close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ПРИНЦИПЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

код для вставкиСкачать
ПРИНЦИПЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ.
Фахрутдинова А.Н.
Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса
Шахты, Россия
The principles of mortgage.
Fakhrutdinova a.n.
South-Russian state university of economics and service
Shakhty, Russia.
Ипотека - договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право на
удовлетворение своих требований к должнику в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения этого обязательства из стоимости заложенного имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями,
установленными Федеральным законом (п. 1 ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 17 июля 2009 г.)).
Ипотека относится к способам обеспечения исполнения обязательств,
расположенных обособленно в обязательственном праве. В целом сущность ипотеки
состоит в том, чтобы выделить из всего имущества залогодателя определенное
недвижимое имущество и сохранить его к тому моменту времени, когда основное
обязательство будет подлежать удовлетворению, а в случае неисполнения этого
обязательства обратить взыскание на это имущество и удовлетворить требования
кредитора-залогодержателя за его счет преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя.
Для определения содержания института ипотеки необходимо исследовать принципы
залога недвижимости. Принципы, как известно, являются основными началами права в
целом, отдельных его отраслей, подотраслей, институтов, субинститутов и отражают
наиболее существенные свойства каждого структурного образования. Важнейшими
принципами, лежащими в основе ипотечной системы, выступают принципы
обязательности (внесения) и гласности (публичности).
Под принципом обязательности, или внесения, подразумевается, что все права на
недвижимость должны указываться в ипотечных книгах. В России их функции выполняет
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право
залога недвижимого имущества возникает с момента указания соответствующих данных в
таком реестре. Следовательно, ипотека обладает правовым значением для третьих лиц с
момента ее государственной регистрации. Аналогичные правила действуют и в
отношении ипотеки в силу закона.
Важное значение для реализации этого принципа имеет ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в
ред. от 27 декабря 2009 г.). Согласно ч. 2 п. 1 ст. 2 данного Закона государственная
регистрация
считается
единственным
доказательством
существования
зарегистрированного права.
Закрепление требований о государственной регистрации выступает гарантией права
собственности и иных прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество. Надзор со стороны государства за правомерностью
сделок в сфере недвижимости предпринят в интересах как самих участников этих сделок,
так и третьих лиц. Система государственной регистрации осуществляет учет и
регистрацию объектов недвижимости и удостоверяет их принадлежность определенным
лицам, что обеспечивает праву собственности и иным правам на недвижимое имущество
доказательность и правомерность. С введением данного института был сформирован
общий банк данных по недвижимости, что позволит не допустить возможных на практике
злоупотреблений.
Принцип гласности закреплен в п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним": государственная регистрация прав имеет
открытый характер, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан
предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом
объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и
заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие
регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Этот принцип
зафиксирован также в ст. 26 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "Государственная
регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли
регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку
из регистрационной записи об ипотеке".
В теории гражданского права к разряду основных принципов института ипотеки
также причисляют принцип специальности, старшинства и бесповоротности. Впервые на
принцип специальности было указано еще в XIX в. Д.И. Мейером, который полагал, что в
ипотечных книгах необходимо указывать сведения о правах относительно конкретного
имения, т.е. запись должна выполняться не по именам собственников, а по имениям. В
настоящий момент государственная регистрация ипотеки свидетельствует, что в
имуществе залогодателя появилась такая часть, которая непосредственно предназначена
для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником обязательства.
Таким образом, значимость залога как способа обеспечения исполнения обязательств
заключается в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником,
то за счет заложенного имущества. В указанном случае кредитор верит не должнику, а
вещи. Вследствие внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав в
имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество,
специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (принцип
специальности).
Право кредитора имеет преимущественный характер. Это устанавливает принцип
старшинства - зарегистрированные в предусмотренном законом порядке залоговые права
осуществляются в порядке времени их внесения. Этот принцип указан в ч. 2 п. 1 ст. 43 ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Еще одним важным принципом института ипотеки является принцип
бесповоротности. Данный принцип означает существование законной презумпции
достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в
судебном порядке, и обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и
добросовестного приобретателя.
Итак, основными принципами залога недвижимости выступают: принцип
обязательности (внесения); принцип гласности (публичности); принцип специальности;
принцип старшинства; принцип бесповоротности. Закрепление залоговых принципов в
законодательстве и их реальное осуществление обладает важным значением для
эффективного функционирования ипотечной системы.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
48
Размер файла
41 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа