close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011

код для вставкиСкачать
ЛЕКЦИИ
Тема 1. Историческо-законодательные этапы становления риэлторской
деятельности.
1.1Основные термины специальности.
Применяются следующие основные понятия:
Риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе
профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за
вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости,
а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке
недвижимости.
Риэлторская фирма (риэлтор) - юридическое лицо, а также
индивидуальный
предприниматель,
осуществляющие
риэлторскую
деятельность.
Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица
и индивидуальные предприниматели, другие лица, а также уполномоченные
органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним
и проведение единой государственной политики.
Рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества,
а также гражданско - правовых сделок и иных операций с недвижимым
имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками
рынка недвижимости и при их посредничестве.
Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица,
заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание
риэлторских услуг [1].
Кто такой риэлтор®? Не проще ли называть их маклерами или
агентами по недвижимости. Маклерами называли в советские времена
людей, специализировавшими в области недвижимости, многие из были
специалистами высочайшего класса, в одиночку проводившими сложнейшие
сделки. Самые амбициозные из них создали первые агентства недвижимости,
большинство из которых кануло в лета, другая часть - продолжала работать
нелегально, без образования юридического лица. Однако эпоха этих
"мастодонтов" прошла, время требовало иного качества услуг, иного уровня
ответственности… Остатки этой армии, худшие их представители,
именуемые за безответственность в профессиональной среде "черными
маклерами", до сих пор продолжают свою работу…
Тогда почему не агент по недвижимости, зачем нам непонятное слово
риэлтор? Объясняется это очень просто. Риэлтор® - это зарегистрированная
торговая марка, это специалист, являющийся членом Российской Гильдии
Риэлторов.
Фактически РИЭЛТОР® - это эталон качества работ, это
ответственность перед клиентом и обществом. Хотя не значит, что среди
других профессиональных сообществ нет настоящих профессионалов и
знатоков своего дела [2].
Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и индивидуальные предприниматели, деятельность
которых регулируется настоящим Федеральным законом (риэлторские
фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты) [1].
1.2Нормативные акты, регулировавшие риэлторскую деятельность.
На рынке недвижимого имущества Российской Федерации при
регулировании риэлторской деятельности, использовали следующие
нормативные документы:
1. Закон Российской Федерации "О лицензировании отдельных видов
деятельности" от 25.09.98 г. N 158-ФЗ (утратил силу);
2. Постановление Правительства Российской Федерации "Об
утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности)" от
23.11.96 г. N 1407 (утратил силу);
3. Распоряжение Государственного комитета Российской Федерации по
управлению государственным имуществом "Об утверждении методических
рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую
деятельность" от 27 февраля 1997 года N 88-р (ред. от 20.08.2001г.);
4. Закон Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и
организаций" от 27.12.91 г. N 2116-1 (с последующими изменениями и
дополнениями);
5. Инструкцию Госналогслужбы России "О порядке исчисления и
уплаты в бюджет налога на прибыль с предприятий и организаций" от
10.08.95 г. N 37 (с последующими изменениями и дополнениями) (утратил
силу);
6. Положение о составе затрат по производству и реализации
продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ,
услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых
при
налогообложении
прибыли,
утвержденного
постановлением
Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года N 552 (с
последующими изменениями и дополнениями) (утратил силу);
7. Письмо Минфина России от 06.10.92 г. N 94 "Нормы и нормативы на
представительские расходы, расходы на рекламу и на подготовку и
переподготовку кадров на договорной основе с учебными заведениями,
регулирующие размер отнесения этих расходов на себестоимость продукции
(работ, услуг), и порядок их применения" с учетом последующих изменений
и дополнений (утратил силу);
8. Закон Российской Федерации от 21.11.96 г. N 129-ФЗ "О
бухгалтерском учете" (с последующими изменениями и дополнениями);
9. Положение о бухгалтерском учете и отчетности в Российской
Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 26.12.94 г. N 170
(утратил силу);
10. План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной
деятельности предприятий и инструкцию по его применению,
утвержденными приказом Минфина СССР от 01.11.91 г. N 56 с учетом
последующих изменений и дополнений (утратил силу);
11. Методические указания по инвентаризации имущества и
финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13
июня 1995 года N 49.
12. Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717
"О проверке риэлтерских организаций" [3].
Также использовались другие нормативные документы Минфина
России и Госналогслужбы России.
Кроме этого, существовало ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГД ФС РФ от
14.05.1998 N 2441-II ГД "О ПРОЕКТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О
риэлторской деятельности в Российской Федерации". Источник публикации:
«Собрание законодательства РФ» 25.05.1998, N 21, ст. 2192 и "Ведомости
ФС РФ", 01.06.1998, N 16, ст. 801. Проект закона "О риэлторской
деятельности в Российской Федерации" был возвращен ГД ФС РФ к
процедуре первого чтения (Постановление ГД ФС РФ от 25.01.2001 N 1083III ГД).
Проект закона "О риэлторской деятельности в Российской
Федерации" был отклонен ГД ФС РФ (Постановление ГД ФС РФ от
25.01.2001 N 1084-III ГД).
Акцентируя внимание на защите прав потребителей, проект, тем не
менее, принимал во внимание и запросы риэлторов, большая часть которых
относилось к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной
власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном
случае речь шла о необходимости снабжения риэлтеров точной информацией
об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. В проекте
специально выделялись нормы об информационном обеспечении
риэлторской деятельности, осуществляемом по их запросам должностными
лицами органов управления на местах. Считалось, что наличие у риэлтора
максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав
третьих лиц на такие объекты будет способствовать не только развитию
риэлторского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку
последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не
говоря уже о том, что именно информация об объектах является той
основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам
целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но
не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью
самостоятельно, за свой страх и риск [1].
Таким образом, федерального закона, регулирующего риэлторскую
деятельность, не существует. Термины же предложенные в данном законе, а
также многие права и обязанности риэлторов, используются в практической
деятельности.
1.3Юридические основы риэлторской деятельности.
В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности
осуществляется на уровне правовых актов Правительства Российской
Федерации и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов
Российской Федерации. Это объективно усложняет практику осуществления
риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для
самих риэлторов, но и для потребителей их услуг [3].
Законодательство Российской Федерации, регулирующее риэлторскую
деятельность, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации,
принимаемых в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых
актов Российской Федерации, а также иных нормативных правовых актов,
принимаемых органами исполнительной власти.
Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые
акты в соответствии с основами конституционного строя Российской
Федерации.
Общепризнанные принципы и нормы международного права и
международные договоры Российской Федерации в области риэлторской
деятельности являются в соответствии с Конституцией Российской
Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные
правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской
Федерации в области риэлторской деятельности, применяются правила
международного договора [1].
Список использованных источников:
1. Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД "О проекте
Федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской
Федерации".
2. Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
3. Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717 "О
проверке риэлтерских организаций"/ Гарант
Тема 2. Российская гильдия риэлторов и другие некоммерческие
организации.
2.1Российская гильдия риэлторов.
РГР образована в 1991 году и представляет собой профессиональное
сообщество региональных Ассоциаций, риэлторских компаний и
специалистов, взявших курс на формирование цивилизованного рынка
недвижимости. Это одно крупнейших в мире объединений, члены которого
обязаны соблюдать целый ряд требований. Это Кодекс профессиональной
этики, это Профессиональные стандарты практики членов РГР, это
требования к профессиональному уровню сотрудников и многое
другое…Соответственно, кроме членов сообщества, никто без согласия РГР
не имеет право использования слова риэлтор на территории России [4].
К некоммерческим организациям относятся российская гильдия
риэлторов, российское общество оценщиков, региональные ассоциации
риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации,
объединяющие почти
две тысячи агентств, банков и компаний,
осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку
недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую
деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование
профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его
участников на основе современного права и деловой этики. Они организуют
обучение и сертификацию риэлторов, разрабатывают аналитические обзоры
состояния и тенденции развития разных секторов рынка недвижимости,
формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и
муниципальными органами [1].
Они выполняют следующие функции:
- организуют обучение и сертификацию специалистов риэлторов фирм;
- гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту
сторон в сделках;
- дают рекомендации фирмам – членам гильдии по организации сделок
и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;
- разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка
недвижимости и прогнозы тенденции его развития;
- формируют банки данных и организуют информационное
обеспечение риэлторов – членов ассоциации;
- участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих
отношения участников рынка недвижимости;
- взаимодействуют с государственными и муниципальными органами,
которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми
объектами;
- оказывают консультационные услуги клиентам рынка и
осуществляют иные виды деятельности [2].
Каждая деятельность должна регулироваться для поддержания и
сохранения должного уровня и правового статуса. Большое количество лиц,
участвующих в операциях с недвижимостью, ведет к их непосредственному
взаимодействию и влиянию друг на друга, к дальнейшему повышению
профессионализма и развитию рационального управления недвижимостью.
2.2Новосибирская ассоциация риэлторов (НАР).
Новосибирская Ассоциация Риэлтеров, именуемая в дальнейшем
“Ассоциация”, является объединением юридических лиц. Ассоциация не
имеет основной целью своей деятельности извлечение прибыли и не
распределяет полученную прибыль между учредителями и (или) членами
Ассоциации. Все доходы, полученные в результате деятельности
Ассоциации, направляются на решение ее уставных задач. Официальное
наименование Ассоциации: - полное на русском языке – “Новосибирская
Ассоциация Риэлтеров” - сокращенное на русском языке – “НАР”.
Ассоциация является юридическим лицом, имеет обособленное
имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, от своего
имени приобретает и осуществляет имущественные и неимущественные
права, несет обязательства, может быть истцом и ответчиком в суде. Статус и
права юридического лица Ассоциация приобретает с момента его
государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим
законодательством. Ассоциация имеет самостоятельный баланс, расчетные и
иные (в том числе валютный) счета в банках и других кредитных
организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами.
Ассоциация имеет круглую печать, штампы, бланки со своим
наименованием, эмблему и другие средства визуальной идентификации.
Ассоциация самостоятельно определяет свою внутреннюю структуру, цели и
задачи, порядок работы и полномочия органов управления.
Все члены Ассоциации сохраняют свою самостоятельность и права.
Органы управления Ассоциации не обладают распорядительной властью в
отношении членов Ассоциации. Вмешательство в деятельность Ассоциации
государственных, общественных или иных органов, кроме специально
уполномоченных законодательством, не допускается. Ассоциация вправе
создавать на территории Российской Федерации филиалы и открывать
представительства в соответствии с законодательством Российской
Федерации. Деятельность филиалов и представительств Ассоциации
регламентируется Положениями о филиалах и представительствах,
утверждаемыми Общим собранием Ассоциации или Правлением
Ассоциации. Ассоциация в целях достижения целей, предусмотренных
настоящим Уставом, может создавать другие некоммерческие организации и
быть членом других некоммерческих организаций. Ассоциация отвечает по
своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, Ассоциация не
отвечает по обязательствам своих учредителей (членов), а учредители
(члены) Ассоциации не отвечают по обязательствам Ассоциации. Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования
не несут ответственности по обязательствам Ассоциации, а Ассоциация не
несет ответственности по обязательствам Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации и муниципальных образований [3].
Учредителями Ассоциации являются:
- Общество с ограниченной ответственностью “Байт”,
- Общество с ограниченной ответственностью “Кредит риэлт”,
- Закрытое акционерное общество “Агентство “ИНВА-РОСС”,
- Закрытое акционерное общество “КОМПАНИЯ НОВОНИКОЛАЕВСКЪ”.
Основной целью создания и деятельности Ассоциации является
содействие становлению и развитию цивилизованного рынка недвижимости
в гор. Новосибирске и Новосибирской области посредством общественного
негосударственного регулирования взаимоотношений между
хозяйствующими субъектами - профессиональными участниками рынка
недвижимости и потребителями производимых ими товаров, работ, услуг.
Основными задачами Ассоциации являются:
1. Изучение текущего состояния, тенденций, проблем развития и
прогнозирование рынка недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской
области, подготовка и публикация информационных, аналитических и
экспертных материалов о состоянии рынка недвижимости для своих членов и
общественности.
2. Содействие развитию деловых связей членов Ассоциации с
российскими и иностранными организациями, взаимодействие с “Российской
гильдией риэлторов”, профессиональными организациями других городов и
регионов;
3. Оказание содействия органам законодательной, исполнительной
власти, местного самоуправления в разработке и принятии нормативной
базы, регулирующей развитие предпринимательства и конкуренции на рынке
недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области.
4. Разработка и внедрение единой системы профессиональных
стандартов риэлтерской деятельности, новых форм организации торговли
недвижимостью, инвестиционных процессов и ипотечного кредитования.
5. Расширение возможностей членов Ассоциации в производственном,
научном, техническом и социальном развитии, содействие обмену
коммерческими предложениями между профессиональными участниками
рынка недвижимости.
6. Организация обмена информацией, содействие установлению связей
и развитию сотрудничества между различными участниками рынка
недвижимости, включая инвестиционно–строительные и риэлтерские
компании, банки и другие финансовые институты, профессиональные
объединения, общественные организации и местные органы власти;
7. Защита общих имущественных и личных неимущественных прав и
интересов членов Ассоциации, участие в защите прав собственников
недвижимого имущества.
8. Организация обучения (подготовки, переподготовки, повышения
квалификации) и сертификации (аттестации) специалистов в области
недвижимости. Организация и проведение обучающих семинаров и
конференций, лекций, круглых столов и т.п.
1.
9. Консультативная и организационная помощь в создании новых
специализированных коммерческих структур по торговле недвижимостью,
инвестиционной деятельности и ипотечному кредитованию [3].
Ассоциация осуществляет следующие виды деятельности:
1. Развитие информационной, консультативной, образовательной и
просветительской деятельности, способствующей становлению и
совершенствованию цивилизованного рынка недвижимости и повышению
профессионального уровня его участников, в том числе проведение
конференций, семинаров, лекций, круглых столов и т.п.
2. Проведение конъюнктурных исследований, подготовка обзоров
рынка недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области,
предоставление этой информации членам Ассоциации и другим
заинтересованным лицам.
3. Осуществление в интересах Ассоциации рекламной и редакционноиздательской деятельности в соответствии с действующим
законодательством, в том числе выпуск и реализация информационной,
художественной, рекламно-коммерческой литературы, периодических и
научно-методических изданий.
4. Участие в просвещении населения по вопросам совершения сделок с
недвижимым имуществом, состояния нормативной базы, регламентирующей
отношения в сфере недвижимости и сложившихся обычаев делового оборота
на рынке недвижимости.
5. Создание единой информационной сети обмена коммерческой
информацией в области реализации инвестиционных проектов,
строительства, торговли недвижимостью, ипотечного кредитования и
страхования недвижимости.
6. Организация финансирования научных исследований и разработок в
области торговли недвижимостью, ипотеки и по другим вопросами, в
решении которых заинтересованы члены Ассоциации.
7. Развитие новых форм организации инвестиционного процесса,
ипотеки, приватизации недвижимости и механизмов их внедрения;
8. Проведение консультаций по вопросам торгово-инвестиционной
политики, ипотеки, приватизации, налогообложения и страхования для
членов Ассоциации и иных лиц.
9. Участие в экспертизе законопроектов, нормативных актов,
разработка альтернативных законопроектов и дополнений к действующему
законодательству, рекомендаций и предложений для соответствующих
комитетов, комиссий и экспертных групп местных органов власти и органов
местного самоуправления.
10. Оказание содействия органам, осуществляющим инвентаризацию и
технический учет объектов недвижимости, а так же регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
11. Предоставление научно–методической и организационной помощи
членам Ассоциации в освоении и проведении операций с ценными бумагами
на рынке недвижимости;
12. Представительство и защита интересов членов Ассоциации в
органах власти и управления, в судебных и других государственных и
негосударственных организациях.
13. Рассмотрение и решение спорных вопросов в отношениях между
членами Ассоциации, а также в отношениях между членами Ассоциации и их
клиентами.
14. Осуществление иной деятельности, в том числе
предпринимательской, не противоречащей действующему законодательству,
которая будет признана Ассоциациям необходимой для реализации его
уставных целей и задач. Доходы от предпринимательской деятельности
Ассоциации не могут быть перераспределены между его членами, они могут
использоваться только для достижения уставных целей и задач [3].
Членами Ассоциации являются учредители, а также иные вступившие в
него в установленном порядке юридические лица, внесшие вступительный
взнос и подчиняющиеся правилам, установленным настоящим Уставом.
Кроме того, членами Ассоциации могут быть некоммерческие и
общественные организации, созданные с целью развития цивилизованного
рынка недвижимости и защиты интересов своих членов.
Член Ассоциации имеет следующие права:
1. Участвовать в управлении делами Ассоциации посредством
голосования при принятии решений на Общих собраниях членов
Ассоциации. Каждый член Ассоциации при голосовании имеет один голос.
2. Выдвигать кандидатуры, избирать и быть избранным в органы
управления Ассоциации.
3. Вносить на рассмотрение органов управления Ассоциации любые
вопросы и предложения, касающиеся деятельности Ассоциации.
4. Получать полную информацию о деятельности Ассоциации.
5. Безвозмездно пользоваться услугами Ассоциации.
6. Участвовать в разработке и осуществлении проектов и программ,
финансируемых Ассоциацией, принимать участие в работе постоянно
действующих Комитетов, Комиссий и Третейского суда Ассоциации.
7. Иметь доступ к информационным базам данных Ассоциации,
пользоваться научно-методическими материалами, участвовать в
образовательных программах, конференциях, семинарах, круглых столах и
т.п.
8. Выйти по своему усмотрению из состава Ассоциации.
2.
9. В своих рекламных материалах сообщать о том, что является членом
Ассоциации [3].
Член Ассоциации обязан:
1. Своевременно оплачивать членские взносы.
2. Соблюдать Устав Ассоциации.
3. Выполнять решения Общего собрания Ассоциации и взятые на себя
обязательства.
4. Исполнять решения Комитета по защите прав потребителей и
участников рынка недвижимости.
5. Принимать участие в Общих собраниях Ассоциации, целевых
проектах и программах Ассоциации, участвовать в деятельности,
направленной на выполнение задач Ассоциации.
6. Оказывать Ассоциации содействие в реализации поставленных
задач, направленных на достижение целей, определенных Уставом
Ассоциации.
7. Пропагандировать цели, задачи, проекты и программы Ассоциации.
Прием в члены Ассоциации:
1. Прием в члены Ассоциации осуществляется путем голосования
Общим собранием Ассоциации, на основании заявления кандидата и
письменных рекомендаций двух членов Ассоциации.
2. К заявлению о приеме в члены Ассоциации прилагаются: копия
Устава и свидетельства о регистрации (для юридических лиц), в
необходимых случаях - копия лицензии. Копии должны быть надлежащим
образом удостоверены.
3. Обязанности члена Ассоциации, возлагаются на вновь принятого
члена с момента вынесения решения о его принятии.
4. Права, возникают у вновь принятого члена с момента оплаты им
вступительного членского взноса [3].
2.3Кодекс риэлторов НАР.
Настоящий Кодекс отвечает добровольно принятым на себя
обязательствам всех членов Новосибирской ассоциации риэлтеров
поддерживать высокие этические нормы в рамках законодательства
Российской Федерации и международных правил. Кодекс является, прежде
всего, инструментом самодисциплины, но вместе с тем предназначен и для
использования в практике работы Комитета по защите прав потребителей и
профессиональной этике Ассоциации:
1. Риэлтер в силу своих профессиональных возможностей обязан защищать
клиентов от мошенничества, искаженной информации и неэтичных действий
в операциях с недвижимостью. Он должен стараться исключить любую
практику, которая может принести вред клиентам и дискредитировать его
профессию.
2. Для предотвращения разногласий, непонимания и для обеспечения
лучшего обслуживания владельца собственности, риэлтер может настаивать
на эксклюзивном праве работы с имуществом.
3.
При работе с недвижимостью, реализация которой производится
риэлтером на основе эксклюзивного права, риэлтер может пользоваться
услугами других риэлтеров на условиях, принятых по взаимному
соглашению, если это выгодно клиенту.
4.
Для того чтобы оказать клиенту качественную услугу, риэлтер должен
стараться получить самую полную информацию о новых законодательных
актах, готовящихся законопроектах, направлениях и приоритетах
государственной политики, а также текущих условиях рынка.
5.
Риэлтер должен избегать искажений и сокрытия фактов, относящихся к
профессиональной деятельности.
6.
Обязанность риэлтера защищать интересы клиента, хотя и является
главенствующей, не освобождает его от обязанности быть честным со всеми
участниками сделки [3].
7.
Риэлтер не должен публично принижать деятельность соперника или
навязывать собственное мнение о его делах. Если его мнением интересуются,
и риэлтер полагает, что следует удовлетворить интерес, его заявление
должно быть сделано вежливо и с абсолютной профессиональной
честностью.
8.
В своей профессиональной деятельности риэлтер должен избегать
столкновений с коллегами, а при возникновении спорных ситуаций решать
вопросы цивилизованно и честно.
9.
В случае возникновения профессиональных разногласий между
членами Ассоциации риэлтеров следует передать это дело в Комитет по
защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации, а не
оспаривать дело в суде.
10. Мотивы получения дополнительного вознаграждения или специальные
инструкции клиентов не могут служить оправданием для отступления от
принципов Кодекса этики [3].
Список использованных источников:
1. Смагин, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие/ В.Н.
Смагин, В.А. Киселева.- М.: Эксмо, 2007.- 240 с.
2. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/
В.А.Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Дашков и К°, 2003. – 836с.
3. Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.nar.ru/
4. Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
Тема 3. Комитет по защите прав потребителей и участников рынка
недвижимости НАР
3.1Задачи и функции Комитета
Комитет создан НАР, в целях защиты прав потребителей услуг
риэлтерских организаций - членов НАР, для разрешения споров, разногласий,
противоречий, конфликтов, возникающих при участии Риэлторов. Комитет
является структурным подразделением НАР, подотчетен ей в своей
деятельности, использует символику НАР, ее бланки и печати. В своей
деятельности Комитет руководствуется законодательством РФ: нормами
гражданского, административного и уголовного права; законом РФ "О
защите прав потребителей"; а также Уставом НАР, настоящим Положением,
Кодексом НАР и Стандартами практики. Решение Комитета обязательно для
всех Риэлторов. Комитет является постоянно действующим органом.
Задачами Комитета являются:
1. рассмотрение споров между Потребителями и Риэлтерами,
возникающих вследствие неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения
обязательств Риэлтера перед Потребителем;
2. рассмотрение споров между Риэлтерами;
3. анализ практики и обобщение опыта разрешения споров;
4. информирование потенциальных потребителей риэлтерских услуг
через средства массовой информации о правах и обязанностях риэлтерских
организаций и потребителей риэлтерских услуг.
Функциями Комитета являются:
1. предоставление необходимой и достоверной информации
Потребителю о Риэлтере, об ответственности Риэлтера, предусмотренной
законодательством РФ и Новосибирской области;
2. доведение до сведения сторон спора рекомендаций и решений
Комитета [1].
3.2Состав и полномочия членов Комитета
Численный состав Комитета - семь человек. Члены Комитета
избираются Общим собранием сроком на один год. В период между Общими
собраниями Правление вправе кооптировать в состав Комитета новых
членов. Председатель Комитета избирается членами Комитета из числа
членов Комитета простым большинством голосов путем открытого
голосования и утверждается Правлением. Председатель Комитета назначает
из числа членов Комитета своего заместителя, который осуществляет
функции Председателя в его отсутствие. Прекращение членства в Комитете
возможно по причинам:
- личного заявления члена Комитета о сложении полномочий;
- нарушения членом Комитета настоящего Положения;
- исключения из НАР риэлтерской организации, представителем
которой является член Комитета.
- Юрист Комитета не является членом Комитета, подчиняется в своей
работе Председателю Комитета, ведет делопроизводство Комитета и архив.
Комитет рассматривает Претензии Потребителей к Риэлтерам и
Риэлтеров друг к другу, в том числе в соответствии с "Соглашением между
профессиональными участниками рынка недвижимости г. Новосибирска о
взаимодействии при проведении совместных сделок (многосторонним
соглашением о сотрудничестве)", возникающие из договорных отношений
между ними в связи с:
1. неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств;
2. разглашением конфиденциальной информации, ставшей известной
Риэлтеру в связи с осуществлением риэлтерской деятельности;
3. несоблюдением Кодекса НАР и Стандартов практики.
Комитет участвует в разработке требований к услугам, оказываемым
членами НАР, а также в разработке стандартов, устанавливающих
обязательные требования в этой области. Комитет вносит в Правление и на
Общие собрания НАР предложения о мерах по повышению качества услуг,
предоставляемых членами НАР, обобщает передовой опыт членов НАР и
рекомендует его для внедрения другими фирмами.
Комитет вправе:
1. направлять запросы на предприятия, в учреждения и организации,
органы власти и управления для уточнения обстоятельств дел по вопросам,
относящимся к его компетенции;
2. информировать Потребителей о действующем законодательстве в
области недвижимости, о стандартах риэлтерских услуг;
3. вырабатывать рекомендации по:
- изменению сроков исполнения договорных обязательств;
- изменению размера финансовых санкций;
- возмещению Потребителю и/или Риэлтеру ущерба и упущенной
выгоды;
- заключению между сторонами спора соглашения на условиях,
рекомендуемых Комитетом;
4. выступать в средствах массовой информации по вопросам
деятельности Комитета без указания точных данных, прямо или косвенно
указывающих на стороны спора;
5. информировать Правление о рекомендациях Комитета по
рассматриваемым спорам;
6. участвовать в разработке стандартов риэлтерской деятельности;
7. участвовать в разработке проектов законов и нормативных актов,
регулирующих отношения в области недвижимости и защиты прав
потребителей риэлтерских услуг.
Юрист Комитета обязан консультировать Риэлтера либо Потребителя
по вопросам, связанным с предъявленной к Риэлтеру в Комитет претензией.
Члены Комитета должны быть независимыми и беспристрастными.
Председатель Комитета подотчетен Правлению. Председатель
Комитета осуществляет следующие функции:
1. руководит работой Комитета;
2. распределяет обязанности между членами Комитета;
3. разрабатывает план работы Комитета;
4. формирует повестку дня заседаний Комитета;
5. контролирует исполнение решений Комитета;
6. выносит на утверждение Правления смету расходов Комитета.
7. Председатель, приказом по Комитету, вправе делегировать
отдельные полномочия, предоставляемые ему настоящим Положением,
членам Комитета [1].
3.3Подготовка и рассмотрение споров
Заявитель излагает свои требования в письменной форме, которая
передается Юристу Комитета, а ее копия - Ответчику. В Претензии
указываются:
- дата заявления;
- наименование сторон, их почтовые адреса и контактные телефоны;
- обстоятельства, на которых основана Претензия и подтверждающие
их доказательства, обоснованный расчет требования;
- перечень прилагаемых к заявлению документов и других
доказательств.
Юрист Комитета, от имени Председателя Комитета, без промедления
оповещает Ответчика о Претензии, передает ему копию Претензии Заявителя
и запрашивает объяснения по существу спора. Ответчик обязан представить
в Комитет объяснение по сути спора в течение пяти рабочих дней со дня
оповещения.
Каждой стороне предоставляются возможности для изложения своей
позиции и защиты своих интересов. После получения от сторон спора
документов, необходимых для полной и объективной оценки обстоятельств
дела, Председатель Комитета назначает дату и время рассмотрения спора.
Юрист Комитета не позднее, чем за три дня до даты предполагаемого
заседания Комитета оповещает стороны и членов Комитета о времени и
месте предстоящего рассмотрения спора, рассылает членам Комитета для
ознакомления материалы дела, представленные сторонами спора для
ознакомления.
Если стороной спора является член Комитета, он не вправе принимать
участие в рассмотрении данного спора в качестве члена Комитета. Перед
началом заседания Юрист Комитета проверяет полномочия сторон или их
представителей. Заявителя вправе представлять любое лицо на основании
доверенности, содержащей полномочия представителя. Доверенность должна
быть заверена нотариусом или юристом Комитета. Риэлтера вправе
представлять руководитель или представитель на основании доверенности,
наделенный полномочиями по вопросу разрешения данного спора. В
доверенности Риэлтера должны быть указаны паспортные данные
представителя, должность, полномочия.
Порядок и последовательность опроса сторон спора устанавливает
Председатель Комитета. Рассмотрение спора переносится на следующее
заседание Комитета:
- при отсутствии кворума;
- в случае неявки Заявителя либо Ответчика по уважительной причине;
- по заявлению одной из сторон в связи с обоснованной
необходимостью предоставить дополнительные доказательства;
- в случае выявившейся в процессе рассмотрения спора необходимости
проведения дополнительной экспертизы;
- по решению Председателя Комитета.
Не предоставление Ответчиком ответа на Претензию, неявка на
заседание Комитета, сторон или их представителей, ненадлежащим образом
извещенных о рассмотрении дела, не являются препятствием к рассмотрению
спора при отсутствии иного соглашения сторон.
Не предоставление Ответчиком письменных объяснений на Претензию
не может рассматриваться как признание правоты Заявителя. Члены
Комитета вправе привлекать для консультаций третьих лиц (экспертов,
юристов и т.д.). В случае невозможности участия в заседании, член Комитета
должен письменно известить об этом Председателя Комитета. Заслушав обе
стороны и рассмотрев предъявленные документы, Комитет оценивает
обстоятельства дела, выносит рекомендации, которые доводит до сведения
сторон. Юрист Комитета ведет протокол заседания Комитета, который
подписывается всеми членами Комитета по окончании заседания [1].
3.4Принятие решений и их форма
Заседание Комитета считается правомочным при наличии кворума личном присутствии трех членов Комитета. Комитет выносит решения
простым большинством голосов путем открытого голосования. Член
Комитета, не согласный с решением, излагает свое особое мнение отдельным
приложением к решению. В случаях присутствия на заседаниях четного
количества членов Комитета, Председатель Комитета имеет право
решающего голоса. Решение по разбираемому спору должно быть вынесено
Комитетом не позднее 20 календарных дней со дня принятия Претензии к
рассмотрению. Если материалы спора требуют более длительного
разбирательства, Комитет может продлить рассмотрение спора на срок не
более 40 календарных дней.
Решение Комитета оформляется в письменной форме и подписывается
членами Комитета. В решении Комитета должны быть указаны:
- дата его принятия, состав Комитета, место и время рассмотрения
спора;
- наименование участников спора, фамилии и должности их
представителей с указанием полномочий;
- сущность спора, заявления и объяснения, участвующих в
рассмотрении спора лиц;
- обстоятельства дела, установленные Комитетом; доказательства, на
основании которых принято решение законодательства, Положения,
которыми руководствовался Комитет при принятии решения;
- содержание принятого решения;
- срок и порядок исполнения принятого решения.
После принятия решения каждой стороне должен быть передан
экземпляр решения, подписанный Председателем Комитета. По
рассмотрению дела Комитет вправе вынести следующее решение:
- обязать виновную сторону - участника спора принести официальные
извинения пострадавшим лицам;
- вынести порицание виновной стороне от имени Комитета;
- рекомендовать сторонам - участникам спора совершить определенные
действия, или воздержать от каких-либо действий;
- опубликовать информацию о сути спора и принятых решениях в
специализированных изданиях;
- Комитет имеет право в случае неисполнения принятого решения,
вынести на Общее собрание вопрос об исключении Риэлтера из НАР;
- Комитет выносит определение о прекращении разбирательства
конкретного спора, если стороны достигли соглашения о прекращении
разбирательства.
Ведение учета рассматриваемых дел возлагается на юриста Комитета.
Каждому делу присваивается порядковый номер, в котором фиксируется дата
поступления дела. Дела вместе с протоколами заседания Комитета и
решением сдаются в архив. По результатам своей деятельности Комитет
ежеквартально отчитывается перед Правлением предоставлением отчета и
аналитической записки. Финансирование расходов на содержание Комитета
осуществляется в порядке, установленном Правлением, за счет средств,
выделяемых из бюджета НАР [1].
Список использованных источников:
1. Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс] / отдел
«Недвижимость». – Электрон. Данные. – Новосибирск, 2007.- Режим
доступа: http://www.nar.ru/
Тема 4. Агентства недвижимости, как основной участник рынка
недвижимости
4.1Услуги, оказываемые агентствами недвижимости
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие
функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача
в аренду, залоговые операции [1]. Степень востребованности услуг агентства
недвижимости складывается из совокупности таких факторов, как анализ
требований покупателя и определение программы поиска объекта, подбор
вариантов и экспертиза документов, разработка схемы сделки, а при
необходимости – подбор выгодной схемы кредитования, обеспечение
безопасных схем расчѐтов. Представление интересов продавца в переговорах
с потенциальными покупателями, с целью получения максимальной выгоды
для клиента [2].
Примерный перечень оказываемых услуг агентств недвижимости для
физических и юридических лиц:
- купля-продажа недвижимости;
- продажа и покупка квартир и комнат;
- продажа и покупка квартир в новостройках;
- продажа и покупка загородной недвижимости;
- продажа квартир в элитных домах и новостройках;
- продажа домов, земельных участков;
- продажа и покупка коммерческой недвижимости;
- выкуп объектов загородной недвижимости;
- обмен;
- выкуп квартир и комнат;
- срочный выкуп квартир и комнат;
- продажа свободных квартир в отличном состоянии;
- обмен и расселение коммунальных квартир;
- съезд, разъезд;
- аренда;
- аренда квартир;
- аренда коммерческой недвижимости;
- аренда элитных апартаментов;
- ипотечное кредитование;
- подбор квартиры, доступной по ипотечному кредитованию;
- помощь в подготовке необходимых документов для предоставления в
банк;
- консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы
кредитования;
- подготовка документов и проверка юридической чистоты покупаемой
по ипотечному кредиту квартиры;
- сопровождение ипотечных сделок;
- оценка недвижимости для получения кредита;
- сопровождение сделок;
- выезд специалиста на объект городской недвижимости;
- выезд эксперта на объект загородной недвижимости;
- проведение и сопровождение сделок любой сложности на рынке
недвижимости;
- оформление документации на объекты недвижимости.
Предоставление услуг агентства недвижимости зависит от масштаба
фирмы, если это небольшое агентство, в котором не предусмотрено наличие
юридического отдела, то, следовательно, оно прибегает к сотрудничеству с
юридическими компаниями, используя их услуги. На практике, любое
крупное агентство имеет юридический отдел. Следовательно, будет логично
внести юридические услуги в перечень агентства недвижимости.
Юридическое сопровождение сделок с нежилыми помещениями
обычно включает в себя: правовую экспертизу объектов недвижимости,
полное юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке, проведение
взаиморасчетов между клиентами с привлечением банковских учреждений
(ячейки, счета) [3].
Для людей, которые не имеют возможности сами присматривать за
своей квартирой, но желают, чтобы она приносила стабильный доход,
предусмотрена особая услуга - доверительное управление. При заключении
договора доверительного управления агентство недвижимости становится не
просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры.
Агентство подыскивает клиенту добросовестного и наиболее выгодного
арендатора.
- разрабатывает и заключает договор;
- контролирует получение ежемесячной арендной платы;
- контролирует оплату телефонных счетов и коммунальных платежей;
- следит за сохранностью имущества (страхует имущество или
получает страховой депозит с арендатора);
- выполняет дополнительные пожелания владельца по надзору за
квартирой;
- ежемесячно собственник квартиры получает подробный отчет от
управляющего, оставаясь, таким образом, в курсе происходящего.
Услуга по доверительному управлению удобна для людей, уезжающих
в длительную командировку или на постоянное место жительства за рубеж
[4].
4.2Дифференциация агентств недвижимости
Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности
занятых сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности
(многопрофильные, малопрофильные).
К большим риэлтерским фирмам относятся фирмы с численностью
сотрудников более 150 человек. Большое количество сфер деятельности
является залогом стабильности в деятельности риэлтерских фирм, так как
при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность,
происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в
другую. Многопрофильность фирм позволяет экспериментировать в новых
направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет
больших объемов работ.
Средние риэлтерские фирмы – это фирмы с количеством сотрудников
от 30 до 150 человек. Среди средних фирм есть и многопрофильные, и
специализированные, узкопрофильные. Достоинством средних фирм
является высокий профессионализм ограниченного штата специалистов,
оперативность и профессионализм в управлении фирмой.
Малые фирмы – фирмы с численностью сотрудников до 30 человек.
Это, как правило, новые фирмы, процесс становления которых еще не
закончился.
Узкопрофильные фирмы специализируются исключительно на одной
какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении
финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами,
пришедшими на работу из преуспевающих фирм.
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно
преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и
консультанты.
Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке
коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья [1].
Любое агентство недвижимости зачастую взаимодействует с
оценочными компаниями. Результатом данного взаимодействия служит
конечный результат. Чем же занимается агентства оценщиков и какие их
основные услуги на рынке недвижимости, рассмотрим далее.
4.3Взаимодействие агентств недвижимости и оценщиков
Оценка недвижимости – это особая сфера профессиональной
деятельности на рынке недвижимого имущества [5]. Оценочная деятельность
направлена на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.
Соответственно, оценка проводится тогда, когда не известна, не имеет
подтверждения или вызывает споры стоимость объекта. Существует
множество случаев, когда требуются услуги оценщиков. Побудительные
мотивы оценки можно разделить на обязательные и добровольные. По видам
гражданского оборота оценка может применяться как для целей сделок, так и
для определения величины ущерба (компенсаций, упущенной выгоды,
нарушенных прав и т.п.) [6].
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели),
деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с
другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их
участия в гражданском обороте [6].
Оценка объектов недвижимости необходима при:
- операциях купли–продажи или сдаче в аренду;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов
недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости. Важно правильно оценить
стоимость страхуемого имущества, поскольку в Гражданском кодексе РФ
установлено, что страховая сумма не должна превосходить действительную
(рыночную) стоимость имущества на день заключения договора страхования;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении
имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на
объекты недвижимости;
- причинении повреждений имуществу, произошедших в результате
чьих- либо действий. Проведение независимой оценки стоимости ущерба,
прямых убытков и неполученных доходов (упущенной выгоды) поможет
создать прочную юридическую основу для восстановлении
прав и
компенсации ущерба, в соответствии с гражданским кодексом [7].
Случаи обязательной оценки, определенные статьей 8 Федерального
закона №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», приведены ниже:
1) Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и
муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном
порядке.
Это происходит в следующих случаях:
- приватизация имущества;
- продажа или иное отчуждение имущества;
- передача объектов в аренду или в доверительное управление;
- внесение имущества в качестве залога;
- внесение имущества в уставный капитал юридического лица.
2) Возникновение спора о стоимости имущества предполагает
привлечение независимого оценщика. Это происходит в следующих случаях
- национализация имущества;
- ипотечное кредитование;
- изъятие имущества у собственника для государственных и
муниципальных нужд;
- при спорах по исчислению налогооблагаемой базы;
- в случаях обязательного страхования объекта и определения
величины ущерба, наступившего в результате страхового случая.
3) Другие случаи обязательной оценки определены существующим
законодательством Российской Федерации:
- при внесении неденежных вкладов в уставный капитал акционерного
общества (ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ);
- при выкупе акций акционерным обществом по требованию
акционеров (ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ);
- при увеличении неденежным вкладом доли участника общества с
ограниченной ответственностью более двухсот МРОТ (ст. 15 п.2 ФЗ «Об
обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.98 № 14 - ФЗ);
- при внесении паевого взноса в производственных кооперативах, более
двухсот пятидесяти МРОТ (ст. 10 ФЗ «О производственных кооперативах» от
08.05.98 № 41 - ФЗ);
- при продаже предприятия либо части имущества должника в период
внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного
производства (ст. 110, 111, 130, 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
от 26.10.2002 № 127 - ФЗ) [6].
Агентства оценщиков предлагают примерно следующие услуги:
- оценка имущества;
- оценка недвижимости;
- оценка оборудования;
- оценка транспортных средств;
- оценка ущерба;
- переоценка основных средств;
- оценка бизнеса;
- оценка ценных бумаг;
- оценка интеллектуальной собственности;
- оценка эффективности инвестиционных
проектов [8].
Стоимость оценочных услуг варьируется в зависимости от сложности
производимых работ по оценке.
Данный перечень услуг может либо расширяться, либо уменьшаться в
зависимости от структуры компании и еѐ целей на рынке недвижимости.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере
совершенствования законодательной базы и углубления рыночных
отношений в области недвижимости [1].
Оценочные агентства и брокерские фирмы также взаимодействуют на
рынке недвижимости, как непосредственные субъекты. Брокерская фирма
задает основной параметр для оценщиков недвижимости и влияет на
развитие того или иного сектора рынка.
Список использованных источников:
1 Крутик, А.Б. Экономика недвижимости/ Крутик, А.Б. Горенбургов,
М.А. Горенбургов Ю.М./ - СПб.: Лань, 2000.- 480 с.
2 Услуги агентства недвижимости [Электронный ресурс].-Режим
доступа: http://www.mart-stroy.ru /page 204.html.
3 Юридическая фирма [Электронный ресурс].-Режим доступа:
http://www.monarch.od.ua / serv _full.php.
4 О доверительном управлении [Электронный ресурс].-Режим доступа:
http://www.monarch.od.ua/serv_dove.php.
5 Москвин, В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и
рыночное управление недвижимостью [Текст]/ Москвин, В.Н. Кузьминых,
В.Н.; под ред. В.Н. Москвина. - Новосибирск: СГГА, 2000.- 356 с.
6
Об
оценщиках
[Электронный
ресурс].-Режим
доступа:
http://www.sibocenka.com/target.html.
7 Оценочная компания Мегаполис [Электронный ресурс].-Режим
доступа: http://www.megapolis-c.ru/zem.html/.
8 Об оценочной деятельности [Электронный ресурс].-Режим доступа:
http://www.advocat.nsk.ru/uslugi /otsenochnaya_deyatelnost/.
Тема 5. Брокерские фирмы и их совместная деятельность с агентствами
недвижимости
5.1Брокерские фирмы
Риэлторская деятельность осуществляется как юридическими лицами
(фирмами,
компаниями,
агентствами),
так
и
индивидуальными
предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на
основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы
продавца или покупателя недвижимости. В перечень риэлторских операций
обычно включаются: продажа (сдача в аренду) жилых и нежилых помещений
с аукционов и на конкурсной основе, сделки купли-продажи, дарения,
обмена, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей
реконструируемых домов, сдача в аренду земельных участков и т. п.
Основная масса посреднических операций сегодня проходит через
специализированные фирмы – риэлторские и брокерские.
Работа риэлторских фирм связана с проведением операций с объектами
особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм.
Они не продают и не покупают недвижимость – это цель продавца и
покупателя. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной
услуги по продаже или покупке чужой недвижимости [1].
Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным
предполагающим применение множества общих и специальных знаний.
Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире
важнейшим требованием к профессиональным участникам.
Банки не так давно осознали роль агентств в ипотечной схеме - еще
пару лет назад они не слишком охотно шли на контакт с риэлтерами. Однако
сегодня большая их часть заинтересована в тесной связи со специалистами
по недвижимости. Подобные шаги позволяют банкам значительно упрощать
работу с клиентами, ведь агентства направляют к ним только потенциальных
заемщиков, отсеивая бесперспективных. В свою очередь, жизнь клиентов
также становиться проще – им не нужно тратить время на обращение в
неподходящие им кредитные организации.
Суть проблемы в том, что банку, выдающему кредит, по большому
счету неинтересно, как его деньги будут потрачены. Главное для него –
гарантированное возвращение кредита и процентов. Риэлтер же кровно
заинтересован в конечном результате жилищного кредитования –
приобретении клиентом квартиры. Для него банк – еще один инструмент для
совершения сделки с недвижимостью. Поэтому работу агентов на данном
рынке можно считать эффективной и максимально отвечающей интересам
клиентов. Для того чтобы не упустить рынок, агентства недвижимости
принялись выстраивать схемы работы этих отделов, набирать и обучать
персонал.
Сегодня ипотечные отделы агентств недвижимости организационно
функционируют абсолютно по-разному. Одни агентства разделяют услугу по
подбору банковского кредита и сделки купли-продажи недвижимости,
другие – объединяют их в одно целое. Однако цель всех агентов однаоказать клиентам качественную помощь при подборе кредитной программы.
Далеко не все граждане в курсе, насколько стремительно изменяются
условия кредитования, а также критерии и подходы банков, как к заемщику,
так и к приобретаемому жилью. Недаром по статистике менее одного
процента горожан, позвонивших в кредитную организацию по рекламе в
СМИ, получают необходимый заем. И не потому, что требования банка
непомерно высоки, а потому, что гражданин редко способен адекватно
оценить себя как потенциального заемщика. Зато эту роль с успехом могут
играть работники специализированных служб или кредитных отделов при
агентствах недвижимости, так называемые ипотечные брокеры. Они и
являются своеобразным связующим звеном между консервативными и
«необщительными» банками и жаждущим кредитов населением [2].
5.2Ипотечный брокер на рынке недвижимости
Ипотечный брокер может быть как физическим, так и юридическим
лицом. Фирма – ипотечный брокер – это, как правило, агентство
недвижимости или отдельно действующая организация, заключившая
договор с определенным банком или иной финансовой структурой.
Специалисты фирмы, прошедшие обучение в конкретном банке, работают с
ним на особых условиях. Андеррайтинг для клиентов ипотечных брокеров
гораздо мягче, заявки в кредитном комитете рассматриваются быстрее.
Зачастую заемщику нужно появиться в банке только один раз – для
подписания кредитного договора.
Задача ипотечного брокера не только подобрать кредитный продукт
для каждого конкретного клиента, подходящий по процентам, залогу и иным
параметрам. Но, что самое важное, - найти банк, в котором заемщик имеет
реальный шанс получить деньги.
Исторически сложилось так, что агентства недвижимости оказывают
клиентам два вида услуг по работе с кредитными продуктами.
К первому относится работа с клиентами, уже получившими
разрешение на банковский кредит. Данная услуга появилась на рынке
достаточно давно. Здесь работа агента заключается в правильном подборе
необходимой недвижимости и проведении сделки купли-продажи.
Второй вид услуг включает консультации и помощь в подборе
банковского кредита. Эта услуга считается специфической, и оказывают ее те
самые ипотечные брокеры [2].
Многие специалисты самым оптимальным путем считают разделение
услуг брокера и агента. Их логика проста – каждый должен заниматься своим
делом, только в том случае работа будет выполнена максимально
эффективно.
К услуге по подбору кредита прибегают заемщики, которым по
большей части безразлично, откуда возьмутся деньги на приобретение
жилья. Однако важно, на каких условиях они будут им предоставлены.
Ипотечные брокеры консультируют клиента по всем банковским
предложениям, существующим на рынке. А главное, подбирают банк и
кредитный продукт под конкретного клиента: его финансовое положение,
возможности, требования и т.д. Чаще всего бывает так, что кредитные
организации гораздо мягче относятся к заемщикам, чем гласит реклама.
Кстати, необходимо учитывать и специфику требований к заемщику. И
знать это может специалист, который работает со значительным количеством
банков одновременно.
Здесь важна подача клиента и необходимой информации о нем в самом
выгодном положении. От этого зависит решение кредитной комиссии. И если
оно будет отрицательным, заемщик потеряет деньги, которые заплатил за
рассмотрение заявки ($100-150). Такая ситуация вряд ли возможна, если
получением кредита будет заниматься ипотечный брокер. Конечно, и здесь
не исключены отказы. В таком случае ипотечный агент предложит другой
банк с аналогичными условиями.
Резюмируя все вышесказанное, можно
выделить несколько
преимуществ обращения потенциального заемщика в специализированные
отделы агентств недвижимости.
Во-первых, клиент имеет возможность сберечь массу времени, которое
он в ином случае будет вынужден потратить на тщательное изучение
кредитного рынка. Даже приблизительные подсчеты показывают, что речь
идет о нескольких неделях, учитывая все увеличивающееся количество
банков.
Во-вторых, заемщик чаще всего экономит большое количество личных
средств за счет уменьшенных агентских комиссионных и дополнительных
банковских платежей. Налаженные деловые отношения банка и риэлтера
позволяют клиенту экономить на таких выплатах до нескольких тысяч
долларов.
И, в-третьих, обращаясь в агентство за полным пакетом данной услуги,
включающей подбор жилья, заемщик получает гарантии чистоты сделки и
приобретаемой недвижимости. И это значительный плюс, учитывая
повышенные риски ипотечной сделки как таковой [2].
Список использованных источников:
1 Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ В.Н. Смагин,
В.А. Киселева.- М.: Эксмо, 2007.- 240 с.
2 Недвижимость [Текст]: журн.- 2007.-№14.
Тема 6. Рекламные агентства
6.1Сфера деятельности рекламных агентств
Реклама - французское reclame - это информация о потребительских
свойствах товаров и различных видов услуг с целью их реализации, создания
спроса на них, а также распространения сведений о лице, организации,
произведении литературы с целью создания им популярности.
В профессиональном лексиконе маркетинга рекламу обозначают
термином «адвертайзинг», что в буквальном переводе с английского означает
"уведомление", истолковывается как привлечение внимания потребителей к
продукции (товаре, услуге, идее) и распространение советов, призывов,
предложений, рекомендаций приобрести данный товар, продукцию, услугу
или идею.
Главной функцией рекламы является «индивидуализация продукта», т.
е. выделение его из остальной массы конкурирующих изделий путем
подчеркивания какой-либо свойственной только ему отличительной черты
(высокое
качество,
надежность,
умеренная
цена,
оригинальные
потребительские свойства, удобная упаковка), способность более полно
удовлетворить ту или иную потребность. Сфера деятельности, особенности и
виды рекламы.
Реклама, занимая особое место в коммуникационной политике,
призвана решать наиболее сложную задачу - формировать и стимулировать
спрос. Ее можно рассматривать как форму коммуникации, которая имеет
цель - перевести качества предоставляемых услуг, а также предлагаемых в
этой области идей на язык нужд и запросов клиента. Рекламные объявления,
с которыми мы сталкиваемся, выступают конечными продуктами целого
ряда исследований стратегических планов, тактических решений и
конкретных действий, составляющих в своей совокупности процесс рекламы.
Сфера деятельности рекламы включает в себя:
- изучение потребителей услуг, которые предстоит рекламировать;
- исследование особенностей рынка, который предстоит освоит;
- стратегическое планирование с точки зрения постановки целей,
определения границ рынка, обеспечения ассигнований и разработки
творческого подхода и планирования использования средств рекламы;
- принятие тактических решений по смете расходов рекламы,
разработке графиков публикаций и трансляции объявлений;
- составление рекламных объявлений, включая подготовку текста,
макета, художественное оформление и их производство [1].
6.2 Структура и спектр услуг рекламных агентств
Структура и спектр услуг, предоставляемых агентством:
- отдел наружной рекламы;
- отдел широкоформатной печати;
- отдел транзитной рекламы;
- отдел выставочных технологий;
- группа маркетинговых организаций;
- отдел полиграфии;
- дизайн-группа.
Любое рекламное агентство, зарекомендовавшее себя, как
профессионал обладает собственная сетью рекламоносителей 6х3м и других
сетевых форматов, размещение брандмауэрных панно, производство и
размещение наружной рекламы, изготовление нестандартных конструкций
(вывески, указатели) оформление разрешительной документации на
размещение наружной рекламы. Также присутствует собственная
производственная база, широкая линейка оборудования, обеспечивающая
максимальный выбор видов печати и используемых материалов.
Производство и размещение рекламы в метро, на троллейбусах, автобусах,
маршрутных и легковых такси. Рекламное оформление корпоративного
транспорта. Подготовка компаний к выставкам и ярмаркам (сценарий
проведения, разработка, изготовление и монтаж выставочных стендов).
Маркетинговые исследования, исследования рынков, исследование
потребительского предпочтения, анализ конкурентной среды, тестирование
товара и его отдельных характеристик. Проведение рекламных кампаний,
медиапланирование, ATL Promotion, анализ эффективности рекламной
кампании. Печать полиграфических заказов (оперативная полиграфия,
офсетная печать, шелкография, флексопечать), поставка сувениров по
западным и российским каталогам с нанесением фирменной символики
(ручки, сувениры, флаги, униформа и т.д.). Проектирование и дизайн,
разработка креативных стратегий, дизайн сетевой наружной рекламы, дизайн
малых архитектурных форм, экспо-дизайн, дизайн полиграфической
продукции, web-дизайн. Приведенные выше услуги представляют наиболее
полный перечень услуг рекламных агентств [2].
Список использованных источников:
1 Сущность рекламы [Электронный ресурс].-Режим доступа:
http://www.erudition.ru/referat/printref/id.32829_1.html.
2 Услуги агентства рекламы [Электронный ресурс].-Режим доступа:
http://www.rakit.ru/new/service.php.
Тема 7. Услуги риэлтора, как необходимая помощь при
оформлении недвижимости.
Когда собственник недвижимости сам начинает заниматься вопросами
по регистрации прав, он сталкивается с большим количеством трудностей,
связанных зачастую с некомпетентностью во многих правовых основах и
тонкостях рынка недвижимости. Вот именно для этого и существуют
профессионалы рынка, чтобы помочь в любой юридической ситуации.
Работа риэлтора проходит в несколько этапов.
1) На первом этапе осуществляет проверку квартиры на юридическую
чистоту. Это комплекс услуг по получению сведений на объект
недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом
объекта (посредником) с целью определения риска возможного отчуждения
объекта в судебном порядке в будущем. На этой стадии риэлтор проверяет
объекты по следующим параметрам:
- история квартиры, чистота сделки и законности приватизации, иных
сделок, совершенных с квартирой;
- сверка адреса квартиры с данными фактически расположенной
квартиры. Корреспондирует ли номер квартиры и дома с соседними
квартирами и домами;
- зарегистрированные права собственности на данную недвижимость;
- проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир;
- выявление зарегистрированных обременений на квартиру;
- проверка адреса квартиры на предмет использования коммерческими
фирмами в качестве юридического адреса [1].
2) На втором этапе риэлтер должен проверить всех лиц, имеющих
отношение к квартире. Для этого он осуществляет:
- проверку лиц, имеющих отношение к квартире. Для этого риэлтор
осуществляет:
- проверку лиц, участвующих в сделке. Проверка личных документов
(проверка действительности паспортов). Идентификация лиц;
- проверку поверенного, действующего по доверенности, с
представлением личного документа и доверенности. Определение причин
передачи полномочий собственника поверенному лица. Встреча и
идентификация собственника. Проверка выдачи доверенности нотариусом,
полномочий нотариуса. Проверка факта отмены доверенности;
- проверку поверенного, действующего по распоряжению об
установлении опеки или попечительства, с представлением личного
документа, удостоверение опекуна или попечителя, распоряжения;
- проверку лиц, участвующих в сделке на предмет дееспособности,
учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (далее ПНД,
НД) (справки из ПНД и НД);
- данные о зарегистрированных лицах (имеющих право пользования) в
настоящее время в квартире;
- данные о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в
прошлом;
- причины и основания убытия выписанных (зарегистрированных по
новому месту жительства) лиц;
- проверку лиц, участвовавших и участвующих в сделке, на предмет
отношения к группе риска (одинокие лица пенсионного возраста; инвалиды;
лица, состоящие на учете в ПНД, НД) и несовершеннолетним;
- проверку фактов выделения долей несовершеннолетним,
участвовавшим в сделках в прошлом;
- выявление лиц, имеющих какие-либо права на недвижимость
(наследование, общее имущество супругов, пожизненное содержание (рента)
и пр.);
- получение разрешение органов опеки и попечительства (если в числе
собственников
или
в
числе
зарегистрированных
имеется
несовершеннолетний). Если ребенок не зарегистрирован в продаваемой
недвижимости, но вписан в паспорт продавца – копию лицевого счета по
адресу его регистрации [1].
3) На третьем этапе риэлтор изучает все оригиналы документов на
квартиру. Подготовка и юридическая экспертиза документации. Здесь
риэлтор должен изучить все оригиналы документов на жилую недвижимость.
Для осуществления сделки по купли-продажи необходимы следующие
документы:
- правоустанавливающие документы на жилую площадь: свидетельство
на право собственности, первичные и вторичные правоустанавливающие
документы;
- выписка из Единого Государственного Реестра Прав;
- копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался
– для квартир в домах-новостройках);
- выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме
заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;
- справка Бюро технической инвентаризации (форма 11), в которой
указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма
собственности, сведения о наличии ареста и др.;
- доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного
доверенного лица);
- справка из налоговых органов (если правоустанавливающим
документом является свидетельство о наследовании или договор дарения);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
[1].
В случае представления дубликатов документов риэлтер должен
проверить причины отсутствия оригиналов. Обязательно проверяются
личные документы лиц, участвующих в сделке.
А дальше риэлтор оценивает и ситуацию в целом, и людей, которые
будут участвовать в сделке. Он анализирует всю информацию о
возникновении и последующих переходах права собственности на квартиру;
проверяет и оценивает документы на квартиру и людей, причастных к ней;
оценивает реальные обстоятельства, влияющие или связанные с правами
обязанностями лиц, имеющих отношение квартире.
На заключительном этапе проводится проверка чистоты сделки. Это
комплекс услуг по выявлению обстоятельств, препятствующих проведению
сделки либо повышающих уровень риска до критической величины.
Оцениваются данные об имеющихся риск-факторах и признаках
криминальности сделки. Для этого риэлтор должен:
- проверить участвующих в продаже недвижимости контрагентов (в
том числе действующих по доверенности), на предмет выявления лиц,
находящихся в розыске, в том числе Федеральном;
- проверить подлинность предоставленных ими регистрационных
данных;
- проверить данные паспортов лиц, участвующих в сделке с целью
выявления возможного использования утраченных паспортов, а также
несоответствующих месту выдачи (характерных для похищенных бланков и
поддельных документов);
- проверить правоустанавливающие документы собственников на
предмет возможного использования бланков и печатей, числящихся
утраченными и похищенными;
- выявить зарегистрированные обременения на данную недвижимость
[1].
Стоимость риэлторских услуг составляет 4-7%, от стоимости
покупаемой квартиры.
Вышесказанное служит практическим определением деятельности
риэлтера. Уровень компетентности данного человека или группы лиц,
занимающихся этой деятельностью должен быть очень высоким, чтобы
прийти к благополучному результату. Высокий профессионализм и умение
быстро реагировать в сложной ситуации ведут к дальнейшему уровню
развития, к более сложной и интересной работе, связанной
с
организаторской и управленческой деятельностью, относящейся к
деятельности девелопмента.
Список использованных источников:
1 Недвижимость [Текст]: журн.-2006.-№35(48).
Тема 8. Технология покупки квартиры в НСО
8.1Схема покупки квартиры
Объектом купли-продажи может быть только недвижимость,
находящаяся в собственности.
Покупатели жилой недвижимости преследуют различные цели:
- улучшение жилищных условий;
- перемена места жительства;
- вложение капитала в недвижимости для последующей продажи и
получения дохода.
В организационном отношении сделку купли-продажи жилого
помещения можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм,
частных маклеров) или самостоятельно собственником. В настоящее время
для приобретения недвижимости покупатель чаще всего прибегает к услугам
риэлтерской фирмы. Рассмотрим подробнее основные этапы проведения
сделки с недвижимостью с участием риэлтерской организации 1 .
Основные этапы:
а) на первом этапе покупатель выбирает агентство недвижимости.
Чтобы минимизировать совокупные издержки риски при совершении сделки
клиент обращается в риэлторскую фирму, полагая, что транзакционные
издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при
самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В
настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных
издержек для фирм называется от 4 до 7% 2 ;
б) проведение переговоров. На этой стадии происходит постановка целей
и анализ потребностей. При достижении согласия совершается открытие
сделки и подписание договора на оказание услуг.
Договор с покупателем объекта оформляется после заключения
договора с продавцом. При заключении договора покупатель вносит в фирму
залог, размер которого обычно соответствует размерам комиссионных,
получаемых риэлторской фирмой. Соглашение о поиске жилья, как правило,
заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется
предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра –
обычно 4 – 8 (этого вполне достаточно, чтобы определиться с выбором);
в) агент по недвижимости проводит сбор данных о рынке из базы
данных компании, партнеров, данных государственных и административных
органов, анализ информации, содержащейся в общедоступных средствах
массовой информации.
Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка
недвижимости заключается в предоставлении объективной полной
информации и проведении анализа цен на рынке недвижимости региона, что
позволяет заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и
процедуре оказания услуг;
д) выбор и показ вариантов, наиболее соответствующих целям сделки.
Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляется в
соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица –
правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов, порядок их
показов определяются в договоре. Все предлагаемые варианты объектов
недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения
наиболее полного представления о них. Если жилая площадь отвечает
требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить
к следующему этапу 3 ;
е) проверка квартиры и лиц, имеющих отношение к ней. Эта работа
проходит в несколько стадий.
Первая стадия - проверка квартиры на юридическую чистоту. Это
комплекс услуг по получению сведений на объект недвижимости и
сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом объекта
(посредником) с целью определения риска возможного отчуждения объекта в
судебном порядке в будущем.
Вторая стадия - проверка лиц, имеющих отношение к квартире 4 ;
ж) подготовка и юридическая экспертиза документации. Здесь риэлтор
должен изучить все оригиналы документов на жилую недвижимость. Для
осуществления сделки по купли-продажи необходимы следующие
документы:
- правоустанавливающие документы на жилую площадь: свидетельство
на право собственности, первичные и вторичные правоустанавливающие
документы;
- выписка из Единого Государственного Реестра Прав;
- копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался
– для квартир в домах-новостройках);
- выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих
договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;
- справка ФГУП «Ростехинвентаризация», в которой указывается
инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности,
сведения о наличии ареста и др.;
- доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного
доверенного лица);
- справка из налоговых органов (если правоустанавливающим
документом является свидетельство о наследовании или договор дарения);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
4.
Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и
порядок их получения утверждаются риэлторской организацией;
и) предоставление заказчику отчета о проведенной работе и
информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки,
согласование схемы расчетов 1 .
По желанию заинтересованного лица риэлторская фирма может
оформить расчеты по сделке через специализированные финансовые
учреждения или используя иные законные формы.
При покупки жилого помещения заключается письменный договор
купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать
объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется
принять этот объект и уплатить за него определенную цену 3 .
В договоре должны быть указаны:
- дата подписания (прописью и полностью);
- параметры, определенно характеризующие помещение и его
расположение;
- цена сделки (инвентаризационная или рыночная);
- гарантии продавца о соответствии жилого помещения установленным
требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение
покупателя ее качеством;
- условие о передаче покупателю недвижимости, свободной от любых
прав третьих лиц;
- дата освобождения жилого помещения продавцом 1 .
Договор должен быть составлен в трех экземплярах, из которых первый
подлежит государственной регистрации, второй – выдается продавцу, а
третий – покупателю.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность 5 ;
к) подписание
договора.
Покупатель
и
продавец
должны
собственноручно написать фамилию, имя, отчество и поставить роспись;
л) государственная регистрация договора и уплата пошлины. До
момента регистрации договора фактическим собственником жилого
помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо
сразу же обратиться в Управление Федеральной Регистрационной Службы
(далее УФРС) по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею 1 .
На этом этапе также проходит подписание акта приема-передачи
недвижимости. Он, как и договор составляется в трех экземплярах и
регистрируется, подписывается собственноручно покупателем и продавцом.
Что касается передачи денег, то она осуществляется по договоренности
заинтересованных лиц. Либо она проходит на последнем этапе после
регистрации всех необходимых документов (при ипотечном кредите –
обязательно), либо при подписании договора купли-продажи.
Кроме этого, покупатель, на свое усмотрение, может провести
независимую экспертизу жилого помещения и получить полную
информацию о состоянии объекта и ее стоимости.
Если покупатель не располагает достаточным количеством собственных
средств для приобретения недвижимости, то он может воспользоваться
финансовой поддержкой третьих лиц, т.е. получение ссуды под залог
недвижимого имущества (ипотека) 2 .
Дополнительные расходы заемщика:
- оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья;
- комиссионные банку за оформление документов;
- оплата услуг нотариуса;
- сборы УФРС;
- годовой взнос страховой компании (при оформление ипотечного
кредита обязательно страхуется имущество и жизнь заемщика, также можно
застраховать титул, но это не обязательное условие);
- оплата услуг риэлторской фирмы, если вышеперечисленные действия
или их часть поручаются для выполнения ей 2 .
Мы только что рассмотрели специфику развития рынка жилой
недвижимости РФ и алгоритм совершения сделки купли-продажи, а также
ряд вопросов, связанных с приобретением недвижимости.
8.2Сделки по доверенности
В жизни каждого человека бывают ситуации, когда он не в состоянии
самостоятельно заниматься куплей-продажей жилья. Статья 182 ГК РФ
предоставляет гражданину возможность не участвовать в совершаемых
сделках лично, а передать полномочия по их совершению своему
представителю, то есть – составить доверенность.
Согласно ст. 185 ГК РФ «Доверенностью признается письменное
уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства
перед третьими лицами». При этом доверенность может быть оформлена как
для совершения какого-либо одного действия (например, сбор необходимых
для сделки документов), так и на совершение ряда действий, включающих
распоряжение имуществом, принадлежащего доверителю. Объектом такой
доверенности может быть любая собственность.
Доверенность на куплю-продажу недвижимости должна быть
обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:
- места и дата подписания;
- фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, паспортные
данные и адрес проживания доверителя;
- фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, паспортные
данные и адрес проживания поверенного;
- адрес объекта недвижимости на действия, с которым выдана
доверенность;
- срок действия доверенности;
- подпись доверителя;
- удостоверенная надпись и печать нотариуса, выдавшего
доверенность.
Срок действия доверенности не может превышать трех лет с момента
выдачи [6].
Важно помнить, что в соответствии со ст. 186 ГК РФ «Доверенность, в
которой не указана дата ее совершения (дата выдачи) ничтожна». Поэтому
следует обращать особое внимание на дату выдачи доверенности. Если срок
действия доверенности не определен, то такая доверенность действительна в
течение года со дня выдачи.
Для проведения операций с жильем по доверенности нужно четко
определить полномочия поверенного, то есть отразить в доверенности какие
именно функции на него возложены: сбор документов, необходимых для
совершения сделки купли-продажи, подписание договора купли-продажи и
получение денег и т.д.
В этой связи часто возникают вопрос – не безопасно ли приобретать
квартиру по доверенности? Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. С
одной стороны иногда бывают ситуации когда продать квартиру без
доверенности просто нельзя (болезнь, преклонный возраст, длительная
командировка). И проводить такую сделку без помощи специалистов
довольно рискованно.
Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам,
которые знают все тонкости при совершении сделок по доверенности.
Доверенность прекращает свое действие по самым разным причинам: отмена
доверенности лицом ее выдавшим, истечения срока действия доверенности,
смерть лица выдавшего доверенность и др.
Факт отмены доверенности не всегда может быть известен
представителю, и во избежание необходимо установить, не была ли отменена
доверенность, сделать это самостоятельно довольно сложно, так как,
обратившись к нотариусу с просьбой предоставить информацию о том, не
отменена ли доверенность нотариусом будет отказано в связи с тем, что это
нотариальная тайна. Кроме того, доверенность утрачивает силу в связи с
признанием не дееспособным, безвестно отсутствующим лицо, выдавшего
доверенность, об этом покупатель может быть не поставлен в известность
представителем продавца.
Встречаются случаи, когда собственник квартиры находится за
границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом, либо
российским консульством. В первом случае документ должен иметь апостиль
(штамп в форме квадрата со стороной на менее девяти сантиметров; его
ставят на официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств
– участников конвенции, в том числе нотариальных актах).
Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации. Если на
доверенности, выданной иностранным нотариусом нет такого штампа, то в
нашей стране она соответственно будет не действительна. Но даже если
доверенность удостоверена в консульстве расслабляться не стоит, ведь
проверить, что с лицом, выдавшим такую доверенность все в порядке еще
более сложно. Поэтому если Вы решили продать или купить квартиру по
доверенности необходимо обратиться к квалифицированным специалистам
[6].
Список использованных источников:
1 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/
В.А.Горемыкин. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: Дашков и К°, 2003. – 836 с.
2 Смагин, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие/ В.Н.
Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2007. – 240 с.
3 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]/ А.Н. Асаул. – 2-е изд.
– СПб.: Питер, 2007 – 674 с.: ил. сер. «Учебник для вузов».
4 Как риелторы проверяют квартиру [Текст]// Недвижимость. – 2006. №35(48).- С.10
5 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): от 26.01.1996 г.
№14 – ФЗ, в ред. от 20.04.2007 г.// Консультант Плюс.
6 Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс]. - Режим
доступа: http://www.nar.ru/
Тема 9. Исследование юридической «чистоты» сделки
9.1Этапы проведения проверки «чистоты» объектов совершенных
сделок и планируемой сделки
В принципе, для проведения сделки по приобретению жилого
недвижимого имущества от покупателя требуется иметь паспорт, согласие
супруга и, разумеется, деньги. Эти пункты не вызывают проблем и вроде все
должно быть в порядке. Согласие супруга оформляется в письменном виде и
удостоверяется у нотариуса. Главное то, что к условному сроку (к сделке)
должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым
соглашением, так как просроченный паспорт или какая-то другая заминка с
любой стороны может обернуться потерей внесенного аванса.
Так как для покупателя основным является вопрос проверки
юридической «чистоты» квартиры, для этого, крайне желательно, ему лично
контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку.
Подготовить такой документ заранее, когда еще не получен аванс за
квартиру не имеет смысла. Дело все в том, что срок действия большинства
справок ограничен одним месяцем и даже менее, для их получения требуется
потратить немало времени и платить деньги. Необходимо внимательно
читать каждый полученный документ, каждую справку. В них не должно
быть противоречий по различным данным, не говоря уже об обычных
ошибках [1]. Из них, а также, возможно, и из других источников, нужно
почерпнуть следующие сведения:
- убедиться в том, что все справки и документы получены законным
образом;
- узнать обо всех, кто был когда-либо зарегистрирован на
приобретаемой жилплощади;
- узнать, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из
квартиры;
- узнать обо всех предыдущих собственниках жилища;
- узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или
бывшие ее собственниками;
- убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не
состоят на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере и
что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с
воинским учетом;
- убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения
свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопределенные
области и государства;
- убедиться, что квартира не подверглась перепланировке и
переоборудованию;
- установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних,
убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в
соответствии с законом;
- убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей,
наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на
совершение сделки;
- убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца
и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о
перерегистрации телефона на нового собственника квартиры;
- убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление и
т.д.
Это приблизительные вопросы, которые важны для участников сделки
[1]. Из-за отсутствия в нашей системе принципа публичной достоверности
реестра участникам сделок с недвижимостью приходится проверять
«историю» каждого объекта вплоть до того момента как он появился, или, во
всяком случае, до того момента, как он перешел из государственной
собственности в частную. Естественно, это повышает материальные и
временные издержки участников рынка недвижимого имущества. А значит
можно сделать вывод о необходимости риелторским компаниям
предоставлять участникам сделок с недвижимостью нового рода услуги по
проведению проверок на «чистоту» объекта недвижимого имущества.
Для того, чтобы лучше понять суть этого вопроса, необходимо ввести
точные определения основных понятий. Проверка юридической «чистоты»
квартиры и сделок с квартирой - комплекс услуг по получению сведений на
объект недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми
продавцом объекта (посредником) с целью определения риска возможного
отчуждения объекта в судебном порядке в будущем. Предмет исследования –
данные об имеющихся в настоящее время в прошлом правах объект
недвижимости, выявление признаков нарушения прав граждан, способных
привести к оспариванию сделки в будущем.
На самом
же деле
понятие «чистоты» объекта недвижимого
имущества относится скорее к планируемой сделке, и проверка обусловлена
необходимостью выявления обстоятельств, препятствующих проведению
сделки, либо повышающих уровень риска до критической величины [2].
Данную услугу на данный момент предоставляют агентства
недвижимости, и если проводить полную проверку, то она состоит из
следующих этапов:
Этап 1. Проверка объекта (квартиры).
- проверка истории квартиры, чистоты сделки и законности
приватизации, иных сделок, совершенных с квартирой;
- сверка адреса квартиры с данными фактически расположенной
квартиры. Корреспондирует ли номер квартиры и дома с соседними
квартирами и домами.
- зарегистрированные права собственности на данную недвижимость;
- проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир;
- выявление зарегистрированных обременений на квартиру;
- проверка адреса квартиры на предмет использования коммерческими
фирмами в качестве юридического адреса.
Этап 2. Проверка лиц, имеющих отношение к объ
екту (квартире).
- проверка лиц, участвующих в сделке. Проверка личных документов
лиц (проверка действительности паспортов). Идентификация лиц;
- проверка поверенного, действующего по доверенности, с
представлением личного документа и доверенности. Определение причин
передачи полномочий собственника поверенному лицу [2]. Встреча и
идентификация собственника. Проверка выдачи доверенности нотариусом.
Проверка полномочий нотариуса проверка факта отмены доверенности;
- проверка поверенного, действующего по распоряжению об
установлении опеки и попечительства, с представлением личного документа,
удостоверение опекуна или попечителя, распоряжения;
- проверка лиц, участвующих в сделке на предмет дееспособности,
учете в психоневрологическом, наркологическом диспансерах (справки ПНД
и НД);
- данные о зарегистрированных лицах (имеющих право пользования) в
настоящее время в квартире;
- данные о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в
прошлом;
- причины и основания убытия выписанных (зарегистрированных по
новому месту жительства) лиц. Узнать, где и в каких условиях живут люди,
ранее выбывшие из квартиры;
- проверка лиц, участвовавших и участвующих в сделке, на предмет
отношения к группе риска (одинокие лица пенсионного возраста; инвалиды;
лица, состоящие на учете в ПНД, НД) и несовершеннолетним;
- проверка фактов выделения долей несовершеннолетним,
участвовавшим в сделках в прошлом;
- выявление лиц, имеющих какие-либо права на квартиру
(наследование, общее имущество супругов, пожизненное содержание (рента)
и пр.);
- согласие супруга или супруги на совершение сделки;
- разрешение органов опеки и попечительства (если в числе
собственников или в числе зарегистрированных лиц в квартире имеется
несовершеннолетний). Если ребенок не зарегистрирован в продаваемой
квартире, но вписан в паспорт продавца – копию лицевого счета по адресу
его регистрации.
Этап 3.Проверка документов на объект (квартиру).
Изучение оригиналов документов на квартиру:
- правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельство на
право
собственности
на
квартиру,
первичные
и
вторичные
правоустанавливающие документы);
- выписка из ЕГРП;
- копия финансово-лицевого счета на квартиру;
выписка из домовой книги (расширенная выписка, архивная);
- справка из РосТехИнвентаризации на квартиру по форме 11;
- поэтажный план на квартиру;
доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного
доверенного лица);
- справка из налоговых органов (если правоустанавливающим
документом является свидетельство о наследовании или договор дарения);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
В случае предоставления дубликатов документов – определение и
проверка причин. В этом же этапе проходит изучение личных документов
лиц, участвующих в сделках [2].
Этап 4.Проверка юридической «чистоты» планируемой сделки.
- оценка ситуации и людей в ней находящихся на момент обращения;
- анализ информации о возникновении и последующих переходах права
собственности на квартиру;
- проверка и оценка документов на квартиру и лиц, причастных к
квартире;
- оценка реальных обстоятельств, влияющих или связанных с правами
и/или обязанностями лиц, имеющих отношение к квартире.
Этап 5.Проверка «чистоты» сделки.
Комплекс услуг по выявлению обстоятельств, препятствующих
проведению сделки либо повышающих уровень риска до критической
величины [2].
- проверка участвующих в продаже недвижимости контрагентов (в том
числе действующих по доверенности), на предмет выявления лиц,
находящихся в розыске, в том числе Федеральном;
- проверка подлинности предоставленных ими регистрационных
данных;
- проверка данных паспортов лиц, участвующих в сделке с целью
выявления возможного использования утраченных паспортов, а также не
соответствующих месту выдачи (характерных для похищенных бланков и
поддельных документов);
- поверка правоустанавливающих документов собственников на
предмет возможного использования бланков и печатей, числящихся
утраченными и похищенными;
- выявление зарегистрированных обременений на данную
недвижимость.
Этап 6.После получения исходной информации от заказчика.
Просчеты рисков отчуждения нарушения законов на предыдущих
стадиях.
- выявление «опасных» моментов, влияющих на действительность
планируемой сделки;
- предложение схем нейтрализации «опасных» моментов;
- рекомендации по заключению сделки или отказа от нее.
Основное внимание должно быть уделено следующим вопросам.
Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта
РосТехИнвентаризации, в договоре или другом правоустанавливающем
документе, в документе, подтверждающем производную ранее регистрацию
и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются
расхождения даже в деталях адреса (отсутствие номера строения,
обозначение номеров через дефис или через дробь и так далее), то следует
представить справку из РосТехИнвентаризации о том, что это одно и то же
здание. Если причина расхождения кроется в ошибке, допущенной при
подготовке документа, то его следует исправить и переоформить
установленным образом.
Несовпадение площади помещения или здания в различных
документах. Если площади различаются, то следует представить справку из
РосТехИнвентаризации о причине такого различия. Если эта причина
различий кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его
следует исправить и переоформить установленным образом [2].
Красные линии на плане объекта, выданном РосТехИнвентаризацией.
Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении
неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить
разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную
комиссию административного округа.
Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения
должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в
экспликации и на плане объекта.
Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию
документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть
руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель
организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из
протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для
руководителя государственной или муниципальной организации – копия
приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается
подписью руководителя и печатью организации.
Отсутствие государственной регистрации права собственника на
объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При
регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор
аренды арендатора.
Документами, предоставляющими основную информацию для
проверок и составления заключений являются Выписка из Единого
государственного реестра прав, Выписка из Единого государственного
реестра объектов капитального строительства, Выписка из государственного
земельного кадастра, Сведения об учете объекта недвижимости и различные
справки (такие как адресные справки, выписки из домовой книги и другие)
[3].
После проведения проверки организация выдает сертификат, в
котором отражены результаты полной проверки квартиры на юридическую
«чистоту». Необходимо учесть, что форма сертификата еще не утверждена и
даже не разработана законодательной властью Российской Федерации, так
что здесь еще существует масса вопросов. Но агентства недвижимости
начали сами заниматься разработкой формы сертификатов. В принципе, суть
сертификата в том, что после его выдачи агентство гарантирует проверенную
юридическую «чистоту» объекта недвижимости, проводимую им, и несет
ответственность (является поручителем) за выполнение продавцом всех
обязательств перед покупателем а также за юридическую «чистоту»
проводимой сделки.
Необходимо заметить, что рынок недвижимости в России еще на
стадии развития и риелторские компании, которые изучают, анализируют и
работают непосредственно на этом рынке только начали предоставлять
услуги такого рода. Следовательно, описанная выше последовательность
исследования «истории» объекта недвижимости не может быть применима
ко всем случаям, так как каждый из них специфичен и требует
индивидуального подхода. Проведение всех услуг подразумевает
обязательное участие собственника объекта недвижимого имущества, из-за
того, что большую часть информации может получить только лишь
собственник или уполномоченный представитель, действующий по
нотариально удостоверенной доверенности [3].
9.2Экономический расчет услуг при исследовании «истории»
объекта сделки
После того как мы рассмотрели приблизительные этапы полной
проверки «истории» объекта недвижимости, необходимо рассчитать
примерную стоимость оказания этих услуг. Тарифы на эти услуги сначала
могут показаться высокими и отпугнуть потенциальных покупателей
объектов недвижимости от проведения проверки «чистоты» объекта сделки.
Но если покупатель решить сэкономить, а в дальнейшем у него появятся
какого-либо рода проблемы, то на их решение он потратит не только свое
личное время и нервы, но сумму денег, значительно превышающую данные
тарифы. Также, нужно учесть, эти тарифы на услуги приводятся с расчетом
того, что на получение большинства информации необходимы
дополнительные затраты и определенное количество времени, а помимо
этого специалист, занимающийся оказанием такого рода услуг, тратит
достаточно времени для проверки достоверности данной информации и
последующего ее анализа.
Услуги можно объединить в соответствующие им вопросы для
наиболее легкого их рассмотрения на примере одного из агентств
недвижимости г.Москвы [4].
Проверка «истории» квартиры включает в себя предоставление услуг
по получению следующей информации:
- данные о зарегистрированных лицах (имеющих право пользования) в
настоящее время;
- данные о прописанных и зарегистрированных лицах в прошлом;
- причины и основания убытия выписанных (зарегистрированных по
новому месту жительства) лиц;
- зарегистрированные права собственности на данную недвижимость;
- проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир;
- выявление зарегистрированных обременений на данную
недвижимость;
- использование данного адреса коммерческими фирмами в качестве
юридического адреса.
Срок оказания услуг может составлять -- 3, 5, 7 и 10 суток.
Стоимость услуг соответственно -- 70, 55, 40 и 30 У.е.
Стоимость услуг со скидками – 59, 45, 30 и 25 У.е.
Проверка «чистоты» сделки представляет собой следующие услуги:
- проверка участвующих в продаже недвижимости контрагентов (в том
числе действующих по доверенности), на предмет выявления лиц,
находящихся в розыске, в том числе Федеральном;
- проверка подлинности предоставленных ими регистрационных
данных;
- проверка данных паспортов лиц, участвующих в сделке с целью
выявления возможного использования утраченных паспортов, а также не
соответствующих месту выдачи (характерных для похищенных бланков и
поддельных документов);
- проверка правоустанавливающих документов собственников на
предмет возможного использования бланков и печатей, числящихся
утраченными и похищенными;
- подтверждение наличия прав собственности на данный объект
недвижимости [4].
Срок оказания услуг может составлять – 3, 5, 7 и 10 суток.
Стоимость услуг соответственно – 70, 55, 40 и 30 У.е.
Стоимость услуг со скидками – 59, 45, 30 и 25 У.е.
Оценка юридической безупречности как услуга предполагает проверку
с помощью независимого эксперта всех документов, которые клиенту
предложат подписать в ходе сделки, чтобы в дальнейшем ему не попасть в
ловушку, расставленному самому себе.
Стоимость этой услуги составляет от 75 до 150 У.е. Сроком называют
время в течение которого проводится сделка.
Сопровождение заключается в том, что клиенту может понадобится
поддержка на самых различных этапах сделки от ведения первичных
переговоров до проведения безопасных расчетов. В распоряжении клиента
будут специалисты по безопасности и сопровождению, юристы и эксперты
[4].
Стоимость услуг от 75 до 200 У.е. Услуги оказываются в течение
проведения сделки.
Антирисковые мероприятия, как услуга, предоставляется тогда, когда
клиент столкнулся с тем, что успешность проведения сделки находится под
определенным сомнением – здесь необходимы специалисты, которые
проведут оценку риск-факторов и разработают антирисковые мероприятия,
которые снизят данный риск до минимума.
Стоимость услуг от 50 до 120 У.е.
Экспертиза оспоримости сделки включает в себя получение
необходимой информации (проверка «истории» объекта и «чистоты» сделки)
и ее оценка для определения степени оспоримости сделки в будущем. Такой
услугой активно пользуются страховые компании, прежде чем застраховать
сделку.
Стоимость услуги от 75 до 100 У.е. по жилой недвижимости; и от 200
до 350 У.е. по коммерческой недвижимости.
Поручительство является одной из уникальных услуг, так как она
связана с тем что, после того как будет проведена полная экспертиза, можно
поручиться за продавца недвижимости, неся ответственность за выполнение
им обязательств перед покупателем и соблюдение прав покупателя в
будущем. Здесь стоимость услуг определяется по договоренности с клиентом
[4].
Так же возможно определение цены на оказание услуг, в общем, по
юридическому сопровождению сделки с объектом недвижимости в которую
будут входить:
- проверка «чистоты» сделки;
- контроль за оформлением документов;
- составление документов;
- направление необходимых запросов и получение ответов;
- получение необходимых разрешений;
- участие в переговорах в интересах клиента.
Стоимость этих услуг будет зависеть от цены сделки. Например, при
цене до 100 000 У.е. будут равны 3% от стоимости недвижимости; от 100 000
до 500 000 У.е. равны 2,5% от стоимости недвижимости; от 500 000 до
1 000 000 У.е. услуги будут стоить 2% от стоимости недвижимости; а при
сделке от 1 000 000 У.е. стоимость равна 1,5% от стоимости недвижимости.
Также размер стоимости услуг соотносится со стоимостью имущества и
определяется соглашением сторон.
Если клиент не воспользовался услугами по проведению исследования
«истории» объекта сделки у него могут возникнуть спорные ситуации,
которые наверняка будут решаться в судебном порядке. В этом случае можно
воспользоваться услугами юридического агентства. Можно привести
примерные тарифы юридических агентств г. Москвы на оказание подобных
услуг.
Экспертиза перспективности дела включает в себя анализ
правоотношения и документов, заключение относительно методов,
перспективности и стоимости защиты интересов во внесудебном,
досудебном и судебном порядке. Стоимость составляет около 100 У.е. в час
(услуги предоставляются минимум 2 часа) [5].
Разработка сценарного плана защиты, наступления состоит из
составления позиции по делу, подготовки нескольких сценариев решения
проблемы, разработки плана действий в зависимости от событий, решений
суда, действий оппонента и намерений клиента. Стоимость этого вида услуг
равна 100 У.е. в час (минимум 4 часа).
Подготовка и подача процессуальных документов – это подготовка и
подача процессуальных документов (искового заявления, апелляционных и
кассационных жалоб, заявлений, протестов, ходатайств), подбор документов
из представленной клиентом, доказательной базы. Стоимость составляет 100
У.е. в час (минимум 4 часа) [5].
Подготовка состязательных документов представляет собой услугу
по подготовке состязательных документов для направления в суд; работе с
доказательной базой с целью улучшения позиции клиента, включая
документы, факты, свидетельства; проведению мероприятий по получению и
восстановлению доказательств путем запросов, освидетельствований,
экспертиз. Стоимость равна 100 У.е. за час.
Представительство в урегулировании спора состоит из таких услуг как
представительство в досудебном и во внесудебном урегулировании спора;
участие в переговорах с оппонентом с целью выяснения позиций; оценки
ситуации; достижения компромисса, мирового соглашения. Стоимость
составляет 100 У.е. за час (минимум 2 часа) [5].
Представительство в суде включают в себя следующие услуги:
представительство в суде; участие в судебных заседаниях с полномочиями
необходимыми для защиты интересов и правовой позиции клиента.
Стоимость услуг – 100 У.е. за час.
Защита интересов в суде, Арбитражном суде, Третейском суде
представляет собой комплекс услуг по защите интересов клиента в спорном
процессе (на любой стадии процесса), включая досудебную и внесудебную;
экспертизе перспективности дела; составлению позиции по делу; разработке
сценарного плана защиты, наступления; подготовке и подаче
процессуальных и состязательных документов; представительству в
урегулировании спора. Стоимость услуг при цене иска до 30 000 У.е. равна
2 000 У.е., а при цене иска от 30 000 У.е. – от 3 000 У.е. (обязательным
условием является предварительная оплата), также на цену влияет сложность
дела [5].
Достижение успеха при защите интересов в споре – успешная защита
клиента в досудебном, во внесудебном или судебном разрешении спора, а
также в исполнительном производстве оплачивается премией, исчисляемой в
процентном отношении от стоимости защищенного интереса. Размер
экономической выгоды юридического агентства при цене иска до 30 000 У.е.
составляет от 10% от экономической выгоды в соответствии с Договором, а
при цене иска от 30 000 У.е. проценты от экономической выгоды (размер
премии соотносится с ценой иска и определяется соглашением сторон).
Для нетипичных случаев могут применяться сметы и/или
ориентировочные цены с последующим уточнением по фактическим
затратам исполнителя. Конечно же, предоставляются скидки на комплексный
заказ, объем заказа и по специальному соглашению. Необходимо учесть, что
данные расценки не включают затраты на переезды, командировочные
расходы, государственные сборы и пошлины, внесенные за юридические
действия в интересах клиента, кроме специально оговоренных случаев[5].
Благодаря тому, что у нас есть примерные цены на данные услуги, мы
можем рассчитать среднюю стоимость проведения проверки на
юридическую «чистоту» объекта недвижимости, при условии, что мы хотим
получить полную информацию в течение недели (7 суток). Таким образом, за
проведение проверки «истории» квартиры (проверка информации о
зарегистрированных лицах в прошлом и в настоящее время, изучение причин
убытия выписанных, проверка зарегистрированных прав на данную
недвижимость, проверка объекта по базе данных криминальных и спорных
квартир) нужно заплатить 280 У.е.
Проверка «чистоты» сделки (проверка контрагентов, проверка
подлинности регистрационных данных, проверка паспортов, подтверждение
наличия прав собственности и проверка правоустанавливающих документов)
составит в сумме 280 У.е.
Для оценки юридической безупречности (проверка всех документов,
предложенных клиенту на подпись) при стандартных условиях, то есть
ситуация не усложнена, необходимо будет около 100 У.е.
При сопровождении клиента специалистами на всех этапах сделки от
переговоров до различных расчетов услуга будет стоить 200 У.е.
При стандартных условиях сделки, когда объект недвижимости не
вызывает особых сомнений антирисковые мероприятия проводятся по
минимальной стоимости 50 У.е.
Экспертиза оспоримости сделки (анализ полученной информации по
объекту недвижимости и ее оценка для определения степени оспоримости
сделки в будущем будет составлять 80 У.е.
Поручительство агентства как услуга будет бесплатной в случае, если
проведена полная проверка объекта недвижимости, так как после ее
проведения агентство выдает сертификат. Он представляет собой заключение
по всей информации об объекте недвижимости, тем самым давая гарантию на
юридическую «чистоту» объекта сделки. Следовательно, агентство может
поручится за продавца квартиры, беря на себя ответственность за
выполнение продавцом всех обязательств перед покупателем.
В итоге полная проверка объекта недвижимости на юридическую
«чистоту» составит 990 У.е. в г. Москве [5].
В Новосибирске данная услуга еще не имеет большой популярности,
так как не все клиенты способны дополнительно платить такую сумму, но
необходимость проведения таких проверок очевидна. В результате агентства
недвижимости вынуждены проводить их за свой счет, в последствии
вкладывая ее стоимость в стоимость квартир, дабы избежать в будущем
каких-либо проблем, решаемых только в судебном порядке.
Список использованных источников:
1 Проверка юридической «чистоты» квартиры [электронный ресурс]/.Режим доступа: http://www.EIP.ru/
2 Тюрин, А. АКДИ [текст]/А. Тюрин//Экономика и жизнь.-2006.-1янв.
3 Мирошникова, О.А. Проблемы применения информационных
ресурсов системы учета и регистрации прав на недвижимое имущество
[текст]/
О.А.
Мирошникова//
ГЕО-Сибирь-2006.Т.2.
Экономика
природопользования и недвижимости. Землеустройство, лесоустройство и
кадастры. Ч.1: сб. материалов междунар. научн. конгресса «ГЕО-Сибирь2006», 24 – 28 апреля 2006 г., Новосибирск. – Новосибирск: СГГА, 2006. –
252 с.
4 тарифы на услуги [электронный ресурс]/.-Режим доступа:
http://www.miel.ru/
5 тарифы на услуги [электронный ресурс]/.-Режим доступа:
http://www.russpravda.ru/
Тема 10. Современные отечественные правовые электронные системы
10.1Обзор правовых электронных систем
Система "Гарант" - http:\\www.garant.ru/
Один из лидеров в сфере информационного обеспечения
деятельности юристов, бухгалтеров, аудиторов. Сайт содержит
официальные тексты документов, отдельный раздел посвящен
мониторингу нового законодательства. Здесь предоставляется
возможность
подписаться
на
ежедневный
мониторинг
федерального и московского законодательства. Интересный и
нужный проект: "Энциклопедия правовых ситуаций". Вообще
"Гарант" - первая система, которую Минфин рекомендовал
использовать в работе. Присоединяемся к рекомендациям
Минфина и пользуемся этой системой сами. А для не юристов
на сайте есть раздел анекдотов на правовые темы (анекдоты,
правда, не самые удачные) и смешных (как опять же кажется
авторам сайта) случаев из юридической практики. Можно
получать рассылку новостей в законодательстве. Халявы на
документы нет [1].
Консультант-Плюс - http:\\www.consultant.ru/
Зайдите на этот сайт, если вам необходима информация
об изменениях в законодательстве. Зайдите также на этот
сайт, если Вы решили купить какой-либо из информационных
продуктов под указанной маркой. Но имейте в виду, что
"Консультант-Плюс" не консультирует, а информирует. И
делает это очень качественно. Здесь можно ознакомиться с
каталогом программных продуктов, и получить информацию о
региональных
информационных
центрах.
Можно
поучаствовать в обсуждении проекта Трудового кодекса и
высказать все, что Вы думаете о Налоговом кодексе.
Анонсирован
новый
проект:
практика
Федеральных
арбитражных судов округов. Доступ к полным онлайн-версиям
систем открыт по выходным дням с 00-00 субботы до 24-00
воскресенья,
а
к
универсальной
правовой
системе
"Консультант-Плюс: ВерсияПроф" и системе "КонсультантПлюс: Законопроекты" также по будням с 20-00 до 24-00
(время московское) [1].
Профессиональные юридические системы "Кодекс":
Информационная система "Кодекс" - http://eldorado.forte94.ru
Официальные тексты документов: качественный классификатор
облегчает поиск. Еженедельные обзоры законодательства, подборки за
последние два месяца описанием краткого содержания нормативного акта.
Мониторинг законодательства. Образцы документов с комментариями, что
нужно сделать, чтобы образец стал документом и юридическая проблема
была решена. Юридический словарь на 4040 терминов с комментариями и
ссылками на законодательные акты. Есть бухгалтерский словарь и
справочник.
Арбитражная,
судебная
практики.
Качественные
консультационные
разделы:
ответы на часто встречающиеся вопросы юриста и аудитора. Экономит время
удобная система сохранения файлов. Есть и платные услуги. Прейскурант:
http://eldorado.forte94.ru/pricehttp:\\www.htm. Возможно, сэкономите и деньги
[1].
Кодекс - http://www.kodeks.ru
Основная часть документов предоставляется на платной основе,
однако новые документы, обзоры законодательства и некоторые другие
материалы можно получить бесплатно. К основной базе данных имеется
демо-доступ [1].
Гарант-Парк
http://home.park.ru/consult/default.asp
Ответы на вопросы. Можно платно, можно бесплатно.
Если бесплатно, то ответ в течение двух недель и только на
темы, анонсированные авторами сайта. Это авторское право,
лицензирование, бракоразводные процессы, законодательство
о связи, трудовое право, налогообложение физических лиц, всего 15 тем. Ответы формальны и, как правило,
представляют собой пересказ статьи закона,
какой-то
степени соответствующей заданному вопросу. Остается только
надеяться, что платные консультации более качественные [1].
Сервер "Российской газеты" - http:\\www.rg.ru/
Официальные тексты: законы, указы, постановления,
распоряжения.
Справочная
информация:
состав
правительства, структура официальных органов, структура
аппарата правительства, Московские налоговые инспекции,
короче, от списка стран, в которые граждане РФ могут
въезжать без виз до списка лекарств, отпускаемых без
рецепта. Сайт обновляется с безупречной периодичностью, а
многие новые законодательные акты появляются здесь в
свободном доступе гораздо раньше, чем в большинстве
правовых
баз
данных.
В
наличии
образцы
часто
встречающихся заявлений, методики их составления [1].
Человек
и
закон
http://zakon.kuban.ru/sayt/index.htm
Тезка популярной передачи отличается строгостью и
лаконичностью, Но навязчивая реклама выпрыгивает как
чертик из табакерки. Если Вы не любите работать с
поисковыми интерфейсами баз данных, то можете здесь найти
полный перечень основных документов в алфавитном порядке
- кодексы, указы, приказы, постановления и т.д. Самые
свежие в начале, на главной странице, что очень удобно. Есть
на сайте актуальные подборки: о выборах президента, о
сертификации, лицензировании. Если необходимо правильно
написать стандартное заявление или посмотреть, как
выглядит стандартный договор, имеет смысл зайти. Для
любителей
антиквариата
имеются
тексты
законов,
действовавших до 1992 года. Очень качественный сайт во
всем, что касается справочной информации. Правовые
документы Краснодарского края. Пользование основной
частью базы данных возможно после бесплатной регистрации.
Но, похоже, что у коллег некоторые технические проблемы со
скоростью отклика [1].
Информационный
сервер
по
таможенному
законодательству:
Таможня.
Консультант
http:\\www.fem.ru/~customs/
Содержание сайта отвечает его названию - здесь
действительно представлена информация по заявленной теме.
Доступна
подборка
нормативно-правовых
актов
по
таможенному праву. Есть и консультации, причем, строго по
рубрикам: экспорт, импорт, таможенные режимы, таможенные
платежи, порядок декларирования, определение таможенной
стоимости,
перемещение
товаров
физическим
лицом,
таможенные льготы, процедура доставки товара, определение
страны происхождения. Ответ на вопрос стоит 200 рублей (без
НДС). Авторы сайта обещают ответить немедленно по
получении оплаты. О качестве ответов судить не можем, так
как в свободном доступе этих ответов нет, но в целом авторы
сайта производят впечатление компетентных специалистов
[1].
Правовая
страница
агентства
"РосБизнесКонсалтинг". - http:\\ www.rbc.ru/
Новости российского законодательства (по отраслям).
Правда, новости самые последние. Вот, собственно и все,
касающееся права [1].
Правовая
система
"Референт"
http:\\www.referent.ru/about_main/ default.html
Сервер
предоставляет
возможность
поиска
интересующих Вас документов, но принятых только после 15
февраля
1999
года.
Анонсированы
все
материалы
"Финансовой газеты" с 1994 года. Качественная и удобная
система.
Для
профессиональных
юристов.
Для
незарегистрированных пользователей бесплатный доступ к
базе открыт ежедневно с 19.00 до 23.00. После регистрации бесплатный доступ в течение двух недель [1].
Энциклопедия Российского права http://pravo.arbt.ru/index.htm
Тестовая
версия.
Только
федеральное
законодательство,
систематизированное по основным отраслям права. Возможно, не стоило
называть справочник энциклопедией [1].
Право и "Интернет" - http:\\www.vic.spb.ru/
Если Вам интересна проблема защиты интеллектуальной
собственности в "Интернет" - это нужный адрес. Есть тексты нормативноправовых актов по тематике, а некоторые научные статьи просто блестящи.
На сервере "Право и интернет" размещен самостоятельный проект "Интернет
- розыск": http:\\www.ugro.spb.ru/ Информационно- поисковая служба
Угрозыска Санкт-Петербурга. Розыск людей и вещей, фотороботы
преступников, Возможность сообщить о преступлении. Перспективный
проект, при этом большая часть информации актуальна не только для
питерцев [1].
Откоси от армии - http:\\www.copris.com/map/
Старейший московский антипризывный пункт. Если заявленная
проблема актуальна или есть желание подписаться под петицией за отмену
всеобщей воинской повинности и переход на профессиональный принцип
комплектования ВС - стоит зайти обязательно. Отличная подборка
документов, в том числе касающихся права на отсрочку. Опубликованы не
только документы, но и масса "советов бывалых". Имеются ссылки на другие
сайты аналогичной тематики [1].
Помимо вышеперечисленных правовых электронных систем
существуют и множество других, например, такие как Юрисконсульт, Бюро
Правовой Информации, Информационно-правовой сервер "ВК-Кодекс",
Нормативные и методические материалы Министерства Финансов РФ. Более
подробно рассмотрим несколько правовых электронных систем: Гарант,
Кодекс, Консультант-Плюс, Юрисконсульт и сделаем сравнительный анализ
их основных характеристик.
10.2Правовая электронная система Гарант
10.2.1 Содержание системы Гарант
В системе ГАРАНТ содержатся законы, комментарии,
формы, судебная практика, договоры и другие нормативные
документы из различных сфер законодательства России:
таможенное, банковское, налоговое, трудовое, уголовное,
жилищное, земельное и т.д. В системе ГАРАНТ разработаны
предложения для руководителей, бухгалтеров, юристов,
кадровых работников, а также для банков, строительных,
медицинских и фармацевтических организаций и малого
бизнеса.
Существующие предложения системы Гарант: универсальные
комплекты; для юристов; для бухгалтеров, аудиторов, финансистов; для
банков; для кадровых работников; для малого бизнеса; для строительных
организаций; для медицинских и фармацевтических организаций [2].
ИНФОРМАЦИОННЫЙ БАНК СИСТЕМЫ ГАРАНТ СОДЕРЖИТ:
1 НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: законодательство
России; региональное законодательство; таможенное законодательство;
банковское
законодательство;
жилищное
законодательство;
землепользование. Недропользование. Природоохрана; уголовное и
административное право; налоги, бухучет, предпринимательство. Россия;
налоги, бухучет, предпринимательство. Регион; ГАРАНТ- Медицина;
Архивы ГАРАНТа; Legislation of Russia in English.
2 РАЗЪЯСНЕНИЯ, КОММЕНТАРИИ, СХЕМЫ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: "Большая
Библиотека Юриста"; "Кадры: разъяснения и комментарии"; "Банковское
дело: разъяснения и комментарии"; "Бюджетные организации:
разъяснения и консультации"; налоги, бухучет: консультации для малого
бизнеса; электронные версии бераторов "К вам пришла проверка" и
"Практическая энциклопедия бухгалтера"; электронная версия бератора
"Практическая энциклопедия бухгалтера"; практическая налоговая
энциклопедия; Большая Библиотека Бухгалтера; бухучет и аудит:
разъяснения и консультации; комментарии к законодательству;
вопросы и ответы по налогам и бухучету; законодательство в схемах;
законодательство в схемах. Налоги, бухучет.
3 СУДЕБНАЯ И АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА СИСТЕМЫ ГАРАНТ: Суд и
Арбитраж; налоговые споры: арбитражная практика; Суд и Арбитраж:
федеральный арбитражный суд округа.
4 ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: формы правовых документов.
5 МЕЖДУНАРОДНЫЕ ДОГОВОРЫ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: международное
право.
6 ПРОЕКТЫ ЗАКОНОВ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: проекты законов.
7 СЛОВАРИ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: толковый словарь "Бизнес и Право";
толковый словарь "Финансы, налоги, бухучет".
8 НОРМАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ СПРАВОЧНИКИ СИСТЕМЫ ГАРАНТ:
строительство; ГАРАНТ-ИнФарм; справочник "Гарант-ИнФарм Лекарства и Фирмы".
9 ИНТЕРНЕТ-ВЕРСИИ СИСТЕМЫ ГАРАНТ: Интернет-версия системы
ГАРАНТ "Основные нормативные акты". Доступ к документам
осуществляется круглосуточно. Интернет-версия системы ГАРАНТ
"Законодательство России" Доступ по рабочим дням - с 18 до 24 часов, в
выходные дни - круглосуточно (время московское).
10 СИСТЕМА ГАРАНТ В ЦИФРАХ И ФАКТАХ: эмитенты документов в
системе ГАРАНТ; наполнение информационных комплектов и блоков [2].
10.2.2 Технология юридической обработки документов и виды
поиска документов
Особая технология обработки документов выгодно
отличает ГАРАНТ от систем, созданных по принципу
электронного архива. Благодаря огромной аналитической
работе юристов компании "Гарант" - пользователь имеет
возможность не просто читать тексты документов, но
юридически грамотно применять их во взаимосвязи с другими
нормативными актами и разъяснительными материалами. При
подключении в систему ГАРАНТ каждого нового документа
проводится полный цикл юридической обработки.
После перевода в электронный вид каждый документ
проходит тестирование на аутентичность официальному
тексту. Корректоры проверяют его дважды.
Перед подключением в информационный банк каждый
документ
подвергают
предварительной
юридической
обработке:
- фиксируют все его реквизиты для быстрого и удобного
поиска по карточке запросов;
- снабжают справкой, которая содержит полное
название документа, наименование принявшего органа и дату
принятия, номер и дату регистрации в Минюсте, порядок
вступления в силу, перечень официальных публикаций и
список всех изменений к документу;
создают
гипертекстовые
ссылки,
связывающие
текущий документ с другими;
помещают
документ
в
определенный
раздел
классификатора;
- подключают к поиску по ситуации.
Эксперты юридического отдела проводят полный анализ
документа на предмет его взаимосвязей со всем массивом
законодательства.
Вносятся
изменения
и
дополнения,
выявляются
противоречия,
разъясняются
сложные
формулировки, устанавливаются скрытые связи документов,
не имеющих формальных ссылок друг на друга, автоматически
строятся списки респондентов-корреспондентов [2].
Списки документов, ссылающихся на текущий документ,
называются корреспонденты, а списки документов, на
которые ссылается он сам - респонденты. Из списка
респондентов/корреспондентов можно перейти к спискам этих
документов.
В
том
случае,
если
список
респондентов/корреспондентов слишком велик, можно сузить
его, построив список респондентов/корреспондентов только к
интересующему фрагменту текста (например, к статье или
пункту). Кроме того, начиная с версии системы ГАРАНТ 5.5.,
возможно
детализировать
список
респондентов/корреспондентов,
выбрав
тип
искомой
информации, и построить список, состоящий только из
документов данного типа, например, судебная практика.
Списки респондентов и корреспондентов отражают как явные,
так и косвенные связи с другими документами. Полнота
списков
респондентов-корреспондентов
информационных
блоков
ГАРАНТ
позволяет
системно
работать
с
законодательством как с единым массивом информации.
Благодаря юридической обработке каждый пользователь
системы ГАРАНТ получает самые удобные и наглядные
средства для изучения законодательства. Все нормативные
акты поддерживаются в действующей редакции, но для
анализа доступна и любая из предыдущих редакций.
Официально принятые изменения вносятся в тексты. При этом
вся история изменений видна на экране [2].
Поиск по классификатору - это поиск по тематическому
рубрикатору
правовой
информации.
Он
удобен
при
составлении тематических подборок документов и для
комплексного изучения правовой проблемы. Разделы и
подразделы
классификатора
являются
гипертекстовыми
ссылками, переходя по которым можно конкретизировать
задачу поиска. На последнем уровне находится список
документов, соответствующий выбранным разделам. При
входе из списка в текст объемных документов пользователь
попадает именно на те фрагменты, которые отвечают по
смыслу тематике выбранного подраздела. Для нормативных
актов - это конкретная норма права.
Каждый документ помещают в определенный раздел
классификатора. Классификация нормативных актов по
нормам права позволяет не только пользоваться рубрикатором
для поиска конкретного документа или группы известных
документов,
относящихся
к
той
или
иной
отрасли
законодательства, но и находить все нормы, которые
регулируют данные отношения. Довольно часто документ,
относящийся целиком к какой-либо одной отрасли, может
содержать
норму
права,
существенным
образом
затрагивающую отношения из другой отрасли. Благодаря
классификации документов по нормам права пользователь
системы
ГАРАНТ
получает
максимум
информации
о
законодательстве,
регулирующем
интересующие
его
отношения [2].
Поиск по ситуации - уникальная запатентованная
разработка компании "Гарант". Энциклопедия ситуаций
содержит около 100 000 подробных терминов ("ГАРАНТМаксимум. Вся Россия"). Благодаря Энциклопедии ситуаций
любой
человек,
не
являющийся
специалистом
в
рассматриваемой
области
и
не
знающий
реквизитов
нормативного акта, может отыскать в огромном массиве
данных ответ на свой вопрос, подобрать документы,
описывающие
ситуацию.
Для
этого
необходимо
сформулировать вопрос и выбрать из него ключевые термины.
Результатом поиска обычно является список из 3 - 7
документов. Пользователь попадает на конкретные фрагменты
найденных документов, соответствующие заданному вопросу
[2].
10.3Правовая электронная система Консультант-Плюс
10.3.1 Содержание системы Консультант-Плюс
Система Консультант-Плюс - надежный помощник для
многих специалистов: юристов, бухгалтеров, руководителей
организаций, а также для специалистов государственных
органов, ученых и студентов. В ней содержится огромный
массив правовой и справочной информации [3].
Система Консультант-Плюс – это надежный помощник
для работы с правовой информацией.
В СИСТЕМЕ КОНСУЛЬТАНТПЛЮС – 2 927 651 ДОКУМЕНТОВ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Федеральное
законодательство
Законодательство 83
субъектов РФ
Подробнее...
1 974 804 документов
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Подборки судебных
решений
Документы высших
судебных органов
Практика Федеральных
арбитражных судов всех
10 округов
Арбитражная практика
округов по налоговым
спорам
Решения арбитражных
судов первой и
апелляционной
инстанций, судов общей
юрисдикции Москвы и
Московской области, а
также других регионов
Подробнее...
ФИНАНСОВЫЕ
КОНСУЛЬТАЦИИ
Новинка Путеводитель
по налогам
Консультации в форме
"вопрос-ответ"
Схемы бухгалтерских
проводок
Формы первичных
учетных документов
Статьи из бухгалтерской
прессы и книги
Подробнее...
156 291 документов
651 875 документов
КОММЕНТАРИИ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Постатейные
комментарии к законам
и кодексам
Книги, монографии,
учебные пособия
ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ
Формы типовых
документов - договоров,
заявлений, деклараций и
т.д.
Подробнее...
ЗАКОНОПРОЕКТЫ
Тексты законопроектов
и сопроводительные
материалы
Организационные
документы
Государственной Думы
Статьи из юридической
прессы
Подробнее...
35100 документов
ФС РФ
Подробнее...
48800 документов
20900 документов
МЕЖДУНАРОДНЫЕ
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
Международные
договоры РФ со
странами дальнего и
ближнего зарубежья
(СНГ)
Подробнее...
13150 документов
ПРАВОВЫЕ АКТЫ ПО
ЗДРАВООХРАНЕНИЮ
Нормативные
документы по
здравоохранению
Официальные
справочники-реестры
Консультационные
материалы по медицине
и фармацевтике
Подробнее...
ТЕХНИЧЕСКИЕ НОРМЫ И
ПРАВИЛА
Нормативно-техническая
информация по
строительству
Подробнее...
7700 документов
26300 документов
Также система Консультант-Плюс содержит:
обзоры законодательства: "Правовые новости", аналитический
обзор "Документ недели", ежедневные и еженедельные мониторинги новых
документов, "Новые документы для бухгалтера", анонсы журналов
издательства "Главная книга";
справочную информацию: календарь бухгалтера, формы учета и
отчѐтности, ставки налогов и других обязательных платежей, курсы валют и
другие полезные материалы [3].
10.3.2 Технология Консультант-Плюс и ее основные возможности
Технология
Консультант-Плюс
отвечает
всем
требованиям к современному программному обеспечению и
соответствует мировым стандартам качества. Тщательная,
продуманная
разработка
и
внедрение
инноваций
обеспечивают технологическое лидерство Консультант-Плюс.
Система Консультант-Плюс постоянно развивается –
ежегодно
появляются
новые
возможности.
Настоящим
прорывом стало появление в 2003 году Технологии
Консультант-Плюс 3000, которая заложила новые стандарты
для быстрого поиска, представления и анализа правовой
информации. Технология 3000 позволяет в кратчайшие сроки
последовательно внедрять серии новшеств в систему
Консультант-Плюс.
Разрабатывая
новые
возможности,
компания
"Консультант Плюс" тщательно изучает и учитывает мнение
пользователей:
регулярно
проводятся
детальные
исследования
как
с
привлечением
независимых
исследовательских центров, так и собственными силами. При
внедрении
новшеств
обязательно
соблюдаются
два
важнейших условия. Во-первых, все новые возможности
экономят время пользователей, делая работу с документами
еще более удобной и эффективной. Во-вторых, обязательно
сохраняется преемственность новых версий системы по
отношению к прежним [3].
Такой подход к разработке новых возможностей всегда
обеспечивал технологическое лидерство Консультант-Плюс –
первым внедрять самое важное. Нововведения КонсультантПлюс отвечают пожеланиям пользователей, и при этом любые
новые возможности легко и быстро осваиваются.
Каждая
новая
версия
системы
бесплатно
устанавливается у всех пользователей Консультант-Плюс.
Основные возможности системы Консультант-Плюс:
быстрый поиск документов, в том числе по тексту и названию;
наглядное представление результатов поиска в виде "деревасписка", структурированного по типам информации (нормативные акты,
судебная практика, комментарии, консультации и др.);
быстрое получение всей дополнительной информации (судебной
практики, консультаций, комментариев) к конкретной статье или фрагменту
нормативного документа – с помощью значка на полях документа;
Правовой навигатор - поиск информации по конкретному
правовому вопросу;
быстрый поиск редакции документа, действовавшей на любую
заданную дату;
моментальный доступ из Стартового окна КонсультантПлюс к
обзорам законодательства, справочной информации, последним документам;
отслеживание изменений в любых нормативных актах с
помощью функции "Документы на контроле";
удобный интерфейс для изучения документов и сохранения
результатов работы пользователя;
другие возможности.
Если пользователю необходим для работы редкий или
архивный документ, который отсутствует в установленной у
него системе Консультант-Плюс, он может обратиться в свой
региональный центр. Заказать документ можно через
персонального специалиста либо позвонив на "горячую
линию" [3].
Региональный центр проведет поиск документа в своем
полном комплекте информационных банков КонсультантПлюс.
Найденный
документ
сразу
же
передается
пользователю. В случае его отсутствия заказ оперативно
отправляется в компанию "Консультант Плюс". В рамках
программы информационного сотрудничества с органами
власти компания обратится напрямую к разработчикам
правовых актов и поиск документа будет продолжен в архивах
государственного
ведомства,
издавшего
документ.
Региональный центр оперативно информирует пользователя
обо всех стадиях поиска нужного документа. Если найденный
документ
является
важным
и
будет
в
дальнейшем
представлять
интерес
для
других
пользователей,
он
обязательно включается в систему Консультант-Плюс [3].
Список использованных источников:
1 Правовые электронные системы Российской Федерации
[Электронный ресурс] / отдел «Право». – Электрон. Данные. – Новосибирск,
2007. – Режим доступа: http:\\www.jurcenter.ru/
2 Правовые электронные системы Российской Федерации
[Электронный ресурс] / отдел «Право». – Электрон. Данные. –
Новосибирск, 2007. – Режим доступа: http:\\www.garant.ru/
3 Правовые электронные системы Российской Федерации
[Электронный ресурс] / отдел «Право». – Электрон. Данные. – Новосибирск,
2007. – Режим доступа: http:\\www.consultant.ru/
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
1 024
Размер файла
724 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа