close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Как понять что Вы инвестор?

код для вставкиСкачать
 Оглавление Как понять что Вы инвестор? .................................................................................................................... 5 Глава 1. Инвестирование в России сегодня: как заработать на чужих деньгах .................................... 5 1. Сдача квартиры посуточно ................................................................................................................ 8 2. Сдача квартиры помесячно ............................................................................................................... 9 3. Сдача квартиры покомнатно. ............................................................................................................ 9 4. Мини-??гостиница. ................................................................................................................................ 9 Загородная недвижимость ................................................................................................................. 10 Жилая недвижимость .......................................................................................................................... 10 Как покупать комнаты? ....................................................................................................................... 11 Выбор коммерческого помещения .................................................................................................... 12 Ситуация на валютном рынке: будет ли кризис? .............................................................................. 27 Глава 2. Инвестирование в жилую недвижимость ................................................................................... 1. С чего начать инвестирование в жилую недвижимость ................................................................... 2. Сравнительный анализ объектов жилой недвижимости ................................................................. 3. Как организовывать просмотры квартир и комнат ........................................................................... 4. На что следует обратить внимание перед сделкой .......................................................................... 5. Формулы инвестирования в жилую недвижимость ......................................................................... 6. Нужно ли брать кредит? ...................................................................................................................... 7. Самые выгодные инвестиции: квартиры или комнаты? .................................................................. 8. Как увеличить доходность от комнат? ............................................................................................... Глава 3 Коммерческая недвижимость. ...................................................................................................... 1. Российская или зарубежная недвижимость ? что выгоднее? ........................................................ 2. Динамика цен коммерческой недвижимости. ................................................................................. 3.Практика инвестирования. Сроки окупаемости нежилой недвижимости. ...................................... 4.Мониторинг рынка недвижимости: что почем? ................................................................................ Глава 4. Основные параметры оценки объекта ........................................................................................ 1. Ликвидность помещения .................................................................................................................... 2. Доходность ........................................................................................................................................... 3. На что тратится инвестор, или расходы при владении объектом недвижимости ......................... 4. Расчет доходов и расходов. Формулы на каждый день ................................................................... Доходный метод. ..................................................................................................................................... Метод капитализации доходов. ............................................................................................................. Расчет дохода с учетом заемных средств .............................................................................................. Дисконтирование денежных потоков .................................................................................................... Ставка дисконтирования: оптимизированная формула для инвесторов ........................................... Глава 5. Где найти дешевые деньги .......................................................................................................... Как выбрать банк ..................................................................................................................................... Хотите изменить мир ? начните с себя ................................................................................................. Собственник vs Менеджер ? кто лучше? .............................................................................................. Важен ли для банка предмет залога? .................................................................................................... Портрет идеального заемщика ............................................................................................................... Как сравнивать банки? ............................................................................................................................ От чего зависит процентная ставка ........................................................................................................ Так ли прост ПРОЦЕНТ? ........................................................................................................................... Возможность досрочного погашения .................................................................................................... Документы решают ВСЕ? ......................................................................................................................... Как подсчитать расходы при СДЕЛКЕ? ................................................................................................... Что влияет на стоимость недвижимости? .............................................................................................. Глава 6. День сделки: договор дороже денег? ......................................................................................... Как выбрать строительную компанию? ................................................................................................. Проверка застройщика ............................................................................................................................ Подводные камни ФЗ ? 214 .................................................................................................................. Аванс: как уберечь свои деньги .............................................................................................................. День сделки .............................................................................................................................................. Страхование: друг или враг? ................................................................................................................... Мошенники рядом: о недействительности сделок .............................................................................. Как выбрать страховую компанию? ....................................................................................................... Как проверить страховую компанию? .................................................................................................... Приложение: ................................................................................................................................................ Основные ошибки предпринимателей .................................................................................................. 7 причин отказа по кредиту. ................................................................................................................... Какие показатели учитывает банк при выдаче кредита + расчет рентабельности для всех видов деятельности. ........................................................................................................................................... ?Просто сделай это!? ............................................................................................................................... Как и почему становятся предпринимателями ..................................................................................... Основные ошибки инвестора: что происходит с экономикой ............................................................. В чем еще ошибаются инвесторы? ......................................................................................................... 8 подсказок для развития собственных талантов ................................................................................. Как понять что Вы инвестор? Если вы устали работать и хотите зарабатывать, - то держите в руках нужную вам
книгу. Здесь вы не найдете фантастических обещаний, что уже завтра купите себе яхту
и станете миллионером. Мы предлагаем реальный механизм, пользуясь которым,
вы сможете, имея синицу в руках, поймать и журавля в небе. Этот способ
предлагает вместо того, чтобы рисковать ради больших денег, хорошо подумать и
грамотно получить эти же деньги без риска. В условиях нестабильной ситуации наиболее ликвидным вложением является
недвижимость, так почему бы не научиться извлекать из нее прибыль? Сдавать в
аренду имеющуюся комнату или квартиру, - хорошее приложение к основному
доходу. Из этой книги вы узнаете, как грамотно распорядиться метражом и
средствами, чтобы эта же комната приносила вам в 2-3 раза больше денежных
средств. Как выбрать объект? Как правильно оценить его ликвидность? Стоит ли
покупать на свои средства или использовать кредит? На что обратить внимание в
договоре купли-продажи? Какие опасности таит в себе объект инвестирования?
Почему необходимо страховать объект и какова роль оценки помещения? Как
посчитать прибыль и сроки окупаемости? Эти и многие другие вопросы задает
себе человек, решивший стать инвестором, на них же и не только Вы найдете
ответ на страницах пособия. Начинать не обязательно с коммерческих
помещений, да и не обязательно иметь миллион для покупки недвижимости. В
современном мире существует множество способов извлечения прибыли, и все
необходимые инструменты вы найдете в этой книге! Глава 1. Инвестирование в России сегодня: как заработать на чужих деньгах У большинства людей словосочетание ?зарабатывать на чужих деньгах?
вызывает негативные эмоции. Сравни ? ?паразитированию?, но разве основным
постулатом бизнеса не является слово ?зарабатывание??! Почему дилером,
дистрибьютером, агентом, распространителем, брокером ? посредником, быть не
стыдно?! Ведь принцип ?каждый зарабатывает как может? работает всегда и
порой заработать ?третьему колесу? бывает намного сложнее. Кто виноват в том,
что у одного есть продавец, а у другого покупатель? У одного помещение, а у вас
талант и знания как грамотно его использовать? Собственник может годами
сдавать офис за копейки просто потому что не знает или не понимает как можно
сдать дороже и главное - кому. Некоторые агентства уже начали брать комиссию
не с арендаторов, а с собственников, потому что владельцев помещений
становиться все больше, а людей умеющих грамотно управлять помещениями(
сдавать в аренду в частности) ? больше не становится. Круговорот денег в
экономике так же естественен, как и то, что мы получаем зарплату в конце
месяца, тратим ее на продукты, оплату коммунальных услуг, досуг и другие
нужды, а через месяц получаем снова. Наверняка вы сталкивались с тем, что за
несколько дней до очередного поступления средства заканчиваются? То же самое
и с инвестированием. Причина в том, что личного капитала никогда не бывает
достаточно, чтобы удовлетворить свои аппетиты. Если у вас есть миллион
долларов, вам захочется работать над проектами стоимостью два миллиона
долларов. Обладая двумя миллионами долларов, вы начинаете интересоваться
4-миллиоными проектами. Поэтому без кредитных денег не обойтись.
Кредиты важны и в том случае, если у человека не так много средств, ?
допустим, до миллиона рублей. Часто приходится слышать: ?Вот если бы у меня
было больше денег, я бы начал инвестировать, а у меня всего 200, 300, ну, может
быть, 50 тысяч рублей. Куда я с такими деньгами?? Это заблуждение, один из
мифов об инвестировании, который давно пора разрушить. Даже с такой суммой
можно эффективно работать. Прежде всего, инвестируя в себя ? в свое время и
знания, как начинали мы.
Мы тоже не могли похвастаться большими финансовыми потоками, но
вкладывали в знания, в обучение и в то, что могли предложить нашим
инвесторам. Как сказал один банкир, с которым я общался в Москве, ?в России
много богатых людей, которые в свое время сорвали ?куш?, а теперь не знают и
не умеют эффективно управлять своими средствами?. Поэтому если у вас есть
желание зарабатывать, а также стремление инвестировать в недвижимость, вы
можете стать управляющим недвижимостью у таких ленивых, но состоятельных
людей. Книга, которую вы держите в руках, научит вас принципам инвестирования
максимально просто, содержательно и понятно.
Книга будет полезна одновременно тем, у кого нет денег, и тем, у кого они есть, но
они не знают, как их инвестировать. Как сказал Павел Андреев, хозяин компании
ЛЭК, ?чтобы стать миллиардером, нужно работать на рынке, где есть миллиард.
На рынке недвижимости миллиард есть, ведь это один из самых денежно-емких
рынков во всем мире?.
Если вы оглянетесь вокруг, то поймете, что риелторы ? одни из самых
обеспеченных людей в мире. Да, среди них нет ?сверхбогатых?, но если
проанализировать специалистов этой сферы, станет очевидно, что все они живут
неплохо и у них всегда есть деньги. Плюсы сделок с недвижимостью в том, что
они связаны с большими суммами денег (и комиссионными). Кроме того,
большинство людей при покупке недвижимости испытывают сильный стресс,
поэтому им легче доверить максимум забот, связанных со сделкой, специалисту,
чем рисковать и разбираться самим. Если вы не профессиональный риелтор и не
работаете в сфере недвижимости, но разбираетесь в тонкостях рынка и
качественно заключаете сделки, то всегда сможете заработать на этих знаниях.
На сегодняшний день они очень востребованы, и в этой сфере дефицит
профессиональных кадров.
Перед тем как начать инвестировать, вам необходимо точно знать, сколько у вас
живых и ?потенциальных? денег. Что значит живых? Это деньги, которые лежат у
вас на депозитах, под подушкой, в банке, в копилке с хрюшкой и так далее. К ним
можно отнести также те средства, которые вы можете занять в течение трех дней
? у родственников, у друзей, у партнеров. Потенциальные же деньги ? это
средства, которые теоретически вы тоже можете получить от друзей, партнеров,
родственников, но можете и не получить. При подсчете потенциальных денег
нужно учитывать и вашу кредитоспособность ? на какой кредит вы можете
рассчитывать. При этом важно, работаете вы официально или нет, есть ли у вас
справка 2-НДФЛ (отражающая ваши официальные доходы с места работы,
выдается и заверяется работодателем) ? от этого будет зависеть и процентная
ставка, и то, на каких условиях вы можете получить кредит, и сумма, на которую
стоит рассчитывать.
Важна и цель, которую вы преследуете при инвестировании. Она бывает
долгосрочной и спекулятивной. Под долгосрочной подразумевается приобретение
вами жилой или коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду на длительный
срок. При этом действует одна конкретная схема кредитования, определенный
метод оценки объекта инвестирования, то есть недвижимости. Поставив перед
собой спекулятивную цель, вы ищете дешевый объект (комнату, квартиру,
коммерческое помещение) и продаете его. Двигаясь к этой цели, нужно учитывать
уже другие параметры для инвестирования, другие критерии.
Еще одна составляющая успеха ? количество времени, которое вы можете и
хотите уделять инвестициям в недвижимость. Многие риелторы трудятся на двух
работах ? 2/2, по вечерам. Даже работая по 2 часа в день, можно за месяц стать
хорошим специалистом и ориентироваться на рынке недвижимости. Самое
главное там ? это информация и умение с ней работать. Если есть интересные
объекты, вы способны найти их быстрее других, умеете общаться с людьми, то в
любом случае заработаете. Либо на своих деньгах, либо на чужих, либо в крайнем
случае продав сделку потенциальному инвестору.
Не забудьте взять выписку из вашей кредитной истории. Зачем она нужна?
Пример из практики
Многие клиенты приходят к нам, не зная своей кредитной истории. Кто-то
заводил кредитные карты и забыл о них, на кого-то и вовсе был оформлен
кредит без его желания (так делали сотрудники одного известного банка: при
оформлении дебетовой карты, автоматически одобряли кредитную линию,
забывчивые или не следящие за количеством наличности на карте,
периодически влезали в кредитный лимит). Бывали такие случаи, когда люди
оплачивали потребительские кредиты (особенно ?любят? предоставлять
такие услуги HomeCredit, Русский стандарт, либо GE- moneybank)через
телефон, но из-за задержки или сбои у оператора накапливалась
задолженность: пару рублей, потом сотен, а потом ? отметка в кредитной
истории,
которая могла испортить кредитную историю при условии
обращения в банк за ипотечным кредитом (эти случаи мы рассмотрим далее).
Все дело в том, что выгодная сделка не ждет, когда вы разберетесь со своей
кредитной историей. Взяв выписку ЕГРП (*выписка из рос. Реестра о наличии
обременений, ограничений на недвижимом имуществе) заранее, вы поймете,
что имеете на данный момент: либо она чистая, либо есть какие-то вопросы.
То же самое касается проблем с законом. Если у вас были какие-либо
правонарушения: административные или другие, то это тоже нужно знать.
Как выяснить? Обратить в бюро кредитных историй. По закону каждый
гражданин имеет право раз в год запрашивать свою кредитную историю
бесплатно- на деле этот закон не работает. Любая информация в бюро
кредитных историй ? платная. Минимальная стоимость 500 рублей до 3х
тысяч рублей. Дело в том, что в России нет государственной организации
подобного рода. Вообще деятельность кредитных бюро достаточна спорна и
запутана. В каждом регионе России существует своя организация куда банки
отправляют сведения. Проблема в том, что таких бюро несколько у них нет
единой базы. Все эти организации обязаны отправлять информацию о
заемщике в архив Центрального банка, но из-за большого объема информации
запросить информацию в ЦБ невозможно, они могут только предоставить
информацию о том, где храниться ваша кредитная история.
К сожалению, пока вы будете разбираться со своей кредитной историей, выгодная
сделка непременно сорвется. Взяв выписку заранее, вы поймете, чистая она в
данный момент или есть какие-то вопросы. То же касается и проблем с законом.
Если за вами числятся какие-либо административные или другие
правонарушения, об этом стоит знать.
Скорее всего, кредитная история многих из вас была испорчена в 2008?2009
годах во время кризиса, но проблемы удалось уладить. Для того чтобы они не
всплыли снова, необходимо взять в банке, выдавшем кредит, справку, что
претензий они к вам больше не имеют. Тогда при подаче очередной заявки вы
спокойно объясните банкиру и кредитному комитету, что да, была сложная
ситуация, но вы погасили все долги. Сегодня подобное воспринимается
нормально, особенно если речь идет об ипотечном кредите.
Что принято понимать под инвестициями в недвижимость? Как правило,
приобретение квартиры с последующей ее сдачей. Квартиру можно сдавать
посуточно, ежемесячно, покомнатно, а также оборудовать как мини-гостиницу.
1. Сдача квартиры посуточно Посуточная сдача принесет больше денег, чем ежемесячная, но этим нужно
постоянно заниматься. Даже если вы найдете управляющую компанию, риск все
равно велик.
Кто обычно снимает квартиры на короткий период? Это люди, которые приезжают
в командировки и молодежь: день рождения, праздники, Новый год, корпоративы
и так далее? Чем это грозит? Сломанная мебель, разбитая посуда, прожженные
ковры, разбитые стекла в дверях, стеллажах, сломанная техника и прочее. Нужно
понимать, что сдавая квартиру такой аудитории, можно потерять ее товарный вид,
а значит деньги. Как правило собственники элитных квартир, очень трепетно
относятся к выбору квартиросъемщика и тщательно соблюдают условия договора.
Управляющая компания в случае сдачи квартиры посуточно- палочка
выручалочка. Во-первых менеджер сразу определит ?потенциального?
квартиросъемщика, подготовит грамотный договор, а по выезду проверит все ли в
порядке в квартире.
Пример из практики
Мой знакомый попал по этому поводу в неоднозначную ситуацию. Сдав
квартиру через агента, он убедился, что снимают адекватные люди и остался
доволен. Но, как начинаются все страшные истории (благо эта закончилась
неприятно, но без жертв),- однажды ночью, соседка набрала номер хозяина и
стала жаловаться на дебош. На месте оказалось, что в квартире что-то
празднует большая компания молодых лиц 19-20 лет, которые уже успели
взять эту соседку в заложники. История закончилась тем, что квартира была
разбита, и квартиранты устроили поножовщину. В итоге, претензии были
предъявлены управляющей компании и они возместили урон.
В посуточной сдаче, риск таких ситуаций возрастает в несколько раз, если
сравнить со сдачей жилья семье на постоянной основе. То есть, чем больше
людей вы пускаете в свою квартиру посуточно, тем выше риск того, что
могут попасть неадекватные людей.
Если вы сдаете квартиру посуточно, риск таких ситуаций максимальный по
сравнению со сдачей жилья семье на постоянной основе. Чем больше жильцов вы
пускаете в свою квартиру, тем выше вероятность нарваться на неадекватных
людей.
2. Сдача квартиры помесячно.
Этот вариант более спокойный. Если вы нашли порядочных арендаторов, то
ежемесячный приток средств вам обеспечен. Но если вы использовали заемный
капитал, то долговременная сдача в аренду принесет минимум прибыли,
покрывая расходы по кредиту.
3. Сдача квартиры покомнатно. Более выгодный вариант ? сдача многокомнатной квартиры по комнатам.
Совокупная прибыль будет больше, чем при сдаче одному арендатору, но не
исключена морока и суета со студентами, которые часто меняют жилье. Минусом
такой сдачи являются сложности при поиске долгосрочных съемщиков, т.к.
контингент комнат в основном студенты.
4. Мини-??гостиница. Мини-гостиницы стали активно появляться совсем недавно. Во время бума на
рынке недвижимости многие агентства начали расселять коммуналки с целью их
перепродажи. Но в 2008 году цены рухнули, и продавать такие квартиры
площадью 120?400 кв. м стало невыгодно. Выход был найден ? их стали
переоборудовать в мини-гостиницы. В Петербурге, например, их очень много на
Невском проспекте ? они очень удобны для студентов и приезжих. Это уже
полноценный бизнес. Вам понадобится управляющая компания либо придется
самим нанимать людей, которые будут следить за ней, убирать, охранять,
открывать. Койка-место может стоить 300?400 руб. в сутки, непосредственно
комната ? 3000?4000 руб. сутки.
Дело это чрезвычайно интересное, и если вы решили заниматься
инвестированием в недвижимость, рассмотрите этот вариант в качестве
приоритетного.
Загородная недвижимость Сегодня владельцы загородной недвижимости часто сдают ее в наем, но с точки
зрения профессиональных инвесторов еще никто не получал от этого
достаточного дохода. Сдают либо те, кто купили землю дешево, либо
собственники ? на праздники. Хороший дом, скажем, под Санкт-Петербургом
стоит 150 тыс. руб., чуть дальше ? 90 тыс. руб. за месяц. В принципе, летом в
нем можно жить самим, а в зимний период, когда за городом не очень комфортно,
можно сдавать его на выходные. Но нужно учитывать фактор амортизации: дом, в
который вы вложили душу, какими бы приличными люди не были, все равно
испортят (см. сдача квартир посуточно) - в лучших русских традициях., стоимость
сдачи на 1 сутки варьируется от 3000 до 300 000 в зависимости от региона и
сезонного периода. Существуют так называемые ?низкие сезоны?-вторая
середина сентября-начало декабря, март-середина апреля. И высокие сезоны ?
лето, новый год, первая декада сентября и майские праздники- в этот период
стоимость увеличивается минимум в 2 раза. Если со сдачей квартиры можно
справиться самостоятельно, то сдавать дом ?от частника? настоятельно не
рекомендуем. Во-первых ? управляющая компания несет ответственность за
причиненный имуществу урон, во вторых грамотно составит договор о задатке, в ?
третьих уладит конфликт с соседями (как компании выезжающие на природу
любят пошуметь на свежем воздухе, что вызывает гнев соседей и звонки с
жалобами хозяевам, а вы хотите спать спокойно?)
Жилая недвижимость Комнаты в коммунальных квартирах намного удобнее сдавать не посуточно
(некоторым может не понравится большое количество соседей), а помесячно. Так,
если вы купили комнату площадью 20 кв. м, разделите ее пополам, по 10 кв. м, и
сдавайте как две отдельные комнаты.
Пример из практики
Была выкуплена квартира с комнатами по 20?30 метров. Их аккуратно
разделили гипроком, сделали отдельный проем, общую кухню, хороший
совмещенный санузел и сдавали студентам чуть выше рыночной стоимости. В
итоге одна комната площадью 20?30 метров, сдать которую в крупных
городах можно максимум за 11?12 тыс., стоила от 16 до 22 тыс. рублей, что в
2 раза увеличило доходность этой недвижимости.
Как покупать комнаты? Допустим, у вас немного денег (100?200 тыс. руб.) либо нет денег, но есть
желание. Как начать инвестировать в комнаты в этом случае? Сегодня средняя
цена комнаты ? 1 млн рублей. При определенных условиях она может достичь и
1 млн 150 тыс. рублей ? разброс цен составляет от 10 до 15 %. Если комната
продается срочно, с хозяином можно договориться о хорошей скидке в те же 10 %.
Соответственно, вы приобретете комнату стоимостью 1 млн руб., за 900 тыс. руб.
Оценщики могут оценить ее в 1 млн 150 тыс. руб., тогда разброс составит 250 тыс.
рублей ? 25 % от первоначального взноса. Если вы грамотный человек и умеете
общаться, то купите комнату, не вкладывая своих денег, кроме, может быть,
расходов на нотариуса и ряда других дополнительных трат. Для сотрудничества с
банками вам понадобится справка по форме 2-НДФЛ, кроме того, вы должны быть
их клиентом. Большинство банков идет навстречу только тогда, когда вы выкупили
последнюю комнату, то есть стали собственником всей квартиры.
Пример из практики
Если вы приобрели комнату за 900 тыс. руб., ваш платеж по кредиту будет
составлять 10?12 тыс. руб. в течение 15?20 лет, а сдавать ее вы будете на
пару тысяч дешевле. Соответственно, если есть возможность получить
кредит, начать работать по такой схеме можно немедленно.
Как получить кредит без первоначального взноса? Существует схема, по которой
банки могут потребовать от вас расписку в том, что вы внесли первоначальный
взнос в виде разницы в 25 %. Продавец пишет расписку, что он вам их вернет
(чтобы между вами не возникло конфликта интересов). Если в квартире много
комнат, требуется согласие всех жильцов. При этом надо учитывать, что от
некоторых собственников согласие получить очень сложно. Как это можно
сделать? Существует 2 способа выкупа комнаты: по обоюдному согласию
продавца и соседей (то есть их нотариальный отказ от преимущественного права
покупки), либо через нотариуса. Первый способ ? миролюбивый, когда вы
озвучиваете соседу сумму продажи и он либо покупает, либо пишет нотариальный
отказ. Второй, когда собственник отказывается или считает цену слишком
высокой. В этом случае вы сами идете к нотариусу и отправляете соседям
предложение о выкупе, предварительно нотариально заверив; в случае
отсутствия реакции, повторяете процедуру трижды, после чего автоматически
получаете разрешение на продажу. Стоит учитывать, что продать недвижимость
придется за цену указанную в нотариальном заявлении иначе обиженный сосед,
может подать на вас в суд и сделку аннулируют.
Чтобы
не терять время и нервы, можно продать квартиру по схеме
дарение+купля продажа. Например собственник дарит вам одну четвертую часть
комнаты и вы автоматически получаете право преимущественной покупки
остальной доли, соответственно выкупить ее без участия остальных
собственников.
Выбор коммерческого помещения Москва, Петербург
Более интересный с точки зрения инвестирования вид недвижимости ?
коммерческая. Характерная черта таких мегаполисов, как Санкт-Петербург и
Москва, в том, что выкупить офис в бизнес-центрах, расположенных в интересных
и выгодных местах, арендатору практически невозможно. Как правило, фирмы
приобретают их за счет средств инвесторов или заемных средств и сдают в
аренду по частям, полностью управляя ими. Очень сложно найти такие объекты, и
даже если они есть, то, скорее всего, не очень интересны. Как правило,
доходность такой коммерческой недвижимости будет не намного выше депозита,
который можно получить в банке. Для сравнения, если депозит сегодня принесет
вам от 8 до 9 % годовых, то подобное помещение ? 11?13 %. При покупке
офисных помещений проценты более высокие.
Регионы
В регионах ситуация совершенно противоположная. Там собственники в принципе
готовы продавать отдельные коммерческие помещения или целые этажи, а
доходность будет равна примерно 17 %.
Бытует мнение, что лучше положить деньги на депозит, чем инвестировать в
недвижимость. Это верно в зависимости от суммы. Что такое депозит? Это не
только гарантированное получение ежемесячной прибыли, но и гарантия того что
сумма не сгорит?вот тут оговоримся, государство обязует банки страховать
только 700 тысяч рублей (те деньги которые вы получите в случае дефолта или
банкротства банка), но что делать если сумма на вашем счету превышает 700
тысяч?!
Что касается складских помещений, то все зависит от региона. В СанктПетербурге и Москве самые выгодные места ? около кольцевых дорог, и главное
? успеть их выкупить. Ими занимаются крупные компании, имеющие большой
финансовый потенциал.
Какой вариант выбрать?
Коммерческая недвижимость в спальных районах, то есть магазины на первых
этажах жилых домов, ? это, на наш взгляд, самый интересный вид недвижимости
для инвестора, обладающего суммой до 10 млн руб. Данная недвижимость
наиболее ликвидна. Если у вас есть склад стоимостью 200 млн руб., продать его,
скорее всего, будет проблематично. Это может занять от одного месяца до года
либо вам придется снизить цену, если продать нужно как можно быстрее. Если же
у вас 200 помещений стоимостью 1 млн рублей каждое, вам легче их продать,
потому что сумма, потенциал и ликвидность позволяют сделать это гораздо
проще и выгоднее.
Если вы имеете склад стоимостью 200 млн. руб., то его, скорее всего,
проблематично будет продать даже в течение года. Это может занять и три и пять
лет. Вариантов два: либо вы продаете его с большим дисконтом, либо ищете
варианты. Какие? Можно поделить его на небольшие помещения и продать, а еще
лучше даже и не покупать. Запомните главное правило инвестирования: чем
меньше метраж тем он дороже (имеется ввиду торговая и офисная недвиж).
Склады это вообще отдельная тема: как правило их покупают с целью вести свое
дело или открывать производство, либо дешево достались иначе вкладываться с
такие помещения смысла нет.
Аспекты выбора
На какие моменты стоит обратить внимание при выборе помещения?
1. В первую очередь на энергетическую мощность. Собственникам тоже следует
учитывать это при выборе арендаторов. Чтобы в помещении могла работать
компания по продаже мобильных телефонов, нужна мощность 8?10 киловатт.
Если это кафе, для него понадобятся как минимум 20 киловатт, а лучше 50.
Магазины ?24 часа? в обязательном порядке должны быть оборудованы
холодильниками, кондиционерами ? это тоже не меньше 10 киловатт. Продажа
мяса дает самую большую маржу (маржа - это разница между себестоимостью
товара/услуги и их окончательной ценой продажи. Нужно учитывать что в маржу
не входят расходы связанные с налоговыми выплатами, расходами на дилерскую
сеть и т.п.) и за помещение, используемое для этих целей, вам могут предложить
хорошую арендную ставку. В данной ситуации имеет большое значение, какова
максимальная мощность в вашем коммерческом помещении, сможете ли вы ее
увеличить и сколько это будет стоить.
2. Соседи сверху.
Пример из практики
Мы подобрали коммерческое помещение в центре города для одного из своих
клиентов, в котором он открыл дорогой ресторан. При этом не был учтен
такой момент, как состояние труб и адекватность соседей. Случилось так,
что они затопили ресторан. Помещение было куплено на кредитные средства.
Каждый день простоя лишал владельца десятков тысяч рублей прибыли.
Еще один пример: наш знакомый открыл кафе, среднего уровня но в очень
доходном месте- на одной из главных улиц города. Ресторан пользовался
популярностью не только у студентов и клерков, но и туристов и вроде бы
живи и радуйся, как однажды ресторан закрыли? Долго судились, разбирались,
были выявлены какие-то нарушения норм и правил СЭС, знакомый с пеной у рта
доказывал суду, что делал все правильно и содержал кухню в чистоте. В итоге
дело проиграно. И вот спустя пару лет, выяснилось, что наверху злополучного
дома жила племянница одного из близких губернатору людей. И жаловалась она
на шум и запах вытяжных труб и вообще она была бы не против открыть там
ресторан подороже чтобы не толпился народ и не мешал ей музицировать
дома..пары жалоб родственникам хватило, чтобы закрыть успешный бизнес
человека?мораль?!Соседи это важно! Мы советуем изначально узнать, кто живет
сверху, чтобы не создавать проблем себе и тому, кто будет арендовать
помещение.
Дополнительные инвестиции
Еще один важный вопрос, нужно ли вкладываться в ремонт помещения, которые
вы планируете сдавать?
Если вы сдаете помещение розничным сетям: мобильных операторов,
парфюмерных магазинов и подарков и т.п., дополнительные расходы вам не
потребуются ? они делают свой фирменный ремонт. В других случаях готовьтесь
понести затраты, чтобы оформить помещение по заказу арендатора.
Наличие площадки для парковки ? это весомый плюс, а вот ее отсутствие может
оттолкнуть потенциальных арендаторов (владельцев ресторанов, кафе или
магазинов), так как отрицательно скажется на их бизнесе.
Инфраструктура района
Недвижимость премиум-класса, помещения в центре города ? это один уровень
цен, в спальных районах ? другой. От того, как банк оценит недвижимость,
интересна она ему или нет, и того, за сколько вы сможете ее сдать, будет
зависеть процентная ставка при получении кредита.
Большим плюсом будет близкое соседство со станциями метро и другими
ключевыми транспортными узлами. Важно, находится ваша коммерческая
недвижимость во дворе или на первой линии оживленного проспекта. Допустим,
вы покупаете коммерческое помещение в новом комплексе, который уже
построен, но там уже есть и аптека, и салон красоты, и алкогольный маркет. Для
вас это в первую очередь сужает круг потенциальных арендаторов. Бывает,
конечно, что рядом располагаются две аптеки, но редко. Сдать такое помещение
будет сложно либо от вас потребуют скидку. Гораздо проще работать там, где
еще ничего нет, потому что всем хочется опередить конкурентов.
Пример из практики
К одному из арендодателей пришли из торговой сети, занимающейся
реализацией мяса, и сказали: ?Мы готовы переплатить 1 млн руб., чтобы вы
разорвали договор с Б. и мы заняли помещение сегодня?. Собственник, оказался
человеком - слова и помещение было сдано тому, с кем уже была
договоренность, но факт имел место быть. Арендаторы бьются за
стратегические точки и стараются заключить максимально длительный
договор аренды.
Другой пример удачного коммерсанта: он построил свой бизнес только на том, что
сдавал помещения исключительно мясным магазинам. Причем по принципу: кто
сегодня мне предложит больше. Успех его стратегии прост ? люди в спальных
районах, а уж тем более в центре, привыкли покупать в одном и том же месте и их
мало волнует вывеска ?мясо от Пети? или ?от Васи?, особенно на окраинах
города.
Помимо всего, важна и социальная составляющая района ? окраина это или
промышленный центр города. Бывает так, что коммерческая недвижимость в
идеальном состоянии и интересна сама по себе, но находится в глухом и сильно
отдаленном от центра районе, где нет ничего, кроме заводов. По сути, там не
имеет смысла ни открывать магазин, ни тем более оказывать услуги, например
парикмахерские.
Где искать объект?
На первый взгляд круг возможных источников широк: объявления в газетах,
друзья и знакомые, агенты по продаже недвижимости, вывески на фасадах
зданий, залоговые базы, банки, кредитные организации, адвокаты и юристы.
Можно самому подать объявление о покупке коммерческой недвижимости.
Но на практике сколько бы вы ни просматривали объявления в газетах и СМИ,
найти что-то интересное для инвестирования в пределах 1 млн долларов весьма
затруднительно. При анализе имеющихся вариантов доходность получается
менее 8 % годовых без учета инфляции.
Если продается коммерческое помещение стоимостью 60 млн руб., сдавать его
можно максимум по 2 тыс. руб. за кв. метр. Оно должно стоить в два раза
дешевле, чтобы приносить хотя бы 30 % дохода в год. Объявления дают те, кто
поставляют уже готовый продукт. Это хорошо, если вам стратегически важно
именно это помещение. Его цена не имеет для вас значения, поскольку вы
понимаете, что берете его на 10?15 лет и будете пользоваться им лично. Если же
вы хотите его сдавать, получая доход, и тем более если планируете использовать
заемные средства, в СМИ вы подходящих помещений не найдете.
Агент по продаже недвижимости тоже неоднозначный источник. У опытных
агентов есть свои инвесторы, с которыми они работают, и они точно знают, что
сколько стоит. Если они находят достойный объект, то могут спокойно накрутить
на него 10?15 %, что для вас, естественно, выйдет дороже, чем если бы вы нашли
его сами. Ваши интересы расходятся: агенты работают от сделки до сделки, а вы
хотите инвестировать. У агентов в ход идут совсем новые или не очень ликвидные
объекты. Ликвидные они или забирают сами, или выставляют дороже. Выход:
либо обзаводиться своими агентами, либо давать точную оценку тому, что вам
интересно. Вы должны отчетливо представлять, какой будет минимальная
доходность, а ваши агенты ? насколько адекватно они могут ее завышать.
Круг друзей и знакомых поможет узнать о хорошем объекте до того, как человек
выставил его на продажу, пока он только об этом задумался. Например, приятель
в процессе общения бросает: ?Вот хочу продать коммерческое помещение, что-то
не идет, не получается?. Если он еще не ходил в агентство по продаже
недвижимости, вы можете объяснить ему, что его объект стоит столько-то и лучше
продать его вам ? это будет надежнее.
На Западе очень полезными оказываются залоговые базы. В России, как правило,
до официальной базы доходят проекты не первой свежести, все самое
интересное разбирают раньше, поэтому вам придется либо самостоятельно
формировать залоговую базу исходя из своих интересов, либо лично знать тех,
кто их формирует. Не стоит переживать, что вы никого не знаете, ? со всеми
можно познакомиться.
Банки и кредитные организации работают по аналогичной схеме. В рамках одного
из проектов мы приобретали коммерческие помещения во дворах, не очень
интересные большим акулам инвестирования, открывали магазинчики шаговой
доступности ?24 часа? и продавали их как готовый бизнес, коммерческое
помещение. В этом случае потенциальному инвестору предоставлялось не просто
помещение во дворе, которое требовалось раскручивать, а уже готовый магазин,
который он контролировал и который приносил хорошую процентную ставку. Это
тоже неплохой вариант ? прибавить к вашему коммерческому помещению
добавленную стоимость.
Ваше объявление о покупке коммерческой недвижимости будет давать плоды,
если в вашем городе вас знают в широких кругах и понимают, что вы предлагаете
хорошие объекты и они найдут что-то интересное.
Адвокаты и юристы действуют по принципу ?Купить подешевле ? продать
подороже?. А кто продает дешевле? Правильно, те, у кого проблемы, кому нужно
решить вопрос как можно скорее. Причем решение имеет ценность скорее
моральную, чем денежную. Юристы знают о проблемах людей, находящихся,
скажем, в процессе развода, и еще до вынесения судебного решения о разделе
имущества готовы посоветовать варианты квартир или комнат.
Решив обратиться в агентство недвижимости, граждане, как правило, стараются
выбирать крупные, думая, что так надежнее. Но найти в большом агентстве
недвижимости хороших риелторов, которые предлагали бы вам объекты, как раз
маловероятно. Это корпорации, и у них есть свои инвесторы. А вот если агентство
с небольшим штатом, у которого не много денег и инвесторов, вам могут
предложить что-то интересное. Частные риелторы, работающие на вольных
хлебах, тоже могут помочь.
Как найти выгодные объекты?
Один из способов ? покупать на этапе строительства. Инвестируя в первичную
недвижимость, допустим, на первых этажах, вы затрачиваете меньше средств. И
если дом будет сдан в срок, у вас будет хорошая инвестиционная составляющая:
с учетом того, что стоимость недвижимости вырастет, вы сдадите ее также за
хорошую цену.
Другая ситуация ? искать квартиры, проживающие в которых переживают развод.
Если в семье проблемы, особенно при разделе имущества, доминирующим
становится стремление решить вопрос поскорее, поэтому квартиры продаются с
хорошим дисконтом. Когда люди закладывают имущество с целью получения
срочно крупной суммы денег, можно заключить действительно выгодную для
обеих сторон сделку.
Следующий вариант ? когда люди переезжают в другой город или за границу. Как
правило, они тоже не располагают большим запасом времени, и поэтому главное
для них ? уладить вопрос с недвижимостью. Решение принято, соответственно,
нужно срочно реализовать квартиру и переезжать.
Просрочки по выплатам, налоги и кредиты
Зачастую, набрав много потребительских кредитов, не справляясь с их выплатой,
например, из-за потери работы, и накопив долги, люди вынуждены реализовывать
свою недвижимость по сниженной цене, чтобы не переплачивать проценты, пени.
Штрафы у банков немаленькие, а продажа квартиры по ее реальной цене может
затянуться на несколько месяцев. Продав жилье немедленно с хорошей скидкой в
10?30 %, можно сразу погасить текущие кредиты. То же и с налогами.
Вы при этом получите дополнительную прибыль за срочность сделки ? за то, что
в сжатые сроки найдете подходящий вариант и разберетесь с документацией.
Незнание принципов инвестирования в недвижимость и обстановки на рынке
теми, кому что-то достается либо по наследству, либо благодаря везению ?
подарили на свадьбу, например, ? делает ваши услуги как специалиста еще
более актуальными. Они не умеют инвестировать, управлять, для них это просто
помещение ? сдают, за сколько сдается,. В этом случае к вам непременно
обратятся за консультацией.
Пример из практики
Состоятельные родители подарили молодому парню бизнес-центр, но не в
центре города, а на окраине. Они передали его управляющему, сами ездили по
свету и отдыхали. Управляющий управлял так, что они не получали тех денег,
на которые рассчитывали. В итоге они приняли решение продать бизнесцентр и вложиться в строительство дома. Центр приобрел наш инвестор, и
при правильном управлении он приносит ему хорошую прибыль ? порядка 29 %
годовых. Это очень хорошая процентная ставка для такого помещения.
Банкротство и выкуп помещения у города
Банкротство всегда связано с взаимодействием с арбитражным управляющим,
когда большие или не очень предприятия, имеющие на своем балансе
помещения, выставляют их на торги. Как правило, торги бывают открытыми и
закрытыми. Если у вас есть определенный вес в сфере недвижимости, вы знаете
об интересах продавцов и, возможно, их лично, приняв участие в торгах, вы
сможете приобрести интересные объекты по заниженной стоимости.
Банкротство ? очень крупный пласт, который в России сегодня охвачен очень
мало (им занимаются только узкие профессионалы). В то же время банкротами
становятся многие предприятия. Почему так происходит? Возможно,
недвижимость досталась собственникам за копейки, и они просто не знают, как ею
управлять.
Важно отслеживать процессы банкротства, общаться с людьми, с арбитражными
управляющими, которые занимаются вопросами банкротства, таким образом, вы
окажетесь первым на открытых торгах. Именно вы сможете выкупить
недвижимость или предложить человеку купить его актив. Схема такова. Вы
узнаете по каким-то своим каналам, что данный собственник обанкротился.
Допустим, актив стоит 100 рублей, на торгах он уйдет за 10. Вы предлагаете: ?Я
выкупаю его за 40, но вы получаете 30 сверху?. Вы со своим юристом
обрисовываете ему, что лучше до начала процедуры банкротства, до торгов
продать недвижимость вам за 3 рубля, чем остаться с одним рублем из десяти.
Это очень интересно. И если вы действительно хотите заниматься
профессиональным инвестированием, этот пункт должен стать для вас основным.
В отношении застройщиков приведем следующий пример. В одном из пригородов
Санкт-Петербурга был построен жилой комплекс, где по документации
планировалось 5 этажей. Уже была подведена крыша, но на последнем этапе
застройщик решил, а почему бы ему не сделать дом выше. В итоге было
надстроено еще три этажа. Документация была в порядке, все вопросы с
администрацией урегулированы, но по нормативам строить так высоко в том
районе было нельзя. Три этажа оказались выше лесных насаждений. Вследствие
изменения экономической и политической ситуации пост главы администрации
этого района занял другой человек. Поскольку все договоренности были
исключительно устными, сдача дома задержалась на пять лет ? с новой властью
решить вопрос не удавалось. Не исключено, что пошел разговор о такой сумме,
что достраивать дом было просто экономически не выгодно.
Квартирография ? важный момент, о котором знают не все. Если вы
рассматривали варианты покупки новой недвижимости, то наверняка замечали,
что квартиры иногда продаются путем переуступки компаниями, реализующими
бетон, металл, подрядными организациями. Квартирография ? это понимание
того, какие квартиры, как и к кому относятся согласно схеме строительства. Есть
инвестор, есть генеральный подрядчик, есть субподрядчики. Генеральный
подрядчик ? это компания, которая отвечает за весь процесс стройки. Она
нанимает подрядчиков по бетону, по металлу и так далее, расплачиваясь с
некоторыми квартирами. Если генподрядчик оставляет некоторое количество
квартир себе, он, конечно же, заинтересован продать в первую очередь эти
квартиры, чтобы получить наличные деньги.
Допустим, генподрядчик продает компании-субподрядчику в счет поставок
металла три квартиры. Поскольку металл нужен не постоянно, а только в ходе
непосредственно возведения объекта, цена на него в период строительства
может измениться и в два раза, как это было в 2008?2009 годах. Соответственно,
фактически металла уже недостаточно для оплаты трех квартир, но договоры
были подписаны. Если генподрядчик продает свои квартиры, то получает
максимальную прибыль с этого объекта, которую вообще можно получить. Деньги
он частично откладывает на стройку, а частично пускает на новые проекты. Затем
его заинтересованность в этом объекте падает, ведь всю прибыль он получил ?
остались только проблемы. Поскольку по квартирографии квартиры были отданы
субподрядчикам, они требуют доплаты, ведь стоимость бетона или металла
изменилась. Но деньги, которые генподрядчик выручил, он уже разделил или
вложил, и у него их не хватает. Возникает конфликт. Генподрядчик говорит: ?Мы
договаривались ? давайте металл?, а компания: ?Извините, денег нет,
оплачивайте металл?. Спор, конечно, решится, но сроки сдачи объекта сильно
затянутся ? вы можете прождать 5?6 лет, как часто бывало во времена
экономической нестабильности.
Квартирография очень важна: какие квартиры были отданы подрядчикам, какие
генподрядчику, сколько из них было продано. Сразу вам об этом никто не скажет,
но, пообщавшись с одним, другим риелтором, вы соберете нужные сведения.
Лучше обратиться к пяти ? и на основании полученной информации выработать
свое мнение.
На что нужно обратить внимание?
1. Разрешение на строительство.
Несмотря на вступление в силу закона ? 214-ФЗ (согласно которому компаниязастройщик должна иметь разрешение на строительство и иметь этот участок в
собственности или долгосрочной аренде), получение разрешения на
строительство требует значительных временных затрат. Большинство
застройщиков начинали строительство еще до того, как получали разрешение на
него. Покупали либо брали в аренду участок и начинали строить, а затем
оформляли все документы. Бывало так, что дом уже построен, а документации
нет.
2. Информация по задолженностям и отчислениям компании в бюджет города.
После того как компания вводит дом в эксплуатацию, она должна отчислить в
бюджет определенную сумму денег: на озеленение, на садики, на инфраструктуру
в целом, иначе граждане, купившие недвижимость, могут не получить ее в
собственность. Если вы не оформили право собственности на ваше коммерческое
помещение, вы можете, конечно, договориться с арендодателем, что он будет
снимать, а вы его не выгоните. Но фактически без свидетельства собственности
вы собственником не являетесь, соответственно, не можете сдавать помещение,
даже если у вас есть акт о приемке. Крупные сети согласятся сотрудничать с вами
только за очень небольшие деньги ? им нет смысла раскручивать точку, давать
рекламу, если в любой момент у вас могут возникнуть проблемы и им придется
съехать.
Упомянем, еще один интересный момент, касающийся инвестирования в
недвижимость. Почему методы Роберта Кийосаки не работают в России?
По нашему мнению, это происходит по нескольким причинам:
1. Цены на недвижимость в России сильно завышены. Это система управления
ситуацией в России в целом, и зависит от многих политических аспектов. Кто
поддерживает власть? Военные и правоохранительные органы. Зарплаты у них
небольшие, но всем обещают квартиры. Люди, работающие в этих сферах, будут
следовать политическому курсу, иначе им не получить жилплощадь. Людей
сегодня специально заманивают ипотекой, доступными кредитами. Это не
случайно. Если человек должен банку, он хочет стабильности. Ему нет резона
менять политическую ситуацию, идти на митинги, ведь в любой момент он может
лишиться работы, бизнеса, сесть в тюрьму ? тогда банк отберет его
недвижимость и он останется ни с чем, Именно поэтому власть держат стоимость
недвижимости в России на очень высоком уровне.
2. Если вы читали книгу ?Богатый папа, бедный папа?, то помните правильную
мысль о том, что активы должны превышать пассивы. Например, в Москве многие
компании хотели купить многоквартирные дома и сдавать их. Но, во-первых, у них
нет ?длинных? денег (с помощью длинных денег осуществляются
финансирование долгосрочных проектов инвестирования, ?длинными? принято
называть большое кол-во денежных средств, способное обеспечить реализацию
проекта, либо обеспечить его финансирование на срок от 1 до 3х лет), а вовторых, спрос на такой тип инвестирования не велик. Допустим, вы покупаете дом,
оборудуете его под сдачу в наем, чтобы не лишать ипотечной стоимости. Вашими
конкурентами при этом становятся люди, которые приватизировали квартиры.
Иначе говоря, получили даром в наследство от государства. Если они сдают
однокомнатную квартиру условно за 10 тыс. руб., а вы начинаете сдавать за 9, им
ничего не стоит снизить цену до 8 тыс., чтобы снимали у них. У них нет
потребности в конкретной экономической составляющей, нет нужды
инвестировать ? актив достался им от государства. Вы же не можете снизить
стоимость аренды еще, так как в этом случае уходите в минус и не сможете
покрывать кредит.
Именно поэтому принципы Роберта Кийосаки, которые так популярны сегодня,
мало применимы в России.
Как оперативно и выгодно найти арендатора?
Допустим, вы не покупаете, а просто хотите зарабатывать на аренде. Где найти
выгодных арендаторов, чтобы все были довольны?
Возьмем, к примеру, новостройки в больших кварталах на окраинах города.
Квадратный метр от застройщика, собственника или топ-менеджера, которые
купили там квартиры, стоит порядка 800 руб. без отделки и 1 000 руб. с отделкой
(Цены представлены для Санкт-Петербурга. Для Москвы+240 руб, Для регионов
дешевле от 1,5 до 2х раз). Потенциально можно сдать этот объект за 1100?1150
руб. Чтобы извлечь максимальную прибыль лучше сначала искать арендатора, а
потом помещение под него (либо обозначить ореол помещений). Кто это может
быть? Продуктовые магазины шаговой доступности, товары для дома, зоотовары,
мясная продукция, аптеки, стоматологии (для них действуют особые стандарты),
винные, пивные магазины и банки.
Представим ситуацию, что вы сняли недорогое помещение от собственника за
800 рублей м.кв. Как правило если помещение не отремонтировано, то
собственник предоставляет ?каникулы? (не взимает арендную плату за первые 23 месяца), теперь счет идет на дни, за месяц максимум вам необходимо найти
арендатора. Как это сделать? Можно выйти на агентов, либо разместить
объявления на многочисленных порталах в разделе от собственника, обратиться
в агентство недвижимости. Вы предлагаете им свой объект, формируете
коммерческое предложение. Допустим, они заинтересованы и готовы общаться
дальше. В определенный момент вы понимаете, что у вас есть как минимум пять
клиентов: мясной магазин, салон сотовой связи, может быть, даже банк и пр.
Остается заключить договор. Итак потенциальные арендаторы найдены,
помещение им можно сдавать по рыночной цене, скажем средняя цена торговых
площадей для Северо-Западного региона варьируется от 1000 до 1800 (допустим
вы сдаете за 1500рублей м.кв). Если субарендатор будет найден в течение
месяца, то вы также сможете предоставить ему ?каникулы? по арендной плате.
Сдавая помещение площадью 100 кв. м, вы получите за месяц 115 тыс. руб. Если
удастся найти субарендаторов сразу, то за 3 месяца ваших арендных каникул вы
заработаете 345 тыс. руб.
Даже если первый месяц арендных каникул придется потратить на ремонт,
вложив 150-200 тыс. руб. собственных средств, то за два оставшихся месяца вы в
любом случае заработаете 230 тыс. рублей. И дальше будете получать разницу
между арендой и субарендой (1150-800руб) Существует определенная формула,
с помощью которой можно рассчитать возможную прибыль при покупке
недвижимости, но об этом мы поговорим более детально в следующих главах. В
качестве вывода можно сказать следующее, для получения пассивного дохода не
обязательно являться собственником посещения.
Для того чтобы понять в какую именно недвижимость вкладывать денежные
средства, необходимо определить критерии, как правило они таковы:
1. Право собственности на недвижимость ? полное или ограниченное. Имеются
ли какие-то ограничения на данный объект (не является ли он историческим
памятником), есть ли возможность делать перепланировку и так далее.
2. Условия финансирования:
а) покупка за свой счет;
б) покупка при помощи потребительского/нецелевого кредита;
в) покупка при помощи ипотечного кредита.
Самым прибыльным из трех вариантов является схема: покупка недвижимости с
ипотеку с внесением первоначального взноса. Одним из ключевых преимуществ
являются низкие (по сравнению с другими кредитными программами) процентные
ставки по ипотечному кредиту. Это повышает рентабельность вашего капитала.
Если вы покупаете комнату за 1 млн руб., ваша ставка будет 8 % годовых. Если
же при помощи ипотечного кредита, то при грамотном использовании ваша ставка
может составить до 30 % годовых.
3. Условия продажи:
а) чистота сделки (если объект продается очень срочно, не исключено, что с ним
есть какие-то проблемы);
б) наличие/отсутствие полной информации об объекте (предыдущие
собственники, условия приобретения, наличие ограничений и обременений на
недвижимости(сервитуты, аресты, контроли));
в) наличие ограничений для некоторых видов инвесторов (кредитная история
заемщиков, судопроизводства в отношении участников сделки).
4. Влияние таких факторов, как состояние рынка, котировка на дату продажи,
временных факторов (инфляции и пр.). Например, с конца 2012 года МИНФИН
обещает принять в действие налог на недвижимость, что сильно скажется и на
цене, и на дальнейшей динамике рынка недвижимости.
5. Местоположение: транспортная доступность, экологическая обстановка,
состояние социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания.
6. Физические характеристики, которые влияют на стоимость:
а) возраст, состояние здания;
б) вид строительных материалов;
в) размер, форма земельного участка;
г) плотность застройки земельного участка;
д) архитектура и дизайн (как правило, относится к пригородным объектам).
7. Экономические характеристики, применяемые для оценки доходности
недвижимости, условия и срок аренды. Если вы занимаетесь субарендой, крупные
сети согласятся сотрудничать с вами только при условии заключения договора на
срок от трех лет.
8. Скидки по арендной ставке, или арендные каникулы. Если предусмотреть такие
скидки, коммерческое помещение снимут намного быстрее.
9. Наличие в стоимости дополнительных компонентов. Если вы покупаете базу
отдыха, входят ли в комплект снегоходы, может быть, машины, транспорт,
автобусы.
Инвестиционная привлекательность недвижимости оценивается с точки зрения
доходности, ликвидности, рисков, возможности управлять чистыми денежными
потоками.
Вернемся к тому, с чего мы начали. Как зарабатывать на чужих деньгах? Почему
нужно использовать заемные банковские деньги?
Во-первых, как уже говорилось, рентабельность вашего собственного капитала
будет выше. Если у вас есть 1 млн рублей, вы можете купить одну комнату и
получать 8 % годовых, а если разбить его на первоначальные взносы на те хе
комнаты, то их количество возрастет до 4х и прибыль составит, по скромным
подсчетам, 15 % годовых. Но стоит понимать, что деньги ? инструмент
динамичный и никто не застрахует Вас от рисков на рынке недвижимости.
Изменение цен (стоимости) во времени основной риск инвестора.
Найдя квартиру за 2 млн руб., возможно, лучше сразу перепродать ее за 3 млн,
чем сдавать: на том миллионе, который у вас останется, вы с помощью
инвестиций с учетом капитализации заработаете больше. Об этом разговор
пойдет в следующих главах.
Почему банки не берут в расчет арендный бизнес?
К нам нередко обращаются с просьбой помочь купить коммерческое помещение, к
примеру, за 15 млн руб., для его дальнейшей сдачи в аренду. Мы уточняем у
клиента, есть ли у него свой бизнес. Часто никакого бизнеса нет и зарплата у
человека маленькая, и он рассчитывает получать доход именно от сдачи
помещения.
К сожалению, банки не принимают во внимание будущие доходы от той
недвижимости, которую вы хотите приобрести. Им важно чтобы у вас был доход
на день получения кредита: либо официальная зарплата, либо бизнес.
Возникает проблема: с одной стороны, коммерческая недвижимость стоит
дороже, чем жилое помещение, с другой ? как ее приобрести? Справка 2-НДФЛ
свыше 100 тыс. руб. уже вызывает у банков сомнения. Такие зарплаты возможны
только в госкорпорациях. Если вы открыли ООО меньше года назад и ваша
зарплата ? 30 тыс. руб., банк, скорее всего, откажет в кредите. Получается, что
для приобретения хорошего помещения в центре города ваш доход должен
составлять около 500 тыс. руб. Мало кто может им похвастаться ? для этого как
минимум нужно заниматься несколькими видами деятельности (или работать в
крупной компании), а также иметь несколько помещений или квартир в
собственности, которые придется заложить в банк. В идеале заемщик должен
обладать хорошей кредитной историей (сгодиться и автокредит).
Как поступать начинающим инвесторам, у которых ничего нет? Стоит ли
открывать свое ООО, ИП или проще работать как физическое лицо?
Если у арендатора будет небольшой магазин или салон красоты, вы, можете
получать арендные платежи наличными. Но действующие организации,
предпочтут безналичный расчет. Выхода два: либо вы получаете платежи
безналичным способом как физическое лицо и платите налог на доход в размере
13%, либо регистрируете ИП, при подаче документов на регистрацию заполняете
заявление на перевод на упрощенную систему налогообложения (очень важно не
упустить это т момент т.к. при регистрации индивидуальных предпринимателей
автоматически ставят на общую систему налогообложения и если не написать
заявления при оформлении документов, либо 3х дней с момента регистрации
ближайший год придется платить большое количество налогов). Налоговая ставка
для упрощенной системы составляет 6% - выгода очевидна.
Если же вы планируете заниматься инвестициями в недвижимость
профессионально и постепенно докупать недвижимость, настоятельно
рекомендуем открыть юридическое лицо, более того эта деятельность будет
формировать вашу кредитную историю и банки будут намного лояльнее при
одобрении кредита, видя, что вы ведете деятельность. Возможно, вы чуть-чуть
проиграете в прибыли, но в то же время сформируете базу для получения
денежного потока, что в будущем позволит брать наиболее выгодные кредиты на
приобретение интересных объектов недвижимости.
Ситуация на валютном рынке: будет ли кризис? Почему именно недвижимость так привлекает инвесторов? Все мы помним
недавнее колоссальное падение рубля. Что на самом деле произошло и почему
не стоит этого бояться?
Во-первых, падение не было неожиданностью. В этом политики, утверждающие,
что все в пределах нормы, абсолютно правы. Наше правительство настолько
любит своих граждан и настолько переживает, особенно за их запасы, хранимые
под матрасом, в банках, сейфах, что им очень хочется эти деньги пересчитать и
пустить в оборот. То же получилось и с падением рубля. Если почитать отчеты
Центробанка, которых нет в открытом доступе, но можно запросить в центральном
отделении, станет очевидно, что в те самые дни, когда рубль терял свои позиции,
Центробанк намеренно не выходил на международный рынок, то есть не покупал
валюту. Что это значит? То, что он зафиксировал курс рубля. А поскольку валюта
меняет свой курс ежеминутно, даже ежесекундно, хватило пары дней, чтобы
население охватила паника: рубль снизил свои позиции. Все побежали: кто
скупать квартиры, кто реализовывать валюту, кто покупать евро или доллары. Это
позволило правительству получить денежный приток от населения и
стабилизировать курс рубля.
Потолок установленный Цб для доллара составляет примерно 35 рублей. Для
евро ? 45 рублей (по 50 копеек остается в резерве).
Что делают граждане сегодня, чтобы спасти свои капиталы? Открывают вклады
под смехотворные проценты ? 5, 6, редко 10% годовых, только вот снять деньги
досрочно не могут. Хотите больший процент? Пожалуйста. Некоторые банки
предлагают более 10 % годовых, при этом сроки вкладов варьируются от 7 и
более лет.
Есть еще одна банковская ?уловка? - начисление 10% годовых ежемесячно на
остаток по счету на банковской карте. Единственное, о чем они умалчивают, ?
это то, что деньги начисляются на минимальный остаток. К концу месяца вы
кладете на карту деньги в надежде на то, что 30-го числа банк перечислит вам
заслуженные проценты. Но банк оказывается хитрее. Система устроена так, что
фиксирует день в месяце с минимальным остатком, именно сумма в тот момент
будет считаться ?точкой? начисления. Для наглядности: на дкебетовой карте в
среднем у вас лежит сумма от 20 до 50 тысяч рублей. В среднем ваши движения
по счету примерно таковы: -5 000 рублей, - 1000 рублей, -4 000 рублей, -150
рублей и т.д. За весь месяц система зафиксирует минимальный остаток по счету и
на него начислит 10% годовых ( остаток по счету за вычетом 5 000 рублей).
Игры на бирже
Игры на Форексе ? это отдельная история. Не будем касаться этой темы, потому
что российская биржа настолько нестабильна, неразвита для массовых торгов,
что это дело по силам только профессионалам, тем, кто изучил тонкости и
разбирается во всех нюансах.
Первые 10 человек кто пришлет нам ВИДЕО ОТЗЫВ на эту книгу
получит книгу бесплатно
http://estate4invest.info/book
Подписывайтесь на наш youtube канал
http://www.youtube.com/user/profreicom
Группа Вконтакте
http://vk.com/profreicom
Группа на facebook.com
http://www.facebook.com/profreicom
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
124
Размер файла
3 927 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа