close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

подписка-2010 - Электронная библиотека

код для вставкиСкачать
колонка редактора
Кто виноват - тот, кто оставил чемодан на вокзале или тот, кто его украл?
Ответ у всех свой.
Мошенничество на рынке недвижимости. Кто виноват? Законодатель?
Исполнитель? А может пострадавший? Ответов еще больше.
Основные схемы мошенничества на рынках купли-продажи, аренды
недвижимости. Как проверить продавца, арендодателя?
Это и многое другое - читайте на страницах этого номера.
Будем рады получить Ваши отзывы, комментарии, статьи.
C уважением, выпускающий редактор Александр Астафьев
redactor@estate-law.ru
ПОДПИСКА-2010
Уважаемые подписчики!
Если вы по каким-либо причинам не получили вовремя наш журнал, пришлите претензию по адресу 5421613@
mail.ru (указав название журнала, номер, адрес доставки, подписное агентство), и мы незамедлительно вышлем вам экземпляр.
Предупреждение!
Ряд подписных агентств могут не поставлять вам наши журналы, ссылаясь на неполучение их из издательств.
Мы ответственно заявляем, что причина может быть только одна: «проблемные» агентства не закупают у нас
журналы, успев накопить долг за период 3-6 месяцев.
Эти агентства ссылаются на задолженность перед ними крупных подписчиков (библиотеки, вузы) и на «проблемные» банки, где, как правило, открыты их счета.
Мы готовы выслать вам недополученные от агентства экземпляры бесплатно при прямом обращении в редакцию.
Подписку-2010 рекомендуем осуществлять:
– На почте – каталоги «Роспечать», МАП.
– Альтернативные агентства.
«Урал-Пресс» (г. Екатеринбург),
«Артос-Гал» (г. Москва),
«Глобал Пресс Логистик» (г. Москва),
«Пресса Подписка» (г. Калининград),
«Деловая пресса» (г. Москва)
«Медиакурьер» (г. Новосибирск),
«Информ-система» (г. Москва),
«Дельта Пост» (г. Москва),
«АДП-Информ» (г. Самара),
«Акиа» (г. Якутстк),
«Алтай-Роспечать» (г. Барнаул),
«Альтернатива» (г. Челябинск),
«Бизнеспресс» (г. Вологда),
«Восточная Сибирь» (г. Иркутск),
«Вятка-инфо» (г. Киров),
«ВДВ-курьер» (г. Астрахань),
ИП «Данилова» (г. Ижевск),
«Деловая пресса» (г. Тюмень),
«Информ-Плюс» (г. Нижний Новгород),
«Информ-Центр» (г. Самара),
«Мини Тайп» (г. Ростов-на-Дону),
«Медиа Повольжье» (г. Нижний Новгород),
«Новокузнецк Роспечать» (г. Новокузнецк),
«Орикон – С» (г. Саратов),
«Орикон – Пресс» (г. Саратов),
«Печать Плюс» (г. Псков),
«Премиуим» (г. Новосибирск),
«Прессбюро» (г. Челябинск),
«Пресс-Центр» (г. Нижний Новгород),
«Росбизнеспресс – СТ» (г. Ставрополь),
«Сегодня-пресс Байкал» (г. Иркутстк),
«Триэс-регион» (г. Омск),
«Post International» (г. Киев).
При подписке через другие агентства за своевременную доставку
журналов ИД «Управление персоналом» ответственности не несет.
Журнал
Свидетельство о регистрации
средства массовой информации
№ ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г.,
выдано Комитетом Российской
Федерации по печати.
Главный редактор издательства:
Гончаров А.Н.
Выпускающий редактор журнала:
Астафьев А.
Гл. бухгалтер
Толстякова Ю.
Генеральный директор:
Редакционная коллегия:
Шешко Г.Ф., Литовкин В. Н., Шалыгин Б. И., Абол Р.В.
Дикусар В. М., Лисица В. Н., Михайлов В. К. Рекламный отдел:
Тараканова Н.
PR-отдел:
Тел. (495) 542-16-12
pr@estate-law.ru
pr@top-personal.ru
Дизайн-бюро:
Корнилова О., Волков Е.Г.
Корректура:
Малетина Е., Чернышева А.
Интернет-проекты:
Москвичев П.
Альтернативная подписка:
books@top-personal.ru
Экспедиция:
Митряков А.
Пресс-служба:
pr@estate-law.ru
Руководитель отдела маркетинга:
Гончарова В.
Прямая подписка и отдел реализации:
Дрейер Л.Г.
(495) 713-14-61
Подписка: по каталогу агентства
«Роспечать»: 79154, 79357;
по объединенному каталогу:
43137, 29429.
Редакция приглашает
к сотрудничеству специалистов
по жилищным проблемам.
Издательство не несет ответственности
за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации,
содержащейся в настоящем издании.
Перепечатка материалов (полная
или частичная) допускается только с
письменного разрешения редакции.
Адрес редакции:
117036, Москва, а/я 10.
E-mail: redactor@estate-law.ru
www.top-personal.ru
Претензии по доставке,тел.:
8 (495) 542-16-13
Подписано в печать 21.01.2010
Формат 60х90 1/8,
печать офсетная, бумага офсетная.
Тираж 2500 экз. Заказ № 161.
Отпечатано в ОАО «Кострома»
156010, г. Кострома, ул.
Самоковская, 10.
©
, 2009
№02
2010
Ежемесячный
практический журнал
У нас в гостях:
Одна сделка из ста - афера................................................................................. 5
Аресты и запрещения налагаются примерно на 3–5% проданных квартир
—— Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»
Продавцу гораздо проще...................................................................................11
Для покупателя главное — соблюдать закон
—— Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Личный бюджет. Мошенничество на рынке аренды недвижимости......................... 13
Договор аренды в обязательном порядке должен содержать фамилии, имена,
отчества и паспортные данные сторон договора — арендатора и арендодателя
—— Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»
Основной проблемой является доверчивость...................................................... 15
В договоре всегда необходимо указывать реальную стоимость сделки
—— Василий Моисеев, юрист Московской коллегии адвокатов "Николаев и партнеры" Аналитика IRN.RU
Индексы рынка недвижимости.......................................................................... 19
Оживление ипотеки может произойти уже в 2010 году.......................................... 20
Права
СОДЕРЖАНИЕ
Бессрочное пользование жилым помещением. ................................................... 23
Вещные права на имущество могут принадлежать лицам,
не
являющимся
собственниками
этого
имущества
—— Карпухин Д.В.
Некоторые вопросы правового регулирования распоряжения
имуществом лиц, находящихся под опекой и попечительством.............................. 31
Отчуждение недвижимого имущества подопечного далеко не
всегда связано с изменением его места жительства
—— Васькин В.В., Мустафин Р.Р.
Строительство
Вопросы реализации экспериментальных инвестиционных проектов
комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства................... 37
При реализации проектов может быть предоставлена государственная
поддержка
за
счет
средств
федерального
бюджета
—— Семина Т.А., Чернов А.В.
№02
2010
Ежемесячный
практический журнал
Организующие субъекты, взаимодействующие в
сфере градостроительной деятельности............................................................ 49
После ликвидации Фонда содействия реформированию ЖКХ
(1 января 2012 года), необходимо передать полномочия Минрегиону
—— Бутаева Е.М.
Формирование кадастровых дел объектов недвижимости. ................................... 69
Правильное оформление и хранение кадастровых дел играет очень важную роль
—— Надева Н.Н., Пивцова И.С.
К вопросу о нормативной регламентации
документирования процесса строительства жилищного объекта
(на примере Саратовской области)..................................................................... 75
При строительстве, самыми необходимыми документами
являются
журналы
проведения
строительных
работ
—— Глухова С.В., Кудяков И.О.
Приватизация
Приватизация жилых помещений в специализированном жилом
фонде: проблемы правоприменительной практики.............................................. 85
Собственники
жилищного
фонда,
вправе
принимать
решения о приватизации служебных жилых помещений
—— Феофилактов А.С.
80997
Подписные индексы по каталогу Роспечать указаны по логотипами журналов
СОДЕРЖАНИЕ
Детали
ДАЙДЖЕСТ
Читайте в номере журнала:
Т
ехнологию
бесплатного
сыра
еще чаще стали
использовать
в
кризис.
стр. 5
Л. Сандалов
С
стр. 23
Д. Карпухин
П
хем мошенничества
сотни, но с
большинством из
них можно бороться, если правильно
составить договор
купли-продажи.
стр. 11
П
остоянное
пользование жилым
помещением
является ограниченным вещным
правом, непоименованным в действующих законах.
равило об обязательном
изменении места жительства подопечного, при
отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, создает больше проблем, нежели защищает права
подопечного.
А. Пыпин
Н
ормальные риэлторы берут
оплату только по
факту совершения
сделки.
М. Жукова
стр. 13
В. Васькин
Р. Мустафин
стр. 31
И
потечная
лихорадка
— период,
когда люди стремятся вкладывать
любые деньги в
недвижимость.
стр. 15
В. Моисеев
У нас в гостях
Одна сделка из ста - афера
Все основные схемы мошенничества известны еще с начала
90-х годов прошлого века, и все-таки каждый год, каждый
месяц во всей России на удочку аферистов попадается масса
людей. Технологии обмана и тайные опасности рынка жилья
раскрывал Леонид Сандалов.
Корр.: Все основные схемы мошенничества давно известны, но тем не менее они действуют. Почему?
Леонид Сандалов —
заместитель
директора агентства
недвижимости «Бекар»,
один из авторов
книги «Откровенно о
недвижимости»
— Да, схемы мошенничества известны. Но это глубокое заблуждение, что они известны всем. Подавляющее большинство
продавцов и покупателей недвижимости имеют дело с этим рынком достаточно редко и абсолютно не разбираются в его подводных течениях и опасностях. Мало кому придет в голову идея о
каком-то обмане. К тому же мошенничеством часто занимаются
люди своеобразно талантливые, которые хорошо разбираются в
психологии и умеют настроить человека и убедить в чем угодно.
Сколько не показывает телевидение обманутых пенсиоказываясь в ненеров, мошенников от этого
меньше не становится. Окаштатных ситуазываясь в нештатных ситуа- циях, люди вообще
циях, люди вообще чаще всечаще всего впадают
го впадают в некий ступор. А
в ступор.
с человеком в этом состоянии аферист может делать
все, что хочет.
О
Корр.: Чем пользуются мошенники в
кризис?
— То, на чем играют мошенники, давным-давно описано и в
«Буратино», и в «Двенадцати стульях», и во многих других произведениях. Это в первую очередь желание сэкономить, купить
подешевле, вырастить денежное дерево. Пользуются и исконными чертами менталитета. У нас каждый родственник или друг,
который прочитал статью о недвижимости, считает себя специалистом в этой области и уверен, что вправе давать советы. А
люди ему доверяют.
Еще чаще технологию бесплатного сыра стали использовать
в кризис. Под предлогом срочной продажи покупателя уговари№ 02/2010
5
У нас в гостях
к
вают заплатить хотя бы часть денег до государственной регистрации. Три-четыре таких покуто первый зарегистрирует кварти- пателя, оплативших полцены, и прибыль окупит
любую операцию. А дальше — кто первый зареру, тот и победил.
гистрирует квартиру, тот и победил. Волна подобных мошенничеств поднималась во время
пертурбаций с государственной регистрацией,
когда срок оформления вырос с одного дня до месяца.
Главный принцип — не передавать деньги продавцу до проведения регистрации. В
столицах это, в принципе, общепринято. А вот в провинции, в небольших городках, где
отношения чаще всего строятся на доверии, такой практики нет. Поэтому приезжие там
могут и пострадать.
Корр.: О каких еще сценариях действий мошенников
вы можете рассказать?
— Основные схемы обмана покупателей и продавцов возникли с началом приватизации и появлением рынка жилья. Хотя и до этого существовали так называемые
квартирные маклеры, которые проводили обмены цепочкой из 20–30 участников.
Иногда в результате таких многоходовых операций можно было из комнаты в коммуналке переехать в шикарную трехкомнатную квартиру. Специалисты делали и это.
Некоторые схемы уходят в прошлое. Например, три года, до окончания приватизации, осталось действовать следующему сценарию: человек уезжает в длительную
заграничную поездку и оставляет в неприватизированной квартире российский паспорт, который за рубежом ему, конечно, не нужен. В это время в его квартиру залезают воры, обнаруживают паспорт и передают его специалистам в другой сфере —
мошенникам. Фотография переклеивается, квартира приватизируется и спокойно
продается. И вот человек наконец-то возвращается из-за границы домой и вдруг
узнает, что в его квартире живут уже другие люди, которые при этом купили его квартиру совершенно законно.
Корр.: На чьей стороне будет суд в данной ситуации?
— Еще не так давно в выигрышном положении однозначно оказался бы первоначальный хозяин квартиры. Но несколько лет назад прошел пленум Верховного Суда
РФ, который защитил интересы добросовестного покупателя. Теперь, если покупатель жилавный принцип — не передавать лья не мог знать и не знал о мошенничестве,
деньги продавцу до проведения квартира, скорее всего, останется за ним. Возникает сложнейшая ситуация: аферистов уже
регистрации.
не найти, деньги исчезли, и как обеспечить обе
стороны жильем — непонятно.
Г
К сожалению, безвыходные ситуации не так уж редки. Например, имел место случай, не связанный с мошенничеством, но достаточно показательный. Женщина, мать
6
№ 02/2010
У нас в гостях
несовершеннолетнего ребенка, продала комнату в коммуналке, но за день до сделки суд лишил
ее родительских прав, а значит, возможности
овестки всем участникам дела
представлять интересы ребенка. Прокуратура
приходили несколько раз и
попыталась вернуть сделку. Но квартиру уже
ровно на следующий день после
перевели в нежилой фонд — в ней разместилпроведения заседания.
ся банк. Ребенка возвращать оказалось некуда.
Судья выпутался очень хитро. Повестки всем
участникам дела приходили несколько раз и
ровно на следующий день после проведения заседания.
П
Корр.: В каких еще случаях, кроме покупки квартиры,
в которой зарегистрированы несовершеннолетние, не
обходится без трудностей?
— Один из наиболее опасных вариантов — недвижимость, доставшаяся по наследству. Даже через какое-то время после вступления в права продавец может получить иски от других наследников, от лиц, бывших на иждивении, которые вовремя не узнали о получении наследства. Это не всегда связано с мошенничеством, но
относиться к таким обстоятельствам нужно особенно внимательно. Однако бывает,
что наследники входят в сговор и разрабатывают операцию так, чтобы и деньги себе
оставить, и квартиру не отдать, а потом продают ее еще раз.
Корр.: Как заранее определить, что имеешь дело с мошенниками?
— Вообще, есть определенные критерии подозрительных сделок. Это частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем,
наличие несовершеннолетних детей, низкая цена или, например, продажа по доверенности. К последнему условию необходимо относиться очень внимательно. Например, по закону этот документ теряет силу в случае смерти владельца квартиры. Могу
привести пример. Квартира перепродавалась по цепочке. В документах, которые
получили покупатели, значилось, что хозяин этой квартиры был выписан по причине
смерти через три месяца после предыдущей продажи жилплощади. А в результате
оказалось, что он умер за день до заключения договора, и прокуратура эту сделку
оспорила совершенно законно.
Без специалиста раскрыть обман и обойти
все подводные камни сделки по недвижимости
ресты и запрещения налагаютчрезвычайно сложно. Недаром в США у каждой
ся примерно на 3–5% продансемьи есть личный адвокат, врач и риэлтор. В
городе достаточно много и фирм-однодневок, ных квартир.
и так называемых черных маклеров. По статистике ФРС, аресты и запрещения налагаются
примерно на 3–5 % проданных квартир. Не все эти споры связаны с мошенничеством.
Но одна сделка из ста наверняка афера. Если учесть объем рынка недвижимости, на
кону стоят огромные суммы. Тем более не все обманы доходят до суда.
а
№ 02/2010
7
У нас в гостях
Корр.: Кто такие черные маклеры?
— У черных маклеров широкая сфера деятельности — от криминала, когда у неблагополучной категории граждан любыми способами добывают доверенность, потом
эти граждане исчезают в никуда, а квартира продается, до мошенничества. Последнее нашумевшее дело: небольшое агентство «Невский проспект», в которое по рекомендации обращались и футболисты «Зенита», занимало деньги под проценты якобы
для их вложения в недвижимость, чем, в принципе, риэлторы не занимаются. Естественно, деньги забирались безвозвратно. Сейчас владелец агентства в тюрьме, но
от этого никому не легче.
Корр.: А если покупатель обратился к услугам риэлтора и тот просмотрел какие-то мошеннические схемы,
агент понесет ответственность?
— Во‑первых, в ведущих компаниях города все профессиональные риски риэлторов застрахованы. То есть убытки клиенту должна будет возместить фирма.
Во‑вторых, известные агентства чаще всего дорожат своей репутацией. Были случаи,
когда компании просто покупали обманутым клиентам новую квартиру. Это не такие
большие финансовые потери по сравнению с ущербом для репутации.
в
Но в обращении к услугам риэлторов важен другой момент. Сильные компании имесе профессиональные риски
ют и развитую службу безопасности. Поэтому
риэлторов застрахованы.
мошенники в 99 % случаев избегают крупных
фирм, предпочитая им частных маклеров или
фирмы-однодневки. К тому же специалисты в
профессиональном сообществе постоянно обмениваются информацией об аферах.
Если вы следите за прессой, то скандальных историй, связанных с десятком крупнейших фирм города, там просто нет.
Корр.: Как вы прокомментируете случаи обмана риэлторами?
— Опять же важно проверять то, что подписываешь, и не соблазняться низкой стоимостью услуг. Во всех компаниях агентские примерно одинаковы — около 4–6 % в зависимости от сделки. Но некоторые, скажем так, нечестно ведущие бизнес фирмы заманивают низкими ставками, умудряются подписывать с продавцом и покупателем разные
договоры, указывая в них разную стоимость жилья. Тем самым они оставляют себе до
половины стоимости квартиры. Хотя даже в известных фирмах встречаются конкретные
агенты, которые либо по неопытности, либо умышленно стараются хоть в чем-нибудь да
обмануть клиента. Но в любом случае за его спиной — крупная корпорация. Кроме того,
есть Ассоциация, Гильдии риэлторов, членство компании в которых уже гарантия честности. В них есть комиссия, третейский суд, который рассматривает спорные ситуации
между компаниями и клиентами. Их решения обязательны для исполнения фирмами.
8
№ 02/2010
У нас в гостях
Корр.: Что происходит в сфере законодательства?
— В последние годы законодатели даже несколько облегчили мошенникам жизнь.
Например, ввели простую письменную форму договора о продаже квартиры. Если
раньше документы участников сделки проверял нотариус и в какой-то степени был ее
гарантом, сейчас граждане могут самостоятельно оформлять сделки в ФРС, и проверкой их личностей уже никто не занимается.
Часто закон сам вынуждает продавцов его
ногие предпочитают пропиобходить и тем самым играет на руку мошеннисывать в документах баланкам. Например, если человек решает продать
квартиру, которой владеет меньше трех лет, совую стоимость квартиры вмето с суммы больше миллиона он заплатит по- сто рыночной.
доходный налог 13 %. При этом не важно, прожил ли он в ней всю свою жизнь и только вчера
приватизировал или действительно постоянно занимается перепродажей квартир.
Поэтому многие предпочитают прописывать в документах балансовую стоимость
квартиры вместо рыночной. С этим и связан риск. При расторжении сделки судом
покупателю не обязательно вернут реальную стоимость квартиры.
м
Корр.: Какие еще опасности связаны с указанием балансовой стоимости?
— Иногда, указывая балансовую стоимость или даже рыночную, продавцы и покупатели могут понести ущерб не от мошенников, а от расторжения сделки. Эта тенденция обостряется с оживлением рынка. Если идет бурный рост цен на недвижимость, например по 30 % за полгода, естественно, у продавца может возникнуть идея
расторгнуть сделку, вернуть балансовую стоимость покупателю и продать квартиру
подороже. В случае если цены снижаются, наоборот, может пострадать продавец.
Дело еще и в том, насколько юридически может быть основано расторжение договора. Зацепки найти можно, но если договор заключал риэлтор или юрист, таких рисков
меньше. В любом случае действует непогрешимое правило: когда вы подписываете
какие-то документы, аксиома их прочитать.
Корр.: Что делать, если в квартире зарегистрирован
временно выбывший, например, в места лишения свободы?
— Здесь нужно исходить из конкретной ситуации. Вовсе необязательно с такой
квартирой возникнут проблемы. С регистрацией вообще есть много нюансов, в том
числе связанных с несовершенством законодательства. С одной стороны, она никаких прав на собственность не дает. Но основания для регистрации все-таки имеют
значение. Что гласит буква закона? В случае продажи собственником жилья члены его
семьи теряют право на проживание на этой жилплощади. Но указать не членов семьи,
прописанных в квартире, депутаты забыли. И оказалось, что они-то как раз сохраняют
право проживать в уже купленной другими людьми квартире. Представьте: вы купили
№ 02/2010
9
У нас в гостях
квартиру, а чужой человек имеет право в ней проживать, входить и выходить в любое
время. И его не так-то просто выгнать оттуда.
Корр.: Как происходит передача денег?
— Самый небезопасный способ — передача через банковскую ячейку с выдачей
двух ключей — продавцу и покупателю. В такой ситуации можно столкнуться с бытовым вымогательством. Нечто подобное неоднократно происходило на моих глазах:
в момент, когда сделка уже подготовлена, все собираются перед закладкой денег в
ячейку, одна из сторон начинает предъявлять условия по изменению цены. Мол, или
давайте мне на сто тысяч больше/меньше, или я ухожу. Другая сторона, как правило,
впадает в ступор, и все — можно брать ее голыми руками. Так могут действовать бизнесмены, воспитанные в 90‑е, например. В данном случае как раз и находят выход
риэлторы. Они защищают интересы того, чьи интересы представляют. Самый же надежный способ сегодня — использование расчетного центра.
Также важный момент — расписка в получении денег, которую продавец пишет
собственноручно. Если покупатель упустил этот момент из виду, продавец может заявить, что никаких денег не получал, и потребовать заплатить еще раз.
Корр.: Мы все время говорим о покупателях, а когда
страдает продавец?
— В большинстве случаев мошенничество происходит именно со стороны продавца, когда что-то не в порядке с квартирой. Единственный случай, когда страдает
продавец, — это недополучение части денег вследствие халатности в расчетах. Но в
основном это скрытые, латентные случаи обмана, например при закладке денег. Мошенники передают «куклы» — пачки резаной бумаги, или просто не докладывают всю
сумму. Встречаются и профессиональные шулеры. При этом что-то доказать в данном слудинственный
случай,
когда чае невозможно, а распространяться о том, что
страдает продавец, — это недо- его обманули, продавец вряд ли захочет. Как
правило, исчезают не все деньги полностью,
получение части денег.
а лишь какая-то их часть, из-за которой и шум
поднимать бессмысленно.
Е
Корр.: А вы сталкивались со случаями мошенничества
на практике?
— Конечно, но без ущерба для клиентов. Хотя, как правило, нашего агентства мошенники избегают. Периодически случается, что как только, интересуясь какой-то
квартирой, называешь свою компанию, общение прекращается. Скорее всего, с такими квартирами дело нечисто.
Корр.: Вы сообщаете об этих случаях в милицию?
— В службу безопасности. Дальше они разбираются сами. Все честные компании
заинтересованы в том, чтобы криминала было меньше.
10
№ 02/2010
У нас в гостях
Продавцу гораздо проще
Корр.: Законодатель различает ряд
схем мошенничества, все они, к сожалению, имеют место быть в нашей
сегодняшней жизни. На Ваш взгляд,
каковы основные причины этого?
— Причин три. 1. Наличие
людей, которые готовы зарабатывать, невзирая на споровернув
одну
соб заработка. 2. Наличие
«темную» сделку,
клиентов, готовых платить можно заработать на
дешевле, не задумываясь несколько месяцев, а
о том, за счет чего снижена то и лет беззаботной
цена ниже. 3. Высокая де- жизни.
нежная емкость рынка жилой
недвижимости.
Провернув
одну «темную» сделку, можно
заработать на несколько месяцев, а то и лет беззаботной жизни,
это привлекает мошенников на этот рынок
П
Александр Пыпин,
руководитель
аналитического
центра
ГдеЭтотДом.РУ
Корр.: О чем бы Вы предупредили покупателей недвижимости и ее продавцов?
— На рынке недвижимости в первую очередь необходимо верить оригиналам документов и только во вторую всему остальному.
Корр.: Как можно распознать мошенников?
— Мошенников распознать очень сложно, иначе они не были
бы мошенниками. Главный способ не попасть впросак — обязательно увидеть объект сделки и все документы по нему. Пока
вы не получите полный комплект документации, не посмотрите
оригиналы документов и не убедитесь, что жилье действительно существует, соответствует документам и документы на него
вас не смущают, никому ни за что денег не платите, даже аванс,
каким бы привлекательным предложение вам не казалось..
№ 02/2010
11
У нас в гостях
Корр.: Каким образом проверить покупателя/продавца?
— Покупателю в большинстве случаев достаточно получить от продавца все необходимые документы и увидеть их оригиналы. Если налицо несоответствие документов
и реального состояния объекта и его владельцев, какие-то документы все время откладываются на потом — это повод задуматься. Продавцу гораздо проще: аванс вносит
покупатель, расходы по сделке тоже оплачивает, как правило, покупатель, а сделка проводится через ячейку банка, где подсчитывают деньги, проверяют их на специальных машинах и т. д. Подсунуть куклу в таких условиях просто невозможно. Если есть сомнения в
честности банка, продавец может выбрать банк для совершения сделки сам. Что касается детального рассмотрения каждого из документов продавца, есть ряд способов. Паспорта можно проверить на действительность в государственной базе, через Интернет.
Также через Интернет можно проверить, на кого зарегистрирован телефон квартиры.
Сведения о собственниках жилья можно получить, заказав выписку из ЕГРП. Впрочем,
если история квартиры запутана сильно, в этом случае будет очень сложно обойтись без
помощи знакомых в силовых органах или найма опытного агента по недвижимости, который в свою очередь тоже обращается к таким знакомым. Что касается проверки покупателя, достаточно проверить его паспорт. Деньги проверят в банке.
Корр.: Как обезопасить себя при заключении сделки?
— Для покупателя главное — соблюдать закон. Например, прописывать в договоре
купли-продажи полную сумму сделки. Конечно, если указать ограниченную сумму в
1 млн. рублей, собственник квартиры может сэкономить несколько сотен тысяч рублей, а значит, получить скидку, однако при расторжении такой сделки велика вероятность, что удастся получить назад только тот самый миллион.
Корр.: Пожалуйста, приведите примеры нескольких
наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости.
— Если не рассматривать схемы, связанные напрямую с насилием над личностью,
то первая схема — это сбор авансов на одну квартиру с нескольких лиц. Продавец или
его агент собирают 10–15 авансов на одну квартиру, а затем не возвращают их под
разными предлогами или вовсе пропадают. Вторая схема — действие по отозванной
доверенности. Продавец или мнимый продавец выдает доверенность своему знакомому и тут же ее отзывает. Знакомый на основании доверенности подписывает документы вплоть до договора купли-продажи, после чего появляется «возмущенный»
продавец, который «ничего не знал, денег не видел», и требует расторгнуть договор и вернуть квартиру. Третья схема — занижение суммы сделки в договоре куплипродажи, а затем расторжение договора продавцом под различными предлогами.
Покупатель получает назад не реальную сумму, а ту, что указана в договоре. Четвертая схема — появление неучтенных наследников. После сделки с наследственной
квартирой «неожиданно» появляется дополнительный наследник, которые требует
восстановить его попранные права. В целом таких схем сотни, но с большинством из
них можно бороться, если правильно составить договор купли-продажи.
12
№ 02/2010
У нас в гостях
Основной проблемой является
доверчивость
Опытом и советами делится юрист Московской коллегии
адвокатов “Николаев и партнеры” — Василий Моисеев
1. Основной проблемой является доверчивость, невнимательность и низкий уровень знаний законодательства
российских граждан.
2. Возможные схемы мошенничества:
— продажа не той квартиры, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры,
либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса
Василий Моисеев,
юрист Московской
коллегии адвокатов
“Николаев и партнеры”
квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др.;
— мелкая фирма оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает;
— лицо, продающее квартиру, не является собственником,
предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это
может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт
собственника был получен незаконным путем;
— покупатель проверяет и пересчитывает при вас деньги, а
перед закладкой в ячейку сумка с деньгами меняется, и после
регистрации продавец получает далеко не ожидаемую сумму,
если получает вообще.
3. Советы покупателю:
— всегда просите предъявить оригинал паспорта собственника и делайте копию. Если продавцу скрывать нечего, проблем
при этом возникнуть не должно;
№ 02/2010
13
У нас в гостях
— старайтесь перед заключением договора лично встретиться с собственником.
Понятно, что все люди занятые, но одна встреча вряд ли отнимет много времени.
Если подобную встречу организовать не удается, это должно насторожить;
— при продаже квартиры давайте риэлторам не генеральную доверенность, а доверенность на конкретные, четко обозначенные действия (сбор документов и т.д.);
— перед покупкой постарайтесь по возможности выяснить историю квартиры:
когда была проведена последняя сделка, на основании чего, при каких обстоятельствах. Если это было по решению суда подобная ситуация должна насторожить, так
как не исключена вероятность отмены данного решения и т.д.;
— при покупке всегда самостоятельно заказывайте выписку на квартиру из ЕГРП. Во- пер-
в
сегда самостоятельно заказывайте выписку на квартиру из
ЕГРП.
вых, так вы исключите возможность подделки,
во-вторых, с ее помощью можно получить точную информацию о последнем собственнике.
Краткую выписку из ЕГРП может получить любое лицо без доверенности;
— при покупке следует насторожиться, если продавец хочет слишком быстро получить деньги. Низкая цена также всегда должна вызывать сомнения. Объяснению,
что стоимость снижена, поскольку продавцу срочно требуются деньги, не стоит безоговорочно верить;
— в договоре всегда необходимо указывать реальную стоимость сделки и не идти
на уговоры продавца снизить ее, чтобы не платить налоги. В случае если сделка впоследствии будет признана недействительной, продавец получит обратно квартиру, а
покупатель — деньги, УКАЗАННЫЕ В ДОГОВОРЕ (двойная реституция);
д
оговоре всегда необходимо
указывать реальную стоимость
сделки.
— с особой тщательностью следует подготовиться к оформлению сделки при покупке квартиры в недостроенном доме (проверить застройщика и т.д.). Подобные сделки
оформляются путем заключения договора
уступки прав требования. Стоит учитывать и
то, на какой стадии строительства находит-
ся дом, поскольку есть вероятность, что его вообще не построят либо заморозят
строительство;
14
№ 02/2010
У нас в гостях
— пожалуй, основным правилом является то, что нельзя отдавать деньги до регистрации квартиры на имя покупателя. Как правило, передача денег осуществляется через
банковскую ячейку, доступом к которой являются зарегистрированные документы;
— перед закладкой денег в ячейку следует
н
ельзя отдавать деньги до регистрации квартиры на имя покупателя.
проверить и пересчитать деньги. Любой банк
оказывает подобные услуги. Эта операция требует дополнительных затрат, однако они несопоставимы с возможными потерями;
— если собственником помещения является юридическое лицо, это может быть
связано с дополнительными рисками, такими как неполучение согласия учредителей
на крупную сделку, которое оформляется протоколом общего собрания; подписание
договора купли-продажи неуполномоченным лицом. В случае если владельцем квартиры является иностранная компания, лучше дополнительно истребовать документ
под названием афидовито (клятва генерального директора), что руководитель компании действительно подписывал тот или иной документ;
— в обязательном порядке необходимо потребовать от продавца расширенную
выписку из домовой книги, чтобы не только
убедиться, что в квартире никто не прописан,
но и посмотреть, кто был прописан в ней ранее
и на основании чего выписан (если выписывались несовершеннолетние дети, если выписка
производилась на основании решения суда
либо в связи с тем, что гражданин отбывает
срок наказания в тюрьме, — все эти моменты
И
деальный вариант — получить
доверенность от продавца и
собрать необходимые документы
для продажи квартиры самостоятельно.
в будущем могут негативно отразиться на покупателе.) Идеальный вариант — получить доверенность от продавца и собрать необходимые документы для продажи квартиры
самостоятельно;
— в случае если квартира продается по доверенности, необходимо иметь в виду,
что собственник мог уже аннулировать эту доверенность и представитель продавца
неуполномочен осуществлять какие-либо действия или подписывать документы. Бывает, что собственник с представителем находятся в сговоре, собственник подписывает доверенность «левой рукой», а после заключения сделки говорит, что ничего не
подписывал. Почерковедческая экспертиза установит, что подпись на доверенности
сделана не рукой собственника, сделка признается недействительной, а представителя собственника с деньгами и след простыл;
№ 02/2010
15
У нас в гостях
— если квартира принадлежит собственнику на основании свидетельства о праве
на наследство по закону, полученного совсем недавно, следует подумать о том, что,
возможно, на эту квартиру претендуют и другие наследники, которые по тем или иным
причинам не оформили свое право на наследство и в ближайшее время смогут оспорить выданное нотариусом свидетельство, а впоследствии и сделку купли-продажи.
4. На самом деле мошеннических схем существует великое множество, и
охарактеризовать их все вряд ли получится. Главный совет — при заключении сделки
купли-продажи недвижимости обращаться для их сопровождения в крупные агентства недвижимости либо к юристам (адвокатам). Кстати, лучше обращаться именно к
юристам, а не к риэлторам, поскольку основная цель риэлторов — продать квартиру и
получить свои деньги, а юриста — сопроводить сделку с наименьшими потерями для
ВНИМАНИЕ
клиента, его гонорар не зависит от исхода сделки.
16
Ваши статьи и пожелания направляйте по адресу:
redactor@estate-law.ru
Александр Астафьев
№ 02/2010
У нас в гостях
Личный бюджет.
Мошенничество на рынке
аренды недвижимости
Корр.: Пожалуйста, опишите наиболее распространенные схемы мошенничества на рынке аренды недвижимости?
— На рынке недвижимости существует несколько схем мошенничества. На рынке аренды это, во‑первых, информационные агентства, за определенную плату представляющие
информацию, которая в
нформацион 99,9 % случаев оказывается
ные агентства, за
неактуальной. Клиент пла- определенную плату
тит деньги за воздух. Данную предоставляют
инсхему даже трудно квалифи- формацию, которая в
цировать как мошенниче- 99,9% случаев оказыство, потому что договор совается неактуальной.
ставляется таким образом,
что агентство предоставляет
информационную услугу, и
доказать, что эта услуга не была оказана, невозможно.
и
Мария Жукова,
первый заместитель
директора компании
«МИЭЛЬ-Аренда»
Вторая схема мошенничества — сдача квартиры в аренду лицами, не имеющими отношения к собственнику, без его согласия. Как правило, при этом вносится большая предоплата. Сюда
же можно отнести сдачу нескольким арендаторам одной и той же
квартиры. Чаще всего это делают лица, не имеющие отношения к
квартире, хотя иногда так происходит и с собственниками.
Корр.: О чем бы Вы предупредили
арендаторов, арендодателей недвижимости?
— Чтобы не пострадать от мошенничества информационных
агентств, никогда не нужно платить авансов. Нормальные риэлторы берут оплату только по факту совершения сделки.
Чтобы уберечься от пересдачи арендуемой квартиры,
во‑первых, нельзя давать большую предоплату. Во‑вторых, нель№ 02/2010
17
У нас в гостях
зя вносить полную сумму до получения ключей. Ключи передаются во время подписания договора, клиенты проверяют, что эти ключи подходят, и могут остаться в арендованной квартире. Если же хозяин говорит, что передаст ключи на следующий день, всю
сумму стоимости найма вносить нельзя, можно
лишь оставить небольшой залог. Также необормальные риэлторы берут опла- ходимо, перед тем как вселиться в квартиру,
тщательно проверить паспорта арендодателей
ту только по факту совершения
и правоустанавливающие документы на квартисделки.
ру. Лучше всего, конечно, делать это с помощью
сотрудника риэлтерской компании, который
профессионален в этих вопросах.
Н
Корр.: Как можно проверить арендатора, арендодателя?
Д
— Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться,
является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней.
Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность. Дополнительно можно истребовать документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета или оплаченные
квитанции на коммунальные услуги, где указаны имя и фамилия собственника, количество
оговор аренды в обязательном прописанных жильцов. Обязательно следует
порядке должен содержать фа- проверить паспорт.
милии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора —
арендатора и арендодателя.
Договор аренды в обязательном порядке
должен содержать фамилии, имена, отчества и
паспортные данные сторон договора — арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения
платы за наем (периодичность, сроки оплаты и т. п.).
Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо оговорить размер этой
суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет
возможного ущерба имуществу и т. д.) и порядок ее возврата.
п
ри заключении договора найма на ее сдачу в обязательном
порядке требуется письменное согласие всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.
Обязательно необходимо указать срок действия договора, порядок его расторжения (в
случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления.
Если в квартире зарегистрировано более
одного человека, то при заключении договора
найма на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.
18
№ 02/2010
Аналитика IRN.RU
Генеральный спонсор рубрики
Индексы рынка недвижимости
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
От 18.01.10
к 11.01.10
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
4.065 пункт.
+0,5 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
+0,47 %/мес.
+0,3 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
+1,91 б.деп.
+0,1 б.д
Окончание длинных новогодних праздников ознаменовалось новой нестабильностью на валютном рынке. Так курс доллара провалился по отношению к российской
валюте почти на рубль, что не замедлило спровоцировать новый скачок долларовых
цен на недвижимость в Москве. В итоге индекс стоимости жилья аналитического
центра www.irn.ru прибавил за неделю полпроцента, поднявшись до отметки 4.065
пунктов. При этом рублевые цены на квартиры в Москве по статистике журнала www.
metrinfo.ru показывают обратную динамику, что опять не позволяет говорить о наличии какой-то единой тенденции на рынке недвижимости.
Впрочем, появление новых тенденций на этом инертном рынке вряд ли следовало ожидать уже в первую рабочую неделю наступившего года. Скорее они могут
появиться ближе к концу зимы – началу весны, как отмечается в прогнозе рынка недвижимости Москвы и России на 2010 год, а также в Обзоре московского рынка недвижимости по итогам 2009 года от аналитического центра www.irn.ru.
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
18.01.10
11.01.10
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3660
0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
3750
0,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
3945
0,4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
4002
0,8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
4760
0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
4611
0,5%
Все панельные и блочные дома
3785
0,4%
Все монолитные и кирпичные дома
4458
0,6%
Индексы стоимости квартир в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых
квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного
ниже завышенных цен предложения.
www.irn.ru , аналитический центр
№ 02/2010
19
Аналитика IRN.RU
Генеральный спонсор рубрики
Оживление ипотеки может
произойти уже в 2010 году
Начинают появляться условия для привлечения
финансирования в недвижимость
Решение жилищной проблемы в России является одним из приоритетных национальных проектов. Но, так или иначе, покупка квартиры является довольно затратным приобретением и для основной части населения может быть доступна только в
длительную рассрочку – в ипотеку. При этом, чтобы выдавать ипотечные кредиты в
достаточном количестве банки нуждаются в значительном объеме дешевых и долгосрочных финансовых средств. Казалось бы, в сегодняшних условиях это вряд ли возможно. Однако, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», постепенно ситуация начинает меняться, и необходимые финансовые условия
на рынке появляются. И вопрос состоит только в том, воспользуются ли ими соответствующие структуры.
До кризиса российские банки получали необходимые для ипотеки деньги из-за
рубежа. Западные банки и инвестиционные фонды довольно охотно скупали российские ипотечные портфели, возвращая банкам ликвидность. Однако, с развитием
финансового кризиса рефинансировать ипотечные кредиты за рубежом стало невозможно. Немало западных банков стало испытывать финансовые сложности, инвесторы запаниковали, возник общий кризис недоверия в финансовом мире. Резко подскочили ставки по ипотеке и ужесточились требования к заемщикам. Стоит отметить,
что и российское Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) также
заметно ужесточило условия по рефинансированию ипотечных кредитов.
В итоге источников средств для раздачи в ипотеку у российских банков просто не
осталось. Ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002-2004 годов,
который банки могли себе позволить без посторонней помощи, т.е. за счет более дорогих и краткосрочных депозитных денег или же за счет собственных средств. Следовательно, легко предположить, что если бы на рынок вернулась дешевая ликвидность,
как это было в прежние годы, то и объем выдаваемых ипотечных кредитов вполне мог
бы вернуться к докризисному уровню.
Вопрос упирается в то, есть ли на рынке такие свободные средства? И, как оказывается, они есть. Для начала следует отметить, что в конце прошлого года у европейского правительства была та же проблема, что и у российского: банки перестали кре-
20
№ 02/2010
Аналитика IRN.RU
дитовать промышленность и население, опасаясь экономической неопределенности
в условиях кризиса. И европейское правительство пыталось бороться с этим явлением тем, что резко снизило ставку рефинансирования и предоставило банкам огромные беспроцентные денежные вливания. Однако это не помогло. Частные кредитные
организации вместо того, чтобы на полученные от Европейского центрального банка
(ЕЦБ) деньги выдавать кредиты, вложили эти средства в фонды того же ЕЦБ. Таким
образом, частные европейские банки, по сути, отказались на тот момент от какой бы
то ни было ответственности за ситуацию в экономике. Они просто не хотели управлять деньгами, так как не понимали, куда «дует ветер». И поэтому они передоверили
это управление обратно ЕЦБ.
Схожая картина возникла и в России. С наступлением финансового кризиса для
поддержания ликвидности правительство предоставило госбанкам объем денежных
средств, измеряемый десятками миллиардов долларов. Но эти деньги так и не дошли
ни до предприятий, ни до населения, или, вернее, дошли лишь частично. Основной
объем средств был инвестирован в краткосрочные спекулятивные инструменты фондового рынка, что и вызвало, в частности, трехкратный рост индекса РТС в 2009 году.
Но сейчас, спустя год, на рынке наблюдается иная тенденция. Так недавно МДМБанк решил провести аукцион по организации ему синдицированного займа среди
европейских банков. Предварительно ожидалось, что банк еле-еле «наскребет» около $150 млн. по ставке примерно 10% годовых. В итоге, европейские банки заявили
о своей готовности прокредитовать МДМ-Банк на сумму около $300 млн. и по ставке
порядка 5% годовых. Это означает, европейские банки уже стали выходить из состояния нерешительности и начали вновь рассматривать возможности для инвестирования капитала, в том числе, в Россию.
При этом следует учитывать, что российское Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК) в отличие от МДМ-Банка является государственной компанией, имеющей госгарантии. То есть логично предположить, что и ставка кредитования
для АИЖК может оказаться еще ниже. На этом фоне примечательно, что за последние месяцы заметно снизилась эффективная доходность по облигациям АИЖК, что
означает невысокую оценку рисков стратегическими инвесторами государственной
ипотеки и строительства в России. Проще говоря, теперь АИЖК имеет шансы снова
привлекать дешевое финансирование как за рубежом, так и внутри страны.
По сути, можно сказать, что ликвидность как была на рынке, так она никуда и не
девалась. Действительно, отдельные банки пострадали от банкротств некоторых системообразующих кредитных организаций Западной Европы и США, но это вовсе не
означает полного краха всей экономической системы, как этого еще совсем недавно
опасались многие эксперты. То есть деньги потеряли далеко не все, и далеко не так
много, как ожидалось. В итоге теперь, когда «дым постепенно развеивается», оказывается, что «не так страшен бес, как его малюют». И действительно, у большинства российских компаний фундаментальные показатели остались прежними: как они
№ 02/2010
21
Аналитика IRN.RU
были недооценены в 2007-2008 годах, так они недооценены и сейчас. Как у них был
потенциал для дальнейшего развития, так он имеется и на данный момент. Как был
огромный неудовлетворенный спрос на жилье в России, так он никуда и не делся.
Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство еще в прошлом году
в статьях «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены» и «Кризис для
рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют».
По всей видимости, западные финансовые организации понимают, что настало время для постепенного возвращения ликвидности в развивающиеся страны,
и в Россию, в том числе. Скорее всего, довольно скоро вслед за ними потянутся и
крупные российские госбанки. А на этом фоне заметно увеличивается возможность
для продвижения ипотеки у АИЖК, причем не только за счет государственного финансирования, но и за счет финансовых средств, привлекаемых на открытом рынке.
В итоге, АИЖК сможет гораздо более активно рефинансировать ипотечные кредиты
коммерческих банков, и тем самым предоставить им дополнительную ликвидность. А
банки, в свою очередь, могут направить эти средства на дальнейшее ипотечное кредитование населения, а также на кредитование строительной отрасли. Впрочем, по
мнению специалистов www.irn.ru, наступит ли оживление рынка кредитования и рынка недвижимости России уже в 2010 году или нет, во многом будет зависеть от того,
сможет ли профессиональное сообщество преодолеть кризис доверия и воспользоваться меняющимися экономическими условиями.
www.irn.ru , аналитический центр
22
№ 02/2010
ПРАВА
Постоянное пользование жилым
помещением
Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, значительно
расширил перечень оснований выселения граждан из жилых помещений.
В связи с этим наиболее распространенным в правоприменительной
практике стал вопрос о возможности сохранения права пользования
жилым помещением за лицами, которые не являются его собственниками.
Анализ действующего жилищного законодательства показывает, что лица,
отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении в
результате его приватизации, получатели ренты по договору пожизненного
содержания с иждивением, наконец, пользователи жилыми помещениями
— отказополучатели по завещательному отказу сохраняют право
постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями при утрате
на него права собственности.
Д
ействующий Гражданский кодекс РФ наряду с вещным правом собственности, характеризующимся универсальной
триадой правомочий «владения», «пользования» и «распоряжения», предоставляемых собственнику, в пункте 1 статьи
216 ГК РФ содержит перечень иных вещных прав, обладатели которых
ограничены в возможностях использования имущества и определения
его дальнейшей юридической судьбы1.
К их числу относятся:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
сервитуты;
право хозяйственного ведения имуществом;
право оперативного управления имуществом.
Несмотря на различия в объеме правомочий пользования и распоряжения, предоставляемых их обладателям, в науке гражданского права
выделяют общий правовой признак данных вещных прав, который выражается в их абсолютном характере. Так, Е. А. Суханов отмечает, что
Д.В. Карпухин,
к.и.н., доцент
кафедры
гражданскоправовых
дисциплин
Московского
института
экономики,
менеджмента
права
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51‑ФЗ (принят ГД
ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 14.07.2008 г., с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008 г.)//Собрание
законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746;
2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст.
282, № 52 (1 ч.), ст. 5498, РГ № 297, 31.12.2006; 2007, № 1 (ч. 1), ст. 21, № 7, ст. 834, № 27, ст. 3213, № 31,
ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2253.
№ 02/2010
23
ПРАВА
Ваши заметки:
«юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный
характер. Ведь оно определяет связи управомоченного лица со всеми
другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав
обусловлена как раз тем, что они
закрепляют отношение лица к
Юридическую специфику вещного права составляет его абвещи, а не к другим лицам, иссолютный характер. Ведь оно
ключая для них возможность
определяет связи управомопрепятствовать управомоченноченного лица со всеми другими
му лицу в использовании вещи
(третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом
либо воздействовать на вещь
без его разрешения» 2.
Наряду с абсолютным характером ограниченных вещных прав другими их характерными правовыми чертами являются:
во‑первых, то, что вещные права на имущество могут принадлежать
лицам, не являющимся собственниками этого имущества (пункт 2 статьи 216 ГК РФ);
Вещные
права на имущество
могут принадлежать лицам, не
являющимся
собственниками
этого имущества
во‑вторых, то, что вещные
права возникают на основе принятых законов;
в‑третьих, право следования
юридической судьбе имущества
при переходе права собственности от одного субъекта к другому (пункт 3 статьи 216 ГК РФ) (исключение составляет приватизация государственного и муниципального
имущества);
в‑четвертых, вещные права являются одной из разновидностей имущественных прав;
в‑пятых, лицо, обладающее ограниченным вещным правом, имеет право на защиту его владения также против собственника (статья
305 ГК РФ).
Следует отметить, что перечень ограниченных вещных прав, изложенных в пункте 1 статьи 216 ГК РФ, не является исчерпывающим. В науке
гражданского права предложены различные классификации ограниченных вещных прав, объектами которых могут выступать жилые помещения.
Е. А. Суханов классифицировал ограниченные вещные права в зависимости от определенного вида имущества. Он выделил: во‑первых,
вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с иму2 Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. № 1.
24
№ 02/2010
ПРАВА
ществом собственника; во‑вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в‑третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (например, жилыми
помещениями); в‑четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение
обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами
которых могут являться движимые вещи 3.
Ваши заметки:
Е. А. Баринова предложила классификацию, основанную на
формально-юридическом признаке — указании в законе. Ограниченные
вещные права, по ее мнению, делятся на две категории: 1) указанные в
законе в качестве вещных и 2) не указанные в законе в качестве вещных 4.
По мнению автора настоящей статьи, к предложенным классификациям Е. А. Суханова и Е. А. Бариновой может быть отнесено ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, которое формально не определено в законе, но вытекает из
действующих нормативно-правовых актов в жилищной и гражданскоправовой сферах.
Какие категории обладателей жилых помещений наделены данным
вещным правом?
1. Члены семьи собственника жилого помещения, имевшие равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья.
Вещное право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию
и отказавшегося таким образом
Вещное право постоянного бесот доли в приватизированном
срочного проживания члена семьи, давшего согласие на приважилье, гарантировано Федетизацию и отказавшегося таким
ральным законом от 29.12.2004 г.
образом от доли в приватизи№ 189 «О введении в действие
рованном жилье, гарантироваЖилищного кодекса Российской
но Федеральным законом от
29.12.2004 г. № 189 «О введеФедерации» 5, в соответствии
нии в действие Жилищного косо статьей 19 которого действие
декса Российской Федерации»
положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее —
ЖК РФ) 6 об утрате права пользования жилым помещением собственни3 См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1998. Т. 1. С. 592
4 См.: Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 6 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2003. С. 165-166.
5 Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» (в ред. от 01.12. 2007 г.) // «Парламентская газета» № 7-8, 15.01. 2005; РГ,
31.12. 2006; СЗ РФ, 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071.
6 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ
РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006; СЗ РФ, 2007, № 43,
ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251
№ 02/2010
25
ПРАВА
Комментирует:
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Представляется
необходимым отметить,
что право пользования сохраняется за
бывшим членом семьи
и при проживании в
ином жилом помещении. Это обусловлено тем, что согласно
п. 2 ст. 9 ГК РФ «отказ
граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих
прав, за исключением
случаев,
предусмотренных
законом».
В настоящее время
действующее законодательство прямо не
устанавливает
такое
основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена
семьи
собственника как проживание в
ином жилом помещении, а также определение своего места
жительства в ином
жилом помещении как
постоянное (снятие с
регистрации).
Более того в ответе на
вопрос № 37 (Ответы
на вопросы, утверждены Постановлением
26
ка бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов
семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные
лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его
приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал
2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда
от 01.03.2006 года 7, при разъяснении обязательного при приватизации
жилого помещения согласия лица отмечено, что оно исходит из того, что
право пользования данным жилым помещением для лица будет носить
бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при
переходе права собственности
на жилое помещение другому
Если бывший член семьи соблицу, поскольку иное толкование
ственника, имевший с ним равнарушало бы положения статьи
ные права на приватизацию, от40 Конституции РФ, в соответказался от права собственности
на приватизируемое жилье, дав
ствии с которой каждый имеет
согласие иному лицу, то при
право на жилище и никто не мопереходе права собственности
жет быть произвольно лишен
на жилое помещение к другому
своего жилища. Следовательлицу он сохраняет вещное право
постоянного бессрочного польно, полагает Верховный Суд РФ,
зования жилым помещением и
если бывший член семьи собне может быть выселен
ственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие
иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к
другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.
Отказ члена семьи от приватизации жилья в соответствии со статьей
153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно
выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате
ее совершения другие члены семьи приобретают право собственности
на причитающуюся долю члена семьи, отказавшегося от нее в приватизируемом жилом помещении.
2. Отказополучатели, пользующиеся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, легализовал
понятие вещных прав в жилищной сфере во втором разделе «Право соб7 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден
Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 года // Бюллетень Верховного Суда РФ,
2006, № 5.
№ 02/2010
ПРАВА
ственности и другие вещные права на жилые помещения». Так, к числу
ограниченных вещных прав ЖК РФ отнес пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (статья
К числу ограниченных вещных
33 ЖК РФ), и пользование жиправ ЖК РФ отнес пользование
лым помещением на основании
жилым помещением, предоставдоговора пожизненного содерленным по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ), и польжания с иждивением (статья
зование жилым помещением на
34 ЖК РФ).
основании договора пожизненного содержания с иждивением
(статья 34 ЖК РФ)
Сущность
завещательного
отказа в соответствии с пунктом
1 статьи 1137 заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по
закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности 8.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 указанной статьи на наследника,
к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение,
завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу
на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим
помещением или его определенной частью. Таким образом, пользование жилым помещением отказополучателем по завещательному отказу
может приобретать характер постоянного (бессрочного) пользования,
если срок пользования жильем определен периодом жизни этого лица.
В случае предоставления права пользования жилым помещением отказополучателю на определенное количество лет (период жизни отказополучателя) право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением не возникает. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ по
истечении установленного завещательным отказом срока пользования
жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования
данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло
на ином законном основании.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В изложенной норме
содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещно8 Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11. 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30. 06. 2008) // СЗ РФ,
2001, № 49, ст. 4552; 2004, № 49, ст. 4855; 2006, № 23, ст. 2380, № 52 (ч.1), ст. 5497; 2007, № 1 (ч.1), ст.
21, № 49, ст. 6042; 2008, № 18, ст. 1939, № 27, ст. 3123.
№ 02/2010
Президиума ВС РФ
от 01.03.2006 г.) сделан вывод о том, что
«право пользования
жилым
помещением
бывшего члена семьи
собственника прекращается
независимо
от его фактического
нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги».
действующее
законодательство сохраняет право
пользования жилым
помещением за бывшим членом семьи
собственника
при
переходе права собственности на жилое
помещение к другому
лицу, то законодатель
закрепляет
положения, направленные на
защиту, прежде всего,
интересов проживающих в жилом помещении бывших членов
семьи собственника
при продаже жилого
помещения, а также
гарантирующие
информированность
покупателя
жилого
помещения о правах
третьих лиц.
Поскольку
Так,
РФ
статья 558 ГК
устанавливает,
что
«существенным
условием
договора продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим
жилым
помещением
27
ПРАВА
после его приобретения покупателем, является перечень этих
лиц с указанием их
прав на пользование
продаваемым жилым
помещением.
Договор продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры
подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации».
Однако, как следует
из приведенной статьи, ее нормы распространяются только на проживающих
в жилом помещении
бывших членов семьи
собственника.
Следовательно, бывшие
члены
семьи
собственника
жилого
помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный
договор могут быть и
не включены.
образом, права покупателя жилого помещения могут
быть ущемлены в результате «появления»
(и предъявления претензий в течение срока исковой давности)
бывшего члена семьи
собственника жилого
помещения, не проживающего в переданном по договору
купли-продажи
жилом помещении и не
зарегистрированного
в нем.
Таким
28
го права — следование юридической судьбе имущества при переходе
права собственности от одного
субъекта к другому.
При последующем переходе права собственности на имущество,
входившее в состав наследства,
к другому лицу право пользования этим имуществом, предо-
ЖК РФ устанавливает равенство прав собственника и
отказополучателя при испольставленное по завещательному
зовании жилого помещения,
отказу, сохраняет силу
предоставленного по завещательному отказу (пункт 1 статьи
33 ЖК РФ), а также солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким
жильем (пункт 2 указанной статьи).
Завещательный отказ, как и отказ члена семьи от приватизации жилья, в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей.
Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны — наследодателя (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения
отказополучатель приобретает право проживания в жилом помещении
наследодателя, полученного в собственность в порядке наследования
другими наследниками.
3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) права пользования жилым помещением может возникать из правоотношений, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением
Жилищный кодекс РФ юридиче(статья 34 ЖК РФ). Доминируюски оформил договорную природу постоянного (бессрочного)
щей доктринальной точкой зрепользования жилым помещениния на природу ограниченных
ем, возникающего из догововещных прав является их возра пожизненного содержания
никновение на основе действус иждивением, который предоставляет получателю ренты не
ющих законов. Однако в цивилитолько право проживания в жистике существует и другая менее
лом помещении на протяжении
распространенная точка зрения,
всей его жизни, но и сохранение
которая интерпретирует происданного вещного права при отчуждении
хождение ограниченных вещных
прав из гражданско-правовых
договоров. Так, Е. А. Баринова среди непоименованных вещных прав
выделяет аренду, наем жилого помещения, безвозмездное пользование
№ 02/2010
ПРАВА
(ссуду) 9. Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ юридически оформил договорную природу постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего из договора пожизненного содержания с иждивением, который предоставляет получателю ренты не
только право проживания в жилом помещении на протяжении всей его
жизни, но и сохранение данного вещного права при отчуждении, сдачи в
залог и ином обременении жилья с его согласия (статья 604 ГК РФ).
Ваши заметки:
Нормативно-правовая регламентация договора пожизненного содержания с иждивением содержится в статьях 601–605 главы 33 Гражданского Кодекса РФ10.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель
ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание
с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)
(часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и
нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за
получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком
ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты
другой, то есть натуральных выплат периодически вносимыми в течение
жизни получателя ренты денежными платежами (статья 603 ГК РФ).
В соответствии со статьей 34 ГК РФ права обладателя ограниченного вещного права — постоянного (бессрочного) пользования жилым
помещением, возникающего у получателя ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением, — аналогичны правам отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу (статья
33 ГК РФ).
На основании вышеизложенного анализа правовых предписаний
можно сделать следующие выводы:
9 См: Баринова Е.А. Там же.
10 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14 – ФЗ (ред. от
14.07.2008 г., с изм. Фед. Закона от 26.01.1996 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1996, №5, ст.410,
ст.411, № 34, ст. 4025, 1997, № 43, ст. 4903, 1999, № 51, ст. 6288, 2002, № 48, ст.4737, 2003, № 2, ст.160,
ст.167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434, № 52 (ч.1), ст.5034, 2005, 1(ч.1), ст.15, ст.45, № 13, ст. 1080, №
19, ст. 1752, № 30 (ч.1), ст.3100, 2006, № 6, ст.636, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497, 2007, № 1 ( 1 ч.), ст. 39, №
5, ст. 558, № 17, ст. 1929, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44 , ст. 5282, №
45, ст. 5428, № 49, ст. 6048, № 50, ст. 6247, 2008, № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.
№ 02/2010
29
ПРАВА
Ваши заметки:
1. Действующий ГК РФ (пункт 1 статья 216) содержит перечень
ограниченных вещных прав, перечень которых не является исчерпывающим.
2. Постоянное (бессрочное) пользование жилым помещением является ограниченным вещным правом, непоименованным в действующих законах, но сформировавшимся на основе принятых Жилищного
кодекса РФ и Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
3. Указанные нормативные акты, законы, легализовали сделки
как источник ограниченного вещного права — постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями. Отказ от приватизации жилья членами семьи и завещательный отказ являются односторонними
сделками. Договор пожизненного содержания с иждивением является
двусторонней сделкой.
4. По мнению автора настоящей статьи, объективными и обоснованными являются точки зрения в отечественной цивилистике, трактующие природу происхождения ограниченных вещных прав из законов
и сделок.
ВНИМАНИЕ
5. В настоящее время действующему жилищному законодательству известны три категории обладателей вещного права постоянного
(бессрочного) пользования жилыми помещениями: члены семьи собственника жилого помещения, имевшие равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья, отказополучатели по завещательному отказу, получатели
ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
30
Ваши статьи и пожелания направляйте по адресу:
redactor@estate-law.ru
Александр Астафьев
№ 02/2010
ПРАВА
Некоторые вопросы правового
регулирования распоряжения
имуществом лиц, находящихся
под опекой и попечительством
11 апреля 2008 года был принят Федеральный закон «Об опеке и
попечительстве», который вступил в действие 1 сентября 2008 года.
Данный закон вводит ряд новых правил в правовое регулирование
отношений, связанных с опекой и попечительством, в том числе в
регулирование распоряжением имуществом подопечных. Статьей
20 указанного закона устанавливается презумпция невозможности
отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего подопечному,
за исключением случаев, предусмотренных этой статьей. Необходимо
отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации подобной
презумпции не устанавливал, таким образом, это является новеллой в
регулировании данных отношений.
С
татья 20 устанавливает следующие случаи отчуждения недви-
жимого имущества подопечного:
1) принудительное обращение взыскания по основаниям
и в порядке, которые установлены федеральным законом, в
том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к
выгоде подопечного;
3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к
выгоде подопечного;
Васькин В.В.,
практикующий
юрист
4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях
(необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого
требуют интересы подопечного.*
В рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на подпункте
4 пункта 1 статьи 20. Как представляется, подпункт 4 сформулирован не
№ 02/2010
Мустафин Р.Р.,
практикующий
юрист
31
ПРАВА
Комментирует:
совсем удачно. Если исходить из указанных в нем условий отчуждения,
то обязательным является условие о перемене места жительства подопечного. Однако отчуждение недвижимого имущества подопечного далеко не всегда связано с изменением его места жительства.
Отчуждение
недвижимого имущества подопечного далеко не
всегда связано с изменением
его места жительства
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
*) На
наш взгляд,
представляется возможным предложить
классификацию
изложенных выше оснований
отчуждения
имущества подопечного: в зависимости
от цели отчуждения
имущества на отчуждение в интересах и к
выгоде подопечного
(п.п.2)-5)) и отчуждение в интересах кредиторов или иных третьих лиц (п.п.1).
**)
Действительно,
следует согласиться
с предположением авторов о цели введения
п. п. 4 п. 1 ст. 20 указанного закона — защита прав и интересов
подопечного. Наличие
оговорки о необходимости перемены места
жительства связано,
прежде всего, с тем,
что законодатель разрешает
отчуждение
имущества при условии
приобретения
иного жилого помещения, которое будет
являться постоянным
местом
жительства
подопечного; т. е., по
32
Так, в августе 2008 года было
подано заявление в органы опеки и попечительства г. Перми с
просьбой предоставить разрешение на отчуждение жилой комнаты в коммунальной квартире (право
собственности на комнату перешло к подопечному в порядке наследования). Подопечный в комнате не проживал, ему принадлежала на праве
собственности квартира. Орган опеки и попечительства, рассматривая
заявление в сентябре 2008 года, руководствуясь положениями подпункта 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», отказал
в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению принадлежащей подопечному комнаты. Мотивом отказа было
положение подпункта 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», устанавливающее условие перемены места жительства подопечного при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего подопечному.
Законодатель, очевидно, преследовал цель защитить имущественные права подопечного при распоряжении его имуществом, а также защитить право проживания подопечного.**
По нашему мнению, данное
правило не столько защищает,
После проведения государсколько создает препятствия в
ственной регистрации в органы
осуществлении прав подопечопеки необходимо предоставить
документы,
подтверждающие
ного. Как представляется, поприобретение на имя подопечстановка реализации права в
ного жилого помещения, облазависимость от места проживадающего необходимыми качения нарушает в первую очередь
ствами
право собственности самого подопечного, а также конституционное право на сводный выбор места жительства. Органы опеки попечительства и без рассматриваемого правила крайне жестко подходят к
выдаче разрешения на распоряжение имуществом подопечного (например, после проведения государственной регистрации в органы опеки
необходимо предоставить документы, подтверждающие приобретение
на имя подопечного жилого помещения, обладающего необходимыми
качествами).***
№ 02/2010
ПРАВА
Кроме того, жилое помещение может принадлежать на праве общей
долевой собственности нескольким лицам и, таким образом, правило
подпункта 4 ставит в неравное положение иных участников долевой собственности (фактически они не могут реализовать свое право на распоряжение объектом недвижимости по согласию всех участников долевой
собственности, а могут лишь продать принадлежащие им доли в праве
собственности, что не всегда возможно).
Можно представить себе ситуацию, при которой подопечный является собственником нескольких жилых помещений, а проживает в одном
из них. В данной ситуации, исходя из буквального толкования указанной
нормы, отчуждение жилых помещений, в которых подопечный не проживает, невозможно. Однако денежные средства, полученные от продажи
жилья, могли бы быть направлены на образование подопечного, зачислены на его счет в банке на условиях, предусмотренных пунктом 3 статььи 19 Закона «Об опеке и попечительстве».****
Помимо прочего, в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник
несет бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, а, как известно, расходы на содержание недвижимости могут быть достаточно существенными, однако о возможности
несения подопечными данных расходов законодатель, видимо, не задумывался.
Следует также отметить, что правило, содержащееся в подпункте
4 пункта 1 статьи 20, можно обойти, достаточно просто зарегистрировать
подопечного по месту жительства в отчуждаемом жилом помещении, в
этом случае условие подпункта
4 будет соблюдено, подопечПравило об обязательном изный изменит место своего жименении места жительства потельства. Таким образом, можно
допечного
при
отчуждении
сделать вывод, что правило об
недвижимого имущества, принадлежащего
подопечному,
обязательном изменении места
создает больше проблем, нежежительства подопечного, предули защищает права подопечного
смотренное подпункта 4 пункта
1 статьи 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, создает больше проблем, нежели защищает права
подопечного, как было отмечено выше, обойти данное условие не составляет большего труда.
сути, органы опеки и
попечительства дают
согласие на продажу жилого помещения подопечного при
условии одновременного
приобретения
иного жилого помещения.
***) Однако, на наш
взгляд,
указанное
требование
направлено на недопущение
злоупотребления опекунами и попечителями своими полномочиями.
****) К ак верно указывают авторы, подопечному
могут
принадлежать одновременно
несколько
жилых
помещений,
однако такая ситуация
все-таки
достаточно
редко встречается. И
отчасти выходом из
нее могут быть нормы п. п. 5 п. 1 статьи
20 закона («отчуждение
недвижимого
имущества в исключительных
случаях
(необходимость оплаты
дорогостоящего
лечения
и
другое),
если этого требуют
интересы подопечного»).
Другой правовой новеллой, имеющей отношение к распоряжению
имуществом подопечного, является пункт 4 статьи 21 рассматриваемого закона, в котором предусматриваются последствия заключения дого№ 02/2010
33
ПРАВА
Ваши заметки:
вора без предварительного разрешения органа опеки и попечительства:
«При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного
без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в
суд с требованием о расторжении такого договора в соответПри обнаружении факта заклюствии с гражданским законочения договора от имени пододательством, за исключением
печного без предварительного
случая, если такой договор заразрешения органа опеки и поключен к выгоде подопечного.
печительства последний обязан
незамедлительно обратиться от
При расторжении такого договоимени подопечного в суд с трера имущество, принадлежавшее
бованием о расторжении такого
подопечному, подлежит возврадоговора
ту, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые
установлены гражданским законодательством».
ГК РФ в статье 450 устанавливает следующий порядок расторжения
договора: «По требованию одной из сторон договор может быть изменен
или расторгнут по решению суда только:
при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими
законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».
На наш взгляд, отсылка к гражданскому законодательству, а именно
к нормам о расторжении договора, не совсем удачный выход в такой ситуации.
Как представляется, достаточно отработанным до принятия Закона
«Об опеке и попечительстве» был механизм защиты прав подопечного
путем предъявления иска в порядке, предусмотренном статьей 168 ГК
РФ: применение последствий недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам. Думается, что ничтожность
сделки в данном случае более уместное правовое последствие, чем
расторжение договора.
34
№ 02/2010
ПРАВА
Более того, в отдельных нормативно-правовых актах отдельно
предусматривалось предоставление разрешения (согласия) органа
опеки и попечительства 1 для совершения сделок с имуществом подопечных.
Ваши заметки:
Как представляется, ничтожность сделки в данной ситуации первична, так как договор заключается с нарушением закона и правовых последствий вызывать не может, кроме
связанных с его недействительДоговор заключенный с нарушеностью (пункт 1 статьи 167 ГК
нием закона и в силу статьи 168
РФ), в то время как расторжение
ГК РФ является ничтожным, оддоговора предполагает его дейнако орган опеки и попечительства должен обращаться с исствие в течение определенного
ком о расторжении ничтожного
периода. В юридической литедоговора
ратуре существует устойчивое
мнение, что расторгнуть можно
только такой договор, который признается действительным и заключенным 2. Получается странная правовая конструкция: договор заключен с
нарушением закона и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным, однако орган опеки и попечительства должен обращаться с иском о расторжении ничтожного договора.
Хотелось бы также остановиться на позиции Верховного Суда РФ,
сформированной до принятия ФЗ «Об опеке и попечительстве». По мнению Верховного Суда РФ, само по себе отсутствие предварительного
разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по
отчуждению имущества несовершеннолетнего не влечет ничтожности
сделки, а наличие такого разрешения не является для суда достаточным
подтверждением законности сделки. В каждом конкретном случае суд
должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних и в чем это нарушение выразилось 3.
На наш взгляд, в целях более эффективного правового регулирования
федеральному законодателю стоит внести ряд изменений в проанализированные нормы права, а именно исключить условие перемены места
жительства как необходимое при отчуждении недвижимого имущества
подопечного либо заменить его условиями о приобретении равноценного объекта недвижимости и (или) зачисления вырученных денежных
средств на счет в кредитной организации, не менее половины акций (долей) которой принадлежит Российской Федерации.*
1 См. например. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении инструкции о порядке
государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые
помещения»//СПС «Консультант Плюс»
2 Гражданское право: Учебник: В 4 т./Под ред. проф. Е. А. Суханова. М., 2005. Т. 3. С. 217.
3 Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. № 2. С. 5–7; Некоторые вопросы
судебной практики по гражданским делам (п. 25)//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.
1998. № 9. С. 23–24.
№ 02/2010
35
ПРАВА
Ваши заметки:
Также следует изменить пункт 4 статьи 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», изложив его в следующей редакции: «При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства последний обязан
При обнаружении факта заклюнезамедлительно обратиться от
чения договора от имени подоимени подопечного в суд с трепечного без предварительного
бованием о применении последразрешения органа опеки и попечительства последний обязан
ствий недействительности нинезамедлительно
обратиться
чтожной сделки в соответствии
от имени подопечного в суд с
с гражданским законодательтребованием о применении поством, за исключением случая,
следствий недействительности
ничтожной сделки
если такой договор заключен к
выгоде подопечного».**
согласиться с авторами в том, что
Комментирует:
условие об изменении места жительства может
быть соблюдено в ущерб интересам подопечного, в частности, путем регистрации в ином
жилом помещении, принадлежащем третьим
лицам. Д ля недопущения нарушения интересов
подопечного, учитывая приведенные авторами
весомые аргументы, а также то, что может быть
отчужден такой вид жилого помещения (не указанный в законе «Об опеке и попечительстве»)
как комната; представляется необходимым
Ева Шипунова,
п. п. 4 п. 1 ст. 20 указанного закона изложить
к. ю. н., адвокат
в следующей редакции: отчуждение жилого
дома, квартиры, части жилого дома, квартиры
или комнаты, принадлежащих подопечному, при приобретении (или
наличия в собственности) иного жилого помещения, являющегося
постоянным местом жительства подопечного, при условии, что такое
отчуждение совершено к выгоде подопечного».
*) Следует
**) Изложенная авторами позиция о необходимости применения норм
ст. 168 ГК РФ направлена на защиту интересов подопечного. Однако,
исходя из закрепленной в ст. 168 оговорки о том, что ее положения
подлежат применению «если закон не предусматривает иных последствий нарушения», следует сделать вывод, что в настоящее время
должны применяться правила о расторжении договора, закрепленные
в законе «Об опеке и попечительстве». Поэтому предложенное авторами изменение в п. 4 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве» представляет несомненную ценность.
36
№ 02/2010
Строительство
Вопросы реализации
экспериментальных инвестиционных
проектов комплексного освоения
территорий в целях жилищного
строительства
Целью приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное
жилье — гражданам России» является формирование рынка доступного
жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан
Российской Федерации.
С
реди основных задач, обеспечивающих достижение этой
цели, можно назвать создание условий для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие
финансово‑кредитных институтов и механизмов, создание условий для
приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими
комфортные условия проживания, а также обеспечение условий доступа
населения к приобретению жилья и потреблению коммунальных услуг на
уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и социальным
стандартам.
Как свидетельствует мировой
опыт, жилищное строительство
может явиться локомотивом экономического роста государства,
сыграть определяющую роль в
региональном и муниципальном
развитии.
Жилищное
строительство может явиться локомотивом экономического роста государства
Семина Т.А.,
к.ю.н., советник
государственной
гражданской
службы
Российской
Федерации
1 класса
Чернов А.В.,
советник
государственной
гражданской
службы
Российской
Федерации
3 класса
При реализации приоритетного национального проекта роль государства в первую очередь состоит в обеспечении законодательных и административных условий для развития рыночных институтов и механизмов в сфере жилищного строительства, а также в финансовом участии в
мероприятиях, связанных с его реализацией.
№ 02/2010
37
Строительство
Ваши заметки:
В целях развития механизмов комплексного освоения территорий для
жилищного строительства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Правительством Российской Федерации принято постановление от 5.05.2007 г.
№ 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях
жилищного
строительства»1.
Комплексное освоение территоКомплексное освоение территорий предполагает помимо строрий предполагает помимо строительства жилых домов строиительства жилых домов строительство объектов социальной,
тельство объектов социальной,
инженерной и транспортной ининженерной и транспортной инфраструктуры
фраструктуры за счет средств
различных источников финансирования.
Согласно этому постановлению Правительства Российской Федерации экспериментальные инвестиционные проекты должны предусматривать комплексное освоение территории с объемами жилищного
строительства не менее 1 млн.
кв. м., строительство социальной,
инженерной и транспортной
Экспериментальные
инвестиционные проекты должны
инфраструктуры. Начало срока
предусматривать
комплексное
реализации проектов установосвоение территории с объемалено не позднее 2007 года, а
ми жилищного строительства не
в целом такой срок не должен
менее 1 млн кв. м.
превышать 10 лет. В постановлении Правительства Российской Федерации определено, что при реализации проектов может быть
предоставлена государственная поддержка за счет средств федерального бюджета в следующих (одной или нескольких) формах: государственные гарантии Российской
Федерации по заимствованиям,
При реализации проектов моосуществляемым для обеспежет быть предоставлена госучения земельных участков индарственная поддержка за счет
женерной инфраструктурой и
средств федерального бюджета
модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях
жилищного строительства; субсидии бюджетам субъектов Российской
Федерации на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение
земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой; субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации
1 Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 20. Ст. 2429.
38
№ 02/2010
Строительство
на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.
Комментирует:
В соответствии с названным постановлением Правительства Российской Федерации отобрано 22 проекта комплексного освоения территорий из 17 субъектов Российской Федерации. Согласно заявкам,
представленным на отбор, суммарная площадь вводимого жилья по
отобранным проектам составляет 52193,15 тыс. кв. м.
На сегодняшний день из 22 прошедших отбор проектов успешно реализуются 8, среди которых «Застройка Северного жилого района г. Благовещенска» (Амурская область), «Город-спутник Кемерово «Лесная
поляна» (Кемеровская область), «Проект А 101» (Московская область),
«Комплексное освоение левобережной территории г. Омска «Новая Чукреевка» (Омская область), «Прибрежный и XVII» (Республика Татарстан),
«Жилой район «Волгарь» в Куйбышевском районе г. о. Самара» (Самарская область), «Строительство кварталов в составе 1‑й очереди застройки района «Академический» в г. Екатеринбурге» (Свердловская область),
«Новый город» в г. Чебоксары» (Чувашская Республика).
Являясь экспериментальной площадкой, инвестиционный проект
комплексной застройки «Северного жилого района» г. Благовещенска
Амурской области курируется Правительством Российской Федерации и предполагает создание, развитие и применение высокоэффективных архитектурных, управленческих и проектных решений, а также
внедрение энергоэффективных строительных технологий. Кроме того,
территория инвестиционного проекта, составляющая 1 459 854 кв. м,
свободна от какого-либо видов застройки, со всех сторон
П роект вве ден в национа ль окружена существующей трансный проект «Д ост упное и ком фортное жилье — гра ж д анам
портной инфраструктурой и
Р оссии » с приоритетом в к анаходится в прямой близости
честве
эксперимента льной
от центра города. Проект ввеплощ а дки , поэтому созд аден в национальный проект
ние комплекса инженерной
инфраструкт уры
инвестици «Доступное и комфортное жионного проекта и его объеклье — гражданам России» с притов
социа льно - к ульт урного
оритетом в качестве экспериназначения обеспечено фи ментальной площадки, поэтому
нансовой под держкой на федера льном , региона льном и
создание комплекса инженермуниципа льном уровнях
ной инфраструктуры инвестиционного проекта и его объектов
социально-культурного назначения обеспечено финансовой поддержкой на федеральном, региональном и муниципальном уровнях (государственные гарантии, целевое финансирование, оплата строительства
№ 02/2010
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Поскольку
другие
проекты
оказались
менее
эффективными, государственной
поддержки могут быть
лишены проекты застройки
территорий
«Славянка» и «Новая Ижора» в СанктмикроПетербурге,
района «Запад-1» в
Завияжском районе
райоУльяновска,
на «Южный» в Минеральных
водах,
жилого
комплекса
«Заовражье» в Обнинске, жилого района
в
«Рублево‑Архангельское» в Московской области, проект
«Старый аэропорт» в
Брянске, проект «Зеленая долина» в Березовском
районе
Свердловской области и строительство
нового
населенного
пункта в районе поселка Усть-Луга в Кингисеппском районе Ленинградской области.
39
Строительство
Комментирует:
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Несомненно,
что предоставление
жилого помещения уже с
внутренней отделкой
будет
способствовать реализации права
пользования
жилым
помещением практически сразу после его
предоставления
без
необходимости производства
ремонта.
Представляется, что
под указанным нормативом
обеспеченности следует понимать
норму
предоставления (ч. 1 ст. 50 ЖК
РФ), которая устанавливается органом
местного самоуправления самостоятельно (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ).
объектов соцкультбыта). Общая стоимость этого проекта оценивается в 378,46 млн. евро, а размер необходимых инвестиций в проект —
211,72 млн. евро. Реализация инвестиционного проекта рассчитана на
5 лет.
Жилье, строительство которого планируется в рамках проекта, позиционируется как комфортное, доступное по ценам, построенное с полной отделкой в соответствии с европейскими нормами качества. Общая
площадь такого жилья должна составить 2 233,7 тыс. кв. м. Предполагается, что норматив обеспеченности в построенном при реализации проекта жилье будет равняться 23 кв. м на человека.
В целях создания необходимой функциональной инфраструктуры предусматривается строительство таких объектов социальнокультурного назначения, как школа, детский сад, физкультурнооздоровительные комплексы, оздоровительные учреждения и
культурные объекты.
Проект комплексной застройки «Город-спутник г. Кемерово «Лесная
поляна» в Кемеровской области реализуется за городской чертой, в
8 км от г. Кемерово на земельном участке площадью 1615 га, из которых территория застройки — 700 га. В соответствии с этим проектом до
2017 года на указанном земельном участке планируется возвести жилье
общей площадью 1,2 млн. кв. м, рассчитанное для заселения примерно
30 тыс. человек. В 2007–2008 гг. общий объем инвестиций при реализации проекта составил 4,53 млрд. рублей. При этом львиная доля этих инвестиций относится к частным инвестициям (около 68 %). Федеральный
и региональный бюджет в финансировании этого проекта участвуют в
оставшейся части расходов примерно одинаковых долях.
Как видно из описания участка, на котором реализуется проект, под
застройку отводится лишь 41 % общей площади участка. Особенностью этого проекта является то, что на площади, составляющей более
чем половину земельного участка, планируется создание спортивнорекреационных зон с особыми градостроительными регламентами по
охране окружающей среды. Это обстоятельство связано с тем, что участок граничит с тайгой, которая обеспечивает особый микроклимат на
данной территории.
В целом следует отметить, что город-спутник «Лесная поляна»
является одним из первых проектов масштабной комплексной малоэтажной застройки в Российской Федерации, разработанным в
соответствии с общемировыми тенденциями градостроительного
планирования и архитектуры. Проект предполагает малоэтажную ком-
40
№ 02/2010
Строительство
плексную застройку территории разнообразными типами жилых домов
(многоквартирные двух– и трехэтажные дома, блокированные жилые
дома и односемейные жилые
дома); образовательными и
Город-спутник «Лесная поляна»
медицинскими
учрежденияявляется одним из первых проектов масштабной комплексной
ми; торгово‑развлекательными
малоэтажной застройки в Роскомплексами;
спортивными
сийской Федерации
сооружениями.
Ключевыми
особенностями планировочной
структуры является создание узнаваемого центра города-спутника;
чередование районов средней и низкой плотности застройки; развитие
системы открытых парков, скверов, двориков; обеспечение транспортной доступности. Предполагается, что каждый район города-спутника
будет иметь свой локальный центр, в котором в пятиминутной доступности будут располагаться парковые зоны, магазины, спортивные и
детские игровые площадки. Все районы города-спутника должны быть
объединены в единое целое посредством сети дорог, велосипедных и
пешеходных дорожек, коридоров дикой природы.
Ваши заметки:
Реализация описываемого проекта началась в 2007 году, и уже в
октябре 2008 года состоялось заселение первых семей и открытие
первых объектов инфраструктуры. Интересно отметить, что почти половина семей, которые приобрели в «Лесной поляне» жилье, относится к категории молодых (до 35 лет), получивших возможность купить
жилье по программе Кемеровской области, предусматривающей выдачу беспроцентных кредитов сроком на 20 лет без первоначального
взноса. Видимо, и в дальнейшем реализация проекта будет ориентирована на решение жилищного вопроса в первую очередь молодых
семей.
Проект комплексной застройки жилого района «Прибрежный и XVIII»
в г. Набережные Челны Республики Татарстан реализуется на территории площадью 294,72 га. На сегодняшний день планируется, что на территории этого района будет проживать примерно 60 тысяч человек. В
рамках этого проекта ведется строительство как многоэтажного жилья,
так и индивидуальных жилых домов. Хотя следует признать, что основу
застройки в данном районе будут составлять многоквартирные дома.
Соотношение запланированной для возведения площади указанных
видов жилья выглядит так: 1 499 тыс. кв. м для многоэтажного жилья
и 43,5 тыс. кв. м для индивидуальных домов. Исходя из общей идеи
архитектурно-планировочного решения, применительно к природным
и градостроительным условиям района застройка района предполагается домами высотой от 5 до 17 этажей.
№ 02/2010
41
Строительство
Ваши заметки:
Развитие жилого района «Прибрежный и XVIII» ведется с учетом того,
что он занимает важное положение в структуре г. Набережные Челны,
что обусловлено его расположением в центральной части города. Этот
район формирует парадный фасад города с дальних видовых точек Нижнекамского водохранилища. Указанный район будет обеспечен необходимыми образовательными, медицинскими, спортивными, торговыми
объектами. В частности, на территории района предусмотрено размещение речного вокзала, яхт-клуба с причалом, аквапарка, спортивноразвлекательного комплекса, гостиницы, здания многофункционального назначения, а также элементов средового дизайна, оживляющих и
объединяющих протяженное прибрежное пространство: киоски, витрины, малые архитектурные формы и т. д.
Реализация проекта осуществляется поэтапно. В рамках реализации
первой очереди выделены средства из федерального бюджета и бюджета Республики Татарстан.
Проектом
комплексной
застройки жилого района «Новый
город» в г. Чебоксары Чувашской Республики предполагается возведение до 2014 года на
территории 686 га 35 565 кв. м
жилья
Проектом комплексной застройки жилого района «Новый
город» в г. Чебоксары Чувашской Республики предполагается возведение до 2014 года на
территории 686 га 35 565 кв. м
жилья.
Район «Новый город» запроектирован в гармонии с окружающей средой с использованием преимуществ своих природных особенностей.
Главная идея реализации проекта — защита природного ландшафта с
отношением к природе как ключевому элементу для развития «зеленого города», который будет одновременно современным и экологически
чистым. Для осуществления проекта был выбран участок на правом берегу реки Волги между г. Чебоксары (численность населения 474 000 человек) и развивающимся промышленным центром Чувашской Республики г. Новочебоксарском (численность населения 130 000 человек).
Оба города связываются между собой скоростной автомагистралью.
Эта дорога является важным фактором при застройке нового участка.
Территория участка с северной стороны ограничена рекой Волгой, благодаря природному возвышению над рекой создается прекрасный вид
на реку и Заволжье. Участок буквально окружен живописной природой,
и в перспективе это будет современный город с индивидуальной и неповторимой архитектурой, способствующий повышению качества жизни в
согласии с природой.
42
№ 02/2010
Строительство
Целью инвестиционно-строительного проекта «Жилой район «Волгарь», который реализуется на территории Самарской области, является строительство жилого района с развитой коммунальной инфраструктурой, сетью объектов социального обслуживания и предоставления
услуг в сфере организации досуга и быта населения, позволяющих обеспечить современный уровень комфорта. Общая площадь земельного
участка, на котором реализуется этот проект, составляет 118 га при запланированном объеме жилищного строительства 1,112 млн. кв. м общей площади жилья. Срок реализации данного проекта рассчитан на
11 лет. Стоимость проекта — 36,1 млрд. руб.
Ваши заметки:
Привлекательность условий проживания в новом жилом районе «Волгарь» основывается на природных факторах. Так, на границе территории
расположены озера, лесные участки, протекают реки Татьянка и Самара.
В рамках реализации рассматриваемого инвестиционного проекта предполагается возведение различных типов многоэтажных домов (повышенной комфортности, бизнес и эконом-класса). Основная
доля (70 %) предполагаемых к строительству объектов приходится на
10–16‑этажные дома. Кроме того, планируется возведение 5–6‑этажных домов (15 %), сблокированных жилых домов на одну семью (5 %) и
отдельных точечных объектов до 20‑ти этажей.
Для обеспечения нормального функционирования описываемого
района будут созданы необходимые объекты социальной и коммунальной инфраструктуры.
В настоящее время завершается строительство объектов коммунальной инфраструктуры для инженерного обеспечения первого микрорайона. Реальные объемы выполненных работ позволяют в 2010 году завершить строительство первых домов и приступить к подготовительным
работам по строительству водозаборных сооружений и котельной для
обеспечения жилой застройки
последующих микрорайонов.
Проект комплексной застройки
«Комплексное освоение левобережной территории г. Омска
«Новая Чукреевка» реализуется
на территории г. Омска, составляющей 537,2 га, на которой
планируется возвести 1 146,5
тыс. кв. м жилья
Проект комплексной застройки «Комплексное освоение левобережной территории г. Омска
«Новая Чукреевка» реализуется
на территории г. Омска, составляющей 537,2 га, на которой планируется возвести 1 146,5 тыс.
кв. м жилья. Этот объем жилья позволит улучшить жилищные условия
38,2 тыс. человек. Стоимость проекта оценивается в 47 194,45 млн. руб.
№ 02/2010
43
Строительство
Ваши заметки:
До конца 2010 года планируется закончить строительство инженерной и транспортной инфраструктуры. Возведение жилья и объектов социальной инфраструктуры запланировано на период до 2016 года.
В настоящее время ведутся работы по проектированию и созданию
инженерных сетей, в том числе завершены работы для строительства
первого жилого микрорайона, а также ведется строительство транспортной инфраструктуры. Финансирование проекта осуществляется
за счет средств держателя проекта, а также бюджетных средств. За
2006–2008 годы освоено 735,5 млн. руб., а в 2009 году планируется использование 807 млн. руб.
В
рамках реализации проекта
комплексной застройки «А101»
в Московской области планируется строительство как малоэтажных домов общей площадью
5,300 тыс. кв. м, так и многоэтажных, площадь которых равняется 7,500 тыс. кв. м.
В рамках реализации проекта комплексной застройки
«А101» в Московской области
планируется
строительство
как малоэтажных домов общей
площадью 5,300 тыс. кв. м, так
и многоэтажных, площадь которых равняется 7,500 тыс. кв. м.
Указанный проект комплексной застройки рассчитан на
320 000 человек.
Учитывая место реализации проекта, особое значение приобретает
развитие транспортной инфраструктуры, предполагающей создание
расширенной системы дорог, которые будут обеспечивать как удобный
проезд по территории создаваемых районов, так и их сообщение с Москвой и другими районами Московской области.
Инвестиционный проект по комплексной застройке территории «Проект А101» реализуется на территории, расположенной вдоль Калужского
шоссе в Ленинском районе Московской области.
При разработке проекта было предусмотрено сочетание высококачественной застройки жилых районов со сбалансированными функциями
территорий, по принципу самодостаточности территории, т. е. застройка проектируется и осуществляется таким образом, чтобы максимально обеспечить жителей строящегося пригорода Москвы рабочими
местами, местами организации культурного досуга и отдыха в районе
их проживания, минимизировав таким образом трудовую миграцию в
г. Москву. Также при разработке проекта были максимально сохранены
существующие лесные и водные массивы, более того, они были приняты
за центры рекреации и организации зон отдыха на территории проекта.
44
№ 02/2010
Строительство
Проект предусматривает освоение территории в четыре этапа, по
7–10 лет каждый, в соответствии с рыночными требованиями.
Строительство кварталов района «Академический» в г. Екатеринбурге (Свердловская область) представляет собой масштабную комплексную застройку на юго-западе Екатеринбурга на территории 1 300 га.
В рамках этого проекта в срок до 2026 года предполагается возвести
9 млн. кв. м жилья, рассчитанного на 325 000 человек. Общая стоимость
проекта — 700 млрд. руб. Интересно подчеркнуть то, что большую часть
инвестиций, 640 млрд. руб., составляют частные инвестиции. В период с 2006 по 2009 год в проект «Академический» инвестировано около
13 млрд. руб.
«Академический» располагается в окружении двух лесопарков общей
площадью 1200 га. От них через весь район проходят клинья зеленых
насаждений, благодаря чему жилая застройка оказывается вписанной
в природную среду. В центральной части района разместится парк общей площадью 60 га. В нем предполагается размещение культурноспортивных и развлекательных сооружений. Основной композиционной
осью застройки является благоустроенная река Патрушиха, которая пересекает застраиваемый участок. Вокруг русла реки формируется уникальная рекреационная зона, предназначенная для прогулок и отдыха
жителей района.
«Академический» будет обеспечен социальной, коммерческой и
транспортной инфраструктурой, мощностями электро- и теплогенерации, инженерными сетями. Кроме того, в этом районе будут располагаться общественно-деловые и
культурно-спортивные объекты
городского и районного значеСозданная инженерная, транспортная и социальная инфрания,
структура позволит построить
и ввести в эксплуатацию в 2010
году более 250 тыс. кв. м жилья
Созданная
инженерная,
транспортная и социальная инфраструктура позволит построить и ввести в эксплуатацию в 2010 году более 250 тыс. кв. м жилья.
Комментирует:
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Действительно,
несмотря на принятие
постановления
“Об
э кс п е р и м е н та л ь н ы х
инвестиционных проектах
комплексного
освоения
территорий в целях жилищного строительства”,
подробно
исследованного
авторами
статьи,
участники
комплексного освоения территорий в период
финансового
кризиса
указывают
на
необходимость
принятия нормативноправового акта, регл а ментиру ющего
« з а ко н о д ат е л ь н ы й
статус проектов комплексного
освоения
территорий» (информация с сайта http://
centerregionproject.
r u / n e w s /
projecting/279/).
По имеющимся сведениям, в настоящее время Правительством Российской Федерации разрабатывается проект постановления, в соответствии с которым указанным инвестиционным проектам будет предоставлено приоритетное право на получение государственной поддержки.
Реализация таких проектов должна позволить проработать на практике организационные, технологические, правовые и финансовые меха№ 02/2010
45
Строительство
Комментирует:
низмы массовой жилищной застройки, а также выявить основные проблемы при реализации проектов комплексного освоения территорий
для последующего их преодоления.
Помимо названных в начале статьи форм государственной поддержки реализации перечисленных проектов, Правительство Российской
Федерации дополнительно рекомендует органам государственной
власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в рамках реализации проектов и в соответствии с их ком-
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
петенцией и нормами бюджетного законодательства предусматривать
за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов финансирование строительства объектов социального
Следует отметить, что
и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного,
в
начального и среднего общего образования, инженерной и транспорт-
настоящее
бюджеты
время
субъектов
Российской
рации «не в
Феде-
ной инфраструктуры, а также иных объектов, строительство которых
полной
связано с реализацией указанными органами полномочий по вопросам,
соответствуют
относящимся к их ведению; осуществлять в установленном законода-
запланированному
тельством Российской Федерации порядке выкуп указанных объектов,
мере
уровню»1
финанси-
рования
объектов.
При
построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реа-
этом в качестве
лизацию проектов; устанавливать минимальный размер арендной пла-
условий,
ты за земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в
способствующих раз-
государственной или муниципальной собственности, и предназначен-
витию
ные для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в
одного
из
проектов
возлагающих
нительные
и
допол-
обязанно-
рамках реализации проектов; при разработке соответствующих целе-
непосредствен-
вых программ, направленных на развитие жилищного строительства,
но на органы власти
предусматривать в приоритетном порядке меры по поддержке про-
сти
субъектов
РФ,
выделить
требование
можно
о предоставлении информационного
от-
чета высших органов
РФ,
включающего
сведения о ходе реализации, а также кон-
ектов; внедрять систему субсидирования части процентной ставки по
ипотечным кредитам, получаемым гражданами в целях приобретения
квартир в многоквартирных домах, строящихся (построенных) в рамках
проектов.
власти субъектов
В свою очередь юридическим лицам, осуществляющим реализацию
проектов, рекомендуется при выкупе органами государственной власти
результаты
субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправле-
выполнения меропри-
ния объектов социального и коммунально-бытового назначения, здра-
ятий
воохранения, дошкольного, начального и среднего общего образова-
кретные
по
следующим
разделам плана реализации экспериментального
инвестици-
ния, инженерной и транспортной инфраструктуры предоставлять им
отсрочку и (или) рассрочку оплаты стоимости приобретаемых объектов.
онного проекта:
Генерирующим и сетевым компаниям рекомендуется учитывать потреб-
— т е р р и т о р и а л ь н о е
ности в обеспечении энергетическими ресурсами объектов, строящих-
и
ся в рамках реализации проектов. Банковским структурам предлагается
1 Информация с сайта
http://centerregionproject.ru/
news/projecting/279/
разработать программу долгосрочного финансирования, направленную
планирование
46
на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры,
№ 02/2010
Строительство
а также инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства, в рамках
реализации проектов.
Серьезное значение имеют запланированные мероприятия, связанные с развитием ипотечного кредитования. В частности, предполагается, что соответствующие кредитные организации будут осуществлять в
приоритетном порядке рефинансирование ипотечных кредитов с целью
дальнейшей выдачи кредитными организациями новых ипотечных жилищных кредитов физическим лицам на приобретение жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах и жилых домов, строящихся в
рамках проектов; осуществлять в приоритетном порядке рефинансирование ипотечных кредитов, полученных на приобретение жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах и жилых домов, строящихся
в рамках проектов; разработать и внедрить в качестве эксперимента систему субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, получаемым гражданами в целях приобретения квартир в многоквартирных домах, строящихся (построенных) в рамках проектов.
Федеральным органам власти, органам государственной власти
субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления,
являющимся государственными заказчиками программ и мероприятий
по приобретению жилья, Правительством Российской Федерации предлагается осуществлять в приоритетном порядке приобретение жилых
помещений, построенных в рамках проектов за счет средств федерального бюджета, предусмотренных на указанные цели.
градостроительное
зонирование;
проекта межевания и застройки;
— подготовка
— обеспечение
транспортной доступности территории застройки;
объектами инженерной
инфраструктуры
и
дорог;
— обеспечение
— проектные
и
строительномонтажные работы
по объектам жилищного
строительства;
— обеспечение строительства объектов
социальной инфраструктуры;
— б л а г оу с т р о й с т в о
территории
комплексной застройки.
Помимо изложенного, необходимо отметить, что в настоящее время в целях поддержки в том
числе строительной отрасли
«Банк развития и внешнеэконопринят Федеральный закон от
мической деятельности (Внешэ13.10.2008 г. № 173‑ФЗ «О докономбанк)» до 31 декабря 2010
полнительных мерах по подгода включительно вправе предержке финансовой системы
доставлять субординированные
кредиты (займы) без обеспечеРоссийской Федерации»2. В сония на срок до 31 декабря 2020
ответствии со статьей 6.1 Федегода включительно по ставке
рального закона государствен9,5% годовых российским креная корпорация «Банк развития
дитным организациям
и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»
до 31 декабря 2010 года включительно вправе предоставлять субординированные кредиты (займы) без обеспечения на срок до 31 декабря
2020 года включительно по ставке 9,5 % годовых российским кредитным
организациям.
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 42. Ст. 4698.
№ 02/2010
47
Строительство
Ваши заметки:
Порядок реализации государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» мер,
предусмотренных статьями 4 и 6.1 Федерального закона от 13.10.2008 г.
№ 173‑ФЗ «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации», утвержден протоколом Наблюдательного
совета Внешэкономбанка от 3.08.2009 г. № 10.
Субординированный кредит предоставляется банкам в целях улучшения их финансового состояния, что, в свою очередь, улучшает состояние банковской системы в целом. Одно из условий предоставления
кредита (займа) для получателя кредита (займа) — его целевое использование, а именно кредитование предприятий исходя из приоритетных
секторов экономики (приложение 3), к которым, в частности, относится
жилищное строительство.
Таким образом, в настоящее время формируется серьезный импульс
для дальнейшего развития жилищного строительства как инвестиционно привлекательного сектора экономики путем создания условий и
реализации ряда мероприятий, направленных на эту цель, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и представителей бизнеса.
48
№ 02/2010
Строительство
Организующие субъекты,
взаимодействующие в сфере
градостроительной деятельности
Теоретический анализ механизма административно-правовой
организации управления в рассматриваемой сфере деятельности
позволяет оценить (в том числе с позиций критики):
1) эффективность организации управления;
2) уровень и качество нормативно-правового регулирования в сфере
управления.
Т
аким образом, актуальность научно-теоретических исследований по поиску новых способов организации системы государственного управления в сфере градостроительства обусловлена тем, что от качества принимаемых управленческих
решений зависит эффективность государственной политики в области
создания благоприятной среды жизнедеятельности человека. Разработка на научной основе комплексной системы управления, от первичного до высшего звена, опосредует цель оптимизации функций государственного управления.1
Бутаева
Елена Михайловна
На наш взгляд, следует согласиться с определением А.П. Лончакова,
предлагающего рассматривать механизм государственного управления
как систему органов исполнительной власти, деятельность которых посредством норм административного права направлена на обеспечение
экономических, социально-культурных, административно-политических
потребностей гражданского общества Российской Федерации на
основе применения научно-обоснованных методов административноправового регулирования общественных отношений, организующим
субъектом в которых является государство в целом.2
В целях уяснения правового статуса органа исполнительной власти,
определения его роли в механизме административно-правовой организации системы управления в юридической литературе принято классифицировать органы исполнительной власти по различным основаниям.
1 Поротников М.И. Административно-правовая организация механизма управления лесозаготовками на Дальнем Востоке России: дисс. на соиск. уч. ст. к… ю… н… — Хабаровск, 2003. С.34
2 Лончаков А.П. Предмет и система административного права Российской Федерации. —
Хабаровск, 1999. С. 18.
№ 02/2010
49
Строительство
Ваши заметки:
Так, общепризнанными критериями классификации органов исполнительной власти являются следующие:
1) по масштабу деятельности и территориальному признаку органы исполнительной власти подразделяются на:
— органы, функционирующие на территории всей Российской Федерации;
а) органы, функционирующие на территории федерального округа;
б) органы, действующие на территории субъекта РФ;
в) межрегиональные федеральные органы исполнительной власти, которые организуют управление на территории нескольких субъектов РФ;
2) по организационно-правовым формам выделяют:
а) на уровне Федерации:
— Правительство Российской Федерации;
— федеральные министерства;
— федеральные службы России;
— агентства;
б) на уровне субъектов Российской Федерации:
— правительства (советы министров, мэрии, администрации);
— министерства;
— департаменты;
— главные управления, управления;
— отделы и иные органы;
3) по характеру и объему компетенции следует выделить следующие
виды органов исполнительной власти:
а) общей компетенции. Это высшие органы государственного управления: Президент и Правительство Российской Федерации; правительства и администрации субъектов РФ;
б) межотраслевой компетенции, которые в силу их правового статуса
призваны разрешать специальные вопросы, являющиеся смежными для
разных отраслей экономики и хозяйственной деятельности;
в) отраслевой компетенции, которые реализуют управленческую политику в разнообразных сферах экономики страны. К примеру, органом, уполномоченным на осуществление государственной политики и
нормативно-правового регулирования в области строительства, архитектуры и градостроительства, является Министерство регионального
развития Российской Федерации;3
4) по порядку принятия управленческих решений необходимо различать:
3 Положение о Министерстве регионального развития Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 г. № 40) (с изменениями от 29.12.2008 г.)// Российская газета.
— 2005. — 16 фев.
50
№ 02/2010
Строительство
а) коллегиальные органы управления, где решение обсуждается совмест-
Ваши заметки:
но и принимается большинством голосов (Правительство РФ и др.);
б) единоначальные органы, в которых ключевые вопросы функционирования органа разрешаются их руководителями (например, министерство).
Систему органов управления в области градостроительной деятельности следует представить следующим образом.
Министерство регионального развития РФ является органом, отвечающим за:
1) выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере градостроительства;
2) предоставление государственной поддержки за счет средств Инвестиционного фонда Российской Федерации, Федерального фонда
финансовой поддержки субъектов Российской Федерации и согласование федеральных и ведомственных целевых программ в части, касающейся комплексного территориального развития;
3) оказание государственных услуг и управление государственным
имуществом в сфере градостроительства, строительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства;
4) координацию деятельности государственной корпорации — Фонда
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Ключевые полномочия Минрегиона РФ можно классифицировать
следующим образом:
1) в сфере нормативно-правового обеспечения градостроительной
политики Минрегион РФ разрабатывает и принимает:
а) федеральные градостроительные нормативы и правила в области
градостроительства, проектирования и инженерных изысканий в области градостроительства;
б) порядок разработки и утверждения нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности;
2) в сфере исполнительно-распорядительной деятельности осуществляет:
а) государственный контроль за соблюдением органами государственной власти субъектов Российской Федерации законодательства
Российской Федерации о градостроительной деятельности, в том числе
контроль:
№ 02/2010
51
Строительство
Ваши заметки:
— за соответствием нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации законодательству Российской Федерации о градостроительной деятельности;
— за соблюдением установленных федеральными законами сроков
приведения нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации;
— за соблюдением процедур, установленных для подготовки и
утверждения схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и документации по планировке территории на основании этих схем;
б) контроль и надзор за полнотой и качеством осуществления региональными органами переданных им государственных полномочий в области государственной экспертизы проектов документов территориального
планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также в области контроля за соблюдением органами местного
самоуправления законодательства о градостроительной деятельности;
в) организует проведение в установленном порядке государственной
экспертизы проектной документации объектов, указанных в пункте 51
ГрК РФ, результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации указанных объектов, а также проектов
документов территориального планирования Российской Федерации;
г) размещает заказы на поставку товаров, оказание услуг, выполнение
работ (включая научно-исследовательские, опытно-конструкторские
и технологические) для государственных нужд в установленной сфере
деятельности.
Таким образом, Минрегион
М инрегион
-
фе дера льный
орган исполнительной власти отраслевой компетенции ,
е динонача льный по порядк у
принятия управленческих ре шений
представляет собой федеральный орган исполнительной власти отраслевой компетенции,
единоначальный по порядку
принятия управленческих решений.
Первоначально распределявший функции между министерствами и
федеральными службами Указ Президента РФ от 9.03.2004 г. № 314 «О
системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» запрещал в подпункте «в» пункта 3 министерству осуществлять функции
по контролю и надзору и управлению государственным имуществом.4
Согласно пункту 7 Положения о Министерстве регионального развития
4 Указ Президента РФ от 9.03.2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. — 2004. — 11 марта. — 2004. — 12 марта
52
№ 02/2010
Строительство
Российской Федерации министерство не вправе осуществлять функции
по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, за исключением тех случаев, когда указание на такие полномочия содержатся в
указах Президента Российской Федерации или постановлениях Правительства Российской Федерации.
Новый виток административной реформы, обозначенный Президентом РФ в Указе
от 12.05.2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»,5 дает возможность
переосмыслить отношения министерств и подчиненных им
федеральных служб. Так, пункт
15 Указа от 12.05.2008 г. № 7246,
Ваши заметки:
Новый
виток административной
реформы,
обозначенный
Президентом РФ в Указе от
12.05.2008 г. № 724 «Вопросы
системы и структуры федеральных органов исполнительной
власти», дает возможность переосмыслить отношения министерств и подчиненных им федеральных служб
расширяя по сравнению с раннее действовавшими редакциями указа сферу и методы воздействия
министерств на подчиненные им агентства и службы, устанавливает, что
федеральные министры вправе:
давать руководителям подведомственных федеральных служб и
агентств обязательные для исполнения указания;
приостанавливать в случае необходимости решения этих служб
агентств (их руководителей) или отменять эти решения, если иной порядок их отмены не установлен федеральным законом.
Например, пункт 11 Указа Президента РФ от 12.05.2008 г. № 724
«Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной
власти» упразднил Федеральное агентство по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству (Рострой России), передав все его функции
Министерству регионального развития России, в ведении которого нет
подведомственных служб и агентств согласно структуре, утвержденной
данным указом. Вероятной причиной ликвидации Ростроя России могла
послужить отмена режима лицензирования строительной деятельности.
На основании утратившего силу Постановления Правительства РФ от
16.06.2004 г. № 286 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному комплексу»7 Рострой
РФ осуществлял лицензирование деятельности по проектированию и
строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности; это
5 Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов
исполнительной власти»// Российская газета. — 2008. — 18 мая
6 Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов
исполнительной власти»// Российская газета. — 2008. — 18 мая
7 СЗ РФ. — 2004. — № 25. — Ст. 2568.
№ 02/2010
53
Строительство
Ваши заметки:
было одно из основных направлений его деятельности. Возможно также,
что причина таких политических рокировок — следствие анализа ошибок
административной реформы в сочетании с желанием Президента РФ
усилить контроль по вертикали власти по схеме Президент — Правительство — министерства. В связи с ликвидацией Ростроя России возникает
необходимость внесения изменений в ряд правовых актов, определяющих функциональный диапазон переданных Минрегиону полномочий,
раннее принадлежащих Рострою РФ. В их числе Приказ Министерства
регионального развития РФ от 24.02.2005 г. № 16 «Об утверждении Регламента Министерства регионального развития Российской Федерации»
(с изменениями от 30 января, 3 июня 2008 г.),8 в котором по настоящий
момент упоминается взаимодействие с ликвидированной службой.
Принципиально новым для
Принципиально новым для ададминистративной
реформы
министративной реформы попоследних лет стало появление
следних лет стало появление
в аппарате новой организации,
в аппарате новой организации,
выполняющей исполнительновыполняющей исполнительнораспорядительные
функции,
распорядительные
функции,
а именно государственной кора
именно
государственной
порации
корпорации.
Применительно
к управлению финансовыми
ресурсами в сфере распределения дотаций на капитальный ремонт
жилищно-коммунального хозяйства определенные функции выполняет
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд).9
Предоставляемая Фондом финансовая поддержка имеет целевое
назначение и направлена на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного
фонда.
Учредителем фонда выступило государство, а его органами управления стали наблюдательный совет, правление и генеральный директор.
В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2007
г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» Фонд действует до 1 января 2012 года.
Некий резонанс вызывает организационно-правовая форма образования и деятельности Фонда — он является некоммерческой организацией. В то же время согласно статье 3 Федерального закона от 21.07.2007
г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно8 СПС «Консультант плюс»
9 Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» (с изменениями от 13 мая 2008 г.) // Российская газета. — 2007. — 6 авг.
54
№ 02/2010
Строительство
Комментирует:
коммунального хозяйства» Фонд является государственной корпорацией. Как правило, корпоративный стиль, преобладающий сегодня в экономике развитых государств, предполагает объединение капитала для
использования его в коммерческих целях. Некоммерческая организация
не преследует целей получения прибыли, хозяйственная деятельность
является второстепенной по отношению к целям создания.
Пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ
«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хо-
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
зяйства» устанавливает, что Фонд создается для достижения таких
целей, как:
1) создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;
2) повышение качества реформирования жилищно-коммунального
хозяйства;
3) формирование эффективных механизмов управления жилищным
фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий.
Для достижения вышеуказанный целей Фонд осуществляет следующие функции:
1) рассматривает представленные субъектами РФ заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда;
2) принимает решение о соответствии заявок и прилагаемых к заявкам документов требованиям, установленным Федеральным законом;
3) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за
счет средств Фонда на основании заявок;
4) осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами
РФ заявок и прилагаемых к заявкам документов;
5) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных
программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, а также выполнения предусмотренных
Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства» условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Таким образом, методы деятельности Фонда не так широки, в основном это распределение финансовых дотаций, анализ и мониторинг эффективности использования предоставленной финансовой поддержки
за счет средств Фонда для реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и
региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
№ 02/2010
Отмечая
несомненный вклад автора в
решение
проблемы
правовой
природы
Фонда содействия реформированиюжилищнокоммунального
хозяйства, хотелось бы
отметить следующее.
Ч.2 ст.50 ГК РФ устанавливает, что «юридические лица, являющиеся коммерческими
организациями, могут
создаваться в форме
хозяйственных товариществ и обществ,
производственных
кооперативов,
государственных и муниципальных унитарных
предприятий». Таким
образом,
перечень
коммерческих
организаций является закрытым и не содержит
такуюорганизационноправовую форму юридического лица как
государственная корпорация.
В
то время как согласно ч.3 ст.50 ГК
РФ
«юридические
лица, являющиеся некоммерческими
организациями,
могут
создаваться в форме
потребительских кооперативов, общественных или религиозных
организаций (объеди-
55
Строительство
нений),
учреждений,
благотворительных и
иных фондов, а также в других формах,
предусмотренных законом». Следовательно,
государственную корпорацию и, в
частности, Фонд содействия
реформированию
жилищнокоммунального
хозяйства, необходимо относить к некоммерческим организациям.
Д анная позиция нашла свое отражение
и в юридической литературе.
Например,
Лялин Д.Ю. определяет государственную
корпорацию как «не
имеющую членства некоммерческую организацию,
учрежденную
Российской Федерацией на основе имущественного
взноса
и созданную для осуществления социальных,
управленческих
или иных общественно
полезных функций»1.
*) К
приведенным статистическим данным
хотелось бы добавить,
что по состоянию на
28.12.2009 года Фондом принято решение
о выделении средств
на капитальный ремонт
многоквартирных домов
и
переселение
граждан из аварийного
жилищного фонда в 81
субъекте Российской
Федерации на общую
сумму 136,5 млрд. рублей, что позволит
о т р е м о н т и р о в ат ь
81,2 тысяч домов,
1 Лялин Д.Ю. Право собственности государственных корпораций:
монография. М., Юрист, 2005.
56
По данным на конец сентября 2008 года, опубликованным в Аналитическом вестнике Совета Федерации, 67 регионам Фонд выделил на
капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из
аварийных домов около 60 млрд рублей (учитывая долю регионального
софинансирования). С помощью этих средств должны быть отремонтированы свыше 30 тыс. домов, в которых проживает около 5 млн человек;
расселению подлежат 1,6 тыс. домов.10 Анализируя уровень участия муниципальных образований в проектах, финансируемых Фондом, стоит
отметить, что на конец сентября 2008 года в программах участвовали
только 833 из 24,5 тыс. муниципальных образований. *)
Анализ Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» показывает, что достичь целей государственной политики в области реформирования жилищного хозяйства (для реализации которых создан
Фонд), обозначенных в пункте 1 статьи 3 рассматриваемого федерального закона, Фонд может только путем адресного и долевого финансирования программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда за
счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) бюджета
муниципального образования, находящегося на территории указанного
субъекта Российской Федерации и претендующего на предоставление
финансовой поддержки за счет средств Фонда. Адресное финансирование в сочетании с мониторингом эффективности расходования выделенных денежных средств, конечно, следует признать оптимальной
формой управления государственными финансовыми ресурсами, и такой метод воздействия на экономику жилищного хозяйства в целом соответствует активно проводимой в государстве политике адресной помощи и «управления по результатам». Но вызывает сомнение позиция
законодателя, который реализацию целей государственной политики в
указанной сфере ставит в прямую зависимость от наличия у бюджетов
субъектов РФ и (или) бюджетов муниципальных образований необходимых денежных средств для софинансирования указанных программ.
Таким образом, представляется целесообразным в результате ликвидации Фонда (1 января 2012 года) по истечении срока, на который он
создан, передать функции и полномочия Фонда Минрегиону, пересмотрев формы и методы государственного управления в сфере реформирования жилищно-коммунального хозяйства как отрасли. Учитывая, что в
настоящее время действует Указ Президента РФ от 24.09.2007 г. № 1274,
согласно которому Министерству регионального развития РФ переданы
функции по предоставлению государственной поддержки за счет средств
10 Шкред К.В. Жилищное строительство и реформа ЖКХ. Проблемы и решения //Аналитический
вестник Совета Федерации №14 (359). Актуальные проблемы экономики современной России (часть
I). — С. 35
№ 02/2010
Строительство
Инвестиционного фонда РФ, соПредставляется целесообразгласованию федеральных целеным в результате
ликвидации
вых программ и ведомственных
Фонда (1 января 2012 года) по
целевых программ в части, каистечении срока, на который
сающейся комплексного террион создан, передать функции и
полномочия Фонда Минрегиону
ториального развития, а также
функции по осуществлению прав
государственного заказчика (государственного заказчика-координатора)
федеральных целевых программ, связанных с экономическим развитием
субъектов РФ и муниципальных образований, подобные решения смогли бы сформировать более комплексный подход государства к решению
проблем в сфере реформирования и развития ЖКХ.
Согласно данным социологических опросов, проведенных ВЦИОМ
весной 2008 года, ситуация в сфере ЖКХ, по мнению граждан РФ, в числе наиболее важных проблем, стоящих перед страной наряду с инфляцией. Кроме того, по данным опроса, в 2006 году наиболее значимыми
для себя проблемы в сфере ЖКХ называли 32% из числа опрошенных; в
2008 году этот показатель вырос до 45%.11
На наш взгляд, обозначенные в анализируемом законе12 приоритеты и цели государственной политики, а именно: создание безопасных и
благоприятных условий проживания граждан, повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрение ресурсосберегающих технологий, не могут быть достигнуты только путем
адресного финансирования (к тому же только при условии возможности
субъектов РФ и муниципальных образований софинансировать указанные проекты). Учитывая, что только согласно данным официальной статистики объем ветхого жилья в России составляет 83,5 млн кв. м, аварийного — 12,4 млн кв. м, а более 40% жилого фонда страны относится
к домам, построенным до 1970 года, государственная политика в этой
сфере должна опосредовать цели комплексного подхода к проблемам
реформирования жилищно-коммунального хозяйства, иметь долгосрочный программный период. В специальной литературе высказано
мнение о том, что «по оценкам специалистов, на комплексное решение
проблемы ветхого и аварийного жилья средств Фонда содействия реформированию ЖКХ не хватит. По самым скромным оценкам, цена вопроса — не менее 3 трлн рублей».13
11 Шкред К.В. Жилищное строительство и реформа ЖКХ. Проблемы и решения //Аналитический
вестник Совета Федерации №14 (359). Актуальные проблемы экономики современной России (часть
I). — С. 32
12 Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» (с изменениями от 13 мая 2008 г.) // Российская газета. — 2007. — 6 авг.
13 Шкред К.В. Жилищное строительство и реформа ЖКХ. Проблемы и решения //Аналитический
вестник Совета Федерации №14 (359). Актуальные проблемы экономики современной России (часть
I). — С. 36
№ 02/2010
улучшив условия проживания 10,5 млн. человек и расселить 4141
аварийный дом, где
проживает 71,8 тысяч человек.
С участием средств
отремонтиФонда
рованы и ведется капитальный
ремонт
в 81191 доме, в том
числе завершен ремонт 78899 домов в
81 субъекте Российской Федерации, ведется
капитальный
ремонт 2292 домов в
51 субъекте Российской Федерации.
Расселено 1319 аварийных дома – 37077
человек по программе
переселения граждан
из аварийного жилищного фонда.
программе переселения из аварийного
жилья с учетом необходимости стимулирования рынка жилья
одобрены заявки 67
субъектов на сумму
30,1 млрд. рублей. Будет переселено 87610
человек в 32415 квартир.
По
На 28.12.2009 года
заключено 4665 государственных контрактов на общую сумму
39,7 млрд. рублей на
приобретение
36127
жилых помещений, из
них 27772 квартир.
Сдано в эксплуатацию
923 дома.
образом,
на
сегодняшний
день
в программе Фонда
участвует 81 субъект
ФедеРоссийской
рации. Общий объем
осваиваемых средств
– 224,2 млрд. рублей.
Таким
57
Строительство
Ваши заметки:
Определенные полномочия в сфере охраны объектов культурного
наследия имеет Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия, которая в соответствии с положением о ней:14
1) принимает акты по вопросам характера использования территории, где расположен (находится) объект культурного наследия федерального значения, ограничений на использование данной территории
и требований к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству на территории такого достопримечательного места;
2) согласовывает проекты зон охраны объектов культурного наследия федерального значения, градостроительную документацию и градостроительные регламенты, устанавливаемые в границах территорий
объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в исторических поселениях, и границах зон их охраны и проектную
документацию по сохранению объектов культурного наследия федерального значения;
3) осуществляет государственный контроль и надзор за разработкой градостроительной и проектной документации, градостроительных
регламентов, обеспечивающих содержание и использование объектов
культурного наследия федерального значения в соответствии с требованиями законодательства;
3) выдает обязательные для исполнения предписания о приостановлении земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных
работ, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия, нарушить его целостность и сохранность, а также разрешения в письменной форме на возобновление приостановленных работ.
Ранее данные полномочия выполняла Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций
и охране культурного наследия (Росохранкультура) на основании Постановления Правительства РФ от 17.06.2004 г. № 301 «О Федеральной
службе по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия».15
Федеральным органом исполнительной власти межотраслевой
компетенции,
выполняющим функции государственного контроля и
надзора в сфере технического регулирования, в том числе в области
14 Постановление Правительства РФ от 29.05.2008 г. № 407 «О Федеральной службе по надзору за
соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия» (с изменениями от 7 ноября,
29 декабря 2008 г.)//Парламентская газета. — 2008. — 12 июня
15 Парламентская газета. — 2004. — 21 июля
58
№ 02/2010
Строительство
строительства и производства строительных материалов и конструк-
Ваши заметки:
ций, является Федеральное агентство по техническому регулированию
и метрологии.16 В частности, данное агентство осуществляет контроль
и надзор за соблюдением обязательных требований государственных
стандартов и технических регламентов до принятия Правительством
Российской Федерации решения о передаче этих функций другим федеральным органам исполнительной власти.
Ростехнадзор РФ является исполнительным органом отраслевой
компетенции и в рассматриваемой сфере деятельности осуществляет
следующие функции:
— контроль и надзор за соблюдением требований промышленной
безопасности при проектировании, строительстве, эксплуатации, консервации и ликвидации опасных производственных объектов;
— организует и проводит в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, государственную экологическую экспертизу федерального уровня.17
С целью реализации возложенных функций Ростехнадзор проводит
проверки (инспекции) соблюдения юридическими и физическими лицами требований законодательства, нормативных правовых актов, норм и
правил в установленной сфере деятельности.
На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в
Российской Федерации» и положением о ней18 Федеральная служба по
экологическому, технологическому и атомному надзору уполномочена
на осуществление государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения
ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством Российской
Федерации, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о
которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически
сложных и уникальных объектов, за исключением объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации.
16 Постановление Правительства РФ от 17.06.2004 г. № 294 «О Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии» (с изменениями от 7 ноября 2008 г.)// Парламентская газета.
— 2004. — 2 авг.
17 Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 401 «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору» (с изменениями от 7 ноября 2008 г.)// Парламентская
газета. — 2004. — 12 авг.
18 Парламентская газета. — 2006. — 9 фев.
№ 02/2010
59
Строительство
Ваши заметки:
Федеральная служба РФ по экологическому, технологическому и
атомному надзору имеет ряд территориальных и межрегиональных
управлений. По масштабу деятельности и территориальному признаку
следует различать два вида территориальных органов данной службы:
межрегиональные управления по федеральному округу и управления по
субъектам РФ.
Анализ Приказа Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 28.12.2007 г. № 910 «О распределении
полномочий между территориальными органами по технологическому и
экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по отдельным направлениям надзора
(контроля) и территориям субъектов Российской Федерации» (с изменениями от 14 апреля, 10, 18 июля,
9 октября 2008 г.) показывает,
Распределение надзорных полчто распределение надзорных
номочий между межтерритополномочий между межтерририальными и региональными
ториальными и региональными
органами обусловлено территориальным принципом
органами обусловлено территориальным принципом.
Анализ административно-правового статуса региональных управлений по федеральному округу и управлений по субъектам РФ показывает,
что они обладают различными полномочиями.
Так, межрегиональное территориальное управление технологического и экологического надзора Ростехнадзора по округу осуществляет свои полномочия на территории федерального округа и координирует деятельность региональных управлений в части осуществления
надзорно-контрольных функций на поднадзорных (подконтрольных)
объектах на территории федерального округа, а также руководит деятельностью межрегиональных отделов по направлениям деятельности.
Таким образом, в отличие от управлений по субъектам РФ в функции
межтерриториального органа входит координация деятельности территориальных управлений субъекта, входящих в состав округа.
К примеру, Межрегиональный отдел государственного строительного надзора, являясь структурным подразделением Межрегионального
территориального управления технологического и экологического надзора Ростехнадзора по Дальневосточному федеральному округу, осуществляет:
1) строительный надзор на объектах капитального строительства, отнесенных согласно статье 48.1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам;
60
№ 02/2010
Строительство
2) организует и проводит проверки (инспекции) соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил),
иных нормативных правовых актов и проектной документации, обеспечивает информационную, аналитическую и документационную работу;
Ваши заметки:
3) составляет протоколы об административных правонарушениях и
(или) рассматривает дела об административных правонарушениях.19
При строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации
полномочиями в области строительного надзора наделено Министерство обороны Российской Федерации.
Комплекс полномочий в сфере строительства объектов специального (оборонного) назначения выполняет Федеральное агентство специального строительства (Спецстрой России).
Основные задачи Спецстроя России обозначены следующим образом. Это:
1) строительство объектов специального, мобилизационного и производственного назначения, обеспечивающих оборону и безопасность
государства, правопорядок, а также обустройство войск,
2) жилищное строительство и строительство объектов социальной
инфраструктуры для Вооруженных Сил Российской Федерации и других
воинских формирований;
3) строительство и реконструкция предприятий и организаций ядерного комплекса, предприятий по хранению и уничтожению химического
и иных видов оружия массового поражения, а также других критически
важных для государства объектов;
4) строительство и капитальный ремонт в мирное и в военное время
автомобильных дорог оборонного значения.20
Применительно к практике организации системы органов управления градостроительной деятельностью на территории субъекта РФ (например, Хабаровского края) можно выделить следующие отраслевые по
характеру компетенции органы управления.
На территории Хабаровского края функции по реализации государственной политики в сфере градостроительной деятельности, промышленности строительных материалов, ценообразования на строительную
19 Положение о Межрегиональном территориальном управлении технологического и экологического надзора Ростехнадзора по Дальневосточному федеральному округу (утв. приказом Федеральной
службы по экологическому, технологическому и атомному надзору №128 от 12.12.2004 г.)//Бюллетень
правовых актов Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. —
2005. — №1. — С.34-39
20 Указ Президента РФ от 16.08.2004 г. № 1084 «Вопросы Федерального агентства специального
строительства» (с изменениями от 23 октября 2008 г.)// Парламентская газета. — 2004. — 29 авг.
№ 02/2010
61
Строительство
Ваши заметки:
продукцию выполняет министерство строительства Хабаровского края,
которое подотчетно губернатору и правительству края.
В области архитектуры, градостроительства и землепользования
министерство строительства Хабаровского края осуществляет:
1) организацию, разработку и согласование схем территориального
планирования края, документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства краевого значения, краевых нормативов градостроительного проектирования;
2) подготовку заключений на проекты схем территориального планирования муниципальных образований, входящих в административнотерриториальное деление края;
3)
организацию
выполнения
планировочных,
проектноизыскательских и научно-исследовательских работ, утверждает территориальные экспериментальные проекты и территориальные проекты
массового применения на строительстве объектов производственного
и жилищно-гражданского назначения и координирует деятельность органов архитектуры и градостроительства местного самоуправления в
указанных направлениях деятельности;
4) ведение территориальной информационной системы обеспечения
градостроительной деятельности правительства Хабаровского края и
является распорядителем информационных фондов;
5) контроль за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности.21
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, федеральными законами от 06.10.1999 г. № 184-ФЗ «Об
общих принципах организации законодательных (представительных) и
исполнительных органов государственной власти субъектов Российской
Федерации», от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»,
Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 г.
№ 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» на территории края создана Инспекция государственного строительного надзора правительства Хабаровского края в качестве надзорного органа в сфере строительства и производства строительных
материалов, изделий и конструкций.
Инспекция, руководство деятельностью которой осуществляют губернатор и правительство края, является органом исполнительной власти края, уполномоченным на проверку:
21 Постановление Правительства Хабаровского края от 14.05.2007 г. № 97-пр «Об утверждении
положения о Министерстве строительства Хабаровского края» (в ред. постановлений Правительства
края от 06.12.2007 г. № 230-пр, от 15.02.2008 г. № 53-пр)//СПС «Консультант-плюс»
62
№ 02/2010
Строительство
1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных ма-
Ваши заметки:
териалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких
работ требованиям технических регламентов, проектной документации;
2) наличия разрешения на строительство, свидетельства о допуске
к строительным работам, выданного саморегулируемой организацией;
3) соответствия требованиям нормативных документов качества
строительных материалов, изделий и конструкций, выпускаемых предприятиями строительной индустрии края.22
Типология предоставления государственных услуг при выполнении функций по осуществлению возложенных на Инспекцию полномочий определена в административном регламенте Инспекции государственного строительного надзора правительства Хабаровского края
по исполнению возложенных на нее государственных функций и оказанию государственных услуг в случаях, предусмотренных российским
законодательством.23
Если нормативно-правовое регулирование и выработка государственной политики в сфере градостроительства — прерогатива исключительно федерального органа исполнительной власти — Минрегиона
РФ, то государственный строительный надзор осуществляется как федеральными органами исполнительной власти, так и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на
осуществление государственного строительного надзора.
Строительство относится к совместному ведению Федерации и субъектов Федерации (данный вывод вытекает из анализа статьи 72 Конституции
РФ24), и вопросы распределения компетенции между органами власти различного уровня в сфере градостроительства разрешены в ГрК РФ.25
Таким образом, одним из ключевых вопросов в организации системы управления и осуществления государственного надзора является
разграничение сферы компетенции между федеральными органами и
органами исполнительной власти субъектов РФ, которые осуществляют
строительный надзор.
22 Постановление Правительства Хабаровского края от 29.01.2008 г. № 24-пр «Об утверждении
положения Инспекции государственного строительного надзора правительства Хабаровского края»//
СПС «Консультант-плюс»
23
Административный регламент Инспекции государственного строительного надзора
Правительства Хабаровского края по исполнению возложенных на нее государственных функций и
оказанию государственных услуг в случаях, предусмотренных российским законодательством (утв.
приказом Инспекции государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края от
30.07.2008 г. № 243-ОС)// СПС «Консультант-плюс»
24 Конституция Российской Федерации от 12.12.1992г. (с изменениями от 30.12.2008 г.)//
Российская газета. — 1992. — 25 дек.
25 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (с изменениями
от 23.07.2008 г.)//Российская газета. — 2004. — 30 дек.
№ 02/2010
63
Строительство
Ваши заметки:
Критерий к разграничению указанных полномочий определен законодателем с учетом специфики объектов строительства, соответствие
которых обязательным к исполнению техническим регламентам должно
выявляться в порядке надзора. Так, согласно пункту 6 Постановления
Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»26 федеральные органы исполнительной власти осуществляют такой надзор
при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов
хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных
сооружений), объектов обороны (в том числе объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации) и безопасности,
объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. Строительный
надзор за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом
иных объектов осуществляют органы исполнительной власти субъектов
Российской Федерации.
Градостроительство и архитектура — это те сферы деятельности,
в которых участвуют все слои общества, развиваются предпринимательская инициатива и инвестиции, растут производственные силы и
социальная инфраструктура. В современных условиях экономического
развития в связи с перераспределением полномочий между центром
и местным уровнем власти возрастает роль муниципального образования в укреплении конституционных основ государства, осуществлении
согласованных действий субъектов Федерации и органов местного самоуправления, реализации социальных прав населения.
С целью успешной реализации градостроительной политики на местном уровне система исполнительных органов местного самоуправления
должна формироваться с учетом следующих положений:
1) в уставе муниципального образования необходимо закреплять
обязательность наличия в структуре органов местного самоуправления
органа архитектуры и градостроительства;
2) учитывая специфический предмет деятельности органов архитектуры и градостроительства, их необходимо создавать как самостоятельные структурные единицы, «не замыкая» на подчинении органам по
управлению строительным и жилищно-коммунальным хозяйством; муниципальный орган архитектуры и градостроительства должен напрямую подчиняться главе муниципального образования (главе местной
администрации);
26 Парламентская газета. — 2006. — 12 фев.
64
№ 02/2010
Строительство
3) структура и численность местных органов архитектуры и градостроительства должна учитывать уровень муниципального образования (поселение, муниципальный район, городской округ), финансовые
ресурсы местного бюджета, количество населенных пунктов в составе
поселения, число поселений в составе муниципального района, а также
иные особенности, обусловленные спецификой местной территории.
Ваши заметки:
Основным вопросом в организации системы управления в любой
сфере социально-экономической жизнедеятельности государства в
аспекте федеративной реформы является научно обоснованное распределение полномочий между
всеми органами исполнительОсновным вопросом в органой власти. Причем распренизации системы управления
деление сферы компетенции
в любой сфере социальнои передача государственных
экономической жизнедеятельности государства в аспекте
полномочий регионам должна
федеративной реформы являсопровождаться необходимым
ется научно обоснованное расфинансированием и (или) перепределение полномочий между
распределением
источников
всеми органами исполнительной власти
налоговых и неналоговых поступлений в бюджет регионов.
На наш взгляд, следует признать верной тактику законодателя в организации системы распределения полномочий между РФ, субъектами
РФ и органами местного самоуправления, концептуально изложенную
в главе 2 ГрК РФ. Так, основными критериями к разграничению полномочий служат:
принцип федерализма, в соответствии с которым полномочия распределяются в рамках норм статей 71, 72 Конституции РФ;
территориальный принцип, в соответствии с которым каждый уровень власти разрабатывает, готовит и утверждает свои собственные
документы территориального планирования, документы по планировке
территории;
принцип взаимодействия всех уровней власти, реализуя который ГрК
РФ предусматривает порядок взаимодействия всех органов исполнительной и законодательной власти при подготовке документов градостроительного планирования и ряд процедур по согласованию границ
планируемых к размещению объектов строительства;
принцип ответственности за уровень качества и эффективности реализуемой государственной политики в сфере градостроительства.
Между тем действующая модель разграничения компетенции и расходных полномочий между федеральным центром, регионами и ор№ 02/2010
65
Строительство
Ваши заметки:
ганами местного самоуправления обозначила следующие проблемы,
решение которых должно стать перспективой работы федерального законодателя в ближайший период.
На
федеральном уровне при
передаче полномочий по осуществлению органами государственной власти субъектов РФ
контроля за соблюдением органами местного самоуправления
законодательства о градостроительной деятельности не были
обозначены финансовые источники их осуществления субъектами Федерации
На федеральном уровне при
передаче полномочий по осуществлению органами государственной власти субъектов РФ
контроля за соблюдением органами местного самоуправления
законодательства о градостроительной деятельности не были
обозначены финансовые источники их осуществления субъектами Федерации.
Комплексное развитие территории происходит в основном за счет
финансирования регионального и местного бюджетов. Строительство
или капитальный ремонт объектов федерального значения происходит
за счет инвестиций РФ, но эти объекты не решают проблемы комплексного развития территории субъекта или муниципального образования.
Конечно, их создание дает положительный социально-экономический
эффект, но в регионе и на местном уровне остается пласт проблем,
связанный в основном с недостатком собственных средств для реализации инвестиционных проектов. Федеральный центр предлагает лишь
поддержку за счет средств Инвестиционного фонда, Фонда содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства, как правило,
при условии софинансирования региональными или муниципальными
бюджетами проектов или программ. Анализируя уровень участия муниципальных образований в проектах, финансируемых Фондом, стоит
отметить, что на конец сентября 2008 года в программах участвовали
только 833 из 24,5 тыс. муниципальных образований.27 Следовательно,
программно-адресный подход федерального центра к решению вопросов комплексного освоения и развития территории будет эффективен
только тогда, когда бюджеты субъектов РФ и муниципальных образований смогут участвовать во всех предлагаемых РФ проектах, что возможно, в свою очередь, только путем увеличения доходной базы бюджетов
самих регионов и муниципалитетов путем пересмотра налогов, подлежащих уплате в федеральный бюджет.
27 Шкред К.В. Жилищное строительство и реформа ЖКХ. Проблемы и решения //Аналитический
вестник Совета Федерации №14 (359). Актуальные проблемы экономики современной России (часть
I). — С. 35
66
№ 02/2010
Строительство
Список использованных источников:
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1992 г. (с изменениями от 30.12.2008 г.) // Российская газета. — 1992. — 25 дек.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.
№ 190-ФЗ (с изменениями от 23.07.2008 г.) // Российская газета. — 2004.
— 30 дек.
3. Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (с изменениями от 13.05.2008 г.) // Российская газета. — 2007. — 6 авг.
4. Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. № 724 «Вопросы системы и
структуры федеральных органов исполнительной власти» // Российская
газета. — 2008. — 18 мая
5. Указ Президента РФ от 09.03.2004 г. № 314 «О системе и структуре
федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. —
2004. — 11 марта; 2004. — 12 марта
6. Указ Президента РФ от 16.08.2004 г. № 1084 «Вопросы Федерального агентства специального строительства» (с изменениями от
23.10.2008 г.) // Парламентская газета. — 2004. — 29 авг.
7. Положение о Министерстве регионального развития Российской
Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 г.
№ 40) (с изменениями от 29.12.2008 г.) // Российская газета. — 2005. —
16 фев.
8. Постановление Правительства РФ от 29.05.2008 г. № 407 «О Федеральной службе по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия» (с изменениями от 07 ноября, 29
декабря 2008 г.) // Парламентская газета. — 2008. — 12 июня
9. Постановление Правительства РФ от 17.06.2004 г. № 294 «О Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии» (с изменениями от 7 ноября 2008 г.) // Парламентская газета. — 2004. — 2 авг.
10. Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 401 «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному
надзору» (с изменениями от 7 ноября 2008 г.) // Парламентская газета.
— 2004. — 12 авг.
11.Постановление Правительства Российской Федерации от
01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» // Парламентская газета. — 2006. — 12 фев.
12.Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 г. № 286 «Об
утверждении положения о Федеральном агентстве по строительству и
жилищно-коммунальному комплексу» (утратило силу)// СЗ РФ. — 2004.
— № 25. — Ст. 2568.
13.Приказ Министерства регионального развития РФ от 24.02.2005 г.
№ 16 «Об утверждении Регламента Министерства регионального разви№ 02/2010
67
Строительство
тия Российской Федерации» (с изменениями от 30 января, 3 июня 2008
г.) // СПС «Консультант плюс»
14.Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 28.12.2007 г. № 910 «О распределении
полномочий между территориальными органами по технологическому
и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому,
технологическому и атомному надзору по отдельным направлениям
надзора (контроля) и территориям субъектов Российской Федерации»
(с изменениями от 14 апреля, 10, 18 июля, 9 октября 2008 г.) // СПС «Консультант плюс»
15.Положение о Межрегиональном территориальном управлении
технологического и экологического надзора Ростехнадзора по Дальневосточному федеральному округу (утв. приказом Федеральной службы
по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12.12.2004
г. №128)//Бюллетень правовых актов Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. — 2005. — №1. — С.34–39
16. Постановление правительства Хабаровского края от 14.05.2007
г. № 97-пр «Об утверждении положения о Министерстве строительства Хабаровского края» (в ред. постановлений правительства края от
06.12.2007 г. № 230-пр, от 15.02.2008 г. № 53-пр) // СПС «Консультантплюс»
17.Постановление правительства Хабаровского края от 29.01.2008
г. № 24-пр «Об утверждении положения Инспекции государственного строительного надзора правительства Хабаровского края»// СПС
«Консультант-плюс»
18.А дминистративный регламент Инспекции государственного строительного надзора правительства Хабаровского края по исполнению
возложенных на нее государственных функций и оказанию государственных услуг в случаях, предусмотренных российским законодательством (утв. приказом Инспекции государственного строительного надзора правительства Хабаровского края от 30.07.2008 г. N 243-ОС) // СПС
«Консультант-плюс»
19.Воронцова Л.С., Пустовит И.А. Реформирование системы управления как фактор стабильности общества // Власть и управление на Востоке России. — 2007. — №3. — С.72–84
20. Лончаков А.П. Предмет и система административного права Российской Федерации. — Хабаровск, 1999.
21.Поротников М.И. Административно-правовая организация механизма управления лесозаготовками на Дальнем Востоке России: дисс.
на соиск. уч. ст. к… ю… н… — Хабаровск, 2003.
22. Шкред К.В. Жилищное строительство и реформа ЖКХ. Проблемы и решения //Аналитический вестник Совета Федерации. 2008. №14
(359). Актуальные проблемы экономики современной России (часть I). —
статьи
68
№ 02/2010
детали
Формирование кадастровых
дел объектов недвижимости
— краткая характеристика отдела ведения архивов
— формирование кадастровых дел объектов недвижимости
В настоящее время определяющим фактором при
регистрации права собственности на землю является
определение и согласование границ земельных участков.
Отсюда возникают сразу несколько проблем: проблема
постановки на государственный кадастровый учет земельного
участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости
и получения информации об объекте, проблема ипотечного
кредитования, а также проблема, связанная с определением
имущественных налогов.
Н.Н. Надеева,
И.С. Пивцова,
Пензенский
государственный
университет
Д
ля решения всех этих проблем в 2004 году было
создано Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Пензенской области (ФГУ «ЗКП» по Пензенской области),
которое оказывает населению города Пензы и области услуги
в сфере ведения государственного земельного кадастра, государственного кадастра объектов недвижимости и государственного технического учета объектов градостроительной
деятельности.
В структуре ФГУ «ЗКП» по Пензенской области для формирования, учета и хранения кадастровых дел объектов недвижимости был создан отдел ведения архивов, главной задачей
которого является обеспечение хранения документов Государственного земельного кадастра в соответствии с правилами для
хранения документов государственного архива, картографогеодезического фонда.
Основными функциями отдела ведения архивов являются:
— подготовка кадастровых и реестровых дел для архивного хранения;
— обеспечение хранения кадастровых дел;
—о
бработка запросов на выдачу кадастровых дел для временного пользования;
— ведение учета кадастровых дел, хранящихся в отделе.
№ 02/2010
69
детали
К
Кадастровое дело формируется на основе учетного дела, которое заводится сотрудниками ФГУ «ЗКП» по Пензенской области
после регистрации заявления о проведении
адастровое дело формируется государственного кадастрового учета объекта
на основе учетного дела, кото- недвижимости (Рис. 1).
рое заводится сотрудниками ФГУ
«ЗКП» после регистрации заявления о проведении государственного кадастрового учета объекта
недвижимости
Вместе с заявлением в учетное дело включаются все необходимые для постановки на
кадастровый учет документы. Учетные дела
идентифицируются регистрационным номером заявления и регистрируются в книге передачи документов по заявлениям (Рис. 2).
Рис. 1. Копия заявления о проведении государственного кадастрового
учета объекта недвижимости
70
№ 02/2010
детали
Рис. 2. Копия книги передачи документов по заявлениям
После регистрации все учетные дела вносятся в реестр передачи документов
(Рис. 3) и вместе с ним поступают в отдел ведения архивов, сотрудники которого на
основании учетных дел формируют кадастровые дела.
Рис. 3. Копия реестра передачи документов в отдел ведения архивов
Подготовкой и формированием кадастровых дел в отделе ведения архивов ФГУ
«ЗКП» по Пензенской области занимаются документоведы. При поступлении учетно№ 02/2010
71
детали
го дела в отдел ведения архивов документовед регистрирует его в журнале регистрации документов, переданных в отдел ведения архивов для формирования кадастровых дел (Рис. 4).
Номер
заявления
Дата
заявления
Кол-во
листов
в деле
Должность и подпись
лица, проверившего
комплект представленных документов
Дата передачи в отдел
ведения
архивов
Должность и
подпись лица,
передающего документы
Должность и
подпись лица,
принявшего
документы
Примечание
1
2
3
4
5
6
7
8
Рис. 4. Форма журнала регистрации документов, переданных в отдел ведения
архивов для формирования кадастровых дел
Кадастровые дела оформляются сотрудниками отдела ведения архивов в соответствии с «Порядком ведения кадастровых дел объектов недвижимости», утвержденным приказом Министерства юстиции Российской Федерации1.
Каждое кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером объекта недвижимости, имеет свой титульный лист (Рис. 5), который оформляется в соответствии с приложениями, приведенными в письме Управления Федерального агентства
кадастра объектов недвижимости по субъектам Российской Федерации «Разъяснения по ведению кадастровых дел»2.
На титульном листе указываются: заголовок, идентификатор кадастрового дела
и дата кадастрового дела.
Идентификатор кадастрового дела
включает в себя:
— кадастровый номер объекта недвижимости;
— индивидуальное обозначение зоны с
особыми условиями использования территорий (для кадастровых дел зон с особыми
условиями использования территорий);
— номер единицы кадастрового деления (для кадастровых дел кадастрового
деления);
Рис. 5. Копия титульного листа
кадастрового дела объекта недвижимости
— индивидуальное обозначение единицы административного или кадастрового
деления (для кадастровых дел геодезической или картографической основы Государственного кадастра недвижимости).
1 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 20.02.2008 г. № 35 «Об утверждении порядка ведения
государственного кадастра недвижимости».
2 Письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъектам Российской
Федерации от 04.03.2008 г. № ВК/0876@ «Разъяснения по ведению кадастровых дел».
72
№ 02/2010
детали
Согласно «Порядку ведения государственного кадастра недвижимости»3 в кадастровое дело при его оформлении документы помещаются в следующей последовательности:
— титульный лист кадастрового дела;
— лист-заверитель, на котором цифрами и прописью указывается количество листов в кадастровом деле, особенности отдельных документов;
— лист-заместитель кадастрового дела, включаемый в кадастровое дело вместо
временно изъятого из дела документа;
— внутренняя опись документов, помещенных в кадастровое дело, оформляемая
на отдельном листе по установленной форме.
Внутренняя опись документов кадастрового дела составляется документоведом
отдела ведения архивов, ответственным за ведение кадастровых дел.
Во внутренней описи документов кадастрового дела указываются:
— порядковый номер документа, помещенного в дело;
— индекс дела;
— реквизиты документа (наименование, регистрационный номер, дата);
— номера листов документа, на которых расположен каждый документ;
— дата включения документа в кадастровое дело;
— место хранения документа;
— подпись, фамилия и инициалы сотрудника отдела, ответственного за ведение
кадастровых дел.
После внутренней описи в кадастровое дело последовательно включаются следующие документы:
— заявление;
— документы, необходимые для кадастрового учета, представленные заявителем:
постановление о предоставлении земельного участка в собственность,
описание земельного участка,
протокол проверки документов,
решение об осуществлении кадастрового учета,
акт определения кадастровой стоимости участка,
кадастровый паспорт земельного участка.
Все кадастровые дела включаются в номенклатуру дел ФГУ «ЗКП» по Пензенской
области и подлежат постоянному хранению. Ведение номенклатуры дел, формирование и оформление кадастровых дел осуществляются сотрудниками отдела ведения
архивов с учетом нормативных требований Росархива.
3 Приказ Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 г. № 35 «Об утверждении порядка ведения государственного
кадастра недвижимости».
№ 02/2010
73
детали
После того как кадастровое дело полностью оформлено, оно помещается на стеллаж и хранится в отделе ведения архивов постоянно.
Выдача кадастровых дел для временного пользования осуществляется только
работниками отдела общего обеспечения и отдела обеспечения ведения кадастровых объектов ФГУ «ЗКП» по Пензенской области и сопровождается оформлением
бланка заказа на выдачу кадастровых дел для временного пользования. Кадастровые дела, выданные для временного пользования, регистрируются в книге выдачи
кадастровых дел. Все эти документы оформляются сотрудниками отдела ведения
архивов по формам, приведенным в приложениях к «Основным правилам работы
архивов организаций»4.
Таким образом, правильное оформление и хранение кадастровых дел играет
очень важную роль, так как вопрос постановки на государственный кадастровый учет
земельного участка и объекта недвижимости является в настоящее время очень актуальным.
АНОНС:
4 Основные правила работы архивов организаций. Одобрены решением Коллегии Росархива от 06.02.2002 г.
74
«Риск - благородное дело» - гласит пословица.
Мошенничества на рынке аренды недвижимости
менее «затратны» для арендатора, но встречаются
куда чаще, чем при покупке недвижимости.
Об этом и многом другом – читайте в следующем номере.
№ 02/2010
ДЕТАЛИ
К вопросу о нормативной
регламентации документирования
процесса строительства
жилищного объекта
(на примере Саратовской области)
–
–
–
–
Документирование инженерных изысканий
Проектная документация
Документирование этапов строительства
Документирование приема строительного объекта
Развитие жилищного строительства в России на данном этапе
затруднено несовершенством законодательства в данной
сфере, что, в свою очередь, вызывает немало вопросов в
процессе документирования строительной деятельности.
С.В. Глухова,
И.О. Кудяков,
Поволжская академия
гос. службы
им. П.А. Столыпина
Б
ольшое количество нарушений, возникающих в процессе документирования строительной деятельности,
выявляется только по завершении строительства, что
обусловлено недостаточной нормативной регламентацией.
Это может быть разница
между площадью помещения, указанной в документах
и фактической, выявленной
при замере помещения; несоответствие заложенного
в проект здания и конечного результата строительства
(большего количества этажей).
Б
ольшое
количество
нарушений,
возникающих в процессе документирования строительной деятельности, выявляется
только по завершении
строительства,
что
обусловлено недостаточной нормативной
регламентацией
Строительство жилищного объекта условно можно
разделить на несколько этапов: подготовительный этап,
стадия непосредственного
ведения строительных работ и этап завершения строительства.
При документировании подготовительного этапа строительства организация-застройщик должна подготовить большое количество документов. Самое сложное — это подготовка проектной
№ 02/2010
75
ДЕТАЛИ
документации, инженерных изысканий. На данном этапе строительства застройщик тесно взаимодействует с государственными органами, видимо, поэтому порядок документирования данного этапа наиболее подробно закреплен в законодательстве.
Перед подготовкой инженерных изысканий необходимо получить градостроительный план земельного участка.
Номер градостроительного плана земельного участка присваивается органом,
уполномоченным на регистрацию утвержденных градостроительных планов земельных участков (министерство строительства и ЖКХ Саратовской области или администрация города).
Номер градостроительного плана земельного участка имеет следующую структуру А–Б, где:
А — регистрационный номер, присвоенный муниципальному образованию, согласно Инструкции о ведении государственного реестра муниципальных образований Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 19.08.2005 года № 136.
Государственный регистрационный номер муниципального образования вносится
в первые десять ячеек номера градостроительного плана земельного участка;
Б — порядковый номер утвержденного градостроительного плана земельного
участка муниципального образования, присвоенный органом, уполномоченным на
регистрацию утвержденных градостроительных планов земельных участков.
Необходимо отметить, что номер, присвоенный земельному участку, сохраняется
за ним и больше никогда не изменяется.
Далее для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции
объектов капитального строительства выполняются инженерные изыскания, без которых не допускается подготовка и реализация проектной документации.
Результаты инженерных изысканий представляют собой документ, содержащий
материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется
осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о
видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных
и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения,
оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о
результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие
объекты капитального строительства1.
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки
проектной документации применительно к объектам капитального строительства и
их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов
капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
1 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190ФЗ с послед. изм. // Парламентская
газета. 14.01.2005. №5–6.; Российская газета. 2006. 08 июн.
76
№ 02/2010
ДЕТАЛИ
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы
в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения
строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.2
Следующим необходимым документом является архитектурный проект3, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного
населенного пункта, задания на проектирование. Он является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на
его основе разрешения на строительство. Один экземпляр архитектурного проекта и
исполнительная документация4 сдаются на хранение в министерство строительства
и ЖКХ области с последующей передачей указанных документов в государственный
архив в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Затем в обязательном порядке проводится государственная вневедомственная экспертиза. Экспертиза может проводиться на отдельные виды строительномонтажных работ.
После получения и согласования всех вышеперечисленных документов возможно
получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства,
а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Разрешение на строительство на земельном участке выдается администрацией
города по месту нахождения такого земельного участка. А на участки, на которые
не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не
устанавливается градостроительный регламент, оно выдается министерством строительства и ЖКХ. Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации.
Но некоторые регионы, например Московская и Пермская области, разработали
свои формы «Разрешения на строительство». Главное отличие от федерального образца состоит в том, что в разрешении на строительство Пермской области дополнительно
указывается, в соответствии с какой проектной документацией (кем выполнена, дата
выполнения, номер проектной документации) будет осуществляться строительство,
а также общая характеристика объекта. В разрешении на строительство Московской
области приводится полный перечень документов с указанием номеров и дат, на основании которых выдано разрешение. Подписывается разрешение на строительство в
Московской области главным архитектором и утверждается главой администрации.
2 Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» // Российская газета.
2007. 15 марта.
3 Федеральный закон от 18.10.1995 г. № 169ФЗ с послед. изм. «Об архитектурной деятельности в Российской
Федерации» // Российская газета. 1995. 29 нояб.; 2001. 31 дек.; 2003. 15 янв.; 2004. 31 авг.; 2006. 23 дек.
4 Приказ Федеральной службы по экологическому, техническому и атомному надзору от 26.12.2006 г. № 1128 «Об
утверждении введения в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (РД-11-02-2006)» // Бюллетень
нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. № 13.
№ 02/2010
77
ДЕТАЛИ
Таким образом, можно проследить, в какой последовательности и какие документы
необходимы на стадии подготовки строительства жилищного объекта в соответствии
с федеральным законодательством и практической работой государственных органов субъекта Российской Федерации. Необходимо также обратить внимание на объем
документации, необходимой для получения того или иного проекта или разрешения.
Данный этап строительства жилищного объекта регламентирован федеральным законодательством достаточно подробно. Но необходима конкретизация регламентации
законодательством субъекта в соответствии со спецификой данного региона. Также
благодаря внесенным изменениям в Градостроительный кодекс РФ упростилась процедура подготовки проектной документации. Это положительный момент, но есть и отрицательный, который заключается в том, что в некоторые другие нормативные акты не
были внесены изменения, поэтому они стали противоречить Кодексу.
К отрицательным моментам можно отнести дублирование функций администрации и министерства строительства и ЖКХ Саратовской области по подготовке градостроительного плана земельного участка.
На стадиях подготовительного этапа строительства и сдачи объекта в эксплуатацию строительные организации взаимодействуют с государственными учреждениями и нормативное регулирование осуществляется более подробно, но процесс
документирования непосредственного ведения строительных работ практически
полностью оставлен для регулирования каждой организацией самостоятельно.
Первым документом, оформляемым на этапе строительства, является договор на
строительство5 — документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих
в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и
сооружений, а также производству отдельных видов и комплексов подрядных работ,
являющихся объектами строительства.
Одним из признаков договора на строительство является продолжительность (от
даты начала до даты окончания) его исполнения, которая определяет необходимость
распределения производимых затрат на ряд отчетных периодов.
Застройщики и подрядчики при выполнении договоров на строительство должны
обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям6:
— у застройщика:
незавершенное строительство;
завершенное строительство;
авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве
объектов, в соответствии с договорами на строительство;
финансовый результат деятельности;
— у подрядчика:
затраты по выполнению подрядных работ по объектам учета в отчетном периоде и
с начала выполнения договора на строительство;
незавершенное производство в разрезе объектов учета, в том числе по оплаченным или принятым к оплате работам, выполненным привлеченными организациями
по договору на строительство;
доходы, полученные от заказчиков за сданные им объекты по договору на строительство;
5 Приказ Минфина РФ от 20.12.1994 г. «Об утверждения положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94» // Финансовая газета. 1995. № 3
6 Приказ Минфина РФ от 20.12.1994 г. «Об утверждения положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94» // Финансовая газета. 1995. № 3
78
№ 02/2010
ДЕТАЛИ
финансовый результат по работам, выполненным по договору на строительство;
авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.
Важно отметить, что застройщик и подрядчик должны обеспечить информацию по
объектам бухгалтерского учета, но не указывается, в виде каких документов должна
быть предоставлена эта информация и что с ними должно происходить по завершении строительства.
Для учета выполнения строительно-монтажных работ производителем работ ведется общий журнал работ (форма № КС-6)7. Он является основным первичным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства строительно-монтажных работ.
В специализированных строительно-монтажных организациях ведется специальный журнал работ, который находится у ответственных лиц, выполняющих эти работы.
По окончании работ специальный журнал передается генеральной подрядной строительной организации.8
При сдаче законченного строительством объекта в эксплуатацию общий и специальный журналы работ предъявляются рабочей комиссии и после приемки объекта
передаются на постоянное хранение заказчику или по поручению заказчика эксплуатационной организации.
Для учета выполненных работ применяется журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а)9, который ведет исполнитель работ по каждому объекту строительства
на основании замеров выполненных работ и единых норм и расценок по каждому конструктивному элементу или виду работ. Также этот журнал является накопительным
документом, на основании которого составляются акт приемки выполненных работ
по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ по форме № КС-3.
На практике спектр документации, оформляемой на стадии ведения строительных
работ, гораздо шире.
Подрядчик до начала строительных работ приказом назначает ответственных за
строительство, производство, эксплуатацию, обеспечение пожарной безопасности, за
безопасную эксплуатацию электронного оборудования и электронных механизмов.
Следующим этапом является составление графиков производства работ. Графики
содержат информацию о проводимых работах, сроках проведения работ, количестве
использованного материала.
На заказ необходимых материалов составляются заявки. Заявка представляет собой справочные сведения, представленные в табличной форме с указанием материала, его количества.
Необходимо отметить, что обязательным условием капитального строительства
является контроль как со стороны заказчика, так и со стороны государственного
строительного надзора.
Государственный строительный надзор в Саратовской области осуществляется
министерством строительства и ЖКХ, уполномоченным на осуществление государ7 Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2007. № 1с
8 Приказ Ростехнадзора от 12.01.2007 г. «Об утверждении и введении в действие порядка ведения общего и (или)
специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (РД-11-05-2007)» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.
2007. № 14
9 Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2007. № 1с
№ 02/2010
79
ДЕТАЛИ
ственного строительного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном
ремонте всех объектов.
По результатам проведенной проверки органом государственного строительного
надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также
устанавливается срок устранения выявленных нарушений.
Получается, что на стадии строительства самыми необходимыми документами
являются журналы проведения строительных работ в которых должен поэтапно отражаться весь спектр работ. Контроль документирования процесса строительства со
стороны заказчика практически отсутствует. Естественно, что при таком контроле качество строительства является серьезной проблемой, особенно если заказчиком и
подрядчиком будет являться одна и та же организация. Также несомненным минусом
является и то, что нет конкретных сроков проведения проверок государственной экспертизой. Они должны проводиться во время строительства. То есть если комиссия
будет проводить проверку уже после проведения строительной организацией отделочных работ, а документация будет не оформлена или оформлена в недолжном виде,
то комиссия не сможет проверить ни качество выполненных работ (например кладки
внутренних перегородок), ни соответствие документации выполнению этих работ.
Стадия завершения строительства жилищного объекта сопровождается оформлением следующих документов.
Акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11)10 применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности при их полной
готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда.
К акту приемки объекта исполнитель работ и заказчик прилагают оформленные
документы11.
Документация, представляемая исполнителем
Документация, которая должна быть в наличии
у заказчика при приемке объекта
1. Перечень организаций, участвующих в производстве 1. Утвержденный проект.
строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и
данных о наличии соответствующих лицензий.
2. Комплект рабочих чертежей на строительство предъявляе- 2. Документы об отводе земельных участков, а по объектам
мого к приемке объекта с надписями о соответствии выпол- жилищно-гражданского назначения также разрешения на
ненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них производство строительно-монтажных работ.
изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект
рабочих чертежей является исполнительной документацией.
3. Сертификаты, технические паспорта или другие доку- 3. Документы на специальное водопользование.
менты, удостоверяющие качество материалов, конструкций
и изделий, применяемых при производстве строительномонтажных работ.
10 Постановление Госкомстата РФ от 30.10.1997 г. «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной
документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и
быстро изнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве» с послед. изм. // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. № 1. 1998.
11 Постановление Госкомстата РФ от 30.10.1997 г. «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной
документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и
быстро изнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве» с послед. изм. // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. № 1. 1998.
80
№ 02/2010
ДЕТАЛИ
Документация, представляемая исполнителем
Документация, которая должна быть в наличии
у заказчика при приемке объекта
4. Акты об освидетельствовании скрытых работ и акты про- 4. Документы на геодезическую разбивочную основу для
межуточной приемки отдельных ответственных конструкций строительства, а также на геодезические работы в процессе
и узлов (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, строительства, выполненные заказчиком.
подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций и т.п.).
5. Акты об индивидуальных испытаниях смонтированного
оборудования.
5. Документы о геологии и гидрологии строительной площадки, о результатах испытаний грунта и анализах грунтовых вод,
данные о результатах микросейсморайонирования.
6. Акты об испытаниях технологических трубопроводов, вну- 6. Паспорта на установленное оборудование.
тренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных
сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также
об испытаниях сварных соединений.
7. Акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и
выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с
проектом (рабочих проектом).
7. Справки городских или других эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и
горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание.
8. Акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей.
8. Документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора Российской Федерации в случаях,
когда выдача таких разрешений предусмотрена положениями
об этих органах.
9. Акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации.
9. Заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.
10. Акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывопожаробезопасность и молниезащиту.
11. Акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических
районах.
12. Журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в
процессе строительства органами государственного и другого надзора.
Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма
№ КС-14)12 является документом по приемке и вводу законченного строительством
объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления их в
состав основных фондов всех форм собственности, включая государственную, а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования.
В соответствии с законодательством на стадии завершения строительства должны оформляться только эти два документа. Но на практике этот перечень дополняется такими документами, как Реестр передачи актов на скрытые работы и Реестр
передачи технической и исполнительной документации, который представлен в виде
перечня паспортов на различные материалы.
Рассмотренные документы, сопровождающие строительную деятельность, являются наиболее важными и требуют особой тщательности и аккуратности при оформлении в силу высокой социальной значимости данной отрасли.
12 Постановление Госкомстата РФ от 30.10.1997 г. «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной
документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и
быстро изнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве» с послед. изм. // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. № 1. 1998.
№ 02/2010
81
ДЕТАЛИ
Оперограмма государственного регулирования
82
№ 02/2010
ДЕТАЛИ
Оперограмма практического осуществления документирования
в Саратовской области
№ 02/2010
83
ДЕТАЛИ
Проведенный анализ государственного регулирования и практического осуществления документирования процесса строительства жилищного объекта в Саратовской области позволяет сделать вывод, что нормативное регулирование более подробно на этапах подготовки к строительству и сдачи объекта в эксплуатацию, то есть
в тех случаях, когда строительные организации тесно взаимодействуют с государственными органами, а все остальные моменты оставлены на регулирование частных
организаций, выполняющих роль заказчиков и подрядчиков.
1 , 42, 43, 44, 45 Лицами, выполняющими инженерные изыскания, подготовку рабочей, проектной документации,
архитектурного проекта, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям.
84
№ 02/2010
Приватизация
Приватизация жилых помещений
в специализированном жилом фонде:
проблемы правоприменительной практики
Жилищные права граждан являются одними из наиболее значимых в
системе прав человека на современном этапе развития государства.
Экономическая ситуация в нашей стране на сегодняшний день такова, что
для многих граждан приобретение жилого помещения в собственность
является либо крайне затруднительным с финансовой точки зрения либо
вообще невозможным в силу низкого уровня доходов и высокого уровня
стоимости жилья.
П
риватизация жилых помещений государственного и муниципального фонда, введенная законодателем в 1991 году, стала
одним из наиболее распространенных оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения.
С момента принятия первой редакции Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» порядок и условия бесплатной
передачи в собственность физических лиц неоднократно изменялись и
дополнялись. За время действия данного закона был принят новый Жилищный кодекс Российской Федерации, что существенным образом повлияло на статус различных видов жилищного фонда, а как следствие, и
на правила их приватизации.
В связи с тем что законодателем
был установлен срок окончания
В связи с тем что законодатедействия права граждан на беслем был установлен срок оконплатную приватизацию занимаечания действия права граждан
мых ими помещений, в последна бесплатную приватизацию
ние несколько лет количество
занимаемых ими помещений, в
судебных споров о праве на приватизацию жилых помещений
последние несколько лет колизначительно возросло
чество судебных споров о праве
на приватизацию жилых помещений значительно возросло, что, в свою очередь, обозначило ряд проблем в правоприменительной практике и различия в подходах к толкованию норм законодательства.
Феофилактов
А.С., начальник
юридического
отдела ГОУ ВПО
«Владимирский
государственный
университет»
Среди гражданских дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции по вопросам приватизации жилья, особого внимания заслуживают
споры по искам граждан о праве на получение в собственность жилых
помещений, находящихся в домах специализированного жилищного
№ 02/2010
85
Приватизация
Комментирует:
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Действительно,
граждане вправе приватизировать жилые помещения
бесплатно
в срок до 01 марта
2010 г. (Федеральный
закон от 29.12.2004 N
189‑ФЗ «О введении в
действие Жилищного
кодекса Российской
Федерации»). Вместе
с тем, с учетом того,
что в настоящее время
приблизительно 15–
18 % граждан еще не
успели приватизировать жилые помещения, Государственная
Дума РФ рассматривает в первом чтении
законопроект о внесении изменений в указанный закон в части
продления срока приватизации на три года
(http:// w w w.duma.gov.
ru/).
86
фонда. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения Жилищного кодекса Российской Федерации в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо
статус, установленный в официальных документах, не соответствовал
реальному состоянию жилых помещений.
Многие проблемные неурегулированные законодательством вопросы приватизации специализированного жилищного фонда разрешаются
только судебной практикой по конкретным делам. При этом Верховный
Суд Российской Федерации за последние несколько лет дал достаточно
большое количество разъяснений по данной категории судебных споров, которые, следует сказать, по-разному толкуются различными судебными инстанциями.
Таким образом, налицо, с одной стороны, важность и значимость
проблемы приватизации специализированного жилищного фонда для
тысяч семей в России, с другой — законодательная неопределенность
многих вопросов, связанных с разрешением подобных дел.
Прежде всего, следует определиться, что собой представляет специализированный жилищный фонд по действующему законодательству.
Статья 92 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает
семь видов специализированного жилищного фонда, среди которых:
— служебные жилые помещения;
— жилые помещения, расположенные в общежитиях;
— жилые помещения маневренного фонда;
— жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
— жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных
переселенцев;
— жилые помещения фонда для временного поселения беженцев;
— жилые помещения для социальной защиты отдельных граждан.
Специализированный
жилищный фонд является госуСпециализированный жилищдарственной
(федеральной
ный фонд является государили
региональной)
либо муниственной
(федеральной или
региональной) либо мунициципальной собственностью и
пальной
собственностью
и
может признаваться таковым
может признаваться таковым
только после принятия решетолько после принятия решения
ния уполномоченным органом
уполномоченным органом госугосударственной власти или
дарственной власти или местместного самоуправления в поного самоуправления
рядке, предусмотренном Постановлением Правительства
Российской Федерации от 26.01.2006 г. № 42 11.
1 1 Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 697
№ 02/2010
Приватизация
Если анализировать имеющуюся судебную практику по искам граждан о приватизации жилых помещений, то следует подчеркнуть, что
подавляющее большинство споров по данной сфере связано со служебным жильем, а также помещениями, находящимися в общежитиях. Данные виды специализированного жилищного фонда существуют
практически с самого начала советского периода истории Российской
Федерации и в наибольшем количестве предоставлялись гражданам на
протяжении многих лет.
Приватизация служебных жилых помещений
Прежде всего, следует сказать о том, что в силу статьи 93 Жилищного кодекса РФ под служебными жилыми помещениями понимают те
помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи
с исполнением ими обязанностей по трудовому договору с органами
государственной власти, органами местного самоуправления, государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, а
также в связи с назначением либо избранием на государственные должности федерального и регионального уровня.
Решение о предоставлении гражданину жилого помещения принимает его собственник, учитывая, что в данном случае в качестве такового выступает публично-правовое образование, что действует от его
имени уполномоченный орган государственной власти. С лицом, которому предоставлено служебное жилое помещение, заключается договор найма по установленной форме, которая утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 года № 42.
Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в статье 4 указал на то, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако в абзаце 2 этой же
статьи имеется оговорка о том,
что собственники жилищного
Собственники жилищного фонфонда, а также уполномоченные
да, а также уполномоченные
ими органы либо предприятия и
ими органы либо предприятия и
учреждения, за которыми слуучреждения, за которыми служебный жилой фонд закреплен
жебный жилой фонд закреплен
на праве оперативного управлена праве оперативного управния или хозяйственного веделения или хозяйственного ведения, вправе принимать решения
ния, вправе принимать решения
о приватизации служебных жио приватизации служебных жилых помещений
лых помещений.
В судебной практике возник один из наиболее важных вопросов о том,
какие жилые помещения подпадают под статус служебных, что влечет
за собой ограничение права лиц, в них проживающих, приватизировать
№ 02/2010
Комментирует:
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Хотелось
бы
отметить, что данное
правило о необходимости отнесения специа лизированного
жилого помещения к
государственному или
муниципальному жилищному фонду соблюдается и в судебной практике. Так, при
рассмотрении иска о
выселении С. из служебной квартиры в
связи с истечением
срока действия трудового договора, суд
установил, что жилое
помещение было построено истцом (ЗАО
«Сызранское») за счет
собственных средств.
Жилое помещение в
государственную или
муниципальную собственность не передавалось. Поэтому суд
справедливо сделал
вывод о заключении
между сторонами договора коммерческого
найма и о выселении
С. 1
1 Судебная практика по
жилищным делам (Особенности
применения нового Жилищного
кодекса). Судебный вестник.
№ 2 (26). Июнь 2006 г. //http://
w w w. s c o u r t . v e n s . r u / v e s t n i k /
vestnik26/6_3.
87
Приватизация
Ваши заметки:
данную квартиру. Верховным Судом Российской Федерации по одному
из данных дел было дано четкое разъяснение.
Так, в частности, Н. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района г. Твери, администрации г. Твери о защите права на
приватизацию, указывая, что необходимо признать ошибочной запись в
ордере № 13593 от 5 июля 1989 года о том, что он является служебным, а
также обязать ответчиков передать ей в собственность жилое помещение квартиры 2 в доме 63 по ул. Симеоновской в г. Твери.
Решением Центрального районного суда г. Твери от 15 сентября
2005 года в удовлетворении исковых требований Н. отказано.
В кассационном порядке дело не рассматривалось.
По надзорной жалобе истицы дело было передано на рассмотрение
Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Российской
Федерации, которая решение суда первой инстанции отменила, указав
на следующие обстоятельства.
Судом установлено, что в соответствии с решением № 176–1 от
19 июня 1989 года исполнительного комитета Центрального районного
Совета народных депутатов г. Калинина (г. Твери) производственному
жилищному ремонтно-эксплуатационному управлению разрешено использовать под служебную жилую площадь отдельную двухкомнатную
квартиру № 2 в доме 63 по ул. Каляева (в настоящее время ул. Симеоновская). Протоколом заседания цехкома ПЖРЭУ Центрального района г. Твери № 8 от 22 июня 1989 года данная жилая площадь была предоставлена слесарю ЖЭУ № 3 Н. И. и выдан ордер № 13597 от 5 июля
1989 года на состав семьи из трех человек.
Согласно свидетельству о расторжении брака, выданному отделом
ЗАГС администрации г. Твери 22 мая 1999 года, брак между Н. И. и Н.
прекращен 22 мая 1999 года на основании решения Центрального народного суда г. Твери от 5 мая 1999 года.
В настоящее время на спорной жилой площади проживают и зарегистрированы Н. и ее сын Н. А.
Разрешая дело и отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, что
занимаемая истицей жилая площадь является служебной и поэтому в
соответствии со статьей 4 Закона РФ от 4.07.1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой служебные жилые помещения не подлежат приватизации, она не
подлежит приватизации.
88
№ 02/2010
Приватизация
В соответствии со статьей 101 ЖК РСФСР, действовавшего на тот период, жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
Ваши заметки:
Согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением
Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые
дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома
маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых,
дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях,
пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
Из изложенного следует, что после принятия решения о включении
жилой площади в число служебных данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в
качестве такого в органах гоПосле принятия решения о
сударственной
регистрации
включении жилой площади в
недвижимости. Тогда как таких
число служебных данное жилое
доказательств ответчиками не
помещение должно быть зарегипредставлено.
стрировано в качестве такого в
органах государственной реги-
Поэтому, по мнению заявитестрации недвижимости
ля, суд неправомерно признал
служебным занимаемое истицей жилое помещение и отказал ей в приватизации этого помещения.
Кроме того, если допустить, что спорное жилое помещение являлось
служебным, то суд первой инстанции должен был учесть, что требования к Н. о выселении из названного жилого помещения после выезда
Н. И. из указанной квартиры никем не предъявлялись, а также то, что в
настоящее время она не может быть выселена из занимаемого ею жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающей, что
граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть
выселены из указанных жилых помещений без предоставления других
№ 02/2010
89
Приватизация
Ваши заметки:
жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда имелись основания признать, что спорное жилое помещение
утратило статус служебного и потому в соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
оно подлежало передаче в собственность в порядке приватизации 2 .
1
Таким образом, Верховный Суд РФ подчеркнул, что установленный
законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое
помещение. В противном случае
граждане имеют право реализоУстановленный законодательвать свое право на приватизаством запрет на приватизацию
цию данного жилого помещения
служебных жилых помещений
независимо о того обстоятельявляется действительным тольства, что оно предоставлялось
ко в том случае, если жилое
им в связи с трудовой деятельпомещение
зарегистрировано
в органах государственной реностью в государственном или
гистрации как служебное жилое
муниципальном учреждении.
помещение. В противном случае
граждане имеют право реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения
С самого начала действия
закона о приватизации жилья
возник вопрос о том, имеет ли
право гражданин в обязательном порядке требовать от собственника или иного владельца жилого
помещения на основании абзаца 2 статьи 4 Закона РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» принятия решения о передаче ему в собственность занимаемой служебной квартиры, или этот
вопрос находится исключительно в компетенции собственника жилого
фонда. Следует сказать, что в большинстве случаев суды признавали
право предприятий самостоятельно решать вопрос о том, предоставлять или нет конкретному гражданину право приватизировать служебное жилье, и иски о признании неправомерным отказа в приватизации
таких квартир оставались без удовлетворения.
Окончательно данная проблема была разрешена только Конституционным Судом Российской Федерации, который рассмотрел индивидуальную жалобу граждан на несоответствие Конституции Российской
Федерации подобного толкования судебными инстанциями абзаца
2 статьи 4 вышеуказанного закона. Позиция Конституционного Суда РФ
представляет особый интерес еще и в связи с тем, что в мотивировочной части суд дал толкование правового статуса служебных жилых помещений, которое является актуальным и после введения нового Жилищного кодекса РФ.
2 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2006 г. № 35‑В06–12
90
№ 02/2010
Приватизация
В частности, в определении Конституционного Суда РФ указано на
следующие обстоятельства.
Ваши заметки:
Решением Прикубанского районного суда от 27.08.2004 года, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево‑Черкесской республики
от 12.10.2004 года, отказано в удовлетворении исковых требований
Н. А. Ивановой и М. К. Филькиной о признании отказа в приватизации
служебного жилого помещения незаконным.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации
гражданка Н. А. Иванова просила проверить конституционность положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым не подлежат
приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним
приравненных; собственники жилищного фонда или уполномоченные
ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный
фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.
Заявительница полагала, что названные положения, допускающие
запрет на приватизацию служебных жилых помещений и возможность
такой приватизации в зависимости от согласия собственника (владельца) жилья, нарушают ее права, гарантированные статьями 19 (часть 1),
46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Разрешая поставленные в жалобе вопросы, Конституционный Суд РФ
подчеркнул, что законодатель, определяя круг объектов, не подлежащих
приватизации, в качестве общего правила ввел запрет на приватизацию
служебных жилых помещений. В силу правовой позиции, изложенной
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от
3.11.1998 года № 25‑П по делу о проверке конституционности отдельных
положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации», определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав
и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность
передачи его в частную собственность.
Служебные жилые помещения согласно статье 101 Жилищного кодекса РСФСР предназначаются для заселения гражданами, которые в
связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту
работы или вблизи от него. Связанный с этим специальный правовой режим служебной жилой площади, выражающийся в особенностях предо№ 02/2010
91
Приватизация
Ваши заметки:
ставления и пользования ею, ее особое функциональное назначение,
предполагающее заселение служебного жилого помещения определенным кругом работников, а также ее соответствующее территориальное
расположение являются факторами, предопределяющими в принципе
невозможность приватизации служебного жилья, что с учетом высказанной Конституционным Судом Российской Федерации правовой позиции не может рассматриваться как нарушение Конституции Российской Федерации.
Вместе с тем законодатель, исполняя возложенную на него обязанность по обеспечению права граждан на приватизацию жилья и соблюдая необходимый баланс их интересов и интересов собственников (владельцев) соответствующего жилищного фонда, предоставил последним
право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия для принятия таких решений с учетом положений статьи 72 (пункт «к» части 1) Конституции Российской Федерации
могут устанавливаться законодательством субъектов Российской Федерации.
Понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче служебных жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно статье 9 ГК Российской Федерации граждане и
юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Таким образом, наделение статьей 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов, а
также предприятий, за которыми жилищный фонд закреплен на праве
хозяйственного ведения, и учреждений, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, с учетом допустимости общего
запрета на приватизацию служебных жилых помещений, само по себе
не может рассматриваться как нарушение каких-либо конституционных
прав и свобод заявительницы 3 .
1
Исходя из данной правовой позиции, следует, что решение вопроса
о приватизации служебной квартиры является исключительным правом
собственника (обладателя ограниченного вещного права) данного жилого помещения и не допускается его понуждение в судебном порядке к принудительному предоставлению данного жилого помещения в
собственность жильца в порядке приватизации. Такой подход следует
признать обоснованным также еще и в связи с тем, что в силу статьи
209 Гражданского кодекса РФ именно собственнику принадлежит право
3 1 Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 г. № 441‑О «Об
отказе в принятии жалобы гражданки Ивановой Нины Александровны на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации»
92
№ 02/2010
Приватизация
распоряжения своим имуществом и отступление от данного
правила свидетельствовало бы
о существенном ограничении
прав собственника без необходимых оснований.
Решение
вопроса о приватизации служебной квартиры является исключительным правом
собственника (обладателя ограниченного вещного права) данного жилого помещения и не
допускается его понуждение в
судебном порядке к принудительному предоставлению данного жилого помещения в собственность жильца в порядке
приватизации
Ваши заметки:
Верховный Суд РФ подтвердил указанный подход Конституционного Суда РФ к приватизации служебных жилых
помещений уже и после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ в одном из обзоров судебной практики. Так, в частности,
нижестоящим судам было дано разъяснение, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения,
и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный
фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений 4 .
2
Одной из наиболее значимых проблем для правоприменительной
практики по делам о признании незаконным отказа в приватизации служебных жилых помещений является решение вопроса о том, вправе ли
приватизировать
служебную
квартиру гражданин, если жилое
В начале — середине 90-х годов
помещение из государственной
достаточно большое количество
собственности перешло в собгосударственных
предприятий
ственность частных организабыло приватизировано путем
ций, в том числе хозяйственных
реорганизации в акционерные
обществ и товариществ. Данное
общества, при этом в уставной капитал данных обществ
обстоятельство вызвано тем, что
были переданы жилые дома со
в начале — середине 90‑х годов
служебными жилыми помещедостаточно большое количество
ниями, где уже проживали рагосударственных предприятий
ботники государственных предбыло приватизировано путем
приятий
реорганизации в акционерные
общества, при этом в уставной
капитал данных обществ были переданы жилые дома со служебными
жилыми помещениями, где уже проживали работники государственных
предприятий.
Характерным примером является нижеследующее дело, также ставшее предметом рассмотрения в Верховном Суде Российской Федерации.
4 2 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07 и 14 июня
2006 г.
№ 02/2010
93
Приватизация
Ваши заметки:
Борисова Г. В. обратилась в суд с иском к обществам с ограниченной
ответственностью «Носта-Тюльган» и «Агрофирма-Тюльган» о заключении договора приватизации жилого помещения по адресу: Оренбургская обл., Тюльганский район, с. Тугузтемир, ул. Центральная, 18, сославшись на то, что данное жилое помещение ей было предоставлено в
1991 году совхозом «Металлург» как молодому специалисту. С 18 июня
1991 года она прописана в доме. В настоящее время указанный дом находится на балансе ООО «Агрофирма-Тюльган», которое отказало истице в приватизации жилого помещения.
Считая данный отказ незаконным, Борисова Г. В. просила обязать ответчиков заключить с ней договор приватизации занимаемого жилого
помещения.
Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области
от 11.02.2002 г. иск Борисовой Г. В. удовлетворен: ООО «АгрофирмаТюльган» обязано заключить с Борисовой Г. В. договор приватизации
жилого помещения по адресу: с. Тугудтемир Тюльганского района Оренбургской области, ул. Центральная, д. 18.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 28.05.2002 г. решение суда отменено и дело
направлено на новое рассмотрение.
Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от
7.10.2002 г. в удовлетворении иска отказано.
В кассационном порядке дело не рассматривалось.
Постановлением президиума Оренбургского областного суда от
23.12.2002 г. отклонен протест прокурора области и решение суда от
7.10.2002 г. оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Борисова Г. В. просит оставить в силе решение
Тюльганского районного суда Оренбургской области от 11.02.2002 г., отменив все последующие судебные постановления.
Определениями судьи Верховного Суда РФ от 14.08.2003 г. и
26.09.2003 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ и передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела данное дело в порядке надзора и отменила
все состоявшиеся судебные акты, указав на следующие обстоятельства.
94
№ 02/2010
Приватизация
Разрешая спор и отказывая в иске, суд исходил из того, что ранее дом
18 по ул. Центральной в с. Тугудтемир принадлежал колхозу им. Калинина, доказательств того, что этот колхоз был преобразован в совхоз «Металлург» и последний предоставил дом, о котором возник спор, истице,
не имеется, какие-либо правоустанавливающие документы на этот дом
в настоящее время отсутствуют, право собственности на него в установленном порядке не зарегистрировано.
Ваши заметки:
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 4.07.1991 г., с последующими изменениями и дополнениями, «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации,
занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе
с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести
эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и
субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 4 того же Федерального закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в
общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные
жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
По данному делу в соответствии со статьей 50 ГПК РСФСР (статьей
56 ГПК РФ) и с учетом конкретных обстоятельств дела ответчики должны
были предоставить доказательства того, что дом 18 по ул. Центральной
на момент предоставления в пользование истицы не относился к государственному жилищному фонду или являлся служебным жилым помещением, т. е. не подлежал приватизации.
Поскольку такие доказательства ими не представлены и в деле отсутствуют, то суд должен был исходить из требований вышеназванных норм
Федерального закона, учитывая, что при переходе государственного
предприятия в иную форму собственности в силу статьи 18 того же Федерального закона право на приватизацию жилого помещения сохраняется.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные постановления
нельзя признать законными и они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение, поскольку, как усматривается из сообщения
ООО «Агрофирма-Тюльган» от 16.10.2003 г., указанная фирма реорганизована в форме выделения филиалов в самостоятельные предприятия.
№ 02/2010
95
Приватизация
Ваши заметки:
Поэтому при новом рассмотрении необходимо определить надлежащего ответчика по делу 5 .
1
Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации в данном случае указал на то, что бремя доказывания того обстоятельства,
Бремя доказывания того обсточто жилое помещение является
ятельства, что жилое помещеслужебным и, как следствие, не
ние является служебным и, как
подлежит приватизации, лежит
следствие, не подлежит привана ответчике, т. е. соответствуютизации, лежит на ответчике
щем предприятии, к которому
предъявлен иск о признании
права на приватизацию служебного жилого помещения.
Проблемы приватизации общежитий
Наряду со служебными жилыми помещениями в настоящее время
значительное количество граждан проживает в общежитиях различного
типа и вида. Для судебной практики также остро стоят проблемы рассмотрения споров о приватизации таких жилых помещений. Данное обстоятельство обуславливается тем, что в советский период достаточно
большое количество жилых домов имело статус общежития, принадлежавшего государственным учреждениям и предприятиям. После начала
процесса разгосударствления экономической системы многие дома,
именуемые общежитиями, перешли в частные руки либо в муниципальную собственность, кроме того, зачастую общежития по факту перестали быть таковыми, хотя в правоустанавливающей документации все еще
являлись специализированным жилым фондом.
По многим спорным вопросам были приняты решения судов высших
инстанций, что позволило судебным органам на местах сформировать
определенную правоприменительную практику.
Так же как и в отношении служебных жилых помещений, Законом РФ
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в статье
4 установлен запрет на приватизацию жилых помещений. При этом в отличие от служебных жилых помещений их собственникам либо владельцам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения не
предоставлено
возможности
принимать
решения
о приватиВ суды общей юрисдикции ежегодно поступают тысячи исзации каких-либо помещений в
ковых заявлений о признании
общежитии. На первый взгляд
права на приватизацию комнат в
ситуация кажется достаточно
общежитии, значительная часть
простой: запрет на приватизакоторых удовлетворяется
цию общежитий установлен за5 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2003 г. № 47‑В03–4
96
№ 02/2010
Приватизация
конодателем и, соответственно, не может быть оспорен без внесения
соответствующих поправок в нормативно-правовые акты. Тем не менее
в суды общей юрисдикции ежегодно поступают тысячи исковых заявлений о признании права на приватизацию комнат в общежитии, значительная часть которых удовлетворяется.
Ваши заметки:
Рассмотрим наиболее распространенные категории дел, связанных с
требованием признать право на приватизацию общежития.
Прежде всего, следует указать на то, что в соответствии со статьей
7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189‑фз «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по
пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов
местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса
Российской Федерации о договоре социального найма 6 .
1
Данная норма, введенная законодателем, толкуется таким образом,
что гражданам, проживающим в названных общежитиях, предоставлено право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в общежитиях. В частности, Верховный Суд Российской Федерации в одном
из обзоров практики указал на
ряд важных обстоятельств. «Из
Общежития, которые принадуказанной статьи (речь идет
лежали государственным или
муниципальным предприятиям
о статье 7 указанного закона)
и были переданы в ведение оргаследует, что общежития, котонов местного самоуправления,
рые принадлежали государутрачивают статус общежитий в
ственным или муниципальным
силу закона и к ним применяется
предприятиям либо государправовой режим, установленный
ственным или муниципальным
для жилых помещений, предоставленных по договорам социучреждениям и были передаального найма
ны в ведение органов местного
самоуправления,
утрачивают
статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим,
установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам
социального найма».
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует
осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, поскольку их реализация не может быть
поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
6 1 Собрание законодательства РФ, 03.01.2005 г. № 1 (часть 1), ст. 15
№ 02/2010
97
Приватизация
Ваши заметки:
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу
части 2 статьи 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может
быть самостоятельным предметом договора социального найма 7.
2
Вместе с тем, несмотря на данное разъяснение, в практике судов
общей юрисдикции возникают немалые противоречия при разрешении
конкретных споров по подобным искам граждан.
В первую очередь в судебной практике возникла проблема: является ли предусмотренный законом режим «правоотношений по договору
социального найма» одновременно правом проживающих в бывшем общежитии граждан на приватизацию занимаемого помещения. Если буквально толковать статью 7 закона о введении Жилищного кодекса РФ,
то применяться должны нормы именно кодекса о социальном найме, в
которых о приватизации ничего не говорится. В связи с этим изначально
судебная практика складывалась по пути отказа в приватизации таких
общежитий, до того как Верховный Суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике.
Примером может служить следующее дело.
Т. обратилась в суд к администрации г. Брянска, муниципальному
унитарному предприятию «Жилищное хозяйство» Советского района
г. Брянска о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения. В обоснование своих требований указала на то, что является нанимателем жилого помещения — комнаты № 56 размером 11,2 кв.
м в общежитии, расположенном по адресу: <…>. Указанное здание (дом
<…>) в настоящее время находится в муниципальной собственности. В
комнате № 56 проживает также ее несовершеннолетняя дочь Т. Е. Полагая, что имеет право на приватизацию спорного жилого помещения,
Т. обратилась в администрацию г. Брянска с заявлением о бесплатной
передаче в ее собственность занимаемой комнаты в общежитии. Однако в удовлетворении указанного заявления ей отказали со ссылкой на
статью 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», устанавливающую запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в
общежитиях. Не соглашаясь с таким отказом и считая, что нарушено ее
право на приватизацию жилого помещения, Т. просила суд возложить на
администрацию г. Брянска обязанность заключить с нею договор бесплатной передачи в ее собственность спорного жилого помещения.
7 2 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г.,
утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.
98
№ 02/2010
Приватизация
Ответчики иск не признали.
Ваши заметки:
Решением Советского районного суда г. Брянска от 31.08.2005 г. иск Т.
оставлен без удовлетворения.
Судья Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев дело по
надзорной жалобе, не согласился с выводами суда первой инстанции,
указав на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 4.07.1991 года № 1541–1 «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат
приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях.
Разрешая спор и отказывая в иске, суд исходил из того, что поскольку
дом <…> на основании решения исполкома Брянского городского Совета от 26.06.1974 года № 442 является общежитием, при передаче от ООО
«Брянское социально-реабилитационное предприятие Всероссийского
общества глухих» в муниципальную собственность статус здания не изменился, то в силу приведенной нормы отказ администрацией г. Брянска в приватизации занимаемой Т. в указанном доме комнаты является
правомерным.
Кроме того, выводы об отказе Т. в иске суд обосновал ссылками на
статью 7 Закона РФ от 29.12.2004 г. № 189‑ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой к
отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились
в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным
предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям
и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса
Российской Федерации о договоре социального найма.
Давая толкование указанной нормы, суд пришел к выводу о том, что законодатель в отношении перечисленных выше жилых помещений предусмотрел только возможность их пользования по договору социального
найма, не допуская при этом приватизации таких жилых помещений.
Однако с выводами суда первой инстанции, изложенными в постановленном решении, согласиться нельзя по следующим основаниям.
Из буквального смысла статьи 7 Закона РФ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что общежития,
которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и
были переданы в ведение органов местного самоуправления, с момента
вступления в силу названного Федерального закона утрачивают статус
№ 02/2010
99
Приватизация
Ваши заметки:
общежитий и к ним применяется правовой режим, установленный для
жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Следовательно, граждане, занимающие вышеуказанные жилые помещения, с момента вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приобретают в отношении данных жилых помещений все права и обязанности,
предусмотренные для нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения
органа местного самоуправления об исключении соответствующего
дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку реализация таких прав не может
быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, предусмотренный частью 1 статьи 67 Жилищного кодекса
РФ, не является исчерпывающим (часть 2 статьи 67 названного Кодекса).
Статья 2 Закона РФ от 4.07.1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона РФ от
20.05.2002 года) предусматривает право граждан, занимающих жилые
помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде,
включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный
фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными
нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних
членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Приватизации
подлежит только
изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу части 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ
неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора
социального найма
В связи с этим необходимо
указать, что приватизации подлежит только изолированное
жилое помещение (квартира или
комната), поскольку по смыслу
части 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение не может быть
самостоятельным
предметом
договора социального найма.
Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях,
расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государствен-
100
№ 02/2010
Приватизация
ным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий,
которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную
собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии,
если это жилое помещение является изолированным.
Ваши заметки:
Поскольку общежитие по адресу: <…> было передано в оперативное
управление (на баланс) муниципальному учреждению «Дирекция единого заказчика Советского района» на основании распоряжения администрации г. Брянска от 5.07.2000 г. № 606, принятого во исполнение решения Малого Совета Брянского городского Совета народных депутатов от
8.06.2000 г. «О приеме в муниципальную собственность г. Брянска специализированного жилого дома (общежития) по адресу: <…>», то с момента вступления в силу Федерального закона «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации» указанный жилой дом
утратил статус общежития и Т., занимающая в данном доме изолированное жилое помещение — комнату № 56, вправе приобрести это жилое
помещение в собственность в порядке приватизации.
Таким образом, принимая решение об отказе Т. в иске по мотиву отсутствия у нее права на приватизацию спорного жилого помещения,
суд применил норму, не подлежащую применению (статья 4 Закона РФ
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в части,
запрещающей приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях), и, применив к рассматриваемым правоотношениям норму,
подлежащую применению (статья 7 Закона РФ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации»), дал ей неверное толкование, что привело к неправильному разрешению настоящего дела.
В связи с изложенным судом было принято решение о передаче дела
по существу в порядке надзора в Президиум Брянского областного суда. 8
Другим характерным примером может служить дело, где спорным
явилось толкование вопроса о том, каким образом оформлены отношения между проживающим лицом и администрацией общежития.
М. обратилась в суд с иском к администрации г. Липецка о признании права собственности на комнату <…>, указав, что вселилась в нее на
основании ордера от 8 августа 1985 г., выданного объединенным управлением быта и жилищно-коммунального хозяйства (ОУБ и ЖКХ) «Главлипецкстрой». В связи с ликвидацией данной организации дом <…> на
основании решения Липецкого областного Совета народных депутатов
от 4.03.1993 г. № 54 передан в муниципальную собственность. М. считает, что в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и статьей 7 Федераль8 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 г. № 83‑В06–7
№ 02/2010
101
Приватизация
Ваши заметки:
ного Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» вправе приобрести занимаемую комнату в общежитии в
собственность в порядке приватизации.
Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 30.09.2008 г.
иск удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого
областного суда от 12.11.2008 г. решение районного суда отменено и по
делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В порядке надзора дело было передано в Судебную коллегию по
гражданским делам Верховного суда Российской Федерации, которая
кассационное определение отменила, указав на следующее.
Разрешая дело и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд
первой инстанции исходил из того, что сама по себе передача дома <…>
в муниципальную собственность повлекла за собой утрату его статуса
как общежития, и истица не могла быть ограничена в праве на получение занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Кроме того, суд установил, что М. фактически пользовалась не
койко-местом, а всей жилой комнатой <…> в указанном доме.
Отменяя решение суда первой инстанции и вынося по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд кассационной инстанции сослался на то, что фактическое пользование всей
комнатой при наличии ордера, который предоставлял лишь право пользования койко-местом в общежитии, не может свидетельствовать о возникновении у истицы права на приватизацию жилой комнаты.
Между тем с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и
применении норм материального права.
Как следует из материалов дела, общежитие <…> принято в муниципальную собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020–1 «О разграничении
государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную
собственность», по решению Липецкого областного Совета народных
депутатов от 4.03.1993 г., т. е. на момент вступления в силу статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. (далее — Вводный закон), указанное
общежитие было передано в муниципальную собственность.
102
№ 02/2010
Приватизация
Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилого
фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений
(ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти
помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным
Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Ваши заметки:
Согласно статье 4 Закона Российской Федерации «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
В соответствии со статьей 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах,
принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям
либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного
самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской
Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий
в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для
жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договоОтсутствие договора социальра социального найма, а также
ного найма, а также решения оррешения органа местного сагана местного самоуправления
моуправления об исключении
об исключении соответствуюсоответствующего дома из спещего дома из специализироциализированного
жилищнованного жилищного фонда не
препятствует
осуществлению
го фонда не препятствует осугражданами
прав
нанимателя
ществлению гражданами прав
жилого помещения по договору
нанимателя жилого помещения
социального найма
по договору социального найма,
поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного
самоуправления указанных документов.
Кроме того, ввиду утраты указанными домами статуса общежития в
силу закона, а также с учетом требований действующего законодатель№ 02/2010
103
Приватизация
Комментирует:
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
В качестве аргументов
за
сформулированный автором вывод о
предоставлении гражданам именно жилого
помещения в общежитии, а не койко-места,
также
хотелось
бы
отметить
следующее. Во‑первых, достаточно условен не
закрепленный
действующим жилищным
з а ко н о д ат е л ь с т в о м
термин «койко-место».
мо«Койко-место»
жет
быть,
скорее
всего,
предметом
договора аренды (в
частности, в курортных местностях), а
не договора найма.
Во‑вторых, гражданесонаниматели пользуются сообща не только
«койко-местом»,
но, как правило, и
всей площадью комнаты.
ства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие
часть жилого помещения на условиях «койко-места», также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма, поскольку статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм
Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального
найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или
муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без
каких-либо изъятий и ограничений.
В этой связи гражданам, проживающим на момент вступления в силу
статьи 7 Вводного в таком жилом помещении на условиях «койко-места»,
должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение
в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма
как с сонанимателями.
Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по
договору социального найма, подлежат последующей приватизации на
основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации» в равных долях при условии согласия
каждого из них на получение жилья в собственность.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением
(комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на
момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона,
также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое
помещение, если это жилое поГражданину, фактически польмещение на момент вступления
зовавшемуся всем жилым пов силу указанной статьи Вводномещением (комнатой) в доме,
го закона не было предоставявлявшемся
общежитием,
и
лено в установленном порядке
проживавшему в нем на момент
в пользование нескольких лиц
вступления в силу статьи 7 укалибо право пользования жизанного выше Вводного закона,
также не может быть отказано в
лым помещением других лиц
заключении договора социальпрекратилось по основаниям,
ного найма на все изолированпредусмотренным законом (выное жилое помещение
езд в другое место жительства,
смерть и т. п.).
Как следует из материалов дела, М. фактически пользовалась изолированной комнатой <…> с 1985 года; с момента вселения и до момента
рассмотрения спора в суде в 2008 году проживала в ней без подселения других лиц, оплачивала всю занимаемую жилую площадь указанной
комнаты (л. д. 32–48). Из копии ордера (л. д. 7), выданного М., следует,
104
№ 02/2010
Приватизация
что ей было предоставлено право на поселение в общежитии с указанием номера комнаты — <…>. При таких нарушениях Верховный Суд РФ
оставил в силе решение суда первой инстанции 9 .
Ваши заметки:
1
Таким образом, мы видим, что согласно правовой позиции Верховного Суда, если гражданин по документам занимал лишь часть жилого
помещения, так называемое койко-место, в общежитии, но по факту использовал изолированное помещение, которое может выступать предметом договора социального найма, то ему предоставлено право на
приватизацию такого помещения.
Верховный Суд РФ в своих разъяснениях по вопросу применения жилищного законодательства о приватизации специализированного жилого фонда снимает ряд достаточно серьезных противоречий и устраняет
допущенные законодателем пробелы в правовой регламентации. Нельзя не отметить еще одно важное указание, изложенное в уже упомянутом
Обзоре судебной практики за первый квартал 2006 года: «Необходимо
также учитывать, что пункт 1 Указа Президента Российской Федерации
от 10.01.1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного
и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий»
(признан утратившим силу с 29.03.2003 г. Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 г. № 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной)
собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть
включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.
Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались
в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны
распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям».
Здесь также налицо правовая позиция Верховного Суда РФ, заключающаяся в том, что при любой неясности толкования нормы о праве на
приватизацию общежития следует разрешать спор по существу в пользу
проживающих в нем граждан, что обусловлено, по мнению автора, только отсутствием надлежащей правовой регламентации данных вопросов.
Примером может служить нижеследующее гражданское дело по подобному спору, которое также было рассмотрено в Верховном Суде Российской Федерации.
9 1 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
от 28 июля 2009 г. № 77‑В09–5
№ 02/2010
105
Приватизация
Ваши заметки:
М. обратилась в суд с иском к ОАО «Компания «ЮНИМИЛК», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению
федеральным имуществом по Самарской области, Министерству
имущественных отношений Самарской области, Российскому фонду
Федерального имущества о признании права собственности на жилое
помещение в порядке приватизации.
В обоснование заявленного требования истица указала, что с
1988 года по настоящее время проживает в комнате <…> в городе Самаре. Указанное жилое помещение, расположенное в общежитии, предоставлено ей государственным предприятием «Куйбышевский молочный
комбинат» в связи с трудовыми отношениями. В ходе приватизации в
1993 году этого государственного предприятия в уставной капитал образуемого на тот период ОАО «Самаралакто» (в настоящее время — филиал «Молочный комбинат «Самаралакто» ОАО «Компания ЮНИМИЛК»)
включено здание общежития по указанному адресу, чем нарушены требования законодательства. С 2004 года ответчик настаивает на заключении с истицей договора коммерческого найма занимаемой комнаты.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 22.08.2008 г.
в удовлетворении исковых требований М. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда
от 21.10.2008 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Самарского областного суда от
13.02.2009 г. указанные судебные постановления оставлены без изменения.
В порядке судебного надзора дело было передано на рассмотрение
Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации, которая все вынесенные по делу судебные акты отменила,
указав на следующее.
Разрешая дело и отказывая в иске, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 2 и 4 Закона Российской Федерации
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», запрещающих приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях,
исходили из того, что занимаемое истицей жилое помещение расположено в здании, имеющем статус общежития и относящемся к частному
жилищному фонду, в то время как приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда; право
собственности ОАО «Компания «ЮНИМИЛК» в отношении общежития
как объекта недвижимости зарегистрировано в установленном порядке;
постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2008 г. оставлен без изменения судебный акт Одиннадцатого
арбитражного апелляционного суда, которым отказано в применении
последствий недействительности ничтожной сделки приватизации имущественного комплекса «Куйбышевский молочный комбинат» в части
106
№ 02/2010
Приватизация
включения в уставной капитал АООТ «Самаралакто», созданного в ходе
приватизации, здания общежития по указанному выше адресу.
Ваши заметки:
Между тем, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации, с выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как видно из материалов дела, М. с 1988 года проживает в комнате
<…> общежития по адресу: город Самара, <…>.
19 августа 1993 года между Фондом имущества Самарской области и
АООТ «Самаралакто» (в настоящее время ОАО «Самаралакто») заключен
договор № 193, по которому АООТ «Самаралакто» передано в качестве
уставного капитала имущество в соответствии с утвержденным планом
приватизации, в том числе здание общежития <…>. Право собственности на здание общежития зарегистрировано ГУ ФРС по Самарской области 7 октября 2004 года.
В соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 4.07.1991 г. № 1541–1
«О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (с 23 декабря 1992 года
Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации») жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный
учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих
предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними
на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.
Федеральным законом от 23.12.1992 г. № 4199–1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в
РСФСР» в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных
предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд,
находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное
ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 г.
№ 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения приватизируемых предприятий» устанавливался
запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в феде№ 02/2010
107
Приватизация
Ваши заметки:
ральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь
федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в
ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов
его инфраструктуры, установлена и в статье 30 Федерального закона
от 21.12.2001 г. № 178‑ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых
вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности
либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе
и на право бесплатной приватизации жилья.
Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной
взаимосвязи со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в
государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию
указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного
фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого
имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского
округа от 31.01.2008 г. включение здания общежития <…> в состав приватизированного имущества ОАО «Самаралакто» признано незаконным,
однако в удовлетворении заявления прокурора о признании частично
недействительными решений, договора, свидетельств и применении
последствий недействительности ничтожной сделки приватизации государственного предприятия «Куйбышевский молочный комбинат» в
части включения в уставной капитал образуемого АООТ «Самаралакто»
здания общежития <…> отказано по причине пропуска срока исковой
давности.
Таким образом, из материалов дела следует, что при приватизации имущественного комплекса «Куйбышевский молочный комбинат»
в 1993 году общежитие, в котором проживает истица, было включено в
перечень приватизируемых объектов недвижимости неправомерно.
Однако включение жилого дома в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия в нарушение
действующего законодательства не должно влиять на жилищные права
108
№ 02/2010
Приватизация
граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до
приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Комментирует:
Между тем при разрешении данного спора суды не учли указанные
положения федерального законодательства, что привело к неправильному разрешению спора и нарушению прав М.
Не была дана правовая оценка и тому обстоятельству, что на основании статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в составе
частного жилищного фонда ОАО «Компания «ЮНИМИЛК» могут находиться лишь жилые помещения коммерческого использования, к числу
которых общежития не относятся. В связи с чем дело было направлено
на новое рассмотрение в суде первой инстанции.
Здесь мы видим, что даже отказ арбитражных судов в удовлетворении иска о признании неправомерной сделки по приватизации общежития и включении его в состав приватизируемого предприятия, не
стал причиной для отказа в требовании о приватизации проживающими
гражданами занимаемого ими общежития 10 .
1
Нередко вопросы приватизации общежитий носят массовый характер, когда жильцы одного из домов требуют приватизации занимаемых
ими квартир, а региональные
Нередко вопросы приватизации
или местные органы власти пыобщежитий носят массовый
таются сохранить данное жилье
характер, когда жильцы одного
в своей собственности. Осоиз домов требуют приватизабенно остро эта проблема стоит
ции занимаемых ими квартир,
в городах, где наиболее высоа региональные или местные
кие цены на жилье и земельные
органы власти пытаются сохранить данное жилье в своей собучастки, расположенные под обственности
щежитиями, где могла бы быть
осуществлена застройка новым
жильем. Характерным примером может являться нижеследующее дело.
Б. И.М., Б. Ю.З., У. М.Ф., Р. Я.М. и другие (всего 84 человека) обратились в суд к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда
г. Москвы, префектуре Северо-Восточного административного округа г. Москвы, Федеральному агентству по управлению федеральным
имуществом, Главному управлению Федеральной регистрационной
службы по г. Москве о признании недействительным распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, зарегистрированного права оперативного управления, признании права
собственности на жилые помещения в порядке приватизации и обяза10 1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.07.2009 г.
№ 46‑В09–21
№ 02/2010
Ева Шипунова,
к. ю. н., адвокат
Однако
необходимо
отметить, что существуют исключения из
обстоятельно проанализированного автором общего правила о
невозможности включения
жилищного
фонда в состав приватизируемого
предприятия. Так, в соответствии со статьей
3 Федерального закона «Об особенностях
управления и распоряжения
имуществом
ж е л е з н о д о р ож н о г о
транспорта» в процессе приватизации имущества федерального
ж е л е з н о д о р ож н о г о
транспорта создается
единый
хозяйствующий
субъект
путем
изъятия
имущества
у организаций федерального железнодорожного транспорта и
внесения его в уставный капитал единого
хозяйствующего субъекта (ОАО «РЖД»).
Пункт 6 статьи 9 Федерального закона «Об
особенностях управления и распоряжения
имуществом
железнодорожного
транспорта» и пункт 15 статьи 43 Федерального
закона «О приватиза-
109
Приватизация
ции государственного и муниципального
имущества» снимают
запрет на внесение в
уставный капитал жилищного фонда.
обосновано тем,
что ОАО «РЖД» согласно
Указу Президента
РФ
«Об
утверждении перечня
стратегических предприятий и стратегических
акционерных
обществ», внесено в
перечень
стратегических предприятий и
стратегических акционерных обществ; участие РФ в управлении
ОАО «РЖД» обеспечивает стратегические
интересы,
обороноспособность и безопасность государства,
защиту нравственности, здоровья, прав и
законных
интересов
граждан РФ; частично в выполнении социальной
функции
государства участвует
и ОАО «РЖД», сохраняя низкие цены на
билеты для пассажиров. В процессе приватизации в уставный
капитал
необходимо
было
внести
такой
комплекс имущества,
который бы обеспечивал осуществление
всей полноты технологического цикла организации перевозочного процесса. Такой
комплекс не должен
был привести к росту
издержек для отрасли
и к ухудшению социальной
защищенности железнодорожников. В случае, если бы
жилищный фонд был
передан органам местного самоуправления,
Это
110
нии произвести государственную регистрацию прав по надзорной жалобе Б. И.М., У. М.Ф., Р. Я.М., И. К.В., К. Н.Н., Г. М. А., З. Д.С., К. П.И., К. А.С.,
И. П.А., Ш. Э.Я., П. В.Ю., Ф. В.Е., в обоснование которых указали, что они
проживают в общежитии по адресу: г. Москва, Ясный проезд, д. 19, которое было организовано в соответствии с решениями исполкома Моссовета от 28.08.1975 г. № 2177, от 12.11.1981 г. № 3235 и на основании
решения исполкома Кировского райсовета народных депутатов г. Москвы от 25.11.1981 г. № 54/5, для рабочих МПШО «Смена». В занимаемые
истцами квартиры в данном доме они вселены в 1980–1990‑х годы как
работники МПШО «Смена» и МПШО «Черемушки» и зарегистрированы
в них по месту жительства. Распоряжением Федерального агентства
по управлению Федеральным имуществом от 19.10.2004 г. № 549‑р дом
№ 19 по Ясному проезду в г. Москве передан в оперативное управление
УФСИН России по г. Москве. Решением Арбитражного суда г. Москвы от
20.09.2006 г. и постановлением 9‑го арбитражного апелляционного суда
от 27.02.2007 г. признана недействительной сделка приватизации жилого дома № 19 по Ясному проезду г. Москвы МПШО «Смена» и установлена
его принадлежность к муниципальной собственности непосредственно
в силу прямого указания закона, независимо от того, оформлено ли это
в установленном порядке. Решение и постановление судов вступили в
законную силу. В сентябре 2007 года истцы обратились в Правительство
города Москвы как в орган власти, осуществляющий функции собственника муниципального жилья в г. Москве (в силу части 2 статьи 14 Жилищного кодекса РФ), о заключении с ними договоров приватизации на занимаемые квартиры. Письмом заместителя префекта СВАО г. Москвы от
27.09.2007 г. № 3936 в заключении договоров отказано в связи с нахождением жилых помещений в общежитии, что согласно статье 4 Закона
РФ от 4.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» исключает возможность их приватизации, а также на возврат здания в федеральную собственность на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006 г. Данный отказ истцы считают
незаконным и просили суд признать недействительным распоряжение
ФАУФИ «О передаче здания общежития, находящегося на балансе ОАО
МПШО «Смена» (г. Москва), Управлению исполнения наказаний по г. Москве Министерства юстиции Российской Федерации» от 19.10.2004 г.
№ 549‑р; признать недействительным зарегистрированное право оперативного управления УФСИН России по г. Москве на здание по адресу:
г. Москва, Ясный проезд, д. 19; признать незаконным отказ префектуры
СВАО г. Москвы и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в заключении с истцами договоров приватизации; признать
право долевой собственности в порядке приватизации дома № 19 по Ясному проезду г. Москвы за всеми истцами.
Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19.06.2008 г. в
удовлетворении исковых требований отказано.
№ 02/2010
Приватизация
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.08.2008 г. решение суда первой инстанции
оставлено без изменения.
Надзорная жалоба истцов об отмене судебных постановлений оставлена без удовлетворения в президиуме Московского городского суда.
Дело было передано на рассмотрение в порядке надзора в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, который все состоявшиеся по делу судебные акты отменил,
указав на следующие обстоятельства. Отказывая в удовлетворении
исковых требований, суд исходил из того, что распоряжением ФАУФИ
от 19.10.2004 г. дом № 19 передан в оперативное управление УФСИН
России по г. Москве, доказательств передачи общежития в собственность г. Москвы представлено не было; органами исполнительной власти г. Москвы порядок передачи общежития в жилищный фонд города
соблюден не был, не произведена регистрация права собственности
г. Москвы на данное здание; наличие договоров аренды жилых помещений, договоров найма жилых помещений, заключенных с истцами ОАО
МПШО «Смена», по мнению суда, не является юридически значимым
обстоятельством для разрешения спора, истцы в общежитии занимают
койко-место, договоров социального найма с ними не заключалось. Те
же доводы приведены в кассационном определении.
Однако с данными доводами судебная коллеги не согласилась в связи со следующим.
Разрешая спор, суд не учел, что в соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 4.07.1991 г. № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда
в РСФСР» жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве
полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету
народных депутатов, на территории которого находится.
Федеральным законом от 23.12.1992 г. № 4199–1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в
РСФСР» в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных
предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд,
находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное
ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного
самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных
прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.
№ 02/2010
то его нельзя было бы
использовать для предоставления работникам железнодорожной
отрасли,
фактически
произошла бы ликвидация
жилищного
фонда и ухудшение социальной защищенности работников железнодорожной отрасли.
Вместе с тем, поскольку
все
акции
ОАО
«Российские
железные дороги» находятся в собственности
Российской
Федерации
(часть
1 статьи 7 закона «Об
особенностях управления и распоряжения
имуществом железнодорожного транспорта»), учредителем единого хозяйствующего
субъекта (ОАО «РЖД»)
является Российская
Федерация
(статья
4 закона «Об особенностях управления и
распоряжения
имуществом железнодорожного транспорта»)
приватизацию имущества
железнодорожного транспорта не
следует рассматривать
буквально как способ
передачи
имущества
в частную собственность. Законодатель
стремился увеличить
эффективность работы железнодорожной
отрасли, повысить ее
ко н к у р е н т о с п о с о б ность
на
мировом
рынке, адаптацию к
рыночным
методам
хозяйствования путем
формирования единой
структуры, которая в
виду ее важности для
государства остается
подконтрольной
последнему.
111
Приватизация
Ваши заметки:
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 г.
№ 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 г. № 370) установлен запрет на включение объектов
жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной)
собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной
взаимосвязи со статей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в
государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию
указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного
фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого
имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
Пунктом 1 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от
27.12.1991 г. № 3020–1 «О разграничении государственной собственности
в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга
и муниципальную собственность» жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, отнесен к муниципальной
собственности непосредственно в силу прямого указания закона.
Таким образом, дом, в котором проживают истцы, не подлежал включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости. Решением
Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006 г. удовлетворено заявление
прокурора г. Москвы к ОАО МПШО «Смена» о признании недействительной
приватизации дома № 19 (общежития), судом установлена принадлежность
здания к муниципальной собственности в силу прямого указания закона.
Распоряжение зданием общежития путем его передачи в оперативное управление в нарушение действующего законодательства не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в
данных жилых помещениях до вынесения соответствующего распоряжения об этом, в том числе и право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При
разрешении данного спора судом не дано правовой оценки указанным
положениям федерального законодательства, что свидетельствует о существенном нарушении норм материального права.
112
№ 02/2010
Приватизация
Кроме того, разрешая спор, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что истцы в общежитии занимают койко-место, суд
не дал оценки доводам истцов о том, что они занимают квартиры и изолированные комнаты в доме № 19, койко-место им не предоставлялось.
Ваши заметки:
Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для
разрешения спора, подлежали проверке и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако в нарушение требований статьи
198 Гражданского процессуального кодекса РФ судом не исследовались
и не проверялись, что стало основанием для отмены всех состоявшихся
по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд
первой инстанции 11.
Одним из наиболее актуальных вопросов, возникающих в судебной
практике по делам о приватизации общежитий, следует признать проблему возможности приватизации жилых помещений, которые формально являются по документам общежитиями, а по факту не отвечают
признакам общежития.
Здесь, прежде всего, необходимо определиться с тем, какие признаки
законодательно установлены для общежитий по действующему законодательству. Статья 94 Жилищного кодекса Российской федерации устанавливает, что общежития предоставляются для временного проживания
граждан в период их работы, службы или учебы. Таким образом, первый
признак общежития — основание предоставления жилого помещения
должно быть обусловлено наличием между гражданами и наймодателем
(собственником или законным владельцем) трудовых, служебных или ученических отношений. Если общежитие было предоставлено вне данных
правоотношений, то уже существуют определенные сомнения для подтверждения статуса данного помещения и, как следствие, устаПервый признак общежития —
новленных ограничений по его
основание предоставления жиприватизации.
лого помещения должно быть
обусловлено наличием между
В пункте 3 указанной статьи
гражданами и наймодателем
собственником или законным
(
Жилищного кодекса РФ опредевладельцем
) трудовых, служебляется, что общежития укомплекных или ученических отношений
товываются мебелью и другими
предметами, необходимыми для
проживания граждан. Других признаков общежития в кодексе не называется. Однако они присутствуют в иных нормативно-правовых актах, в том числе принятых до введения в действие нынешнего Жилищного кодекса РФ.
Так, в частности, до настоящего времени применяется Примерное
положение об общежитии, утвержденное Постановлением Совмина
РСФСР от 11.08.1988 г. № 328 12 , с изменениями и дополнениями. Дан1
11 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
от 09.06.2009 г. № 5‑В09–22
12 1 СП РСФСР, 1988, № 17, Ст. 95
№ 02/2010
113
Приватизация
Ваши заметки:
ный документ дополнительно определяет, что общежития также должны
укомплектовываться инвентарем, который принадлежит наймодателю
и временно выдается проживающим гражданам, также в общежитии
должен быть сформирован необходимый обслуживающий персонал
(комендант, вахтер, уборщицы и другие работники наймодателя), кроме того, должно иметься решение уполномоченного органа о включении
определенного жилого помещения в реестр общежитий.
Важнейшей в этой связи можно признать правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в определении
от 02.11.2000 г. № 220‑О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда г. Краснодара о проверке конституционности статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно данному определению в производстве
Советского районного суда города Краснодара находится дело по заявлению гражданки Н. В. Гаркавенко к муниципальному унитарному предприятию «Общежитие» об устранении препятствий в приватизации жилого помещения. Придя к выводу о том, что статьей 4 Закона Российской
Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая содержит запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, нарушаются права граждан, закрепленные
в статьях 19, 35 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, суд, приостановив производство по делу, обратился с запросом
о проверке конституционности данной нормы в Конституционный Суд
Российской Федерации.
Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 3.11.1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государство, закрепляя в законе
право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации
гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации. При этом ограничение
прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов,
не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима
жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.
Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для
временного проживания и особым правовым режимом (невозможность
обмена, раздела, поднайма и т. д.), что не нарушает конституционных
прав граждан, закрепленных в статьях 40 и 35 Конституции Российской
Федерации, положения которых не препятствуют отнесению жилых помещений, расположенных в общежитиях, к не подлежащим приватизации.
114
№ 02/2010
Приватизация
Кроме того, в силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных
работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также
граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися
в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное
жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им
гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской
Федерации право частной собственности и право иметь имуС уды, разрешая вопрос о правощество в собственности. Вмемерности распространения на
сте с тем суды, разрешая вопрос
то или иное жилое помещение
о правомерности распространеособого правового режима, не
ния на то или иное жилое помедолжны ограничиваться лишь
щение особого правового режиформальным подтверждением
ма, не должны ограничиваться
целевого назначения
лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение 13 .
Ваши заметки:
1
Таким образом, фактически судебным инстанциям была предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о приватизации
жилых помещений, расположенных в общежитиях, решать вопрос о том,
соответствует ли то или иное конкретное жилое помещение признакам
общежития и обоснованно ли введен запрет на его приватизацию, с учетом всех обстоятельств дела.
Примером решения подобной проблемы можно назвать следующее
дело, рассмотренное также Верховным Судом Российской Федерации, где
возник спорный вопрос об обоснованности распространения ограничения
на приватизацию жилого помещения, расположенного в общежитии.
С. обратился в суд с жалобой на действия директора дома отдыха
«Чайковский» на отказ в приватизации квартиры.
Заявитель указал на то, что директор дома отдыха незаконно отказал
ему в приватизации квартиры, поскольку в квартиру он переехал в порядке обмена.
Решением Клинского районного суда от 22.01.1996 г., оставленным
без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.02.1996 г., в удовлетворении заявления отказано. Постановлением президиума Московского областного суда от 07.05.1996 г. протест прокурора Московского областного суда
оставлен без удовлетворения.
Судебная коллегия Верховного суда РФ, рассмотрев дело в порядке
надзора, указала на следующее.
13 1 Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 г. № 220‑О
№ 02/2010
115
Приватизация
Ваши заметки:
Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что жилое
помещение, по поводу которого возник спор, на основании распоряжения Президента РФ от 13.10.1992 г. включено в список предприятий,
учреждений и организаций, входящих в Медицинский центр при Правительстве РФ, относящихся к федеральной собственности, не подлежащей приватизации.
Между тем судом не установлено, входил ли в состав указанного Медицинского центра дом отдыха «Чайковский» со всем имуществом, в том
числе и жилищным фондом, находящимся на его балансе, и являлось ли
это имущество также объектом федеральной собственности, не подлежащей приватизации, поскольку согласно представленному в деле перечню учреждений, предприятий и организаций, входящих в Медицинский центр при Правительстве Российской Федерации, утвержденному
названным распоряжением Президента РФ от 13.10.1992 г., в этот состав
включен лишь дом отдыха «Чайковский» (л. д. 14).
Кроме того, судом не учтено, что в соответствии с распоряжением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от
19.01.1993 г. № 80‑Р дом отдыха «Чайковский» передан в ведение Министерства социальной защиты РФ.
Является ли в этом случае дом отдыха «Чайковский» с находящимся
на его балансе жилищным фондом объектом федеральной собственности, не подлежащей приватизации, суд не устанавливал.
В соответствии со статьей 19 Конституции РФ о равенстве всех перед
судом и законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств и частью
3 статьи 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой
необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения
обороны страны и безопасности государства.
Согласно статье 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
установлен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые независимо от вида собственности (государственная, федеральная или муниципальная) приватизации не подлежат. К числу исключений относятся жилые
помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит.
Доказательств, подтверждающих, что жилая площадь, где проживает
истец, относится к одному из перечисленных исключений, не представлено. Дополнительные ограничения прав граждан не предусмотрены ни
Конституцией Российской Федерации, ни федеральным законом.
Нельзя признать правильным вывод президиума Московского областного суда о том, что жилое помещение является составной частью
116
№ 02/2010
Приватизация
жилищного фонда дома отдыха «Чайковский», обладает признаками
служебного жилого помещения, поскольку этот вопрос не был предметом рассмотрения суда первой и кассационной инстанций.
Ваши заметки:
Исходя из приведенных доводов, надзорная инстанция все состоявшиеся по делу судебные акты отменила и дело направила на новое рассмотрение в тот же суд 14 .
1
На примере данного дела видно, что спорное помещение не отвечало
одному из наиболее значимых признаков общежития — предоставление в связи с трудовыми (служебными или ученическими) отношениями
между проживающим лицом и владельцем дома, что делает необоснованным запрет на приватизацию жилого помещения.
Вместе с тем, Верховный Суд Российской Федерации признает
неправомерной практику, когда нижестоящие суды самостоятельно
определяют какие-либо признаки общежития, которые не установлены
в нормативных актах, но суды в связи с существованием данных особенностей отказывают гражданам в приватизации. Например, не имеет
значения местонахождения жилого помещения, что подтверждается материалами следующего гражданского дела.
Супруги Н. и Н. И. обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа мэрии г. Новосибирска в передаче им в собственность в
порядке приватизации жилого помещения, расположенного по адресу:
<…>, ссылаясь на то, что в указанном доме занимают квартиру <…>, которая была им предоставлена с разрешения администрации МУ «Центр
социальных услуг». Жилой дом, в котором они проживают, является
общежитием и ранее состоял на балансе ПО «Север». В 1998 году дом
передан в муниципальную собственность г. Новосибирска. Их просьба
о передаче занимаемого жилого помещения в собственность в порядке
приватизации оставлена без удовлетворения. Просили признать отказ
в приватизации квартиры незаконным и обязать мэрию г. Новосибирска
заключить договор о передаче в собственность занимаемой квартиры.
Ответчик считал отказ в приватизации законным, указывая, что занимаемое истцами жилое помещение расположено в общежитии и в силу
закона приватизации не подлежит.
Решением Искитимского районного суда от 7.06.2008 г. требования
истцов были удовлетворены: отказ в приватизации признан незаконным,
на мэрию г. Новосибирска возложена обязанность по заключению с истцами соответствующего договора.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 23.09.2008 г. решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
14 1 Определение Верховного суда Российской Федерации от 11.05.2000 г. № 4‑В00–1
№ 02/2010
117
Приватизация
Ваши заметки:
По надзорной жалобе истцов дело было рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, который отменил
кассационное определение по следующим причинам.
Вынося новое решение по делу, кассационная инстанция сослалась
на статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации», в которой содержится запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях. Исходя из
того, что спорное жилое помещение находится в общежитии, условия
для изменения статуса которого отсутствуют, к отношениям по пользованию таким жилым помещением не применимы нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
По мнению истцов, кассационная инстанция не учла положения статьи
7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189‑ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в
жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным
предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям,
и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса
Российской Федерации о договоре социального найма.
Из данной правовой нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления,
утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по
договорам социального найма. При этом отсутствие решения органа
местного самоуправления об исключении соответствующего дома из
специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления
соответствующих документов. Таким образом, граждане, которые занимают жилые помещения в указанных домах, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь статьей 2 Закона Российской Федерации «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Из материалов дела видно, что на основании постановления главы администрации Новосибирской области от 14.04.1997 г. № 218 объекты жилого фонда, социально-культурного и коммунально-бытового
назначения, находящиеся в хозяйственном ведении ПО «Север», были
переданы в муниципальную собственность г. Новосибирска (л. д. 9, 10).
Постановлением мэрии г. Новосибирска от 12.02.1998 г. № 128 в муниципальную собственность были приняты жилищный фонд, объекты
социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находя-
118
№ 02/2010
Приватизация
щиеся на балансе ПО «Север», в том числе общежитие по адресу: <…>
(л. д. 6–8). После вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г.
№ 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» статус общежития данным жилым домом утрачен в силу закона и у граждан, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имеется право приобрести их в собственность в соответствии со
статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», что учитывал суд первой инстанции, но не принял во внимание суд кассационной инстанции.
Ваши заметки:
Нельзя согласиться с доводами кассационной инстанции о том, что
целевое назначение спорного жилого помещения, его особое местоположение на территории данного оздоровительного лагеря, за пределами городской черты, препятствует его приватизации, так как дом № 2 по
ул. Тимуровской в с. Морозове представляет собой часть единого оздоровительного комплекса, что исключает возможность передачи жилого
помещения в собственность. Законом не ограничено право граждан на
приватизацию жилого помещения, использовавшегося ранее в качестве
общежития, исходя из его особого месторасположения. Формальное
сохранение ответчиком статуса общежития дома № 2 по ул. Тимуровской в с. Морозове нарушает их право на приватизацию, закрепленное
в статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации».
В связи с данными обстоятельствами решение суда первой инстанции было оставлено в силе, а кассационное определение отменено 15.
Подводя итоги рассмотренных проблем, связанных с судебной практикой по делам по искам о признании права на приватизацию служебных
жилых помещений и общежитий, необходимо отметить следующие наиболее значимые аспекты затронутых вопросов.
1. Законодательный запрет на приватизацию специализированного
жилищного фонда, прежде всего служебного жилья и общежитий, имеет
ряд условий применения, которые выработаны правоприменительной
практикой Верховного и Конституционного Судов Российской Федерации. Фактически ограничение на приватизацию данных видов жилых помещений должно быть обоснованно обстоятельствами дела.
2. Судам предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о признании права на приватизацию служебных квартир и общежитий
самостоятельно решить вопрос об обоснованности ограничения права на
их приватизацию, при этом учитывается как формальный фактор — отнесение в соответствующей документации (включая реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) определенного объекта к категории
15 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
от 30.06.2009 г. № 67‑В09–4
№ 02/2010
119
Приватизация
Ваши заметки:
специализированного жилищного фонда, так и фактические признаки
спорного жилья — наличие определенных свойств, характерных для жилого помещения специализированного фонда: основания предоставления, укомплектованность инвентарем и мебелью, наличие штата обслуживающего персонала, правил внутреннего распорядка и т. д.
3. Приватизировано может быть только изолированное помещение,
при этом опять-таки учитывается фактическое проживание граждан, а
не то помещение, которое было выделено им формально по документам, поскольку нередко здесь имеются несоответствия.
4. Общежития, переданные в ведение органов местного самоуправления от государственных (муниципальных) предприятий или учреждений, могут быть приватизированы гражданами, в них проживающими,
поскольку данные помещения утрачивают свой статус с момента прекращения права на них соответствующего учреждения. При этом не
имеет значения, изменялся ли по документам статус данных домов и
был ли оформлен с проживающими в нем гражданами договор социального найма жилого помещения.
Общежития,
АНОНС:
включенные
в
уставный капитал приватизированных предприятий в 90-е
годы, могут быть приватизированы независимо от того, признавалась ли сделка по приватизации общежития в целом
недействительной в связи с
нарушением законодательства
о передаче в частную собственность государственных предприятий
120
5. Общежития, включенные
в уставный капитал приватизированных предприятий в 90‑е
годы, также могут быть приватизированы независимо от того,
признавалась ли сделка по приватизации общежития в целом
недействительной в связи с нарушением законодательства о
передаче в частную собственность государственных предприятий.
«Риск - благородное дело» - гласит пословица.
Мошенничества на рынке аренды недвижимости
менее «затратны» для арендатора, но встречаются
куда чаще, чем при покупке недвижимости.
Об этом и многом другом – читайте в следующем номере.
№ 02/2010
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
150
Размер файла
1 787 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа