close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

АВДОНЬКИНА ВАЛЕРИЯ ВЛАДИМИРОВНА

код для вставкиСкачать
Нижегородский институт управления – филиал Российской академии народного
хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации
на правах рукописи
Авдонькина Валерия Владимировна
Функционирование и развитие рынка риэлторских услуг
Специальность 08.00.05 – Экономика и управление
народным хозяйством (экономика, организация и управление
предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг)
диссертация на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор
Морозова Галина Алексеевна
Нижний Новгород - 2014
2
Оглавление
Введение_________________________________________________________3
Глава 1 Теоретические и организационные основы рынка риэлторских услуг
1.1 Сущность и особенности рынка риэлторских услуг ____________________11
1.2 Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской
деятельности ________________________________________________________ 19
1.3 Этапы развития рынка риэлторских услуг_____________________________33
Глава 2 Современное состояние и функционирование рынка риэлторских
услуг в регионе
2.1 Использование корреляционно-регрессионного анализа для исследования
рынка риэлторских услуг
2.1.1 Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых
регионов Приволжского федерального округа_____________________________37
2.1.2 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости от различных факторов по Российской Федерации и по
сопоставимым регионам Приволжского федерального округа________________43
2.1.3 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости от различных факторов по Нижегородской области___________51
2.2 Анализ состояния регионального рынка риэлторских услуг______________67
2.3 Функционально-стоимостной анализ оказания риэлторских услуг_________83
Глава 3 Организационно-экономические модели оценки рынка риэлторских
услуг
3.1 Направления совершенствования оказания риэлторских услуг___________100
3.2 Прогнозирование изменений и оценка регионального рынка риэлторских
услуг с учетом риска _________________________________________________108
Выводы и предложения _______________________________________
127
Список литературы _________________________________________________129
Приложения________________________________________________________138
3
Введение
Рыночные преобразования в экономике России, осуществляемые с
начала 90-х годов прошлого века, привели к образованию такого сектора
экономики, как рынок риэлторских услуг.
Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей рынка
недвижимости и
риэлторских услуг
экономики России в целом. В настоящее время
рынок
принимает всѐ более цивилизованные и организованные
формы. Участники риэлторского рынка перенимают зарубежный опыт работы в
сфере недвижимости при оказании риэлторских услуг. Это относится не только к
профессиональным участникам рынка, но и к любым предприятиям и гражданам,
которые
учатся
эффективно
распоряжаться
собственной
недвижимостью,
осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и другие формы.
Риэлторские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных
видов
деятельности,
направленный
на
обеспечение
эффективности
функционирования рынка недвижимости и на решение одной из важнейших
потребностей населения – потребности в улучшении жилищных условий.
Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских
услуг. Поэтому любые изменения на риэлторском рынке, прежде всего, связаны с
изменениями на рынке недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой
сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения
появляются при купле-продаже недвижимости, при ипотеке, при сопровождении
сделок с недвижимостью, при сдаче объектов недвижимости в аренду.
На развитие рынка риэлторских услуг
влияют многие факторы, среди
которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.
4
Поэтому процесс принятия решений в сфере риэлторских услуг должен
осуществляться с учѐтом особенностей этой отрасли экономики, а также влияния
внутренних и внешних факторов и ограничений.
Моделирование тенденций развития
рынка риэлторских услуг в
современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих
изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому
исследование данного рынка является актуальным и своевременным.
Степень разработанности проблемы.
В современной экономической литературе проблемам
развития рынка риэлторских услуг
формирования и
уделяется значительное внимание среди
ученых. Исследование рынка риэлторских услуг проводили Н.В. Буланова, Е.А.
Накушнова, В.Л.Столяров, Е.Л.Ступин, и другие. Исследование теоретических и
практических основ формирования и развития рынка недвижимости проводили
А.Н.Асаул,
А.В.
С.Г.Стерник,
Н.М.
Марченко,
Синицына.
Е.С.Озеров,
С.П.Коростелев,
И.А.Рахман
и
другие.
Г.М.Стерник,
Теоретическим
и
практическим основам развития сущности услуги посвятили свои работы Н.А.
Волосколович, И.Д.Котляров, К.Хаксевер. Маркетинговым исследованиям рынка
услуг в регионе
уделяли внимание Г.А.Морозова,
Н.В.Мордовченков,
В.В.Коверков, И.И.Кретов, К.В.Симонов и другие. Анализ работ представленных
выше авторов позволяет сделать вывод о наличии научного интереса к вопросам
развития рынка риэлторских услуг и
рынка недвижимости,
что составило
определенную теоретическую базу исследования.
Однако, несмотря на значительное
научных
число публикаций, исследований,
разработок по данной тематике, большинство из них посвящены
исследованию рынка недвижимости и описанию теоретических аспектов рынка
риэлторских услуг.
Таким образом, в выше названных научных работах недостаточно
рассмотрены характеристики и особенности риэлторской деятельности как вида
услуги, отсутствуют методики, позволяющие прогнозировать изменения на рынке
риэлторских услуг.
5
Цель и задачи исследования.
Цель диссертационного исследования
состоит в теоретическом и
методическом обосновании экономических отношений, складывающихся на
рынке риэлторских услуг и создании организационно-экономических моделей
изучения
функционирования
и
развития
рынка
риэлторских
услуг
для
обеспечения принятия решений, связанных со спросом, предложением и ценой,
потребителями риэлторских услуг и организациями, оказывающими риэлторские
услуги в Нижегородской области
В соответствии с этой целью в диссертационной работе были определены
следующие задачи:
1. рассмотреть экономическую сущность риэлторских услуг как основного
сегмента рынка недвижимости, определить их специфические особенности
для потребителей;
2. проанализировать зависимость цены 1 кв.м.
жилой недвижимости от
региональной специфики и осуществить прогноз цен на перспективу;
3. выявить и систематизировать основные тенденции и проблемы развития
рынка риэлторских услуг;
4. разработать и предложить направления совершенствования оказания
риэлторских услуг;
5. разработать методику многофакторного анализа и прогнозирования,
учитывающую
изменения
регионального
рынка
риэлторских
услуг,
потребности и возможности предоставления риэлторских услуг.
6. создать методические рекомендации оценки рынка риэлторских услуг с
учетом риска.
Объектом
исследования
выступает
рынок
риэлторских
услуг
сопоставимых регионов Приволжского федерального округа.
Предметом диссертационного исследования являются экономические
отношения,
возникающие
в процессе
формирования
риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.
и
развития
рынка
6
Теоретической
исследования
и методологической основой
диссертационного
послужили труды зарубежных и отечественных ученых,
материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической
печати по вопросам функционирования рынка риэлторских услуг
и
рынка
недвижимости.
В процессе диссертационного исследования применялись комплексный,
системный, процессный методы, методы наблюдения, интервью и экспертных
оценок. В диссертации использованы специальные методы исследования:
корреляционно-регрессионный
анализ,
функционально-стоимостный
анализ,
трендовый анализ, анализ временных рядов. Обработка данных проводилась с
использованием
Excel
пакета
Microsoft Office и инструмента анализа
Корреляция, Регрессия, Тенденция
Информационную основу
законодательные
и
диссертационного исследования составили
нормативные
акты
Российской
Федерации,
данные
Федеральной службы государственной статистики, аналитические материалы
научно-исследовательских и консалтинговых организаций. Также использованы
данные собственных исследований, основой которых послужили опросы,
рекламные и коммерческие материалы в периодической печати, касающиеся
результатов
деятельности ряда риэлторских фирм Нижнего Новгорода и
Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов, данные Российского
статистического ежегодника, Статистического ежегодника Пермского края,
Статистического ежегодника Нижегородской области по темам: «Жилищные
условия населения», «Ввод в действие жилых домов», «Основные социальноэкономические
индикаторы
уровня
жизни
населения»,
«Основные
демографические показатели», «Структура использования денежных доходов
населения», «Цены и тарифы» и другие.
Проведенное диссертационное исследование соответствует п. 1.6.116.
«Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118.
«Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных
рынков услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам
7
08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством: экономика,
организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера
услуг).
Научная
новизна
диссертационного
исследования
определяется
следующими положениями:
1.
Уточнены характеристики и особенности риэлторской деятельности как
вида услуги (невозможность проверки потребительских свойств услуги до еѐ
оказания и юридического подтверждения, непостоянство качества риэлторских
услуг, риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и
фактической осуществимости), предоставляемой агентами-профессионалами,
специализированными фирмами и организациями в пределах своей компетенции
по заказу потребителя.
2.
Определены факторы, обуславливающие особенности риэлторских услуг с
использованием инструментария корреляционно-регрессионного анализа, такие
как стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости, численность населения, уровень
доходов
и
имеющегося
расходов
населения,
жилищного
фонда,
коэффициента доступности жилья,
объемы
нового
предложен
что
строительства,
авторский
вариант
объемы
расчета
дало возможность осуществить
экономически обоснованный прогноз, способствующий
повышению качества
предоставления риэлторских услуг.
3.
Предложены направления улучшения качества оказания риэлторских услуг
(улучшение качества услуги для потребителей риэлторских услуг и улучшение
качества создания услуги
риэлторскими организациями), заключающиеся в
предоставлении услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наем)
недвижимого имущества, оказании услуг потребителю по приобретению им в
собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого
имущества, оказании консультационных услуг по изучению конъюнктуры рынка,
предоставлении
услуг потребителю по управлению принадлежащим ему
недвижимым имуществом и влияющие на упорядочение процессов на рынке
8
риэлторских услуг, а также разработку стандартов создания и оказания
риэлторских услуг.
4.
Разработана методика, которая основана на матрице принятия решений,
позволяющая учитывать многообразие факторов, выбирать их приоритетность на
основе критериев максимакса, Вальда, Сэвиджа, Гурвица и
прогнозировать
изменения тенденций регионального рынка риэлторских услуг.
5.
Предложены
методические
рекомендации,
выигрышей и матрице рисков, позволяющие
основанные
на
матрице
исследовать тенденции рынка
риэлторских услуг и осуществить оценку возможным потребителем качества
предоставления риэлторских услуг с учетом риска.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается
в разработке практических рекомендаций по принятию решений в сфере
риэлторских услуг. Теоретические и методические разработки
могут быть
использованы для проведения комплексного анализа рынка риэлторских услуг и
выбора наиболее предпочтительного для реализации варианта.
Основные
положения
использованы как для
и
практические
рекомендации
могут
разработки конкретных региональных
формирования и развития
быть
программ
рынка риэлторских услуг в регионе, так и
руководителями при управлении риэлторскими фирмами.
Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе
высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области
экономики и управления сферой услуг, в частности, по курсу «Сфера услуг»,
«Маркетинг услуг».
Публикации и апробация работы. Реализация основных теоретических и
методических положений, выводов и рекомендаций, сформулированных в работе,
была осуществлена в результате научно-практических исследований. Основные
положения диссертационного исследования докладывались, обсуждались и нашли
отражение
в
материалах
международного
симпозиума,
межрегиональных, межвузовских научно-практических
семинарах.
всероссийских,
конференциях
и
9
По теме диссертации автором опубликовано 10 научных работ, из них 3
статьи представлены в научных изданиях, входящих в перечень, рекомендуемых
ВАК Министерства образования и науки РФ, общим объемом 2,44 печатных
листа.
Структура диссертации сформирована с учетом соблюдения логической
последовательности
и
причинно-следственной
взаимосвязи
и
элементов
исследуемых проблем и объектов. Главы и параграфы диссертационной работы
структурно сформированы таким образом, чтобы в наибольшей степени отразить
актуальные, малоисследованные или совсем нерешенные проблемы по теме
диссертации. Цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру и
объем. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений,
библиографического списка и приложений. Диссертационная работа содержит
147 страниц основного текста, 27 таблиц, 53 рисунка и 5 приложений.
Во
введении
обосновывается
актуальность
темы
диссертации,
сформулированы цель и задачи работы, определены объект, предмет и методы
исследования, отражена научная новизна и практическая значимость полученных
результатов.
В первой главе «Теоретические и организационные основы рынка
риэлторских услуг» раскрыта сущность рынка риэлторских услуг как одной из
составляющих в любой национальной экономике; основы организационноуправленческого
механизма
риэлторской
деятельности;
особенности
регионального рынка риэлторских услуг как составляющей рынка недвижимости.
Во второй главе «Современное состояние и функционирование рынка
риэлторских услуг в регионе» сделан анализ состояния регионального рынка
риэлторских
услуг,
выявлены
проблемы
функционирования
риэлторских
организаций в регионе и направления их решения, в том числе с применением
инструментария корреляционно-регрессионного и функционально-стоимостного
анализа оказания риэлторских услуг.
В третьей главе «Организационно – экономические модели оценки рынка
риэлторских услуг»
предложены направления улучшения качества оказания
10
риэлторских услуг и выполнен прогноз изменения каждого из факторов,
влияющих на качество риэлторских услуг; разработана методика,
которая
основана на матрице принятия решений, позволяющая учитывать многообразие
факторов, выбирать их приоритетность на основе критериев максимакса, Вальда,
Сэвиджа, Гурвица и прогнозировать изменения тенденций регионального рынка
риэлторских услуг;
предложены методические рекомендации, основанные на
матрице выигрышей и матрице рисков, позволяющие
исследовать тенденции
рынка риэлторских услуг и осуществить оценку возможным потребителем
качество предоставления риэлторских услуг с учетом риска.
В выводах и предложениях изложены основные результаты выполненного
диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения
по
созданию моделей изучения функционирования и развития рынка риэлторских
услуг для обеспечения принятия решений потребителями риэлторских услуг и
организациями, оказывающими эти услуги.
В приложении приводится справочная информация, иллюстрирующая
результаты диссертационного исследования; расчеты, аналитическая информация
о деятельности риэлторских организаций, а также информация, необходимая для
применения разработанных методов моделирования тенденций развития рынка
риэлторских услуг.
11
Глава 1 Теоретические и организационные основы рынка риэлторских услуг
1.1
Сущность и особенности рынка риэлторских услуг
«Услуга», «риэлторская услуга» «рынок
риэлторских услуг» являются
важными понятиями в рыночной экономике. Не определив, какие процессы
охватываются этими понятиями, трудно оценить уровень
и направления их
развития и нельзя организовать оптимальный процесс принятия решений.
Несмотря на высокую значимость сферы услуг для современной экономики,
в настоящее время отсутствует единое определение услуги как экономического
понятия.
Услуга – это деятельность, результатом которой является удовлетворение
какой-либо потребности людей [63, c.328]. Услуга – это любое мероприятие или
выгода, которые одна сторона может предложить другой и которые в основном
неосязаемы и не приводят к завладению чем-либо. Производство услуг может
быть связано, а может и не быть связано с товаром в его материальном виде [40,
c.91]. В работе Н.А. Восколович [35, c.8] выделяются три подхода к определению
понятия «услуга»:
отраслевой
(к
сфере
услуг
относятся
отрасли
соответствующей
специализации, а услугами называется продукция этих отраслей),
противопоставительный (услуга определяется как экономическое благо,
обладающее противоположными товару свойствами и признаками),
синтетический (выделяются наиболее общие свойства услуги, а она сама
определяется как их совокупность). Все эти подходы основываются на сравнении
товара и услуги и на выявлении отличий между ними.
12
Существует
иной подход к определению услуг. К.Маркс, характеризуя
услуги писал, что потребительская ценность услуги заключается в самом труде
исполнителя, а не в осязаемом
результате его деятельности
[51, c.413].
Зарубежные исследователи придерживаются сходного подхода. Услуга – это то,
что неосязаемо
(неведомо) и в обмен на что потребитель, фирма или
правительство готовы предоставить что-либо ценное [53, c.398].
Карха [40, c.89]
В работе Д.А.
показано, что существующие определения понятия «услуга»
могут быть разделены
на три группы: во-первых, это определения,
характеризующие услугу как действия, виды деятельности, саму деятельность; вовторых, определения, рассматривающие услугу как результат деятельности; втретьих, определения, в которых услуга характеризуется как деятельность и как
результат. Н.Ш. Ватолкина [32, c.101] противопоставляет услугу не товару, а
другим действиям человека, то есть предлагает выделять услугу не из
совокупности экономических благ, а из совокупности действий. Большой интерес
в
этой
связи
представляет
работа
И.Д.Котлярова
[45,
c.19],
который
проанализировал свойства услуги как экономического блага и определил услугу
как предоставление исполнителем потребителю временного права использовать
свои ресурсы для создания потребительской ценности. В данном случае
деятельность исполнителя услуг представляет собой процесс мобилизации тех
ресурсов, которые востребованы участниками рыночной деятельности, но при
этом к приобретению ресурсов участники рыночной деятельности не стремятся, а
нуждаются в их использовании на временной основе [45, c.23].
Анализ научных исследований позволил выделить основные свойства
услуги: неосязаемость, несохраняемость, неотделимость от производителя и
потребителя, непостоянство качества, невозможность проверки потребительских
свойств услуги до еѐ оказания, нематериальность, взаимозаменяемость. Услуга не
сопровождается переходом права собственности и производится и потребляется в
конкретном месте.
Таким образом, услуга – это специфический продукт труда, результат
взаимодействия исполнителя по удовлетворению потребностей потребителя,
13
который не приобретает вещественной формы, и потребительная стоимость
которого заключается в полезном эффекте живого труда.
Потребность в оказании услуг обусловлена необходимостью обеспечения
различных аспектов нормальной жизнедеятельности общества. Назначением
рынка услуг является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания
конкретных процессов:
• жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технологических
процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства,
промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок риэлторских
услуг является одним из быстро развивающихся и
высококонкурентных рынков российской экономики. Особенности и тенденции
развития
рынка
риэлторских
услуг
определяются
качественными
количественными характеристиками рынка недвижимости.
и
Обратимся к
краткому рассмотрению рынка недвижимости с тем, чтобы в дальнейшем
совместить
эти два понятия
и рассматривать риэлтерскую деятельность как
деятельность по оказанию услуг на рынке недвижимости.
Рынок
недвижимости
является
одной
из
составляющих
в
любой
национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80%
национального богатства многих стран.
В классическом понимании под
термином «рынок» подразумевается совокупность покупателей и продавцов.
Анализ научных трудов выявил неоднозначный подход к определению данного
понятия. Экономическая наука и практика определяют рынок в виде среды или
системы, в которой происходит обмен товарами или процесс взаимодействия
продавцов и покупателей по продаже и покупке товаров на основе определения их
цен и количества товаров (спроса и предложения) [86, c.24]. В маркетинге под
термином «рынок» подразумевается совокупность покупателей и продавцов, а
также совокупность актов купли-продажи [41, c.42]. Применительно к рынку
14
недвижимости также существуют различные точки зрения. Рынок недвижимости
– это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы
сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти
обмен таким специфическим товаром как недвижимость [82, c.38]. Рынок
недвижимости – это экономико-правовое пространство, в котором происходит
взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный
момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется
совокупность всех текущих операций с ней [33, c.32]. Рынок недвижимости
представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему
экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти
отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости,
ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду [29, c.10].
Такие трактовки предполагают отнесение объектов недвижимости к
категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового
капитала, использованием различных ресурсов и труда. Все вышеприведенные
определения указывают на перераспределение объектов недвижимости, т.е.
обеспечение оборота прав на ранее созданную недвижимость. Но если исходить
из триединства сущности объекта недвижимости как товара на рынке
недвижимости (материальная, правовая, экономическая), то все эти определения
необходимо дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых
и эксплуатацией существующих объектов недвижимости. Рынок недвижимости
представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых
передаются
права
на
собственность
и
связанные
с
ней
устанавливаются цены и распределяется пространство между
конкурирующими вариантами землепользования.
Таким образом,
интересы,
различными
основные
процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание),
управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Рынок недвижимости территориально можно разделить на международный,
национальный, региональный и локальный. Так как объектом диссертационного
исследования
выступает рынок риэлторских услуг сопоставимых регионов
15
Приволжского федерального округа, разберем понятия «региональный рынок» и
«локальный рынок» применительно к рынку недвижимости.
Мнение российских ученых в области региональной экономики можно
выразить
определением, сформулированным А.С.Новоселовым: региональный
рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений
субъектов региональной экономики, обеспечивающих перераспределение земель,
производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов
недвижимости между собственниками [64, c.262]. Есть еще одна позиция в
определении рынка как сферы предпринимательской деятельности, направленной
на
извлечение
реконструкции,
прибыли
развития
из
и
строительства,
управления,
гражданско-правовых
сделок
эксплуатации,
с
объектами
недвижимости [88, c.7]. А.Н. Азрилиян дает определение понятию «локальный»
(от лат. Localis - местный)
как местный, свойственный данному месту, не
выходящий за его пределы [20, c.234].
Н.М. Синицына определяет локальный
рынок недвижимости как рыночную систему, включающую совокупность
конкурирующих
объектов
недвижимости,
локализованных
в
рамках
муниципального образования и примыкающих территорий, ограниченных
системой зонирования и максимально допустимыми временными издержками, а
также процедуры их обращения между покупателями и продавцами на основе
устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое
имущество в едином информационном поле. Локальный рынок недвижимости –
это рынок, ядром
которого является город, обладающий наиболее высокой
плотностью объектов и участников рыночного оборота, а также наличием
информационной, обслуживающей и регулирующей инфраструктур [71, c.26].
В отличие от региональных рынков, для которых характерна открытость
взаимодействия с другими регионами страны, локальные рынки функционируют
на уровне города и районов города. По мнению А.Ф. Ланкиной под локальными
рынками понимают рынки, где сфера производства, распределения, обмена и
потребления, ограниченная административными границами, представляет собой
совокупность социально-экономических отношений товаропроизводителей и
16
потребителей по поводу реализации товаров и услуг, произведенных в городах и
районах города [49, c.22]. При этом необходимо отметить, что локальному рынку
присущи те же характеристики, что и региональному, и на рынок оказывают
влияние такие факторы, как национальные традиции, природно-климатические и
демографические особенности региона. Локальный рынок жилья является
сегментом региональной экономики, объединяющим объекты и субъекты жилья,
имеющиеся на региональном рынке и непосредственно инфраструктуры,
обеспечивающей функционирование самого рынка жилья на определенной
территории [59, c.72].
Системный подход к оценке локального рынка жилья
предполагает выявление круга хозяйствующих субъектов, действующих на
данном рынке, анализ основных факторов, влияющих на рыночные процессы,
оценку уровня развития инфраструктуры, информационного обеспечения и
методов государственного регулирования [39, c.413].
Риэлторские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных
видов
деятельности,
функционирования
направленный
рынка
недвижимости
на
и
обеспечение
эффективности
удовлетворение
потребностей
населения в жилье. Участники рынка риэлторских услуг продают не саму
недвижимость, а услуги, связанные с недвижимостью [31, c.14].
В проекте
Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации»
под риэлторскими услугами понимается комплекс действий, направленных на
подготовку и сопровождение перехода права собственности или пользования
недвижимым имуществом, а именно:
оказание услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наѐм)
недвижимого имущества, которым он имеет право распоряжаться на законном
основании;
оказание услуг потребителю по приобретению в его собственность или в
пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества;
предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры
рынка,
иных
возмездных
недвижимого имущества;
услуг,
сопутствующих
гражданскому
обороту
17
оказание
услуг
потребителю
по
управлению
принадлежащим
ему
недвижимым имуществом.
Риэлторские услуги оказываются в соответствии с возмездным договором,
заключаемым
с
потребителем
[5].
Таким
образом,
риэлторские
услуги
представляют собой совокупность всех видов операций на рынке недвижимости.
Если рынок недвижимости представлен объектами недвижимости, то рынок
риэлторских услуг – обеспечением проведения сделок с данным недвижимым
имуществом.
Риэлтерские услуги, как и услуги вообще, обладают рядом характеристик,
которые отличают их от продажи товаров:
1.
неосязаемость, то есть потребитель риэлторской услуги не может потрогать,
видеть, осязать услугу;
2.
единовременность
производства
и
потребления,
то
есть
услуга
производится и потребляется в одно и то же время;
3.
знание об риэлторской услуге не может быть получено тем же способом,
что и знание о товаре (невозможна проверка потребительских свойств услуги до
еѐ оказания);
4.
непостоянство качества риэлторских услуг;
5.
недолговечность;
6.
риэлторские услуги не могут транспортироваться и складироваться;
7.
неотделимость риэлторской услуги от исполнителя и потребителя, который
участвует в процессе оказания услуг;
8.
риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и
фактической осуществимости.
Особенностью
риэлторской деятельности является ее посреднический
характер. Услуги этого рода предусматривают непосредственное участие
риэлтора во взаимоотношениях двух субъектов (покупателя и продавца
недвижимого имущества). Риэлторы выступают посредниками на межрыночном
пространстве. С одной стороны рынок риэлторских услуг – это одна из
составляющих рынка недвижимости. К риэлторам обращаются экономические
18
агенты,
потребители
профессиональных
риэлторских
посредников
услуг,
для
которым
совершения
необходима
различных
помощь
сделок
с
недвижимостью. С другой стороны, экономические агенты, в роли которых могут
выступать
организации и домохозяйства, изначально не являются субъектами
рынка риэлторских услуг. Их можно отнести к рынку недвижимости в целом, так
как они формируют спрос и предложение именно на рынке недвижимости.
Таким образом, можно предположить, что посредническая деятельность
риэлторов приводит к взаимодействию рынка риэлторских услуг и экономических
агентов по поводу совершения сделок с объектами недвижимости и правами на
них, то есть отличительной чертой рынка риэлторских услуг является отношения
между риэлторам и клиентами. Зона риэлторской деятельности отражена на
рисунке 1.
Рынок
риэлторских
услуг
Зона риэлторской
деятельности
Рынок
недвижимости
Экономические
агенты
Рисунок 1 – Зона риэлторской деятельности
Таким образом, уточнены
характеристики и особенности риэлторской
деятельности как вида услуги (невозможность проверки потребительских свойств
услуги до еѐ оказания и юридического подтверждения, непостоянство качества
риэлторских
услуг,
риэлторские
услуги
должны
отвечать
требованиям
юридической и фактической осуществимости), осуществляемой агентамипрофессионалами, специализированными фирмами и организациями в пределах
своей компетенции по заказу потребителя.
19
1.2 Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской
деятельности
Риэлторская деятельность – это деятельность юридических лиц и /или
индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным
лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от
своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданскоправовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Первые легальные
риэлторские фирмы появились
в 1991 году после
принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [4]
и
перехода квартир в частную собственность. В целях определения направлений
риэлторской деятельности целесообразно провести классификацию риэлторских
услуг.
Все риэлторские услуги можно сгруппировать по следующим основаниям:
1. В зависимости от характера деятельности риэлтора можно выделить
следующие виды риэлторских услуг:
услуги фактического характера (действия риэлтора как посредника,
подготовка
сделки
между
продавцом
и
покупателем
недвижимости,
согласование условий проведения сделки, консультационные услуги);
услуги юридического характера (поручения, комиссии);
смешанные услуги (услуги как юридического, так и фактического
характера, например, доверительное управление имуществом).
2. В зависимости от регулирования риэлторских услуг [61, c.145]:
риэлторские
услуги,
регулируемые
нормативно-правовыми
актами
(агентирование, комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом,
иные посреднические услуги, поручение, действие в чужом интересе без
поручения);
20
иные возмездные услуги, регулируемые договором оказания риэлторских
услуг (консультационные услуги, услуги по изучению рынков, рекламные, другие
возмездные услуги).
3. В зависимости от направлений риэлторской деятельности (рисунок 2) [17,
c.517].
Основные направления риэлторской деятельности, сложившиеся в мировой
практике
Брокерская деятельность
Агентская деятельность
Деятельность в качестве поверенного
Деятельность в качестве дилера
Посредническая деятельность
Торговая деятельность
Новые для российских условий направления риэлторской деятельности
Девелоперская и редевелоперская деятельность
Управление недвижимостью
Деятельность в качестве специалиста по информационным технологиям
Юридическое сопровождение объектов недвижимости
Рисунок 2 – Возможные направления риэлторской деятельности
Основным направлением риэлторской деятельности принято считать
брокерскую, которая представляет собой деятельность, осуществляемую за счет и
в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или
прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в
соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» [2].
Брокерские услуги оказывают риэлторские организации, имеющие статус
юридического
лица,
а
также
индивидуальные
предприниматели,
зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. При этом
риэлторские организации обязаны оформить с брокером трудовые отношения в
21
соответствии с требованиями трудового законодательства РФ и наделить его
правом
подписи
договоров
на
оказание
брокерских
услуг.
Брокерская
деятельность включает следующие основные услуги:
консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;
подбор и организация показов объектов недвижимости;
сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки;
оценка планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;
содействие в организации взаиморасчетов сторон сделки;
документальное оформление передачи объекта недвижимости;
регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.
Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости
заключается в предоставлении объективной полной информации и проведения
мониторинга
цен
на
рынке
недвижимости
региона,
что
позволяет
заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и процедуре оказания
брокерских услуг в данной риэлторской организации.
Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляются в
соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица.
Количество
подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в договоре. Все
предлагаемые варианты объектов недвижимости должны иметь описание,
необходимое для получения наиболее полного представления о них. При этом
риэлторская организация информирует письменно заинтересованных лиц об
известных недостатках объектов недвижимости.
Соглашение о поиске объекта недвижимости, как правило, заключается на
срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить
покупателю определенное число вариантов для просмотра – обычно 4-8.
Покупатель вносит в компании аванс, порядка 50 тыс. руб. (если цена квартиры
высока, то и больше). После завершения сделки
аванс вычитается из
комиссионных. Агенту документ дает уверенность в том, что клиент
действительно заинтересован в покупке жилья.
22
Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок
их получения утверждаются риэлторской организацией.
При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риэлторская
организация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости
(родственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав
которых на объект недвижимости носит вероятностный характер. В ходе
осуществления сделки необходимо своевременно письменно информировать
заинтересованное
лицо
обо
всех
известных
обстоятельствах
и
фактах,
относящихся к правам на предмет сделки, способных впоследствии привести к
признанию данной сделки недействительной.
По желанию заинтересованного лица риэлторская организация может оформить расчеты по сделке через специализированные финансовые учреждения или
используя иные законные формы.
В случае оказания брокерской услуги по передаче объекта недвижимости
риэлторская организация должна организовать процесс освобождения и передачи
объекта.
Для
улучшения
своего
имиджа
риэлторская
организация
должна
предоставить следующую информацию всем заинтересованным лицам:
свидетельство о государственной регистрации;
документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в
установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги;
сертификат соответствия оказываемых организацией брокерских услуг
стандарту профессиональной деятельности [1] и законодательным или иным
требованиям;
документы, подтверждающие членство в профессиональных объединениях;
тарифы и расценки на оказание брокерских услуг;
книгу отзывов и предложений – пронумерованную и прошнурованную,
заверенную печатью;
описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий;
23
полис страхования профессиональной ответственности или документ, удостоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств перед
заинтересованными лицами.
По первому требованию любых государственных органов руководство
риэлторской организации должно предоставить: документы, подтверждающие
квалификацию брокеров и их полномочия (приказ или доверенность) на право
подписи договоров от имени риэлторской организации; образцы типовых
договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых при
оказании брокерских услуг.
Одно из новых направлений деятельности риэлторских организаций – это
девелопмент (создание новых объектов недвижимости с целью последующей их
продажи).
Эта
деятельность
осуществляется
на
основе
партнерства
с
инвестиционно-строительными компаниями.
Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям,
риэлторская
организация
предоставляет
услуги
по
информационному
обеспечению участников сделки, консультационные и услуги по оформлению
документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по
сделкам.
Риэлтор может заключать договор с потребителем услуг на выполнение
определенных юридических действий в отношении объектов недвижимости от
своего имени, или за счет потребителя, или от имени и за счет потребителя.
Риэлторская деятельность чаще всего проявляется при операциях с жилыми
и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанных с инвестиционной деятельностью. В последнее время возобновились
услуги риэлторских фирм по приватизации жилья.
В настоящее время сложилась следующая практика оборота (купляпродажа) объектов недвижимости:
договор с покупателем объекта оформляется после заключения договора с
продавцом. При заключении договора покупатель вносит в фирму залог, размер
24
которого
обычно
соответствует
размерам
комиссионных,
получаемых
риэлторской фирмой (как правило, от 5 до 15%);
до нотариального оформления сделки покупатель вносит полную стоимость
объекта недвижимости в риэлторскую фирму;
после проведения нотариата и государственной регистрации сделки продавец получает половину стоимости объекта. Вторую половину он получает после
снятия с регистрационного учета (выписки) всех зарегистрированных на
проданной площади жильцов и ее освобождения.
Подавляющее большинство риэлторских операций – это продажа жилья,
связанная с условиями покупки других объектов недвижимости. Как правило,
такого рода обмен проводится через куплю-продажу объекта недвижимости. Это
связано с тем, что возможность подобрать необходимые объекты
выставленных
на
продажу значительно
больше
вероятности
среди
совпадения
требований сторон при простом натуральном обмене.
При проведении операций по продаже объекта недвижимости, связанных со
встречной покупкой другого объекта, обычно применяется следующая схема.
Продавец заключает договор с риэлторской фирмой на предмет поиска
необходимого
объекта
недвижимости.
В
договоре
оговариваются
все
характеристики требуемого жилья и размер доплаты. Фирма подбирает клиенту
необходимый вариант и одновременно подыскивает покупателя на его объект
недвижимости. Для фирмы наиболее сложным является стыковка во времени
моментов покупки и продажи объектов недвижимости, увязанных в одну сделку
(цепочка может достигать пять объектов).
Анализ
деятельности
риэлторских
агентств
и
регламентирования их деятельности позволяет выделить
правовой
базы
основные этапы
технологии оказания риэлторских услуг (рисунок 3), показывающих типичную
схему отношений между риэлторской организацией и заинтересованным лицом
[17, c.522].
25
Технология оказания риэлторских услуг
Получение заявки
1. изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа
заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
2. формулирование ограничительных условий сделки.
Предварительный осмотр объекта и заключение договора
1. уточнение предмета договора и подготовка его к подписанию;
2. составление плана выполнения работ по договору.
Сбор и анализ данных об объекте
1. сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и
полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной
сделки;
2. представление заказчику отчета о проведенной работе и информирование о
степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
Юридическое сопровождение сделки
1. формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение
юристом законности сделки;
2. определение рисков, сопутствующих сделке;
3. ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми
для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.
Проведение сделки и оплата услуг риэлтора
1. проведение сделки и документальное оформление ее результатов;
2. оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об
оказании услуг;
3. оплата услуг риэлтора.
Рисунок 3 – Основные этапы технологии оказания риэлторских услуг
На сегодняшний день назваться риэлтором может любой человек, оказывающий услуги в сфере недвижимости. Это стало возможным после отмены
лицензирования риэлторской деятельности в 2002 г.
26
В результате основные функции по контролю данного вида деятельности
выполняет Российская гильдия риэлторов
через региональные ассоциации
риэлторов. Российская гильдия риэлторов разработала систему добровольной
сертификации, утвердив определенные стандарты риэлторской деятельности.
Сертификация является регулятором риэлторской услуги и знаком того, что вся
работа
ведется
профессионалами,
осознающими
всю
степень
своей
ответственности, при этом соблюдаются все стандарты качества.
В соответствии с этим профессиональная ответственность риэлторских
компаний застрахована. Значительно изменились требования к персоналу
риэлторских организаций. Современные риэлторы принципиально отличаются от
риэлторов 1990-х гг. Сегодня риэлторский бизнес ориентируется на человеческие
ресурсы из других сфер бизнеса, с лучшей культурой и школой. Целесообразнее
становится обучить таких людей профессии риэлтора, нежели переучивать
«чужих» риэлторов.
В точном смысле слово «realtor» означает: брокер или агент по
недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США
[73].
Однако в России под риэлторской деятельностью обычно понимается
профессиональная деятельность, связанная с проведением операций с недвижимым имуществом.
Риэлтор, агент, консультант по продаже жилья – в России эти термины
зачастую употребляются как синонимы. Но в США знак равенства между
перечисленными
словами
отсутствует.
Это
совершенно
отдельные
профессиональные группы. Самая распространенная категория – агентства по
продаже недвижимости и их работники-агенты (Real Estate Agents). Это прошедшие обучение специалисты, которым государство позволило зарабатывать на
посредничестве в сделках, выдав лицензию на специфическую коммерческую
деятельность. Они обязаны соблюдать законы штата, федеральные и местные,
однако в своей профессиональной деятельности преследуют личные цели, т.е.,
боясь потерять покупателя, могут не сообщить какой-то негативной информации
об объекте недвижимости. Агентов по продаже недвижимости в США множество,
27
а риэлторов – компаний и отдельных специалистов – гораздо меньше. Слово
Realtor в Америке является зарегистрированной торговой маркой, своего рода
знаком качества. Его зарегистрировали в палате патентов и торговых знаков еще в
1949 г., как собственность организации. Носить его могут только люди и фирмы,
входящие в Национальную ассоциацию риэлторов (National Association of
Realtors), основанную в США еще в начале XX в. Чтобы попасть в ее ряды, надо
не только отвечать высоким профессиональным стандартам, но и осуществлять
деятельность по более строгим стандартам. Всего действительными членами
National Association of Realtors сейчас являются 730 000 профессионалов и фирм.
Риэлторы имеют собственный этический кодекс, который был принят 90 лет
назад. Поэтому слово «риэлтор» имеет сейчас в США очень высокий кредит
доверия
потребителей
и
потому
при
использовании
в
рекламе
часто
употребляется со знаком копирайта. За нарушение профессиональной этики
риэлтор теряет право на использование звания «риэлтор».
Задача консультанта по недвижимости (Real Estate Consultant) понять
потребности покупателя и правильно его сориентировать на рынке, если
последний не в состоянии сделать это сам. А продавцу он помогает провести
рекламу
объекта, если тот решил сэкономить на обращении в риэлторскую
фирму и продает жилье самостоятельно. Консультант по недвижимости
не
предвзят и не заинтересован, поскольку не получает процента со сделки. Его
заключения чисто рекомендательные и, в принципе, потребитель и продавец
может обойтись без консультанта.
В Российской Федерации слово «риэлтор» зарегистрировано как торговая
марка Российской гильдии риэлторов. Использование слова «риэлтор» на
территории Российской Федерации является свидетельством коллективного или
индивидуального членства лица, использующего это слово, в Российской
гильдии
риэлторов.
Использование
слова
«риэлтор»
осуществляется
в
соответствии с законом РФ «Об авторском праве и смежных правах» [3].
РГР приняла следующую формулировку этого термина: «Риэлтор – это
аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании,
28
имеющей
профессиональный
сертификат
общенационального
образца
и
являющейся членом Российской гильдии риэлторов» [93] . До сегодняшнего дня
это требование было добровольным, и лишь Петербургская и Московская
Ассоциации риэлторов сделали его обязательным. Это позволило перейти на
более высокий уровень работы, когда специалист по недвижимости не просто
единожды сдает экзамен, а, как в других странах, постоянно повышает свою
квалификацию.
Подавляющее
большинство
риэлторских
организаций
используют
технологию «вся сделка целиком», которая подразумевает, что агент «ведет»
клиента все время – от первого обращения до подписания документов о передаче
квартиры и выписки прежних владельцев. Схема разделения труда, когда один
специалист подбирает объекты недвижимости, другой показывает, третий
оформляет документы и т.д. тоже встречаются, но
показало
исследование
(результаты
предпочтений
значительно реже. Как
потребителей
риэлторских
услуг
представлены в главе 2, пункт 2.2), 54% респондентов считают
целесообразным, если один агент ведет сделку и несет ответственность за
надлежащее еѐ исполнение.
Риэлторская услуга включает в общем случае три составных элемента:
поиск и работа с клиентом; правовая экспертиза документов и проверка истории
объекта недвижимости (юридическое сопровождение сделки); организация
финансовой схемы расчетов (рисунки 4, 5, 6).
Организация
финансовой схемы
расчетов; 10%
Поиск и работа с
клиентами; 55%
Юридическое
сопровождение
сделки; 35%
Рисунок 4 – Структура объемов работ по оказанию риэлторской услуги
29
Поиск и работа с
клиентами; 35%
Юридическое
сопровождение
сделки; 55%
Организация
финансовой схемы
расчетов; 10%
Рисунок 5 – Структура рисков при оказании риэлторских услуг
Юридическое
сопровождение
сделки; 35%
Организация
финансовой схемы
расчетов; 5%
Поиск и работа с
клиентами; 60%
Рисунок 6 – Структура трудозатрат на выполнение основных операций
Таким образом, наибольший удельный вес в объеме работ по оказанию
риэлторских услуг занимает поиск и работа с клиентами, наибольший риск при
оказании риэлторских услуг отводится юридическому сопровождению сделок и
наиболее трудоемким этапом оказания риэлторской услуги является поиск и
работа с потребителями. Перед каждой риэлторской организацией стоит важная
цель – достижение эффективности предоставления риэлторских услуг. К этому
ведет высокое качество и широкий спектр предоставляемых услуг, обеспечение
благоприятных условий работы для сотрудников и такого уровня рентабельности,
который позволяет и поддерживать, и развивать уровень данной организации.
Универсальная риэлторская организация предоставляет широкий спектр
услуг (результаты исследования представлены в главе 2, пункт 2.2): «Купляпродажа объектов недвижимости», «Аренда недвижимости», «Юридическое
сопровождение сделок», «Программы по ипотеке и воинским сертификатам»,
30
«Инвестиционные услуги», «Управление недвижимостью» и другие услуги. В
структуре универсального агентства недвижимости, как правило, прослеживается
специализация по выбранным сегментам рынка. Не обязательно, чтобы компания
охватывала все сегменты рынка. Все зависит от выбранной стратегии, управленческих и финансовых ресурсов организации, оказывающей риэлторские услуги.
Имеются успешные компании, специализирующиеся только на каком-то одном
сегменте, но лучше, чтобы по каждому из выбранных сегментов работали
выделенные, специализированные отделы, профессиональные сотрудники именно
в этой области. В настоящее время рынок недвижимости
динамичен и
непредсказуем, и для того, чтобы добиться успеха, требуется командная работа.
Мониторинг законодательства, взаимодействие с государственными структурами,
регулярное проведение маркетинговых акций, работа с персоналом – все это
требует работы целых отделов или, по крайней мере, отдельных специалистов.
Риэлторские организации, которые позиционируются на рынке как
универсальные компании, оказывают полный спектр услуг, при этом работают с
объектами
различных
ценовых
категорий:
от
недорогих
объектов
до
эксклюзивной и дорогой недвижимости. Такие компании на сегодняшний день
охватывают практически все сегменты рынка и имеют специализированные
отделы и департаменты, такие как «Отдел первичного рынка», «Отдел вторичного
рынка», «Отдел ипотечного кредитования», «Отдел по обороту земельных
участков», «Отдел загородной недвижимости», «Отдел элитной недвижимости»,
«Отдел коммерческой недвижимости». В структуру риэлторской организации
должны обязательно входить подразделения, обеспечивающие помощь в
проведении сделок, либо обеспечивающие «внешние» потребности компании
(бухгалтерия, техническая служба, юридическая служба, служба работы с
персоналом, служба обработки информации и формирования рекламы).
небольших организациях (по численности персонала) данные
В
функции могут
быть возложены на профессионально подготовленных сотрудников. Но, в любом
случае, успешно работающая организация без них не сможет обойтись. Поэтому
важно найти оптимальную структуру поддерживающих подразделений. Иначе
31
они будут работать сами на себя, потребляя значительную долю ресурсов
компании.
Одним из критериев надежности риэлторской организации является
наличие у нее филиальной сети, что может свидетельствовать об устойчивом
финансовом положении компании, о намерении долго оставаться на рынке.
Филиальная сеть целесообразна в том случае, когда организация работает на
загородном рынке: поиск и реализацию загородных объектов достаточно
эффективно проводить «на местах».
Таким образом, для повышения качества риэлторских услуг, предложены
организационно – экономические принципы работы риэлторской организации в
современных условиях:
Во-первых,
в
управлении
риэлторской
организацией
наиболее
целесообразно использовать демократический стиль управления персоналом,
который обеспечивает
оптимальное выполнение поставленных
задач высоко
профессиональными сотрудниками, распределение ответственности за результат
сделки между конечным исполнителем (агентом) и фирмой на основе
оптимальных условий двустороннего договора.
Во-вторых,
современная
риэлторская организация должна обладать
специализированными подразделениями или
отдельными профессиональными
сотрудниками (в зависимости от численности персонала),
работающими на
выбранных компанией сегментах рынка.
В-третьих, в риэлторской организации должны быть обеспечивающие
подразделения или отдельные сотрудники, помогающие специализированным
подразделениям в решении конкретных задач.
В-четвертых, если крупная организация работает в территориально удаленных друг от друга районах, то желательно наличие филиальной сети.
В современной ситуации для сферы риэлторских услуг важным является
вопрос правового регулирования. В истории государственного регулирования
риэлторской деятельности выделяют следующие этапы:
32
1992 – 1993 гг. – зарождение рынка, первые сделки с объектами
недвижимости, создание первых риэлторских организаций;
1996 г. – введение лицензирования риэлторской деятельности;
1997 г. – внесение на рассмотрение Государственной Думой РФ
законопроекта «О риэлторской деятельности РФ»;
2001 г. – отклонение Государственной Думой РФ законопроекта «О
риэлторской деятельности» в 1-м и 2-м чтениях и снятие его с рассмотрения;
2002 г. – отмена лицензирования риэлторской деятельности;
с 2002 по 2006 г. – полное отсутствие государственного регулирования
риэлторской деятельности;
2007 г. – принят и утвержден решением Национального Совета Российской
Гильдии Риэлторов «Национальный стандарт профессиональной деятельности
на рынке недвижимости»;
2011 г. – внесение на рассмотрение законопроекта «О Риэлторской
деятельности в Российской Федерации».
До принятия новой редакции закона «О риэлторской деятельности»
в
настоящее время принимается
стандарт системы добровольной сертификации
РОСС
00.
RU
№И046.04
сертифицированных
РН
Функции
Национального
объединения
риэлторов делегируются Некоммерческому партнерству
«Российская гильдия риэлторов» и еѐ региональным представительствам.
Таким
образом,
характеристики и
анализ
научных
трудов
позволил
уточнить
особенности риэлторской деятельности как вида услуги
с
целью улучшения качества их предоставления потребителю:
1.
невозможность проверки потребительских свойств услуги до еѐ оказания и
юридического подтверждения;
2.
непостоянство качества риэлторских услуг;
3.
риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и
фактической осуществимости;
33
4.
посреднический характер риэлторской услуги, так как предусматривают
непосредственное участие риэлтора во взаимоотношениях двух субъектов –
покупателя и продавца недвижимого имущества;
5.
риэлторская услуга включает три составных элемента: поиск и работа с
клиентом; правовая экспертиза документов и проверка истории объекта
недвижимости (юридическое сопровождение сделки); организация финансовой
схемы расчетов;
6.
для оказания качественной риэлтерской услуги от риэлтора
знания особенностей экономического, социального развития
требуются
и нормативно-
правовой базы страны, региона, города;
7.
для
достижения
необходимо
знание
эффективности
специфики
предоставления
конкретного
риэлторских
объекта
услуг
недвижимости
(местоположения, качеств, цены) и умение наилучшим образом представить его
потребителю, то есть способности к аналитической работе;
8.
основными направлениями предоставления риэлторской услуги являются:
брокерская
деятельность,
девелоперская
и
агентская
деятельность,
торговая
деятельность,
редевелоперская
деятельность,
управление
объектами
недвижимости, юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости.
1.3 Этапы развития рынка риэлторских услуг
Развитие рынка риэлторских услуг неразрывно связано с развитием рынка
недвижимости, который
начал зарождаться в начале 90-х годов. В развитии
рынка риэлторских услуг как составляющей рынка недвижимости
можно
выделить несколько этапов: период становления и развития, стабилизации и
рецессии, послекризисный период (восстановление), период устойчивого роста
34
(подъѐм), период перепроизводства (кризис). Рассмотрим их подробнее [22, с.50–
52]
1. 1990 – 1994 годы: период становления и развития. Характеризуется
массовой приватизацией государственного и муниципального имущества,
продажей земельных участков под индивидуальную застройку, массовое
строительство
недвижимого
стремительный
жилых
объектов,
имущества
рост
цен,
между
перераспределением
приватизированного
собственниками
вторичном
повышенный
спрос,
на
недостаточное
рынке,
развитие
нормативно-правовой базы. По мере увеличения собственников квартир растет
спрос на услуги частных маклеров. Многие из них осуществляли свою
деятельность нелегально. Поэтому через три года после начала приватизации
было введено лицензирование риэлторской деятельности. Особенностью этого
этапа является отсутствие у риэлторов эксклюзивных договоров, что, естественно,
сказывалось на качестве предоставляемой услуги. Так же в этот период рынок
был ненасыщен информационно.
2. 1995 – 1998 годы: период стабилизации и рецессии (спада). Основные
признаки – стабилизация цен, выравнивание спроса и предложения, появление
законодательной базы, строительство новых объектов и вовлечение их в оборот.
Основным событием становится введение в практику эксклюзивных договоров.
Это позволило упорядочить рынок, повысило ответственность риэлторов за
качество оказываемых услуг и положило начало
формированию единых баз
данных по предлагаемым объектам.
3. 1998 – 2001 годы: послекризисный период.
Основные признаки –
снижение активности на рынке за счет падения уровня предложения, снижение
темпов приватизации, рост цен на недвижимое имущество, а также спрос на
жилье высокого качества, торговые и офисные площади, что способствовало
массовому строительству новых объектов, которые заполнили освободившуюся
нишу на рынке. Строительная отрасль получила преимущества в сложившейся
финансовой ситуации, так как удорожание стоимости строительства оказалось
несоизмеримым с ростом цен на недвижимость. Начинается внедрение ипотеки.
35
Риэлторские
организации,
преодолевшие
дефолт,
начинают
заниматься
территориальным развитием.
4. 2001 – 2008 годы: период устойчивого роста. Основные характеристики –
повышение роли первичного рынка, возрастание дифференциации между
объектами, как по качеству, так и по цене, устойчивый спрос на коммерческую
недвижимость. С принятием Земельного кодекса резко возрос оборот городских
земель и, как следствие, появляются специализированные отделы в агентствах
недвижимости. Следует отметить, что характерной чертой 2003 – 2004 гг. стало
увеличение количества сделок, в которых недвижимость приобретается как
объект инвестиций с целью получения дохода при продаже в виде разницы за счет
роста рыночной стоимости. По разным оценкам, от 20 до 50% покупок
совершалось
с целью инвестиционных вложений. Рынок риэлторских услуг
сформировался окончательно. Перечень
услуг риэлторов дополнился новыми
технологиями проведения сделок.
5. 2008 – 2013 годы – период кризиса и послекризисный период. Первую
половину 2008
года рынок развивался, цены на недвижимость продолжали
уверенно расти, в регионе наблюдалось увеличение покупательской активности и
переориентация покупательского спроса на более качественное жилье. К концу
2008 года на первичном рынке жилья цены упали на 9%, на вторичном – на 6%.
Ипотеку выдавали только 5% банков от прежнего количества. Девелоперы в 2008
году вывели только 20 % торговых площадей из запланированного к вводу в
эксплуатацию объема, арендаторы практически полностью прекратили подбор и
осмотр помещений, оплачивать услуги брокера теперь приходится владельцу
помещения, а не арендатору, как было раньше. Экономический кризис привел к
тому, что на рынке остались
только лучшие проекты, так как остальные не
смогли существовать в условиях возросшей конкуренции.
В современных условиях риэлторские организации вступают на новый этап
развития.
Основные
участники
рынка
уже
определились,
сложились
определенные профессиональные правила поведения на рынке, и в настоящее
время всѐ более важную роль играет потребитель риэлторской услуги и качество
36
этих услуг. Именно этому направлению
приоритет в деятельности
характерно, что главным
отдается сегодня стратегический
риэлторских компаний. Для современного этапа
конкурентным преимуществом крупных и средних
компаний является качество услуг, а для мелких – цены. Риэлторские организации
специализируются на отдельных сегментах рынка. Агентств недвижимости,
успешно работающих во всех сегментах рынка, немного, они крупные, занимают
лидирующее
положение.
позиционируют себя
Большинство
риэлторских
организаций
(хотя
в качестве универсальных) работают в сегментах
новостроек, вторичного жилья и коммерческой недвижимости.
Современные
агентства недвижимости осваивают новые направления. Наиболее перспективным
является ипотечное кредитование и связанные с ним операции на вторичном и
первичном рынках. Ещѐ одним перспективным направлением для крупных
городов
(гор.
Нижний
Новгород
строительство. Прогнозируется
не
исключение)
является
загородное
рост спроса и предложения на загородные
коттеджи и малоэтажное строительство. Поэтому многие риэлторские агентства
начали готовить специалистов для работы в этом сегменте рынка.
В ближайшее время ситуация на рынке риэлторских услуг координально не
изменится. Сейчас лидируют компании, основанные 10 – 15 лет назад. Новые
компании появляются в большом количестве благодаря низкому порогу
вхождения на рынок и отсутствию государственного лицензирования данного
вида деятельности.
Таким образом, становление и развитие рынка риэлторских услуг
составляющей рынка недвижимости определяется рядом факторов:
развитием рынка жилой недвижимости;
темпами строительства и ввода в действие жилых домов;
платежеспособным спросом и предложением на рынке недвижимости;
динамикой цен на объекты недвижимости.
как
37
Глава 2 Современное состояние и функционирование рынка риэлторских
услуг в регионе
2.1 Использование корреляционно-регрессионного анализа для исследования
рынка риэлторских услуг
2.1.1 Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых
регионов Приволжского федерального округа
Рынок риэлторских услуг является составляющей рынка недвижимости и
экономики России в целом. Поэтому любые изменения на рынке риэлторских
услуг, прежде всего, связаны с изменениями на рынке недвижимости.
говорилось выше, развитие рынка риэлторских услуг
Как
определяется рядом
факторов:
развитием рынка жилой недвижимости;
темпами строительства и ввода в действие жилых домов;
платежеспособным спросом и предложением на рынке недвижимости;
динамикой цен на объекты недвижимости.
Рассмотрим эти факторы подробнее.
Тенденции развития рынка риэлторских услуг с точки зрения показателей
ввода жилья и его стоимости проанализированы на основе данных Российского
статистического ежегодника (выпуск 2011г.) [11] и данных Территориального
органа федеральной службы государственной статистики по Нижегородской
области [94] и представлены в таблице 1.
38
Снижение объемов строительства и ввода в действие жилых домов за
период с 2007
по 2011 год произошло в двух
регионах Приволжского
федерального округа (Чувашской Республике и Пермском крае). Нижегородская
область занимает 3-е место в Приволжскому федеральному округу по среднему
значению ввода в действие жилых домов. Наивысшее значение – в Республике
Башкортостан и Республике Татарстан.
Таблица 1 – Ввод в действие жилых домов по субъектам Приволжского
федерального округа (в тыс. кв.м. общей площади) за 2007 – 2011 гг.
2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.
2011 г.
12289
13564
12726
12440
13603
Республика Башкортостан
1857
2352
2353
2007
2109
Республика Марий Эл
284
299
300
304
315
Республика Мордовия
243
284
277
289
298
Республика Татарстан
2041
2223
2010
2027
2396
Удмуртская Республика
483
486
465
482
505
Чувашская Республика
1005
978
852
875
886
Пермский край
884
833
695
761
749
Кировская область
376
426
336
378
405
Нижегородская область
1072
1354
1404
1453
1471
Оренбургская область
752
774
740
587
743
Пензенская область
554
605
610
625
671
Самарская область
1287
1328
1023
1041
1331
Саратовская область
1022
1113
1130
1144
1170
Ульяновская область
429
509
531
467
554
Приволжский федеральный округ
(итого), в том числе
Анализ динамики ввода в действие жилья в ПФО за период с 2007 по 2011
год позволяет утверждать, что
финансовый кризис 2008 года оказал
существенное влияние на темпы строительства и ввода в действие жилья. На
протяжении 2009 и 2010 годов
в ПФО наблюдалось устойчивое сокращение
ввода новостроек. К 2011 году застройщикам удалось выйти на докризисный
39
уровень (рисунок 7). Данная тенденция, естественно, оказала влияние на
формирование спроса и предложения на рынке жилья.
Рисунок 7 – Динамика темпов ввода в действие жилья по
Приволжскому федеральному округу с 2007 по 2011 г.
Изучение динамики цен на первичном рынке жилья по Приволжскому
федеральному округу (таблица 2) показало, что до 2008 года цены стабильно
росли
в среднем на 23% в год.
Максимальный рост цен
зафиксирован в
Оренбургской области, Самарской области, Ульяновской области и Республике
Марий Эл (соответственно 34%, 34%, 32%, 31%). Минимальный рост цен был
отмечен в Удмуртской Республике, Республике Башкортостан и в Кировской
области (соответственно 4%, 5%, 8%). По Нижегородской области увеличение цен
составило около 10%. В целом в 2008 году по Приволжскому федеральному
округу средняя цена в новостройках составила 39 672 руб. за 1 кв.м.
Рост цен объясняется незначительным предложением на рынке первичного
жилья и высоким уровнем спроса. В основе этого явления лежали: с одной
стороны – рост уровня доходов населения, развитие ипотечного кредитования,
отсутствие четкой жилищной политики. В результате указанных факторов
возросший уровень спроса превысил уровень предложения, что привело к общему
росту цен на рынке жилья.
40
Таблица 2 – Средняя цена на первичном рынке жилья (за 1 кв.м. общей площади)
по субъектам Приволжского федерального округа за 2007-2011гг.
Приволжский федеральный округ
( итого), в том числе
2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
33 959 39 672 36 878 36 439 34 722
Республика Башкортостан
38 166
39 931
36 167
36 694
36 598
Республика Марий Эл
28 557
37 459
34 036
35 700
35 198
Республика Мордовия
22 452
38 271
34 749
32 492
34 503
Республика Татарстан
30 575
34 395
32 020
33 196
34 413
Удмуртская Республика
37 747
39 181
37 397
32 938
34 577
Чувашская Республика
30 940
34 774
30 163
29 063
33 021
Пермский край
44 116
51 884
42 903
40 053
43 747
Кировская область
34 673
37 438
32 775
31 542
30 861
Нижегородская область
54 180
59 623
52 907
47 316
45 324
Оренбургская область
25 896
34 730
34 395
34 851
33 947
Пензенская область
27 836
34 756
32 416
29 887
31 096
Самарская область
32 774
43 935
43 902
43 421
35 985
Саратовская область
22 067
28 264
29 687
30 822
33 266
Ульяновская область
26 736
35 355
34 113
32 973
32 500
При этом наблюдается ситуация, когда цены на качественное жилье (в
новостройках) и вторичное жилье (таблица 3) почти сравнялись (соответственно
39 672 руб. за 1 кв.м. и 40 552 руб. за 1 кв.м.), т.е. рост рынка 2007 года
существенно опередил темпы роста 2008 года.
В 2008 году рынок жилья претерпел на себе влияние экономического
кризиса. В этот период наблюдался отток покупателей
(до 50 % из них
приобретали жилье в кредит), сокращение доходов населения, сворачивание
рынка ипотечного кредитования. В результате влияния кризиса на первичном
рынке произошло резкое снижение спроса – застройщики были вынуждены
снижать цены. В среднем по ПФО цены на первичном рынке жилья в декабре
2009 года были ниже цен декабря 2008 года на 7%. На вторичном рынке жилья за
этот же период снижение составило 9%.
41
Таблица 3 – Средняя цена на вторичном рынке жилья (за 1 кв.м. общей площади)
по субъектам Приволжского федерального округа за 2007 – 2011гг.
Приволжский федеральный
округ (итого), в том числе
2007 г. 2008 г.
2009 г.
2010 г.
2011 г.
Республика Башкортостан
35576
44577
40552
44253
36875
38184
36598
37812
37196
41226
Республика Марий Эл
28184
33239
29489
29563
32855
Республика Мордовия
28546
40657
31886
30881
32221
Республика Татарстан
33842
38157
34778
38107
36456
Удмуртская Республика
35749
36728
33496
32350
31802
Чувашская Республика
32692
34285
29600
28932
30852
Пермский край
43129
48703
31881
33984
36535
Кировская область
32106
34681
33678
31323
34342
Нижегородская область
40412
45575
42602
42747
45410
Оренбургская область
27573
34169
35071
35701
37497
Пензенская область
28612
36531
36387
31801
33621
Самарская область
43302
51003
50666
47624
40900
Саратовская область
21384
29259
31073
31443
30494
Ульяновская область
26262
32361
30720
29879
32427
С 2010 года в ПФО наблюдается незначительное снижение и повышение
цен по
всем
видам жилья. Это обусловлено значительным превышением
предложения над спросом.
Если сравнивать динамику цен на вторичном и первичном рынке жилья в
ПФО (рисунок 8), то здесь ценовые тренды расходятся, готовое жилье дешевело
быстрее, чем строящееся. Причина заключалась в необходимости застройщика
компенсировать свои затраты на материалы. Общее падение цен на вторичном
рынке ПФО составило за 2009 год 9%.
42
Рисунок 8 – Динамика темпов изменения цен на жилье в ПФО с 2007 по 2011 год
В Нижегородской области и городе Нижнем Новгороде наблюдалась
та
же тенденция. Средняя цена за 1 кв.м. жилья в новостройках в Нижегородской
области в 2008 году составила 59 623 руб., за вторичное жилье – 45 575 руб., в
2009 году наблюдалось снижение цен соответственно до 52 907 руб. за 1 кв.м. и
42 406 руб. за 1 кв.м. (рисунки 9, 10). В 2012 году наблюдается рост цен в
пределах 5 – 15% [15].
Рисунок 9 – Динамика темпов изменения цен на жилье
в Нижегородской области с 2007 по 2012 год
43
Рисунок 10 – Динамика темпов изменения цен на жилье в
гор. Нижнем Новгороде с 2007 по 2012 год
Таким образом, положительная динамика функционирования строительной
отрасли и рынка недвижимости требуют увеличения количества и улучшения
качества оказываемых риэлторских услуг потребителям. Рынок риэлторских
услуг представляет собой сложный объект для изучения. Использование
инструментария корреляционно-регрессионного анализа позволит моделировать
процессы, происходящие на рынке риэлторских услуг.
2.1.2 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости от различных факторов по Российской Федерации и по
сопоставимым регионам Приволжского федерального округа
Спрос и предложение на рынке риэлторских услуг формируется под
влиянием потребностей населения и экономики в объектах недвижимости и
определяются рядом факторов: численностью населения, темпами его прироста,
44
объемами имеющегося жилищного фонда и нежилых помещений, уровнем
доходов и расходов населения, темпами экономического роста, стоимостью
риэлторских услуг, объемами нового строительства, стоимостью 1 кв.м. площади
и рядом других факторов. Под воздействием этих факторов формируются
общественно-экономические связи между различными субъектами: государством,
домашними хозяйствами, финансово-посредническими организациями. Важную
роль в формировании этих связей играют риэлторские фирмы, деятельность
которых напрямую зависит от спроса и предложения рынка недвижимости,
количества сделок, конъюнктуры и цен на нем. Неподвижность недвижимости
определяет еѐ зависимость от региональных факторов. Поэтому в основу
исследования рынка риэлторских услуг и
рынка недвижимости положен
экономический потенциал города, который является ядром локального рынка.
Целесообразно при анализе конкретного локального ранка применить системный
и сравнительный подходы, параллельно проводя анализ локальных рынков по
городам, близким по численности населения и имущественному комплексу.
Проведенный в диссертационном исследовании корреляционный анализ
позволил
оценить тесноту связи между результативными признаками (ценой 1
кв.м. жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке) и варьирующими
факторами. Применение регрессионного анализа позволило построить уравнения,
отражающие
корреляционную
связь
между
результатом
и
несколькими
факторами. Корреляционным анализом называют анализ зависимостей случайной
величины от случайных аргументов в отличие от регрессионного анализа, под
которым понимают анализ зависимости случайной величины от неслучайных
аргументов. Корреляционный анализ применим при определенных предпосылках:
1.
случайные величины
представляют
собой
Y
выборку
и
из
X (в многомерном случае X1, X2, …Xp)
двумерной
(многомерной)
совокупности с нормальным законом распределения;
2.
отдельные наблюдения стохастически независимы;
генеральной
45
3.
аналитическое выражение, аппроксимирующее эмпирическую кривую Y =
f (X) (в многомерном случае Y = f (X1, X2, …Xp), должно быть линейным
относительно своих параметров;
4.
дисперсия случайной величины Y остается постоянной при изменении
величины X или пропорциональной некоторой известной функции от X.
Применение регрессионного анализа предполагает обязательное выполнение
пунктов
условий 2 – 4 корреляционного анализа. Он тесно связан с
корреляционным анализом. Но регрессионный анализ предъявляет
менее
жесткие требования к исходной информации. [57, с.113]. При проведении
корреляционного
анализа
соблюдались
следующие
условия:
необходимого количества наблюдений о величинах исследуемых
результирующего
показателя (в динамике
наличие
факторов и
за прошедшие шесть лет) и
исследуемые факторы имели количественное измерение и отражены в источниках
информации (Российский статистический ежегодник 2012 г). При помощи
показателей корреляции и детерминации [81, с.174-187] была проведена оценка
степени связи между показателями удельной цены 1 кв.м. жилой недвижимости,
складывающейся на первичном и вторичном рынке (соответственно Y1 и Y2), а
также с использованием метода регрессионного анализа [80, с.99-118] между
зависимой переменной (соответственно Y1 и Y2) и казуальными переменными.
После подбора модели автором был осуществлен прогноз стоимости 1 кв.м.
жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке в перспективе (до 2019
года). Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа были взяты
из Российского статистического ежегодника за 2012 год [91] и представлены в
таблице 4. В качестве
казуальных
переменных
были использованы:
X1 –
среднедушевые денежные доходы населения в месяц в рублях; Х2 – численность
населения, тыс. человек на 01.01; X3 – количество вновь вводимого жилья (млн.
кв.м. общей площади); X4 – общая площадь жилых помещений, приходящаяся в
среднем на одного жителя (в кв.м. на конец года).
46
Таблица 4 – Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа
зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по РФ
годы
Y1
Y2
X1
X2
X3
X4
2007
47482
47206
12540
142863
61,2
21,4
2008
52504
56495
14863
142748
64,1
21,8
2009
47715
52895
16895
142737
59,9
22,2
2010
48144
59998
18951
142833
58,4
22,6
2011
43686
48243
20755
142865
62,3
23
2012
47482
51812
23245
142905
63,7
23,4
Проведенный
множественный
регрессионный
анализ
[87,
с.41-75]
(результаты представлены в Приложении 1) позволил построить уравнение (1)
зависимости цены 1
кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке от
факторных показателей:
Y 1 = 2493491 + 10,69 х1 – 9,47 х2 + 219,26 х3 – 57899,4 х4 R²=0,859002119 (1)
После подбора модели осуществлен прогноз стоимости
1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке в ближайшей перспективе. Для этого сначала
необходимо было спрогнозировать изменение факторных признаков, затем с
помощью функции ТЕНДЕНЦИЯ программы Microsoft Excel для Office XP [19]
спрогнозировать изменение цены на первичном рынке в ближайшие годы.
Полученные данные позволили построить уравнение (2) зависимости цены 1 кв.м.
жилой недвижимости
на
вторичном рынке (результаты представлены в
Приложении 2).
Y 2 = 4590,87 + 1,011 Y 1
R² = 0,356985505
(2)
После подбора модели был осуществлен прогноз цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на рынке недвижимости при помощи метода трендового анализа.
Результаты прогноза на перспективу отражены на рисунке 11.
Аналогичные расчеты были проведены
по данным, полученным из
Российского статистического ежегодника 2011 года и собственным расчетам для
Приволжского Федерального Округа, Республики Татарстан и Пермского края.
цена, руб/кв.м
47
100000
80000
60000
40000
20000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2017 2019
годы
Первичный рынок недвижимости
Вторичный рынок недвижимости
Рисунок 11 – Динамика цены за 1 кв. м. жилой недвижимости в
Российской Федерации в 2007 – 2012 (2019) гг.
Анализ данных Нижегородской области был проведен более подробно и
детально. Исходные данные
для корреляционно-регрессионного анализа
Приволжскому федеральному округу (таблица 15)
по
и результаты расчетов
представлены ниже.
Таблица 15 –
Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа
зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по ПФО
годы
Y1
Y2
X1
X2
X3
X4
2007
33959
35576
9959
30264
12289
21,5
2008
40063
40908
12392
30147
13564
21,9
2009
35922
35656
13962
30053
12726
22,3
2010
36642
36988
15840
29993
12440
22,7
2011
35676
38285
17282
29880
13603
23,2
2012*
34373
37576
19355
29721
14011
23,64
*- предварительные данные
Полученные
и
проанализированные
данные
позволили
построить
уравнения (3), (4) зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном
и вторичном рынке от факторных показателей по Приволжскому федеральному
округу (результаты представлены в Приложении 1,2):
48
Y1 = –1198491,309 + 5,56 х1 + 47,98 х2 + 3,13 х3 – 14586,45 х4;
(3)
R² = 0,999508419
Y2 = 11361,36 + 0,72 Y 1;
(4)
R² = 0,635670486
После подбора модели был осуществлен прогноз цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на рынке недвижимости при помощи метода трендового анализа.
Результаты прогноза на перспективу по Приволжскому федеральному округу
19
20
17
20
15
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
20
20
08
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
07
цена, руб./кв.м
отражены на рисунке 12.
годы
Первичный рынок недвижимости
Вторичный рынок недвижимости
Рисунок 12 – Динамика цены за 1 кв. м. жилой недвижимости в ПФО
в 2007–2012 (2019) гг.
Исходные данные
для корреляционно-регрессионного анализа
Республике Татарстан (таблица 16)
кв.м.
по
и уравнения (5), (6) зависимости цены 1
жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке от факторных
показателей по Республике Татарстан представлены ниже (расчетные данные
представлены в Приложении 1,2).
Y 1 = 523283,85 + 3,79 х1 – 85,85 х2 + 0,97 х3 – 10379,05 х4;
(5)
R² = 0,948535832
Y 2 = 3290,26 +0,99 Y 1;
R² = 0,948148647
(6)
49
Таблица 16 – Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа
зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по
Республике Татарстан
годы
Y1
2007
30575
33842
11567
3763
2041
20,8
2008
34628
38076
14164
3767
2223
21,3
2009
30892
33169
15832
3774
2010
22,1
2010
34315
38203
18424
3784
2027
22,8
2011
35750
38387
20223
3787
2396
23,3
2012
37323
39853
22771
3803
2539
23,9
Y2
X1
X2
X3
X4
После подбора модели был осуществлен прогноз цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на рынке недвижимости при помощи метода трендового анализа.
Результаты прогноза на перспективу по Республике Татарстан отражены на
19
20
17
20
13
15
20
годы
20
12
20
11
20
10
20
09
20
20
20
08
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
07
цена, руб./кв.м
рисунке 13.
Первичный рынок недвижимости
Вторичный рынок недвижимости
Рисунок 13 – Динамика цены за 1 кв.м. жилой недвижимости в Республике
Татарстан в 2007 – 2012 (2019)гг.
Исходные данные
для корреляционно-регрессионного анализа
по
Пермскому краю [13] (таблица 17) и уравнения (7) (8) зависимости цены 1 кв.м.
жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке от факторных
50
показателей по Пермскому краю
представлены ниже (результаты анализа
представлены в Приложении 1,2).
Таблица 17 – Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа
зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по
Пермскому краю
годы
Y1
Y2
X1
X2
X3
X4
2007
44116
43129
13691
2692
884
20,7
2008
50855
48896
16398
2674
833
20,9
2009
41577
30691
17975
2661
695
21,2
2010
40312
34902
19834
2649
761
21,5
2011
44834
37703
21307
2634
749
21,8
2012
49317
41096
23224
2631
775
22,1
Y 1 = –77207,4 + 5,84545 х1 + 184,54 х2 + 59,20 х3 –24520,8 х4; R² = 0,58814 (7)
Y 2 = –17957,3 +1,26991 Y 1;
R² = 0,68333 (8)
После подбора модели был осуществлен прогноз цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на рынке недвижимости при помощи метода трендового анализа.
Результаты прогноза на перспективу по Пермскому краю отражены на рисунке
14.
цена, руб./кв.м
80000
60000
40000
20000
19
20
17
20
15
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
20
07
0
годы
Первичный рынок недвижимости
Вторичный рынок недвижимости
Рисунок 14 – Динамика цены за 1 кв. м. жилой недвижимости в Пермском крае
в 2007 – 2012 (2019)гг.
51
Таким образом, проанализировав зависимость цены 1 кв.м. жилой
недвижимости от региональной специфики с использованием инструментария
корреляционно-регрессионного анализа,
прогноз цены
автором диссертации
1 кв.м. жилой недвижимости на перспективу и
осуществлен
определены
факторы, обуславливающие особенности риэлторских услуг (стоимость 1 кв.м.
жилой недвижимости, численность населения, уровень доходов
и расходов
населения, объемы нового строительства, объемы имеющегося жилищного
фонда), что позволяет улучшить качество предоставления риэлторских услуг.
2.1.2 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости от различных факторов по Нижегородской области
При помощи показателей корреляции и детерминации была проведена
оценка степени связи между показателями удельной цены 1 кв.м. жилой
недвижимости,
складывающейся
на
первичном
и
вторичном
рынке
(соответственно Y1 и Y2), а также с использованием метода регрессионного
анализа между зависимой переменной (соответственно Y1 и Y2) и казуальными
переменными по Нижегородской области.
Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа были взяты
из статистического ежегодника Нижегородской области за 2012 год по темам:
«Жилищные условия населения» [7], «Ввод в действие жилых домов» [6],
«Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни населения» [9],
«Основные демографические показатели» [10], «Структура использования
денежных доходов
населения» [14], «Цены и тарифы» [15] и другие и
представлены в таблице 18.
52
Таблица
18 – Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа
зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов
по
Нижегородской области
годы
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Y1
Y2
X1
X2
X3
54180 40412 10172 3384 1072
59623 45575 13078 3363 1354
52907 42602 14490 3344 1404
47316 42747 16477 3327 1453
45324 45410 18337 3308 1471
48251 51899 21953 3297 1503
Количество факторов было расширено
X4
X5
22,7 43550
23,1 44307
23,6 35229
24
54370
24,4 74931
25,2 82143
до 7 пунктов,
X6
X7
6939 13089
12199 16196
6086 17855
7716 18498
7895 19240
8004 21105
а именно: X1 –
среднедушевые денежные доходы населения в месяц в рублях; Х2 – численность
населения в регионе, тыс. человек на 01.01; X3 – количество вводимого в регионе
жилья (тыс. кв.м. общей площади); X4 – общая площадь жилых помещений,
приходящаяся в среднем на одного жителя (в кв.м. на конец года); X5 – число
зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров куплипродажи (за год); X6 –денежные расходы населения на приобретение
недвижимости, млн. рублей; X7 –количество построенных квартир.
Ниже приведены примеры определения статистической связи между
различными показателями и дана ей оценка.
Статистическая связь уровня
казуальными переменными по
цен на первичном
рынке жилья и
Нижегородской области (за 2007 – 2012г.)
цена, руб./ кв.м.
приведены на рисунках 15, 16, 17, 18, 19, 20,21.
65000
y = -0,9072x + 65556
60000
R 2 = 0,4992
55000
50000
45000
40000
35000
30000
10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000
среднедушевые доходы населения (тыс.руб)
Рисунок 15 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке и среднедушевых доходов населения в
Нижегородской области (2007–2012г.)
53
Коэффициент корреляции равен «–0,706509562», отрицательное значение
(прямая наклонена вниз, слева на право), это означает, что с ростом одной из
переменных другая убывает, с убыванием одной из них другая растет. R² = 0,4992
и
означает, что 50% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном рынке
описывается моделью со
среднедушевыми доходами населения в качестве
цена, руб./кв.м
независимой переменной.
65000
60000
55000
50000
45000
40000
35000
30000
y = 127,52x - 374285
2
R = 0,6313
3280
3300
3320
3340
3360
3380
3400
численность населения в регионе,
тыс.чел.на 01.01.
Рисунок 16 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке и численности населения в Нижегородской
области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен « 0,794535743», имеет положительное значение
и
означает, что с ростом численности населения цена за 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке растет, и наоборот. R² = 0,6313 и означает,
что 63% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном рынке описывается моделью
с численностью населения в качестве независимой переменной.
цена, руб /кв.м
54
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1000
y = -18,236x + 76363
2
R = 0,2942
1100
1200
1300
1400
1500
1600
количество вновь вводимого в регионе
жилья, тыс. кв.м.
Рисунок 17 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке и количества вновь вводимого жилья в
Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «–0,54243083», имеет отрицательное значение и
означает, что с увеличением вновь вводимого в регионе жилья цена за 1 кв.м.
жилой недвижимости на первичном рынке уменьшается, и наоборот.
R² = 0,2942 и означает, что 30% колебаний цены 1 кв. м. жилья на первичном
рынке описывается моделью с количеством вновь вводимого жилья в качестве
независимой переменной.
80000
цена, руб./кв.м
60000
40000
y = -4387,6x + 155838
2
R = 0,5588
20000
0
22
23
24
25
общая площадь жилых помещений,
приходящаяся на одного жителя региона, в
кв.м.
26
Рисунок 18 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке и площади помещений, приходящейся на
одного жителя в Нижегородской области (2007–2012г.)
55
Коэффициент корреляции равен «–0,74751228», имеет отрицательное значение и
означает, что с увеличением площади жилья, приходящейся на одного жителя
цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке уменьшается, и
наоборот.
R² = 0,5588 и означает, что 56% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном
рынке описывается моделью с площадью жилья на одного жителя
в качестве
цена, руб./кв.м
независимой переменной.
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
y = -0,1997x + 62402
R 2 = 0,4998
0
30000 40000 50000 60000 70000 80000
число зарегистрированных прав на жилые
помещения на основании договоров куплипродажи (за год)
90000
Рисунок 19 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке и числа зарегистрированных прав на жилье
в Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «–0,70699249», имеет отрицательное значение и
означает, что с уменьшением цены 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном
рынке растет количество зарегистрированных прав на основании договоров
купли-продажи.
R² = 0,4998 и означает, что 50% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном
рынке описывается моделью с количеством зарегистрированных
купли-продажи в качестве независимой переменной.
договоров
56
70000
60000
цена, руб./кв.м
50000
y = 1,366x + 40148
40000
R2 = 0,2963
30000
20000
10000
0
5000 6000 7000 8000 9000 1000 1100 1200 1300 1400
0
0
0
0
0
денежные расходы населения на приобретение недвижимости,
млн. руб.
Рисунок 20 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке от денежных расходов на приобретение
объектов недвижимости в Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «0,54434745», имеет положительное значение и
означает, что с увеличением расходов населения на приобретение недвижимости
цена на объекты недвижимости на первичном рынке увеличивается.
R² = 0,2963 и означает, что 30% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном
рынке описывается моделью с расходами на приобретение недвижимости в
качестве независимой переменной.
70000
цена, руб./кв.м
60000
50000
40000
30000
20000
y = -1,2668x + 73644
2
R = 0,4341
10000
0
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
количество построенных квартир в год, шт.
Рисунок 21 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на первичном рынке от денежных расходов на приобретение
объектов недвижимости в Нижегородской области (2007–2012г.)
57
Коэффициент корреляции равен «–0,65883», имеет отрицательное значение и
означает, что с увеличением количества построенных квартир цена на объекты
недвижимости на первичном рынке уменьшается.
R² =0,4341 и означает, что 43% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном
рынке описывается моделью с количеством построенных квартир в качестве
независимой переменной.
Аналогичным образом была проведена оценка статистической связи уровня
цены 1 кв.м. жилья на вторичном рынке и этими же казуальными переменными
цена, руб./кв.м.
по Нижегородской области (за 2007–2012г.) (рисунки 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28).
55000
50000
45000
40000
35000
30000
10000
y = 0,8101x + 32014
2
R = 0,7047
12500
15000
17500
20000
22500
25000
среднедушевые доходы населения(в тыс.руб)
Рисунок 22 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке и среднедушевых доходов населения в
Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции
равен «0,839439013», положительное значение, это
означает, что с ростом среднедушевых доходов населения цена 1 кв.м. вторичного
жилья растет.
R² = 0,7047 и показывает, что 70% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном
рынке описывается моделью со среднедушевыми доходами населения в качестве
независимой переменной.
58
цена, руб./кв.м.
55000
50000
45000
40000
y = -88,143x + 338921
35000
R2 = 0,5339
30000
3280
3300
3320
3340
3360
3380
3400
численность населения в регионе,
тыс.чел.на 01.01.
Рисунок 23 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке и численности населения в
Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «–0,730697166» имеет отрицательное значение и
означает, что с ростом численности населения цена за 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке снижается, и наоборот.
R² = 0,5339 и означает, что 53% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном
рынке описывается моделью с численностью населения в качестве независимой
переменной.
55000
цена, руб./кв.м.
50000
45000
y = 16,485x + 22088
R2 = 0,4256
40000
35000
30000
1000
1100
1200
1300
1400
1500
1600
количество вновь вводимого в регионе жилья ,
тыс. кв.м.
Рисунок 24 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке и количества вновь вводимого жилья в
Нижегородской области (2007–2012г.)
59
Коэффициент корреляции равен «0,652399992», имеет положительное значение
и означает, что с увеличением вновь вводимого в регионе жилья цена за 1 кв.м.
жилой недвижимости на вторичном рынке увеличивается, и наоборот.
R² = 0,4256, что означает, что 43% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном
рынке описывается моделью с количеством вновь вводимого жилья в качестве
независимой переменной.
55000
цена, руб./кв.м.
50000
45000
40000
y = 3572,4x - 40368
35000
R2 = 0,6557
30000
22,5
23
23,5
24
24,5
25
25,5
общая площадь жилых помещений, приходящаяся на
одного жителя региона, в кв.м.
Рисунок 25 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке и площади помещений, приходящейся на
одного жителя в Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «0,809777879», имеет положительное значение
и означает, что с увеличением площади жилья, приходящейся на одного жителя
цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном
рынке увеличивается, и
наоборот.
R² = 0,6557 и показывает, что 65% колебаний цены 1 кв.м жилья на вторичном
рынке описывается моделью с площадью жилья на одного жителя
независимой переменной.
в качестве
60
цена, руб./кв.м.
5500
0
5000
0
4500
0
4000
0
3500
0
y = 0,165x + 35573
R2 = 0,6042
3000
0 3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
0 зарегистрированных
0
0 прав на жилые
0
0
0
0
число
помещения
на основании
договоров купли-продажи (за год)
Рисунок 26 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке и числа зарегистрированных прав на жилье в
Нижегородской области (2007 – 2012г)
Коэффициент корреляции равен «0,777321615», имеет положительное значение
и означает, что с увеличением цены 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном
рынке растет количество зарегистрированных прав на основании договоров
купли-продажи.
R² = 0,6042 и это означает, что 60% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном
рынке описывается моделью с количеством зарегистрированных
купли-продажи в качестве независимой переменной.
договоров
цена, руб./кв.м.
61
55000
50000
45000
40000
35000
30000
5000
y = 0,5665x + 40163
2
R = 0,0902
6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000
денежные расходы населения на приобретение
недвижимости,
млн. руб.
Рисунок 27 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке от денежных расходов на приобретение
объектов недвижимости в Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «0,300339261», имеет положительное значение
и
означает, что с увеличением расходов населения на приобретение
недвижимости,
цена
на объекты недвижимости на вторичном
рынке
увеличивается. R² = 0,0902 и показывает, что 10% колебаний цены 1 кв.м жилья
на вторичном рынке описывается моделью с
расходами на приобретение
недвижимости в качестве независимой переменной.
55000
цена,руб./кв.
м.
50000
y = 1,1062x + 25234
2
R = 0,5859
45000
40000
35000
30000
10000
12000 14000 16000 18000 20000 22000
количество построенных квартир в год, шт.
24000
Рисунок 28 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой
недвижимости на вторичном рынке от количества построенных квартир в год
в Нижегородской области (2007–2012г.)
62
Коэффициент корреляции равен «0,765454074», имеет положительное значение
и означает, что с увеличением количества построенных квартир в год цена 1 кв.м
жилой недвижимости на вторичном рынке растет.
R² = 0,5859 и означает, что 59% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном
рынке описывается моделью с
количеством построенных квартир за год
в
качестве независимой переменной.
Полученные значения позволили
оценить связь
между факторами и
параметрами рынка жилья по Нижегородской области и построить матрицу
результатов корреляционного анализа (таблицы 19, 20) [23, с.267 – 271]. Для этого
оценивался коэффициент корреляции.
Таблица 19 – Матрица результатов корреляционного анализа
Х1
Х2
Х3
Х4
Х5
Х6
Х7
Y1
Y2
Y1 -0,70651 0,794536 -0,54243 -0,74751 -0,70699 0,544347 -0,65883
1
Y2 0,839439 -0,7307
0,6524 0,809778 0,777322 0,300339 0,765454 -0,25318
1
*Составлено автором по собственным расчетным данным
Коэффициент корреляции (r) – это число, заключенное между –1 и 1,
которое
измеряет
силу
Положительное значение
линейной
связи
двух
случайных
переменных.
коэффициента корреляции означает, что с ростом
одной из переменных другая также растет, с убыванием одной из них убывает и
другая. Отрицательное значение означает, что с ростом одной из переменных
другая убывает, с убыванием одной из них другая растет.
Коэффициент
корреляции,
равный
нулю,
означает,
что
между
переменными отсутствует линейная связь [54, с.147] Если: 0,1 < r XY < 0,3 связь
слабая (+); 0,3 < r XY < 0,5 связь умеренная (++); 0,5 < r XY < 0,7 связь заметная
(+++); 0,7 < r XY < 0,9 связь высокая (++++); 0,9 < r XY < 1 связь весьма высокая
(+++++); r XY = 0 связь отсутствует (–).
63
Таблица 20 – Оценка связи между факторами и параметрами рынка жилья по
Нижегородской области (2007–2012г.)*
Параметры Y / X
Цена
1 кв.м.жилой
недвижимости
на первичном
рынке
Цена
1 кв.м.жилой
недвижимости
на вторичном
рынке
++++
++++
++++
++++
+++
+++
++++
++++
++++
++++
+++
++
+++
++++
среднедушевые денежные доходы населения в
месяц в рублях;
численность населения в регионе, тыс. человек
на 01.01;
количество вводимого в регионе жилья (тысяч
кв.м общей площади);
общая площадь жилых помещений,
приходящаяся в среднем на одного жителя (в
кв.м на конец года);
число зарегистрированных прав на жилые
помещения на основании договоров куплипродажи (за год);
денежные расходы населения на приобретение
недвижимости, млн. рублей;
количество построенных квартир.
*Составлено автором по собственным расчетным данным
Из анализа полученных результатов следует, что между ценой
на
недвижимость на первичном и вторичном рынке существует корреляционная
связь. На первичном рынке между ценой на жилье,
населения в регионе и денежными
расходами
а также
численностью
населения на приобретение
недвижимости, существует прямая высокая корреляционная зависимость.
Корреляционная связь аналогичной силы, но обратной зависимости
характеризует взаимодействие остальных факторов и цены на первичном рынке.
На вторичном рынке обратная высокая корреляционная зависимость существует
между ценой и
численностью населения в регионе, и прямая высокая
корреляционная
зависимость
существует
между
ценой
и
остальными
исследуемыми факторами.
Проведенный множественный регрессионный анализ (результаты анализа
представлены в Приложении 3) позволил построить уравнения (9), (10)
64
зависимости результирующих показателей (Y1 и Y2) от использованных в
анализе казуальных признаков. Для точности расчетов сначала строилась модель
с максимально большим количеством факторов, из которых затем поочередно
исключались незначимые факторы, до тех пор, пока модель стала
включать
только значимые параметры при факторах.
Для первичного рынка недвижимости:
Y 1 = –2039831 + 3,14 X1 + 600,73 X2 + 39, 12 X3 – 0,96 X7
(9)
R² = 0,944183687
Для вторичного рынке недвижимости:
Y 2 = –1056154 + 3,93 X1 + 313,44 X2 + 23,24 X3 – 2,20 X7
(10)
R² = 0,950991473
Высокие значения коэффициента детерминации (R²) подтверждают, что
основная доля причин изменения цены 1 кв.м. жилой недвижимости
–
соответственно 94%, и 95 % для первичного и вторичного рынка недвижимости
объясняется вариацией следующих
доходов населения жилья (X1),
независимых переменных: среднедушевых
численность
населения в регионе (X2),
количество вновь вводимого в регионе жилья (X3) и количества построенных
квартир (X7). После подбора модели осуществлен прогноз цены 1 кв.м. жилья на
рынке недвижимости, при этом
использовался
метод трендового анализа.
цена. руб./кв.м
Результаты прогноза на перспективу отражены на рисунке 29.
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
2007200820092010201120122013201420152016201720182019
годы
Первичный рынок жилой недвижимости
Вторичный рынок жилой недвижимости
Рисунок 29 – Динамика цен за 1 кв.м. жилой недвижимости
в Нижегородской области в 2007 – 2012 (2019) гг.
65
Основной индикатор, позволяющий оценить доступность жилья для
населения – это коэффициент доступности жилья. Существует несколько методик
расчета этого коэффициента.
При базовой методике расчета [75, c. 358] коэффициент доступности
определяется как отношение средней цены типовой квартиры к совокупному
годовому доходу средней семьи и показывает число лет, в течение которого
семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для
приобретения квартиры (формула (1)):
Кд = S * P / I
(1),
где Кд – коэффициент доступности жилья, S – общая площадь квартиры, Р –
средняя цена 1 кв.м, I – совокупный годовой доход семьи. Коэффициент
доступности может принимать значение, равное нулю (когда квартира
предоставляется бесплатно), единице (когда годовой доход семьи не меньше
стоимости квартиры), и возрастать до бесконечности (когда годовой доход семьи
приближается к нулю). Другая модель для расчетов
предложена Фондом
«Институт экономики города», в которой учтена стоимость годовых текущих
расходов семьи. Модель имеет следующий вид (формула (2)):
Кд =
V / (I – ПМ) = S * Р / (I – ПМ)
(2),
где V – средняя стоимость квартиры, S – общая площадь квартиры, Р – средняя
цена 1 кв.м, I – совокупный годовой доход семьи, ПМ – годовой прожиточный
минимум семьи.
Для оценки потребностей в жилье можно применить следующую формулу
(3) [56, с.39]:
Е = К (Е1 + Е2 + Е3 + Е4 + Е5 + Е6 (t) + Е7 (t))
(3),
где Е (t) – общая потребность в количестве новых жилищ, требующихся на
период 1; К – коэффициент наличия незаселенных жилищ; Е – количество
благоустроенных жилищ, требующихся для: Е1 – бездомных; Е2 – лиц,
проживающих в непригодных условиях; Е3 – лиц, совместно проживающих с
другими семьями в неблагоприятных условиях; Е4 – ликвидации перенаселенных
жилищ;
Е5
–
замены
малопригодных
жилищ,
которые
невозможно
66
отремонтировать; Е6 (t) – обеспечения возможного прироста домохозяйств за
период; Е7 (t) – замены выбывающих из фонда отслуживших жилищ за период t.
Однако приведенные
формулы не отражает наличия возможных
накоплений у граждан, стоимость уже имеющейся квартиры, доля стоимости
квартиры, субсидируемая государством (например, материнский капитал),
величину текущих годовых расходов семьи.
Поэтому автором предложен следующий вариант расчета коэффициента
доступности жилья (формула (4)) [23 с.269-271]:
Кд=S*P–Vн–Vк–Vг
(4),
(Д – ТР)
где S – общая площадь квартиры, Р – средняя цена 1 кв.м, Д – совокупный
годовой доход семьи, ТР – текущие годовые расходы семьи, V н – накопления
семьи,V к – стоимость уже имеющейся квартиры, V г – доля стоимости квартиры,
субсидируемая государством.
Расчеты по приведенным ниже данным показателям (таблица 21) показали,
что коэффициент доступности жилья на первичном рынке (Кд 1) за исследуемый
период (с 2007 по 2012г.) улучшился с 29 лет до 9 лет, на вторичном рынке жилья
(Кд 2) – улучшился с 22 лет до 9,5 лет. Динамика коэффициента доступности
жилья по Нижегородской области представлена на рисунке 30.
Таблица 21 – Базовые показатели для расчета коэффициента доступности жилья
по Нижегородской области в 2007–2012гг.
год
Прожиточный
Цена
Средняя
Средняя
Годовой
Годовой
Цена
Денежные
минимум
предложецена
цена
доход семьи
прожиточпредложедоходы
для
ния на
квартиры на квартиры на
из 3 человек
ный
ния на
населения,
трудоспопервичном
первичном вторичном
(в т.ч.2
минимум
вторичном
руб./мес. на
собного
рынке
рынке
рынке
трудоспособсемьи, руб.
рынке жилья
1 чел*
населения,
жилья
жилья,
жилья,
ных), руб. **
**
руб./кв.м.*
руб./мес.
руб./кв.м.*
руб.**
руб.**
на 1 чел.*
Кд1
**
Кд2
**
2007
10172
244128
4020
144720
54180
40412
2925720
2182248
29,4
21,9
2008
13078
313872
5088
183168
59623
45575
3219642
2461050
24,6
18,8
2009
14490
347760
5379
193644
52907
42602
2856978
2300508
18,5
14,9
2010
16477
395448
5920
213120
47316
42747
2555064
2308338
14,0
12,6
2011
18337
440088
6755
243180
45324
45410
2447496
2452140
12,4
12,4
2012
21953
526872
6570
236520
48251
51899
2605554
2802546
8,9
9,5
Примечание: * по данным Российского статистического ежегодника РФ за 2011г.; ** расчеты
автора.
67
Кд, лет
40
30
20
10
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
годы
Кд1
Кд2
Рисунок 30 – Динамика коэффициента доступности жилья в Нижегородской
области в 2007 – 2012 гг.
Таким образом, проанализировав
зависимость цены 1 кв.м. жилой
недвижимости от региональной специфики с использованием инструментария
корреляционно-регрессионного анализа,
осуществлен прогноз цены
1 кв.м.
жилой недвижимости на перспективу, определены факторы, обуславливающие
особенности риэлторских услуг (стоимость
1 кв.м. жилой недвижимости,
численность населения, уровень доходов и расходов населения, объемы нового
строительства, объемы имеющегося жилищного фонда) и предложен авторский
вариант расчета коэффициента доступности жилья, что позволяет улучшить
качество предоставления риэлторских услуг.
2.2 Анализ состояния регионального рынка риэлторских услуг
В настоящее время на рынке риэлторских услуг Нижегородской области
функционирует
около
160
агентств недвижимости и множество частных
маклеров (в том числе сертифицированных в НГСР 749 брокеров и агентов),
оказывающих риэлторские услуги.
В Нижегородской области действует
68
Нижегородская Гильдия Сертифицированных Риэлторов (НГСР), в том числе
контролирующая качество оказания риэлторских услуг.
Риэлторские организации Нижегородской области, предоставляющие
риэлторские услуги, находятся на разных этапах развития. Прежде чем получить
сертификацию,
организация
должна
внедрить
и
отладить
технологии,
рекомендованные Гильдией. И только когда управляющий совет НГСР, который
выдает сертификаты, убедится, что организация выполняет требования по
качественному оказанию услуг, то есть соблюдает определенные технологии
стандарта [1], принимается решение о выдаче сертификата. В управляющий совет
входят профессиональные риэлторы, представители УВД, Облпотребсоюза
(общество защиты прав потребителей), представители городской администрации
и ГУФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы),
а также юристы. Управляющий совет ежегодно проверяет сертифицированные
организации на соответствие их деятельности стандарту. Сертификат – это своего
рода знак качества для клиентов: значит, фирма оказывает качественные услуги.
В настоящее время
сертификация – дело добровольное и затратное. Для
успешного прохождения сертификации организации, оказывающей риэлторские
услуги,
необходимо обучить своих сотрудников, обеспечить необходимые
офисные условия для работы с клиентами и застраховать свою ответственность
перед клиентом. То, что агентства недвижимости решают пройти сертификацию,
говорит о повышении
компаний
–
профессиональной культуры в целом. У клиентов
членов гильдии риэлторов есть дополнительная защита в лице
комиссии по этике, которая обязана рассмотреть их жалобы в досудебном порядке
в двухнедельный срок. Решение комиссии обязательно к исполнению компанией
– членом гильдии.
Распределение фирм по территории города неравномерно. Большинство
риэлторских организаций работают в целом по городу, а их местоположение
определяется транспортной доступностью и показателями движения населения.
При поддержке Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов в
марте 2010 года состоялся нижегородский конкурс среди ведущих риэлторских
69
компаний города «Профессиональное признание 2010». Риэлторские компании
гор. Нижнего Новгорода доказывали свое право на лидерство. Лучшей
риэлторской компанией на рынке вторичного жилья численностью до 30 человек
была признана фирма ООО «Виват-Риэлти». В категории фирм, работающих на
рынке вторичного жилья, численностью свыше 30 человек предпочтение было
отдано фирме ООО Агентство «Выбор-недвижимость». Лучшая компания на
рынке первичного жилья – ООО ПКФ «Кварц». В области коммерческой
недвижимости лидерство подтвердила фирма ООО АН «Шанс». Лидерами рынка
риэлторских услуг по количеству проданных квартир за 2009 год
являются
крупнейшие агентства недвижимости города: агентство «Выбор-недвижимость»
(год начала работы 1992), АН «Адрес» (1997г.), АН «Кварц» (2001г.), «Фирма
Чекни» (1993г.), «Виват-Риэлти» (1998г.), «Модус» (1993г.), «Орион-НН»
(1993г.), АН «Шанс» (1999г.). В 2011 году лидерами рынка риэлторских услуг по
количеству проданных квартир являются следующие агентства: агентство
«Выбор-недвижимость» (744 объектов), АН «Адрес» (675 объектов), Группа
Инвестиционно-Риэлторских компаний «Партнер» (539 объектов), ООО «ПКФ
«Кварц» (519 объектов), ООО «Агентство недвижимости «Шанс»(341 объект),
ООО «Агентство недвижимости «Золотой ключик» (247 объектов), ООО
«Виват-Риэлти» (223 объекта) [92].
Для выявления проблем работы риэлторских организаций автором было
проведено маркетинговое исследование
рынка риэлторских услуг
по
гор.
Нижнему Новгороду и Нижегородской области [21, с.343–345] Цель исследования
– выявление отношения потребителей риэлторских услуг к
обслуживания
агентствами
недвижимости
и
выявление
качеству
качественных
и
количественных характеристик функционирования риэлторских организаций в
регионе. Метод исследования – опрос населения по выборке, репрезентативной по
отношению ко всему населению гор. Нижнего Новгорода и Нижегородской
области. В исследовании участвовало 460 респондентов.
Относительно мнения респондентов о доверии
работе организаций,
оказывающих риэлторские услуги мнения распределились следующим образом:
70
большинство обратившихся в агентство
доверяют его работе – 67%;
Самостоятельно решают свои проблемы с недвижимостью – 9%; 19%
опрошенных предпочитают обращаться в агентство недвижимости, а не к
индивидуальному риэлтору по причине гарантии безопасности и честности
ведения сделки (рисунок 31).
Доверяю,
но проверяю;
67%
Не доверяю; 5%
Свои
проблемы решаю
сам; 9%
Именно, для этого они нужны; 19%
Рисунок 31 – Мнение респондентов о доверии работе организациям,
оказывающим риэлторские услуги
По критериям выбора организаций, оказывающих риэлторские услуги
сформировались
следующие
мнения.
Значительная
часть
респондентов
обращалась в агентство недвижимости по рекомендации знакомых – 38, 9%;
22, 2% опрошенных принимают решение о заключении договора на оказание
риэлторских услуг с агентством, убедившись в наличии профессиональных
качеств
сотрудников агентства. Немало важным критерием является время
работы агентства на рынке и наличие сертификата НГСР, что соответственно
отметили
16, 7% и 11, 1% респондентов. Объем рекламы и солидность офиса
несущественно влияют на выбор агентства (рисунок 32).
71
Срок работы
на рынке; 16,7%
Рекомендации
знакомых 38,9%
Наличие
Солидность
сертификата
НГСР; 11,1% офиса; 2,8%
Отношение
сотрудников к
потенциальным
клиентам;22,2%
Объем
рекламы
агентства;8,3%
Рисунок 32 – Критерии выбора организации, оказывающей риэлторские услуги
Характеристики работы риэлторских организаций
с точки зрения их
значимости распределились следующим образом. Наиболее важными для
клиентов
является надежность фирмы, что проявляется в рекомендациях
знакомых – 46,5% ,юридическая ответственность фирмы перед клиентом за
оказанные услуги – 42% и стоимость услуг – 34%. Качество обслуживания и срок
работы на рынке получили среднее значение – 25% и 18,7% соответственно.
Менее важная характеристика – это разнообразие предоставляемых услуг – 8,3%.
(рисунок 33).
Широкий спектр услуг; 8,3%
Срок работы на рынке; 18,7%
Качество обслуживания; 25%
Стоимость услуг; 34%
Ответственность за
оказанные услуги;
42%
Надежность организации;46,5%
0,00% 5,00% 10,00%15,00%20,00%25,00%30,00%35,00%40,00%45,00%50,00%
Рисунок 33 – Распределение значимости характеристик работы
риэлторских организаций
72
Распределение характеристик работы специалиста (агента), оказывающего
риэлторские услуги
с точки зрения их важности для потребителей выглядит
следующим образом. Наиболее важными для потребителей риэлторской услуги
являются профессиональные качества: высокий уровень знаний специалиста по
риэлтерским вопросам; исполнение требований потребителя риэлторской услуги;
индивидуальный подход к клиенту; быстрое реагирование агента на требования
клиента; умение агента понять предпочтения клиента (соответственно 66%;
57,6%; 48,6%; 48%; 42%). Менее важные для респондентов характеристики –
обязательность агента; регулярность информирования о ситуации
клиента
агентом; вежливое обращение; умение агента ясно, доходчиво отвечать на
вопросы клиента (соответственно 32%; 30,5%; 27,8%; 26,4%). Вероятнее всего
наличие этих качеств у специалиста (агента), оказывающего риэлторские услуги
рассматривается как само собой разумеющиеся (рисунок 34).
Вежливое
обращение; 27,8%
Умение агента ясно,
доходчиво отвечать
на вопросы
клиента.; 26,4%
Высокий уровень
знаний агента по
риэлторским
вопросам; 66%
Исполнение агентом
требований
клиента; 57,6%
Регулярность
информирования о
ситуации клиента
агентом; 30,5%
Обязательность
агента; 32%
Умение агента
понять
предпочтения
клиента; 42%
Быстрое
реагирование
агента на
требования
клиента; 48%
Индивидуальный
подход к клиенту;
48,6%
Рисунок 34 – Распределение характеристик работы специалиста (агента),
оказывающего риэлторские услуги
Относительно выбора подхода к организации оказания риэлторской услуги
мнения
респондентов
распределились
следующим
образом.
Большинство
респондентов считает наиболее оптимальным, когда один специалист (агент)
оказывает риэлтерскую услугу
и несет ответственность за еѐ надлежащее
73
исполнение – 54%, 38% опрашиваемых считают, что исполнение каждого этапа
риэлторской
услуги
должно
быть
поручено
профессионалу,
специализирующемуся на отдельных вопросах операций с недвижимостью.
Меньшая часть респондентов (8%) считает, что все операции с недвижимостью
можно поручить нотариусу (рисунок 35).
Нотариус ведѐт все
операции с
недвижимостью; 8%
Исполнение каждого
этапа сделки должно
быть поручено
профессионалу,
специализирующемуся
на отдельных этапах
сделки; 38%
Один агент ведет сделку;
54%
Рисунок 35 – Варианты организации оказания риэлторской услуги
Предпочтения
в
отношении
подходов
к
определению
стоимости
риэлторских услуг для большинства респондентов складываются относительно
схемы «фиксированная сумма денежных средств исходя из объема и сложности
выполняемых работ по сделке», что составляет 83%,
17% опрашиваемых
согласны заплатить за риэлтерскую услугу фиксированную сумму и невысокий
процент
комиссии
(рисунок
Фиксированная сумма
плюс небольшой
процент комиссии; 17%
Фиксированная сумма
исходя из объема и
сложности
предоставляемых
риэлторских услуг; 83%
36).
Значение не
имеет; 0%
Рисунок 36 – Подходы к установлению цены за оказание риэлторских услуг
74
Большая часть респондентов (43%) оценивают качество риэлторских услуг
как среднее. Низкий и очень низкий уровень качества считают соответственно
35% и 9% опрошенных. И лишь незначительная доля клиентов агентств
недвижимости считают качество риэлторских услуг высоким (9%) и очень
высоким (4%) (рисунок 37).
среднее;
43%
низкое;
35%
высокое;
очень очень
9%
высокое;низкое.
9%
4%
Рисунок 37 – Оценка качества риэлторских услуг
Анализ
факторов,
риэлторских услуг
влияющих
на
отказ
потребителей
позволяет сделать следующие выводы.
подходящего варианта
от
оказания
Отсутствие
(23%), по-видимому, можно связать с недостаточным
профессионализмом риэлторов, что находит
отражение и в других причинах
отказа от заключения договора на оказание риэлторских услуг (рисунок 38).
Затрудняюсь Высокие цены; 5%Отсутствие подходящего
ответить, стечение
варианта; 25%
Отсутствие рекомендаций, обстоятельств;
плохие отзывы; 5%
10%
Нужна была только
консультация; 18%
Не устроили условия; 9%
Низкая оперативность;
5%
Недостоверность данных; 5%
Неудобное
местоположение; 0%
Отсутствие гарантий; 5%
Непрофессионализм
персонала; 5%
Не устроила система
оплаты; 10%
Рисунок 38 – Причины отказа потребителей от оказания риэлторской услуги
75
В целях исследования процессов формирования и развития рынка
риэлторских услуг в Нижегородской области и гор. Нижнем Новгороде автором
было проведено анкетирование представителей организаций, оказывающих
риэлторские услуги [24. с.388–390] Вопросы анкеты относились к теме
качественных
и
количественных
характеристик
организаций
в регионе. В исследовании
функционирования
этих
участвовало 60 представителей
организаций, оказывающих риэлторские услуги.
Большинство организаций, оказывающих риэлторские услуги
(41,7%)
работают на рынке недвижимости от 7 до 10 лет. Значительная часть (33,3%) – от
4 до 6 лет. 8,3% функционируют менее 3 лет
и 16,7% работают на рынке
недвижимости свыше 10 лет (рисунок 39).
свыше 10 лет
7-10 лет
4 – 6 лет
до 3 лет
0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00%
Рисунок 39 – Время работы организаций, оказывающих риэлторские услуги
на рынке
На сегодняшний день все
широкий спектр услуг,
анализируемые организации
предлагают
такие как: услуги в сфере купли-продажи любой
недвижимости (83,3%), сопровождение сделок с недвижимостью (70,8%), аренда
недвижимости (54,2%), специальные программы по ипотеке и воинским
сертификатам (45,8%), информационно-аналитические и консалтинговые услуги
76
(20,8%).
Услуги
по
управлению
недвижимостью,
инвестиционные
и
девелоперские услуги занимают незначительную долю в структуре предложения
риэлторских услуг
агентств недвижимости (16,7%; 12,5%; 8,3%). Сегодня
операции с жилой недвижимостью на первичном вторичном рынке жилья — это
основная услуга всех агентств. Некоторые крупные агентства
список своих услуг
(25%) включают в
выполнение комплекса землеустроительных работ:
проведение топографической съемки, специальные работы, инвентаризация,
межевание, размежевание, подача документов в Земельную кадастровую палату
для кадастрового учета (рисунок 40).
Девелоперские услуги
8,3%
Консалтинговые
услуги; 20,8%
Специальные программы по
ипотеке и сертификатам; 45,8%
Другие; 25%
Инвестиционные
услуги; 12,50%
Купля-продажа
жилой недвижимости;83,3%
Управление
недвижимостью;
16,7%
Сопровождение
сделок; 70,8%
Услуги по аренде
(найму); 54,2%
Рисунок 40 – Виды риэлторских услуг, предоставляемых организациями
Общее экономическое положение большинство организаций, оказывающих
риэлторские
услуги,
Незначительное
количество
оценивают
риэлторских
как
удовлетворительное
организаций
оценивают
(52,9%).
своѐ
экономическое положение как благоприятное (11,7%), неблагоприятное (3,%),
ухудшение (5,9%), без изменений (5,9%) (рисунок 41).
77
60,00%
52,9%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
11,7%
10,00%
5,9%
5,9%
5,9%
3,00%
0,00%
Рисунок 41 – Общее экономическое положение организаций, оказывающих
риэлторские услуги
Наиболее значимыми факторами, сдерживающими деятельность
и развитие
риэлторских организаций, является недостаток квалифицированных специалистов
(75%), недобросовестная конкуренция (66,7%), недостаток финансовых средств
(41,7%), несовершенство нормативно-правовой базы и отсутствие эффективного
взаимодействия субъектов риэлторской деятельности (41,7%; 41,7%). Отсутствие
поддержки и
конструктивное взаимодействие с местными органами власти
(33,3%) и неудовлетворительные темпы строительства (8,3%) не оказывают
значительного влияния на работу агентств недвижимости (рисунок 42).
Недобросовестная
конкуренция; 66,7%
Несовершенство
нормативноправовой базы;
41,7%
Отсутствие поддержки и
конструктивного взаимодействия
с органами государственной
власти; 33,3%
Отсутствие
эффективного
взаимодействия
субъектов
риэлторской
деятельности; 41,7%
Недостаток
квалифицированных
специалистов; 75%
Недостаток денежных средств;
41,7%
Неудовлетворительные темпы
строительства; 8,3%
Рисунок 42 – Факторы, сдерживающие деятельность и развитие организаций,
оказывающих риэлторские услуги
78
В основном, численность персонала в организаций, оказывающих
риэлторские услуги составляет от 11 до 20 человек – 37,5%, от 6 до 10 человек –
16, 7%, от 21 – 50 человек – 25%, свыше 51 человека – 12,5%, до 5 человек –
8,3% (рисунок 43).
от 51 до 100 человек ; 12,5%
от 21 до 50 человек;
25%
от 11 до 20 человек;
37,5%
от 6 до 10 человек; 16,7%
до 5 человек ; 8%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
Рисунок 43 – Численность персонала организаций, оказывающих
риэлторские услуги
Наиболее
перспективными
направлениями
совершенствования
деятельности своей организации были отмечены: увеличение персонала (41,6%),
повышение профессионального уровня работников (37,5%), развитие и внедрение
новых видов услуг и новых эффективных методов управления организацией и
реорганизация существующей организационной структуры (29,1%; 25% и 20,8%
соответственно).
Менее
существенным
направлением
развития
агентств
недвижимости отмечено освоение франчайзинговых технологий (8,3%) и лишь
4,2% риэлторских фирм ничего не собираются менять в своей организации
(рисунок 44).
79
Использование системы
франчайзинга; 4,1% Оставить положение
организации без изменения;
8,3%
внедрение новых методов
управления
организацией;25%
Совершенствование
организационной
структуры; 20,8%
Увеличение
численности персонала;
41,6%
Внедрение новых видов услуг;
29,1%
Повышение профессионального
уровня сотрудников; 37,5%
Рисунок 44 – Направления совершенствования деятельности организаций,
оказывающих риэлторские услуги
В соответствии со спросом на риэлторские услуги
большинство
организаций проводят менее 10 сделок в месяц (56,3%); от 11 до 20 сделок в
месяц проводят 25%, свыше 21 сделки – 18,7% (рисунок 45).
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
56,3%
20,00%
25%
10,00%
0,00%
до 10 сделок
11 - 20 сделок
18,7%
21-40 сделок
Рисунок 45 – Количество сделок по оказанию риэлторских услуг, в месяц
Риэлторские
агентства
используют
разнообразные
источники
информирования клиентов об оказываемых ими услугах: реклама в газетах и
журналах (91,6%), Интернет и социальные сети (75%), реклама на ТV (25%) и
другие (например, расклейка объявлений, день открытых дверей - 8,3%) (рисунок
46).
80
Реклама на TV; 25%
Другие источники; 8,3%
Реклама в газетах,
журналах; 91,6%
Интернет и
социальные сети; 75%
Рисунок 46 – Источники информирования потребителей риэлторской услуги
Конкурентную среду на рассматриваемом рынке риэлторских услуг
можно охарактеризовать как среднеинтенсивную: 66,7% агентств недвижимости
испытывают давление со стороны конкурентов, 25% считают его незначительным
и 8,3% высоким (рисунок 47).
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
66,7%
30,00%
20,00%
25%
10,00%
8,3%
0,00%
незначительное
среднее
давление со
давление со
стороны
стороны
конкурентов конкурентов
высокое
давление со
стороны
конкурентов
Рисунок 47 – Конкурентная среда на рынке риэлторских услуг
Относительно
риэлторские услуги
перспектив
в
роста
40%
организаций,
нѐм уверены, для 26,7%
оказывающих
характерно состояние
напряженности. Для незначительной части существует угроза банкротства
(13,3%) и в состоянии стабильности прибывают 20% риэлторских фирм (рисунок
48).
81
Стабильность; 20%
Состояние напряженности; 26,?%
Есть угроза банкротства; 13,3%
Уверены в росте; 40 %
0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00%
Рисунок 48 – Перспективы роста организаций, оказывающих риэлторские услуги
Наиболее эффективными мероприятиями «выживания в кризис» были
отмечены: повышение качества услуг за счѐт оказания эксклюзивных услуг (60%),
расширение линейки услуг (55%) и увеличение бюджета рекламы и, как
следствие, увеличение числа клиентов за счѐт их ухода от менее рекламируемых
агентств (65%). Некоторые агентства (15%) недвижимости считают необходимым
прохождение
добровольной
сертификации
в
Нижегородской
Гильдии
Сертифицированных Риэлторов (НГСР). Незначительное число риэлторских фирм
считают, что для «выживания в кризис» необходимо сокращение бюджета
рекламы (10%), приостановление расширения штата (20%) (рисунок 49).
Другое; 5,%
Добровольная
сертификация; 15%
Сокращение бюджета
рекламы; 10%
Увеличение бюджета
рекламы; 65%
Приостановка расширения
штата; 20%
Повышение качества
предоставления услуг;
60%
Расширение линейки
услуг; 55%
Рисунок 49 – Мероприятия, проводимые риэлторскими организациями
с целью «выживания в кризис»
82
Таким образом, рейтинг организаций, оказывающих риэлторские услуги,
зависит от ряда условий: членства в профессиональных объединениях; не менее,
чем 5 летний стаж работы на рынке; свидетельство добровольной сертификации,
заменившее лицензирование; укомплектованный штат сотрудников, в том числе
юристами; застрахованная профессиональная ответственность пред клиентами;
широкий перечень предлагаемых услуг. С точки зрения надежности организация,
оказывающая риэлторские услуги, может быть оценена как абсолютно надежная
(соблюдены все условия), малонадежная (не соблюдается 1 пункт) и ненадежная (
не соблюдаются более 2 пунктов). Уровень надежности – это комплексный
показатель, включающий в себя, кроме указанных пунктов, показатели
количества и качества оказываемых услуг, их комплексность, своевременность
осуществления,
гарантированность,
удовлетворение
условиям
договора.
Процентное отношение числа выполненных заказов (N) к числу заключенных
сделок (N 0) является показателем качества и надежности фирмы К = N / N 0 *
100% . Под выполненной сделкой следует считать такую, по которой соблюдены
все условия договора. Чем больше процент выполненных сделок, тем
качественней риэлторская фирма работает, тем надежнее она для своих клиентов
и партнеров [79, с.98].
Поэтому перед организацией, оказывающей риэлторские услуги,
стоит
задача повышения качества и количества оказываемых услуг, учитывающих
потребности потребителей.
Таким образом, проведенное автором исследование позволило выявить и
сформулировать
основные проблемы
функционирования
организаций,
оказывающих риэлторские услуги в регионе, а именно:
отрицательный имидж риэлторских организаций вследствие недостаточного
качества оказания риэлторских услуг;
несистемная
профессиональная
подготовка
персонала
риэлторской
организации, т.е. недостаточное выявление потребностей потребителя, слабое
владение переговорными процессами, отсутствие готовности и неумение
предоставлять услуги, удовлетворяющие запросам потребителей, несовершенное
83
знание юриспруденции в сфере недвижимости, ограниченность в работе только
базовыми технологиями проведения сделок, неполное знание специфики
ипотечных сделок, отсутствие необходимых профессиональных навыков работы с
потребителями, приобретающими недвижимость с целью инвестиционных
вложений, пренебрежение аналитическими и статистическими материалами,
неумение прогнозировать ценовые тенденции и адекватную реакцию рынка
недвижимости на социально-экономические процессы, происходящие в стране.
2.3 Функционально-стоимостной анализ оказания риэлторских услуг
Решение проблемы повышения качества риэлторских услуг находится в
области систем учета затрат и методов их оптимизации. Данную задачу можно
решить с помощью метода функционально-стоимостного анализа (ФСА) [43].
ФСА позволяет исследовать все факторы в процессе оказания риэлторской
услуги, включая два основных фактора конкурентоспособности –
цену, то есть
качество и
дает возможность учитывать потребности потребителей
риэлторских услуг.
Мнения различных авторов, освещающих в своих работах методологию
проведения ФСА, свидетельствуют о том, что:
1) отсутствует единая методика ФСА, пригодная для всех направлений и всех
объектов исследования;
2)
перед тем как принять решение о применении ФСА, необходимо
проанализировать основные факторы, влияющие на процесс и методику
реализации этого метода:
направления проведения ФСА (система управления предприятием, система
управления структурным подразделением, качество продукции и услуг);
84
объект исследования и его жизненный цикл;
цели и задачи проведения метода;
объем финансирования проведения исследования с применением ФСА;
квалификация специалистов, проводящих ФСА (Приложение 4).
Применение метода ФСА для совершенствования процесса оказания
риэлторской услуги позволит:
определить
уровень
(или
степень)
выполнения
бизнес-процессов в
риэлторской организации;
обосновать выбор рационального варианта технологии предоставления
риэлторской услуги;
провести анализ функций, выполняемых структурными подразделениями
риэлторской организации;
обеспечить высокое качество риэлторской услуги;
проанализировать улучшение результатов риэлторской организации.
Применение ФСА в сфере риэлторских
услуг можно
обосновать
следующим образом. В основе ФСА лежит системность, которая заключается в
том, что риэлторская услуга представляет собой систему взаимосвязанных этапов
процесса ее оказания потребителю и включает в себя элементы, находящиеся во
взаимодействии. Это позволяет выявить при
оказании риэлторских услуг
причинно-следственные связи между качеством, характеристиками и затратами,
что является главным аргументом в пользу целесообразности применения метода
ФСА для повышения качества риэлторской услуги. Объективность данного
аргумента подтверждается результатами предварительных исследований по
выявлению
основных
потребительских
проблем
требований
в
работе
относительно
риэлторских
качественных
организаций
и
характеристик
риэлторской услуги, которые заключаются в том, что, по мнению потребителей,
риэлторские организации оказывают услуги по цене, не соответствующей их
качеству. Это является основной причиной их отказа от услуг риэлторских
организаций в пользу более дешевых условий.
85
В настоящее время в отечественной и зарубежной практике чаще всего
применяется корректирующая форма ФСА. Организация работы по проведению
корректирующего ФСА в риэлторской организации предусматривает выполнение
нескольких этапов [48, с. 40]:
1.
Подготовительный – предусматривает выбор бизнес-процесса для анализа
по определенным критериям и организационно-методическое и экономическое
обеспечение аналитической работы.
2.
Информационный
–
подбор необходимой
информации
(назначение,
технико-экономические сведения о процедурах реализации бизнес-процесса);
изучение технологии реализации бизнес-процесса; построение структурноэлементной
модели
бизнес-процесса;
анализ
стоимостной
информации,
определение затрат на составляющие бизнес-процесс процедуры (функции);
дополнение
структурно-элементной
модели
бизнес-процесса
стоимостной
информацией; выявление зон наибольшего сосредоточения затрат в исследуемом
бизнес-процессе.
3.
Творческий – поиск идей и вариантов решения по совершенствованию
бизнес-процесса; подготовка материалов для оценки полученных результатов.
4.
Исследовательский – предусматривает оценку, обсуждение и отбор
рациональных вариантов совместно со специалистами функциональных служб;
стоимостная оценка вариантов решения и предложений.
5.
Рекомендательный – подготовка рекомендаций по развитию объекта.
Рассмотрение предложений соответствующими подразделениями агентства недвижимости. Составление плана-графика внедрения рекомендаций. Передача
утвержденных решений соответствующим подразделениям.
6.
Этап внедрения – утверждение руководством плана-графика внедрения.
Разработка
и
составление
соответствующей
документации о
внедрении.
Внедрение полученных результатов. Оценка полученных результатов.
Таким образом, при проведении ФСА определяют функции элементов
процесса оказания риэлторской услуги и проводят оценку затрат на реализацию
этих функций с целью их снижения. ФСА должен способствовать повышению
86
качества риэлторской услуги за счет решения следующих проблем: экономии
затрат
труда;
снижения
потребительских
свойств
себестоимости
риэлторской
риэлторской
услуги;
услуги;
достижения
улучшения
оптимального
соотношения «качество-цена»; поиска резервов снижения затрат на процесс
оказания риэлторской услуги. Итогом проведения ФСА должно быть снижение
затрат на единицу полезного эффекта. Это достигается путем сокращения затрат
(примерно на 20 – 30%) при повышении потребительских свойств услуги, при
сохранении заданного уровня качества.
Таким образом, функционально-стоимостной анализ применяется автором
как
метод,
способствующий
повышению
качества
риэлторской
услуги,
оптимизации соотношений между потребительской стоимостью и затратами на ее
предоставление. Функционально-стоимостной анализ был проведен на примере
отдела купли-продажи жилой недвижимости ООО «Вояж и К» (гор. Нижний
Новгород) [95] по повышения качества услуги.
Существуют
особенности применения данного метода в организациях,
оказывающих риэлторские услуги. Первая особенность заключается в отсутствии
возможности
создания
исследовательской
группы
специалистов
разной
квалификации и разного направления для проведения полного анализа всех
показателей объекта, поэтому все данные оцениваются на основе консультаций со
специалистами различных отделов. Вторая особенность состоит в специфике
бухгалтерского и других видов финансового учета на различных стадиях
технологического
процесса
оказания
риэлторской
услуги.
Специфика
бухгалтерского учета заключается в том, что не производятся расчеты затрат на
проведение отдельных технологических операций и их учет, а некоторые виды
затрат, например основная и дополнительная заработная плата, рассчитываются
только на процесс оказания риэлторской услуги в целом.
Источниками информации о затратах по выполнению функций отдела
жилой
недвижимости
на различных
стадиях
основного
бизнес-процесса
«Оказание услуг по купле-продаже жилой недвижимости» являются:
87
общая бухгалтерская отчетность, содержащая данные о структуре затрат на
оказание данной услуги, о себестоимости услуги (калькуляция себестоимости
услуги, расшифровки материальных затрат, документы, содержащие информацию
о выплате основной и дополнительной заработной платы сотрудникам,
осуществляющих процесс оказания услуги и выполняющих отдельные процедуры
в ходе ее исполнения, др. документы);
консультации
с
главным
бухгалтером,
сотрудниками
бухгалтерии,
сотрудниками отделов по структуре распределения затрат на предоставление
риэлторской услуги на различных технологических этапах ее исполнения.
Представим содержание этапов проведенного ФСА
по повышению
качества услуги по купле-продаже жилой недвижимости на примере ООО «Вояж
и К».
I.
Подготовительный
этап.
Объектом
анализа
является
отдел
жилой
недвижимости. Выбор объекта осуществляется с учетом следующих критериев:
1) удельный вес себестоимости данной услуги в общей номенклатуре наибольший
– 83,3%;
2) существует благоприятная перспектива увеличения спроса на данный вид
риэлторской услуги, обусловленного ростом потребности населения в улучшении
жилищных условий.
Целью первого этапа является
определение организационно-экономического
обеспечения аналитической работы. Для этого необходимо решить задачу по
совершенствованию технологии предоставления услуги по купли/продаже жилой
недвижимости,
информационного,
которое
заключается
технического
в
обеспечения
оптимизации
и
снижения
кадрового,
расходов
на
выполнение этих функций.
II.
Информационный этап.
Целью второго этапа является
сбор данных,
характеризующих качество выполнения функций персоналом отдела жилой
недвижимости по предоставлению
риэлторской услуги. На этом этапе также
необходимо проанализировать схему документооборота по реализации данного
бизнес-процесса (Приложение 5).
88
III.
Аналитический
этап.
Формулировка,
классификация
и
затраты,
необходимые на выполнение функций, отражены в таблице 22. Выполняемые
функции должны формулироваться точно, кратко и полно. При расчете затрат
на выполнение функций учитывается фонд заработной платы с начислением на
социальное страхование и расходы на оргтехнику. Из оргтехники в данном отделе
применяются компьютер, принтер и ксерокс. Годовые амортизационные отчисления на оргтехнику составляют малую часть расходов, поэтому учитывать эти
затраты нецелесообразно.
Таблица 22 – Формулировка и классификация функций, выполняемых отделом
купли-продажи жилой недвижимости
Функции отдела
недвижимости
жилой Должности
Вид
Затраты Затраты Значилиц,
участ- функции труда, труда, % мость
вующих
в (основная руб.
обработке или или
составлении
вспомогат
документа,
ельная)
з/п, руб.
Агент
1. Проведение
самопрезентации,
презентации компании и
услуг и выявление
требований клиента
2. Информирование
клиента о составе
риэлторской услуги,
практике сотрудничества,
деловых отношениях при
совершении операций с
недвижимостью
3. Поиск информации об
объектах, работа с
компьютерными базами
данных и иными
источниками информации
4. Осмотр объекта и
подготовка эскиза
планировки
О
5915
4,25%
2
В
8710
6,26%
11
О
9404
6,76%
1
О
10920
7,85%
10
Агент,
менеджерконсультант
Агент,
менеджерконсультант
Агент,
менеджерконсультант
89
Продолжение таблицы 22
Функции отдела жилой Должности
Вид
недвижимости
лиц,
участ- функции
вующих
в (основная
обработке или или
составлении
вспомогате
документа,
льная)
з/п, руб.
5. Оценка объекта
Агент,
менеджерО
консультант
6. Подготовка объекта к
Агент
В
показу
7. Планирование продажи Агент
В
объекта
8. Показ объекта и
Агент, юрист
заполнение форм
О
документов по оказываемой
клиенту услуге
9. Проверка документов,
Агент,
анализ и сопоставление
менеджерО
указанных в них сведений консультант,
юрист
10. Подготовка для
Агент, юрист
В
проведения сделки
11. Сдача документов в
Агент,
Регистрационную службу
менеджерО
для регистрации сделки
консультант
12. Контроль степени
Агент,
удовлетворенности клиента менеджер-консультант,
В
менеджер по
качеству
13. Составление отчета о
Директор,
сделке
агент,
менеджерВ
консультант,
главный
бухгалтер
Затраты Затраты Значи
труда, труда, % мость
руб.
16250
11,69%
6
10 050
7,23%
7
15470
11,13%
4
12610
9,07%
8
19630
14,12%
3
13234
9,52%
5
5200
3,74%
10
6050
4,35%
9
5600
4,03%
12
Таким образом, основную часть расходов составляет
заработная плата
агентов и менеджеров-консультантов. Расчет затрат в рублях осуществлялся по
данным, предоставленным ООО «Вояж и К».
90
На основе данных о значимости функций и затратах на их осуществление
строится совмещенная диаграмма (рисунок 50).
Из диаграммы видно, что затраты на осуществление функций «Оценка
объекта»(5) и «Проверка документов, анализ и сопоставление указанных в них
сведений»(9) не сбалансированы с их значимостью, поэтому в первую очередь
необходимо совершенствовать выполнение этих функций. Достаточно трудоемки
также функции «Поиск информации об объектах, работа с компьютерными
базами данных и иными источниками информации» (3) и «Подготовка и
планирование проведения сделки»(7, 10).
21000
20000
19000
18000
17000
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
14
12
10
8
6
4
2
1
2
3
4
5
6
Затраты на выполнение функций, руб.
7
8
9
10
11
12
13
0
Значимость функций в баллах
Рисунок 50 – Взаимозависимость функций отдела купли-продажи жилой
недвижимости и затрат на их осуществление в ООО «Вояж и К»
Таким образом, применение ФСА на примере ООО «Вояж и К» позволило
выявить существование недостатков при предоставлении риэлтерской услуги, а
именно:
недостаточный уровень квалификации некоторых работников организации
при оказании риэлтерской услуги;
91
организационная структура отдела купли-продажи жилой недвижимости не
оптимальна для оказания риэлтерской услуги;
недостаток специалистов по оценке объектов недвижимости;
информационное обеспечение не в полной мере соответствует задачам по
оказанию риэлторской услуги.
С учетом выявления недостатков можно сформулировать
направления
совершенствования работы отдела купли-продажи жилой недвижимости ООО
«Вояж и К»:
1.
необходимо сократить затраты на выполнение функций «Оценка объекта» и
«Проверка документов, анализ и сопоставление указанных в них сведений»;
2.
повысить качество выполнения функций «Поиск информации об объектах,
работа с компьютерными базами данных и иными источниками информации» и
«Проведение самопрезентации, презентации компании и услуг и выявление
требований клиента»;
3.
совершенствовать функциональное разделение труда отдела и повысить
уровень его регламентации;
4.
повысить качество информационного обеспечения выполнения функций
отдела.
IV.
Творческий
этап.
Эксперты
позволяющих повысить качество
формулируют
перечень
и оптимизировать
вариантов,
процесс оказания
риэлтерской услуги:
можно ли исключить вообще или передать другому подразделению какуюлибо функцию?
можно ли сократить затраты на выполнение функций?
какие
технические
средства
и
виды
программного
обеспечения
целесообразно приобрести отделу?
как следует изменить организационную структуру отдела?
чему следует обучить работников организации?
какие другие мероприятия необходимы для повышения эффективности
работы отдела и улучшения качества предоставления услуги?
92
V.
Исследовательский и рекомендательный этапы. На исследовательском этапе
проводится
подробное
рассмотрение
возможных
вариантов,
дается
их
сравнительная организационно-экономическая оценка и отбираются наиболее
рациональные для практической реализации. Под организационной оценкой
варианта понимают реальные организационные условия осуществления того или
иного варианта, а под экономической оценкой – уровень снижения трудоемкости
и повышения качества выполнения функций.
В
результате
обсуждения
возможных
рекомендации по повышению эффективности
вариантов
предлагаются
оказания риэлтерской услуги.
Рекомендации по повышению эффективности функционирования отдела куплипродажи жилой недвижимости для ООО «Вояж и К» представлены в таблице 23.
Таблица 23 – Рекомендации по повышению эффективности функционирования
отдела купли-продажи жилой недвижимости для ООО «Вояж и К»
Рекомендации
Затраты на
обучение одного
сотрудника, руб.
Обучение и тренинги по темам: [93]
«Введение в специальность Риэлтора»
3000
«Введение в специальность Ипотечного брокера»
3000
«Успешный агент по продаже недвижимости»
(для агентов стаж работы до 3-х лет)
Семинар с элементами тренинга «Успешное агентство
недвижимости» (для менеджеров и директоров)
«Технология богатства и успеха в недвижимости и жизни!»
(для опытных агентов со стажем работы от 3-х лет)
«Встреча с клиентом – Переговоры – Заключение договора»
2900
Обучение по программе «Оценка объектов недвижимости»
10000
«Эффективное дежурство на рекламном телефоне»
3000
Внедрение
программного
обеспечения:
«Автоматизированная
система
принятия
решений
руководителем риэлторской организации в условиях
неопределенности»
5600
3400
6000
50 000
93
VI.
Этап внедрения. На этапе внедрения результатов ФСА проводится
материально-техническая подготовка к внедрению, разрабатывается система
материального
и
морального
стимулирования,
осуществляется
обучение,
переподготовка и повышение квалификации персонала, а также дается оценка
экономической эффективности рекомендаций. Внедрение данных рекомендаций в
ООО «Вояж и К» позволило сократить затраты на предоставление риэлтерской
услуги по купли-продажи жилой недвижимости на 20 % (таблица 24).
Таблица 24 – Формулировка и классификация функций, выполняемых отделом
купли-продажи жилой недвижимости ООО «Вояж и К» после внедрения
рекомендаций
Функции отдела
недвижимости
жилой Должности
Вид
Затраты Затраты Значилиц,
участ- функции труда, труда, % мость
вующих
в (основная руб.
обработке или или
составлении
вспомогат
документа,
ельная)
з/п, руб.
Агент
1. Проведение
самопрезентации,
презентации компании и
услуг и выявление
требований клиента
2. Информирование
клиента о составе
риэлторской услуги,
практике сотрудничества,
деловых отношениях при
совершении операций с
недвижимостью
3. Поиск информации об
объектах, работа с
компьютерными базами
данных и иными
источниками информации
4. Осмотр объекта и
подготовка эскиза
планировки
О
5915
4,90%
2
В
8710
7,21%
11
О
7525
6,23%
1
10920
9,04%
Агент,
менеджерконсультант
Агент,
менеджерконсультант
Агент,
менеджерконсультант
О
10
94
Продолжение таблицы 24
Функции отдела жилой Должности
Вид
Затраты Затраты Значинедвижимости
лиц,
участ- функции труда, труда, % мость
вующих
в (основная руб.
обработке или или
составлении
вспомогат
документа,
ельная)
з/п, руб.
5. Оценка объекта
Агент,
О
6
12100 10,01%
консультант
6. Подготовка объекта к
Агент
В
7
10050 8,32%
показу
7. Планирование продажи Агент
В
4
11600 9,60%
объекта
8. Показ объекта и
Агент, юрист
заполнение форм
О
12610 10,44%
8
документов по оказываемой
клиенту услуге
9. Проверка документов,
Агент,
анализ и сопоставление
менеджерО
3
13700 11,34%
указанных в них сведений консультант,
юрист
10. Подготовка для
Агент, юрист
В
5
10850 8,98%
проведения сделки
11. Сдача документов в
Агент,
Регистрационную службу менеджерО
5200
4,30%
10
для регистрации сделки
консультант
12. Контроль степени
Агент,
удовлетворенности клиента менеджер-консультант,
В
6050
5,01%
9
менеджер по
качеству
13. Составление отчета о
Директор,
сделке
агент,
менеджерВ
5600
4,63%
12
консультант,
главный
бухгалтер
Методическая основа ФСА включает выявление и удовлетворение
требований
потребителя,
требования,
моделирование
установление
затрат,
показателей,
усовершенствование
описывающих
эти
бизнес-процессов,
95
непрерывное совершенствование в рамках системы менеджмента качества,
организацию и проведение обучения персонала. Применение ФСА направлено на
повышение эффективности системы мотивации сотрудников и развития их
навыков. Чем меньше расход ресурсов или чем полнее удовлетворение
потребностей, тем выше потребительская ценность риэлторской услуги.
Потребительская ценность риэлторской услуги может быть повышена
путем более полного удовлетворения потребности клиента, даже если при этом
увеличивается расход ресурсов, при условии, что удовлетворение потребностей
происходит быстрее, чем увеличение используемых ресурсов.
Характеристики риэлторской услуги должны соответствовать требованиям
определенной группы потребителей. При этом услуга получит конкурентное
превосходство, если затраты потребителя окажутся ниже, чем у конкурентов.
Таким
образом,
чтобы
сделать
услугу
риэлторской
привлекательной в глазах потребителя необходимо
характеристики и
организации
совершенствовать
ее
снижать затраты потребителя, т.е. улучшать качество ее
предоставления потребителю.
Направление работ по повышению конкурентоспособности риэлторской
услуги определяются на основе данных, полученных в ходе проведения ФСА.
При этом результатом этих работ должно стать улучшение качества риэлторской
услуги.
Информацию, полученную в ходе ФСА, можно использовать как для
текущего (оперативного) управления, так и для принятия стратегических
решений.
На уровне оперативного управления информацию, полученную в результате
ФСА,
можно применять для формирования рекомендаций по увеличению
прибыли и повышению эффективности деятельности риэлторской организации.
На стратегическом уровне результаты ФСА необходимы для повышения
эффективности решений относительно реорганизации риэлтерской организации,
изменения номенклатуры услуг, выхода на новые рынки, диверсификации и т.д.
96
Полученная
в
ходе
ФСА
информация
показывает,
как
можно
перераспределить ресурсы с максимальной стратегической выгодой, позволяет
выявить
возможности
тех
факторов
(качество,
обслуживание,
снижение
стоимости, уменьшение трудоемкости), которые имеют наибольшее значение, а
также определить наилучшие варианты капиталовложений.
Таким образом, применение ФСА позволяет:
1.
оценить деятельность риэлторских организаций с целью получения
объективной информации для оперативного управления;
2.
оценить интенсивность работы персонала, себестоимость бизнес-процессов
в организации с учетом их значимости;
3.
отработать технологию
выполнения
бизнес-процесса персоналом,
оказывающим риэлторскую услугу;
4.
оптимально распределить функции между сотрудниками;
5.
снизить временные и стоимостные затраты, связанные с оказанием
риэлторской услуги;
6.
повысить эффективность управления деятельностью организаций при
оказании риэлторской услуги.
Поэтому применение ФСА на примере нижегородского
недвижимости
ООО «Вояж и К»,
агентства
позволяет сформулировать основные
направления совершенствования оказания риэлторской услуги, что характерно
для
большинства
риэлторских
агентств
региона:
снижение
стоимости
риэлторской услуги, трудоемкости, времени и повышение качества оказываемых
риэлторских услуг и, как следствие, повышение конкурентоспособности.
Исследование, проведенное автором, выявило, что одной из существенных
проблем функционирования риэлторских организаций является кадровая составляющая. Поэтому, актуальным становится
разработка и внедрение
современных методов, позволяющих так организовать и планировать кадровый
состав,
чтобы
это
соответствовало
целям
организации,
требованиям
потребителей, состоянием рынка риэлторских услуг и рынка недвижимости.
97
Основой
повышения
качества
риэлторских
услуг
является
со-
вершенствования системы управления персоналом. Обобщая вышеизложенное
можно предложить пути оптимизации
системы управления персоналом
риэлторских организаций, которые направлены на повышение качества оказания
риэлторской услуги, как
одной из
составляющей конкурентоспособности
компании на рынке недвижимости (рисунок 51).
Направления совершенствования системы управления персоналом
риэлторских организаций
Организационно-функциональное планирование
Организация работы персонала
Поиск и
отбор
персонала
Адаптация
персонала
Оценка и
аттестация
персонала
Ротация и
высвобождение
персонала
Обучение
персонала
Управление мотивацией
Материальное
вознаграждение
Участие в
управлении
организацией
Нематериальное
стимулирование
Контроль качества риэлторской услуги
Качество
риэлторской услуги
с точки зрения
клиентов
Внутренние стандарты
обслуживания
Организационноправовой контроль
Организационнотехнический
контроль
Рисунок 51 – Направления совершенствования функционирования
риэлторских организаций
Исходя из этого система управления персоналом риэлторской организации
включает следующие блоки [24, с. 390]:
98
организационно-функциональное планирование – определение структуры и
объемов трудовых ресурсов, необходимых для деятельности организации,
позволяет добиться необходимой гибкости и оперативности в подготовке,
принятии и реализации управленческих решений в условиях постоянных
изменений во внутренней среде и на рынке недвижимости.
организация работы персонала – поиск и отбор кадров,
их адаптация,
оценка и аттестация, ротация и высвобождение, обучение персонала.
управление мотивацией – материальное вознаграждение, нематериальное
стимулирование.
контроль качества риэлторской услуги – качество обслуживания клиентов и
внутренние
стандарты
обслуживания
(организационно-технический
и
организационно-правовой контроль).
Предложенная модель совершенствования системы управления персоналом
как основы повышения качества риэлторской услуги отражает современный
взгляд на риэлторское агентство и позволяет комплексно подойти к анализу
рынка риэлторских услуг и спрогнозировать изменение каждого из факторов,
влияющих на качество риэлторских услуг.
Анализ полученных в результате исследования данных позволяет сделать
вывод, что в сфере риэлторских услуг на рынке недвижимости гор. Нижнего
Новгорода и Нижегородской области существуют следующие
проблемы:
отрицательный имидж риэлторских организаций; низкий профессиональный
уровень сотрудников и большая текучесть кадров в риэлторских организациях.
Так же установлены особенности
управления риэлторскими организациями:
недостаточность обеспечения нормативно-правовыми документами для ведения
бизнеса, разнообразие выполняемых функций, особая роль персонала в
риэлторских организациях.
Основные проблемы функционирования риэлторских организаций:
стремление риэлторов к сиюминутному финансовому результату в ущерб
долгосрочной перспективе;
99
наблюдается расхождение между заявленным профессиональным имиджем
компании и фактическим профессиональным уровнем деятельности сотрудников;
высок процент юридически небезупречных сделок;
отсутствует прозрачность риэлторских услуг в области ценообразования;
присутствует значительное число неэтичных действий агентов;
несистемная
профессиональная
подготовка
персонала
риэлторской
организации, т.е. недостаточное выявление потребностей потребителя, слабое
владение переговорными процессами, отсутствие готовности и неумение
предоставлять услуги, удовлетворяющие запросам потребителей, несовершенное
знание юриспруденции в сфере недвижимости, ограниченность в работе только
базовыми технологиями проведения сделок, неполное знание специфики
ипотечных сделок, отсутствие необходимых профессиональных навыков работы с
потребителями, приобретающими недвижимость с целью инвестиционных
вложений, пренебрежение аналитическими и статистическими материалами,
неумение прогнозировать ценовые тенденции и адекватную реакцию рынка
недвижимости на социально-экономические процессы, происходящие в стране.
Важно учитывать, что недовольство качеством услуги, оказываемой
конкретным сотрудником риэлторской организации автоматически переносится
на все риэлтерское сообщество. Данная тенденция грозит для риэлторов утратой
значительной
части
клиентов
и
снижением
финансовой
эффективности
деятельности организации.
Поэтому актуальным в настоящее время является разработка методики и
методических рекомендаций, позволяющих исследовать и
прогнозировать
изменения тенденций регионального рынка риэлторских услуг и осуществлять
оценку возможным потребителем качества предоставления риэлторских услуг с
учетом риска.
100
Глава 3 Организационно-экономические модели оценки
рынка риэлторских услуг
3.1 Направления совершенствования оказания риэлторских услуг
Организации, предоставляющие риэлторские услуги, по-разному решают
вопросы управления агентством недвижимости и основной его составляющей –
персоналом. Все зависит от размера и статуса организации. Как правило,
функцию управления берет на себя либо руководитель организации (малые и
средние компании), либо отдел управления по работе с персоналом (крупные
организации).
заключаются
Причины
в
неэффективной
недостаточной
работы
ориентированности
отдельных
их
на
риэлторов
достижение
определенных результатов, отсутствие навыков общения с потребителями и
недостаточной профессиональной подготовкой
в сфере недвижимости. При
традиционной системе управления процессами при проведении операций с
недвижимостью всей информацией обладает агент, что дает предпосылки к
возможности недобросовестной работы. Кроме того, зачастую агент не
располагает
достаточной
информацией
о
конкретном
потребителе.
Следовательно, риэлтерская организация не может предложить индивидуальный
подход к потребителю, не может повысить его лояльность к компании.
Проведенные
исследования позволили
автору предложить направления
улучшения качества оказания риэлторских услуг, которые представлены
на
рисунке 52.
Основные направления работы в этой области складываются
из двух
составляющих: улучшения качества со стороны потребителей риэлторских услуг
и улучшение качества со стороны риэлторских организаций.
101
Для контроля качества обслуживания потребителей
в организации
необходимо разработать и внедрить стандарты обслуживания с точки зрения
клиента. При этом информацией могут быть отчеты персонала по качеству
обслуживания, работа с жалобами и благодарностями клиентов, анализ уровня
обслуживания в организации, работа с потенциальными клиентами компании,
послепродажное
обслуживание, контроль по созданию связей с фирмами –
партнерами, экспертиза рекламных обращений к клиентам.
Улучшение качества риэлторской услуги
направления улучшения качества
услуги для потребителей риэлторских
услуг (внешняя среда)
отчеты персонала по качеству
обслуживания
работа с жалобами и
благодарностями клиентов
работа с потенциальными
клиентами организации
послепродажное обслуживание
создание связей с фирмамипартнерами
направления улучшения качества
создания услуги риэлторскими
организациями
(внутренняя среда)
обеспечить качество
риэлторских услуг на весь
период их получения
на основе разработанных
методик предоставить
информацию потребителю для
принятия решения на рынке
риэлторских услуг
совершенствовать технологии
оказания риэлторских услуг,
которые должны отвечать
требованиям юридической и
фактической осуществимости
Рисунок 52 – Направления улучшения качества оказания риэлторских услуг
Как показало проведенное автором исследование, самый эффективный
способ привлечения клиентов – это рекомендации ранее хорошо обслуженного
клиента (38,89%). Поэтому, оптимизация структуры агентства недвижимости,
прежде всего, должна опираться на внутренние стандарты обслуживания, которые
включают следующие элементы:
102
количество персонала;
организация работы персонала;
система мотивации работников;
совершенствование применяемых технологий.
Рассмотрим это направления подробнее.
Количество персонала, необходимого для текущей и перспективной
деятельности организации, зависит от спектра оказываемых услуг, от территории
действия организации, от еѐ места среди конкурентов. Обобщая результаты
проведенного автором исследования, предлагается классификация риэлторских
организаций Нижегородской области и гор. Нижнего Новгорода [24, с. 389]
(рисунок 53).
Риэлторские организации
Малые организации
( до 10 человек)
25%
Достоинства:
высокий
профессиональный
уровень персонала,
тщательная
проработка всех
вопросов сделки.
Недостатки:
узкопрофильность,
отсутствие
свободных
денежных средств в
объѐме,
необходимом для
развития.
Средние организации
( от 11 до 20 человек)
37,5%
Достоинства:
высокий профессиональный
уровень ограниченного
штата сотрудников;
высокая управляемость.
Недостатки:
отсутствие свободных
денежных средств в
объѐме, необходимом для
развития и восполнения
финансовых потерь;
текучесть кадров
Крупные
организации (свыше
21человека)
37,5%
Достоинства:
стабильное финансовое
положение; высокий
профессиональный
уровень сотрудников;
возможность
профессионального
обучения.
Недостатки:
сложность управления и
внутреннего контроля;
высокая текучесть кадров.
Рисунок 53 – Классификация риэлторских организаций
Организация работы персонала предполагает поиск и отбор кадров, их
адаптацию, развитие у них профессиональных знаний и навыков по риэлторской
услуге, оценку и аттестацию.
103
Для
успешной
подготовленных,
деятельности
инициативных
необходима
людей,
группа
профессионально
заинтересованных
в
развитии
организации. Дефицит высокопрофессиональных агентов на рынке труда
поставил перед организациями, оказывающими риэлторские услуги, вопрос о
самостоятельной подготовке агентов и постоянном совершенствовании их
профессиональных навыков
Технология оказания риэлторской услуги требует от риэлтора наличия
определенных знаний, которые условно можно разделить на следующие группы:
1.
Коммерческие: знание рынка недвижимости (ситуация, цены, ключевые
тенденции, основные субъекты и т.п.); знание объектов недвижимости; навыки
оценки реалистичности сделок.
2.
Технологические: владения технологиями проведения сделок; навыки сбора
документов и подготовки сделок; знание специфики и навыки проведения
ипотечных сделок; навыки оценки недвижимости; технологии смежных областей
(узаконивание перепланировок, процедур
3.
приватизации, страхование и т.п.).
Юридические: основы юриспруденции; прикладные юридические аспекты
экспертизы недвижимости и проведения сделок с ней; навыки составления и
анализа договоров; навыки анализа правового статуса объектов недвижимости и
составления юридических схем сделок; основные аспекты налогообложения
недвижимости.
4.
Территориальные: знание местности (география и имидж районов, их
достоинства и недостатки, инфраструктура и т.п.); знание местной специфики
операций с недвижимостью; знание истории территории.
5.
Социально-психологические: адекватность
требованиям
общества;
адекватность поведения социальному статусу потребителя; навыки психологии
продаж; навыки противостояния манипуляциям; владение переговорными
техниками.
6.
Mapкетинговые:
навыки
выявления
потребностей
потребителей;
предоставление (изменение, разработка) услуг, удовлетворяющих потребности
104
потребителей; навыки ценообразования,
построения рекламных кампаний;
владение методиками постпродажного сервиса.
7.
Финансово-экономические:
навыки
использования
аналитических
материалов для прогнозирования рыночных тенденций; навыки определения
инвестиционной привлекательности объектов недвижимости: основы бизнеспланирования.
8.
Нравственно-этические: навыки работы в соответствии с нравственно-
этическими нормами.
Таким образом, современный риэлтор представляет собой профессионала,
наделенного определенными качествами и обладающего системой способностей
профессиональной самоорганизации, что предопределяет эффективность работы
риэлтора, способствует его профессиональной мобильности и позволяет успешно
адаптироваться
настоящее
к
время
изменяющимся
риэлторская
социально-экономическим
деятельность
понимается
условиям.
как
В
серьезная,
профессиональная работа, требующая не только специальной подготовки, но и
постоянного совершенствования, огромного опыта, определенных способностей
[27, с.38].
Проведенное автором исследование выявило, что большое количество
риэлторов не соответствует высоким требованиям риэлторского бизнеса.
Поэтому, своевременная оценка и обучение персонала позволит обеспечить
достижение целей и задач в сфере оказания риэлторских услуг.
Оценка персонала должна включать
как минимум две составляющих:
количественная и качественная.
Количественная оценка риэлтора
рекомендуется для предварительного,
текущего и заключительного контроля деятельности с помощью стандартизации и
установления оценочных критериев, последующего учета и анализа конечных
результатов [66, c.25]:
•
абсолютных значений показателей – количество сделок, сданных в аренду
(проданных) квадратных метров и т.д.;
• сопоставимых величин (затрат) в разрезе на сотрудников и отдел;
105
• динамики во времени – изменение числа обслуженных за год клиентов.
Применение количественных характеристик на периодической основе
целесообразно использовать для расчета премии по итогам прошедшего периода
(месяца, квартала, года), поскольку позволяет оперативно в первом приближении
оценить работу каждого отдельного сотрудника.
Для понимания того, оправданно ли нахождение сотрудника на текущей
позиции или требуется горизонтальная либо вертикальная карьера, в риэлторской
организации необходимо внедрение методов качественной оценки персонала.
Основными объектами оценки являются
стаж работы, наличие образования,
специальные знания, соответствие квалификации должностным обязанностям, а
также личные качества (ответственность, работоспособность, потенциал к обучаемости и т.д.).
К проведению качественной оценки, помимо руководителя,
необходимо привлекать бизнес-психологов. Для максимальной объективности
опрашиваются не только сами оцениваемые, но и их ближайшее окружение –
коллеги, подчиненные, партнеры по бизнесу.
В результате проведенной оценки
руководитель
получает отчет с
подробной характеристикой проявленных риэлтором умений и способностей,
вариантами развития недостающих качеств и рекомендациями по дальнейшему
совершенствованию профессиональных навыков. По итогам составляются планы
индивидуального обучения и определяются приоритетные задачи для развития
каждой рассматриваемой структуры.
Одним из направлений совершенствования оказания риэлторских услуг
является разработка эффективной системы мотивации. Анализ наиболее часто
используемых схем начисления агентского вознаграждения (ВЗНГР) определил
следующие подходы [76]:
1. ВЗНГР = А + % от комиссии по сделке, где А – постоянная составляющая.
Достоинство этого подхода заключается в простоте использования и расчета, и
поэтому
он повсеместно распространен. Но, в то же время, этот подход не
стимулирует увеличение объема продаж.
106
2. ВЗНГР = А от плана + % от превышения плана. Этот подход основан на
мотивации
выполнения и перевыполнения установленного плана по объему
продаж, что находит отражение в пропорциональной
зависимости от комис-
сионного вознаграждения. Недостатки этого подхода сводятся к возможность
искусственного «переноса» агентом сделок на следующий отчетный период для
максимизации своего вознаграждения и при назначении единого плана не
учитываются индивидуальные особенности работы агента, при дифференцированном же распределении плана влияние субъективного фактора негативно
сказывается на отношениях между агентами.
3.
ВЗНГР = А + % от плана + % от прибыли. Организация в качестве
вознаграждения выплачивает агенту часть своей прибыли. Вознаграждение
зависит от прибыли, принимаемой расчетным путем, исходя из полученного
комиссионного вознаграждения минус затраты на содержание и обслуживание
каждого агента. Таким образом, у агента появляется стимул увеличивать объемы
продаж,
сотрудники начинают осмысливать эффективность своей работы в
контексте прибыли организации, разбираться в экономике бизнеса, что
способствует «прозрачности» отношений с работодателем. Тем не менее,
возможность агента управлять
некоторыми затратами
организации может
привести к резкому падению качества предоставляемых услуг.
4. ВЗНГР = А + % В. Данный подход подразумевает накопительную систему
начисления вознаграждения. Мотивация на стабильное повышение объемов
продаж в относительно длительном периоде. В течение накопительного периода
(полгода), в зависимости от одного из шести диапазонов «накопительного»
объема, увеличивается процент. Диапазоны ко времени не привязаны. К началу
следующего накопительного периода накопленный объем обнуляется, процент от
дохода снижается до первоначального уровня. Размер каждого последующего
диапазона больше предыдущего на 10 - 40%. Достоинства этого подхода
заключаются в том, что
с 1 января агент имеет цель – за кратчайшее время
достичь диапазона с максимальным процентом вознаграждения, а после
достижения цели — работать максимально эффективно до конца накопительного
107
периода, получая максимальный процент; при этом есть время «догнать», даже
если
«не
получилось»
в
первые
два—три
месяца;
после
окончания
накопительного периода процесс повторяется. Система лидеров мотивирует,
«середнячков» стимулирует, а неэффективных агентов либо воспитывает, либо
исключает. Агент материально заинтересован в сокращении сроков подготовки и
проведения сделки и качестве предоставления услуги как основного мотива
повторного обращения и рекомендаций клиентов. Тем не менее, если большая
часть агентов начинает работать более результативно, чем ожидалось по плану
продаж, резко увеличивается фонд выплаты вознаграждения, что приводит к
снижению прибыли организации как конечной цели бизнеса [77].
Основные этапы технологии оказания риэлтерских услуг предполагают
типичную
схему
отношений
между
риэлтерской
организацией
и
заинтересованным лицом: получение заявки, предварительный осмотр объекта и
заключение договора, сбор и анализ данных об объекте, юридическое
сопровождение сделки, проведение сделки и оплата услуг риэлтора (рисунок 3,
пункт 1.2)
Таким
образом,
содержание
каждой
услуги
достаточно
жестко
формализовано и ограничено рамками предоставляемых организацией услуг.
Потребитель, в свою очередь, должен четко представлять содержание и результат
предоставляемой услуги. Недооценка особенностей восприятия потребителем
содержания риэлторской услуги может привести к потере
организацией
потребителей.
Для оптимизации структуры риэлторских организаций
важна гибкость
организации в изменяющихся условиях внутренней и внешней среды. Одним из
направлений
изменения
структуры
организации
может быть
развитие
филиальной сети не только в пределах одного города или региона, но и в других
регионах. Создание фирменных сетей позволит получить потребителю
услуги
(или хотя бы их часть) поблизости, а не ехать через весь город. Однако
необходимо принимать во внимание, что достаточно сложно (в организационном
и финансовом плане) обеспечить одинаковое качество услуг в центральном офисе
108
(где сосредоточены все сопровождающие службы) и на удаленных точках. Другое
направление совершенствование структуры риэлторской организации – это
развитие новых направлений своей деятельности: ипотека, VIP-клиент, элитная
недвижимость, инвестирование в недвижимость с последующим управлением,
консультирование и т.п.
Риэлторская услуга становится все более сложной,
возникает необходимость разделить общий поток граждан. К примеру, особого
подхода требуют покупатели и арендаторы дорогого жилья. Для работы с ними
целесообразно выделять отдельных сотрудников, оборудование, офисы. Все реже
встречаются универсальные специалисты, которые занимаются и городскими
квартирами, и загородными домами, и подбором жилья в аренду.
Риэлторские фирмы Нижегородской области находятся на разных этапах
развития и перспективным направлением для большинства организация является
прохождение сертификации в Нижегородской гильдии сертифицированных
риэлторов. Для этого
фирма должна внедрить и отладить технологии,
рекомендованные Гильдией и направленные на качественное оказание услуг.
Поэтому
предложенная схема «Направления улучшения качества
оказания риэлторских услуг» позволяет, на основе анализа рынка риэлторских
услуг,
принимать решения целью которых будет улучшение качества
предоставления риэлторских услуг потребителю.
3.2 Прогнозирование изменений и оценка регионального рынка
риэлторских услуг с учетом риска
Процесс
принятия
решений
в
сфере
риэлторских
услуг
должен
осуществляться с учетом особенностей этой отрасли экономики, а также влияния
внутренних и внешних факторов и ограничений. Данный процесс – это
109
деятельность, осуществляемая по определенной технологии с использованием
различных методов и технических средств, направленная на разрешение
определенной ситуации, и результатом которой будет выработка и реализация
определенного
решения.
Типовой
процесс
принятия
решений
включает
определенные этапы:
формулирование проблемы;
формулирование ограничений и критериев для принятия решения;
определение альтернатив;
оценка альтернатив;
окончательный выбор;
реализация решения;
оценка решения.
Процесс принятия решений всегда связан с тем или иным предположением
руководителя об ожидаемом развитии событий и принятое решение нацелено в
будущее. Руководитель, которому организацией делегированы соответствующие
полномочия, далеко не всегда является высококвалифицированным специалистом
в области принимаемых решений.
исследования
определены
и
Во второй главе диссертационного
исследованы
факторы,
обуславливающие
особенности услуг, предоставляемых риэлторскими организациями (стоимость 1
кв.м. жилой недвижимости, численность населения, уровень доходов и расходов
населения, объемы нового строительства и имеющегося жилищного фонда).
Но экономическая ситуация уникальна, и перед организацией возникают
проблемы различного характера, и задача принятия решений возникает перед
руководителем достаточно часто. От эффективности принятого руководителем
решения зависят успешное функционирование организации.
Естественно,
руководитель
может
привлечь
к
решению
проблем
организации экспертов, обладающих необходимыми знаниями и опытом в
области принимаемого решения. Но это связано, прежде всего, с увеличением
затрат, что не приемлемо для мелких и средних организаций. Поэтому, для
руководителя
риэлторской
организации
важно
владеть
современными
110
технологиями,
позволяющими
принимать
решения
и
использовать
автоматизированные системы поддержки и сопровождения процесса принятия
решений.
Поскольку, как уже говорилось ранее, процесс принятия решений всегда
связан с тем или иным предположением руководителя об ожидаемом развитии
событий, оно всегда содержит элемент неопределенности. Неопределенность,
присутствующая при принятии любого решения, предопределяет степень риска, с
которым это решение принимается.
Неопределенность ситуации принятия
решения в бизнесе объясняются такими причинами, как отсутствие достаточно
полной информации, возникновение случайных факторов, противодействие
конкурентов и т.д. Чем выше неопределенность, тем выше степень риска. Условия
неопределенности, в которых принимаются решения, характеризуются тем, что не
представляется
возможным
точно
оценить
результатов. Поэтому, целесообразно, решения
вероятность
потенциальных
в условиях неопределенности
принимать с использованием методов моделирования, основанных на теории игр
[50 c. 197].
В настоящее время, теорию игр можно рассматривать как теорию принятия
оптимального решения в условиях неопределенности, позволяющую выработать
рекомендации по рациональному образу действий каждого из противников в ходе
конфликтной ситуации, т.е. определение оптимальной стратегии каждого из них
[58 с.141-142]. Отличительной особенностью теории игр состоит в том, что в ней
сознательно действует только один из участников, называемый игроком 1. Игрок
2 (природа или фиктивный игрок) сознательно против игрока 1 не действует, а
выступает как не имеющий конкретной цели и случайным образом очередные
ходы партнер по игре. Термины «природа» и «фиктивный игрок» не следует
понимать буквально,
в этой роли
может выступать некая объективная
действительность.
Рассмотрим организацию и аналитическое представление
применительно
существуют
теории игр
в сфере риэлторских услуг [22, c.52-53]. Для этой сферы
ограничения:
определение
и
измерение
качества
весьма
111
затруднительно, создание запасов невозможно, высокая трудоемкость процесса
вследствие высокой степени индивидуализации продукции, трудности оценки
эффективности работы сотрудников.
Поэтому
предлагается использовать
построение матрицы решений. На первом этапе необходимо определиться с
критериями ситуации и присвоить каждому из них уровень значимости. Подсчет
результатов подскажет руководителю организации, какой выход из ситуации
будет оптимальным. Матрица решений позволяет охватить общую картину
ситуации и принять верное решение. Для составления матрицы, прежде всего,
необходимо разбить контекст ситуации на его основные составляющие.
Первый из них – альтернативы. Применительно
к деятельности
риэлторской организации пусть это будут циклы рынка недвижимости (рецессия
(П1), восстановление (П2), подъѐм (П3), перепроизводство (П4).
Второй
тип
элементов
контекста
–
критерии
выбора,
которыми
руководитель риэлторской организации может оперировать в процессе принятия
решения. Этими критериями могут быть:
1. увеличение штата фирмы – А1,
2. сокращение персонала – А2,
3.
расширение линейки услуг – А3,
4.
повышение качества услуг (эксклюзивность) – А4,
5.
сокращение бюджета рекламы – А5,
6.
увеличение бюджета рекламы – А6,
7.
добровольная сертификация в ГСР – А7,
8.
изменение организационной структуры организации – А8,
9.
повышение профессионального уровня персонала – А9,
10. внедрение новых методов управления организацией – А10,
11. внедрение системы франчайзинга – А11.
Затем необходимо
присвоить каждому из пунктов списка критериев
числовое значение, обозначающее его важность в сравнении с остальными
пунктами, при этом руководитель должен придерживаться собственного видения
ситуации.
112
Следующим шагом будет составление матрицы решений, где столбцы и
ряды будут заполнены соответственно списку альтернатив и списку критериев.
Перемещаясь от альтернативы к альтернативе, от критерия к критерию
составляются соответствующие уровни. Уровни отражают наиболее вероятный
результат, основанный на знаниях ситуации и предположениях об еѐ исходе и
выгодах, которые принесет данная альтернатива в рамках соответствующего
критерия оценки.
Зная состояние рынка (Пj), риэлторская фирма выбирает ту стратегию, при
которой еѐ выигрыш максимален, т.е. rij = Bj - Аij, где Bj = max Аij при заданном j
1≤ i≤ m
Например, для матрицы выигрышей (В): B1 = 5, B2 = 5, B3 = 5, B4 = 5.
Результаты представлены в таблица 24.
Таблица 24 – Результаты матрицы выигрышей
Альтернативы
Критерии
увеличение штата фирмы – А1
П1
П2
П3
П4
рецессия восстанов- подъѐм перепроление
изводство
2
5
5
4
сокращение персонала – А2
5
1
2
5
расширение линейки услуг – А3
4
5
5
3
повышение качества услуг – А4
5
5
5
3
сокращение бюджета рекламы – А5
2
2
3
5
увеличение бюджета рекламы – А6
4
5
5
2
добровольная сертификация в НГСР
– А7
изменение
организационной
структуры организации – А8
повышение
профессионального
уровня персонала – А9
внедрение
новых
методов
управления – А10
внедрение системы франчайзинга –
А11
4
4
3
2
5
3
5
5
3
4
5
2
1
4
5
3
4
1
1
1
113
На
основании
вышеизложенного
получаем
матрицу
рисков
(R).
Результаты представлены в таблице 25.
Таблица 25 – Результаты матрицы рисков
Альтернативы
Критерии
П1
П2
рецессия восстановление
П3
П4
подъѐм перепроизводств
о
0
1
увеличение штата фирмы – А1
3
0
сокращение персонала – А2
0
4
3
0
расширение линейки услуг – А3
1
0
0
2
повышение качества услуг – А4
0
0
0
2
сокращение бюджета рекламы –
А5
увеличение бюджета рекламы – А6
3
3
2
0
1
0
0
3
добровольная
сертификация
в
НГСР – А7
изменение
организационной
структуры организации – А8
повышение
профессионального
уровня персонала – А9
внедрение
новых
методов
управления – А10
внедрение системы франчайзинга –
А11
1
1
2
3
0
2
0
0
2
1
0
3
4
1
0
2
1
4
4
4
Таким образом, руководитель организации может
выбрать такую
стратегию, которая была бы наиболее выгодной по сравнению с другими. В
отсутствие дополнительной информации принимаемые решения недостаточно
обоснованы и в значительной мере субъективны.
Неопределенность, связанную с отсутствием информации о вероятностях
состояния среды называют «безнадежной». В таких случаях для определения
наилучших решений предлагается использовать критерии: максимакса, Вальда,
Сэвиджа, Гурвица.
114
Применение каждого из перечисленных критериев проиллюстрируем на
примере матрицы выигрышей и матрицы рисков.
С помощью критерия максимакса определяется
(стратегии),
максимизирующие
максимальные
критерии выбора
выигрыши
для
каждой
альтернативной ситуации. Наилучшим признается решение, при котором
достигается максимальный выигрыш (М) (формула (5)):
М = max max aij
(5)
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
Для матрицы выигрышей (В) наилучшим решением будет В при значении
выигрыша 5.
С позиции критерия Вальда (максиминный критерий)
цикл рынка
недвижимости можно рассматривать как агрессивно настроенного и сознательно
действующего
противника.
Поэтому
выбирается
решение,
для
которого
достигается значение максимального критерия (W) (формула (6)):
W = max min aij.
(6)
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
Для матрицы В можно рассчитать, что:
для первой стратегии min aij = 1
для второй стратегии min aij = 1
для третьей стратегии min aij = 1
для четвертой стратегии min aij = 1
Тогда W = max min aij = 1
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
В соответствии с критерием Вальда из всех самых неудачных вариантов
выбирается лучший. Поэтому:
при П1 (рецессия) менее выигрышным будет выбор критерия А10
(внедрение новых методов управления организацией);
при П2 (восстановление) – А2 (сокращение персонала) и А11 (внедрение
системы франчайзинга);
при П3 (подъем) – А11 (внедрение системы франчайзинга);
115
при П4 (перепроизводство) – А11 (внедрение системы франчайзинга).
Таким образом, это перестраховочная позиция крайнего пессимизма,
рассчитанная на худший результат.
При выборе решений по принципу Сэвиджа (минимаксный критерий)
необходимо руководствоваться матрицей рисков (R) (формула (7)):
S = min max r ij
(7)
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
Для матрицы R можно рассчитать, что:
для первой стратегии max r ij = 4
для второй стратегии max r ij = 4
для третьей стратегии max r ij = 4
для четвертой стратегии max r ij = 4
Тогда S = min max r ij = 4
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
В соответствии с критерием Сэвиджа из всех самых неудачных вариантов
выбирается лучший. Поэтому:
при П1 (рецессия) наиболее рисковым будет выбор критерия А10
(внедрение новых методов управления организацией);
при П2 (восстановление) – А2 (сокращение персонала) и А11 (внедрение
системы франчайзинга);
при П3 (подъем) – А11 (внедрение системы франчайзинга);
при П4 (перепроизводство) – А11 (внедрение системы франчайзинга).
Используя при выборе решения критерий Гурвица (критерий пессимизма –
оптимизма)
необходимо руководствоваться некоторым средним результатом,
характеризующим состояние между крайним пессимизмом и безудержным
оптимизмом. Согласно этому критерию стратегия в матрице выигрышей (В)
выбирается в соответствии со значением (формула (8)):
HB = max { p min aij + (1 - p) max aij }
1≤ i≤ m
1≤ j≤ n
(8),
1≤ j≤ n
где HB - критерий пессимизма-оптимизма применительно к матрице В;
116
p – коэффициент пессимизма (0≤p≤1)
При р = 0 критерий Гурвица совпадает с максимальным критерием, при р = 1
критерий Гурвица совпадает критерием Вальда.
Применим критерий Гурвица для матрицы выигрышей (В) при р = 0,7:
для А1 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 2 + 0,3 * 5 = 2,9
для А2 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 1 + 0,3 * 5 = 2,2
для А3 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 3 + 0,3 * 5 = 3,6
для А4 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 3 + 0,3 * 5 = 3,6
для А5 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 2 + 0,3 * 5 = 2,9
для А6 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 2 + 0,3 * 5 = 2,9
для А7 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 2+ 0,3 * 4 = 2,6
для А8 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 3+ 0,3 * 5 = 3,6
для А9 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 2+ 0,3 * 5 = 2,9
для А1 0 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 1+ 0,3 * 5 = 2,2
для А11 = 0,7 min aij + 0,3 max aij = 0,7 * 1+ 0,3 * 4 = 1,9
т.е. наиболее оптимальным решением независимо от цикла рынка недвижимости
будут: А3 (расширение линейки услуг), А4 (повышение качества услуг) и А8
(изменение организационной структуры организации).
Применительно к
матрице рисков (R)
критерий Гурвица имеет вид
(формула (9)):
HR = min { p max rij + (1 - p) min rij }
1≤ i≤ m
1≤ j≤ n
(9),
1≤ j≤ n
где HR – критерий пессимизма-оптимизма применительно к матрице R;
Применим критерий Гурвица для матрицы рисков (R) при р = 0,3:
для А1 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 3 + 0,7 * 1 = 1,6
для А2 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 4 + 0,7 * 0 = 1,2
для А3 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 2 + 0,7 * 0 = 0,6
для А4 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 2 + 0,7 * 0 = 0,6
для А5 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 3 + 0,7 * 0 = 0,9
для А6 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 3 + 0,7 * 0 = 0,9
117
для А7 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 3 + 0,7 * 1 = 1,6
для А8 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 2+ 0,7 * 0 = 0,6
для А9 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 3+ 0,7 * 0 = 0,9
для А10 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 4+ 0,7 * 0 = 1,2
для А11 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,3 * 4+ 0,7 * 1 = 1,9
т.е.
наименее рискованным
решением
независимо от цикла рынка
недвижимости будут: А3 (расширение линейки услуг), А4 (повышение качества
услуг) и А8 (изменение организационной структуры организации).
Хотя применение данной методики и не даѐт абсолютно точного
результата и последний в определенной степени субъективен, она, тем не менее,
создает некоторое упорядочение
риэлторской
организации
имеющихся в распоряжении руководителя
данных
и
способствует
повышению
качества
принимаемых решений.
На рынке риэлторских услуг Нижегородской области функционирует около
160
риэлторских организаций (в том числе сертифицированных НГСР 25
организации) и множество частных маклеров. Потребителю риэлторской услуги
достаточно трудно принять решение в выборе того или иного агентства. Как
показало проведенное автором исследование, значительная часть респондентов
обращалась в агентство недвижимости по рекомендации знакомых – 38, 89%. Но,
недвижимость – это дорогостоящий и сложный в обращении
товар. Для
большинства граждан продажа и приобретение недвижимости является сделкой
жизни. Сложности ситуации добавляют постоянно изменяющаяся экономическая
ситуация в стране, колебания фондового рынка, изменения курса валют и
драгоценных металлов.
В этом случае
принятие решения потребителем об
обращении в ту или иную риэлторскую организацию не может строиться лишь на
советах знакомых.
Поэтому, построение матрицы
решений позволяет охватить общую
картину ситуации на рынке риэлторских услуг и
потребителем риэлторской услуги.
принять верное решение
118
Для составления матрицы, прежде всего, необходимо разбить контекст
ситуации на его основные составляющие.
Первый из них – альтернативы. Применительно к выбору риэлторской
организации пусть это будет несколько агентств недвижимости:
Агентство 1 (АН1) – его характеристика: срок работы на рынке около 10
лет; оказывает широкий спектр услуг, не удобное расположение офиса, наличие
сертификата НГСР, наличие сайта, положительные отзывы знакомых.
Агентство 2 (АН2) – его характеристика: срок работы на рынке около 10
лет; оказывает широкий спектр услуг, достаточно удобное расположение офиса,
наличие сертификата НГСР, наличие сайта, реклама в СМИ.
Агентство 3 (АН3) – его характеристика: срок работы на рынке около 10
лет; оказывает широкий спектр услуг, достаточно удобное расположение офиса,
отсутствие сертификата НГСР, наличие сайта, реклама в СМИ.
Агентство 4 (АН4) – его характеристика: срок работы на рынке около 10
лет; оказывает определенные риэлторские услуги, удобное расположение офиса,
отсутствие сертификата НГСР, наличие сайта, реклама в СМИ.
Второй тип элементов контекста – критерии выбора, которыми потребитель
риэлторской услуги может оперировать в процессе принятия решения.
Этими критериями могут быть:
1. срок работы на рынке – А1,
2. рекомендации знакомых – А2,
3. широкий спектр услуг – А3,
4. солидность офиса и его местоположение – А4,
5. отношение сотрудников к потенциальным клиентам, ответственность за
оказанные услуги – А5,
6. реклама в СМИ – А6,
7. наличие сертификата НГСР – А7,
8. стоимость услуг – А8,
9. наличие сайта, отзывы – А9.
119
Затем необходимо присвоить каждому из пунктов списка критериев
числовое значение, обозначающее его важность в сравнении с остальными
пунктами, при этом потребитель риэлторской услуги должен придерживаться
собственного видения ситуации. Следующим шагом будет составление матрицы
решений, где столбцы и ряды будут заполнены соответственно списку
альтернатив и списку критериев. Перемещаясь от альтернативы к альтернативе, от
критерия к критерию составляются соответствующие уровни. Уровни отражают
наиболее
вероятный
результат,
основанный
на
знаниях
ситуации
и
предположениях об еѐ исходе и выгодах, которые принесет данная альтернатива в
рамках соответствующего критерия оценки.
Зная характеристику агентства недвижимости (Пj), клиент выбирает ту
стратегию, при которой его выигрыш максимален, т.е. rij = Bj - Аij,
где Bj = max Аij при заданном j
1≤ i≤ m
Например, для матрицы выигрышей (В): B1 = 5, B2 = 5, B3 = 5, B4 = 4.
Результаты представлены в таблице 26.
Таблица 26 – Результаты матрицы выигрышей
Альтернативы
П1
Критерии
срок
работы на рынке – А1
П2
АН 1 АН 2
2
2
П3
П4
АН 3
2
АН 4
2
рекомендации знакомых – А2
5
1
1
1
широкий спектр услуг – А3
5
5
5
4
солидность офиса и его местоположение – А4
1
3
3
4
отношение сотрудников к потенциальным
клиентам, ответственность за оказанные услуги –
А5
реклама в СМИ – А6
5
4
4
4
1
4
3
3
наличие сертификата НГСР – А7
5
5
1
1
стоимость услуг – А8
5
4
5
4
наличие сайта, отзывы – А9
4
3
3
3
120
На основании вышеизложенного получаем матрицу рисков (R). Результаты
представлены в таблице 27.
Таблица 27 – Результаты матрицы рисков
Альтернативы
Критерии
П1
П2
АН 1 АН 2
П3
П4
АН 3
АН 4
срок работы на рынке – А1
3
3
3
2
рекомендации знакомых – А2
0
4
4
3
широкий спектр услуг – А3
0
0
0
0
солидность офиса и его местоположение – А4
4
2
2
0
отношение сотрудников к потенциальным
клиентам, ответственность за оказанные услуги –
А5
0
1
1
0
реклама в СМИ – А6
4
1
2
1
наличие сертификата НГСР – А7
0
0
4
3
стоимость услуг – А8
0
1
0
0
наличие сайта, отзывы – А9
1
2
2
2
Для определения наилучших решений используем критерии: максимакса,
Вальда, Сэвиджа, Гурвица.
С помощью критерия максимакса определяется
(стратегии),
максимизирующие
максимальные
критерии выбора
выигрыши
для
каждой
альтернативной ситуации. Наилучшим признается решение, при котором
достигается максимальный выигрыш (М) (формула (10)):
М = max max aij
(10)
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
Для матрицы выигрышей
(В) наилучшим решением будет В при значении
выигрыша 5.
С позиции критерия Вальда (максиминный критерий) различные агентства
недвижимости можно рассматривать как сознательно действующего противника.
121
Поэтому выбирается решение, для которого достигается значение максимального
критерия (W) (формула (11)):
W = max min aij
(11)
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
Для матрицы выигрышей (В) можно рассчитать, что:
для первой стратегии min aij = 1
для второй стратегии min aij = 1
для третьей стратегии min aij = 1
для четвертой стратегии min aij = 1
Тогда W = max min aij = 1
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
В соответствии с критерием Вальда из всех самых неудачных вариантов
выбирается лучший. Поэтому:
при обращении в АН1 менее выигрышным будет критерий А4
(местоположение организации) и А6 (отсутствие рекламы в СМИ);
при обращении в АН2 менее выигрышным будет критерий А2 (отсутствие
рекомендаций знакомых);
при обращении в АН3 менее выигрышным будет критерий А2 (отсутствие
рекомендаций знакомых) и А7(отсутствие сертификата НГСР);
при обращении в АН4 менее выигрышным будет критерий А2 (отсутствие
рекомендаций знакомых) и А7 (отсутствие сертификата НГСР).
Таким образом, это перестраховочная позиция крайнего пессимизма,
рассчитанная на худший результат.
При выборе
решений по принципу Сэвиджа (минимаксный критерий)
необходимо руководствоваться матрицей рисков (R) (формула (12)):
S = min max r ij
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
Для матрицы рисков (R) можно рассчитать, что:
для первой стратегии max r ij = 4
для второй стратегии max r ij = 4
для третьей стратегии max r ij = 4
(12)
122
для четвертой стратегии max r ij = 3
Тогда S = min max r ij = 4 (для АН1,АН2,АН3)
и
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
S = min max r ij = 3 (для АН4)
1≤ i≤ m 1≤ j≤ n
В соответствии с критерием Сэвиджа из всех самых неудачных вариантов
выбирается лучший. Поэтому:
при обращении в АН1 наиболее рисковым будет выбор критерия А4
(местоположение организации) и А6 (отсутствие рекламы в СМИ);
при обращении в АН2 наиболее рисковым будет выбор критерия А2
(отсутствие рекомендаций знакомых);
при обращении в АН3 наиболее рисковым будет выбор критерия А2
(отсутствие рекомендаций знакомых) и А7(отсутствие сертификата НГСР);
при обращении в АН4 наиболее рисковым будет выбор критерия А2
(отсутствие рекомендаций знакомых) и А7 (отсутствие сертификата НГСР).
Используя при выборе решения критерий Гурвица (критерий пессимизма
– оптимизма) необходимо руководствоваться некоторым средним результатом,
характеризующим состояние между крайним пессимизмом и безудержным
оптимизмом. Согласно этому критерию стратегия в матрице выигрышей (В)
выбирается в соответствии со значением (формула (13)):
HB = max { p min aij + (1 - p) max aij }
1≤ i≤ m
где HB
–
1≤ j≤ n
(13),
1≤ j≤ n
критерий пессимизма-оптимизма применительно к матрице В;
p – коэффициент пессимизма (0≤p≤1)
При р = 0 критерий Гурвица совпадает с максимальным критерием, при Р = 1
критерий Гурвица совпадает критерием Вальда.
Применим критерий Гурвица для матрицы выигрышей (В) при р = 0,5:
для А1 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5 *2 = 1
для А2 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5 * 6 = 3
для А3 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5*9 = 4,5
для А4 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5 *5 = 2,5
для А5 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5 * 9 = 4,5
123
для А6 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5 * 5 = 2,5
для А7 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5 * 6 = 3
для А8 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5*9 = 4,5
для А9 = 0,5 (min aij + max aij) = 0,5*7 = 3,5
т.е.
наиболее оптимальным решением
независимо от конкретного агентства
недвижимости будут выбор по критерию А3 (спектр услуг), А5 (отношение
сотрудников к клиентам и ответственность за оказанные услуги) и А8 (стоимость
услуг).
Применительно к матрице рисков (R) критерий Гурвица имеет вид (формула
(14)):
HR = min { p max rij + (1 - p) min rij }
1≤ i≤ m
1≤ j≤ n
(14),
1≤ j≤ n
где HR - критерий пессимизма-оптимизма применительно к матрице рисков (R);
Применим критерий Гурвица для матрицы рисков (R) при р = 0,5:
для А1 = 0,5 (max rij + min rij) = 0,5*5 = 2,5
для А2 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*4 = 2
для А3 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*0 = 0
для А4 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*4 = 2
для А5 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*1 = 0,5
для А6 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5 *5 = 2,5
для А7 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*4 = 2
для А8 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*1 = 0,5
для А9 = 0,3 max rij + 0,7 min rij = 0,5*3 = 1,5
т.е. наименее рискованным решением независимо от конкретного агентства
недвижимости будет: А3 (широкий спектр услуг).
Хотя применение данных методических рекомендаций не даѐт абсолютно
точного результата и последний в определенной степени субъективен, они, тем
не менее, создают некоторое упорядочение
потребителя
решений.
имеющихся в распоряжении
данных и способствуют повышению качества принимаемых
124
Применение разработанной
автором методики
и предложенных
методических рекомендаций для оценки рынка риэлторских услуг и получение
оптимального решения требует множества расчетов по определению альтернатив
и характеристик. Поэтому
использование информационных технологий для
повышения качества эффективности процесса разработки и принятия решений, в
том числе в работе с клиентами, переводит организацию на более качественный
уровень
работы.
В
связи
с
недостаточной
финансовой
грамотностью
потребителей и недостаточностью ресурсов для проведения маркетинговых
исследований организациями, оказывающими риэлторские услуги, предлагается
разработать и внедрить программы, основанные на применении разработанных
методических рекомендаций и методики. Система поддержки принятия решений
(СППР) трансформируют опыт экспертов форму правил. Правила не гарантируют
получения оптимального
результата с уверенностью, но дают приемлемые
решения для практики [38, с.46]
К предпосылкам автоматизации процесса разработки и принятия решений
можно отнести:
необходимость проведения большого объема вычислений для получения
результата путем анализа всех плюсов и минусов по каждой альтернативе;
необходимость организации сбора и обработки информации;
необходимость обеспечения, сбора, накопления, хранения и коррекции
информации для повторного решения задачи;
высокая трудоемкость задач принятия решения;
повторяющийся характер задач принятия решения;
недостаточный опыт субъекта в области принятия управленческих решений;
возможность для субъекта отказаться от
привлечения экспертов, что
приводит к снижению издержек [18].
Для автоматизации процесса разработки и принятия решений предлагается
использовать создание диалоговых систем. Создание
позволит пользователю изменять
диалоговых систем
заложенные в память ЭВМ критерии и
альтернативы, выбирать алгоритм поиска решения или его параметры. Такая
125
система позволит получить
исчерпывающую информацию для всестороннего
обоснования принимаемого решения.
Системы поддержки принятия решений (СППР) оформляются в виде
пакетов прикладных программ, которые должны быть открытыми системами,
допускающими их непрерывное пополнение новыми программными средствами.
В основе разработки программного обеспечения
должна лежать простота
обращения пользователя с пакетом и предусмотрена работа в интерактивном
режиме, что особенно важно для решения сложных задач принятия, планировании
и синтеза решений, требующих активного вмешательства или непосредственного
участия человека в процессе решения. Для разработки информационных систем
принятия решений
необходимо учитывать, что пользователь не пассивный
элемент в системе и все действия
разрабатываемой системы необходимо
оценивать относительно их воздействия на активно изменяющегося пользователя.
Разработка диалоговых систем позволит снизить умственную нагрузку на
пользователя-непрофессионала и предполагает:
использование привычной лексики пользователя;
определение
последовательности
предоставления
информации
и
возможности получения углубленной информации по мере необходимости;
обучение, основанное на опыте пользователя, снабжение пользователя
подсказками с помощью ЭВМ и обеспечение возможности накопления опыта
путем тренировочных просчетов;
обозримость состояния диалога, которая предполагает использование
кратких форм диалога (вопрос-ответ, выбор из меню) либо ответов на
ограниченном естественном языке, не допускающем неоднозначное трактование
требуемых в конкретной ситуации действий.
Решение специальных задач требует специальных знаний. Однако не
каждая риэлторская организация может себе позволить держать в своем штате
экспертов для помощи в принятии решений или приглашать их всякий раз,
когда в этом возникнет необходимость. Система поддержки принятия решений
(СППР) трансформируют опыт экспертов форму правил. Правила не гарантируют
126
получения оптимального
результата с уверенностью, но дают приемлемые
решения для практики.
Все расчеты могут быть выполнены в рамках встроенных статистических
функций электронных таблиц.
Разработанное программное обеспечение
предлагается разместить на сайте Нижегородской Гильдии Сертифицированных
Риэлторов. Каждое заинтересованное лицо (потребитель риэлторской услуги или
риэлтор), введя в программу качественные информационные данные, сможет
получить оценку рынка риэлторских услуг с учетом риска.
Таким образом, разработанная автором
диссертации методика и
предложенные методические рекомендации позволяют исследовать тенденции
рынка риэлторских услуг и осуществить оценку возможным потребителем
качество предоставления риэлторских услуг с учетом риска.
127
Выводы и предложения
Проведенное в рамках диссертационной работы исследование позволило
сделать теоретические выводы и практические рекомендации по моделированию
тенденций развития рынка риэлторских услуг:
1. Рассмотрена сущность риэлторских услуг как основного сегмента рынка
недвижимости, определены и уточнены
риэлторской
деятельности
как
вида
характеристики и особенности
услуги
(невозможность
проверки
потребительских свойств услуги до еѐ оказания и юридического подтверждения,
непостоянство качества риэлторских услуг, риэлторские услуги должны отвечать
требованиям юридической и фактической осуществимости), осуществляемой
агентами-профессионалами, специализированными фирмами и организациями в
пределах своей компетенции по заказу потребителя.
2. Проанализирована зависимость цены 1 кв.м. жилой недвижимости от
региональной специфики с использованием инструментария корреляционнорегрессионного анализа, осуществлен прогноз цены 1 кв.м. жилой недвижимости
на
перспективу,
определены
риэлторских услуг (стоимость
факторы,
обуславливающие
особенности
1 кв.м. жилой недвижимости, численность
населения, уровень доходов и расходов населения, объемы нового строительства,
объемы имеющегося жилищного фонда) и предложен авторский вариант расчета
коэффициента доступности жилья, что
позволяет
улучшить качество
предоставления риэлторских услуг.
3. Выявлены и систематизированы основные тенденции развития рынка
риэлторских услуг, изучено состояние регионального рынка риэлторских услуг,
по результатам которого выявлены основные проблемы оказания риэлторских
услуг в регионе, а именно:
отрицательный
имидж
риэлторских
недостаточного качества оказания риэлторских услуг;
организаций,
вследствие
128
несистемная
профессиональная подготовка персонала риэлторской
организации, т.е. недостаточное выявление потребностей потребителя, слабое
владение переговорными процессами, отсутствие готовности и неумение
предоставлять услуги, удовлетворяющие запросам потребителей, несовершенное
знание юриспруденции в сфере недвижимости, ограниченность в работе только
базовыми технологиями проведения сделок, неполное знание специфики
ипотечных сделок, отсутствие необходимых профессиональных навыков работы с
потребителями, приобретающими недвижимость с целью инвестиционных
вложений, пренебрежение аналитическими и статистическими материалами,
неумение прогнозировать ценовые тенденции и адекватную реакцию рынка
недвижимости на социально-экономические процессы, происходящие в стране.
4. Разработаны и предложены направления улучшения качества оказания
риэлторских услуг: направления улучшение качества услуги для потребителей
риэлторских услуг (внешняя среда), направления улучшения качества создания
услуги риэлторскими организациями (внутренняя среда) и сделан прогноз
изменения каждого из факторов, влияющих на качество риэлторских услуг.
5. Разработана
которая
методика, основывающаяся на матрице принятия решений,
позволяет
учитывать
многообразие
факторов,
выбирать
их
приоритетность на основе критериев максимакса, Вальда, Сэвиджа, Гурвица и
прогнозировать изменения тенденций регионального рынка риэлторских услуг.
6. Предложены методические рекомендации, основанные на матрице выигрышей
и матрице рисков, позволяющие
исследовать тенденции рынка риэлторских
услуг и осуществить оценку возможным потребителем качество предоставления
риэлторских услуг с учетом риска.
129
Список литературы
1. Национальный
стандарт профессиональной деятельности на рынке
недвижимости (Система добровольной сертификации услуг на рынке
недвижимости Российской Федерации зарегистрирована в реестре
ГОССТАНДАРТА России РОСС RU №И046.04 РН00). Стандарт
разработан НП «Российская гильдия риелторов». Принят и утвержден
решением национального совета РГР от 07.02.2002 г. Введен в действие с
11.02.2002г.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. – Федеральный закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ (с изм. и доп. от
05.03.2001г.,
12.04.2001г.,
11.04.2002г.,
09.06.2003г.,
11.05.2004г.,
29.06.2004г.,
22.08.2004г.,
02.11.2002г.,
29.12.2004г.,
30.12.2004г.,
02.10.2007г.).
3. Об авторском праве и смежных правах. – Закон РФ № 5351-1
от
09.07.1993г (с изм. и доп. от 19.07.1995г.).
4. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. – Закон РФ
от 4 июля 1991г. №1541-1 (в ред. Федерального закона №84-ФЗ от
11.06.2008).
5. Проект ФЗ «О риэлторской деятельности в Российской Федерации»,
статья 4.
6. Ввод в действие жилых домов в городах, поселках городского типа и
сельской
местности,
статистический
ежегодник
2012г.
–
Стат.сб./Нижегородстат. – Нижний Новгород, 2012. – 403с.
7. Жилищные условия населения, статистический ежегодник 2012г. –
Стат.сб./Нижегородстат. – Нижний Новгород,2012. – 403с.
8. Нижегородская область, статистический ежегодник// Нижегородстат. –
Нижний Новгород, 2012. – 403с.
130
9. Основные
социально-экономические
индикаторы
уровня
жизни
населения, статистический ежегодник 2012г. –Стат.сб./ Нижегородстат. –
Нижний Новгород, 2012. – 403с.
10.Основные демографические показатели, статистический ежегодник 2012г.
–Стат.сб./Нижегородстат. – Нижний Новгород,2012. – 404с.
11.Российский статистический ежегодник, 2011:Стат.сб./Росстат. – М.,2011.
– 795с.
12.Регистрация прав на жилые помещения на основе договоров куплипродажи, статистический ежегодник 2012г. – Стат.сб./Нижегородстат. –
Нижний Новгород,2012. – 403с.
13.Статистический ежегодник Пермского края. 2012: Статистический
сборник/ Территориальный орган Федеральной службы государственной
статистики по Пермскому краю (Пермьстат). – Пермь, 2012. – 442 с.
14.Структура использования денежных доходов населения, статистический
ежегодник 2012г. – Стат.сб./Нижегородстат. – Нижний Новгород,2012. –
403с.
15.Цены
и
тарифы,
статистический
ежегодник
2012г.
–
Стат.сб./Нижегородстат. – Нижний Новгород,2012. – 403 с.
16.Число построенных квартир, статистический ежегодник 2012г. –
Стат.сб./Нижегородстат. – Нижний Новгород,2012. – 403с.
17.Асаул А.Н. Экономика недвижимости.2-е изд. – СПб., 2007. – 624 с.
18.Алиев В.С. Информационные технологии и системы финансового
менеджмента: учеб.пособие. – М.:ФОРУМ:ИФРА. – М,2007. – 286 с.
19. Анализ статистических данных с использованием Microsoft Excel для
Office XP/М.Р.Мидлтон. – М,2013. – 216 с.
20.Азрилиян
А.Н. Большой
экономический
словарь/А.Н.Азрилиян.
–
М.:Инст новой экономики,2004. – 480с.
21.Авдонькина В.В. Оценка населением деятельности риэлторских фирм в
Нижегородской
области/В.В
Авдонькина//Теория
и
практика
общественного развития. Научный журнал. – 2011. – №2. – С.343-345.
131
22.Авдонькина В.В.Моделирование тенденций развития рынка риэлторских
услуг/В.В
Авдонькина//Экономика.
Управление.
Право.
Научно-
практический журнал. – 2011. – №10, часть1. – С.50-53.
23.Авдонькина В.В. Оценка степени связи между факторами и параметрами
рынка жилья по Нижегородской области за 2007-2012 годы на основе
корреляционно-регрессионного
анализа/В.В
Авдонькина//Теория
и
практика общественного развития. Научный журнал. – 2013. – №11. –
С.267-271.
24.Авдонькина
В.В.
Пути
совершенствования
функционирования
риэлторских организаций в регионе/В.В Авдонькина //Теория и практика
общественного развития. Научный журнал. – 2011. – №3. – С.388-390.
25.Айзинова И.М. Территориальные различия в потреблении населением
платных услуг/ И.М. Айзинова//Вопросы статистики. – 2012. – №4. –
С.40-50.
26.Алехина И.С. Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в
регионе (на материалах Ставропольского края): автореф. дис. ... канд.
экон. наук.08.00.05/ Алехина Ирина Сергеевна. – Шахты,2012. – 28с.
27.Батяев
А.А.
Справочник
риэлтора
/А.А.Батяев,
И.А.Дубровская//Жилищное право. – М.:Интел-Синтез. – 2005. – №4-5. –
с.38.
28.Баумгартен Л.В. Возможные подходы к выбору показателей и оценке
конкурентоспособности (на примере туристских услуг)/ Л.В. Баумгартен
// Маркетинг в России и за рубежом. – 2011. – №4(84). – С.46-63.
29.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и
статистика, 1996.
30.Буланова Н.В. Формирование рынка риэлторских услуг: дис. … канд.
экон. наук:08.00.05/Буланова Наталья Владимировна. – М.,2002. – 168с.
31.Буланова Н.В. Формирование рынка риэлторских услуг: автореф. дис. ...
канд. экон. наук:08.00.05/Буланова Наталья Владимировна. – М.,2002. –
22с.
132
32.Ватолкина Н.Ш. Услуга как социально-экономический феномен и объект
управления/ Н.Ш. Ватолкина //Проблемы теории и практики управления.
– 2011. – №3. – С.101 – 109.
33.Волков Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.: Изд-во СанктПетербургского университета. – 1999. – 445с.
34.Волочков Н.П.Справочник по недвижимости. – М.: Инфра. –1996.
35.Восколович Н.А. Экономика платных услуг. – М.,2007.
36.Гарифуллин Р.С. Риэлторские услуги как вид предпринимательской
деятельности/ Р.С. Гарифуллин //Экономика и управление. – 2008. –
№4(36). – С.113-114.
37.Данилюк Н.В. Интегрированный подход к менеджменту услуг/ Н.В.
Данилюк // Известия СПб университета экономики и финансов. – 2008. –
№2(54). – С.153-156.
38.Ефимов Е.Н. Информационные системы и технологии в экономике: учеб.
пособие/ Е.Н.Ефимов, Е.В.Ефимова, Г.М.Лапицкая; под. ред. к.э.н, проф.
Г.М.Лапицкой. – Ростов н/Д:Издательский центр «МарТ»; Феникс,2010. –
286с.
39.Кайтуева Р.А. Методические основы оценки уровня развития локального
регионального рынка/ Р.А. Кайтуева //Проблемы современной экономики.
– 2012. – №3. – С. 413-415.
40.Карх Д.А. Теоретические основы развития сущности услуг/ Д.А. Карх //
Вест. Южно-Уральского гос. ун-та. Сер. «Экономика и менеджмент». –
2010. – №7. – С. 89-91.
41.Котлер Ф.. Армстронг Г, Сондерс Д., Вонг В. Основы маркетинга / Пер. с
англ.- 2-е Европ. Изд.- М., СПб. – 1999.
42.Колесников В.Н. Методологические особенности оценки конкуренции на
рынке риэлторских услуг/ В.Н Колесников //Экономические науки. –
2009. – 32(51). – С 69-73.
43.Кеворков В.В. Практический маркетинг – 2.: рук. по внедрению.М.:РИПХолдинг, 2003. – 254с.
133
44.Керимов Э.Э. Роль функционально-стоимостного анализа в исследовании
потребительских свойств товаров/Э.Э. Керимов// Маркетинг в России и за
рубежом. – 2000. – №4. – С.90-96.
45.Котляров И.Д. Сущность услуги как экономического блага/ И.Д. Котляров
//Вестн.Моск.ун-та.сер.6.ЭКОНОМИКА. – 2012. – №5. – С.19-33.
46.Козырев А.А. Информационные технологии в экономике и управлении:
учебник.-изд.3-е, перер. и доп. СПб.: Изд-во Михайлова,2003. – 293с.
47.Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и
управления недвижимостью. – М.: Маросейка,2009. – 416с.
48.Кретов И.И. Организация маркетинга на предприятии. М.: Юрист, 2001.
49.Ланкина А.Ф. Совершенствование взаимодействия локальных рынков
муниципальных
образований
региона.
дис.
…
канд.
экон.
наук:08.00.05/Ланкина Анна Федоровна. – Иркутск,2006.
50.Лукичѐва Л.И. Управленческие решения: учебник по специальности
«Менеджмент организации»/ Л.И.Лукичѐва, Д.Н.Егорычев; под ред.
Ю.П.Анискина. – М.:Издательство «Омега-Л»,2011. – с 384с.
51.Маркс К..Энгельс Ф. Сочинения.М.,1962. – Т26. – ч1. – с.413
52.Малышев И.В. Формирование конкурентной стратегии на рынке
риэлторских услуг: автореф. дис. ... канд. экон. наук:08.00.05/Малышев
Иван Владимирович. – СПБ. – 2007. – 18с.
53.Макконнелл К.Р. Экономикс:Принципы. Проблемы и политика. В 2-х т.,
Т2/ К.Р. Макконнелл, С.Л.Брю, пер.с англ., 1992. – 398с.
54.Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – Ростов
н/Д:Феникс, 2007. – 448с.
55.Медовый
В.В.
Повышение
эффективности
функционирования
риэлторских предпринимательских структур на рынке недвижимости.:
автореф. дис. ... канд.
экон. наук: 08.00.05/Медовый Валерий
Вячеславович. – Ростов н/Д. – 2008. – 22с.
134
56.Морозова
Г.А.
Маркетинговые
исследования
в
регионе:
Моногр./Г.А.Морозова, В.А.Мальцев, К.В.Мальцев. – Н.Новгород: Изд-во
Волго-Вятской академии государственной службы, 2008. – 190с.
57.Морозова Г.А. Система маркетинга. – Нижний Новгород: Волго-Вятское
кн. изд-во, 1992. – 164с.
58.Мордовченков Н.В. Математические методы принятия управленческих
решений/ Н.В. Мордовченков, И.Е. Морозова //Вестник филиала
Сочинского университета туризма и курортного дела в г. Нижний
Новгород: научный ежегодный журнал. – 2009. – Вып.2. – С.137-145.
59.Моторина И.М.Методика формирования и развития локального рынка
недвижимости на основе SWOT –АНАЛИЗА/ И.М. Моторина// Kant.
Научный журнал. – 2011. – №2 (2). – С.72-73.
60.Мустафаева З.А. Закономерности трансформации и факторы развития
сферы услуг в региональной экономике (на материалах федеральных
округов РФ и регионов ЮФО) : автореф. дис. ... докт. экон. наук:08.00.05/
Мустафаева Земфира Аммаевна. – Кисловодский Институт экономики и
права. – Кисловодстк:КИЭП. – 2007. – 42с.
61.Накушнова Е.А. Договор оказания риэлторских услуг: дис. … канд. юрид.
Наук:12.00.02/ Накушнова Елена Викторовна.– Саратов. – 2010. – 297с.
62.Николаева К.Г. Актуальные методологические подходы к анализу
локального
рынка
жилья/
К.Г.
Николаева//Вестник
Самарского
государственного экономического университета. – 2012. – №5(91). – с7276.
63.Носова С.С. Талахадзе А.А. Экономика: Энциклопедический словарь,
М.,2003. – с437.
64.Новоселов А.С. Теория региональных рынков. – Новосибирск. – 2002.
65.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб.: МКС,2003.
66.Петров И.В. Принципы управления персоналом/И.В Петров//Управление
компанией. – 2006. – №2. – С.25-27.
135
67.Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы,
практика/И.А. Рахман. – М.:Экономика,2000. – 294с.
68.Светлаев А.Н. Структурные и институциональные аспекты развития
сферы услуг в экономике России: автореф. дис. ... канд.
экон.
наук:08.00.05/ Светлаев Алексей Николаевич. – М.,2009. – 22с.
69.Смолянкина Е.В. Особенности развития рынка риэлторских услуг
региона//Экономические науки. – 2010. – №9(70). – С.134-137.
70.Симонов
К.В.
Построение
объединенной
модели
маркетинга
выстовочных услуг/ К.В. Симонов // Маркетинговые коммуникации. –
2011. – №4(84). –С.38-45.
71.Синицына Н.М. Концептуальные вопросы формирования локального
рынка недвижимости и его анализ. – Н.Новгород:НОВО,2004. – 101с.
72.Ситдикова В.А. Использование функционально-стоимостного анализа для
снижения затрат на продукцию/ В.А. Ситдикова // Науч. вести. ВГАСУ,
сер. «Экономика, организация и управление в строительстве». – 2006. –
№3.
73.Соловьева Л.В. Сфера услуг и ее влияние на качество жизни населения:
теоретико-методологические
оценки
и
концепции
основы,
развития:
методический
автореф.
дис.
...
инструментарий
докт.
экон.
наук:08.00.05/Соловьева Лариса Владимировна. – Белгород, 2008. – 42с.
74.Стерник
Г.М.
Методические
рекомендации
по
анализу
рынка
недвижимости. М.: РГР, 1998.
75.Стерник Г.М., Стерник С.Г.
Анализ рынка недвижимости для
профессионалов. – М.:ЗАО «Издательство «Экономика»,2009. – 606с.
76.Степанов Д.И. Услуги как объект гражданских прав/ Д.И. Степанов//
Российская юстиция. – М.:Известия. – 2000. – №2. – С.10-12.
77.Ступин
Е.Л.
Проблемы
совершенствования
управления
сферой
риэлторских услуг: Монография. – Н.Новгород:Изд-во Волго-Вятской
академии государственной службы, 2008. – 140с.
136
78.Ступин Е.Л. Совершенствование управления организациями сферы
риэлторских услуг: автореф. дис. ... канд.
экон. наук:08.00.05/Ступин
Евгений Леонидович. – Нижний Новгород, 2009. – 22с.
79.Столяров В.Л.
Рынок риэлторских услуг и его влияние на жилищные
потребности населения и экономику субъекта федерации: дис. … канд.
экон. наук:08.00.05/Столяров Виталий Львович. –М.,2006.
80.Статистика: учебник / под ред. И.И.Елисеевой. – М.: Высшее образование,
2007. – 566с.
81.Статистика: учебник /Л.П.Харченко, В.Г. Ионин, В.В. Глинский и др. –
М.:ИНФРА. – М, 2008. – 445с.
82.Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб.: МКС, 2000. –
160с.
83.Титоренко Г.А. Автоматизированные информационные технологии в
экономике: учебник. – М.:ЮНИТИ,2006
84.Хаксевер К. Управление и организация в сфере услуг. Теория и практика/
К.Хаксевер, Б.Рендер. – СПБ.:Питер,2002. – 752с.
85.Цветкова С.Н. Предпринимательская деятельность в сфере услуг/
С.Н.Цветкова, Н.А.Савельева, Б.Ю.Сербиновский, Л.Ш.Махмудов.
–
Шахты: ЮРГУЭС,2002. – 313с.
86.Экономика предприятия: Учебник для вузов/ Под ред. В.П. Грузинова. –
М.,1999. – 234с.
87.Эконометрика: учебник для бакалавров/ под ред. И.И.Елисеевой. –
М:Проспект.2013. – 288с.
88.Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости: Учебное пособие/Под
редакцией А.Н. Мошкова. – СПб.,2002.
89.Якубовская О.Ю. Развитие посреднических услуг в сфере управления
недвижимостью (на примере рынка недвижимости г.Москвы): автореф.
дис. ... канд. экон. наук:08.00.05/Якубовская Ольга Юрьевна.– М,2005. –
23с.
137
90.Янов В.П. Формирование локального регионального рынка услуг/ В.П.
Янов // Проблемы теории и практики управления. – 2009. – №36. – С.4958.
91.Сайт Федеральной службы государственной статистики. Режим доступа:
http://www/gks.ru.
92.Сайт Российской Гильдии Риэлторов. Режим доступа: http://www.rgr.ru.
93.Сайт Нижегородской Гильдии Риэлторов. Режим доступа: http://nngsr.ru/
94.Сайт ООО «Вояж и К». Режим доступа http://www.voyge.ru/
138
Приложение 1
Результаты множественного регрессионного анализа зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном
рынке от факторных показателей
Регионы
Российская
Регрессионная
Приволжский
Республика
Пермский
Татарстан
край
0,973928043
0,948535832
0,742679161
6
0,766902
0,588138
–1,059309
6
2493491,503
10,69782893
–9,477555657
–1198491,309 523283,8581
5,564950983 3,793733042
47,98191549 –85,85374171
–77207,43
5,845448
184,5906
219,2682562
3,136289484
0,978946502
59,20132
–57899,42872
–14586,45913 –10379,05181
–24520,82
Федерация
федеральный
округ
статистика
Множественный R
R-квадрат
Нормированный R-квадрат
Наблюдения
Y-пересечение
среднедушевые доходы населения в месяц в рублях
численность населения, тыс. человек на 01.01.
количество вновь вводимого жилья, млн. кв. общей
площади
общая площадь жилых помещений, приходящаяся в
среднем на одного жителя, кв.м. на конец года
0,926823672
0,859002119
0,295010594
6
Коэффициенты
0,999754179
0,999508419
0,997542093
6
139
Приложение 2
Результаты множественного регрессионного анализа зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном
рынке от факторных показателей
Регионы
Российская
Регрессионная
Федерация
Приволжский
федеральный
округ
Республика
Пермский
Татарстан
край
статистика
Множественный R
R-квадрат
Нормированный R-квадрат
Наблюдения
Коэффициенты
0,59748264
0,356985505
0,196231882
6
0,797289462
0,635670486
0,544588108
6
0,973729247
0,948148647
0,935185808
6
0,826638
0,68333
0,604162
6
Y-пересечение
цена 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке
4590,878084
1,011425113
11361,36121
0,723894259
3290,262119
0,991672166
–17957,32
1,269915
140
Приложение 3
Результаты множественного регрессионного анализа зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости
на первичном и на вторичном рынках от факторных показателей по Нижегородской области
Нижегородская область
Регрессионная
Первичный рынок
Вторичный рынок
жилой недвижимости
жилой недвижимости
0,971691148
0,944183687
0,720918434
6
0,97518792
0,950991479
0,754957397
6
–2039831,516
3,138773556
600,7368699
39,11639596
–0,958497182
–1056154,894
3,928003719
313,4390613
23,24313721
–2,203734453
статистика
Множественный R
R-квадрат
Нормированный R-квадрат
Наблюдения
Коэффициенты
Y-пересечение
среднедушевые доходы населения в месяц в рублях
численность населения, тыс. человек на 01.01.
количество вновь вводимого жилья, млн. кв. общей площади
количество построенных квартир в год, шт.
141
Приложение 4
ПРИНЦИПЫ ФУНКЦИОНАЛЬНО-СТОИМОСТНОГО АНАЛИЗА
Объект исследования Принцип ФСА
Содержание принципа ФСА
ФСА
Отдел предприятия
Системный подход Анализ отдела как элемента системы более высокого порядка и
как системы, состоящей из взаимосвязанных элементов
Функциональный
Анализ
подразделения
как
подход
комплекса выполняемых функций
Творческий подход Активизация творческой работы
по
проблемам
структуры
и
функций подразделения
Качество услуги
Функциональность Рассмотрение риэлторской услуги
как
комплекса
выполняемых
функций
Системность
Изучение
каждой
риэлторской
услуги
функции
как
самостоятельной системы
Экономичность
Анализ
затрат
на
функции
риэлторской услуги
Творчество
Активизация коллективной работы
над повышением качества услуги
142
Приложение 5
Документы, регламентирующие этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
Документы
Этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
1. Оказание услуг по купле/продаже жилой недвижимости
Первичный контакт с клиентом
Журнал регистрации обращений
клиентов
Консультация для выявления
Журнал информации о клиенте
потребностей клиента
Заключение договорных
Договор на услуги с продавцом
обязательств
Паспорт на недвижимость
Заявка-обязательство
Журнал учѐта планируемых
мероприятий
Первичная проверка документов
нет
Определение сроков и затрат на
нет
исправление документов
Отказ от услуг
Уведомление
Выполнение договорных обязательств
нет
по продаже или покупке недвижимости
Согласование с продавцом и понет
купателем даты, времени просмотра
недвижимости
Просмотр квартиры
нет
Заключение договора с покупателем на Договор на услуги по покупке
оказание услуг
недвижимости
Получение оплаты за услуги и сдача
Договор на услуги по покупке
суммы в бухгалтерию
недвижимости с отметкой о
внесении оплаты
Квитанция к приходному ордеру
Приглашение продавцов с документами нет
на недвижимость
Принятие документов на недвижимость Договор на услуги с продавцом с
отметкой о принятии документов
Согласование времени подписания
нет
предварительного договора
Обсуждение условий сделки
Проект предварительного договора
Консультация сторон по поиску другой нет
недвижимости
Подписание предварительного договора Предварительный договор
143
Продолжение Приложения 5
Документы
Этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
Подготовка документов
Паспорт (удостоверение личности)
для проведения сделки
Свидетельство о рождении
Свидетельство о браке
Согласие супруга на продажу
Документы на недвижимость
Справка об отсутствии арестов
Справка о составе семьи и о
движении по прописке
Технический паспорт на
недвижимость
Согласование даты и времени сделки
нет
Печать заявлений, договоров для сделки
нет
Проверка документов после печати
Договор купли-продажи
Передаточный акт
Заявление на регистрацию сделки
купли-продажи
Заявление на внесение изменения в
ЕГРП
Заявление на переход права
собственности
Соглашение об установлении долей
Оплата государственной пошлины
Квитанция об оплате
государственной пошлины
Сделка. Встреча в офисе
Соглашение об условиях передачи
квартиры
Получение оплаты за услуги и сдача
Договор на услуги по покупке
суммы в бухгалтерию
недвижимости с отметкой о
внесении оплаты
Квитанция к приходному ордеру
Передача денег от покупателя к
Расписка от продавца к покупателю
продавцу
Передача денег на ответственное
Расписка на ответственное хранение
хранение
от сотрудника агентства продавцу
Сдача документов в Регистрационную
Расписка о приеме документов на
службу для регистрации сделки
государственную регистрацию
Выдача денег продавцу в офисе
Расписка в получении денег от
продавца
144
Продолжение Приложения 5
Документы
Этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
Оставление залоговой суммы от
Квитанция к приходному ордеру
продавца на выполнение условий
Договор на услуги с продавцом с
расписки
отметкой о принятии залоговой
суммы
Выполнение условий по передаче
нет
недвижимости
Возврат залоговой суммы продавцу в
Расходный ордер
обмен на Договор
Договор на услуги с продавцом с
отметкой о принятии залоговой
суммы и отметкой о возврате
залоговой суммы
Контроль степени удовлетворенности
Анкета оценки работы персонала
клиента
Составление отчета о сделке
Отчет о сделке
2. Рекламная кампания
Изучение предметной области для
нет
конкретизации задачи
Конкретизация задачи
Конкретизированная формулировка
задачи
Сбор данных для разработки рекламного Целевая аудитория и формулировки
решения
вопросов
Список мест для проведения опроса
клиентов
Опросный лист
Разработка рекламного решения
Защита рекламного решения
Анализ рекламоносителей
Разработка медиа-плана
Защита медиа-плана
Заключение договоров и прогноз
эффективности и результативности
рекламной кампании
Изготовление рекламных материалов
Текст рекламного решения
Готовое рекламное решение
нет
Шаблон медиа-плана с перечнем
средств рекламы
Медиа-план
нет
Договор на изготовление рекламы
Договор на размещение рекламы
Шаблон отчѐта о результативности
и эффективности рекламной
кампании (частично заполненный)
Акт выполненных работ
Готовые рекламные материалы
Счет-фактура
145
Продолжение Приложения 5
Документы
Этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
Проведение рекламной кампании
Акт выполненных работ
Счет-фактура
Рекламная кампания
Оценка эффективности и резульОтчѐт о результативности и
тативности рекламной кампании
эффективности рекламной кампании
3. Обучение и аттестация персонала
Составление сотрудником заявки
Анкета повышения квалификации
на обучение
Заявка на обучение
Обсуждение заявок менеджером по
нет
персоналу и сотрудниками отдела
Утверждение заявок на обучение
нет
Внесение заявок на обучение в общий
План повышения квалификации
план повышения квалификации
персонала фирмы
персонала фирмы
Детализация общего плана повышения План повышения квалификации
квалификации персонала
персонала фирмы
Определение фирмы по обучению
нет
Поиск фирм, проводящих обучение
Список фирм по обучению
Выбор фирм, проводящих обучение
Обучение сотрудников
Согласование плана повышения
План повышения квалификации
квалификации персонала
персонала фирмы
Утверждение плана повышения
квалификации
Информирование сотрудников и
руководителей отделов
Организация обучения сотрудников
нет
Договор с компанией по обучению
Индивидуальный договор
получения займа для
дополнительного образования
Обучение сотрудников
Сертификат (Свидетельство)
Оценка фирм, проводящих обучение
Опросный лист "Оценка
обучающего мероприятия"
Отчет о проведенном мероприятии
Обновление списка фирм по обучению Список фирм по обучению
Оценка квалификации сотрудника после Обучение сотрудников
обучения
Регистрация повышения квалификации Обучение сотрудников
сотрудника. Обновление личного дела
Сертификат (Свидетельство)
сотрудника
Личное дело
146
Этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
Оценка эффективности обучения
Продолжение Приложения 5
Документы
Отчет о выполнении плана
повышения квалификации фирмы
4. Техническое обеспечение
Определение потребности в обновлении План обновления инфраструктуры
инфраструктуры (кондиционера,
охранной и пожарной сигнализации), в
проведении ремонта помещений
Утверждение плана обновления
инфраструктуры
Заключение договора на проведение
Договор на проведение ремонтных
ремонтных работ
работ
Ремонт помещений
Акт выполненных работ
Закупка оборудования
Счет-фактура
Счет
Гарантийные и сервисные
документы
Установка оборудования
Акт выполненных работ
Заключение договора на обслуживание Договор на обслуживание
оборудования
оборудования
Продление договора или заключение
Договор на обслуживание
договора с другой организацией
оборудования
Дополнительное соглашение к
договору
Составление плана обслуживания
План обслуживания объектов
объектов инфраструктуры внешними
инфраструктуры внешними
организациями
организациями
Контакт с обслуживающей организацией нет
для уточнения даты проверки состояния
обслуживаемого объекта
инфраструктуры
Обслуживание объектов инфраАкт сдачи-приемки работ
структуры внешними организациями
Вызов специалистов обслуживающей
Дополнительное соглашение к
организации
договору
Ремонт оборудования
Акт сдачи - приемки работ
Составление плана обслуживания
План обслуживания аппаратных
аппаратных средств
средств на год
Информирование сотрудников
Проведение технического обслуживания
оборудования
15000
147
Этапы процесса купли-продажи жилой
недвижимости
Контроль журналов событий на предмет
записей о резервном копировании
Резервное копирование (архивирование)
данных, устранение неисправностей
Организация рабочего места сотрудника
Консультирование сотрудника по
пользованию информационной системой
Составление плана обновления
аппаратной части информационной
системы фирмы и закупки ПО
Утверждение плана обновления
аппаратной части информационной
системы фирмы
Выбор поставщиков и закупка
необходимого оборудования
(комплектующих) и ПО
Установка нового оборудования
(комплектующих) и ПО
Диагностика неисправности оборудования
Гарантийный ремонт оборудования
Оформление заявки на приобретение
комплектующих
Утверждение заявки на приобретение
комплектующих
Выбор поставщика и закупка
комплектующих
Ремонт оборудования
Установка ПО
Продолжение Приложения 5
Документы
Журнал контроля резервного
копирования
нет
нет
Правила пользования
информационными системами
организации
План обновления аппаратной части
информационной системы фирмы и
закупки ПО на год
Договор, счет-фактура,
гарантийные и сервисные
документы
Акт приемки работ
Акт выполненных работ
Акт сдачи-приемки работ
Заявка на приобретение
комплектующих
Договор, счет-фактура
Акт сдачи-приемки работ
Акт выполнения работ
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
290
Размер файла
1 333 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа