close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Экономическая оценка земельных

код для вставкиСкачать
Аннотация дисциплины
«Экономическая оценка земельных участков»
В дисциплине изучаются: рынок земли, функции, объекты и
субъекты, виды сделок с землей и сегментация рынка, основы
рыночного ценообразования, факторы, определяющие спрос и
предложение. Земельная рента как форма дохода в оценке
стоимости участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования участка: особенности алгоритма и практика
использования результатов в оценке стоимости. Особенности
методов оценки земельных участков под застройку: сравнительного
анализа продаж, качественного сравнительного анализа продаж,
распределения и выделения, разбивки на участки. Особенности
применения техники остатка для оценки земельных участков в
городе, в том числе с учетом продолжительности строительства.
Оценка сельскохозяйственных земель методом капитализации
земельной ренты. Назначение, регламентация, методы и процедуры
кадастровой оценки земель.
1. Цели и задачи дисциплины
Цель
преподавания
дисциплины:
дать
студентам
представление о сущности и содержании экономической оценки
земельных участков, задачах оценочной деятельности, организации и
методике оценки земель различных категорий, ознакомление с
нормативными документами по оценке земельных участков.
Задачи изучения дисциплины:
освоение методологических
аспектов проведения оценки земель различных категорий,
руководящих
нормативных и методических материалов по
экономической оценке земельных участков.
2. Содержание дисциплины
1 семестр (18 недель)
лекции – нет
практические занятия – нет
лабораторные работы – нет
курсовая работа – нет
зачет – нет
экзамен – нет
2 семестр (14 недель)
лекции – 14
практические занятия – 28
лабораторные работы – нет
курсовая работа – нет
зачет – да
экзамен – нет
2.1 Блок-схема лекционного курса
Наименование тем
1.Земля как объект экономической оценки
2. Земля как объект экономической оценки
3.Экономические принципы оценки стоимости
земельных участков
4. Экономические принципы оценки стоимости
земельных участков
5. Методы оценки рыночной стоимости земельных
участков
6. . Методы оценки рыночной стоимости земельных
участков
7. . Методы оценки рыночной стоимости земельных
участков
Кол-во часов
2
2
4
4
2
2
2
2.2. Тематическое содержание лекционного курса
Лекция 1. Земля как объект экономической оценки.
Понятие земельного участка. Виды земельных участков. Присвоение
кадастрового номера земельному участку
Литература основная: 1, 2, 4, 16, 17, 20 ,22, 23.
Литература дополнительная: 2, 6
Лекция 2. Земля как объект экономической оценки
Спрос и предложение земли на рынке в краткосрочный период.
Потребительские свойства земли как товара. Факторы формирования
спроса на землю.
Литература основная: 1, 2, 4, 24, 25.
Литература дополнительная: 1,4, 5
Лекция 3. Экономические принципы оценки стоимости земельных
участков.
Виды стоимости земельных участков. Факторы, влияющие на
стоимость земельных участков.
Литература основная: 1,4, 26, 27, 28.
Литература дополнительная: 1,2, 3. 4.
Лекция 4. Экономические принципы оценки стоимости земельных
участков.
Принципы оценки стоимости земельных участков. Принципы
пользователя. Принципы, связанные с объектом недвижимости.
Принципы, связанные с внешней рыночной средой. Принципы
наилучшего и наиболее эффективного использования.
Литература основная: 1,2,4, 24, 26.
Литература дополнительная: 1,5, 8.
Лекция 5. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Сравнительный подход к оценке земельных участков. Метод
сравнительного анализа продаж. Метод распределения. Методы
выделения.
Литература основная: 4, 23, 24, 27, 28.
Литература дополнительная: 2, 4.
Лекция 6. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Доходный подход к оценке земельных участков. Метод прямой
капитализации земельного дохода. Метод дисконтирования денежных
потоков. Метод остатка для земли.
Литература основная: 4, 23, 24, 27, 28.
Литература дополнительная: 5, 6.
Лекция 7. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Затратный подход к оценке земельных участков. Метод развития.
Метод затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
городских земель.
Литература основная: 4, 23, 24, 27, 28.
Литература дополнительная: 1,3.
2.3.Практические занятия
Блок-схема практического и семинарского курса
Тема
1. Земля как объект экономической оценки.
Характеристика земельного фонда России
2. Факторы формирования спроса на землю
3. Правовое регулирование оценки земель
4. Государственное регулирование земельных
отношений
5. Общая модель земельного рынка
6. Характеристика земельного рынка и признаки его
сегментирования
7.Виды сделок с земельными участками
8. Нормативная и кадастровая оценка стоимости
земли
9. Купля – продажа земель различных категорий
10.Дарение и наследование земельных участков
11.Ипотека земельных участков
12. Аренда земельных участков
13. Рента и пожизненное содержание с иждивением
собственных земельных участков
14. Аренда земельных участков
Кол-во часов
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2.4.Тематическое содержание семинарских занятий
Семинарское занятие 1. Земля как объект экономической оценки.
Характеристика земельного фонда России.
План:
1. Потребности, удовлетворяемые землей.
2. Давид Риккардо о потребительских свойствах земли.
3. Характеристика земельного фонда России.
4. Характеристика земельного фонда Хабаровского края
Литература основная: 4, 24, 25, 26.
Литература дополнительная: 1, 6, 7.
Семинарское занятие 2. Факторы формирования спроса на землю.
План:
1. Экономические факторы формирования спроса на землю.
2. Социальные и демографические факторы формирования спроса
на землю.
3. Качество земель и природно-климатическая среда
4. Правовое положение
5. Законодательные нормы формирования спроса на землю.
Литература основная: 1,2, 4, 7, 10
Литература дополнительная: 2, 4
Семинарское занятие 3. Правовое регулирование оценки земель.
План:
1. Субъекты и объекты собственности на землю.
2. Функции и права собственности на землю
3. Вещные права на земельные участки.
4. Формы собственности на землю в Российской Федерации.
Литература основная: 1,2,4, 12, 22, 23.
Литература дополнительная: 1, 2, 6.
Семинарское занятие 4. Государственное регулирование земельных
отношений.
План:
1. Основные принципы земельного законодательства.
2. Охрана земель как основы жизни и деятельности людей.
3. Функции государственного регулирования земельных отношений.
4. Полномочия в области земельных отношений.
5. Государственный земельный кадастр России.
Литература основная: 1, 2, 4, 7, 10, 16, 17, 19.
Литература дополнительная: 3, 5, 7
Семинарское занятие 5. Общая модель земельного рынка.
План:
1. Система рынка земли.
2. Виды сделок с земельными участками.
3. Понятие и виды сделок с земельными участками.
4. Форма сделок с объектами недвижимости.
Литература основная: 1, 4, 7, 11, 12, 15, 22.
Литература дополнительная: 1, 3, 6.
Семинарское занятие 6. Характеристика земельного рынка и признаки
его сегментирования.
План:
1. Характеристика земельного рынка.
2. Признаки сегментирования рынка земли.
3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами.
Литература основная: 1, 2, 4, 7, 12, 15, 21.
Литература дополнительная: 2, 4.
Семинарское занятие 7. Виды сделок с земельными участками.
План:
1. Основные виды и условия действительных сделок с земельными
участками.
2. Виды недействительных сделок с земельными участками.
3. Принципы договорных отношений на рынке недвижимости.
4. Принципы исполнения обязательств по договору.
Литература основная: 1,2, 3, 4, 11, 12, 15.
Литература дополнительная: 1, 3.
Семинарское занятие 8. Нормативная и кадастровая оценка
стоимости земли.
План:
1. Определение нормативной цены земли.
2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий.
3. Кадастровая оценка земель лесного фонда.
4. Кадастровая оценка земель промышленности и иного
специального назначения.
5. Государственная кадастровая оценка земель поселений.
Литература основная: 4, 6, 7, 12, 13, 16, 17, 19.
Литература дополнительная: 2, 4.7.
Семинарское занятие 9. Купля-продажа земель различных категорий.
План:
1. Условия купли-продажи земельных участков.
2. Особенности купли-продажи земельных участков.
3. Сделки с землями сельскохозяйственного назначения.
4. Организация и проведение торгов по продаже государственных и
муниципальных земельных участков.
5. Мена земельных участков.
Литература основная: 1, 2, 4, 7, 12, 15, 21, 22, 23.
Литература дополнительная: 1,2,3.
Семинарское занятие 10. Дарение и наследование земельных
участков.
План:
1. Правовое регулирование дарения земельных участков.
2. Порядок оформления сделки дарения земельного участка.
3. Правовое регулирование наследования земельных участков.
Литература основная: 1, 2, 4, 11, 12, 15, 20, 21, 22, 23.
Литература дополнительная: 1,2,3.
Семинарское занятие 11. Ипотека земельных участков.
План:
1. Ипотека земель.
2. Условия ипотек земельных участков.
3. Обязательства залогодателя и залогодержателя по договору
ипотеки земельного участка.
4. Порядок перехода прав по ипотеке другому лицу. Изъятие
земельного участка.
Литература основная: 1, 2, 4, 18, 23.
Литература дополнительная: 4,6.
Семинарское занятие 12, 13. Аренда земельных участков.
План:
1. Понятие, принципы и функции аренды земель.
2. Виды и формы арендной платы за земельные участки.
3. Права и обязанности сторон аренды земельных участков.
4. Аренда земельной доли.
Литература основная: 1,2, 3, 4, 14, 22, 23.
Литература дополнительная: 2,1, 5
Семинарское занятие 14. Рента и пожизненное содержание с
иждивением собственников земельных участков.
План:
1. Предмет договора ренты.
2. Характеристика видов и форм ренты.
3. Пожизненное содержание с иждивением.
Литература основная: 1, 2, 3, 4, 10, 12, 14, 20.
Литература дополнительная: 3,5,7
2.5. Самостоятельная работа студентов
Самостоятельная работа студентов предполагает освоение
законодательной и нормативной документации по дисциплине
«Экономическая оценка земельных участков»
для реализации
практического курса.
Подготовка к семинарскому занятию «Земля как объект экономической
оценки» - 3 часа
Потребности, удовлетворяемые землей.. Характеристика земельного
фонда России. Характеристика земельного фонда Хабаровского края
Литература основная: 4, 24, 25, 26.
Литература дополнительная: 1, 6, 7.
Подготовка к семинарскому занятию «Факторы формирования спроса
на землю» - 3 часа
Экономические факторы формирования спроса на землю.
Социальные и демографические факторы формирования спроса на
землю. Качество земель и природно-климатическая среда.
Законодательные нормы формирования спроса на землю.
Литература основная: 1,2, 4, 7, 10
Литература дополнительная: 2, 4
Подготовка к семинарскому занятию «Правовое регулирование оценки
земель» - 3 часа
Субъекты и объекты собственности на землю. Функции и права
собственности на землю. Вещные права на земельные участки.
Формы собственности на землю в Российской Федерации.
Литература основная: 1,2,4, 12, 22, 23.
Литература дополнительная: 1, 2, 6.
Подготовка к семинарскому занятию «Государственное регулирование
земельных отношений» - 3 часа
Охрана земель как основы жизни и деятельности людей. Функции
государственного регулирования земельных отношений. Полномочия
в области земельных отношений. Государственный земельный
кадастр России.
Литература основная: 1, 2, 4, 7, 10, 16, 17, 19.
Литература дополнительная: 3, 5, 7
Подготовка к семинарскому занятию «Общая модель земельного
рынка» - 3 часа
Система рынка земли. Виды сделок с земельными участками. Понятие
и виды сделок с земельными участками. Форма сделок с объектами
недвижимости.
Литература основная: 1, 4, 7, 11, 12, 15, 22.
Литература дополнительная: 1, 3, 6.
Подготовка к семинарскому занятию «Характеристика земельного
рынка и признаки его сегментирования» - 3 часа
Характеристика земельного рынка. Признаки сегментирования рынка
земли. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами.
Литература основная: 1, 2, 4, 7, 12, 15, 21.
Литература дополнительная: 2, 4.
Подготовка к семинарскому занятию «Виды сделок с земельными
участками» - 3 часа
Виды недействительных сделок с земельными участками. Принципы
договорных отношений на рынке недвижимости. Принципы
исполнения обязательств по договору.
Литература основная: 1,2, 3, 4, 11, 12, 15.
Литература дополнительная: 1, 3.
Подготовка к семинарскому занятию «Нормативная и кадастровая
оценка стоимости земли» - 3 часа
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. Кадастровая
оценка земель лесного фонда. Кадастровая оценка земель
промышленности и иного специального назначения. Государственная
кадастровая оценка земель поселений.
Литература основная: 4, 6, 7, 12, 13, 16, 17, 19.
Литература дополнительная: 2, 4.7.
Подготовка к семинарскому занятию «Купля-продажа земель
различных категорий»
Особенности купли-продажи земельных участков. Сделки с землями
сельскохозяйственного назначения. Организация и проведение торгов
по продаже государственных и муниципальных земельных участков.
Мена земельных участков.
Литература основная: 1, 2, 4, 7, 12, 15, 21, 22, 23.
Литература дополнительная: 1,2,3.
Подготовка к семинарскому занятию «Дарение
и наследование
земельных участков» - 3 часа
Правовое регулирование дарения земельных участков. Порядок
оформления сделки дарения земельного участка. Правовое
регулирование наследования земельных участков.
Литература основная: 1, 2, 4, 11, 12, 15, 20, 21, 22, 23.
Литература дополнительная: 1,2,3.
Подготовка к семинарскому занятию «Ипотека земельных участков» 4 часа
Ипотека земель. Условия ипотек земельных участков. Обязательства
залогодателя и залогодержателя по договору ипотеки земельного
участка. Порядок перехода прав по ипотеке другому лицу. Изъятие
земельного участка.
Литература основная: 1, 2, 4, 18, 23.
Литература дополнительная: 4,6.
Подготовка к семинарскому занятию «Аренда земельных участков» - 4
часа
Понятие, принципы и функции аренды земель. Виды и формы
арендной платы за земельные участки. Права и обязанности сторон
аренды земельных участков. Аренда земельной доли.
Литература основная: 1,2, 3, 4, 14, 22, 23.
Литература дополнительная: 2,1, 5
Подготовка к семинарскому занятию «Рента и пожизненное
содержание с иждивением собственников земельных участков» - 4
часа
Предмет договора ренты. Характеристика видов и форм ренты.
Пожизненное содержание с иждивением.
Литература основная: 1, 2, 3, 4, 10, 12, 14, 20.
Литература дополнительная: 3,5,7
2.6. Темы промежуточных форм контроля знаний
Промежуточный контроль знаний предполагает проверку усвоения
теоретического курса дисциплины в рамках аудиторных занятий.
Наименование тем
1.Земля как объект экономической оценки
2. Земля как объект экономической оценки
3.Экономические принципы оценки стоимости земельных участков
4. Экономические принципы оценки стоимости земельных участков
5. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
6. . Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
7. . Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
2.7. Тест итогового контроля знаний по дисциплине
Экономический принцип, согласно которому максимальная
стоимость земельного участка определяется наименьшей
ценой, по которой может быть приобретен другой участок с
эквивалентной полезностью называется:
а) принципом замещения
б)принципом соответствия
в) принципом ожидания
г) принципом остаточной производительности
д)принципом изменения внешней среды.
2. Что из ниже перечисленного не соответствует определению
рыночной стоимости:
а)наиболее вероятная цена сделки
б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию,
в)стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит,
г)стоимость, рассчитанная на конкретную дату,
д)объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной
оферты,
е)все ответы соответствуют определению рыночной стоимости.
3. При определении лучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования,
б)правовая обоснованность предполагаемого использования,
в)финансовая осуществимость предполагаемого использования,
г)предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости
земельного участка,
д)все выше перечисленное.
4. Капитализация земельной ренты используется для оценки:
а)земель поселений, застроенных коммерческими объектами,
б)земель поселений, застроенных общественными объектами,
в)земель под промышленными предприятиями,
г)земель сельскохозяйственного назначения,
д) все ответы верны.
5. Преимущество сравнительного подхода заключается в том,
что:
а)данный подход учитывает ожидаемые доходы,
б)данный подход может быть использован для оценки земельных
участков под общественными объектами, не имеющими аналогов,
в)данный подход основан на оценке остаточной стоимости
застроенных земельных участков,
д)данный подход не требует разносторонней рыночной
информации,
е)данный подход учитывает соотношение реального спроса и
предложения на конкретные объекты.
1.
При
определении
рыночной
стоимости
застроенного
земельного участка методом изъятия из рыночной стоимости
объекта недвижимости (земельного участка и здания)
вычитается:
а)рыночная стоимость земельного участка,
б)восстановительная стоимость здания,
в)величина накопленного износа здания,
г)остаточная стоимость здания,
д) все ответы неверны.
7. Какой
метод
оценки
невозможно
использовать
для
определения
оценочной
стоимости
незастроенного
(вакантного) земельного участка?
а)метод капитализации земельной ренты,
б)метод сравнительного анализа продаж,
в)метод изъятия,
г)можно использовать все перечисленные методы,
д)все ответы неверны.
8. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом
использования которого будет типовая дачная застройка,
используется метод:
а)сравнительного анализа продаж,
б)определения затрат на освоение,
в)переноса,
г) капитализации дохода,
д)все ответы неверны.
9. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру
используется для определения стоимости:
а)сельскохозяйственных земель,
б)земель под жилищное строительство,
в)земель водного фонда,
г)земель заповедников,
д)все ответы неверны.
10. Дополнительный
доход,
возникающий
в
результате
интенсификации производства на лучших по плодородию
землях, называется:
а)абсолютной рентой,
б)дифференциальной рентой 1 по плодородию,
в)дифференциальной рентой П,
г)дифференциальной рентой 1 по местоположению,
д)монопольной рентой.
11. Земельный участок с административным зданием стоимостью
300 млн. руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10 % годовых.
Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года
направлять на погашение долга?
6.
12. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится
недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. руб.
Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет,
соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12 %. В
первый год эксплуатации земельный участок с сооружение
принесли чистый операционный доход в 65 млн. руб. Норма
возмещения капитала для сооружения рассчитывается по
аннуитетному методу.
13. Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых.
Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на
разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое
хозяйство – в 10 км, второе – в 25 км. Перевозка одной тонны
зерна на расстояние в один км обходится в 12 руб. Какая
форма ренты образуется в данном случае? Определите ее
величину, если известно, что урожайность в этих фермерских
хозяйствах одинакова – 15 центнеров с гектара.
14. Используя метод изъятия, оцените стоимость земельного
участка. Полная стоимость объекта недвижимости составляет
130 тыс. дол. На земельном участке имеется жилой дом
площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв. м. Стоимость
воспроизводства квадратного метра дома составляет 40 дол., а
одного метра гаража – 18 дол. общий устранимый физический
износ равен 12 тыс. дол., неустранимый физический износ – 6
тыс. дол., устранимый функциональный износ составляет 4500
дол.
15. Правилами зонирования разрешаются следующие варианты
использования вакантного участка городской земли:
Вариант А – под жилищное строительство. Площадь возводимого
дома – 650 тыс. кв.м, стоимость строительства – 9 дол. за кв. м,
чистый операционный доход – 1600 тыс. дол., коэффициент
капитализации для дома – 14 %.
Вариант Б – под коммерческое строительство. Площадь
возводимого здания 700 тыс. кв.м., стоимость строительства 8 дол.
за кв. м, чистый операционный доход – 1700 тыс. дол.,
коэффициент капитализации для здания – 15 %.
Вариант С – под офисное здание. Площадь возводимого здания –
600 тыс. кв. м, стоимость строительства – 10 дол. за кв. м, чистый
операционный доход 1400 тыс. дол., коэффициент капитализации
для здания – 13 %.
Определить остаточную стоимость земли по каждому варианту,
если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам
составляет 10 %.
16. При оценке методом сравнительного анализа продаж
земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в
качестве единицы сравнения, кроме квадратного метра
торговой площади, также используются:
а) цена за один гектар площади,
б)цена за один фронтальный метр,
в)цена за один кубический метр объема здания,
г)цена за лот,
д)все ответы не верны.
17. Результаты кадастровой оценки городских земель необходимы
для:
а)создания земельного кадастра,
б)формирования налогооблагаемой базы городских земель,
в)обоснования наиболее перспективных направлений застройки,
г) определения ставок арендной платы за муниципальные земли,
д)во всех выше перечисленных случаях.
18. Какой из следующих элементов может рассматриваться как
внутренне улучшение дачного земельного участка?
а)подъездная дорога к участку,
б)фруктовые деревья на участке,
в)линия электропередачи,
г)насосная станция,
д)все ответы не верны.
19. Согласно принципу остаточной производительности остаток
доходя от хозяйственной деятельности выплачивается
владельцу:
а)рабочей силы,
б)машин, оборудования, здания,
в)предпринимательских способностей,
г)земли.
20. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру
используется для определения стоимости:
а)сельскохозяйственных земель,
б)земель под жилищное строительство.
в)земель водного фонда,
г)земель заповедников,
д)все ответы не верны.
2.8. Обязательная литература
1.
2.
3.
4.
5.
Конституция РФ. Официальный текст
Гражданский кодекс РФ.
Налоговый кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
6. Лесной кодекс РФ
7. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с изм. и
доп. От 3 марта 1995 г.)
8. Градостроительный кодекс РФ
9. Водный кодекс РФ.
10.Федеральный закон от 10 января 2002 г. № ?-ФЗ «Об охране
окружающей среды»
11. Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738 – 1 «О плате за
землю» ( с изм. и доп. от 25 июля 2002 г.
12. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения»
13. Основы лесного законодательства РФ.
14. Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. № 199- ФЗ «О
сельскохозяйственной кооперации».
15. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним».
16. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316
«Об утверждении правил проведения государственной кадастровой
оценки земель».
17. Приказ Росземкадастра РФ от 17 октября 2002 г. № П/337
«Методика государственной кадастровой оценки земель
поселений».
18.Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге
недвижимости)».
19. Закон РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном
земельном кадастре».
20. Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2002 г. 3 846
«Об утверждении Положения об осуществлении государственного
мониторинга земель»
21. Федеральный закон т 17 июля 20001 г. № 101-ФЗ «О
разграничении государственной собственности на землю».
22. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ «О внесении
изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения».
23. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
24. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий. М., 1996.
25. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М. 1994.
26. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.
Федотовой.
27. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: СПб ГТУ, 1997.
28. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. М., 1994.
2.9. Дополнительная литература
1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью
предприятия: учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
2. Востокова Л.Б., Якушевская И.В. Бонитировка почв. – М.: МГУ,
1999.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка
бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.:
Финансы и статистика, 2005.
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: учебник. М.:
Финансы и статистика, 2004.
5. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса.
СПб.: Питер, 2001.
6. Землеустроительная наука и образование 21 века / Под общ.
ред. С.Н. Волкова, А.А. Варламова. – М.: Былина, 1999.
7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятий
(бизнеса): учеб. пособие. Новосибирск: НГТУ, 2003.
8. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие.
Ростов н/Д: Феникс, 2002.
Министерство транспорта Российской Федерации
Федеральное агентство железнодорожного транспорта
ГОВПО "Дальневосточный государственный
университет путей сообщения
Кафедра "Финансы и кредит"
С.А.Оккель
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Рекомендовано
Методическим советом ДВГУПС
в качестве учебного пособия
Хабаровск
Издательство ДВГУПС
2010
УДК
ББК
Рецензенты:
Заведующий кафедрой «Экономика и управление на транспорте»
Тихоокеанского государственного университета
д.э.н., профессор
Калашникова И.В.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика»
Электростальского Политехнического института
Московского Института Стали и Сплавов
Кан Э.А.
Оккель С.А.
Экономическая оценка земельных участков:
С.А.Оккель. – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2010 . -
учеб.
с.
пособие/
Учебное
пособие
соответствует
Государственному
образовательному стандарту направления 080100 «Экономика»,
специальности 080105 «Финансы и кредит».
Рассмотрены особенности земельного участка как объекта оценки,
вопросы государственного регулирования земельных отношений,
виды стоимости, принципы и подходы к оценке земель.
Предназначено для студентов 4 и 5 курсов всех форм обучения,
изучающих дисциплины "Оценка недвижимости", "Экономическая
оценка земельных участков".
ГОУ ВПО «Дальневосточный государственный
Университет путей сообщения (ДВГУПС), 2010
ВВЕДЕНИЕ
Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является
земля. В соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации (ст.130) земля является важнейшим видом и составной
частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого
объекта. Земельный участок, является специфическим объектом
оценки и обладает определенными характеристиками. В частности, в
отличие от других факторов производства, земля не произведена
человеком, а является природным ресурсом. В сельском хозяйстве
земля является основным фактором производства.
В условиях проведения в России земельной реформы особую роль
начинает играть оценка земель, которая в первую очередь
необходима сельскохозяйственным предприятиям в границах
производственных подразделений хозяйств, полей и участков угодий,
то есть внутрихозяйственных территориальных единиц. И связано это,
прежде всего с тем, что результаты такой оценки имеют огромное
значение при решении многих практических задач.
Новый Земельный кодекс Российской Федерации и другие
нормативно правовые акты позволяют расширить гражданский оборот
земельных участков.
Земля может находиться в частной, муниципальной или
государственной
собственности.
Право
собственности
предусматривает права владения, пользования, распоряжения
имуществом. Правомочие владения позволяет обладать земельным
участком как часть своего хозяйства или просто иметь его в наличии.
Правомочие пользования дает возможность собственнику
земельного участка извлекать из участка полезные свойства,
самостоятельно
хозяйствовать
на
земле,
использовать
в
установленном порядке имеющиеся на земельном участке
общераспространенные полезные ископаемые, лесные угодья,
водные объекты, возводить жилье, производственные, культурнобытовые и другие строения на праве собственности, с посевами и
посадками сельскохозяйственных культур; проводить оросительные и
другие работы в соответствии с природоохранными требованиями
использования земельных ресурсов.
Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию
эффективных решений в области земельных отношений, как в
государственном, так и частном секторе.
Учебное пособие включает восемь взаимосвязанных разделов. В
разделах представлены практические примеры, вопросы для
самоконтроля, позволяющие лучше усвоить учебный материал.
1. ОСОБЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
1.1. Понятие и цели экономической оценки земельных
участков
Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к
рыночной модели экономики возродили право частной собственности
и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка
владеть. Распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости:
зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного
целевого назначения.
Важное место в системе недвижимого имущества занимает земля
как базис, созданный природой для размещения всех его элементов.
Земельный участок является природным базисом любого объекта
недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой
поверхность планеты. Земля – это часть природной среды,
характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом,
растительностью, недрами, водами и климатом.
В системе рынка недвижимости объектом экономических
отношений являются земельные участки, обладающие различными
потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок
— это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную
границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие
характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре
и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым
земельный участок считается, если он может быть разделен на части,
каждая из которых после раздела по своему размеру образует
самостоятельный земельный участок
с
прежним целевым
'назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда
земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он
признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону
земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не
допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут
быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и
разрешенным использованием.
Разрешенное использование земельного участка — это
использование его с учетом целевого назначения, установленных
органами власти ограничений обременении по:
• плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительными нормами и правилами;
• размещению
социально-культурных,
жилищно-бытовых,
промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих
зонах;
• способам использования земельного участка и запрещению
приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшения
окружающей среды;
• предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду
и сохранению земельных насаждений;
• видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние
на здоровье человека или его безопасность и др.
Каждому
земельному
участку
присваивается
уникальный
кадастровый номер — числовой код, позволяющий однозначно
определить его местоположение на местности по шести позициям
(рис.1.1).
По мере углубления рыночных отношений в России земля
постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота.
Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к
новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как и любой
товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость.
Потребительная
стоимость
отражает
стоимость
земли,
предназначенной для конкретного пользователя, рыночная — это
наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и
конкурентном рынке [15].
Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий
различные реальные или потенциальные потребности и имеющий
определенные качественные и количественные характеристики .
Уровни потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей
объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу
относительного доминирования. Все уровни потребностей 'в своей
основе имеют инстинктивную природу и присущи любой личности,
воспитанной в человеческом обществе.
Личность в оценке земли поднимается на новый, более высокий
уровень потребностей — психологических и социальных. Ведь земля
одновременно может являться источником богатства. Обладание
землей психологически привлекательно для людей, так как играет
решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного
социальных слоев российского общества.
После удовлетворения базовых потребностей четырех уровней
(рис. 1.2) земля становится основой самореализации, саморазвития
потенциальных
возможностей
людей.
Когда
высшие
интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец должен творить, выращивать урожай, возделывать
землю.
Рис.1.1. Структура кадастрового номера земельного участка в России
Земля-товар
Уровни
Потребностей
людей
Характеристика,
форма реализации
1. Физиологические,
базовые
- Место и всеобщее условие
жизнедеятельности человека
- Важнейший природный ресурс
- Базис всех экосистем и
производительных сил
2. Безопасность
- Гарантия стабильности
бизнеса, сохранения и
накопления капитала
- В естественном состоянии
обеспечивает экологическую
безопасность, биологическое
очищение внешней среды бизнеса
- Снижает риск для жизни и
здоровья людей
3. Социальные
- Владение землей престижно,
повышает социальный статус
человека
- Формирует чувство собственного
достоинства
- Основа гордости и славы
4. Психологическое
- Удовлетворяет духовные потребности
людей в уважении и признании
- Обеспечивает психологическое
удовлетворение, оценку личности,
потребность общения с природой
5. Интеллектуальные
- Объект познания, саморазвития
и самовыражения в науке, технике,
сельском хозяйстве и др. сферах
- Предмет самореализации творческого
потенциала людей
Рис. 1.2. Общие потребности, удовлетворяемые земельным участком
Земля — товар, но товар особый, специфика которого
определяется тем, что земля исторически возникла как материя, как
часть природы, и только с развитием человеческого общества стала и
средством производства и предметом труда.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная
(нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что
любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих
доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как
в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли
полностью формируется спросом, то есть уровнем цен продуктов,
производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и
т. д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на
которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю
соответственно понизится.
Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале
земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к
особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее
многообразных свойств .
Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под
влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных и
демографических, природно-климатических и др. (рис. 1.3).
Потребительские свойства земли, приобретающие важное
значение для собственника и покупателя, определяются конкретным
целевым ее назначением. При использовании земельных участков
для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую
очередь учитываются такие характеристики, как местоположение,
размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой,
инженерно-техническое
обустройство,
экологическая
среда,
подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и
др. [15].
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее
верхнего слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса,
механический и химический состав, тепловой и водный режим,
наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. — являются решающими
для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства (табл.
1.1)
СИСТЕМА ФАКТОРОВ
Экономические
Местоположение
Темпы экономического роста
Социальные и
демографические
Структура
населения
Уровень
занятости
Количество земель
и природноклиматическая среда
Климат
Продолжительность
времен года
Уровень и
соотношение цен
на товары и услуги
Доходы
населения
Водный и
тепловой режим
Мотивация
покупателей
и продавцов
Уровень
деловой
активности
Тип почв
Научнотехнический
прогресс
Плотность
населения
Число семей
Транспортные
условия
Предложение
Применение
Категория
земли
Функциональ
ное назначение
Размер,
форма
участка
Степень обу
строенности
Сезон года
Механический
состав почв
Миграция
населения
Микро и макро
рельеф
Политика
государства
Контурность
полей
Цели
организации
Экология
Уровень
конкуренции
Налоги и ставки
по закладным
Запас питательных
веществ
Правовое поло
жение и другие
условия
Окружение
участка
Планировка
участка
Законодательные
нормы
Частные
Общие
опосредованно
влияющие
Рис.1.3. Основные факторы формирования спроса на землю
В зависимости от цели, выполняемых функций в процессе
предпринимательской или иной деятельности земля как товар
выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего
условия и средства производства, пространственного базиса,
рекреационного или оздоровительного средства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как
товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от
их
целевого
назначения,
позволяющая
обеспечить
дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок
(рис. 1.4).
Таблица 1.1
Специфические свойства земли как товара
Свойства
1 . Назначение
2.Форма функционирования в
сфере предпринимательства
Характеристика
Многофункциональное: экологическое, социальное и
экономическое. Средство производства, предмет труда,
пространственный базиса любого бизнеса
Натурально-вещественная и стоимостная
3. Происхождение
Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ существует независимо от воли
людей
4.Степень подвижности
Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в
более удобное место. Большая зависимость цены от
местоположения
5.Длительность хозяйственного
кругооборота
Бесконечное использование в общем и частном
6.Состояние потребительской
формы в процессе использования
Сохраняется натуральная форма в течение всего периода
использования и неиспользования
7.Износ в процессе использования
Не снашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании
8Изменение стоимости во времени
Потенциально стоимость не снижается, а повышается изза растущего дефицита ее, инфляции и др. факторов
9. Количество
Постоянно, воспроизводится в натуре
10. Качество
Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем,
рельефом и т. д.
11.Взаимозаменяемость
Не может быть заменена никаким другим ресурсом
12. Оборотоспособность на рынке
Отдельные виды земель ограничены или исключены з
хозяйственного оборота
13. Возможность сервитута
Право ограниченного пользования чужим земельным
участком
14. Формирование потребительной Осуществляется естественными силами в течение
стоимости
тысячелетий, приложением труда и капитала
15.Особый способ распоряжения
земель
Землеустроительные действия
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в
другую осуществляется в отношении:
• земель, находящихся в федеральной собственности, —
Правительством Российской Федерации;
• земель, находящихся в собственности субъектов Российской
Федерации,
и
земель
сельскохозяйственного
назначения,
находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель, находящихся в муниципальной собственности, за
исключением земель сельскохозяйственного назначения, —
органами местного самоуправления;
• земель, находящихся в частной собственности: земель
сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации;
• земель иного целевого назначения — органами местного
самоуправления.
Земли населенных пунктов
(1,1%):
- городов;
- рабочих, курортных и
дачных поселков;
- сельских населенных
пунктов
Сельскохозяйственные
(23,8%):
- пашни;
- сенокосы и пастбища;
- многолетние насаждения;
- целина
7
1
2
Земли запаса
(6,5%)
4
6
5
Земли водного фонда, занятые
(1,6%):
- водоёмами;
- ледниками;
- болотами;
- гидротехническими сооружениями;
- полосами отвода
3
Назначение
(категория)
земель
Земли промышленности,
транспорта, связи, обороны
и многого назначения
(1,0%)
Земли природоохранного,
природо-заповедного,
рекреационного и историкокультурного назначения
(1,9%)
Земли лесного фонда
(64,1%):
- покрытые лесами;
- выделенные для лесного
хозяйства и лесной
промышленности
Рис.1.4. Общая классификация земель по потребительским свойствам
(назначению)
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными
законами. Категория земель указывается в:
• актах федеральных органов исполнительной власти, актах
органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и
актах органов местного самоуправления о предоставлении
земельных участков;
• договорах, предметом которых являются земельные участки;
• документах государственного земельного кадастра;
• документах о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ними;
• иных документах в случаях установленных федеральными
законами и законами субъектов Российской Федерации.
Нарушение установленного законами порядка перевода земель из одной категории в
другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к
категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного
назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости (рис. 1.5).
Другие основные целевые категории земель также внутренне не однородны. Они
включают в себя земли, которые имеют различное потребительское назначение,
предопределяющее специфику их правового режим в пределах общего правового статуса
соответствующей категории (рис.1.6—1.8).
Используются для:
Сельскохозяйственного
производства
Личного
подсобного
хозяйства
Проведения научных
исследований и обучения
Коллективного
садоводства,
животноводства и
огородничества
Подсобного
сельского
хозяйства
Земли
сельскохозяйственные
Выполняют
функцию
Средства производства
и предметы труда
Имеют приоритетный
статус
Для сельского
хозяйства выделяются
в первую очередь
Особо ценные земли
(опытные поля и др.) не
приватизируются
Не приватизируются
земли оленевых и
отгонных пастбищ
в районах Крайнего
Севера
Рис. 1.5. Земли сельскохозяйственного назначения
Включают
Пашню и залеж
Сенокосы
Пастбища
Многолетние
насаждения
Целину и др.
угодья
Перевод и другие
категории по решению
субъекта РФ
Выполняют функции
Пространственного
базиса
строительства
Земли
городов
и других
населенных
пунктов
Включает участки занятые:
Жилищно-бытовыми
строениями и сооружениями
Объектами общего
пользования (улицами
площадями, парками,
скверами и т.п.)
Культурнобытовые
Оздоровительные,
рекреационный и др.
Используются в
соответствии с
генпланами и проектами
планировки и застройки
Внешняя граница
устанавливается
органами власти
Природоохранительными и
рекреационными территориями
Промышленными,
транспортными,
энергетическими,
оборонными и тд.
Сельскохозяйственным
производством
Рис.1.6. Земли населенных пунктов
Рис.1.7. Земли промышленности, связи, обороны и иного назначения
Выполняют функцию
Массового отдыха
и туризма
Защиты природы
Оздоровления людей
Эстетические
Историкокультурные
Особым законодательством
Особо охраняемые
земли
Режим
обеспечивается
Установлением
Охранных зон
Исключением или
ограничением
хозяйственной
деятельности
Запрещением
деятельности,
препятствующей
использованию
земель по
основному
назначению
В частную
собственность не
передается
Включают земли
Природоохранные
заказники,
запретные полосы,
памятники природы и др.
С природными
лечебными свойствами:
минеральные воды,
лечебные грязи
Историко-культурного
Назначения, размещены
Памятники истории и
культуры
Рекреационные
зеленые зоны
городов, домов отдыха
турбаз и др.
Заповедников,
памятников природы,
ботанических садов
Рис. 1.8. Земли особо охраняемых территорий
Свойства земель лесного фонда полностью определяется
правовым режимом лесов, произрастающих на них, а земель водного
фонда — собственно правовым режимом вод.
К землям водного фонда относятся земли, занятые: водоемами,
ледниками,
болотами
(кроме
тундры
и
лесотундры),
гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
Земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного
хозяйства и лесной промышленности, считаются землями лесного
фонда.
Седьмая категория земель — земли запаса, служат резервом и
могут выделяться для различных целей.
Таким образом, под экономической оценкой земельного участка
следует понимать деятельность по систематизированному сбору и
анализу данных, необходимых для определения стоимости земель
различного целевого назначения на основе действующего
законодательства и стандартов [3,4,5].
Вопросы для самоконтроля
1. Дайте определение термина «земельный участок»?
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Что понимается под разрешенным использованием земельного участка?
Какова структура присвоения кадастрового номера земельному участку?
Какие потребности собственника может удовлетворять земельный участок?
Что представляет собой система факторов формирования спроса на землю?
Каковы специфические свойства земли как товара?
Назовите основную классификацию земель по потребительским свойствам?
2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ
2.1. Функции государственного регулирования земель
Государственное
регулирование
земельных
отношений
предопределяется особой многофункциональной ролью земли в
жизни общества, ее природной ограниченностью и незаменимостью в
любой сфере. Использование земель не должно наносить ущерба
окружающей среде и не нарушать права и охраняемые законом
интересы граждан и других лиц.
Государственное
регулирование
земельных
отношений
предполагает:
• правовое регулирование земельного рынка на федеральном
и региональном уровне,
• территориально-экономическое зонирование,
политика
государства
в
области
налогообложения,
ценообразования, кредитования, инвестиций.
Регулирование земельных отношений на государственном уровне
направлено на организацию рационального использования и охрану
земель путем установления определенных правил и норм владения,
пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и
отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики
страны в интересах своего народа. Российское государство имеет
право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает
суверенной государственной властью над всей территорией страны и
является исполнительным органом своего народа [1].
Поскольку земля одновременно — территория, пространственная
граница государства и объект хозяйствования, различают два вида
государственного регулирования земельных отношений:
• регулирование
государством
в
качестве
суверена,
обладающего территориальным верховенством в отношении всех
земель независимо от форм собственности;
• хозяйственное регулирование.
В первом случае применяются методы власти и подчинения, выражающиеся в законодательных и иных нормативных актах, обязательных
для всех собственников и пользователей земель, например, по
налогообложению, охране окружающей среды, ведению земельного кадастра
и др.
Основные положения
Условия
и
порядок
пользования
определяются на основе
закона РФ (ст.36,ч.3)
Земля
и
другие
природные ресурсы
Механизм осуществления
Формы собственности
(ст.8,ч2)
Охраняются как основа
жизни и деятельности
народов, проживающих
на данной территории
(ст.9, ч.1)
Субъекты собственности
Объекты собственности
Владение, пользование и
распространение землей
осуществляется
их
собственниками
свободно, если это не
наносит
ущерб
окружающей среде и не
нарушает
прав
и
интересов других лиц
36, ч.2)
Установление правовых
основ единого рынка
находящегося в ведении
РФ (ст.71, п. «ж»)
Граждане
и
их
объединения
вправе
иметь
в
частной
собственности землю
(ст.36,ч.1)
Вопросы
владения,
пользования
и
распоряжения землей
находятся в совместном
ведении РФ и ее
субъектов (ст. 72, ч.1,
пп. «в» и «к»)
По
предметам
совместного ведения РФ и ее
субъектов
издаются
федеральные законы (ст.
76, ч. 2)
Законы
и
основные
правовые акты субъектов
РФ
не
могут
противоречить
федеральным
законам
(ст.76,ч.5)
Все
формы
собст
венности признаются и
защищаются
равным
образом (ст.8, ч.2)
Рис.2.1 Конституционные основы правового регулирования земельных отношений в
России
Во втором — государственные органы действуют как хозяйствующие
субъекты — предоставляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.
Государственное регулирование земель подразделяется на общее и
отраслевое (ведомственное).
Общее
государственное
регулирование,
осуществляемое
государственными органами общей и.специальной компетенции,
распространяется на все категории земель и всех субъектов земельных
отношений. Принципиальные положения земельных отношений
установлены действующей Конституцией Российской Федерации [1].
Отраслевое (ведомственное) регулирование земель, осуществляемое
министерствами, комитетами и федеральными службами, строится по
принципу подведомственности предприятий и организаций, которым
предоставлены земли во владение и пользование.
Внутрихозяйственное управление осуществляют сами собственники
земли, арендаторы и землепользователи путем внутрихозяйственной
организации и улучшения земельного участка, контроля за использованием
и охраной земель, управление землями в пределах границ районов, городов
и сельских населенных пунктов осуществляют выборные органы местного
самоуправления. С учетом интересов населения они решают вопросы
владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью,
определяют программы развития территорий, предоставляют и
изымают земельные участки, осуществляют государственный контроль за
использованием и охраной земель, организуют работы
по
землеустройству.
Регулирование земельных отношений раскрывается через
функции, каждая из которых — обособленный вид деятельности с особой
целью и порядком осуществления.
Виды и содержание функции регулирования земельных отношений
определяются Конституцией Российской Федерации [1] и другими нормативными актами в соответствии с экономическими, социальными и
специальными требованиями к организации использования и охраны
земель (рис. 2.2).
Функции регулирования
Учетная
Распределительная
Экологический
мониторинг
Проведение
землеустроительных работ
Ведение земельного кадастра
Всеобщность
учета всех земель
не зависит от
форм собственности и
использования
Системность
учета
Дифференцированность учета
земель
Достоверность
учета
Непрерывность
учета
Единство
методики учета
Изъятие земель,
используемых с
нарушениями
закона
Принудительный
выкуп земель для
общественных
нужд
Предоставление
земель в собственность, аренду,
пользование
Выделение
территорий с
особым режимом
использования
В отношении
объектов землепользования
Рационального
использования
земель
Контроля за
использованием
и охраной земель
Экономическое и
налоговое
стимулирование
Проверки,
экспертизы
проектов
использования
земель
Ответственность
за нарушение
земельного
законодательства
Введение нормативов деятельности на земельных участках
Меры по рекультивации земель
Охранительная
Устранение
коллизий в
реализации прав
и обязанностей
землевладельцев
Мониторинг
использования
земель
Соблюдение
целевого
характера
использования
земель
Предотвращение
и пресечение
нарушений
земельного
законодательства
В отношении
субъектов
земельных
отношений
Гарантированность учета
Рис. 2.2 Функции государственного регулирования земельных отношений
Основными функциями государственного регулирования владения
и пользования земельным фондом являются:
• планирование и прогнозирование использования земель;
• зонирование земель;
• распределение и перераспределение земель;
• ведение государственного земельного кадастра;
• землеустройство и внутрихозяйственная организация землепользования;
• мониторинг земель и контроль за правильным их
использованием;
• разрешение земельных споров.
Функции регулирования земельных отношений различаются между
собой субъектами (органами) их осуществления, местом и значением
в системе регулирования и юридическими последствиями.
К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся:
• принятие Земельного кодекса Российской Федерации и иных
федеральных законов, регулирующих земельные отношения;
• установление единых принципов платы за землю;
установление порядка регистрации прав на земельные участки и
другую прочно связанную с ними недвижимость;
• утверждение порядка управления землями, находящимися в
федеральной собственности;
• утверждение порядка организации землеустройства, ведения
государственного земельного кадастра и мониторинга земель,
организация и осуществление государственного контроля за
использованием и охраной земель;
• осуществление контроля за исполнением законодательства
Российской Федерации, регулирующих земельные отношения;
• установление границ особо охраняемых территорий,
входящих в состав нескольких субъектов Российской Федерации, а
также в местах проживания и хозяйственной деятельности
малочисленных народов и этнических групп, по согласованию с
соответствующими органами государственной власти и органами
местного самоуправления;
• разработка совместно с органами государственной власти
субъектов Российской Федерации и утверждение федеральных
программ по рациональному использованию земель, повышению
плодородия почв;
• охране земельных ресурсов в комплексе с другими
природоохранными мероприятиями;
• распоряжение (изъятием предоставление) земельными участками, находящимися в федеральной собственности;
• выкуп земель для федеральных нужд;
• утверждение городской черты городов федерального
значения.
Широкие полномочия по регулированию владения, пользования и
распоряжения землей имеют органы государственной власти
субъектов Российской Федерации. В их ведение входит:
• принятие законов и иных нормативных правовых актов
субъектов Российской Федерации в соответствии с Конституцией
Российской
Федерации,
Земельным
кодексом,
другими
федеральными законами;
• определение территорий с особым правовым режимом
использования земель, установление и изменение их границ;
• установление предельных размеров земельных участков;
• установление размеров и порядка платы за землю, а также
установление порядка ее централизации в соответствии с
законодательными актами Российской Федерации;
• утверждение порядка распоряжения землями, находящимися
в государственной собственности субъектов Российской Федерации,
а также порядка изменения целевого назначения земельного
участка;
• утверждение городской и поселковой черты, городов и поселков республиканского, краевого, областного, окружного подчинения;
• утверждение в соответствии с законами Российской
Федерации с учетом местных условий порядка осуществления
государственного контроля за использованием и охраной земель,
землеустройства;
• установление льгот по взиманию платы за землю в соответствии с федеральным законом;
• организация ведения государственного земельного кадастра,
землеустройства и мониторинга земель в соответствии с порядком,
установленным законодательством Российской Федерации;
• организация государственного контроля за использованием и
охраной земель;
• распоряжение (изъятие и предоставление) земельными
участками, находящимися в собственности субъектов Российской
Федерации;
• изменение целевого назначения земель;
• принятие решений об изъятии (выкупе) земель для государственных нужд субъектов Российской Федерации.
Федеральный орган по земельным ресурсам и землеустройству и
его организации на местах в соответствии с законом:
• разрабатывают предложения по управлению землями,
находящимися в государственной и муниципальной собственности;
• приостанавливают исполнение неправомерных решений по
вопросам изъятия и предоставления земельных участков до
рассмотрения их в соответствующих органах (администрации, суде,
арбитражном суде), в том числе: органы по земельным ресурсам и
землеустройству субъектов Российской Федерации"— решений
районных и городских (кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга)
органов местного самоуправления; районные, городские органы по
земельным ресурсам и землеустройству — решений сельских и
поселковых органов местного самоуправления;
• привлекают к административной ответственности лиц, винов-
ных в нарушении земельного законодательства Российской
Федерации;
• выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на
«право проведения землеустроительных и других проектноизыскательских работ, связанных с изучением и использованием
земельных ресурсов;
• анализируют состояние земельного рынка;
• представляют
предложения
о
порядке
исчисления
нормативной цены земли, порядке установления ставки земельного
налога и штрафных санкций за нарушение земельного
законодательства;
• организуют и ведут государственный земельный кадастр;
• осуществляют землеустройство, государственный контроль
за использованием и охраной земель, дают обязательные для
исполнения предписания по устранению выявленных нарушений
земельного законодательства Российской Федерации;
• ведут мониторинг земель;
• беспошлинно обращаются в суд, арбитражный суд по
вопросам, отнесенным к компетенции органов по земельным
ресурсам и землеустройству.
2.2. Защита прав собственника земли
В России все формы собственности на землю защищаются равным
образом.
Собственник земли вправе истребовать свой участок из чужого
незаконного владения. Он имеет надежные законодательные гарантии
на случай изъятия участка для государственных или общественных нужд.
Защита земельных прав осуществляется в административном или
судебном порядке — в судах общей компетенции, в арбитражных и
третейских судах (рис. 2.3).
Рис. 2.3. Формы защиты земельных прав
Механизм
возмещения
потерь
сельскохозяйственного
производства и убытков собственникам земли показан на рис. 2.4.
Потери сельскохозяйственного
производства, вызванные:
Изъятием
сельхозугодий
Ухудшением
качества земли
Возмещается в размере
стоимости
освоения
равновеликой площади
новых земель с учетом
достижения плодородия
до
уровня
изъятых
участков
Установлением
вокруг участка
охранных,
защитных зон
Ограничением
использования
земель
Без перевода одних
видов угодий в другие
При переводе одних
видов угодий в другие
Определятся в
процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества угодий
Устанавливаются по
разности нормативов
стоимости освоения
новых земель для
соответствующих
видов угодий
Расчет убытков и потерь согласовывается сторонами и
оформляется актом
Не возмещаются потери при:
* отводе земель для индивидуального жилищного строительства в
границах населенных пунктов
* при консервации деградированных и загрязненных
сельхозугодий, если виновники не установлены или своевременно
провели рекультивацию земель
* при изъятии земель, отнесенных к природоохранным,
оздоровительным, рекреационным и землям историко-культурного
назначения
* при строительстве мелиоративных систем на землях
сельхозназначения
* при строительстве прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников и
т.п. на естественных кормовых угодиях
Рис. 2.4 Возмещение потерь сельскохозяйственного производства
Причина
убытков
Производится
после
Изъятие участков
для государственных нужд
Ограничение
прав пользования
землей
Ухудшение
качества
земель
Предоставления по
желанию
равного
участка
Возмещения всех
убытков,
включая
упущенную
выгоду, из-за:
Строительства
построек
взамен
изымаемых
Необходимости
восстановления
ухудшенного
качества земель
Ограничения
прав пользования
землей
В размере затрат
на строительство
дорог, мостов и
покупку транспортных средств
В размере затрат на
восстановление
качества земли
В размере затрат
на восстановление сокращенных
объемов
производства
По восстановительной
стоимости
Упущенной
выгоды – убытка
из-за неполучения дохода
При изъятии
участка
При изъятии
плодовых
насаждений
При неудобстве
использования
земель
Размер убытка
Равен доходу,
теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства
Равен доходу за
период достижения на новых
землях прежнего
урожая
Возникающих
неудобств землевладения
В размере 10кратной разницы
ежегодных затрат на транспорт
после и до
изъятия земель
Доход определяется по фактическому объему
производства за 5
лет в натуре и
ценах на момент
При выкупе или продаже
земельного участка все убытки
изъятия участка с
включаются в его цену
учетом соответствующего
Возмещается все затраты органикоэффициента
зация, которой отдан изъятый
при восстановлеучасток
нии производства
. Рис. 2.5. Возмещение убытков собственникам земли
Таким образом, на рисунке 2.5 представлены методические основы
определения размера возмещения убытков и потерь при нарушении
прав собственников земли. В частности, при изъятии участков для
государственных нужд, ограничении прав пользования землей,
ухудшении качества земель.
2.3. Земельный налог
Плательщиками земельного налога (ЗН) являются физические и
юридические лица РФ, международные неправительственные организации и иностранные юридические лица, имеющие земли в собственности, владении и пользовании.
Объектами налогообложения служат земельные участки и земельные
доли при общей долевой собственности.
Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Федеральные
органы законодательной власти устанавливают средние ставки ЗН с 1 га
(1 кв. м) по субъектам РФ, которые, в свою очередь, определяют
средние и минимальные ставки по районам.
Сумма земельного налога исчисляется по формуле 2.1:
ЗН = П × С × К
(2.1)
где: П — площадь участка соответствующего назначения;
С — ставка земельного налога по каждой категории земель,
имеющихся у владельца;
К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.
Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость продукции, а по землям, не связанным с
основной деятельностью, на соответствующие источники финансирования
(рис. 2.6)
Устанавливается органами
власти
Земельный
налог
Исчисляется:
На основании свидетельств о
собственности на землю
Юридическими лицами
самостоятельно к 1 июля
В виде средних ставок за 1 га
или 1 кв. м
Для граждан рассчитывается налоговой службой
Не зависит от результатов
хозяйственной деятельности на
земле
Пересматривается при изменении:
Дифференцированно по категориям земли, группам почв,
видам угодий, природным
зонам, городам и поселкам
Целевого назначения
Льготы предоставляют органы
власти в соответствии с
законодательством
Системы цен
Может
корректироваться
в
зависимости от местоположения и
качества земель
Базовый уровень по областям и
республикам утверждается Федеральным собранием
По городским землям применяются
повышающие коэффициенты
Рис. 2.6. Основные положения установления земельного налога
Определение величины земельного налога за земли городских
территорий показано на рис. 2.7.
Рис. 2.7. Определение земельного налога за земли городов
Формирование величины ставки земельного налога за земли
сельскохозяйственного назначения показано на рис.2.8.
Состава и качества
угодий
площади
местоположения
Базового среднего
размера с 1 га
немелиорируемой
пашни по области
(республике)
По мелиорируемым
землям, многолетним
насаждениям, сенокосам и пастбищам рассчитываются относительно немелиорируемой пашни по:
Ставки
земельного
налога
Местная администрация может повышать максимум в
два раза
Сравнительной
продуктивности
По средней
фактической
продуктивности 1 га за
5 лет при
средней
структуре
посевов
или
Облагаемая
площадь включает
участки:
По оценочной продуктивности
многолетне
й посевов
Минимальной
ставки
Группы почв
Балл бонитета по продуктивности
Сравнительной
доходности
По ценам
реализации
При фактической
продукти
вности и
затратах
При оценочном
уровне
продукти
вности и
затрат
3 коп. за I кв. м. земли в
границах сельских
населенных пунктов и
сельской местности
Единая цена
1 балл по
области
(республике)
Коэффициент
повышения
ставок с учетом
инфляции
Рис.2.8.Определение ставок земельного налога за земли сельскохозяйственного
назначения
Расчет земельного налога для владельцев квартир и домов
показан на рис.2.9.
Рис. 2.9. Порядок расчета земельного налога для владельцев (пользователей)
квартир и домов
Таким образом, на рисунке 2.9 представлен алгоритм расчета
земельного налога для владельцев жилого дома, владельцев квартир
в жилом доме, владельцев домов с нежилыми помещениями.
Вопросы для самоконтроля
1. В
чем
заключается
сущность
регулирования земельных отношений?
государственного
2. Назовите функции государственного регулирования земель?
3. Каким образом осуществляется защита земельных прав собственника участка?
4. Чем могут быть вызваны потери собственника в сельскохозяйственном
производстве?
5. Кто является плательщиками земельного налога?
6. Каким образом исчисляется сумма земельного налога?
3. ВИДЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
3.1. Понятие и виды стоимости земельных участков
Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие
преобразования
земельных
отношений
для
осуществления
практического перехода к гарантированным Конституцией Российской
Федерации [1] формам собственности на землю и развитию
регулируемого государством земельного рынка на основе системы
научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.
Теория оценки земли основывается на трех взаимосвязанных
фундаментальных экономических категориях: стоимость, цена и
затраты, которые не следует отождествлять..
Цена — это денежное выражение стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях уже совершенных сделок. Но цена
не обязательно представляет обыкновенную количественную меру
стоимости на дату оценки. Она может быть больше или меньше
стоимости. На рынке недвижимости цена выполняет ряд важнейших
функций:
• измерительную — размер (сумму) денег переданных или
полученных в сделке с земельным участком;
• соизмерительную — сопоставление ценности различных
земельных участков;
• учетную — отражение в системе учета инвестиций в
земельный участок;
• распределительную, т. е. перераспределение спроса на
земельные участки различных категорий;
• социальную;
• стимулирующую улучшение использования земель;
• регулирования товарно-денежных процессов путем выравнивания спроса и предложения на земельные участки и другие
товары.
Затраты применительно к оценке стоимости земель — это сумма
денежных средств, необходимых:
• на воспроизводство экономического плодородия земель
сельскохозяйственного назначения (внесение удобрений, освоение,
мелиоративные и другие работы),
• на
воспроизводство
или
замещение
инженерной
инфраструктуры земель населенных пунктов.
Хотя земля — это природный объект, ценность которой во многом
определяется
ее
естественной
производительностью
и
местонахождением, однако в сельском, лесном хозяйстве, где она
выступает
в
качестве
основного
средства
производства,
экономическое плодородие земель является результатом труда
человека по улучшению ее качества.
Стоимость — всеобщий экономический показатель или денежный
эквивалент собственности, который потенциальный покупатель готов
обменять на товар — земельный участок. Стоимость выражает
внутренние
экономические
отношения,
она
не
находится
непосредственно на поверхности хозяйственной жизни и поэтому
определять ее необходимо с учетом многочисленных факторов в
конкретный момент времени. Существуют различные концепции
стоимости как мимолетного видения: трудовая, многофакторная,
предельной полезности, спроса и предложения. Именно вокруг
стоимости колеблется цена товара. Они могут совпадать только на
совершенном рынке.
Стоимость земли, как и любого другого товара, имеет две формы
проявления — потребительную и меновую.
Рассмотрим названные виды стоимости земельных участков.
Потребительная стоимость — это специфическая (особая,
личная) оценка недвижимости (земельного участка) конкретным
лицом, исходя из его сугубо личных интересов, предпочтений и целей
пользования, а не продажи или совершения других сделок на рынке, т.
е. это субъективная оценка имущества при фактически сложившемся
его использовании. Она определяется системой естественных и
экономических характеристик земельного участка с точки зрения
конкретного пользователя, для которого - особо важное значение
может иметь, например, плодородие почв, местоположение,
функциональное и разрешенное использование земли или другие
качественные и количественные показатели [15].
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объекта
недвижимости – земельного участка на денежный эквивалент.
Формами проявления потребительной стоимости земельного
участка являются, например, инвестиционная, налогооблагаемая,
балансовая.
Формами проявления меновой стоимости земельного участка могут
быть рыночная, залоговая, кадастровая, арендная, страховая виды
стоимости.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи
участка в определенный момент времени на конкурентном и открытом
рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах
покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не
испытывают давления чрезвычайных обстоятельств [9]. Сделка при
этом совершается в следующих условиях:
• продавец и покупатель действуют на основе типичной
мотивации;
• участок представлен на рынке в форме публичной оферты;
• обе стороны информированы и действуют наилучшим
образом в своих интересах;
• имеется достаточно времени для выявления реакции рынка
на имеющиеся предложения;
• платеж осуществляется наличным или другим сравнимым
способом в денежных средствах;
• цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон,
которые не обязаны совершать сделку;
• объект обладает признаваемой полезностью, достаточно
дефицитен и может передаваться из рук в руки;
• определение производится обычно исходя из варианта
наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка.
Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего
ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение
денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта
залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению
банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при
обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных
с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.
Кадастровая стоимость — усредненная рыночная стоимость
единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме
базовых
показателей
кадастровой
стоимости
земель
по
территориально-экономическим зонам осуществляется на основе
статического анализа данных о рыночных ценах, а также иной
информации о земельных участках [10]. Если рыночной информации
нет, кадастровая оценка производится на основе экспертного
определения степени влияния отдельных факторов на стоимость
земельных участков.
Инвестиционная стоимость — стоимость земельного участка для
конкретного инвестора, определяемая его индивидуальными
предпочтениями, интересами, исходя из ожидаемых доходов и ставки
их капитализации.
Налогооблагаемая стоимость определяется пока на основе
кадастровой при нормативной стоимости земли. В дальнейшем она
будет устанавливаться на базе рыночной стоимости земель с учетом
их функционального назначения.
Ликвидационная стоимость — стоимость земельного участка при
срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.
Арендная стоимость — сумма арендной платы, за которую
земельный участок может быть сдан в аренду при обычных (типичных)
рыночных условиях, когда:
• не учитываются предложения арендных ставок особо
заинтересованных арендаторов и состоящих в родственных и иных
отношениях с арендодателями;
• условия рынка аренды земель на дату оценки стоимости
аренды являются обычными средними (типичными);
• стороны договора действуют рационально в своих интересах
и не испытывают форс-мажорных обстоятельств.
В большинстве случаев методика определения арендной платы за
земельные участки устанавливается органами власти субъектов РФ
[2] На основе соответствующих ставок земельного налога с
корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и
другие условия.
Стоимость права аренды земли — денежные средства,
необходимые для выкупа права заключить договор аренды
конкретного земельного участка государственной или муниципальной
собственности. Определяется на основе рыночных цен прав аренды
по итогам проводимых конкурсов.
Балансовая стоимость — стоимость земельного участка,
отраженная в балансе организации по затратам на его приобретение
(приватизацию, покупку и т. п.) на момент ввода в эксплуатацию
(использование по функциональному назначению.) или по
нормативной цене.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть
застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в
соответствии
с
методиками,
используемыми
в
сфере
государственного и частного страхования.
Страховая стоимость базируется на принципе замещения или
воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску
уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования
объединяются в две большие группы: имущественное и личное
страхование.
3 2. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков
Стоимость земель определяется многочисленными факторами,
которые можно классифицировать по различным критериям.
По форме проявления они подразделяются на социальные,
экономические, административные и другие факторы. По признаку
происхождения (природы) или характеру влияния все факторы,
влияющие на стоимость земли, можно объединить в две группы:
• субъективные — связанные с типичными предпочтениями,
интересами, особыми обстоятельствами, взаимной зависимостью
сторон, взглядами, возможностями и т. п.
• объективные — экономические условия (макроэкономические,
микроэкономические), физические
характеристики
земельного участка, функциональное назначение, ближайшее
окружение, экологическая обстановка и др.
По
территориально-структурным
особенностям
факторы,
воздействующие на стоимость земельных участков, могут, быть
отнесены, по крайней мере, к трем уровням влияния:
• глобальный и народно-хозяйственный — общее состояние и
стадия цикла мировой экономики; политическая; социальная и
экономическая обстановка в стране; вступление в ВТО и другие
международные организации. Эти и подобные им факторы
опосредованным образом существенно влияют на земельный
рынок;
• региональный — экономические и социальные факторы:
темпы развития региона, уровень занятости и доходы населения,
ставки банковских процентов, затраты на освоение земель, налоги,
предложение земельных участков на продажу, природноклиматические
условия
цены
на
ГСМ
и
сельскохозяйственную технику и др.
• локальный уровень — факторы, связанные с самим
объектом оценки (земельным участком) и его ближайшим
окружением: размеры, форма, тип почв, площадь, благоустройство,
подвод инженерных коммуникаций (для земель населенных
пунктов), целевое назначение, оценочная зона, топография и другие
физические
параметры
участка,
а
также
показатели
местоположения, специализации производства, структуры посевов,
плодородие почв, система севооборотов, улучшения (мелиорация),
инфраструктура и др.
Каждый объект недвижимости (земельный участок) неповторим и
имеет специфическую систему качественных и количественных
характеристик, которые должны учитываться при оценке его
стоимости. Качество — это совокупность свойств недвижимого
имущества,
определяющих
его
пригодность
удовлетворять
разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным
назначением. Свойство — объективная особенность объекта,
проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании.
Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств
недвижимости в количественном измерениих[15].
Для эффективного управления собственностью и совершения
сделок с недвижимым имуществом по каждому объекты необходимо
иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
• физические характеристики земельного участка;
• имущественно-правовое
описание:
вещные
права,
ограничения, сервитуты;
• экономические показатели: спроса, цен, доходности
занятости населения и др.;
• состояние внешней среды (окружение); транспорт, климат,
экология, шум, близость "неприятных" объектов, сейсмичность,
гидрография и др.
Сбор и анализ информации проводится на трех уровнях:
региональном,
локальном
(микрорайон)
и
самого
объекта
недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию
объекта — проверить почтовый адрес, местоположение, границы,
кадастровый номер и номер участка.
После физической и экономической характеристики земельного
участка необходимо провести анализ его местоположения и внешней
среды как в ближайших окрестностях, районе (городе), так и на
региональном и даже на общенациональном уровнях. Для этого
определяется качество местоположения объекта оценки, которое
формируется совокупностью многих условий и, в частности,
соответствием
физических
параметров
участка
рыночным
предпочтениям,
принятым
в
районе
размерам
и
форме
землевладения, а также близостью к экономической среде.
Совокупность всех связей объекта оценки называется ситусом, т. е.
качеством местоположения
Ситус — результат взаимодействия конкретного варианта
землепользования и экономической среды, по крайней мере, на
четырех уровнях.
Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение
оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность
объекта
При прочих равных условиях качество местоположения
недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые
государством и местными органами власти: система хозяйствования
(хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные
нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические
требования к учредительным документам организации, к отчетности,
бюджетному контролю и аудиту, трудовое законодательство, риск
изменения хозяйственного устройства, т. е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия);
регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней
торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды
(регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда
экологии,
налоги
за
использование
окружающей
среды);
государственная помощь (субсидии, целевые программы для
отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего
использования). Важными факторами при оценке местоположения
недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме
непосредственного воздействия на стоимость зданий и вооружений
таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование
воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение
могут приобретать многообразные факторы влияния окружающей
естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в
них.
Описание земельного участка производится по системе
показателей, включающей:
1. Наименование субъекта земельного права — юридического
или физического лица с указанием точного адреса,
документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.
2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.,
поселок, улица, номер дома и строения (в городах и
поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право
землепользования (постановление, решение, распоряжение,
государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.)
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое
использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь
по
документам,
удостоверяющим
(устанавливающим) право на участок; площадь фактическая,
в том числе постороннего пользования (глубина, ширина,
форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны (или) зоны с особым
режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность — частная,
государственная и др., пользование).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и
топография.
10. Улучшения
и
инженерное
обустройство
(подводы
электроэнергии, воды и др.).
Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по
данным его паспорта, который содержит:
• ♦ экспликацию земель — застроенная территория, площади
под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами,
отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами,
пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами,
песками, торфоразработками и водными поверхностями;
• размер земельного налога или арендной платы с единицы
площади;
• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
• общую стоимость земельного участка и строений;
• налог на стоимость недвижимости;
• инженерно-технические
характеристики
(пересадочные
грунты, уровень грунтовых вод);
• экологические показатели;
• градостроительные характеристики: функциональная зона,
планировочная зона и др.;
• залежи полезных ископаемых.
Правовое положение земельного участка определяется целевым
его назначением или категорией земель — их группировкой по
устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим
эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель — это
установленный законом порядок, условия и предел их использования
для конкретных целей.
Вопросы для самоконтроля
Что понимается под затратами применительно к стоимости земельного участка?
Что представляет собой стоимость земельного участка?
Какие существуют формы проявления стоимости земельного участка?
Назовите виды стоимости земельного участка, которые можно отнести к
потребительной?
5. Назовите виды стоимости земельных участков, которые можно отнести к меновой?
6. Что понимается под рыночной стоимостью земельного участка?
7. Что понимается под кадастровой стоимостью земельного участка?
8. Что представляет собой арендная стоимость земельного участка?
9. Что понимается под ликвидационной стоимостью земельного участка?
10. Назовите факторы, влияющие на величину оценочной стоимости земельного
участка?
11. Дайте определение термина «ситус» земельного участка?
1.
2.
3.
4.
4. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
4.1. Основные принципы оценки земельных участков
Основой определения стоимости конкретных земельных участков
служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки
формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При
этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются
совокупностью экономических принципов, характеризующих их
поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного
земельного участка.
Участники земельного рынка выработали унифицированный набор
фундаментальных оценочных правил или принципов, которые
объединены в четыре взаимосвязанных группы
В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть
задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них
придано большее значение. В общем, принципы отражают только
направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их
точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по
классификационным группам.
1. Принципы пользователя:
Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает
стоимостью, если он может быть полезным потенциальному
владельцу для осуществления предпринимательской деятельности
или
удовлетворения
социальных
либо
психологических
1
потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому
не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость
объекта.
Полезность — это способность недвижимости удовлетворять
потребности пользователя в данном месте и в течение определенного
периода времени. Следовательно, чем больше земельный участок
может удовлетворить потребности владельца (содействовать
благосостоянию, приносить доход, удовлетворение, гордость,
осуществить планы и т. п.), тем выше его полезность, а значит, и
стоимость. Оценщик должен установить, в чем состоит и насколько
высока полезность земельного участка для типичного покупателя.
Считается, что полезность количественно измерить сложно или
невозможно. Связь между количеством получаемой полезности от
объекта и его оценочной стоимостью пока еще не удалось установить
в виде математической функции полезности.
Более того, в экономической литературе [3,6,7,8,12,13,14,16-26]
широкое распространение получило мнение о том, что субъективная
полезность не имеет и не может иметь какого-либо количественного
выражения, так как отсутствуют объективные единицы для ее
измерения. Применяемые же в концепции предельной полезности
числовые обозначения лишены реального содержания, носят
произвольный характер.
Конечно, полезность — это субъективная оценка товара конкретным потребителем, выражающая его личные предпочтения,
вкусы и интересы. Но ведь она, в конечном счете, на поверхности
хозяйственной жизни выражается в цене, которую покупатель готов
оплатить за конкретный товар, в данном случае, земельный участок.
Поэтому в экономическом отношении полезность товара тем выше,
чем больше дохода или других выгод он принесет. В рыночных
условиях за полезность любого рода благ, услуг и удовольствий надо
платить определенную цену. Это и есть первоначальная
индивидуальная оценка товара заинтересованным потребителям.
Вполне закономерно, что рациональный человек (типичный
покупатель) всегда стремится выбрать из всех возможных
альтернатив вариант с максимальной полезностью и он не заплатит за
данный объект (земельный участок) больше, чем за другой с
аналогичной полезностью.
Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не
заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за
другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря,
максимальная стоимость собственности определяется наименьшей
ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое
имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот
принцип близок к понятию альтернативных издержек — того, что
теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости,
отказавшись
от
других
альтернативных
вариантов
инвестирования. Это универсальный принцип: он применяется в
практике оценки недвижимости во всех трех подходах, им
руководствуются люди во многих жизненных ситуациях.
При затратном подходе принцип замещения требует, чтобы
стоимость оцениваемого объекта не превышала затрат на
приобретение аналогичного земельного участка с такой же
полезностью.
Сущность принципа замещения особенно четко проявляется при
рыночном методе оценки недвижимости: среди всех однородных
объектов с одинаковой полезностью наибольшим спросом будет
пользоваться недвижимость с минимальной стоимостью.
Действует принцип замещения и при доходном подходе оценки
стоимости недвижимости: при прогнозировании будущего потока
чистого дохода оценщик учитывает доходность аналогичных
(альтернативных) объектов инвестирования.
Принцип ожидания — установление стоимости объекта по
текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть
получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что
стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше,
чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент
дисконтирования (Кд):
КД =
1
(1 + i )t
(4.1)
где i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от
вложений через год);
t — количество лет между годом инвестирования и годами
поступления (отдачи) денег.
Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный
участок, — есть плата за право получения в будущем дохода или
других выгод от использования участка, т. е. определение текущей
стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи
недвижимости.
2. Принципы, обусловленные объектам недвижимости —
земельным участком:
Принцип остаточной продуктивности (производительности)
земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная
продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат
труда (заработной платы). Поскольку земля недвижима, то труд,
капитал и управление, как активные мобильные факторы,
применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и
расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и
только остаток дохода в виде ренты относится к земле (см. табл.4. 1).
Таблица 4.1
Факторы предпринимательской деятельности и формы их
компенсации
Факторы производства
1. Труд
Формы возмещения
Заработная плата, премии, комиссионные
2. Капитал
Дивиденды, проценты
3. Менеджмент
Прибыль, вознаграждение управляющим
4. Земля
Земельная рента
Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что
земля как "пассивный" неподвижный фактор позволяет в
соответствующем месте получать дополнительный доход за счет
максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения
особых потребностей. Только по внешней форме — по технике
исчисления — земельная рента выглядит "остаточной", а не
добавочной
доходностью.
Например,
максимизация
дохода
обеспечивается, если магазин бытовой техники размещается на
земельном участке в установленном районе города, а минимизация
затрат по складскому помещению достигается при его размещении
вблизи транспортных магистралей.
На самом деле земля в предпринимательской деятельности
незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с
присоединяемыми к ней факторами в любой сфере бизнеса.
Например, два одинаковых земельных участка, один из которых при
угловом расположении может приносить доход в 2 раза; больше, чем
при внутриквартальном размещении (табл. 4.2).
Таблица 4.2
Расчет доходности и стоимости земельных участков по добавочной
продуктивности, y.e.
№№
п/п
Показатели
угловой
Участки земли
внутриквартальный
1
2
з.
Валовой доход (выручка)
Расходы на оплату труда
Оплата капитала
1100
-300
-500
1000
-300
-500
4.
Доходы менеджера
-100
-100
с
Доход, отнесенный к земле (рента)
200
100
6
Ставка капитализации (в долях)
0,16
0,16
7
Стоимость земли
1250
625
Следовательно, чем выше производительность (доходность)
земли, тем выше ее стоимость.
Принцип вклада или предельной продуктивности: вклад — это
сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от
него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного
фактора. Точнее, вклад — это прирост стоимости недвижимости в
"результате добавления ли улучшения ее, а не фактические затраты
на развитие земельного участка. Например, при обустройстве
земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 60 у.е., рыночная стоимость его повысилась со 100 до 210 у.е.,
т. е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость
участка в размере 110 у. е.), а в крайнем случае возможно снижение
первоначальной стоимости объекта при необоснованных или
неудачных последующих вложениях средств в него. В такой динамике
показателей
проявляется
действие
закона
предельной
производительности в соответствии, с которым вклад в недвижимость
эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости земельного
участка превышает стоимость предельных затрат.
Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает
известную
закономерность
об
убывающей
предельной
производительности: по мере увеличения инвестиции при неизменных
остальных факторах общая доходность ускоренно повышается до
определенного предела, после которого темпы прироста стоимости
становятся меньше темпов дополнительных затрат. Этот предел
соответствует максимальной стоимости земельного участка, а все
последующие дополнительные вложения в объект уже не дают
пропорционального увеличения доходности и, следовательно,
соответствующего увеличения стоимости недвижимости. Например,
владелец земельного массива площадью 1 га может разбить его на
несколько участков для строительства коттеджей на каждом участке
(табл. 4.3).
Таблица 4.3
Расчет прибыли при различном количестве земельных участков
Количество участков
Прибыль на один участок,
Общая сумма прибыли, ед.
ед.
1
10 000
10 000
2
12 000
24 000
3
10 000
30 000
4
8000
32 000
5
6000
30 000
6
3000
18 000
По мере дробления земельного массива прибыль на один участок
сначала возрастает, а затем снижается. Максимум общей же суммы
прибыли соответствует четырем участкам. Дальнейшее увеличение
количества участков ведет к уменьшению доходности.
Принцип
сбалансированности
(пропорциональности)
выражается в том, что любому типу землепользования соответствует
определенное
оптимальное
сочетание
всех
других
взаимодействующих
факторов
предпринимательства,
обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении
пропорциональности
появляются
"недоулучшенные"
или
"переулучшенные"
объекты
и
снижается
эффективность
использования земли.
Сбалансированность проявляется также в показателях емкости и
доходности, т. е. в количестве других объектов недвижимости на
земельном участке и размере прибыли при различных вариантах его
застройки.
Принцип оптимального (экономического) размера — на любом
рынке существует оптимальный размер площади земельного участка,
который
наилучшим
образом
соответствует
рыночным
предпочтениям, типу землепользования, преобладающим условиям
внешней среды и необходимый для эффективного использования
различных видов недвижимости. Недостаточный по размеру участок
снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных
целей (складирования, парковки и др.), а избыточный — не приносит
соответствующего дохода. Например, в районе застройки одноэтажных домов участок в 15 соток считается достаточным и
общепринятым. Если же он будет уменьшен до 8—7 соток, то цена его
может упасть в 2 и более раз. В то же время если увеличится участок
до 40 соток, а дом до 4 этажей, что не будет соответствовать
преобладающему экономическому размеру в данной местности, то
может не произойти пропорционального увеличения стоимости
недвижимости. Но если два небольших участка (по 6—8 соток) по
цене 6 и 10 тыс. ед. объединить в один массив, то его стоимость
может превысить сумму стоимости составляющих частей. Например,
стоимость объединенного массива 30 тыс. ед., стоимость участка № 1
— 15 тыс. ед., участка № 2 — 10 тыс. ед. Прирост стоимости всего
земельного массива составят 5 тыс. ед.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права на земельный участок
следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую
стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы
разделения прав на один и тот же участок:
• физическое разделение — это разделение по вертикали прав
пользования воздушным пространством, поверхностью земельного
участка, его отдельными частями, недрами, водными ресурсами;
• разделение по времени владения и использования — это
аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие
объекты и др.;
• разделение по правам пользования — это ограничения на
пользование объектом (исторически памятники, особо охраняемые
территории и т. п.), ограниченное право пользования чужим
имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;
• разделение по видам имущественных прав — совместная
аренда, товарищества, ипотека, траст, опционы, кондоминиумы,
купля-продажа с условием, оперативное управление, сервитуты,
разделение по залоговым правам — первичные, вторичные залоги
объекта и закладных, участие в капитале;
• горизонтальное физическое разделение — это разбиение
крупных массивов земли на пользующиеся спросом участки,
повышающие в итоге общую доходность недвижимости.
3. Принципы рыночной среды — оказывают при прочих равных
условиях существенное воздействие на стоимость земельных
участков, обладающих относительной дефицитностью:
Принцип спроса и предложения выражается в том, что цена
земельного участка определяется с учетом взаимодействия рынка
земли региона или поселения.
Предложение — это зависимость между рыночной ценой земли и
ее количеством, которое предлагают продавцы. Следует различать
понятия "предложение", как закономерная; связь между количеством
товара и ценой и "объем предложения" — к продаже, обмену и т. п.
Аналогично различаются понятия "спрос" и "объем спроса". По закону
предложения повышение рыночной цены товара ведет к увеличению,
a снижение цены — к уменьшению объема предложения. На
земельном рынке реакция объема предложения на повышение цены в
краткосрочном периоде незначительная, так площадь земли в любом
районе ограничена самой природой, а цикл смены собственников
сравнительно продолжительной.
Спрос — платежеспособная потребность в земельных участках,
выражающая зависимость между рыночной ценой товаpa и его
количеством которое покупатели готовы приобрести. По закону спроса
повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях ведет
к уменьшению, а снижение цены — к увеличению объема спроса.
Когда предложение и спрос равны, рыночная цена обычно отражает
стоимость товара. Если на земельном рынке избыток предложения
или достаток спроса, то уровни цен и ставки арендной платы
снижаются. В краткосрочном периоде предложение недвижимости
сравнительно неэластично. Спрос же на земельные участки более
изменчив и довольно быстро реагирует на уровень цен, чем
предложение. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ
привело к значительному повышению предложения на земельном
рынке. Теперь на каждого покупателя приходится около десятка
предложений земельных участков соответствующего целевого
назначения.
Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и
предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается
спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается (рис. 1.3).
Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что
количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой
природой. На рисунке 4.1 вертикальная линия предложения (П)
показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не
меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли определяется в
основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1,
цена, соответственно, повышается от Ц до Ц1 (рис. 4.1).
Рис. 4.1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период
Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на
земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется
конкуренция, что ведет к увеличению предложения, снижению уровня
доходности. На земельном рынке возможна конкуренция в основном
между:
• различными способами использования одного и того же
земельного участка для различных целей в разрешенных пределах;
• собственниками земельных участков из-за выгодных
арендаторов;
• арендаторами из-за одних и тех же земельных участков;
• между различными типами строения на одном и том ;же
земельном участке.
Конкуренция способствует перемещению капитала в более эффективные сферы, способствуя выравниванию уровня доходности. Если
на земельном рынке ожидается обострение конкуренции, то оценщик
должен предусмотреть снижение прогнозируемых доходов или
повысить степень риска путем капитализации прибыли по более
высокой ставке. Поэтому при оценке земельных участков необходимо
учитывать тенденции повышения или снижения уровня конкуренции,
поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном
рынке.
Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость
земельного участка зависит не только от его собственных достоинств
(размера, функционального назначения; и др.), но и от
многочисленных внешних факторов — качества его местоположения,
соответствия физических параметров участка принятому в данном
районе типу землепользования и близости к экономической среде и
инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости, экологических,
градостроительных, экономических, региональных и других факторов.
Изменения окружающей среды могут повысить или при
отрицательном воздействии — снизить стоимость объекта,
который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих
объектов. Основными факторами, определяющими стоимость
земельных участков, является их местоположение и наличие
инженерных коммуникаций для городских земель, плодородие почв —
для сельскохозяйственных угодий. Оценщику необходимо выявить и
измерить влияние факторов внешней среды на стоимость земельного
участка и денежный поток путем корректировок методом
сравнительного анализа продаж и другими способами.
I
Принцип соответствия подтверждает правило — максимальная
стоимость земельного участка образуется тогда, когда его параметры
и назначение соответствует потребностям и ожиданиям рынка. Он
реализуется в двух связанных с ним эффектах прогрессии и
регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или
соседних объектов на стоимость земельных участков — это эффект
прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних
объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков.
Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по
двум направлениям:
• при чрезмерном его улучшении относительно местных
рыночных условий;
• когда внешнее окружение отрицательно воздействует на
использование участка, и следовательно — на его стоимость.
При использовании принципа соответствия необходимо учитывать,
что:
• потребности и ожидания рынка недвижимости с течением
времени могут изменяться;
• внешняя среда может в дальнейшем улучшиться или
ухудшиться в результате реализации различных проектов. Могут
совершенствоваться и сами принципы соответствия. Поэтому
оценщик должен исследовать тенденции их развития и учитывать
при обосновании будущей стоимости недвижимости.
Принцип
изменения
отражает
динамичность
стоимости
земельных участков во времени в результате процессов,
происходящих в почве и во внешней среде в связи с возможными
изменениями правовых, социально-экономических условий и
ближайшего
окружения.
Земля
—
единственный
объект
недвижимости, который со временем не снашивается, не теряет своих
полезных свойств, а улучшается естественным путем при
рациональном использовании. Стоимость земли во времени
потенциально не снижается, а повышается из-за нарастающего
дефицита и других факторов. Изменяются и вкусы, предпочтения
людей, престижность районов, транспортные и другие условия.
Меняется и окружающая среда местоположения участка, которая
проходит фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Существующие
условия и обстоятельства могут не сохраниться в будущем. Поэтому
оценщикам необходимо отслеживать события, которые могут
изменять полезность земельного участка и повлиять на его стоимость.
Именно
из-за
принципа
изменения
оценка
недвижимости
осуществляется на конкретную указанную в отчете дату.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
земли (ЛНЭИ).
Принцип ЛНЭИ определяется как вероятное (возможное) наиболее
выгодное и доходное использование функциональных возможностей
земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость
для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.
Выбор наиболее эффективного использования производится среди
альтернативных вариантов, которые:
• физически
осуществимы,
т.
е.
размер,
форма,
местоположение земельного участка и его транспортные условия
позволяют осуществить возможные способы использования;
• соответствуют законодательным нормам, градостроительным
и другим требованиям и ограничениям;
• финансово обоснованы по показателям окупаемости
инвестиций;
• обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и
наибольшую доходность владельца
Вопросы для самоконтроля
1. Какие принципы входят в группу принципов оценки земельных
участков, основанных на представлениях пользователя?
2. Что понимается под полезностью земельного участка с точки зрения его
собственника?
3. В чем заключается сущность принципа замещения?
4. Какие принципы входят в группу принципов, обусловленных объектом
недвижимости – земельным участком?
5. В чем заключается сущность принципа остаточной продуктивности земельного
участка?
6. В чем заключается сущность принципа сбалансированности земельного
участка?
7. Какие принципы оценки земельных участков входят в группу, связанных с
рыночной средой?
8. В чем заключается сущности принципа зависимости земельного участка при
определении его стоимости?
9. В чем заключается сущность принципа конкуренции при определении
стоимости земельного участка?
10. В чем заключается сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка?
11. Назовите ограничения использования принципа наилучшего и наиболее
эффективного использования при оценке земельного участка?
5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА
5.1. Метод сравнительного анализа продаж (САП)
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым
земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных
участков и участков с индивидуальной жилой застройкой.
Сравнительный подход основывается на систематизации и
сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных
участков, то есть на принципе замещения.
Сравнительный подход при оценке земельного участка включает
метод сравнительного анализа продаж, метод распределения и
методы выделения, которые будут рассмотрены в данном разделе.
Сущность метода САП состоит в определении стоимости
земельного участка путем сравнения цен недавних продаж
сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Он основан на трех
принципах: замещения, вклада, спроса и предложения.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по
всем параметрам (местоположение, физические характеристики,
правовой статус и др.), то необходима соответствующая
корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может
быть и положительной и с отрицательным знаком. В результате
определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он
имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок.
Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяет
сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного
участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (С )
определяется по формуле:
C р = Ц i ± К ig
(5.2)
где ЦI — цена продажи i-го сравнимого земельного участка;
Кij — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого
участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения).
Цены продаж сравнимых земельных участков (аналогов) являются
решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок.
Вполне очевидно, что в соответствии с принципом замещения
рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок
больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными
полезными свойствами.
При применении метода САП в исследование должны включаться
только типичные сделки, в которых не было особых условий
(нерыночных) и они подобраны по принципу аналогов на
соответствующем сегменте рынка.
Метод сравнительного анализа продаж может применяться для
оценки как свободных, так и застроенных земельных участков
различного целевого назначения в составе единого имущественного
компонента или объекта недвижимости.
Применение метода САП возможно:
• при развитом рынке земли;
• при доступности информации об условиях и ценах продажи.
Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен
предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или
включение в анализ данных о ценах на участки в других районах,
сходных по ценообразующим факторам;
• для типичных земельных участков, не являющихся особыми,
уникальными.
В соответствии с Методическими рекомендациями [11] по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными
распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-Р,
применение метода САП заключается в последовательном
выполнении следующих действий:
1.
Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к
которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор
сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из
разных источников (собственный банк данных, риэлторские фирмы,
регистрационная палата, нотариусы, органы Росземкадастра и др.).
Оцениваемый участок может относиться к землям, используемым для
целей:
• садоводства и огородничества;
• сельскохозяйственного производства (земли фермерских
хозяйств);
• индивидуального или массового жилищного строительства;
• промышленного или иного специального назначения;
• поселений;
• размещения коммерческой недвижимости и др.
2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому
участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть
достаточно получить исчерпывающие данные по 3—5 аналогичным
земельным участкам. В общем же количество участков-аналогов для
анализа определяется степень их соответствия оцениваемому участку
по существенным параметрам (элементам) сравнения.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта
оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость
объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с
земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права
иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация
и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и
условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и
т. п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе,
относятся:
• условия финансирования сделок с земельными участками
(соотношение собственных и
заемных средств, условия
предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными
участками (платеж денежными средствами, расчет векселями,
взаимозачеты, бартер и т. п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками
(был ли земельный участок представлен на открытый рынок в
форме публичной оферты, аффилированность покупателя и
продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты
заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного
участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем
прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом
предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена
исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными
участками.
3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными
для сравнения участками путем:
• подтверждения одной из сторон сделки или агентом;
• выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной
связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники,
зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т. п.
4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и
каждым сопоставимым участком. В результате определяется
продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы
он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.
Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка
к оцениваемому, т. е. уточняется, за какую сумму был бы продан
сравниваемый участок, обладая он теми же характеристиками, что и
оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый
по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть
соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого
участка должна быть увеличена.
Существует 5 возможных вариантов соотношения между
оцениваемым и сопоставимыми объектами сравнения [15].
1. Сопоставимый и оцениваемый объект имеют одинаковые
характеристики, т. е. они аналоги, тогда поправки в цену не вносятся.
2. Оцениваемый объект, например, на 10% лучше сопоставимого.
Тогда цена сопоставимого объекта должна увеличиться на 10%. Если
принять, что стоимость оцениваемого объекта = X, а цена
сопоставимого = 1, то Х = (1 + 0,1) х 1 = 1,1, т. е., умножая цену
сопоставимого объекта на 1,1, получим стоимость оцениваемого
объекта.
3. Оцениваемый объект на 10% хуже сопоставимого, тогда цена
сопоставимого объекта уменьшится и составит:
X - (1 — 0,1) • 1 = 0,9.
4. Сопоставимый объект лучше на 10% оцениваемого, т. е. 1 - (1 +
0,1) X, 1 = 1,1Х, X = 1/1,1 = 0,909, или 90,1%.
5. Сопоставимый объект на 10% хуже оцениваемого. В таком
случае цена сопоставимого объекта должна возрасти, чтобы учесть
имеющиеся различия:
1 - (1 — 0,1) X, 1 - 0,9Х, X = 1/0,9 = 1,11, т. е. поправка к цене
сопоставимого объекта составит + 0,11, или 11%.
Корректировка может осуществляться в трех основных формах в
рублях, в процентах по каждому фактору и в общей группировке
(совокупная поправка) на независимой (плюс-минус) и кумулятивной
основе (табл. 5.1).
Таблица 5.1
Поправки к стоимости земельного участка на независимой и кумулятивной основе
Параметры
Цена, единиц
Сравниваемый
участок
100
Поправки на
независимой
основе
-
Поправки
на
кумулятивной
основе
-
Дата продажи
Местоположени
е
Окружающий
ландшафт
Рельеф
5 месяцев назад
На 8% лучше, чем у
оцениваемого участка
На 7 % лучше, чем
у оцениваемого участка
На 5 % хуже, чем у
оцениваемого участка
Общая поправка
Скорректированная
стоимость
сопоставимого
участка, единиц
+4
1,04
-8
0,92
-7
0,93
+5
1,05
6%
0,9343
94
93,43
При оценке земли поправки следует проводить по всем основным
характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью:
размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и
глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф,
экономические условия и др.
Применяют следующие единицы сравнения:
1. Цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного,
промышленного назначения или для жилищного строительства.
2. Цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов,
магазинов и т. д.
3. Цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна
длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине
участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
4. Цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в
районах жилой, дачной застройки и др.
5. Цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади
застройки к площади земельного участка (ФАР —
этаж, зона,
отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину
здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то
суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза
превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что
можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное — на
половине участка, 12-этажное на 0,25 участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут
применяться:
• цена за 1 м2 общей или чистой площади;
• цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
• цена за единицу, приносящую доход, — место в гараже, на
стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения на основе ряда
фактических продаж определяется средняя, или типичная, стоимость
единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков.
Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина
ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу
сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно
отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравнения
продаж стоимости базового, стандартного участка, который является
затем ориентиром расчета стоимости других участков земли.
Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый
участок (табл. 5.2).
Таблица 5.2
Расчет стоимости по способу базового участка
Участок
Базовый
Цена
продажи,
приведенная
по времени,
у.е.
Н
№1
2500
№2
3000
№3
2000
№4
1600
№5
3200
Обзор
Интенсив
ность
дорожного
движения
Размер,
га
Цена продажи,
приведенная к
базовому участку,
у.е
Стандартн
ый
Стандартн
ый
Лучший
(0,15)
Ограничен
ный (+0,15)
Ограничен
ный (+0,15)
Стандартн
ый
Умеренная
0,25
Н
Низкая (-0,05)
0,25
2375
Низкая(-0,05)
0.25
2400
Умеренная
0,25
2300
Высокая
(+0,10)
Умеренная
0,25
2160
0,5
(-0,3)
2240
В рассматриваемом примере среднее значение цены 2263,
медианы 2300 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового
участка равна примерно 2280 руб. Можно использовать и медианное
значение. Метод базового участка больше подходит для участков
примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим
параметрам.
После установления стоимости единицы сравнения или стоимости
базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных
земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.
Например, для поправки стоимости на неправильную форму
участков (треугольной конфигурации) применяется "правило 65—35"
(рис.4.1).
Рисунок 4.1. Влияние треугольной формы участка на его стоимость
При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы
треугольный
участок
оценивается
значительно
ниже,
чем
прямоугольный. Установлено, сто стоимость треугольного участка с
основанием по фронту улицы составит примерно 65% стоимости
участка прямоугольной формы с такой же протяженностью границы и
глубиной. Если же на главной лице находится вершина треугольного
участка, то его стоимость будет в пределах 35% стоимости участка
прямоугольной формы.
Для определения величины поправок по отдельным параметрам
применяют следующие способы:
• анализ парных продаж — сопоставление в совершенных
сделках цен аналогов, отличающихся друг от друга только по
одному
элементу
сравнения,
и
определение
величины
корректировки по данному элементу сравнения;
• попарное сопоставление доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и
определение путем капитализации разницы в доходах для
корректировки по данному элементу сравнения;
• корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен
единиц измерения аналогов) и определение уравнения связи между
значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости
земельного участка;
• определение затрат, связанных с изменением характеристики
элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта
оценки;
• экспертное обоснование корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены
аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть
близки друг к другу. В случае значительных различий
скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие
аналоги и элементы, по которым проводится сравнение и
определение значения корректировок.
Например, надо оценить вклад в стоимость земельного участка
подвода газопровода на основе данных по 5 парным продажам в
одном районе (табл. 5.3).
Таблица 5.3
Определение величины корректировки цены земельного участка по элементу сравнения
— газопровод
Варианты продажи
1.Участок с
газопроводом
2.Участок без
газопровода
Разница
Пара №1
85
Пара №2
94
Пара №3
88
Пара №4
92
Пара №5
91
69
78,5
72,75
75
74,5
16
15,5
15,25
16
16,5
Сначала построим упорядоченный ряд разницы в ценах продажи
земельных участков по 5 парам:
15,25 — 15,5 — 16,0 — 16,0 — 16,5.
Отсюда следует, что медиана (Me — значение на середине ряда)
составит 16, а мода (наиболее часто встречающаяся величина) — Мо
= 16. Среднее значение 15,85. Аналитическая, а не математическая
поправка цены на наличие на земельном участке газопровода в
данном случае может быть принята в размере 16 единиц. При
окончательном согласовании стоимости большее значение имеют
близкие по своим характеристикам участки—объекты сравнения.
Корректировка цены продажи сопоставимых участков в форме
общей группировки состоит в том, что на развитом рынке можно
изучить разброс цен и не проводить поправок по каждому фактору, а
сравнить участки (объекты недвижимости) в целом. Например,
выявлено три сопоставимых земельных участка для садово-огородных
целей, которые одинаковы с оцениваемым. В таком случае можно
применить поправку по методу общей группировки.
Таблица 5.4
Поправки по методу общей группировки
№
п/п
Сопоставимые
участки
Цена продажи, у.е
Качество по
сравнению с
оцениваемым участком
Чуть хуже
1
№1
100
2
№2
102
Лучше
3
№3
98
Хуже
Поскольку цена первого сопоставимого участка в 100 у. е. немного
меньше, а второго в 102 у. е. несколько больше, то стоимость
оцениваемого участка может быть установлена в размере 100,5 у. е.
Для определения рыночной стоимости
применяются также математические функции:
Ус = В × Х
земельного
участка
(5.3)
где Ус — рассчитываемая стоимость земельного участка;
В — параметр для единицы сравнения, например 1 м2 площади;
X — данные оцениваемого участка
Например, если цена фактора В 1м2 = 80 у. е., а площадь
оцениваемого участка 1000 м2, тогда стоимость участка составит
80 000 у. е. (Ус= В • X = 80 • 1000)
У с = ВХ + а + с + ...п
(5.4)
где а, с,... п — положительные или отрицательные поправочные
величины по отдельным факторам (элементам) сравнения.
Например, оценщик считает, что оцениваемый участок стоит
больше по фактору инженерных коммуникаций на 10 000, а из-за
экономических условий на 4000 меньше. Тогда стоимость участка
составит Ус = (80 • 1000) + 10 000 — 4000 = = 86 000 у. е.
У с = А + в + с + ...п …………..(5.5)
где А — базовая величина рыночной стоимости земельного
участка;
в, с... п — поправки цены по отдельным факторам. Например,
оценщик рассчитал базовую стоимость участка в размере 140 000 у. е.
Поправки на коммуникации и экологические условия соответственно
10 000 и 4000. Тогда стоимость оцениваемого участка будет Ус = 140
000 + 10 000 -- 4000 = 146 000.
При наличии больших массивов исходных данных о сделках
применяются многофакторные линейные и нелинейные модели.
Если нет или недостаточно информации о продажах свободных
(незастроенных) земельных участков для применения метода САП, то
для определения стоимости земли может применяться метод
распределения (переноса или соотнесения), который является
разновидностью сравнительного подхода.
5.2.. Метод распределения (переноса или соотнесения)
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков
путем определения соотношения между общей стоимостью земельноимущественного объекта недвижимости и стоимостью земли. В теории
и практике установлено, что для каждого вида недвижимости
существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью
возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно
оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого
объекта между двумя ее составными частями — земельным участком
и строениями (улучшениями) [15].
В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ [11] для
применения метода распределения необходимы ряд условий:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок. При
отсутствии информации о ценах сделок допускается использование
цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие
улучшений
земельного
участка
наиболее
эффективному использованию.
Если в районе расположения оцениваемого участка нет достаточного
числа сравнимых продаж, то информацию о продажах застроенных и
свободных земельных участков можно получить в другом сопоставимом
районе.
Выявленное в нем типичное соотношение между стоимостью
земли и общей стоимостью единого объекта недвижимости можно
применить с соответствующими поправками для определения
стоимости земельного участка в районе, где проводятся работы по
оценке земли.
Пример 1.
Определить стоимость объекта оценки методом
распределения, если известно, что - цена первого аналога – 105000
тыс.р., второго – 955000 тыс.р., третьего – 890000 тыс.р. Доля
земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по
первому аналогу – 0,19, по второму – 0,21, по третьему – 0,17.
Решение. Средняя цена аналогов составит 650000 тыс. р.
Средняя доля земельного участка в стоимости единого объекта
недвижимости составит 0,19. Тогда стоимость оцениваемого
земельного участка, полученная методом распределения, составит
(650000 х 0,19)= 123500 тыс.р.
Метод
распределения
предполагает
следующую
последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется
сравнение единого объекта недвижимости (имущественного
комплекса), включающего в себя оцениваемый земельный участок,
с объектами-аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера
и степени отличий каждого аналога от единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный
участок;
• определение по каждому из элементов сравнения
корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени
отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен
каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный
участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства
улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного
участка посредством умножения рыночной стоимости единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, на наиболее вероятное значение доли
земельного участка в рыночной стоимости единого объекта
недвижимости.
5.3.Метод выделения (изъятия)
Метод выделения (изъятия) — применяется для оценки
застроенных земельных участков, стоимость которых определяется
путем вычитания из рыночной стоимости всего единого объекта
недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) стоимости
замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом
их износа, основывается он на принципе остаточной продуктивности
(производительности) земли [15].
Распоряжением Министерства имущества РФ [11] предусмотрены
два условия применения этого метода:
1)наличие информации о ценах сделок с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок. При
отсутствии информации о ценах сделок допускается использование
цен предложения (спроса);
2)соответствие улучшений земельного участка его наиболее
эффективному использованию.
Метод выделения, используемый при оценке земельного участка,
предполагает осуществление процедуры, аналогичной методу
распределения.
Метод выделения (изъятия) при оценке стоимости земельного
участка предполагает определение разности между стоимостью
единого объекта недвижимости и стоимостью замещения улучшений
или восстановительной стоимостью [15].
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может
определяться с использованием укрупненных и (или) элементных
стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как
показатели, характеризующие параметры объекта в целом —
квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по
комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные
цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на
создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные
в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне
цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с
использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения
стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием
элементных стоимостных показателей может осуществляться также с
использованием
ресурсного
метода,
предусматривающего
калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех
ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений
земельного участка следует учитывать прибыль инвестора —
величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование
капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может
рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на
создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может
быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном
аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости
воспроизводства учитывается величина накопленного износа
улучшений [15].
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в
денежном выражении как сумма физического, функционального и
части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Пример 2.
Исходные данные:
Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое
здание.
Общая площадь здания 985 м2.
Время постройки – январь 1987 г.
Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается исходя срок его жизни. С учетом нормальной
эксплуатации здания величина эффективного возраст принята равной хронологическому
возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания,
определенная методом сравнения продаж, составляет 45000 у.е.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, то есть прямые и
косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38500 у.е./м2.
Прибыль инвестора состаляет 20 % от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2007
г.
Решение.
1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости: 45000 х 985 = 44325000
у.е.
2.Расчет стоимости воспроизводства здания:
восстановительная стоимость здания: 385000+(38500х0,2)=46200(у.е./м2);
Износ= (Эффективный возраст/Срок экономической жизни) х 100= (20/80) х 100 %= 25 %
Стоимость воспроизводства здания составит: 462000 х 985 х (1-0,25)= 34130250 у.е.
3. Расчет стоимости земельного участка: 44325000 – 34130250 = 10194750 у.е.
Вопросы для самоконтроля
1. В чем заключается сущность сравнительного подхода при оценке земельного
участка?
2. Перечислите методы сравнительного подхода, используемые при оценке
земельного участка?
3. В чем заключается сущность метода сравнительного анализа продаж при оценке
земельного участка?
4. Какова сущность метода базового участка в оценке земельного участка?
5. Какие вносятся поправки в случае неправильной формы (треугольная форма)
земельного участка?
6. В чем заключается сущность метода распределения при оценке земельного
участка, используемого в рамках сравнительного подхода?
7. В чем заключается сущность метода выделения при оценке земельного участка?
6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы,
позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых
потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим
только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку
стоимость земельного участка определяется исходя из способности
земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока
эксплуатации.
Теоретической основой доходного подхода определения стоимости
земли является принцип ожидания получения дохода, который
реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения. В
зависимости от целевого назначения земельный участок может
принести его владельцу следующие виды доходов:
• арендная плата за землю;
• часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на земельный участок;
• расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных
земель;
• доход от прироста стоимости земельного участка при его
возможной перепродаже или залоге.
Потоки доходов в период владения и выручка от последующей
перепродажи земельного участка (реверсия) за вычетом затрат
капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость земли
двумя основными методами:
• методом прямой капитализации — применяется, когда в
расчетах используется доход за 1 год (или среднегодовой), который
по годам изменяется незначительно;
• методом дисконтирования денежных потоков — применяется
когда поток будущих доходов существенно изменяется по годам.
В отличие от метода сравнительного анализа продаж доходный
подход оценки земли основан на прогнозируемых показателях.
6.1. Метод прямой капитализации земельного дохода (ренты)
Метод прямой капитализации земельного дохода основан на
определении годового дохода от владения земельным участком и
делением его на коэффициенты капитализации или умножением на
срок капитализации, то есть период, необходимый для окупаемости
или воспроизводства земледельческого капитала.
Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли
(С) по формуле:
C=Д/К
(6.1)
Капитализация — это пересчет потока будущих доходов в сумму
текущей стоимости земли. А коэффициент капитализации — это
ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины
текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. По
величине он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору
приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его
возмещение.
Последовательность определения стоимости земельного участка
методом прямой капитализации предусматривает:
• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком,
в порядке, установленном для определения кадастровой стоимости
земли или чистого дохода, прогнозируемого другими способами;
• определение соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты или чистого дохода;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем
капитализации земельной ренты или чистого дохода (рисунок 6.1).
Д-доход
Д=С*К
К=Д/С
К-коэффициент
капитализации
С=Д/К
С-стоимость
Рис. 6.1. Соотношения чистого дохода, коэффициента капитализации и стоимости
земельного участка
Ключ к модели определения стоимости земельного участка:
• горизонтальная линия круга означает деление;
• вертикальная — умножение величин.
Выполнение названных действий позволяет определить одно из
трех слагаемых — чистый доход, стоимость или нормы
капитализации, если известны две другие величины.
Формула капитализации показывает прямой способ расчета
стоимости участка: Стоимость = Доход /Норма капитализации, или по
формуле (6.1), или, применяя мультипликатор (фактор), обратный
величине ставки капитализации:
С = Д ×F
(6.2)
где F — фактор — по смыслу количество лет, в течение которых
надо суммировать прогнозируемую величину дохода, чтобы получить
стоимость земельного участка. Он всегда больше единицы.
Если стоимость земельного участка умножить на коэффициент
капитализации, получим величину чистого дохода:
С×К = Д
(6.3)
Для обоснования ожидаемого чистого дохода от использования
земельного участка широко применяется арендная плата, величину
которой можно определить двумя основными способами:
а) на основе базовых ставок арендной платы за муниципальные
земли
поселений
(городов)
с
дифференциацией
их
по
территориально-экономическим зонам и корректировкой на вид
деятельности арендатора и другие существенные факторы. Расчеты
проводятся по формуле:
Ап = Аб × К д × К р × S
(6.4)
где: Ап — годовая арендная плата за земельный участок;
Аб — базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2;
Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр — коэффициент местоположения земельного участка;
S — площадь оцениваемого земельного участка.
Вместо базовой ставки арендной платы возможно использование
соответствующих ставок земельного налога;
б) путем анализа арендных платежей в совершенных сделках,
корректировки их на типичные условия аренды данного вида земель
по аналогичным участкам и приведения к рыночной величине. В
процессе анализа арендной платы в договорах аренды необходимо
учитывать:
• условия соглашения:
• вид Ап , которые могут быть в форме фиксированной ставки,
долевых платежей в процентах от производимой продукции (услуг),
прибыли или стоимости участка, а также порядок платежей —
снижающие, возрастающие и др.;
• распределение расходов (земельный налог, страхование,
охрана и др.) между собственником участка и арендатором. При
этом возможны три варианта, когда расходы несет: владелец
участка — валовая рента, арендатор — чистая рента, обе стороны
— смешанная рента;
• продолжительность аренды;
• наличие опциона на продление арендного договора или
покупки права собственности на земельный участок;
• возможные льготы арендатору особенно при избытке
предложений.
В результате анализа составляется сводный расчет (прогноз)
дохода по оцениваемому участку на первый год использования после
даты оценки. Такой расчет называется реконструированным
(гипотетическим) отчетом о доходах, на основе которого
прогнозируется чистый доход от оцениваемого участка для
последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно
установить коэффициент капитализации дохода.
Существует несколько способов обоснования ставки (коэффициента) капитализации дохода (рисунок 6.2).
Коэффициент
капитализаци
и
=
Ставка, процентное деление на
которую
суммы
текущих
доходов от земельного участка
даёт его оценочную стоимость
Способы
построения
Кумулятивный
Рыночн
ого
анализа
=
Безрисковая ставка ЦБ РФ по
межбанковским депозитам по
твёрдой валюте
= Ко = Д / С
+
Ипотечноинвестиционный
=
*
Ставка на земельный
капитал (Кз), %
+
Доля собственных
средств (Ус)
Надбавки за:
- Риск отраслевой, финансовой,
операционной и др.
деятельности
- Низкую ликвидность (плата за
время)
- Инвестиционный менеджмент
- Возможное снижение
стоимости участка и др.
Ежегодный
участка, %
рост
стоимости
*
Ставка на собственные
средства (Кс), %
Рис. 6.2. Способы определения ставки капитализации
Первым, самым простым и надежным способом является
определение коэффициента капитализации с помощью собранных на
рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых
земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую
ставку капитализации по формуле:
Ко = Д / С
(6.5)
Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного
участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости
ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное — подобрать
участки (объекты) — аналоги по признакам подобия:
• доходов и расходов;
• типичности условий финансирования;
• качества управления недвижимостью;
• наиболее эффективного использования земельных участков;
• местоположения и др. показателям.
При большей схожести участков сравнения с оцениваемым можно
не делать существенных корректировок показателей. Рассмотрим
методический пример (табл. 6.1).
Таблица 6.1
Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений
Показатели
Участок 1
Участок 2
Участок 3
Участок4
1.Цена продажи участка, у.е.
100
80
120
95
2.Чистый доход, у.е.
17
12,5
21,5
14,25
3.Ставка капитализации, ед.
0,17
0,156
0,18
0,15
4.Весовой коэффициент,
доли
5. Взвешенное значение
коэффициента (стр.3хстр.4)
Средневзвешенное значение
коэффициента (сумма
показателей строки 5)
0,4
0,15
0,3
0,15
0,068
0,023
0,054
0,023
0,168
Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести
аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим
факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого
участков коэффициент капитализации можно определить по одному
аналогу. Например, если отобранный для анализа земельный участок
продан за 246 у. е., доход от него составил 16 у. е., то ставка
капитализации может быть принята в размере 0,065 или 6,5% (16 :
246). Такой прием называют методом рыночной экстракции.
Второй распространенный способ построения коэффициента
капитализации
—
кумулятивная
(суммарная)
модель,
предусматривающая увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи
капитала на величину премии за риск инвестирований в оцениваемый
земельный участок. В качестве безрисковой ставки обычно
используют ставку доходности по депозитам банков высшей категории
надежности или годовую процентную ставку, установленную
Центральным банком РФ по межбанковским депозитам в твердой
валюте, к которой прибавляют компенсации за региональный риск,
инвестиционный менеджмент, низкую ликвидность и др.
Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в
земельные участки имеют, как и другие виды инвестиций,
определенный риск. Общее правило: чем больше риск, тем выше
должна быть поправка коэффициента капитализации.
Поправка коэффициента капитализации на инвестиционный
менеджмент связан с тем, что различные виды инвестиции требуют
неодинаково
управления
(анализ
рынка,
выбор
варианта
финансирования и др.).
Риск ликвидности на земельном рынке не менее 5—7% возникает в
результате возможных потерь при реализации земельного участка.
Региональный риск вложения средств в земельную собственность
зависит от социально-экономических особенностей конкретного
района. Минимальный размер его 3—5%.
Третий способ — расчет коэффициента капитализации на основе
показателей денежного рынка по процентным ставкам инвестиций в
объекты с сопоставимым уровнем риска. Уровень компенсации
зависит от функционального назначения земель, местоположения,
разрешенного использования в поселениях и др. факторов.
Минимальная величина 3—4%.
Четвертый подход — метод связанных инвестиций для
финансовых интересов.
Поскольку при покупке земельных участков обычно используется
заемный и собственный капиталы, то общая ставка капитализации
должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе
части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками. Ставка
капитализации на земные средства (ипотечная постоянная Кз) — это
отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной
сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента
и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны,
ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.
Ставка капитализации на собственный капитал (Кс) определяется
отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме
вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и
возврат сложенных средств.
Общая ставка капитализации (Ко) взвешивается в соответствии с
соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме
инвестиций и определяется по формуле:
У з × К з + Ус × Кс = Ко
(6.6)
где Уз – величина заемных средств,
Кз – ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная,
Ус – величина собственных средств,
Кс – ставка капитализации на собственный капитал.
Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения
деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж
для собственных средств.
Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на
число лет возвращения вложенных средств инвестору.
Пятый способ — условная капитализация исходя из срока
воспроизводства капитала, например в сельском хозяйстве она
составляет 33 года, а для земель лесного фонда — 50 лет, т. е. 0,02.
6.2. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)
Метод ДДП применяется для оценки застроенных и свободных
земельных участков, приносящих доход.
При этом оценка рыночной стоимости земельного участка
осуществляется путем преобразования в текущую стоимость
ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого
операционного дохода за период владения землей и выручки от
перепродажи участка или единого объекта недвижимости.
Для применения метода ДДП необходимо:
• прогнозировать величины и динамику будущих доходов и
расходов по объекту оценки;
• обосновать ставки дисконтирования;
• определить срок получения доходов (горизонт прогнозирования) и владения для предполагаемой перепродажи (реверсии);
• рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов
путем
дисконтирования
каждого
денежного
потока
по
соответствующему коэффициенту с применением функций сложных
процентов и полученные величины сложить по формуле:
n
Д3
Дt
Д1
Д2
Ст =
+
+
+
....
=
∑
n
1 + i1 (1 + i2 )2 (1 + i3 )3
t =1(1 + it )
(6.7)
или
Cт =
1
(1+ i)n
где Ст — стоимость текущая;
Сб — будущая стоимость;
× Cб
(6.8)
1
(1+ i)
п
— фактор текущей стоимости, величина которой указана в колонке 4
таблицы, шесть функций денежной единицы;
Д1, Дт — денежный поток (чистый операционный доход периода (года) t;
i1, it — ставка дисконтирования периода t;
п — продолжительность прогнозного периода';
t — номер платежного периода.
С учетом перепродажи объекта формула приобретает следующий вид:
n
Cпп
Дt
(6.9)
Cт = ∑
+
t
n
1+ i
t =1 1 + it
(
)
(
)
Спп — возможная цена перепродажи объекта (земельного участка).
Методическими рекомендациями Министерства имущества [11] РФ
предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:
• определение суммы и временной структуры расходов,
необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования
(например, затрат на создание улучшений земельного участка или
затрат на разделение земельного участка на отдельные части,
отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от
наиболее эффективного использования земельного участка;
• определения величины и временной структуры операционных
расходов, необходимых для получения доходов от наиболее
эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования
всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного
участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения
всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по
определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения вех будущих доходов и расходов к дате
проведения
оценки
используются
ставки
дисконтирования,
получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных
по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное
использование
земельного
участка
или
единого
объекта
недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта
недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен
предусматривать учет дохода от продажи единого объекта
недвижимости в конце прогнозного периода.
Денежные потоки (доходы и расходы) прогнозируются на основе
реконструированных отчетов по объектам-аналогам с учетом
рыночных факторов.
Обоснование цены перепродажи земельного участка в конце
прогнозного периода возможно тремя способами:
• непосредственным назначением цены исходя из тенденций
соответствующего сегмента рынка;
• принятием допущений об изменении стоимости земельного
участка или единого объекта недвижимости:
(1± ∆ ) × C
где С — первоначальная стоимость объекта;
∆ — долевое изменение стоимости;
(6.10)
• прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом
прогнозного периода.
Продолжительность прогнозного периода определяется в
основном целями инвестора и типичными представлениями о его
длине в 3—5 лет.
Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую
инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты.
Она должна превышать безрисковую ставку и обеспечить премию за
все виды рисков, связанные с инвестированием в операции с
земельными участками. Чаще всего используют метод кумулятивного
построения ставки дисконтирования.
Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия
составляют стоимость земельного участка.
Метод ДДП широко применяется для оценки земельных участков в
добывающей промышленности. Длительность прогнозного периода в
этой сфере определяется путем деления объема разведанных
месторождений полезных ископаемых, доступных для освоения, на
планируемые производственные мощности по их добыче и может
быть 25 лет и более.
Денежный поток по годам прогнозируемого периода определяется
с учетом объема добычи полезных ископаемых, цен реализации и
расходов на разведку, разработку месторождения, продажу сырья,
налоги и природоохранные мероприятия.
Рекомендуется применять две ставки дисконтирования:
• 10% для базового варианта оценки, т. е. без учета налогов,
отчислений и платежей;
• не менее 15% для коммерческого варианта, т. е. с учетом
налогов, отчислений, платежей, прибыльности месторождения и
риска вложения капитала
6.3. Метод остатка для земли
В общем случае метод остатка основывается на принципах
остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить
стоимость различных составляющих доходной недвижимости —
физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода
заключается в капитализации чистого операционного дохода,
относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других
компонентов (интересов) известна. Для проведения оценочных работ
необходимы следующие исходные данные:
• общий чистый годовой доход от единого объекта недвижимости, включающего земельный участок;
• ставки одной из составляющих недвижимого объекта,
капитала или права собственности;
• информация о сделках по сдаче в аренду строений на
застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельным участком.
При этом застроенные земельные участки следует рассматривать
и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном
использовании.
Рыночная
стоимость
земельного
участка
определяется по формуле:
Cз =
(
ЧОД − С у × К у
Кз
)
(6.11)
где ЧОД — чистый операционный доход от единого объекта
недвижимости;
С — рыночная стоимость улучшений;
Ку — коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Кз — коэффициент капитализации доходов от земли.
Метод остатка предполагает следующую последовательность
действий:
• выбор наиболее типичных для оцениваемой территории
видов коммерческого использования оцениваемого земельного
участка, включая существующий, с учетом градостроительных,
юридических и других условий;
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию
оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта
недвижимости за определенный период времени на основе
рыночных ставок арендной платы;
• расчет доли чистого операционного дохода, приходящегося
на улучшения, за определенный период времени как произведения
стоимости воспроизводства или замещения улучшений на
соответствующий коэффициент капитализации доходов от
улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого
операционного дохода от единого объекта недвижимости за
определенный период времени и чистого операционного дохода,
приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем
капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию
оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта
недвижимости за определенный период времени на основе
рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
путем
капитализации
чистого
операционного
дохода
за
определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем
вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости
стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного
валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные
расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального
валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от
неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно
получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в
аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При
оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым
объектов недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок
арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по
которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки
арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных
нужд помещений также используются рыночные ставки арендной
платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы,
получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не
включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из
рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.
Операционные расходы подразделяются на: постоянные — не
зависящие от уровня эксплуатационной загруженности единого
объекта недвижимости, переменные — зависящие от уровня
эксплуатационной загруженности единого объекта недвижимости и
расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений целом (далее —
элементов с коротким сроком использования). В состав операционных
расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и
расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким
сроком использования производится путем деления суммы затрат на
создание данных элементов улучшений на срок их использования. В
процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать
возможность процентного наращивания денежных средств для
замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных
расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости
— собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений
земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп
изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение
стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости
улучшений — учитывать возврат капитала, инвестированного в
улучшения).
Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты
расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты,
комиссионных,
капитала
—
процентов,
дивидендов;
предпринимательских способностей г— прибыли, вознаграждений. В
остатке будет земельная рента для собственника участка.
Пример 1.
В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась
информация о предполагаемом строительстве, предоставленная
инвестором, а также учитывалась рыночная информация, то есть
строительные характеристики строящегося рядом современного
жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе
оценки.
Стоимость единого объекта недвижимости складывается из
продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.
В среднем по современным требованиям отношение общей
площади помещений к полезной площади помещений в жилых
зданиях составляет 1,15.
Затраты,
связанные
с
операционными
расходами
(эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи,
реклама, расходы по продаже) составляют 2 % от общей стоимости
продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.
Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих
условиях:
• предполагаем, что все жилые площади и машино-места в
гараже будут проданы в течение 1 года,
• средняя величина ставки по кредитам, предоставленным
кредитными организациями, предприятиям и организациям в
долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от
1 до 3 лет.
Исходные данные.
Общая площадь объекта – 22000 м2.
Общая площадь надземной части – 18000 м 2.
Общая площадь квартир (85 % от общей площади надземной
части) – 153000 м2.
Общая площадь подземной части – 4000 м2.
Общее число машино-мест (4000/40)= 100.
Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей – 1800 у.е.
Стоимость продажи 1 машино-места в гараже – 15000 у.е.
Определить стоимость земельного участка под строительство
жилого здания.
Решение.
Стоимость
продажи
всех
жилых
площадей
задние
собственником – 27540000 у.е.
Стоимость продажи всех машино-мест собственником – 1500000
у.е.
Стоимость продажи, всего – 29040000 у.е.
Операционные расходы (2 %0 – 580800 у.е.
Стоимость продажи с учетом операционных расходов –
28459200 у.е.
Стоимость строительства 1 м2 наземной части здания – 1000 у.е.
Стоимость строительства наземной части, всего – 18000000у.е.
Стоимость строительства 1 м2 подземной части здания – 800 у.е.
Стоимость строительства подземной части, всего – 3200000 у.е.
Стоимость строительства всего здания – 21200000 у.е.
Проценты за кредит – 2438000 у.е.
Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных
ресурсов, всего – 23638000 у.е.
Стоимость земельного участка – 4821200 у.е.
6.4. Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
В основу определения стоимости земельных участков методом
валового рентного мультипликатора (валовой ренты) лежит
существующая на рынке недвижимости закономерная прямая связь
между ценой продажи участка и рентным (арендным) доходом от него:
чем выше рентный доход, тем выше цена продажи участка. Эта
взаимосвязь
измеряется
мультипликатором
(коэффициентом)
валовой ренты, который равен отношению цены продажи объекта к
его рентному доходу. Алгоритм применения метода включает три
этапа:
Первый этап. Расчет коэффициента ВРМ производится путем
рыночных сравнений:
• формирование перечня земельных участков сопоставимых с
оцениваемым;
• расчет мультипликатора ВРМ путем деления цены продажи
каждого сопоставимого участка на сумму арендной платы (Ур : Д);
• согласование полученных значений ВРМ для определения
единой величины для оцениваемого участка;
Второй этап. Расчет рыночного рентного дохода от оцениваемого
земельного участка методом САП:
• выбор сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых
участков (аналогов);
• анализ аналогов по основным элементам сравнения с
оцениваемым земельным участком;
• проведение корректировок для определения рыночного
рентного дохода для оцениваемого участка.
Третий этап. Расчет рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка двумя способами:
• путем умножения расчетной величины рыночного рентного
дохода оцениваемого участка на мультипликатор ВРМ;
• путем деления того же рентного дохода на обратный
показатель, который выражает размер рентного дохода на единицу
цены продажи и определяется на основе сравнительного подхода
(табл. 5.8).
При определении мультипликатора ВРМ можно не корректировать
на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками, так
как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо
только более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же
время данный метод не учитывает возможные различия
операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно
устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.
Таблица 6.3
Расчет оценочной стоимости земельного участка методом валового рентного
мультипликатора
Участок
Рыночная цена
Потенциальный
Валовой рентный
Доля
продажи, тыс.
валовой доход,
мультипликатор(ВРМ)
дохода в
у.е.
тыс. у.е.
1
2
3
4=2/3
5=3/2
1
54,0
12,0
4,5
0,222
2
72,0
18,0
4
0,250
3
40,0
8,0
5
0,200
Оцениваемый
67,5=(15,х4,5)
15
4,5= (5+4+4,5)/3
0,222
цене
Если по оцениваемому земельному участку установлен
потенциальный валовой доход в размере, например, 15 единиц, а
валовой рентный мультипликатор — 4,5, то стоимость оцениваемого
участка составит 67,5 единиц (15 • 4,5). Такой же размер его
стоимости получится, если совершить обратное действие —
разделить валовой доход (15) на долю дохода в цене (0,222),
обоснованную для оцениваемого земельного участка сравнительным
подходом (15 / 0,222 = 67,56).
Вопросы для самоконтроля
1. В чем заключается сущность доходного подхода в оценке земельных
участков?
2. Какие виды доходов способен приносить земельный участок собственнику?
3. В чем заключается сущность метод прямой капитализации земельного
дохода?
4. Перечислите способы определения ставки капитализации?
5. В чем заключается сущность метода дисконтирования денежных потоков при
оценке земельных участков?
6. В чем заключается сущность метода валового рентного мультипликатора?
7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Методы затратного подхода широко используются для оценки
застроенных земельных участков поселений, промышленности,
сельского хозяйства. Отдельные элементы затратного подхода в
части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в других методах оценки земель, в
частности, в методах остатка и выделения, а также при определении
наилучшего и наиболее эффективного использования участка как
свободного.
В основе затратного подхода лежит принцип сравнения издержек
по созданию недвижимости, включающий земельный участок,
эквивалентной по своим свойствам и полезности оцениваемому, при
сопоставимости с оцениваемым объектом. Очевидно, что типичный
инвестор не заплатит за единый объект недвижимости больше, чем за
покупку земельного участка и строительство на нем аналогичного
здания или сооружения.
Стоимость земельного участка определяется путем вычитания из
общей рыночной цены единого объекта недвижимости затрат на
освоение земель, т. е. восстановительный или стоимости замещения
здания (строения) за минимум его износа. Сумма затрат на подготовку
и использование природных ресурсов служит основой для
минимальной экономической оценки природных объектов. Но когда
земля не используется лучшим, наиболее эффективным способом, то
затраты на строительство объекта не отражают его стоимости и не
вносят в нее вклад. Если, например, в центре Москвы на дорогих
землях стоимостью 2,5 млн. у. е. построен 2—4-этажный дом, на
который затрачено 1,2 млн. у. е., то такие улучшения ничего не
добавляют к стоимости земельного участка. При продаже этого дома
будет выручена только стоимость земли или еще меньше — с учетом
затрат на его снос. При затратном подходе к оценке природных
ресурсов может возникнуть недопустимое несоответствие: чем лучше
(полезнее) природный ресурс, тем меньше его стоимость. Например,
затраты на производство 1 центнера зерна на черноземных почвах
будут при прочих равных условиях значительно меньше, чем на
супесчаных и иных, менее плодородных землях. Получается явное
противоречие: чем выше качество земли и меньше затрат на
производство продукции, тем меньше ее стоимость, установленная
затратными методами. Аналогичная ситуация возникает и при оценке
месторождений полезных ископаемых — чем меньше затраты по
добыче сырья, тем дешевле объект оценки, что не соответствует
реальной обстановке. Поэтому следует иметь в виду, что при оценке
недвижимости затраты и стоимость могут не совпадать не только в
качественном (содержательном), но и в количественном отношениях.
Затратный подход к оценке стоимости земельных участков можно
реализовать с помощью метода развития (освоения) земельного
участка, который и будет рассмотрен ниже.
Метод развития (освоения) применяется для оценки свободных
(незастроенных) земель, если наилучшим, наиболее эффективным
использованием их является разбивка на отдельные участки и
продажа после необходимого обустройства.
Оценка земель методом освоения проводится в несколько этапов
(рис. 5.4).
Например, инвестор планирует приобрести свободный земельный
участок размером 30 га, разбить его на 120 индивидуальных участков
(по 0,25 га) для дачного строительства, подвести инженерные
коммуникации и продать их по 15 000 у.е. Текущие издержки на
планирование, проектирование и предварительное улучшение
массива составят 100 000 у.е. Переменные затраты на освоение
каждого участка, расходы по продаже и прибыль предпринимателя
оцениваются по 5000. Ежегодно предусматривается продавать по 40
участков. Ставка дисконта определена в 12%. Решение приведено в
таблице 5.9.
Максимально обоснованная цена одного земельного участка
7172,8 у.е. (86 – 732 : 120 участков по 0,25 га).
Метод затрат на воспроизводство или замещение инфрастуктуры
городских земель предусматривает определение затрат на
воспроизводство или замещение улучшений земель поселений
(электроснабжения, теплоснабжения, канализации, дорог и др.
коммуникаций) с выделением доли в расчете на оцениваемый
единичный участок.
Оценка земель поселений по затратам на возмещение включает:
• определение площади жилой застройки;
• расчет затрат на строительство 1 м2 жилых домов по
типовым проектным сметам;
• определение стоимости замещения всех жилых домов;
• расчет стоимости замещения поселковой инфрастуктуры по
землям жилой застройки в размере до 40% затрат на строительство
жилых домов;
• определение стоимости замещения улучшений 1 га городских
земель жилой застройки.
Таблица7.1
Оценка земельного участка методом освоения (денежный поток без затрат на
приобретение земли, у.е.)
Период
Первый
год
Второй
год
Третий
Показатели
Предварительные текущие
издержки:
А) продажа участка (40х15000)
Б)переменные затраты и прибыль
(40 х 5000)
А) продажа участка (40 х5000)
Б)переменные затраты и прибыль
(40 х 5000)
А)продажа участков (40 х15000)
Сумма
Результат
-100000
600000
-200000
600000
+400000
-200000
600000
+400000
год
Б)затраты на продажу, освоение и
рпибыль
-200000
+400000
Таблица 7.2
Год
0
1
2
3
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 12 %
Сумма , у.е.
Фактор дисконта
Текущая стоимость,
у.е.
-100000
*1.0000
-100000
+400000
*0,89286
+357144
+400000
*0,79719
+318876
+400000
*0,71178
+284712
Метод развития (освоения) затратного подхода
1. Определение размера и количества индивидуальных участков в
массиве в соответствии с целевым назначением земли, рыночными
предпочтениями и стандартами
2. Обоснование степени благоустройства участка и расчёт затрат на
их освоение и продажу (расходы на покупку земельного массива,
устройство дорог, инженерных коммуникаций, оплату налогов,
страхования, рекламы и др.)
3. Расчёт стоимости освоенных участков методом сравнения
продаж или анализа сопоставленных участков
4. Опре
деление выручки от продажи земельных участков
5. Определение стоимости неосвоенных участков путём
вычитания всех издержек по освоению участков из общей
выручки от их продажи
6. Выбор ставки дисконта с учётом рисков освоения и продажи
участков
7. Дисконтирование денежной выручки от продажи участков за
вычетом затрат и предпринимательской прибыли (денежного
потока)
8. Текущая стоимость неосвоенной земли
Рис. 7.1. Основные этапы определения стоимости земельных участков методом
развития (освоения)
Таким образом, чистая текущая стоимость по данным таблицы
5.10 составит 860 732 у.е.
Оценка городских земель может осуществляться по условиям
инвестиционных контрактов, предусматривающих предоставление
земельных участков под коммерческое строительство в обмен на
переход в собственность города 20—30% площади построенных
объектов. В таком случае стоимость земельного платежа за землю в
натуральной форме, которая затем переводится в рыночную
стоимость и дисконтируется с учетом возможного периода времени,
необходимого для продажи перешедших к городу площадей
построенных зданий. Возможная стоимость обременении в форме
затрат, например, на снос существующих городских строений,
переселение жителей из сносимых домов и других видов затрат вычитается из текущей стоимости перешедших городу площадей.
Вопросы для самоконтроля
1. В чем заключается сущность затратного подхода при оценке
земельных участков?
2. Назовите основные этапы оценки земельного участка методом
развития (освоения)?
3. Для каких земельных участков целесообразно использовать
затратный подход?
4. Какой принцип оценки лежит в основе затратного подхода?
5. Как определяется стоимость земельного участка в рамках
затратного подхода?
8. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В соответствии с Методическими рекомендациями Министерства имущества оценка земельных участков [11] сельскохозяйственного
назначения производится исходя из их разрешенного и наиболее
эффективного
использования
с
учетом
особенностей
сельскохозяйственного районирования территории.
Для проведения оценки в границах земельного участка
сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией
выделяются:
• сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища,
залежь и многолетние насаждения);
• земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями,
используемыми для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции;
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
древесно-кустарниковой
растительностью,
предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия
негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных
явлений, замкнутые водоемы.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного
назначения определяется на основе оценки входящих в его состав
сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка
определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель,
занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древеснокустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения
защиты земель от воздействия неблагоприятных природных,
антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые
не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.
Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые
могут быть использованы для предпринимательской деятельности
(например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило,
методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.
Земли,
занятые
зданиями,
строениями,
сооружениями,
используемыми для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки
застроенных или предназначенных для застройки земельных
участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные
некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных
угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий
методом сравнения продаж и методом капитализации земельной
ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие
земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу
основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в
частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя
земельного
участка
(содержание
питательных
веществ,
влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный
состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий
методом капитализации земельной ренты существуют особенности
расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета
плодородия земельного участка.
Земельная рента рассчитывается как разность между валовым
доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства
с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается
для единицы площади земельного участка как произведение
нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее
рыночную цену.
Нормативная
урожайность
сельскохозяйственной
культуры
определяется плодородием земельного участка, измеряемым в
баллах бонитета.
Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур,
по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из
набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте
расположения земельного участка. При этом критериями выбора
культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода
и сохранение плодородия почв.
Материальные издержки на производство сельскохозяйственной
продукции определяются на основе технологических карт,
устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных
материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении.
Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя
из сложившихся в районе расположения земельного участка
рыночных цен.
При расчете издержек учитываются уровень инженерного
обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной
сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям,
пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам
материально-технического снабжения.
При расчете валового дохода с пашни может быть учтена
возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона
по овощной продукции и продукции лекарственных растений.
Залежь оценивается методом предполагаемого использования с
учетом экономической целесообразности е перевода в иной вид
(виды) сельскохозяйственных угодий.
При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует
исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность
сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры
кормовых единиц (1 ц кормовых единиц равняется 1 ц овса). При этом
величина валового дохода определяется на основе рыночной цены
овса.
При расчете валового дохода многолетних насаждений
рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и
нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом
учитывается:
• возраст многолетних насаждений;
• породно-сортовой состав многолетних насаждений;
• особенности пространственного размещения многолетних
насаждений в границах земельного участка;
• возможность получения дохода от дополнительной про-
дукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.
Вопросы для самоконтроля
1. Назовите
классификацию
земель
сельскохозяйственного
назначения?
2. Как
определяется
стоимость
земельного
участка
сельскохозяйственного назначения?
3. Каким методом оцениваются сельскохозяйственные угодья?
4. Каким методом оцениваются земли, занятые строениями и
сооружениями сельскохозяйственного назначения?
5. Какие факторы необходимо учитывать при оценке земельного
участка методом сравнения продаж или капитализации земельной
ренты?
6. Как рассчитывается земельная рента?
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого
общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что
обусловлено особенностями земли. Так каждый участок земли является
уникальным по своему местоположению и внешнему окружению. Земельные
участки являются неподвижными в вещественном отношении, предложение
земли ограничено самой природой и, соответственно, она долговечна, а ее
стоимость со временем увеличивается. Следует отметить, что земельные
участки могут использоваться людьми для различных целей.
Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в
экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства
является важным источником поступления средств в бюджеты для
финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры
поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и для других целей.
В России земля – один из наиболее сложных объектов оценки в составе
недвижимости, также из-за низкой развитости земельного рынка и слабо
разработанной нормативно правовой базы
в области земельного
законодательства.
Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система
оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости
земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют
исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли.
Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной
ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных
участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода
оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они
представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных
участков, на которых базируется три фундаментальных подхода к оценке –
доходный, сравнительный и затратный.
В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей
территории России, институт оценки земли должен занять одно из важных
мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки
рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития
отношений по использованию земли.
В учебном пособии рассмотрены цели экономической оценки земли,
особенности государственного регулирования земельных отношений, виды
стоимости и принципы оценки, подходы к оценке земельных участков,
особенности
определения
рыночной
стоимости
земель
сельскохозяйственного назначения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: основной закон: [с
изменениями, внесенными Законом Российской Федерации о поправке
к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 года №6-ФКЗ; от
30.12.2008 года №7-ФКЗ] // Российская газета. – 31.12.08. - №267.
2. Об утверждении Методических рекомендаций по определению
рыночной стоимости права аренды земельных участков [Текст]:
распоряжение [утверждены распоряжением Минимущества России от
10.04.2003 года №1102-р] // Стройинформ. – август 2008 года . - №8.
3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие
понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1) [Текст]: приказ: [утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20.07.07 №256, зарегистрировано в Министерстве юстиции
Российской Федерации 22.08.2007 года, регистрационный номер
№10040] // Российская газета. – 04.09.2007. - №194.
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки
и виды стоимости (ФСО № 2)» [Текст]: приказ: [утвержден приказом
Минэкономразвития России от 20.07.07 № 255; зарегистировано в
Министерстве юстиции Российской Федерации 23.08.07 рг. Номер №
10045] // Российская газета. – 04.09.2007. - № 194.
5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к
отчету об оценке (ФСО № 3)» [Текст]: приказ: [зарегистрировано в
Министерстве юстиции Российской Федерации 20.07.07 рег. Номер №
10009] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов
исполнительной власти. – 03.09.2007. - № 36.
6. О государственном земельном кадастре [Текст]: федер. закон:
[принят 2 февраля 2000 г. № 28-ФЗ (с изм. 22.08.04, 30.06 и 04.12.2006
)] // Российская газета. – 10.01.2000 г. - № 5.
7. О недрах [Текст]: федер. закон: [Ведомости съезда народных
депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 16.04.1992 г. № 16 ст.834. ( с
изм. от 01 дек. 2007 г., 29 апреля, 14, 18, 23 июля 2008 г.)] //
Российская газета. – 05.05.1992 г. - № 102.
8. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст ]:
федер. закон: [ принят Гос. Думой 26 июня 2002 г. № 101-ФЗ ( с изм.
05 февраял 2007 г., 13 мая 2008 г.)] // Российская газета. – 27.07.2002
г. - № 137.
9. Об оценочной деятельности [Текст] : федер. закон : [ принят 16
июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21
марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа
2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля 2007 г.)] // Собр.
Законодательства РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3813.
10. Об утверждении Правил проведения государственной
кадастровой оценки земель [ Текст]: Постановление Правительства
РФ: [принято 08 апреля 2000 г. № 316 (с изменениями от 11.04,
12.122006 г.. 17.09.2007 г.)] // Собр. Законодательства РФ. - 2000. - №
16. – ст. 1709.
11. Об утверждении методических рекомендаций по определению
рыночной стоимости земельных участков [Текст]: распоряжение: [
принято 6 марта 2002 г. № 568-р (в ред. Распоряжения Минимущества
РФ от 31.07.2002 г.)] // Собр. Законодательства РФ. – 2001. - №29. –
ст.3026.
12. Алексеенко, Н.А. Оценка бизнеса: Учебное пособие [Текст] /
Н.А. Алексеенко. – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2002.
13. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости [Текст] / И.Т.
Балабанов. – СПб: Питер, 2003. – 358 c. (Серия «Краткий курс»)
14. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью
предприятия [Текст] / С.В. Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
15. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России:
Практическое пособие [Текст] / В.А.Горемыкин. – М.: Издательскоторговая корпорация «Дашков и Ко», 2004. – 624 с.
16. Грибовскй, С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / С.В.
Грибовский, Е.Н.Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева. – М.:
ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 457 с.
17. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости [Текст] / А.Г. Грязнова,
М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 725 с.
18. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса [Текст]: учебник для вузов/ В.Е.
Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – СПб.: Питер, 2003. – 416 с.
19. Оценка бизнеса: [Текст] Сб. задач / Под ред. Н.А. Алексеенко. –
Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2003.
20. Симионова, Н.Е. Оценка бизнеса: теория и практика [Текст]/
Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. – Ростов н/Д.: «Феникс», 2007.
21. Сычева, Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) /
Г.И. Сычева, Е.Б. Колбачев, В.А. Сычев. – Ростов н/Д: "Феникс", 2003.
22. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости [Текст]/ Е.И. Тарасевич.
– СПбГТУ, СПб., 1997.
23. Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. пособие для
вузов / под ред. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с.
24. Фридман Д.,Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости [Текст ] / Д.Фридман, Ордуэй Н. – М.:Дело, 1995.
25. Харрисон Г. Оценка приносящей доход недвижимости: учеб.
пособие [Текст] / Г.Харрисон. – М., 1994.
26.. Щербаков, В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
[Текст]/ В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. – 2-е изд., испр. – Москва:
Омега-Л, 2007.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ....................................................................................................... 18
1. ОСОБЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ....... 20
1.1. Понятие и цели экономической оценки земельных участков .............. 20
Вопросы для самоконтроля ......................................................................... 32
2.
ГОСУДАРСТВЕННОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ ................................................................................................... 32
2.1. Функции государственного регулирования земель.............................. 32
2.2. Защита прав собственника земли ........................................................ 38
2.3. Земельный налог ................................................................................... 42
Вопросы для самоконтроля ......................................................................... 46
3. ВИДЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ........................................ 47
3.1. Понятие и виды стоимости земельных участков ................................. 47
3 2. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков ..................... 50
Вопросы для самоконтроля ......................................................................... 54
4. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ............... 54
4.1. Основные принципы оценки земельных участков ............................... 54
Вопросы для самоконтроля ......................................................................... 64
5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ......... 65
5.1. Метод сравнительного анализа продаж (САП) .................................... 65
5.2..Метод распределения (переноса или соотнесения)............................ 73
5.3.Метод выделения (изъятия) ................................................................... 75
6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ........................................................................................................ 77
6.1. Метод прямой капитализации земельного дохода (ренты) ................ 78
6.2. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) .............................. 84
6.3. Метод остатка для земли ...................................................................... 87
6.4. Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) ............................. 91
7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ .................. 92
Вопросы для самоконтроля ......................................................................... 97
8. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО назначения ................................................... 97
Вопросы для самоконтроля ....................................................................... 100
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................ 101
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК................................................................ 102
ОГЛАВЛЕНИЕ ................................................................................................. 104
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
1 242
Размер файла
818 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа