close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

инвестированием в

код для вставкиСкачать
СТО Р00/06-ИСвД-06-2013 «Руководство
на роль: Менеджер по управлению
инвестированием в электромонтажные
работы»
На основании Решения ИСвД от 01.06.2013 г.
Термины и определения:
Инвестиционный проект
Инвестиционно-строительный проект – ИСП
Инвестор
Информационная модель
Информационная система – ИС
Лимит на материалы, работы, механизмы
Паспорт инвестиционного проекта
Менеджер по управлению инвестированием
Команда инвестиционного (инвестиционно-строительного) проекта
Пакет работ
Пакет работ 2-го уровня
Продукт инвестирования
Первичный учетный документ – ПУД
Ресурсная ведомость
Система электронного документооборота – СЭД
Стандарт организации – СТО
Стоимость чистых активов – СЧА
Управляющий инвестиционно-строительным проектом (ИСП)
Требования к исполнению роли:
СТО Перечень стандартов по управлению инвестиционными проектами develop-man
СТО СТД 003-2013 Договор управления инвестиционным проектом
СТО Правила построения системы управления инвестиционными проектами
СТО Регламент заключения договора по инвестиционно-строительному проекту
СТО Методология подготовки отчета о реализации фаз инвестиционно-строительного
проекта
СТО СТД 022-2011 Контракт на оказание услуг по контролю качества работ при
проектировании и строительстве объекта
СТО Управление договорами
СТД 009-2012 Договор строительного подряда (из материалов заказчика)
СТД 019-2012 Договор строительного подряда на монтаж оборудования и конструкций
СТО 22-2004 Авторский надзор за строительством зданий и сооружений;
РД-11-02-2006. Требования к составу и порядку ведения исполнительской документации
при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального
строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ,
конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения;
РД-11-04-2006 Порядок проведения проверок при осуществлении государственного
строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных,
реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства
требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых
актов и проектной документации
РД-11-05-2007. Порядок ведения общего и(или) специального журнала учета выполнения
работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального
строительства
СТО СМК 73.20.14 Экспертиза цены. Порядок проведения
СТО Регламент проведения закупок
СТО СМК 35.13.10 Технологическое присоединение к электрическим сетям
СТО 71.12.12 Контроль соответствия выполняемых работ проектной документации
СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию
СТО Технологическая последовательность выполнения строительно-монтажных работ
по смежным инвестиционно-строительным проектам
СМК 71.12.12 Требования эксплуатационных организаций для проектирования жилых
зданий эконом-класса
СТО СМК 82.19.13 Доверенности. Порядок оформления, контроля над сроком действия,
прекращения действия доверенности
СТО СМК 71.12.12 Руководство по технологическим процессам жилищного и культурнобытового строительства
СТО СМК 71.12.20 Приемка качества промежуточных и скрытых работ подрядчика СМР.
Общий порядок проведения
СТО CМК 70.22.11 Порядок претензионно-исковой работы. Общие положения
СТО Регламент создания ресурсной ведомости
СТО Регламент отражения фактических расходов в индивидуальном
инвестиционно-строительного проекта (ИСП)
бюджете
Нормативы и законы, связанные с ролью:
ТСН 23-320-2000 Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий.
Нормативы по теплозащите зданий. Челябинская область
СНиП 12-01-2004 Организация строительства
СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских
поселений
СНиП 2.02.03-85 Cвайные фундаменты
СНиП 2.01.02-85 Противопожарные нормы
СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Основные положения
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий
СНиП 3.02.01-87 Земляные сооружения, основания и фундаменты
СНиП II-35-76 Котельные установки
СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве
СНиП III-4-80* Техника безопасности в строительстве
СНиП III-10-75 Правила производства и приемки работ. Благоустройство территорий
СНиП II-26-76 Кровли
СНиП 21-02-99 Стоянки автомобилей
СП 48.13330.2011 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 1201-2004
СНиП 3.05.06-85 Электротехнические устройства
СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования (п. 6.4
Обеспечение электробезопасности)
СНиП III-4-80 Техника безопасности в строительстве (п. 13. Электромонтажные работы);
Правила устройства электроустановок (ПУЭ)
ПОТ Р М-016-2001 (РД 153-34.0-03.150-00) Межотраслевые правила по охране труда
(правила безопасности) при эксплуатации электроустановок
Градостроительный кодекс Российской Федерации
Федеральный закон от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании»
Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" /N
384-ФЗ от 30.12.2009
Распоряжение № 1047-р "О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей
таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной
основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический
регламент о безопасности зданий и сооружений"
Приказ № 2079 "Об утверждении Перечня документов в области стандартизации, в
результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение
требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический
регламент о безопасности зданий и сооружений"
Требования к оснащению рабочего места роли:
СТО Перечень требований к оснащению рабочих мест (категория 3)
Программные комплексы для роли:
Сайт Develop-man
Сайт инвестиционных проектов
Сайт единичных ресурсов
Сайт закупки
Рабочее место в системе бухгалтерского учета (доступ к подсистемам в 1С:
«Автоматизация ген. поставок», «Управление договорами», «Управление инвест.
проектами в строительстве»)
Рабочее место в системе управления коммуникациями и бизнес-процессами (доступ в IBM
Lotus, Microsoft Lync, Microsoft Outlook)
Сайт Докипедия
Сайт юридических лиц
Сайт физических лиц
Сайт Маркетинговые технологии
Сайт MS Project
Инструкции, шаблоны и учебные материалы на роль:
Инструкции, Шаблоны, Контакты
Общие положения:
1. Настоящий Стандарт организации «Руководство на роль: Менеджер по управлению
инвестированием в электромонтажные работы» (далее – Руководство), входящий в
технологию develop-man, и основанный на методологии develop-man, устанавливает
основные обязательные требования к порядку и способу выполнения роли менеджера по
управлению инвестированием в электромонтажные работы (далее – Менеджер) при
реализации инвестиционно-строительного проекта (ИСП) лицом, заключившим с
Инвестором договор управления инвестиционным проектом. Руководство также
устанавливает требования, которые являются обязательными для иных лиц, участвующих
в реализации ИСП в процессах, организуемых Менеджером и описанных в Руководстве (в
том числе, для Инвестора, Офиса управления проектами, лиц, заключающих с
Инвестором договоры, которые направлены на реализацию инвестиционно-строительных
проектов).
2. Руководство устанавливает необходимый и обязательный перечень действий и
операций, которые осуществляются лицом в роли Менеджера при реализации
инвестиционно-строительных проектов. На усмотрение Инвестора определенные
действия и операции, указанные в Руководстве, могут осуществляться лицами с иной
ролью в соответствии с договорами, заключаемыми Инвестором с такими лицами.
3. Основная задача Менеджера – своевременное выполнение всего комплекса работ на
фазе строительства и фазе сдачи в эксплуатацию, в соответствии с проектной
документацией и графика работ по проекту (в системе электронного документооборота
Lotus Notus и MC Project), а также договорами и контрактами на выполнение подрядных
работ в пределах своей компетенции, в соответствии с требованиями, установленными
законодательством, другими нормативными правовыми актами, государственными
стандартами, строительными, санитарными и иными нормами и правилами, стандартами
размещенным в сети Интернет на сайтах по адресам: http://develop-man.ru и
http://dokipedia.ru (далее – Стандарты), Руководством.
4. Менеджер обеспечивает выполнение всего комплекса работ в рамках утвержденного
бюджета инвестиционно-строительного проекта по Пакетам работ.
5. Менеджер обеспечивает в соответствии с Руководством реализацию одновременно 4
(четырех) инвестиционно-строительных проектов.
6. В случае если Инвестор обладает документами, на получение которых направлены
описанные Руководством действия и (или) операции, то действие и (или) операция
считается пройденным(и) и необходимость осуществлять Менеджером такие действия и
(или) операции отсутствует.
Краткая характеристика обязанностей Менеджера:
Действие 1: Подготовка документации.
Наименование
Стандарты, Консультанты
операции
• Пункт 1.1 Аналитика
рынка поставщиков
• Сайт инвестиционных проектов• Сайт Маркетинговые
продукции и ТРУ на
технологии
основе проектной
документации;
• Пункт 1.2 Получение
ТУ на подключение к • Специалист по информационной поддержке
инженерным сетям;
• СТО Регламент заключения договора по инвестиционно• Пункт 1.3 Запрос на
строительному проекту• СТО Регламент создания ресурсной
коммерческие
ведомости• СТО Руководство на роль: Менеджер по управлению
предложения;
инвестированием в проектирование
• Пункт 1.4 Выбор
подрядной
• СТО Регламент заключения договора по инвестиционноорганизации
строительному проекту• СТО Регламент проведения закупок
(поставщика ТРУ);
• Пункт 1.5 Включение
подрядной
организации в
• Сайт Маркетинговые технологии• СТО Регламент заключения
Информационную
договора по инвестиционно-строительному проекту
систему
«Маркетинговые
технологии»;
• СТО Регламент заключения договора по инвестиционно• Пункт 1.6 Заключение строительному проекту• СТД 009-2012 Договор строительного
договоров с подрядной подряда (из материалов заказчика)• СТД 019-2012 Договор
организацией.
строительного подряда на монтаж оборудования и конструкций•
Специалист по информационной поддержке
Действие 2: Организация электромонтажных работ.
Наименование
операции
• Пункт 2.1
Задачи по
назначенной
роли;
• Пункт 2.2
Заключение
Контракта на
оказание услуг
по контролю
качества работ
при
строительстве
объекта;
Стандарты, Эксперты
• Сайт MS Project
• СТД 022-2011 Контракт на оказание услуг по контролю качества работ
при проектировании и строительстве объекта• РД-11-04-2006 Порядок
проведения проверок при осуществлении государственного
строительного надзора и выдачи заключений о соответствии
построенных, реконструированных, отремонтированных объектов
капитального строительства требованиям технических регламентов
(норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной
документации
• РД-11-02-2006. Требования к составу и порядку ведения
исполнительской документации при строительстве, реконструкции,
• Пункт 2.3
капитальном ремонте объектов капитального строительства и
Ведение
требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ,
исполнительной конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения• РДдокументации; 11-05-2007. Порядок ведения общего и(или) специального журнала
учета выполнения работ при строительстве, реконструкции,
капитальном ремонте объектов капитального строительства
• СТО Регламент заключения договора по инвестиционно• Пункт 2.4
строительному проекту• СТД 009-2012 Договор строительного подряда
Требования,
(из материалов заказчика)• СТД 019-2012 Договор строительного
предъявляемые
подряда на монтаж оборудования и конструкций• СТО Методология
к менеджеру во
подготовки отчета о реализации фаз инвестиционно-строительного
время работы с
проекта• СТО Технологическая последовательность выполнения
подрядными
строительно-монтажных работ по смежным инвестиционноорганизациями;
строительным проектам
• Пункт 2.5
Контроль
• СТО Регламент отражения фактических расходов в индивидуальном
расходования бюджете инвестиционно-строительного проекта (ИСП)• Сайт
бюджета и
инвестиционных проектов• Сайт MS Project
ресурсов;
• Пункт 2.6
Проведение
• СТО СМК 22-2004 Авторский надзор за строительством зданий и
авторского
сооружений
надзора;
• Пункты 2.7
Контроль над
• СТД 009-2012 Договор строительного подряда (из материалов
процессом
заказчика)• СТД 019-2012 Договор строительного подряда на монтаж
ведения работ
оборудования и конструкций
подрядными
организациями;
• Пункты 2.8
• СТД 009-2012 Договор строительного подряда (из материалов
Приемка работ, заказчика)• СТД 019-2012 Договор строительного подряда на монтаж
выполненных
оборудования и конструкций• СТО СМК 71.12.20 Приемка качества
подрядной
промежуточных и скрытых работ подрядчика СМР. Общий порядок
организацией; проведения• Специалист по информационной поддержке
• Пункт 2.9
• СТО СМК 35.13.10 Технологическое присоединение к электрическим
Подготовка
сетям• СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального
объекта к вводу
строительства в эксплуатацию
в эксплуатацию.
Действие 3: Сдача объекта в эксплуатацию.
Наименование
операции
• Пункт 3.1
Основные
положения;
• Пункт 3.2
Подготовка к
работе
приёмочной
комиссии;
• Пункт 3.3
Приемка
объекта в
эксплуатацию.
Стандарты, Эксперты
• СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в
эксплуатацию• СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных
строительством объектов. Основные положения
• СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в
эксплуатацию• СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных
строительством объектов. Основные положения
• СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в
эксплуатацию• СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных
строительством объектов. Основные положения• Специалист по
информационной поддержке
Действие 1: Подготовка документации
1.1. Аналитика рынка поставщиков продукции и ТРУ на основе проектной
документации.
Менеджер перед началом строительно-монтажных работ обязан ознакомиться с
проектной документацией и увязать ее с графиком производства работ. На основе
документации выполнить аналитику рынка поставщиков работы/услуги не выходя за
рамки срока выполнения работ и бюджета ИСП.
1.2. Получение ТУ на подключение к инженерным сетям.
Менеджер должен получить у менеджера по управлению инвестированием в
проектирование ТУ на подключение к инженерным сетям (ТУ на подключение можно
найти в системе электронного документооборота Lotus Notus во вкладке ИТК, подсистеме
локальная сеть, раздел Документация).
1.3. Запрос на коммерческие предложения.
Создание запросов на коммерческие предложения допускается только при наличии
разработанной, согласованной и утвержденной ресурсной ведомости в соответствии с
СТО Регламент создания ресурсной ведомости, СТО Руководство на роль: Менеджер по
управлению инвестированием в проектирование и СТО Правила построения системы
управления инвестиционными проектами.
Менеджер создает запросы на коммерческое предложение (по форме) и пересылает их
по электронной почте подрядным организациям (адреса электронной почты можно найти
на сайте Юридические лица). Со списком потенциальных подрядчиков необходимо
ознакомиться на страницах единичных ресурсов CGC по виду работ. В запросе
коммерческого предложения необходимо указать.
- ведомость подсчета трудозатрат (итоговый вариант);
- ссылок на сайт единичных ресурсов CGC и при необходимости на разделы проектной
документации, однозначно определяющие конструктив и технические требования к ТРУ,
которые предполагается использовать в процессе строительства;
- дополнительных требований к качеству и объему ТРУ поставляемых подрядчиком;
- сроков поставки товаров, работ, услуг по оперативному графику реализации
инвестиционно-строительного проекта.
Процесс подачи запроса на коммерческое предложение производить согласно СТО
Регламент заключения договора по инвестиционно-строительному проекту.
1.4. Выбор подрядной организации (поставщика ТРУ).
Менеджер должен на основе анализа коммерческих предложений определить вариант
закупки ТРУ (Безтендерная закупка/
Безальтернативная/ Безотлагательная/ По
результатам тендера) согласно СТО. Регламент заключения договора по инвестиционностроительному проекту и СТО Регламент проведения закупок. По завершению процедуры
выбора подрядчика Менеджер обязан оформить результаты выбора подрядчика
письмом на управляющего инвестиционно-строительным проектом. Нужно учесть, что
если подрядчик на определенный вид работ уже определен (например отделочные
работы) не нужно проводить дополнительные тендеры по поиску подрядчиков на
аналогичные работы по другим участкам того же объекта. В договоре нужно
зафиксировать срок выполнения всех работ, выполняемых выбранной подрядной
организацией.
1.5.
Включение
подрядной
«Маркетинговые технологии».
организации
в
Информационную
систему
В случае, если подрядная организация, приславшая коммерческое предложение,
отсутствует в Информационной системе «Маркетинговые технологии», Менеджер
направляет
заявку
в ООО «МТ» для включения подрядной организации в
Информационную систему «Маркетинговые технологии».
1.6. Заключение договоров с подрядной организацией.
После выбора подрядных организаций Менеджер, используя стандартные формы
договоров обязан заключить договора с выбранными подрядными организациями (текст
соответствующего договора и все приложения к нему создавать согласно инструкций). В
исключительных случаях (по визе Специалиста по контролю и анализу за
инвестированием СЧА в ИСП в письме выбора Подрядчика /Поставщика) он может
использовать оригинальные формы договоров.
В процессе создания договоров менеджер также обязан создать спецификации на
основе ВПТ в программе 1С Бухгалтерия и осуществить их привязку к бюджету проекта
на сайте инвестиционно-строительных проектов.
Не допускается при создании спецификации превышать физический объем единичного
ресурса CGC (накопленным итогом) над количеством, зафиксированным по ведомости
подсчета трудозатрат и ресурсной ведомости на сайте ИСП.
Превышение по пакету работ фактических расходов по инвестиционному проекту над
плановыми, определенными в Базовом плане реализации инвестиционного проекта и в
бюджете инвестиционного проекта на сайте инвестиционных проектов является
недопустимым. В том случае, когда необходимо изменить плановые расходы между
пакетами работ нужно действовать согласно СТО СТД 003-2013 Договор управления
инвестиционным проектом и СТО Регламент заключения договора по инвестиционностроительному проекту.
Менеджер перед заключением договора обязан разработать Техническое задание для
подрядчика по договору строительного подряда с указанием:
- наименования объекта, на котором производятся работы;
- особых условий с указанием разделов проектной документации и номера спецификации
по договору;
- общих требований к порядку и результату выполняемой работы.
Ведомость подсчета трудозатрат передается подрядчику совместно с техническим
заданием для определения сопоставимой стоимости работ у различных подрядчиков и не
включается в состав приложений к договору строительного подряда.
Действие 2: Организация электромонтажных работ.
2.1. Задачи по назначенной роли.
Список работ, которые входят в сферу компетенции Менеджера, указан в проектной
документации и расписании инвестиционно-строительного проекта (ИСП) в MC Project.
2.2. Заключение Контракта на оказание услуг по контролю качества работ при
строительстве объекта.
В целях осуществления контроля качества выполнения электромонтажных работ
Менеджер обязан в соответствии с требованиями СТО СТД 022-2011 Контракт на
оказание услуг по контролю качества работ при проектировании и строительстве
объекта не позднее 3 рабочих дней до даты начала контроля со стороны специалиста по
качеству за работами, входящими в компетенцию Менеджера, предоставить все
имеющиеся исходные данные, документы и информацию о подрядчиках, с которыми
заключены договора на строительный подряд, и обеспечить доступ на все площадки
объекта строительства, где требуется обеспечить контроль.
Вся работа с подрядными организациями должна осуществляться Менеджером согласно
заключенным договорам с соблюдением сроков, указанных в графике производства
работ и обязательным контролем процесса выполнения работ и качества.
2.3. Ведение исполнительной документации.
В ходе электромонтажных работ в обязательном порядке Менеджер должен
контролировать заполнение Подрядчиком, с которым заключен договор строительного
подряда, исполнительной документации, указанной в РД-11-02-2006. Требования к
составу и порядку ведения исполнительской документации при строительстве,
реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и
требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков
сетей инженерно-технического обеспечения. и РД-11-05-2007. Порядок ведения общего
и(или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции,
капитальном ремонте объектов капитального строительства перед подписанием актов
контроля качества промежуточных работ и согласованием отчетов по промежуточным
работам в пределах своей компетенции.
2.4. Требования, предъявляемые к Менеджеру во время работы с подрядными
организациями.
Основные требования, предъявляемые к Менеджеру в процессе работы с подрядными
организациями:
1) В соответствии с графиком производства работ Менеджер обязан определить сроки
производства подрядных работ.
2) Подготовить строительную площадку до даты начала комплекса работ и передать ее
подрядчику по акту приема-передачи строительной площадки (форма акта указана в
соответствующем стандартном договоре строительного подряда).
3) Указать подрядной организации места для складирования мусора. Совместно с
командой определить данное место. Ответственный за договор с МУП "ГорЭкоЦентр" менеджер по управлению инвестированием в строительство.
4) Организовать через менеджера по управлению инвестированием в обеспечение
машинами и механизмами и менеджера управлению инвестированием в поставку
материалов и оборудования согласно ранее поданным заявкам, установленные
спецификацией на материалы и оборудование (если по договору подрядная организация
предоставляет только услуги, а материалы поставляет заказчик) необходимых для
осуществления подрядных работ. В случае переноса сроков подрядных работ, а
следовательно даты поставки материалов и оборудования, машин и механизмов,
необходимо уведомить менеджера по управлению инвестированием в обеспечение
машинами и механизмами и менеджера управлению инвестированием в поставку
материалов и оборудования официальным письмом в системе электронного
документооборота IBM Lotus. Если поставка материалов или оборудования не может
быть исполнена в установленный срок, Менеджер обязан известить подрядчика в срок
указанный в заключенном договоре (для СТД 009-2012 Договор строительного подряда
(из материалов заказчика)) необходимо предупредить подрядную организацию за два
рабочих дня до начала работ).
5) Менеджер обязан перед выполнением основных строительных работ обеспечить
объект строительства точками подключения к временному электроснабжению и
электронной связи (интернет) не позднее 48 часов после получения заявки.
6) Менеджер обязан проконтролировать установку подрядными организациями
проверенных электросчетчиков и опломбировать их после установки в присутствии
представителя подрядной организации.
7) Менеджер после
предоставления
подрядчику
все
необходимой
технической
документации, ПМР, ВПТ, тех. задания, спецификаций и т.д. обязан истребовать с него
ППР.
8) В случае получения от организации, осуществляющей контроль качества, предписаний
по выполнению электромонтажных работ, Менеджер обязан рассмотреть данное
предписание, устранить замечания по данному предписанию, либо оповестить
Подрядчика и истребовать устранения замечания.
9) После рассмотрения актов контроля качества промежуточных работ представителем
организации, осуществляющим контроль качества на строительном объекте, Менеджер
должен осуществить утверждение Отчета о выполнении промежуточных работ в течение
десяти рабочих дней от даты его представления, при наличии замечаний должен
оформить в адрес Подрядчика мотивированный отказ в приемке промежуточных работ.
(СТО Методология подготовки отчета о реализации фаз инвестиционно-строительного
проекта).
10) Заблаговременно извещать подрядчика об изменении стандартов.
11) При производстве работ по подключению к инженерным сетям или в опасной
близости к ним Менеджер обязан обеспечить присутствие владельцев инженерных
сетей.
12) Требования к выполнению работ по смежным инвестиционным проектам
осуществляется
согласно СТО Технологическая последовательность выполнения
строительно-монтажных работ по смежным инвестиционно-строительным проектам.
2.5. Контроль расходования бюджета и ресурсов.
Менеджер обязан постоянно контролировать расходование бюджета на подрядные
работы и расходование ресурсов подрядными организациями.
2.6. Проведение авторского надзора.
Проведение авторского надзора за ходом СМР со стороны организации проектировщика
осуществляется согласно СТО СМК 22-2004 Авторский надзор за строительством зданий
и сооружений.
2.7. Контроль над процессом ведения работ подрядными организациями.
В случае обнаружения дефектов и нарушение сроков годности в поставленных
материалах и оборудовании, отсутствии паспортов, сертификатов, свидетельств,
эксплуатационной документации или нарушении сроков поставки Менеджер обязан в
письменной форме известить менеджера по управлению инвестированием в поставку
материалов и оборудования, с истребованием актов проверки и рекламаций. Также
необходимо уведомить управляющего инвестиционно-строительным проектом.
В случае незапланированных простоев машин и механизмов более одного часа,
необходимо в письменной форме известить менеджера по управлению инвестированием
в обеспечение машинами и механизмами.
Каждую неделю Менеджер должен формировать список мероприятий по работам с
просроченным сроком с указанием причины простоя и отправлять его через канцелярию
на согласование управляющему инвестиционно-строительным проектом и менеджеру по
управлению инвестированием в строительство.
Безотлагательно извещать управляющего инвестиционно-строительным проектом и
государственный строительный надзор о каждом случае возникновения аварийной
ситуации.
2.8. Приемка работ, выполненных подрядной организацией.
Приемка выполненных работ осуществляется согласно условий заключенного с
подрядчиком договора подряда по техническому заданию и требований СТО СМК
71.12.20 Приемка качества промежуточных и скрытых работ подрядчика СМР. Общий
порядок проведения.
Приемка осуществляется после окончания выполнения подрядчиком всего комплекса
работ по договору и оформляется соответствующим актом приема-передачи
выполненного комплекса работ.
В случае если работы по настоящему договору выполнены с недостатками, менеджер
должен по своему выбору:
- потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков;
- соразмерно уменьшить стоимость работ по настоящему договору;
- устранить недостатки работ путем привлечения третьих лиц и потребовать от
подрядчика возмещения расходов на устранение недостатков работ.
Комплекс работ считается выполненным после предоставления подрядчиком комплекта
исполнительной документации и подписания сторонами актов и отчетов, оговоренных в
заключенном договоре строительного подряда.
Гарантии качества работ оговариваются соответствующим пунктом в заключенном
договоре подряда.
2.9. Подготовка объекта к вводу в эксплуатацию.
После приемки объекта по актам от подрядчиков Менеджер обязан подготовить его к
вводу в эксплуатацию, обеспечив:
- проверку паспортов объекта по электромонтажной части;
- документы, подтверждающие соответствие электрических сетей и оборудования на
объекте требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим
условиям;
- выполнение индивидуального и комплексного опробования инженерно-технического
оборудования;
- производство пусконаладочных работ с пробной эксплуатацией и выпуск продукции
(оказание услуг) в установленном проектом объеме для окончания пускового периода;
- передачу территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних
коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание (системы электроснабжения,
слаботочные сети, сигнализация, видеонаблюдение) (СТО СМК 35.13.10 Технологическое
присоединение к электрическим сетям);
- получение заключений, специальных разрешений на эксплуатацию объектов и
оборудования в соответствующих органах государственного надзора (ВРЦ ГСЭН, ГУ ПР,
ВО ГПС, ТО ГУ ГАСН).
Действие 3. Сдача объекта в эксплуатацию
3.1. Основные положения.
Порядок сдачи законченного объекта строительства в эксплуатацию регламентируется:
- СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию;
- СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Основные положения.
Порядок и основания для регистрации права собственности на созданный объект
недвижимости предусмотрено ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и
регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также
право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
К законченному строительству относятся, согласно пункту 3.2.1 Положения по
бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, принятые в эксплуатацию объекты,
приемка которых оформлена в установленном порядке. На таком объекте в соответствии
с утвержденным в установленном порядке проектом выполнены все строительные
работы, произведен монтаж инженерных систем и технологического оборудования,
проведен требуемый комплекс испытательных и пусконаладочных работ, проведен в
пробном режиме выпуск продукции (оказание услуг) в установленном проектом объеме
для окончания пускового периода, обеспечена передача территориальным или другим
эксплуатационным организациям внешних коммуникаций на обслуживание, получены
специальные разрешения на эксплуатацию объекта и оборудования в соответствующих
органах государственного надзора.
Для подготовки объекта к сдаче Менеджер должен убедиться в том, что все этапы
электромонтажных работ полностью завершены, подписаны акты о приемке работ
подрядчиков по каждому этапу электромонтажных работ.
3.2. Подготовка к работе приёмочной комиссии.
Менеджер должен совместно с остальными членами команды ИСП составить график
подготовки объекта к сдаче и приступить к осмотрам отдельных элементов конструкций,
на соответствие заявленным эксплуатационным характеристикам и отдельных элементов
инженерных сетей, а также провести пробные пуски оборудования и комплексные
испытания в пределах ответственности своей роли. Все осмотры ведутся совместно со
специалистами команды управляющей компании, по результатам которых нужно
составить акты по формам СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального
строительства в эксплуатацию, СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных
строительством объектов. Основные положения, ГОСТ или ТУ. В ходе осмотров и
пробных пусков специалистами команды управляющей компании в перечне замечаний
фиксируются все выявленные недостатки. В дальнейшем данный перечень используется
для работы приёмочной комиссии.
Менеджер обязан передать менеджеру по управлению инвестированием в
строительство техническую документацию, необходимую для заключения договора на
электроснабжение. Она входит в комплект технической документации, необходимый для
заключения договоров снабжения объекта коммунальными ресурсами (тепло, водо, газо,
и водоотведение), паспорт на эксплуатацию объекта, паспорта на квартиры, которые
передаются представителю управляющей компании.
После всех вышеуказанных действий объект должен быть подключен к внешним сетям
электроснабжения и слаботочным сетям, после чего произведен запуск в работу систем
диспетчерской связи и управления, пожаротушения и дымоудаления, лифтов,
эскалаторов и других систем жизнеобеспечения объекта.
3.3. Приемка объекта в эксплуатацию.
Перед началом работы приемочной комиссии, Менеджер в пределах своей компетенции
должен:
- обеспечить свободный проход ко всем участкам объекта,
- проверить наличие электроэнергии;
- убрать с объекта опасные механизмы;
- проверить готовность инженерных систем.
В состав Приемочной комиссии входят команды ответственных управляющей компании и
Инвестора, могут входить привлеченные специалисты по инициативе ответственных
управляющей компании или Инвестора (по согласию сторон), а также привлеченные
специалисты по инициативе Инвестора.
Начало работы Приемочной комиссии инициирует Управляющий инвестиционностроительным проектом после получения информации о готовности от менеджера по
управлению инвестированием в строительство и от других менеджеров команды ИСП.
При приёмке объекта в эксплуатацию Приемочная комиссия производит осмотр
инженерных систем и конструкций объекта, на предмет устранения замечаний
выявленных при подготовке к приемке (согласно Перечня замечаний) и соответствие их
заявленным эксплуатационным характеристикам, проектным решениям, а также наличие
необходимого комплекта технической, проектной документации.
В случае отсутствия замечаний по окончании работы Приемочной комиссии
ответственным управляющей компании, в течение 2 дней, составляется Акт готовности
объекта к приемке в эксплуатацию (Приложение Д) и подписывается представителем
Застройщика.
Датой окончания работы Приемочной комиссии считается дата согласования перечня
замечаний или подписания Акта готовности объекта к приемке в эксплуатацию.
При наличии замечаний объект не принимается в эксплуатацию. Порядок действий
Инвестора и управляющего инвестиционно-строительным проектом в этом случае описан
в пункте 6.3 СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в
эксплуатацию.
Менеджер, исходя из перечня замечаний в пределах своей роли, предоставляет
управляющему инвестиционно-строительным проектом информацию по срокам
устранения замечаний. Управляющий инвестиционно-строительным проектом составляет
на основе этих данных график устранения замечаний (Приложение Е) и направляет его
на Инвестора вместе с гарантийным письмом.
Ответственность за обслуживание и сохранность имущества объекта до передачи его в
эксплуатацию несет Застройщик (команда ИСП, каждый в пределах своей роли).
Согласно
пункта 6.3.13 СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального
строительства в эксплуатацию в случае отсутствия замечаний Инвестор уведомляет
управляющего инвестиционно-строительным проектом о готовности к сдаче объекта в
эксплуатацию и прикладывает Акт готовности объекта к приемке в эксплуатацию.
Фактом передачи объекта в эксплуатацию считается подписание Акта приемки-передачи
объекта на балансовое обслуживание (Приложение Ж) между Застройщиком и
Инвестором, Инвестором и представителем управляющей компании. Акт приемкипередачи объекта на балансовое обслуживание готовится Инвестором.
Передача объекта на обслуживание управляющей компании производится в
соответствии с пунктом 6.4 СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального
строительства в эксплуатацию.
Передача ключей от хозяйственно-бытовых помещений, нежилых строений, квартир и т.д.
производится по акту приема-передачи от подрядчиков службе охраны, а от охраны в
свою очередь представителю управляющей компании.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
16
Размер файла
179 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа