дополнив его кадастровыми инженерами, но не лишая лиц, в настоящее время приравненных к ним, права выполнения аналогичных работ.
В соответствии с п. 4 ч. 7 ст. 29 Закона о кадастре одной из причин аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера является принятие более чем 10 раз в течение
календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером установленных Законом требований к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ. Понятие «грубое нарушение» не определено, хотя указано их количество десять, которое не соотносится с успешно
сданными материалами, повлекшими кадастровый учет. Таким образом, кадастровый инженер, исполнивший в течение календарного года, например, двести межевых планов и ошибившийся в одиннадцати из них (то есть в 5,5 %), лишится аттестата, как и кадастровый инженер, исполнивший 11 межевых планов и ошибившийся во всех из них (то есть в 100 %).
Едва ли это справедливо.
И. ВЕСЕЛКОВ,
главный специалист-эксперт
Кандалакшского отдела Росреестра
Практические вопросы приобретения
земельных участков в целях строительства
и использования линейных объектов
АННОТАЦИЯ
В статье изложены основные практические
вопросы приобретения прав на земельные участки для строительства и использования линейных объектов. Особое внимание уделено источникам и способам получения информации о
земельных участках, основаниях и порядке
изменения целевого назначения земель в целях
размещения линейных объектов. Отдельно
рассмотрены проблемы предоставления земельных участков для строительства линейных
объектов и закрепления прав на земельные
участки для эксплуатации объектов, уже созданных и функционирующих.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельные участки, земельное законодательство, Земельный кодекс РФ,
Гражданский кодекс РФ, линейные объекты,
право собственности на землю, сервитут.
ANNOTATION
The article outlines the main practical issues of
acquiring the rights to land plots for construction
and use of linear objects. Particular attention is paid
to sources and methods of obtaining information
about land, the grounds and procedure for changing
the purpose of land in order to accommodate the
linear objects. Separately, the problems of providing
land for the construction of linear objects and
confirmation of rights to land for the operation of
facilities already established and functioning.
KEY WORDS: land plots, land law, Land Code, Civil
Code, a linear object, land ownership, easement.
Правовое регулирование приобретения земельных участков для использования линейных
объектов (объектов газоснабжения, линий связи, ЛЭП и др.) можно подразделить на следующие виды в зависимости от целей: 1) для строительства линейных объектов; 2) для их эксплуатации.
Под линейными объектами подразумеваются, как правило, объекты транспортировки газа,
электроэнергии, железные и автомобильные дороги, линии связи и другие сложные инженерные системы, отличающиеся протяженностью и единым техно-логическим назначением. Например, Федеральным законом от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» установлены следующие основные понятия линейных объектов (ст. 2): сис-
20
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
тема газоснабжения имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых
производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа; газораспределительная система имущественный производственный
комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям.
Практика исходит из того, что земельные участки приобретаются для размещения и эксплуатации объектов, являющихся частью того или иного линейного объекта, а не для всей
системы в целом как единого объекта недвижимости.
Приобретение прав на земельные участки в целях строительства и эксплуатации линейных
объектов (их частей) может зависеть от площади, которую занимает на земельном участке
конкретный объект или их совокупность. Кроме того, приходится учитывать и следующее: 1)
имеет ли линейный объект (его часть) статус объекта недвижимости; 2) расположены основные составляющие объекта (трубы, кабели и т. п.) на поверхности земли или под ее поверхностью.
В данной статье я остановлюсь на таком распространенном варианте, как подземное размещение объектов, признанных недвижимостью. Наиболее существенным в этом случае является то, что законодатель не предусматривает обязательного приобретения прав на земельные участки собственников недвижимости, расположенной под землей.
Приобретение земельных участков для целей размещения и эксплуатации подземных линейных объектов возможно в зависимости от конкретного земельного участка: в собственность, при покупке земельных участков у лиц, обладающих правом частной собственности на
участок; в аренду (субаренду); в определенных случаях вероятно оформление сервитута.
При этом использование входящих в состав линейных объектов (их частей) участков, которые занимают незначительную площадь на поверхности земли, не всегда требует оформления права собственности или права аренды земельного участка. Однако для обслуживания
таких объектов возможно оформление сервитута. Если же объект или совокупность объектов
занимают значительную площадь на поверхности земли (например, компрессорные станции
линейных объектов, газораспределительные станции, склады, площадки и др.), для их использования, поскольку они являются к тому же объектами недвижимости или входят в состав
объектов недвижимости, требуется оформление права собственности или права аренды (субаренды) земельного участка.
Изменение целевого назначения земельного участка,
приобретаемого для нужд размещения линейных объектов
Приобретение прав на земельные участки для целей строительства и эксплуатации линейных объектов может потребовать в ряде случаев изменения существующего целевого назначения, установленного в соответствии со ст. 7, 8 ЗК РФ. При этом осуществляется перевод
исходных участков в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и и иного специального назначения (далее земли промышленности и
иного специального назначения) (ст. 87 ЗК РФ).
Для строительства и эксплуатации или только для эксплуатации линейных объектов весьма часто оказывается обязательным перевод земель из земель сельскохозяйственного назначения, из земель особо охраняемых территорий и объектов, из земель лесного фонда. Это
связано с тем, что для ряда категорий земель не установлен такой вид использования, как
эксплуатация линейных объектов. Исключение составляет, пожалуй, только размещение линейных объектов на землях населенных пунктов в этом случае категория земель не меняется.
Однако в некоторых ситуациях закон допускает строительство линейных объектов без перевода занимаемых ими участков в земли иных категорий, в частности если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 2 ст. 78 ЗК РФ использование земель
сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий
связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных
трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
21
земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения
в земли иных категорий. Таким образом, специфика строительства на сельскохозяйственных
землях требует подготовки, помимо обычной документации на строительство, проекта рекультивации земель, но не требует изменения целевого назначения.
Приобретение земельных участков
для целей строительства линейного объекта
Регулирование отношений по поводу приобретения прав на земельные участки для строительства подземных линейных сооружений характеризуется двумя моментами: для строительства необходимо временное занятие определенных земельных площадей. После строительства
большая часть земель возвращается прежнему владельцу. При этом в ряде случаев, как было
сказано, установлены обязательные требования по рекультивации занятых под строительство
земель.
Приобретение земельных участков для целей строительства линейных объектов основано
на общих нормах, регулирующих застройку земель, и специальных нормах, регламентирующих строительство на землях каждой конкретной категории. Так, строительство на землях
населенного пункта подчинено документам генерального плана развития поселения и правилам землепользования и застройки (если они приняты). В свою очередь, специфика использования земель сельскохозяйственного назначения для застройки связана с тем, что строительство на особо ценных землях вообще невозможно. Для таких земель, как следует из ст. 79 ЗК
РФ, устанавливается режим, согласно которому они не предоставляются для других целей
кроме сельскохозяйственного производства. При этом сельскохозяйственные угодья опытнопроизводственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных
подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования на
практике относятся к особо ценным без включения их в перечень, утверждаемый субъектами
РФ. Те же проблемы возникают, если строительство линейного объекта «преграждают» земли
заповедника, отдельных функциональных зон национального парка или иных особо охраняемых природных территорий, на которых запрещено размещение несовместимых с функционированием особо охраняемых природных территорий объектов.
Итак, приступая к получению прав на земельные участки, уже обладая информацией о
землях, на которых предполагается строительство и эксплуатация линейного объекта, необходимо обратить внимание на такие характеристики земельного участка, сведения о которых
можно почерпнуть из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), как «категория земель» и «разрешенное использование». Это даст возможность правильно спланировать дальнейшие действия при приобретении прав на участок.
Категория земель и разрешенное использование присваиваются земельному участку не
документами ГКН, а нормативными и ненормативными актами уполномоченных органов
государственной власти и органов местного самоуправления. Поэтому для того, чтобы избежать в дальнейшем конфликтов, целесообразно, по возможности, сверить данные ГКН по
участку с соответствующими актами, на основании которых установлены виды использования земель. В случае противоречий верными следует считать ту категорию земель и то разрешенное использование, которые установлены в соответствующих нормативных и ненормативных актах.
Таким образом, права на земельные участки для строительства подземных линейных сооружений могут быть приобретены без перевода земель в земли промышленности, иного
специального назначения, но только на период строительства. Эти отношения, как правило,
оформляются договором аренды или субаренды.
Если же в дальнейшем речь идет об эксплуатации линейного объекта (его частей), занимающего значительную часть земельного пространства, то перевод земельного участка в
категорию земель промышленности и иного специального назначения (с видом использования
земли транспорта) окажется необходимым.
Перевод земельных участков в земли промышленности, если таковой понадо-бится для
целей строительства и эксплуатации линейных объектов, производится
в общем порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе
другую».
земель или земельных участков из одной категории в
22
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
Следует обратить особое внимание на то, что ст. 4 указанного Закона содержит закрытый
перечень оснований отказа в переводе земель, а именно в случаях:
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель
или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на
такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по
планировке территории, землеустроительной документации.
Иные выставленные в качестве оснований для отказа аргументы уполномоченных органов
являются незаконными.
Земельный участок без перевода может быть предоставлен не только для строительства,
но и для проведения изыскательских работ (см. постановление Тринадцатого арбитражного
апелляционного суда от 6 июня 2008 года, ФАС Северо-Запад-ного округа от 25 сентября
2008 года по делу № А56-46829/2007).
Таким образом, для принятия решения о приобретении прав на землю для размещения линейных объектов необходимо следующее.
1. В процессе разработки проектной документации определить площадь земельного участка, нужного для строительства и эксплуатации линейного объекта. При этом отдельно установить площадь, которая требуется для эксплуатации этого объекта, и площадь, которая будет
занята только на период строительства.
Если не предполагается оформление сервитута как права на земельный участок, а имеется
в виду приобретение права аренды (субаренды) или права собственности, площадь, которая
будет занята для эксплуатации объекта, должна быть переведена в земли промышленности и
иного специального назначения (вид использования земли транспорта).
2. Предусмотреть период, в который надлежит осуществить мероприятия по
переводу земельного участка в земли промышленности и иного специального назна-чения.
Законодательно не запрещены следующие варианты решения:
возможно инициировать перевод земель до начала строительства. Земельный участок,
который будет занят объектом, переводится в земли промышленности, земельный участок,
который будет занят только на период строительства, приобретается в пользование без перевода земель;
инициатива перевода земель возникает после осуществления строительства, но до ввода
объекта в эксплуатацию. Строительство объекта производится без перевода земельного участка в иную категорию. После завершения строительства осуществляется раздел земельного
участка. Один из образованных после раздела земельных участков переводится в земли промышленности, права на него сохраняются за собственником линейного объекта. Право на
другой земельный участок после завершения строительства прекращается.
Выбор варианта, как я считаю, зависит от конкретных обстоятельств и анализа организационной и экономической целесообразности. Так, существенным является размер платежей,
необходимых при переводе земельных участков в иную категорию, а также платежей, которые выплачиваются за земли исходного целевого назначения и земли промышленности в
данной местности; организационные и финансовые издержки на перевод земельных участков
в земли промышленности и образование земельных участков.
Первый вариант предполагает формирование двух земельных участков и организацию перевода до строительства. Недостатки такого варианта в том, что использование все равно
будет происходить на двух участках одновременно; придется потратить немало времени на
перевод земельного участка уже до его освоения. Положительная сторона связана с тем, что
по окончании работ придется произвести только действия (если таковые окажутся необходимыми) по прекращению прав на участок, приобретенный на период строительства.
При втором варианте формируется один земельный участок (или два и более, но без перевода земель).
Если рассматривать этот вариант, то недостаток состоит в том, что организационные работы по переводу земель и разделу земельного участка «падают» практически на те же сроки,
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
23
что и сдача объекта в эксплуатацию. Однако в качестве преимущества отмечу, что организационные работы в этой части можно начать не до, а после начала освоения участка.
3. Определить расположение и содержание необходимых сервитутов для обслуживания
объекта.
Перевод земельного участка в земли промышленности способен вызвать требования частного собственника приобрести у него земельный участок, который он уже не сможет использовать, например, в сельскохозяйственных или иных целях. Следует обратить внимание также
на то, что перевод земельного участка производится только в отношении площади, необходимой для эксплуатации объекта. Сервитут подлежит установлению на землях любой категории
и принадлежащих различным субъектам.
Приобретение прав на земельный участок
под существующими объектами газоснабжения
В этом разделе рассматриваются случаи, когда по разным причинам не оформлены права
на землю под ранее размещенными на земельных участках объектами га-зоснабжения.
Приобретение прав на такие земельные участки осуществляется в порядке ст. 35 ЗК РФ,
ст. 271, 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение,
сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает
право на использование соответствующего земельного участка (его части ст. 35 ЗК РФ),
занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, согласно ст. 35 определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Если земельный участок приобретается из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, то помимо ст. 35 применяется ст. 36 ЗК РФ, согласно которой
если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию
земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Статьей 33 ЗК РФ закреплена общая норма, согласно которой предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для
конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (требования к образуемым земельным участкам перечислены в ст. 119 ЗК РФ).
Надо обратить внимание на следующее.
1. Оформление сервитута возможно в случае, если часть линейного объекта, расположенная на поверхности земли, занимает незначительную площадь (для объектов газоснабжения
это, например, контрольно-измерительные колонки (КИК), др.), однако для прохода, проезда
к объекту и для его ремонта требуется часть земельного участка. Оформление сервитута не
вызывает необходимости образования для этого земельного участка, однако возникает нужда
в установлении и постановке на кадастровый учет сервитута и условий пользования им. При
этом в кадастровых и регистрационных документах сервитут отражается как обременение
земельного участка.
2. При образовании земельного участка в целях эксплуатации линейного объекта, если он
и ранее был расположен на участке, в ряде случаев возникает необходимость изменения целевого назначения участка. Это связано, как правило, с тем, что линейный объект, к сожалению,
не так редко оказывается «незамеченным» при постановке участков на кадастровый учет и
при регистрации прав на них. Это создает условия для нарушения прав собственников линейных объектов и препятствия при реализации прав на них, что усугубляется и тем, что за использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными ст. 7 и 8 ЗК РФ, наступают последствия в виде административной ответственности и изъятия земельного участка (ст. 45 ЗК РФ,
ст. 284 ГК РФ).
3. Приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть осуществлено в аренду, также допустимо оформить сервитут.
24
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
Приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность обладателей линейных объектов встречает
препятствие в виде положений ст. 27 ЗК РФ, согласно которой ограничиваются в обороте
находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта.
4. В площадь образуемого земельного участка не следует включать площадь охранной зоны. Это связано с правовым режимом охранных зон, которые принципиально устанавливаются на земельных участках и землях, не принадлежащих собственнику объекта охраны. В частности, отсчет расстояний при определении охранных зон газопроводов производится от оси
газопровода для однониточных газопро-водов и от осей крайних ниток газопроводов для многониточных (п. 8 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительст- ва РФ от 20 ноября 2000 года № 878).
5. За неоформление прав на земельные участки для их правообладателей наступает административная ответственность в силу ст. 7.1 КоАП РФ (использование земельного участка без
оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов).
Приобретение земельных участков, находящихся в частной собственности
Для приобретения прав на земельные участки у частных собственников важны несколько
моментов: какой субъект, в зависимости от его организационно-правовой формы, наделен
правами на земельный участок; кто обладает правомочием по распоряжению земельным участком; с кем следует заключить договор.
В данном случае возможны следующие варианты:
земельный участок принадлежит на праве собственности юридическому лицу хозяйственному обществу или товариществу, некоммерческой организации. Заключение договоров
осуществляется лицами, уполномоченными на осуществление таких сделок от имени юридического лица. Договор, заключенный с ненадлежащим лицом, может быть признан недействительным. В частности, если земельный участок находится в частной собственности, на стороне арендодателя может действовать только гражданин или юридическое лицо собственник
участка либо лицо, выступающее от имени собственника на основании доверенности или
имеющее право действовать от имени собственника по иным установленным законом основаниям. Соответственно орган местного самоуправления или орган государственной власти
(что, как ни странно, встречается на практике) арендодателем таких земельных участков по
собственной воле выступать не вправе;
земельный участок находится в общей совместной собственности граждан это земли
крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), если
хозяйство ведется семьей. В этом случае договор аренды заключается, если земли находятся в
собственности КФХ, с главой крестьянского хозяйства в силу предоставленных ему Федеральным законом от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
полномочий. Глава должен подтвердить свой статус и предъявить документы о регистрации
КФХ. Если же земли находятся в собственности граждан, ведущих ЛПХ, с одним из собственников, уполномоченных совершать сделки с земельными участками на основании доверенности, либо со всеми сособственниками (договор заключается с множественностью лиц на
стороне арендодателя);
если земельный участок находится в собственности одного гражданина, договор заключается с этим лицом;
заключение договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с собственниками земельных долей реорганизованного сельскохозяйственного
предприятия, имеет свои особенности, установленные Федеральным законом от 24 июля 2002
года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и будет рассмотрено
далее;
заключение договора субаренды земельного участка, переданного лицу в аренду.
Следует особо подчеркнуть, что общие требования законодательства о ГКН и государственной регистрации прав состоят в том, чтобы земельные участки, с которыми предполагается совершить сделку, были поставлены на кадастровый учет и права на них зарегистрированы
в соответствии с нормами действующего законодательства. Однако для многих земель, в
отношении которых есть намерение приобрести их для целей строительства и эксплуатации
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
25
линейного объекта, характерно то, что значительная их часть не прошла кадастровый учет и
права на нее не зарегистрированы. Это добавляет проблем по формированию и государственной регистрации прав на исходный земельный участок.
Поскольку для приобретения прав на земельный участок в целях строительства и эксплуатации линейных объектов необходимо образовать земельный участок в любом случае, целесообразно в приведенных обстоятельствах совместно с собственником формировать не исходный, а два (несколько) участка, один из которых переходит во владение и пользование
собственника линейного объекта с дальнейшей постановкой его на кадастровый учет, заключением договора и государственной регистрацией прав на участок.
Каким образом следует рассчитывать стоимость земельного участка
и арендную плату за земельный участок
Поскольку договор аренды земельного участка заключается с частным собственником,
определение платы по договору осуществляется по общему правилу по соглашению сторон. В
то же время следует иметь в виду, что при разногласиях по этому вопросу возможно обращение к оценщику, действующему на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Разногласия при определении цены договора
(арендной платы или стоимости участка) могут быть разрешены в судебном порядке. Так,
согласно ст. 446 ГК РФ по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Обратим внимание на то, что аренда и покупка земельных участков являются относительно сформировавшимися видами договорных отношений. Поэтому в регионе размещения земельного участка есть возможность получить информацию о сложившихся средних размерах
арендной платы и ценах на землю. Поскольку такая информация, как правило, не централизована, источниками служат данные, полученные из средств массовой информации, в органах
местного самоуправления, от оценщиков, организаций по продаже земли и недвижимости и
др.
Возможность изъятия земельных участков
для государственных или муниципальных нужд
Как уже было сказано, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, связанных в том числе с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного
размещения этих объектов: объекты федерального транспорта; линейные объекты федерального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; в связи с
иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно
к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях,
установленных законами субъектов РФ.
Таким образом, изъятие земельных участков для размещения линейных объектов федерального значения имеет определенные правовые основания. В то же время изъятие может
быть осуществлено только по инициативе и решению уполномоченного органа федеральной
исполнительной власти, а не собственника настоящего или будущего линейного объекта.
Выкуп земельных участков должен производиться также за счет федерального бюджета.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ.
Приобретение прав на земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности
Особенности приобретения прав на такие участки зависят, как правило, от того, к какой
категории отнесены те или иные публичные земли. Так, земли сельскохозяйственного назначения чаще оказываются приватизированными, чем земли промышленности. Земли лесного
фонда, земли особо охраняемых природных территорий не только находятся в государственной или муниципальной собственности, но и ограничены в обороте или изъяты из оборота.
26
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
Одной из особенностей приобретения прав на земли, находящиеся в публичной собственности, оказывается то, что в силу ст. 31 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к землям, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, отнесены в том числе земли, предоставленные государственным или муниципальным
предприятиям или учреждениям. В отношении земель сельскохозяйственного назначения
данное обстоятельство составляет особую проблему, поскольку, если такие учреждения имеют статус опытно-произ-водственных подразделений научно-исследовательских организаций
и учебно-опыт-ных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального
образования (институты и предприятия РАСХН, иных сельскохозяйственных научноисследовательских учреждений), их земли причислены к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям (ст. 79 ЗК РФ), а значит, для целей эксплуатации линейных объектов они приобретены быть не могут.
Тем не менее при уяснении возможности приобретения права на земельный участок из
земель, находящихся в публичной собственности, целесообразно иметь в виду следующее.
1. Правом распоряжения земельным участком (в том числе правом передать его в аренду
или в собственность) наделена не соответствующая организация, а орган государственной
власти или местного самоуправления, уполномоченный на то в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.
2. Земельные участки, как правило, переданы организациям либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование. Вид права имеет важное значение при выборе варианта приобретения прав на земельный участок для линейного объекта. Если земельный участок предоставлен учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, потребуется образование из участка, предоставленного лицу, двух участков, один из которых передается для
строительства линейного объекта. Обратим внимание на то, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования как вещного права для передачи участка в аренду по закону
не требуется. Но если в дальнейшем будет невозможно использование земельного участка
организацией, право постоянного (бессрочного) пользования целесообразно прекратить. Наиболее приемлема в данном случае процедура отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренная ЗК РФ. Однако действия по отказу от участка зависят от воли пользователя.
Если земельный участок передан организации в аренду, он также подлежит разделу с внесением соответствующих изменений в договор аренды. Раздел арендуемого организацией
земельного участка и прекращение действия договора находятся в компетенции органа местного самоуправления или органа государственной власти, выступающих от имени собственника земельного участка на стороне арендодателя (ст. 29 ЗК РФ). При этом, поскольку прекращение договора аренды не связано для арендатора с нарушением им его обязанностей по
договору или с иными обстоятельствами, договор может быть расторгнут только по соглашению между арендодателем и арендатором. Оформление договора субаренды с учреждением
или предприятием правомерно только в случае отсутствия установленного запрета на совершение данными юридическими лицами подобных сделок.
Е. ГАЛИНОВСКАЯ,
ведущий научный сотрудник
ИЗиСП при Правительстве РФ,
кандидат юридических наук
О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов
при рассмотрении споров,
связанных с выделом земельной доли
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
27
АННОТАЦИЯ
В статье автором рассмотрены некоторые вопросы, которые возникают у арбитражных судов при
применении положений нормативных правовых актов, касающихся выдела земельных долей в натуре.
Трудности и проблемы правоприменительной практики в большей мере состоят в несогласованности вновь принятых и ранее существовавших правовых норм. Кроме того, порожденный в период
начала земельной реформы институт «земельная доля» в правовой доктрине вызвал множество
дискуссий относительно его содержания и понимания.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельная доля, земли сельхозназначения, выдел земельной доли в натуре.
Анализ практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с выделом земельной доли в натуре, позволил выявить наличие противоположных подходов к решению одних
и тех же вопросов.
Согласно ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (далее Закон об обороте сельхозземель, Закон) земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, есть доля в праве
общей совместной собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения.
1. Некоторые трудности в правоприменительной практике вызывает п. 5 ст. 13 Закона, где
установлено, что не востребованные в течение трех и более лет с момента приобретения прав
земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользованные земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ (либо в некоторых случаях
муниципального образования). При этом общее собрание участников долевой собственности
вправе принять решение о местоположении данного земельного участка, площадь которого
равна сумме площади невостребованных земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Названная статья наделяет субъект РФ (а в некоторых случаях и муниципальное образование) правом обратиться в суд с требованием о признании права собственности на этот земельный участок.
Пункт 5 ст. 13 Закона предусматривает возможность прекращения права долевой собственности, если распоряжение земельной долей в течение трех и более лет с момента приобретения прав на нее не осуществлялось.
Характер заявленного в арбитражный суд субъектом РФ (либо муниципальным образованием) требования (о признании права собственности) и наличие собственника земельных
долей свидетельствуют о возникновении имущественного спора между субъектом РФ и собственниками земельных долей. Поэтому такое требование должно рассматриваться в порядке
искового производства. Правила АПК РФ о рассмотрении дел об установлении фактов,
имеющих юридическое значение, неприменимы.
Данное заявление не подлежит рассмотрению и в порядке особого производства в судах
общей юрисдикции, поскольку происходит спор о праве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ). Нормы о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (глава 33 ГПК РФ) применяются, только если недвижимая вещь не имеет собственника или собственник ее неизвестен (ч. 2 ст. 291, ч. 2 ст. 293 ГПК РФ).
2. Суды склонны рассматривать выдел земельной доли в качестве сделки, что,
в
присвою очередь, позволяет применять к выделу положения ГК РФ о сделке (см., на№ КГмер, постановление ФАС Московского округа от 7, 5 октября 2005 года
А41/5299-05).
3. В зависимости от наличия решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка,
предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, пп. 2-4 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель устанавливаются два порядка
выделения земельных долей.
28
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
При установлении решением общего собрания участников долевой собственности границ
части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, местоположение выделяемого земельного участка определяется участником долевой собственности самостоятельно в рамках закрепленных границ.
На основании упомянутого решения осуществляется образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (п. 2 ст. 13 Закона).
Исходя из смысла п. 3 рассматриваемой статьи, извещать о местоположении выделяемого
земельного участка в пределах границ земельного массива, утвержденных общим собранием
участников долевой собственности, других собственников земельных долей не следует.
При отсутствии утвержденных границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных
участков в счет земельных долей, участник долевой собственности обязан известить о своем
намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников
долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет
земельной доли земельного участка.
Практика судов относительно необходимости принятия общим собранием участников долевой собственности решения о выделе земельного участка в счет земельной доли при отсутствии утвержденных границ земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке в счет земельных долей, складывается в соответствии с двумя подходами.
Согласно первому решение общего собрания о выделе не требуется, если общее собрание
на момент опубликования в газете сообщения о намерении выделить в натуре земельную
долю не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка.
В силу ст. 14 Закона об обороте сельхозземель решение о порядке владения и пользования
земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием
участников долевой собственности, тогда как порядок выдела установлен ст. 13 Закона, и он
не предусматривает для данного случая обязательного принятия решения о выделе на общем
собрании участников долевой собственности [постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 1 марта 2005 года № Ф04-703/2005(8846-А03-9)].
Второй состоит в том, что для выдела требуется решение общего собрания, поскольку
публикация о предполагаемом местоположении выделяемого земельного участка в средствах
массовой информации не позволяет индивидуализировать конкретный земельный участок
либо его часть в натуре и не отвечает признакам правоустанавливающего документа, необходимого для государственной регистрации права, в качестве которого выступает упомянутое
решение общего собрания участников долевой собственности (постановление ФАС СевероКавказского округа от 11 августа 2005 года № Ф08-1985/2005 по делу № А63-7104/2004-С4).
По моему мнению, более предпочтительной является вторая из приведенных позиций, поскольку несмотря на то, что законодателем прямо закреплено право на выдел земельной доли
в натуре, в описанном случае законодатель не указал, каким распорядительным актом осуществляется передача земельного участка, причитающегося в счет земельной доли.
4. При формировании землеустроительного дела принимается во внимание в том числе то,
для какой цели планируется использовать выделяемый в счет земельной доли земельный
участок. Данный вывод был сделан в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29 мая
2006 года по делу № А05-15970/2005-16.
5. Споры, связанные с выделом земельной доли, порождают ряд процессуальных вопросов.
В частности, в постановлении от 25 сентября 2003 года № Ф08-2486/2003
ФАС Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора о местоположении выделяемого земельного участка является основанием для
оставления без рассмотрения требования о выделе земельной доли в натуре.
Между тем необходимо различать несоблюдение порядка выдела земельной доли и досудебного урегулирования споров о местоположении выделяемого земельного участка, поскольку последствия их нарушения различны: в первом случае суд отказывает в удовлетворении искового требования о выделе земельного участка, во втором оставляет дело без рассмотрения.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
29
6. Возникают также вопросы о надлежащем ответчике и о подсудности дела арбитражным
судам.
При наличии возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка
в счет земельной доли, заявленного в установленный законом срок, ответчиками по иску о
выделе земельной доли в натуре выступают все участники долевой собственности.
Приведу пример. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о выделении
32 долей в праве долевой собственности на земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения и обязании ответчика не чинить препятствия по
владению, пользованию и распоряжению 32 земельными долями в праве общей
долевой собственности. Как следует из материалов дела, истец является собственником 32 земельных долей размером 4,1 га в праве общей долевой собственности
на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В газете истцом опубликовано сообщение, предназначенное для всех собственников земельных долей, о намерении выделить земельный участок с указанием его месторасположения и размера компенсации. Поскольку спор с ответчиком по поводу выделения земельного участка в натуре не был разрешен в досудебном порядке, истец
обратился с иском в арбитражный суд.
Прекращая производство по делу, суд исходил из следующего.
В газете граждане собственники земельных долей в праве общей долевой
собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения опубликовали извещение о намерении выделить земельный участок, месторасположение которого совпадает с расположением выделяемого истцом земельного участка.
Оценив протоколы заседания земельной комиссии, из которых следует, что соглашение о выделе намечаемого земельного участка не было достигнуто не только в
связи с возражениями, заявленными ответчиком, но и в связи с возражениями, заявленными гражданами собственниками земельных долей, а также опубликованные
в газете извещения о намерении выделить земельный участок, суд пришел к выводу
о том, что в отношении земельного участка, выделяемого истцом в натуре, заявлены
возражения не только ответчика юридического лица, но и иных лиц.
Вместе с тем суд указал на то, что в силу пп. 3, 4 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель и ч. 2 ст. 46 АПК РФ необходимо привлечь к участию в деле 320 граждан
собственников земельных долей, которые согласно представленным свидетельствам о праве собственности на земельную долю являются собственниками 320 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и не
являются индивидуальными предпринимателями, в качестве ответчиков для разрешения спора о местоположении выделяемого земельного участка.
Поскольку в соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражный суд не рассматривает
споры с участием граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями,
за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, а в данном случае отсутствует прямое указание в АПК РФ или ином федеральном законе о рассмотрении в
арбитражном суде данного вида спора с участием граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, суд области сделал обоснованный вывод о том, что
данный спор подведомствен суду общей юрисдикции в соответствии со ст. 22
ГПК РФ, и правомерно на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекратил производство
по делу (постановление ФАС Центрального округа от 22 марта 2006 года по делу
№ А48-5545/05-9).
Анализ судебных актов позволил выявить и сформулировать следующие выводы, отражающие позицию арбитражных судов по вопросу подведомственности споров, связанных с
выделом земельной доли: иск коммерческой организации о признании права собственности на
земельный участок, предъявленный к лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, подлежит рассмотрению арбитражным судом, поскольку затрагивает вопросы формирования уставного капитала общества; поскольку сельскохозяйственный кооператив это не
хозяйственное общество или товарищество, требование гражданина к кооперативу о выделе
земельной доли в силу п. 6 ч. 1 ст. 33 АПК РФ в натуре неподведомственно арбитражному
суду (постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2004 года № КГ-А41/2433-04).
7. У арбитражных судов нет единообразия в подходах к установлению факта внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал юридического лица. При этом указанный
вопрос сводится, как правило, к оценке представленных лицами, участвующими в деле, доказательств.
30
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
Так, список акционеров сам по себе не свидетельствует о внесении истцом земельной доли в уставный капитал ответчика при отсутствии договора о передаче земельной доли в уставный капитал создаваемого общества, акта приемки-передачи земельной доли, реестра акционеров и иных документов, подтверждающих проведение
государственной регистрации выпуска акций общества (постановление ФАС Се-вероЗападного округа от 13 сентября 2004 года № А21-2646/03-С2).
Подписание заявления о принятии бывшего члена реорганизуемого колхоза (совхоза) в общество (либо учредительного договора) подтверждает внесение им в качестве взноса в уставный капитал создаваемого общества принадлежащих ему имущественных и земельных паев.
В соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлениями Правительства РФ от 29
декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4 сентября 1992
года № 708 «О порядке приватизации и реоргани-зации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» колхозы и сов-хозы должны были осуществить реорганизацию и
привести свою организационно-правовую форму в соответствие с требованиями Закона
РСФСР от 25 декабря
1990 года № 445-I «О предприятиях и предпринимательской деятельности» в срок до 1 января 1993 года. При этом члены реорганизуемых хозяйств наделялись земельными паями (долями), которые они могли получить путем выделения в натуре для
организации крестьянского (фермерского) хозяйства или внести в уставный капитал вновь
образованных сельскохозяйственных предприятий. Наделение земельной долей члена реорганизуемого хозяйства одновременно предусматривало использование им этой доли одним из
способов, закрепленных действовавшим законодатель-ством.
Если трудовой коллектив совхоза, реализуя свое право выбора формы собственности на
землю, подписал коллективное заявление о принятии в члены акционерного общества, он
добровольно распорядился своими имущественными и земельными паями, внеся их в качестве взноса в созданное ЗАО.
Из смысла ст. 213 ГК РФ следует, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество.
Тем самым владелец земельной доли после внесения ее в уставный капитал создаваемого
общества утрачивает какие-либо права на данный земельный пай.
Существует в судебной практике и иной подход, в соответствии с которым само по себе
подписание учредительного договора либо заявления о принятии в члены акционерного обземельной долей в форме
щества еще не говорит о том, что истец распорядился своей
внесения в уставный капитал создаваемого юридического лица (постановление ФАС
Московского округа от 8, 1 июня 2005 года
№ КГ-А41/2361-05.
8. Как отмечено в постановлении ФАС Московского округа от 4 апреля 2005 года № КГА41/2032-05, передача акций в обмен на земельные доли, внесенные в уставный капитал акционерного общества, не требует заключения отдельного договора по внесению земельной
доли в уставный капитал этого общества.
9. Довольно часто в практике арбитражных судов встречаются случаи, когда в материалах
дела есть свидетельство о праве собственности общества на землю сельскохозяйственного
назначения и свидетельство о праве собственности члена реорганизованного колхоза (совхоза) на земельную долю. При этом суду необходимо решить вопрос о том, была ли внесена
земельная доля в уставный капитал общества. Как правило, суд приходит к выводу, что наличие свидетельства о праве собственности на земельную долю не может расцениваться как
безусловное доказательство того, что член реорганизуемого колхоза (совхоза) не распорядился своей земельной долей (постановление ФАС Московского округа от 29, 22 сентября
2005 года № КГ-А41/8175-05).
10. Неоднозначно в судебной практике решается вопрос, связанный с распоряжением земельной долей до получения свидетельства о праве собственности на земельную долю.
Одни суды полагают, что учредитель [член реорганизуемого колхоза (совхоза)] не правомочен передать в собственность создаваемого общества имущество (земельную долю), которое ему не принадлежало, поскольку на момент создания общества его учредитель не обладал
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
31
правом собственности на земельную долю. При этом зарегистрированное за обществом право
на долю в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,
оформленное свидетельством о государственной регистрации, недействительно, поскольку
при таких обстоятельствах право на долю в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не могло возникнуть.
Другие суды считают, что свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное после внесения земельной доли в уставный капитал создаваемого общества, не имеет
юридической силы, приводя при этом следующие доводы.
Согласно п. 18 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на
земельные доли и имущественные паи, одобренных постановлением Правительства РФ от 1
февраля 1995 года № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и
имущественных паев», моментом возникновения права собственности на земельную долю
является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую совместную собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации
(предприятия). Следовательно, с этого момента истец вправе был распорядиться своей земельной долей одним из предусмотренных законодательством способов. Поскольку в соответствии с п. 20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года № 96 1 ,
свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал организации, теряет юридическую силу, выданное ответчику после внесения
земельной доли в уставный капитал организации свидетельство о праве собственности на
земельную долю не имеет правового значения. Приведенная точка зрения представляется
обоснованной и соответствующей положениям действовавшего законодательства.
11. В ряде случаев поводом для обращения в суд с иском о признании права собственности на земельный участок является публикация в средствах массовой информации сообщения
акционера ЗАО о намерении продать земельную долю.
По мнению судов, размещение в газете объявления о намерении продать земельную долю
нельзя расценивать в качестве оспаривания права собственности на земельный участок.
Предложение ответчика продать земельную долю в земельном участке, принадлежащем
истцу, неправомерно, поскольку у ответчика как акционера ЗАО отсутствует материальное
право на земельную долю, так как после внесения в качестве вклада в уставный капитал ЗАО
земельного пая по собственной воле ответчик утратил вещные права в отношении этого имущества. Акционер общества вправе распоряжаться в установленном порядке принадлежащими ему акциями, но не имуществом общества.
Исходя из поведения ответчика, включая его объявление о продаже земельной доли, нет
оснований считать, что таким образом ответчик оспаривает конкретное вещное право собственности истца на земельный участок, в связи с чем ответчик является ненадлежащим по тому
предмету спора, который заявлен истцом.
12. В каждом конкретном деле арбитражный суд устанавливает наличие разногласий между собственниками земельных долей относительно местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (постановления ФАС Центрального округа от 4 июня 2003
года № А54-3028/02-С2, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 января 2006 года № Ф085996/2005 по делу № А63-676/2005-С2).
13. По некоторым вопросам целесообразно привести правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 2 июня 2009 года № 2147/09 по делу
№ А41-К2-8640/04 указано, что владельцы имущественного пая и земельной доли
могут использовать их только установленными законодательством способами. При
выборе такого способа, как внесение в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив, члены трудового коллектива колхоза
должны передать в создаваемое акционерное общество в качестве взноса принадлежащие им имущественные паи и земельные доли. При этом с момента внесения
имущественных паев и земельных долей в уставный капитал общества оно стало их
собственником, а бывшие члены колхоза и иные учредителя — его акционерами.
Кроме того, ВАС РФ отметил, что сохранение земельных долей за бывшими членами
1
Утратили силу в связи с принятием постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 года № 912.
32
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
трудового коллектива колхоза, которые использовали их посредством внесения в
создаваемое АО, противоречит ГК РФ, который не допускает возникновения общей
долевой собственности акционеров на имущество, внесенное в уставный капитал
этого акционерного общества.
Свидетельства, выданные бывшим членам трудового коллектива колхоза, о праве собственности на земельную долю после того, как они эту долю использовали
одним из установленных способов, не имеют юридической силы и не влекут возникновения у них прав на землю, как и последующие решения общего собрания сособственников о выделе земельной доли в натуре, а также сделки по отчуждению этих
земельных долей, которые являются ничтожными.
В рамках рассмотрения спора ВАС РФ также пришел к следующим выводам:
спор между акционерным обществом и бывшими членами трудового коллектива
колхоза (собственниками земельных долей) правопредшественника общества
относительно принадлежности спорных земельных долей подлежит рассмотрению
арбитражным судом; в этом случае акционерное общество вправе предъявить иск о
признании права собственности на земельный участок.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 12 сентября 2006 года № 16481/05 по
делу № А41-К1-2620/05 отражена правовая позиция, согласно которой бывшие члены трудового коллектива колхоза, обладающие свидетельствами о праве собственности на земельные доли, должны быть привлечены в судебное разбирательство в
качестве заинтересованных лиц по иску о признании за акционерным обществом,
созданным в результате реорганизации колхоза, права собственности на земельный
участок, а также по иску об обязании регистрирующего органа внести в реестр запись
о праве собственности АО на этот земельный участок.
Изложенное свидетельствует о несогласованности вновь принятых и ранее действовавших
законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с предоставлением и выделом в
натуре земельных долей, отсутствии между ними преемственности и о намерении законодателя распространить на земельные доли режим общей долевой собственности, отнеся ее тем
самым к вещным правам. Это, на мой взгляд, не соответствует правовой природе земельной
доли, наличие которой изначально предоставляло ее владельцу лишь право на получение
земельного участка и закрепляло обязанность муниципального образования и сельскохозяйственной организации, использующей землю сельскохозяйственного назначения, ранее принадлежавшую реорганизованному колхозу (совхозу), выделить земельный участок из этих земель.
К. КАРАШЕВ,
кандидат юридических наук,
магистр частного права
Об оспаривании ранее возникших прав
на земельные участки в границах федеральных курортов
АННОТАЦИЯ
Статья посвящена проблеме оспаривания прав
на земельные участки курортов федерального
значения, возникших в период после введения в
действие Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», на основании
актов органов местного самоуправления. Рассмотрены вопросы, связанные с определением
момента возникновения права федеральной
собственности на такие земельные участки, дан
анализ существующей практики ВАС РФ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: федеральная собственность, разграничение, оспаривание ранее воз-
ANNOTATION
The authors of the article explore the features of the
legal regulation of land within the boundaries of
resort areas, considered the theoretical and practical
problems of land legislation in this area. Special
attention is paid to the legal problems of determining
the competence of local governments to manage
land plots located within the resort of federal value.
We give an analysis of jurisprudence dealing
with disputes about the origin of land rights spa
settlements, proposed directions for improving
Russia’s land legislation.
KEY WORDS: Plot, land protected areas, the resort,
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
никших прав, особо охраняемые территории,
федеральные курорты.
33
the turnover of land ownership, the disposal of land.
В последние годы стала весьма актуальной проблема оборота земельных участков, расположенных на землях федеральных курортов и курортных населенных пунктов. Ранее на страницах журнала ее обсуждали В. Камышанский, Н. Лотникова, автор настоящей статьи 1 .
После принятия Федерального закона от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность
субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской
Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон
«Об особо охраняемых природных территориях» было определено, какие земельные участки
находятся в федеральной, региональной и муниципальной собственности. Установлены критерии передачи из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или в муниципальную земельных участков, расположенных в границах курортов федерального значения,
если право федеральной собственности на них ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в муниципальную собственность переходят земельные участки, на которых расположены здания,
строения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные органам местного самоуправления либо созданным ими предприятиям или если это предусмотрено федеральными законами.
Таким образом, отменено отнесение всех курортных земель к федеральной собственности.
Вместе с тем правообладатели земельных участков на федеральных курортах столкнулись
с трудностями определения оснований возникновения их прав на земельные участки.
В частности, распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 1996 года № 591-р на территории Краснодарского края признаны курортами федерального значения города-курорты Сочи, Анапа и Геленджик.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным
имуществом (ФАУГИ) по Краснодарскому краю придерживалось той позиции, что администрации указанных городов в 90-е годы прошлого столетия не обладали полномочиями по
предоставлению земельных участков на территориях федеральных курортов, так как в силу
закона таковые принадлежали Государственному комитету РФ по управлению государственным имуществом в лице Комитета по управлению государственным имуществом
(КУГИ) Краснодарского края.
В основу данной точки зрения был положен ошибочный, на мой взгляд, вывод о том,
что земли на территориях федеральных курортов в силу п. 7 ст. 2 Федерального закона от
14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» еще в 1995
году были отнесены к федеральной собственности, хотя КУГИ Краснодарского края за весь
период своего существования не издал ни одного акта о предоставлении земельных участков. ФАС Северо-Кавказского округа признавал незаконными права на землю, возникающие из актов органов местного самоуправления названных городов-курортов по искам территориального управления ФАУГИ по Краснодарскому краю к правообладателям земельных участков.
В связи со сложностью возникшей ситуации свое мнение по данному вопросу высказало
Министерство экономического развития РФ, в ведении которого находится ФАУГИ (письмо
Департамента недвижимости МЭР РФ от 18 февраля 2009 года № Д23-422).
Такое положение дел не способствовало стабилизации земельных отношений на федеральных курортах. Фактически к любому правообладателю земельного участка мог быть
предъявлен иск, связанный с тем, что, по мнению Федерального агентства по управлению
государственным имуществом (Росимущества), его права на землю возникли из незаконного
акта органа местного самоуправления, изданного с превышением полномочий. Суды общей
юрисдикции разделили позицию арбитражных судов, и вслед за юридическими лицами по1
Лотникова Н. Проблемы оборотоспособности земельных участков, расположенных на территории курортов
федерального значения // Хозяйство и право, 2007, № 3, с. 77; Камышанский В. Некоторые проблемы приватизации земельных участков особо охраняемых природных территорий // Хозяйство и право, 2008, № 10, с. 63; Кузнецов Д. О проблемах оборота земельных участков курортных населенных пунктов // Хозяйство и право, 2007,
№ 3, с. 82.
34
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
добные проблемы стали появляться у граждан. Ранее возникшие права на сотни тысяч земельных участков в один миг стали «ущербными».
В формирование судебной практики по данному вопросу включился Высший Арбитражный Суд РФ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15 сентября 2009 года № 5429/09,
которым были подтверждены полномочия органов местного самоуправления города Сочи по
предоставлению земельных участков в период после принятия Федерального закона «Об
особо охраняемых природных территориях», при условии что право федеральной собственности на такие земельные участки не было зарегистрировано).
Необходимо учитывать, что процесс разграничения государственной собственности на
землю в России не завершен. В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября
2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
(далее Вводный закон) распоряжение земельными участками, указанными в ст. 31 Вводного закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них,
если Вводным или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Земельные участки,
государственная собственность на которые не разграничена, находятся в ведении органов
местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не установлено законодательством РФ.
Согласно ст. 31 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на
землю к федеральной собственности относятся предусмотренные федеральными законами (в
частности, Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях») земельные участки и земли.
По существу, решение вопроса о правомерности либо неправомерности распорядительных
действий органов местного самоуправления зависит от трактовки понятия «разграничение
государственной собственности на землю» и определения момента, с которого возникает
право федеральной собственности на земельные участки в границах курорта. Представляется,
что разграничение собственности в данном случае завершается процессом государственной
регистрации права на земельные участки в границах курорта. Отнесение земель федеральных
курортов к федеральной собственности Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» не означает автоматического возникновения права собственности. Согласно п. 2 ст. 8
ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации,
возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено
законом. Законом иной момент возникновения права собственности не определен.
На необходимость государственной регистрации права федеральной собственности указывает и ст. 301 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяющая особенности
государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении
государственной собственности на землю. Кроме того, тенденция развития законодательства
об индивидуализации земельных участков свидетельствует о необходимости четкого определения земельного участка как объекта права (в данном случае федеральной собственности).
Право собственности может возникнуть только на земельный участок, который является индивидуально-определенной вещью, имеет определенное местоположение и границы, указанные в кадастровом паспорте, а не на «земли» или «особо охраняемые территории».
Формирование позиции Президиума ВАС РФ представляется важным фактором в свете
положений п. 51 постановления Пленума ВАС РФ от 12 марта 2007 года № 17 «О применении
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших
в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» (в ред. постановления от 14 февраля 2008 года № 14), где указано, что в соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ
может быть пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам также судебный акт, оспариваемый заявителем в порядке надзора и основанный на положениях законодательства,
практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ в постановлении Пленума ВАС РФ или в постановлении Президиума ВАС РФ, в том числе принятом по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора. При обжаловании в апелляционном или
кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ, суд апелляционной или
кассационной инстанции учитывает правовую позицию ВАС РФ при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
35
Таким образом, по решениям судов, право на обжалование которых не утрачено, судебные
акты подлежат пересмотру и правообладатели земельных участков получат возможность
восстановить утраченные права на них.
Д. КУЗНЕЦОВ,
директор ООО «Земельно-правовой центр»
Плата за землю: проблемы, возникающие при взыскании
(по материалам судебной практики) *
АННОТАЦИЯ
В статье дан анализ основных проблем, возникающих при взыскании платы за использование
земельных участков. Материал структурирован
по формам платы за землю. Работа основана на
материалах судебной практики.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: земельный участок, плата
за использование земельных участков, арендная
плата, земельный налог.
ANNOTATION
In the article analysis of fundamental problems
connected with recovery of payment for use of lands
is given. The material is structured according to the
forms of payment for land. Recovery of payment for
illegal usage of land problem is covered separately.
The work is based on judicial practice materials.
KEY WORDS: land, payment for use of lands, rental,
land tax.
В соответствии с действующим законодательством в РФ установлены две формы платы за
землю: земельный налог и арендная плата. В случае использования земельного участка без
документов, удостоверяющих право на него, с пользователя может быть взыскано неосновательное обогащение в порядке, предусмотренном
ГК РФ.
Отдельные проблемы, касающиеся взимания земельного налога, нашли отражение в порых вопросах,
становлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 54 «О некотовозникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного
налога» (далее постановление Пленума ВАС РФ № 54).
За рамками названного документа остались вопросы, которые зачастую не имеют однозначного решения, что, безусловно,
вызывает многочисленные судебные споры.
Анализ судебной практики позволяет выделить несколько проблем общего характера независимо от вида платежа за земельный участок: определение момента возникновения обязанности по внесению платежей при смене собственника недвижимости, расположенной на
спорном земельном участке; правовая природа платы за пользование земельным участком при
его фактическом использовании собственником недвижимости; порядок распределения платежей при совместном использовании недвижимости, находящейся на едином земельном
участке. При этом существуют и особенности, характерные для определенного вида платежа.
Так, применительно к неосновательному обогащению актуально обоснование размера фактически используемого земельного участка, а также размера платежей, что практически не вызывает споров при взимании земельного налога и арендной платы.
Земельный налог
Крайне важно определение плательщика этого налога при фактическом использовании
земельного участка собственником недвижимости. Закон РФ от 11 октября 1991 года № 1738I «О плате за землю» 1 содержал императивное, без каких-либо исключений правило, согласно
которому «основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным
участком».
В период действия указанного Закона Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал
следующую позицию: отсутствие документа о праве пользования землей, получение
которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может
служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю. Иное толкование ст. 15 Закона РФ «О плате за землю», по мнению суда, позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования
землей и осуществлять бесплатное землепользование (см., например, постановле* Статья подготовлена при информационной поддержке СПС «КонсультантПлюс».
1
Утратил силу за исключением ст. 25.
36
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
ние Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 года № 7486/01).
Основой для данной позиции стало признание ВАС РФ законности прав собственника недвижимости на земельный участок в случае отсутствия у него правоустанавливающих документов. Так, в «Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 года № 61)
указано, что «отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка» (п. 2).
В дальнейшем законность прав на земельный участок собственника недвижимости, находящейся на таком участке, ВАС РФ подтвердил в постановлении Пленума от 24 марта 2005
года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
(далее постановление Пленума ВАС РФ № 11), указав в п. 13, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части
земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на
праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок
путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
На основе указанных документов ВАС РФ сформировалась единообразная судебная
практика, примером которой служит постановление ФАС Центрального округа от 1
ап-реля 2009 года № А68-3899/2008-174/5, где указано, что, признавая правомерным
доначисление обществу земельного налога в отношении земельного участка, на
котором расположена приобретенная им в собственность недвижимость, суд исходил
из того, что при переходе права собственности на здание, сооружение до переоформления прав на землю, предусмотренных Земельным кодексом РФ, новый
собственник имеет право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением. Отсутствие правоустанавливающего документа на землю не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю, поскольку его
оформление зависело от волеизъявления самого общества.
Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 (п. 1) установлено следующее правило общего
характера. Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица,
которые в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее реестр) указаны как обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то
есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного
лица на соответствующий земельный участок.
Из указанного правила предусмотрено изъятие только для перехода вещных прав на земельные участки в силу закона, к которым согласно п. 5 постановления Пленума ВАС РФ
№ 54 отнесены реорганизация юридических лиц (за исключением выделения), а также наследование. В этих случаях правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права.
Для перехода права на земельный участок при смене собственника здания, строения, сооружения в силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ подобное исключение не сделано. Напомним,
что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на
использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и
прежний их собственник.
Распространение на переход права на земельный участок в силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК
РФ общих правил о моментах возникновения и окончания обязанности по уплате земельного
налога (с момента государственной регистрации права) привело к невозможности взыскания с
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
37
покупателя недвижимого имущества земельного налога тогда, когда право на земельный
участок не оформлено. Подобные ситуации встречаются, как правило, когда недвижимость
находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может.
Отсутствие определенности в отношении прав на земельный участок указанных собственников недвижимости влечет разные позиции судов к выяснению правовой природы платы за
использование земельного участка.
Первая базируется на том, что покупатель недвижимости становится субъектом права постоянного (бессрочного) пользования независимо от факта государственной регистрации
перехода к нему названного права. Однако, руководствуясь постановлением Пленума ВАС
РФ № 54, с покупателя недвижимости взыскивают неосновательное обогащение, а не земельный налог. Причем неосновательное обогащение, как правило, рассчитывают исходя из базовых ставок арендной платы за пользование землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности, реже из ставок земельного налога.
Однако существует и другая позиция, суть которой в том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не переходит к приобретателю недвижимости,
расположенной на этом участке. Следовательно, приобретатель объекта недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до приобретения в установленном порядке прав на земельный участок, на котором
находится соответствующее здание, строение или сооружение, обязан вносить платежи за
пользование земельным участком по правилам главы 60 ГК РФ (обязательства из неосновательного обогащения).
На наш взгляд, обе сформировавшиеся судебные позиции не соответствуют постановлению Пленума № 54, согласно которому обязанность уплачивать земельный налог прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный
участок. Следовательно, применительно к анализируемым случаям за использование земельного участка продавец недвижимости должен платить земельный налог, а не покупатель недвижимости неосновательное обогащение в размере арендной платы. При этом продавец
недвижимости вправе требовать от покупателя такого объекта возмещения понесенных им
расходов на оплату земельного налога по нормам главы 60 ГК РФ.
Если буквально следовать постановлению Пленума ВАС РФ № 54, то взыскание платы с
непосредственного пользователя земельного участка превращается в систему отношений с
участием как продавца и покупателя недвижимости, так и собственника земельного участка.
Полагаем, что такое усложнение отношений нецелесообразно.
В целях установления единообразной практики вопрос о правовой природе платы за пользование земельным участком собственником недвижимости, фактически использующим его,
должен быть разрешен ВАС РФ.
Если ВАС РФ придерживается той же позиции, что изложена им в п. 13 постановления
Пленума № 11, то новый собственник недвижимости как лицо, к которому перешло право
постоянного (бессрочного) пользования, должен уплачивать земельный налог с момента перехода к нему права собственности на недвижимое имущество несмотря на отсутствие факта
государственной регистрации перехода права на земельный участок. Переход права на земельный участок в случае смены собственника недвижимости на основании ст. 35 ЗК РФ,
ст. 552 ГК РФ следует рассматривать как исключение из общего правила о моменте возникновения обязанности по внесению земельного налога наряду с реорганизацией юридических лиц
(за исключением выделения), а также наследованием (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ
№ 54).
Иное отражено в рекомендациях Научно-консультативного совета при ВАС РФ. «По результатам проведенного заседания гражданско-правовой секцией Научно-консультативного
совета при ВАС РФ выработаны следующие рекомендации:
1. В случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей
права собственности на него переходит принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если приобретатель не является субъектом,
38
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
которому земельный участок в соответствии со ст. 20 ЗК РФ может быть предоставлен на
таком праве.
2. Следует признать, что исключительно в целях налогообложения лицо должно признаваться плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации вещного
права на земельный участок. При этом с позиций гражданско-правовых отношений переход
права постоянного (бессрочного) пользования считается состоявшимся с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект недвижимого
имущества» 2 .
Данные рекомендации не дают ответа на вопрос о природе платы за пользование земельным участком и порядке ее расчета для лиц, не зарегистрировавших право постоянного (бессрочного) пользования. Если указанное право с позиций гражданско-правовых отношений
возникает без его регистрации, значит, нет оснований для взыскания неосновательного обогащения за пользование таким участком. Но, следуя данным рекомендациям, нет оснований и
для взыскания земельного налога.
Итак, вопрос о правовой природе платы за пользование земельным участком собственником недвижимости при отсутствии факта государственной регистрации вещного права на
земельный участок остался нерешенным.
Одна из проблем при исчислении земельного налога юридическими лицами, предпринимателями определение размера земельного налога при расположении на земельном участке
нескольких объектов недвижимости, имеющих разное функциональное назначение.
Примером может служить следующее судебное решение.
Заявитель считал, что спорный земельный участок является многофункциональным, юридически и фактически предоставлен и используется для эксплуатации отдельно стоящего здания с пристроями: здания административно-бытового назначения, гостиницы и боулинг-центра. При таких обстоятельствах он (заявитель) счел
возможным применить различные ставки земельного налога в отношении одного
земельного участка, выделив части участка соответственно под каждое строение.
Налоговый орган применил единую ставку земельного налога для всего земельного
участка, исходя из указанного в кадастровом плане разрешенного использования
земельного участка «под здание боулинг-центра».
Судом было установлено, что на земельном участке заявителя находятся здания
боулинга (кегельбана), гостиницы и административно-бытового корпуса, которые
используются для обслуживания клиентов боулинг-центра. Согласно кадастровому
плану (выписке из государственного земельного кадастра) обществу принадлежит
земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий вид
разрешенного использования (назначения) «под здание боулинг-центра».
Суд указал, что налоговым законодательством не предусмотрено применение
различных налоговых ставок в отношении одного земельного участка, находящегося
в собственности одного лица. Исчисление земельного налога путем деления земельного участка на части, пропорциональные площадям, занимаемым зданиями, и
применение для одного земельного участка различных налоговых ставок в зависимости от вида (назначения) здания, находящегося на части земельного участка,
неправомерно. Объектом налогообложения является единый земельный участок,
кадастровая стоимость которого определена в установленном порядке (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года
№ 17/АП-264/09 по делу № А60-19734/2008).
Согласно п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки,
расположенные в пределах соответствующего муниципального образования. Часть земельного участка не может быть объектом налогообложения. Если указанную ситуацию усложнить и
допустить, что на одном земельном участке находятся три строения, принадлежащие трем
разным лицам, которые используются в различных целях, объектом налогообложения выступала бы доля в праве собственности на единый земельный участок. Несмотря на разный характер использования недвижимости, налоговая база при определении земельного налога
была бы одна для всех кадастровая стоимость данного земельного участка.
2
Ёрш А. В. О судьбе права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе права
собственности на объект недвижимости // Вестник ВАС РФ, 2010, № 4, с. 130.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
39
При разрешении подобного рода споров необходимо учитывать, что земельный участок
нельзя идентифицировать как многофункциональный. Кроме того, согласно п. 2 ст. 394 НК
РФ дифференциация налоговых ставок осуществляется в зависимости от категорий земель и
(или) разрешенного использования земельного участка, а не от функционального назначения
недвижимости, находящейся на земельном участке. Единственным исключением из этого
правила является налогообложение земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных
(предоставленных) для жи-лищного строительства, независимо от их разрешенного использования.
Обусловленность размера кадастровой стоимости земельного участка видом разрешенного
использования закреплена и в Методических указаниях по государст-венной кадастровой
оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития от 15 февраля 2007 года № 39, в соответствии с п. 1.2 которых кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе установленных видов разрешенного использования.
При этом «расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее» (п. 2.7.1 Методических указаний). Таким
образом, даже для описанных земельных участков не допускается их дробление на части или
вычисление среднего арифметического значения для установления кадастровой стоимости, а
следовательно, и земельного налога.
Дополнительная сложность при решении подобных вопросов возникает из-за терминологических несоответствий законодательства субъектов РФ (именно к их компетенции отнесено
утверждение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) ст. 66 ЗК РФ) и федерального законодательства. Если федеральное законодательство при определении кадастровой стоимости в населенных пунктах предполагает учет
разрешенного использования, то в региональных актах «разрешенное использование» зачастую подменено «функциональным использованием земельного участка». Так, постановлением
Правительства Пермского края от 11 мая 2007 года № 91-П (ред. от 16 июня 2009 года) «Об
утверждении кадастровой стоимости земель Пермского городского округа Пермского края»
кадастровая стоимость земельных участков установлена в зависимости от видов функционального использования земель.
В некоторых случаях органы местного самоуправления обусловливают размер
земельного налога не разрешенным использованием земель, а характером недвижимости, находящейся на земельном участке, что влечет различные подходы со
стороны судебных
инстанций к порядку расчета земельного налога (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2008 года № 17АП-9520/08 по делу № А6019726/2008).
Все большее распространение получают споры о взыскании платы за землю с собственников помещений в многоквартирных домах при отсутствии сформированного земельного участка под жилым домом.
Администрация обратилась с иском к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме. В ходе судебного
разбирательства в рамках апелляционного производства было установлено, что
ответчик является собственником помещения салона-магазина мебели, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома. Постановлением главы города
ответчику предоставлена в аренду часть земельного участка площадью 127 кв. метра от земельного участка площадью 2366 кв. метра, занимаемого жилым домом, где
расположено нежилое помещение ответчика. Между ответчиком и истцом подписан
договор аренды сроком на 49 лет, который не был зарегистрирован в установленном
порядке. Апелляционная инстанция отклонила довод ответчика о том, что используемый им земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, где расположен салон-магазин ответчика,
40
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
так как в материалах дела нет соответствующих доказательств. Земельный участок
под многоквартирным домом не сформирован и на кадастровый учет не поставлен.
При этом земельный участок площадью 127 кв. метра для содержания и обслуживания салона-магазина ответчика сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Ответчик с момента регистрации права собственности на нежилое помещение салона-магазина осуществляет фактическое пользование земельным участком без внесения платы. Поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, он не может считаться заключенным. При таких обстоятельствах апелляционная
инстанция взыскала с ответчика плату в форме неосновательного обогащения в
размере арендной платы (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 года № 17АП-5079/2009 по делу № А50-3723/2009).
В настоящее время, как правило, земельные участки под многоквартирными домами не
сформированы. С соответствующими заявлениями обратились единицы 3 . Во многих жилых
домах расположены нежилые помещения разного функциональ-ного назначения, которые, за
редким исключением, используются в коммерческих целях.
Проблема платы за землю под многоквартирным домом при отсутствии сформированного
земельного участка решается частично. К уплате привлекаются только собственники нежилых
помещений. Плата взыскивается в форме арендной платы (если заключен договор аренды
части земельного участка) либо в форме неосновательного обогащения в размере арендной
платы.
На наш взгляд, оба описанных варианта (судебный спор пример второго из них) юридически небезупречны.
Во-первых, земельный участок, предназначенный для использования здания, строения,
сооружения, это неделимый участок, что означает невозможность его раздела с целью
самостоятельного оборота образованных частей, в частности, путем заключения договора
аренды.
Во-вторых, ст. 22 ЗК РФ, ст. 607 ГК РФ не позволяют рассматривать часть земельного
участка в качестве объекта аренды, таковым должен являться земельный участок в целом.
В-третьих, согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собствен-ностью собственников помещений в
многоквартирном доме. Другими словами, четко установлен объект единый земельный
участок, вид права собственность и субъекты собственники помещений.
Таким образом, заключение договора аренды части земельного участка с одним из собственников помещений многоквартирного дома противоречит нормам действующего законодательства.
На наш взгляд, с собственника нежилого помещения с момента регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости и до момента возникновения права долевой собственности на земельный участок плата за пользование землей может быть взыскана
только в форме неосновательного обогащения, причем в размере земельного налога.
При определении размера платы следует учесть, что для собственников жилых помещений всегда будет действовать правило, закрепленное в ст. 394 НК РФ. Налоговая ставка не
может превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к
жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
Относительно доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду (в нашем случае нежилые помещения в многоквартирном
доме), налоговая ставка должна определяться в зависимости от разрешенного использования
земельного участка.
3
Всероссийская конференция «Земельный участок многоквартирного дома» (редакционный материал) //
Жилищное право, 2009, № 10.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
41
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России в письме от 16
ноября 2006 года № 03-06-02-02/138 (приложение к письму ФНС России от 30 ноября 2006
года № ММ-6-21/1159@) по этому поводу дал следующее разъяснение. «Если на земельном
участке, предназначенном для промышленного производства, кроме промышленных объектов
расположены объекты жилищного фонда и объекты инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса, то в этом случае исчисление земельного налога в отношении данного земельного участка должно осуществляться с применением двух налоговых ставок. При
этом к площади земельного участка, занятой объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, применяется налоговая ставка,
устанавливаемая в пределах, не превышающих 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, к остальной площади этого земельного участ-ка применяется налоговая ставка,
устанавливаемая в пределах, не превышающих
1,5 процента его кадастровой стоимости.
Если на земельном участке, принадлежащем налогоплательщику на праве собственности и
предоставленном для жилищного строительства, кроме объектов жилищного фонда расположены иные объекты, не относящиеся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (например, магазин), то в этом случае при
исчислении земельного налога должна применяться налоговая ставка, устанавливаемая в
пределах, не превышающих 0,3 процента кадастровой стоимости, в отношении всего земельного участка» (п. 5).
Арендная плата
Основными проблемами при взыскании арендной платы являются, во-первых, определение порядка исчисления платежей в случае изменения законодательства, регламентирующего
соответствующие отношения, и, во-вторых, определение момента возникновения обязанности
по уплате арендной платы за земельный участок при смене собственника недвижимости.
Наличие первой названной проблемы обусловлено, как правило, длительным сроком договора
аренды. В период действия договора законодательство в данной сфере успевает претерпеть
определенные изменения, в результате чего возникают споры о соотношении юридической
силы договора (соответствующих положений относительно порядка исчисления платежей) и
нормативного правового акта, установившего новый (иной) порядок их расчета.
Сформировались две позиции по вопросу о соотношении юридической силы договора
аренды земельного участка и нормативного правового акта, устанавливающего порядок определения размера арендной платы. Примером первой позиции может служить следующее судебное решение.
В соответствии с договором аренды земельного участка размер арендной платы,
условия и сроки ее внесения, а также ответственность за неуплату устанавливаются
аналогично взиманию земельного налога. В период действия договора был принят
указ губернатора области, согласно которому базовый размер арендной платы рассчитывается от нормативной цены земли. В 2007 году порядок определения арендной платы вновь изменен постановлением правительства Пермского края, размер
устанавливается в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного
участка. Таким образом, с момента подписания договора аренды в нормативных
правовых актах неоднократно менялся порядок расчета арендных платежей за земельные участки.
Суд решил, что установление государственными органами размеров базовых
арендных платежей, арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка обязательно для исполнения безотносительно к включению их в
текст договора. Изменение базового размера арендного платежа, установление
размера арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков является составной частью арендного платежа, подлежит государственному
регулированию и не изменяет существенные условия договора, а закрепляется в
силу закона. Кроме того, изменение арендной платы в связи с изменением базовых
размеров арендной платы, установление размера арендной платы в зависимости от
кадастровой стоимости земельных участков, на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов, что происходит при данном споре,
не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3
42
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
ст. 614 ГК РФ, предусматривающего изменение арендной платы по соглашению
сторон (решение Арбитражного суда Пермского края от 30 октября 2008 года, дело
№ А50-13145/2008-Г35; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 26 декабря 2008 года № 17АП-9568/08).
Есть примеры судебных решений, в которых вопрос о соотношении юридической силы
договора и нормативного правового акта разрешается в пользу договора.
Истец уплатил арендную плату по платежным поручениям, в которых размер арендной платы был рассчитан по новой методике (не по договору). Согласно его расчетам
он излишне уплатил арендную плату и полагал, что указанная сумма должна быть
взыскана с ответчика как неосновательное обогащение.
Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о невозможности изменения
ответчиком условий договора в одностороннем порядке в случае изменения базового
размера арендной платы. Суд апелляционной инстанции постановил взыскать с
администрации переплату по арендным платежам как неосновательное обогащение
(постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября
2008 года № 17АП-6044/08 по делу № А50-6175/2008-Г27). Указанное постановление
было оставлено без изменения постановлением ФАС Уральского округа от 22 декабря 2008 года № Ф09-9570/08-С6 по делу № А50-6175/2008.
Для договоров аренды земельного участка, как, впрочем, и для любых других договоров с
земельными участками, действующим законодательством не предусмотрены специальные
правила по соотношению юридической силы договора и нормативного правового акта. Это
означает, что в подобных случаях следует руководствоваться положениями ГК РФ, в частности ст. 422. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент
его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что
его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Следует отметить, что ни один нормативный правовой акт Пермского края, регламентирующий определение размера и порядка исчисления арендной платы
за земельные участки,
не распространил свое действие на ранее заключенные до-говоры.
Относительно момента возникновения обязанности по уплате арендной платы сформировались два подхода. Первый подход условно может быть назван формальным. Его суть взыскание арендной платы строго в соответствии с условиями договора без учета изменений в
субъектном составе собственников недвижимости, произошедших с момента заключения
договора аренды по день взыскания платы. Второй подход условно обозначим как фактический, предполагающий, что к уплате арендной платы привлекаются фактические пользователи земельного участка собственники недвижимости (доли в праве собственности на недвижимость) независимо от лиц, формально названных арендаторами в соответствующем
договоре аренды земельного участка.
Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании долга по арендной плате, возникшего на основании пяти договоров аренды,
заключенных в отношении разных земельных участков. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме, указав, что расчет суммы долга
произведен на основании договоров.
Предприниматель подал в арбитражный апелляционный суд жалобу, в которой
оспаривал взыскание долга по двум договорам аренды, в остальной части с решением суда первой инстанции был согласен. В ходе разбирательства установлено, что
объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, арендованных на
основании указанных договоров, проданы иным лицам. Предприниматель с момента
перехода права собственности на недвижимое имущество земельными участками не
пользовался.
В обоснование доводов предприниматель представил доказательства, подтверждающие, что объекты недвижимости, для использования которых предоставлены
земельные участки, отчуждены другим лицам.
Апелляционная инстанция изменила решение суда первой инстанции, указав,
что обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие другому лицу, не может
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
43
быть возложена на ответчика. По мнению суда апелляционной инстанции, для взыскания арендных платежей достаточно факта государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости без заключения договора
аренды соответствующего земельного участка (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2009 года № 17АП-1090/09 по делу
№ А71-9393/2008).
В период действия договора аренды земельного участка возможно возникновение права
общей собственности на объект недвижимости, находящийся на соответствующем земельном
участке. Интерес представляет следующее судебное решение.
Департамент земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателям М. и Л. о взыскании долга по арендной плате. Решением суда исковые
требования удовлетворены частично.
Суд взыскал долг с предпринимателя М., в удовлетворении требований к предпринимателю Л. было отказано. Департамент с решением не согласился и обратился
в арбитражный апелляционный суд с жалобой. В ходе судебного разбирательства
было установлено, что между администрацией и предпринимателем М. в 2000 году
был заключен договор аренды земельного участка под объектом недвижимости.
В 2005 году ½ доли в праве собственности на указанный объект недвижимости приобрел предприниматель Л.
Апелляционная инстанция изменила решение суда первой инстанции и постановила, что обязанность по внесению арендных платежей у предпринимателя Л. возникла с момента регистрации права собственности на объект недвижимости,
несмотря на отсутствие соответствующего договора в отношении земельного участка (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля
2009 года № 17АП-5219/2009-ГК по делу № А50-3084/2009).
Основанием сосуществования двух разных подходов является отсутствие в законодательстве специальных правил относительно момента возникновения права аренды земельного
участка при смене собственника недвижимости (доли в праве собственности на недвижимость).
Положения ст. 35 ЗК РФ дают четкий ответ на вопрос о моменте возникновения права на
земельный участок лишь применительно к случаям использования земельного участка на
праве собственности.
В отношении права аренды интерес представляет абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ. В случае использования помещений в здании разными лицами на разных титулах предполагается заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на
вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. «Вступление» в
действующий договор аренды нового участника его право или обязанность? В любом случае действующее законодательство допускает разрыв во времени между возникновением
права собственности на помещение и права аренды на земельный участок.
Формально факт отчуждения находящегося на соответствующем земельном участке объекта недвижимого имущества не служит основанием для прекращения обязанности по внесению арендных платежей. Договоры аренды, заключаемые сторонами, также не позволяют
осуществлять перенос обязанности по уплате арендных платежей с прежнего собственника
недвижимости на нового. Как правило, в подобных случаях договоры аренды содержат лишь
специальное основание для досрочного расторжения договора.
Например, в соответствии с п. 3.2.6 типовой формы договора аренды земельного участка
под расположенным(и) на нем зданием(ями), строением(ями), сооружением(ями), утвержденной постановлением администрации города Перми от 26 октября 2007 года № 450 (в ред. от 4
марта 2009 года № 102) «Об утверждении типовых форм договоров аренды и купли-продажи
земельных участков», установлено следующее правило. Арендатор имеет право «не позднее 3
(трех) дней с даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости письменно известить об этом Арендодателя с указанием условий сделки и реквизитов лица или
лиц, с которыми совершена эта сделка; в этот же срок обратиться с заявлением к Арендодателю о расторжении договора аренды, а также проинформировать лиц, приобретающих объект
недвижимости, о том, что они вправе в течение 3 (трех) дней с даты регистрации перехода
права собственности заключить с ним соглашение о переводе прав и обязанностей Арендато-
44
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
ра на себя в соответствии с условиями данного договора, при этом срок окончания аренды
земельного участка соответствует установленному сроку в договоре с прежним Арендатором».
На наш взгляд, практическая реализация принципа платности использования земли влечет
необходимость установления следующего правила. Факт отчуждения здания, строения, сооружения законное основание изменения обязательства, появившегося на основании договора аренды земельного участка, по субъектному составу. Причем факт отчуждения доли в
праве собственности на недвижимость должен быть основанием возникновения множественности лиц в обязательстве, вытекающем из договора аренды земельного участка.
Неосновательное обогащение формой платы за землю не является, но взыскание платежей
за использование земли подобным образом происходит постольку, поскольку права на земельный участок не всегда надлежащим образом оформлены.
Основные проблемы при взыскании неосновательного обогащения при использовании земельных участков без законных оснований состоят в обосновании размера земельного участка
и суммы неосновательного обогащения.
Проблематичность определения размера земельного участка обусловлена отсутствием у
пользователя земельного участка надлежащим образом оформленных документов. В настоящее время отсутствуют какие-либо разъяснения ВАС РФ на этот счет, законодательство также
не содержит четких указаний о порядке расчета площади земельного участка для взыскания
неосновательного обогащения. Пожалуй, единственным критерием в данном случае служит
правило, широко используемое законодателем при установлении площади застроенного земельного участка: «участок, необходимый для использования соответствующего объекта
недвижимости». Однако судебная практика свидетельствует о сложности определения размера земельного участка на основании такого критерия 4 . Трудности выявления размера земельного участка при взыскании неосновательного обогащения могут быть проиллюстрированы
следующим судебным спором.
Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «К.»
неосновательного обогащения. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. При рассмотрении апелляционной жалобы было установлено, что ООО «К.» является собственником здания гостиницы, которое расположено на земельном участке площадью 8834 кв. метра. Кроме здания гостиницы на
земельном участке расположено нежилое строение: гараж-склад, принадлежащий
иному лицу. В 2007 году администрация издала распоряжение о предоставлении
ООО «К.» в аренду всего земельного участка площадью 8834 кв. метра. Договор
аренды между истцом и ответчиком заключен не был в связи с оспариванием ответчиком размера площади земельного участка. Он просил передать в аренду часть
данного земельного участка, необходимую для использования здания гостиницы.
Арбитражный апелляционный суд решил, что оснований для взыскания платы за
весь земельный участок нет, так как на участке находятся два объекта недвижимости, один из которых ответчику не принадлежит. Поскольку истцом не определен
размер участка, необходимого для использования здания гостиницы, взыскание
платы возможно только за участок площадью 3402 кв. м, который расположен непосредственно под зданием гостиницы, согласно техническому паспорту.
Ссылка истца на СНИП 2.07.01–98 не была принята во внимание, поскольку рассмотрению подлежит спор о плате за фактическое использование земельного участка, а не о нормативах предоставления земельных участков для строительства гостиницы (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2008 года № 17АП-9126/2007-ГК по делу № А50-9771/2007).
В приведенном примере размер участка определен по минимуму (только под зданием),
что вызывает критику, прежде всего, с точки зрения здравого смысла. Невозможно использовать здание, осуществлять его эксплуатацию, располагая только тем земельным участком,
который находится непосредственно под ним. В данном случае уместно вспомнить положения инструкции Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 года № 56 «По
применению Закона Российской Федерации «О плате за землю». Действовало правило: «в
4
Мельников Н. Н. Определение размера земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (по материалам арбитражной судебной практики). Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс», 2009.
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
45
облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные и другие
зоны, если они не предоставлены в пользование другим организациям и физическим лицам».
На наш взгляд, при определении размера фактически используемого земельного участка следует учитывать площадь, необходимую для эксплуатации строений и сооружений, а также
специальные зоны, установление которых может быть обязательным в зависимости от деятельности, осуществляемой на земельном участке. Фактическое использование надо понимать
как основанное на факте, а не на законе. Что касается размера фактического использования, то
он должен быть обоснован не фактами непосредственного использования, а тем размером
земельного участка, который был бы определен при надлежащем оформлении прав на него.
Размер земельного налога, арендной платы при надлежащем оформлении документов, удостоверяющих право на земельный участок, исчислялся бы не от непосредственно используемого размера земельного участка, а от целого комплекса факторов, среди которых фактическое использование не единственный и не главный критерий.
Например, согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ, регламентирующей приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на
которых расположены здания, строения, сооружения, «местоположение границ земельного
участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии
с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ
земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
Взыскание неосновательного обогащения без учета перечисленных факторов ведет к созданию для правонарушителей льготного режима при исчислении платежей за землю, поскольку при таких же обстоятельствах лица, использующие земельные участки на законных
основаниях, платят больше.
Полагаем, что обязанность по обоснованию размера земельного участка при взыскании
неосновательного обогащения должна, прежде всего, возлагаться на истца. Как правило, в
этой роли выступают органы, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Они обязаны определить
местоположение границ земельного участка, используя в качестве основы следующие документы: заключения компетентных органов, в том числе управления архитектуры, схемы генерального плана земельного участка, изготовленные лицензированной организацией, материалы землеустроительной экспертизы, а также документы, обосновывающие размер земельного
участка, подготовленные на основании Строительных норм и правил «Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений» СНиП 2.07.01-89.
Альтернативой такого подхода является нормативное установление площади земли, необходимой для содержания зданий, строений, сооружений, что менее предпочтительно, поскольку не позволит учитывать особенности конкретных споров.
На практике суды по-разному определяют размер суммы, подлежащей взыска-нию при
неосновательном обогащении. Как правило, неосновательное обогащение взыскивают
в размере арендной платы (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 3 декабря 2008 года № 17АП-8979/2008 по делу № А60-12137/2008). Однако есть примеры
судебных решений, в которых сумма неосновательного обогащения равна сумме земельного
налога (постановление
ФАС Северо-Западного округа от 28 марта 2008 года по делу
№ А56-42812/2007).
До оформления права на земельный участок нельзя определить форму платы за землю, а
следовательно, и ее размер. Поэтому любое решение суда по данному вопросу будет спорным. Полагаем, что единообразная практика по спорам этой категории возможна только при
выяснении позиции ВАС РФ. На наш взгляд, справедливым является взыскание неосновательного обогащения в размере арендной платы, так как земельный налог, устанавливаемый,
как правило, в меньшем размере, предполагает предварительные расходы землепользователя
по приобретению земельного участка в собственность.
Н. ЗЕРНИН,
доцент кафедры гражданского права и процесса
46
Проблемы регулирования прав на земельные участки и платы за землю
юридического факультета Пермского
государственного университета,
кандидат юридических наук
Г. ЭЙРИЯН,
доцент кафедры гражданского права и процесса
юридического факультета Пермского
государственного университета,
кандидат юридических наук
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
254
Размер файла
721 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа