close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Как самому купить квартиру в Москве

код для вставкиСкачать
Сохраните свои деньги
Как самому купить квартиру в Москве
Оглавление
❖
Поиск квартиры - все довольно просто
❖
Квартира Вашей мечты
❖
Самое ответственное - юридическая проверка
❖
Договор купли-продажи
❖
Ее Величество сделка (подписание, расчеты,
регистрация)
Купите квартиру в Москве самостоятельно!
Здравствуйте, меня зовут Евгений
Хухарев, я юрист, специализируюсь
на сделках с недвижимостью. Свою
квартиру я покупал и продавал
самостоятельно. Это просто и
безопасно, только держите мозг
«включенным».
Я не буду писать вступительных слов
о росте цен на недвижимость в
Москве, о существенной экономии
личного бюджета на услугах риэлтора,
думаю, что Вы и так все это знаете.
Я просто изложу свой опыт с
описанием последовательности шагов
по покупке квартиры.
Итак, начнем.
Поиск квартиры
Может, я раскрою страшную тайну, но большинство мелких и средних агентств
недвижимости пользуются несколькими базами данных.
Одна из самых популярных - WinNER.ru.
Доступ к этой базе является платным и составляет около 3 000 рублей в месяц. За
эти деньги Вам дают доступ к одному из главных источников информации по
продаже квартир в Москве.
Наш телефон: + 7 (495) 5-850-860.
Вам необходимо зарегистрироваться и оплатить доступ удобным для Вас способом.
И осуществить поиск квартиры своей мечты.
Я не буду давать здесь подробных инструкции с иллюстрациями, как
зарегистрироваться и осуществить поиск квартиры, так как если Вы не сможете
сделать это без подсказок, то к дальнейшим шагам по самостоятельной покупке
квартиры Вам лучше не переходить. В этом случае рекомендую обратиться к
риэлтору.
По результатам поиска на сайте составьте список квартир, которые Вам
понравились. Пусть Вас не смущает их количество, так как большинство из них Вы в
дальнейшем вычеркните в силу ряда причин.
По составленному списку прозвоните по телефону каждую квартиру и соберите о ней
информацию:
- квартира выставлена на чистую продажу или обмен,
- готовы ли документы к сделке, можно ли ознакомиться с документами,
- в какие сроки планируется совершить сделку,
- форма расчетов по договору купли-продажи,
- как быстро готов продавец освободить квартиру после сделки,
- как долго собственники квартиры являются ее владельцами,
- кто зарегистрирован в квартире и где находятся эти люди.
Всю полученную информацию обязательно записывайте, не надейтесь на свою
память, как бы хороша она ни была.
Затем исключите из Вашего списка:
- неприватизированные квартиры (приватизация займет 3-6 месяцев),
- квартиры на обмене (самый быстрый обмен сейчас занимает не менее 3 месяцев),
- квартиры, которыми собственники пользуются менее 3 лет, при продаже такой
квартиры им грозит уплата налога в размере 13 % с суммы, превышающей 1 млн.
рублей. Чтобы не платить налог собственники, как правило, просят указать в
договоре сумму не более 1 млн. рублей,
- квартиры, в которых собственниками являются несовершеннолетние дети – любая
неточность в сделках с такими квартирами приводит в лучшем случае к приостановке
сделки до устранения нарушения, в худшем - возможно и судебное разбирательство,
- очень дешевые квартиры – бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Ни один
здравомыслящий человек не будет без причины продавать свою квартиру так дешево.
- квартиры, продающиеся по решению суда, а также квартиры, местонахождение
отдельных собственников которых неизвестно, или они находятся в местах лишения
свободы.
Осмотр квартиры
Поиск недочетов и преимуществ, которые
позволят Вам сделать правильный выбор
К осмотру квартиры также стоит подойти основательно, так как в этой квартире Вам
придется жить :). Здесь тоже есть свои подводные камни.
При осмотре квартиры не стесняйтесь задавать вопросы хозяину и проверьте
следующее:
- исправность кранов водоснабжения (откройте и закройте каждый кран),
- уточните, есть ли современные приборы учета (счетчики) воды и электроэнергии,
- в зимнее время проверьте отапливаемость квартиры (потрогайте рукой пол или
обратите внимание, во что одеты встречающие Вас хозяева, а особенно их дети),
- если в квартире есть перепланировка – узаконена ли она.
Ни в коем случае не отказывайтесь от различных улучшений, таких как хорошие, новые
двери, сантехника, отделка балкона, встроенной кухонной мебели. Начнете делать это все
сами – получится в 2-3 раза дороже – это проверено практикой
Поднимите ковры и убедитесь, что они не скрывают повреждений напольных покрытий.
Обратите внимание на наличие свободных площадок рядом с домом – на месте
красивой детской площадки в любое время может появиться котлован под
торговый центр или новый дом.
Если Вы ищите квартиру на последнем этаже, внимательно осмотрите потолок –
не ли подтеков от воды, иначе будете часто общаться с ЖЭКом по вопросу
ремонта текущей крыши.То же касается стен в торцевых квартирах.
Если Вам предложат за что-то заплатить дополнительно, не спешите
отказываться, хорошо обдумайте предложение и только тогда принимайте
решение, ведь все это достанется Вам в 2-3 раза дешевле нового.
Проверка документов
Юридическая проверка самой квартиры как
объекта права и ее собственников
Хочу отметить, что это один из самых важных этапов в покупке. Подойти к ниму
надо очень тщательно, так как даже незначительные на первый взгляд моменты
могут привести к необратимым последствиям. Это я Вам как юрист говорю.
С чего начать? Давайте для себя уясним определенную логику проверки: мы
проверяем саму квартиру как физический объект ― на предмет незаконных
перепланировок, квартиру как объект правовых отношений ― юридический статус
квартиры (нет ли обременений в виде ипотеки или ренты) , и мы проверяем
собственников квартиры, реальные ли они собственники, нет ли у них «мертвых
душ».
Какие опасности могут подстерегать Вас:
- при приватизации квартиры не была выделена доля несовершеннолетнему,
прописанному в данной квартире на момент приватизации. Пусть прошло много
лет, но бывший несовершеннолетний вправе подать в суд и оспорить Ваши права
на квартиру, и суд, скорее всего, удовлетворит его иск,
- до приватизации в квартире был прописан гражданин, который затем был
осуждён и выписан из квартиры. Вернувшись из мест заключения, он узнал, что
квартира приватизирована и продана.Он имеет полное право обратиться в суд и,
поверьте, выиграет процесс. То же самое в связи с отъездом в длительную
командировку, службой в армии и т.д.,
V
- кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в
психоневрологическом или наркологическом диспансере. После сделки куплипродажи он может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки он
плохо понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного (или
наркологического) опьянения, и потребует через суд расторгнуть сделку. И опять
суд не в Вашу пользу.
Помимо таких «глобальных» неприятностей существует множество мелких: не
выписанных родственников, не снятых обременения (ипотека или рента) и т.д.
Поверьте, существует множество причин не экономить на этой статье и доверить
дело профессиональным юристам, нанятым Вами, а не продавцом!
Бывает что квартира не совсем "чистая", тогда проведённый специалистом анализ
информации, поступившей в ходе проверки, подскажет Вам при выполнении каких
условий можно спокойно приобретать данную квартиру.
Доверие в проверке квартиры специалистам, не означает, что Вы не должны
вникать в сам процесс.
Если у Вас возникнут вопросы или Вам понадобятся услуги по
юридической экспертизе документов, позвоните:
+7 (495) 5-850-860.
Процесс проверки квартиры включает в себя следующие действия:
- проверку объекта недвижимости в управлении Росреестра по г. Москве,
- проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживающих в ней
граждан и убывших из неё,
- проверку на наличие зарегистрированных (прописанных) граждан в данной
квартире,
- проверку нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в
психоневрологическом и наркологическом диспансере по месту жительства,
- выявление зарегистрированных обременений на квартиру,
- проверка фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках
в прошлом,
- проверку данных о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в
прошлом, начиная с заселения дома,
- анализ истории перехода прав на квартиру с момента ее регистрации как объекта
права.
Если что-то в документах у Вас вызывает сомнение, но квартира очень нравится
(классическая ситуация) ― есть один выход.
Титульное страхование.
Страхование титула собственности (титульное страхование) - это страхование риска
потери права собственности на приобретённую Вами квартиру. Вы можете
потерять право собственности на приобретённую Вами квартиру или комнату по
решению суда, если сделка с недвижимостью будет признана недействительной по
тем или иным не зависящим от Вас причинам.
Страхование риска потери права собственности на приобретённую Вами
недвижимость, является очень серьёзной гарантией обеспечения безопасности при
операциях с недвижимостью т.к. в случае наступления страхового случая (т.е.
потери права собственности) страховая компания возместит Вам всю сумму,
которую Вы указали в договоре купли-продажи квартиры или комнаты.
Различают добровольное страхование титула и титульное страхование, входящее в
обязательное страхование при пользовании ипотечным кредитом. Стоимость
титульного страхования составляет 0, 3 - 0, 5 % от стоимости недвижимости при
ипотечном кредитовании, и от 0,5% при добровольном титульном страховании.
При этом необходимо убедиться, указано ли, что страховая компания обязуется
оплатить все дополнительные и судебные расходы. В противном случае Вы можете
потерять существенные деньги.
Необходимо также помнить - титульное страхование оберегает Вас от рисков,
связанных с потерей прав собственности, полностью или частично.
Например из мест лишения свободы вернулся гражданин , который не имеет права
собственности, но раннее был зарегистрирован на этой жилплощади и сейчас ему
негде жить. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ он имеет право проживания в
Вашей квартире. При этом он не посягает на ваше право собственности и,
следовательно, титульное страхование не действует.
Таким образом, при титульном страховании, всю ответственность по проверке
чистоты квартиры берет на себя страховая компания.
Итак,
Вы собрали полную информацию, подозрений нет ― поздравляем Вы
можете переходить к следующему этапу.
Договор
Оформление договора купли-продажи
После осмотра и проверки квартиры и ее собственников, если Вас все
устроило, Вы встречаетесь с собственниками для подписания документов по
сделке. Главный, конечно, договор купли-продажи квартиры.
По данному договору собственник квартиры (Продавец) обязуется продать,
то есть передать в собственность Покупателя эту квартиру и получить деньги за
нее.
В договоре прописывается порядок передачи имущества, стоимость договора,
обязательства бывшего собственника о сроках физического освобождения
квартиры, ряд статей, регламентирующих общий порядок проведения сделок с
недвижимостью.
Договор может быть составлен в простой письменной форме (то есть без
нотариального удостоверения), но к нему есть ряд обязательных требований:
- договор должен иметь форму единого документа (то есть прошит и
пронумерован, а также скреплен подписями сторон в месте прошивки),
- договор вступает в силу только с момента его государственной регистрации,
- если оплата производится в рассрочку, то право собственности покупателя
обременяется залогом в силу закона со стороны продавца.
В рамках этого пособия я не буду досконально разбирать содержание
договора, это удел специалистов. Мой совет ― обратитесь за составлением
договора к профессиональному юристу + 7 (495) 5 -850-860.
Итак, у Вас на руках составленный проект договора, полный пакет
документов, необходимых для его регистрации, что дальше? А дальше ― Ее
Величество Сделка.
Ее Величество Сделка
подписание договора, расчеты и
государственная регистрация
Большинство расчетов по договорам купли-продажи в Москве производится
через так называемую банковскую ячейку, то есть путем закладывания
денежных средств в депозитарную ячейку в банке.
Это довольно простой и надежный вариант.
Вы приезжаете в банк, подписываете стандартный договор аренды ячейки на
месяц или два, затем прописываете в специальном дополнительном соглашении
порядок доступа к ячейке со стороны продавца, а также покупателя ― если
сделка будет отменена.
В депозитарном помещении банка, куда заходят только Продавец и
Покупатель, происходит закладка денежных средств, причем Продавец имеет
право предварительно проверить подлинность купюр в кассе банка.
После закладки денег, ячейка закрывается двумя ключами, один из которых
остается у Продавца, а другой у сотрудника банка.
Таким образом достигается баланс интересов сторон, с одной стороны ключ
у Продавца (а не у Покупателя), но Продавец не может попасть в ячейку и
забрать деньги без предъявления документального подтверждения, что
регистрация сделки прошла успешно.
Как правило, основанием доступа в ячейку со стороны Продавца является
выписка из ЕГРП, подтверждающая, что право собственности Покупателя
зарегистрировано. Иногда банки просят еще и оригинал Договора куплипродажи квартиры со штампом о государственной регистрации.
Далее стороны подписывают договор купли-продажи и направляют своих
представителей на регистрацию договора в Росреестр. После процедуры
регистрации, которая занимает один месяц, происходит получение документов и
расчет по сделке.
Продавец остается с деньгами, Покупатель со свидетельством о регистрации своего
права и ключами от квартиры.
Поздравляем Вас, сделка совершена!
P/S/ Уважаемый читатель! Данное пособие не претендует на роль руководящего
документа. Это всего лишь информация к размышлению. За бортом осталось еще
много вопросов, которые мы не осветили.
Если у Вас возникла потребность в услугах профессионального юриста для
проверки документов и (или) представления Ваших интересов на сделке, позвоните:
+ 7 (495) 5-850-860.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
70
Размер файла
20 210 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа