close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

(2MB) - Российская газета

код для вставкиСкачать
Регион
Урал
Росреестр напоминает:
1 марта 2010 года
заканчивается бесплатная
приватизация жилья
www.rg.ru
II Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
Лицом
к человеку
Регистрация имущества является гарантом
незыблемости прав граждан
Око государево
Взгляд из Москвы
Бесплатная передача жилья из
государственного и муниципального фонда заканчивается
1 марта 2010 года. Можно ли надеяться, что ее продлят, как
«дачную амнистию»?
Прямая речь
О роли имущественных прав в
жизни гражданина размышляет
руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области
Михаил Зацепин.
Сергей Васильев,
главный государственный регистратор, руководитель Росреестра:
— Будут ли пересматриваться правила приватизации, сказать не могу,
так как наша служба этим вопросом
не занимается. Мы регистрируем от
имени РФ право гражданина уже после совершения сделок. Но, насколько я знаю, никаких изменений в приватизации не предусмотрено.
Приватизация объектов промышленности, имущественного комплекса предприятий происходит в соответствии с планами правительства.
Что касается приватизации жилья, то
там есть конечный срок, и людям, которые этого не сделали, надо поторопиться. После 1 марта 2010 года бесплатной приватизации уже не будет.
Хотелось бы сказать, что, несмотря
на то что происходит сейчас в стране,
люди должны понимать: государство
о них заботится. И пример этому —
создание единой службы. Вроде бы,
не ко времени, вроде бы, и не надо бы
этого делать, но в самый разгар экономических проблем такое решение
глава государства принимает. Это о
чем говорит? О том, что государство,
президент, правительство думают,
как сделать так, чтобы людям было
легче и проще, чтобы стало меньше
административных барьеров...
Я чувствую большую ответственность за порученную мне службу,
хочу заверить граждан, что мы будем
стараться всегда минимизировать их
затраты и действовать максимально
открыто и прозрачно.
(Из интернет-конференции)
Количество
зарегестрированных
прав физических лиц
в 2009 году
обл,
Тюменская обл.,
ХМАО, ЯНАО
По данным Росреестра
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
0
5 000
Курганская обл.
}
Всего по Уральскому ФО — 84407
Челябинская обл.
35 000
Свердловская обл.
— Приватизация жилья прошла во
многих странах в 70—80-е годы
ХХ века. У нас ее начало пришлось на
1991 год, когда появился закон «О
приватизации жилищного фонда в
РФ». В отличие от пресловутой ваучеризации приватизация оказалась реальной возможностью каждого россиянина стать собственником. Вот
уже 18 лет любой гражданин имеет
право на фактическое и юридическое
владение квартирами и комнатами,
принадлежащими ранее государству.
С началом приватизации началось
массовое формирование отечественного рынка недвижимости.
Сейчас около 80 процентов жилья,
подлежащего приватизации, уже
оформлено в собственность. Примерно 10 процентов оставшегося в России фонда вообще не будет приватизировано по разным причинам. Это
не хорошо и не плохо. Во многих европейских странах жилье в статусе
социального найма мирно существует наравне с приватизированным. В
Германии и Голландии соотношение
собственников и нанимателей — 50
на 50, в Швейцарии 70 процентов населения снимает социальные квартиры, а в Швеции национальное законодательство вообще запрещает приватизировать квартиры — разрешено строить частные дома за городом.
Владислав Белогруд
Архив «РГ»
Немного истории
Михаил Зацепин: В случае наплыва посетителей мы готовы
открыть дополнительные окна
приема документов.
гом в банке при получении кредита.
Собственника достаточно сложно выселить даже при больших долгах по
коммунальным платежам.
О «плюсах» и «минусах» приватизации уже около 20 лет рассуждают
аналитики и эксперты. Мы же, видя,
что спрос на регистрационные действия по приватизации заметно вырос, принимаем меры по устранению
очередей. Управление оптимизировало процесс сдачи документов, предложив заявителям варианты по предварительной и «живой» очереди, открыло четыре новых окна. В случае
еще большего наплыва готовы создать дополнительные окна.
Приватизация по-нашему
Под защитой
При ежегодном росте регистрационных действий с начала 2009-го мы
отмечаем увеличение объема работы. За полгода число регистрационных действий выросло на 29 процентов, за девять месяцев — на 34.
С одной стороны, можно говорить,
что люди, узнав об окончании приватизации, кинулись оформлять жилье
в собственность. С другой стороны,
резкий всплеск стал очевиден еще в
начале года, когда о завершении приватизации никто публично не высказывался и о дате 1 марта 2010 года
помнили лишь специалисты.
Очевидно, что на повышение интереса к приватизации повлиял экономический кризис. В условиях нестабильности имущественное право,
зарегистрированное государством,
для все большего числа граждан становится гарантией материального
благополучия. Только собственное
жилье можно продать, подарить, завещать. Квартира может стать зало-
В этом году исполняется 10 лет со
дня основания в России системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По мере того, как государство вводило новые правовые нормы, регулирующие оборот жилья, земельных
участков, коммерческих и производственных объектов, общество переходило от агрессивного дележа имущества к цивилизованному рынку.
Оком государевым на местах становились территориальные органы регистрации. История нашего управления — история формирования имущественных прав уральцев.
Сегодня в России создан Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП). Это эффективный инструмент защиты и собственников, и даже
несобственников. Информация из
ЕГРП доступна каждому и может
быть востребована по любому поводу. Кстати, в связи с приватизацион-
ным бумом сейчас пользуется спросом документ, подтверждающий отсутствие у гражданина ранее приватизированного жилья. Тем самым человек получает право стать собственником, ведь по закону участвовать в
приватизации можно лишь раз.
Более того, не все знают, что именно в обособленных отделах УФРС в
области, а также в Екатеринбурге в
отделе выдачи информации о зарегистрированных правах и регистрации
арестов можно получить все необходимые сведения об объекте, узнать,
«чист» ли он, нет ли на нем обременения, в виде ареста например. Таким
образом, еще на стадии переговоров
о приобретении комнаты или логистического комплекса покупатель,
будь то частное или юридическое
лицо, с помощью нашей службы защищен от обмана.
Это очередное подтверждение
того, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с
ней все меньше является бюрократической процедурой и все больше —
действенной защитой имущественных прав граждан. Сегодня это касается не только содержания, но и формальной стороны работы УФРС.
В одном окне
В этом году указом президента РФ
началось слияние трех самостоятельных структур в Федеральную службу
государственной регистрации, кадастра и картографии. Сокращенно —
Росреестр. Государство объединяет
все ранее автономные системы учета
недвижимости в стране в единый орган. Всем нам, участвующим в реорганизации, изначально было очевидно: цель перемен — сделать услуги в
сфере недвижимости более качественными и доступными, менее затратными и более простыми. Заявитель должен лишь два раз прийти к
нам: принести документы и забрать
готовое свидетельство о государственной регистрации права. Все
остальное внутри объединенной
службы должны сделать госслужащие. Не хватает справки — не заявитель будет обращаться за ее заказом и
потом получением, а объединенные
информационные системы и наши
сотрудники дополнят этой справкой
пакет документов. Так, в идеале, будет строиться работа после объединения.
Сейчас в режиме «одного окна» в
Свердловской области работают отделы в Первоуральске, Камышлове,
Тавде, Белоярском, Новой Ляле, Новоуральске, Нижней Туре. Здесь отлажено взаимодействие с территориальными отделами Земельной кадастровой палаты, и документы по «дачной амнистии» оформляются с минимальными затратами времени. Готовятся к открытию «единые окна» еще
в семи муниципальных образовани-
Сведения о приватизации жилищного фонда
Свердловской области
2007 г.
2008 г.
9 мес.
2009 г.
45418
51914
56433
квартир
40346
45036
комнат в коммунальных квартирах
5072
6878
Число приватизированных жилых
помещений (всего)
в том
числе
Общая площадь приватизированных жилых помещений (кв.м.)
в том
числе
Приватизация — это:
1966334,57 2242431,3
комнат в коммунальных квартирах
110578,86
120886,4
10 лет работы
Управление ФРС по Свердловской
области год от года системно и кропотливо участвует в формировании
правового рынка недвижимости в нашем регионе. Мы стремимся свести к
минимуму процедурный механизм,
изначально заложенный и до конца
не отработанный в учете — просто в
силу особенностей этого экспертного
процесса. Государственная регистрация права дает каждому человеку возможность защищать свои имущественные права цивилизованным путем, чувствовать себя защищенным
государственным документом. Надеюсь, роль нашего управления тут неоспорима.
Я поздравляю весь коллектив с
юбилеем, подводящим итоги плодотворного рабочего десятилетия. За это
время регистрационная служба стала
неотъемлемой частью жизни любого
муниципального образования. Сейчас мы вновь находимся на этапе реформирования, поэтому рабочие дни
проходят очень насыщенно. Мы
ищем новые, нестандартные решения, занимаемся освоением инновационных технологий, внедрением
информационных программ.
%
защита имущественных
прав граждан (110 человек)
часть налоговой
политики государства
(51 человек)
0
20
40
60
80
100
(Результаты интернет-опроса
на сайте УФРС по Свердловской
области с 6 по 26 октября)
Управление
Федеральной
регистрационной
службы по
Свердловской
области:
620062, г. Екатеринбург,
ул. Генеральская, д. 6а.
Тел.: (343) 375-98-77
(голосовой портал),
факс: 375-98-11.
не знаю
(7 человек)
2076913,43 2363317,7
квартир
ях: в Красноуральске, Сысерти, Красноуфимске, Североуральске, Тугулыме, Кировграде, Нижнем Тагиле.
Более того, мы сейчас внимательно изучаем опыт инновационной системы оказания госуслуг «Электронное правительство». В перспективе
очевидно, что некоторые этапы государственной регистрации можно будет пройти в Интернете. Но уже сейчас наше управление стремится минимизировать «простои» заявителей. На сайте УФРС по Свердловской
области опубликован максимум необходимой информации — от графиков работы всех подразделений в
Екатеринбурге и области до координат органов и организаций, задействованных в обороте недвижимости. Скажем, в отдельном разделе
«Приватизация» можно ознакомиться с перечнем документов и последовательностью действий при приватизации. Указаны размеры госпошлины и технология ее возврата, телефон доверия и голосовой портал,
часы приема. Есть даже раздел
«Узнать о стадии регистрации», где
можно самостоятельно получить информацию о степени готовности пакета документов.
Эффективно организовать прием
документов в Екатеринбурге помогают электронные терминалы. В их
базе — ответы на популярные вопросы. Кроме того, через терминалы
можно узнать о стадии регистрации
документов, используя штрих-код на
расписке, получить талон электронной очереди на сдачу документов или
на запрос информации из ЕГРП.
@
С адресами и телефонами
обособленных территориальных отделов можно
ознакомиться на сайте :
www.frs66.ru
III
Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
Региональные управления осваивают новые методы работы
с населением
К вам едет ФРС
на другие районы, ведь помимо удобства для людей, работа мобильных
групп позволяет заниматься консультационной деятельностью.
Опыт
В каждом регистрационном
управлении — свои особенности и свои ноу-хау.
Челябинская область
Тюменская область
Отличительная особенность тюменского регионального управления
в том, что оно ведет свою деятельность на территории сразу трех субъектов РФ: ХМАО, ЯНАО и Тюменской
области. Уникальный по географическому охвату округ имеет 38 обособленных подразделений.
Тем сложнее и ответственнее задача по объединению органов регистрации, кадастрового учета и картографии. В 13 населенных пунктах
территориальные структуры Росреестра уже размещены в единых офисах. В столице Ямала в помещениях
Росрегистрации с лета выдают кадастровые паспорта на земельные
участки. В нынешнем году в ЯНАО
воплощены два важных проекта — в
Салехарде и Новом Уренгое созданы
многофункциональные центры по
предоставлению государственных и
муниципальных услуг. Аналогичный центр строится в Ишиме. Здесь
предполагается открыть зал единого приема документов.
По словам руководителя управления Александра Одинцова, разработана схема подключения в единую
сеть Росрегистрации каналов связи
Роснедвижимости юга области и
Югры. Со временем к ней подключат
отделы Роснедвижимости по ЯНАО.
Особое внимание в УФРС уделяют
кадрам. Основным их поставщиком
стал Тюменский госуниверситет. Из
его стен вышел почти каждый третий
Ежемесячные дни бесплатных консультаций — еще одно ноу-хау свердловских регистраторов.
сотрудник. Заботясь о резерве, специалисты управления участвуют в подготовке студентов: ведут спецсеминар для старшекурсников юрфака.
Курганская область
Курганские регистраторы запустили новый проект для людей, живущих в глубинке. Эксперимент начался на базе второго по величине
обособленного отдела, который обслуживает город Шадринск, Шадринский и Шатровский районы —
52 населенных пункта с общей чис-
ленностью населения в 130 тысяч
человек.
Из сотрудников отдела сформировали мобильную группу, которая,
«вооружившись» ноутбуком, выезжает в отдаленные поселки и прямо
там принимает документы.
Одним из первых пунктов посещения стало село Ильтяково. Сельсовет
подготовился к приезду регистраторов основательно: оповестил население, заранее составил список желающих с указанием точного времени
приема. Глава даже предоставил в
распоряжение мобильной группы
свой кабинет. Первый посетитель не
заставил себя долго ждать, а всего за
две недели в Ильтяково и селе Юлдус
были приняты заявления на 56 регистрационных действий.
Как показал первый опыт, выезд
специалистов на места для приема
документов — это большой плюс. В
первую очередь, для пожилых людей:
не нужно тратить время, деньги и нервы на поездку в город. Учитывая это,
УФРС по Курганской области планирует распространить такую практику
В УФРС по Челябинской области
подвели итоги работы с обращениями за девять месяцев.
Всего поступило 415 заявлений
(245 от граждан и 170 от юрлиц).
Чаще всего задавали вопросы, связанные с приостановлением или отказом в государственной регистрации, предоставлением информации
из ЕГРП. Также уточняли порядок регистрации прав на комнату в коммуналке, гаражный бокс и землю под
ним, уточняли, в чем заключается
упрощенный порядок оформления
по «дачной амнистии».
Кроме письменных обращений,
заявители использовали и другие каналы для решения своих проблем. 75
человек пришли на прием к руководителю управления и его замам. Начальники структурных и обособленных подразделений приняли 3127 посетителей. На круглосуточно работающий «телефон доверия» поступило
354 звонка, к компетенции УФРС относился 31 из них. Активно использовался сайт, на который прислали 422
вопроса, по всем были даны ответы.
Еще один способ обратной связи —
«горячие телефонные линии», последняя состоялась 28 октября.
В течение дачного сезона специалисты УФРС выезжали в СНТ и проводили там консультации. Людям раздавали памятки с перечнем документов и бланки деклараций, учили правильно их заполнять.
Подготовили
Наталия Швабауэр,
Анатолий Пристанский
Тем, кто не успевает приватизировать комнату, эксперты
советуют обращаться в суд
Мал угол, да свой
Жилье
Алена Баталова,
Марина Некрасова
В начале следующего года губернатор Свердловской области будет докладывать президенту о
том, как регион решает проблему
передачи общежитий в муниципальный жилищный фонд.
На птичьих правах
Стать владельцем собственного,
пусть и не очень просторного, жилья
мечтает любой обитатель общежития. Но не у всех получается — мешает статус «родного дома».
В 1984 году Татьяна Н. поступила
на работу в один из НИИ. Заселилась
в общежитие, где живет до сих пор.
Но уверенности в том, что завтра ее
не попросят освободить комнату, у
женщины нет. Общежитие считается
государственной собственностью, на
баланс муниципалитета его не передали, поэтому перевести помещение
в жилье социального найма или приватизировать нельзя. Несколько лет
назад владельцы здания вышли к людям с предложением заключить сроч-
ные договоры на проживание в специализированном жилом фонде. Татьяна делать этого не стала, потому
что точно знала, что заслужила долгой работой в НИИ право на бессрочное пользование комнатой. Ее соседей, которые подписали подобный
договор, начали выселять, как только
истек оговоренный в соглашении
срок проживания.
Но самый громкий конфликт в
Екатеринбурге возник вокруг общежития, принадлежащего одному из
вузов. Администрация хотела выселить бывших сотрудников, получивших комнаты как служебное жилье. В
отчаянии люди пытались привлечь к
себе внимание голодовкой.
— Владельцы говорят: эти помещения нам нужны. Но они нужны и
сотням пенсионеров, инвалидов,
матерей-одиночек, которые волею
судьбы оказались жильцами общаг и
теперь не имеют прав даже на эти метры, — призывает к пониманию
председатель общественной организации «Союз общежитий Свердловской области» Елена Хожахунова.
У собственников свои аргументы:
комнаты необходимы для новых сотрудников и студентов, что совершенно справедливо, однако проблема с теми, кто уже имеет законные
права на часть помещений, при таком подходе не решается.
По мнению Елены Хожахуновой,
для многих госпредприятий здания
стали источником дополнительного
дохода — с незарегистрированных
жильцов взимают плату, а комнаты
сдают в аренду коммерческим структурам, хотя помещения специализированного жилого фонда разрешено
использовать только по назначению.
При этом они должны соответствовать признакам общежитий по ЖК
РФ: иметь спецперсонал (коменданта, например), помещения для
культурно-массовых мероприятий,
особый инвентарь, а зачастую ничего
этого нет.
Когда в хозяевах согласья
нет
Согласно ФЗ «О приватизации» заключать договоры социального найма с возможностью последующей
приватизации могут жильцы только
тех общежитий, которые перешли к
муниципалитетам. А чтобы перевести здание в муниципальный жилищный фонд, требуется согласие предыдущего балансодержателя: Федерации, субъекта РФ, предприятия или
ведомства. Но не все из них готовы
это согласие дать.
Ситуация осложняется тем, что ордера у многих обитателей общаг давно утеряны. Нередко их приходится
восстанавливать через суд, призывая
в свидетели комендантов и соседей.
На Среднем Урале в проблемы федеральных и ведомственных общежитий активно включилась областная власть, так как в регионе существует положительный опыт передачи госсобственности на баланс муниципалитетов. Из 41 объекта областного подчинения 34 уже переданы.
Сегодня в МУГИСО регулярно проводятся совещания с участием территориального управления Федерального
агентства по управлению госимуществом, уполномоченного по правам
человека, прокурора и представителей ГУП и ГУ. И они уже дали первые
результаты: ФГУП НПО автоматики
согласилось на поэтапную передачу
общежитий на баланс Екатеринбурга, оптико-механический завод предложил за свой счет отселять жильцов,
потерявших связь с предприятием, 48
семей таким образом смогли сменить
«прописку».
— Никто не собирается все отбирать. Мы призываем к нормальному,
разумному, человеческому подходу к
проблеме, к компромиссу между интересами предприятий и законными
правами наших земляков, — подчеркивает Алексей Молотков, министр
МУГИСО.
Комната на балансе
Общественники предлагают решить проблему радикально, исключив из числа объектов специализированного жилищного фонда помещения в общежитиях госпредприятий,
которые заселены гражданами, уже
не работающими там, но имеющими
право на бессрочное проживание. А в
дальнейшем разработать программу
строительства жилья для людей, проживающих в общежитиях, не подлежащих передаче в муниципальную
собственность.
Тем, кто беспокоится, что не успеет приватизировать свою комнату
до марта 2010 года, эксперты советуют обращаться в суд. Он учтет обстоятельства запоздалого перевода здания с одного баланса на другой, установит, когда возникло право на проживание, и предоставит гражданину возможность приватизировать
комнату. Не исключено, что для таких категорий населения сроки бесплатной приватизации будут продлены. Как стало известно «РГ», такое
предложение будет рассматриваться в Госдуме в осеннюю сессию.
IV Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
на заметку
Перечень документов
для регистрации
приватизируемого жилья
(для граждан)
Жилец в ответе
1
2
Заявление гражданина (заполняется в присутствии специалиста Росреестра).
3
4
5
6
Документ об уплате госпошлины.
Документ, удостоверяющий
личность заявителя.
Учредительные документы юрлица либо выписка из ЕГРЮЛ.
Документы, подтверждающие
полномочия сторон, в том чис-
ле:
— нотариальная доверенность;
— документы, подтверждающие
полномочия действовать от имени юрлица без доверенности.
7
Документы, подтверждающие
право государственной или муниципальной собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение, передаваемое гражданину. Не требуется, если право уже
зарегистрировано.
8
9
Договор передачи жилых помещений в собственность.
Кадастровый паспорт объекта
недвижимости (не требуется,
если уже предоставлялся ранее и
внесен в правоустанавливающие
документы).
10
Разрешение органов опеки
и попечительства в случае,
если в приватизируемом жилом
помещении проживают несовершеннолетние.
Дополнительно:
●● договор социального найма
жилого помещения, при его отсутствии — ордер;
●● документы об участии в приватизации всех зарегистрированных в помещении граждан либо их
отказ от приватизации;
●● документы, подтверждающие
однократность приобретения жилого помещения в собственность
бесплатно в порядке приватизации (если участники меняли место
жительства после 11.07.91).
Налогообложение
●● Передача физическим лицам жилых помещений НДС не
облагается.
●● Приобретение физическими лицами, в том числе ИП, нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, подлежит налогообложению в размере 18
процентов.
реклама
У собственника и нанимателя схожие
обязанности, но разные права
Вопрос—ответ
Есть несколько вариантов законно проживать в квартире.
Один из них — быть участником
договора социального найма или
поднайма. В основном по таким
договорам проживают граждане,
которые по тем или иным причинам не могут или не хотят участвовать в приватизации жилья.
Об юридических тонкостях социального найма сегодня расскажут
эксперты: начальник отдела регистрации прав на жилые помещения
УФРС по Свердловской области Юлия
Иванова, начальник планово-эконо­
мического отдела Управления ЖКХ
администрации Екатеринбурга Ольга Определеннова, ведущий юрис­
консульт ЕМУП «БТИ» Юлия Павлович, юристы Андрей Бельянский и
Антон Демин.
Капремонт за счет
владельца
— Чем ответственный квартиросъемщик отличается от нанимателя?
— До 2005 года лиц, получавших
ордер и вселявшихся в жилые помещения, называли ответственными
квартиросъемщиками. Сегодня такого термина нет. Гражданин, занимающий жилое помещение на основании договора социального найма, называется наниматель.
— Каковы права и обязанности
нанимателя?
— Они описаны в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ,
а также ст. 678 ГК РФ. Наниматель
обязан: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату, информировать наймодателя в установленные
договором сроки об изменении
условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть и права. Так, он может вселять
в занимаемое помещение других лиц
или разрешить им временно проживать там. Во-вторых, он имеет право
сдавать свое жилье в поднаем, обменивать его на другое. Ну и, наконец,
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального
ремонта здания, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных
услуг.
%
-
— За что платят те, кто пользуется социальным наймом, и те, кто
приватизировал жилье? Есть ли
какие-то льготы у нанимателей?
— Собственник и наниматель
квартиры в многоэтажном доме платят одинаково за содержание и текущий ремонт жилого помещения, за
управление домом, оказанные коммунальные услуги.
Разница между ними заключается в том, что собственник оплачивает капитальный ремонт общего имущества, а за нанимателя это делает
муниципалитет (наймодатель).
Кроме того, наниматель обязан платить за пользование жилым помещением (наем), а собственник —
налог на имущество.Сейчас он не
очень большой, к примеру, в Екатеринбурге от 1 до 2,5 тысячи рублей в
год за двухкомнатную квартиру, поскольку рассчитывается не из рыночной, а из инвентаризационной
стоимости БТИ.
Льготы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг установлены федеральными и областными
законами и зависят не от вида собственности, а от категории льгот.
В соответствии с постановлением
правительства РФ № 761 от 14 декабря 2005 года размер субсидии рассчитывается исходя из региональных
стандартов нормативной площади
жилого помещения и стоимости коммунальных услуг либо по фактической площади занимаемого помещения и фактической стоимости коммунальных услуг. Претендовать на
субсидии могут семьи, где расходы
на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают 22 процента от совокупного дохода (14 процентов — для граждан, чей доход
меньше прожиточного минимума).
Структура ежемесячных платежей
у собственников и нанимателей ничем не отличается.
— Как сменить нанимателя?
— Статья 82 ЖК РФ предусматривает два случая изменения договора
социального найма: если несколько
лиц, проживающих в одной квартире
по разным договорам, объединяются
в одну семью, и в случае смерти нанимателя.
Любой дееспособный член семьи с
согласия остальных родственников
вправе потребовать признания себя
нанимателем по ранее заключенному договору соцнайма. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган, с
которым был заключен первоначальный договор.
— Если на руках нет договора
соцнайма, а только ордер на квартиру, нужно ли его заключать до-
Прием документов в УФРС на приватизацию жилья:
понедельник, среда, пятница, суббота — с 9.00 до 17.00;
вторник, четверг — с 10.00 до 18.00.
ПОКУПАЕМ КВАРТИРЫ
обмены, ипотека
Екатеринбург, ул. Гагарина, 18а
216-10-92,374-76-67
www.metropolya.ru
Если приватизируемое жилье находится в Екатеринбурге, документы
подаются по адресу: ул. Малышева, д.53, (БЦ «Антей»), 7-й этаж, зал №1,
окна 49,50,51,52. В области — в территориальный отдел по месту нахождения имущества.
Предварительная запись в окне №6 на любой из ближайших пяти рабочих дней. На текущий день можно взять талоны в терминале № 2.
Выдача свидетельства о государственной регистрации права в области
производится в том же отделе, где подавались документы (в Екатеринбурге по адресу: пр. Ленина, д. 68, 2-й этаж).
полнительно? На что дает право
каждый из этих документов?
— Если нет желания оформлять
жилье в собственность, необходимо
обратиться в уполномоченный орган
для заключения договора социального найма. По действующему законодательству договор социального найма является единственным основанием для пользования жилым помещением, а ордер давал лишь право на
заселение. К тому же после ввода в
действие нового ЖК он утратил силу.
Юридических последствий для тех,
кто не переоформил ордер, не предусмотрено, но могут возникнуть ситуации, когда без договора социального найма просто не обойтись. Скажем, если требуется вселить нового
члена семьи или оформить жилищную субсидию.
Эти отношения урегулированы в
п.8 приказа Минрегионразвития РФ
от 25 февраля 2005 года «Об утверждении методических рекомендаций
для субъектов РФ и органов местного
самоуправления по определению порядка ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального
найма».
Некровная родня
— У пожилого человека, живущего в квартире по договору соцнайма, нет прямых наследников.
Может ли он передать квартиру
другу, зарегистрировав его у
себя?
— Да, это возможно, но одной регистрации недостаточно. Не имеющие наследников, одиноко проживающие граждане могут вселить других
лиц в качестве проживающих совместно с ними членов семьи. Для
этого необходимо обратиться с письменным заявлением в орган, с которым был заключен договор социального найма. Если вселяемый не является близким родственником нанимателя, нужно получить письменное
согласие как у членов семьи, так и у
наймодателя. При этом наймодатель
вправе запретить вселение, если на
одного человека приходится меньше
общей площади, чем предусмотрено
в нормативе. Правда, этот отказ можно оспорить в суде.
Вселенный человек получает равные с нанимателем права и обязанности. Поэтому можно будет переходить ко второму этапу — смене нанимателя по заявлению члена семьи.
Эти отношения регулируются ст.
50, 70, 82 ЖК РФ, постановлением
Конституционного суда от 25.04.95,
а также постановлением Пленума
Татьяна андреева
Заявление органа государственной власти или местного
самоуправления, предприятия,
учреждения о переходе права собственности на жилое помещение
(заполняется в присутствии специалиста Росреестра).
Верховного суда СССР от 03.04.87 «О
практике применения судами жилищного законодательства».
— Если в семье родился ребенок,
нужно ли переоформлять договор
социального найма с его учетом
или достаточно просто зарегистрировать?
— Родившийся ребенок — это
новый член семьи. Если вы хотите,
чтобы он обладал равными со всеми правами на жилую площадь, то
одной регистрации недостаточно.
Необходимо вселить ребенка в занимаемое помещение и внести изменения в договор социального
найма. Согласия других членов семьи и наймодателя на вселение несовершеннолетних не требуется
(ч. 1 ст. 70 ЖК РФ).
— В квартире, находящейся в
социальном найме, зарегистрированы муж и жена. Ответственный
квартиросъемщик — муж. В случае его смерти потеряет ли жена
право проживать в квартире?
— Нет, так как члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и
обязанности. В данном случае женщине следует обратиться в орган, с
которым был заключен договор социального найма, с заявлением о признании себя нанимателем вместо
мужа по ранее заключенному договору. Предварительно необходимо получить у этого органа власти (учреждения) согласие.
Данные отношения регулируются
п.2 ст. 82 ЖК РФ.
реклама
V
Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
ровки, техпаспорт, письменное согласие всех членов семьи, в том числе
временно отсутствующих, специальное заключение, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. В отдельных случаях требуется еще и заключение органов местного само­
управления о целесообразности вперепланировки.
Сдавать документы нужно в уполномоченный орган по месту нахождения жилого помещения.
— Можно ли расприватизировать квартиру?
— Понятия «расприватизация» в
законодательстве РФ нет. В соответствии со статьей 9.1 закона о приватизации граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом проживания, вправе передать
их вновь в государственную или муниципальную собственность, а органы исполнительной власти и
местного самоуправления обязаны
принять эти помещения и заключить с жильцами договоры социального найма. Чтобы сделать это,
гражданам необходимо обратиться
в тот орган исполнительной власти,
с которым был заключен договор
приватизации.
— Что нельзя приватизировать?
— Законом о приватизации установлено ограничение на передачу
гражданам в собственность помещений в аварийном состоянии; помещений, расположенных в закрытых
военных городках; в общежитиях;
служебного жилья, за исключением
жилфонда совхозов и приравненных
к ним сельхозпредприятий; жилищного фонда учреждений соцзащиты в
сельской местности.
В индивидуальном порядке приватизацию служебной квартиры или
жилфонда соцзащиты могут разрешить. Но сделать это могут только
собственники, а также предприятия,
за которыми закреплены помеще-
— Можно ли бесплатно приватизировать квартиру дважды?
— Статьей 11 закона о приватизации установлено, что каждый гражданин имеет право один раз в жизни
бесплатно приватизировать помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде. Но, если
вместе с родителями собственником
становится несовершеннолетний
ребенок, он сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию после 18 лет.
— Могут ли использовать право
приватизации родственники
умерших нанимателей?
— В случае смерти одного из
участников приватизации определяются доли всех членов семьи в общей
собственности, в том числе доля
умершего. При этом они считаются
равными.
— В квартире, находящейся в
общей совместной собственности, зарегистрированы муж и
жена. Муж внезапно умирает, завещания нет. Является ли в этом
случае жена единственным собственником квартиры? Как она
может пере­оформить свои права
на нее?
— На жилплощадь умершего имеют равные права все наследники
первой очереди по закону: жена, родители, дети и нетрудоспособные
иждивенцы, если они не менее года
Дни бесплатных консультаций
18 ноября
23 декабря
Тематика:
●● регистрация прав на недвижимое имущество (приватизация,
«дачная амнистия», нежилые объекты, ипотека, «долевка»);
●● кадастровый учет, землеустройство, государственная кадастровая оценка земли;
●● гражданское и уголовное право.
Место и время проведения:
Екатеринбург, ул. Малышева, 53 (БЦ «Антей», 7-й этаж, зал № 1)
с 14.00 до 17.00
Информация о консультациях в городских округах на сайте: www.frs66.ru
Рекомендуется иметь при себе пакет документов на оформляемые объекты недвижимости.
Пожилые и одинокие люди могут вселить к себе на правах члена семьи другого человека.
до смерти наследодателя находились
на его иждивении.
Жена может переоформить свое
право собственности на долю квартиры, для этого надо обратиться к
нотариусу по месту открытия наследства. Нотариус обязан определить состав наследственного имущества, без этого выдавать свидетельство о праве на наследство он не может. Данные отношения регулируются ст. 1111, 1141— 1142, 1146,
1148 ГК РФ, ст. 75 «Основ законодательства РФ о нотариате», ст. 34 Семейного кодекса РФ.
Выселение по закону
— Семья решила делать ремонт,
требующий разрешения на демонтаж перегородок. Квартира находится в соцнайме. Где и когда они
могут получить такое разрешение?
Есть ли преимущества у тех, у кого
она находится в собственности?
— Типовая форма договора предусматривает, что наниматель не имеет
права производить перепланировку
без согласования с наймодателем —
органами местного самоуправления.
Они самостоятельно определяют порядок, процедуру и условия получения такого разрешения, а также порядок приемки в эксплуатацию помещения после перепланировки. В связи с чем в некоторых муниципалитетах не делают различий между собственником и нанимателем.
Перечень необходимых документов закреплен ч. 2 ст. 26 ЖК. В него
входят: заявление о перепланировке,
правоустанавливающие документы
на помещение, проект переплани-
Консультация в онлайне
Размеры госпошлины при
регистрации права
Для физлиц:
●● при приватизации жилого по-
мещения — 500 рублей;
●● за регистрацию доли в праве
общей собственности — 500 рублей х на размер доли (например,
500 х 1/5 = 100 рублей).
Для юрлиц:
●● за регистрацию прав, договоров об отчуждении недвижимого
имущества — 7500 рублей;
●● за регистрацию договора об
ипотеке — 2000 рублей;
●● соглашения об изменении или
о расторжении договора об ипотеке — 300 рублей.
Как узнать о стадии
регистрации документов
●● На сайте www.frs66.ru под баннером «Узнать о стадии регистрации сделки на недвижимость», внеся данные из расписки в пустые
поля формы;
●● в справочных терминалах по
штрих-коду на пакете документов.
Информация обновляется утром
каждого рабочего дня.
Цифра
15
дней
со дня подачи заявления — за такой
срок регистрируется право собственности на приватизируемое
жилье.
По данным УФРС
(Этот блок ответов подготовлен
по материалам сайта Росреестра)
— В 2005 году приватизировали
квартиру. В 2006-м я вышла замуж
и сменила фамилию. Нужно ли менять свидетельство, выданное в регистрационной службе?
— Согласно п. 67 Правил ведения
ЕГРП сведения корректируются, если
не влекут за собой существенного изменения объекта, прекращения или
перехода права на него. К таким относятся: перемена фамилии, имени, отчества, места жительства, исправление технических ошибок в записях.
Для физических лиц госпошлина
за такие действия — 100 рублей, для
организаций — 300.
Надежность в вопросах недвижимости
●● покупка
●● ипотека
●● продажа
●● приватизация
●● аренда
●● обмен
●● консультации
●● представительство
в суде
●● оформление прав на
недвижимое имущество,
дома, землю
●● срочный выкуп
620062, Екатеринбург,
ул. 8 Марта, д. 70, оф. 220.
Тел/факс:217-45-74;
сот: 8(343) 268-36-76
info@alfaural.ru
реклама
— Обязательно ли регистрировать право собственности на кооперативную квартиру?
— В соответствии с п.4 ст.218 ГК
члены жилищного, жилищностроительного или иного кооператива право собственности на недвижимость приобретают с момента полного внесения пая. Это право подлежит
обязательной государственной регистрации в двух случаях: если недвижимость была приобретена после
31 января 1998 года и если владелец
собирается совершить сделку (продажу, мену, дарение).
Подготовили
Наталия Швабауэр,
Алена Баталова.
Между тем
Федеральные власти четко дали понять, что не будут продлевать сроки
бесплатной приватизации. Однако возможность деприватизировать
квартиру может быть сохранена еще на два года — соответствующий
законопроект повторно внесен в Госдуму. По оценке депутатов, количество желающих вернуть квартиру государству может быть не меньше,
чем когда-то ставших собственниками. «У социального нанимателя жилья не будет болеть голова по поводу налоговых платежей или капремонта. В отличие от собственника, который может не потянуть свалившиеся на него платежи», — заявила член Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Галина Хованская.
реклама
Хозяйская доля
ния на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
—Человек решил купить все
квартиры в подъезде. Большинство из них приватизировано, и
собственники согласны их продать. Но две квартиры не приватизированы. Съемщики одной теоретически согласились переехать, в
другой и слышать не желают об
этом. Возможен ли вообще такой
случай, когда кто-то выкупает у города квартиру, а жильцов администрация переселяет в другое жилье
равной площади?
— Как правило, органы местного
самоуправления не продают жилые
помещения, которые обременены
правами третьих лиц, в данном случае — правами нанимателя. В Екатеринбурге решением городской Думы
№ 24/41 от 24.04.07 утверждено положение «О порядке продажи (мены)
жилых помещений муниципального
жилищного фонда», согласно которому продаже подлежат только освободившиеся жилые помещения.
Статьей 64 ЖК предусмотрено, что
переход права собственности на занимаемое по договору соцнайма жилое помещение не влечет за собой
расторжения или изменения условий
договора. Кроме того, никто не может быть выселен из жилища иначе,
чем по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами (ч. 4 ст.3 ЖК РФ).
на за метку
VI Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
Ипотека коммерческой недвижимости На коротком поводке
не получила развития на Урале
Офисы в залоге
Бизнес
Анна Скоробогатова
Напомним, что под бизнесипотекой принято понимать выдачу
кредитов на покупку нежилых помещений: склада, офиса, магазина и
тому подобного. Залогом в этом случае выступает сама приобретаемая
недвижимость либо другое имущество, которое на 30 процентов превышает сумму кредита, а та может колебаться от 500 тысяч до 100 миллионов
рублей.
В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет
более короткие сроки погашения
(3—5 лет для юрлиц, 5—10 для ИП) и
более высокие ставки (20—24 процента для юрлиц и 16 процентов для
ИП). Заемщику необходимо внести
первоначальный взнос в размере
25—40 процентов. При этом у него
должен быть прибыльный баланс и
минимум год работы на рынке.
Сейчас в Екатеринбурге ипотеку
предлагают все банки, но только два
из них специализируются на кредитовании сделок с бизнес-недви­
жимостью под ее залог (с учетом филиалов федеральных и международных банков — шесть). Остальные выдают займы «на развитие бизнеса»,
«долгосрочное инвестирование»,
«стартовый капитал». Кроме того, в
некоторых финансовых учреждениях
такой продукт включен в пакет постоянного клиента.
Несмотря на то, что коммерческая
ипотека является альтернативой
аренде, спрос на нее на уральском
рынке пока в два раза меньше, чем на
жилищную. Недвижимость приобретают в основном крупные компании,
однако им ипотека как таковая не
нужна, достаточно взять обычный
коммерческий кредит. А у мелких
реклама
Татьяна андреева
Если для Запада приобретение
коммерческой недвижимости
на кредитные средства — явление привычное, то для Урала —
все еще редкость.
предпринимателей нет имущества Если офис представляет ценпод залог либо результаты их деятель- ность только для одного покуности не впечатляют банкиров. При пателя, банк вряд ли захочет
этом, как уверяет Андрей Бушин, ген- иметь дело с таким залогом.
директор агентства коммерческой
недвижимости, практически любое права на землю обременялись залопредприятие хотело бы приобрести гом единовременно с покупаемым
нежилой объект при разумной кре- объектом.
Кроме того, как показывает пракдитной ставке.
По мнению Андрея Пучкова, заме- тика, залог недвижимости не всегда
стителя начальника отдела кредито- является стопроцентной гарантией
вания малого и среднего бизнеса возврата кредита. В случае банкротодного из международных банков, в ства предприятия в первую очередь
первую очередь бизнес-ипотека не- гасятся долги по зарплате и налоги, а
обходима компаниям, которые стре- не кредитные обязательства. Поэтомятся обзавестись собственной тор- му банки неохотно ввязываются в
говой или производственной пло- бизнес-ипотеку.
— Не думаю, что сейчас банки с
щадкой. Либо девелоперам, чья деятельность связана со сдачей в аренду большим энтузиазмом будут кредитовать покупку недвижимости, за испомещений.
Процесс мог бы идти активнее, ключением случаев, когда цена сделесли бы не пробелы в законодатель- ки существенно ниже рыночной стоной базе и не многолетняя привычка имости объекта. Иначе у банка возмалого бизнеса работать «в тени». В никает вопрос: что делать с имущечастности, двойная бухгалтерия ме- ством, если заемщик не сможет вершает оценить реальные доходы ком- нуть кредит? Ведь объекты эти зачапании. Другая сложность: у подавля- стую представляют ценность для
ющего большинства продавцов ком- одного покупателя, который в этом
мерческой недвижимости не оформ- помещении работает лет 15—20, -—
лены права на земельный участок, на предполагает Евгений Болотин, закотором она расположена. Между меститель председателя Уральского
тем законодательство требует, чтобы банковского союза.
Ознакомиться со списком банков, выдающих кредиты под залог
приобретаемой коммерческой недвижимости, можно на сайте:
www.bankinform.ru
Мнение
Леонид Тарабанчик,
управляющий партнер
«Адвокатского бюро 35»:
— Тормозят «малую
приватизацию» не конкретные чиновники, а сложившаяся порочная система управления государственным и муниципальным имуществом, которая уже превратилась в некий бизнес. Если посмотреть практику
арбитражных судов в Челябинской,
Свердловской, Тюменской, Ростовской
областях, то картина везде одинакова:
требование о предоставлении предпринимателям права на выкуп арендуемой
ими недвижимости управленцами не
исполняется.
К примеру, перв ая редакция
ФЗ № 159 предоставляла право выкупа
арендованного имущества только тем
предпринимателям, которые «надлежащим образом» выплачивали арендную
плату. В результате чиновники получили возможность отказывать тем, у кого
удавалось найти хотя бы 1-2 дня просрочки арендных платежей за три года.
В июле 2009 года в закон были внесены
изменения в пользу предпринимателей,
в которых четко указано: предприниматель не должен иметь задолженности по
арендной плате.
От этой напасти избавились... Откуда
ни возьмись — новая: имущество, которое захотели выкупить арендаторы,
вдруг оказалось в списке не подлежащего продаже как имущество, предназначенное для поддержки малых предпринимателей. Это стало большой неожиданностью для тех самых предпринимателей. Откуда взялась «поддержка», о которой они не просили? В чем она выражается, кроме запрета на выкуп? По каким критериям отбирались объекты,
якобы предназначенные для поддержки? На сегодняшний день эти списки выполняют единственную функцию —
удержать предпринимателя во власти
чиновника.
Возьмем для примера стандартную
форму договора аренды муниципального имущества, действующую в Екатеринбурге. Более кабальный документ,
на мой взгляд, трудно было придумать. У
арендодателя прав значительно больше:
он может изымать помещение, передавать другому лицу, досрочно расторгать
договор, может навязывать условия и
порядок страхования объекта в конкретных компаниях.
Такой договор не содержит никаких
преференций для добросовестных арендаторов. Не важно, добросовестный ты
или нет, все время находишься «на коротком поводке»: не известно пролон-
гируют твой договор или нет? Вкладывать средства в улучшение объекта аренды или ты его завтра потеряешь?
Арендатор обязан освободить здание
при его капремонте и сносе. Но это означает, что можно сдавать в аренду объект,
находящийся в аварийном состоянии.
Так произошло, например, с музеем
недр в здании гостиницы «Большой
Урал». Оно в очень запущенном состоянии, разруха полная. Но арендодатель
требует 27 миллионов рублей в счет
оплаты аренды.
Идем дальше. Допустим, реконструировал бизнесмен за свой счет арендованное помещение: было 20 метров —
стало 80. Было «техподполье», а стал
вполне приличный офис или мастерская. Но, когда предприниматель обращается с просьбой внести изменения в
договор, ему говорят: это невозможно.
Ты напиши заявление, что просишь возместить понесенные затраты, а КРУ посчитает, сколько мы, так и быть, учтем в
арендных платежах. Только расчеты
КРУ, как правило, не совпадают с реальными расходами предпринимателя, хорошо, если из 10 миллионов останется к
зачету хотя бы два.
Ну как тут чиновнику позволить
арендаторам выкупить имущество и
вырваться на свободу? Даже если суд
первой инстанции решает дело о выкупе арендованного имущества в пользу
арендатора (а таких решений в нашей
области уже десятки), предпринимателю предстоит еще полгода-год битв,
чтобы получить вожделенный договор
продажи и зарегистрировать собственность. Решения суда обжалуются чиновниками в апелляционные, кассационные инстанции. Только после этого
станет возможным заключение договора на оценку рыночной стоимости
имущества, причем с тем оценщиком,
которого укажет администрация, а затем время на подготовку условий договора выкупа и т.д. В такой ситуации,
когда права предпринимателей нарушаются системно, когда есть десяток
судебных актов, устанавливающих неправоту управленцев, необходимо таких управленцев от их должностей
освобождать.
Хотелось бы, чтобы и местные суды
решали задачу восстановления нарушенных прав предпринимателей более
эффективно, как, например, это делается в Ростовской области, где суды обязывают управляющих муниципальным
имуществом заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендованного имущества по рыночной стоимости, уже определенной независимым
оценщиком на момент судебного рассмотрения.
Крайне необходимо ослабить «короткий поводок», на котором держат бизнес. Без этого самые благие начинания
центра уйдут в пустоту.
Адвокатское бюро 35
Правовое сопровождение малого и среднего бизнеса.
Помощь в спорах с госструктурами: таможня, налоговая, администрации различных уровней.
12 лет работы на рынке юридических услуг.
Территория интересов: от Москвы до Урала.
@
Екатеринбург, ул. Ленина, 2.
Тел./факс 359-88-59, 371-08-26.
ab35@mail.ru
На правах рекламы
Э ксп е рт иза
Жилая, коммерческая,
загородная, зарубежная
недвижимость
Юридические услуги
Любые операции с любой
недвижимостью:
●● продажа;
●● обмен;
●● ипотека;
●● операции с загородной
недвижимостью;
●● срочная покупка жилья;
●● покупка офисов, магазинов;
●● покупка участков для загородного строительства.
620026, Екатеринбург,
ул. Декабристов, д. 16/18и.
Тел.: (343)270-06-50;
Факс:(343)264-19-83
Юлия Прокофьева,
специалистэксперт УФРС
по Свердловской
области:
— К объектам коммерческой недвижимости относятся:
●● Отдельно стоящие здания, используемые под офисные, банковские, торгово-развлекательные
цели, административные здания,
бизнес-центры, склады, магазины,
рестораны, павильоны и т.п.
●● Промышленные объекты (здания
заводоуправлений, цеха, производственные помещения, АЗС и т.п.).
●● Коллективные средства размещения (гостиницы, мотели, дома отдыха, санатории и т.п.).
●● Сельхозобъекты (фермы, элеваторы и т.п).
Не подлежит переводу в частную
собственность имущество противопожарной службы, спортивные
сооружения, находящиеся в гос-
собственности, объекты, изъятые
из оборота. А также имущество организаций федеральной почтовой
связи, используемое в области гидрометеорологии, закрепленное
за организациями, занимающимися заготовкой и переработкой донорской крови. Служебные и производственные здания, используемые для хранения ценностей Государственного фонда драгметаллов
и камней. Объекты производственной инфраструктуры, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения и в сельской местности, а также клинические базы
учреждений медицинского образования. Здания, сооружения и
другое имущество входящих в систему государственного резерва
организаций, а также земельные
участки, на которых они расположены. Здания, сооружения, коммуникации, социально-бытовая инфраструктура закрытых военных
городков.
Любовь Сысоева,
ведущий специа­
лист-экс­перт
УФРС по Сверд­
ловской области:
— Гражданский кодекс устанавливает два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу
закона.
Случаи возникновения ипотеки в
силу закона предусмотрены в ФЗ «Об
ипотеке». Один из них — приобретение недвижимости с использованием
банковского кредита или целевого
займа, когда имущество обременяется ипотекой в пользу кредитора автоматически с момента регистрации
права собственности заемщика.
Однако до недавнего времени это
правило действовало только в отношении земельных участков, жилых
домов и квартир, что сдерживало развитие кредитования в сфере коммерческой недвижимости. Банки либо
совсем отказывались выдавать такие
кредиты, либо были вынуждены разрабатывать сложные схемы. Больше
всего была распространена такая:
сначала заключался договор ипотеки
между банком и продавцом, во время
его регистрации объект обременялся
ипотекой, и только после этого между продавцом и покупателем составлялся договор купли-продажи. В итоге покупатель приобретал имущество
уже с обременением, при регистрации права собственности ипотека
просто переносилась на другое лицо.
Сейчас ситуация изменилась: Федеральным законом № 166 от 17.07.09
в закон об ипотеке внесены изменения, в частности, добавлена статья
69.1, которая говорит: когда здание,
сооружение или нежилое помещение
приобретаются с использованием
кредитных или заемных средств, они
считаются находящимися в залоге у
кредитора (заимодавца) с момента
государственной регистрации права
собственности заемщика, достаточно предоставить лишь кредитный договор или договор займа.
VII
Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
Предприниматели не спешат выкупать арендуемое
имущество
Льгота до востребования
Анализ
Средняя рыночная
цена коммерческой
недвижимости
Наталия Швабауэр
Москва далеко, чиновник
близко
— Чиновники сжились с ролью
рантье, поэтому начали чинить препятствия еще в конце прошлого года,
хотя 159 ФЗ вступил в силу 1 января.
Стали выселять под надуманными
предлогами из арендуемых помещений, чтобы у бизнесмена не было возможности подать заявку, ведь по закону аренда должна быть непрерывной, — поясняют в региональном отделении «ОПОРЫ России».
К примеру, в Сысерти пытались
незаконно «выселить» магазин предпринимательницы Надежды Партиной. В селе Курганово предпринимателю Александру Карпунину, имевшему рыбокоптильный цех, отказали в продлении договора аренды,
хотя в предыдущие 10 лет такой проблемы не возникало. А когда бизнесмен попытался апеллировать к федеральной власти, местный чиновник
сказал: «Это они там, в Москве, законы принимают, а мы тут лучше знаем, как поддерживать малый бизнес…»
@
900
200
Плюс-минус пять минут
Некоторые муниципальные образования, в частности город Екатеринбург, поначалу очень формально толковали положение закона о добросовестности арендатора. Любое маломальское отклонение в графике платежей, даже на пару дней, автоматически признавалось нарушением договора. При этом чиновники не брали во внимание, что стало причиной
просрочки: нерадивость плательщика, банковский пробег или, к примеру, смена реквизитов.
Только обширная судебная практика заставила внести поправки в закон о «малой приватизации», вступившие в силу с 22 июля. В новой редакции добросовестность трактуется
как отсутствие задолженности, штрафов и пеней на момент обращения за
выкупом.
Было устранено и требование о заключении договора залога приобретаемой в рассрочку недвижимости.
Перечень госимущества, подлежащего приватизации на территории Свердловской области, расположен на сайте
www.midural.ru (раздел «Информационная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства»).
БТИ
руб/м2
Средняя цена
аренды в городах
Свердловской области
Однако ярче всего конфликт малого бизнеса и власти проявился в Ирбите. Когда принимался ФЗ № 159, в
городе был один глава. Он пригласил
консультантов, провел семинары для
200 предпринимателей. В итоге было
заключено 44 договора на выкуп
арендуемых помещений. Документы
ушли на регистрацию в ФРС, но тут
начались выборы, в марте в Ирбите
появился новый мэр, который тут же
приостановил регистрацию договоров, назвав их незаконными. Сегодня
бизнесменам приходится судиться с
администрацией Ирбита, доказывая
в арбитражном суде свою правоту.
Четверо уже выиграли дела.
реклама
Екатеринбургское
муниципальное
унитарное предприятие
«Бюро технической
инвентаризации»
ЕКАТЕРИНБУРГ
Приглашает к сотрудничеству, оказывает следующие услуги:
●● техническая инвентаризация объектов любой сложности, в том числе ли-
нейных объектов (инженерных коммуникаций), подготовка технических
паспортов и кадастровых паспортов 376-42-59 (аккредитация № 163
от 15.11.2004 г.);
●● топографическая съемка 376-42-68 (лиц. УРГ-01904К от 26.10.2006 г.;
УРГ-02146Г от 06.08.2007 г.);
●● рыночная оценка недвижимости 371-92-73;
●● покупка, продажа, обмен, согласование перепланировок жилых и нежилых помещений 371-99-33;
●● юридические услуги 376-42-69.
Качество наших услуг выше наших цен.
г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 9а, тел. (343) 376-42-71.
1
Заявление покупателя о регистрации права и заявление
продавца о регистрации перехода
права.
2
3
4
5
Документ, удостоверяющий
личность заявителя.
Средняя
С
цена
аренды
Сред
ре няя
яя це
ц
е
Е
в Екатеринбурге
По данным МУГИСО
Напомним, что федеральный закон «о ма лой прив атиз ации»
(ФЗ № 159), принятый в 2008 году,
позволил субъектам малого и среднего предпринимательства приватизировать недвижимость по льготной схеме до 1 июля 2010 года, если
они являются добросовестными
арендаторами одного и того же объекта не менее трех лет (в 2009 году
этот срок был снижен до двух лет).
Под льготами подразумевается выкуп помещений без аукционов и в
рассрочку. Тот же самый закон предоставил регионам возможность самостоятельно устанавливать период
рассрочки и предельную площадь выкупаемых помещений. Для Среднего
Урала это пять лет и 2000 метров соответственно.
Депутаты, принимавшие нормативы, до сих пор недоумевают, почему
при таких хороших предпосылках
«малая» приватизация в регионе
практически не ведется? Из 2636
фирм, имеющих право на такую привилегию, лишь 219 рискнули подать
заявки, 56 получили отказы сразу,
остальные до сих пор находятся в стадии согласования документов.
Перечень документов
для приватизации
недвижимого имущества
(для малого и среднего
бизнеса)
Квитанция об уплате госпошлины.
40�50 тыс. руб/м2
По данным УФРС, право льготной приватизации в Свердловской области использовали
всего 18 предпринимателей.
на за метку
Теперь имущество будет находиться в
залоге у продавца до полной оплаты.
Но чиновники не сдались. В двух
городах — Екатеринбурге и Красно­
уральске — Думы приняли положения о порядке малой приватизации,
где сказано, что первый платеж должен быть не менее 45—50 процентов.
Суммы немаленькие, если учесть, что
бизнес сегодня практически не имеет
доступа к кредитам. После того как
вопрос о размере первого взноса был
поднят на Общественном совете, областная прокуратура внесла протесты в Думы. В конце сентября ограничения по рассрочке были сняты.
— Закон предусматривает право
на рассрочку, но не регулирует, каким
образом она должна устанавливаться, из этого можно сделать вывод, что
должен быть соблюден баланс интересов продавца и покупателя. Значит,
выплаты должны идти равными частями в течение всей рассрочки, —
поясняет член координационного совета по развитию малого предпринимательства Евгений Артюх.
Себе дороже
Среди бизнесменов бытует мнение, что афилированные оценщики
сознательно завышают стоимость
квадратных метров, чтобы арендатор
отказался от своего права первоочередного выкупа. Тогда помещение
выставляется на торги. Либо муниципалитет затягивает сроки выбора
оценщика, хотя по закону на это отводится два месяца.
В «ОПОРЕ России» считают, что виной всему — фирмы-посредники, которые скупают недвижимость по дешевке и потом сдают ее в аренду.
руб/м2
Однако оценщики с этим не согласны. По словам Виктора Подкорытова,
работающего в этой сфере 14 лет, отдельные случаи сговора не могут рассматриваться как тенденция.
— Бизнес хочет купить подешевле,
муниципалитет — продать подороже. Все естественно. Ни один профессиональный оценщик не захочет рисковать репутацией, — говорит он.
Более того, оценщик отвечает за
объективность своей работы имуществом и страховкой (минимум 300
тысяч рублей).
Ситуация осложняется тем, что реестра добросовестных оценщиков не
существует. Как нет и единых критериев оценки коммерческой недвижимости. Если для офиса более важны
местоположение, коммуникации,
парковка, то для склада — площадь и
наличие удобных подъездных путей.
Определить рыночную стоимость
офиса сложно, поскольку реальных
продаж мало. В отличие от жилых
объектов коммерческие подаются
как уникальные, сравнительный метод тут малорезультативен, а остальные не дают реальной рыночной
цены, поясняют риелторы.
Сегодня оценка коммерческого
объекта обходится в среднем в10—
15 тысяч рублей, а его выкуп — в 18
тысяч рублей за квадратный метр.
— Если взять соотношение коммерческой цены к арендной ставке,
то примерно за 8—10 лет арендная
ставка окупает цену квадратного метра, тут же у муниципалитета есть
возможность получить доход за пять
лет и инвестировать средства в новые
проекты, — рассуждают в региональном отделении «ОПОРЫ России».
Учредительные документы юрлица либо выписка из ЕГРЮЛ.
Документы, подтверждающие
право государственной или муниципальной собственности на
недвижимое имущество.
6
Решение органа государственной власти или местного самоуправления о продаже имущества
арендатору.
7
8
Договор купли-продажи арендованного имущества.
Кадастровый паспорт объекта
недвижимости (либо план, технический паспорт).
9
Документы, подтверждающие
расчеты по договору куплипродажи.
10
11
Отчет об оценке объекта недвижимого имущества.
Договор аренды, подтверждающий, что имущество находится во временном владении и
(или) пользовании у субъекта
предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до
дня вступления в силу ФЗ № 159
(т.е. до 5 августа 2008 г.).
12
Документы, подтверждающие, что арендная плата перечислялась надлежащим образом.
Цифра
15
тысяч
квадратных метров, арендуемых
малым и средним бизнесом Свердловской области, находится в госсобственности.
По данным МУГИСО
ООО «Троя»
реклама
Постоянным клиентам и пенсионерам скидки!!!
Юридические услуги во всех областях права:
●● составление любых юридических
документов, в т.ч. исковых заявлений, претензий, договоров;
●● все операции с землей;
●● регистрация и ликвидация ООО, ЗАО, ИП, некоммерческих
г. Екатеринбург,
организаций;
ул.Новинская, 2, офис 106,
●● приватизация;
остановка транспорта
«Вторчермет».
●● согласование перепланировки;
Тел/факс: 295-73-03;
●● ведение дел в суде (налоговые, жилищные, трудовые споры,
216-41-30
ДТП, долги, семейные, транспортные, наследственные, арби8-922-219-41-30.
траж);
www.uraltroya.ru;
●● правовой консалтинг;
Elena@uraltroya.ru
●● сопровождение сделок.
VIII Российская газета — www.rg.ru/ural.html — 29 октября 2009 — Четверг — № 206 (5030)
Урал: Приватизация
Земля на Урале может подешеветь
Работа над ошибками
Актуально
Наталия Швабауэр,
Алена Баталова
Сверд ловская област ь
Правительство Свердловской области выделит 1,7 миллиона рублей в 2009 году и 3,66 миллиона в
2010-м на исправление ошибок,
допущенных при проведении
оценки кадастровой стоимости
земель населенных пунктов.
«РГ» к теме кадастра в этом году обращалась уже не раз. Напомним, что
началось все с постановления областного правительства, утвердившего
результаты кадастровой оценки земель поселений, проведенной ФГУП
«Земля» по заказу министерства по
управлению госимуществом. В результате кадастровая стоимость земли в регионе выросла в 1,37 раза, налог на землю в 2—3 раза, а аренда — в
5—10.
Это вызвало негативную реакцию
в обществе, пошли разговоры, что в
соседних регионах такие же участки
стоят дешевле. Так, в Челябинской области квадратный метр в промзоне
оценивается в 400—3000 рублей, в
Свердловской — от 1493 до 4357
рублей.
Посчитали — удивились
В МУГИСО все объяснили разницей в методологии. Если до 2007 года
общепринятой считалась экспертная
оценка, при которой за базу брались
цены на квартиры, и уже от них через
коэффициенты определялась стоимость земли, то теперь — математическая. В ее основе — компьютерная
программа, она проводит расчеты на
основании рыночных цен на землю.
В министерстве не отрицают, что
при проведении оценки были допущены ошибки, выявлено 4820 таких
фактов (на 850 тысяч участков).
ФГУП «Земля» уже признало свою
вину и обязалось провести повторную экспертизу по этим участкам.
Новые данные после согласования с
муниципалитетами и Роснедвижимостью будут вынесены на областную комиссию, а затем утверждены
постановлением правительства
Свердловской области.
Как утверждает руководство ФГУП
«Земля», неточность возникла из-за
того, что первичная информация
ООО «ИНВЕСТ-КЛУБ»
Контактный телефон: 8(343)217-54-33
●● Организация является членом Некоммерческого Партнерства «Российская коллегия
оценщиков» (НП «РКО») с 1996 г.
●● Специалисты-оценщики являются членами НП «СРО «Национальная коллегия
специалистов-оценщиков», опыт работы с 1994 г., 1996 г.
●● Профессиональная деятельность каждого специалиста застрахована на 10 млн.
рублей.
●● Деятельность ООО «Инвест-Клуб» застрахована на сумму Сто миллионов рублей.
Опыт работы: реализованы проекты и работы в области оценки в черной и цветной металлургии, горнодобывающей отрасли, машиностроении, атомной энергетики, жилищнокоммунальном хозяйстве, ВПК России и др.
Направления деятельности
Профессиональная оценка:
— объектов недвижимости (в т.ч. земельных участков, незавершенного строительства);
— объектов движимого имущества;
— бизнеса;
— нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности.
реклама
Кадастровая стоимость некоторых участков снова изменится.
была неверной. Некоторые муниципалитеты вообще не предоставили
данные по земельным сделкам либо
сделали это в неполном объеме. Пришлось брать статистику в БТИ, агентствах недвижимости. В базе, переданной кадастровой палатой, в ряде случаев были неправильно указаны виды
разрешенного использования земель
и площади.
Кроме того, выяснилось, что прирасчетах не брались во внимание
местные особенности. Так произошло, например, в Каменске-Уральском, который разбивает на две части
река Исеть. Земля в так называемом
«старом городе» получилась дорогой,
потому что машина измерила расстояние до центральной части Каменска по карте напрямую. Получилось очень близко, и компьютер автоматически добавил повышающий коэффициент. А на самом деле до ближайшего моста — три километра.
Суд поставил точку
Еще одна важная новость: ввод новых арендных ставок опять откладывается на год, до 1 января 2011-го. А
уже с 1 ноября 2009-го в 20 муниципальных образованиях Свердловской
области меняется базовый размер
арендной платы за землю (БРАП). Сегодня от него напрямую зависит
арендная плата, которая вычисляется
по формуле: площадь участка умножить на БРАП, ставку земельного налога, рассчитанную по правилам,
действовавшим в 2005 году (в рублях
за метр) и коэффициент увеличения
(для 2009 года — 1,115).
— Все предложения, поступившие
до 1 октября, учтены. В основном
речь идет о понижении БРАП с учетом экономической ситуации, хотя
есть территории, где просят о повышении — там кадастровая стоимость
земли снизилась по сравнению с 2008
годом, — поясняет Михаил Жабреев,
заместитель министра МУГИСО.
Есть в этом списке и Екатеринбург
— здесь утвержден понижающий коэффициент 0,1 к годовому размеру
аренды за участки, используемые в
некоммерческих целях.
Прояснилась и ситуация с земельным налогом. Если летом налогоплательщики ждали, чем закончится судебная тяжба, затеянная пенсионеркой Мошкаревой и строительной
компанией (истцы хотели признать
недействующим постановление областного правительства), то теперь
стало ясно: никаких отмен нормативных актов не будет. Точку поставил 5 августа Верховный суд.
Новая оценка земли ждет регион
не раньше 2011—2013 года.
Найти аналог
Эксперты советуют в случае несогласия с результатами кадастровой оценки подобрать рыночные
аналоги объекта и построить расчетную модель. Поскольку база данных по аналогам более полная, в
ней есть сведения, недоступные
«простому» оценщику, то оспорить
полученные результаты будет гораздо сложнее.
— Методы массового расчета —
это, по сути, единичная оценка, где
для каждого объекта находятся аналоги и выполняется построение
расчетной модели. Затем осуществляется переход к следующему объекту, процедура повторяется в автоматическом режиме. Для населенных пунктов, имеющих электронную картографическую подоснову,
можно осуществить координатную
привязку и объектов-аналогов, и
объектов оценки, — поясняет кандидат экономических наук Вячеслав Шихирин, руководитель регионального представительства НП
«Российская коллегия оценщиков»
и НП «СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» в
Свердловской области.
компетентно
Инна Котова,
заместитель руководителя
Управления ФНС России по Свердловской области:
— Земельный налог исчисляется
по формуле: кадастровая стоимость
участка, умноженная на ставку налога.
Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений земельного кадастра.
Уплата производится в конце налогового периода. Кроме того, юрлица перечисляют авансовые платежи ежеквартально в размере 1/4 соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка.
Граждане же уплачивают земельный налог по истечении налогового периода, то есть уведомления за
2009 год они получат в 2010-м, а
кое-где в 2011-м году, так как территории могут сами определять время
выплат.
Ставки земельного налога утверждаются муниципалитетами, но в пределах, установленных НК РФ. Находится земля в собственности у физического или юридического лица — не
важно. Размер ставки определяется
назначением земли. Для сельхозземель, земель жилого фонда и предоставленных под приусадебное хозяйство верхний предел — 0,3 процента,
для остальных — 1,5.
Освобождены от земельного налога предприятия, использующие труд
инвалидов, занимающиеся народными промыслами, учреждения уголовно-исполнительной системы и религиозные организации.
Для полных кавалеров ордена
Славы, Героев Советского Союза,
участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пострадавших от радиационного излучения
в НК РФ предусмотрена не облагаемая налогом сумма в 10 000 рублей. Кроме того, муниципалитеты могут вводить свои льготы.
Сотки в розницу для льготников
Инициатива
Светлана Добрынина,
Наталия Швабауэр
В МУГИСО разработан проект, согласно которому участки под индивидуальное жилищное строительство гражданам будут давать
бесплатно.
Вначале в список включили только тех, кто стоит в муниципальной
очереди на получение или расширение жилья по договору соцнайма, а также федеральных льготников (инвалидов, военнослужащих,
в том числе бывших, «чернобыльцев», пострадавших от аварии на
Выпуск подготовлен Филиалом
ФГУ «Редакция «Российской газеты» г. Екатеринбург
Директор Филиала С. Салыгин
Редактор выпуска С. Панасенко
ПО «Маяк» и от радиационного воздействия на Семипалатинском полигоне). Затем подумали и решили
дать такую возможность еще и сельским специалистам в возрасте до 35
лет, молодым и многодетным семьям, одиноким матерям и отцам.
В общей сложности земельной
льготой смогут воспользоваться
около 765 тысяч свердловчан.
Построить коттедж им не под
силу, но добротный дом — вполне
реально. Если же доходы не позволяют этого сделать, землю можно продать, а на вырученные деньги приобрести комнату или квартиру. Бесплатно стать землевладельцем можно будет только один раз, причем получив участок, человек будет автоматически выбывать из очереди на
жилье.
Для областных земель установлен максимальный размер участка в 15 соток. Для муниципальных
размеры наделов будут определяться утвержденной градостроительной документацией и правилами землепользования.
В то же время к авторам проекта
возник ряд вопросов. Так, депутат
Анатолий Никифоров отметил, что
он потребует от местных бюджетов
значительных затрат на прокладывание сетей. Во вторых, по его мнению,
законопроект провоцирует расцвет
земельной коррупции: лакомые куски у людей скупят спекулянты.
— Этот вопрос не в компетенции
субъекта РФ, он регулируется федеральным законодательством. Область не вправе ограничивать ни сроки строительства, ни перепродажу
Екатеринбург, ул. Тургенева, 13, офис 101,
тел.|факс.: (343) 3559176, 371-2484.
Email: rgural@isnet.ru.
www.rg.ru/ural.html
таких участков. Мы можем только
предусмотреть случаи бесплатного
предоставления земли в собственность. В конце концов, что мешает
ÎÎÎ
тем, кто получил квартиру от муниципалитета, приватизировать и
продать ее? — комментирует Михаил Жабреев, замминистра МУГИСО.
Линия
реклама
Ìû òâåðäî ãíåì Âàøó ëèíèþ
●● Оценка земель для перевода из земель сельскохозяйственного
назначения в земли других категорий, залога, внесения в уставной капитал, судебных разбирательств и др.
●● Оформление дел по отводу земельных участков или переводу
из категории в категорию.
●● Работы по землеус тройс тву и земельному кадас тру.
ООО «Линия»
Адрес в г.Екатеринбурге: ул. Серафимы Дерябиной, 32-б,
телефоны: (343) 278-37-90, 278-37-91
страницы спецвыпуска «Урал: Приватизация»
№ I-VIII являются составной частью «Российской
газеты-Неделя» Рег.№ 302 28.09.1993 г.
Распространяются только в составе газеты
Спецвыпуск «Урал: Приватизация»
выходит для читателей Свердловской области
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
93
Размер файла
1 765 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа