close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Несанкционированная перепланировка при аренде объектов

код для вставкиСкачать
DUE DILIGENCE
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ СПОРЫ
Несанкционированная
перепланировка при аренде
объектов публичной
недвижимости (на примере г. Москвы)
Перепланировка арендованного нежилого помещения может
стать причиной расторжения договора аренды. Кроме того,
арендодатель может в судебном порядке потребовать привести
помещения в первоначальный вид.
Ланда Владимир
Михайлович,
советник Правового
управления Правительства
Москвы, кандидат
юридических наук
landysh82@mail.ru
С
проблемами перепланировки арендуемых объектов государственной
и (или) муниципальной собственности
сталкивается значительное число арендодателей в большинстве регионов. Однако действующее законодательство содержит весьма
ограниченный набор юридических инструментов по регламентации данных отношений.
Особенно остро в этой связи выглядит отсутствие в законе норм, регулирующих перепланировку нежилых помещений.
Определение самого понятия «перепланировка помещения» (а также основания
для ее проведения и последствия самовольной перепланировки) содержится лишь
в главе 4 ЖК РФ. Но эта глава, как и большинство норм ЖК РФ, посвящена отношениям по использованию (в данном случае
112
AP08_112-119_Landa.indd 112
перепланировке) жилых помещений. Даже
если допустить, что нормы главы 4 ЖК РФ
можно применять при перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах,
этого будет недостаточно: вне рамок правового поля окажутся нежилые помещения,
которые находятся в иных зданиях и сооружениях.
В исследуемой проблеме принципиальное
значение имеет не сам факт перепланировки
в объекте аренды, а то обстоятельство, что
перепланировка помещения осуществлена
незаконно. Незаконной (несанкционированной) перепланировкой здесь и далее будем
считать перепланировку нежилого помещения, осуществленную:
— во-первых, при отсутствии письменного
согласия арендодателя;
АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №8, АВГУСТ 2010
7/16/10 8:48:32 PM
АРЕНДА
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
НЕДВИЖИМОСТЬ
— во-вторых, в нарушение установленного
порядка производства указанного вида
работ (например, с отступлением от разработанного и утвержденного проекта
перепланировки).
Понятие перепланировки
нежилого помещения
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации,
требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25
ЖК РФ). Стоит отметить, что перечень
таких изменений ЖК РФ не приводит.
Как отмечено выше, действие норм
ЖК РФ о перепланировке помещений может
быть распространено только на те объекты
нежилого фонда, которые расположены
в многоквартирных домах. Такой правовой
вакуум в отношении нежилых помещений,
находящихся в иных зданиях и сооружениях, восполняется при помощи региональных
правовых актов.
В законодательстве г. Москвы определение перепланировки помещения, расположенного в объекте недвижимости нежилого назначения, содержится в «Регламенте
подготовки и выдачи в режиме "одного
окна" решения префектуры административного округа о согласовании проведения
работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения» (далее —
Регламент)1.
Перепланировкой такого помещения
является изменение его конфигурации при
сохранении функционального назначения,
требующее внесения изменений в технический паспорт помещения и предусматривающее один из следующих видов строительных
работ (или их комплекс):
1
— замена (частичная или полная), демонтаж
и установка ненесущих перегородок;
— устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;
— устройство и заделка проемов в перекрытиях;
— замена (кроме замены на идентичное)
и (или) перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения
(не влекущая переоборудования по всему
зданию).
Перепланировка помещений проводится посредством изменения планировочных
показателей его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов
несущих конструкций объекта перепланировки (абз. 3 разд. 1 Регламента).
Заключение договора аренды
помещения с перепланировкой
Не согласованная в установленном порядке
перепланировка нежилых помещений, подлежащих передаче в аренду, нередко может
препятствовать возникновению арендных
отношений.
До вступления в силу Закона о кадастре2
(01.03.2008) для госрегистрации договоров аренды нежилых помещений к договору аренды следовало прилагать поэтажный
план здания или сооружения, на котором
обозначались сдаваемые в аренду помещения (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации3).
Если в помещении была произведена несанкционированная перепланировка, на поэтажном плане органы БТИ отмечали красным
цветом те изменения в конфигурации помещения, которые были выявлены при его
обследовании и на которые не было получено разрешение в установленном порядке.
Утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 № 621-ПП.
2
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
3
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним».
www.arbitr-praktika.ru
AP08_112-119_Landa.indd 113
113
7/16/10 8:48:33 PM
DUE DILIGENCE
По этой причине регистрирующие органы
нередко отказывали в регистрации договора аренды4.
После принятия и вступления в силу
Закона о кадастре, по мнению автора, сведения об изменении конфигурации как жилого, так и нежилого помещения должны вноситься в кадастровый паспорт помещения.
Он представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта
недвижимости (п. 4 ст. 14 Закона о кадастре).
Думается, что в случае несанкционированной перепланировки нежилого помещения сведения о ней также должны отражаться в кадастровом паспорте помещения,
который необходимо актуализировать
на момент заключения договора аренды. Как
справедливо пишет К.Е. Коробкова, «сделка с самовольно перепланированным (переустроенным) объектом невозможна»5.
Таким образом, до оформления разрешительной документации на произведенную перепланировку долгосрочные обязательственные отношения по использованию
нежилого помещения не могут возникнуть
в силу требований гражданского законодательства о госрегистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года6.
Выходом может стать заключение договора аренды помещения с произведенной
в нем незаконной перепланировкой на срок
менее года: такой договор не подлежит госрегистрации. Но в этом случае наличие
несанкционированной перепланировки (как
отраженной в технической документации,
приложенной к договору, так и не обозначенной документально) может существенно
отразиться на стабильности арендных отношений.
Технические характеристики помещения, указанные в приложении к договору, в подобном случае будут отличаться
от реальных. Это позволит недобросовестным контрагентам заявить, что условие
114
AP08_112-119_Landa.indd 114
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ СПОРЫ
о предмете договора аренды не было согласовано сторонами надлежащим образом:
на момент заключения сделки в договоре
относительно его предмета были указанны
данные, отличные от фактических. В результате договор аренды будет считаться незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Как отмечают И.М. Кирюшина и А.В. Тюрина, «формально такие договоры считаются незаключенными по причине недостоверности описания объекта аренды»7. Судебная
практика московского региона заставляет
считать такие опасения обоснованными8.
Перепланировка
как правоизменяющий
юридический факт
Незаконная перепланировка арендуемых
помещений может оказать влияние не только на возникновение, но и отразиться на уже
существующих арендных отношениях.
К уникальным характеристикам объекта недвижимости, позволяющим определить
его в качестве индивидуально-определенной
вещи, относится, в числе прочего, его площадь, если объектом недвижимости является
земельный участок, здание или помещение
(п. 3 ст. 1, подп. 6 п. 1 ст. 7 Закона о кадастре).
Поэтому перепланировка арендуемого помещения при определенных условиях
(изменение площади объекта) может рассматриваться в качестве правоизменяющего юридического факта. Можно выделить
следующие правовые последствия того, что
в результате перепланировки арендуемого
помещения изменится его площадь.
Во-первых, необходимо будет внести соответствующие изменения не только
в учетно-техническую документацию объекта, но и в федеральные информационные
ресурсы, содержащие сведения об объектах
недвижимого имущества (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Государственный
кадастр недвижимости, а также соответствуАРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №8, АВГУСТ 2010
7/16/10 8:48:33 PM
АРЕНДА
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
НЕДВИЖИМОСТЬ
ющий реестр государственного или муниципального имущества).
Во-вторых, необходимо будет внести
изменения в договор аренды как в части
предмета договора, так и в части размера
арендной платы, увеличение которой должно соответствовать изменению площади объекта аренды.
Нередко споры в арбитражных судах
между арендаторами и арендодателями из-за
увеличения площади в ходе перепланировки
объекта аренды связаны именно с изменением размера арендной платы9.
Расторжение договора
из-за несанкционированной
перепланировки
Само по себе расторжение договора с недобросовестным арендатором является для
арендодателя государственного и (или) муниципального имущества не самым существенным последствием несанкционированной перепланировки.
При прекращении договора аренды
арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном
договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Но эта
норма не устанавливает правовые последствия передачи арендованного имущества
в состоянии, отличном от того, в котором
его получил арендатор.
Основной проблемой возврата арендодателю помещения с произведенной в нем
незаконной перепланировкой является
ее легализация.
Правила для жилых помещений
Собственник жилого помещения, которое было
самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан
привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим
согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Если жилое помещение не будет приведено
в прежнее состояние, суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять
одно из следующих решений (в зависимости
от того, кто произвел перепланировку):
— о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных
средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением
на нового собственника такого жилого
помещения обязанности по приведению
его в прежнее состояние;
— о расторжении договора социального
найма с возложением на собственника
(наймодателя) обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее
состояние.
Кроме того, на основании решения суда
жилое помещение может быть сохранено
в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются
права и законные интересы граждан либо
это не создает угрозу их жизни или здоровью» (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Невозможность применения по аналогии
Нормы ЖК РФ не распространяются на отношения по использованию помещений
4
См., напр.: постановление ФАС Московского округа от 07.06.2006 № КГ-А40/5000-06.
5
Коробкова К. Е. Самовольная перепланировка: сложности определения и согласования // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 1. С. 46.
6
См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
7
Кирюшина И. М., Тюрина А. В. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления. М.: "АКДИ
Экономика и жизнь", 2007. С. 48.
8
См., напр.: постановление ФАС Московского округа от 05.05.2004 № КГ-А40/3121-04.
9
См., напр.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2008 по делу № А21-1089/2007.
www.arbitr-praktika.ru
AP08_112-119_Landa.indd 115
115
7/16/10 8:48:33 PM
DUE DILIGENCE
в нежилых зданиях и сооружениях. Но даже
применение норм ст. 29 ЖК РФ по аналогии в качестве юридического инструмента
для отношений, возникающих после прекращения договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности,
не решило бы проблему.
Во-первых, если применить нормы, установленные для договора социального найма,
то неблагоприятные последствия будет претерпевать лишь собственник (арендодатель)
помещения. Ведь необходимость расторжения договора аренды в данном случае отсутствует, так как договор уже прекратил свое
действие, а помещение возвращено арендодателю.
Во-вторых, если помещение будет сохранено в перепланированном состоянии, арендодателю придется совершать действия
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ СПОРЫ
по узакониванию произведенной перепланировки: разрабатывать проектную документацию, вносить сведения об изменениях объекта в соответствующие информационные
ресурсы и т.д. Иначе дальнейшее вовлечение объекта недвижимости в хозяйственный
оборот может оказаться невозможным.
В-третьих, обязанность по приведению
перепланированного помещения в прежнее
состояние согласно п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ
суд возлагает на собственника (арендодателя) нежилого помещения.
Бремя содержания имущества
Некоторые авторы, комментируя п. 2 ч. 5
ст. 29 ЖК РФ, приходят к выводу, что суд
не может обязать орган местного самоуправления привести в прежнее состояние жилое
помещение, которое находится в муниципальной собственности. Так, В.Н. Симонов
УСЛОВИЯ О ШТРАФАХ ЗА НЕСОГЛАСОВАННЫЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
ВКЛЮЧАЮТСЯ В ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ
Валента Елена
Иозасовна,
юрист СанктПетербургского
адвокатского бюро
«Егоров, Пугинский,
Афанасьев и партнеры»
В Санкт-Петербурге нет специальных региональных норм, посвященных осуществлению
перепланировок в помещениях. Однако это
не мешает органам власти достаточно эффективно бороться с самовольными действиями
арендаторов. В частности, в договоры аренды помещений, находящихся в собственности
Санкт-Петербурга, включаются условия о штрафах за не согласованные с городом перепланировки. В некоторых случаях органы власти
Санкт-Петербурга в судебном порядке выселяют
116
AP08_112-119_Landa.indd 116
арендаторов, которые произвели самовольные
перепланировки. Арбитражные суды СевероЗападного округа в большинстве случаев встают на сторону арендодателя.
В целом в Санкт-Петербурге нередки случаи
самовольных перепланировок и даже реконструкций объектов недвижимости, в том числе объектов
культурного наследия, что наносит вред облику
города. На мой взгляд, подобные действия должны пресекаться, поскольку не во всех случаях
объект недвижимости можно привести в первоначальное состояние, а взысканные убытки не всегда могут быть равноценной компенсацией причиненного ущерба. Однако предложенные автором
поправки, думается, избыточны. И сейчас арендодатель не лишен возможности требовать возмещения затрат, произведенных им на приведение помещения в первоначальное состояние, либо
убытков за порчу имущества. Судебная практика
знает такие случаи.
АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №8, АВГУСТ 2010
7/16/10 8:48:33 PM
АРЕНДА
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
НЕДВИЖИМОСТЬ
отмечает: «Обязать совершить действие
можно ответчика, а если орган местного
самоуправления является истцом по данной
категории дел, то, как мы понимаем, истца
нельзя принудить исправить нарушение.
Приведение в первоначальное состояние
жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного
самоуправления»10.
Тем не менее в соответствии со ст. 210
ГК РФ собственник несет бремя содержания
принадлежащего ему имущества, если иное
не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, если арендатор в течение
срока действия договора аренды нежилого
помещения совершил в нем несанкционированную перепланировку, то после прекращения арендных отношений бремя восстановления прежнего состояния помещения
в силу ст. 210 ГК РФ ложится на его собственника.
Следовательно, в законе или договоре должно быть прямо указано на обязанность арендатора при прекращении договора привести помещение в первоначальное
состояние. В противном случае с учетом
действующего законодательства собственнику будет непросто доказать в суде правомерность своего требования привести
объект аренды в соответствие с учетнотехнической документацией на момент
заключения договора.
Примеры из судебной практики
В ряде случаев суды выносят решения
в пользу арендодателя. Однако имеющихся правовых механизмов недостаточно
для того, чтобы сделать судебную практику
единообразной.
Департамент имущества г. Москвы
обратился к ООО «С.» с иском, в котором требовал:
ПРАКТИКА.
— расторгнуть договор аренды нежилого помещения;
— обязать ответчика привести помещение в состояние, соответствующее учетно-технической
документации на момент заключения договора аренды (данная документация представляет
собой неотъемлемую часть договора);
— передать помещение в освобожденном виде
истцу.
Решением суда договор на аренду нежилого помещения расторгнут, ООО «С.» выселено из занимаемого помещения и обязано передать его
истцу в освобожденном виде, в остальной части
иска отказано. Решение мотивировано тем, что
в нарушение условий договора ответчик произвел не согласованную с истцом перепланировку
помещений (возвел мансарду) и не выполнил требование арендодателя об устранении допущенных
нарушений в установленный срок. Апелляционная
инстанция оставила судебный акт без изменений.
В кассационной жалобе истец просил удовлетворить требование об обязании ответчика привести
помещение в первоначальное состояние. ФАС
Московского округа удовлетворил кассационную
жалобу и указал, что суды предыдущих инстанций
неправильно применили ст. 622 ГК РФ, согласно
которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество
в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды не учли, что в соответствии с п. 1 ст. 222
ГК РФ самовольной постройкой является в том
числе недвижимое имущество, созданное без
получения на это необходимых разрешений или
с существенным нарушением градостроительных
и строительных норм и правил. Самовольная
постройка подлежит сносу осуществившим ее либо
за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
С учетом этого ФАС Московского округа обязал
«ООО С.» привести спорное нежилое помещение
в состояние, соответствующее выписке из технического паспорта на здание, экспликации и поэ-
10 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006.
С. 166.
www.arbitr-praktika.ru
AP08_112-119_Landa.indd 117
117
7/16/10 8:48:33 PM
DUE DILIGENCE
тажному плану, являвшихся неотъемлемой частью
договора аренды, и установил пятимесячный срок
для исполнения решения суда11.
В приведенном примере суд кассационной инстанции мотивировал свои выводы в том числе ссылкой на нормы ст. 222
ГК РФ, которая посвящена регламентации отношений, связанных с самовольной
постройкой. Думается, что такой аргумент
может быть применим далеко не во всех спорах. Так, изменение конфигурации арендуемого помещения путем, например, закладки дверных проемов едва ли можно отнести
к категории постройки.
Право арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом
не в соответствии с условиями договора
аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), также не является после прекращения действия договора
аренды «панацеей» при решении вопроса
о взаимоотношениях сторон в связи с незаконной перепланировкой.
Между ООО «А.» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды здания кафе с находящимся
в нем оборудованием, инвентарем и принадлежностями к ним. Во время осмотра арендованного здания ООО «А.» выявило нарушения в его
использовании, о чем составлен акт. Для устранения выявленных нарушений арендодатель заключил договор подряда на выполнение ремонтных
работ в здании кафе.
По мнению арендодателя, в результате ненадлежащего использования арендованного имущества предпринимателем ему причинены убытки,
которые включают в себя стоимость ремонта здания и оборудования, а также пени, начисленные
за просрочку оплаты.
Отказывая в удовлетворении исковых требований,
суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить
кредитору убытки, причиненные неисполнением
или ненадлежащим исполнением обязательства.
ТАКТИКА ЗАЩИТЫ.
118
AP08_112-119_Landa.indd 118
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ СПОРЫ
Под убытками понимаются расходы, которые
лицо, чье право нарушено, произвело или должно
будет произвести для восстановления нарушенного
права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Применение такой меры гражданско-правовой
ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких
условий: противоправность действий причинителя
убытков, причинная связь между противоправными действиями и возникшими убытками, наличие
и размер понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных
фактов. Недоказанность одного из необходимых
оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
В порядке апелляционного производства решение
суда не пересматривалось. В кассационной жалобе
истец просил рассмотреть дело по существу, считая, что судом нарушены положения ст. 15, 393,
615 ГК РФ.
Кассационная инстанция посчитала, что суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам:
истец не доказал наличия понесенных им убытков
и не обосновал их размер, а также не представил
документы, доказывающие причинно-следственную
связь между действиями предпринимателя по пользованию арендованным имуществом и расходами,
понесенными на производство ремонтных работ.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт
был оставлен без изменения12.
Выводы
Проведение арендатором переоборудования
или перепланировки арендуемого помещения
либо его части без согласования с арендодателем является одним из нарушений условий договора аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы.
Арендатор, допустивший нарушение условий
договора аренды, утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды
на новый срок и право на государственную
имущественную поддержку13.
Проблема несогласованных перепланировок объектов столичной недвижимости
АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №8, АВГУСТ 2010
7/16/10 8:48:33 PM
АРЕНДА
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
НЕДВИЖИМОСТЬ
не менее актуальна и важна для московских
властей, чем такие нарушения, как нецелевое использование арендованного объекта
или несогласованная сдача арендованных
площадей в субаренду.
В Кодексе г. Москвы об административных правонарушениях проблеме административных правонарушений в области
использования жилых и нежилых помещений и объектов нежилого фонда посвящена
глава 9. Она включает в себя 11 составов
административных правонарушений и предусматривает весьма жесткие санкции.
Для минимизации затрат органов государственной власти и местного самоуправления на узаконивание перепланировки объ-
екта недвижимого имущества, совершенной
арендатором, автор полагает необходимым
дополнить ст. 622 ГК РФ частью пятой следующего содержания.
«Если арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, отличном
от того, в котором он его получил (с учетом
нормального износа), а договором аренды
была предусмотрена обязанность арендатора
не производить таких изменений без письменного согласия арендодателя, то последний имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании привести имущество
в первоначальное состояние и (или) взыскании убытков, связанных с осуществлением
указанных действий».
11 Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2008 № КГ-А40/13920-07.
12 См.: постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2007 № Ф09-412/07-С6.
13 Абзац 7 раздела 3.2 «Основных направлений политики Правительства Москвы в области арендных отношений
по объектам нежилого фонда, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации — города Москвы
на 2009 – 2011 гг.» (утв. постановлением Правительства Москвы от 23.09.2008 № 863-ПП).
Реклама
www.arbitr-praktika.ru
AP08_112-119_Landa.indd 119
119
7/16/10 8:48:33 PM
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
705
Размер файла
160 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа