close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Жилищное право - Институт экономики, управления и права

код для вставкиСкачать
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ,
УПРАВЛЕНИЯ
И ПРАВА
Зайцев В.В.
Жилищное право
Учебно-практическое пособие
Рекомендовано экспертным советом
по дистанционному образованию
Института экономики, управления и права
в качестве учебно-практического пособия
для систем высшего и дополнительного
образования
КАЗАНЬ 2009
2
Авторы пособия:
- канд. юрид. наук, доцент Серкова Юлия Анатольевна – темы (в соавторстве с В.В.
Зайцевым);
- ст. преподаватель Зайцев Вадим Владимирович – темы 1-14 (в соавторстве с Ю.А.
Серковой).
Cведения об авторах
Зайцев Вадим Владимирович – старший преподаватель кафедры гражданского
права и процесса юридического факультета Института экономики, управления и права (г.
Казань).
В 2001 г. закончил Чувашский Государственный Университет.
В 2001 г. поступил на работу в Институт экономики, управления и права (г. Казань)
на кафедру гражданского права и процесса на должность ассистента кафедры.
В 2004 г. переведен на должность старшего преподавателя кафедры гражданского
права и процесса.
Написал более 20 научных работ по проблемам антимонопольного права и
жилищного права, а также учебно-методические работы по дисциплине «Жилищное
право».
Круг научных интересов: гражданское право, жилищное право, сделки с
недвижимостью, страховое право, гражданское и торговое право зарубежных стран.
Электронный адрес: zaicevvadim@mail.ru
3
Аннотация
Курс
«Жилищное
право»
относится
к
дисциплинам
специальности
«Юриспруденция» и играет важную роль для получения студентами высшего
профессионального образования.
Программа дисциплины «Жилищное право» составлена таким образом, чтобы
студенты могли получить наиболее полную информацию по вопросам правового
регулирования жилищных отношений.
Цель данной дисциплины - расширить полученные студентами знания в области
гражданского права углубленным изучением правового регулирования жилищных
отношений; научить студентов применять полученные теоретические знания на практике.
В процессе изучения данного курса студенты знакомятся с правовым режимом жилых
объектов, жилищных фондов, с особенностями различных видов сделок, совершаемых с
жилыми
помещениям.
Курс
предусматривает
изучение
специфики
жилищных
правоотношений на основе широкого нормативного материала. Кроме того, для освоения
практических навыков предполагается решение задач и составление проектов документов
с использованием знаний, полученных на лекциях, семинарских занятиях и в процессе
самостоятельной работы.
Программа предусматривает проведение семинарских занятий, которые включают в
себя обсуждение теоретического материала, выступление студентов с докладами, ответы
на контрольные вопросы, решение задач и тестов.
В самостоятельную работу студента входит освоение теоретического материала,
подготовка
к
семинарским
занятиям,
подготовка
докладов
и
выступлений
на
практических занятиях, изучение дополнительной литературы.
Методические рекомендации к изучению курса
Студенты, приступающие к изучению дисциплины «Жилищное право», должны
быть знакомы с основами права, необходимыми для изучения всех отраслей права;
должны иметь представление о месте и роли отдельных отраслей права в системе права;
иметь научное представление о государственно-правовых явлениях; понимать роль
государства и права в общественной жизни в целом; иметь представление о роли и месте
гражданского права в системе права; знать предмет и метод гражданско-правового
регулирования общественных отношений; знать содержание гражданских прав, порядок
их
реализации
и
защиты;
знать
понятие,
содержание
и
виды
гражданских
правоотношений; иметь конкретное представление о субъектах и объектах гражданских
правоотношений; знать сделки и условия их действительности; иметь конкретное
4
представление
о
сроках
в
гражданском
праве;
знать
гражданско-правовую
ответственность, ее условия и размер; иметь научное представление о праве
собственности и других вещных правах; знать понятие, виды и исполнение гражданскоправовых обязательств; знать содержание, виды, порядок заключения, изменения и
расторжения гражданско-правового договора; знать отдельные виды договорных и
внедоговорных
гражданско-правовых
обязательств;
иметь
представление
о
предпринимательских отношениях и их правовом регулировании и т.д.
Учебная задача курса
В результате изучения курса студент должен:
-знать нормативные акты, которые регулируют жилищные отношения;
-уметь находить необходимые нормы в источниках права, ориентироваться в
обширной законодательной базе;
-иметь представление о формах государственного контроля за использованием
жилых помещений;
-обладать навыками составления гражданско-правовых документов в жилищной
сфере.
5
2. Тематический расчет часов по дисциплине
№
п/п
1.
Аудиторные часы
Наименование тем
Понятие жилищного права
3.
Основные
направления
политики
Жилищное законодательство
4.
Объекты жилищных правоотношений
2.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
жилищной
Право
собственности
на
помещения
Другие вещные права на
помещения
Сделки с жилыми помещениями
жилые
жилые
Особенности
сделок
с
жилыми
помещениями
государственного
и
муниципального жилищного фонда
Общее
имущество
собственников
многоквартирного дома
Управление
общим
имуществом
собственников многоквартирного дома
Понятие, виды и особенности правового
положения жилищных кооперативов
Особенности
правового
положения
товарищества собственников жилья
Плата за жилое помещение
Ответственность
за
нарушение
жилищного законодательства
ИТОГО:
всего
сам.
раб.
всего
1
3
4
7
2
2
4
4
8
2
2
4
4
8
4
2
6
4
10
2
2
4
4
8
2
2
4
4
8
2
2
4
4
8
4
2
6
4
10
2
2
4
4
8
2
1
3
4
7
2
2
4
4
8
2
2
4
4
8
2
1
3
4
7
2
1
3
4
7
32
24
34
56
112
лекции
сем.
зан.
2
6
3. Содержание программы
Тема 1. Понятие жилищного права
Понятие жилищного права. Место жилищного права в системе права России.
Предмет, метод и принципы жилищного права.
Система жилищного права.
Жилищные отношения: понятие, содержание, виды.
Тема 2. Основные направления жилищной политики
Конституция о праве граждан на жилище.
Основные направления государственной жилищной политики.
Государственные целевые программы Российской Федерации и Республики
Татарстан: Государственные жилищные сертификаты; Переселение Граждан Российской
Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда; Реформирование и модернизация
жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации; Обеспечение жильем
участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф; Обеспечение
жильем
граждан
Российской
Федерации,
подлежащих
отселению
с
комплекса
«Байконур»; Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской
Федерации; Обеспечение жильем молодых семей; О жилищных субсидиях гражданам,
выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; О
мероприятиях по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по
обеспечению жильем молодых ученых; Обеспечение земельных участков коммунальной
инфраструктурой
в
целях
жилищного
строительства;
Модернизация
объектов
коммунальной инфраструктуры и др.
Тема 3. Жилищное законодательство
Понятие и особенности жилищного законодательства. Соотношение жилищного и
гражданского законодательства.
Виды источников жилищного права. Законы и подзаконные акты как источники
жилищного права. Жилищное законодательство и нормы международного права.
Компетенция органов государственной власти Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации (на примере государственных органов Республики Татарстан) и
органов местного самоуправления в сфере регулирования жилищных отношений.
Роль
судебных
и
иных
правоприменительных
совершенствования жилищного законодательства.
органов
в
развитии
и
7
Тема 4. Объекты жилищных правоотношений
Понятие и виды жилых помещений.
Назначение жилого помещения. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.
Понятие жилищного фонда и его виды.
Состав жилищного фондов в зависимости от права собственности. Частный
жилищный фонд. Государственный жилищный фонд. Муниципальный жилищный фонд.
Состав и виды жилищного фонда в зависимости от назначения. Жилищный фонд
социального использования. Специализированный жилищный фонд. Индивидуальный
жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования.
Учет жилищного фонда и государственная регистрация прав на жилое помещение, и
сделки с ним.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда,
соответствием жилых помещений установленным требованиям.
Основания и порядок. Признания жилого помещения непригодным для постоянного
проживания.
Перевод жилых помещений в нежилые и перевод (признание) нежилых помещений в
жилые. Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого
помещения в жилое.
Переустройство и перепланировка жилого помещения. Основания и порядок
переустройства и перепланировки жилого помещения. Основания отказа в переустройстве
и перепланировки жилого помещения.
Тема 5. Право собственности на жилые помещения
Понятие права собственности на жилые помещения. Виды и формы собственности
на жилые помещения. Особенности права собственности на жилые помещения граждан,
юридических лиц, государственных и муниципальных образований.
Права и обязанности собственника жилого помещения. Особенности правового
статуса членов семьи собственника жилого помещения и лиц, постоянно проживающих с
собственником.
Гарантии прав собственника при изъятии земельного участка для государственных и
муниципальных нужд.
Общая характеристика оснований и порядка приобретения и прекращения права
собственности на жилое помещение.
Особенности права собственности на комнату в коммунальной квартире.
8
Тема 6. Другие вещные права на жилые помещения
Понятие и виды ограниченных вещных прав на жилые помещения. Особенности
пользования
жилым
помещением,
предоставленным
по
завещательному
отказу.
Особенности пользования жилым помещением на основании договора пожизненного
содержания с иждивением. Особенности пользования жилым помещением на основании
иных вещных прав.
Тема 7. Сделки с жилыми помещениями.
Понятие и виды сделок с жилыми помещениями. Особенности нормативноправового регулирования отношений по поводу заключения сделок с жилыми
помещениями.
Требования и государственная регистрация сделок с жилыми помещениями.
Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права собственности на
жилые помещения. Договор мены и обмена жилых помещений. Договор купли-продажи
жилого помещения. Договор дарения жилого помещения. Договор ренты и его виды:
договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты, договор пожизненного
содержания с иждивением. Основания и порядок наследования жилого помещения.
Договор долевого участи в строительстве жилого помещения, особенности правового
регулирования. Договор приватизации. Другие сделки, опосредующие переход права
собственности на жилые помещения.
Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права пользования и (или)
владения жилым помещением. Договор коммерческого найма жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения, особенности договора аренды сторонами которого
выступают юридические лица. Договор безвозмездного пользования жилым помещением.
Другие сделки, опосредующие переход права пользования и (или) владения жилым
помещением.
Сделки с жилыми помещениями, направленные на обеспечение исполнение
обязательств. Залог (ипотека) жилого помещения. Другие сделки, направленные на
обеспечение исполнение обязательств.
Тема 8. Особенности сделок с жилыми помещениями государственного и
муниципального жилищного фонда.
Основания, порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений на
основании договора социального найма.
9
Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных
условий. Основания и порядок признания граждан малоимущими. Основания для отказа в
принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Порядок принятия на учет и снятия с учета граждан нуждающихся в улучшении
жилищных условий. Очередность предоставления жилых помещений.
Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по
договорам социального найма. Особенности предоставления освободившихся жилых
помещений в коммунальных квартирах.
Норма
жилой
площади.
Виды
норм
жилой
площади
по
действующему
законодательству. Право на дополнительную жилую площадь.
Виды договора найма жилого помещения по действующему законодательству
России. Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения.
Основные элементы договора социального найма жилого помещения. Предмет
договора социального найма жилого помещения. Стороны договора социального найма
жилого помещения: наймодатель и наниматель. Наниматель и члены семьи нанимателя,
их основные права и обязанности.
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданаминанимателями.
Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных жильцов, их
особенности. Поднаниматели и временные жильцы.
Обмен жилыми помещениями, особенности правового регулирования.
Изменение договора социального найма жилого помещения: основания и правовые
последствия.
Прекращение договора социального найма жилого помещения. Основания и виды
выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений. Выселение с предоставлением
другого благоустроенного жилого помещения. Выселение с предоставлением другого
жилого помещения. Выселение без предоставления другого жилого помещения.
Особенности предоставления жилых помещений в специализированном жилищном
фонде. Основания и порядок предоставления: служебных жилых помещений; комнат в
общежитиях; жилых помещений в домах маневренного фонда; жилых помещений в домах
системы социального обслуживания населения; жилых помещений для вынужденных
переселенцев и беженцев; жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий
граждан.
Основания
и
порядок
выселения
специализированного жилищного фонда.
граждан
из
жилых
помещений
10
Тема 9. Общее имущество собственников многоквартирного дома
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Понятие и состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственниками
помещений многоквартирного дома. Доли в общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок
проведения, полномочия и правомочность решения общего собрания собственников
помещений многоквартирного дома.
Особенности права собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Тема 10. Управление общим имуществом собственников многоквартирного
дома
Понятие и цели управления общим имуществом собственников многоквартирного
дома.
Способы управления общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Непосредственное
управление
общим
имуществом
многоквартирного
дома,
собственниками, управление общим имуществом посредством учреждения товарищества
собственников
жилья
или
специализированного
потребительского
кооператива,
управление управляющей организацией.
Порядок выбора способа управления многоквартирными домами.
Понятие и содержание договора на управление многоквартирными домами.
Тема 11. Понятие виды и особенности правового статуса жилищных
кооперативов
Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Особенности правового статуса жилищных накопительных кооперативов. Органы
управления жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива.
Правление и председатель правления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия
(ревизор) жилищного кооператива. Прекращение жилищного кооператива.
Члены
жилищного кооператива.
Права
и
обязанности
членов
жилищного
кооператива. Право на вступление в члены жилищного кооператива. Основания и порядок
исключения из членов жилищного кооператива. Выселение из жилого помещения члена
жилищного кооператива.
11
Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива.
Тема 12. Особенности правового статуса товарищества собственников жилья
Особенности правового статуса товариществ собственников жилья.
Создание
и
деятельность
товариществ
собственников
жилья.
Создание
хозяйственная деятельность и государственная регистрация товариществ собственников
жилья.
Органы управления товариществом собственников жилья. Общее собрание
товарищества собственников жилья. Правление и председатель правления товарищества
собственников жилья. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников
жилья. Правовое положение членов товарищества собственников жилья.
Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья.
Тема 13. Плата за жилое помещение
Понятие и виды платы за жилое помещение.
Порядок и сроки внесения платы за жилое помещение. Размер платы за жилое
помещение и коммунальные услуги.
Ценообразование в сфере оплаты коммунальных услуг и пользования жильем.
Льготы, субсидии и компенсации на уплату жилого помещения и коммунальных
услуг.
Тема 14. Ответственность за нарушение
жилищного законодательства
Понятие и виды нарушений жилищного законодательства.
Понятие
и
виды
законодательства:
юридической
ответственности
гражданско-правовая,
за нарушение
жилищного
административно-правовая,
уголовная
ответственность.
Ответственность за ненадлежащее использование жилищного фонда. Возмещение
ущерба, причиненного жилым помещениям виновным поведением должностных лиц и
граждан.
Формы и способы защиты жилищных прав.
Понятие и виды жилищных споров, порядок их разрешения. Защита жилищных прав
в судебном порядке.
12
Тема 1. Понятие жилищного права.
1.1. Понятие, предмет и метод жилищного права. Место жилищного права в
системе права России
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные
отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух
смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право
конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт
гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные
либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с
жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является
определенная
совокупность
общественных
отношений,
которые
получили
в
законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".
Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть (отрасль)
гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих
отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения
считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.
Например, И.Л. Брауде считал, что "жилищное право не образует самостоятельной
отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным
правом, есть часть гражданского права". Кроме того, И.Л. Брауде высказался за выделение
жилищного права из гражданского права в комплексную (многоотраслевую) учебную и
научную дисциплину. В.Н. Литовкин также считает, что "жилищное право является
составной частью гражданского права... Жилищное право - это специальные нормы
гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем...".
Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как, главным образом,
права, регулирующего пользование жилыми помещениями. Что касается других правовых
норм (например, регулирующих управление, эксплуатацию жилищного фонда), то они
рассматриваются не как жилищные, а как нормы "иного рода", регулирующие отношения,
которые находятся за пределами жилищных правоотношений. Другие авторы исходят из
более широкого понимания жилищного права - регулирующего "отношения, в которых
удовлетворяется потребность в жилье", либо "отношения, складывающиеся в процессе
удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей", либо "отношения по
удовлетворению потребностей граждан в жилье".
Вместе с тем некоторые авторы высказываются в пользу выделения жилищного
права в особую, комплексную отрасль права. Так, С.И. Аскназий полагает, что наряду с
основными (базовыми, профилирующими и иными основными) отраслями права,
13
образующими сердцевину, ядро правовой системы, имеются вторичные, комплексные
образования в структуре права. По его мнению, "эти образования являются комплексными
в том смысле, что нормы, в них входящие, не связаны единым методом и механизмом
регулирования, почти все они имеют "прописку" в основных отраслях".
На эти нормы распространяются общие положения соответствующих основных
отраслей. Во вторичную структуру они входят, будучи нормами, например, гражданского,
уголовного, административного, трудового права. "Нормы комплексного образования, считает он, - по иному предмету и по иным, пусть не главным, юридическим
особенностям вторично, ничуть не нарушая архитектоники основных отраслей и не
исключая из их состава ни одной нормы, объединяются в особую общность".
В результате формирования вторичных, комплексных образований структура
(система) права приобретает многоуровневый (многоплоскостной) характер. "Именно в
своей многомерности, в органическом единстве основных отраслей и комплексных
образований, - пишет С.И. Аскназий, - правовая система способна предстать как
действенный - стабильный и в то же время динамичный организм, обладающий
значительными регулятивными возможностями и в силу этого глубоко и многосторонне
воздействующий на общественные отношения".
Существование комплексных отраслей права признают и другие авторы. Например,
П.С. Никитюк говорит о существовании "комплексных отраслей права, построенных как
некое соединение разнородных предметов и методов правового регулирования". По
мнению В.Д. Комарова, "наиболее правильно... считать жилищное право комплексной
отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства. Как
комплексная отрасль права жилищное право представляет собой совокупность норм,
регулирующих общественные отношения по управлению жилищным фондом, его
содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам
жилых помещений и пользованием ими на условиях найма или аренды, отношения
собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с
удовлетворением жилищной потребности".
Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права происходит не
по одному, а по разным основаниям и на разных уровнях. По мнению А.В. Мицкевича,
такое разделение свидетельствует о многообразии общественной жизни и потребностей,
обусловливающих формирование системы права.
Жилищное право в широком смысле - это комплексная отрасль права, в которой
объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других
отраслей права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью наравне с такими
14
отраслями, как конституционное, административное, гражданское, трудовое, семейное,
земельное право. Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические
(жилищные)
отношения,
существующие
и
развивающиеся
по
поводу
особого
материального объекта - жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую,
вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность),
развивающуюся по своим внутренним закономерностям.
Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в
себе не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство
в общей массе жилищных норм), но и нормы других отраслей права, которые посвящены
либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе
связанным
с
жильем.
К
последним
относятся
административное,
земельное,
экологическое, финансовое право. Вместе с тем жилищное право - это не механическая
совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации произошло не
просто систематизированное изложение жилищно-правового материала в жилищных
законах и Жилищном кодексе России, а переработка и обогащение содержания правовых
норм, восполнение пробелов в праве, введение в юридическую ткань новых особых
системных нормативных правовых обобщений, что позволило создать относительно
самостоятельное комплексное правовое образование. В связи с этим можно с большой
оговоркой подчеркивать "первичность" норм (отраслей) права и "вторичность" отраслей
законодательства. Скорее всего, наоборот, "первично" законодательство как источник
права. Право - это, прежде всего, законодательство в совокупности юридических норм,
образующих право; главную и определяющую роль играют законодательные нормы, и
поэтому система законодательства образует юридическую первооснову системы права.
Только после создания норм права в форме статьи закона или другого правового акта они
приобретают относительную самостоятельность и в своем действии начинают влиять на
развитие системы законодательства. Разумеется, в теоретическом и практическом планах
необходимо различать двуединую природу акта законодательства как формы, в которую
облекается норма права, так и нормы, выражающей неразрывную связь нормы права и
статьи закона (или другого нормативного правового акта).
Жилищное право как комплексное правовое образование характеризуется тем, что
это определенное целостное правовое образование, которому свойственны свои
специфические
предмет
регулирования,
принципы,
наличие
общих
(основных)
положений, особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие
специфического механизма, режима правового регулирования, отличающего это право от
смежных отраслей и комплексных правовых образований.
15
Жилищное право как комплексная отрасль имеет свою систему: правовые
институты,
правовые
нормы,
которыми
регулируются
соответствующие
группы
однородных жилищных отношений. Можно сделать вывод, что признание Гражданским
кодексом самостоятельного существования жилищного законодательства во многом
предопределяет в будущем выделение жилищного права как комплексной отрасли
российского права.
Провозглашение в ст. 40 Конституции России права на жилище обусловило
выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования
и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти
отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное
законодательство.
Общественные
отношения,
которые
по
принятой
Жилищным
кодексом
терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность - они
складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или
иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и
предназначенное
для
проживания.
Наличием
такого
специфического
объекта
регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от
других отраслей законодательства и права.
В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного
законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу
управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
владения
и
ограниченного
распоряжения
жилыми
помещениями,
предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания;
отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и
жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие
отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), складывающиеся в
жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др. Жилищные
отношения неоднородны. Большинство из них - имущественные; они складываются по
поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных
фондов и др.
Под методом "в самом общем значении" понимается "способ достижения цели,
определенным образом упорядоченная деятельность". Метод же, рассматриваемый "в
специально философском значении", определяется как "способ познания" и "способ
воспроизведения в мышлении изучаемого предмета".
Метод правового регулирования - это приемы и способы воздействия юридических
16
норм на общественные отношения. Если предмет отвечает на вопрос, какие отношения
регулирует право, то метод - на вопрос, как осуществляется это регулирование. Метод
правового регулирования определяется способом создания прав и обязанностей
участников
урегулированных
правом
общественных
отношений,
характером
взаимоотношений субъектов права.
Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных
правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным
институтом, то у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод
характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для
тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
Нормы жилищного права не замыкаются в себе, более того, они относятся к
различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование
жилого помещения, относятся только к гражданскому праву; нормы, регулирующие
распределение, предоставление, бронирование жилого помещения в государственном и
муниципальном фондах, - только к административному праву. Правоотношения по
приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и
условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений,
порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация
сделок с недвижимостью, переход прав на недвижимость, выдача ордера на жилое
помещение социального использования). Правоотношения в области управления,
эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются
нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного,
налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право - лишь
институт гражданского нрава, сформировавшийся вокруг договора найма жилого
помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают веские основания
для придания ему статуса подотрасли гражданского права.
1.2. Принципы жилищного права.
Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала,
важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы
права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или
правовом институте их действие проявляется по-своему.
В жилищном праве проявляется действие принципов нескольких отраслей права.
Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе
договора
найма
регулирование
осуществляется
по
принципам,
свойственным
17
гражданскому
праву
и,
следовательно,
проявляется
гражданско-правовой
метод
регулирования. Итак, основными принципами жилищного права являются:
1) Принцип недопустимости произвольного лишения жилища - важнейший принцип
жилищного права, имеющий большое значение для реализации стабильного, устойчивого
права пользования жилищем. Его можно рассматривать как одно из основных проявлений
общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.
2) Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений.
Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое
право на жилище различными способами: на основе договора социального найма,
вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем
вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др. Этот
принцип реализуется в широком размахе жилищного строительства, позволяющем
большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим
основаниям
бесплатно
или
за
доступную
плату
малоимущим
гражданам,
военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим указанным в законе
категориям граждан, нуждающимся в жилище.
3) Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции) предопределяет
гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного
осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права
пользоваться им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции определено,
что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как
в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле
проживающих в нем граждан, что образует состав преступления (ст. 139 УК РФ), но и
иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище.
4) Принцип демократического, гуманистического отношения к гражданам нанимателям и собственникам жилых помещений, имеющий огромное значение для
регулирования жилищных отношений в России.
5) Принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этого
принципа, особенно в последние годы, можно проиллюстрировать следующими
примерами:
- жилищное законодательство предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, как правило, отдельную квартиру на семью;
- вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя
излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило:
18
наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на
жилое помещение меньшего размера;
- отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и
приобретении гражданами в собственность жилых домов.
Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая
жилищный фонд либо его часть, не ограничивается количеством, размерами и стоимостью
и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 25 Конституции России).
6) Принцип неприкосновенности собственности, имеющий большое значение для
жилищно-правового регулирования; он вытекает из положений статьи 35 Конституции
России о том, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению
суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть
произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".
В соответствии с этим принципом гражданам - собственникам жилых помещений
законодательство предоставляет возможность стабильно осуществлять права владения,
пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии
с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников - возможность
пользоваться
этими
помещениями
на
условиях,
предусмотренных
жилищным
законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени
влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании
договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает
возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками.
7) Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым
помещением, за исключением действий нанимателя или членов его семьи, которые не
сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением
возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают
права и законные интересы других лиц.
Ограничение права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие
действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими
своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и нарушают при
этом права и законные интересы других
1.3. Жилищные отношения: понятие, содержание, виды.
В жилищных законах не содержится определение понятия "жилищные отношения".
До принятия Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР) под жилищными
правоотношениями обычно понимались исключительно гражданско-правовые отношения
19
по пользованию гражданами жилыми помещениями. Эти отношения регулировались
гражданским законодательством. После кодификации жилищного законодательства и
принятия в 1983 г. ЖК РСФСР понятие "жилищные отношения" стало рассматриваться в
более широком смысле, как общее, собирательное понятие, охватывающее все виды
жилищных отношений.
Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в
комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного
изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем.
Понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить
внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с
отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.
Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются
различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию
и
распоряжению
жилыми
помещениями,
предоставлению
жилых
помещений
нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.
В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений
они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим
понятием охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными
учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом:
институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом
наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий.
В частности, к жилищным относятся отношения по управлению жилищным фондом,
его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением
гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды;
отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения,
связанные с удовлетворением жилищной потребности. Жилищными считаются и
отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо
другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из
потребления собственного жилища, выводятся за границы жилищных отношений.
Тем не менее разумнее применять широкий подход к определению круга жилищных
правоотношений, классифицируя их по двум большим группам:
1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые
подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие
из факта соседства.
20
Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном
являются имущественными, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных
неимущественных
отношений
(например, отношения соседства в коммунальной
квартире).
С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения,
входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования.
Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении
жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных
механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение
организационных отношений по поводу распределения жилья.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: возникновения,
осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения
жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим
имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений
и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта
жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; управления
многоквартирными
домами;
создания
и
деятельности
жилищных
и
жилищно-
строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их
членов; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и
коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда,
соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства.
Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на
отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения. В частности, они могут
возникать: из договора социального найма жилого помещения; договора коммерческого
найма жилого помещения; членства в ЖСК (ЖК); членства в семье гражданина собственника жилого помещения; членства в семье нанимателя жилого помещения, члена
ЖСК (ЖК); договора найма служебного жилого помещения; договора найма жилого
помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения; договора
пожизненного содержания с иждивением; завещательного отказа; договора поднайма
жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.
По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две
группы:
21
имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их
можно условно именовать "первичными" пользователями- после собственника или органа,
им управомоченного);
не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно
можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения).
Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности
его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от
правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного
правоотношения.
Глоссарий
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные
отношения.
Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются
различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию
и
распоряжению
жилыми
помещениями,
предоставлению
жилых
помещений
нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.
Правовой принцип (принцип прав) понимаются основные начала, важнейшие
положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права
пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом
институте их действие проявляется по-своему.
Метод правового регулирования - это приемы и способы воздействия
юридических норм на общественные отношения.
Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в
себе не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство
в общей массе жилищных норм), но и нормы других отраслей права, которые посвящены
либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе
связанным с жильем.
Вопросы для самоконтроля:
1.Еакие есть точки зрения по вопросу о месте жилищного права в системе права
России?
2.Дайте понятие жилищного права.
3.Какие общественные отношения сотавляют предмет жилищного права?
4.Каково содержание жилищных отношений?
22
5.По каким основаниям можно классифицировать жилищные отношения?
6.Методы каких отраслей права использует Жилищное право?
7.Является ли предмет жилищного права самостоятельным?
8.Перечислите и раскройте основные принципы жилищного права.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1.Понятие жилищного права и его место в системе права России.
2.Предмет, метод и принципы жилищного права.
3.Система жилищного права.
4. Жилищные отношения: понятие, содержание, виды.
Тематика курсовых работ
1.Место жилищного првава в системе права России.
2.Жилищные отношения: понятие, виды, содержание.
3.Принципы жилищного права.
Тесты
1. Перечень жилищных правоотношений перечисленных в ст. 4 ЖК РФ
является:
A. Исчерпывающим;
B. Не исчерпывающим;
C. Слишком широкий, т.к. не все отношения, перечисленные в статье являются
жилищными.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. Жилищное право является отраслью права:
А. Самостоятельной на равне с гражданским, так как имеет самостоятельный
предмет и метод регулирования;
В. Комплексной, так как имеет только самостоятельный предмет регулирования;
С. Вообще отраслью права не является, так как не имеет ни самостоятельного
предмета, ни метода регулирования.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
23
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 2005. - № 1
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Грось Л.А. Комментарий положений нового Жилищного кодекса // Экономическое
правосудие на Дальнем Востоке России. – 2005. - № 3

Грудцына Л.Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные
тенденции //

Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность
жилища // Адвокат. - 2005. - № 7

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8
24

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Мачковский Л. Уголовная ответственность за незаконное проникновение в жилище
// Российская юстиция. – 2003. - № 7

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу
Российской Федерации). – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
25
Юрайт-Издат, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12

Шешко Г.Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация.
Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья //Законы России: опыт,
анализ, практика. – 2007. - N 10
26
Тема 2. Основные направления жилищной политики.
2.1. Конституция о праве граждан на жилище.
Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране
право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г., а
затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в
кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза
ССР и союзных республик, ЖК РСФСР и др.). Часть 2 ст. 40 Конституции РФ
предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления
поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на
жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то
согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ такое жилье предоставляется только малоимущим,
иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об
обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных
обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц,
инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция РФ, таким образом,
отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и
монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных
фондов. Право граждан на жилище закреплено также в конституционных законах
отдельных субъектов РФ. Малоимущим, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из
государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с
установленными законом нормами.
Как же должны быть истолкованы суть и содержание формулировки "каждый имеет
право на жилище"? Прежде всего, ограничительно, исключая из ее содержания "реальную
возможность". Действительно, в последнее время в юридической литературе о смысле
этого выражения говорится довольно сдержанно.
Во-первых, как и прежде, конституционное право на жилище сводят к
гарантированной государством возможности получения жилья.
Во-вторых, государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться
тем жильем, которое у него имеется, и оно (государство) принимает на себя обязанность
содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем.
В-третьих, некоторые авторы сводят это право к трем юридическим возможностям:
а) стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением;
б) содействие государства в улучшении жилищных условий;
в) обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды.
Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах
27
государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в
пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения
или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам,
не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь,
развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов,
предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также
используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания
и ремонта жилья.
Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение,
поскольку означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность
быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть
произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле
проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы
стабильного
пользования
имеющимся
жилищем
и
одновременно
возможность
приобретения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища. По своей
юридической природе конституционное право на жилище является государственноправовым институтом; вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст.
40
Конституции
РФ
и
др.)
являются
юридической
базой
для
развития
и
совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений;
пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых
действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности
жилищного фонда.
Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к
нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40
Конституции РФ:
1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах
государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора
найма,
участия
в
жилищных
и
жилищно-строительных
кооперативах,
путем
индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по
договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям,
предусмотренным законодательством;
2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого
помещения разными способами: для малоимущих лиц, иных указанных в законе граждан,
нуждающихся в жилище, - путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из
государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с
28
установленными законом нормами; для остальных граждан - путем строительства или
приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств, с привлечением
денежных субсидий государства и кредитов банка;
3) возможность использования жилого помещения не только для проживания
гражданина-собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи
жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора
(коммерческого найма и др.);
4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды
обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
5) обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.
С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы
Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него
других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенности частной жизни
(ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.
Право на жилище согласно ст. 17 Конституции РФ принадлежит каждому от
рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в
частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое
помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе
учитываются их особые интересы. Право на жилище, провозглашенное в ст. 40
Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции
РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято
государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в
самой Конституции РФ и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56
Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных
прав) не подлежит ограничению.
Право на жилище входит в конституционно-правовой статус гражданина России.
Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных
органов, связанные с предоставлением прежде всего малообеспеченным гражданам
жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением
государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного
фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного
распределения
общественных
жилищных
фондов,
гарантированием
устойчивого,
стабильного осуществления права пользования жилищем.
Положение ст. 35 Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его
имущества иначе как по решению суда направлено на защиту права частной
29
собственности, носит универсальный характер и подлежит применению во всех сферах
жизни, в том числе и в жилищной сфере.
2.2. Направления государственной жилищной политики.Основные целевые
программы в жилищной сфере.
В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития станы: реальные
доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два
первых показателя тесно связаны с проблемой доступности жилья.
Проблема
повышения
обеспеченности
граждан
жильем
делится
на
две
взаимосвязанные задачи:
а) расширить объемы и улучшить качество жилищного строительства, т.е. увеличить
предложение на рынке жилья;
б) повысить возможности граждан в приобретении жилья, т.е. увеличить
платежеспособный спрос на рынке жилья.
Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, ее составной частью
являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления
средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей
законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том
числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы,
обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы,
гарантирующие возвратность вложенных ими средств.
В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
1) спрос на рынке жилья, в том числе:
а) все еще высокие процентные ставки по ипотеке (11-13%);
б) высокие цены на жилье;
в) смешанный состав очереди на получение социального жилья;
г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;
2) предложение на рынке жилья, в том числе:
а) большое количество согласований исходной разрешительной документации;
б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим
участкам.
Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства,
формирования
рынка
доступного
жилья
необходимо
снять
организационные,
административные и нормативные правовые ограничения.
Новая редакция Градостроительного кодекса наряду с Земельным кодексом и
30
другими
федеральными
взаимосогласованность
законами
норм,
должна
регулирующих
обеспечить
деятельность
комплексность
по
и
территориальному
планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и
иного строительства, устранить препятствия, стоящие перед инвестированием в
недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере
государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц,
выработать правила землепользования с целью застройки на территории муниципальных
образований.
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение
жилищной проблемы, в настоящее время определяется Федеральной целевой программой
"Жилище" на 2002-2010 гг. Программа устанавливает следующие количественные
приоритеты:
а) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья
малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;
б) обеспечение такого уровня доступности приобретения жилья, при котором
средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему
совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. В настоящее время
Программа включает ряд подпрограмм.
1. "Государственные жилищные сертификаты".
2. "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с
комплекса "Байконур".
3. "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда".
4.
"Реформирование
и
модернизация
жилищно-коммунального
комплекса
Российской Федерации".
5. "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий
и катастроф".
6. "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской
Федерации".
7. "Обеспечение жильем молодых семей".
8. "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и
приравненных к ним местностей".
9. "Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан".
В 2004 г. закончился первый этап этой Программы, который можно назвать
предварительным, когда было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый
опыт их реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с
31
превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:
а) дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств
государства по обеспечению жильем граждан России;
б) отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных
направлениях, их распыление по девяти подпрограммам и пяти государственным
заказчикам, по всем регионам;
в) отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального
и муниципального уровней;
г) слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в
том числе личных средств граждан;
д) отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов
жилищного строительства.
С 2005 г. начался второй, основной, шестилетний этап Программы. С целью
повышения ее эффективности необходимо:
а) изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы
формирования и развития рынка жилья;
б) учесть вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на
развитие рынка доступного жилья, и необходимость разработки и принятия нормативных
актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета
законопроектов;
в) выделить в Программе два основных блока подпрограмм, направленных на
государственное стимулирование:
- спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий
граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;
- предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры,
участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищнокоммунального хозяйства.
Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием
"Формирование участков под жилищное строительство". В этой подпрограмме и частично
в подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного
фонда" в соответствии с новым Градостроительным кодексом необходимо разработать и
реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих
комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, и способы
реализации
таких
участков
инвесторам-застройщикам
на
конкурсной
основе.
Финансирование работ по формированию участков будет вестись на паритетных началах
32
за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов, федеральные
средства предоставляются на возвратной основе (например, беспроцентный кредит).
С 1 января 2006 г. в России стартовал приоритетный национальный проект
"Доступное и комфортное жилье - гражданам России", рассчитанный на шесть лет (до
2012 г.). Он включает подготовительный (2005 г.), первый (2006-2007 гг.) и второй этапы
(2008-2010 гг.). На первом этапе Президент России определил четыре приоритета:
- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
- повышение доступности жилья;
- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов
коммунальной инфраструктуры;
- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных
категорий граждан.
В целом, все государственные программы направлены на достижение следующих
основных целей: формирование и развитие цивилизованного рынка жилья (путем
увеличения числа частных собственников жилья за счет индивидуального жилищного
строительства, а также приватизации жилого помещения занимаемого по договору
социального найма жилья); усиление адресной социальной поддержки населения
связанной
с
оплатой
жилья
и
коммунальных
услуг;
развитие
механизмов,
обеспечивающих доступность приобретения жилья (например, развитие института
кредитования под покупку или строительство нового жилья (ипотека), развитие долевого
строительства и института жилищных сертификатов и т.д.); поддержка малоимущих
граждан в улучшении жилищных условий; демонополизация управления и содержания
жилищного фонда, а также создание бездотационных механизмов финансирования
содержания жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры (путем увеличения числа
частных
подрядных
организаций,
объединения
граждан-собственников
жилья
в
товарищества собственников жилья и т.д.); внедрение новых энергосберегающих
технологий в жилищное строительство, а также другие мероприятия.
Глоссарий
Жилище - индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми
помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в
жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно
иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для
временного проживания;
33
Договор об ипотеке - это договор по которому одна сторона - залогодержатель,
являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству
из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно
перед
другими
кредиторами
залогодателя,
за
изъятиями,
установленными федеральным законом.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства (далее - требования).
Вопросы для самоконтроля:
1.Как следует понимать конституционный принцип «права граждан на жилище»?
2.Что такое жилище?
3.Каково содержание принципа «права граждан на жилище»?
4.Содержание какого принципа шире «недопустимости лишения собственника его
имущества иначе как по решению суда» или «недопустимости произвольного
лишения жилища»?
5.Каковы основные направления государственной жилищной политики?
6.Какие целевые программы вы можете назвать?
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Конституция о праве граждан на жилище.
2. Основные направления государственной жилищной политики.
3. Государственные целевые программы.
Тематика курсовых работ
1. Право граждан на жилище: понятие, значение, содержание.
2. Основные направления государственной жилищной политики. История и
современность.
Тесты
Принципы «неприкосновенности жилища» и «недопустимости произвольного
лишения жилища»:
A. Содержатся только в Конституции РФ;
34
B. Содержатся только в Жильщном кодексе РФ;
C. Содержатся как в Конституции РФ так и в Жильщном кодексе РФ;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища означает, что:
A. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им,
за исключением случаев установленных законом РФ или Субъекта РФ;
B. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им,
в том числе в праве получения коммунальных услуг;
C. Только собственник не может быть выселен из жилища или ограничен в праве
пользования им, за исключением случаев установленных законом РФ;
D. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им,
в том числе в праве получения коммунальных услуг, за исключением случаев
установленных законом и с санкции прокурора;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
5. Принцип неприкосновенности жилища означает, что:
A. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия собственника этого
помещения, за исключением случаев предусмотренных федеральным законом;
B. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия лиц проживающих в
нем на законных основаниях;
C. Никто не вправе проникать в жилище без согласия лиц проживающих в нем на
законных основаниях, за исключением случаев установленных федеральным
законом;
D. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им,
а также проникать в жилище без согласия лиц проживающих в нем на законных
основаниях;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
35
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на
свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного
Совета Российской Федерации. - 1993. - № 32. - ст.1227

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 2005. - № 1

Закон РТ от 27 декабря 2004 г. № 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития
жилищного строительства в Республике Татарстан" // Республика Татарстан. 2004. - № 259-260

Закон РТ от 11 декабря 2004 г. № 65-ЗРТ "Об утверждении Программы
реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики
Татарстан на 2004-2010 годы" // Республика Татарстан. - 2004. - № 252

Закон РТ от 21 октября 1999 г. № 2443 "О государственной поддержке молодых
семей в улучшении жилищных условий" // Республика Татарстан. - 1999. - № 239

Указ Президента РФ от 27 мая 1997 г. № 528 "О дополнительных мерах по
реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" //
Российская газета. – 1997

Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 430 "О государственной поддержке
граждан в строительстве и приобретении жилья" // Российская газета. - 1996

Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах" //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 7. - ст. 692

Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 "О выпуске и обращении жилищных
сертификатов» // Российская газета. – 1994. - № 111

Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 г. № 442 "О мерах по обеспечению права
граждан на жилище" // Собрание законодательства Российской Федерации. -1993. № 15. - ст. 1248

Указ Президента РФ от 05.05.1992 № 431 "О мерах по социальной поддержке
многодетных семей" // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. - № 19. - ст. 1044
36

Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 № 817 "Об утверждении перечня
заболеваний дающих инвалидам страдающим ими, право на дополнительную
жилую площадь" // Российская газета. – 2004. - № 289.

Постановление Правительства РФ от 7 октября 2004 г. № 522 "О некоторых
вопросах
по
реализации
подпрограммы
"Государственные
жилищные
сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой
программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2004. - № 42. - ст. 4131

Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 "О федеральной
целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2001. - № 39. - ст. 3770

Постановление Правительства РФ от 12 апреля 2001 г. № 291 "О внесении
изменений в решения Правительства Российской Федерации о разработке проектов
нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2001. - № 16. - ст. 1616

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" //
Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 3. - ст. 278

Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 "О федеральной
целевой программе "Свой дом" // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 27. - ст. 3280

Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 "Об утверждении
Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской
Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"
//
Российская газета. - 1995. - № 30

Указ Президента РТ от 8 сентября 2004 г. № УП-568 "О мерах по преобразованию
предприятий жилищно-коммунального хозяйства в Республике Татарстан" //
Ведомости Государственного Совета Татарстана. – 2004. - № 8-9

Постановление КМ РТ от 3 ноября 2005 г. № 531 "О целевой программе
"Обеспечение жильем граждан в Республике Татарстан по социальной ипотеке" на
2006 год" // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов
республиканских органов исполнительной власти. – 2005. - № 44

Постановление КМ РТ от 23 декабря 2002 г. № 731 "О мерах по развитию
37
жилищного кредитования и ипотеки жилья в Республике Татарстан" // Сборник
постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских
органов исполнительной власти. – 2003. - № 1
Материалы судебной практики:

Постановление Конституционного суда РФ от 05.04.2007 N 5-П "По делу о
проверке конституционности положений пунктов 2 и 14 статьи 15 Федерального
закона "О статусе военнослужащих" и пункта 8 Правил выпуска и погашения
государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы
"Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в
состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, в связи с
жалобами ряда граждан" // Российская газета. – 2007. – 11апреля. - N 75

Определение Конституционного суда РФ от 20.03.2007 N 197-О-О "По жалобе
граждан Орловой Ирины Константиновны, Орлова Владимира Владимировича и
Орлова Дмитрия Владимировича на нарушение их конституционных прав частью
четвертой статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Правовая
система «Консультант плюс»

Решение Верховного Суда РФ от 11.10.2006 N ВКПИ06-68 «Об отказе в
удовлетворении заявления о признании частично недействующими подпункта "а"
пункта 5, пунктов 18, 19 и 21 Правил выпуска и реализации государственных
жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы
"Жилище" на 2002 - 2010 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от
21.03.2006 N 153» // Правовая система «Консультант плюс»

Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2006 г «Обзор
законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за
третий квартал 2006 года»// Правовая система «Консультант плюс»

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной
практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» //
Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2002. - N 5-6

Определение Верховного Суда РФ от 17 апреля 2007 г. N КАС07-116 // Правовая
система «Консультант плюс»
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.
38

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 20 августа
2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения
военнослужащих". - ООО "Новая правовая культура", 2005

Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее //
Законодательство и экономика. – 2005. - № 6

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных
с военной службы, и членов их семей // Серия "Право в Вооруженных Силах консультант" - "За права военнослужащих", 2005 г.

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
39
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу
Российской Федерации). – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12

Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением //
Российская юстиция. – 2004. - № 5, 6
40
Тема 3. Жилищное законодательство.
3.1.Понятие и особенности жилищного законодательства. Виды источников
жилищного права.
Законодательство выступает одной из форм выражения права. Закон (иной
нормативный акт государства), не отвечающий признакам права, может в установленном
порядке признаваться недействительным и, следовательно, в этом случае правом не
является.
Источникам
права
присущи
обязательность,
формальная
определенность
и
общеизвестность.
Обязательность
означает
непререкаемость
правовых
установлений,
беспрекословность их выполнения со стороны всех субъектов права. Формальная
определенность предполагает внешнее выражение, оформление правовых предписаний.
Общеизвестность, т.е. доступность для ознакомления с содержанием источников права,
предполагает, что правовая норма должна быть официально доведена до сведения
субъектов ее исполнения.
Совокупность источников права, которые являются формой выражения правовых
норм, образует систему законодательства. В законодательстве (источниках права)
правовые нормы и их различные структурные образования получают свое реальное
выражение, внешнее проявление, т.е. они соотносятся как форма и содержание.
Жилищное законодательство представляет собой совокупность законов, иных
нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются,
изменяются
или
отменяются
соответствующие
жилищно-правовые
нормы,
т.е.
регулируются жилищные отношения.
Ю.К. Толстой под жилищным законодательством понимает совокупность или
систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т.е. отношения,
обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье.
Систему жилищного законодательства образуют различные законы, а также иные
нормативные
правовые
акты,
регулирующие
жилищные
отношения
(источники
жилищного права).
Источники жилищного права подразделяются на три основные группы:
- федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные
правовые акты;
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
- нормативные акты органов местного самоуправления.
В то же время основы регулирования жилищных отношений заложены в
41
Конституции Российской Федерации.
Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего
российского законодательства, в том числе жилищного законодательства. Она имеет
высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в
Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции
Российской Федерации.
В Конституции Российской Федерации решаются вопросы компетенции Российской
Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству.
Конституция Российской Федерации (ст. 71) относит гражданское законодательство
к ведению Российской Федерации. В отличие от этого согласно п. "к" ч. 1 ст. 72
Конституции Российской Федерации жилищное законодательство является предметом
совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Исходя
из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации,
так и актами субъектов Российской Федерации.
Регулирование общественных отношений в сфере совместного ведения Российской
Федерации и субъектов Федерации имеет свои особенности, связанные с тем, что в этой
сфере могут осуществлять законодательное и иное регулирование как Российская
Федерация, так и ее субъекты. Причем законы и иные нормативные правовые акты
субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае
противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской
Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции Российской
Федерации).
ЖК РФ, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения,
которые согласно ст. 72 Конституции Российской Федерации являются предметом
совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому
ЖК РФ и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на
основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов
Российской Федерации в жилищной сфере.
В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым
актом субъекта Российской Федерации, изданным по вопросу, находящемуся вне
пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и
субъекта Российской Федерации, действует нормативный правовой акт субъекта
Российской Федерации (ч. 6 ст. 76 Конституции Российской Федерации).
Исходя из данных конституционных положений жилищное законодательство в
Российской Федерации развивается как сложная система законодательства, в которой в
42
качестве системообразующих законов выступают Конституция Российской Федерации,
ЖК РФ, Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" (далее - Вводный закон), Закон Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. (с изменениями и
дополнениями) и другие акты. В то же время отрасль жилищного законодательства
невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле; в состав
жилищного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты,
что вытекает из ст. 76 Конституции Российской Федерации, согласно которой по
предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и
"принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты
субъектов Российской Федерации" (ч. 2 ст. 76).
Кроме
перечисленных
законодательных
актов,
жилищные
правоотношения
регулируются также ГК РФ (гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на
жилые помещения", гл. 35 "Наем жилого помещения") и рядом других законов:
- Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ;
- Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря
2004 г. N 215-ФЗ;
В составе жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов
гражданско-правового характера, немало законов и других актов государственноправового, административно-правового, финансового характера. Это, например, законы и
другие
нормативные
правовые
акты,
определяющие
компетенцию
органов
исполнительной власти - Правительства Российской Федерации, министерств и других
федеральных органов исполнительной власти, предприятий, учреждений, организаций в
области
управления
государственным
и
муниципальным
жилищными
фондами,
организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и т.д., о которых будет сказано
ниже.
Согласно ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из данного Кодекса,
принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в
соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений
Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных
органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов
субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного
самоуправления. Из указанного положения следует, что жилищное законодательство
43
понимается в широком смысле, т.е. в него включаются как законодательные, так и
подзаконные акты.
Наряду с законами источниками права также являются иные нормативные правовые
акты Российской Федерации (подзаконные акты), которые издаются Президентом
Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, а также
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей
компетенции, во исполнение Конституции Российской Федерации и законов. Необходимо
отметить, что эти акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации и
действующему законодательству, но могут дополнять их и конкретизировать их
положения.
Нормативные правовые акты Президента Российской Федерации издаются во
исполнение его полномочий. Президент Российской Федерации издает указы и
распоряжения. Указы и распоряжения Президента Российской Федерации обязательны
для исполнения на всей территории страны, не должны противоречить Конституции
Российской Федерации и федеральным законам. В соответствии с Конституцией и
федеральными
законами
Президент
Российской
Федерации
обладает
широкими
полномочиями в различных областях государственной жизни, в том числе военной:
формирование Совета Безопасности
Российской Федерации и
руководство им;
утверждение военной доктрины Российской Федерации; назначение и освобождение
высшего командования Вооруженных Сил Российской Федерации; осуществление
руководства
внешней
политикой
Российской
Федерации,
введение
военного
и
чрезвычайного положения и др. Президент Российской Федерации является Верховным
Главнокомандующим Вооруженными Силами Российской Федерации.
Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации предназначены
реализовать исполнительную власть в государстве. В соответствии с Конституцией
Российской Федерации к полномочиям Правительства Российской Федерации относится:
разработка и представление Государственной Думе федерального бюджета и обеспечение
его исполнения; обеспечение проведения в Российской Федерации единой финансовой,
кредитной и денежной политики, а также мер по обеспечению обороны страны,
государственной безопасности, реализации внешней политики Российской Федерации,
законности, прав и свобод граждан, охране собственности и общественного порядка,
борьбе с преступностью и др. В целях реализации своих полномочий на основании и во
исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных законов, нормативных
указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации издает
нормативные правовые акты в виде постановлений и распоряжений и обеспечивает их
44
исполнение. К подзаконным актам также относятся нормативные правовые акты
федеральных
органов
исполнительной
власти.
Структура
федеральных
органов
исполнительной власти устанавливается указом Президента Российской Федерации. В
структуру федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации, помимо
Правительства
Российской
Федерации,
входят
федеральные
министерства,
государственные комитеты Российской Федерации, федеральные комиссии России,
федеральные службы России, российские агентства, федеральные надзоры России, а также
иные федеральные органы исполнительной власти.
Акты
федеральных
органов
исполнительной
власти
носят,
как
правило,
внутриведомственный характер, т.е. регулируют деятельность подведомственных им
предприятий, учреждений и организаций. Наряду с этим существуют и нормативные акты
федеральных органов исполнительной власти межведомственного характера, которые
регулируют общественные отношения в различных сферах жизнедеятельности общества и
которые являются обязательными для отраслевых органов, а также организаций и
граждан.
Нормативные правовые акты издаются в пределах своей компетенции и органами
местного самоуправления (представительными и исполнительными). Такими актами
могут быть нормативные решения или постановления по различным вопросам местного
характера.
При этом ЖК РФ в ст. 5 устанавливает следующие принципы действительности
подзаконных актов:
1) указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения,
не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам;
2)
Правительство
Российской
Федерации
вправе
издавать
постановления,
содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение
ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской
Федерации.
Так,
Правительством
Российской
Федерации
изданы
следующие
постановления:
- "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21
мая 2005 г. N 315;
- "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" от 28 апреля
2005 г. N 266;
- "О дополнительных ограничениях на инвестирование накоплений для жилищного
45
обеспечения военнослужащих и максимальных долях в совокупном инвестиционном
портфеле отдельных классов активов" от 3 мая 2005 г. N 278;
3) федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные
правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в
пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами
Президента
Российской
Федерации,
постановлениями
Правительства
Российской
Федерации. На практике для единообразного применения федерального жилищного
законодательства указанные органы издают методические рекомендации по различным
вопросам, имеющим рекомендательный характер;
4) органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут
принимать
законы
и
иные
нормативные
правовые
акты,
содержащие
нормы,
регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК
РФ, принятых в соответствии с ЖК РФ других федеральных законов;
5) органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты,
содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий
в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми
актами субъектов Российской Федерации;
6) в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в
федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации,
законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации,
нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК РФ
применяются положения ЖК РФ.
От нормативных правовых актов необходимо отличать акты применения права.
Актом применения права является официальное решение государственного органа,
содержащее государственно-властное веление, выраженное в определенной форме и
направленное на индивидуальное регулирование общественных отношений.
В отличие от нормативных правовых актов акты применения норм права носят
индивидуальный характер, регулируют конкретные общественные отношения, обращены
к конкретным лицам, а их действие распространяется на конкретный случай.
Между актами жилищного законодательства существует следующая иерархия с
точки зрения их юридической силы:
- общепризнанные принципы и нормы международного права;
- международные договоры;
- Конституция Российской Федерации;
46
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- иные федеральные законы в жилищной сфере;
- федеральные подзаконные правовые акты;
- нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
- нормативные правовые акты муниципальных образований.
Руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а
также Пленума Верховного Суда СССР по вопросам применения норм жилищного
законодательства, не относятся к числу источников права. Однако они оказывают
большое влияние на правоприменительную практику, содействуют единообразному
пониманию правовых норм.
3.2. Действие жилищного законодательства.
Действие жилищного законодательства распространяется на отношения, предметом
которых являются жилые помещения, пригодные как для постоянного, так и для
временного проживания. В то же время оно не распространяется на отношения по
использованию дачных жилых помещений. К этому лишь можно добавить, что оно также
не распространяется на пользование казарменным жилищным фондом, которое
регулируется общевоинскими уставами Вооруженных Сил Российской Федерации.
ЖК РФ установил следующие правила действия жилищного законодательства во
времени (ст. 7):
- акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к
жилищным отношениям, возникшим после введения их
в действие (принцип
немедленного действия закона);
- действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные
отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо
предусмотренных этим актом (принцип обратной силы). Так, например, обратная сила
придана нормам разд. VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами", поскольку
они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 9
Вводного закона);
- в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного
законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям,
возникшим после введения его в действие. Указанное правило касается длящихся
отношений, когда права и обязанности возникают после возникновения самого
правоотношения;
- акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и
47
обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные
права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в
действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на
отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (принцип pacta sunt servanda,
означающий,
что
договоры
должны
исполняться,
несмотря
на
изменившиеся
обстоятельства, аналогичное правило содержится в ст. 422 ГК РФ). Примером действия
данного принципа является ст. 9 Вводного закона, согласно которой действие норм разд.
VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" распространяется на отношения,
возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Другим примером исключения из принципа немедленного действия нового закона
является, по образному выражению Ю.К. Толстого, "переживание старого закона", когда к
правоотношениям, которые урегулированы в новом законе, применяется также старый
закон. Проявление данного исключения наблюдается в п. 2 ст. 6 Вводного закона,
согласно которому граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего
предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право
состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального
найма, т.е. фактически сохраняется действие ст. 29 ЖК РСФСР, определяющей основания
постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Несмотря на то, что ЖК РФ не устанавливает специальных правил относительно
действия жилищного законодательства в пространстве, действует общий принцип,
согласно которому оно распространяется на всю территорию Российской Федерации
(федеральное законодательство) или территорию субъекта Российской Федерации
(жилищное законодательства субъекта Российской Федерации). Однако подчас даже
федеральное жилищное законодательство ограничивает пространственные пределы
действия закона (например, оно распространяется на районы Крайнего Севера и др.).
Действие жилищного законодательства по кругу лиц означает его ограниченное
действие только в отношении отдельных категорий граждан: военнослужащих,
"чернобыльцев", инвалидов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.д., которым
соответствующими законодательными и иными нормативными правовым актами
предусматриваются различные виды социальных гарантий в форме различного рода льгот
и компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг.
3.3.Компетенция органов государственной власти Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации (на примере государственных органов Республики Татарстан)
и органов местного самоуправления в сфере регулирования жилищных отношений.
48
1. Полномочия Российской Федерации и ее субъектов по регулированию жилищных
отношений разграничены в соответствии с нормами Конституции РФ. Так, в ведении
Российской Федерации находятся вопросы регулирования и защиты прав и свобод
человека и гражданина; в ведении субъектов РФ - вопросы защиты прав и свобод человека
и гражданина (ст. 71, 72 Конституции РФ). Данная позиция отражена в Федеральном
законе от 06.10.99 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных
(представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов
Российской Федерации". Жилищное законодательство находится в совместном ведении
Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Исходя из этого, ЖК РФ
определил основы правового регулирования жилищных отношений и полномочия
Российской Федерации, ее субъектов, а также органов местного самоуправления в
регламентации этих отношений (ст. 12, 13, 14).
В то же время разграничение полномочий никоим образом не означает "разделения"
предметов федерального и регионального регулирования; общие подходы и требования к
пользованию жильем, содержанию и использованию жилищного фонда вызывают
необходимость единообразного регулирования ряда вопросов, касающихся жилищных
отношений. Исходя из общих норм федеральных законов, эти вопросы подлежат
регламентации на уровне субъектов РФ в той мере, в какой они не урегулированы на
уровне федеральном.
Кроме того, субъекты РФ решают вопросы, отнесенные к их ведению Российской
Федерацией. Так, ЖК РФ к их компетенции относит, в частности: определение порядка
ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в
жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма; установление
порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и
стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего
налогообложению, в целях признания граждан малоимущими (ст. 13).
Компетенция органов государственной власти РФ в области жилищных отношений
определена ст. 12, субъекта РФ - ст. 13, органов местного самоуправления - ст. 14.
2. Приведем несколько примеров разграничения полномочий, которые одновременно
демонстрируют тесную взаимосвязь функций соответствующих органов разных уровней.
1) К компетенции федеральных органов государственной власти отнесено
определение порядка государственного учета жилищных фондов (п. 1 ст. 12), к
компетенции субъекта РФ - государственный учет жилищного фонда субъекта РФ (ст. 13).
Органы местного самоуправления осуществляют учет муниципального жилищного фонда.
49
2) Российская Федерация определяет основания признания малоимущих граждан
нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
(п. 3 ст. 12), субъекты РФ устанавливают порядок определения размера дохода,
приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в
собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания
граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых
помещений муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 13); органы местного
самоуправления - размер вышеназванных доходов и стоимости имущества, определяемый
в тех же целях (п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 49).
3) В вопросах обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан по договору
социального найма Российская Федерация определяет порядок предоставления жилья (ст.
57 ЖК РФ); субъект РФ - порядок ведения органами местного самоуправления учета
граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Органы местного самоуправления ведут учет
граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма, и предоставляют малоимущим гражданам такие помещения из
муниципального жилищного фонда (п. 5 ч. 1 ст. 14, ст. 49 ЖК РФ).
4)
Российская
Федерация
определяет
иные
категории
граждан
в
целях
предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ и порядок предоставления
таких помещений (пп. 5 и 6 ст. 12, ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Субъекты РФ решают аналогичные
вопросы в отношении предоставления жилых помещений своего жилищного фонда (пп. 4
и 5 ст. 13, ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Органы местного самоуправления могут предоставлять
жилые помещения категориям граждан, указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, по договорам
социального найма из муниципального жилищного фонда в случае наделения этих
органов соответствующими государственными полномочиями (ч. 4 ст. 49 ЖК РФ).
5)
Российская
Федерация
определяет
основания
предоставления
специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов; субъект РФ - порядок предоставления специализированных жилых помещений
своего жилищного фонда; орган местного самоуправления - порядок предоставления
жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (см.
соответственно: п. 7 ст. 12, п. 2 ст. 13, п. 4 ч. 1 ст. 14, а также гл. 10 ЖК РФ).
6) Российская Федерация устанавливает основания и порядок признания жилых
помещений непригодными для проживания (п. 11 ст. 12); субъект РФ в соответствии с
этим признает непригодными для проживания жилые помещения своего жилищного
фонда (п. 6 ст. 13); органы местного самоуправления - жилые помещения муниципального
50
жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14). Порядок и основания признания жилых помещений
непригодными для проживания определяются Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). К
компетенции органов государственной власти Российской Федерации отнесено также
признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ
непригодными для проживания (п. 12 ст. 12).
7) Определение условий и порядка переустройства жилых помещений возложено на
Российскую Федерацию (п. 10 ст. 12), а согласование переустройства (согласно п. 7 ч. 1
ст. 14) - на органы местного самоуправления (см. гл. 4 ЖК РФ).
3. В части контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда
Российская Федерация, субъект РФ и орган местного самоуправления осуществляют
контроль только в пределах принадлежащего каждому жилищного фонда (п. 17 ст. 12, п. 8
ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).
4. К исключительной компетенции Российской Федерации отнесены вопросы:
установления
требований
к
содержанию
общего
имущества
собственников
помещений в многоквартирном доме и определения порядка организации и деятельности
ЖК, ЖСК и ТСЖ (пп. 2, 8, 9 ст. 12, разд. V и VI ЖК РФ);
установления правил пользования жилыми помещениями, требований к жилым
помещениям, их содержанию (пп. 2, 13 ст. 12, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ);
определения оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений
(п. 14 ст. 12, ст. 79, 80, 83-91, 103 ЖК РФ. См. также ст. 687 и 688 ГК РФ. В отношении
собственников жилья следует также иметь в виду ст. 293 ГК РФ "Прекращение права
собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение");
установления структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги,
порядка расчета и внесения такой платы (п. 16 ст. 12, разд. VII ЖК РФ);
правового регулирования отдельных видов сделок с жилыми помещениями (п. 15 ст.
12).
5. Согласно ч. 9 ст. 57 ЖК РФ субъекты РФ также устанавливают порядок
определения общей площади в случаях, предусмотренных ч. 8 данной статьи ЖК РФ.
Органы местного самоуправления ведают вопросами перевода жилых помещений в
нежилые и наоборот (п. 6 ч. 1 ст. 14, гл. 3 ЖК РФ); установления учетной нормы
предоставления жилья (ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ).
6. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге
перечни вопросов, отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления
(которые решают органы местного самоуправления на территории каждого из этих
городов), определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные ЖК
51
РФ к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные
перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ (см. ч. 3 ст. 156, ч.
1 ст. 157, ч. 4 ст. 158 и др.).
7.
Вопросы,
отнесенные
к
компетенции
органов
государственной
власти
(федеральных и субъектов РФ) и органов местного самоуправления, не исчерпываются ст.
12-14. Так, помимо определяемых ст. 12 Кодекса, к вопросам, решаемым Российской
Федерацией, отнесены: осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия
земельного участка для нужд Российской Федерации (ч. 1 и 6 ст. 32); установление
порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (ч. 10 ст. 32);
установление правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39);
установление перечня соответствующих заболеваний, при которых проживание с лицом,
страдающим этим заболеванием, в одной квартире невозможно, для решения вопроса
постановки на учет нуждающихся в жилье (ст. 51), а также предоставления жилого
помещения (ст. 58); утверждение типового договора социального найма жилого
помещения (ст. 63); установление категорий граждан, нуждающихся в специальной
социальной защите (ст. 98); утверждение типовых договоров найма специализированных
жилых помещений (ст. 100) и т.д. Иные вопросы, решаемые Российской Федерацией,
могут быть определены другими федеральными законами (п. 18 ст. 12).
К компетенции субъектов РФ (помимо вопросов, определяемых ст. 13) отнесены:
осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд
субъекта РФ (ч. 1 и 6 ст. 32); установление категорий граждан, нуждающихся в
специальной социальной защите (ст. 98); установление категорий граждан, которым
предоставляются служебные жилые помещения жилищного фонда субъекта РФ (ст. 104);
установление порядка управления многоквартирным домом, все помещения которого
находятся в собственности субъекта РФ (ст. 163), и т.д. Иные вопросы могут быть
определены согласно положению п. 9 ст. 13.
В компетенции органов местного самоуправления (помимо вопросов, определяемых
ст. 14) находятся: выкуп жилого помещения в случае изъятия земельного участка для
муниципальных нужд (ч. 1 и 6 ст. 32); установление учетной нормы и нормы
предоставления (ст. 50); определение категорий граждан, которым предоставляются
служебные жилые помещения муниципального жилищного фонда (ст. 104), и т.д.
Глоссарий
Источник права (Форма права) - внешнее выражение нормы права.
Законодательство – совокупность нормативно-правовые акты исходящих от
52
государства в лице всех его нормотворческих органов.
Закон - это принятый в особом порядке "первичный правовой акт" по основным
вопросам жизни государства, "непосредственно выражающий общую государственную
волю и обладающий высшей юридической силой"
Нормативно-правовые акты - это выраженные в письменной форме решения
компетентных государственных органов, в которых содержатся нормы права.
Вопросы для самоконтроля:
1. Дайте понятие жилищного законодательства.
2. В чем состоят особенности жилищного законодательства?
3. Какие виды источников жилищного права можно выделить?
4. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в сфере
регулирования жилищных отношений?
5. Компетенция
органов
государственной
власти
субъектов
Российской
Федерации (на примере государственных органов Республики Татарстан) в
сфере регулирования жилищных отношений.
6. Компетенция органов местного самоуправления в сфере регулирования
жилищных отношений.
7. Роль судебных и иных правоприменительных органов в развитии и
совершенствования жилищного законодательства.
8. Действие жилищного законодательства в пространстве, во времени и по кругу
лиц?
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие и особенности жилищного законодательства. Виды источников
жилищного права.
2. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации (на примере государственных органов
Республики Татарстан) и органов местного самоуправления в сфере
регулирования жилищных отношений.
3. Роль судебных и иных правоприменительных органов в развитии и
совершенствования жилищного законодательства.
4. Действие жилищного законодательства в пространстве, во времени и по
кругу лиц.
Тематика курсовых работ
53
1. Жилищное законодательство: понятие и особенности.
2. Действие жилищного законодательства в пространстве, во времени и по кругу
лиц.
3.Компетенция органов государственной власти Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации и органов местного самоуправления в сфере регулирования
жилищных отношений.
Тесты
1. Жилищное законодательство находится:
A. В совместном ведении РФ и субъектов РФ;
B. В исключительном ведении РФ;
C. В ведении субъектов РФ.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. В случае противоречия норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского
кодекса РФ в сфере регулирования жилищных нотошений:
A. Следует применять Гражданский кодекс РФ;
B. Следует применять Жилищный кодекс РФ;
C. Вопрос о приоретете нормы решается Конституционным судом РФ.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.
54
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. -
55
№7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу
Российской Федерации). – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8
56
Тема 4. Объекты жилищных правоотношений.
4.1.Понятие и виды жилых помещений.
Объекты жилищных прав - жилые помещения. Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ,
жилым
помещением
признается
изолированное
помещение,
которое
является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно
должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным
кодексом и другими федеральными законами.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого
помещения,
включая
площадь
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и
ее часть, комната.
Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный
объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в
таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для
использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме
или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку,
согласно статье 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть
лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Помещение
признается
жилым,
если
оно
конструктивно,
функционально
предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому
состоянию
к
постоянному
проживанию
граждан.
Жилые
помещения
должны
удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и
57
требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению,
постоянному
отоплению,
проветриванию
и
другим
условиям,
обеспечивающим
нормальное, здоровое проживание людей.
Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
1) представлять собой изолированное помещение;
2) быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без
несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);
3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать
санитарным и техническим нормам.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по
основаниям и в порядке, определенным Правительством Российской Федерации в
постановлении от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке
признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно
части 3 статьи 39 Жилищного кодекса, Правила содержания общего имущества в
многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и
законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной
безопасности,
санитарно-гигиенических,
законодательства,
а
также
в
экологических
соответствии
с
правилами
и
иных
требований
пользования
жилыми
помещениями, утвержденными Правительством России. Согласно статье 23 Федерального
закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения", жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции,
микроклимату,
воздухообмену,
уровням
шума,
вибрации,
ионизирующих
и
неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях
обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Допускается
использование
жилого
помещения
для
осуществления
профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности
проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и
законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое
помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если
собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически
нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская
его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о
необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения -
58
назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения
продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению,
без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа
местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого
помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом
расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
4.2.Понятие и виды жилищных фондов.
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на
территории
России,
независимо
от
форм
собственности,
включая
жилые
и
специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда,
жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных
переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких
престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные
жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для
проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому
назначению, правилам использования и другим элементам.
Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности
жилищный фонд подразделяется на:
1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности
граждан и юридических лиц;
2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее
субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых
гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для
проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV
ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного
жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких
59
помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на
условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками
таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4)
жилищный
фонд
коммерческого
использования
-
совокупность
жилых
помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на
условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,
предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.
В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием
и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над
соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям
проводят
уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы
государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным
законом и иными нормативными правовыми актами.
4.3.Учет жилищного фонда и государственная регистрация прав на жилое
помещение, и сделки с ним.
Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический
правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое
назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме статьи 288
ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а
осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими
должно производиться в соответствии
с целевым назначением этих
объектов
недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости
обусловлена и нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Согласно статье 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые
помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных
Гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации прав и Жилищным
кодексом. В соответствии с частью 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации,
если иное не установлено законом. Возникновение вещного права на недвижимость
является основным юридическим следствием акта государственной регистрации. В
соответствии с частью 1 статьи 131 и статьи 216 ГК РФ, с Законом о государственной
регистрации прав государственной регистрации подлежат вещные права на жилые
помещения: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и
60
сервитут.
Государственная и муниципальная собственность - не особые виды вещных прав, а
формы собственности, указывающие на принадлежность имущества публичному
собственнику - государственному и муниципальному образованию. В этих случаях
субъектами права собственности выступают Российская Федерация и ее субъекты или
муниципальные образования.
Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государственной
регистрации, поскольку не могут передаваться правообладателями другим лицам, их
возникновение не связано с актом государственной регистрации. Однако в некоторых
субъектах Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют права пользования (проживания)
жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Возможность и необходимость
такой регистрации обосновывается и в публикациях.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ и статьи 1 Закона о государственной регистрации
прав, обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому
основным аргументом в пользу внесения сведений о правах пользования жильем в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является
их обременительный характер для права собственности на жилое помещение.
Возможность государственной регистрации таких прав обоснована также наличием
подходящих органов (учреждений юстиции) и полезностью сведений о данных лицах для
приобретателей жилого помещения.
Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному
учету
в
порядке,
установленном
Правительством
России.
Основная
задача
государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении,
количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства,
стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный
учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение
технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и
техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях,
связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в
эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения),
включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России
включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и
61
бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет,
осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для
Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и
регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых
строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на
специализированные государственные и муниципальные организации технической
инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ),
методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная
организация.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5
статьи 19 ЖК РФ, содержит: Раздел I. Сведения о принадлежности; Раздел II.
Экспликация площади квартиры; Раздел III. Техническое описание квартир; Раздел IV.
Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в
Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).
Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение:
если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим
применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного
законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.
4.4.Перевод жилых помещений в нежилые и перевод (признание) нежилых помещений
в жилые.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается
с
учетом
соблюдения
требований
Жилищного
кодекса
и
законодательства
о
градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).
Законодательство о градостроительной деятельности, упоминаемое в части 1 статьи
22 ЖК РФ, согласно статье 3 Градостроительного кодекса России, состоит из
Градостроительного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых
актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов
субъектов Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются
муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному
кодексу России.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом
жилищным законодательством. Жилищный кодекс не устанавливает оснований для
перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается,
62
только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше
первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой,
переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Согласно пункту 2 части 3 статьи 288 ГК РФ, размещение собственником в
принадлежащем
ему жилом
помещении
предприятий,
учреждений,
организаций
допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Статья 22 ЖК РФ не предусматривает возможности определения оснований и
условий перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательством субъектов
Российской Федерации. Нормы статей 12-14 ЖК РФ не относят данный вопрос к
компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления. В
соответствии с пунктом 9 статьи 13 ЖК РФ в компетенцию органов государственной
власти субъектов Российской Федерации входят иные вопросы, отнесенные Конституцией
России, Жилищным кодексом и другими федеральными законами к ведению органов
государственной власти субъектов Федерации в области жилищных отношений, а не
органов государственной власти Российской Федерации и местного самоуправления.
Следовательно,
органы
государственной
власти
субъектов
Федерации
вправе
регулировать названные вопросы
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)
представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся
переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или
засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое
помещение жилое - его технический паспорт);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства
или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка
требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или
нежилого).
Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений,
не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше. В
комиссию муниципального образования включаются представители межведомственной
комиссии, организации, выполняющей функции управления жилищным фондом и его
63
содержания,
а
также
органов
архитектуры
и
градостроительства,
организации
технической инвентаризации, органов государственного архитектурно-строительного
надзора,
государственной
противопожарной
службы,
государственной
жилищной
инспекции, государственной санитарно-эпидемиологической службы. При необходимости
к работе в комиссии муниципального образования могут привлекаться экологи, экспертыпроектировщики и другие специалисты.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и
даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе
или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения пакета
предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее
чем через 45 дней со дня представления этих документов в данный орган. Орган,
осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня
принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю
документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного
документа устанавливаются Правительством России.
Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или
направлением заявителю документа информирует о принятии решения собственников
помещений, примыкающих к помещению, которое предполагается перевести в другой
фонд, жилой или нежилой. Если необходимы переустройство, перепланировка
переводимого помещения или иные работы в нем, то указанный в части 5 статьи 23 ЖК
РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если
их проведение необходимо. Этот документ подтверждает окончание перевода помещения
и служит основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если
для
такого
использования
не
требуется
проведение
его
переустройства,
или
перепланировки, или иных работ.
Завершение указанных в части 8 статьи 23 ЖК РФ переустройства, или
перепланировки, или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии,
сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Последний (орган)
направляет составленный акт в организацию (орган) по учету объектов недвижимого
имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и
является основанием использования переведенного помещения в жилое или нежилое. При
дальнейшем использовании переведенного помещения должны соблюдаться требования
пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные
законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в
многоквартирных домах.
64
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое
допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:
1) не представлены определенные частью 2 статьи 23 ЖК РФ документы;
2) документы представлены в ненадлежащий орган;
3) не соблюдены предусмотренные статьей 22 ЖК РФ условия перевода помещения;
4) проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает
требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ; оно
(решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со
дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или
нежилого помещения в жилое является исчерпывающим. В качестве первого основания
названо непредставление документов, определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ (перечень
документов приведен в предыдущем параграфе).
Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет отказа в переводе
помещения из жилого в нежилое или наоборот.
Второе основание - представление документов в ненадлежащий орган. Перевод
жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган
местного самоуправления, в который должны быть представлены необходимые
документы. Третье основание для отказа в переводе - несоблюдение предусмотренных
статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Не допускается перевод жилого
помещения в нежилое, если:
- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,
специально для этого предназначенных;
- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
- переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его
собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо
лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:
- такое помещение не отвечает установленным требованиям;
-
отсутствует
возможность
обеспечить
соответствие
такого
помещения
установленным требованиям;
- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
65
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований
Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, например,
если:
- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые
гражданами по договору социального найма;
- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до
уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой
площади граждан;
- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом
жилом помещении;
- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.
Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1
статьи 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть
отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд. Заявление о
признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в
арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало
известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено
федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления
может быть восстановлен судом.
4.5.Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения - это установка,
замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или
другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
- установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов,
электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных
машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее
66
внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка
проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование
-
для
приспособления
помещений
к
новому
функциональному
назначению;
реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по
перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения
в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
Перепланировка жилых помещений может включать в себя:
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые
помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170
"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда",
собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно
вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений,
конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате
ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства
с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.
Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки
жилых помещений.
При переустройстве помещений не допускаются:
- переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности
или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида
фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным
коммуникациям и отключающим устройствам;
- перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех
или отдельных жильцов дома или квартиры;
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната
без естественного освещения или без приборов отопления;
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м
или шириной менее 2,25 м;
67
- увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
- переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных
совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
- переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по
делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника
штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в
соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо
для обеспечения безопасности проживания;
- перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в
паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и
перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке.
Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом,
другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на
земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и
иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо,
осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не
вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие
сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за
указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением
требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на
основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в
части 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти
Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе
требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть
обжалованы в суд как неправомерные.
Форма заявления о переустройстве или перепланировке утверждена Правительством
России. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В
качестве
правоустанавливающих
перепланируемое
жилое
документов
помещение
на
(подлинники
переустраиваемое
или
и
(или)
засвидетельствованные
в
нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве
собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации,
68
купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его
собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по
месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения
представляет:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной
Правительством России;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое
жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке
копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства
или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
4)
технический
паспорт
переустраиваемого
или
перепланируемого
жилого
помещения;
5) письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно
отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение
на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный
наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого или
перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о
допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения,
если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником
архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других
документов, кроме установленных частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Заявителю выдается
расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом,
осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в нем должно быть принято по результатам
рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 статьи 26 ЖК
РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со
дня представления документов в данный орган, который не позднее чем через три рабочих
дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу,
указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого
решения. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством России.
Предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ служит основанием проведения
69
переустройства или перепланировки жилого помещения.
В соответствии со статьей 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или
перепланировки жилого помещения допускается, если:
- не представлены определенные частью 2 статьи 26 ЖК РФ документы;
- документы представлены в ненадлежащий орган;
- проект переустройства или перепланировки жилого помещения не соответствует
требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого
помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения,
предусмотренные частью 1 статьи 27 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется
заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть
обжаловано заявителем в судебном порядке.
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц.
По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять
объект
и
проверить
соответствие
произведенных
изменений
разрешительной
документации. Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим
разрешение. Если фактические изменения в переустроенных помещениях признаны
недопустимыми, то органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены,
принимают меры к привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с
законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт
приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества.
Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр
объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение
комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения
отдельных членов комиссии против решения излагаются письменно и прилагаются к
протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в
двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия
с решением городской комиссии - в судебном порядке. Распоряжение префекта
(супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения
жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ.
Комиссия
в
своем
решении
устанавливает
срок
завершения
работ
по
переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который не
должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической
инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения
70
перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре и
направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению
имуществом г. Москвы для внесения этих изменений в банк данных.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается
актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим
согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28
ЖК РФ).
Самовольными переустройство или перепланировка жилого помещения, считаются,
если они проведены без основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с
нарушением проекта переустройства или перепланировки в соответствии с пунктом 3
части 2 статьи 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее
жилое
помещение,
Собственник
жилого
несет
предусмотренную
помещения,
которое
законодательством
было
самовольно
ответственность.
переустроено
или
перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального
найма обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в
порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в
переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и
законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если
жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 статьи
29 ЖК РФ срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование (если не принято
решение, предусмотренное частью 4 статьи 29 ЖК РФ), принимает решение:
1) в отношении собственника - продать с публичных торгов такое жилое помещение,
выплатить собственнику вырученные от продажи жилого помещения средства, кроме
расходов на исполнение судебного решения, возложить на нового собственника этого
жилого помещения обязанность привести его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального
найма - расторгнуть данный договор и возложить на собственника такого жилого
помещения, бывшего наймодателем по указанному договору, обязанность привести жилое
помещение в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения,
которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 ЖК
РФ порядке, или для собственника жилого помещения, бывшего наймодателем по
расторгнутому в установленном частью 5 статьи 29 ЖК РФ порядке договору,
устанавливает новый срок, в течение которого нужно привести жилое помещение в
71
прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в
указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим
согласование, то это помещение подлежит продаже с публичных торгов в соответствии с
частью 5 статьи 29 ЖК РФ.
Глоссарий
Объекты жилищных прав – это жилые помещения.
Общая площадь жилого помещения - это сумма площади всех частей такого
помещения,
включая
площадь
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания и отвечающее
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства.
Жилой дом - индивидуально определенное здание (самостоятельный объект),
которое
состоит
из
комнат
и
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в
таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в
качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на
территории России, независимо от форм собственности.
Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых
гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов.
Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в
собственности граждан и юридических лиц;
Государственный
жилищный
фонд
-
совокупность
жилых
помещений,
принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд
72
Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской
Федерации);
Муниципальный
жилищный
фонд
-
совокупность
жилых
помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для
проживания отдельных категорий граждан (общежития, гостиницы-приюты, дома
маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для
одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, служебные жилые
помещения и другие), и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых
помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного
жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких
помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на
условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками
таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
Жилищный
фонд
коммерческого
использования
-
совокупность
жилых
помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на
условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,
предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.
Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие
внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее
внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения – это
проведенные без основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с
нарушением проекта переустройства или перепланировки в соответствии с пунктом 3
части 2 статьи 26 ЖК РФ работы по переустройству или перепланировке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии
с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Вопросы для самоконтроля:
73
1. Дайте понятие, и раскройте назначение жилых помещений?
2. Какие требования, предъявляются к жилым помещениям?
3. Какие выделяет законодатель виды жилых помещений?
4. Дайте понятие жилищного фонда и его виды?
5. Учет жилищного фонда и государственная регистрация прав на жилое
помещение, и сделки с ним.
6. Какие есть основания и порядок признания жилого помещения непригодным
для постоянного проживания?
7. Раскройте порядок перевод жилых помещений в нежилые и перевод
(признание) нежилых помещений в жилые.
8. Раскройте порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.
9. Последствия
самовольного
переустройства
и
перепланировки
жилого
помещения.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие, виды и назначение жилых помещений.
2. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.
3. Понятие жилищного фонда и его виды.
4. Учет жилищного фонда и государственная регистрация прав на жилое
помещение, и сделки с ним.
5. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для
постоянного проживания.
6. Перевод жилых помещений в нежилые и перевод (признание) нежилых
помещений в жилые.
7. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Тематика курсовых работ
1. Понятие, виды и назначение жилых помещений.
2. Понятие жилищного фонда и его виды.
3. Учет жилищного фонда и государственная регистрация прав на жилое
помещение, и сделки с ним.
4. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для
постоянного проживания.
74
5. Перевод жилых помещений в нежилые и перевод (признание) нежилых
помещений в жилые.
6. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Тесты
1.Объектом жилищных прав является:
A. Только жилое помещение;
B. Как жилое, так и не жилое помещение;
C. Только помещение, которое используется для проживания;
D. Любое жилище.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. В общую площадь жилого помещения не входят:
A. Помещения вспомогательного использования, в том числе, балконы, лоджии,
веранды и террасы;
B. Помещения вспомогательного использования;
C. Балконы, лоджии, веранды и террасы;
D. Помещения перечисленные в Федеральном законе или законе субъекта РФ;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
3. В жилом помещении допускается:
A. проживание;
B. проживание, осуществление профессиональной деятельности;
C. проживание, осуществление профессиональной или индивидуальной
предпринимательской деятельности;
D. проживание, осуществление профессиональной или индивидуальной
предпринимательской деятельности, в том числе, организация промышленного
производства.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
4. Разновидностями государственного жилищного фонда являются:
75
A. Жилищный фонд социального использования и специализированный жилищный
фонд;
B. Жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный
фонд и жилищный фонд коммерческого использования;
C. Жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный
фонд и индивидуальный жилищный фонд;
D. Жилищный фонд социального использования и индивидуальный жилищный фонд.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
5. Перевод жилого, пригодного для постоянного проживания граждан в нежилое:
A. Допускается во всех случаях по заявлению лиц проживающих в жилом помещении
на законных основаниях;
B. Не допускается если жилое помещение расположено выше первого этажа;
C. Не допускается во всех случаях;
D. Допускается по заявлению собственника при условии, что жилое помещение
расположено на первом этаже или если под переводимым помещением, помещения
нежилые.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
6. Последствиями самовольного переустройства или перепланировки жилого
помещения могут быть:
A. Выселение, как собственника, так и нанимателя жилого помещения;
B. Конфискация в судебном порядке жилого помещения собственника или выселение
нанимателя;
C. Сохранение жилого помещения в переустроенном или перепланированном виде;
Высе6ление, как собственника, так и нанимателя или сохранение жилого помещения в
переустроенном или перепланированном
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:
76

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 1997. - №
145

Закон РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530-I "О вынужденных переселенцах" //
Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской
Федерации. - 1993. - № 12, ст. 427

Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. № 4528-1 "О беженцах" // Ведомости
Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. № 12. - ст. 425

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении положения
о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" //
"Российская газета. – 2006. - № 28.

Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 "Об утверждении
Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и
типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений" // Российская
газета. - 2006. - № 34

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 "Об утверждении
Правил пользования жилыми помещениями" // Российская газета. - 2006. - № 16

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 "Об утверждении
формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и
формы
документа,
подтверждающего
принятие
решения
о
согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" // Российская газета. 2005. - № 95

Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 "Об утверждении формы
77
заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы
документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения" // Российская газета. - № 95.

Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 "О государственном учете
жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета. – 1997. - № 205.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. – 2003. - № 214.
Материалы судебной практики:
Постановление Президиума Верховного Суда No. 243пв-99пр от 15.03.2000 //
Правовая система «Консультант плюс»
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Кислякова М. незаконные перепланировки //ЭЖ-Юрист. – 2005. - № 45

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5
78

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Кузьмина И. Понятие жилого помещения. - Российская юстиция. – 2001. - № 9

Чекмарева Е.В. Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой /
переустройством в современных условиях // Правовые вопросы недвижимости. –
2005. - № 2

Поротикова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений //
Законодательство. – 2004. - № 4

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу
Российской Федерации). – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Грудцына Л. Жилье как объект имущественных прав. – Адвокат. – 2005. - № 12

Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность
жилища // Адвокат. - 2005. - № 7

Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением //
Адвокат. – 2005. - № 10

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Шорин А.В. Новый порядок и условия проведения
переустройства и
перепланирования жилого помещения // Право в Вооруженных Силах. – 2005. - №
11
79
Тема 5. Право собственности на жилые помещения.
5.1.Понятие, формы и виды права собственности на жилые помещения.
Право собственности может быть рассмотрено в объективном и в субъективном
смысле. В первом случае речь идет о юридическом институте - совокупности правовых
норм, значительная часть которых, имея гражданско-правовую природу, входит в
подотрасль вещного права.
В субъективном смысле право собственности, как и всякое субъективное право, есть
возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. С
этой точки зрения оно представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное
право, которое дает возможность своему обладателю - собственнику, и только ему
определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества,
осуществляя над ним полное хозяйственное господство.
Формы собственности в Российской Федерации. Конституция РФ устанавливает, что
в России признаются и равным образом защищаются частная, государственная,
муниципальная
и
иные
формы
собственности
(ст.
8).
В
соответствии
с
ее
общеполитической терминологией Конституция РФ в большинстве случаев говорит о
собственности, а не о праве собственности, однако всегда имеются в виду существующее
в реальной жизни право собственности и его законодательное регулирование.
Разграничение форм собственности в зависимости от их носителя (субъекта), вопервых, отражает их различную социально-общественную природу, поскольку задачи их
носителей различны. Во-вторых, в правовом режиме отдельных форм собственности, при
единстве их исходных начал, существуют различия. Так, государственная собственность
имеет специфические основания возникновения и прекращения (национализация,
конфискация,
приватизация),
а
некоторые
виды
имущества
могут
находиться
исключительно в государственной или муниципальной собственности.
Из положений Конституции РФ следует, что всем формам права собственности
государство предоставляет равный режим, они находятся в равных условиях и
защищаются равным образом. Этот принципиальный подход
собственности
устраняет
значительные
правовые
преимущества
к
регулированию
государственной
(социалистической) собственности, существовавшие в стране в условиях плановой
экономики.
Однако сказанное не означает полного тождества в правовом режиме различных
форм собственности. Конституция РФ допускает ограничение прав федеральным законом,
если это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности,
здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности
80
государства (ст. 55).
В
ГК
содержится
ряд
конкретных
норм,
основанных
на
приведенном
конституционном положении. В силу п. 3 ст. 212 ГК законом определяются виды
имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной
собственности. Согласно п. 1 ст. 213 ГК в соответствии с законом некоторые виды
имущества не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам, т.е. быть
объектом частной собственности. Законом может быть введена монополия государства в
некоторых сферах хозяйственной деятельности и названы виды предпринимательства,
которыми вправе заниматься исключительно государственные предприятия (вооружение,
наркотические вещества).
Практическое значение выделения форм права собственности состоит в определении
правового
режима
имущества,
составляющего
объект
этого
права,
и
перечня
возможностей, которыми располагает в отношении этого имущества его собственник. В
Российской Федерации согласно п. 2. ст. 8 Конституции признаются частная,
государственная, муниципальная и иные формы собственности, которые защищаются
равным образом. Аналогичное деление форм собственности отражено в ст. 212 ГК РФ,
который подразделяет их на более мелкие категории - в зависимости от того, находится
имущество в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации
или муниципальных образований, граждан или юридических лиц.
Некоторые авторы выделяют такие формы собственности, как коллективная и
личная, однако Конституция РФ и ГК РФ такого разделения не производят, а
коллективную и личную собственность относят к частной собственности юридических и
физических лиц.
В связи с отсутствием в Гражданском кодексе РФ возможной классификации видов
или подвидов права собственности необходимо определить критерий для построения
такой классификации.
В зависимости от формы собственности мы можем выделить следующие виды:
1) право частной собственности, которое включает право собственности граждан и
право собственности юридических лиц. В свою очередь, право собственности
юридических лиц охватывает собственность хозяйственных обществ и товариществ;
собственность производственных и потребительских кооперативов; собственность
общественных, религиозных и других некоммерческих организаций;
2) право государственной собственности, которое состоит из права федеральной
собственности; право собственности субъектов Федерации; собственность республики;
собственность автономного округа;
81
3) право муниципальной собственности, которое включает право собственности
города и право собственности прочих муниципальных образований.
По критерию количества владельцев право собственности подразделяется на:
1) право собственности, принадлежащее одному лицу;
2) право собственности, принадлежащее двум или более лицам, включая долевую
собственность и совместную собственность. При этом общая долевая собственность
может принадлежать нескольким лицам независимо от того, какую форму собственности
каждый из них представляет. Общая совместная собственность возможна только между
гражданами.
В зависимости от вида имущества право собственности можно раздеть на:
1) право собственности на движимое имущество;
2) право собственности на недвижимое имущество.
5.2.Права и обязанности собственника жилого помещения, членов его семьи и
лиц, постоянно проживающих с собственником.
В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права и обязанности
собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этом помещении
совместно с собственником, жилищные права собственника помещения при изъятии
земельного участка для государственных или муниципальных нужд, особенности
пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу либо
на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Установлены также
правила выселения граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено
или нарушающих правила пользования помещением.
Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в
ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что
собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим
ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых
помещений говорилось выше).
В рассматриваемой главе речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о
закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть,
пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и
в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не
противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые
законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц
в сферу его хозяйственного господства. Напомним, что владение - это юридически
82
обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.
Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных
свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это
юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения
юридических актов в отношении этой вещи.
Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в
пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину
на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином
законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на
ином
законном
основании
с
учетом
требований,
установленных
гражданским
законодательством и Кодексом.
Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника
должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования
жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования
такого помещения, предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может
использоваться
законно
проживающими
в
нем
лицами
для
осуществления
профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не
нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым
должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом
соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей,
требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных
требований
в
соответствии
с
правилами
пользования
жилыми
помещениями,
утвержденными Правительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать
промышленные производства.
Установленные
пределы
использования
жилого
помещения
предопределяют
соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему
на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные
пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него,
по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения.
Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность
содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его
собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором
(см. ст. 30 Кодекса).
Кроме того, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное
помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним,
83
соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми
помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме.
Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием
прекращения права собственности на принадлежащее ему жилое помещение на основании
ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье, если собственник жилого помещения использует его
не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо
бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного
самоуправления
может
предупредить
собственника
о
необходимости
устранить
нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику
соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения
собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое
помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый
ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от
продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим
помещением регламентируются не только Кодексом, но и ГК РФ, например, ст. 292.
Пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в
принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на
условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Конкретизируя данную
норму, Кодекс вводит общее правило, согласно которому члены семьи собственника
пользуются таким помещением наравне с собственником, т.е. в сфере пользования
помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника (см.
ч. 2 ст. 31). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением
между собственником и членами его семьи. Таким образом, собственник помещения не
вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право
пользования соответствующим жилым помещением.
Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере
пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи,
по общему правилу, возлагается солидарная с собственником ответственность по
обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной
ответственности должников (например, собственника и каждого из дееспособных членов
его семьи, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении)
кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого
84
из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не
получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право
требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники
остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (см. ст. 323
ГК РФ).
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью
одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если
иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник,
исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным
должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное
одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность,
падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.
Обязанность нести солидарную с собственником ответственность возлагается только
на дееспособных членов семьи. Полностью дееспособными являются граждане,
достигшие
18
лет
или
вступившие
в
брак
ранее
этого
возраста,
а
также
несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст.
27 ГК РФ.
Следует обратить внимание на то, что предусмотренная п. 1 ст. 292 ГК РФ
солидарная
ответственность
членов
семьи
собственника
жилого
помещения
сформулирована в императивной норме. Кодекс же, воспроизводя данное положение ГК
РФ, допускает при этом возможность установить иные правила в соглашении между
собственником и членами его семьи, т.е. норма приобретает диспозитивный характер. На
практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение
данной коллизии может основываться на взаимоисключающих, но тем не менее верных
аргументах. С одной стороны, жилищное право - это институт гражданского права.
Следовательно, нормы Кодекса должны соответствовать ГК РФ (см. ст. 3 ГК РФ). С
другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной
по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что
законодателю целесообразно привести рассматриваемые правила ГК РФ и Кодекса в
соответствие друг с другом.
Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в
зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном,
гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли
права (например, в жилищном и наследственном праве). Новый Кодекс относит к членам
семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем
85
ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника
могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в
исключительных случаях - и иные граждане, но при условии, что они вселены
собственником в качестве членов своей семьи.
В ч. 4 ст. 31 Кодекса введены новые правила, регулирующие прекращение права
пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что
в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные
отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких
семейных отношений, по общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи
собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно,
имеются в виду прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания
брака недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные
нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены
соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным
договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные
отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым
помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, установленные ст.
31 Кодекса.
Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым
помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим
общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами
во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ).
Поэтому, если например, титульным собственником квартиры является один супруг, но
при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после
расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Кодекса.
Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании
права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и
др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак
либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным
безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2
ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования
этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.
Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания
указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо
86
доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного
имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были
произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения
(капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не
применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см.
абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше
обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то
рассмотренные положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.
Целесообразно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 19 Вводного
закона действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса не распространяется на бывших членов
семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент
приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права
пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не
установлено законом или договором.
5.3.Гарантии прав собственника при изъятии земельного участка для
государственных и муниципальных нужд.
До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника
жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных
или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Кодекс предусмотрел
юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия
земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое
помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм
гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 Кодекса.
Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации жилое
помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных или
муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь,
изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется
лишь
в
исключительных
случаях.
К
ним
относятся
три
основания
изъятия,
исчерпывающим образом определенных в ЗК РФ: а) выполнение международных
обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или
муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих
объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а
применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель,
87
находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной
собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для
государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены
ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ.
ЗК РФ употребляет словосочетание "изъятие, в том числе путем выкупа, земельных
участков для государственных или муниципальных нужд", но соответствующие
отношения детально не регламентирует. При этом отношения, связанные с выкупом у
собственника земельного участка, изымаемого для указанных нужд, регулирует ГК РФ.
Так, он определяет порядок выкупа земельного участка для государственных или
муниципальных нужд (ст. 279), права собственника изымаемого земельного участка (ст.
280), устанавливает случаи, когда выкуп земельного участка производится по решению
суда (ст. 282).
Статья 32 Кодекса воспроизводит основные правила ГК РФ, регулирующие выкуп
земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ),
применительно к выкупу жилых помещений, расположенных на таких участках.
Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который
принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным
органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта
Федерации (см. п. 2 ст. 279 ГК РФ). Органом местного самоуправления такие решения
приняты быть не могут. Как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен
быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее
чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п. 3 ст. 279 ГК РФ). Решение
об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит
государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 279 ГК РФ). Права собственника изымаемого
жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого
земельного участка (ср. со ст. 280 ГК РФ).
Как и выкупная цена соответствующего земельного участка (см. ст. 281 ГК РФ),
выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению
с собственником помещения. Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилого
помещения; б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у
собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в
ст. 32 Кодекса (ср. с п. 2 ст. 281 ГК РФ).
Кодекс не содержит указания на то, как определяется рыночная стоимость
помещения. Между тем она может быть установлена только независимым оценщиком по
88
правилам ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дело в том, что в соответствии со ст. 8 этого Федерального закона такая оценка является
обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью
или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в
том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской
Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных
нужд.
Как и ГК РФ, Кодекс исходит из необходимости обеспечения прав собственника.
Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта,
изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если
собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого
помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях
выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе
понуждать собственника к даче такого согласия. В подобных случаях указанный орган
вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о
выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Для указанного требования
предусмотрен сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления
собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии
(см. ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Дальнейшее решение данного вопроса относится к
исключительной компетенции суда.
5.4.Общая характеристика оснований и порядка приобретения и прекращения права
собственности на жилое помещение.
Основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения
аналигичны общегражданским способам возникновения и прекращения. Так основаниями
возникновения права собственности называются те юридические факты, в результат
которых возникают эти права. Они делятся на первоначальные и производные. К первой
группе относятся юридические факты, по которым отсутствует правопреемство (вещь
появляется впервые, право предшествующим собственником утрачено, либо предыдущий
собственник
неизвестен
(изготовление).
При
производных
основаниях
право
собственности нового собственника основывается на праве предыдущего собственника
независимо от того, по воле или помимо воли предшествующего собственника
происходит переход права собственности. Наиболее распространенными производными
основаниями перехода права собственности являются договоры.
К числу первоначальных способов относятся: приобретение права собственности на
89
вновь изготовленную вещь, переработка чужой вещи (спецификация), приобретение при
определенных условиях права собственности на самовольную постройку, приобретение
бесхозяйного имущества, приобретательная давность и др..
К производным основаниям права собственности помимо договоров (куплипродажи, дарения и т.д.) относятся наследование (переход прав и обязанностей от
умершего лица к его наследникам) и реорганизация юридического лица.
Особыми случаями производных оснований возникновения права собственности
являются выплата полностью паевого взноса членом потребительского кооператива за
предоставленный ему кооперативом объект (квартиру, гараж и т.д.), в результате чего этот
объект становится его собственностью, а также приватизация государственного и
муниципального имущества.
Прекращение права собственности, как и его приобретение, обусловливается
наличием определенных юридических фактов. Нередко в основании возникновения и
прекращения права собственности лежит единое правовое основание, например, договор
купли-продажи. Прекращение права собственности на вещь у продавца означает
приобретение права собственности у покупателя.
В соответствии со ст. 235 ГК право собственности прекращается при отчуждении
собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права
собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на
имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительно изъятие
имущества у собственника не допускается кроме случаев, когда по основаниям,
предусмотренным законом производится:
Обращение взыскания на имущество по обязательствам. Изъятие имущества путем
обращения на него взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК). Изъятие
имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника
производится на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен законом
или договором.
Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему
принадлежать (ст. 238 ГК).
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно
находится (ст. 239 ГК). В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных
или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно
без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое
имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у
собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
90
Реквизиция (ст. 242 ГК). В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий,
эпизоотий, массовых беспорядков, межнациональных конфликтов, военных действий и
иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества
по решению государственного органа может быть изъято у собственника в порядке и на
условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).
Конфискация (ст. 243 ГК). В случаях, предусмотренных законом, имущество может
быть безвозмездно изъято у собственника в виде санкции за административное
правонарушение (конфискация).
Глоссарий
Право собственности субъективном смысле - это возможность определенного
поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.
Право собственности в объективном смысле - это совокупности правовых норм,
значительная часть которых, имея гражданско-правовую природу, входит в подотрасль
вещного права.
Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства
собственника над вещью.
Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи
полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.
Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу
вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.
Член семьи собственника жилого помещения – это проживающие совместно с
данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети
и родители данного собственника, а также другие родственники, нетрудоспособные
иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане признанные членами семьи
собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Реквизиция
-
изъятие
имущество
в
интересах
общества
по
решению
государственных органов у собственника в порядке и на условиях, установленных
законом имущества случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при
иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, может быть, с выплатой ему
стоимости имущества.
Вопросы для самоконтроля:
1. Раскройте понятие права собственности на жилые помещения.
91
2. Дайте характеристику видам и формам права собственности на жилые
помещения.
3. Какие можно выделить права и обязанности собственника жилого помещения?
4. Кого можно отнести к членам семьи собственника жилого помещения и какие у
них права и обязанности?
5. Какие есть гарантии прав у собственника при изъятии земельного участка для
государственных и муниципальных нужд?
6. Охарактеризуйте основания и порядк приобретения права собственности на
жилое помещение.
7. Охарактеризуйте основания и порядк прекращения права собственности на
жилое помещение.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие, виды и формы права собственности на жилые помещения.
2. Права и обязанности собственника жилого помещения, членов его семьи и лиц,
постоянно проживающих с собственником.
3. Гарантии
прав
собственника
при
изъятии
земельного
участка
для
государственных и муниципальных нужд.
4. Основания и порядк приобретения права собственности на жилое помещение.
5. Основания и порядк прекращения права собственности на жилое помещение.
Тематика курсовых работ
1. Понятие, виды и формы права собственности на жилые помещения.
2. Гарантии
прав
собственника
при
изъятии
земельного
участка
для
государственных и муниципальных нужд.
3. Основания и порядк приобретения права собственности на жилое помещение.
4. Основания и порядк прекращения права собственности на жилое помещение.
Тесты
1. Собственник жилого помещения вправе предоставлять его во владение и
пользование:
A. Только физическим лицам;
B. Любым субъектам жилищных отношений;
C. Только гражданам России;
D. Любым субъектам жилищных отношений, но только на возмездной основе.
92
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме несет бремя
содержания:
Как самого жилого помещения, так и общего имущества многоквартирного дома;
Только жилого помещения собственником, которого является;
Только жилого помещения собственником, которого является, за исключением
лоджий, балконов, веранд и террас.
Как самого жилого помещения, так и общего имущества многоквартирного дома,
которое необходимо для содержания жилого помещения;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
3. Членами семьи собственника жилого помещения признаются:
A. Супруг, дети и родители собственника;
B. Любые физические лица, вселенные собственником в качестве членов своей семьи;
C. Только супруг и дети собственника;
D. Любые физические лица и некоммерческие организации.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
4. Право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
может быть сохранено:
A. По решению суда;
B. По решению суда, соглашению с собственником, по решению органов местного
самоуправления;
C. По решению суда, соглашению с собственником;
D. По решению суда или органов местного самоуправления;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
5. При изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для
государственных или муниципальных нужд собственнику предоставляется:
93
A. Рыночная стоимость изымаемого, которая определяется по решению суда или
жилое помещение;
B. Рыночная стоимость изымаемого и (или) жилое помещение;
C. Получение жилого помещения;
D. Рыночная стоимость изымаемого;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Российская газета. - 1997. - №
145
Материалы судебной практики:

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №
8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. – 1998. – № 10.

Постановление Президиума ВАС РФ N 1662/04 от 08.06.2004 // Вестник ВАС РФ.2004. - N 10

Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 года // Дело N 57-В07-2. Правовая система «Консультант плюс»
94
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и пpаво. –
1998. - №№ 5, 6

Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм
управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. – 2005. - № 4

Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмешения ущерба
собственника при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. – 2005. №7

Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого
95
спросить). – М. :"Волтерс Клувер", 2004

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по
новому Жилищному кодексу Российской Федерации) – М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,
2005

Шанхаев С.В. Новый порядок расприватизации жилого помещения // Право в
Вооруженных Силах. – 2005. - № 7

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8
96
Тема 6. Другие вещные права на жилые помещения.
6.1.Понятие и виды ограниченных вещных прав на жилые помещения.
Перечень ограниченных вещных прав дается в ст. 216 ГК и включает права трех
групп: традиционные вещные права частного права, которые ведут свое начало еще от
римского права - сервитуты, права пользования земельными участками, и вещные права,
сложившиеся в законодательстве СССР, - право оперативного управления и право
хозяйственного ведения.
Даваемый в ст. 216 ГК перечень вещных прав (их названо 5) не является
исчерпывающим, он дополняется нормами самого ГК и других законов, о которых будет
сказано далее. Создавать своим соглашением новые вещные права участники
гражданского оборота не могут, это следует из природы и императивного, в основном,
регулирования институтов вещного права.
Исходя из общих правовых признаков вещных прав, к их числу, помимо названных в
ст. 216 ГК, надлежит отнести и некоторые другие институты гражданского права:
а) залог имущества, регулируемый нормами гл. 23 ГК (ст. 334-358), и его
разновидность - ипотеку, которая является предметом Закона об ипотеке;
б) пожизненное содержание с иждивением (ст. 601, 602 ГК), когда оно включает
право получателя ренты пользоваться жилым домом, квартирой или земельным участком;
в) завещательный отказ завещателя, предусматривающий обязанность наследника, к
которому переходит дом или иное жилое помещение, предоставить это помещение или
часть его для проживания другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК).
Все названные права создают устойчивые и длительные правомочия в отношении
недвижимого имущества; им присущи и другие свойства, характерные для вещных прав.
Пожизненное содержание и завещательный отказ с правом проживания, по сути, являются
видом сервитутов, хотя в ГК и Жилищном кодексе они таковыми не именуются. Залог
представляет собой особое и широко используемое вещное право, предметом которого
может быть также движимое имущество.
Правда, в ГК институт залога помещен в разделе об обязательственном праве, и
формально он должен трактоваться как относящийся к числу обязательств. Однако залог
обладает вещно-правовыми чертами, и в дальнейшем следует ожидать изменения его
правовой характеристики, тем более, что в большинстве государств он является ныне
вещным правом. Такие изменения предлагаются в доктрине и способны сделать залог
более эффективным обеспечительным средством, что важно для привлечения крупных
инвестиций, особенно иностранных.
Устойчивость и длительность жилищных прав граждан и редакция наименования гл.
97
18 ГК, в котором говорится о вещных правах на жилые помещения наряду с правом
собственности, дают основания некоторым авторам трактовать права нанимателей и
членов их семей в отношении занимаемых ими жилых помещений как вещные.
6.2.Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по
завещательному отказу.
Новеллой
Кодекса
является
установление
правовых
норм,
регулирующих
пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В
соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение завещателем на
одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет
наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или
нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения
этой обязанности.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в
собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в
состав
наследства,
передача
отказополучателю
входящего
в
состав
наследства
имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного
имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо
осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на
наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение,
завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни
этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной
частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138 ГК
РФ.
В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуации отказополучатель пользуется
жилым
помещением
наравне
с
наследником
(собственником
помещения),
т.е.
отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем
правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия
отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом.
Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право
пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо
завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время
пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения,
приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на
основании сделки и т.п.
98
Согласно ч. 2 ст. 33 Кодекса, дееспособный гражданин, проживающий в жилом
помещении,
предоставленном
собственником
такого
жилого
по
завещательному
помещения
отказу,
несет
ответственность
по
солидарную
с
обязательствам,
вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено
соглашением между указанными собственником и гражданином. Основные правила
солидарной ответственности были рассмотрены выше.
На основании ч. 3 ст. 33 Кодекса гражданин, проживающий в жилом помещении,
предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной
регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного
отказа.
Право
пользования
гражданина,
проживающего
в
жилом
помещении,
предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого гражданина может
быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке,
установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним". Такая регистрация не является обязательной и производится на основании
заявления отказополучателя. Однако эта регистрация осуществляется прежде всего в
интересах последнего, поскольку в том случае, если на наследника, к которому переходит
жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность
предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право
пользования этим помещением или его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК
РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав
наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по
завещательному отказу, сохраняет силу.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и
иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе
правообладателей
или
приобретающих
указанные
права
лиц.
К
заявлению
о
государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые
для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и
документами о правах на недвижимое имущество должен быть представлен документ об
уплате
государственной
пошлины.
Физическое
лицо
предъявляет
документ,
удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того,
нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 13, 16
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
99
6.3.Особенности пользования жилым помещением на основании договора
пожизненного содержания с иждивением.
Пожизненное содержание с иждивением подразумевает передачу получателем ренты
плательщику принадлежащей ему (получателю) любой недвижимости в собственность
под пожизненное содержание с иждивением. При этом действуют правила о пожизненной
ренте. В обязанности плательщика могут входить обеспечение потребностей получателя в
жилье, питании, одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата ритуальных
услуг). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с
иждивением. Однако стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее
двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором
пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены
предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни
гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 601-605 ГК РФ).
В соответствии со статьей 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении
на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым
помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не
установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Иными словами,
гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного
содержания с иждивением, пользуется данным жилым помещением наравне с его
собственником и несет солидарную с ним (собственником) ответственность по
обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не
предусмотрено соглашением между данными собственником и гражданином.
6.4.Особенности пользования жилым помещением на основании иных вещных прав.
Предметом многочисленных дискуссий является включение в число вещных прав,
которые перечислены в четвертой группе. К таким правам относятся права,
обеспечивающие надлежащее исполнение обязательства, право залога и право удержания.
Часть авторов причисляет право залога к вещным правам, отмечая такие его
особенности, как право следования, абсолютный характер защиты от всяких посягательств
любых лиц, преимущественное удовлетворение из стоимости заложенного имущества
своих требований перед другими кредиторами. Так, например, в случае перехода права
собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от
залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения
этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет
силу (п. 1 ст. 353 ГК РФ).
100
Другие ученые подчеркивают обязательственно-правовой характер залога, отмечая,
что все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее
удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным
правом; об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположение норм о залоге
в ГК РФ. Подтверждается обязательственно-правовая природа залога и некоторыми
особыми правилами о залоге. Так, договором о залоге либо законом может быть
предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в
будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ), т.е. в отношении имущества, на которое не может быть
установлено никакого-либо вещного права.
Свойственные залогу некоторые признаки вещных прав, по мнению В.В.
Витрянского, говорят о распространении некоторых норм о вещно-правовых способах
защиты на залоговые отношения, но не о вещно-правовой природе самих залоговых
отношений. В свою очередь, E.A. Суханов, указывая на утрату собственником своего
права (в случае обращения взыскания на заложенное имущество) при последовательной
реализации права залога, отмечает, что это не характерно для иных (ограниченных)
вещных прав.
Такое сочетание вещно-правовых и обязательственно-правовых признаков в праве
залога привело некоторых ученых к выводу о двойственно-правовой природе залога, так
как "выпячивание одного из элементов залогового права обедняет второе. Залог
порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем и
залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения
исполнения обязательств должника путем установления относительной правовой связи с
кредитором, а с другой - jura in re aliena, непосредственная правовая связь
залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ
обеспечения обязательства".
По своей юридической природе к залогу близок такой способ обеспечения
исполнения обязательств, как удержание, а права кредитора, удерживающего у себя вещь
должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено,
аналогичны правам залогодержателя. Кроме того, в ст. 360 ГК РФ указывается на то,что
требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из стоимости в объеме и
порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. На
основании нахождения в праве удержания признаков, тождественных праву залога, также
делается вывод о праве удержания как об особом ограниченном вещном праве.
Соответственно и аргументы против признания права удержания ограниченным вещным
правом идентичны возражениям, высказываемым применительно к праву залога.
101
Право лица, проживающего в жилом помещении, принадлежащем на праве
собственности его супругу (супруге), несмотря на изменения, произошедшие в
законодательстве, по-прежнему характеризуется как ограниченное вещное право,
именуется правом постоянного пользования. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ супруг
собственника, проживающий в принадлежащем последнему жилом помещении, имеет
право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным
законодательством. Условия приобретения, осуществления и прекращения такого права
пользования установлены ст. 31 ЖК РФ. Супруг собственника, будучи вселенным в жилое
помещение, приобретает право постоянного пользования данным помещением наравне с
собственником, если иное не установлено соглашением, заключенным между ними,
например, брачным договором. На супруга, как и на собственника, возлагается
обязанность использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его
сохранность.
Абзац 3 п. 1 ст. 31 ЖК РФ, так же как абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ, возлагает на супруга
собственника жилого помещения солидарную ответственность по обязательствам,
вытекающим из пользования соответствующим жилым помещением. В условиях, когда
судебная практика отмечает заметный рост числа споров о взыскании задолженности по
коммунальным платежам и платежам за техническое обслуживание и благоустройство,
совсем не праздным остается вопрос о совместном применении названных норм и норм
СК РФ, в частности ст. 45. В соответствии с ней по обязательствам одного из супругов
взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга и лишь при
недостаточности у супруга-должника личного имущества кредитору предоставлено право
требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при
разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. На общее
имущество супругов взыскание обращается по общим обязательствам супругов, а также
по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по
обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При
недостаточности
общего имущества супруги
несут
солидарную
ответственность
имуществом каждого из них. Долги, возникшие в связи с пользованием жилым
помещением, законодатель квалифицирует как общие долги супругов даже тогда, когда
собственником помещения выступает только один из супругов. Следовательно, взыскание
по такому долгу должно быть обращено в первую очередь на общее имущество супругов,
и только в случае его недостаточности возможно обратить взыскание на имущество
любого из супругов-должников.
В литературе уже обращалось внимание на тот факт, что в отличие от проживающих
102
совместно с собственником его детей и родителей, дети и родители его супруга в круг
членов семьи собственника не включаются. Статус члена семьи собственника и право
постоянного пользования за совместно с собственником проживающими падчерицами,
пасынками, тещами, тестями, свекровями и свекрами могут быть признаны решением
суда. Причем для признания указанных лиц членами семьи требуется установить весьма
специфический юридический факт - вселение их собственником в жилое помещение "в
качестве членов своей семьи".
Порядок и условия вселения собственником в принадлежащее ему жилое помещение
новых членов семьи специально не регламентированы. Следует руководствоваться
положениями ст. 70 ЖК РФ. Собственник вправе вселить новых членов семьи только с
письменного согласия своего супруга и других совместно проживающих членов семьи,
обладающих правом постоянного пользования этим помещением. Равным образом и
супруг-пользователь может вселить своих родителей и других родственников, только
заручившись письменным согласием собственника помещения и остальных совместно
проживающих членов семьи. Согласно ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их
несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и
согласия наймодателя. Полагаем, что применительно к вселению в жилое помещение,
принадлежащее на праве собственности, означает, что как сам собственник, так и его
супруг, а равно и другие члены семьи вправе вселить в жилое помещение своего
несовершеннолетнего
ребенка
независимо
от
волеизъявления
других
совместно
проживающих членов семьи, включая собственника. Такое решение согласуется с
закрепленным ст. 54 СК РФ правом ребенка на совместное проживание с родителями.
Полагаю, что защита прав несовершеннолетнего ребенка имеет приоритет по отношению
к обеспечению собственнику права владеть и пользоваться принадлежащим ему жилым
помещением по своему усмотрению.
В случае расторжения брака с собственником жилого помещения право пользования
помещением за бывшим супругом собственника не сохраняется, если иное не установлено
соглашением между супругами (бывшими супругами). Эта новелла Жилищного кодекса,
как известно, вызвала оживленную дискуссию в обществе еще на стадии обсуждения
проекта. Поиск компромисса увенчался тем, что была сконструирована ч. 4 ст. 31 ЖК РФ,
допускающая возможность сохранения за бывшим супругом и другими бывшими членами
семьи собственника права пользования жилым помещением по решению суда в случаях,
"если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания
приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также
если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и
103
другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным
жилым
помещением,
право
пользования
жилым
помещением,
принадлежащим
указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на
определенный срок". Разумеется, в каждом отдельном случае срок должен определяться
судом исходя из конкретных обстоятельств. Кроме того, суду предоставлено право
обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего
супруга и других членов его семьи, но только при условии, что собственник исполняет в
отношении таких лиц алиментные обязательства, по их требованию.
Глоссарий
Вещное право – совокупность норм, регулирующих такие имущественные
отношения, в которых управомоченные лица осуществляют свои права на имущество, не
нуждаясь в положительных действиях других лиц
Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель
приобретает
право
в
случае
неисполнения
должником
обязательства
получить
удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
Завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких
наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо
обязанности
имущественного характера в пользу одного или
(отказополучателей),
которые
приобретают
право
требовать
нескольких
исполнения
лиц
этой
обязанности.
Пожизненное содержание с иждивением – это договор по которому получатель
ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок
или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется
осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им
третьего лица (лиц).
Вопросы для самоконтроля:
1. Дайте понятие ограниченных вещных прав на жилые помещения.
2. Перечислите виды ограниченных вещных прав на жилые помещения.
3. Какие есть особенности пользования жилым помещением, предоставленным
по завещательному отказу?
104
4. Какие есто особенности пользования жилым помещением на основании
договора пожизненного содержания с иждивением?
5. Какие признаки характеризуют право членов семьи собственника, залога,
удержание и др. имущественные права на жилые помещения как вещные?
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие и виды ограниченных вещных прав на жилые помещения.
2. Особенности
пользования
жилым
помещением,
предоставленным
по
завещательному отказу.
3. Особенности пользования жилым помещением на основании договора
пожизненного содержания с иждивением.
4. Особенности пользования жилым помещением на основании иных вещных
прав.
Тематика курсовых работ
1. Понятие и виды ограниченных вещных прав на жилые помещения.
2. Право завещательного отказа.
3. Право получателя ренты по договору пожизненного содержания ренты на
жилое помещение переданное под выплату ренты.
Тесты
1. По условиям завещательного отказа установленного в отношении жилого
помещения:
A. Наследник не вправе получить жилое помещение в собственность;
B. Обязан предоставлять право пользования другим, указанным в завещании лицам;
C. Наследник должен отказаться от жилого помещения в пользу другого наследника,
чтобы получить остальное имущество в собственность;
D. Наследник признается недостойным наследником.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. По условиям договора ренты с пожизненным содержанием с иждивением
платильщик ренты:
Приобриетает объект договора в собственность после смерти получателя ренты;
Приобриетает объект договора в собственность с момента государственной
регистрации договора и права собственности при жизни получателя ренты;
105
Не приобретает права собственности на объект договора ренты;
Приобретает право собственности на объект договора в случае выкупа ренты или
смерти получателя ренты.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 1997. - №
145
Материалы судебной практики:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8
«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. – 1998. – № 10.
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.
106

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по
новому Жилищному кодексу Российской Федерации) – М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,
2005

Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Скворцов А. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности
(вопросы судебно-арбитражной практики) // Издательский дом "Экономическая
газета", 2005
107
Тема 7. Сделки с жилыми помещениями.
7.1.Понятие, виды и особенности сделок с жилыми помещениями.
Следует
отметить,
что
действующее
гражданское
законодательство
не
предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с
недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже
недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в
отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений). Таким
образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования
оборота недвижимости затруднительно.
Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым
имуществом на основании доктринальных критериев.
Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую
преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права
собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи
предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ;
договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор
ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ; договор
строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права
собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор
аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога
недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК
РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и
других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998
г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)");
- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым
имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым
имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ) и др.
Сделки с недвижимостью можно квалифицировать и по субъекту, совершающему
такую сделку. Так, можно выделить:
108
- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными
товариществами и обществами;
- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными
унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
-
сделки
по
отчуждению
недвижимости,
совершаемые
некоммерческими
организациями;
- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования
юридического лица;
- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами
(при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, несовершеннолетними,
лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки
с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов
или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);
- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от
имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).
Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в
соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц.
Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории
лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.
В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо
выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий
обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с
недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных
законом.
Самим
участникам
заключаемого
договора
не
предоставлено
право
устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.
Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в
многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.
Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав на нее
происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирным домом, что
следует из ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, согласно которой при приобретении в собственность
помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные
109
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические
подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся
в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации
и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке.
7.2.Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями.
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним
понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Предметом
государственной
регистрации,
согласно
действующему
законодательству, могут быть объекты следующих групп:
- права на недвижимость;
- сделки с недвижимым имуществом;
- обременения (ограничения) прав на недвижимость.
Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое
имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на
недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права,
хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с
движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для
недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация
права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
недвижимостью
осуществляется
Федеральной
регистрационной
службой(Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.
Росрегистрация
является
федеральным
органом
исполнительной
власти,
осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также
правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и
110
нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного
порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с
недвижимым имуществом:
- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10
Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости ;
- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной
регистрации (ст. 389 ГК РФ);
- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной
регистрации (ст. 391 ГК РФ);
- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
(п. 2 ст. 558 ГК РФ);
- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их
частей (ст. 251 ГК РФ);
- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567
ГК РФ);
- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их
частей (ст. 251 ГК РФ);
- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
- пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);
- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК
РФ);
- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
- договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);
- договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не
менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ;
- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок,
если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
- договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ);
- договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды
(п. 2 ст. 615 ГК РФ);
- договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.
3 ст. 55 Закона об ипотеке);
111
- договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом
строительстве);
- уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11
Закона об участии в долевом строительстве).
7.3.Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права
собственности на жилые помещения.
К сделкам, направленным на отчуждение жилых помещений, относятся: договоры
купли-продажи, мены и обмена, ренты и пожизненного содержания с иждивением,
дарения, наследования, а также при определенных условиях договор об ипотеке жилого
помещения, поскольку он допускает возможность отчуждения в случае ненадлежащего
исполнения должником своих обязательств.
Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома). Поскольку жилые
помещения являются недвижимым имуществом, постольку по договору купли-продажи
продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель
обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1
ст. 549 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной
формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых
помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого
документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с
законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем,
является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым
помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В такой перечень включаются следующие субъекты:
а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст.
31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и
не состоит с ним в родственных отношениях;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст.
672, 677 ГК РФ);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма
112
(ст.ст. 672, 685 ГК РФ);
г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в
порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в
договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586
ГК РФ);
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в
пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права
пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии
с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему
товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо
расторжения договора продажи жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от
продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода
права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения
применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но
осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения,
не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения
договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на
обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи
жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Совершение
ограничений.
сделок
Так,
купли-продажи
продажа
жилого
жилых
помещений
помещения,
в
подвержено
котором
ряду
проживают
несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа
опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с
рассрочкой платежа (в кредит), которую некоторые авторы называют самостоятельным
направлением жилищного обеспечения граждан. Специфика договора купли-продажи
заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи
предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю
(продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар,
113
проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения
исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено
договором купли-продажи. Если в договоре отсутствует норма о сохранении права
собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в
силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Договор мены и обмен жилыми помещениями. ЖК РФ уточнил роль сделки по
обмену жилых помещений, поскольку продолжительное время отсутствовала четкая
позиция законодателя в отношении указанного вида сделки. Правовая проблема
заключалась в совершении обмена помещениями, принадлежащими лицам на разных
правовых основаниях: на праве собственности; по договору социального найма; на
основании членства в кооперативе. Возможность обмена на социальное жилое помещение
допускалась на основании Федерального закона "Об основах федеральной жилищной
политики". ЖК РФ предусматривает обмен исключительно в отношении помещений,
занимаемых по договору социального найма, что означает обмен помещений,
принадлежащих гражданам на равных правовых основаниях.
Таким образом, обмен жилыми помещениями следует отличать от мены жилых
помещений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального
найма, производится по правилам, установленным в ст.ст. 72-74 ЖК РФ; договор мены
регулируется гл. 31 ГК РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть
только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене
жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон
выступают наниматели. По договору мены переходят право собственности на
обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
Договор мены жилых помещений заключается между собственниками жилых
помещений. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в
собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на
обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам
мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать
соответствующие жилые помещения обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). При обмене
жилых помещений, которые имеют правовой режим недвижимого имущества, согласно
ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации и
приобретает правовое значение после такой регистрации. Поэтому при обмене
недвижимого имущества право собственности участников мены должно считаться
114
возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных
процедур.
Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых
помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых
помещений.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. В ЖК РФ включена ст.
34 "Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с
иждивением". В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с
иждивением гражданин - получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом,
квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика
ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением
гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением
может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого
требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор
пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться
жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого
помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как
жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение,
принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которое
приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом
плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять
недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только
с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по
рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения
ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым
помещением,
если
иное
не
предусмотрено
соглашением
между
указанными
собственником и гражданином.
Договор дарения. Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче
имущества, т.е. он является безвозмездным, и в силу этого даритель не вправе требовать
встречного удовлетворения от одаряемого. Договор, содержащий такое условие,
рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор
должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например,
115
весьма часты случаи, при которых сделка купли-продажи жилого помещения, в частности
для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в
отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.
Содержание договора составляют права и обязанности сторон: необходимость
включения в него ясно выраженного намерения совершить безвозмездную передачу
имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право
одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях
требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в
указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам,
связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния
здоровья дарителя.
Специальная норма (ст. 580 ГК РФ) предусматривает случаи причинения вреда
жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред
возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, что означает, в частности, что даритель несет
ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия. Специальные
условия ответственности: 1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, что
подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) недостатки не
относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить
одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении
бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до
передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не
предупредил) - даритель.
7.4.Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права
пользования и (или) владения жилым помещением.
Аренда жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое
помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе
договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое
помещение только для проживания граждан, которым оно сдается по договору субаренды
или безвозмездного пользования.
Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и
собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом), субаренды между арендатором и субарендатором (гражданином).
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и в
отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.
116
Исключение составляют договоры, заключаемые на срок менее года.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения
определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре аренды не указан, то
считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из
сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три
месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для предупреждения.
Арендатор вправе вселить в жилое помещение членов семьи лица, которому он
предоставил жилое помещение, только с согласия субарендатора (нанимателя) и граждан,
постоянно с ним проживающих, а также других граждан в качестве постоянно
проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия
не
требуется.
Вселение
допускается
при
условии
соблюдения
требований
законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме
случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 671 ГК РФ).
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение
договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от
права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права
арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить
арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать
помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил
аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке
перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения
убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается
договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником
лицом.
Безвозмездное пользование жилыми помещениями. По договору безвозмездного
пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или
передает
вещь
в
безвозмездное
временное
пользование
другой
стороне
(ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком
она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
(п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Жилые помещения могут выступать в качестве предмета договора ссуды, хотя они не
указаны в ст. 607 ГК РФ, поскольку прямого запрета на передачу в ссуду жилых
помещений нет.
117
Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер.
Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что
обязательство ссудодателя передать жилое помещение в безвозмездное пользование
возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что
договор ссуды считается заключенным с момента передачи жилого помещения в
безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.
Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака
взаимности, поскольку обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное
пользование не корреспондируется с правом ссудополучателя требовать такой передачи.
В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем
обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не
располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при
реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя
расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре ссуды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление.
Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. В то же
время законодательство оставляет открытым вопрос, необходима ли государственная
регистрация договора ссуды недвижимого имущества, в том числе и жилых помещений, и
права пользования недвижимым имуществом, возникшего на базе этого договора.
Поскольку сделка совершается в отношении недвижимого имущества, что вызывает его
обременение, постольку в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ необходима государственная
регистрация права ссуды на недвижимость.
Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре
не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.
7.5.Сделки с жилыми помещениями, направленные на обеспечение исполнение
обязательств.
Договор об ипотеке жилого помещения. Ипотека - залог недвижимости, в том числе
жилого помещения. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет
право получить
118
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из
стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно
перед
другими
кредиторами
залогодателя,
за
изъятиями,
установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой,
или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое
установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке).
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценка предмета ипотеки;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит
залогодателю;
- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места
нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
С 1 января 2005 г. договор об ипотеке не подлежит обязательному нотариальному
удостоверению, но, как и ранее, подлежит государственной регистрации.
Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор,
в котором:
- отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке
(указанные в ст. 9 Закона об ипотеке);
- предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача
закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет
его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его
государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или
иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы
и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования,
установленные для договора об ипотеке.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для
119
внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего
возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о
возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об
ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке,
возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с
момента его государственной регистрации).
Глоссарий
Пожизненное содержание с иждивением – это договор по которому получатель
ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок
или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется
осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им
третьего лица (лиц).
Договор участия в долевом строительстве – это договор по которому одна сторона
(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов
передать
соответствующий
объект
долевого
строительства
участнику
долевого
строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
Договор строительного подряда – это договор по которому подрядчик обязуется в
установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект
либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику
необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить
обусловленную цену.
Договор ренты – это договор по которому одна сторона (получатель ренты)
передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на
его содержание в иной форме.
120
Договор дарения – это договор по которому одна сторона (даритель) безвозмездно
передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо
имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или
обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим
лицом.
Договор купли-продажи недвижимого имущества – это договор по которому
продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор мены – это договор по которому каждая из сторон обязуется передать в
собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Договор аренды здания или сооружения – это договор по которому арендодатель
обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование
арендатору здание или сооружение.
Договор найма жилого помещения – это договор по которому одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется
предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и
пользование для проживания в нем.
Договор социального найма жилого помещения – это договор по которому одна
сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или
муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный
государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо
управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину
(нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на
условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.
Договору безвозмездного пользования (договор ссуды) – это договор по которому
одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное
временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть
ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором.
Договору о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) - это договор по
которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого
имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
121
Вопросы для самоконтроля:
1. Дайте понятие сделок с жилыми помещениями.
2. Раскройте виды и особенности сделок с жилыми помещениями
3. В чем значение государственной регистрации сделок с жилыми помещениями.
4. Раскройте особенности сделок с жилыми помещениями, которые опосредуют
переход права собственности на жилые помещения.
5. В чем состоят особенности договора купли-продажи жилого помещения?
6. В чем состоят особенности договора мены жилого помещения?
7. В чем состоят особенности договора дарения жилого помещения?
8. В чем состоят особенности договора ренты жилого помещения?
9. Раскройте особенности сделок с жилыми помещениями, которые опосредуют
переход права пользования и (или) владения жилым помещением.
10. В чем состоят особенности договора аренды жилого помещения?
11. В чем состоят особенности договора найма и социального найма жилого
помещения?
12. В чем состоят особенности договора ссуды жилого помещения?
13. Раскройте особенности сделок с жилыми помещениями, которые направлены
на обеспечение исполнение обязательств.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие, виды и особенности сделок с жилыми помещениями.
2. Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями.
3. Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права собственности
на жилые помещения.
4. Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права пользования и
(или) владения жилым помещением.
5. Сделки с жилыми помещениями, направленные на обеспечение исполнение
обязательств.
Тематика курсовых работ
1. Понятие, виды и особенности сделок с жилыми помещениями.
2. Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями.
3. Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права собственности
на жилые помещения.
122
4. Сделки с жилыми помещениями, опосредующие переход права пользования и
(или) владения жилым помещением.
5. Сделки с жилыми помещениями, направленные на обеспечение исполнение
обязательств.
Тесты
1. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:
A. предмет;
B. предмет и цена;
C. предмет, цена и срок.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются:
A. предмет и цена:
B. предмет, цена, срок и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их
прав на пользование;
C. предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их
прав на пользование.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
3. Для договора купли-продажи недвижимости обязательным является:
A. простая письменная форма;
B. нотариальная письменная форма;
C. государственная регистрация;
D. простая письменная форма и государственная регистрация;
E. нотариальная письменная форма и государственная регистрация.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
4. Выберите правильное утверждение:
A. по договору мены могут обмениваться только равноценные товары;
123
B. по договору мены могут обмениваться неравноценные товары, при этом сторона,
обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен,
должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар,
если иной порядок оплаты не предусмотрен договором;
C. оба утверждения нельзя назвать в полной мере верными.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
5. Укажите момент перехода права собственности на обмениваемые товары по
договору мены:
A. момент перехода права собственности на обмениваемые товары по договору мены
определяется в соответствии с общими правилами гражданского права;
B. если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на
обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве
покупателей, после исполнения обязательства передать соответствующие товары хотя бы
одной их сторон;
C. если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на
обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве
покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие
товары обеими сторонами.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
6. По договору мены каждая из сторон обязуется:
A. передать в пользование другой стороны один товар в обмен на другой.
B. передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
C. передать в собственность другой стороны один товар в обмен на деньги.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
7. Если по договору мены стороны обмениваются неравноценными товарами:
A. товары следует считать равноценными в любом случае;
B. сторона, предоставившая товар, цена которого ниже полученного в обмен, должна
оплатить разницу в ценах;
C. разница в цене оплачивается только в случаях, предусмотренных законом.
124
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
8. Дарение
согласно
действующему
законодательству
представляет
собой
соглашение:
A. предполагающее согласование воли дарителя и одаряемого;
B. для заключения которого согласие одаряемого не обязательно;
C. по которому одаряемый может быть одарен против его воли;
D. по которому даритель вправе ожидать от одаряемого встречного имущественного
предоставления.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
9. Является ли дарением договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после
смерти дарителя?
A. да, если договор будет нотариально удостоверен;
B. да, при условии включения одаряемого в завещание;
C. нет, поскольку такая передача является наследованием.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
10. Назовите правила оформления договора ренты.
A. договор
ренты
подлежит
нотариальному
удостоверению,
а
договор,
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит
также государственной регистрации;
B. договор ренты подлежит государственной регистрации;
C. договор ренты заключается в устной форме.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
11. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту:
A. бессрочно
B. бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная
рента)
C. бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни плательщика ренты (пожизненная
125
рента).
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
12. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано
получателем ренты в собственность плательщика ренты:
A. за плату или бесплатно;
B. за плату;
C. бесплатно.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
13. Существенными условиями договора аренды здания и сооружения являются:
A. предмет и срок;
B. предмет, цена и срок;
C. предмет и цена.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
14. Здания и сооружения могут быть переданы по договору аренды:
A. во владение, пользование и распоряжение;
B. только во временное пользование;
C. во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
15. Договор аренды здания или сооружения на срок более одного года вступает в силу:
A. с момента достижения соглашения и подписания его сторонами;
B. с момента его государственной регистрации;
C. с момента удостоверения его нотариусом.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
16. Договор аренды здания или сооружения заключается:
A. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами,
126
при этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его
недействительность;
B. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
или обмена письмами;
C. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами,
при этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет запрет
ссылаться в случае спора на свидетельские показания.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
17. . Договор безвозмездного пользования имуществом является:
A. консенсуальным;
B. реальным;
C. может быть как консенсуальным, так и реальным.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
18. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит:
A. ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником;
B. ее собственнику;
C. любым лицам.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
19. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи:
A. которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении
договора безвозмездного пользования;
B. которые он умышленно не оговорил при заключении договора безвозмездного
пользования;
C. ссудодатель не отвечает за недостатки вещи.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
20. Допускается
ли
использование
жилого
помещения
для
осуществления
индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на
127
законных основаниях гражданами?
A. нет;
B. да, если иное не предусмотрено законом;
C. да, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также
требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
21. Договор найма жилого помещения является:
A. реальным, односторонним, возмездным;
B. консенсуальным, возмездным, взаимным;
C. реальным, взаимным, безвозмездным;
D. взаимным, возмездным, публичным.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
22. По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется:
A. в домах государственного и муниципального фонда;
B. в домах частного фонда;
C. в домах государственного, муниципального и частного фонда.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
128
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 1997. - №
145

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты российской Федерации" // Российская газета. –
2004. - № 292

Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" // Российская газета. – 1993. - № 5
Материалы судебной практики:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от
01.07.1996
"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" // Бюллетень верховного суда РФ. – 1996. - № 9

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 2, Пленума ВАС РФ N 1 от
28.027.1995
"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" // Бюллетень верховного суда РФ. – 1995. - № 5

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 "О некоторых
вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» // Бюллетень верховного суда РФ. – 1994. - № 3; 1997. №1

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №
8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. – 1998. – № 10.

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.07.2006 N 2509/06 // дело N А4023147/05-28-245. - Правовая система «Консультант плюс»

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21
декабря 2005 г. № 104 «Об обзоре практики применения арбитражными судами
норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств» // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2006. – № 4.
129

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28
января 2005 г. № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами
споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. – 2005. – № 4.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24
сентября 2002 г. N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором
мены» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. –
№ 1.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11
января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 3.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16
февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. – 2001. – № 4.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля
2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на
участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации. – 2000. – № 9.

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.07.2006 N 2509/06 // дело N А4023147/05-28-245. - Правовая система «Консультант плюс»
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
130
Дополнительная:

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила
оформления, государственная регистрация, образцы документов). - с изм. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2004 г.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и пpаво. –
1998. - №№ 5, 6

Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом
строительстве // Право и экономика. – 2005. - № 10

Макарова О.А. Долевое строительство «в законе» // Правовые вопросы
строительства. - 2005. - № 2

Наследственное право / Булаевский Б.А., Ефимов А. Ф., Залесский В. В. и др.; отв.
ред. К.Б. Ярошенко. - М.: Волтерс Клувер, 2005.

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8

Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого
спросить). – М. :"Волтерс Клувер", 2004

Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: "Юристъ",
131
2001 г.

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по
новому Жилищному кодексу Российской Федерации) – М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,
2005

Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005

Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 20 августа
2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения
военнослужащих". - ООО "Новая правовая культура", 2005

Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30
декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации". - ООО "Новая правовая культура",
2005

Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля
1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ, 2005

Толкушкина А.В. Ипотека в России /под ред. А.В.Толкушкина - М.: Юристъ, 2002

Чекмарева Е.В. Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой /
переустройством в современных условиях // Правовые вопросы недвижимости. –
2005. - № 2

Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах. Российская юстиция. – 2001. - № 10

Шанхаев С.В. Новый порядок расприватизации жилого помещения // Право в
Вооруженных Силах. – 2005. - № 7

Юрченко Е.В. понятие и правовая природа договора социального найма жилого
помещения // Российский судья. – 2005. - № 9

Скворцов А. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности
(вопросы судебно-арбитражной практики) // Издательский дом "Экономическая
газета", 2005
132
Тема 8. Особенности сделок с жилыми помещениями государственного и
муниципального жилищного фонда.
8.1.Основания, порядок и условия предоставления гражданам жилых
помещений на основании договора социального найма.
Жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов
предоставляется по договору социального найма (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ): одна сторона собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных
фондов (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или
уполномоченный
орган
местного
самоуправления)
либо
управомоченное
лицо
(наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое
помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях,
установленных Жилищным кодексом (ст. 60 ЖК РФ). Малоимущим гражданам,
признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых
помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения
муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в
установленном Жилищным кодексом порядке.
Малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного
самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с
учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества,
находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или ее субъекта по
договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным
законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных по
установленным Жилищным кодексом, или федеральным законом, или законом субъекта
Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, если иной порядок не
предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Категориям
граждан, указанным в норме части 3 статьи 49 ЖК РФ, могут предоставляться по
договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда
органами местного самоуправления, если последние наделены в установленном
законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных
категорий граждан жилыми помещениями. До вступления в силу Жилищного кодекса
России (до 1 марта 2005 г.) жилые помещения по договору социального найма могли
предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых
помещениях.
Согласно статье 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса
133
Российской Федерации", с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях
последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в
государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и
в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации. Однако
граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им
жилых помещений по договорам социального найма сохраняют право состоять на данном
учете до получения жилых помещений по договорам социального найма. Указанные
граждане снимаются с данного учета, если утрачивают основания, которые до введения в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение
жилых помещений по договорам социального найма. Новые основания и ограничения,
которые предусмотрены Жилищным кодексом, не влияют на право гражданина получить
жилое помещение по договору социального найма. Иными словами, если гражданин не
является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет в качестве нуждающегося в
жилом помещении, то он не утратит право на получение жилого помещения по договору
социального найма.
Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального
найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном Жилищным
кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или
законом субъекта Федерации. Жилые помещения по договорам социального найма не
предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным
договором России не предусмотрено иное.
Ранее статья 38 Жилищного кодекса РСФСР устанавливала норму жилой площади 12 кв. м на одного человека; это был предельный размер предоставляемой жилой
площади. На практике жилое помещение предоставляется в Российской Федерации
гражданам в размере от 9 до 12 кв. м жилой площади. В некоторых регионах жилье
предоставлялось по общей площади, в качестве "социальной нормы площади жилья".
Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:
1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору
социального найма),
2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении
жилищных условий),
3) социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по
оплате жилья коммунальных услуг).
Согласно части 1 статьи 50 ЖК РФ, нормой предоставления площади жилого
помещения по договору социального найма является минимальный размер площади
134
жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого
помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норму предоставления
устанавливает орган местного самоуправления в зависимости от достигнутого в
муниципальном
образовании
уровня
обеспеченности
жилыми
помещениями,
предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Например, согласно Решением Казанской городской Думы от 1 ноября 2006 г. N 1013 "Об учетной норме площади жилого помещения и норме предоставления площади
жилого помещения по договору социального найма" установлены следующие нормативы:
-учетная норма площади жилого помещения в размере 12 кв.м общей площади
жилого помещения на одного члена семьи.
-нормы
предоставления
общей
площади
жилого
помещения
по
договору
социального найма:
- 18 кв.м - на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек;
- 33 кв.м - для одиноко проживающего гражданина;
- 42 кв.м - на семью из двух человек.
Иные нормы предоставления определены статьей 15 Федерального закона от 27 мая
1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих": офицеры в воинских званиях полковника,
ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории
военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения не менее 15 и не более 25 кв. м. Во исполнение Федерального закона от 24 ноября 1995 г.
N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" постановлением
Правительства России от 28 февраля 1996 г. N 214 утвержден "Перечень заболеваний,
дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде
отдельной комнаты".
8.2.Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении
жилищных условий и порядок принятия на учет и снятия с учета граждан
нуждающихся в улучшении жилищных условий. Очередность
предоставления жилых помещений.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма, признаются (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального
найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого
помещения;
135
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо
собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения
и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее
учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых
помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма,
членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или
собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения,
проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется
больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой
совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного
жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на
праве собственности.
Аналогичный перечень оснований закреплен в Законе Республики Татарстан от 13
июля 2007 г. N 31-ЗРТ "О реализации прав граждан на предоставление им жилых
помещений государственного жилищного фонда Республики Татарстан и муниципального
жилищного фонда по договорам социального найма"
Перечень заболеваний устанавливается о которых говориться в пункте четвертом
утвержден
Постановлением
Правительства
РФ
от
16
июня
2006
г.
N
378
"Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно
совместное проживание граждан в одной квартире"
Для принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении гражданин
подает в уполномоченный орган заявление по форме, установленной Кабинетом
Министров Республики Татарстан, подписанное всеми проживающими совместно с
заявителем дееспособными членами семьи (далее - заявление). К заявлению прилагаются:
а) копии паспорта гражданина-заявителя и членов его семьи или иных документов,
удостоверяющих личность;
б) копии документов о составе семьи гражданина-заявителя (свидетельство о
рождении, свидетельство о заключении брака, решение об усыновлении (удочерении),
судебное решение о признании членом семьи и т.п.);
в) документы, дающие основание относить гражданина-заявителя либо члена его
семьи к категории граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения вне
очереди в соответствии с жилищным законодательством:
136
решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной
власти Республики Татарстан, органа местного самоуправления в Республике Татарстан о
признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания - в случае
проживания гражданина в жилом помещении, признанном непригодным для проживания;
медицинская справка из лечебного медицинского учреждения - при наличии в
составе семьи гражданина больного, страдающего тяжелой формой хронического
заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, по
перечню, утвержденному Правительством Российской Федерации;
справка из органов опеки и попечительства о назначении опекуна - в случае
подписания заявления о принятии на учет опекуном, действующим от имени
недееспособного гражданина;
документы, подтверждающие статус детей-сирот и детей, оставшихся без попечения
родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по
окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в
учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного
типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в
Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений,
исполняющих наказание в виде лишения свободы;
г) выписка из домовой книги;
д) копии документов, подтверждающих право пользования жилым помещением,
занимаемым гражданином-заявителем и членами его семьи (договор, ордер, решение о
предоставлении жилого помещения и иные документы);
е) справка органов государственной регистрации о наличии или отсутствии жилых
помещений на праве собственности по месту постоянного жительства членов семьи,
предоставляемая
каждым дееспособным
членом семьи
заявителя за пять
лет,
предшествующих подаче заявления.
2. Граждане для признания их малоимущими к заявлению о постановке на учет
вместе с документами, предусмотренными частью 1 настоящей статьи, дополнительно
прилагают:
а) копии документов из органов по государственному учету и регистрации
имущественных прав и иных соответствующих органов, подтверждающие правовые
основания владения гражданами
подлежащим налогообложению недвижимым и
движимым имуществом на праве собственности;
б) копии налоговых деклараций о доходах за истекший налоговый период с отметкой
налогового органа о принятии деклараций, или другие документы, подтверждающие
137
доходы граждан, которые учитываются при решении вопроса о признании граждан
малоимущими;
в) иные документы, указанные в статьях 12, 18, 19 настоящего Закона.
3. Граждане, относящиеся к определенной федеральным законом, указом Президента
Российской Федерации или законом Республики Татарстан категории, одновременно с
документами, предусмотренными частью 1 настоящей статьи, представляют документы,
подтверждающие отношение гражданина к иной, определенной федеральным законом,
указом Президента Российской Федерации или законом Республики Татарстан, категории,
имеющей право быть принятой на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
4. Заявления граждан регистрируются в Книге регистрации заявлений граждан о
принятии на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении и о признании их
малоимущими или в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет в качестве
нуждающихся в жилом помещении (далее - книги регистрации заявлений). Форма книг
регистрации заявлений устанавливается Кабинетом Министров Республики Татарстан.
5. Уполномоченный орган выдает гражданам, подавшим заявления, расписку в
получении представленных документов с указанием перечня и даты их получения по
форме, установленной Кабинетом Министров Республики Татарстан.
6. При наличии у гражданина основания признания его нуждающимся в жилом
помещении, предоставляемом по договору социального найма, в целях признания граждан
малоимущими уполномоченный орган осуществляет расчет дохода семьи, приходящегося
на каждого члена семьи, и определяет стоимость имущества, находящегося в
собственности гражданина и членов его семьи и подлежащего налогообложению.
Согласно статье 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О
социальной защите инвалидов в Российской Федерации", инвалиды и семьи, имеющие
детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и
обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, предусмотренных российским
законодательством. Инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в виде
отдельной
комнаты
в
соответствии
с
перечнем
заболеваний,
утверждаемым
Правительством России. Это право учитывается при постановке на учет для улучшения
жилищных условий и предоставлении жилого помещения в домах государственного или
муниципального жилищных фондов.
В соответствии со статьей 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального
найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в
жилых помещениях, за исключением установленных Жилищным кодексом случаев.
Состоять на этом учете имеют право указанные в статье 49 ЖК РФ категории
138
граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если
гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как
малоимущий и как относящийся к определенной федеральным законом или законом
субъекта Федерации категории), то он по своему выбору может быть принят на учет по
одному из этих оснований или по всем основаниям.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
осуществляет орган местного самоуправления на основании заявлений граждан, поданных
ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые
установлены законодательством, граждане могут подать заявления не по месту своего
жительства. Недееспособные граждане принимаются на учет на основании заявлений,
поданных их законными представителями.
Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по
результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 4
статьи 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее
чем через 30 рабочих дней со дня представления документов в данный орган.
Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со
дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему
заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом субъекта Федерации.
Граждане, с намерением приобрести право состоять на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях совершившие действия, в результате которых такие
граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на
учет не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).
Согласно статье 54 ЖК РФ, отказ в принятии граждан на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях допускается, если:
- не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 ЖК РФ документы;
- представлены документы, которые не подтверждают право граждан состоять на
учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- не истек предусмотренный статьей 53 ЖК РФ срок. Решение об отказе в принятии
на учет должно быть обосновано и должно содержать ссылку на нарушения,
предусмотренные частью 1 статьи 54 ЖК РФ.
Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину,
подавшему заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня
принятия решения и может быть обжаловано в судебном порядке.
139
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется
за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или
до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета (ст. 55
ЖК РФ).
Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 56
ЖК РФ), если:
- по месту учета они подали заявление о снятии с учета;
- утратили основания, дающие им право на получение жилого помещения по
договору социального найма;
- переехали на место жительства в другое муниципальное образование, за
исключением изменения места жительства в пределах городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга;
- получили от органа государственной власти или местного самоуправления
бюджетные средства для приобретения или строительства жилого помещения либо
земельный участок для строительства жилого дома;
- в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет,
выявлены сведения, не соответствующие действительности и послужившие основанием
принятия на учет, а также обнаружены неправомерные действия должностных лиц органа,
осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были
приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления
обстоятельств, ставших основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета
граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания
снятия с учета и обязательную ссылку на обстоятельства, предусмотренные частью 1
статьи 56 ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых
помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты
такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений и могут
быть обжалованы в судебном порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются
гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке
очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением
следующих случаев.
Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
- гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и
140
ремонту или реконструкции не подлежат;
- детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в
образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального
обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении
опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах России или
после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных
в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.
Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,
жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании
решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений
по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении
которых они (решения) приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия
решений. Решение, принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса, служит
основанием заключения договора социального найма в установленный срок.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться
гражданам по месту их жительства (в черте населенного пункта) общей площадью на
одного человека не менее нормы предоставления. Комнаты по договорам социального
найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 ЖК
РФ. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору
социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение,
учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма
учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями,
совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или
к их отчуждению. Эти сделки и действия учитываются за установленный законом
субъекта Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого
помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Порядок
определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в
части 8 статьи 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов Федерации. При
предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной
комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их
согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Общая площадь предоставляемого жилого помещения
может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза,
141
если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную
квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых
форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи
51 ЖК РФ перечне.
8.3.Понятие и особенности договора социального найма
жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник
жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного
фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или
уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо
(наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое
помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях,
установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодекса).
Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения
следует,
что
наймодателем
по
такому
договору
может
быть
собственник
соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает
уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или
управомоченное
собственником
лицо.
Этот
перечень
сформулирован
как
исчерпывающий.
Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской
Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса,
которые были нами рассмотрены выше (см. также ст. 51-55 Кодекса). По требованию
нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним
из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения
договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п.
2 ст. 672 ГК РФ).
Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора
социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения
ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается
возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не
вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого
помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору
обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого
помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса.
142
При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено
исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма
без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным
малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение
применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к
муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во
владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически
обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.
Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных
свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это
юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения
юридических актов в отношении этой вещи (об особенностях пользования жилым
помещением, предоставленным по договору социального найма, будет сказано ниже. См.
также ст. 61 Кодекса).
В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма
заключается без установления срока.
Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если
изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст.
60 речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение
семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п.
Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого
помещения, предоставленного на условиях социального найма.
В ст. 61 Кодекса установлены особенности пользования жилым помещением,
предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым
помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и
соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы
отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 Кодекса не упоминаются. Однако
целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма
жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий
Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством
РФ (см. ч. 2 ст. 63 Кодекса).
Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по
договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом
помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать
143
жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные
права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким
нанимателем договором социального найма.
В ч. 2 ст. 61 Кодекса установлена специальная норма, адресованная нанимателям
жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие
наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с
лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.
Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 Кодекса).
Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам
социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования
указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества.
Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (см. ст.
45-48 Кодекса).
Кодекс в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может
быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или
квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната"
содержатся в ч. 2-4 ст. 16 Кодекса.
Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение",
помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным
требованиям законодательства (см. ст. 15 Кодекса).
Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться
предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и
техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие
помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в
порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке
признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было
утверждено постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 г. N 552). В соответствии с
ч. 1 ст. 4 Вводного закона указанное Положение применяется постольку, поскольку оно не
противоречит Кодексу.
В ч. 1 ст. 62 Кодекса имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые
144
дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в
квартире или жилом доме.
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не
могут
быть
неизолированное
жилое
помещение,
помещения
вспомогательного
использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 Кодекса).
Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего
комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат.
Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по
терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие,
например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие
вспомогательное назначение.
Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 ст. 63
воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной
форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также
предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о
предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении
такого решения говорилось выше). Следовательно, если договор социального найма
заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого
помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя
считать соблюденными.
Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность
только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК
РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма
действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае
спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при
этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного
законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко
распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма.
Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера),
причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали
значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора.
Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983
г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным
145
основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого
помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе.
Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это
ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом,
влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление
договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно
осуществляться на практике.
При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых
помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма
жилого помещения, который, согласно ч. 2 ст. 63 Кодекса, должен быть утвержден
Правительством РФ.
В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из
социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому договор
социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда
происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме
того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право
хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение
переходит к другому субъекту.
Основные отличия договора социального и коммерческого найма заключаются в
следующем:
1) договор коммерческого найма регулируется гражданским законодательством, а
договор социального найма помимо гражданского законодательства еще и жилищным, то
есть субъекты РФ вправе производить правовое регулирование договора социального
найма с целью улучшения жилищных условий граждан;
2) договор коммерческого найма является срочным, так как максимальный срок его
действия не может превышать пяти лет, тогда как договор социального найма - бессрочен;
3) наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое,
так и физическое лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя, а
наймодателем по социальному найму выступают государственные и муниципальные
учреждения и юридические лица;
5) договор социального найма, в отличие от коммерческого найма является
договором присоединения, типовые формы которого формулируются централизованно;
6) цена в договоре коммерческого найма устанавливается соглашением сторон, а
плата за пользование помещением по социальному найму строго тарифицирована, кроме
146
того, государство устанавливает льготы по оплате для некоторых категорий граждан;
7) при расторжении договора социального и коммерческого найма граждане
подлежат выселению, однако если по договору социального найма граждане выселяются с
предоставлением другого жилого помещения (за некоторым исключением), то по
договору коммерческого найма граждане выселяются без предоставления другого жилья
(за некоторым исключением) и т.д.
8.4.Основные права и обязанности сторон по договору социального найма
жилого помещения.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право
требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) проводить капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
надлежащего качества.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма выполняет и иные
обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального
найма жилого помещения. В соответствии со статьей 66 ЖК РФ наймодатель, не
исполняющий
договором
обязанностей,
социального
предусмотренных
найма
жилого
жилищным
помещения,
законодательством
несет
и
ответственность,
предусмотренную законодательством.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения
по
договору социального
найма
обязанностей
по
своевременному проведению
капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в
многоквартирном
доме
и
устройств,
находящихся
в
жилом
помещении
и
предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору
вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением,
общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на
устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном
доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или
неисполнением обязанностей наймодателя.
Если наймодатель не обеспечивает нанимателю надлежащее качество необходимых
147
коммунальных услуг, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за
услуги и возмещения убытков. Если же эта обязанность не выполнена из-за исполнителей
услуг, то наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю
в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей". Ответственность
исполнителя определяется Гражданским кодексом, Законом РФ "О защите прав
потребителей", постановлением Правительства России от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об
утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления
услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов". Например, обнаружив, что
предоставляемые услуги не отвечают необходимому уровню качества, потребитель вправе
потребовать от исполнителя уменьшения оплаты услуг. За нарушение установленных
договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или
превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить
неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв
определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв
определен в часах.
Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или
имуществу потребителя в полном объеме, а также за моральный вред в размере и порядке,
определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель
освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если
докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил). Перечень мер
гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный частью 2 статьи 66
ЖК РФ, не исчерпывающий. Другие меры ответственности могут быть установлены
договором социального найма жилого помещения.
Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения
определяются Жилищным кодексом России, другими федеральными законами, в
частности Гражданским кодексом (гл. 35 ГК РФ), и договором социального найма.
Указами Президента, постановлениями Правительства России и актами федеральных
органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и
обязанности нанимателя. Правила пользования жилыми помещениями, утверждены
Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил
пользования жилыми помещениями"
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в
установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
148
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта
жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в
многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь и иные
права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и
договором социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены
Жилищным кодексом;
- обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого
помещения, проводить его текущий ремонт;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении
оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору
социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма выполняет и иные
обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и
договором
социального
найма.
Наниматель,
не
исполняющий
обязанностей,
предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого
помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).
Статья 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма относит проживающих совместно с ним его супруга или супругу,
детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются
членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они
вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В
исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные
члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам,
вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя должны быть
указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении,
149
за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи; он
самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального
найма.
Наниматель с согласия, выраженного в письменной форме, членов своей семьи, в
том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение
по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или, с
письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и
наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей
семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве
проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая
площадь жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, составит менее
учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется
согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за
собой изменение договора социального найма жилого помещения: в нем необходимо
указать нового члена семьи нанимателя.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального
найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих
граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального
найма (ст. 71 ЖК РФ).
8.5.Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных
жильцов, их особенности. Поднаниматели и временные жильцы.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с
согласия, выраженного в письменной форме, наймодателя и проживающих совместно с
ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в
случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого
помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при
условии, если после его заключения общая площадь жилого помещения на одного
проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее
нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения,
находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей,
собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не
приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным
перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается
150
наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в
него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических
заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечене,
а также в других указанных федеральными законами случаях.
В соответствии со статьей 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме; в
нем должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое
помещение. Экземпляр договора передается наймодателю такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, заключается на срок, определяемый сторонами этого договора. Если в договоре
срок не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору
поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма,
осуществляется в соответствии с этим договором, Жилищным кодексом и иными
нормативными
правовыми
актами.
Договор
поднайма
жилого
помещения,
предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК
РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению
сторон в договоре.
Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и
договор поднайма такого жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ).
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении
поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, или гражданин, за чьи действия поднаниматель отвечает, использует это жилое
помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы
соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его
разрушение, то наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о
необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение
жилого
помещения,
наниматель
жилого
помещения
также
вправе
назначить
поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
Если поднаниматель или гражданин, за чьи действия поднаниматель отвечает, после
предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей
151
или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не
проведет необходимый ремонт, то наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть
договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с
поднанимателем граждан.
Если после прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения
поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он (поднаниматель) вместе с
проживающими с ним гражданами должен быть выселен в судебном порядке без
предоставления другого жилого помещения.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор
прекращения договора, обязана заранее, за три месяца, предупредить другую сторону о
прекращении договора поднайма.
В соответствии со статьей 80 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору
социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному
согласию
и
с
предварительным
уведомлением
наймодателя
вправе
разрешить
безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в
качестве временно проживающих (временным жильцам). Временные жильцы обязаны
освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а
если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования
нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. При прекращении
договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных
жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока
проживания или предъявления указанного в части 4 статьи 80 ЖК РФ требования
временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого
жилого помещения.
Положения о временных жильцах содержатся в статье 680 ГК РФ, где говорится, что
наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с
предварительным
уведомлением
наймодателя
вправе
разрешить
безвозмездное
проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
Правовое
положение
временных
жильцов
характеризуется
следующими
особенностями:
1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя
и граждан, постоянно проживающих с ним;
2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с
которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи
152
с проживанием временных жильцов;
3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за
исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на
каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для
коммунальной квартиры - менее нормы предоставления;
4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев
подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные
жильцы подлежат выселению;
5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного
пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не
возникает правовых отношений с наймодателем;
6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми
помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в
том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в
жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи
155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным
жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным
соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении
жилищных
правоотношений
они
подлежат
выселению
по
решению
суда
в
принудительном порядке без предоставления другого жилья.
8.6.Обмен жилыми помещениями, особенности правового регулирования.
В соответствии со статьей 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору
социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним
членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обменять занимаемое ими
жилое помещение на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма
другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от
нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма
на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим
нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и
проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене,
то любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого
153
помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы
и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального
найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно
дееспособные граждане, члены семей нанимателей данных жилых помещений,
допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства, которые могут
не дать своего согласия, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по
договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.
Решения органов опеки и попечительства о согласии на обмен жилыми помещениями или
об отказе в этом принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в
течение 14 рабочих дней со дня подачи ими заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях,
расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории
Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения
числа его участников, но с соблюдением требований части 1 статьи 70 ЖК РФ.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по
договорам социального найма не допускается, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении
или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном
порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным
для проживания;
4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в
других целях, о капитальном ремонте дома с переустройством или перепланировкой
жилых помещений в нем;
5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий
одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном
пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечене.
Согласно статье 74 ЖК РФ, для обмена жилыми помещениями между нанимателями
данных помещений по договорам социального найма необходимо согласие наймодателей
на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми
помещениями. Договор заключается в письменной форме: составляется один документ,
подписанный нанимателями.
154
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями,
заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены
договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия
на обмен. Свое согласие или отказ в нем наймодатель должен оформить в письменной
форме и выдать обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не
позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях,
предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке.
Договор
об
обмене
жилыми
помещениями
и
согласие
каждого
наймодателя
обмениваемого жилого помещения служат основанием расторжения ранее заключенных
договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в
соответствии с договором об обмене, и одновременного заключения каждым из давших
согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с
гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в
соответствии с договором об обмене жилыми помещениями. Расторгнуть договор
социального найма и заключить новый наймодатель вправе не позднее чем через 10
рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им необходимых
документов.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
может
быть
признан
судом
недействительным
по
основаниям,
установленным
гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе при
совершении обмена с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального
найма, признан недействительным, то стороны договора об обмене должны быть
переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми
помещениями,
предоставленными
по
договорам
социального
найма,
признан
недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об
обмене, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие
вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ). Причинами обмена могут быть изменения
семейных правоотношений, места работы и т.д. При совершении обмена объяснять
наймодателю его причины, например родственные отношения между нанимателями, не
требуется. Законодательство не ограничивает нанимателя в реализации данного права в
зависимости от каких-либо жизненных обстоятельств.
Договор обмена жилыми помещениями представляет собой соглашение, по которому
один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать
155
принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое обязуется передать взамен
принадлежащее ему жилое помещение по договору социального найма. Договор обмена
жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и
распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договорам социального
найма. При обмене жилых помещений, принадлежащих лицам на праве собственности,
применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от
договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком
оформления, условиями. Например, договор мены может быть заключен в отношении
любого помещения, а при совершении договора обмена без соблюдения учетной нормы
наймодатель вправе отказаться от совершения такого договора.
Жилищный кодекс России не предусматривает обмена жилого помещения,
занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на
праве собственности. Ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об
основах федеральной жилищной политики" предоставлял возможность нанимателю или
арендатору
жилого
помещения
в
домах
государственного,
муниципального,
общественного жилищных фондов право с согласия собственника жилищного фонда или
уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним
совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или
аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения
права собственности на жилой дом (жилое помещение).
К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства
применяются
общие
положения
гражданского
законодательства
о
договорах,
обязательствах и сделках, например, нормы о признании сделки недействительной.
Кроме положений Жилищного кодекса договор обмена жилыми помещениями
регулируется,
например,
Постановлением
Руководителя
Исполнительного
комитета
муниципального образования города Казани от 3 июня 2008 г. N 2565 "О порядке обмена
жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Казани"
Объектом обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору
социального найма, а именно: жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.
Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и
поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Договор обмена
может быть не только двусторонним, но и многосторонним, т.е. договор, в котором
участвуют трое и более нанимателей.
Норма части 3 статьи 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного
обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и
156
законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, - наличие
обстоятельств, не позволяющих им, в силу возраста, состояния здоровья или по другим
причинам, пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если
спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то само
отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение,
расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, не является основанием
для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем
необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
8.7.Изменение и прекращение договора социального найма жилого
помещения: основания и правовые последствия.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми
помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в
одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального
найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и
наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному
договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право
принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего
нанимателя.
Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного
правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя
как стороны в договоре социального найма жилого помещения. В соответствии со статьей
686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих,
и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть
заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В
случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает
действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно
проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое
согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении,
становятся сонанимателями.
Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены
нанимателя действительно при наличии следующих условий:
- граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире,
в том числе коммунальной;
157
- они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не
основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные
договоры социального найма;
- граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в
фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);
- если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;
- согласия наймодателя в этом случае не требуется.
Данное положение не распространяется на отношения, вытекающие из договора
коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при
любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет
договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи
нанимателя).
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
- заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
- согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за
исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно
отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
- согласие наймодателя.
При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном
порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым
нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует
статье 686 ГК РФ.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении,
за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из
договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним
отдельного договора социального найма.
Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя
(объявление его умершим, признание безвестно отсутствующим). Кроме того, данное
основание
может
быть
распространено
и
на
случаи
признания
гражданина
недееспособным или ограниченно дееспособным. Предполагается, что в случае отказа
наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном
порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего
нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).
158
Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может
быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по
договору
социального
найма
с
согласия,
выраженного
в
письменной
форме,
проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть
договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое
место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым
со дня выезда.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию
наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:
- не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более
шести месяцев;
- он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или
повредили жилое помещение;
- систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма
жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со
смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой
гражданско-правовой договор, может быть прекращен:
- при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;
- независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти
одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно
отсутствующим).
Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения
договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое
место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в
письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли
наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или
коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям.
Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.
Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является
исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое
помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии
с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование
жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения,
159
включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет
собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за
холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе
поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки
твердого топлива при наличии печного отопления).
Невнесение нанимателем платы - нарушение, влекущее расторжение договора,
независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за
отдельные шесть месяцев. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок
не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения
договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока
наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их
устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о
расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в
решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более
года.
Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора
найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других
граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов
возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального
найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются
правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ
применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не
предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2
ст. 687, ст. 688 ГК РФ.
Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного
найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по
оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим
юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами
невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные
задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное
положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.
Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования
задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых
160
помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом
извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту
жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли,
письменные объяснения и доказательства не представляли.
Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе
наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или
другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены
семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ),
поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом,
в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о
применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).
Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе
наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей,
которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в
частности,
нарушение
эпидемиологических
радиоприемниками,
и
правил
пользования
других
правил.
магнитофонами
и
жилым
Например,
другими
помещением,
пользование
громкоговорящими
санитарно-
телевизорами,
устройствами
допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей
покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина (Кодекс
Республики Татарстан об административных правонарушениях от 19 декабря 2006 г. N 80ЗРТ).
Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны
два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в
связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных
обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в
качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.
Четвертым основанием является
использование жилого помещения не по
назначению. В статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за
использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или
наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной
тысячи пятисот рублей.
В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое
помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения
предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных
производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе
161
наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном
порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об
изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если
из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает
иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено
стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить
или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам
социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам
социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с
предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального
найма, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое
помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, а вследствие
этого проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны
нуждающимися в жилых помещениях; либо увеличится, и тогда общая площадь
занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму
предоставления.
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору
социального найма, подлежит сносу, то выселяемым из него гражданам орган
государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о сносе
такого дома, предоставляют другие благоустроенные жилые помещения по договорам
социального найма (ст. 86 ЖК РФ).
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит
переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, то
выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодатель должен предоставить
другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК
162
РФ).
На время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если такой
ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя,
наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое
помещение
без
расторжения
договора
социального
найма
жилого
помещения,
находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или
реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного
фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое
помещение
наймодатель
может
потребовать
переселения
в
судебном
порядке.
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и
обратно осуществляется за счет наймодателя.
Вместо предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с
согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое
благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор
социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или
реконструкции, должен быть расторгнут.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое
помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального
найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего
проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися
в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого
жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления,
то другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма
наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и
проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение,
общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или
реконструкции уменьшилась (ст. 88 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с
выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 ЖК РФ, другое
жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным
применительно к условиям населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее
занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в
черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним
члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее двух комнат, то
163
наниматель имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из
того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое
гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о
выселении.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более
шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и
коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением
другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого
соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в
общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Согласно статье 91 ЖК РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним
члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически
нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым
помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и
членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если нарушения приводят к
разрушению жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и
членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель
жилого помещения или проживающие совместно с ним члены его семьи после
предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граждане по
требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном
порядке без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого
помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих
граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом
невозможным. Действующее жилищное законодательство также допускает возможность
выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом
помещении на основании договора социального найма; правила пункта 2 статьи 687 ГК
РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей,
установленных
Жилищным
кодексом.
Вместе
с
тем
статья
688
ГК
РФ,
предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору
социального найма не применяется. Итак, выселение наймодателем нанимателя
вследствие неуплаты им квартирной платы и коммунальных услуг, проживающего в
квартире по договору социального найма, возможно только при предоставлении ему
жилого помещения, отвечающего по нормам жилой площади общежитию.
164
8.8.Особенности предоставления жилых помещений в специализированном
жилищном фонде. Основания и порядок выселения граждан из жилых
помещений специализированного жилищного фонда.
Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для
проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV
ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
Порядок отнесения жилых помещений к числу помещений специализированного
жилищного фонда утвержден Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г.
N 42
"Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному
жилищному фонду и типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений".
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся (ст. 92 ЖК
РФ):
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания
населения;
- жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
- помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий
граждан.
Лица, занимающие указанные помещения по договору найма, не вправе:
- приватизировать эти жилые помещения, обменивать их либо иным способом
распоряжаться ими;
- сдавать в аренду, в поднаем, осуществлять раздел;
- вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам
миграции.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются
категориям граждан, определенным жилищным законодательством; они принадлежат
государству или муниципальным образованиям (государственный и муниципальный
жилищный фонд). Предоставляются подобные жилые помещения без соблюдения норм
предоставления и требований благоустроенности. Специальные требования к таким
жилым помещениям могут быть установлены нормативными правовыми актами.
Жилищное законодательство предусматривает специальный порядок предоставления и
освобождения таких жилых помещений. Так Постановлением Кабинета Министров
Республики Татарстан от 20 сентября 2007 г. N 475 утвержден порядок предоставления
165
жилых помещений специализированного жилищного фонда Республики Татарстан.
В соответствии со статьей 100 ЖК РФ по договору найма специализированного
жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения
или уполномоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне гражданину (нанимателю), данное жилое помещение за плату во владение и пользование
для временного проживания в нем.
От имени собственника специализированного жилого помещения может действовать
уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Договор
найма заключается на основании решения о предоставлении специализированного жилого
помещения; в нем определяются предмет договора, права и обязанности сторон по
пользованию специализированным жилым помещением.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма
применяются правила, предусмотренные статьей 65, частью 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за
исключением пользования служебными жилыми помещениями, к которому применяются
правила, предусмотренные частями 2-4 ст. 31, статьей 65 и частью 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены
семьи нанимателя (договор заключается в письменной форме). Типовые договоры найма
специализированных жилых помещений утверждаются Правительством России.
Договор найма специализированного жилого помещения можно расторгнут в любое
время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), в судебном порядке по требованию
наймодателя, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не
исполняют обязательства, предусмотренные договором, а также в иных предусмотренных
статьей 83 ЖК РФ случаях.
Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или по
иным основаниям (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ). Переход права собственности на служебное жилое
помещение или жилое помещение в общежитии, передача такого жилого помещения в
хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет
за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением
случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано такое жилое
помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем этого
жилого помещения.
При расторжении или прекращении договоров найма специализированных жилых
помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по
данным договорам (ст. 103 ЖК РФ). В случае отказа освободить такие жилые помещения
граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых
166
помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 102 и частью 2 ст.
103 ЖК РФ. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых
помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений те граждане,
которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма,
или члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо
собственники жилых помещений или члены их семьи и состоящие на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях:
члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних
дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов
государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом
наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовноисполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении
обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
пенсионеры по старости;
члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение
или жилое помещение в общежитии и который умер;
инвалиды I или II групп, чья инвалидность наступила вследствие трудового увечья
по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила
вследствие
профессионального
заболевания
в
связи
с
исполнением
трудовых
обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп
вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей
военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей
военной службы.
Гражданам, указанным в части 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые
помещения, которые должны находиться в черте населенного пункта, где проживают эти
люди.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в
общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном
частью 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляет прежний собственник или юридическое лицо,
передающие жилые помещения.
Глоссарий
Малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного
самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с
учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества,
167
находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Норма предоставления - это норма предоставления жилой площади по договору
социального найма.
Учетная норма - это норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в
улучшении жилищных условий.
Социальная норма - это стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по
оплате жилья коммунальных услуг.
Договор социального найма жилого помещения – это договор по которому одна
сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или
муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный
государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо
управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину
(нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на
условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.
Вопросы для самоконтроля:
1. Перечислите основания, предоставления гражданам жилых помещений по
договору социального найма.
2. Проанализируйте порядок и условия предоставления гражданам жилых
помещений на основании договора социального найма.
3. Какие есть основания и каков порядок признания граждан нуждающимися в
улучшении жилищных условий и порядок принятия на учет и снятия с учета
граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий.
4. Очередность предоставления жилых помещений.
5. Дайте понятие и рассмотрите особенности договора социального найма
жилого помещения.
6. Какие можно выделить основные элементы договора социального найма
жилого помещения?
7. Расмотрите особенности договора поднайма жилого помещения и договор о
вселении временных жильцов.
8. Какой предусмотрен порядок обмена жилыми помещениями жилыми
помещениями.
9. Перечислите основания и проанализируйте порядок изменения и прекращения
договора социального найма жилого помещения.
168
10. Какие, по сравнению, с договором социального найма можно выявить
особенности предоставления жилых помещений в специализированном
жилищном фонде.
11. Укажите основания и порядок выселения граждан из жилых помещений
специализированного жилищного фонда.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Основания, порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений
на основании договора социального найма.
2. Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении
жилищных условий и порядок принятия на учет и снятия с учета граждан
нуждающихся в улучшении жилищных условий. Очередность предоставления
жилых помещений.
3. Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения.
4. Основные элементы договора социального найма жилого помещения.
5. Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных
жильцов, их особенности. Поднаниматели и временные жильцы.
6. Обмен жилыми помещениями, особенности правового регулирования.
7. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения:
основания и правовые последствия.
8. Особенности предоставления жилых помещений в специализированном
жилищном фонде. Основания и порядок выселения граждан из жилых
помещений специализированного жилищного фонда.
Тематика курсовых работ
7. Основания, порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений
на основании договора социального найма.
8. Договор социального найма жилого помещения.
9. Обмен жилыми помещениями, особенности правового регулирования.
10. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения:
основания и правовые последствия.
11. Особенности предоставления жилых помещений в специализированном
жилищном фонде. Основания и порядок выселения граждан из жилых
помещений специализированного жилищного фонда.
Тесты
169
1.
На
учет
в
качестве
нуждающегося
в
улучшении
жилищных
условий
принимаются:
A. Граждане РФ, малоимущие, лица жилище которых не соответствует требованиям
законодательства;
B. Любые физические лица признанные малоимущими;
C. Только
граждане
РФ,
жилище
которых
не
соответствует
требованиям
законодательства;
D. Только малоимущие лица, у которых отсутствует жилое помещение.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется:
A. Во временное пользование;
B. Во владение и во временное пользование;
C. Во владение или пользование;
D. В собственность.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
3. Принятие на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий
осуществляется:
A. Федеральным органом государственной власти;
B. Органом государственной власти субъекта РФ;
C. Органом местного самоуправления;
D. Подведомственность определяется в зависимости от вида жилищного фонда по
форме собственности.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
4. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
A. Из государственного или муниципального жилищного фонда;
B. Из государственного или муниципального фонда социального использования;
C. Из государственного или муниципального специализированного жилищного
фонда;
170
D. Из государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого
использования.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
5. Обмен жилыми помещениями возможен между:
A. Собственником и нанимателем жилого помещения по договору социального найма;
B. Только между собственниками жилых помещений;
C. Только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма;
D. Между нанимателями жилых помещений.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
6. Вселение других лиц в жилое помещение по договору социального найма
допускается:
A. При соблюдении установленной нормы предоставления;
B. При соблюдении установленной учетной нормы;
C. При согласии наймодателя, за исключением случаев вселения несовершеннолетних
детей к своим родителям;
D. С согласия наймодателя при соблюдении установленной нормы предоставления.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
7. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица:
A. Лишенные родительских прав или жилище которых подлежит сносу;
B. Которые без уважительных причин более 6 месяцев не вносят плату за жилое
помещение, а также лица лишенные родительских прав;
C. Лишенные родительских прав, а также лица нарушающие интересы соседей и
разрушающие жилое помещение;
E. Разрушающие жилое помещение, а также лица, которые без уважительных причин,
более 6 месяцев, не вносят плату за жилое помещение.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:
171

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях
по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения
родителей" // Российская газета. - 1996.
Материалы судебной практики:

Определение Верховного Суда РФ от 13 марта 2007 года // Дело N 89-В06-19. Правовая система «Консультант плюс»
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального
найма жилого помещения // Адвокат. – 2005. - № 11
172

Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность
жилища // Адвокат. - 2005. - № 7

Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением //
Адвокат. – 2005. - № 10

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила
оформления, государственная регистрация, образцы документов). - с изм. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2004 г.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? //
Право в Вооруженных Силах. – 2005. - № 10

Кузнецов М.В. Плата за жилье // Гражданин и право. – 2000. - № 4

Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья:
старое законодательство в новых условиях. – Адвокат. – 2002. - № 7

Невоструев А.Г. Судебное решение по делам о признании права пользования
жилым помещением по договору социального найма // Законодательство. – 2005. №8

Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
173

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2005 г.

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12

Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах. Российская юстиция. – 2001. - № 10

Юрченко Е.В. понятие и правовая природа договора социального найма жилого
помещения // Российский судья. – 2005. - № 9
174
Тема 9. Общее имуществособственников многоквартирного дома.
9.1.Понятие и состав общего имущества собственников многоквартирного
дома.
Понятие общего имущества собственников многоквартирного дома можно вывести
из
положений
ст.
36
ЖК
РФ.
Так
под
общим
имуществом
собственников
многоквартирного дома следует понимать помещения в многоквартирном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен
данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на
указанном земельном участке.
Таким образом собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на
праве общей долевой собственности:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,
чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
помещения;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и
благоустройства
и
иные
предназначенные
для
обслуживания,
эксплуатации
и
благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36
ЖК РФ).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и
распоряжаются общим имуществом в этом доме. Уменьшение размера общего имущества
в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений,
175
расположенных в доме, путем его реконструкции.
По решению, принятому на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме, объекты общего имущества такого дома могут быть переданы в
пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и
юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом,
может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не
допускается запрет на установление обременения земельного участка, если необходимо
обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие
Жилищного
кодекса
России.
Новое
обременение
земельного
участка
правом
ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим
такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об
установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об
условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
9.2.Особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом
собственниками помещений многоквартирного дома. Доли в общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя принадлежащего ему
имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кодекс в ч. 1 ст. 39 не
сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в
многоквартирном доме, установив, что собственники помещений в многоквартирном доме
несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу того обстоятельства, что Кодекс в сфере регулирования жилищных
отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по
отношению к общему), представляется, что собственники помещений в многоквартирном
доме не могут возложить по договору на иное лицо бремя своих расходов на содержание
общего имущества в таком доме.
Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных
расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве
общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Кодекса сформулирована в
императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные
правила в договоре или решении общего собрания.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера
176
платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения
работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность".
Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме, предусмотренные в
ст. 40, являются новеллой Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме
(отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который
приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить
эти помещения в одно. Такой собственник имеет право изменить границы между
смежными помещениями или разделить эти помещения на два или более помещений без
согласия собственников других помещений (это возможно в случае, когда подобные
изменение или раздел не влекут изменение границ других помещений, границ общего
имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей
собственности на общее имущество в доме).
Смежные помещения - это помещения, разделенные общими ограждающими
конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями.
Изменение
границ
помещений
связано
с
осуществлением
реконструкции,
переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких
случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом по
правилам главы 4 раздела I Кодекса.
В статьях главы 6 Кодекса понятие "помещение" используется для обозначения как
жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому правила ст. 40
Кодекса об изменении границ помещений применяются к жилым и нежилым
помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов. В связи с этим
при изменении границ может возникнуть вопрос о переводе жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения - в жилое, который решается в соответствии с требованиями главы
3 раздела I Кодекса.
Если
реконструкция,
переустройство
и
(или)
перепланировка
помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме,
то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно
быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире
Кодексом решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования
рассмотренных выше отношений собственности на долю в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты в коммунальной
177
квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее
имущество в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41). Речь идет о помещениях,
обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях,
санузлах).
По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире
размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен), если для этого
имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или)
перепланировки согласован по правилам ст. 25-28 Кодекса. Неблагоприятные последствия
самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
предусмотрены ст. 29 Кодекса.
Размер доли в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется
исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади
принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь
жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см. ч. 5 ст.
15 Кодекса).
Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты,
то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при
определении размера его доли в праве общей собственности, поскольку решающее
значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь. Таким
образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются
равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства
о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду,
что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого
абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ (они были рассмотрены выше), если этот участник осуществил
за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве
собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна
сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии
с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в
коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в
данной квартире.
В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42
содержится императивное правило о наследовании доли в праве общей собственности на
общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права
178
собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда
собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу
(продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не
только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на
принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в
праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника
такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество
предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее
имущество в данной квартире;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной
квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в
данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой
комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой
собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им
имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая
продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли
не допускается.
Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей
собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности
могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях,
предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на
недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать
свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой
179
участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В соответствии с ч. 1 ст. 43 Кодекса собственники комнат в коммунальной квартире
несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Статья 43 воспроизводит принципиальные положения ст. 39 Кодекса, регулирующей
содержание общего имущества в многоквартирном доме, применительно к содержанию
общего имущества в коммунальной квартире. Как и собственники жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире
обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в
долевой собственности.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной
квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется
долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного
собственника.
9.3.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является
органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его
расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий,
строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3)
принятие
решений
о
передаче
в
пользование
общего
имущества
в
многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок
проведения
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны
ежегодно
проводить
годовое
общее
собрание
собственников
помещений
в
многоквартирном доме. Такое собрание является очередным. Сроки и порядок проведения
180
годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также
порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников
помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по
инициативе любого из данных собственников. Следовательно, лица, не являющиеся
собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме (например,
наниматели и члены его семьи, пользующиеся помещением на основании договора
социального найма), не вправе инициировать созыв общего собрания собственников
помещений в этом доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть
проведено путем:
а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для
обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на
голосование;
б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые
указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно
(имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или
их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа
голосов.
При
отсутствии
кворума
для
проведения
годового
общего
собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Следует иметь в
виду, что кворум определяется не числом присутствующих собственников на собрании, а
долями в праве собственности на общее имущество: количество голосов, которым
обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании
собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей
собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в
данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его
проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников
181
помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику
помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания
собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления
этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в
данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном
таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного
собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников
по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться
такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.
46 ЖК РФ). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются в следующем порядке:
- большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном
собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
- большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме (квалифицированное большинство
голосов) по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том
числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и
других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном
доме;
о пределах использования земельного
участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о передаче в
пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников
помещений в данном доме. Протоколы общих собраний собственников помещений в
многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на
голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного
182
собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе
принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а
также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в
данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем
размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома,
определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и
доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10
дней со дня принятия этих решений. Принятое решение является обязательным для всех
собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников,
которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение,
принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением
требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал
против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные
интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести
месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом
решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое
решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты
голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не
повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному
собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником
единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие
порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений,
касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме
заочного
голосования.
Решение
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного
присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки
183
дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения
заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о
проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в
письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании, проводимом в указанной форме, считаются
собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания
их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть
указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего
в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за",
"против" или "воздержался".
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
(ст. 48 ЖК РФ). Правом голосования на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном
доме
по
вопросам,
поставленным
на
голосование,
обладают
собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном
доме как лично, так и через своего представителя. Полномочие представительства может
вытекать как из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов
государственных
или
муниципальных
органов
(это
характерно
для
наделения
соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская
Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования), так и из составленной в
письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна
содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем
многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или
место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с
требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном
доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности
помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного
184
закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением
всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не
установлено иное (ст. 15 Вводного закона).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме может осуществляться как посредством оформленных в
письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование,
так и с составлением иных документов (например, бюллетеней для голосования).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется
только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме
решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются
голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен
только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного
требования
указанные
решения
признаются
недействительными,
и
голоса
по
содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника
по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных
на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких
вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Глоссарий
Общее имущество собственников многоквартирного дома – это помещения в
многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме а также крыши, ограждающие
несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами
или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок,
на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома
объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Смежные помещения - это помещения, разделенные общими ограждающими
конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями.
Вопросы для самоконтроля:
185
1. Дайте понятие общего имущества собственников многоквартирного дома.
2. Перечислите объекты которые могут входить в состав общего имущества
собственников многоквартирного дома.
3. Каковы
особенности
владения,
пользования
и
распоряжения
общим
имуществом собственниками помещений многоквартирного дома.
4. Как определяется доля в общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме.
5. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме.
6. Порядок проведения
общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.
7. Форма
проведения
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирном доме.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие и состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
2. Особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом
собственниками
помещений
многоквартирного
дома.
Доли
в
общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Тематика курсовых работ
1. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Тесты
1. Могут ли объекты расположенные внутри жилого помещения являться общим
имуществом:
A. Не могут;
B. Могут если обслуживают более одного помещения;
C. Могут по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного
дма;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
186
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество может переходить к
третьим лицам:
A. Свободно;
B. Не может переходить;
C. Не может переходить отдельно от права собственности на жилое помещение;
D. Только в случае получения согласия на это общего собрания собственников
помещений многоквартирного дма.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
3. Общее собрание способно принимать решения по вопросам, если на нем
присутствует:
A. Более 50% голосов от общего числа голосов;
B. Любое колличество собственников;
C. ¾ от общего числа голосов собственников;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.
Материалы судебной практики:
187

Решение Верховного Суда РФ от 27 ноября 2006 г. N ГКПИ06-1244 // Правовая
система «Консультант плюс»
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и пpаво. –
1998. - №№ 5, 6
188

Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм
управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. – 2005. - № 4

Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей
долевой собственности // Нотариус. – 2005.- № 3Потяркин Д. Замена жилого
помещения // Законность. – 2005. - № 7

Поротикова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений //
Законодательство. – 2004. - № 4

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12
189
Тема 10. Управление общим имуществом собственников многоквартирного дома
10.1.Порядок выбора способа управления общим имуществом собственников
многоквартирного дома.
Управление
многоквартирным
домом
-
упорядоченная
система
мер
по
согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению,
пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на
обеспечение:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями,
расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
надлежащего содержания общего имущества дома;
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и
собственникам нежилых помещений дома.
Согласно 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно
обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования
указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам,
проживающим в таком доме.
Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом
несколько сужено, т.к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо
пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника
также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ).
Теоретические попытки отнести "управление" к правомочиям собственника оказались
безуспешными. Необходимо согласиться с мнением И.Б.Миронова о том, что управление
общим имуществом многоквартирного дома "по своей правовой природе представляет
собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению
имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех
пределах, которые определены самим собственником или законом".
Представляется, что в Жилищном кодексе недостаточно четко определен круг
собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным
домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует
отношения по поводу управления многоквартирными домами. Но помимо жилых
помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное
количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для
проживания. Собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов
190
на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им
(домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:
рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими
своими нежилыми помещениями;
получать необходимые коммунальные услуги.
Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК
РФ), и оно "решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права
собственности" на общее имущество многоквартирного дома. Необходимо добавить, что
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает
вопросы управления этим домом, т.к. "управление", как уже было отмечено, не принято
относить к правомочиям собственника.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие
в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК
РФ);
является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме,
включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК
РФ).
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме
обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Перечень
способов
управления
является
закрытым
(не
подлежащим
расширительному толкованию), и собственники вправе выбрать только один из способов,
предложенных Жилищным кодексом.
Одним
из
основных
факторов,
сдерживающих
инициативу
собственников
помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из
самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени
капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ
и подп. "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.
постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера
платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения
191
работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность").
Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники
помещений в многоквартирном доме должны в установленном Кодексом порядке выбрать
и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 июля 2007 г. Если
собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом
или не реализуют выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке,
установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке
проведения
органом
местного
самоуправления
открытого
конкурса
по
отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом", проводит открытый
конкурс по отбору управляющей организации. После 1 июля 2007 г. будет применяться
общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также
обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору
управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса
собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим
домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было
реализовано.
В пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств,
свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ
управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не
проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было
принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о
признании
несостоявшимся
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом
повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления
многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе
способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили
договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации
(думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников,
192
владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на общее имущество
многоквартирного дома);
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный
федеральный
орган
исполнительной
власти
документы,
необходимые
для
государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст.
162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например,
понимать ситуации, когда собственники "выбрали способ управления управляющей
организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной
управляющей организацией договор управления".
Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе
следующих принципов:
создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от
организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
добросовестная конкуренция;
эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном
доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования
помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления
коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его
проведения.
Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому
по договору специализированную организацию. Выбор специализированной организации
осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с
процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О
размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для
государственных и муниципальных нужд".
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка
на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5% размера платы
за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и
нежилых
помещений
(за
исключением
помещений
общего
пользования)
в
многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.
Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются
193
следующие требования:
соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к
лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором
управления многоквартирным домом;
в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении
претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;
деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом
Российской Федерации об административных правонарушениях;
отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным
платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за
последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости
активов претендента поданным бухгалтерской отчетности за последний завершенный
отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию,
если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством
Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный
отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента по
данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в
качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается
соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры
вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет,
указанный в конкурсной документации.
Победителем конкурса станет претендент, который предложит большее количество
(по стоимости) дополнительных работ и услуг, перечень которых дан в Приложении N 3 к
Правилам проведения конкурса.
Если победитель конкурса уклонится от заключения договора об управлении
многоквартирным домом или не представит обеспечение исполнения своих обязательств,
то:
ему не возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие
в конкурсе;
такой договор предлагается заключить тому участнику конкурса, который сделал
предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При
этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником
конкурса обязательно.
194
Далее проводится процедура подписания договора об управлении многоквартирным
домом между победившей в конкурсе управляющей организацией и собственниками
помещений этого дома. И здесь возникает большое количество вопросов. Орган местного
самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет
всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного
конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор
между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть
заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает
договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен
общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных
случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса,
проведенного огранном местного самоуправления) речь идет только об одном договоре
(см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ст. 445 ГК РФ:
собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента
получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо
отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору
(протокол разногласий);
получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях,
управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола
разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора,
предложенных собственником помещений;
возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на
рассмотрение суда;
при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
10.2.Непосредственное управление общим имуществом многоквартирного
дома, собственниками.
Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным
домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и
(или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися
соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на
основании решений общего собрания указанных собственников.
195
Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
принимает
решение
о
непосредственном
управлении
этим
домом
в
порядке,
установленном ст. 44-48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном
управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров,
указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том,
что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества
дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один
договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников
помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников
должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или)
услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо
понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество
многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в
отношениях с третьими лицами представлял либо:
один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на
основании решения общего собрания собственников);
иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной
форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под
большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать
собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество
многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных
договорах (договоры об обслуживании внутри-домовых инженерных систем, уборке, о
вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т.п.). Это договоры оказания
услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено,
что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей
организацией, т.к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме
необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей
организации.
В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров
ресурсоснабжающих - договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения,
электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах),
отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного
196
отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом
заключаются каждым собственником помещений от своего имени.
Необходимо иметь ввиду, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению
договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким
образом,
не
исключено,
что
ресурсоснабжающие
организации
столкнутся
с
определенными трудностями. Например:
ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого
собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах
определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего
имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в
многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания
собственников;
как должна поступать ресурсоснабжающая организация, если не все собственники
помещений заключат с ней договоры о поставке ресурсов для общего имущества
многоквартирного дома?
ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 23 мая 2006 г. N 307 утвердило
Правила
предоставления
гражданам
коммунальных
услуг
ресурсоснабжающими
организациями. Согласно п. 5 указанных Правил обязательства по предоставлению
коммунальных
услуг
надлежащего
качества
возникают
у
ресурсоснабжающей
организации перед всеми потребителями.
Эксплуатирующая организация вправе требовать исполнения как от всех должников
совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части
долга (п. 1 ст. 322 ГК РФ). При этом целесообразно предъявлять требования лишь к тем
собственникам помещений, которые подписали договор с этой организацией (п. 1 ст. 164
ЖК РФ). В дальнейшем собственник помещения в многоквартирном доме, исполнивший
солидарную обязанность, приобретает право регрессного требования к остальным
должникам-собственникам за вычетом доли, падающей на него (подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК
РФ). Только в отличие об общего правила, установленного подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ,
исполнивший солидарную обязанность собственник приобретает право регрессного
требования к остальным должникам не в равных долях, а в долях, соответствующих их
доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 37
ЖК РФ).
Сложнее будет взыскивать задолженность ресурсоснабжающим организациям. В
такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение
предоставления коммунальных услуг.
197
Систематическое толкование норм Жилищного кодекса о непосредственном
управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет
сделать следующие выводы:
управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при
непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников
помещений в этом доме;
при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении
многоквартирным
домом
носит
индивидуально-коллективный
характер
-
эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор
подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие
договоры подписываются каждым собственником отдельно.
Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления
многоквартирным домом, видимо, делают
такой способ
управления не очень
привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и
ресурсы организаций. По-видимому, такой способ управления будет использоваться не
часто.
10.3.Управление общим имуществом посредством учреждения
товарищества собственников жилья
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК товариществом собственников жилья признается
некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном
доме
для
совместного
многоквартирном
доме,
управления
обеспечения
комплексом
эксплуатации
недвижимого
этого
имущества
комплекса,
в
владения,
пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим
имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся
полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в
государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам
или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество
собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат
различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с
земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких
соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения
и другими элементами инфраструктуры;
198
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых
домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными
участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном
участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями
инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах
товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет
принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Однако, на практике, как
правило, застройщик заключает договор с управляющей организацией, которая
обеспечивает жизнедеятельность дома в тот период, когда он фактически уже заселяется,
но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства. Многие
строительные компании привлекают клиентов тем, что помимо постройки современного
дома с развитой инфраструктурой обещают заключить договор на его профессиональное
управление. Однако здесь возникает двойственная ситуация: как правило, такие условия
приемлемы для лиц с серьезным достатком, приобретающих дорогое жилье, а для тех, кто
вкладывает свои сбережения в приобретение более скромного жилья, это существенно
дороже, нежели организация ТСЖ.
ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах,
большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности. Из-за
пассивности населения, проживающего в домах государственной или муниципальной
формы собственности, жильцы, приватизировавшие квартиры в таких домах, проявляют
инициативу в создании ТСЖ очень редко. Еще некоторое количество ТСЖ создается на
базе жилищно-строительных кооперативов на основании ст. 122 ЖК. Создавая ТСЖ,
собственники помещений в многоквартирном доме должны определить перечень
полномочий ТСЖ по управлению им. Как правило, здесь есть два варианта. Первый
предполагает, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего
имущества, а второй - что ТСЖ будет самостоятельно выполнять только функции
управления.
10.4.Управление общим имуществом посредством учреждения
специализированного потребительского кооператива
Управлять
многоквартирным
домом
может
жилищный
или
иной
специализированный потребительский кооператив.
Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных
потребительских кооперативов:
199
жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим
законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищный
кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на
основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также
управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК
РФ).
Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов
кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления)
многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный
кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового
жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома
(п. 3 ст. 110 ЖК РФ).
Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного
кодекса.
Поскольку
первичной
целью
создания
жилищных
кооперативов
является
удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие
кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже
затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст.
111 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на
общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива
должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в
строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК
РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса
недостатком - в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений.
Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых
и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после
полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.
Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть
физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица,
желающие организовать жилищный кооператив.
200
Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации
жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии,
если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив
(учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно
быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо,
как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его
государственной
регистрации
в
качестве
юридического
лица
становятся
лица,
проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица,
голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами
кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ).
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст.
112 ЖК РФ).
Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного
кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено
уставом жилищного кооператива;
правление
жилищного
кооператива
и
председатель
правления
жилищного
кооператива.
Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив
осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:
договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего
имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды
деятельности;
договоры
с
ресурсоснабжающими
организациями
по
поставке
ресурсов,
необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение
мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т.п.).
Жилищный
кооператив
как
сторона
вышеуказанных
договоров
несет
ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ
(услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо
паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества
многоквартирного дома.
201
После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и
оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение
кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным.
Существует и другой вид кооператива - жилищный накопительный кооператив,
который в определенной части своих целей схож с жилищными и жилищностроительными кооперативами: удовлетворение потребностей членов кооператива в
жилье. Несмотря на это существует ряд принципиальных различий, а именно: жилищный
накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное
объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов
кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых
взносов (ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных
накопительных кооперативах".
Отличие жилищного накопительного кооператива от жилищного и жилищностроительного кооперативов заключается в следующем:
членами жилищного накопительного кооператива могут быть только граждане,
членами жилищных кооперативов могут быть и юридические лица;
согласно п. 5 ст. 110 ЖК РФ действие положений гл. 11 Жилищного кодекса не
распространяется на жилищные накопительные кооперативы;
число членов жилищного накопительного кооператива не может быть менее
пятидесяти человек и более пяти тысяч человек (п. 4 ст. 5
Федерального закона о
жилищных накопительных кооперативах). Кроме того, число членов жилищного
накопительного кооператива не связано с количеством жилых и нежилых помещений в
многоквартирном доме, т.к. жилая и нежилая площадь приобретается в интересах членов
такого кооператива в разных домах (не исключена даже такая ситуация, при которой эти
дома будут находиться в разных населенных пунктах);
деятельность
жилищного
накопительного
кооператива
больше
схожа
с
деятельностью профессионального участника финансового рынка, аккумулирующего
средства нескольких лиц для более выгодного их вложения на финансовом рынке.
деятельность жилищных накопительных кооперативов находится под контролем
Федеральной службы по финансовым рынкам (ст. 13-15, 20, 21, 49-52 Федерального
закона о жилищных накопительных кооперативах);
самое главное - жилищный накопительный кооператив не преследует цели
управления многоквартирным домом, а нацелен на удовлетворение потребности членов
кооператива в жилых помещениях.
202
10.5.Управление общим имуществом посредством передачи прав
собственников на управление управляющей организации. Понятие и
содержание договора на управление многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ
управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161
ЖК
РФ),
который
может
комбинироваться
с
другими
способами
управления
многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены
товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного
потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией
договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении
способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь
привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как
обыкновенный подрядчик), т.к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный
потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно
осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества
многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который
находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество
собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса.
Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа
управления многоквартирным домом должно принять решения об:
избрании способа управления управляющей организацией;
избрании конкретной управляющей организации;
условиях договора управления с этой управляющей организацией.
Если принятие решения об избрании способа управления не вызовет затруднений, то
в других случаях затруднения могут возникнуть.
Управляющая
организация
-
коммерческая
организация,
оказывающая
профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. При отсутствии
конкуренции на рынке данного вида услуг подобрать управляющую организацию
собственникам будет затруднительно (особенно в небольших населенных пунктах). По
справедливому замечанию, "по-прежнему в сфере управления жилищным фондом
доминируют государственные и муниципальные управляющие организации". Согласно п.
9 ст. 161 ЖК РФ, общее собрание вправе избрать только одну управляющую организацию
для управления многоквартирным домом.
Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна
сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников
203
помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников
жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного
специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за
плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и
ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги
собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме
лицам,
осуществлять
иную
направленную
на
достижение
целей
управления
многоквартирным домом деятельность.
Для того чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
одобрило условия договора управления с управляющей организацией, эти условия
логично вначале на стадии переговоров обсудить и согласовать с этой управляющей
организацией. В связи с этим общее собрание не вправе изменять условия договора
управления, предварительно согласованные с управляющей организацией (акцепт условий
договора должен полным и безоговорочным - см. п. 1 ст. 438 ГК РФ). Если общее
собрание все-таки утвердит иные условия договора управления, то они подлежат
повторному согласованию с управляющей организацией (ст. 443 ГК РФ). В случае
внесения изменений на переговорах с управляющей организацией в предложенные общим
собранием условия договора управления измененные условия этого договора подлежат
повторному
утверждению
общим
собранием
собственников
помещений
в
многоквартирном доме.
Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между
собственниками и управляющей организацией, указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой
платы;
порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.
Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и
условиях
подлежащего
заключению
с
ней
договора
управления
принимается
большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном
204
собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех
собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не
участвовали в голосовании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ).
Между
управляющей
организацией
и
каждым
собственником
помещений
заключается договор управления на одинаковых для всех условиях, утвержденных
решением общего собрания собственников (п. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ). Спорным является
вопрос о том, обязательно ли заключение договора управления с управляющей
организацией для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 5 ст.
46 ЖК РФ решение общего собрания о заключении такого договора обязательно для всех
собственников. Вправе ли управляющая организация требовать заключения договора
управления от уклоняющихся собственников в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ? Целесообразно
распространить на такие случаи действие п. 5 ст. 161 ЖК РФ или прямо указать на
обязанность собственников заключать договоры управления с управляющей организацией
в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного
года и не более пяти лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). С учетом положений п. 4 ст. 162 ЖК РФ
условие договора управления о сроке его действия договора следовало бы отнести к
существенным условиям договора, указанным в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом,
управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее
чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом может быть изменен и/или расторгнут
в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ. Договор управления может быть изменен или
расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при
существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ). К существенным
нарушениями договора управления можно отнести:
неоплату вознаграждения управляющей организации;
систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при
управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением
управляющей организацией своих обязательств;
непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора
управления;
причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации
общему имуществу многоквартирного дома.
Стороны вправе в договоре управления установить иные случаи существенного
205
нарушения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть
заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны
от изменения или расторжения договора либо отсутствия ответа в срок, указанный в
предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если договор управления заключен между
управляющей организацией и ТСЖ или жилищным кооперативом, то проблем с
определением истца и ответчика не возникнет. А вот если договор управления заключен с
каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, то возникают некоторые
проблемы, с которыми может столкнуться суд.
Если требование об изменении или расторжении договора управления намерены
предъявить в суд собственники помещений в многоквартирном доме, то правомерным
необходимо считать следующую процедуру согласования воли собственников. Так как
решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и
решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на
общем собрании собственников.
Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего
года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о
выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договором
управления может быть установлена иная периодичность предоставления отчетности,
например, предоставлять отчет о выполнении договора управления каждый квартал или
каждые полгода.
Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о
прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не
поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях,
какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ). Если стороной договора
управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для
прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора
были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50% долей в
праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома).
Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до
прекращения
договора
управления
многоквартирным
домом
обязана
передать
техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением
таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу
206
собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному
потребительскому кооперативу, либо, в случае непосредственного управления таким
домом собственниками помещений в таком доме, одному из собственников, указанному в
решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким
домом, либо, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком
доме.
Глоссарий
Управление
многоквартирным домом
-
упорядоченная
система
мер
по
согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению,
пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на
обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, благоприятных и
безопасных
условий
пользования
нежилыми
помещениями,
расположенными
в
многоквартирном доме, собственниками этих помещений, надлежащего содержания
общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим
в доме, и собственникам нежилых помещений дома.
Товарищество
собственников
жилья
-
это
некоммерческая
организация,
объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения
эксплуатации
этого
комплекса,
владения,
пользования
и
в
установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив - это добровольное
объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми
помещениями в кооперативном доме.
Управляющая организация – это коммерческая организация, оказывающая
профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.
Договор управления многоквартирным домом – это договор по которому одна
сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников
помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников
жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного
специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за
плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и
ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги
собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме
207
лицам,
осуществлять
иную
направленную
на
достижение
целей
управления
многоквартирным домом деятельность.
Вопросы для самоконтроля:
1. Какой
передусмотрен
порядок
выбора
способа
управления
общим
имуществом собственников многоквартирного дома?
2. В чем состоят особенности непосредственное управление общим имуществом
многоквартирного дома, собственниками?
3. В каких случаях целесообразно выбирать непосредственное управление как
способ
управления
общим
имуществом
многоквартирного
дома,
собственниками?
4. В чем состоят особенности управления общим имуществом посредством
учреждения товарищества собственников жилья?
5. В чем состоят особенности управления общим имуществом посредством
учреждения специализированного потребительского кооператива?
6. В чем состоят особенности управления общим имуществом посредством
передачи прав собственников на управление управляющей организации.
7. Дайте понятие договора на управление многоквартирными домами.
8. Расскройте содержание договора на управление многоквартирными домами.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Общая
характеристика
способов
управления
общим
имуществом
собственников многоквартирного дома.
2. Порядок выбора способа управления общим имуществом собственников
многоквартирного дома.
3. Непосредственное управление общим имуществом многоквартирного дома,
собственниками.
4. Управление общим имуществом посредством учреждения товарищества
собственников жилья
5. Управление
общим
имуществом
посредством
учреждения
специализированного потребительского кооператива
6. Управление общим имуществом посредством передачи прав собственников на
управление управляющей организации. Понятие и содержание договора на
управление многоквартирными домами.
208
Тематика курсовых работ
7. Способы управления общим имуществом собственников многоквартирного
дома.
8. Управление общим имуществом посредством учреждения товарищества
собственников жилья
9. Управление
общим
имуществом
посредством
учреждения
специализированного потребительского кооператива
10. Управление общим имуществом посредством передачи прав собственников на
управление управляющей организации.
11. Договор на управление многоквартирным домом.
Тесты
1. Способами управления общим имуществом собственников многоквартирного
дома являются:
A. Товарищество собственников жилья, управление управляющей организацией;
B. Самоуправление, создание товарищества собственников жилья, управление
управляющей организацией;
C. Самоуправление,
специального
создание
товарищества
потребительского
собственников
кооператива,
жилья,
управление
создание
управляющей
организацией;
D. Самоуправление или управление управляющей организацией.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
209
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Гасников К.Д. Самоуправление граждан в жилищной сфере Москвы // Адвокат. –
2003. - № 9

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005
210

Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм
управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. – 2005. - № 4

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: "Юристъ",
2001 г.

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12
211
Тема 11. Понятие виды и особенности правового статуса жилищных
кооперативов.
11.1.Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных
кооперативов.
Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных
кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V нового Жилищного кодекса
Российской Федерации от 29.12.2004 г. (далее - Кодекс). Статьи данного раздела
регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и
жилищно-строительных кооперативов (далее также - жилищные кооперативы), а также
определяют основные права и обязанности их членов.
Глава 11 Кодекса устанавливает правовое положение жилищных и жилищностроительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких
кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансовохозяйственной
деятельностью,
вводит
правила
о
ликвидации
и
реорганизации
кооперативов.
В соответствии со ст. 110 Кодекса жилищным или жилищно-строительным
кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на
основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также
управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Частью 4 указанной статьи установлено, что жилищные и жилищно-строительные
кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их
деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
Напомним, что потребительским кооперативом признается добровольное объединение
граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и
иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами
имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). В литературе это определение
уточняют указанием на то обстоятельство, что первоначальное имущество кооператива
складывается из паевых взносов.
Потребительский
кооператив
является
некоммерческой
организацией,
т.е.
юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности
извлечение прибыли. Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив
вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради
которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский
кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в
212
соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации
не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими
участниками (членами). Кроме того, как справедливо отмечается в литературе, цели
создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо
общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с
удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищностроительные кооперативы, согласно ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения
потребностей граждан в жилье.
Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин
того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 г. "О
некоммерческих организациях" для других разновидностей некоммерческих юридических
лиц (см. п. 3 ст. 1 этого Федерального закона). Правовое положение потребительских
кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ
законами о таких кооперативах (п. 6 ст. 116 ГК РФ).
Специальные законы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах в
настоящее время отсутствуют. Однако положения нового Кодекса об указанных
кооперативах
следует
рассматривать
в
качестве
специальных
норм
закона,
устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких
кооперативов, правах и обязанностях их членов (эти правила должны соответствовать ГК
РФ).
Для жилищного и жилищно-строительного кооператива Кодекс в ст. 110 установил
единое нормативное определение, приведенное нами выше. При этом особенности
указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищностроительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции
и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного
кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного
дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.
Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется
исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и
деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных
потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в
жилье, определяются специальными федеральными законами.
Органами управления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах,
согласно ст. 115 нового Кодекса, являются:
общее собрание членов кооператива;
213
конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено
уставом кооператива;
правление и председатель правления кооператива.
Согласно ч. 2 ст. 116 Кодекса, компетенция общего собрания членов жилищного
кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с
Кодексом.
Правление - это коллегиальный исполнительный орган управления кооператива,
подотчетный общему собранию членов кооператива (конференции). Согласно ст. 118
Кодекса,
правление
жилищного
кооператива
избирается
из
числа
членов
соответствующего кооператива общим собранием членов жилищного кооператива
(конференцией). Количество членов правления и срок деятельности данного органа
должны определяться уставом конкретного жилищного кооператива.
Правление осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает
из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не
отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции).
Председатель
правления
является
единоличным
исполнительным
органом
управления кооператива, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который
определяется уставом кооператива (см. ст. 119 Кодекса). Этот орган: обеспечивает
выполнение решений правления; без доверенности действует от имени кооператива, в том
числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не
отнесенные Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов
кооператива (конференции) или правления кооператива.
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции)
может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по
основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и
установлены в ст. 61-65 ГК РФ.
11.2.Особенности правового статуса жилищных накопительных
кооперативов.
Жилищный
накопительный
кооператив
-
это
потребительский
кооператив,
созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях
удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем
объединения членами кооператива паевых взносов.
Его деятельность заключается в привлечении и использовании денежных средств
214
граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях
передачи их в пользование, а после внесения в полном размере паевых взносов - в
собственность членам ЖНК.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.04 N 215-ФЗ "О жилищных
накопительных кооперативах" ЖНК создается по инициативе не менее чем пятидесяти
человек и не более чем пяти тысяч человек.
Кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его
самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять
имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и
ответчиком в суде.
Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов
кооператива,
доходов,
полученных
кооперативом
от
осуществляемой
им
предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых
кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных не
запрещенных законом источников.
Членом ЖНК может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Прием
гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в
письменной форме.
Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в
пределах своих паенакоплений.
Члены ЖНК несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств
по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по
внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну
трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ за
каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по
внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем,
установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами
кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом
кооператива.
Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием
членов кооператива. Изменения в устав кооператива вносятся по решению общего
собрания членов кооператива.
Высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива.
Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов кооператива ежегодно.
Годовое общее собрание членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые
215
уставом кооператива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть
месяцев после окончания очередного финансового года.
На годовом общем собрании членов кооператива должны решаться вопросы об
избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета кооператива и о
годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива. Проводимые помимо
годового общего собрания членов кооператива общие собрания членов кооператива
являются внеочередными.
ЖНК не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в
результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и
обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и
использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Обратите внимание, что за исключением деятельности, предусмотренной Законом N
215-ФЗ, иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не
вправе (п. 1 ст. 3 Закона N 215-ФЗ).
При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных
средств граждан на приобретение жилых помещений ЖНК вправе:
- привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых
помещений;
- вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых
помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве
жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
- приобретать жилые помещения;
- привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном п. 3 ст. 47
Закона N 215-ФЗ.
Кроме того, ЖНК вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную
и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не
противоречащие законодательству Российской Федерации услуги.
Жилое
помещение,
приобретаемое
или
строящееся
кооперативом,
может
передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о
возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого
помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в
деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении
паевого взноса в полном размере.
Кооператив не может принимать на себя обязательства, в том числе с отсрочкой или
216
рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать
долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков
кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности.
Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской
деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным
фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами
кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет
паевых взносов.
Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью кооператива по
привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых
помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет.
Согласно ст. 23 Закона N 215-ФЗ на приобретение или строительство кооперативом
жилых помещений кооператив вправе использовать:
- паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных
членских взносов и членских взносов;
- субсидии и субвенции;
- кредиты и займы, получаемые кооперативом;
- средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в
собственности кооператива;
Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые
помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна
превышать 20% стоимости имущества ЖНК.
Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в
жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество
собственников жилья. Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован в
юридическое
лицо
иной
организационно-правовой
формы
только
в
случаях,
предусмотренных федеральными законами.
Член реорганизованного кооператива становится членом одного из вновь возникших
кооперативов в порядке, установленном решением о реорганизации кооператива,
принятым общим собранием членов кооператива, а в случае разделения или выделения
кооператива - по решению суда в соответствии с его решением.
11.3.Члены жилищного кооператива.
Правом на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы обладают
граждане и (или) юридические лица. Данное положение ст. 111 Кодекса вряд ли следует
217
понимать так, что возможно образование кооперативов, членами которых будут только
юридические лица. Во-первых, это противоречило бы цели создания кооператива удовлетворению потребности граждан в жилье. Во-вторых, как справедливо отмечается в
литературе, в таком случае кооператив фактически превратился бы в объединение
юридических лиц - ассоциацию или союз, т.е. некоммерческую организацию другого
вида, действующую в соответствии с ФЗ от 12.01.1996 г. "О некоммерческих
организациях".
Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только те
физические лица, которые достигли возраста 16 лет. При этом малоимущие и иные
граждане, признанные по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в
улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в
кооператив (см. ч. 2 ст. 111 Кодекса). Однако данное право возникает у таких граждан в
отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в
отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или
региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления.
Законодатель не разъяснил, как следует понимать формулировку "при содействии", что
неизбежно повлечет ее произвольное толкование.
Право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы в равной
мере принадлежит гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам и лицам
без гражданства, достигшим установленного Кодексом возраста.
Юридические лица, которые вправе вступать в жилищные и жилищно-строительные
кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями.
При этом целесообразно учитывать, что участие некоторых видов юридических лиц в
иных коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в
зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия,
основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного
управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия
собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.
Прекращение членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе
происходит по основаниям, которые исчерпывающим образом определены в ст. 130
Кодекса. К таким основаниям относятся:
добровольный выход члена кооператива;
исключение
члена
кооператива
на
основании
(конференции);
ликвидация юридического лица - члена кооператива;
решения
общего
собрания
218
ликвидация самого жилищного кооператива;
смерть гражданина - члена жилищного кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на
вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания
членов жилищного кооператива (конференции).
11.4.Выселение из жилого помещения члена жилищного кооператива.
Последствием прекращения отношений членства в жилищном кооперативе является
выселение бывшего члена кооператива. Выселение бывшего члена жилищного или
жилищно-строительного
кооператива
из
занимаемого
им
жилого
помещения
в
кооперативном доме производится по правилам ст. 133 Кодекса.
Основанием для возбуждения вопроса о выселении служит решение общего
собрания (конференции) об исключении лица из членов кооператива. Принятие такого
решения прекращает право пользования жилым помещением, принадлежавшее как
самому исключенному члену кооператива, так и членам его семьи. Одновременно
возникает юридическая обязанность указанных лиц в течение двух месяцев со дня
принятия решения об исключении освободить занимаемое ими жилое помещение.
Выраженный письменно или устно отказ освободить помещение или совершение
действий (бездействия), свидетельствующих о неисполнении обязанности освободить
занимаемое помещение в установленный срок, порождают право кооператива обратиться
в суд с иском о выселении соответствующих лиц. В случае удовлетворения иска эти лица
подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого
помещения.
Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со
сносом дома производится по правилам ст. 134 Кодекса. В случае сноса дома по
основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного
кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила,
установленные ст. 32 и 86 Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива,
выплативших пай и не выплативших пая.
Уставом и внутренними документами жилищного кооператива могут быть
предусмотрены различные порядок и условия (в т.ч. размеры и сроки) внесения паевых
взносов. По этой причине возможна ситуация, когда к определенному времени отдельные
члены кооператива внесли паевой взнос в полном объеме и стали собственниками жилых
помещений, другие же его члены продолжают вносить паевые взносы и собственником
помещений, которыми они пользуются, является кооператив.
219
Если члены кооператива полностью выплатили паевые взносы, то в случае сноса
кооперативного дома, в котором они имеют помещения на праве собственности, они
обеспечиваются другими помещениями в порядке, установленном для собственников
жилых помещений (ст. 32 Кодекса). Если же взносы членами кооператива выплачены не
полностью, то им предоставляются другие помещения по договорам социального найма
(ст. 86 Кодекса).
Однако ст. 134 Кодекса не решает вопрос о возмещении кооперативу, который
является собственником жилых помещений в кооперативном доме, стоимости таких
помещений в случае, если кооперативный дом сносится, например, по причине изъятия
земельного участка под ним для государственных или муниципальных нужд.
Представляется, что в данном случае жилищному кооперативу как собственнику части
жилых помещений в кооперативном доме соответствующим органом государственной
власти или органом местного самоуправления должна быть выплачена денежная
компенсация стоимости таких помещений, которая впоследствии должна пойти на
выплату членам кооператива, не полностью внесшим паевой взнос, стоимости их пая.
Глоссарий
Жилищный накопительный кооператив (далее также - кооператив) – это
потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на
основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых
помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов;
Жилищный или жилищно-строительный кооператив - это добровольное
объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми
помещениями в кооперативном доме.
Потребительский кооператив - это добровольное объединение граждан и
юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных
потребностей
участников,
осуществляемое
путем
объединения
его
членами
имущественных паевых взносов.
Вопросы для самоконтроля:
1. Раскройте
особенности
правового
статуса
жилищных
и
жилищно-
строительных кооперативов.
2. Раскройте
особенности
кооперативов.
правового
статуса
жилищных
накопительных
220
3. В чем состоят основные отличия жилищных (жилищно-строительных)
кооперативов и жилищных накопительных кооперативов?
4. В чем состоят особенности правового полжения членов жилищного
кооператива.
5. Какие есть особенности по принятию в члены кооператива?
6. Какие есть права у наследников умершего члена кооператива?
7. Какие есть основания и правовые последствия выселение из жилого
помещения члена жилищного кооператива?
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Особенности
правового
статуса
жилищных
и
жилищно-строительных
кооперативов.
2. Особенности правового статуса жилищных накопительных кооперативов.
3. Члены жилищного кооператива.
4. Основания и правовые последствия выселения из жилого помещения члена
жилищного кооператива.
Тематика курсовых работ
1. Особенности
правового
статуса
жилищных
и
жилищно-строительных
кооперативов.
2. Особенности правового статуса жилищных накопительных кооперативов.
Тесты
1. Право на вступление в жилищный кооператив имеют:
A. Только дееспособные физические лица;
B. Как дееспособные физические, так и юридические лица;
C. Граждане достигшие возраста 16-ти лет и юридические лица;
D. Малоимущие граждане российской федерации и некоммерческие организации.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
2. Преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеют:
A. Малоимущие граждане;
B. Наследники умершего члена кооператива;
C. Наследники умершего члена кооператива и малоимущие граждане;
D. Малоимущие граждане или некоммерческие организации.
221
E.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:
222

Сивоконь С. Бухгалтеру жилищно-коммунальной организации. Особенности
уплаты налога на добавленную стоимость //Финансовая газета. Региональный
выпуск. – 2002. - № 30

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Кузьмин Г Что такое ЖНК? // Экономика и жизнь. - 2005

Сокол
П.В.
Новый
закон
о жилищных
накопительных
кооперативах
//
Законодательство и экономика. - 2005. - № 11

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу
Российской Федерации). – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.

Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005

Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30.12.2004
№ 215-ФЗ " О жилищных накопительных кооперативах". - КонсультантПлюс, 2005
223
Тема 12. Особенности правового статуса товарищества собственников жилья.
12.1.Создание и деятельность товарищества собственников жилья.
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся
полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в
государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам
или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество
собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат
различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с
земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких
соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения
и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых
домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными
участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном
участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями
инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
И наконец, в соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах
товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет
принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах,
большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности. Из-за
пассивности населения, проживающего в домах государственной или муниципальной
формы собственности, жильцы, приватизировавшие квартиры в таких домах, проявляют
инициативу в создании ТСЖ очень редко. Еще некоторое количество ТСЖ создается на
базе жилищно-строительных кооперативов на основании ст. 122 ЖК. Создавая ТСЖ,
собственники помещений в многоквартирном доме должны определить перечень
полномочий ТСЖ по управлению им. Как правило, здесь есть два варианта. Первый
предполагает, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего
имущества, а второй - что ТСЖ будет самостоятельно выполнять только функции
управления.
Основные трудности при создании ТСЖ можно определить следующим образом:
проблематичность получения списка квартир, принадлежащих гражданам на праве
собственности;
разный уровень дохода жильцов, а в большинстве домов - и разные основания
224
занятия жилого помещения;
подготовка документов для регистрации ТСЖ.
При создании ТСЖ можно выделить ряд этапов.
На
предварительном
этапе
создания
ТСЖ
должны
быть
проведены
подготовительные мероприятия, итогом которых будет назначение даты проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В ч. 3 ст. 135 ЖК закреплено, что число членов товарищества собственников жилья,
создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. "Голос собственника" - достаточно
оригинальное правовое понятие, раскрывающееся в ч. 3 ст. 48 ЖК. Количество голосов,
которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в
праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Доля в праве общей
собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру помещения, занимаемого лицом
на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК).
Интересно, что в ч. 1 ст. 45 ЖК на собственников помещений в многоквартирных
домах возложена обязанность проводить ежегодные общие собрания. По сути,
перспектива создания ТСЖ может обсуждаться на таких собраниях. По инициативе
любого собственника может быть созвано внеочередное общее собрание, а уже на нем,
возможно, поднят вопрос о создании ТСЖ.
Таким образом, для предстоящего впоследствии создания ТСЖ необходима
инициатива по крайней мере одного из собственников помещений в этом доме.
Дальнейшую
деятельность
инициатора
следует
сосредоточить
по
трем
направлениям.
Первое направление можно назвать агитационным, оно преследует цель изучить
предварительную позицию собственников помещений в многоквартирном доме, заставить
их задуматься о перспективе создания ТСЖ
Также следует указать, что ТСЖ предлагается создать для защиты прав
собственников, для представления их интересов в отношениях с поставщиками
коммунальных услуг и органами власти.
Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК товарищество собственников жилья имеет право: 1)
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным
домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов
товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые
расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на
225
капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и
отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные жилищным
законодательством и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой
сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого
собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы
для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5)
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые
предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные
средства
лицам,
выполняющим
для
товарищества
работы
и
предоставляющим
товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать
имущество, принадлежащее товариществу.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в
пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном
доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке
надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для
осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и
их дальнейшей эксплуатации; 4) осуществлять в соответствии с требованиями
законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме
застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 5) заключать
сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих
обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в
судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных
платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного
возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками
помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и
взносов и оплате иных общих расходов.
Статья 138 ЖК возлагает на ТСЖ следующие обязанности: 1) обеспечивать
выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных
законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; 2) заключать
226
договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с
собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами
товарищества;
3)
выполнять
в
порядке,
предусмотренном
законодательством,
обязательства по договору; 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое
состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение
всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию
и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве
общей собственности на данное имущество; 6) обеспечивать соблюдение прав и законных
интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий
и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 7) принимать
меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц,
затрудняющих
реализацию
законодательством
пределах
прав
владения,
распоряжения
пользования
собственников
и
в
установленных
помещений
общим
имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 8) представлять
законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в
отношениях с третьими лицами.
12.2.Органы управления товариществом собственников жилья и их
компетенция.
В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК высшим органом управления ТСЖ является общее
собрание его членов. Порядок созыва общего собрания должен быть обязательно
предусмотрен в уставе ТСЖ. В соответствии со ст. 45 ЖК обязательное проведение
ежегодного общего собрания, на котором правление ТСЖ огласит итоги прошедшего года
(на таком собрании, например, можно решать вопросы о заключении договоров на
предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями). Кроме
того, уместно предусмотреть в уставе ТСЖ созыв внеочередного общего собрания по
инициативе кого-либо из членов ТСЖ.
Компетенция общего собрания должна быть подробно отражена в уставе ТСЖ.
Рассмотрим его полномочия, указанные в ч. 2 ст. 145 ЖК.
Исключительным правом общего собрания в соответствии со ст. 145 ЖК является: 1)
внесение изменений в устав товарищества; 2) принятие решений о реорганизации и
ликвидации товарищества; 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора)
товарищества; 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов
товарищества; 5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного
фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и
227
его оборудования; 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе
банковских
кредитов;
7)
определение
направлений
использования
дохода
от
хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана о финансовой
деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; 9) рассмотрение жалоб
на
действия
правления
товарищества,
председателя
правления
товарищества
и
ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по
представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка
товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание
многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 11) определение размера
вознаграждения членов правления товарищества; 12) принятие решений о сдаче в аренду
или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; 13) другие
вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов
товарищества помимо указанных, также, может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель
правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание
ведет один из членов правления товарищества.
Голосование по вопросам, включенным в повестку дня, может проводиться двумя
способами. Первый из них - письменный опрос, для чего эффективно изготовление
специальных бюллетеней, это позволит унифицировать документацию ТСЖ. Второй
способ (ч. 6 ст. 146 ЖК) - голосование по группам членов ТСЖ в зависимости от того,
жилое или нежилое помещение им принадлежит, либо в зависимости от вида вопросов,
включенных в повестку дня. В многоквартирных домах, где зарегистрировано более сотни
собственников, на практике следует проводить общие собрания в форме заочного
голосования. Требования к проведению заочного голосования установлены в ст. 47 ЖК.
Правление занимается руководством деятельностью товарищества, и его полномочия
урегулированы ст. 147 ЖК. В уставе ТСЖ должна быть четко определена компетенция
правления и ее отличие от компетенции общего собрания.
Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов
товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Через каждые два года, таким образом, жилищное законодательство предполагает
перевыборы правления ТСЖ. При этом не запрещено избрание в члены правления лиц,
уже избиравшихся в него ранее.
Правление - это исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию. Его
возглавляет председатель ТСЖ, избираемый из членов правления. Таким образом,
228
избрание председателя ТСЖ не находится в компетенции общего собрания.
В уставе ТСЖ должны быть определены сроки и периодичность созыва заседаний
правления. Ход заседания протоколируется, и эти протоколы должны храниться в архиве
ТСЖ отдельно от протоколов общих собраний. Кворум, установленный для заседаний
правления, имеется при наличии большинства его членов.
В обязанности правления ТСЖ в соответствии со ст. 148 ЖК входит выполнение
различных функций:1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава
товарищества; 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества
установленных обязательных платежей и взносов; 3) составление смет доходов и расходов
на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности,
предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; 4)
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 5)
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; 6)
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме; 7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства,
бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; 8) созыв и проведение общего
собрания членов товарищества; 9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества
собственников жилья обязанностей.
Председатель правления ТСЖ является высшим должностным лицом этой
организации. Он избирается на заседании правления из числа его членов. Срок действия
полномочий председателя законом не определен, но по аналогии со сроком полномочий
правления надо полагать, что он составляет два года.
Полномочия председателя установлены ст. 149 ЖК: имеет право давать указания и
распоряжения всем должностным лицам товарищества (исполнение которых для
указанных лиц обязательно); действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы; совершает сделки, которые в соответствии с
законодательством,
уставом
товарищества
не
требуют
обязательного
одобрения
правлением или общим собранием членов ТСЖ; разрабатывает и выносит на утверждение
общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в
обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате
их труда.
Таким образом, председатель - это номинальный глава ТСЖ, работа которого
оплачивается (как и деятельность иных членов правления). Вместе с тем на практике,
естественно, от активности председателя зависит успешная работа ТСЖ в целом, поэтому
не следует сводить его основные функции к приему и увольнению наемных работников.
229
По сути, деятельность председателя дает возможность требовать в дальнейшем с
государства и с поставщиков услуг восполнения недоремонтов через работы, которые
выполняются в многоквартирных домах. Не будем забывать и о том, что именно
председатель ТСЖ по поручению правления подписывает договоры об оказании
коммунальных услуг и другие договоры, заключаемые ТСЖ.
В соответствии со ст. 150 ЖК в ТСЖ должен быть избран ревизор или ревизионная
комиссия. Избрание происходит на общем собрании членов ТСЖ на срок, не
превышающий двух лет. Ревизионная комиссия возглавляется председателем, который
избирается на ее заседании из числа членов комиссии, и он в дальнейшем организует ее
работу.
Статья 150 ЖК четко разделила функции правления ТСЖ и ревизионной комиссии,
запретив избрание в эти органы управления одних и тех же лиц.
Ревизионная комиссия (ревизор) наделена следующими полномочиями: 1) проводит
не реже чем один раз в год проверку финансовой деятельности ТСЖ; 2) представляет
общему собранию заключение о смете доходов и расходов и отчет о финансовой
деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим
собранием о своей деятельности.
12.3.Правовое положение членов товарищества собственников жилья.
Раздел "Права и обязанности членов товарищества собственников жилья" в уставе
товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и
обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК
РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации - членов
товарищества собственников жилья, которые отражены в уставе товарищества.
О правах и обязанностях собственника жилого помещения мы уже говорили в
предыдущих разделах настоящего пособия.
Права
и
обязанности
как
участника
организации
-
члена
товарищества
собственников жилья: имеет право участвовать в общем собрании товарищества
собственников жилья с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на
участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя,
действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм; имеет
право ознакомиться с документами товарищества собственников жилья, перечень которых
определен правовыми актами Российской Федерации; обязан выполнять требования
устава, решения общего собрания и правления товарищества собственников жилья; обязан
вносить обязательные платежи и (или) взносы членов товарищества собственников жилья,
230
связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме; обязан информировать правление товарищества собственников
жилья об изменении своих данных; обязан не разглашать конфиденциальную
информацию о деятельности товарищества собственников жилья; несет иные обязанности,
предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения
собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах
товарищество
собственников
жилья
в
судебном
порядке
вправе
потребовать
принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может
потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате
неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по
уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Как видно из всего перечисленного, у каждого члена товарищества собственников
жилья есть достаточно широкие права и не менее ответственные обязанности. И одним из
самых главных прав члена товарищества собственников жилья является право участвовать
в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы
управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже товарищество
собственников жилья, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не
имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы
управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без
его участия.
Организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой
организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из
нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:
членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения
в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество
собственников жилья;
Членство в товариществе собственников жилья прекращается:
с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в
многоквартирном доме.
Этой же статьей установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме,
вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права
собственности на приобретенные помещения. Образец заявления о вступлении в
товарищество собственников жилья приведен в приложении.
231
12.4.Хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья.
В соответствие со ст. 152 ЖК разрешает ТСЖ заниматься тремя видами
хозяйственной деятельности.
Хозяйственную деятельность ТСЖ можно вести по одной из трех схем.
Первая схема. Все функции по управлению ТСЖ переданы в управление Жилкомсервису или частной компании. В свою очередь управляющая компания
заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг и расплачивается с ними. Средства
от жителей идут к управленцам. Товарищество носит формальный характер.
Вторая схема. Управляющей компании передается часть функций, и она заключает
договоры лишь на эти функции. Часть функций остается за ТСЖ, и товарищество
заключает договоры на эти функции как юридическое лицо от своего имени или от имени
и по поручению собственников.
Третья схема. Самоуправление: функции по управлению ТСЖ оставило за собой.
Товарищество само заключает все договоры. Жители платят деньги на счет ТСЖ.
Хозяйственная деятельность ТСЖ должна быть поименована в его уставе.
Первым видом хозяйственной деятельности выступает обслуживание, эксплуатация
и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. ТСЖ может самостоятельно
обеспечить организацию технической эксплуатации дома или заключить договор на
содержание и эксплуатацию дома с
управляющей организацией. Рациональное
использование имеющихся финансовых средств при самостоятельном обслуживании дома
и его инженерных коммуникаций может повысить качество обслуживания и снизить
затраты населения проживающего в доме. За счет эффективного использования средств
производят частичный капитальный ремонт жилых домов, устанавливают домофоны,
приборы учета потребления тепла, воды. ТСЖ может выступать заказчиком на оказание
услуг (выполнение работ) по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции
помещений, зданий и сооружений; заключать договоры, контракты, соглашения с
гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;
проводить мероприятия по благоустройству придомовой территории; обеспечивать
соблюдение домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями
правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования.
Вторым
видом
хозяйственной
деятельности,
разрешенной
ТСЖ,
является
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества. К таким
объектам можно отнести, например, автостоянку, детскую площадку и пр.
232
Последний вид хозяйственной деятельности ТСЖ - это сдача в аренду или внаем
части общего имущества в многоквартирном доме. Для того чтобы товарищество могло
сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ обязано
определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить
внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Поскольку вопрос о сдаче помещений в
аренду
относится
к
компетенции
общего
собрания,
соответствующее
решение
принимается относительно каждого арендатора. Законодательством разрешена сдача в
аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов
ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения
собрания и правильности оформления его решений.
12.5.Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья.
Решение о реорганизации ТСЖ принимается общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ч. 2
ст. 145 ЖК).
Статья 57 ГК РФ предусматривает, что реорганизация юридического лица может
быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического
лица, уполномоченного на то учредительными документами. Существует несколько видов
реорганизации: слияние; присоединение; разделение; выделение; преобразование.
Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о
правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в
отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые
сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями
(участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации
юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для
государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения
изменений в учредительные документы существующих юридических лиц (ст. 59 ГК).
Жилищный кодекс РФ в ч. 2 ст. 140 предусмотрел возможность преобразования
ТСЖ в жилищный кооператив или жилищно-строительный кооператив. Этот вопрос
входит в компетенцию общего собрания членов ТСЖ.
В соответствии с ч. 4 ст. 57 ГК юридическое лицо считается реорганизованным, за
исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной
регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в
форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается
реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических
лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.
233
Напомним, что собственники помещений в многоквартирном доме могут создать
только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК).
Для
ликвидации
ТСЖ
применяется
порядок,
установленный
в
ст.
61-65
Гражданского кодекса РФ. Ликвидация предполагает прекращение деятельности
юридического лица без перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства к
другим лицам. Решение о ликвидации ТСЖ принимается общим собранием членов ТСЖ
(п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК).
Часть 2 ст. 141 ЖК требует обязательной ликвидации ТСЖ в случае, если члены
товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников
помещений в многоквартирном доме. Это решение принимается общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме.
Глоссарий
Товарищество
собственников
жилья
-
это
некоммерческая
организация,
объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения
эксплуатации
этого
комплекса,
владения,
пользования
и
в
установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Хозяйственная (предпринимательская) деятельность – это самостоятельная,
осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение
прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания
услуг.
Вопросы для самоконтроля:
1. Как может быть создано товарищество собственников жилья?
2. Какие вы можете назвать органы управления товариществом собственников
жилья?
3. Раскройте компетенцию общего собрания товарищества собственников
жилья.
4. Раскройте компетенцию правления товарищества собственников жилья.
5. Раскройте компетенцию председателя товарищества собственников жилья.
6. В чем состоят особенности правовое положение членов товарищества
собственников жилья?
7. В чем состоят особенности хозяйственной деятельности товарищества
собственников жилья?
234
8. Какие
есть
особенности
реорганизации
и
ликвидации
товарищества
собственников жилья?
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья.
2. Органы управления товариществом собственников жилья и их компетенция.
3. Правовое положение членов товарищества собственников жилья.
4. Хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья.
5. Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья.
Тематика курсовых работ
1. Особенности правового статуса товарищества собственников жилья.
2. Хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья.
Тесты
1. Товарищество собственников жилья может быть создано:
A. В рамках одного подъезда многоподъездного многоквартирного дома, нескольких
компактно расположенных многоквартирных домов;
B. Только в рамках целого многоквартирного дома или компактно расположенных
строений для проживания одной семьи;
C. В рамках целого многоквартирного дома или компактно расположенных строений
для
проживания
одной
семьи
или
одного
подъезда
многоподъездного
многоквартирного дома;
D. В рамках целого многоквартирного дома или компактно расположенных строений
для проживания одной семьи или нескольких компактно расположенных
многоквартирных домов.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237
235

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005
236

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005
237
Тема 13. Плата за жилое помещение.
13.1.Понятие и виды платы за жилое помещение. Порядок и сроки внесения
платы за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение и
коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно
и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Определяя
обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные
сроки и в полном объеме, законодатель таким образом формулирует основы платежной
дисциплины в жилищной сфере.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако это не означает,
что оплата не может производиться досрочно.
В случае необходимости получения права на отсрочку или рассрочку по внесению
платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, в том числе на изменение
сроков погашения задолженности по оплате, плательщики могут обратиться за
согласованием:
- к собственнику жилья (или к уполномоченному им лицу),
- к наймодателю, управляющим и иным организациям (имеющим перед
плательщиками
договорные
обязательства
по
содержанию,
ремонту
жилья
и
предоставлению коммунальных услуг),
- к объединению собственников жилья (если жилые помещения, за которые вносится
плата, расположены в жилых домах государственного или муниципального жилищного
фонда и в них созданы объединения собственников жилья) по решению наймодателя.
Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена в
п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. Следует иметь в виду, что в случае невнесения нанимателем платы
за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев,
наймодатель имеет право в судебном порядке потребовать расторжения договора
социального найма жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ).
Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в
соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить
жилое помещение, а также все виды предоставленных им коммунальных услуг (за
холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в
том числе газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при
наличии печного отопления). Гражданам предоставлено право при неиспользовании
238
отдельных видов услуг (в связи с временным отсутствием), плата за которые
рассчитывается исходя из нормативов потребления, произвести оплату с учетом пересчета
платежей за период временного отсутствия (подробнее об этом будет сказано ниже).
Граждане и организации могут вносить плату за жилое помещение и коммунальные
услуги частями за истекший месяц, но до истечения установленного срока ее внесения.
Это право может быть использовано только в том случае, если иное не установлено
договором социального найма, договором найма или договором с управляющей и иными
организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту
жилья и предоставлению коммунальных услуг.
Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и
коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со
счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия
банковского счета, а также почтовыми переводами; поручать другим лицам вносить плату
вместо них любыми способами, не противоречащими названным выше договорам.
В ч. 2-3 ст. 153 ЖК РФ установлен закрытый (исчерпывающий) перечень обязанных
лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определены
юридические факты, с которыми связано возникновение данной обязанности. В названной
статье конкретизированы основания возникновения жилищных прав и обязанностей,
установленные в ст. 10 ЖК РФ, применительно к оплате жилья и коммунальных услуг.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента
заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора
аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого
договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения
жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения
права собственности на жилое помещение.
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и
коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы
местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого
помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого
помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1)
239
плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и
ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению
многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном доме; 3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого
помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению
многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение
и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к
компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области
жилищных отношений.
Примерный перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме
установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Следует
отметить,
что
малоимущие
граждане
(признанные
таковыми
в
установленном порядке, - об этом подробнее будет сказано ниже), проживающие в жилых
помещениях на основании договоров социального найма, освобождаются от обязанности
по внесению платы за пользование жилыми помещениями. Они оплачивают содержание и
ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги.
В ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых
гражданами в счет платы за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее
водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки
бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого
топлива при наличии печного отопления).
Состав коммунальных услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам,
определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры, развитости
инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.
Оплата
перечисленных
коммунальных
услуг
осуществляется
гражданами,
проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы
собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории
соответствующего
муниципального
образования,
в
зависимости
от
степени
благоустроенности жилых помещений и жилых домов.
Для некоторых категорий граждан предусмотрены меры социальной поддержки в
240
области содержания жилья и пользования коммунальными услугами. Так, Законом РФ от
15.01.1993 г. N 4301-I "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской
Федерации и полных кавалеров ордена Славы" Герои Советского Союза, Герои
Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы и совместно проживающие с
ними члены их семей освобождаются от оплаты жилья (в том числе от оплаты
технического обслуживания и эксплуатации жилья) и оплаты коммунальных услуг
(водоснабжение, канализация, газ, электричество, горячее водоснабжение, центральное
отопление и др.; граждане, проживающие в домах, не имеющих центрального отопления,
имеют право на бесплатное обеспечение топливом, приобретаемым в пределах норм,
установленных для продажи населению) независимо от вида жилищного фонда.
Обратим внимание, что для некоторых категорий пользователей жилых помещений
Жилищный кодекс не определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные
услуги. Следовательно, состав такой платы будет в конкретных случаях определяться
исключительно условиями соответствующего договора (например, договора аренды или
коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде).
13.2.Субсидии и компенсации на уплату жилого помещения и коммунальных
услуг.
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
является одной из мер социальной поддержки граждан с низким уровнем доходов,
которые в силу определенных причин не могут оплачивать жилищно-коммунальные
услуги без серьезного ущерба для качества их жизни и здоровья. Особенно это актуально
в
период
реформирования
жилищно-коммунального
комплекса
и
значительного
повышения размеров платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Правительство РФ осуществляют постепенную замену финансовой помощи,
передаваемой
организациям
жилищно-коммунального
хозяйства
для
обеспечения
возмещения расходов на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг,
субсидиями, предоставляемыми гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг.
Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень
прилагаемых
к
заявлению
документов,
условия
приостановки
и
прекращения
предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и
исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления
субсидий отдельным категориям граждан, в силу ч. 7 ст. 159 ЖК РФ, устанавливаются
Правительством РФ.
В настоящее время условия и порядок предоставления субсидий, определение
241
состава семьи заявителя на получение субсидии, порядок определения размера субсидии,
порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии, особенности
предоставления субсидий отдельным категориям граждан, финансирование расходов,
связанных с предоставлением субсидий, условия приостановления и прекращения
предоставления субсидий регулируются Правилами предоставления субсидий на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 14
декабря 2005 г. N 761).
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются
гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов
граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Расходы
граждан
на
оплату
жилого
помещения
и
коммунальных
услуг
рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади
жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального
стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6
ст. 159 ЖК РФ.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения,
используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и
максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской
Федерации.
Таким образом семьи, среднедушевой доход которых ниже установленного
прожиточного минимума, получили еще одну гарантию социальной поддержки со
стороны государства. Поправочный коэффициент, предусмотренный ч. 1 ст. 159 ЖК РФ,
позволяет снизить для таких категорий граждан величину максимально допустимой доли
их расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
С помощью поправочного коэффициента органы государственной власти субъекта
Российской Федерации устанавливают для этих категорий граждан максимально
допустимую долю расходов на оплату жилья и коммунальных услуг ниже, чем для прочих
категорий граждан с таким же уровнем доходов. Данная льгота является дополнительной
к жилищным субсидиям, поэтому рассчитывается с учетом возможного получения
жилищной субсидии.
Перечень граждан, которые имеют право на получение субсидий на оплату жилых
помещений и коммунальных услуг, установлен ч. 2 ст. 159 ЖК РФ (п. 3, 5 Правил
предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг).
242
Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов. Пользователями, которые имеют право на получение субсидий, являются, в
частности: - наниматели по договорам социального найма (см. гл. 7-8 ЖК РФ); наниматели
по
договорам
найма
специализированных
жилых
помещений,
предусмотренным гл. 9-10 ЖК РФ, относящихся к государственному и муниципальному
жилищным фондам;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;
4) собственники жилых помещений (квартиры, жилого дома, части квартиры или
жилого дома).
Установленные в Жилищном кодексе положения позволяют исключить возможность
отказа в предоставлении субсидий гражданам, имеющим на них право, под каким бы то
ни было предлогом, в том числе нанимателям, проживающим в домах частного
жилищного фонда, и собственникам жилых помещений.
В случае, если наниматели жилого помещения по договору найма в частном
жилищном
фонде,
члены
жилищного или
жилищно-строительного
кооператива,
собственники жилого помещения проходят военную службу по призыву в Вооруженных
Силах РФ, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии
с законодательством Российской Федерации, либо осуждены к лишению свободы, либо
признаны безвестно отсутствующими, либо умерли или объявлены умершими, либо
находятся на принудительном лечении по решению суда, субсидии предоставляются
членам их семей при условии, что данные члены семей продолжают постоянно проживать
в ранее занимаемых совместно с этими гражданами жилых помещениях.
Субсидии предоставляются указанным выше гражданам с учетом постоянно
проживающих с ними членов их семей.
Уполномоченный орган при решении вопроса о наличии права на предоставление
субсидии и расчете ее размера определяет состав семьи заявителя в соответствии с
названными выше Правилами.
Поскольку
в
отличие
от
компенсаций
субсидии
представляют
собой
предварительное предоставление средств, предназначенных для непосредственной оплаты
жилого помещения и коммунальных услуг, в ч. 4 ст. 159 ЖК РФ определен срок
перечисления гражданам субсидий: субсидии перечисляются гражданам до срока
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. 1 ст. 155
ЖК РФ.
243
Иными словами, названные средства должны поступать к плательщикам до начала
периода оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок внесения платы за
жилое помещение и коммунальные услуги может определяться в соответствии с общим
правилом ч. 1 ст. 155 ЖК РФ: предусмотрена ежемесячная оплата до 10-го числа месяца,
следующего за истекшим месяцем. Договором управления многоквартирным домом могут
быть определены иные сроки, и тогда внесение платы осуществляется в соответствии с
условиями договора. При этом в любом случае плата за жилое помещение и
коммунальные услуги должна быть внесена до истечения срока, установленного ЖК РФ
или договором управления.
Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилого
помещения и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг.
Нормы ч. 5 ст. 159 ЖК РФ по своему содержанию являются ограничительными, так
как граждане не могут претендовать на получение субсидий, если они имеют
задолженность по оплате и не заключили и (или) не выполняют соглашения по
погашению такой задолженности.
Виды нормативных правовых актов, которыми могут устанавливаться порядок и
условия предоставления компенсаций расходов по оплате жилого помещения и
коммунальных услуг, определены в ст. 160 ЖК РФ.
Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены
федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными
правовыми
актами
органов
местного
самоуправления,
могут
предоставляться
компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет
средств соответствующих бюджетов.
Этот перечень правовых актов является исчерпывающим.
Однако в силу ст. 8 Вводного закона до внесения изменений в федеральные законы и
иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам
льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии
со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных
льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными
правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.
Реформирование действующей системы льгот проводится в Российской Федерации в
направлении пересмотра и отмены ряда льгот и введения адекватных компенсационных
механизмов для малоимущих и наиболее уязвимых слоев населения, перевода льгот,
установленных
для
различных
категорий
работающих
граждан
(работников
правоохранительных органов, военнослужащих и др.) в форму денежных выплат.
244
В жилищном законодательстве не содержится нормативное определение понятия
"компенсация". В связи с этим во многих актах даются довольно противоречивые
определения. Чаще всего происходит смешение или объединение понятий "субсидия" и
"компенсация", не выделяются специфические для них свойства.
Компенсация - возмещение в соответствии с законодательством Российской
Федерации отдельным категориям граждан произведенных ими расходов, связанных с
оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.
Возмещение производится в денежной форме, при этом расходы на оплату жилого
помещения и коммунальных услуг не уменьшаются на размер предоставленной
компенсации.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых
гражданам в порядке, установленном ст. 159 ЖК РФ.
В отличие от субсидий (которые перечисляются гражданам до наступления срока
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) компенсации носят
характер "последующего" возмещения, то есть они должны предоставляться после оплаты
жилищно-коммунальных услуг в установленном порядке.
Глоссарий
Субсидия - это имеющая целевое назначение полная или частичная оплата
предоставляемых гражданам жилого помещения и коммунальных услуг из бюджетов
различных уровней.
Компенсация - возмещение в соответствии с законодательством Российской
Федерации отдельным категориям граждан произведенных ими расходов, связанных с
оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.
Прожиточный минимум - это стоимостная оценка потребительской корзины
(минимального набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг,
необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности), а
также обязательные платежи и сборы.
Вопросы для самоконтроля:
1. Дайте понятие платы за жилое помещение.
2. Раскройте виды (структуру) платы за жилое помещение
3. Каков порядок и сроки внесения платы за жилое помещение?
245
4. Какие предусмотрены способы определения размера платы за жилое
помещение и коммунальные услуги?
5. Льготы, субсидии и компенсации на уплату жилого помещения и
коммунальных услуг.
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие и виды платы за жилое помещение.
2. Порядок и сроки внесения платы за жилое помещение. Размер платы за жилое
помещение и коммунальные услуги.
3. Льготы, субсидии и компенсации на уплату жилого помещения и
коммунальных услуг.
Тематика курсовых работ
1. Плата за жилое помещение: структура, порядок исчесления и уплаты. Льготы
на уплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Тесты
1. Плату за жилое помещение должны вносить:
A. Только собственники жилых помещений;
B. Собственники жилых помещений и лица пользующиеся помещением на законных
основаниях в том числе временные жильцы по договору социального найма;
C. Собственники жилых помещений, члены семьи собственника;
D. Все, кроме льготных категорий граждан.
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
1. Структура платы за жилое помещение включает в себя:
A. Плату за наем жилого помещения;
B. Плату за пользование коммунальными услугами;
C. Плату за наем и пользование коммунальными услугами;
D. Плату за наем, пользование коммунальными услугами, содержание общего
имущества;
E. В каждом конкретном случае плата за пользование жилым помещением будет
различаться в зависимости от основания пользования жилым помещением.
Сложность вопроса: 4 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 25 сек.
246
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования
тарифов организаций коммунального комплекса" // Российская газета. - 2004. - №
2921994
Материалы судебной практики:

Решение Верховного Суда РФ от 12.12.2006 N ГКПИ06-1228 «Об оставлении без
удовлетворения заявления о признании незаконным пункта 3 приложения N 2 к
Правилам предоставления коммунальных
услуг
гражданам,
утвержденным
Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, в части определения
размера платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение,
электроснабжение в помещениях борудованных приборами учета, по формуле (9)»
// Правовая система «Консультант плюс».

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2005 N 10157/05 // дело N А4039978/03-34-350. - Правовая система «Консультант плюс».
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.
247

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Сивоконь С. Бухгалтеру жилищно-коммунальной организации. Особенности
уплаты налога на добавленную стоимость //Финансовая газета. Региональный
выпуск. – 2002. - № 30

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Кузнецов М.В. Плата за жилье // Гражданин и право. – 2000. - № 4

Лукьянец А.А., Крынин М.А., Назарова В.И. Комментарий к Федеральному закону
"Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"
(постатейный). – М.: "Юстицинформ", 2006

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6
248

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12
249
Тема 14. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.
14.1.Понятие и виды нарушений жилищного законодательства.
Ответственность
в
жилищных
правоотношениях
обладает
определенной
спецификой. В законодательстве, а также в теории и на практике принято обращать более
пристальное внимание не на ответственность в жилищном праве, а на защиту жилищных
прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых
помещений.
Правовая ответственность - это обеспеченная государственным принуждением
обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения,
выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера.
Гражданско-правовая
ответственность,
будучи
разновидностью
правовой
ответственности, подпадает под приведенное определение, но при этом важно отразить те
особенности, которые характерны именно для нее, что позволит отграничить гражданскоправовую ответственность и от ответственности, предусмотренной нормами иных
отраслей права, и от других средств принудительного воздействия гражданско-правового
характера (в частности мер защиты). К характерным чертам гражданско-правовой
ответственности
относятся:
1)
имущественный
характер;
2)
преимущественно
компенсационный (восстановительный) характер; 3) построение на началах юридического
равенства сторон; 4) возможность ее добровольной реализации самим нарушителем, без
вмешательства судебных или иных государственных органов, в силу лишь одной
возможности применения государственного принуждения (добровольная уплата пени за
просрочку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущерба жилищному фонду и
т.д.).
В жилищном праве может иметь место как договорная, так и деликтная гражданскоправовая ответственность, а в соответствующих случаях - административная и уголовная.
Одним из необходимых условий наступления ответственности за нарушение
жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением случаев, когда
ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты
квартплаты и коммунальных платежей. Нарушением жилищных обязательств может быть
причинен имущественный (например, разрушение и порча жилого помещения) и
моральный
вред
(например,
создание
обстановки
невозможности
совместного
проживания).
Субъективным основанием гражданско-правовой ответственности за нарушение
жилищных обязательств является вина правонарушителя. Жилищное законодательство не
предусматривает
ответственности
независимо
от
вины.
Однако
в
отношении
250
наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором
найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги, Федеральный закон "О
защите прав потребителей" содержит правило об ответственности независимо от вины. В
ряде случаев закон оговаривает специальные условия ответственности, например:
систематичность нарушений, безрезультатность применения к правонарушителю мер
предупреждения и общественного воздействия.
14.2.Способы защиты жилищных прав.
Жилищному законодательству свойственно применение большого количества мер
защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту
прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и
не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера
(например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц,
самоуправно занявших жилое помещение).
Защита - это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного)
правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению
негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права.
Когда
возникает
правонарушитель
необходимость
и
лицо,
чье
защиты,
право
как
правило,
ограничено
уже
виновными
присутствуют
действиями.
Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов:
субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и
процессуальных действий (форм защиты).
Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением
лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и
последующее выселение их из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут
выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности
жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает
недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда
наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого
помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной
платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное
расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого
помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав
251
осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной
процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном
порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или
другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке,
может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2)
восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и
пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3)
признания судом полностью или частично не действующими нормативного правового
акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного
самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу
или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному
правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт
государственного
органа
либо
нормативный
правовой
акт
органа
местного
самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового
акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного
самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с
ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем
указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный
правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или
изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными
Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
Глоссарий
Правовая ответственность - это обеспеченная государственным принуждением
обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения,
выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера.
Защита - это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного)
правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению
негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права.
Самозащита
-
разновидность
защиты
гражданских
прав,
при
которой
управомоченный субъект защищает свои права самостоятельно, без обращения в суд или
иной компетентный орган.
Вопросы для самоконтроля:
252
1. Дайте
понятие
и
охарактеризуйте
виды
нарушений
жилищного
законодательства.
2. Дайте понятие юридической ответственности за нарушение жилищного
законодательства.
3. Какие можно выделить виды юридической ответственности за нарушение
жилищного законодательства?
4. Какие можно выделить способы защиты жилищных прав?
Вопросы для контроля уровня знаний:
1. Понятие и виды нарушений жилищного законодательства.
2. Понятие и виды юридической ответственности за нарушение жилищного
законодательства.
3. Формы и способы защиты жилищных прав.
Тематика курсовых работ
1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.
Тесты
1. За нарушение жилищного законодательства безвиновная ответственность:
A. Предусмотрена как общее правило;
B. Не предусмотрена;
C. Не допускается;
Сложность вопроса: 2 балла
Время, отводимое на обдумывание вопроса: 15 сек.
Рекомендуемые источники:
Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12
декабря 1993 г.) // Российской газете. - 1993. - № 237

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 / Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №
32. – Ст. 3301.

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон
от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410
253

Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон
от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552

Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря
2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

Кодекс
Российской
Федерации
об
административных
правонарушениях
/
Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Российская газета. – 2001. № 256

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном
производстве" // Российская газета. - 1997
Специальная литература:
Основная:

Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.

Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.

Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.

Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 1996. - 128 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
Дополнительная:

Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением //
Российская юстиция. – 2004. - № 5, 6

Боброва В. Кто заплатит за ремонт? // ЭЖ-Юрист. – 2005. - № 25

Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.

Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8

Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
254
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005

Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5

Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005

Мачковский Л. Уголовная ответственность за незаконное проникновение в жилище
// Российская юстиция. – 2003. - № 7

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005

Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6

Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. – 2005. - № 8

Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7

Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12

Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением //
Российская юстиция. – 2004. - № 5, 6
255
СПИСОК ЦИТИРУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Айман Т.О. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Приор, 2004. - 92 с.
2. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей
участников
первичного
рынка
ипотечного
жилищного
кредитования
//
Законодательство. – 2004. - № 8
3. Боброва В. Кто заплатит за ремонт? // ЭЖ-Юрист. – 2005. - № 25
4. Гасников К.Д. Самоуправление граждан в жилищной сфере Москвы // Адвокат. –
2003. - № 9
5. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. - М.: ПРИОР, 2002. - 304 с.
6. Грось Л.А. Комментарий положений нового Жилищного кодекса // Экономическое
правосудие на Дальнем Востоке России. – 2005. - № 3
7. Грудцына Л. Жилье как объект имущественных прав. – Адвокат. – 2005. - № 12
8. Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее //
Законодательство и экономика. – 2005. - № 6
9. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система
ГАРАНТ, 2008 г.
10. Грудцына Л.Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные
тенденции //
11. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального
найма жилого помещения // Адвокат. – 2005. - № 11
12. Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность
жилища // Адвокат. - 2005. - № 7
13. Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением //
Адвокат. – 2005. - № 10
14. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. – М.: Дело, 2005 г.
15. Дорофеев М.В.,
Кирилин А.В. Применение жилищного и градостроительного
законодательства // Право и экономика. – 2005. - № 8
16. Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ? (интервью с Г. Хованской, депутатом ГД
РФ,
членом
Комитета
по
гражданскому,
уголовному,
арбитражному
и
процессуальному законодательству) // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 14
17. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила
оформления, государственная регистрация, образцы документов). - с изм. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2004 г.
18. Кислякова М. незаконные перепланировки //ЭЖ-Юрист. – 2005. - № 45
256
19. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю.
Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005
20. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2004.
21. Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "О
жилищных накопительных кооперативах" (постатейный)". - М.: "Юстицинформ",
2005
22. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005. - 286 с.
23. Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //
Адвокат. – 2004. - № 5
24. Крашенинников
П.В.
Постатейный
комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской Федерации / Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др.. – М.:
"Статут", 2005
25. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных
с военной службы, и членов их семей // Серия "Право в Вооруженных Силах консультант" - "За права военнослужащих", 2005 г.
26. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.
27. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? //
Право в Вооруженных Силах. – 2005. - № 10
28. Кузнецов М.В. Плата за жилье // Гражданин и право. – 2000. - № 4
29. Кузьмин ГЧто такое ЖНК? // Экономика и жизнь. - 2005
30. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. - Российская юстиция. – 2001. - № 9
31. Куринов А. Б., Седугин П. И. Практикум по жилищному праву: Учебнометодическое пособие для вузов. – М.: Издательство НОРМА (Издательсткая
группа НОРМА-ИНФРА М), 2002.
32. Лебедев В.В. О плате за пользование водными объектами. - Налоговый вестник. –
2001. - № 12
33. Лукьянец А.А., Крынин М.А., Назарова В.И. Комментарий к Федеральному закону
"Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"
(постатейный). – М.: "Юстицинформ", 2006
34. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом
строительстве // Право и экономика. – 2005. - № 10
35. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и пpаво. –
1998. - №№ 5, 6
36. Макарова О.А. Долевое строительство «в законе» // Правовые вопросы
строительства. - 2005. - № 2
257
37. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья:
старое законодательство в новых условиях. – Адвокат. – 2002. - № 7
38. Мачковский Л. Уголовная ответственность за незаконное проникновение в жилище
// Российская юстиция. – 2003. - № 7
39. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм
управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. – 2005. - № 4
40. Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмешения ущерба
собственника при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. – 2005. №7
41. Наследственное право / Булаевский Б.А., Ефимов А. Ф., Залесский В. В. и др.; отв.
ред. К.Б. Ярошенко. - М.: Волтерс Клувер, 2005.
42. Невоструев А.Г. Судебное решение по делам о признании права пользования
жилым помещением по договору социального найма // Законодательство. – 2005. №8
43. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого
спросить). – М. :"Волтерс Клувер", 2004
44. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
45. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей
долевой собственности // Нотариус. – 2005.- № 3Потяркин Д. Замена жилого
помещения // Законность. – 2005. - № 7
46. Поротикова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений //
Законодательство. – 2004. - № 4
47. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: "Юристъ",
2001 г.
48. Седугин П.И. Жилищное право. - М.: НОРМА, 2005. - 320 с.
49. Сивоконь С. Бухгалтеру жилищно-коммунальной организации. Особенности
уплаты налога на добавленную стоимость // Финансовая газета. - 2002. - № 30.
50. Сокол
П.В.
Новый
закон
о жилищных
накопительных
кооперативах
//
Законодательство и экономика. - 2005. - № 11
51. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.:
Юрайт-Издат, 2005
52. Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу
Российской Федерации). – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.
53. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по
258
новому Жилищному кодексу Российской Федерации) – М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,
2005 г.
54. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2005 г.
55. Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н.
/ Толкачев Д. Д., Раев Д. М., Ходаков И. А. - ЗАО Юстицинформ, 2005 г.
56. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 20 августа
2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения
военнослужащих". - ООО "Новая правовая культура", 2005 г.
57. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30.12.2004
№ 215-ФЗ " О жилищных накопительных кооперативах". - КонсультантПлюс, 2005
58. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30
декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации". - ООО "Новая правовая культура",
2005 г.
59. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля
1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ, 2005 г.
60. Толкушкина А.В. Ипотека в России /под ред. А.В.Толкушкина - М.: Юристъ, 2002
61. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Проспект, 2008. - 128 с.
62. Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам,
связанным
с
предоставлением
жилых
помещений
государственного
(муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. – 2005. - № 6
63. Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал
российского права. -2005. - № 8
64. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.
65. Чашин А.Н. Проблемные моменты нового жилищного кодекса // Юрист. – 2005. №7
66. Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 12
67. Чекмарева Е.В. Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой /
переустройством в современных условиях // Правовые вопросы недвижимости. –
2005. - № 2
68. Чекмарева Н.Ю. Комментарий к письму Минфина РФ от 18 октября 2005 г. № 0303-04/1/285 "Об учете платежей за арендуемое под офис жилое помещение в целях
259
налогообложения прибыли" // Нормативные акты для бухгалтера. – 2005. - № 24
69. Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах. Российская юстиция. – 2001. - № 10
70. Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением //
Российская юстиция. – 2004. - № 5, 6
71. Шанхаев С.В. Новый порядок расприватизации жилого помещения // Право в
Вооруженных Силах. – 2005. - № 7
72. Шорин А.В. Новый порядок и условия проведения
переустройства и
перепла