close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Получение кредита в банке под

код для вставкиСкачать
Получение кредита в банке под залог приобретаемой недвижимости
Механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — неотъемлемая часть
как рынка недвижимости, и в частности рынка жилья, так и экономической системы
государства в целом.
Мы, живущие в России в эпоху рыночных реформ, пробуя использовать этот механизм,
часто не совсем отчетливо понимаем его составляющие и цели, для чего мы хотим его
использовать.
Сегодня высшие должностные лица государства все чаще называют ипотеку главным
инструментом решения россиянами своих жилищных проблем. Следовательно,
ипотечное кредитование является именно тем способом, с помощью которого
государство будет снабжать своих граждан жильем. Действительно, общественная
направленность ипотечных систем — одна из характерных черт современного периода
развития ипотечного жилищного кредитования во всем мире.
Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования,
существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах,
позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для
семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным
делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с
низкими доходами, социально менее защищенных граждан.
Рассмотрим, как же устроено правовое регулирование ипотечного кредитования в
России.
Главными юридическими актами, регламентирующими отношения по ипотеке, являются
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)».
Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки. В научно-популярной
литературе время от времени появляются такие термины как «чистая ипотека»,
«смешанная ипотека», которые не имеют под собой правовой основы.
Закон под ипотекой понимает вид залога, где предметом выступает недвижимое
имущество, а залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет преимущественное право на удовлетворение своих
денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя.
Так как в собственности граждан из недвижимости чаще всего находится именно
жилье, то в настоящем параграфе мы будем рассматривать ипотеку применительно к
жилым помещениям.
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита,
полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами,
определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды,
являются кредитный договор и договор о залоге(об ипотеке).
Ипотечный кредит предоставляется на срок, установленный соглашением сторон. В
зависимости от правил каждого отдельного банка в современный период такой срок
чаще всего составляет от десяти до тридцати пяти лет. Ставка кредита зависит от
соглашения сторон, вида валюты, в которой предоставляется кредит, и от вида
приобретаемого жилья. Так, ставка кредита в рублях в современной России составляет
в разных банках в среднем от 9 до 15 процентов годовых.
1/6
Получение кредита в банке под залог приобретаемой недвижимости
Выплата долга должна осуществляться равномерными платежами ежемесячно и
составлять не менее 20 процентов, но не более 60 процентов совокупного дохода семьи.
Размер предоставляемого кредита определяется заемщиком самостоятельно в рамках
сумм, согласованных с банком.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение
ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка.
В расширенном варианте банки, как правило, требуют предоставления следующих
документов:
1) основные документы:
— копия паспорта заемщика;
— копия загранпаспорта (при наличии) заемщика;
— копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования
заемщика;— копия свидетельства о присвоении ИНН;
— справка о регистрации (выписка из домовой книги) по месту жительства заемщика;
— копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);
— характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета), служащего
основным местом жительства заемщика;
— копии документов об образовании (аттестаты, дипломы) заемщика;
2) документы, подтверждающие семейное положение
заемщика:
— копия свидетельства о браке;
— копия(и) свидетельств(а) о рождении детей заемщика (при наличии);
— копия свидетельства о расторжении брака;
— копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;
3) документы, подтверждающие здоровье заемщика:
— копия военного билета заемщика;
— копия водительского удостоверения заемщика;
— справка из психоневрологического диспансера заемщика (при отсутствии двух
вышеперечисленных документов);
— справка из наркологического диспансера заемщика (при отсутствии двух
вышеперечисленных документов);
4) документы, подтверждающие доходы заемщика:
— копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем;
— справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие
календарные месяцы текущего календарного года (по форме № 2-НДФЛ);
— краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме);
— копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой
инспекцией (при наличии);
— копия трудового контракта (при наличии);
— копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех
произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы
текущего календарного года (по форме № 2-НДФЛ) при наличии дополнительных
доходов от других организаций;
5) информация об активах заемщика:
— документы, подтверждающие источник формирования первого взноса (при наличии);
2/6
Получение кредита в банке под залог приобретаемой недвижимости
— документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома)
(предоставляются правоустанавливающие документы);
— документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества
(дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т.д.);
— документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных,
текущих, до востребования и т.п.), с выписками за последние шесть месяцев;
— документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из
реестров владельцев ценных бумаг);
6) документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную
историю заемщика: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с
рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита
и копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств, либо
справка о состоянии ссудной задолженности; 7) сведения продавце квартиры:
— копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи продавца;
— справка из нарко- и психоневрологического диспансера.
Срок для рассмотрения поданных документов на предоставление ипотечного кредита
обычно не превышает двух недель. При получении положительного ответа заемщик
определяется с выбором квартиры, после чего заключается кредитный договор.
Закон устанавливает, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об
ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой (т. е. по кредитному договору), имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного
недвижимого имущества.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса
РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор считается заключенным, если
между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора.
Существенные условия договора об ипотеке специально предусмотрены
законодателем. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны:
— предмет ипотеки (закладываемая недвижимость);
— оценка предмета ипотеки;
— существо, размер и срок исполнения обязательств по кредитному договору, в связи с
которым заключен договор об ипотеке.
При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его
отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом
необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем
существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям
влечет за собой недействительность этого договора.
Рассмотрим подробнее существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные
действующим законодательством.
Закон предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре путем
указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для
идентификации этого предмета.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на
3/6
Получение кредита в банке под залог приобретаемой недвижимости
которое зарегистрированы в органе Федеральной регистрационной службы, в том
числе:
1) земельные участки; 2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
3) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по
тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо части этого участка, необходимой для нормальной эксплуатации
закладываемого объекта.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его
назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Предметом ипотеки может быть только отдельное помещение, права на которое как на
самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном
порядке, а не часть площади такого помещения.
В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности,
в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об
ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого
имущества необходимо указать следующие данные, содержащиеся в свидетельстве о
государственной регистрации объекта недвижимого имущества:
— наименование предмета ипотеки;
— площадь объекта недвижимости;
— адрес, по которому расположен объект недвижимости;
— условный или кадастровый номер объекта недвижимости.
В договорах ипотеки, предметом которых являются земельные участки, указывается
также категория земель.
В соответствии с законом оценка предмета ипотеки определяется по соглашению
залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном
выражении.
Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например,
стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке независимого оценщика и стоимость по
оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора
незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. Такая
практика не совсем верна — необходимо принимать во внимание только оценку по
соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика
признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше
указывать только одну оценку — по соглашению сторон.
Согласно действующему законодательству в договоре об ипотеке должен быть назван
кредитный договор с указанием сторон этого договора, даты и места его заключения,
его суммы и срока исполнения. Если сумма кредита подлежит определению в будущем, в
договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее
определения.
Если в силу кредитного договора кредит предполагается погашать по частям, в
договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих
платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной
регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные нами выше,
4/6
Получение кредита в банке под залог приобретаемой недвижимости
не подлежит государственной регистрации, а следовательно, не имеет юридической
силы.
Особо отметим, что в настоящее время отменено обязательное требование о
нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Данный факт уменьшил издержки
сторон договора и сократил сроки его заключения.
Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано
неоправданным, поскольку нотариальное удостоверение фактически дублировало
функции государственной регистрации.
Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли
существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур
(нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное обстоятельство
увеличивало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для
населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного
кредитования.
Впрочем, стороны могут самостоятельно и добровольно принять решение о
нотариальном удостоверении заключаемого ими договора об ипотеке.
При этом государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об
ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и
залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу
нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании
заявления залогодателя или залогодержателя.
Следует особо подчеркнуть, что договор об ипотеке считается заключенным и
вступает в силу только с момента его государственной регистрации (а не нотариального
заверения).
Какие же документы необходимы для государственной регистрации договора об
ипотеке?
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке,
должны быть представлены следующие документы:
— договор об ипотеке и его копия;
— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений (это могут быть
самые различные документы: от кадастрового плана земельного участка или
техпаспорта жилого дома до отчета об оценке объекта недвижимого имущества);
— документ об уплате государственной пошлины;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки (например,
акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления, а также
акты судов, установивших права на недвижимое имущество).
В случае если договор составлен в простой письменной форме, на государственную
регистрацию представляются как минимум два подлинных экземпляра договора об
ипотеке, при этом один экземпляр помещается в дело правоустанавливающих
документов.
В договоре об ипотеке, совершенном в простой письменной форме, представляется
целесообразным указывать количество экземпляров, в которых он заключен, при этом
необходимо указывать, что один экземпляр составлен для органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав.
5/6
Получение кредита в банке под залог приобретаемой недвижимости
Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об
ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. Например, на
государственную регистрацию не всегда представляются все доверенности,
подтверждающие полномочия представителей сторон сделки.
На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы
представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки.
Бывает, после государственной регистрации права собственности на объект
недвижимого имущества произошли изменения в описании предмета ипотеки (например,
изменился инвентарный номер или адрес объекта недвижимости). В данном случае
необходимо внесение изменений в единый государственный реестр прав, а потом уже
возможно производить регистрацию договора об ипотеке. Если ваша проблема
требует детального рассмотрения, то по всем вопросам, связанным с
приобритением новостроек, вы можете записаться на консультацию юриста по
телефону: (495) 799-37-89. 6/6
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
45
Размер файла
246 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа