close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Нежилые помещения в построенном доме

код для вставкиСкачать
Журнал «Учет в строительстве», №11, 2011, http://www.stroychet.ru/reader.htm?id=2642
Нежилые помещения в построенном здании:
предоставление машиномест в аренду
Т.В. Абронова, генеральный директор ООО «АудитИнвестСтрой»
Переход на ЕНВД
Организация является заказчиком-застройщиком, строит жилые дома со встроенными
офисными помещениями и машиноместами. Строительство объектов осуществляется в
основном по договорам долевого участия. Но некоторое количество квартир, офисов и
машиномест сооружается без участия дольщиков. В дальнейшем они приходуются как
товар и реализуются по договорам купли продажи. В отношении указанной деятельности
применяется общий режим налогообложения. НДС по офисным помещениям и
машиноместам, построенным без участия дольщиков, принимаются к вычету в момент
сдачи дома в эксплуатацию.
В связи с разными видами предполагаемого использования
машиномест и
необходимостью применения ЕНВД у бухгалтера возникли следующие вопросы.
1. В марте 2010 года был сдан жилой дом с машиноместами. НДС по машиноместам был
принят к вычету в I квартале 2010 года. С июня 2011 года часть машиномест переводится
в состав основных средств (на счет 01) и используется в деятельности, облагаемой ЕНВД.
А именно - оказание услуг по предоставлению во временное владение (в пользование)
мест для стоянки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных
средств на платных стоянках (подп. 4 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).
В каком периоде следует восстановить НДС по машиноместам: в I квартале 2011 года
(предшествующем переходу периоде) или во II квартале 2011 года (периоде начала
осуществления деятельности на спецрежиме)?
2. Организация (застройщик) сама договоры на хранение транспортных средств с
физическими лицами не заключает. Этим занимается управляющая компания, с которой
подписан агентский договор на оказание услуг. Управляющая компания не является
плательщиком НДС, так как находится на «упрощенке». Оплата за хранение транспорта
поступает на расчетный счет застройщика, который затем перечисляет управляющей
компании вознаграждение из расчета 100 руб. за каждый заключенный договор. Кроме
того, по отдельному договору строительная организация возмещает управляющей
компании расходы по охране, электроэнергии, уборке территории автопарковки. Таким
образом, расходы на содержание сдаваемых в аренду машиномест сразу относятся на
деятельность, облагаемую ЕНВД. Обязательно ли распределять управленческие и
коммерческие расходы (отраженные на счетах 26, 44) пропорционально доходам при
наличии агентского договора с управляющей компаний на обслуживание данного
имущества?
3. С 14 июля 2011 года произошла смена состава учредителей. В результате этого доля
юридических лиц в уставном капитале организации составила 33 процента. В налоговую
инспекцию в июле подано заявление о снятии с учета в качестве плательщика ЕНВД (изза несоответствия установленным критериям). С какого периода организация
возвращается на общий режим налогообложения (то есть прекращает уплачивать ЕНВД):
с 1 июля или с 1 августа? Обязана ли она сдать декларацию по ЕНВД за июль месяц (так
как уведомление в налоговую было подано после 14 июля)?
4. В будущем все машиноместа в том числе и включенные в состав основные средства
должны быть реализованы. В данном случае перевести их из основных средств в товары
нельзя. Амортизация по машиноместам, являющимся основными средствами, начисляется
и включается в затраты по общей системе налогообложения. С какого периода начать
начисление амортизации, если в июне 2011 года основные средства ввели в эксплуатацию,
но перешли на «вмененку», а в июле 2011 года утратили право на применение ЕНВД?
5. С какого периода включается остаточная стоимость машиномест в облагаемую базу по
налогу на имущество?
6. Доходы от сдачи машиномест в аренду минимальные (в июне заключено пять
договоров на хранение – выручка 15 000 руб.), расходы включают: амортизацию,
вознаграждение по агентскому договору, услуги за охрану, электроэнергию, уборку, налог
на имущество. Как разрешить данную ситуацию?
Рассмотрим заданные вопросы по порядку.
Восстановление НДС
При переходе организации на специальные налоговые режимы суммы налога, ранее
принятые к вычету по основным средствам, которые будут использоваться в
деятельности, не облагаемой НДС, подлежат восстановлению в налоговом периоде,
предшествующем переходу на указанные режимы. На это прямо указано в подпункте 2
пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Таким образом, в данной ситуации
восстановить налог нужно в I квартале 2011 года. Причем, в полной сумме вычета,
поскольку амортизация по указанным основным средствам еще не начислялась.
Восстановленная сумма учитывается при расчете налога на добавленную стоимость,
подлежащего уплате в бюджет по итогам I квартала 2011 года. В этом же квартале
(периоде, предшествующем переходу) данная сумма включается в состав прочих расходов
в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ при расчете
налога на прибыль.
Распределение расходов
При совмещении режимов организация обязана вести раздельный учет (п. 7 ст. 346.26 НК
РФ).
Все затраты, непосредственно относящиеся к деятельности, переведенной на «вмененку»
(расходы по содержанию машиномест, агентское вознаграждение), отражаются по ЕНВД
и не включаются в расходы по общей системе налогообложения. Однако, управленческие
расходы, например, коммунальные и арендные платежи по административному зданию
(офису), заработная плата административно-управленческого персонала (АУП),
представительские расходы, амортизация оборудования, используемого АУП, должны
быть распределены между двумя видами деятельности: ЕНВД и общей системой.
Коммерческих расходов, кроме как агентского вознаграждения, по «вмененке» возникать
не должно (раз сама компания этим видом деятельности не управляет). Скорее всего, к
коммерческим расходам относятся затраты, связанные в продажей указанных
машиномест. То есть данные расходы полностью относятся к деятельности организации,
облагаемой налогами по общей системе, и не распределяются.
Отказ от «вмененки»
Пунктом 2.3 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ установлено следующее. Если по
итогам
налогового
периода
налогоплательщиком
допущено
несоответствие
установленным требованиям (в частности, о доле участия других организаций, которая не
может быть более 25 процентов), он утрачивает право на применение ЕНВД. В этом
случае организация считается перешедшей на общий режим налогообложения с начала
налогового периода, в котором допущено несоответствие. > Поясн
Налоговым периодом по единому налогу признается квартал (ст. 346.30 Налогового кодекса РФ).
В рассматриваемой ситуации организация теряет право на «вмененку» с начала III
квартала 2011 года (а не с какого-то месяца этого квартала). Поэтому декларацию по
ЕНВД за III квартал она уже не сдает, а исчисляет и уплачивает налоги за весь этот
квартал по общей системе.
Начисление амортизации
По объектам амортизируемого имущества начисление амортизации начинается с 1 числа
месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 Налогового кодекса
РФ, п. 21 ПБУ 6/01).
Машиноместа были введены в эксплуатацию в июне 2011 года, значит, амортизацию
начинают начислять с 1 июля 2011 года независимо от режима налогообложения. При
этом суммы амортизации по основным средствам, используемым в деятельности,
облагаемой по общей системе налогообложения, учитывается в расходах при исчислении
прибыли.
Налог на имущество
Остаточная стоимость машиномест включается в облагаемую базу по налогу на
имущество с 1 июля 2011 года, то есть с начала того периода, в котором было утрачено
право на «вмененку». Так как организация вернулась на общий режим, она должна
платить все предусмотренные налоги. При этом с июля база по налогу на имущество
определяется с учетом начисленной амортизации.
Отсутствие прибыли
На последний вопрос должны ответить маркетологи компании. Если деятельность не
приносит дохода, очевидно, что заниматься ею нет смысла. Ответ есть и в самой
ситуации, где несколько раз упоминается, что машиноместа в дальнейшем будут проданы.
Видимо, весь вопрос – в покупателях. Учитывая ситуацию на российском рынке
недвижимости, строительство машиномест не является прибыльным бизнесом для
застройщика, так как спрос на них (в целом, если не брать элитное жилье) значительно
ниже, чем на прочую недвижимость.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
36
Размер файла
145 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа