close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Правовое регулирование риэлторской деятельности

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА»
Факультет экономики, управления и права
Кафедра юридических дисциплин
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: Правовые основы риэлторской деятельности
по специальности: 030501.65 Юриспруденция
Айдинян Лусине Артуровна
к.ф.н., доцент Бугрова
Валентина Романовна
Студент
Руководитель
Москва
2014 г.
2
РЕФЕРАТ
Студента Айдинян Лусине Артуровны
Дипломная
работа
на
тему:
Правовые
основы
риэлторской
деятельности
Учебная группа ЮРД-09-1
Объем работы: количество страниц 90. Графическая часть 3 листа.
Предмет и объект
данной работы.
Объектом дипломной работы
являются правоотношения в области правового регулирования риэлторской
деятельности, их возникновение, становление, современное состояние и
дальнейшие перспективы развития в Российской Федерации.
Предмет дипломной работы, определивший данную тему, составляет
регулирование риэлторской деятельности в России на основе судебной
практики и теоретических исследований в этой области.
Целью
дипломной
работы
-
произвести
анализ
правового
регулирования риэлторской деятельности и разработать предложения по
совершенствованию регулирования риэлторской деятельности в Российской
Федерации.
Для достижения данной цели, были поставлены следующие задачи:
- осуществить историко-правового анализа становления и развития
законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере
недвижимости;
-
провести
анализ
действующего
российского
и
зарубежного
законодательства, норм международного права о риэлторской деятельности,
судебной практики в данной области в России;
- проанализировать права и обязанности риэлтора и клиента как сторон
риэлторского договора;
-
выявить
современные
проблемы
правового
регулирования
риэлторской деятельности;
- дать рекомендации по регулированию риэлторской деятельности.
3
Ключевые
слова:
риэлтор,
риэлторская
деятельность,
регулирование, недвижимость, клиент, риэторский договор.
правовое
4
ABSTRACT
Student: Aydinyan Lusine Artorovna
Study group: ЮРД 09-1
Diploma thesis on the topic: Legal regulation of real estate activity
Scope of work: 90 pages. Graphical part 3 pages.
The object of this study is- relations in the field of legal regulation of real
estate activity, their origin, formation, current state and prospects for further
development in the Russian Federation. Subject of study regulation of real estate
activity in Russia on the basis of judicial practice and theoretical research in this
region.
The purpose - to analyze the legal regulation of real estate activity and to
develop proposals to improve the regulation of real estate activity in the Russian
Federation.
To achieve this goal, the following tasks were:
- To carry out the historical and legal analysis of the formation and
development of legislation regulating the relations of representation in real estate;
- An analysis of the current Russian and foreign legislation, international law
on real estate activity jurisprudence in this area in Russia;
- To analyze the rights and duties of agent and client sides as realtor
contract;
- Identify contemporary problems of legal regulation of real estate activity;
- Make recommendations to regulate the real estate activity.
Key words: real, real estate activity, legal regulation, real estate, realtor
contract, client.
5
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................... 3
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ......... 7
1.1 История развития посреднеческих отношений в сфере недвижимости в
России ................................................................................................................... 7
1.2 Понятие риэлторской деятельности, виды риэлторских услуг и их
правовое регулирование .................................................................................... 13
ГЛАВА 2. ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ОКАЗАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ
УСЛУГ ................................................................................................................ 25
2.1 Юридическая природа риэлторского договора .......................................... 25
2.2 Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора ........ 38
2.3 Права и обязанности клиента со стороны риэлторского договора............ 52
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
О РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................................................. 61
3.1 Современные проблемы правового регулирования риэлторской
деятельности в РФ.............................................................................................. 61
3.2 Предложения по совершенствованию законодательства о риэлторской
деятельности в РФ.............................................................................................. 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................. 80
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 83
ПРИЛОЖЕНИЯ.....................................................................................................90
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной темы подтверждается тем, что с появлением
рынка недвижимости в Российской Федерации и развитием оборота на нем,
большую значимость приобрела деятельность лиц, оказывающих помощь в
приобретении, продаже или аренде объектов недвижимости, прежде всего,
жилых помещений. Этих лиц обычно именуют агентами по недвижимости
или как они предпочитают именовать себя – риэлторами. Значимость
риэлторской деятельности обусловлена тем, что она связана с одной из
важнейших материальных ценностей человека – его жилищем.
В силу того, что риэлторская деятельность осуществляется в
Российской Федерации непродолжительное время, при ее осуществлении
возникает множество проблем. Это связано с отсутствием в Российской
Федерации
специального
позволяющего
должным
регулирования
образом
риэлторской
регламентировать
деятельности,
данный
вид
предпринимательской деятельности. Хотя в научной литературе имеют место
утверждения,
согласно
которым
необходимость
в
специальном
регулировании отсутствует, поскольку такая деятельность регулируется
положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),
касающимися либо агентирования, либо возмездного оказания услуг.
Отсутствие единства мнений о правовой природе, понятии и сущности
риэлторской деятельности как среди ученых-юристов, представителей
органов государственной власти Российской Федерации, арбитражных судов
и судов общей юрисдикции Российской Федерации, так и большинства
граждан России, агентов по недвижимости (риэлторов), влечет ряд проблем,
возникающих в процессе осуществления риэлторской деятельности.
Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса
экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости. К ним
относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и
публичных правоотношений с недвижимостью; 2) рост числа судебных
7
споров о толковании и применении условий и понятий посреднических
договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном
обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве,
регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом,
названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в
договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок
формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого
часто на практике «риэлторским договором».
Важность
исследования
риэлторских
договоров
определяется
рядом
теоретических и практических проблем правового регулирования в этой
сфере.
Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения
правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под
сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и
договорно-правового
порядка.
Во-вторых,
введение
государственной
регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского,
предпринимательского,
жилищного,
земельного,
градостроительного
законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос
на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью. Втретьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской
деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических
подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта
современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий
посредничества
на
рынке
недвижимости.
В-четвертых,
институт
посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не
только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и
сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных
последствий ее заключения.
Актуальность темы обусловлена и особенностями юридической
природы риэлторского договора, предметом которого является оказание
8
риэлторских услуг. Они могут включать в себя посредническую, оценочную,
маркетинговую, консультационную деятельность, а также юридические
действия (представительство риэлтором интересов клиента в органах
государственной власти, местного самоуправления и иных организациях).
Таким образом, правовое регулирование риэлторской деятельности
складывается из комплекса частноправовых обязательств, на реализацию
которых направлена деятельность риэлтора.
Теоретическую основу исследования составили
отечественных и зарубежных правоведов, социологов и
труды ведущих
экономистов, в
которых затрагиваются вопросы анализируемой темы.
В процессе исследования рассматривались научные концепции таких
выдающихся представителей правовой мысли, как: Т.Е. Абовой, Л.В.
Андреевой, В.К. Андреева, М.М. Агаркова, В.А. Белова, Е.В. Богданова,
М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М.
Гонгало, H.Г. Дорониной, Л.Г. Ефимовой, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Л.А.
Лунца, О.А. Красавчикова, Н.И. Клейн, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, И.Б.
Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И.А.
Покровского, В.А. Рахмиловича, В.К. Райхера, Г.Ф. Ручкиной, О.Н.
Садикова, СВ. Сарбаша, Н.Г. Семилютиной., Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого,
В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохлова, Б.Б.
Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, М.Я. Шиминовой, В.Ф. Яковлева и других.
Нормативно-правовой основой являются: Конституция Российской
Федерации, российское законодательство и подзаконные акты РФ.
Объект исследования - правоотношения в области правового
регулирования риэлторской деятельности, их возникновение, становление,
современное состояние и дальнейшие перспективы развития в Российской
Федерации.
Предмет исследования - регулирование риэлторской деятельности в
России на основе судебной практики и теоретических исследований в этой
области.
9
Цель – произвести анализ правового регулирования риэлторской
деятельности
и
разработать
предложения
по
совершенствованию
регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации.
Для достижения данной цели, были поставлены следующие задачи:
- осуществить историко-правовой анализ становления и развития
законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере
недвижимости;
-
провести
анализ
действующего
российского
и
зарубежного
законодательства, норм международного права о риэлторской деятельности,
судебной практики в данной области в России;
- проанализировать права и обязанности риэлтора и клиента как сторон
риэлторского договора;
-
выявить
современные
проблемы
правового
регулирования
риэлторской деятельности;
- дать рекомендации по регулированию риэлторской деятельности.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и
списка использованной литературы.
10
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 История развития посреднических отношений в сфере недвижимости
в России
До переворота 1917 года посредничество на рынке недвижимого
имущества в принципе не отличалось от посредничества в других сферах
общественной жизни. В советском государстве власти вообще запретили
посредничество
на
ответственности.
рынке
Мы
недвижимости
можем
говорить
под
о
страхом
уголовной
сформировавшемся
и
самостоятельном институте посредничества в сфере оборота недвижимости в
России только лишь с начала девяностых годов прошлого века.
До
1992
года
существовало
некоторое
количество
фирм,
занимающихся оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимостью.
Ими была осознана необходимость, создания объединения, способного
эффективно защищать интересы профессиональных посредников по сделкам
с недвижимостью.
Так, 20 мая 1992 года была создана Российская Гильдия Риэлторов
(РГР) - первое и общероссийское объединение риэлторов: Основным органом
РГР является Совет, состоявший в 1992 году из пяти человек 1.
В 1993 году РГР совместно с МПОА проводят первые высшие
риэлторские курсы «Юридические основы операций с недвижимостью». РГР
впервые участвует в съезде НАР в США.
В
1994
году
создаются
внутренние
отраслевые
структурные
подразделения РГР - комитеты. РГР начинает активное сотрудничество с
Восточно - Европейским фондом недвижимости. В этом же году появляются
первые
региональные
объединения
риэлторов,
а
РГР
входит
в
Международную Федерацию участников рынка недвижимости, которая в
1
Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий / Журнал
российского права. - № 8. – 2010. – С. 32.
11
1995 году создает свое Российское отделение. В 1995 г. РГР подписала
соглашение с Институтом управления недвижимостью США (IREM),
согласно которому, Гильдии переданы эксклюзивные права по организации в
России курсов «Управление недвижимостью».
В 1996 г. с участием членов РГР создан Экспертный совет по
недвижимости
при
Комитете
по
собственности,
приватизации
и
хозяйственной деятельности Государственной Думы Российской Федерации.
Была
создана
Российская
Мультилистинговая
Система
(РМЛС),
обеспечивающая обмен информацией в среде профессионалов рынка
недвижимости, и утверждено положение о лицензировании риэлторской
деятельности в России, в разработке которого участвовали эксперты РГР.
Начато официальное (по договору) сотрудничество с НАР.
В 1998 году Российская, Гильдия Риэлторов представила Концепцию
развития
рынка
недвижимости,
направленную
на
создание
единого
законодательного пространства на всей территории России, развитие и
регулирование рынка недвижимости. РГР входит в состав CEREAN.
В 1999 году в России были созданы стандарты для сертификации
методик, применяемых в анализе рынка недвижимости. В 2000 г. впервые
проведены региональные семинары по управлению риэлторскими фирмами.
С 2001 года РГР приступила к разработке Системы добровольной
сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации, а в
2002 году был утвержден Единый Национальный Стандарт «Риэлторская
деятельность.
Услуги
брокерские
на
рынке
недвижимости.
Общие
требования». В России создаются первые органы по сертификации
риэлторов1.
Одной из наиболее развитых территориальных организаций риэлторов
в России является Московская Ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР),
учрежденная
1
в
1994
году
как
общественная
организация,
которая
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С. 89
12
провозгласила своей целью создание цивилизованного рынка недвижимости
в московском регионе.
16 апреля1994 года состоялся форум риэлторских фирм Москвы, в
котором приняли участие представители Российской Гильдии Риэлторов и
Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга. Форум учредил Московскую
Ассоциацию
Риэлторов,
в
состав
которой
вошли
33
риэлторские
организации.
21 мая состоялся первый Съезд Московской Ассоциации Риэлторов,
который утвердил ее концепцию и определил основные задачи Ассоциации, в
которые входили:
1. Координация деятельности московских риэлторских структур,
направленная на удовлетворение потребностей субъектов рынка.
2. Представление общих интересов в государственных, коммерческих,
общественных и международных организациях.
3. Сотрудничество с другими региональными, всероссийскими и
международными риэлторскими объединениями и союзами.
4. Проведение активной общей политики и взаимодействие с органами
законодательной
и
исполнительной
власти
по
вопросам
создания
законодательных и нормативных документов в области недвижимости, а
также конкретных механизмов процедуры их исполнения.
5. Совместная реализация и освоение крупных инвестиционных
программ на долевой основе членами ассоциации.
6. Пропаганда деятельности ассоциации и ее участников, а также
создание положительного имиджа риэлторских структур ассоциации.
7. Повышение эффективности деятельности риэлторских структур
путем
создания
единой
унифицированной
среды
и
системы
профессионального обучения.
8. Содействие членам ассоциации в разработке и внедрении их
собственных коммерческих проектов.
13
9. Объединение усилий в вопросах безопасности риэлторских структур
и совершения сделок с недвижимостью.
10. Оказание юридической поддержки фирмам ассоциации.
11. Повышение юридической грамотности населения как основы
обеспечения прав собственника 1.
В 1994 году в МАГР был принят Кодекс профессионального поведения
и этики. Соблюдение норм, декларируемых Кодексом, обязательно для всех
членов МАГР и контролируется Комиссией МАГР по этике.
Московской
Ассоциацией
Риэлторов
подписано
Соглашение
о
сотрудничестве с Антимонопольным комитетом Москвы, направленное на
пресечение нарушений действующего законодательства, в частности, при
публикациях рекламы операций с недвижимостью в прессе.
16 апреля 1996 года в Московском Арбитражном суде зарегистрирован
Независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. Его
учредителями стали Московская Ассоциация Риэлторов, Российская Гильдия
Риэлторов, Московская Гильдия Риэлторов. В состав судей Третейского суда
вошли известные адвокаты и юристы, уважаемые руководители солидных
риэлторских компаний. Третейский суд остается открытым для всех
участников рынка недвижимости и разрешает споры, которые вытекают из
договорных
и
других
гражданско-правовых
отношений
с
участием
российских и иностранных предприятий, объединений и организаций
независимо от форм собственности.
В 1995 году Московская Ассоциация Риэлторов вступила в члены
Московской, торгово-промышленной палаты. В том же году Академией
инвестиций и экономики строительства, Московской Ассоциацией Риэлторов
и Московским Государственным строительным университетом учрежден
Институт
1
недвижимости
и
строительного
бизнеса,
являющийся
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С. 96.
14
единственным в Российской Федерации риэлторским высшим учебным
заведением.
В 1999 году объединились две крупнейших риэлторских организации
Москвы — Московская Ассоциация Риэлторов и Московская Гильдия
Риэлторов, образовав единый институт - МАГР.
С февраля 2002 года МАГР - аккредитованная в системе сертификации
региональная организация - осуществляет в Москве процедуру сертификации
риэлторских фирм.
Другой крупнейшей российской риэлторской ассоциацией является
Ассоциация
Риэлторов
Санкт-Петербурга
и
Ленинградской
области,
учрежденная в 1993 году. Эта ассоциация первой в России разработала и
приняла Профессиональные стандарты, обеспечивающие более качественное
оказание услуг клиентам риэлторских фирм при проведении операций с
недвижимостью.
Ею
впервые
в
России
была
создана
система
профессиональной подготовки специалистов риэлторских фирм. Ассоциация
является создателем первого ежегодного профессионального конкурса в
сфере недвижимости в России - КАИССА. Кроме того, рассматриваемое
объединение является единственным профессиональным объединением
России - дважды лауреатом Общероссийского конкурса «Профессиональное
признание» в номинации «Лучшее профессиональное объединение РГР»
(Ассоциация заняла I место конкурсе в 2002 г. и 2006 гг.).
Поволжская Гильдия Риэлторов (ИГР) - некоммерческая организация,
объединяющая ведущие фирмы Самары и Тольятти - в целях решения общих
вопросов, касающихся развития рынка недвижимости Самарской области и
России. ПГР учреждена в ноябре 1994 г. Учредителями ПГР являются 11
фирм Самары, однако сейчас число участников 39 организаций.
К
сравнительно
молодым
профессиональным
объединениям
российского рынка недвижимости можно отнести Ставропольскую Гильдию
Риэлторов, образованную в 2000 году, в ее состав, входят 32 члена, и
Красноярский Союз Риэлторов (образован в 2004 году).
15
Число
организаций,
занимающихся
предпринимательской
деятельностью на рынке недвижимости в России с каждым годом
увеличивается. Конкуренция на рынке способствует повышению качества
предоставляемых услуг, снижению стоимости данных услуг, в целом ведет к
формированию цивилизованного рынка недвижимости.
Одной
из
основных
задач
риэлторских
организаций
является
минимизация совокупных издержек и рисков при совершении сделок с
недвижимостью.
Потенциальный продавец (покупатель) недвижимости обращается в
риэлторскую организацию, поскольку нуждается в услугах риэлторов профессионалов, которые имеют опыт осуществления сделок, занимаются
данной деятельностью на постоянной основе, знают тот рынок, которого сам
покупатель или продавец не может столь же досконально знать. В странах с
развитыми рынками недвижимости большинство сделок с недвижимостью
проводится через риэлторскую организацию.
Таким образом, в становлении цивилизованного рынка недвижимости
важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения Российская
гильдия
риэлторов,
Российское
общество
оценщиков,
Региональные ассоциации риэлторов. Российская и региональные гильдии
риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка
недвижимости
и
самокоординации
деятельности
современной правовой основе и деловой этике.
его
участников
на
16
1.2 Понятие риэлторской деятельности, виды риэлторских услуг и их
правовое регулирование
Профессиональных
недвижимостью
называют
посредников,
риэлторами.
совершающих
Это
слово
операции
с
происходит
от
английского "realty", означающего «недвижимость».
В настоящее время существуют споры относительно правильного
написания слова «риэлтор», поскольку оно является новым в российской
правовой действительности.
Британские словари в большинстве своем пишут это слово со строчной
буквы и определяют его значение как «агент по недвижимости». При этом
обязательно указывается, что «realtor» - это американизм, которому
соответствует британское «estateagent» .
В современных русскоязычных изданиях можно встретить различные
варианты написания исследуемого термина, среди которых существуют
«риэлтор», «риелтор», «риэлтер», «риелтер». По данным Института русского
языка им. В. В. Виноградова существующие словари предлагают разные
нормы написания слова «риэлтор». Первое упоминание этого слова в
справочниках датируется 1998 годом, когда оно появилось в 1-м издании
«Толкового словаря иноязычных слов» под редакцией Л. П. Крысина. Там
это слово пишется так: «риелтор»1.
Это явно связано с написанием англоязычного "realtor". Во втором
издании этого же словаря в 2000 году встречается написание «риэлтер». В
вышедшем в 1999 году «Словаре русского языка» под редакцией И. А.
Васюковой есть слово «риэлтор». В «Толковом словаре русского языка конца
XX века» под редакцией Г.Н. Скляревской правильным указывается
1
Толковый словарь иноязычных слов. 1-е издание / под ред. Л.П. Крысина. – М.: Ось, 1998. - С. 256.
17
написание
«риэлтер»1.
Такую
же
норму
указывает
и
«Русский
орфографический словарь» под редакцией В. В. Лопатина 2.
Многие агентства недвижимости - члены Российской гильдии
риэлторов (РГР) - пользуются написанием «риэлтор», вкладывая в это слово
свое членство в Российской Гильдии риэлторов. Такое написание этого слова
свидетельствует о принадлежности к РГР и исполнении Кодекса этики.
Поскольку слово «риэлтор» является зарегистрированным знаком
обслуживания, то те агентства недвижимости, которые не являются членами
РГР, не имеют права на использование буквы «О».
Слова одного языка на другой язык обычно переводятся. В принципе,
слово
«realtor»
можно
было
бы
переводить
как
«специалист
по
недвижимости». Однако русский язык выбрал другой путь. Для названия
этой сравнительно недавно возникшей профессии было заимствовано слово
английского языка. По мнению лингвистов, пройдет несколько лет, норма
устоится и останется одно написание. Оно и будет правильным. Пока же
можно рекомендовать один из вариантов как наиболее лингвистически
обоснованный и тем самым способствовать употреблению и сохранению в
языке именно его.
М. Кронгауз, доктор филологических наук, профессор, заведующий
кафедрой русского языка и директор Института лингвистики Российского
государственного гуманитарного университета, указывает, что иноязычные
слова, оканчивающиеся на -OR, в русской записи должны оканчиваться
исключительно на -ОР3.
1
2
3
Словарь русского языка / под ред. И.А. Васюковой. – М., 1999. - С. 305.
Русский орфографический словарь. 1-е издание / под ред. В.В. Лопатина. – М.: Ориис, 1999. - С. 316
РиэлтОр или РиэлтЕр? Буква «О» как гарант исполнения кодекса этики // «i» ( Новый иностранец ) № 25.
– 2011. – С. 28.
18
Таким образом, остаются два варианта: «риэлтор» и «риелтор».
Кронгауз также указывает, что лучше писать слово через «э» - «риэлтор». В
настоящей работе используется именно такое написание: «риэлтор».
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют
различные предпринимательские организации, способствующие повышению
эффективности его оборота.
Функции риэлторских организаций с момента их возникновения до
текущего момента существенно разнообразились.
Например, в 1991-1993 гг. риэлторские организации осуществляли в
основном посреднические операции на рынке недвижимости. В 1994 г.
основными
были
операции
по
расселению
лиц,
проживающих
в
коммунальных квартирах. С 1995 г. развиваются услуги по кредитованию
под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости. В 1996г.
риэлторские организации принимают долевое участие в строительстве
жилья, обменов с доплатой.
До 2002 года
в России риэлторская
деятельность подлежала
лицензированию. Существовало специальное «Положение о лицензировании
риэлтерской деятельности», утвержденное постановлением Правительства
РФ от 23 ноября 1996 года. В 1998 году появился закон (в настоящее время
не действует) от 25 сентября 1998 года № 158-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности», в статье 17 которого риэлторская
деятельность указывалась как подлежащая лицензированию 1.
Под риэлторской деятельностью, как было определено в Положении о
лицензировании риэлторской деятельности, понимается осуществляемая
юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе
соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность
по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.3-е, испр.
и доп./Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,
профессор О.Н. Садиков. — М.: Инфра- М, 2008 – С. 178.
19
в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с
земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми
инежилыми помещениями и правами на них.
В феврале 2002 с вступлением в силу нового федерального закона от 8
августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов
деятельности»
лицензирование
риэлторской
деятельности
отменяется.
Сейчас ни в одном федеральном акте не содержится определения
риэлторской деятельности.
После отмены лицензирования в 2002 году оказалось, что российское
право не в силах представить что-либо адекватное лицензированию для
обеспечения должного контроля за деятельностью риэлторов.
Выход
из
создавшегося
положения
был
найден
следующий:
риэлторская деятельность подлежит в настоящее время- добровольной
сертификации
по
стандартам,
разработанным
Российской
Гильдией
Риэлторов или некоторыми другими органами и организациями .
Необходимо
отметить,
что
с
1997
года
ведется
разработка
федерального закона «О риэлтерской деятельности в РФ», который до сих
пор не принят, несмотря на то, что уже вносился в Государственную Думу.
Так, 13 мая 1997 законопроект был принят Государственной Думой к
рассмотрению. Его принятие явно затягивалось, поскольку только 18 февраля
1998 года было получено заключение Правового управления Аппарата
Государственной Думы по нему. В мае этого же года он был принят в первом
чтении. После этого в ноябре 1999 года он был возвращен на доработку во
втором чтении, в январе 2001 возвращен к процедуре первого чтения и, в
конечном итоге, отклонен в первом чтении. Впоследствии депутатом А.Г.
Пузановским был внесен еще один законопроект, более разработанный по
сравнению с предыдущим. 9 октября 2001 года он был принят к
рассмотрению Государственной Думой, а 8 февраля 2002 г. — отклонен 1.
1
Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права / Г.Ф. Шершеневич. - СПб.: Проспект, 2008. – С. 272.
20
Так или иначе, на федеральном уровне в настоящее время деятельность
риэлторов никак не регулируется. Это не может не настораживать.
Лицензирование риэлторской деятельности является необходимым.
Несмотря на то, что институт добровольной сертификации отчасти
восполняет пробелы федерального законодательства, этого, к сожалению,
недостаточно.
Отмена
лицензирования
позволила
многим
фирмам-
однодневкам и прочим «мошенническим» организациям проникнуть
на рынок недвижимости. Одно из решений данной проблемы в принятии
федерального
закона
«О
риэлторской
деятельности
в
Российской
Федерации» и в установлении вновь института лицензирования риэлторской
деятельности. В законе, в частности, необходимо предусмотреть и
урегулировать
единую
процедуру
добровольной
сертификации,
существенные условия договора об оказании риэлторских услуг, и особенно,
ответственность риэлтора за ненадлежащее оказание этих услуг.
Подробная регламентация деятельности риэлторов позволит избежать
многих недостатков института посредничества на рынке недвижимости в
России, позволит заниматься риэлторской деятельностью только тем
субъектам, которые прошли специальные процедуры по допуску на рынок, и,
следовательно, не являются случайными фирмами, которые могут исчезнуть,
едва успев начать деятельность. Мерами контроля за деятельностью
риэлторов должны стать: лицензирование (со стороны государства) и
добровольная сертификация (со стороны профессиональных объединений
риэлторов). Кроме того, в законе, регулирующем риэлторскую деятельность,
необходимо
предусмотреть,
что
лицо,
не
состоящее
в
каком-либо
профессиональном риэлторском объединении, не может осуществлять
риэлторскую деятельность. Эта мера позволит риэлторскому сообществу
оказывать содействие государству в контроле за деятельностью риэлторов.
Также, с другой стороны, это позволит, эффективнее защищать права
самих риэлторов в сделках на рынке недвижимости. Безусловно, процедуры
лицензирования и сертификации не должны повторять друг друга, а,
21
наоборот, органично дополнять. Рынок недвижимости в России — особая
сфера: из-за отсутствия регулирования некоторых вопросов правовыми
актами, противоречивости уже имеющихся нормативов, отсутствия должного
уровня гражданского правосознания, участники рынка недвижимости, в
первую
очередь,
клиенты
риэлторов,
зачастую
оказываются
в
неблагоприятных условиях, их права нарушаются. Указанные меры будут
способствовать укреплению законности в сфере сделок с недвижимостью.
Помимо риэлторских организаций рынок недвижимости включает в
себя
других
субъектов.
недвижимости:
Различают
покупатели,
следующих
участников
инвесторы-покупатели,
рынка
продавцы
недвижимости.
Продавцами и покупателями могут быть организации всех форм
собственности,
домохозяйства,
ипотечные
банки.
Среди
продавцов
недвижимости особое место занимают строительные организации. Они
строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты
недвижимости
либо
сами,
либо
привлекать
посредников-продавцов,
оплачивая их услуги.
По мнению некоторых исследователей, услуги на рынке недвижимости
оказывают
предпринимательские
организации
-
профессиональные
посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты
по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, страховые компании,
дилеры, девелоперы. Данная классификация требует корректировки. По
состоянию на настоящий момент проблематично говорить
о разделении функций агентов по недвижимости, брокеров, риэлторов и
дилеров. Понятие «риэлторская деятельность», на взгляд автора, полностью
включает деятельность указанных субъектов.
Риэлторская деятельность, подразделяется на несколько видов. Нельзя
выделить наиболее востребованный вид риэлторских услуг. Каждый из них
пользуется спросом.
22
Информационные и консультационные виды риэлторских услуг,
считаются более распространенными, без
них не обходится ни одна
риэлторская услуга.
Информационные услуги: Сбор, анализ, переработка информации.
Информирование клиента на протяжении всей работы, о сложившейся
ситуации на рынке недвижимости. Предоставление готовой информации.
Своевременное предоставление информации о наиболее выгодном варианте
недвижимости. Информация по стоимости объектов, по районам и
категориям недвижимости. Предоставление информации о возможных
переменах на рынке
недвижимости.
Консультационные
услуги:
Предоставление
клиенту
услуг
неовеществленного характера в виде советов, рекомендаций и экспертиз.
В современной практике в процессе осуществления посреднической
деятельности со стороны посредника возможно осуществление следующих
консультационных услуг. В состав агентства недвижимости, входят
профессиональные юристы. Консультации по юридическим, правовым и
техническим вопросам с недвижимостью нередко решают судьбу клиентов.
Рассматриваются экономические, семейные и конфиденциальные вопросы с
жилой и коммерческой недвижимостью.
Посреднические услуги: Способствование налаживанию связей между
производителями и потребителями.
Вид риэлторской деятельности, заключающийся в способствовании
налаживанию связей между продавцом и покупателем недвижимости с тем,
чтобы ускорить и облегчить процессы, связанные с продажей, покупкой или
обменом недвижимости, используя профессиональные знания и опыт.
Торговая деятельность: Самостоятельная деятельность юридических
лиц и граждан по осуществлению покупки и продажи товаров с целью
получения прибыли.
23
Прибыль с торговой деятельности риэлтора занимает одно из первых
мест в его графе доходов. Такие риэлторские услуги подразумевают покупку
недвижимости по одной цене и ее продажу по более высокой цене.
Рекламные
услуги:
Распространение
неперсонализированной
информации, с целью привлечения внимания к объекту рекламирования,
формирование или поддержание интереса к нему.
Поиск
потенциального
покупателя,
продавца,
клиента.
Реклама помогает добиться сокращения времени на продажу недвижимости.
Направленная реклама способствует ускорению реализации недвижимости.
На
качество
рекламной
кампании
влияет
размер
бюджета.
Важную роль может сыграть предпродажная подготовка недвижимости. С её
помощью,
можно
потенциальных
подстроиться
покупателей,
и
под
сформированные
добиться
потребности
увеличения
стоимости
недвижимости1.
Одна
из
основных
целей
профессионального
риэлтора
максимизировать прибыль от проводимой операции, стремление повысить
доход из наметившегося нового направления деятельности.
Участниками отношений в сфере недвижимости являются также
Российская
Федерация,
субъекты
РФ,
муниципальные
образования,
юридические и физические лица России и иностранных государств,
вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и
распоряжения недвижимым имуществом.
Риэлторские организации продают не саму недвижимость, последняя
не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником
доходов
риэлторской
организации
является
получение
процента
от
стоимости услуг, оказываемых продавцам и покупателям недвижимости.
Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше
клиентов стремится работать с такой риэлторской организацией. В свою
1
Рудяков А.Н. Главное право риелтора – право на вознаграждение // Вестник Федерального арбитражного
суда Московского округа. - 2012. - №3. – С. 36.
24
очередь количество оказываемых услуг, как правило, зависит от значимости
той или иной риэлторской организации на рынке недвижимости. В
соответствии с этим критерием действующие риэлторские организации
можно дифференцировать по численности занятых сотрудников (большие,
средние,
малые)
и
по
сферам
деятельности
(многопрофильные,
малопрофильные).
Большие риэлторские организации создавались в основном в начале
1990-х годов. Высокие объемы прибыли в начале их деятельности позволили
им расширить спектр деятельности на рынке недвижимости, стать
многопрофильными (купля-продажа, расселение, аренда, участие в долевом
строительстве и др.). Разнообразные сферы деятельности является залогом
стабильности в деятельности риэлторских организаций, так как при
изменении
ситуации
они
переключаются
на
другую
деятельность,
происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в
другую.
Многопрофильность
риэлторских
организаций
позволяет
экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать
значительные доходы за счет больших объемов оказываемых услуг.
Крупные
риэлторские
организации
отличаются,
прежде
всего,
значительным штатом сотрудников (более 50), обширной, базой данных по
объектам недвижимости, сформировавшейся структурой управления и
большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью
(30-50- сделок в месяц).
Среди
средних
специализированные,
организаций
и
есть
узкопрофильные.
и
многопрофильные,
Достоинством
и
средних
организаций является высокий профессионализм ограниченного штата
специалистов,
оперативность
и
профессионализм
в
управлении
организацией. Средние организации заключают приблизительно 10-20 сделок
в месяц. Численность сотрудников таких организаций колеблется в
диапазоне от 30 до 50 человек.
25
Малые организации - как правило, новые, процесс становления
которых еще не закончился с численностью до 30 человек.
Узкопрофильные организации специализируются исключительно на
одной какой-либо услуге, например; на аренде жилья или на проведении
финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами,
пришедшими на работу из преуспевающих организаций.
Другой классификации придерживается Татаров К.Ю.: «действующие
риэлтерские
компании
дифференцируются
по
численности
занятых
сотрудников на большие (более 120 чел.), средние (от 30 до 120 чел.) и малые
(менее 30 чел.)»1.
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно
преобладание малых организаций. Крупные риэлторские компании являются
преобладающими
на
рынке
коммерческой
недвижимости,
в
сфере
эксплуатации жилья. В Российской Федерации на рынке недвижимости
преобладающими являются малые риэлторские организации, затем средние
риэлторские организации, а доля крупных риэлторских организаций очень
мала.
Развитие риэлторской организации ставит перед руководителями ряд
важных вопросов, пути решения которых влияют на формирование
структуры
организации.
Прежде
всего,
это
вопросы
получения
и
распространения информации (как внутри организации, так и за ее
пределами
—
информационное
взаимодействие
с
государственными
органами, имеющими отношение к недвижимости, и с другими участниками
рынка). Значительное увеличение объемов информации привело многие
риэлторские организации к необходимости создания информационных служб
в составе организации.
Во многих риэлторских организациях созданы или создаются отделы
рекламы. Достижением крупных риэлторских организаций является развитие
1
Татаров К.Ю Организация и методика бухгалтерского учета риэлтерской деятельности / К.Ю. Татаров. М.:Ось, 2009. - С. 35
26
маркетинговых служб, которые позволяют оперативно реагировать на
изменение ситуации на рынке.
Таким образом, развиваясь, риэлторские организации постепенно
трансформируются
отличаются
в
сложные
разветвленные
множественностью,
структуры,
подвижностью
и
которые
эластичностью
внутрифирменных связей, в которых в той или иной мере присутствуют и
линейные, и функциональные связи. По существу, идет перерастание
смешанных
функционально-линейных
структур
в
организации
дивизионального типа с использованием элементов адаптивных структур, в
частности
матричных.
Сочетание
основных,
поддерживающих
и
дополнительных видов деятельности характерно для развитых риэлторских
организаций.
Многие крупные риэлторские организации имеют тенденцию к
постепенному превращению в конгломераты, холдинги, где отделы и
подразделения
организации,
со
временем
способные
превращаются
работать
автономно.
в
специализированные
Такой
путь
развития
представляется наиболее приемлемым, так как он придает бизнесу большую
гибкость и устойчивость при изменении рыночной ситуации. Вместе с тем
следование по данному пути содержит в себе и потенциальную опасность
утраты
управляемости
автономными
в
текущей
деятельности
подразделениями со стороны головной риэлторской организации, поэтому
очень важно в данном случае сохранение финансового единства компании.
Перспективой же средних и мелких риэлторских организаций
представляется их перерастание в крупные (не только количественно - за
счет наращивания объема линейных структур, но и качественно - путем
приумножения функциональных структур, а также путем диверсификации
деятельности с учетом детальной сегментации рынка).
Руководство (операционная функция) - одна из важнейших функций в
деятельности
риэлторских
организаций,
которая
охватывает
процесс
собственно организации и оказания риэлторских услуг, то есть их технику и
27
технологию. При этом работники риэлторской организации должны
опираться
на
соответствующие
стандарты,
регламентирующие
осуществление данных услуг 1.
Риэлторская организация сопровождает клиентов на каждом этапе
проведения сделки. Продукт деятельности риэлторской организации как
посредника является услуга, осуществляемая в особом секторе экономики —
на рынке недвижимости.
1
Татаров К.Ю Организация и методика бухгалтерского учета риэлтерской деятельности / К.Ю. Татаров. М.:Ось, 2009. - С. 37
28
ГЛАВА 2. ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ОКАЗАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ
УСЛУГ
2.1 Юридическая природа риэлторского договора
В самом начале раскрытия правовой природы риэлторского договора
следует определить сферу применения данной разновидности договоров, что
невозможно без уяснения сущности деятельности риэлторов. Данные
субъекты гражданско-правового оборота оказывают содействие участникам
рынка недвижимости при заключении сделок с недвижимым имуществом,
при этом деятельность эта осуществляется ими на профессиональной основе.
В наибольшей степени вид деятельности, ведомый указанными
субъектами, подпадает под определение посредничества, так как последнее
представляет собой содействие одному лицу во взаимоотношениях с другим
лицом. В рамках гражданско-правового оборота, как правило, такое
содействие направлено на заключение сделки и ведется в интересах одного
из участников сделки. Таким образом, можно сделать первоначальный вывод
о том, что риэлторская деятельность представляет собой посредничество. В
современной цивилистике посредничество подразделяется на два основных
вида: простое, именуемое, также фактическим посредничеством или
маклерством, с одной стороны, и юридическое - с другой. Сущность первого
сводится к тому, что одно лицо — маклер совершает для другого лица его
нанявшего — клиента ряд фактических действий, направленных на
заключение
контрагентов,
сделки,
таких,
организацию
как,
например,
переговоров,
поиск
зачастую,
потенциальных
консультирование
клиента по вопросам заключения сделки. При этом сам посредник в
правоотношения с контрагентом по договору не вступает. Таким образом,
действия риэлтора носят фактический характер и не влекут за собой
юридических последствий. Деятельность маклеров типична для гражданскоправового оборота многих стран, в том числе Западной Европы — Германии,
29
Франции и целого ряда иных. Специфика рынка недвижимости, безусловно,
подразумевает необходимость осуществления вышеуказанных действий, в
свете чего маклерство активно используется на нем.
Как уже было сказано выше, наряду с фактическим посредничеством,
существует посредничество юридическое. Оно - подразумевает под собой
представление интересов клиента во взаимоотношениях с третьим лицом,
заключение
договор
для
клиента
на
условиях наиболее
выгодных
последнему. Данные действия уже не носят чисто фактический характер, но
порождают у клиента определенные права и обязанности, а, следовательно,
влекут юридические
последствия.
Описанные
функции,
реализуемые
посредником, подразумевают под собой более углубленное взаимодействие
между
участниками,
гражданско-правового
оборота
и
опосредуются
специфическими правовыми средствами. В рамках отечественного, права их
круг в основном сводится к агентированию, поручению и комиссии.
Потребности рынка недвижимости, диктуемые практикой обращения
соответствующих видов имущества в рамках гражданского оборота, с
очевидностью
подразумевают
использование
обеих
разновидностей
посредничества. Причем речь идет не об их раздельном использовании, а о
фактически сложившейся синтетической связи маклерства и юридического
посредничества при реализации и приобретении объектов недвижимого
имущества, так как только она способна в полной мере удовлетворить
потребности широкого круга клиентов. Для целей законодательного
регламентирования правовой конструкции, объединяющей фактическое и
юридическое посредничество, во вступившую в силу в 1996 году вторую
часть Гражданского кодекса Российской Федерации был введен на
инновационный на тот момент для отечественного права институт
агентирования1. В соответствии со ст. 1005 данного кодифицированного акта,
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.3-е, испр.
и доп./Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,
профессор О.Н. Садиков. — М.: Инфра- М, 2008 – С. 278.
30
по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение
совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные
действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет
принципала.
Безусловно,
иные
действия
в
рамках
приведенной
формулировки следует трактовать как фактические действия.
Необходимо
подчеркнуть,
что
введение
в
отечественное
законодательство института агентирования было предопределено уже
складывающейся на момент создания второй части Гражданского кодекса
Российской Федерации посреднической практикой, в том числе в сфере
оборота
недвижимости,
в
которой
маклерство
и
юридическое
посредничество объединялись путем использования смешанных контрактов,
базирующихся на принципе диспозитивности установления договорных
условий. Таким образом, включение главы об агентировании в Гражданский
кодекс
Российской
отечественный
Федерации,
гражданский
хотя
оборот
де-факто
и
кардинально
не
привнесло
новой
для
в
него
конструкции, все же, бесспорно, способствовало упрощению гражданскоправовых связей между субъектами и более удобному взаимодействию
субъектов гражданского оборота.
Учитывая изложенное в отношении агентского договора, можно
сделать вывод об оптимальности использования именно агентирования при
урегулировании правоотношений между клиентом и реэлетром, так как
именно
указанная
правовая
конструкция
позволяет
наиболее
полно
удовлетворить потребности клиента. Высказанная точка зрения находит свое
подтверждение и в трудах целого ряда авторитетных современных
отечественных цивилистов, таких, как Б.И. Пугинский 1, Т.Е. Абова2 и А.Ю.
Кабалкин и ряд иных, которые прямо указывают, что риэлторская
деятельность является одним из направлений агентирования. В этой связи, по
1
Пугинский Б.И. Коммерческое право России / Б.И. Пугинский. - М.: Истоки, 2005. - С. 221
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй /под ред. Т.Е. Абовои и А.Ю.
Кабалкина. - М :Проспект, 2012. – С. 325
2
31
нашему мнению, при позиционировании риэлторского договора в рамках
действующей отечественной правовой системы, правомерен тезис о том, что
он является разновидностью, подвидом агентского договора.
Отметим, что на уровне законов Российской Федерации исследуемый
вид контракта по сей день не упомянут. Попытка его закрепления была
предпринята при разработке законопроекта «О риэлторской деятельности в
Российской Федерации», который так и не был принят Государственной
Думой1. Однако и эта законодательная инициатива не содержала в себе сколь
бы то ни было глубокой и содержательной регламентации договорных
правоотношений между клиентом и риэлтором, но была весьма поверхностна
даже
с
точки
зрения
урегулирования
существенных
условий
рассматриваемого вида контракта.
Перечень действий, которые потенциально может осуществлять
риэлтор при исполнении своих посреднических обязанностей, весьма
обширен. По факту, в сфере оборота недвижимости риэлтор берет на себя
обязательства по выполнению только тех из них, которые подчинены
основной цели риэлторского договора, каковой является заключение той или
иной сделки с недвижимым имуществом в интересах клиента. Однако
отдельными цивилистами выражается точка зрения, в соответствии с которой
и этот сравнительно небольшой объем юридически значимых действий не
отражает законодательно установленных положений и должен быть в
действительности еще более узким. Данная позиция сводится к тому, что
если агент выступает от своего имени в отношениях с третьим лицом и
какой-либо вопрос подлежит регулированию главой 51 Гражданского
кодекса Российской Федерации в соответствии со статьей 1011 Гражданского
кодекса Российской Федерации 2, то юридические действия, которые вправе
1
Рудяков А.Н. О защите гражданских прав и интересов третьих лиц при оказании риэлторских услуг:
зарубежный опыт / А.Н. Рудяков // Юридический мир. - 2012. - № 11. – С. 89.
2
Егоров А.В. Понятие посредничества в гражданском праве / А.В. Егоров. M.: Норма, 2002. - С. 154.
32
совершать агент, ограничиваются лишь сделками, поскольку договор
комиссии не предусматривает совершения иных юридических действий.
Такого рода выводы видятся; нам весьма - спорными по следующим
причинам. Предмет агентского договора как де-юре, так и де-факто шире,
чем предмет договора комиссии. Законодатель в статье 1011 Гражданского
кодекса Российской Федерации указывает на то, что нормы, регулирующие
договоры поручения и комиссии применяются к договору агентирования,
если, они не противоречат главе 52 Гражданского кодекса Российской
Федерации и существу агентского договора. При этом нельзя не учитывать
отсутствия легального определения существа агентирования в силу чего
трактовать закрепленную в статье 1011 Гражданского кодекса норму в
пользу сужения возможностей договаривающихся сторон по наделению
полномочиями, агента, вне контекста сложившейся практики, а также
принципа
диспозитивности
согласования
контрактных
условий
представляется некорректным 1.
В рамках практического применения риэлторского договора вопрос о
степени определенности действий, которые должен совершить агент для
принципала, особенно важен, поскольку любые сделки с недвижимостью
связаны с повышенным риском для принципала. Определенная степень риска
лежит на агенте в том случае, когда он, действует от своего имени, так как в
этих условиях не только права, но и обязанности по совершенной им сделке
возлагаются на него. Однако анализируя современный рынок недвижимости
в России, мы приходим к выводу о том, что основная масса юридически
значимых действий производимых
риэлторами сводится к заключению
договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды недвижимого имущества в
интересах, от имени и за счет клиента.
Как уже неоднократно отмечалось выше, к отношениям, вытекающим
из агентского договора, применяются правила о договорах поручения или
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй /под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю.
Кабалкина. - М :Проспект, 2012. – С. 327.
33
комиссии в зависимости от того, от чьего имени выступает агент. Оба этих
договора подразумевают совершение исключительно юридических действий,
из чего в контексте содержания статьи 1011 Гражданского кодекса может
создастся впечатление, что без указания на их осуществление заключение
агентского договора невозможно. Кроме того, еще один важный вопрос,
который
стоит
перед
современной
корректности
предусмотрения
юридических
действий
с
в
цивилистикой,
агентском
учетом
заключается
договоре
параллельного
в
исключительно
существования
в
отечественном праве специализированных контрактов — комиссии и
поручения. С формальной точки зрения предметом агентского договора не
могут быть, как только фактические, так и исключительно юридические
действия. Данный вывод базируется на определении договора в Гражданском
кодексе, в котором юридические и фактические действия агента соединены
союзом «и», что можно истолковать как неразрывное единство этих
действий.
Вместе с тем, более абстрактная трактовка, изложенная в абз. 1 п. 1 ст.
1005 Гражданского кодекса, может привести к умозаключению о стремлении
законодателя связать скорее логически, нежели нормативно юридические и
фактические действия между собой. Маклерство действительно играет
важнейшую роль для целей гражданско-правового оборота и по своей
природе, безусловно, может осуществляться и вне связи с юридическим
посредничеством.
В настоящий момент в отечественном законодательстве данную
функцию, на наш взгляд, выполняет договор возмездного оказания услуг,
который опять же, с нашей точки зрения, не в полной мере способен
справляться с этой возложенной на него ролью. Предусмотренный главой 39
Гражданского кодекса Российской Федерации вид договора является
действительно крайне универсальным инструментом, посредством которого
участники гражданско-правового оборота урегулируют широкий спектр
правоотношений друг с другом. Это касается и отдельных аспектов
34
риэлторской деятельности, как-то: консультирование о состоянии рынка
недвижимости, подбор и организация показов объектов недвижимости, сбор
и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки, оценка
оспоримости планируемой сделки, содействие в организации взаиморасчетов
между сторонами сделки, документальное оформлению передачи объекта
недвижимости,
организация
переговорного
процесса
между
лицами,
отчуждающими свои имущественные права на объект недвижимости, и
лицами, их приобретающими. Однако специфика оборота недвижимости, а
также ряда иных сфер экономической деятельности, диктует необходимость
установления более жестких правил в отношении расторжения договоров
подобного вида, гарантий соблюдения прав обеих сторон, которые
присутствуют в рамках агентирования.
Примечательным в свете поднятой тематики является и тот факт, что,
определяя предмет агентирования, законодатель обязал агента совершать
определенные действия, в то время как комиссия и поручение, согласно
закону, обязывают комиссионера и поверенного совершить действия.
Симантический анализ представленных формулировок позволяет
говорить о длящемся характере отношений в рамках агентского договора, в
то время, как комиссия и поручение касаются разовых действий. Это
свидетельствует, в частности о сходстве риэлторских услуг, указанных в
предшествующем абзаце и подразумевающих совершение исключительно
фактических действий в интересах клиента, с агентированием. Безусловно,
все действия агента по договору направлены на достижение определенной
цели и принципалу в принципе неважно, какие именно действия совершит
агент, его в первую очередь интересует результат, соответствующий его
ожиданиям.
Но и в отношениях, возникающих из риэлторского договора, мы
наблюдаем сходное положение, когда речь заходит о необходимости
достижения конкретизированного результата.
35
Учитывая, зачастую, большой объем выполняемых в сфере риэлторства
фактических и юридических действий, для контрагентов по риэлторскому
договору является обременительным предусматривать в договоре все
действия риэлтора, необходимые для выполнения всегда различных в каждом
случае пожеланий клиента. Дифференциация последовательности и объема
действий может быть обусловлена, также спецификой самого объекта
недвижимости, на который направлена сделка между риэлтором и клиентом,
иными, факторами, которые, зачастую, делают фактически невозможным
предусмотреть весь объем действия, требуемых к исполнению риэлтором.
Использование в подобных ситуациях именно договора агентирования
способствует избеганию дополнительных, так как позволяет установить
лишь направленность действий риэлтора. Этим агентский, договор и, как его
разновидность, риэлторский договор выгодно отличается от договоров
поручения и комиссии, которые требуют от посредника совершить те или
иные действия.
Риэлторский
договор
является
консенсуальным,
что
является
следствием определения момента его заключения, который определяется
достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям
договора. Для заключения данного вида сделки не требуется государственная
регистрация, в силу чего положение пункта 3 статьи 433 Гражданского
кодекса Российской Федерации в данном случае не применимо. Б.Л.
Хаскельберг и В.В. Ровный1 верно отмечают в своей совместной научной
работе, что принятое в доктрине российской цивилистики деление договоров
на
консенсуальные
и
реальные
определяет
начало
движения
правоотношения, связанное с перфекцией конкретного договора. Иными
словами, консенсуальная сделка считается заключенной при наличии
волеизъявления сторон договора, тогда как для заключения реальной сделки
помимо достижения согласия необходима, также и передача имущества. По
1
Хаскельберг Б.Л. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве / Б.Л. Хаскельберг, В.В
Ровный. - Томск.: ТГУ, 2003, - С. 10
36
мнению указанных авторов, выделение консенсуальных и реальных
договоров с какими-либо их объективными признаками, как-то субъектным
составом, объектом, содержанием напрямую не связано, но зависит лишь от
вида сложившейся в их отношении договорной практики, закрепленной
нормативно.
Отличную от изложенной точки зрения позицию высказывает другая
группа авторов — М.И. Брагинский и В.Ш. Витрянский 1, которые полагают,
что для конечного определения консунсуальности или реальности сделки
необходимо
рассматривать
взаимный
интерес
сторон
и
целевую
направленность их вступления в договорные правоотношения. Если цель
совершения сделки состоит в получении вещи в работе или услуге, а также
соответственно в вознаграждении за их реализацию, договор формируется
по консенсуальной модели. B остальных случаях, когда предметом договора
служит совершение действий по отношению к имуществу, на лицо модель
реального договора. Учитывая установление направленности действий в
рамках контракта в его предмете, можно сделать вывод о том, что деление
договоров на консенсуальные и реальные непосредственно связано именно с
предметом договора. Полагаем, что обе представленные позиции
имеют
право на существование, но последняя из них видится все же более
аргументированной.
В контексте исследуемой проблематики возникает вопрос о том, могут
ли потенциально являться реальными отдельные разновидности агентских
договоров, в рамках которых передача имущества от принципала агенту
происходит с необходимостью. Таковым, например, следует признать
договор, направленный на комплексное брокерское обслуживание, в рамках
которого происходит реализация ценных бумаг принципала, существовавших
на момент заключения агентского договора, в связи, с чем передача
имущества — в данном случае ценных бумаг — от принципала агенту
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В.
Витрянский. – м.:Юристъ, 2010. - С. 315.
37
предполагается.
В
целях
ответа
на
поставленный
вопрос
видится
необходимым обращение к наиболее близким нам с исторической, точки
зрения этапам развития отечественного гражданского законодательства в
этой сфере, что позволит проследить ее динамику, выявить актуальные
тенденции и современные принципы деления договоров в зависимости от
момента признания их заключенными, на которые опирается законодатель в
наши дни.
В
действующем
российском
законодательстве
дифференциация
договоров по моменту их заключения предусмотрена в первой части
Гражданского кодекса Российской Федерации, и хотя сами понятия
консенсуальных и реальных договоров в законодательстве отсутствуют,
очевиден вывод, что модель консенсуального договора является общим
правилом, тогда как модель реального договора — предусмотренным
законом исключением. Полагаем, что данная тенденция явилась логическим
продолжением развития гражданского законодательства в советскую эпоху,
где консенсуальные договоры, также превалировали.
Нельзя не согласиться с рядом авторов, указывающих на то, что
деление договоров на реальные и консенсуальные не отличается строгостью,
в результате чего существует немало договоров, которые могут свободно или
с соблюдением ряда условий заключаться как по консенсуальной, так и по
реальной модели.
Таковыми,
например,
следует признать договоры
страхования, доверительного управления имуществом, ссуды, факторинга, а
также хранения в случае, если хранитель имеет статус профессионального
хранителя. Вместе с тем, нельзя не признать, что в большинстве случаев
модель
консенсуального
определенному
или
договорному
реального
типу
и
договора
виду
применительно
договора
к
формулируется
императивно и не может быть изменена соглашением сторон.
В своем исследовании М.И. Брагинский абсолютно верно указывает,
что при отсутствии специального на то дозволения закона, изменение
договора из реального в консенсуальный или наоборот, в принципе,
38
возможно по соглашению сторон. Однако в этом случае - такого рода
контракты будут являть собой образец выхода за пределы положений
Гражданского кодекса, в силу чего к этим договорам необходимо применять,
нормы общей части обязательственного права в порядке аналогии закона и
аналогии права, а значит они теряют прямую связь с нормами особенной
части обязательственного права и перестают относится к тому виду договора,
который изначально был изменен.
Другим немаловажным признаком риэлторского договора, который
нельзя не рассмотреть при исследовании его правовой природы является
двусторонний характер данной сделки. Одной стороной является риэлтор,
совершающий те или иные действия для другой стороны — клиента.
Риэлторский договор, является посредническим, в силу чего третьи
лица, с которыми взаимодействует риэлтор, в рамках исполнения договора,
сторонами по данной сделке быть не могут в силу самой сущности
посредничества. Она в свою очередь подразумевает связь между клиентом и
третьими лицами через посредника, которая базируется уже на других
договорах, в нашем случае имеющих, восновном, вещно-правовую природу.
При заключении риэлторского договора, который является разновидностью
агентирования, может возникнуть вопрос о статусе субагента. В гражданском
законодательстве данный субъект выделен из ряда субъектов, участвующих в
агентских правоотношениях в
отдельную
категорию.
Как
известно,
сторонами агентского договора являются агент и принципал. Однако
практика взаимоотношений участников гражданско-правового оборота
обусловила необходимость исполнения поручения клиента или его части
лицом, непосредственно не участвующим в сделке — субагентом, право на
что и было закреплено в гражданском законодательстве. Безусловно, для
привлечения данного субъекта всегда необходимо принципиальное согласие
принципала, которое законом резюмируется. Перепоручение части функций
агентом субагенту опосредуется субагентским договором. При этом
встречаются ситуации, когда для оптимизации документооборота, в тех
39
случаях, где субагент уже известен, принципал, агент и
субагент
подписывают единый документ — договор, имеющий признаки, как
субагентского, так и агентского контрактов. Очевидно, что в этом случае
исполнение договора ляжет не только на агента. Однако ответственность за
действия субагента перед принципалом будет все равно возложена законом
на агента, из чего следует, что в рамках такой конструкции, все же
заключаются два договора: один — между принципалом и агентом, и второй
между агентом и субагентом. В противном случае статус обоих субъектов,
исполняющих поручение, должен быть истолкован как статус агента. В
последнем случае они будут выступать на одной стороне и нести
обязанности и ответственность солидарно или в заранее установленных
частях.
Другим вопросом, который необходимо рассмотреть в рамках
исследования тематики двухстороннего характера риэлторского договора и
субъектного состава данной сделки, является вопрос о том, от чьего имени
заключаются сделки субагентом при исполнении им субагентского договора.
Закон на этот счет содержит только одно правило, запрещающее субагенту
заключать сделки с третьими лицами от имени принципала иначе, как по
праву передоверия. На этот счет в отечественной цивилистике однозначное
мнение отсутствует. Выделим три основных позиции по данному вопросу.
Одна группа ученых полагает, что по общему правилу, субагент заключает
сделки с третьими лицами от имени агента, ее, в частности, разделяет В.Ф.
Яковлев. Иной позиции придерживается Н.А. Шебанова1, утверждая, что во
всех, кроме передоверия, случаях субагент при заключении сделок с
третьими лицами выступает от собственного имени Е.А. Суханов 2, в отличие
от двух вышеуказанных правоведов считает, что совершение субагентом
юридических действий является исключением,
1
поскольку предметом
Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Части второй /отв. ред. проф. О.Н.
Садиков. Изд. 4-е. - М.: Исток, 2003. –С. 56.
2
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй /под ред. Т.Е. Абова и А.Ю.
Кабалкина. - М :Проспект, 2012. – С. 325
40
субагентского договора должны быть действия фактические. При этом
допускается возможность, совершения субагентом юридических действий
для агента, в том числе и от его имени.
Произведенный
анализ
данного
вопроса
позволяет
сделать
собственные выводы, суть которых сводится к следующему. Правомочность
риэлтора выступать от своего имени, от имени риэлтора или клиента
напрямую зависит от той модели, по которой построен основной
риэлторский договор. В целях исполнения поручения принципала субагент
может действовать от своего имени, либо от имени агента только в случае
построения основного агентского договора по модели договора комиссии.
Иное нарушало бы права клиента по основному договору, в силу
которого права и обязанности по вновь заключенным сделкам должны
возникать непосредственно у него, а не у посредника. Поэтому в ситуации,
когда агент ограничен рамками прямого представительства и не наделен
правом передоверия, субагенту действительно остается только та часть
деятельности агента, которая вписывается в круг фактических действий или
вспомогательных юридических действий, выходящих за рамки сделок. Если
же основной агентский договор построен по модели договора комиссии,
субагентский договор может быть построен как по модели договора
поручения, и тогда субагент выступает в сделках с третьими лицами от
имени агента, так и по модели договора комиссии, и тогда субагент
совершает сделки от своего собственного имени. В последнем случае агент
приобретает права и обязанности принципала по отношению к субагенту.
Такого рода вывод можно сделать исходя из содержания ст. 994
Гражданского кодекса Российской Федерации, которая прямо указывает на
него в рамках отношений комиссионера и субкомиссионера, что с учетом
положений статьи 1011 не оставляет сомнений в его правильности.
41
2.2 Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского
договора
Действия риэлтора при исполнении поручения клиента с правовой
точки зрения следует подразделять на фактические и юридически значимые.
Если круг первых представляется весьма разносторонним, то последние, в
основном, сводятся к совершению сделок с недвижимым имуществом.
Экстраполируя положения агентирования на договорные правоотношения в
сфере риэлторства, можно констатировать, что право собственности на вещи,
полученные риэлтором в ходе исполнения договора с клиентом, как от
самого клиента, так и от третьих лиц, принадлежит принципалу. Вместе с
тем, безусловным видится, что по отношению к различным видам
имущественных объектов права и обязанности агента в рамках агентского
договора не одинаковы. Вследствие того, что ключевыми объектами,
получаемыми риэлтором в рамках риэлторского договора, являются объекты
недвижимого имущества, владение, пользование и распоряжение которыми
традиционно, обладает своей спецификой. Рассмотрим правомочия риэлтора
в отношении них более подробно.
В первую очередь следует отметить, что переход права собственности
на недвижимое имущество к принципалу, полученное агентом при
исполнении агентского договора, не следует воспринимать как догму. Так,
например, в отдельных системах права Западной Европы, собственнические
права на недвижимое имущество, в случае если агент приобретает его от
своего имени, возникают непосредственно у агента. Что же касается
отечественного гражданского права, то вопрос об имущественных правах
агента, в том числе риэлтора, в отношении объектов недвижимого имущества
не столь однозначен, как это кажется на первый взгляд. Основной его
тенденцией видится установление максимально полной принадлежности
недвижимости принципалу.
42
Так, при реализации недвижимого имущества принципала от имени
агента право собственности не переходит к агенту, а остается у принципала
до момента регистрации перехода права собственности к третьему лицу. Это
влияет не только на гражданско-правовое наполнение правоотношений, но и
на вопросы чисто практического характера, возникающие в рамках
сопутствующих административных правоотношений. Например, именно
принципал и третье лицо в этом случае обращаются с заявлением о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что следует из
пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997№ 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (в ред.12.03.2014 №33-ФЗ). То есть в качестве стороны договора,
обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода
прав, не может рассматриваться лицо, не являющееся собственником или
лицо неуполномоченное им на то нотариальной доверенностью, что
подразумевало бы под собой построение риэлторского договора по модели
поручения.
Следует, правда, оговориться, что определенно сформировавшейся
судебной практики по вопросу возможности осуществления комиссионером
регистрационных
действий
в
отношении
недвижимого
имущества,
посредником в рамках сделки, по отчуждению которой, он является, нет.
Изложенные обстоятельства, включающие в себя сложившуюся
правоприменительную
неопределенность
административных
процедур
регистрации перехода вещных прав на недвижимое имущество, а также тот
факт, что кауза риэлторского договора непосредственно направлена на
совершение сделки по переходу вещных прав, видится дополнительным
основанием нерациональности использования риэлторского договора по
модели комиссии.
Другой разновидностью имущества, права риэлтора, в отношении
которого неоднозначны, являются денежные средства, поступающие ему от
клиента или от третьих лиц в ходе исполнения риэлторского договора. Так,
43
наличные
денежные
средства,
которые
потенциально
можно
идентифицировать по номерам денежных знаков и их номиналу, тем не
менее, как в теории, так и на практике являются объектами гражданских
прав, определяемых по родовым признакам. Как известно, объекты,
определяемые родовыми признаками, не могут передаваться иначе как в
собственность, а возвращен может быть только их эквивалент. Таким
образом, при передаче, комиссионеру или агенту, действующему от своего
имени в интересах принципала, к нему автоматически переходит право
собственности на данное имущество. Эта точка зрения поддерживается
абсолютным большинством исследователей данного вопроса. Учитывая, что
деньги являются вещами, исходя из содержания статьи 128 Кодекса, мы
наблюдаем коллизию гражданского права1.
Что касается безналичных денежных средств, то вещное право к ним не
применимо по определению, так как они представляют собой не что иное,
как право требования клиента к банку. То есть право требования на
получение денежных средств к банку в рассматриваемом случае у комитента
отсутствует, в связи с чем он не имеет права свободно распоряжаться ими до
поступления денежных средств на его банковский счет. Из этого можно
сделать вывод, что норма, предусмотренная в статье 996 Гражданского
Кодекса о праве собственности комитента на поступившие к комиссионеру
от него либо приобретенные комиссионером за счет комитента вещи, в
отношении безналичных денежных средств не действует. Поэтому и правило
о защите прав комитента путем признания его права собственности на вещи,
поступившие к комиссионеру во исполнение договора комиссии на
безналичные денежные средства распространяться не должно.
Необходимо отметить, что данное логическое построение далеко не
всегда реализуется в правоприменительной практике.
1
Рудяков А.Н. Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии российского права / А.Н.
Рудяков // Закон. - 2012. - № 12 – С. 48.
44
Так, отдельные суды разрешают дела, основываясь на допущении права
собственности в отношении безналичных денежные средств. В качестве
наглядной иллюстрации данного тезиса отметим Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 мая 2002 года № 6110/011.
Одной из отличительных черт агентского, а значит и риэлторского,
договора является обязанность агента предоставлять принципалу отчет в
процессе или по факту выполнения поручения и соответствующее
корреспондирующее правомочие принципала требовать такого отчета от
своего контрагента. По этому поводу М.В. Кротов сформулировал позицию,
согласно который «принципал вправе освободить агента от предоставления
отчета, поскольку правило ст. 1008 ГК является диспозитивным и позволяет
сторонам договориться об установлении иного правила либо отказаться от
предоставления отчета»2. Трудно согласиться с изложенной точкой зрения,
так как она явно не соответствует содержанию статьи 1008 Гражданского
кодекса Российской Федерации. Напомним, что в соответствии с ней
договором может регулироваться порядок и сроки передачи отчета, а также,
возможно, его содержание, но никак не обременение соответствующей
обязанностью агента, или освобождение от него. Как верно отмечает в своем
комментарии к указанному законодательному положению В.Ф. Яковлев:
«Отчеты
агента
перед
принципалом
являются
важным
средством
обеспечения интересов последнего, поэтому обязанность предоставления
отчета существует независимо от того, предусмотрена ли она договором.
Договором могут быть установлены лишь порядок и сроки представления
отчетов». Пунктом 2 статьи 1008 Кодекса установлено, что если иное не
предусмотрено договором, агент должен прилагать к своему отчету
необходимые
доказательства
расходов,
произведенных
им
за
счет
принципала. С учетом этого разумным является включение в сам отчет
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2012 г. №
6110/01. - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2012, № 9.
2
Кротов М.В. Гражданское право. Том 2 / М.В. Кротов. М.: Юристъ, 2010. - С. 581.
45
отдельного
финансового
сегмента,
который
бы
и
подтверждался
предоставляемыми финансовыми документами. Сходную идею в своем
научно-учебном труде выражает и М.В. Кротов: «Поскольку агент действует
за счет принципала, пишет он, то обязательным является предоставление
финансовых отчетов»1.
Применительно к риэлторской деятельности подотчетность агента
играет огромное значение. Клиент должен быть уведомлен о различных
вариантах потенциального совершения сделок с третьими лицами до момента
их
заключения,
дабы
иметь
возможность
своевременно
давать
дополнительные указания риэлтору о дальнейшем порядке исполнения
поручения. По выполнении поручения в части подписания сделки, объектом
которой
является
недвижимое
имущество,
разумным
является
предоставление об этом дополнительного отчета с приложением ее текста.
Наконец, окончательный отчет, включающий в себя, в том числе
финансовую
составляющую,
целесообразно
передавать
клиенту
по
окончании выполнения поручения, в целом.
Как следует из, положений Гражданского кодекса, отчет де-факто
представляет собой приемопередаточный документ оказания услуг по
выполнению поручения, так как он должен быть принят принципалом в
течение тридцати дней, если иной срок не предусмотрен договором. На
основе анализа представленного отчета принципал имеет право в пределах
предоставленного ему срока выдвинуть свои возражения в отношении
исполнения произведенных агентом действий в рамках поручения. По его
истечении
отчет считается принятым, и агент получает право на
вознаграждение и
возмещение понесенных расходов. Таким образом,
непредставление отчета со стороны агента имеет своим следствием то, что
право требования от принципала вознаграждения и возмещения у него не
возникает. Касательно вознаграждения; необходимо, правда, оговориться,
1
Кротов М.В. Гражданское право. Том 2 / М.В. Кротов. М.: Юристъ, 2010. - С. 582.
46
что изложенный тезис верен лишь в том случае, если договором не
предусмотрено авансирование.
Изложенная точка зрения находит свое подтверждение не только в
умозрительных теоретических построениях, но и на практике — в рамках
отдельных правоотношений контрагентов и судебных тяжбах. В контексте
сказанного приведем в качестве примера рассмотренное ФАС Московского
округа дело. В его рамках агент предъявил иск к принципалу о выплате
вознаграждения за приискание земельного участки в г. Москве под
строительство нежилых зданий. В удовлетворении требований истца судом
было отказано на основании того, что им не были представлены отчеты, а
соответственно факт выполнения поручения по поиску участка нельзя
считать доказанным. С другой стороны, если принципал перечислил агенту
определенную в договоре сумму в качестве оплаты будущих расходов, он не
имеет права на получение разницы в случае, если фактические расходы
агента: оказались меньше, чем суммы, перечисленные ему по договору.
Данный тезис подтверждается и судебной практикой. Так, при
рассмотрении одного из дел ФАС Северо-Западного округа обязал
принципала оплатить расходы агента в размере, установленном договором, а
не по факту1. Мы полагаем, что в данном случае речь все же следует, вести
не о расходах, как таковых, а о дополнительном вознаграждении агента на
которое агент получает право: в случае экономии на расходах, заложенных
для исполнения им поручения по договору. Отметим, что данное
обстоятельство, имеет значение не только с чисто теоретической точки
зрения, но и влияет на финансовый результат агента и принципала, так как
прямо коррелируется с учетом и уплатой налога на добавленную стоимость и
налога на прибыль организаций.
1
Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2013г. по делу №КГ-А40/2586-13. // Справочная
правовая система «Консультант Плюс».
47
Продолжая тематику содержания риэлторского договора, с учетом
логики исследования: в настоящем параграфе данного вопроса, обратим свое
внимание, на встречное обязательство клиента в отношении риэлтора
уплатить
последнему
вознаграждение
и,
соответственно,
корреспондирующее право риэлтора на его получение. Как следует из пункта
1 статьи 1006 Гражданского кодекса, порядок выплаты вознаграждения и его
размер
устанавливаются
в
контрактах
рассматриваемого
вида
непосредственно в тексте договора. Однако требование о согласовании
соответствующих условий императивным не является, что подтверждает и
A.M. Эрделевский, отмечая: «Хотя агентский договор является возмездным,
условие о размере агентского вознаграждения не относится к числу
существенных условий этого договора»1, аналогичное суждение можно с
полным правом высказать и в отношении порядка оплаты услуг риэлтора.
Если стороны не предусмотрели договорные положения о порядке и
размере вознаграждения, стоимость риэлторских услуг определяется на
основе среднерыночных цен за аналогичные действия. При отсутствии же в
договоре условий о порядке уплаты вознаграждения клиент обязан уплатить
вознаграждение в течение недели с момента представления ему риэлтором
отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев
делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
Касательно обычаев делового оборота, существующих в рамках
агентирования
в
целом
и
регламентирующих
порядок
оплаты
вознаграждения, Н.А. Шебанова высказывается в том духе, что данный
порядок в настоящее время вряд ли может применяться, так как, по ее
мнению, агентирование сегодня еще не получило достаточно массового
распространения и в любом случае с момента введения данного института в
систему отечественного права прошло слишком мало времени для
1
ЭрделевскийA.M.. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2013г.) / А.М. Эрделевский - М.:Юристъ,
2013. – С. 374.
48
складывания соответствующих обычаев. В продолжение приведенной мысли,
хотелось бы подчеркнуть, что сложившийся обычай делового оборотав
рамках агентирования в одной области хозяйствования не должен и не может
применять в других сферах, ведь, как, мы помним, агентирование, будучи
институтом, крайне диспозитивным, используется в крайне разнородных
экономических средах и ситуациях.
Следует отметить, что отдельными учеными-цивилистами указывается
на то, что все же отдельные обычаи делового оборота при использовании
агентских контрактов начали складываться в отечественной правовой
системе. М.В. Кротов приводит один из них: «Если агент сам получает
денежные средства от третьих лиц по заключенным сделкам, то обычаи
делового оборота допускают самостоятельное удержание причитающегося
вознаграждения агентом из имеющихся у него сумм, принадлежащих
принципалу»1.
Анализируя представленный М.В. Кротовым пример, нам видится не
совсем корректным его представление в качестве обычая. Ведь в рамках
практики
заключения
агентского
договора
по
модели
комиссии
использование представленного порядка уплаты вознаграждения стало
систематикой скорее в силу закрепления соответствующей возможности в
статье 997 Гражданского кодекса. С другой стороны, если речь о заключении
агентского
договора
по
модели
поручения,
то
хотя
поверенному
аналогичного с комиссионером права, указанного выше законом не
предоставлено, однако как отмечает Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации, рассматривая аналогичную ситуацию, в п. 17
Информационного письма от 29.12.2001г. № 65 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом
встречных однородных требований» 2 отсутствие у поверенного правомочия,
1
Кротов М.В. Гражданское право. Том 2 / М.В. Кротов. М.: Юристъ, 2010. - С. 587.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011
г. №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных
однородных требований». - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - № 3. - 2012.
2
49
аналогичного праву комиссионера на удержание вознаграждения из
полученных для доверителя сумм, не означает, что к правоотношениям
сторон по договору поручения не могут применяться общие положения
обязательственного права. Речь в данном случае идет об отсылке к норме,
установленной статьей 410 Кодекса, в соответствии с которой обязательство
прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного
требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или
определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной
стороны. В упомянутой ситуации в соответствии с 974 статьей Гражданского
кодекса у агента в момент поступления к нему денежных средств от третьего
лица возникает обязанность передать их принципалу, у того в свою очередь
наступает срок выплаты вознаграждения агенту. Так как срок исполнения
однородных обязательств — выплаты денежных средств — совпадает, агент
или принципал вправе заявить об их зачете. Таким образом, и при
заключении
агентского
договора
по
модели
поручения
законом
предусмотрен механизм, уплаты вознаграждения посредством вычета
соответствующей суммы денежных средств из полученного агентом по
сделкам с третьими лицами.
Выше нами уже отмечалось, что в случае не урегулирования
контрагентами агентского договора порядка выплаты вознаграждения,
данная обязанность возникает у принципала только лишь после получения
отчета. Однако, безусловно, если такой, порядок договором предусмотрен и
не обусловлен передачей агентом отчета, то принципал не имеет права
отказать в выплате вознаграждения на основании неполучения его агента.
Судебная практика однозначно подтверждает данный тезис. Так,
например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2012
по делу №А19-5754/01-13-Ф02-688/02-С22181 требование истца - агента,
требовавшего уплаты ему агентского вознаграждения, было удовлетворено
1
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.03.2012 по делу
№А19-5754/01-13-Ф02- 688/02-С2. // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
50
судом, несмотря на то, что отчет с его стороны принципалу предоставлен не
был.
Последний ссылался на это обстоятельство, однако довод ответчика по
вышеуказанным причинам был отвергнут судом.
Для
агентского
договора
характерно
использование
весьма
разнообразных способов исчисления агентского вознаграждения. Наиболее
распространенными
из
них
являются
следующие:
установление
фиксированной сумма, исчисление процента от реализованного или
приобретенного
товара,
получение
агентом
разницы
между
ценой,
установленной принципалом, и более выгодной ценой, по которой товар был
реализован или приобретен агентом, либо использование смешанной формы,
сочетающая
в
себе
несколько
из
вышеперечисленных.
В
качестве
рекомендации по согласованию условий об оплате в агентском договоре В.Н.
Белов,
предлагает
вознаграждение,
определять
увязав
его
с
момент
возникновения
конкретными
действиями
права
клиента
на
и
принципала. Также им указывается на то, что «целесообразно уточнять, в
какой степени последующие события могут оказать влияние на получение
вознаграждения: аннулирование заказа, предоставление отсрочки или
скидки, банкротство клиента и т.п.»1.
Наряду с вознаграждением, причитающимся агенту за исполнение
определенных юридических и фактических действий, в договоре может быть
предусмотрено дополнительная оплата в случае принятия на себя агентом
ручательства за исполнение сделки третьим лицом, что закреплено 991
статьей Гражданского кодекса. Ранее в тексте настоящей работы уже
указывалось на возможность согласования в рамках агентского договора
условий о делькредере. Более подробно углубляясь в данную тематику,
подчеркнем, что в современной отечественной цивилистике единое мнение о
природе данного правового явления отсутствует. Так, в соответствии с
1
Белов В.Н. Коммерческое представительство и агентирование (договоры). - М.: Финансы и статистика,
2011.- С. 54.
51
позицией, отстаиваемой одной группой ученых, делькредере есть не что
иное, как поручительство. Данная точка зрения отстаивалась еще Г.Ф.
Шершеневичем1, который отмечал, что «правильнее всего видеть в
соглашениях о delcredere установление срочного поручительства со всеми
его последствиями». Последователи данного воззрения присутствовали и в
советской цивилистике. К числу современных отечественных цивилистов
придерживающихся аналогичной позиции отметим, в частности, B.C. Ема и
Е.А. Суханова, В.Л.Хромова2. Менее распространенной, но от того не менее
значимой является позиция, одним из главных сторонников которой на
сегодня
является
Богданов
Д.Е.
Он
полагает,
что
необходимо
«самостоятельное правовое регулирование отношений по ручательству», так
как нормы, регламентирующие правоотношения поручительства даже в
порядке аналогии закона не могут быть признаны в качестве надлежащих
регуляторов применительно к рассматриваемой правовой конструкции.
В целях формирования собственной позиции по данному вопросу
проанализируем положения гражданского законодательства о делькредере и
поручительстве. Согласно параграфу 5 главы 23 Гражданского кодекса, по
договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого
лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в
части. С другой стороны, нормы глав 51 и 52 Кодекса, устанавливают, что
агентский контракт, заключенный по модели договора комиссии подразумевает возложение агентом на себя обязательства отвечать перед
принципалом за исполнение обязанностей собственного должника, но не
должника принципала, так как договор с третьим лицом заключается от
имени агента. Из этого следует, что сами модели, по которым строятся две
рассматриваемых правовых конструкции, разнородны. Как мы видим, основа
их
1
дифференциации
заключается
в
распределении
обеспечиваемых
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Статут (в серии
«Классики российской цивилистики»), 2012. – С. 296.
2
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.3-е, испр.
и доп./Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,
профессор О.Н. Садиков. — М.: Инфра- М, 2008 – С. 289.
52
обязанностей между участниками правоотношений. Кроме того, 363 статья
Гражданского кодекса
устанавливает солидарную ответственность за
неисполнение обязательств должника и поручителя, если законом или
договором не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. При
этом согласно пункту 1 статьи 323 Кодекса при солидарной ответственности
должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников
совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так
и в части долга. В свою очередь субсидиарная ответственность, согласно
статье 399 обязывает кредитора первоначально обратить свои требования к
основному должнику и лишь при неисполнении им соответствующего
требования, обращаться за исполнением к лицу, несущему субсидиарную
ответственность,
в
данном
случае
к
поручителю.
Таким
образом,
констатируем, что поручительство характеризуются обязательным наличием
множественности лиц на стороне должника. В свою очередь делькредере
этого не подразумевает, так как принципал правомочен предъявить
требование только к агенту. М.И. Брагинским 1, подтверждая наши выводы
указывает на то, что «нельзя считать комиссионера (агента) ни солидарным,
ни субсидиарным должником уже потому, что в рассматриваемом случае нет
основного должника, без которого поручительство существовать не может.
Имеется в виду, что тот, кто совершает сделку с комиссионером,(агентом), не
играет роли основного должника уже в силу отсутствия у него юридической
связи с комитентом (принципалом)». Таким образом, утверждение Е.А.
Суханова о том, что в случае принятия комиссионером ручательства он
одновременно становится поручителем и наряду с третьим лицом отвечает за
исполнение сделки, видится ошибочным.
1
Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг /
М.И.Брагинский. - М.:
Статут , 2012. - С. 444
53
Еще одно основание дифференциации поручительства и делькредере
состоит
в
безвозмездном
характере
первого.
Кредитор
в
рамках
поручительства по основному обязательству приобретает только права, в то
время как у поручителя возникают лишь обязанности. То есть, как отмечают
в своем комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации. С.Н.
Братусь и О.Н. Садиков1, «обязанности одной стороны (поручителя)
совершить определенные действия не корреспондирует обязанность другой
стороны (кредитора по основному обязательству) по предоставлению оплаты
или иного встречного предоставления». Отдельные авторы, правда, не
соглашаются с данной точкой зрения, указывая на то, что, зачастую,
поручитель взимает плату за обеспечение с основного должника. Однако как
верно на это отвечает Б.М. Гонгало, данное утверждение ложно, ибо
основано на смешении понятий. В данном случае следует проводить четкое
разграничение между договором поручительства, содержание которого уже
было раскрыто выше, заключаемый между кредитором и поручителем и
договор о предоставлении поручительства, субъектами которого являются
уже поручитель и должник по основному обязательству.
И естественно в рамках последнего из упомянутых контрактов плата с
должника может взиматься. Тем не менее, «отношения между поручителем и
должником не влияют на отношения по договору поручительства между
кредитором и поручителем». Аналогичного мнения придерживается и
судебная власть в лице ВАС РФ. В свою очередь положения о делькредере
четко указывают на возмездный его характер. Статья 991 Гражданского
кодекса содержит недвусмысленное указание на то, что ручательство
предполагает обязанность комитента (принципала) уплатить комиссионеру
(агенту) за ручательство исполнения сделки третьим лицом. Это утверждение
находит свое
отражение и в судебной практике, свидетельством чему
является содержание пункта 16 Информационного письма Президиума
1
Гражданское право. Том II. Полутом 2 / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.Л.Суханова. М.: Издательство БЕК, 2003. –С. 278.
54
Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. №85 «Обзор практики
разрешения споров по договору комиссии». В нем указано, что ручательство
комиссионера
за
исполнение
сделки
третьим
лицом
не
является
разновидностью поручительства.
Подводя итог изложенного по вопросу однородности ручательства и
поручительства, сделаем вывод о высокой степени дифференциации данных
конструкций, которые существуют параллельно друг с другом в системе
отечественного гражданского права. Для целей исследования риэлторского
договора из приведенного выше анализа вынесем тот факт, что риэлтор в
случае принятия на себя ручательства, становится единственным лицом,
несущим
ответственность
перед
клиентом.
При
этом
согласование
делькредере не препятствует установлению между клиентом или риэлтором,
с одной стороны, и третьим лицом- — поручителем — с другой,
правоотношений, регламентируемых параграфом 5 главы 2 Гражданского
кодекса.
55
2.3 Права и обязанности клиента со стороны риэлторского
договора
Поскольку
риэлторский
договор
является
синаллагматическим
(двусторонне обязывающим),следовательно, права и обязанности риэлтора
реализуются посредством исполнения прав и обязанностей клиента в рамках
риэлторского договора.
В процессе или по факту выполнения поручения клиента у агента
возникает обязанность по предоставлению отчетов в порядке и сроки,
которые
предусмотрены
соответствующих
условий
договором.
отчеты
При
отсутствии
в
договоре
представляются агентом
по мере
исполнения им договора либо по окончании действия договора (п.1 ст. 1008
ГК РФ). Таким образом, в отличие от договора поручения, где поверенный
представляет отчет по требованию доверителя, в договоре агентирования
отчет является обязательным. Вызывает сомнение позиция М.В. Кротова,
который утверждает: «Клиент вправе освободить агента от предоставления
отчета, поскольку правило ст. 1008 ГК является диспозитивным и позволяет
сторонам договориться об установлении иного правила либо отказаться от
предоставления отчета»1. Но диспозитивным является лишь правило о
порядке и сроках предоставления отчетов агента, а не о самом их
предоставлении. Следует согласиться с В.Ф. Яковлевым: «Отчеты агента
перед клиентом являются важным средством обеспечения интересов
последнего,
поэтому
обязанность
предоставления
отчета
существует
независимо от того, предусмотрена ли она договором. Договором могут быть
установлены лишь порядок и сроки представления отчетов».
Риэлтор, если иное не предусмотрено договором, должен прилагать к
своему отчету необходимые доказательства расходов, произведенных им за
1
Кротов М.В. Гражданское право. Том 2 / М.В. Кротов. М.: Юристъ, 2010. - С. 581.
56
счет клиента. Как отмечает М.В. Кротов, «поскольку агент действует за счет
клиента, то обязательным является предоставление финансовых отчетов».
Отчет
риэлтора
определенного
должен
договором
проанализировать
быть
срока,
предоставленный
принят
т.е.
клиентом
клиент
риэлтором
в
имеет
отчет
течение
возможность
и
выдвинуть
имеющиеся у него возражения в случае несогласия с его деятельностью.
Срок
принятия
клиентом
отчета
риэлтора
устанавливается
соглашением сторон. Если это условие договора сторонами не определено,
действует тридцатидневный срок, установленный законом. По истечении
данного срока отчет считается принятым, и агент получает право на
вознаграждение и возмещение понесенных расходов. Следовательно, при
непредставлении отчета у риэлтора не возникает прав на вознаграждение и
возмещение понесенных расходов, т.к. в данном случае отчет служит
подтверждением выполнения риэлтором условий договора. В качестве
примера можно привести дело, рассмотренное ФАС Московского округа
(Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2012. по делу ЖСГА40/2586-03242)1.
Риэлтор предъявил иск к клиенту о выплате вознаграждения за поиск
земельного участка в г. Москве под строительство офисного или торгового
центра. Суд отказал риэлтору на том основании, что им не были
представлены отчеты, а соответственно факт оказания им услуг по поиску
участка нельзя считать доказанным. В случае, если клиент перечислил
риэлтору определенную в договоре сумму в качестве оплаты будущих
расходов, он не имеет права на получение разницы в случае, если
фактические
расходы
риэлтора
оказались
меньше,
чем
суммы,
перечисленные ему по договору. Данное положение подтверждается
Постановлением
ФАС
Северо-Западного
округа
от
27.11.2011г.
по
делу№А56-11098/01243, в соответствии с которым суд обязал клиента
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.05.2012. № КГ-А40/2586-03 //
Справочная правовая система «Консультант Плюс».
57
оплатить расходы риэлтора в размере, установленном договором, а не по
факту1.
Однако нам представляется, что в вышеописанном случае следует
говорить не о расходах, а о дополнительном вознаграждении риэлтора в виде
разницы между размером расходов, установленном в договоре, и размером
фактически понесенных расходов. Квалификация данных выплат как
вознаграждения
имеет
значение
для
их
налогообложения,
так
как
вознаграждение риэлтора подлежит обложению НДС, в отличие от расходов.
Итак, как уже подчеркивалось нами ранее, риэлтор обязан передать, а
клиент, соответственно, должен принять от агента все исполненное первым
по договору. При этом в случае заключения риэлторского договора по
модели комиссионного контракта, принципал обязан освободить агента от
обязательств перед третьим лицом, принятых во исполнение поручения, что
обуславливается требованием, закрепленным в статье 1000 Гражданского
кодекса Российской Федерации. Данное правило не следует трактовать как
исключение из правила, предусмотренного институтом перевода долга, об
обязательности согласия кредитора на совершение данного действия.
Перевод долга в данном случае возможен лишь при признании агента
несостоятельным (банкротом) в соответствии со статьей 1002 Кодекса.
Запрет на перевод долга без согласия третьего лица в соответствии со статьей
1000 Гражданского кодекса в полной мере поддерживается судебными
органами. Подтверждением этого может, в частности, служить одного из
решений Международного коммерческого арбитражного суда при Торговопромышленной палате РФ. Рассмотрев спор о признании комитента
правопреемником по договору, заключенному комиссионером с третьим
лицом, суд установил, что положение статьи 1000 Гражданского кодекса
Российской
Федерации,
предусматривающее
обязанность
комитента
освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед
1
Постановлением
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2011 г. № А5611098/01 // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
58
третьим лицом по исполнению комиссионного поручения, не может служить
основанием для этого, так как оно регламентирует внутренние отношения
между комитентом и комиссионером, а не отношения комитента и третьего
лица, с которым комитентом не заключалась сделка .
Исключением же из правила следует признать уже упомянутое выше
банкротство комиссионера, а в нашем случае агента.
Крайне
важным
и
нередко
используемым
в
практике
предпринимательской деятельности, следует признать ряд ограничений,
которые могут быть наложены в рамках риэлторского договора по модели
агентского договора на обе стороны, установление которых допускается
статьей 1007 Гражданского кодекса. Так, пункт 1 упомянутой стать и
предусматривает возможность ограничения прав принципала, как-то: не
заключать
аналогичных
действующими
на
агентских
определенной
договоров
в
с
договоре
другими
агентами,
территории,
либо
воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной
деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского
договора. Посредством согласования подобного рода договорных условий
агент гарантирует отказ принципала от конкурирования с ним, выполнения
аналогичной деятельности самостоятельно, без помощи агента. Права агента,
также могут быть ограничены, что прямо указано в пункте 2 статьи
1007Кодекса, устанавливающего, что агентским договором может быть
предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами
аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на
территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной
в договоре. Подобным условием уже принципал защищает себя от действия
агента в пользу третьих лиц, интересы которых могут соприкасаться с
интересами принципала.
Н.А. Шебанова в отношении агентских договоров, предусматривающих
вышеупомянутые ограничения, высказывается в том духе, что они носят
59
«характер так называемых исключительных договоров»1. В зависимости от
внешних условий, существа и сферы деятельности контрагентов по договору
такого рода обязательства воздерживаться от определенных действий могут
нести в себе весьма непредсказуемые последствия. Например, если речь идет
о
крупных
компаниях,
участвующих
в
сделке,
согласование
ими
ограничительных мер может иметь своим следствием возникновения у
одного из них или у обоих доминирующему положению на рынке.
Интересным в этой связи выглядит дело, рассмотренное ФАС ЗападноСибирского округа 246. Управление МАП. России обратилось с иском к
хозяйственному обществу, осуществлявшему на основании агентского
договора от имени ряда телекомпаний действия по поиску рекламодателей,
заключению с ними договоров на размещение рекламы. Требование
государственного
органа
по
контролю
в
сфере
антимонопольной
деятельность заключалось во включении упомянутого общества в Реестр
хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке определенного товара долю
более 35 процентов. Заявление МАП было оставлено без удовлетворения на
том основании, что агенту были только делегированы полномочия на
заключение договоров с рекламодателями, а, следовательно, по логике суда,
он не имел возможности оказания влияния на рынок распространения
рекламы. В контексте рассматриваемого вопроса отметим, что, по нашему
мнению, суд не в полной мере исследовал все обстоятельства дела,
влияющие на принимаемое решение. Так, с нашей точки зрения, суду
следовало акцентировать внимание на том, является ли юридическое лицо
исключительным
параллельной
агентом
телекомпаний.
деятельности
агента
и
В
случае
его
возможности
принципалов
-
рекламопроизводителей и рекламораспространителей — по приисканию
потенциальных рекламодателей и заключению с ними соответствующих
контрактов, то оснований для внесения агента в указанный реестр
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй /под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю.
Кабалкина. - М :Проспект, 2012. – С. 332.
60
действительно не было. С другой стороны, если же общество действовало
как исключительный агент, то оно должно было быть включено в реестр, в
силу наличия у нее 35-процентоной доли рынка, так как рекламодатели не
могли бы устанавливать контакты с телекомпаниями, кроме как посредством
обращения к агенту.
Анализ положений статьи 1007 Гражданского кодекса Российской
Федерации не оставляет сомнений о том, что ограничение деятельности
агента и принципала могут носить территориальный, но никак не субъектный
характер. Так, законом предусмотрено, что условия агентского договора, в
силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или
оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей
(клиентов)
либо
исключительно
покупателям
(клиентам),
имеющим
местонахождения или место жительства на определенной в договоре
территории, являются ничтожными.
Отметим,
что
иные
системы
права,
наряду с
отечественной,
содержащие институт агентирования, включают отдельные ограничения,
отсутствующие в Гражданском кодексе Российской Федерации. Одним из
наиболее
распространенных
ограничений
является
обязание
агента
воздерживаться от действий, которые могут быть рассмотрены как
конкуренция по отношению к принципалу. При этом действие данного
положения распространяется за пределы срока договора, что выглядит
абсолютно обоснованным. Действительно, в процессе исполнения агентских
функций, лицо приобретает определенные сведения и дополнительные
навыки, которые впоследствии могут послужить подспорьем для вступления
в конкурентную борьбу непосредственно с принципалом. Указанное же
договорное условие служит гарантией принципала от подобного рода
негативных последствий ведения предпринимательской деятельности с
привлечением агента. С данным ограничением тесно связана обязанность
агента
не
раскрывать
ставшую
ему
известной
конфиденциальную
информацию и после прекращения действия агентского договора. Как и в
61
любом договоре, дополнительную специфику каждому отдельно взятому
договору придает его субъектный, состав. В риэлторских договорах особое
значение приобретает вступление в правоотношения в качестве клиента
физического лица. В этом случае следует учитывать, что при реализации
интересов принципала, действия риэлтора направлены на удовлетворение
потребительских запросов клиента. Принимая данное обстоятельство во
внимание,
и
учитывая
предписание
статьи
783
ГК
РФ,
можно
констатировать, что к риэлторскому договору применяется значительный
пласт норм, закрепленных частью второй Гражданского кодекса Российской
Федерации. Речь идет об общих положениях, о подряде в части, не
противоречащей существу оказания услуг, в целом, и агентирования, в
частности, нормах, регламентирующих бытовой подряд, правилах о правах
покупателя, по договору розничной купли-продажи на случай передачи ему
товара ненадлежащего качества, заключенные в статьях с 503 по 505 ГК РФ.
Кроме того, в данном случае права и обязанности клиента — физического
лица, а также его контрагента риэлтора регламентируются установлениями
Закона РФ от 07.02. 1992 № 2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав
потребителей», как-то: статьи с 1 по 17 и с 27 по 39.
Еще одной неотъемлемой обязанностью клиента в рамках риэлторского
договора является предоставление агенту необходимой информации, без
которой надлежащее исполнение обязательств последнего невозможно по
определению. В перечень сведений, передаваемых клиентом должны быть
включены данные об объекте недвижимости, в отношении которого риэлтору
необходимо осуществить определенные действия, являющиеся целью
данного договора. Круг вопросов, освещаемых
при этом клиентом, следует определять риэлтору, однако он не вправе
требовать информации в большем объеме, или для иных целей, чем
осуществление
своих
обязанностей
по
договору.
Другим
«блоком»
информации, с которой риэлтор должен быть в обязательном порядке
ознакомлен, являются сведения, позволяющие идентифицировать личность
62
лица, в интересах которого он действует, а также контактная информация,
позволяющая риэлтору по необходимости держать связь с клиентом.
Неисполнение со стороны клиента одних обязанностей не может
служить оправданием отказа риэлтора от выполнения договора, в целом, в то
время, как игнорирование других — влечет за собой автоматическую
невозможность исполнения своих функций риэлтором. К числу последних
относятся
встречные
обязанности.
В
случае
их
неисполнения
на
субсидиарной основе следует использовать положение, содержащееся в
статье 719 Гражданского кодекса, которая гласит: Подрядчик вправе не
приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда
нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности
непредставление материала, оборудования, технической документации или
подлежащей
подрядчиком,
переработке
а
также
вещи,
при
препятствует
наличии
исполнению
обстоятельств,
договора
очевидно
свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет
произведено в установленный срок1. Если иное не предусмотрено договором
подряда, подрядчик при наличии указанных обстоятельств, вправе отказаться
от исполнения договора и потребовать возмещения убытков». Аналогичные
действия, могут быть произведены и агентом -риэлтором.
Наряду с указанным выше правилом субсидиарно к правоотношениям
риэлтора и клиента правомерно применить норму статьи 718 ГК РФ,
содержащей в себе обязанность заказчика, а значит и клиента, оказывать
контрагенту-исполнителю содействие в выполнении им своих обязательств в
порядке и объеме; предусмотренных договором. Важно проводить четкую
дифференциацию между встречными обязательствами, которые возлагает на
себя клиент при заключении договора с риэлтором и содействием клиента, о
котором речь шла выше. Суть ее сводится к двум основным положениям. Вопервых, положения, о содействии закреплены исключительно статьей 718 ГК
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) // Собрание законодательства
Российской Федерации от 05.12.1994. - N 32. - ст. 3301.
63
РФ и их объем лимитирован соответствующей нормой. Данное содействие, в
основном, является диспозитивным, в то время как основная масса
встречных
обязательств
тем
или
иным
образом
регламентирована
гражданским законодательством и носит в большей степени императивный
характер. Наконец, различны правовые последствия несоблюдения клиентом
обязательств.
Таким образом, круг прав и обязанностей, и риэлтора, и клиента крайне
обширен. Регламентация их осуществляется сразу несколькими главами ГК
РФ, а также рядом иных гражданско-правовых нормативных актов. Вместе с
тем, регулятивное воздействие действующего законодательства на права и
обязанности
сторон
риэлторского
договора
явно
недостаточно.
Это
проявляется во-первых, в уже упомянутой размытости норм о риэлторском
договоре, которая приводит к частым разночтениям о возможности или
невозможности применения того или иного правового установления и, вовторых, в неспецифицированности данных норм, не способствующей
надлежащему регламентированию отношений. Иллюстрацией изложенного
служат противоречия, наблюдаемые в судебной практике. Таким образом,
,содержание настоящей главы является еще одним веским аргументом для
регламентации риэлторской деятельности и, как одной из основных ее
составляющих,
договорных
законодательным актом.
отношений
с
клиентами,
отдельным
64
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
3.1 Современные проблемы правового регулирования риэлторской
деятельности в РФ
Одним из наиболее важных аспектов, влияющих на правовой механизм
регулирования любого вида экономической деятельности, а в особенности
тех, которые имеют важное социальное значение, выступают формы
государственного контроля и регулятивного воздействия на отдельные
отрасли хозяйствования. Государственное регулирование экономики с
юридической точки зрения представляет собой правовое воздействие, в том
числе в виде правового регулирования, в сфере предпринимательской
деятельности или иной экономической деятельности для обеспечения
публичных интересов (общества и государства). При этом публичный
интерес представляет собой «признанный государством и обеспеченный
правом интерес социальной, общности, удовлетворение которого служит
условием и гарантией ее существования и развития». Данная позиция
устоялась в отечественной юридической науке и в настоящий момент
считается традиционной1.
Как известно, в отечественном праве существуют две основные формы
регулятивного воздействия и контроля за наиболее значимыми с социальноэкономической
точки
зрения
видами
предпринимательской
и
иной
экономической деятельности. Одной из них является выдача разрешений
(лицензий) на осуществление отдельных видов работ, оказание услуг,
1
Курбатов
А.Я.
Сочетание
частных
и
публичных
интересов
при
правовом
регулировании
предпринимательской деятельности / А.Я. Курбатов. - М.: ЛО «Центр ЮрИнфоР», 2011. - С.123-127, 153.
65
распространение товаров. До недавнего времени этот правовой механизм
был доминирующим в нашей стране, однако в настоящий момент четко
прослеживается динамика перехода ко второй- форме регулирования, коей
является деятельность специализированных институтов профессионального
общественного воздействия, созданию и развитию, которых способствует
государство. Указанные институты приобрели в России вид некоммерческих
саморегулируемых
организаций,
каждой
из
которых
соответствует
определенный вид предпринимательской деятельности, ведомый ее членами.
И тот, и другой механизм имеют широкое распространение не только в
нашей стране, но и в системах права абсолютного большинства зарубежных
стран.
Основным критерием включения видов экономической деятельности, в
перечень лицензируемых выступает высокая степень, потенциальной
опасности нанесения при их осуществлении ущерба правам, законным
интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства,
культурному наследию страны. Основу нормативной базы лицензирования
видов экономической деятельности составляет Федеральный закон «О
лицензировании отдельных видов деятельности» № 99-ФЗ от 4 мая 2011 г.
(ред. от 02.07.2013)1. Под лицензией, следует понимать, специальное
разрешение
на
осуществление
конкретного
вида
деятельности
при
обязательном соблюдении лицензионных требований и условий; выданное
лицензирующим
органом
юридическому лицу или
индивидуальному
предпринимателю. Лицензированием же признаются мероприятия, связанные
с
предоставлением
лицензий,
переоформлением
документов,
подтверждающих наличие лицензий, приостановлением действия лицензий в
случае административного приостановления деятельности лицензиатов за
нарушение лицензионных требований и условий, возобновлением или
прекращением действия лицензий, аннулированием лицензий, контролем
1
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ О лицензировании отдельных видов деятельности (ред. от
02.07.2013) // Российская газета. - N 97. - 06.05.2011.
66
лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении
лицензируемых
видов
требований
условий,
и
деятельности
ведением
соответствующих
реестров
лицензионных
лицензий,
а
также
с
предоставлением в установленном порядке заинтересованным лицам, ст. 17
Закона закрепляет базовый перечень видов деятельности, для осуществления
которых требуется лицензия. Он не включает лишь виды деятельности,
подлежащие: лицензированию, которые относятся: к отдельным сферам
экономики, исчерпывающе указанным в п. 2 ст. 1 Закона. Комплексный
анализ Закона, а также подзаконных актов; принятых в его исполнение,
показывает, что оказание риэлторских услуг не относится к числу
лицензируемых видов деятельности.
Отмеченная уже нами выше тенденция к постепенной отмене
лицензирования в отношении многих видов деятельности как процесс
либерализации экономической деятельности в целом следует рассматривать
положительно.
Однако
регулятивное
воздействие
и
контроль
через
механизмы лицензирования не только не является изжившим себя способом
защиты государством публичных интересов, но напротив, может и должен
продолжать применяться в отдельных отраслях экономики и даже
охватывать собой некоторые виды деятельности, осуществление которых
ныне не требует специальных разрешений. Его главным преимуществом
является возможность государства как главного выразителя публичного
интереса поддерживать, баланс между потребностями общества и отдельных
лиц, осуществляющих экономическую деятельность. В этом контексте
вызывает некоторое беспокойство, деятельность, отдельных министерств и
ведомств, а также Федерального Собрания направленная на создание
системы регулирования социально и экономически значимых видов
деятельности за малым изъятием исключающей разрешительные процедуры.
Полный отказ от модели правового регулирования
и контроля
представляется ошибочным, так как разрешительный метод имеет немало
преимуществ.
67
В контексте проводимого исследования нельзя не затронуть вопрос о
страховании ответственности риэлторов, без раскрытия которого видится
неполным комплексное рассмотрение аспектов их деятельности. Так, по
нашему мнению, страхование гражданской ответственности риэлторов
должно являться неотъемлемым элементом их правового статуса.
Необходимость эта исходит из уже неоднократно подчеркивавшейся
выше специфики риэлторских услуг, связанной с риском нанесения вреда
клиентам. При этом гарантия защиты имущественных прав потребителей
риэлторских услуг может быть обеспечена исключительно посредством
обязательного
страхования
гражданской
ответственности
субъектов,
осуществляющих данный вид деятельности, которое должно получить
законодательное
закрепление,
ст.
2
Закона
Российской
Федерации
от27.11.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской
Федерации» (в ред. от 28.12.2013)1 гласит, что страхование представляет
отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований
при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов,
формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых
взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 929 дает перечень
рисков, в отношении наступлениях которых может быть осуществлено
имущественное страхование. К ним относятся, в частности, риск убытков,
связанных
с
ведением
предпринимательской
деятельности,
риск
ответственности по деликатным и договорным обязательствам, риск убытков
от предпринимательской деятельности. При этом риск, являющийся
центральной категорией в страховой деятельности, имеет несколько
дефиниций, отражающих его различные аспекты. Он понимается как
вероятная
1
опасности,
наступившее
событие,
объект
страхования,
Закон« РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (ред.
от 28.12.2013) // Российская газета. - N 6. - 12.01.1993.
68
определенная деятельность. При этом в правовых актах понятие риска
фактически отождествляется с понятием интереса в рамках объяснения, в
каких
случаях
вероятное
неблагоприятное
событие
связывается
с
возможностью страхования.
Следует
отметить,
что,
несмотря
на
диспозитивный
характер
действующих норм, регулирующих правоотношения между страховщиком и
страхователем, законодатель все же отдает явное предпочтение при
разрешении вопроса о дозволении страхования различных рисков отдельным
направлениям. Так, Гражданским кодексом установлена возможность
страховать риски ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договора только в случаях, предусмотренных законом (п.1
ст.932). Если страхование риска договорной ответственности осуществлено
при отсутствии соответствующих оснований для подобного страхования в
законе, такой договор страхования является недействительным. При этом
страхование ответственности за причинение вреда фактически не ограничено
никакими рамками.
Положения о страховании договорной ответственности абсолютно не
обязательно распространять на риэлторские договоры. Вместе с тем, как уже
заявлялось ранее, в силу наличия высокой потенциальной опасности
нанесения ущерба клиентам, в лицензионные требования, предъявляемые к
риэлторам,
следует
включить
заключение
последними
договоров
страхования гражданской ответственности, если речь идет о коллективном
субъекте, оказывающем услуги, или профессиональной ответственности,
когда лицензированию подлежит индивидуальный предприниматель. Такое
разделение не случайно, ведь, как известно, по договору страхования
профессиональной ответственности застрахована, может быть только
ответственность физического лица, «юридическое лицо страховать свою
профессиональную ответственность не может, поскольку не обладает
профессией».
69
В продолжение темы страхования ответственности риэлторов, важно
четко сформулировать, что же будет являться объектом страхования при
заключении договора между риэлтором-страхователем и страховщиком.
Законом от 27.11.2009 № 4015-1(в ред. 28.12.2013) «Об организации
страхового дела в Российской Федерации» абсолютно определенно сказано,
что объект страхования есть определенный имущественный интерес. Этой же
точки зрения придерживается научная общественность. Гражданская и
профессиональная ответственность подразумевает собой имущественный
интерес, связанный с обязанностью возместить причиненный другим лицам
вред, что прямо исходит из соответствующих положений Гражданского
кодекса и ст.4 Закона об организации страхового дела.
Таким образом, объектом страхования гражданской ответственности
субъекта оказания риэлторских услуг является его имущественный интерес,
связанный с возлагаемой на него обязанностью возместить причиненный
клиенту вред.
Содержание договора
страхования
гражданской ответственности
всегда сводится к возложению на себя страховщиком обязанности
возместить
выгодоприобретателю
ущерб,
нанесенный
последнему
страхователем или третьим лицом в пределах страховой суммы. При этом в
части
возмещенного
ответственность
выгодоприобретателю
причинителя
вреда
ущерба
погашается.
имущественная
Предполагаемое
неблагоприятное событие, на случай наступления которого проводится
страхование, и является страховым риском. Что касается страхового случая,
то он неизменно являет собой такой юридический факт, как возникновение
гражданской ответственности причинителя вреда перед потерпевшим
вследствие его действий или бездействия лицом.
Как уже
страхования
было указано ранее, выгодоприобретателем по договору
гражданской
причинен вред.
ответственности
является
лицо,
которому
70
Еще одной категорией, требующей разъяснения в рамках исследования
тематики страхования ответственности лиц, оказывающих риэлторские
услуги, являются страховые риски. В отечественной юриспруденции
специалистами в области страхового права страховой риск определяется
через совокупность признаков, которым обладает данная правовая категория.
Правовой риск - это всегда событие, характеризующееся признаками
вероятности, случайности, неизвестности, а также осуществимости.
Возможность происшествия определенного события есть один из
определяющих критериев допустимости страхования, в том числе и
страхования ответственности.
Как
известно,
целью
всех
правоотношений,
связанных
со
страхованием, является равномерное распределение рисков между лицами,
чьи имущественные интересы подлежат защите посредством данного
экономико-правового механизма. Реализация такого перераспределения
связана с происшествием страховых случаев. Страховой случай является
юридическим фактом, соответствующим событию, указанному в договоре. В
рамках страхования гражданской ответственности, связанной с причинением
вреда, как и в иных видах страхования, факт происшествия страхового
случая устанавливается, либо признанием события сторонами, либо судом,
арбитражным судом или третейским судом. Наступившее событие следует
квалифицировать как страховой случай только при наличии трех элементов возникновения опасности, от которой производится страхование, причинения
вреда заинтересованному лицу и причинно-следственной связи между ними.
Следовательно, при страховании риэлтором своей гражданской
ответственности, его имущественный интерес при нанесении им вреда
потребителю
услуг
будет
защищен
в
случае
соблюдения
двух
основополагающих условий: во-первых, возникновение юридического факта,
соответствующего признакам страхового случая и квалификация его в
качестве такового. На это прямо указывает положение п. 4 ст. 931
Гражданского кодекса Российской Федерации.
71
Страхование
гражданской
ответственности
риэлторов
может
осуществляться как в отношении отдельных видов риэлторских услуг, так и
по каждому контракту, заключенному с их потребителями в отдельности.
Страховщиком по договору страхования с риэлтором может быть не
любое лицо, осуществляющее страховую деятельность, а лишь то, которое
обладает лицензией на осуществление конкретного вида страхования, в
данном случае страхования, гражданской, ответственности за причинение
вреда вследствие недостатков услуг, а также за причинение вреда третьим
лицам (пп.пп. 19 и20 ст.32.9 Закона об организации страхового дела).
Одним
из
наиболее
значимых
условий
договора
страхования
гражданской ответственности риэлтора, как для страхователя так и для
выгодоприобретателя
является
размер
страхового
возмещения.
При
имущественном страховании возмещению подлежат убытки, что исходит из
содержания п.1 ст. 929 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Убытки как правовая категория определена в ст. 15 Кодекса и включает в
себя расходы, которые лицо понесло или должно будет понести для
устранения причиненного вреда, то есть реальный ущерб, а также
неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных
условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено или
иными словами упущенную выгоду1. В связи с этим в правоприменительной
практике и гражданско-правовой теории возник вопрос о том, какие из
составляющих убытков подлежат возмещению при страховании гражданской
ответственности, в том числе риэлторов. Полагаем, что в силу того, что иное
не предусмотрено законом, возмещению могут подлежать как реальный
ущерб, так и упущенная выгода. В данном случае главенствующую роль
играют положения договора. Однако на практике в рамках страховых
правоотношений,
1
обусловленных договором
страхования
гражданской
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.3-е, испр.
и доп./Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,
профессор О.Н. Садиков. — М.: Инфра- М, 2008 – С. 296.
72
ответственности,
возмещение
упущенной
выгоды
практически
не
производится. Такое положение вещей видится разумным, так как в
противном случае совокупное бремя страховщиков многократно бы
возросло.
Обобщение
основных
вопросов
страхования
гражданской
ответственности риэлторов, анализ правовых норм, составляющих институт
страхования
гражданской
ответственности
риэлторов,
практики
их
применения позволяют сформулировать следующие принципы, страхования
гражданской ответственности риэлторов:
- гарантия возмещения убытков, причиненных потребителям услуг
риэлторов в связи с осуществлением риэлторской деятельности;
- недопустимость осуществления риэлторской деятельности без
заключения договора страхования гражданской ответственности риэлторов;
-
экономическая
заинтересованность
риэлторов
в
страховании
гражданской ответственности риэлторов.
В заключении хотелось бы отметить. Анализ практики показал, что
страховщики предлагают заключать договоры на условиях возмещения
только тех убытков, которые были заявлены в период действия договора
страхования, снимая тем самым ответственность за убытки, заявленные
страхователю после окончания срока договора, даже если они произошли в
результате действий страхователя, имевших место в период страхования.
Однако задача страхования гражданской ответственности риэлторов
состоит в страховой защите страхователя от результата ошибок и упущений,
допущенных застрахованным лицом в процессе осуществления риэлторской
деятельности в течение действия срока договора страхования. Требования
риэлтору могут быть заявлены в течение срока исковой давности, потому
необоснованно ограничение срока заявления о возмещении убытков
временными пределами, отличными от срока исковой давности.
Рекомендуется предусмотреть ответственность страховщиков и за
требования, заявленные в течение определенного периода времени после
73
окончания срока страхования.
Подводя итог изложенному в настоящем параграфе, отметим.
Действующее законодательство предусматривает ограниченное число
случаев страхования риска гражданской ответственности и допускает
возможность заключения соответствующего договора страхования только в
случаях специально предусмотренных законом, а при отсутствии подобных
оснований
признает
подобные
договоры
недействительными.
Это
ограничение должно быть преодолено нормой императивного характера, в
соответствии с которой, риэлтор не вправе заниматься риэлторской
деятельностью без заключения договора страхования.
Сущность
страхования
гражданской
ответственности
риэлторов,
обусловленная - объектом страхования, заключается в принятии на себя
страховщиком обязанности возместить страхователю то, что последний
должен сам уплатить третьему лицу (потребителю его услуг) на основании
своей ответственности перед ним за предполагаемое неблагоприятное
событие. Отсюда следует, что страховой случай, как объект страхования,
обладает
специфическими
особенностями
представляет
собой
чисто
юридическое обстоятельство факт наступления ответственности риэлтора за
причинение вреда потребителям его услуг в связи с осуществлением
риэлторской деятельности.
Страховой случай является следствием ненадлежащего исполнения
риэлтором своего обязательства. Общим основанием наступления страхового
случая является ненадлежащее исполнение риэлтором обязательства по
риэлторскому договору. В то же время страхованием не покрываются случаи
причинения, вреда третьему лицу, вызванные умышленными действиями
риэлтора или потребителями риэлторских услуг.
Это правило следует как из п. 1 ст. 963 ГК РФ, согласно которому
страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, если
страховой
случай
выгодоприобретателя.
наступил
вследствие
умысла
страхователя,
74
Страхование
осуществляться
конкретному
гражданской
посредством
виду
ответственности
заключения
риэлторской
риэлтора
договора
деятельности
может
страхования
либо
по
по
каждому
заключаемому риэлторскому договору, а также в иных формах.
Вывод о допустимости иных форм страхования ответственности
обосновывается осуществлением страхования риэлтора – индивидуального
предпринимателя
профессиональной-
посредством
заключения
ответственности
риэлтора.
договора
страхования
Особенность
договора
заключается в том, что риск ответственности за нарушение договора
считается
застрахованным
в
пользу
выгодоприобретателя,
которым
выступает клиент риэлтора, имущественным интересам которого может быть
причинен вред. Характерная особенность страховых отношений также
проявляется в том, что речь идет об абстрактном лице, имя которого может
быть не известно в момент заключения договора.
Объем страхового возмещения определяет пределы ответственности
риэлтора в случае ненадлежащего исполнения им обязательств, возложенных
на него из риэлторского договора, и его размер должен быть известен
клиенту до заключения договора. Рекомендуется заказчикам предъявлять
требования к размеру страховой суммы, выдвигать его в качестве
конкурсного условия при отборе заказчика, как и по этому основанию,
отказаться от заключения договора. Если в договоре страхования не
определен
вид
убытков,
подлежащих
возмещению,
обоснованным
представляется возмещение только расходов в виде реального ущерба без
учета упущенной выгоды.
Для страхования гражданской ответственности риэлторов характерно
существование значительный разрыва во времени между моментами, когда
страхователь совершил ошибку и когда проявился ущерб от нее. Потому
заключение договоров страхования на условиях возмещения только тех
убытков, которые были заявлены в период действия договора страхования,
необоснованно лишают страхователя страховой защиты в тех случаях, когда
75
заявления об убытках, имевших место в период страхования, сделаны после
окончания срока договора.
Поскольку требования о возмещении убытков могут быть заявлены в
течение срока исковой давности, потому ограничение срока заявления
временными
пределами,
отличными
от
срока
исковой
давности,
противоречит принципу гарантии возмещения убытков, причиненных
потребителям услуг риэлторов в связи с осуществлением риэлторской
деятельности.
76
3.2 Предложения по совершенствованию законодательства о
риэлторской деятельности в РФ
До 2002 года
в России риэлторская
деятельность подлежала
лицензированию. Существовало специальное «Положение о лицензировании
риэлтерской деятельности», утвержденное постановлением Правительства
РФ от 23 ноября 1996 года. В 1998 году появился закон (в настоящее время
не действует) от 25 сентября 1998 года №158-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности», в статье 17 которого риэлторская
деятельность указывалась как подлежащая лицензированию 1.
В
Положении
было
дано
легальное
определение
риэлторской
деятельности. В феврале 2002 со вступлением в силу нового федерального
закона от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов
деятельности» лицензирование риэлторской деятельности было отменено.
А вслед за этим 8 мая 2002 года Постановлением Правительства №
302253 «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности» также
утратило, силу. В настоящее время риэлторская деятельность подлежит
добровольной сертификации по стандартам, разработанным Российской
Гильдией Риэлторов и некоторыми иными организациями.
С 1997 года велась разработка федерального закона «О риэлтерской
деятельности в Российской Федерации», который до сих пор не принят,
несмотря на то, что уже вносился в Государственную Думу. Так, 13 мая
1997года законопроект был принят Государственной Думой к рассмотрению.
В мае 1998 года он был принят в первом чтении. После этого в ноябре 1999
года он был возвращен на доработку, а затем снят с обсуждения.
Впоследствии депутатом А.Г. Пузановским был внесен еще один
исправленный и дополненный проект федерального закона «О риэлторской
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.3-е, испр.
и доп./Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,
профессор О.Н. Садиков. — М.: Инфра- М, 2008 – С. 289.
77
деятельности в Российской Федерации»1. 9 октября 2001 года он был принят
к рассмотрению Государственной Думой, а 8 февраля 2002 — отклонен. Как
первый, так и второй исправленный и дополненный проект федерального
закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» имели целый
ряд существенных недочетов. Так, например, часть 1 статьи 3 законопроекта
не соответствовала закрепленному Конституцией Российской Федерации
разграничению полномочий Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации.
Согласно
рассматривалась
как
статье
2
проекта
предпринимательская
риэлторская
деятельность
деятельность
на
рынке
недвижимости, которая в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2
Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется гражданским
законодательством. Авторы законопроекта видимо забыли о том, что в
соответствии с пунктом «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации
гражданское законодательство находится в исключительном ведении
Российской Федерации и субъекты Российской Федерации в этой сфере
не вправе осуществлять собственное правовое регулирование. Кроме того,
была
нарушена
внутренняя
логика
законопроекта,
существовали
противоречия между разделами, главами, статьями, частями и пунктами
законопроекта.
Так, в доработке нуждалась статья 2 законопроекта. Данная в статье
дефиниция «профессиональный риэлтор» не встречалась далее в тексте
законопроекта, не влекла за собой каких-либо правовых последствий.
Поскольку в законопроекте уже содержалась специальная статья
(статья 5), определяющая статус риэлторских фирм и риэлторов, то
дублировать ее положения в статье 2 законопроекта представляется
нецелесообразным. Круг субъектов, которых статья 2 предлагает считать
профессиональным и участниками рынка недвижимости, был неоправданно
расширен, в частности, в него были включены органы государственной
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй /под ред. Т.Е. Абова и А.Ю.
Кабалкина. - М :Проспект, 2012. – С. 428.
78
власти,
осуществляющие
контрольные
и
иные
административные
полномочия в отношении риэлторов и риэлторских фирм. Нуждалась в
доработке статья 6 законопроекта, название которой не соответствовало ее
содержанию, поскольку в статье перечислялись
не виды деятельности,
которые может осуществлять в отношении недвижимости риэлтор, а
указывалось на положение риэлтора в договоре, заключаемом им с
потребителем риэлторских услуг.
Посредническая риэлторская деятельность (статья 9 проекта) по
существу не отличалась от деятельности риэлтора в качестве поверенного
или агента, действующего от имени и за счет клиента (статья 7). Пункт 2
статьи 8 и статья 11 не согласовывались со статьей 1 законопроекта. В
случаях, предусмотренных в указанных статьях, недвижимое имущество
находится в собственности самого риэлтора, а согласно абзацу 6 статьи 1
законопроект не распространяется на лиц, которые в качестве собственников
или владельцев совершают какие-либо действия в отношении недвижимости.
Аналогичное замечание относится и к статье 12 законопроекта,
поскольку в соответствии с главой 53 Гражданского кодекса Российской
Федерации доверительный управляющий является титульным владельцем
имущества,
переданного
ему
в
управление,
и
уполномочивается
собственником на совершение в отношении такого имущества любых
юридических и фактических действий в пределах, определенных договором.
Пункт 1 статьи 8 законопроекта необходимо было согласовать со
статьей 990 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой
сторона в договоре комиссии, исполняющая поручения комитента, именуется
комиссионером, а не брокером.
В юридико-технической доработке нуждалась статья 36 законопроекта,
поскольку приведенная редакция не позволяла с уверенностью определить,
регулирует ли статья случаи передоверия исполнения договора или
относится к случаям перемены лиц в обязательстве, которые влекут
неодинаковые для сторон последствия.
79
В условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности, считаем
решение об отмене лицензирования риэлторской деятельности давно
свершившимся, но спорным фактом.
Конечно,
система
лицензирования
риэлторской
деятельности
необходима. Это необходимый шаг при построении цивилизованного рынка
недвижимости. Эта процедура существует во всем мире и проводится
государственными органами или общественными организациями. В России в
условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование
оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло
большой пользы.
Мы считаем, что при отсутствии закона о риэлторской деятельности и
отмене лицензирования необходимо введение системы сертификации в сфере
риэлторской деятельности. Сертификация установит барьер для входа на
рынок неквалифицированных специалистов.
Основными элементами системы сертификации должны стать принцип
саморегулирования
и
возможность
делегирования
полномочий
по
сертификации на уровень регионов. Считаем, что система сертификации
должна базироваться на следующих принципах:
1. Открытость и публичность. Этот принцип подразумевает полную
открытость информации при создании профессионального стандарта, а также
доступ к информации обо всех, кто получил сертификат соответствия, в том
числе о квалифицированных специалистах, работающих в компаниях. Чтобы
реализовать этот замысел, необходимо создание на первый взгляд несколько
громоздкой структуры органа по сертификации: управляющий совет,
исполнительный орган и комиссия по разрешению споров. В нем специально
разделены функции управления, принятия решений и рассмотрения
претензий потребителей.
2. Создан механизм обратной связи с потребителями услуг, т.е.
механизм саморегулирования. В системе сертификации он реализован в виде
комиссии по разрешению споров. Создание этой комиссии основывалось бы
80
на опыте РГР и региональных организаций разрешения конфликтов и споров
между риэлторами и гражданами на основе многолетней работы Комиссии
по этике и защите прав потребителей.
3. Ключевым для системы является профессиональный стандарт
"риэлторская деятельность, услуги брокерские". Он обеспечивает полную
прозрачность отношений профессионала с клиентом, при этом гарантирует
качество услуг и защищенность клиента.
Соблюдение фирмой системы стандартов является той лакмусовой
бумажкой, которая позволяет судить о надежности риэлторской компании.
4. Демократичность. Членов РГР не принуждают к обязательному
прохождению сертификации. Более того, не только члены РГР могут пройти
сертификацию, если они согласны с теми принципами и требованиями,
которые заложены в стандарте. Это создает возможность широкого
взаимодействия с профессионалами на рынке недвижимости. Наличие в
управляющих советах представителей органов исполнительной власти и
общества защиты прав потребителей свидетельствует о признании системы
гражданским обществом.
5. Децентрализация. Контроль за деятельностью агентств, разрешение
конфликтов с потребителями должно проходить на местах. Эффективно
работающие региональные ассоциации уже в настоящее время только
закрепят свои позиции, получая такие полномочия для повышения качества
услуг в регионе. Именно поэтому делегированы полномочия по проведению
сертификации региональным ассоциациям и нет конкуренции с ними в этих
вопросах. Продуман механизм, который позволяет проводить сертификацию
в тех субъектах Федерации, где нет ассоциаций. Эту работу будет проводить
специально
наделенный
такими
правами
орган
либо
региональная
ассоциация в рамках федерально-территориального округа.
6. Работы по сертификации должны носить возмездный характер,
предусматривается целевое финансирование. Изначально установлено, что
81
все денежные средства, поступающие от сертификации, не должны
расходоваться на другие цели, кроме развития самой системы сертификации.
7. Простота и системность контроля за соблюдением стандарта. В
данной сфере не должно быть излишних проверок, которые изматывают
сертифицированных профессионалов. Они должны проводиться не реже
одного раза в год. Еще могут быть проверки в связи с жалобами граждан. В
системе заложен механизм апелляций на некорректное, по мнению фирмы,
решение регионального центра по сертификации. Она обращается на
федеральный уровень в орган по апелляциям, который специально
рассматривает возможные апелляции тех, кто считает, что он достоин
сертификации, а ему отказывают. Таким образом, осуществляется обратная
связь по контролю за действиями не только сертифицируемых, но и органов
по сертификации.
Сегодня очень важно понять, что можно создать любую систему,
которая на бумаге получится идеальной, но без реального воплощения в
регионах, без непосредственного участия каждого профессионала в этом
процессе, без совершенствования стандарта мы никогда не сможем создать
необходимую обществу и профессионалам систему, какие бы гениальные
идеи ни были положены в ее основу. Интерес общества к происходящим
процессам очень высок, и хотелось бы, чтобы он носил практический
характер. Поэтому очень важной частью функционирования системы
является поддержка СМИ и обязательное разъяснение целей и задач
сертификации не только профессионалам, но и потребителям риэлторских
услуг - населению.
Очевидно, что для введения сертификации риэлторской деятельности
российские специалисты должны провести большую работу, изучая рынок
недвижимости, создавая правила игры на нем и пытаясь наладить
взаимодействие между властью и операторами рынка недвижимости.
Российским специалистам решать, какой "пропуск" будет действовать
на национальном рынке недвижимости: лицензирование, сертификация
82
риэлторской деятельности или что-то новое. Но, наверное, дело в том, что
каждый элемент создаваемой системы должен быть продуманным и
соответствовать остальным звеньям цепи.
Таким образом, проведенное настоящее исследование с учетом всех
замечаний, касающихся правового регулирования риэлторской деятельности
в России, позволило предложить авторское решение поставленных задач и
составить целостную систему представлений о новом для российского
предпринимательского права риэлторском договоре, а также обосновать
предложения по совершенствованию законодательства и практики его
применения.
83
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основываясь на результатах проведенного исследования вопросов
договорного регулирования риэлторской деятельности, в завершении
остановимся на следующих выводах.
1. Современный период вправе именоваться этапом возрождения в
России института риэлторской деятельности. В процессе исторического
развития она приобретает самостоятельное значение лишь при определенном
уровне развития предпринимательских отношений с возрастанием роли
рыночных механизмов.
2. Современное регулирование посреднических предпринимательских
отношений в сфере недвижимости представляется в двух формах. Одна из
форм
-
государственное
воздействие
посредством
лицензирования,
стандартизации, государственного контроля и других публично-правовых
средств.
Другая
форма
-
регулирование
посредством
институтов
профессионального общественного воздействия - саморегулирование. Обе
формы
регулирования
предпринимательской
деятельности
должны
существовать и развиваться и параллельно.
Лицензирование и стандартизация на сегодняшний день являются
основными направлениями публично-правого регулирования риэлторской
деятельности в России. Развитие саморегулирования может рассматриваться
как одно из приоритетных направлений в совершенствовании качества
регулирования
в
саморегулирования
России.
В
возможно
числе
потенциальных
выделить
преимуществ
следующие.
Во-первых,
расширяются возможности выбора эффективных форм регулирования
осуществления
предпринимательской
рассматривать саморегулирование
регулированию.
выработке
Во-вторых,
приемов
что
позволяет
как альтернативу государственному
создается
правового
деятельности,
механизм,
регулирования
профессиональными участниками рынка.
позволяющий
консультироваться
при
с
84
3.
Риэлторская
профессиональной
деятельность
деятельностью,
по
своей
которая
природе
осуществляется
является
лицами,
получившими статус риэлтора в порядке, установленном законом о
риэлторской деятельности, физическим и юридическим лицам (клиентам) в
целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и
(или) порождения для них полезного экономического эффекта, связанного с
недвижимостью. Риэлторская деятельность является предпринимательством
и преследует цель извлечения прибыли.
4. Совокупность правовых норм о риэлторской деятельности как
правовой институт представляет собой объективно обособившуюся внутри
отрасли
предпринимательского
права
совокупность
взаимосвязанных
правовых норм, регулирующих отношения между лицами, в ходе оказания
риэлторских услуг. С точки зрения гражданского (договорного) права,
риэлторские договоры не урегулированы по их видам в ГК РФ, хотя практика
показывает, что риэлторский договор, являясь разновидностью агентского
договора, имеет в своем предмете юридические (заключение сделок с
недвижимостью от имени и за счет клиента) и фактические (подбор и
организация показов объектов недвижимости) представительские (агентские)
обязательства.
5.
Риэлтором
признается
физическое
лицо,
получившее
в
установленном законом о риэлторской деятельности порядке статус риэлтора
и право осуществлять риэлторскую деятельность. Риэлтор обязан соблюдать
требования
стандартов
риэлторских
услуг,
правила
риэлторской
деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он
является членом одной из саморегулируемых организаций риэлторов,
страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с
требованиями закона о риэлторской деятельности. При этом риэлтор
одновременно может быть членом
организации
риэлторов.
Риэлтор
только одной
может
саморегулируемой
осуществлять
риэлторскую
деятельность самостоятельно, как индивидуальный предприниматель, а
85
также на основании трудового договора между ним и юридическим лицом,
которое обязано иметь в штате не менее двух риэлторов, обеспечивать
сохранность документов, получаемых от клиента и третьих лиц в ходе
оказания риэлторских услуг, соблюдать иные требования закона о
риэлторской деятельности.
6. Под риэлторским договором следует понимать соглашение, по
которому одна сторона (риэлтор) обязуется за вознаграждение совершать
(совершить) по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные
действия, либо только иные действия посреднического характера от имени и
за счет клиента. По сделке, совершенной риэлтором с третьим лицом от
имени и за счет клиента, права и обязанности возникают непосредственно у
клиента.
7. Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия
о предмете, следует считать условия об объеме и содержании оказываемых
услуг, их цене, об отчете риэлтора и делькредере. Определено, что в целях
обеспечения надлежащего исполнения обязательств со стороны риэлтора в
отношении клиента как слабой стороны в договоре необходимо ввести
делькредере в качестве существенного условия риэлторского договора,
предусмотренного законом. Делькредере является особым гражданскоправовой
институтом,
по
своей
природе
близким
к
институту
имущественного страхования, но не являющегося таковым. Данное условие
должно порождать самостоятельное обязательство по оказанию страховых по
своей природе услуг в пользу клиента. Условия и объем ответственности
риэлтора по делькредере должны определяться в риэлторском договоре при
его заключении. Если эти условия не определены, но, тем не менее, стороны
договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед
клиентом так же, как третье лицо — контрагент по сделке перед самим
риэлтором.
86
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Нормативно-правовая литература:
1.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. №
7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. №
2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ,
14.04.2014, № 15, ст. 1691.
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая,
вторая и третья) // Собрание законодательства Российской Федерации от
05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.
3.
Кодекс
Российской
Федерации
об
административных
правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 20.04.2014) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 07.01.2002. - № 1 (часть I). - ст. 1
( с изм. и доп., вступ. в силу с 07.06.2014).
4.
Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности» (ред. от 02.07.2013) // Российская газета. - №
97. - 06.05.2011
5.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (ред. от 12.03.2014) // Собрание законодательства Российской
Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594.
6.
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 23004О защите прав
потребителей(ред. от 02.07.2013) // Российская газета. - № 8. - 16.01.1996.
7.
Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 Об организации
страхового дела в Российской Федерации (ред. от 28.12.2013) // Российская
газета. - № 6. - 12.01.1993.
87
2. Судебная практика:
8.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 29.12.2011 г. №65 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом
встречных однородных требований». - Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. - № 3. - 2012.
9.
Постановление
Президиума
Высшего
Арбитражного
Суда
Российской Федерации от 21.05.2012 г. № 6110/01. - Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, 2012, № 9.
10.
Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2013г. по делу
№КГ-А40/2586-13. // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
11.
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-
Сибирского округа от 27.03.2012 по делу №А19-5754/01-13-Ф02- 688/02-С2.
// Справочная правовая система «Консультант Плюс».
12.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского
округа от 06.05.2012. № КГ-А40/2586-03 // Справочная правовая система
«Консультант Плюс».
13.
Постановлением Федерального
арбитражного
суда
Северо-
Западного округа от 27.11.2011 г. № А56-11098/01 // Справочная правовая
система «Консультант Плюс».
3. Научная и учебная литература:
14.
Абрамова Н.В. Сложные вопросы посреднической деятельности /
Н.В. Абрамова. - М.: Вершина, 2008. – 326с.
15.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т.
Балабанов. - М.: Норма,2006. – 315с.
88
16.
Белов В.Н. Коммерческое представительство и агентирование
(договоры). - М.: Финансы и статистика, 2011.- 238с.
17.
Белов В.А. Содержание и действие договора уступки требования
/ В.А. Белов // Законодательство. - 2011. - № 2. – С. 23-28.
18.
Богданов Д.Е. Правовая природа ручательства (delcredere) по
договору комиссии / Д.Е. Богданов // Журнал российского права. - №4. –
2010. – С. 36-42.
19.
Брагинский М.И. Договорное право. Общие положения / М.И.
Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Юристъ, 2010. – 415с.
20.
Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья: Договоры о
выполнении работ и оказании услуг / М.И.Брагинский. - М.: «Статут», 2012.
– 582с.
21.
Вилесова О.П., Казакова A.B. Договор комиссии: правовое
регулирование // Аудиторские ведомости. - № 2. –2011. – С. 35-38.
22.
Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте / н.г.
Вилкова. - М.: Статут, 2011. – 328с.
23.
Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости / Г.Г. Волочков. - М.
2006. – 337с.
24.
Галушина И.Н. Агентский договор: сравнительно-правовой
анализ регулирования в российском и англо-американском гражданском
праве / И.Н.Галушина // Международное частное право. -№ 1 (22). –2011. – С.
36-42.
25.
Галушина
И.Н.
Развитее
российского
гражданского
законодательства о посредниках / И.Н. Галушина // Журнал российского
права. - № 4. – 2010. – С. 42-47.
26.
Горшкова И. Тяжкое бремя недвижимости / И. Горшкова // Новая
бухгалтерия. -№4. – 2006. - С. 32-37.
27.
Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок,
ипотечное кредитование в схемах / В.А. Горемыкин. - М.: Исток, 2007. –
236с.
89
28.
Граве К.А. Договор комиссии / К.А. Граве. - М.: Наука, 1989. –
29.
Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы
257с.
теории и практики / Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2012. – 326с.
30.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст,
комментарии, алфавитно-предметный указатель./Под ред. О.М. Козырь, А.Л.
Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Международный центр финансовоэкономического развития, 2009. – 428с.
31.
Гражданское право: Учебник/Под ред. С.П, Гришаева. - М.:
Юристъ, 2008. – 247с.
32.
Гражданское
право.
Том
2.
Учебник.
Издание
второе,
переработанное и дополненное./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.:
«ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2011. – 323с.
33.
Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. доктора
юридических наук, профессора Е.Л.Суханова. - М.: Издательство БЕК, 2003.
– 374с.
34.
Григорьев
А.
Укрупненная
классификация
объектов
недвижимости / А. Григорьев//Финансовая газета, № 47. – 2009. – С. 12-15.
35.
Егоров A.B. К вопросу о правах по сделкам, заключенным
комиссионером / А.В. Егоров // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. №1. – 2012. – С. 23-27.
36.
Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. — М.:
Юридическая литература, 2005. – 296с.
37.
Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы
содержания употребляемых понятий / Д.И. Ильин // Журнал российского
права. - № 8. – 2010. – С. 32.
38.
Калемина В.В. Все о договоре комиссии: Практическое пособие /
В.В. Калемина. — М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2006. – 328с.
39.
Козлов
М.
Недействительность
имуществом // Юрист. - № 2. – 2006. – С. 15-19.
сделок
с
недвижимым
90
40.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России / О.М. Козырь. – М.: Юристъ, 2007. – 238с.
41.
Комаров
A.C.
Международная
унификация
правового
регулирования внешнеэкономической деятельности / А.С. Комаров //
Законодательство. –2009. - № 12. – С. 18.-21.
42.
Комаров A.C. Договоры о коммерческом представительстве /
А.С. Комаров. - М.: Академия внешней торговли,2009. – 298с.
43.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,
части второй (постатейный). Изд.3-е, испр. и доп./Руководитель авторского
коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор
О.Н. Садиков. — М.: Инфра - М, 2008. – 427с.
44.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,
части второй /под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М :Проспект, 2012.
– 439с.
45.
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации/Под ред. М.И. Брагинского. М.:Норма, 2011. – 378с.
46.
Коммерческое право: Учебник/ Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф,
Яковлевой. - СПб.: Питер, 2008. – 325с.
47.
Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей / Н.В.
Корнилова // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - № 6.
- 2006. – С. 36-39.
48.
Кротов М.В.
Гражданское право. Том 2 / М.В. Кротов. М.:
Юристъ, 2010. – 628с
49.
правовом
Курбатов А.Я. Сочетание частных и публичных интересов при
регулировании
предпринимательской
деятельности
/
А.Я.
Курбатов. - М.: ЛО «Центр ЮрИнфоР», 2011. – 325с.
50.
ЛандскофС.Н.
Торговые
сделки:
Теория
и
практика
/
С.Н.Ландскоф.– Харьков: РИФ,2009. – 357с.
51.
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов
/ Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – 215с.
91
52.
Пархачева М.А. Договор комиссии: бухгалтерские, налоговые и
гражданско-правовые аспекты / М.А. Пархачева. - М., 2012. – 398с..
53.
Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы / С.
Пешков // Юрист. - № 8. – 2010. – С. 23 – 27.
54.
Пугинский Б.И. Коммерческое право России / Б.И. Пугинский. -
М.: Истоки, 2005. - 429с.
55.
Райзберг
Б.А.
Современный
экономический
словарь
/
Б.А.Райзенберг. - М.: ИНФРА-М, 2008. – 428с.
56.
РиэлтОр или РиэлтЕр? Буква «О» как гарант исполнения кодекса
этики // «i» ( Новый иностранец ) № 25. – 2011. – С. 28.
57.
Рудяков А.Н. Главное право риелтора – право на вознаграждение
// Вестник Федерального арбитражного суда Московского округа. 2012. №3.
– С. 36.
58.
Рудяков А.Н. О защите гражданских прав и интересов третьих
лиц при оказании риэлторских услуг: зарубежный опыт / А.Н. Рудяков //
Юридический мир. - 2012. - № 11. – С. 89.
59.
Рудяков А.Н. Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный
опыт и реалии российского права / А.Н. Рудяков // Закон. - 2012. - № 12 – С.
48.
60.
Русский орфографический словарь. 1-е издание / под ред. В.В.
Лопатина. – М.: Ориис, 1999. –448с.
61.
Рябиков С.Ю. Агентские соглашения во внешнеэкономических
связях / С.Ю. Рябиков. - М.: Кнорус, 2002. -365с.
62.
Рябиков С.Ю. Агентские соглашения во внешнеэкономических
связях / С.Ю. Рябиков. - М.: Внешнеэкон. Центр «СОВИНТЕРЮР», 2003. –
305с.
92
63.
Садовский
В.
Договор
комиссии
по
действующим
законодательствам и судебной практике / В. Садовский // Журнал
гражданского и уголовного права. - № 2. – 2011. – С. 28-34.
64.
Сафонов: М.Н.. Посреднические договоры в новых российских
экономических условиях / М.Н. Сафонов // Журнал российского права. - № 9.
–2011. – С. 36-41.
65.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом
обороте (учебно-практическое пособие) / О.Ю. Скворцов. – М.: Норма, 2006.
– 302с.
66.
Словарь русского языка. / Под ред. И.А. Васюковой. – М.:
Ось,2011. - 436с.
67.
Татаров К.Ю Организация и методика бухгалтерского учета
риэлтерской деятельности / К.Ю. Татаров. - М.: Ось, 2009. –528с.
68.
Толковый словарь иноязычных слов. 1-е издание / под ред. Л.П.
Крысина. – М.: Ось, 1998. –632с.
69.
Тынель А. Курс международного торгового права / А. Тынель, Я.
Функ. - Минск.: Арс, 2009. – 368с.
70.
Хаскельберг Б.Л.
Консенсуальные и реальные договоры в
гражданском праве / Б.Л. Хаскельберг, В.В Ровный. - Томск.: ТГУ, 2003. –
279с.
71.
Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому
гражданскому праву / Ф.С. Хейфец. - М.: Исток,2009. – 327с.
72.
Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в
сфере частного права / К. Цвайгерт, Х. Кетц. - М.: «Международные
отношения», 2011. – 349с.
73.
Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права / П.П.
Цитович. - М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2011. -358с.
74.
Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права / Г.Ф. Шершеневич. -
СПб.: Проспект, 2008. – 354с.
93
75.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф.
Шершеневич. - М.: Статут (в серии «Классики российской цивилистики»),
2012. – 378с.
76.
ЭрделевскийA.M..
Постатейный
научно-практический
комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с
изменениями и дополнениями на 1 мая 2013г.) / А.М. Эрделевский
М.:Юристъ, 2013. – 427с.
-
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
2 361
Размер файла
2 871 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа