close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

I года 2014, Москва

код для вставкиСкачать
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
2014, Москва
СОДЕРЖАНИЕ
ВСТУПЛЕНИЕ
3
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
4
1. Принятые нормативные правовые акты…
2. Значимые акты судебных органов
ЗАКОНОПРОЕКТЫ
4-7
7 - 14
14
3.Проекты законов
14 -26
ОБЗОР ПРАКТИКИ
26
4.Актуальные новости
26- 28
5. Судебная практика
28 -35
НОВОСТИ ЮРИДИЧЕСКОЙ ГРУППЫ
«ЯКОВЛЕВ И ПАРТНЕРЫ»
35-36
Контакты
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
37
2
Земля. Недвижимость. Строительство
ВСТУПЛЕНИЕ
Дорогие друзья!
Юридическая группа «Яковлев и Партнеры» представляет Вашему вниманию
пятнадцатый
выпуск
информационного
бюллетеня
практики
“Земля.
Недвижимость. Строительство» за 1 квартал 2014 года.
Из раздела «Законодательство» Вы узнаете о том, что за неиспользование
земельного
участка
из
фонда
сельскохозяйственного
назначения
в
соответствии с его целевым назначением будут налагаться административные
штрафы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а также,
что юридические лица и индивидуальные предприниматели, оказывающие
посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого
имущества, подлежат постановке на учет в территориальных органах
Росфинмониторинга.
В разделе «Значимые судебные акты» мы подробно расскажем вам о
комплексных разъяснениях ВАС РФ относительно вопроса о признании
договоров незаключенными, а также приведем правовые позиции Верховного
суда РФ относительно споров, связанных с самовольным строительством.
Особо рекомендуем обратить внимание на рубрику «Проекты законов». Из нее
Вы, в частности, узнаете, что Правительство РФ предлагает перейти от деления
земель на категории к территориальному зонированию, а также, что процедуру
предоставления земельных участков для строительства хотят упростить.
Кроме того, мы расскажем Вам, что совершение сделки по привлечению
денежных средств граждан в нарушение требований участия в долевом
строительстве могут признать преступлением, и, что в УК РФ планируют ввести
новую статью о фальсификации границ земельных участков.
Вы также узнаете, что регистрировать права на недвижимость будут по новым
правилам, и, что в Госдуму внесен законопроект о неприкосновенности жилья и
автомобилей, а ряд граждан могут освободить от налога на доходы от продажи
недвижимости без учета трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
В заключение приводим для Вас в систематизированном виде значимую и
актуальную судебную практику ВАС РФ и Верховного суда РФ по спорам в
сфере земли, недвижимости и строительства за первый квартал 2014 года.
Как всегда надеемся, что подготовленная нами информация будет интересна и
полезна для Вас!
С наилучшими пожеланиями,
Юридическая группа «Яковлев и Партнеры»
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
3
Земля. Недвижимость. Строительство
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Принятые
строительства.
акты
в
сфере
земли,
недвижимости
и
За неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения в соответствии с его целевым назначением будут налагаться
административные штрафы в процентах от кадастровой стоимости земельного
участка.
Федеральным законом от 03.02.2014 №6-ФЗ внесены изменения в Кодекс
Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которым
неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,
оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного
производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством
деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, влечет
наложение административного штрафа:
на граждан - в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного
участка, но не менее трех тысяч рублей;
на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного
участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей;
на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного
участка, но не менее двухсот тысяч рублей.
При этом предусматривается, что максимальный размер административного штрафа
за указанное правонарушение не может превышать пятьсот тысяч рублей.
(Источник: http://www.consultant.ru 07.02.2014)
Установлены значительные административные санкции за нарушение
запретов или порядка выполнения работ в охранных зонах магистральных
трубопроводов.
Федеральным законом от 12.03.2014 №31-ФЗ в Кодекс Российской Федерации об
административных правонарушениях включена новая статья 11.20.1, в соответствии с
которой совершение в охранных зонах магистральных трубопроводов запрещенных
действий либо выполнение работ без разрешения предприятия трубопроводного
транспорта или без его уведомления повлечет наложение штрафа, в частности, на
граждан - от 50 тысяч до 100 тысяч рублей, на должностных лиц - от 500 тысяч до 800
тысяч рублей, а на юридических лиц - от 500 тысяч до 2 миллионов 500 тысяч рублей
(или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток).
(Источник: http://www.consultant.ru 17.03.2014)
Юридические лица и индивидуальные предприниматели, оказывающие
посреднические
услуги
при
осуществлении
сделок
купли-продажи
недвижимого имущества, подлежат постановке на учет в территориальных
органах Росфинмониторинга.
Постановлением Правительства РФ от 27.01.2014 N 58 утверждено новое
Положение, определяющее порядок и сроки постановки на учет в Федеральной службе по
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
4
Земля. Недвижимость. Строительство
финансовому мониторингу организаций, осуществляющих операции с денежными
средствами или иным имуществом, и индивидуальных предпринимателей, в сфере
деятельности которых отсутствуют надзорные органы.
Согласно названному постановлению, постановке на учет в территориальном органе
Росфинмониторинга подлежат организации и индивидуальные предприниматели,
оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи
недвижимого имущества. Для постановки на учет организация или индивидуальный
предприниматель представляет в территориальный орган карту постановки на учет по
утвержденной форме.
(Источник: http://www.consultant.ru 03.02.2014)
Состав сведений, размещенных в публичной кадастровой карте Росреестра
дополнен новыми сведениями.
Согласно приказу Министерства экономического развития России от 24.12.2013
№770 «О внесении изменений в состав сведений кадастровых карт, утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 19 октября 2009 г. N 416» (зарегистрирован в
Минюсте России 27.01.2014 N 31122) Публичная кадастровая карта, размещенная на
официальном сайте Росреестра http://maps.rosreestr.ru/, будет дополнена сведениями:
об основных характеристиках сооружений и их значениях, основных характеристиках
объектов незавершенного строительства и их проектируемых значениях;
о назначении зданий, сооружений, а также проектируемом назначении объектов
незавершенного строительства.
(Источник: http://www.consultant.ru 29.01.2014)
Министерство
экономического
развития
России
утвердило
административные регламенты по предоставлению государственных услуг, по
предоставлению
земельных
участков,
находящихся
в
федеральной
собственности для целей не связанных со строительством, для целей
связанных со строительством по предоставлению земельных участков,
находящихся в федеральной собственности на которых расположены объекты
недвижимости, в аренду, безвозмездное срочное пользование или постоянное
(бессрочное) пользование.
Министерство экономического развития России приказами от 03.10.2013 №572, от
03.10.2013 №570, от 03.10.2014 №569 утвердило три административных регламента,
определяющих
порядок
и
последовательность
административных
процедур
предоставления Росимуществом земельных участков, находящихся в федеральной
собственности для целей, связанных со строительством, для целей не связанных со
строительством, а также в аренду, безвозмездное срочное пользование, и постоянное
(бессрочное) пользование.
(Источник: http://www.economy.gov.ru 27.01.2014)
Установлен новый порядок получения выписок из государственного
лесного реестра.
Приказом Минприроды России от 30.10.2013 №464 утвержден Перечень видов
информации, содержащейся в государственном лесном реестре, предоставляемой в
обязательном порядке, и условий ее предоставления.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
5
Земля. Недвижимость. Строительство
Согласно утвержденному перечню, запрос о предоставлении выписки может быть
подан любым лицом в письменном или электронном виде в государственный орган,
уполномоченный вести государственный лесной реестр. Сейчас таким органом является
Федеральное агентство лесного хозяйства.
Выписка будет предоставляться в течение пяти рабочих дней после поступления
запроса. Если выписка предоставляется на платной основе - в течение такого же срока
после поступления документа, подтверждающего оплату.
Отказ в предоставлении выписки может быть обжалован в судебном порядке.
Приказом определен перечень видов информации, содержащейся в государственном
лесном реестре, которая предоставляется в обязательном порядке.
Приведен рекомендуемый образец выписки из реестра.
(Источник: http://www.consultant.ru 24.03.2014)
Для регистрации прав на недвижимость юридические лица могут не
предоставлять нотариально заверенные копий учредительных документов.
Согласно информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии от 13.01.2014 года копии учредительных документов юридического лица,
представляемые на государственную регистрацию прав на недвижимость, могут быть
заверены лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического
лица, и печатью юридического лица. Возможность подачи нотариально заверенных копий
учредительных документов не отменяется.
Если при приеме документов на государственную регистрацию прав на
недвижимость были предоставлены подлинники учредительных документов или их копии,
заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени
юридического лица, и печатью юридического лица - требование предоставить
нотариально удостоверенные копии учредительных документов является нарушением.
(Источник: http://www.rosreestr.ru, 14.01.2014)
Утверждены ставки для расчета платы за изменение вида разрешенного
использования земельного участка в Московской области.
Постановление
Правительства
МО
от
31.12.2013
N
1190/57
"Об утверждении Порядка определения платы за изменение вида разрешенного
использования земельного участка, находящегося в собственности физического или
юридического лица, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих
важное социально-экономическое значение для развития Московской области"
устанавливает размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного
участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой
вид такого использования, предусматривающий строительство и/или реконструкцию
объекта капитального строительства.
Утвержденный Порядок не применяется для земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности. Приводятся Ставки для расчета
платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
(Источник: http://www.garant.ru, 18.01.2014)
Уточнен порядок предоставлении в аренду объектов
наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
6
культурного
Земля. Недвижимость. Строительство
Приказом
Мосгорнаследия
от
12.02.2014
N
13
"Об утверждении Порядка взаимодействия структурных подразделений Департамента
культурного наследия города Москвы при подготовке документов, необходимых для
предоставления Департаментом городского имущества города Москвы в аренду объектов
культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии" определены
сроки и последовательность действий сотрудников структурных подразделений
Департамента при его взаимодействии с Департаментом городского имущества города
Москвы при предоставлении в аренду объектов культурного наследия, находящихся в
неудовлетворительном состоянии.
(Источник: http://www.consultant.ru 25.03.2014)
Значимые акты судебных органов в сфере земли,
недвижимости и строительства.
1. Информационное письмо от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики
по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
ВАС РФ предоставил комплексные разъяснения относительно вопроса о признании
договоров незаключенными. Правовые позиции ВАС РФ следующие:
А) Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям
договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях
недействительности сделок.
Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных
условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает
последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду
недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить
такие последствия и в будущем.
Также по данным ситуациям был разъяснен и важный процессуальный аспект.
Принимая решение, арбитражный суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определяет, какие
нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3
части 4 статьи 170 АПК РФ суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы,
по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по
мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для
отказа в удовлетворении заявленного требования.
Б) Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан
недействительным и при ее отсутствии.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
7
Земля. Недвижимость. Строительство
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные
условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация
которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до
осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения
сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия
в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на
которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому
подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
В) Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию,
не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ
государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности
для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на
условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство
(статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в
отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о
договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до
окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать
помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного
срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом
будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Указанному выше подходу соответствует позиция, изложенная в другом пункте
Обзора, согласно которой лицо, которому вещь передана во владение по договору
аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по
общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Г) Течение исковой давности по требованию о возврате переданного по
незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя
разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении
своего права.
В конкретном деле, которое приводится в Обзоре, истец доказал, что платеж был
осуществлен в счет будущего договора и что стороны продолжали переговоры после
осуществления платежа. Такое поведение истца не противоречит требованиям к
добросовестному и разумному поведению участников переговоров. Истец также
документально подтвердил момент окончания переговоров. До окончания этих
переговоров он как их участник мог разумно предполагать, что договор с высокой
степенью вероятности будет заключен. Поэтому в данном случае истец должен был
узнать о том, что обогащение ответчика стало неосновательным, и о своем праве
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
8
Земля. Недвижимость. Строительство
предъявить соответствующее требование в момент окончания переговоров, когда стало
очевидно, что цель платежа не будет достигнута.
Д) ВАС РФ даны принципиальные разъяснения по вопросам заключенности договора
подряда и договора оказания услуг:
- Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен
указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия
будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный
срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными. Таким образом,
поставлена точка в дискуссии о заключенности договора подряда, в случае, когда срок
обусловлен действиями заказчика или иных лиц.
- Если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора
подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям
сторон подлежат применению правила о подряде.
- Отсутствие согласованного сторонами условия о сроках оказания услуг само по
себе не влечет признания договора возмездного оказания услуг незаключенным. Из
существа договора возмездного оказания услуг усматривается, что сроки оказания услуг
не являются его невосполнимым условием: тот факт, что по конкретным срокам оказания
услуг отсутствует прямо выраженное волеизъявление сторон, не является основанием для
признания договора незаключенным, так как к соответствующим отношениям сторон
могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах и
обязательствах (в частности, пункт 2 статьи 314 ГК РФ).
Е) Условия организационного (рамочного) соглашения являются частью
заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом
соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении.
Ж) При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную
вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее
возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.
З) При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную
вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее
возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное
обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В конкретном деле, описанном в Обзоре, суд сделал вывод о том, что договор
аренды не является заключенным в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 654 ГК
РФ). Принимая во внимание то обстоятельство, что спорное здание было передано
ответчику истцом, то есть ответчик в отсутствие правового основания получил это
имущество во владение от истца, последний вправе требовать возврата ему данного
здания на основании статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 ГК РФ. Вместе с тем суд также
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
9
Земля. Недвижимость. Строительство
отметил, что удовлетворение заявленного требования не подтверждает право
собственности истца на здание, а решение, которым удовлетворено это требование, не
является основанием для внесения записи о таком праве истца в ЕГРП.
И) Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или
заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для
этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех
пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о
цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.
К) Соглашение о подсудности или третейское соглашение, заключенные в виде
оговорки в договоре, по общему правилу рассматриваются независимо от других условий
договора, поэтому тот факт, что содержащий оговорку договор является незаключенным,
сам по себе не означает незаключенность соглашения о подсудности или третейского
соглашения.
2. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным
строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Правовые позиции Верховного суда РФ относительно споров, связанных с
самовольным строительством следующие:
2.1. По вопросам процессуального права:
А) О подведомственности споров по самовольным постройкам.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца
по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое
помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о
сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им
предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен суду общей
юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том
числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности,
на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права
физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые
помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса
индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что
спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей
предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о о признании
права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям,
установленным пунктом 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ.
Б) Принятие заинтересованным лицом мер по получению административных
разрешений.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
10
Земля. Недвижимость. Строительство
На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на
объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие
документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку,
мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В
случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ
оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную
постройку без движения.
В) Обеспечительные меры по запрету строительства.
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о
сносе самовольной постройки может быть наложен судом как в отношении ответчика, так
и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте. Следует признать обоснованной практику судов, которые в соответствии с
пунктами 2, 3 части 1 статьи 140 ГПК РФ такие обеспечительные меры применяют как в
отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих
строительные работы на спорном объекте по заданию заказчика на основании
гражданско-правовых либо трудовых договоров.
Г) В резолютивной части решения суда о признании права собственности на
самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения,
позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в
резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь
необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК
РФ.
Д) Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии
соответствующего ходатайства истца вправе установить определенный срок для его
исполнения. В случае неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока
суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с
взысканием с последнего необходимых расходов.
Е) Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на
самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при
которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование,
является нарушением норм как материального, так и процессуального права.
2.2.
Вопросы материального права по искам о сносе самовольных построек:
А) Приобретательная давность не может распространяться на самовольно
возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве
объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
11
Земля. Недвижимость. Строительство
числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в
подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность
застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было
осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда
как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным
недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для
приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
Б) Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой
санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного
строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо
за его счет возможно при наличии вины застройщика.
Осуществление
самовольной
постройки
является
виновным
действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий,
перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Необходимость установления вины
застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 ЗК РФ, согласно которому
снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных
правонарушениях, или за их счет.
В) При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует
применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции,
действовавшей на время возведения самовольной постройки.
Г) Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что
сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки,
установленные в муниципальном образовании и т.д.
Д) К существенным нарушениям строительных норм и правил суды должны быть,
отнесены, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь
уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или
уничтожение имущества других лиц.
Е) Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной
постройки действующим законодательством не предусмотрена.
Ж) Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без
необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору
аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть
признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
12
Земля. Недвижимость. Строительство
З) При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может
быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в
реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
И) При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на
самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного
участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
К) При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на
самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного
участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка
не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого
самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а
компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого
назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение
противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель
к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного
использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи
разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение
от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном статьями 37, 39, 40 ГсК РФ, и решения соответствующих органов могут
быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК
РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с
легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об
обращении
заинтересованного
лица
за
соответствующим
разрешением
в
административном порядке, недопустимо.
Л) Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в
виде запрещения нового строительства, является основанием для признания постройки
самовольной и ее сноса. Один из вариантов такого обременения может быть.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
13
Земля. Недвижимость. Строительство
ЗАКОНОПРОЕКТЫ
Проекты законов
строительства.
в
сфере
земли,
недвижимости
и
В УК введут новую статью о фальсификации границ земельных участков.
Минэкономразвития РФ разработало законопроект, устанавливающий уголовную
ответственность для кадастровых инженеров за внесение ложных сведений о границах
земельных участков.
Законопроектом Уголовный кодекс РФ дополняется статьей 170.2 "Внесение
заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ
земельных участков, технический план или акт обследования".
Так, за данные преступления кадастрового инженера предлагается наказывать
штрафом до 500 000 руб. с лишением права заниматься кадастровой деятельностью и
иной деятельностью в сфере объектов недвижимости до трех лет, принудительными
работами либо лишением свободы до пяти лет.
Если заведомо ложные сведения были внесены группой лиц по предварительному
сговору – штрафом до 1 млн. руб., принудительными работами до пяти лет с лишением
права заниматься кадастровой деятельностью и иной деятельностью в сфере объектов
недвижимости до трех лет либо лишением свободы до шести лет с лишением права
заниматься кадастровой деятельностью до трех лет.
Кроме того, если эти преступления привели к тяжелым последствиям, виновные
могут получить до 10 лет лишения свободы.
Также корреспондирующие поправки вносятся в Уголовно-процессуальный кодекс
РФ. Как отмечают разработчики законопроекта, в действующем законодательстве
уголовная ответственность за данные виды преступлений не установлена, вследствие
чего отсутствует законный механизм защиты имущественных прав РФ, субъектов РФ,
муниципальных образований, граждан и организаций. За счет же предоставления
правоохранительным органам возможности выявлять факты нарушения имущественных
прав будет создан "новый эффективный механизм оперативного реагирования и
пресечения нарушений".
(источник: pravo.ru)
Регистрировать права на недвижимость будут по новым правилам.
Минэкономразвития решило модернизировать систему регистрации прав на
недвижимость: это должно отнимать меньше времени у заявителей, госпошлина
заменяется на оплату по спецтарифу, а для компенсации ущерба потерявшим жилье
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
14
Земля. Недвижимость. Строительство
создается гарантийный фонд. Вся информация о недвижимости будет в электронном
Едином госреестре недвижимости.
Минэкономразвития обнародовало проект закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество", который придет на смену ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Документ предусматривает
введение единой учетно-регистрационной процедуры объектов недвижимости. Благодаря
этому отпадет необходимость подавать два отдельных заявления на постановку объекта
на кадастровый учет и на госрегистрацию права, обещают разработчики документа.
Кроме того, в стране должен появиться "электронный" Единый госреестр недвижимости,
которым будет ведать "федеральное государственное бюджетное учреждение". "[Это]
позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный
документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при
условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям", – говорится в
пояснительной записке к проекту.
Сокращаются сроки кадастрового учета и государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Сейчас на госрегистрацию и кадастровый учет
отводится по 18 календарных дней. По законопроекту Минэкономразвития на
одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав выделяется 12
рабочих дней с момента приема документов. Если оформлять это в разное время, то
кадастровый учет займет не более пяти рабочих дней, а регистрация прав – семи,
говорится в проекте закона. Госрегистратор сможет приостановить процедуры на 12
рабочих дней, если усомнится в подлинности документов. На 30 дней замораживается
процесс, если в документах выявлены разночтения. Законопроект предусматривает
госрегистрацию прав, возникающих в силу закона, без заявления правообладателя.
Уведомление правообладателю чиновники будут обязаны отправить в течение пяти дней.
Кроме того, регистрация прав будет возможна на основании сведений, поступающих в
порядке информационного взаимодействия из госорганов и от нотариусов.
Уточняются пределы правовой экспертизы при госрегистрации прав. Госрегистратор
обязан будет проверять полномочия обратившихся, соответствие объекта недвижимости
требованиям законодательства, описанию его в межевом или техническом плане,
выяснить, есть ли у собственника объекта право на него и т.д. Кроме того, при
регистрации права на основании нотариально удостоверенной сделки, регистратор будет
проверять наличие арестов и иных запрещений, возникших после нотариального
удостоверения.
На смену госпошлине за юридически значимые действия придет плата за
осуществление госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
кадастрового учета. Размер оплаты установит "орган нормативно-правового
регулирования". Бесплатно можно будет, в частности, вносить записи в ЕГРН об арестах
недвижимого имущества, иных запрещениях совершать учетно-регистрационные
действия, залогах, отметки о наличии судебного спора.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
15
Земля. Недвижимость. Строительство
Минэкономразвития отмечает, что норма закона "О госрегистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" об основаниях выплаты Российской Федерацией
компенсации за утрату права собственности на жилое помещение гражданам "так и не
начала работать в полной мере". В связи с этим предлагается создать гарантийный фонд
для выплат компенсаций гражданам, лишившихся недвижимости по вине регистраторов.
Убытки гражданам должны возмещаться в полном объеме, говорится в проекте, за счет
средств органа регистрации прав, а при их недостаточности за счет казны Российской
Федерации. Размер компенсации за утрату права собственности определяется судом, но
не более 10 млн руб. Исключение сделано для нотариально удостоверенных сделок, за
убытки по которым госрегистраторы платить не будут, отвечать за это придется
нотариусам. При этом гражданину для подачи соответствующего иска в суд не придется
сначала добиваться признания нотариального акта незаконным, суд будет оценивать его
законность при рассмотрении иска о возмещении убытков.
ЕГРН будет состоять из кадастра объектов недвижимого имущества, реестра прав,
ограничений и обременений прав на них, сведений о границах зон с особыми условиями
использования территорий, реестровых дел и кадастровых карт. В реестре прав будут
записи о подлежащих госрегистрации правах на объект недвижимости, сведений о лице,
за которым зарегистрировано право, в том числе записи о предыдущих
правообладателях, основание возникновения и прекращения права на объект, записи о
подлежащих госрегистрации ограничениях прав на объект недвижимости и обременениях
недвижимого имущества. Также из реестра прав можно будет узнать о возражениях
предыдущего правообладателя в отношении зарегистрированного права, о наличии
судебного спора, о невозможности государственной регистрации без личного участия
правообладателя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно
дееспособным, о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника,
находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних, оставшихся
без родительского попечения.
(источник: pravo.ru)
Правительство РФ предлагает перейти от деления земель на категории к
территориальному зонированию.
Минэкономразвития России подготовило законопроект, предусматривающий переход
от деления земель на категории к территориальному зонированию. Документ внесен
Правительством РФ на рассмотрение Госдумы.
Законопроектом предлагается изменить существующий порядок установления
правового режима земель, опирающийся на институты их категорий. В частности,
предусматривается исключение из действующего законодательства понятия "категория
земель" и, соответственно, процедуры перевода и отнесения земель и земельных
участков к определенной категории. Однако осуществлять отмену деления земель на
категории планируется при условии завершения на всей территории России разработки и
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
16
Земля. Недвижимость. Строительство
утверждения документов территориального зонирования, определяющих разрешенное
использование земельных участков.
Кроме того, законопроектом предлагается существенно усилить защиту от застройки
земель сельскохозяйственного назначения как важного стратегического ресурса,
обеспечивающего продовольственную безопасность государства. Предусматривается
также, что такие земли будут отражены на карте сельскохозяйственного зонирования,
утверждаемой муниципалитетом по согласованию с субъектом РФ.
Также российские регионы в соответствии с законопроектом наделяются
обязанностью утверждать границы особо ценных сельскохозяйственных земель. При этом
в границах таких земель предлагается запретить установление и изменение разрешенного
использования на какие-либо иные виды, кроме сельскохозяйственного производства.
Предлагаемые поправки, в случае их одобрения, вступят в силу с 1 января 2018
года, за исключением отдельных положений.
(Источник: http://www.garant.ru/)
Процедуру предоставления земельных участков для строительства хотят
упростить.
На
рассмотрение
Госдумы
внесен
законопроект,
направленный
на
совершенствование порядка образования и предоставления земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их вовлечения в
хозяйственный оборот. Документ подготовлен Правительством РФ.
Законопроектом предлагается установить перечень случаев, в которых
предоставление земельных участков возможно без проведения торгов. Так, в качестве
одного из них авторы документа называют строительство инфраструктурных объектов
государственного и муниципального значения (детских садов, больниц, спортивных
сооружений и т.п.). В частности, предусмотрено, что при наличии утвержденного проекта
планировки и проекта межевания территории отсутствует необходимость в подготовке
акта выбора земельного участка. Если проект планировки и проект межевания не
утверждены, вместо акта выбора готовится проект образования земельного участка.
При этом срок выделения земли под
законопроектом с трех лет до трех месяцев.
застройку
без
торгов
сокращается
Стоит отметить, что возможность предоставления земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (конкурсов,
аукционов) установлена ст. 30 Земельного кодекса РФ. Однако действующее
законодательство не определяет случаи, в которых это целесообразно.
Кроме того, законопроектом предусматривается введение обязанности органов
государственной власти и местного самоуправления выставлять на торги свободные
земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
17
Земля. Недвижимость. Строительство
случаев, когда такие участки зарезервированы для государственных или муниципальных
нужд, ограничены в обороте и т.п. При этом в качестве начальной цены земельного
участка на аукционе предлагается использовать его кадастровую стоимость.
Установленную в настоящее время в отношении жилищного строительства
процедуру предоставления земельного участка для комплексного освоения территории
(ст. 30.2 Земельного кодекса РФ) авторы законопроекта хотят распространить на все виды
строительства.
Как отмечается в пояснительной записке к документу, в настоящее время
нормативно-правовое регулирование механизма предоставления земельных участков
имеет множество пробелов и противоречий, создающих на практике условия для
злоупотреблений. В частности, различные отраслевые законы и кодексы в качестве
основания для образования земельных участков требуют подготовку документов,
содержание которых либо не установлено, либо установлено недостаточно четко.
(Источник: http://www.garant.ru/)
Совершение сделки по привлечению денежных средств граждан в
нарушение требований участия в долевом строительстве могут признать
преступлением.
Законодательство, обеспечивающее защиту прав граждан в сфере долевого
строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, могут
усовершенствовать. Соответствующий законопроект разработан депутатом Александром
Хинштейном и внесен в Госдуму.
Предлагается установить уголовную ответственность за совершение сделки по
привлечению денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов
недвижимости. Так, за привлечение денежных средств гражданина, связанное с
возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств
гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной
деятельности,
лицом,
не
имеющим
в
соответствии
с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных
объектов недвижимости на это права или привлекающим денежные средства граждан в
нарушение требований законодательства, в крупном размере планируется наказывать
обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок
до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением
свободы на срок до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без
такового.
За аналогичное деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а
равно в особо крупном размере установлена санкция в виде обязательных работ на срок
до 480 часов, либо исправительных работ на срок до двух лет, либо принудительных
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
18
Земля. Недвижимость. Строительство
работ на срок до пяти лет, либо лишения свободы на то же срок с ограничением свободы
до двух лет или без такового.
Крупным размером в данном случае признается сделка с денежными средствами
граждан, совершенная на сумму, превышающую 5 млн руб., в особо крупном размере – 10
млн руб.
Предусмотрена возможность освобождения от уголовной ответственности лица,
впервые совершившего указанное преступление, если причиненный в результате
преступления ущерб гражданам возмещен в полном объеме. По мнению разработчика
документа, это будет способствовать повышению превентивной функции проектируемой
нормы, учитывая, что для обманутых дольщиков возмещение ущерба в полном объеме
имеет принципиальное значение.
Законопроект направлен на решение проблемы обманутых дольщиков, связанной с
большим количеством пострадавших граждан, инвестировавших свои средства в
строительство многоквартирных жилых домов. В обоснование необходимости введения
предлагаемых мер автор проекта приводит данные статистики Минстроя России, согласно
которым в стране насчитывается свыше 70 тыс. граждан, инвестировавших денежные
средства в строительство многоквартирных жилых домов и пострадавших в результате
действий недобросовестных застройщиков.
Сопутствующие предлагаемым нормам корректировки планируется внести в УПК РФ,
КоАП РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
(Источник: http://www.garant.ru/)
Штрафные санкции за самовольное занятие земельного участка могут
увеличить.
За самовольное занятие земельного участка могут ужесточить административную
ответственность. Соответствующий законопроект разработан депутатом Владимиром
Машкариным и внесен в Госдуму.
Предлагается усилить наказание за самовольное занятие земельного участка или его
использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих
документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих
осуществление хозяйственной деятельности. Так, за указанное правонарушение
планируется установить санкцию в виде административного штрафа в размере:
от 1 тыс. до 3 тыс. руб. – для граждан;
от 10 тыс. до 30 тыс. руб. – для должностных лиц и лиц, осуществляющих
предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;
от 50 тыс. до 100 тыс. руб. – для юридических лиц.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
19
Земля. Недвижимость. Строительство
По действующему законодательству самовольное занятие земельного участка или
его использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих
документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих
осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного
штрафа на граждан в размере от 500 руб. до 1 тыс. руб.; на должностных лиц – от 1 тыс.
до 2 тыс. руб.; на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб. (ст. 7.1 КоАП РФ).
Необходимость внесения предлагаемых изменений разработчик проекта связывает с
несоответствием установленного размера ответственности для предупреждения
совершения новых правонарушений в данной сфере. Так, ссылаясь на данные статистики
Росреестра, автор указывает на сохраняющуюся на протяжении последних трех лет
тенденцию к устойчивому росту количества совершаемых правонарушений –
самовольного занятия земельных участков.
Кроме того, самовольное занятие земель ведет к нарушению прав и законных
интересов других лиц, а использование земельных участков без правоустанавливающих
документов приводит к не поступлению в бюджет в полном объеме земельного налога
или арендной платы, – подчеркивает депутат.
Как отмечается в пояснительной записке к документу, его принятие будет
способствовать надлежащему оформлению прав граждан и организаций на используемые
ими земельные участки, что, в свою очередь, позволит сформировать необходимую
документальную и правовую основу для взимания и уплаты земельного налога и
арендной платы.
(Источник: http://www.garant.ru/)
Ряд граждан могут освободить от налога на доходы от продажи
недвижимости без учета трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
Российских граждан, получивших недвижимое имущество как наследники первой
очереди по закону или унаследовавших его по завещанию, могут освободить от уплаты
налога на доходы от его продажи без учета трехлетнего срока нахождения этого
имущества в их собственности. Такой законопроект, подготовленный депутатом Госдумы
Олегом Михеевым, внесен на ее рассмотрение.
Документ предусматривает дополнение соответствующим положением ч. 17.1 ст. 217
НК РФ, в которой содержится перечень доходов, не подлежащих налогообложению или
освобождаемых от него. Напомним, среди них на сегодняшний день, в частности, доходы
от продажи недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или
земельных участков) при условии, что она находилась в собственности
налогоплательщика три года и более. Аналогичное правило предусмотрено и для
доходов, полученных от продажи иного имущества.
Автор законопроекта отмечает: граждане, получив в наследство недвижимость,
нередко не имеют возможности содержать ее в течение трех лет. Однако по
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
20
Земля. Недвижимость. Строительство
действующему законодательству при продаже недвижимости до истечения трехлетнего
срока с момента приобретения права собственности на нее они обязаны уплатить налог
на доходы физических лиц.
Чтобы избежать уплаты этого налога либо сократить его размер, налогоплательщики
нередко указывают в договорах купли-продажи значительно уменьшенную цену продажи.
В таком случае, воспользовавшись правом на имущественный налоговый вычет,
предусмотренный ст. 220 НК РФ, они в некоторой мере компенсируют понесенные
затраты. Подобные схемы незаконны, напоминает Олег Михеев.
Кроме того, законопроектом предусматривается приведение в соответствие с
экономическими реалиями некоторых положений НК РФ в части имущественных
налоговых вычетов. Так, предлагается установить, что такой вычет предоставляется в
размере доходов, полученных налогоплательщиком от продажи находившейся в его
собственности менее трех лет недвижимости, не превышающем 2,5 млн руб. Согласно
действующей редакции ч. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет в таком случае право
на получение налогового вычета в размере таких доходов не более 1 млн руб.
Более того, имущественный вычет по продаже недвижимости в Москве и СанктПетербурге предлагается предоставлять в размере указанных доходов, не превышающем
5 млн руб., в иных "городах-миллионниках" – 3,5 млн. руб.
Планируется также увеличить с 250 тыс. до 500 тыс. руб. вычет по продаже иного
имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности
налогоплательщика менее трех лет.
Федеральный закон, в случае его принятия, вступит в силу 1 января 2016 года.
(Источник: http://www.garant.ru/)
В Госдуму
автомобилей.
внесен
законопроект
о
неприкосновенности
жилья
и
В Госдуму внесен законопроект, расширяющий возможности россиян в сфере защиты
неприкосновенности жилища. Законопроект № 490551-6 "О внесении изменений в
Уголовный кодекс Российской Федерации" (далее – законопроект № 490551-6)
разработало Псковское областное собрание депутатов.
Авторы документа предлагают внести в ст. 37 УК РФ ("необходимая самооборона")
положение, согласно которому применение насилия к гражданину, незаконно проникшему
в жилище или транспортное средство, не будет считаться преступлением. Сейчас
безнаказанно применять насилие можно только при защите личности и прав
обороняющегося или других людей, а также интересов общества или государства.
Кроме того, авторы законопроекта № 490551-6 предлагают уточнить формулировку
ст. 139 УК РФ, которая устанавливает наказание за незаконное проникновение в жилище.
Сейчас в этой статье говорится, что нельзя проникать в жилье против воли проживающих
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
21
Земля. Недвижимость. Строительство
там людей. По мнению авторов законопроекта, значение имеет также воля людей,
временно пребывающих в жилище на законном основании.
Наконец, в законопроекте № 490551-6 предлагается внести в УК РФ новую ст. 213.1,
которая устанавливала бы ответственность за незаконное проникновение в автомобиль
или иное транспортное средство. Речь идет о случаях, когда кто-то врывается в машину
вопреки воле законно находящихся там граждан. Если документ будет принят,
максимальное наказание за такой поступок составит два года лишения свободы.
(Источник: http://www.garant.ru/)
Собственников помещений в многоквартирных домах – объектах долевого
строительства могут освободить от уплаты взносов на капитальный ремонт.
На рассмотрение Госдумы внесен законопроект, освобождающий собственников
помещений в многоквартирном доме, являющемся объектом долевого строительства, от
обязанности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества.
Предполагается, что такое освобождение будет действовать в течение установленного
договором участия в долевом строительстве гарантийного срока.
Соответствующим положением предлагается дополнить ч. 2 ст. 169 Жилищного
кодекса РФ. Напомним, ее действующей редакцией установлено, что взносы на
капитальный ремонт не уплачиваются:
собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным
и подлежащим сносу;
в случае принятия исполнительным органом государственной власти или
органом местного самоуправления решения об изъятии для государственных
или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в нем (за
исключением принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или
муниципальному образованию).
Предлагаемую поправку ее авторы связывают с положениями п. 4 ч. 4 ст. 4
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым
обязательным условием заключения договора участия в долевом строительстве является
указание в нем гарантийного срока на объект такого строительства. В законе отмечается,
что в течение этого срока застройщик несет полную ответственность за сданный объект и
обязан за счет собственных средств устранять недостатки капитального характера,
выявленные в процессе его эксплуатации.
(Источник: http://www.garant.ru/)
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
22
Земля. Недвижимость. Строительство
Акт приемки работ по капремонту многоквартирного дома предлагают в
обязательном порядке согласовывать с представителем собственников
помещений в нем.
Собственникам помещений в многоквартирном доме могут предоставить право
проводить общее собрание в целях определения лица, уполномоченного действовать от
их имени при согласовании акта приемки выполненных работ по проведению
капитального ремонта общего имущества в данном доме. Речь идет о случаях, когда
решение о капремонте принято органом местного самоуправления. Такой законопроект
внесен на рассмотрение Госдумы.
Соответствующие изменения предлагается внести в ч. 2 ст. 190 Жилищного кодекса
РФ. Напомним, ее действующей редакцией предусматривается, что упомянутый акт
приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом,
уполномоченным действовать от имени собственников помещений в соответствующем
доме (в случае, если капитальный ремонт проводится на основании решения общего
собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме).
Такое положение, по мнению разработчиков законопроекта, необоснованно
ограничивает права собственников, добросовестно исполняющих свою обязанность по
внесению взносов на капитальный ремонт общего имущества. Документом предлагается
заменить в тексте статьи формулировку, устанавливающую возможность определения
собственниками своего представителя, на закрепляющую обязательность его
определения в указанном случае решением общего собрания.
Отметим, что исходя из положений ч. 1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ проведение
капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на
основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме. Когда же
указанное решение не принято в установленные сроки, его принимает орган местного
самоуправления в соответствии с региональной программой капитального ремонта и
предложениями регионального оператора. Однако авторы проекта федерального закона
подчеркивают: в обоих вариантах ремонт общего имущества в многоквартирном доме
осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного из
поступивших от указанных собственников взносов.
Принятие предлагаемого изменения, как отмечается в пояснительной записке к
законопроекту, позволит повысить доверие собственников помещений к системе
организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в целом.
(Источник: http://www.garant.ru/)
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
23
Земля. Недвижимость. Строительство
Определены правила
многоквартирным домом.
лицензирования
деятельности
по
управлению
С 1 мая 2015 года осуществление деятельности по управлению многоквартирными
домами без лицензии планируется запретить. Минстроем России разработан
соответствующий законопроект.
Для перехода к государственному регулированию деятельности в сфере управления
многоквартирными домами, основанному на механизме лицензирования, предлагается
дополнить Жилищный кодекс РФ новым разделом VIII "Лицензирование деятельности по
управлению многоквартирными домами". В нем планируется обязать юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей лицензировать деятельность по управлению
многоквартирными домами и деятельность по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме. В свою очередь, лица, на которых уставом или иными
документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к
обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме,
должны получить соответствующий квалификационный аттестат.
При этом, под деятельностью
предполагается понимать:
по
управлению
многоквартирными
домами
выполнение работ или оказание услуг на основании договора управления
многоквартирным домом;
выполнение работ или оказание услуг на основании договора оказания услуг
или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, заключаемого с управляющей организацией на
основании договора;
осуществление
управления
многоквартирным
домом
товариществом
собственников жилья, а также жилищным кооперативом или иным
специализированным кооперативом.
Если проект будет одобрен, большинство предлагаемых норм вступит в силу с 1
сентября 2014 года. При этом, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям,
а также товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным
специализированным потребительским кооперативам необходимо будет получить
лицензию до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление деятельности по
управлению многоквартирными домами без лицензии будет запрещено.
(Источник: http://www.garant.ru/)
В Мосгордуму внесен законопроект «О благоустройстве в городе Москве».
Проект закона направлен на установление законодательной основы комплекса
правоотношений, связанных с осуществлением благоустройства в городе Москве:
созданием объектов благоустройства, их содержанием, ремонтом и иными работами и
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
24
Земля. Недвижимость. Строительство
мероприятиями, направленными на обеспечение на территории города Москвы внешней
среды, благоприятной для человека.
Законопроект закрепляет ряд обязанностей по содержанию территории,
одновременно разграничивая «сферы ответственности» в зависимости от принадлежности
объектов благоустройства, их отдельных частей. Так, например, согласно проекту закона
собственники (правообладатели) территории обеспечивают ее надлежащее содержание в
соответствии с установленными требованиями. Также проект закона закрепляет
обязанность собственников зданий, строений, сооружений по содержанию их внешних
поверхностей.
Отдельные положения законопроекта направлены на упорядочение размещения на
территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального
строительства. Правительством Москвы устанавливается порядок размещения на
территории города некапитальных объектов, определяющий, в том числе, перечень
некапитальных объектов, размещаемых в соответствии с утвержденными схемами
размещения некапитальных объектов или проектами размещения некапитальных
объектов на основе соответствующего права на их размещение без оформления
земельно-правовых отношений. Одновременно законопроектом устанавливаются
требования по содержанию данных некапитальных объектов.
В рамках обеспечения сохранности внешнего архитектурного облика города Москвы
проектом закона устанавливаются требования к размещению информационных
конструкций. Так, например, на отдельные территории города Москвы планируется
разработка Архитектурно-художественных концепций внешнего облика, в рамках которых
будут определены требования к внешнему виду информационных конструкций, их
размещению на фасадах зданий.
Законопроект устанавливает виды и состав документации
благоустройства, ее назначение, требования к содержанию и разработке.
в
области
Отдельная глава проекта закона регулирует вопрос обеспечения сохранности
внешнего облика города Москвы.
Так, например, изменение архитектурно-градостроительного решения объекта
осуществляется при условии оформления в установленном порядке Свидетельства об
утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта или Паспорта
колористического решения фасадов объекта.
(Источник: http://www.duma.mos.ru/cgi-bin/prj_txt?vid=1&viddoc=1&unom=3808)
Государственный земельный надзор регламентируют более строго.
На официальном сайте Росреестра опубликован Проект приказа Минэкономразвития
«О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 30.06.2011 № 318 «Об
утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии проведения проверок при осуществлении
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
25
Земля. Недвижимость. Строительство
государственного земельного контроля в отношении юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей».
Как следует из текста данного проекта, вносимые изменения направлены на
актуализацию положений административного регламента Росреестра по проведению
земельного надзора и приведение их в соответствии с действующими нормативными
актами законного уровня.
Так, ограничен 60 рабочими днями срок проведения каждой из проверок в
отношении юридического лица, которое осуществляет свою деятельность на территориях
нескольких
субъектов
Российской
Федерации.
В
действующей
редакции
административного регламента такое ограничение отсутствует.
Перечень оснований для внеплановой проверки дополняется требованием прокурора
в рамках надзора по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.
Перечень случаев, при которых не требуется предварительное уведомление о
проведении внеплановой проверки, дополняется причинением вреда объектам
культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации.
Более подробно регламентируется порядок действий при проведении выездных
проверок. Согласно проекту, инспекторы будут обязаны проверить соответствие
фактических выявленных характеристик земельного участка сведениям из ЕГРП и ГКН, а
также исполнение требования о приведении участка в пригодное состояние (если такое
выдавалось).
Также в административный регламент вносятся иные, менее значимые изменения.
(Источник: https://rosreestr.ru/)
ОБЗОР ПРАКТИКИ
Актуальные
строительства.
новости
в
сфере
земли,
недвижимости
и
Инфраструктура на землях застройщиков появится за счет государства.
О программе Минстроя сообщил глава ведомства Михаил Мень. Как пишет РИА
«Новости», в Минстрое России разрабатывается программа по обеспечению земельных
участков в России инфраструктурой за счет государства, которую планируется
представить в марте текущего года.
Программа будет содержать предложения по помощи в обеспечении
инфраструктурой участков тех застройщиков, которые возведут не менее 25 тыс. кв. м
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
26
Земля. Недвижимость. Строительство
жилья по цене не выше 30 тыс. руб. за квадратный метр в регионах с высокой стоимостью
жилья и по цене не больше 80% от рыночной стоимости в остальных регионах,
рассказывает издание.
«В некоторых случаях инвесторы будут строить инфраструктуру за свой счет с
последующим выкупом объектов АИЖК», — сказал чиновник.
Также программа предполагает и прямые
инфраструктуру за счет инфраструктурных облигаций.
инвестиции
в
инженерную
(источник: новости zemer.ru от 06.03.2013)
Росреестр проник в святая святых нотариусов.
Федеральная нотариальная палата и Федеральная служба государственной
регистрации, кадастра и картографии заключили соглашение о сотрудничестве, которое
позволит Росреестру пользоваться сервисом нотариусов по проверке подлинности
документов, сообщает пресс-служба ФНП.
Документ, подписанный руководителем Росреестра Натальей Антипиной и
президентом ФНП Марией Сазоновой, касается обмена данными и информацией по
вопросам госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку эти
процедуры осуществляются на основании документов, заверенных в нотариальном
порядке.
Так, с подписанием соглашения регистраторы получают доступ к реквизитам
нотариальных документов, а с 1 декабря 2014 года к сервису ФНП по проверке
подлинности подаваемых документов и указанных в них сведений, удостоверенных
нотариусами. "Это ключевой сервис, который необходим для обеспечения чистоты сделки
и повышения прозрачности рынка недвижимости," – отметила Наталья Антипина.
В свою очередь, согласно соглашению, ФНП будет включена в пилотный проект по
тестированию перехода Росреестра на электронную регистрацию прав на недвижимость.
Запланировано также проведение совместного обучения, конференций и семинаров.
(источник: pravo.ru)
Росреестр начал регистрировать недвижимость в Подмосковье за 15 дней.
В Московской области сроки государственной регистрации прав на недвижимость
сокращены почти до двух недель, а в некоторых случаях до 12 и 10 дней, сообщает прессслужба Росреестра.
Управление Росреестра по Московской области объявило о дальнейшем сокращении
сроков регистрации. С 1 февраля 2014 года зарегистрировать недвижимость в
Подмосковье можно всего за 15 календарных дней, что на 3 дня меньше срока,
установленного законодательством. Напомним, с 1 октября 2013 года срок госрегистрации
недвижимости в России был сокращен с 20 до 18 календарных дней.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
27
Земля. Недвижимость. Строительство
В отдельных случаях для жителей региона срок государственной регистрации может
быть еще короче. Так, регистрация прав физических лиц на объекты жилого фонда в
многоквартирных домах и сделок с ними осуществляется за 12 календарных дней, а
военнослужащие могут зарегистрировать свою недвижимость за 10 дней. При этом в
Подмосковье, как и по всей России, с 1 февраля при условии нотариального
удостоверения сделка регистрации прав на недвижимость займет всего 5 рабочих дней.
Как сообщалось ранее, в октябре 2013 года правительство РФ утвердило
федеральную целевую программу "Развитие единой государственной системы
регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2019 годы)". В ней, в
частности, предусматривается, что срок госрегистрации прав будет сокращен до 7 дней, а
срок осуществления кадастрового учета недвижимости с 18 до 5 дней.
(источник: pravo.ru)
Актуальная судебная практика
недвижимости и строительства
в
сфере
земли,
Постановления Президиума ВАС РФ по актуальным вопросам права в
сфере земли, недвижимости, строительства (на основе публикаций на
сайте ВАС РФ за 1-ый квартал 2014 г. Источник: arbitr.ru).
Споры по недвижимости
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.10.2013 № 1426/13 (нет
оговорки о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Из материалов настоящего дела следует, что покупатель должен был узнать о
неправомерности
отчуждения
спорного
имущества
после
получения
постановления судебного пристава-исполнителя о запрете совершать
регистрационные действия со спорными тягачами в ГИБДД.
Обладая данной информацией, покупатель продолжал осуществлять оплату
спорного имущества, большая часть которой произведена после уведомления
его о притязаниях третьего лица на данное имущество.
Таким образом, вывод судов о том, что покупатель не знал и не мог знать о
неправомерности
отчуждения
спорного
имущества,
сделанный
без
исследования всех обстоятельств дела, является необоснованным.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного
управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
28
Земля. Недвижимость. Строительство
вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в
гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в
отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о
необходимости распространения в отношении того или иного объекта
капитального строительства соответствующего правового режима может быть
сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных
нормами ГК РФ.
Так как согласно материалам настоящего дела ограждение не имеет
самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом
гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по
отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем
зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права
собственности на него не могут быть признаны обоснованными.
В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта
недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации
независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов,
обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим
земельным участком.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 № 8498/13 (нет
оговорки о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
П. 3 ст. 486 ГК РФ определено, что в случае, если покупатель своевременно не
оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе
потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК
РФ.
В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ при невнесении покупателем в установленный
договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку
и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим
договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата
проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей,
полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из анализа названных норм следует, что п. 3 ст. 486 ГК РФ предусматривает
общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный
ему товар, а п. 2 ст. 489 ГК РФ предоставляет продавцу по договору о продаже
товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность
защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.
Вместе с тем указанные положения не запрещают сторонам предусмотреть в
договоре купли-продажи возможность применения только одного из
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
29
Земля. Недвижимость. Строительство
упомянутых последствий нарушения покупателем обязательства по оплате
товара.
В рассматриваемом случае стороны, действуя своей волей и в своем интересе
(п. 2 ст. 1 ГК РФ), при заключении договора пришли к соглашению о том, что в
случае, если в течение шести месяцев с момента заключения договора
покупатель не уплачивает согласованную сумму или не выполняет условия,
предусмотренного договором, у продавца возникает право требовать
расторжения договора и возврата доли.
Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора,
закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушает диспозитивных норм,
установленных законом.
Споры по подряду
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
1. Установив факт нарушения подрядчиком срока исполнения обязательства,
суды не дали правовой оценки поведению государственного заказчика
(кредитора) и допущенной с его стороны просрочке исполнения.
В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока
обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он
отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не
совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или
договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа
обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего
обязательства.
Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК
РФ. Таким образом, должник не может быть привлечен к ответственности
кредитором за просрочку исполнения, обусловленную просрочкой самого
кредитора.
Положения п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ сформулированы императивно, не
могут быть изменены соглашением сторон и, независимо от их заявлений,
подлежат применению судами.
Если после выяснения всех указанных обстоятельств судами будет
установлено, что подрядчик все-таки допустил просрочку исполнения после
окончания периода просрочки кредитора, то с учетом вины последнего
подлежит рассмотрению вопрос о соразмерном снижении ответственности
подрядчика, что судами в данном случае также не сделано.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
30
Земля. Недвижимость. Строительство
В силу ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает
размер ответственности должника.
Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор
умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков,
причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял
разумных мер к их уменьшению. Указанные правила применяются и в случаях,
когда должник в силу закона или договора несет ответственность за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от
своей вины.
2. Предъявляя встречный иск, подрядчик просил признать недействительным
пункт государственного контракта, предусматривавший, что датой окончания
оказания услуг является дата утверждения государственным заказчиком акта
сдачи-приемки услуг без претензий. Суд первой инстанции оставил иск
подрядчика в этой части без рассмотрения как неурегулированный в
досудебном порядке, а суды вышестоящих инстанций в этом требовании
отказали со ссылкой на то, что порядок приемки и оплаты выполненных работ
в силу ст. 711 и 720 ГК РФ устанавливается договором.
Между тем суды не учли, что это условие государственного контракта делает
возможность отсрочки оплаты работы по сути бессрочной; ставит оплату в
зависимость исключительно от усмотрения государственного заказчика,
превращая возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой
природе договора подряда (ст. 702 ГК РФ). Принцип свободы договора не
позволяет определять его условия с нарушением требований закона (ст. 422 ГК
РФ).
Вопреки выводам суда первой инстанции признание противоречащего закону
условия государственного контракта недействительным не требует соблюдения
досудебного порядка.
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 9223/13 (нет
оговорки о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Заказчик основывал свои исковые требования на том, что для него в
результате существенной просрочки исполнения обязательств по договору со
стороны
подрядчика
разработанный
последним
проект
потерял
потребительскую ценность. Предусмотренный этим договором результат работ
не достигнут, что является существенным нарушением его условий. Факт
невыполнения подрядчиком работ по указанному договору подтверждается
отрицательным заключением государственной экспертизы, а также отсутствием
подписанных со стороны заказчика актов сдачи-приемки выполненных
проектных и изыскательских работ. Недостатки проектной документации
подрядчиком не были устранены.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
31
Земля. Недвижимость. Строительство
Суды доводы заказчика не рассмотрели, не дали правовую оценку
обстоятельствам, имеющим значение для дела, при этом применили закон, не
подлежащий применению, и не применили закон, подлежащий применению, а
именно п. 2 ст. 405 ГК РФ, согласно которому, если вследствие просрочки
должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от
принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 № 7381/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Требование о взыскании убытков, заявляемое на основании п. 3 ст. 723 ГК РФ
при отказе заказчика от договора подряда, так же как и требования,
поименованные в пункте 1 данной статьи, является требованием в связи с
ненадлежащим качеством работы, к которому применяется сокращенный срок
исковой давности.
Однако положения п. 1 ст. 725 ГК РФ о сокращенном сроке исковой давности
не могут быть применены в рассматриваемом деле, поскольку работы по
устройству наливных полов носят капитальный характер и указанной нормой
прямо предусмотрено применение общего срока исковой давности по
требованиям, предъявляемым в связи с ненадлежащим качеством работы в
отношении зданий и сооружений.
Споры по аренде
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12528/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Сам по себе факт несения расходов на ремонт арендатором, не связанным
договорными отношениями с подрядчиком, не может влиять на квалификацию
последствий ненадлежащего качества ремонта, выполненного подрядчиком по
договору, заключенному им с арендодателем. В силу п. 1 ст. 723 ГК РФ право
предъявления
требования,
вытекающего
из
ненадлежащего
качества
выполненных работ по договору подряда, лежит на заказчике, то есть в данном
деле – арендодателе.
Следовательно, у судов отсутствовали основания для удовлетворения
предъявленного арендатором к подрядчику требования, основанного на
ненадлежащем качестве ремонта вагона, выполненного подрядчиком согласно
договору, заключенному им с арендодателем.
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 3589/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в
аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого
имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
32
Земля. Недвижимость. Строительство
установленном законом порядке, – договор аренды будущей вещи – не
противоречит ст. 608 ГК РФ. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию
объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент
передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности
договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в
эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не
противоречит положениям ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12157/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Ч. 2 ст. 74 ЛК РФ содержит специальное правило, согласно которому
возможность изменения условий договора аренды, заключенного на аукционе,
ограничена случаем, предусмотренным непосредственно ЛК РФ (ч. 7 ст. 53.7).
Таким образом, исключается применение норм гражданского законодательства
в части условий и оснований изменения такого договора по требованию одной
из сторон или на основании соглашения сторон договора.
Механизм изменения договора в связи с существенным изменением
обстоятельств, предусмотренный ст. 451 ГК РФ, в данном случае не может быть
использован по следующим причинам. Во-первых, он предполагает изменение
договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном
порядке, что прямо исключается ст. 74 ЛК РФ, во-вторых, изменение объема
подлежащих заготовке лесных ресурсов на переданном в аренду лесном
участке не относится к существенному изменению обстоятельств, которое
стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора, а в
аукционной документации была непосредственно заложена возможность такого
изменения.
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 10782/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ
от 17.04.2012 № 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных
принципах определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о
Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и
сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации» (далее – постановление № 582), являются
общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в
публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы
определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом,
а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими
компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
33
Земля. Недвижимость. Строительство
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендная
плата по нему является регулируемой (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции
от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы
или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды
без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных
изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых
нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ №
15837/11, заключается в том, что п. 3 (пп. «а» – «д») Правил для ряда
конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной
платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного
участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной
платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной
собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных
участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Пп. «д» п. 3 Правил установлен предельный размер арендной платы – два
процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков,
предоставленных
в
аренду
для
строительства
с
предварительным
согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ.
Указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не
только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда
договор
аренды
земельного
участка
заключен
с
предварительным
согласованием места размещения объекта.
Иные споры
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12790/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных
участков, не обладающих на него правом собственности (правом постоянного
(бессрочного) пользования, правом аренды), неосновательно сбереженных ими
денежных средств являются ст. 1102 ГК РФ и ст. 35, 36, 65 ЗК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2013 № 3710/13 (есть
оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
Мировое соглашение является процессуальным способом урегулирования
спора, направленным на примирение сторон на взаимоприемлемых условиях, и
достигается на основе взаимных уступок. При этом содержащийся в мировом
соглашении отказ истца от части заявленных требований может быть
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
34
Земля. Недвижимость. Строительство
обусловлен не столько прощением долга, сколько оценкой возражений
ответчика относительно обоснованности предъявленных требований и
судебных перспектив рассмотрения дела в этой части, в том числе таких
последствий, как возложение на истца расходов по государственной пошлине и
отказ во взыскании судебных расходов в соответствующей части.
Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации.
Определение ВС РФ от 04 февраля 2014 г. № 19-КГ13-12.
Верховный Суд РФ указал, что присутствие при составлении, подписании,
удостоверении завещания лица, в пользу которого оно составлено, является
основанием для признания завещания недействительным.
Учитывая, что истец присутствовал при составлении спорного завещания, при
нем оно подписано наследодателем, текст данного документа оглашен им
лично, то у суда не имелось законных оснований для признания данного
завещания действительным.
НОВОСТИ
ПАРТНЕРЫ»
ЮРИДИЧЕСКОЙ
ГРУППЫ
«ЯКОВЛЕВ
И
Юбилейная XXV выставка MIPIM-2014
11 – 14 марта 2014 года в Каннах состоялась
25-я юбилейная выставка MIPIM-2014 самое престижное международное событие в
мире недвижимости, которое посетили более
20 тысяч человек из 93 стран мира, в том
числе около 4 500 инвесторов.
Юридическую группу «Яковлев и Партнеры» на MIPIM 2014 представили
Управляющий партнер Андрей Яковлев; Партнер, руководитель практики
«Земля. Недвижимость. Строительство» Нина Евстратова и адвокат Василий
Трофимов.
В число российских участников экспозиции MIPIM-2014 вошли администрация
Санкт-Петербурга, Правительство Москвы, Группа компаний Регионы, O1
Properties, Сбербанк России, Mebe Development и другие.
Ежедневно в течение четырех дней работы выставки участники проводили
переговоры на высшем уровне, а конференции, запланированные в рамках
программы MIPIM, по традиции стали отправной точкой развития многих
инвестиционных проектов.
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
35
Земля. Недвижимость. Строительство
Россия наряду с Бразилией и Турцией стала страной-партнером MIPIM-2014.
Возможности государств-партнеров были представлены на 19 000 кв. метров
выставочной площади. Делегации, работавшие на выставке, подготовили
широкий спектр конференций и презентаций о перспективных объектах
недвижимости на территории России, Бразилии и Турции.
Россияне продемонстрировали макет Москвы
и Подмосковья с проектами новостроек,
центром Сколково и крупнейшим в Европе
хелипортом. На семинарах и презентациях о
возможностях России выступили заместитель
мэра Москвы Марат Хуснуллин, главный
архитектор
столицы
Сергей
Кузнецов,
Президент Группы Компаний ПИК Павел
Поселенов и др.
В
течение
нескольких
дней
перед
пристальным взглядом инвесторов из более
чем
90
стран
предстало
большинство
перспективных рынков.
В конференции и выставке приняли участие такие игроки, как La Caisse des
Depots, PGGM, Union Investment Real Estate, Aviva Investors и Allianz Real Estate.
На протяжении 25 лет MIPIM открывает
новые инвестиционные горизонты и
служит
мероприятием-ориентиром
в
сфере
недвижимости
для
представителей этого сектора экономики
со всех уголков мира.
По итогам MIPIM-2014 Россия была
названа в числе самых привлекательных
для инвестиций стран, среди которых
также
Франция,
Германия,
Великобритания, Италия, Нидерланды,
Канада и Турция.
Нина Евстратова, Партнер, руководитель практики
"Земля. Недвижимость. Строительство", на MIPIM-2014
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
36
Земля. Недвижимость. Строительство
Благодарим за внимание!
С наилучшими пожеланиями,
коллектив практики «Земля. Недвижимость. Строительство»
Юридической группы «Яковлев и Партнеры».
КОНТАКТЫ
Нина Евстратова,
Заместитель директора,
Руководитель практики
«Земля. Недвижимость. Строительство»
Тел. (495) 956-29-92
E-mail: N.Evstratova@matec.ru
Москва, Большой Казенный Переулок, дом.2
www.matec.ru
Информационный бюллетень за I квартал 2014 года
37
Земля. Недвижимость. Строительство
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
23
Размер файла
1 341 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа