close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ

код для вставкиСкачать
« ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
«ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ «ВЕТА»
Отчет № 02-03/13/052
об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
Адрес объекта оценки: г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Ясная, д. 6, кв. 104
Заказчик:ХХХ
Исполнитель: ООО «Оценочная компания «ВЕТА»
Дата проведения оценки:27 февраля 2013 года
Дата составления отчета: 01 марта 2013 года
г. Москва
2
1. Оглавление
1. Оглавление ................................................................................................................................................................................................ 3
2. Сопроводительное письмо ................................................................................................................................................................... 4
3. Основные факты и выводы .................................................................................................................................................................. 5
4. Задание на оценку ................................................................................................................................................................................... 7
5. Сведения о заказчике оценки и об оценщике ................................................................................................................................. 8
5.1. Сведения о юридическом лице .................................................................................................................................................... 8
5.2. Сведения о Заказчике ..................................................................................................................................................................... 9
5.3 Основание для проведения оценки ............................................................................................................................................. 9
6. Последовательность определения стоимости объекта оценки .................................................................................................. 9
7. Применяемые стандарты оценочной деятельности ...................................................................................................................... 9
8. Принятые допущения, ограничения и пределы применения полученного результата ....................................................... 9
9. Перечень до кументов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки ......... 10
10. Термины и определения .................................................................................................................................................................... 10
11. Описание объекта оценки ................................................................................................................................................................ 12
12. Информация о политических, экономических, социальных и эколо гических факторах............................................... 14
13.Анализ рынка ........................................................................................................................................................................................ 16
13.1. Анализ рынка жилой недвижимости Московской области ............................................................................................ 20
14. Определение наибо лее эффективного использования объекта оценки. ............................................................................. 23
14.1 Элементы анализа ........................................................................................................................................................................ 23
15. Описание процесса оценки .............................................................................................................................................................. 24
15.1 Затратный по дхо д ........................................................................................................................................................................ 24
15.2 До хо дный по дхо д......................................................................................................................................................................... 25
15.3 Сравнительный подхо д .............................................................................................................................................................. 26
16.Согласование результатов ................................................................................................................................................................. 30
17. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки .................................................................................................... 30
18. Срок экспозиции объекта оценки ................................................................................................................................................... 33
19. Ито говое заключение о стоимости ................................................................................................................................................ 33
20. Перечень приложений ....................................................................................................................................................................... 34
Приложение №1. Кар та расположения объекта ............................................................................................................................... 34
Приложение №2. Фо томатериалы ........................................................................................................................................................ 35
Приложение №3. Источники информации в отчете.............................................................................................................................. 38
Приложение №4 Определение физического износа объекта оценки ........................................................................................... 40
Приложение №5. Копии web-страниц ..................................................................................................................................................... 41
Приложение №6 Копии документов оценщика ................................................................................................................................ 43
Приложение №7 Копии документов заказчика ................................................................................................................................ 53
3
2. Сопроводительное письмо
Госпоже Давыдовой О.А.
Уважаемая Оксана Анатольевна!
Согласно договору №02-03/13/052 от 26 февраля2012 г., оценщиками ООО «Оценочная
компания «ВЕТА» произведена оценка права собственности на объект недвижимости жилое
помещение (картира), общей площадью 69,6 кв.м, находящееся по адресу: г. Москва, п.
Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Ясная, д. 6, кв. 104
Данный Отчет подготовлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Законом № 157-ФЗ от 27.07.06 г., «О
внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», Стандартами
оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития № 254, 255, 256 от 20.07.2007 г.,
Стандартами Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая Ассоциации Российских
Магистров Оценки».
Цель оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки.
Дата оценки: 27 февраля2013 г.
Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза Объекта.
Сопроводительное письмо подготовлено на основании Отчета об оценке и не может
трактоваться иначе, чем в связи с полным текстом Отчета, т.е. с учетом всех принятых в отчете
допущений и ограничений.
Определение стоимости объекта в рамках данного Отчета было проведено с
применением сравнительного подхода. Затратный и доходный подходы не применялись.
Полученные в ходе проведения оценки результаты позволяют сделать вывод о том, что
по состоянию на 27 февраля2013 года итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки
составляет:
Рыночная стоимость объекта оценки составляет:
6 720 000 (Шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей.
Ликвидационная стоимость объекта оценки составляет
6 050 000 (Шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей.
Директор ООО «Оценочная компания «ВЕТА»________________ Д. П. Жарский
4
3. Основные факты и выводы
(Отчет №02-03/13/052)
г. Москва
Тип помещения
Описание объекта
оценки
Количество комнат
Квар тира
2
Наличие неутвержденной перепланировки
нет
Тип/серия д ома
Этаж
12
Наличие обременений
нет
Этаж ность
Год ввод а в эксплуатацию
Общая площадь
Жилая площадь (площадь
(квартиры), кв.м.
комнаты), кв. м.
69,6
34,5
Характер обременений
Не зарегистрировано
Год капитального
ремонта
Описание зд ания
Железобетонные
монолитные,
пенобетонные блоки
Субъект РФ
Район
г. Москва
-
Ад рес объекта оценки
Цель оценки
16/ 1
2012
-
Физический износ здания,
%
согласно
справки из
БТИ
рассчитанн
ый
0%
0%
Населенный пункт
Улица, № дома, № корпуса, (строения), № квартиры
п. Сосенское, пос.
ул. Ясная, д. 6, кв. 104
Коммунарка
Определение рыночной и ликвидационной стоимости
ХХХ
Заказчик оценки
Основание оценки
договор № 02-03/13/052 от 26 февраля 2013 г.
Форма
Наименование/Ф.И.О. (для ИП)
Местонахождение, контактная информация
ОГРН, дата присвоения
ОГРН
ООО
Оценочная компания « ВЕТА»
г. Москва, Михайловский пр -д, д.3,стр.66,оф.301,
тел/факс тел/факс +7 499 769-60-20,
e-mail: ok-veta@inbo x.ru
ОГРН 1045207692309 (дата
присвоения 09.02.2004г.)
Исполнитель оценки
Реквизиты документов оценщика:
Сведения об оценщиках
выполнивших оценку
Стаж
работы
(лет)
Номер в
реестре
членов
СРОО
Краткое наименование
СРОО
Ермолаев Максим
Сергеевич
паспорт 22 02 441697.
8
1198
НП « АРМО»
О членстве в СРОО
Выписка № 47-01/12 о т 24
января 2012 г из реестра
саморегулируемой
5
Полиса обязательного
страхования
гражданской
ответственности
Полис страхования
ответственности
оценщика 87-000003-
О получении
профессиональных знаний
Диплом ПП № 791021
выданный 12 марта 2007г.
Межотраслевым институтом
выдан Арзамасским
ГОВД Нижегородской
области о т 27.07.2002 г
Дата
Результаты расчета
рыночной стоимости
при применении
Итоговое значение
стоимости
Осмотр объекта
27.02.2013 г.
Сравнительный подход (в рублях)
организации оценщиков.
Является членом
Некоммерческого
партнерства
«Саморегулируемая
Ассоциации Российских
Магистров Оценки»,
расположенного по адресу
РФ г. Москва,
Климентовский пер.. д. 1/18,
и включен в реестр
оценщиков за
регистрационным номером №
1198. 07 марта 2008 г.
Оценки
27.02.2013 г.
Доход ный под ход ( в рублях )
Не применялся
6 720 000
Рыночная стоимость ( в рублях )
6 720 000
Оценку выполнил и подготовил отчет оценщик___________( Ермолаев М.С.)
34/ 12 Нижегородский
филиал ОАО
«Государственная
страховая компания
«Югория» срок действия
с 16.04.2012 г. по
15.04.2013 г.
Страховая сумма:
3 000 000 рублей
повышения квалификации и
переподготовки
руководящих кадров (М ИПК
ННГА СУ) по программе
«Профессиональная оценка и
экспертиза объектов и прав
собственности. Оценка
стоимости предприятия
(бизнеса)» на ведение
профессиональной
деятельности в сфере оценки
стоимости предприятия
(бизнеса). рег. .№ 25
Составление отчета
01.03.2013 г.
Затратный под ход ( в рублях )
Не применялся
Ликвид ационная стоимость ( в рублях )
6 050 000
Оценку утверд ил Директор___________( Жарский Д.П.)
6
4. Задание на оценку
1
Объект оценки
2
Адрес объекта оценки
Основание
проведения оценки
Имущественные
права на объект
оценки
Цель оценки
Предполагаемое
использование
результатов оценки и
связанные с э тим
ограничения (Задача
оценки)
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Вид определяемой
стоимости
Дата проведения
осмотра
Дата оценки (дата
проведения оценки,
дата определения
стоимости)
Срок проведения
оценки
Допущения
ограничения, на
которых должна
основываться оценка
Право собственности на объект недвижимости: квартира площадью 69,6 кв.м
расположенная на двенадцатом этаже 16-э тажного жилого дома
РФ, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Ясная, д. 6, кв. 104
Договор № 02-03/13/052 от 26 февраля 2013 г.
Собственность
Определение рыночной и ликвидационной стоимости
Закладная
Рыночная и ликвидационная, где под термином «рыночная стоимость объекта
оценки» в настоящем отчете понимается «наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие -либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в о тношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было;
- платѐж за объект оценки выражен в денежной форме». [1]
Под термином «ликвидационная стоимость объекта оценки» в настоящем отчете
понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой
данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки,
меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. [4]
27 февраля 2013 г.
27 февраля 2013 г.
с 27 февраля 2013 г.по 01 марта 2013 г.
- Отчет об оценке предоставляет точку зрения Оценщика без каких либо гарантий
того, ч то будущие партнеры или контрагенты Заказчика согласятся оценкой
стоимости, определенной в о тчете;
- Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений.
Исполнитель не обязан подтверждать права на оцениваемую собственность и/и ли
истинного юридического описания этих прав. В обязанности Исполнителя не вхо дит
проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на
предмет их подлинности и соответствие их действующему законодательству;
- Документация и устная информация, предоставленная Заказчикам, считается
достоверной. В обязанности Исполнителя не вхо дит проверка достоверности э той
информации;
- Предполагается отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результат
оценки объекта оценки.
- Исполнитель не проводит техническое диагностирование объекта оценки. При
расчете величины физического износа Исполнитель опирается на данные
технической документации, представленной Заказчиком, и результаты осмотра.
- Исполнитель не осуществляет обмер земельного участка, зданий и сооружений,
полагаясь на информацию, предоставленную Заказчиком.
- Исполнитель не принимает на себя ответственность за изменение экономических,
юридических или иных факторов, которые могут возникну ть после этой даты и
повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта оценки.
- В отчете могут не учитываться отдельные факторы, оказывающие незначительное
влияние на результат оценки.
5. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
1
2
3
4
Оценщик
Место нахождения
Оценщика
Почтовый адрес
Оценщика
Информация обо всех
привлекаемых к
оценке организациях и
специалистах
Оценщик – Жарский Дмитрий Павлович. Диплом ПП № 650854
выданный 19 марта 2004г. Межотраслевым институтом повышения
квалификации и переподготовки руководящих кадров (МИПК ННГАСУ) по
программе «Профессиональная оценка и экспер тиза объектов и прав
собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» на ведение
профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия
(бизнеса). рег. № 02573
Полис страхования ответственности оценщика 87-000002-34/ 12
Нижегородский филиал ОАО «Государственная страховая компания
«Югория» срок действия с 16.04.2012 г. по 15.04.2013 г.
Оценщик - Ермолаев Максим Сергеевич. Диплом ПП № 791021
выданный 12 марта 2007 г. Межо траслевым институ том повышения
квалификации и переподготовки руководящих кадров (МИПК ННГАСУ) по
программе «Профессиональная оценка и экспер тиза объектов и прав
собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» на ведение
профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия
(бизнеса). рег. № 25
Полис страхования ответственности оценщика 87-000003-34/ 12
Нижегородский филиал ОАО «Государственная страховая компания
«Югория» срок действия с 16.04.2012 г. по 15.04.2013 г.
Оценщики - Жарский Дмитрий Павлович, Ермолаев Максим Сергеевич
являются
ч ленами Некоммерческого партнерства « Саморегулируемая
организация ассоциации российских магистров оценки», включена в реестр
оценщиков 7 марта 2008г. за регистрационным №1754-08.
Заключен трудовой до говор с ООО «Оценочная компания «ВЕТА» в
лице Генерально го директора Жарского Дмитрия Павловича, действующего на
основании Устава. (Трудовой договор № 1/2004 о т 09.02.04 г.)
ОГРН 1045207692309 Дата присвоения 09.02.2004 го да.
г. Москва, Михайловский пр -д, д.3,стр.66,оф.301
603000, г. Нижний Новгород, ул. Бекетова, дом 92 – 2.
Не привлекались
5.1. Сведения о юридическом лице
Организационно -правовая
форма и наименование
Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания « ВЕТА»
ИНН 5261039837
ОГРН 1045207692309 (дата присвоения 09.02.2004г.)
Местонахождение:
г. Москва, Михайловский пр -д, д.3,стр.66,оф.301
Директор
Жарский Дмитрий Павлович
8
5.2. Сведения о Заказчике
ХХХ
5.3 Основание для проведения оценки
договор № 02-03/13/052 от 26 февраля 2013 г.
6. Последовательность определения стоимости объекта оценки
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
а)
заключение договора на проведение оценки, включающего задание на
оценку:
б)
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в)
применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
г)
согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д)
составление отчета об оценке.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения
оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные
характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения
стоимости объекта оценки, теми подходами и методами, которые на основании суждения
оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
• информацию о политических, экономичес ких, социальных и экологических и
прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,
количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы,
сведения об обременениях. связанных с объектом оценки. Информацию о физических
свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе
и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета
и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную
для определения стоимости объекта оценки. [3]
7. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Оценка проведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с:
1. Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16.07.1998 г.,
одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г. в ред. Федеральных законов от 21.12.2001
№178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002.г. №143-Ф3, oт l0.01.2003 № 15-ФЗ, от
27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157ФЗ. от 05.02.2007 № 13-ФЗ)
2. Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждѐнным приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007года №256
3. Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №
2)», утверждѐнным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255
(Российская газета - Федеральный выпуск № 4457 от 04 сентября 2007 г.)
4. Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №
3)», утверждѐнным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254
(Российская газета - Федеральный выпуск № 4458 от 05 сентября 2007 г).
5. Стандартами Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая Ассоциации
Российских Магистров Оценки»
8. Принятые допущения, ограничения и пределы применения полученного
результата
При проведении оценки Объекта оценки Оценщик принял следующие допущения,
9
а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного
результата оценки Объекта:
1.
Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с
целями и задачами проведения оценки Объекта.
2.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых
факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщиках не лежит
ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;
3.
Оценщики не производили обмер оцениваемого объекта, полагаясь на
верность информации, предоставленной Заказчиком;
4. Использованные при проведении оценки Объекта документы и информация,
полученные oт Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяют фактов,
изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.
5.
Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на
имущество является обоснованным;
6.
Оценщики не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектами оценки, за
исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;
7.
Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке Отчѐта,
были получены из надѐжных источников и считаются достоверными. Тем не менее,
Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это,
возможно, делаются ссылки на источник информации;
8.
Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату
оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, юридических, природных условий и прочих форс-мажорных
обстоятельств, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;
9.
Отчѐт об оценке представляет собой профессиональное мнение Оценщика без
каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации
объекта оценки. Оценщик непредоставляет никаких гарантий и обязательств по поводу
сохранности объекта оценки и отсутствия нарушений действующего законодательства в
рассматриваемых правовых и бухгалтерских документах.
10. «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчѐте об оценке,
может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки,
если с даты составления отчѐта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки
или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев» [3];
11. О НДС и т. п.: Рыночная стоимость определена с учетом всех налогов
предусмотренных действующим законодательством РФ для различных категорий
налогоплательщиков, как физических, так и юридических лиц. В связи с этим
подразумевается, что оценочная стоимость является окончательной стоимостью
реализации имущества.
9. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики объекта оценки
1.
2.
3.
Наименование, вид документа
Договор №0583/ 05 участия в долевом строительстве от 13 июля 2011 г.
Передаточный акт к договору №0583/05 участия в долевом строительстве о т 13
июля 2011 г. выдан 06 февраля 2013 г.
Технический паспорт помещения о т 29 сентября 2012 г.
Копия документа
Копия документа
Копия документа
10. Термины и определения
Специальные термины и определения, относящиеся к теории оценочного дела.
Общие понятия оценки
Объект оценки
Объект-аналог
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении ко торых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, схо дной
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и
10
Цена объекта
Стоимость объекта
Итоговая стоимость
объекта оценки
Подход к оценке
другим характеристикам, определяющим стоимость
Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки
участниками совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина
цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соо тветствии с выбранным
видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является
необхо димым условием для установления его стоимости.
Ито говая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости
объекта оценки при использовании по дхо дов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках
применения различных подходов к оценке.
Совокупность методов оценки, объединенных общей методо логией.
Дата проведения
оценки
Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для
данного мето да информации определить стоимость объекта оценки в рамках
одного из подхо дов к оценке.
Совокупность мето дов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых до хо дов о т испо льзования объекта оценки.
Совокупность мето дов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении
которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для
целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость.
Совокупность мето дов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необ хо димых для воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта
оценки являются затраты, необ ходимые для создания точной копии объекта
оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являю тся
затраты, необ ходимые для создания анало гичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является
дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Наиболее
эффективное
использование
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки
определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет
наибольшей.
Метод оценки
Доход ный под ход
Сравнительный
под ход
Затратный под ход
Срок экспозиции
Ограничения
Рыночная стоимость
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объек та оценки до даты совершения сделки
с ним.
Условия, обстоятельства, допущения и предположения, в рамках ко торых
выполняется оценка, со держание которых ограничивает точность, достоверность,
применимость ее результата, о тветственность оценщика, заказчика и т.д.
Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необ хо димой информацией,
а на величине цены сделки не о тражаются какие -либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;
11
Ликвид ационная
стоимость
Экологическая
обстановка в районе
Близость к объектам
социально-бытовой
сфере
Обеспеченность
объектами
социальной
инфраструктуры
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный
объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки
меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда
продавец вынужден совершить сделку по о тчуждению имущества.
Связана с удаленностью объекта оценки о т скоростных магистралей,
действующих промышленных магистралей, действующих промышленных
предприятий, водоочистные сооружений и т.п.: хорошая – в радиусе 1 км о т
объекта нет указанных объектов; сред няя – в радиусе 1 км есть хо ть один
указанный объект; неуд овлетворительная – в радиусе 1 км от объекта есть не
менее дву х у казанных объектов.
(поликлиникам, детским садам, шко лам, магазинам и т.д.)
близость к объектам развлечения и о тдыха ( кино театрам, развлекательным
центрам, спортивным сооружениям и т.п. ), .: хорошая – в радиусе 1 км от
объекта есть не менее дву х указанных объектов; сред няя – в радиусе 1 км есть
хо ть один указанный объект; неудовлетворительная – в радиусе 1 км от объекта
нет указанных объектов.
Пло хая – район с пло хо развитой инфраструктурой, хорошая – район с хорошо
развитой инфраструктурой.
Транспортная доступность (б лизость объектов от метро, остановок
общественного транспорта и т.д. )
Обеспеченность общественными транспортами: пло хая, удовлетворительная,
хорошая, отличная.
11. Описание объекта оценки
Параметры
Характеристика
Местоположение
Субъект РФ
г. Москва
Город / населенный пункт
п. Сосенское, пос. Коммунарка
Район/микрорайон
-
Почтовый индекс
Улица / проспект / переулок
Преобладающая застройка
142770
Ясная
Жилые дома
Номер дома
6
Номер корпуса
-
Номер квартиры
104
Номер комнаты
-
Транспортные условия
Транспортная доступность – хорошая. Возможность выезда на Калужское
шоссе, 4 км. от М КАД по Калужскому шоссе, 10 мин. о т м. Теплый стан .
Близость к скоростным
магистралям
Экологическая обстановка
Объекты промышленной
инфраструктуры микрорайона
Престижность района
Объекты социальной
инфраструктуры микрорайона в
пределах пешей доступности.
В непосредственной близости от объекта оценки скоростных магистралей
нет
В пределах нормы
Не обнаружено
Выше среднего
Магазины, службы быта, банки, школа, парикмахерские, детский сада
аптеки
12
Обеспеченность объектами
социальной инфраструктуры
(субъективная оценка)
Хорошая. Объект с развитой инфраструктурой.
Параметры квартиры
Количество комнат
Общая площадь (квар тиры),
кв.м.
Общая площадь (с учетом
лоджий, балконов, веранд и
террас), кв.м.
Жилая площадь, кв.м.
2
69,6
Нет данных
34,5
Площадь ку хни, кв.м.
11,4
Высота помещений по
внутреннему обмеру, м.
3,0
Тип/серия дома
Характеристика дома
Железобетонные монолитные, пенобетонные бло ки
Этажность здания
16/ 1
Подвал
Нет данных
Тех. э таж
Имеется
Год постройки здания
2012
Количество квартир на этаже
Год последнего капитально го
ремонта
Группа капитальности здания
(тип здания)
Физический износ здания в
соответствии со справкой из
БТИ
Нет данных
Нет данных
I
0%
Рассчитанный физический
износ. %
0%
Памятник ар хитектуры и
культуры
Нет данных
Тип фундамента
Железобетонный монолитный
Материал стен
Материал перекрытий
Железобетонные монолитные, пенобетонные бло ки
Железобетонные монолитные
Материал перегородок
Состояние кровли
(субъективная оценка)
Наличие лиф та
Наличие мусоропровода
Внешнее состояние здания
/фасада (субъективная оценка)
Состояние подъезда
(субъективная оценка)
Железобетонные монолитные
Качество обустройства двора
Окружение
Организованная стоянка
личного а/т или подземный
гараж
Рулонная по железобетонным плитам. Состояние - хорошее
Имеется (два пассажирских, один грузопассажирский)
Имеется
Хорошее
Хорошее
Зеленые насаждения (газоны), детская площадка, хо зяйственная площадка
для установки мусоросборников, освещение, тротуары. По дъезд к объекту
асфальтирован, имеется уличное освещение
В непосредственной близости нахо дятся магазины, службы быта, банки,
школа, парикмахерские, детский сад, аптека.
Парковка вдо ль фасада здания.
Характеристика квартиры
Этаж
Наличие балкона / ло джии
12
Имеется лоджия
13
Тип санузла
Вспомогательные и подсобные
помещения
Вну тренняя о тделка
Покрытие полов
Стены
Потолки
Заполнение проемов (оконные
рамы)
Вид из окна
Состояние квар тиры
Необ ходимость проведения
ремонта
Слаботочное обеспечение
Дополнительные системы
безопасности
Ликвидность
Дополнительная существенная
информация
Выделенная эл. мощность
Санитарно техническое
оборудование (субъективная
оценка)
Коммуникации
Наличие/отсу тствие внешнего
устаревания
Наличие/отсу тствие
функционального устаревания
Соответствие планировки
поэтажному плану
Вид права
Субъект(ы) права/
Собственник(и)
Документ(ы),
подтверждающий(е) право
Санузел совместный
Коридор, ку хня, санузел
Без о тделки
Бетонная стяжка
Окрашены
Окрашены
Окна – дву хкамерные стеклопакеты, вхо дная дверь – металлическая,
межкомнатные двери - филенчатые
Дворовая территория
Без о тделки
Требуются отделочные работы
Нет данных
Металлическая дверь и домофон в подъезде
Средняя
Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается. Планов на
капитальный ремонт нет. З дание не является аварийным.
220 В
Хорошее
Водопровод - центральный, канализация – центральная, отопление, ванные
души с горячей водой, горячее водоснабжение – центральное.
Здание, в ко тором нахо дится объект оценки, расположено в окружении
многоэтажных жилых домов. Район расположения обслуживается
общественным транспортом, инфраструктура развита, есть место для
парковки автомобиля. Данные обстоятельства с учетом назначения
объекта позво ляют говорить об отсу тствии внешнего износа.
Здание имеет все необ хо димые коммуникации, полностью о твечает всем
современным требованиям. Предъявленным рынком к аналогичным
объектам. Данные обстоятельства с учетом назначения объекта позволяю т
говорить об отсу тствии функционально го износа.
Планировка квартиры по лностью соответствует плану.
Юрид ический статус
Собственность
ХХХ
ХХХ.
Земельные правоотношения
По состоянию на дату оценки не оформлены и не установлены, в связи, с
чем предполагается, ч то доля земельного участка, приходящегося объект
права, нахо дится в бессрочном пользовании
Ограничения/обременения
Не зарегистрированы
12. Информация о политических, экономических, социальных и экологических
факторах
Москва — столицаРоссийской Федерации, город федерального значения,
административный центрЦентрального федерального округа и центр Московской области,
в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России
(население на 1 января2012 года — 11 612 943 человек), второй по величине город
Европы, входит в десятку крупнейших городов мира. Центр Московской городской
агломерации.
14
Историческая столица Великого княжества Московского, Русского царства,
Советской России и СССР. Город-герой. В Москве находятся федеральные органы
государственной власти Российской Федерации (за исключением Конституционного
суда), органы местного самоуправления, посольства иностранных государств, штабквартиры большинства крупнейших российских коммерческих организаций и
общественных объединений. Журнал Foreign Policy ставит Москву в 2010 году на 25
место глобальных городов, вносящих значительный вклад в развитие мировой
цивилизации.
Расположена на реке Москве в центре Восточно-Европейской равнины, в
междуречье Оки и Волги, приблизительно на одной широте с городами: Красноярск,
Омск, Челябинск, Казань, Калининград, Копенгаген, Глазго.
Москва — важный туристический центр России; Московский Кремль, Красная
площадь, Новодевичий монастырь и Церковь Вознесения в Коломенском входят в список
Всемирного наследияЮНЕСКО. Она является также важнейшим транспортным узлом.
Город обслуживают 6 аэропортов, 9 железнодорожных вокзалов, 3 речных порта (имеется
речное сообщение с морями бассейнов Атлантического и Северного Ледовитого океанов).
С 1935 года в столице работает метрополитен.
Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги,
на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской
равнины (на востоке) и Мещѐрской низменности (на юго-востоке). Территория города на
2010 год составляет 1081 км², что делает его самым маленьким по площади субъектом
Российской Федерации. Основная часть (877 км²) находится внутри кольцевой
автомагистрали (МКАД), остальные 204 км² — за кольцевой автодорогой.
Средняя высота над уровнем моря составляет 156 м. Наивысшая точка находится
на Теплостанской возвышенности и составляет 255 м, самая низкая точка — вблизи
Бесединских мостов, где река Москва покидает город, высота этой точки над уровнем
моря составляет 114,2 м. Протяжѐнность Москвы (без учѐта чересполосных участков) с
севера на юг в пределах МКАД — 38 км, за пределами МКАД — 51,7 км, с запада на
восток — 39,7 км.
Город располагается на обоих берегах реки Москвы в еѐ среднем течении. Помимо
этой реки, на территории города протекает несколько десятков других рек, наиболее
крупные из которых — притоки Москвы, в частности Сходня, Химка, Пресня, Неглинная,
Яуза и Нищенка (левые), а также Сетунь, Котловка и Городня (правые)[15]. Многие малые
реки (Неглинная, Пресня и др.) в пределах города протекают в коллекторах.
Власти Москвы
Согласно конституции РФ, Москва является самостоятельным субъектом
федерации, так называемым городом федерального значения.
Исполнительную власть в Москве осуществляет Правительство Москвы во главе с
Мэром, законодательную — Московская городская Дума, состоящая из 35 депутатов, 20
из которых с 2005 года избираются по партийной системе, 15 — по мажоритарной
системе. В связи с введением нового порядка избрания глав субъектов федерации Мэр
назначается Президентом с согласия местного законодательного собрания. Последние
прямые выборы мэра прошли 7 декабря2003 года.[12][56]
Управление на местах осуществляется посредством десяти префектур,
объединяющих районы Москвы в административные округа по территориальному
признаку, и 125 районных управ. Согласно закону «Об организации местного
самоуправления в Москве», с начала 2003 года исполнительными органами местного
самоуправления
являются
муниципалитеты,
представительными
органами —
муниципальные собрания, члены которых избираются в соответствии с Уставом
внутригородского муниципального образования.
15
Принципы функционирования органов законодательной и исполнительной власти
Москвы, а также органов местного самоуправления в городе определяются Уставом
города Москвы и иными нормативными актами города.
Административно-территориальное деление Московской области
Согласно правовым актам Москвы, в состав территории города входят [58]:
территории в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги
(МКАД);
территории, примыкающие к внешним границам полосы отвода МКАД
(Куркино, Молжаниновский, Митино, Южное и Северное Бутово, Жулебино, Новокосино,
Косино-Ухтомский, Солнцево, Новопеределкино, район Северный);
посѐлки Акулово, Восточный, Некрасовка;
посѐлок Рублѐво (с деревней Мякинино);
посѐлок Внуково и Толстопальцевский сельсовет в составе посѐлка
Толстопальцево и деревни Толстопальцево;
посѐлки: Новобратцевский, Липки и Милицейский (бывшая часть города
Щербинка);
деревни: Захарьино, Захарьинские дворики (часть), Федосьино и Щербинка;
город Зеленоград;
территории, включѐнные в состав города Зеленограда, с населѐнными
пунктами;
o
посѐлок Малино;
o
дачный посѐлок Алабушево (часть);
o
деревни: Кутузово, Ново-Малино и Рожки.
Москва разделена на десять административных округов, из которых только один
(Зеленоградский) полностью расположен за пределами МКАД: Центральный, Северный,
Северо-восточный, Восточный, Юго-восточный, Южный, Юго-западный, Западный,
Северо-западный и Зеленоградский.
Несколько районов Москвы являются эксклавами. Зеленоградский
административный округ со всех сторон окружѐн территорией Московской области, на
юго-востоке граничит с городским округом Химки, во всех остальных направлениях — с
Солнечногорским районом Московской области, то есть также является эксклавом.
В свою очередь, округа Москвы делятся на районы, всего в Москве 125 районов.
Управление округами осуществляют окружные префектуры, районами — районные
управы.
Объект оценки находится в Юго-Восточном административном округе г. Москвы в
муниципальном районе «Марьино» по адресу: ул. Подольская, д. 9, кв. 250. Объект
оценки находится в районе с развитой инфраструктурой в 5 минутах транспортной
доступности от станции метрополитена «Братиславская».
13.Анализ рынка
Сталинский дом (Сталинка)
В привычном сегодняшнем представлении сталинский дом - это массивное здание
из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Дома, которые
мы сегодня называем сталинскими, начали строиться в конце 1930-х годов. После
революции строительство домов в городе велось по разработанным типовым проектам. В
домах постройки до 30-х годов часто отсутствовали удобства (не было ванн), сами дома
были барачного типа, кирпичные. В довоенное время, в основном в южных районах, были
построены элитные сталинские дома. Как правило, довоенные сталинские дома
оштукатуренные, хорошей планировки, с холлами и квартирами большой площади, с
большой кухней и ванной, прочными перекрытиями. Послевоенные сталинки (50е годы) кирпичные, или облицованные. По сравнению с довоенными квартиры имеют меньшую
площадь, кухни меньше - 7-8.5 м. Все сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и
16
более. В большинстве - колонки.
В 50-е стали появляться и дома, сегодня называемые "дома сталинского периода":
несмотря на схожую дату строительства, планировка этих домов куда хуже. Поэтому,
если речь идет о доме периода постройки 50-х годов, немалую роль будет играть его
местоположение. Также в 50-е стали появляться экспериментальные дома - так
называемые панельные сталинские: потолки высотой З м, квартиры большой площади.
Техническая характеристика. Кирпичные 5 - этажные жилые дома с 1,2,3
комнатными квартирами. Комнаты: изолированные. Общая площадь: 1 комн. - 32-50
кв.м.; 2 комн. - 44-65 кв.м.: 3 комн. - 59-80 кв.м.: 4 комн. - 80-100 кв.м. Кухня: от 6 до 12
кв.м. Санузел: раздельно или совмещено. Высота потолка: 3- 3.5 м. Отопление:
центральное, водяное. Мусороудаление: нет. Вентиляция: естественная вытяжная через
вентканалы на кухне и в санузле. Водоснабжение: холодная вода от городской сети.
Горячая вода - газовая колонка. Технические помещения: подвал для размещения
инженерных коммуникаций. Строительные конструкции: перекрытия железобетонные
панели - 220 мм; наружные стены - керамические панели или кирпич толщиной 400 мм;
внутренние стены и перегородки - кирпич толщиной 140 и 80 мм:
Хрущѐвки
60-е начались под девизом "каждой семье маленькое, но свое". Спальни
уменьшились до 6 - 9 квадратных метров, кухни до 6, а потолки до 2,5.
Так как эра
массового строительства началась при Никите Сергеевиче, народ благодарно окрестил
дома "хрущевками". Первоначально "хрущевки" были кирпичными, а с начала 60-х в
целях экономии произошел переход на панельное домостроение, при котором попутно
совместили ванную с туалетом. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт.
Несущие конструкции - внешние. Квартиры отличаются очень маленькой площадью
комнат и кухни. Однако, у этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне
других домов. хрущевки, как правило, расположены в районах с развитой
инфраструктурой, недалеко от метро.
Основная претензия к "хрущевкам", помимо малых площадей и совмещенного
санузла, плохое удержание тепла (зимой холодно, летом жарко) и отсутствие лифта. Зато
при обмене за счет "хрущевок" можно увеличить если не площадь, то, по крайней мере,
число комнат.
Каждая четвертая хрущевка - это дом серии 1- 507. Они качественнее других
панельных хрущевок, но проигрывают домам того же периода, но с кирпичными
наружными стенами. Они строились в период с 1956 по 1972 г. Поэтому продавцы
квартир в поздних хрущевках часто именуют их ранними пятиэтажными брежневками. В
таких квартирах и кухни побольше - до 7 кв.м, и межэтажные перекрытия с пустотными
настилами - добротнее, и панели наружных стен более качественные. Ранние
модификации этой серии имеют странные комнатки по 3,5-4 кв.м, в поздних заметно
улучшена планировка. В 3 трехкомнатных квартирах непременно присутствуют смежные
комнаты.
Техническая характеристика. Панельные 5 - этажные жилые дома с 1, 2, 3
комнатными квартирами. Общая площадь: 1 комн. - 30-43 кв.м.; 2 комн. - 41-46 кв.м 3
комн. - 54-62 кв.м 4 комн. - 62-72 кв.м Кухня: 5,5 - 6 кв.м. Санузел: раздельно или
совмещено. Высота потолка: 2,5 м. Отопление: центральное, водяное. Мусороудаление:
нет. Вентиляция: естественная вытяжная через вентканалы на кухне и в санузле.
Водоснабжение: холодная вода от городской сети. Горячая вода - газовая колонка.
Дома 137 - серии
Очень популярны в народе. У них большие кухни - 10-15 м., поперечная ванна. Пол
- паркет. В доме 2 лифта и отдельная черная лестница, лоджии, балконы начинаются
только с третьего этажа. Большая площадь прихожей, кухни и отсутствие "проходных"
комнат придают ей особенную прелесть. Однако 137-я тоже бывает разная: чем позже она
построена, тем больше площадь всех подсобных помещений. Если в исходном варианте
кухня 137-й серии была всего-то 7 метров, то поздние 137-е могут похвастаться кухней 12,
а то и 15 метров. Эта серия считается самой лучшей из всех панельных домов. Зачастую
при поиске квартиры 137-ю ставят наравне с кирпичными домами. Единственный минус панельные дома холоднее, чем кирпичные.
К плюсам именно этой серии относятся большая общая площадь квартиры и, в
17
частности, подсобных помещений, удобная планировка. Впрочем, квартиры в
"классической" 137 серии сегодня утрачивают славу "удачных", уступив в популярности
более современным сериям и, тем более, кирпичным домам с индивидуальными
планировками.) Таким образом, не всякая 137-я хороша в равной степени. Так как со
временем она усовершенствовалась и увеличивалась по площади, то чем новее дом, тем
он дороже. Ведь в старых домах 137-й серии кухня еще маленькая (7 метров), а в новых
уже до 15 метров. Разница в цене. соответственно, может составлять несколько тысяч
долларов.
Техническая характеристика. Панельные многосекционные жилые дома с 1, 2, 3
комнатными квартирами высотой от 9 до 17 этажей. Лифты:2 (пассажирский и грузовой).
Высота потолков 2.7 м. Водоснабжение: холодная и горячая вода от городской сети.
Вентиляция: естественная вытяжная на кухне и в санузле. Мусороудаление:
мусоропровод с загрузочным клапаном на лестничной площадке. Технические
помещения: подвал для размещения инженерных коммуникаций. Строительные
конструкции: наружные и внутренние стены - керамзитобетонные блоки; перегородки гипсобетонные блоки 80 мм: перекрытия - многопустотные панели толщиной 220 м.
Дома 121 – серии
Новая 121- я серия, а также 137-я и 504-я "Д" серии входят в категорию "хороших
панелей". Основное свойство, по которому можно их опознать кухня от 9 метров и
большая общая площадь квартиры (например, трехкомнатная квартира в таких домах 70
квадратных метров). Как правило, эти дома расположены в районах недавнего
строительства. Квартиры в домах этой серии отличаются рациональными планировками,
хорошо освещены, соответствуют современным требованиям теплосбережения. 121 серия
имеет давнюю историю. Сначала это были пятиэтажки для районных петров и поселков.
Появившись в городе дома подросли до 9, а потом и до 10 этажей, а них появились лифты и
мусоропроводы.
В настоящее время реализуются проекты 16-этажных домов. В них предусмотрены
трехслойные панели наружных стен и трехслойное остекление. Дома 121 серии отличает
высокое качество внутренней "столярки" (шпонированные двери) и приличная отделка.
Еще одно новшество - тщательная заделка межпанельных стыков силиконовыми
герметиками. благодаря чему значительно улучшается звукоизоляция. В новых домах
1 2 1 серии однокомнатные квартиры от 41 до 46 кв.м. двухкомнатные - 62-67 кв.м.,
трехкомнатные - 79-92 кв.м. Площади кухонь - от12 до 14 кв.м.
Техническая характеристика. Панельные 9 - этажные многосекционные жилые
дома с 1, 2, 3 комнатными квартирами. Лифты: 1-пассажирский. Высота потолков 2.6 м.
Водоснабжение: холодная и горячая вода от городской сети. Вентиляция: естественная
вытяжная на кухне и в санузле. Мусороудаление : мусоропровод с загрузочным клапаном
на лестничной площадке. Технические помещения: подвал для размещения инженерных
коммуникаций. Строительные конструкции: наружные и внутренние стены керамзитобетонные блоки толщиной 340 мм; перегородки - гипсобетонные блоки 80 мм;
внутренние - железобетонные толщиной 1 80 мм; перекрытия - бетонные панели
толщиной 140 мм
КОПЭ
Это только неспециалисту кажется, что все типовые дома возводятся по одному
проекту и отличаются разве что цветом панелей, из которых их строят. Современные дома,
в которых мы живем, - разные. Одна из самых интересных модификаций типового жилья
и. кстати, пользующаяся на рынке жилья особой популярностью - это дома системы
КОПЭ. Что же кроется за аббревиатурой KOПЭ. Расшифровывается она как
"компоновочные объемно-планировочные элементы". Это своеобразные жилые "кубики" типовые блоки из нескольких квартир. Например, КОПЭ-2 - это блок из однокомнатной и
двухкомнатной, КОПЭ-5 - из двух "трешек", КОПЭ-4 - несколько малометражных
"однушек" и двухкомнатная и т.д. Их можно комбинировать между собой в различных
сочетаниях и формировать таким образом секции с разными наборами квартир. Отдельно
в этом ряду стоит КОПЭ-1. блок, без которого жилой дом обойтись не может - он
включает все "межквартирное хозяйство": лестничные марши, шахты лифтов,
мусоропровод.
18
Так в чем же все-таки секрет популярности домов серии КОПЭ у покупателей
жилья? Скорее всего, в том, что хоть жилье это и типовое, но - нетипичное.
Универсальность конструкции домов системы КОПЭ позволяет удовлетворять все
возрастающие требования к комфортности квартир. И осуществлять перепланировку (в
разумных пределах, конечно!), создавая целые этаж-секции, где можно сделанть и
гостиную площадью 40 кв. метров, и ванные комнаты по 10- 15 "квадратов", и кухню со
столовой совместить, как это принято на Западе. Можно отойти от традиционной
"прямоугольное™" комнат, сделан. стены под 45 градусов, получив заодно несколько
вспомогательных помещений (кладовок, гардеробных) или установить в ванной
"джакузи". А потребности могут быть самые разнообразные. Вот традиционная для
Нижнего Новгорода проблема: нехватка однокомнатных квартир, столь необходимых для
выполнения большинства социальных жилищных программ города. Например, для
расселения коммуналок или для обеспечения пенсионеров, выпускников-сирот. Уже
упоминавшийся КОПЭ-4. состоящий из малометражек, как нельзя более подходит для
создания домов, эту проблему решающих. Другие же варианты КОПЭ. напротив,
позволяют строить жилье с полнометражными квартирами от одного до четырех комнат в любом необходимом наборе, в расчете на семью любого состава. Кроме того, можно
подобран. индивидуальное планировочное решение здания, чтобы наилучшим образом
"вписать" дом в окружающую застройку. Дома системы КОПЭ легко варьируются по
высоте и конфигурации, их строить можно хоть "уголком", хоть "ступеньками".
Современная отделка и декоративные элементы (например, скатные крыши) делают
внешний вид этих зданий оригинальным, "нетиповым", а микрорайоны-новостройки непохожими друг на друга. И что еще важно: система КОПЭ позволяет не только
создавать своеобразные архитектурные ансамбли, но и самым эффективным образом
использовать городскую территорию, увеличивая плотность застройки на 10-15
процентов по сравнению с другими действующими сериями. Кстати, 22-этажки КОПЭ единственные типовые дома такой этажности. И самые "выгодные": чем больше этажей тем большее число нижегородцев может получить новые квартиры.
"Нетипичное" типовое жилье можно строить и в очень оригинальных
модификациях. Существуют проекты с подземными гаражами, улучшенной планировкой
и нестандартной отделкой, со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями на
первых этажах: под магазины, офисы. А современные технологии - трехслойные панели,
стеклопакеты для окон и балконных дверей, надежное утепление стыков
стен - позволяют сделать здания более теплыми и комфортными.
Брежневка
Квартиры, построенные как правило в панельных домах, 9-этажных, с
мусоропроводом и лифтом. Дома без каких-либо второстепенных архитектурных
элементов. Без колонки, кухня до 7 кв.м. Тут необходимо отметить, что нижегородские
риэлторы называют термином "брежневка" квартиры, несколько лучшие, чем хрущевки.
А именно - дома 5-этажные, комнаты там изолированные, прихожая и кухня несколько
больше по размерам. Санузел раздельный, также централизованное водоснабжение. А,
собственно, брежневки, то есть, построенные в период 68-85гг. они называют
"современной" планировки.
Гостинка
Как правило - 9-этажные дома. Материал стен: кирпич, панель. Планировка
квартир на лестничной площадке подразумевает наличие общего коридора с входами
квартир, расположенными вдоль каждой из двух стен коридора. Отличаются
минимальной общей площадью. Дома без каких-либо второстепенных архитектурных
элементов. Дома с мусоропроводом и лифтом.
Народная стройка
Квартиры как правило в кирпичных, 3-этажных домах. Отличаются повышенной
общей площадью. Построены пленными немцами в 45-55 гг. Как правило дома с
архитектурными украшениями. Дома без мусоропровода и лифта. Пониженная этажность
( до 5 этажей ).
Элитная
Квартиры в центре города. Материал стен: кирпич, комбинированный. Отличаются
повышенной общей площадью. С повышенным уровнем комфорта, площадь кухонь 15-22
метра, часто построены или строятся по индивидуальным архитектурным проектам. Есть
19
подземный гараж. На первых этажах размещаются офисы и общественные организации.
Оснащенность всеми видами инженерного оборудования (центральное водо и
газоснабжение, отопление), телефонизация всего дома, оснащенность домофонами. Дома
с мусоропроводом и лифтом.
Коммуналка
В Нижнем Новгороде крайне мало таких квартир. Порядка 0,35% от общего числа
квартир. Отличаются общей для нескольких проживающих в коммуналке семей кухней
площадью 11-20 кв.м.
Современной планировки
Материал стен: кирпич, панель, монолит. Отличаются от Элитных более широкой
зоной распространения по городу, меньшим уровнем комфорта и более низкой ценой.
Дома с мусоропроводом и лифтом. Кухня до 8 кв.м
Улучшенной планировки
Материал стен: кирпич, панель, монолит. Занимают промежуточное положен ие
между современной и элитной по площади. Дома с мусоропроводом и лифтом. Кухня
более 8 кв.м
Малогабаритка
Отличаются очень небольшой жилой площадью. Таких квартир в Нижнем крайне
мало - порядка 0,32% от общего числа квартир.
Ветхий фонд
Квартиры, отнесенные к ветхому фонду и предназначенные для расселения.
Материал стен: дерево, кирпич, бревно. Часто с частичными удобствами.
13.1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы1
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
Индекс ценово го ожидания (темп измен. цен на жилье)
Индекс до хо дности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
От 25.02.13
5 468 пункт.
+0.8 %/мес.
2.5 б.деп.
к 18.02.13
+0.1%
-0.4%
-0.0 б .д.
За минувшую неделю цены на недвижимость в Москве изменились незначительно.
Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром
www.irn.ru, прибавил всего 0,1%, что скорее можно рассматривать не как рост, а как
стабилизацию показателя. Почти не изменились за неделю и рублевые цены на квартиры в
Москве, как показывает статистика журнала о недвижимости www.metrinfo.ru.
Примечательно, что в конце прошлой недели снова наметился рост курса доллара
после продолжительного периода укрепления рубля. Если эта тенденция получит
развитие, то на укреплении доллара мы вполне можем увидеть коррекцию долларовых цен
вниз, как уже было в мае-июле 2012 года и в конце лета – начале осени 2011 года.
Динамика цен на недвижимость в этих условиях может снова стать разнонаправленной –
небольшой прирост рублевых цен будет сопровождаться коррекцией долларовых.
Подробнее смотрите прогнозы рынка недвижимости Москвы, Подмосковья и России от
IRN.RU.
Читать полностью: http://www.irn.ru/index/
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
Старая панель (5-э тажки и иные квартиры с маленькой ку хней)
Типовая панель (9-14 э тажей, типовые площади)
Современная панель (о т 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
Старый кирпич (5-этажки и иные квар тиры с маленькой ку хней)
Сталинки и типовой кирпич (6-11 э т., и иные кв. небол. пл-дей)
1
http://www.irn.ru/index/
20
25.02.13
18.02.13
4 990
5 160
5 414
5 255
6 137
0.0%
0.0%
+0.1%
+0.5%
0.0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
Все панельные и блочные дома
Все монолитные и кирпичные дома
6 052
5 188
5 815
+0.4%
+0.0%
+0.3%
Анализ рынка в районе объекта оценки..2
Новостройки поселка Коммунарка
Поселок Коммунарка, находящийся в 4 километрах от МКАД по Калужскому
шоссе до 1 июля 2012 года находился составе Ленинского района Московской области. Но
этим летом всѐ кардинально изменилось.
На данный момент Коммунарка - территория «новой» Москвы. Вполне, возможно,
что именно Коммунарка станет центром столицы. Совершенно очевидно, что с
изменением границ Москвы, меняется ее территория, смещается и центр, оставляя
Красную площадь где-то в северо-восточной части первопрестольной. Тем более что
очень активно ведутся разговоры о переезде парламентского центра именно в
Коммунарку.
В настоящее время здесь ведется активное строительство жилья крупными
девелоперскими компаниями. И с приобретением «Коммунаркой» нового статуса, цены на
жилье заметно пошли вверх, а интерес к покупке здесь недвижимости вырос.
Сейчас на территории Коммунарки возводятся одновременно несколько новых
жилых комплексов: ЖК «Квартал А101», ЖК «Коммунарка», ЖК «Эдальго», «Garden Park
Эдальго», «Магистр», «Москва А101». Застройщиками выступают такие компании как:
«АВГУР ЭСТЕЙТ», ГК «МИЦ», «Масштаб», концерн «Крост».
Жилые комплексы «Коммунарка» и «Квартал А101» - одни из самых масштабных
девелоперских проектов в Новомосковском административно округе (НАО). Следует
отметить, что застройщики применяют комплексный подход к освоению территории,
развивая непосредственно с ЖК и социальную инфраструктуру.
Крупный инвестиционно-строительный холдинг «АВГУР ЭСТЕЙТ» совместно с
компанией «Масштаб» возводит в Коммунарке ЖК «Квартал А101» и «Москва А101».
Эти ЖК возводятся в рамках комплексного освоения А101. Над проектом работали
международные консультанты и ведущие архитектурные бюро. Проект представляет
собой мини-город, в котором представлены различные форматы жилой недвижимости.
«Квартал А101» - многоэтажные дома в сегменте эконом. В поселках «Летова
Роща», «Лесная симфония» можно приобрести готовые коттеджи. В поселках «Бунин
парк», и «Ларево» - земельные участки без подряда. По плану девелопера основу
застройки жилого района составят дома средней и малой этажности. Здесь предусмотрены
просторные внутренние дворы и центральный парк. Первые этажи домов будут отданы
под объекты инфраструктуры. Новая застройка решена по принципу амфитеатра. Это, по
мнению девелопера, придаст «Кварталу А101» автономность, огораживая его от уже
существующих домов поселка.
Многоэтажные дома здесь тоже запланированы. Это мнонолитно-кирпичные
здания высотой от восьми до семнадцати этажей. Предусмотрено строительство паркинга
на 500 машиномест. Диапазон цен колеблется от 76000 до 106000 рублей за кв.м. В общей
сложности здесь будет построено 17 корпусов в три очереди на примерно 2000 квартир.
Площадь квартир варьируется от 40,6 до 99, 3 квадратов. Квартиры сдаются без отделки и
с дизайнерской отделкой. Клиенту есть из чего выбрать. Застройщик предоставляет
рассрочку до конца 2013 года при минимальном первоначальном взносе в 30% от
стоимости приобретаемого жилья. С ежемесячным начислением на остаток 1,04%.
Предусмотрена ипотека от шести банков. Здесь тоже есть из чего и кого выбрать.
Проект «Москва-А101» - по плану предусматривает строительство среднеэтажных
монолитно-кирпичных домов. Всего запланировано 48 домов на площади в 100 гектаров.
Ввод в эксплуатацию запланирован в 2018 году. Масштабный жилой район
2
http://www.mosnovostroy.ru/news/geo/20130.html
21
предусматривает организацию просторной прогулочной территории. Кроме детских и
спортивных площадок, застройщик планирует создать сеть велосипедных дорожек и
лыжные трассы. Девелопер построит детский сад, школу и торговый центр. Разброс цен –
от 75 до 83 тыс руб за квадратный метр. Метраж квартир – от 35, 5 до 88, 5 квадратов.
Ипотека возможна от трех банков. Рассрочка от застройщика на таких же условиях, что и
в проекте «Квартал А101».
Другой крупномасштабный проект комплексной застройки реализует в
Коммунарке группа компаний «МИЦ». ЖК «Коммунарка», предусматривает 11 очередей
строительства и включает как сторительство современных монолитно-кирпичных зданий,
так и объектов социальной инфраструктуры (детского сада и школы). Срок исполнения
всего проекта: 2007 - 2015 годы. Стоимость квартир в ЖК «Коммунарка» находится в
диапазоне от 60000 до 80000 рублей в зависимости от срока сдачи домов и этажности.
Дома возводятся по индивидуальному проекту. В общей сложности здесь будет
проживать около 7 тыс. человек. Собственная инфраструктура микрорайона будет
состоять из детских садов, школ, поликлиники, спорткомплекса, магазинов. Возле
каждого корпуса ЖК «Коммунарка» будут организованы автостоянки на 30-90
машиномест.
Жилой комплекс «Коммунарка» имеет 1-, 2-, 3-комнатные квартиры улучшенной
планировки различной площади. Возможно оформление ипотеки. Застройщик
сотрудничает с 13 банками в сфере жилищного кредитования. Жилье позиционируется
девелопером в сегменте комфорт-класса.
ЖК «Эдальго» - проект реализуемый застройщиком «Крост» - состоит из 6
высотных панельных домов от 19 до 25 этажей. Квартиры к настоящему моменту остались
в продаже только в 2-х последних корпусах, срок госприемки которых – 4 квартал 2012 г.
Стоимость – 107-125 тыс. рублей за кв.м. Жилой комплекс «Эдальго» относится к жилью
эконом-класса. По итогам Первой Независимой Премии «Рекорды рынка недвижимости»
2010 года комплекс «Эдальго» победил в номинации «Лучший жилой объект».
В ЖК «Эдальго» предусмотрена система видеонаблюдения , система контроля
доступа, круглосуточная охрана. Комплекс «Эдальго» включает в себя 1-, 2-, 3-, 4комнатные квартиры площадью от 31 до 90 кв.м. Балконы представляют собой цветные
террасы из легких металлических конструкций. При остеклении используются деревянные
оконные блоки. Однокомнатная квартира площадью 34,1 кв м обойдется в три миллиона
семьсот пятьдесят тысяч рублей. До 31 августа последние квартиры девелопер продает по
сниженной цене - 115 тыс руб за квадрат.
Также концерн «Крост» приступил к реализации своего второго проекта в поселке
– «Garden Park Эдальго», который охватывает территорию 3,5 гектара и представляет
собой гармоничный ансамбль из 8 жилых корпусов переменной этажности.
11, 12, 13,
14, 16, 17 корпуса – 1-секционные, 25 этажные.
15 корпус – 2-х секционный, 12
этажный.
18 корпус – 3-х секционный, 25 этажный.
На территории комплекса планируется обустройство парковых зон с пляжем и
водоемами. Здесь однокомнатная квартира площадью в 31,1 квадрат на 22 этаже
обойдется покупателю в 3 047 800 рублей. Предусмотрена программа рассрочек от
застройщика. С 10 августа 2012 года открыты продажи квартир в новом, 17 корпусе ЖК
«Garden Park Эдальго».
«Экспо-Риэлт» реализует квартиры в трех 17-этажных монолитно-кирпичных
домах серий П-44Т и П-44К ЖК «Магистр» по 80–85 тысяч рублей за квадрат.
Подрядчиком проекта выступает ДСК-1. ЖК «Магистр» рассчитан на 512 квартир
улучшенной комфортности. Квартиры различной планировки 1, 2, 3-комнат. Метраж
варьируется от 38,5 до 79,2 кв.м. В продаже осталось около 70 квартир. Срок сдачи в
эксплуатацию намечен на текущий 2012 год.
Наличие в непосредственной близости гипермаркетов «Ашан», «ИКЕА», «Мега»,
«ОБИ», спорткомплекса Газпрома – является одновременно и плюсом и минусом поселка.
22
Плюс – удобство и близость. Минус – именно эти объекты привлекают к себе
дополнительных клиентов, а, следовательно – дополнительный транспорт. С
транспортной доступностью в Коммунарке напряженка.
Добраться до центра Москвы из пос. «Коммунарка» можно только по
единственному маршруту - Калужскому шоссе, а это одна из самых перегруженных трасс.
Однако следует отметить, что для решения транспортной проблемы, связанной с
загруженностью Калужского шоссе, правительством Москвы предусмотрено в ближайшее
время расширение трассы до 8-10 полос, а также строительство транспортной развязки
непосредственно у поселка «Коммунарка». Также, в постановлении №194-ПП
Правительства Москвы от 4 мая 2012 г. был окончательно утвержден «Перечень объектов
перспективного строительства Московского метрополитена в 2012-2020 гг.», согласно
которому к декабрю 2020 г. должно завершиться строительство ветки метро до поселка
«Коммунарка». Это будет хордовая линия вдоль Калужского шоссе, общей
протяженностью 9 км, состоящая из 3-х станций.
14. Определение наиболее эффективного использования объекта оценки.
14.1 Элементы анализа
Наиболее эффективное использование (НЭИ) определяется как разумное и
возможное использование земельного участка, которое обеспечит его самую высокую
текущую стоимость на дату оценки [8]. Определение НЭИ основано на суждении
оценщика и его аналитических способностях, т. с. использование, указанное в анализе,
является мнением, а не фактом. В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной
стоимости) другим термином для ЛНЭИ может быть «самое вероятное
использование. В контексте инвестиционной стоимости, альтернативным термином
являемся «самое прибыльное использование».
Различают два типа НЭИ. Первый тип - НЭИ земельного участка, как вакантного.
Второй НЭИ участка, как улучшенного.
При оценке НЭИ земельного участка как свободного либо земельного участка с
улучшениями используются четыре критерия. Прогнозируемое использование должно
удовлетворять им всем. т. е. быть:
1. Юридически (законодательно) разрешѐнным;
2. Физически возможным;
3. Экономически целесообразным;
4. Наиболее доходным.
Каждое потенциальное использование объекта оценки рассматривается оценщиком с
точки зрения этих четырѐх критериев. Если предполагаемое использование не отвечает
какому - либо из них. Оно отбрасывается, и рассматривается очередной вариант
использования. НЭИ удовлетворяет всем этим критериям.
14.1.1 Анализ НЭИ земельного участка, как свободного
Т.к. объект об оценке является встроенным помещением, то вариант анализа НЭИ
земельного участка, как условно свободного, не могут никоим образом повлиять на
стоимость объекта оценки, в связи с чем анализ НЭИ как свободного не производился.
Следовательно, единственно возможное рассмотрение объекта оценки, с точки зрения
определения ЛНЭИ земельного участка - земельный участок с существующими
улучшениями.
14.1.2 Анализ НЭИ собственности, как улучшенной
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как
улучшенной, выполняется в следующих случаях:
- при определении характера использования собственности, обеспечивающего
максимальный возврат инвестиционного капитала;
- при выборе объектов для сравнительного подхода.
Наиболее эффективное использование собственности, как улучшенной - это
использование еѐ при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования
23
должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Критерием
наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной,
является максимизация стоимости при подходящей долгосрочной норме отдачи и
величине риска.
Рассматривая варианты использования объекта оценки необходимо отметить
факторы, влияющие на возможность использования помещения по какому-либо другому,
нежели существующее назначению. К одним из наиболее важных факторов относятся
местоположение и конструктивные особенности.
В то же время, одним из критериев лучшего и наиболее эффективного
использования является юридическая разрешенность экономически целесообразного
использования. В рассматриваемом случае для коммерческого использования квартиры
необходим еѐ перевод в нежилой фонд, что невозможно, в связи с отсутствием
прецедентов перевода в нежилой фонд квартир выше 2-го этажа (невозможно сделать
отдельный вход с улицы). Поскольку у оценщика нет достоверной информации о
подобном разрешении, то на дату оценки наилучшим и наиболее эффективным, в
соответствии с приведѐнными выше критериями, будет использование объекта оценки в
качестве жилого помещения - квартиры.
15. Описание процесса оценки
При определении рыночной стоимости недвижимости используются три подхода к
оценке:
Затратный;
Сравнительный;
Доходный.
Каждый из этих подходов приводит к получению разных ценовых характеристик
объекта. Дальнейший анализ позволяет определить степень весомости каждого подхода и
сделать окончательное заключение о рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщик выбирает те методы и подходы к оценке, которые с его точки зрения
отражают величину рыночной стоимости . При наличии развитого рынка жилья методами
сравнительного подхода, можно с достаточно небольшой степенью погрешности
определить величину рыночной стоимости и т.к. сравнительный подход дает достаточно
точный результат, соответственно нет необходимости применять затратный и доходные
подходы, которые дают гораздо менее точные результаты.
15.1 Затратный подход
Затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учѐтом износа и устаревании. Затратный подход основывается на
принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость
больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельногоучастка и
строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам
объекту. Так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости
больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания
на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Затратный подход
позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки)
за вычетом общего накопленного (суммарного) износа. Специфической областью
применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно
недоходного назначения (например, больниц, объектов коммунального хозяйств а, музеев,
библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые
продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой
альтернативой оценки. Точность полученных результатов оценки, полученных данным
методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о
стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении
аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на
строительные работы, машины, механизмы и т.д.
«Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект
оценки другим объектом…» (ФСО 1 п.23). Т.е. применение затратного подхода для
24
встроенных помещений противоречит основному принципу затратного подхода –
принципу замещения. Ни один разумный участник рынка не рассматривает затраты на
создание отдельно взятого встроенного помещения как замещающие.
Строительство отдельно взятого помещения является объективно невозможным,
расчет же рыночной стоимости помещения пропорционально его объему в общем
строительном объеме здания дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой
подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных
конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения,
технические инженерные системы и жилые помещения);
Невозможно в принципе достоверно рассчитать, приходящуюся на встроенное
помещение долю физического износа;
Кроме того, в оценочной практике сложилось, что затратный подход
нецелесообразно применять при оценке стоимости встроенных помещений, что нашло
подтверждение, например, в «Стандартах и правилах оценочной деятельности» (разд. 5,
п. 5.2.3., п.п. 35 «Затратный подход»), утвержденных некоммерческим партнерством
«СМАО».
Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов, оценщик счел
возможным отказаться от применения затратного подхода
15.2 Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Ст. 21 ФСО-1 предусматривает лишь один способ оценки стоимости на основе
дохода – метод дисконтирования. Однако метод капитализации является всего лишь иной
математический формой для суммы ряда дисконтированных платежей, поэтому данный
метод также может быть применен для оценки.
Кроме того, для объектов, приносящих стабильные и предсказуемые доходы и
расходы, расчет методом дисконтирования денежных потоков будет математически точно
совпадать с результатом, полученным при расчете методом капитализации. Иными
словами, при данных предпосылках, метод капитализации является всего лишь иным
математическим выражением метода дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, что типичный инвестор
или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или
выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность
приносить доход в будущем.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим
доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим
доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Описанное процедуры применения доходного подхода согласно стандартам оценки
(ФСО №1) соответствует методу дисконтирования денежных потоков. Однако при
определенных условиях метод прямой капитализации является частным случаем метода
дисконтирования, а именно когда объект приносит стабильные потоки доходов и
расходов.
Доходный подход в данном случае не использовался, т.к. расчеты, полученные при
использовании данного подхода, отражают ту предельную стоимость, больше которой не
будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование
объекта и на принятые ставки доходности. В данном случае объект оценки квартира, цель
приобретения которого - проживание, а не извлечение дохода. Использование многих
параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной
платы, ставка капитализации и др.), снижают достоверность определяемого значения
стоимости, поэтому доходный подход был исключен Специалистами из расчетов.
Оценщик выбирает те методы и подходы к оценке, которые с его точки зрения
25
отражают величину рыночной стоимости . При наличии развитого рынка жилья методами
сравнительного подхода, можно с достаточно небольшой степенью погрешности
определить величину рыночной стоимости и т.к. сравнительный подход дает достаточно
точный результат, соответственно нет необходимости применять затратный и доходные
подходы, которые дают гораздо менее точные результаты.
15.3 Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для
целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Он
основан на принципе замещения, то есть рациональный покупатель не заплатит за
конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной
собственности, обладающей такой же полезностью.
К элементам сравнения при оценке недвижимости относятся самые разные факторы
стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость
объекта оценки). Все факторы, какие могли бы влиять на рыночную стоимость объекта
оценки, перечислить невозможно. Так, например, очевидно, что на рыночную стоимость
объекта оценки влияет появление каждого нового потенциального инвестора или
продавца на рынке, однако надежно установить такое появление нового субъекта, а тем
более обосновать степень его влияния, практически невозможно.
Поэтому в практической работе оценщик должен руководствоваться принципом
достаточности. Согласно ст. 19 ФСО-1 «Информация считается достаточной, если
использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению
характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет
к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».
Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий является
цена 1 кв.м. общей площади. Применение в качестве единиц сравнения цены за комнату,
квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при условии
стандартных размеров сопоставимых объектов. Жилая недвижимость, как правило,
относится к стандартным объектам, а объект оценки и объекты – аналоги относятся к
объектам жилой недвижимости, поэтому, в данном случае в качестве единицы сравнения
выбран 1 кв.м. общей площади объекта. Такая единица сравнения является наиболее
применимой при аналитике рынка жилой недвижимости, что подтверждается
материалами сайтов www.603000.ruwww.triumfnn.ru.
Согласно ФСО-1 оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок.
Однако на данном уровне развития рынка создание шкалы корректировок наталкивается
на трудности, которые ставят под сомнение корректность ее применения для получения
математически достоверных результатов.
Например, весь г. Москва или Московскую область, невозможно считать
достаточно однородным местом расположения объектов по инвестиционной
привлекательности. При детальном анализе могут выявляться те или иные предпочтения
тех или иных мест, например, связанные с различием в обеспеченности электроэнергией,
газом, транспортной доступностью, наличием необходимой инфраструктуры.
Однако само проведение такого анализа требует, например, сбора информации об
энерговооруженности районов, что является недоступной информацией. Таким образом, в
целом ряде случаев приходится идти на ряд приближений, считая те или иные элементы
сравнения фиксированными, т.е. имеющими в рамках данной оценки, с учетом собранных
сведений об объекте и аналогах, общие качественные характеристики.
В этом случае Оценщик отказывается от использования таких единиц сравнения,
поскольку выбранные аналоги достаточно точно соответствуют объекту оценки и шкала
корректировок не используется и не создается.
В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения,
26
которые должны анализироваться в обязательном порядке:
-Передаваемые права.
-Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для
рынка отношения между продавцом и покупателем.
-Фактор времени продажи. Данный фактор учитывает уровень устойчивости
местного рынка к стоимостным колебаниям, вызванным общим ростом (падением) цен на
недвижимость, инфляцией, сезонным характером и пр.
-Условия
финансирования.
Стремление
участников
сделки
получить
максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь
влияют на стоимость объектов.
-Местоположение. Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в
разных районах города.
-Технические характеристики.
Для определения величин корректировок Оценщиком был применѐн метод анализа
парного набора данных, который заключается в сравнении двух и более рыночных продаж
с целью получения процентной поправки для одного элемента сравнения, которая
впоследствии, преобразуется в величину корректировки . индивидуальную для каждого
объекта - аналога.
15.3.1.Описание объектов – аналогов
Наиме нование
параме тра/О бъ
е кты сравне ния
Объект оценки
Источник
информации
Контакты
Дата
предло жения
тип рыночных
условий
Аналог № 1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
http://www.cian.
ru/showphoto.ph
p?id_flat2=7097
24
http://www.cian.
ru/showphoto.ph
p?id_flat2=1572
714
http://www.cent
ury21.ru/?menu
=1&OBJECTID
=112685
http://www.cian
.ru/showphoto.p
hp?id_flat2=150
5532
Контакты:
(910)433-7447
Контакты:
(919)764-6074 ;
(916)943-6728
Феруза
Кабушева
+7(926)539-0512
Контакты:
(925)010-1063 ;
(495)967-1944
http://www.cian
.ru/showphoto.
php?id_flat2=1
469481
Контакты:
(495)782-6457
; (926)9335781
28.02.2013
26.02.2013
28.02.2013
28.02.2013
26.02.2013
Месторасположе
ние
г. М осква, п.
Сосенское, пос.
Коммунарка, ул.
Ясная, д. 6
г. М осква, пос.
Коммунарка, 7
г. М осква, пос.
Коммунарка
г. М осква, пос.
Коммунарка
г. М осква, пос.
Коммунарка
г. М осква, пос.
Коммунарка,
ул. Лазурная
улица, 5
Этаж/эта жность
дома
12/16
13/17
5/17
8/17
13/17
7/17
2
2
2
2
2
2
Общая пло ща дь,
кв. м
69,6
64
68,8
68
61
69,8
Жилая п лоща дь
квартиры, кв. м.
34,5
-
32,5
-
30
35
6 400 000
6 700 000
6 800 000
6 600 000
7 300 000
Хорошее
состояние.
Квартира без
отделки.
Хорошее
состояние.
Квартира без
отделки.
Хорошее
состояние.
Квартира без
отделки.
Хорошее
состояние.
Квартира без
отделки.
Хорошее
состояние.
Квартира без
отделки.
Количество
комнат
Цена
предло жения
Состояние
Хорошее
состояние.
Квартира без
отделки.
15.3.2 Корректировки, применѐнные к ценам сопоставимых объектов
За отсутствием необходимости Оценщик счѐл возможным отказаться от
применения части корректировок:
- на передаваемые права, поскольку сравнение производится только при передаче
одинаковых прав по объекту и его аналогам - нрав собственности;
- условия продажи - т. к. в рассматриваемом случае условия продажи выбранных
27
аналогов и оцениваемого объекта рыночные;
- условия финансирования — во всех случаях рассматривается наличный способ
оплаты сделки собственными средствами;
- фактор времени продажи - корректировка не применялась, поскольку время
продажи, либо предложения к продаже всех объектов - аналогов входит во временной
промежуток, ограниченный сроком экспозиции объекта оценки, а в части случаев
совпадаете периодом проведения оценки;
- местоположение - корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги
расположены в одинаковых условиях с точки зрения стоимости.
Применѐнные в данной работе величины корректировок к стоимости единицы
площади для отобранных объектов - аналогов высчитывались по следующим позициям:
Поправка на торгопределена приволжским центром финансового консалтинга и
оценки «Справочник Оценщика недвижимости «Характеристика рынка. Прогнозы.
Поправочные коэффициенты». Величина поправки для г. Москва определялась из
интервала 4-7%, и принято среднее значение данного диапазона 5%.
Поправка на материал стен – определена по средствам сравнения стоимостей
единицы площади и составляет 1,3%. Поправка не применялась.
Поправка на этажность - определена по средствам сравнения стоимостей единицы
площади и составляет 1,7%. Поправка не применялась к аналогам.
Поправка на разницу в физическом состоянии объекта оценки и аналогов
определена Оценщиком путем расчета поправки на износ согласно рекомендациям
Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, на основании данных
физического состояния здания методом прямого анализа характеристик.
Расчет производится по формуле:
Пи = (100-Ио )/(100-Ианалога),
где:
Пи – поправка на износ;
ИО – физический износ объекта оценки;
ИАНАЛОГА – физический износ объекта аналога.
Классификация квартир по состоянию (2):
«Непригодное» - аварийное здание;
«Ветхое" - полная ревизия коммуникаций, замена покрытия пола,
оштукатуривание и покраска стен и потолка, другие серьезные ремонтные работы;
"Неудовлетворительная" - замена коммуникаций, замена отделки стен и
потолка;
"Не вполне удовлетворительное" - частичная ревизия коммуникаций, замена
отделки стен и потолка;
"Удовлетворительное" - " устранение отдельных дефектов коммуникаций и
отделки стен, потолка, пола;
Вполне удовлетворительное" - квартира не требует вложений для
использования в качестве жилого помещения;
"Хорошее" - недавно выполненный ремонт с использованием качественных
материалов.
Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа
Состояние здания
Хорошее
Вполне удовлетворительное
Удовлетворительное
Физический износ, %
0-10
11-20
21-30
28
Не впо лне у довлетворительное
Неудовлетворительное
Ветхое
Непригодное (аварийное)
31-40
41-60
61-75
75 и выше
Расчет цены единицы площади объектов – аналогов
Объе кт оце нки
г. Москва, п.
Сосенское,
пос.
Коммунарка,
ул. Ясная, д. 6
Корректиров
ки
Аналог 1
Местополо
жение
г. Москва,
пос.
Коммунарка,
7
Источник
информаци
и
http://www.cia
n.ru/showphot
o.php?id_flat2
=709724
34,5
11,4
Железобетон
ные
монолитные,
пенобетонные
блоки
12/ 16
2
0
г. Москва,
пос.
Коммунарк
а
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
г. Москва, пос.
Коммунарка
г. Москва,
пос.
Коммунарка
г. Москва,
пос.
Коммунарка,
ул. Лазурная
улица, 5
http://www.centu
ry21.ru/?menu=1
&OBJECTID=1
12685
http://www.cia
n.ru/showphot
o.php?id_flat2
=1505532
http://www.cia
n.ru/showphot
o.php?id_flat2
=1469481
Контакты:
(925)010-1063
; (495)9671944
Контакты:
(495)782-6457
; (926)9335781
6 800 000
6 600 000
7 300 000
Стоимость
Площадь,
кв. м.
Площадь
жилая
Площадь
ку хни
6 400 000
http://www.
cian.ru/show
photo.php?i
d_flat2=157
2714
Контакты:
(919)7646074 ;
(916)9436728
6 700 000
64
68,8
68
61
69,8
-
32,50
-
30,00
35,00
11,5
11,4
-
13
10
Материал
стен
кирпичномонолитный
кирпичномонолитны
й
кирпичномонолитный
кирпичномонолитный
кирпичномонолитный
13/ 17
5/17
8/17
13/ 17
7/17
100 000
97 384
100 000
108 197
104 585
2
2
2
2
2
-5,00%
-5,00%
-5,00%
-5,00%
-5,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
-1,70%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
-6,70%
-5,00%
-5,00%
-5,00%
-5,00%
93 300
92 515
95 000
102 787
99 355
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
93 300
92 515
95 000
102 787
99 355
Контакты:
(910)433-7447
69,6
Аналог 2
Этаж/этажн
ость
Цена за
кв.м
Количество
комнат
Скидка на
торг
На
материал
стен
На этаж
Общая %
поправка
Скорректир
ованная
цена
Рассчитанн
ый
физический
износ
Корректиро
вка на
износ
Скорректир
ованная
29
Феруза
Кабушева
+7(926)539-0512
Объе кт оце нки
Корректиров
ки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
цена
Среднее
значение
Рыночная
стоимость (с
округлением)
3
, руб
96 591
6 720 000
1) В соответствии со ст. 15, п. 5 Жилищного кодекса РФ: «Общая площадь жилого
помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь
помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за
исключением балконов, лоджий, веранд и террас (летних помещений)».
2) Удельная стоимость Объекта была рассчитана как среднее значение
скорректированных удельных цен Аналогов.
15.3.3 Стоимость, рассчитанная сравнительным подходом
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная
сравнительным подходом, составит:
Наименование показателей
Значения
Стоимость единицы площади, руб. за кв.м.
96 591
Площадь объекта оценки, кв. м.
69,6
Стоимость, полученная Сравнительным подходом (с округлением),
руб.
6 720 000
16.Согласование результатов
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные
(округленно) в нижеследующей Таблице
Подход
Затратный
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого
под ход а, руб.
не применялся
Сравнительный
Дохо дный
6 720 000
не применялся
В данном отчете отдано предпочтение Сравнительному подходу, так как при
наличии развитого рынка жилья методами сравнительного подхода, можно с достаточно
небольшой степенью погрешности определить величину рыночной стоимости и
соответственно. сравнительный подход дает максимально точный результат,
соответственно нет необходимости применять затратный и доходные подходы, которые
дают гораздо менее точные результаты.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с округлением составит:
6 720 000 (Шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей.
17. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
В соответствии со Стандартами оценки (ФСО № 2), обязательных к применению
субъектами оценочной деятельности, при определении ликвидационной стоимости
объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену,
3
Пояснение к расчетам: расчеты производились в электронных таблицах MS:Excel, поэтому из-за разницы округлений могут не
совпадать с расчетами, произведенными на калькуляторе
30
по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта
оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении
ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается
влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки
на условиях, не соответствующих рыночным.
Определение ликвидационной стоимости произведено в соответствии с
методологией, изложенной в статье Л.А. Лейфера «Статистическая модель рынка и ее
использование в методах оценки рыночной и ликвидационной стоимости»
(Имущественные отношения №4 (55), 2006 г., с.93).
Основное влияние на величину ликвидационной стоимости оказывает время
экспозиции. При увеличении длительности экспозиции объект может быть продан
дороже. Ликвидационная стоимости может быть рассчитана одним из двух методов.
Прямой метод основан на данных о сделках, зафиксированных в аналогичных
условиях срочной продажи, который не получил практического применения из-за
отсутствия соответствующей информации.
Практическое распространение получил другой метод, основанный на двухэтапной
процедуре. На первом этапе определяется рыночная стоимость, соответствующая
стандартным условиям продажи и типовому времени экспозиции.
Значение
ликвидационной стоимости определяется на втором этапе путем корректировки этой
величины с помощью соответствующего коэффициента, характеризующего отношение
рыночной и ликвидационной видов стоимости объекта. Этот коэффициент зависит от
условий быстрой продажи, прежде всего от заданного времени экспозиции, и может быть
определен посредством анализа статистических данных. Однако, в данном случае
результаты относятся к конкретному сегменту рынка и конкретным условиям продажи, а
их распространение на другие ситуации требует введение соответствующих моделей.
В данном случае ликвидационная стоимость рассчитана с помощью статистической
модели, исходя из требований к времени экспозиции и заданному уровню гарантии
продажи за требуемое время, а также исходя из параметров соответствующих
распределений. В основе данного подхода лежит предположение, что все параметры,
участвующие в расчетах, являются случайными величинами, подчиняющимися
нормальному закону распределения.
Коэффициент приведения рыночной стоимости к ликвидационной определяется на
основе кривой ликвидности.
Кривая ликвидности позволяет определить величину ликвидационной стоимости по
заданному времени экспозиции.
Таким образом, ликвидационная стоимость рассчитывается по формуле:
Vл = PCx Кл,
где Vл – ликвидационная стоимость;
PC – рыночная стоимость объекта оценки, соответствующая стандартному времени
экспозиции;
Кл – коэффициент, характеризующий вынужденное снижение цены продажи по
отношению к рыночной, обеспечивающее уверенную продажу объекта за требуемое
(более короткое) время, чем время продажи в стандартных условиях.
Коэффициент Кл определяется с помощью кривой ликвидности, если задать
требуемое время экспозиции.
Как показывает анализ имеющейся практи ки, срок экспозиции при этом в
зависимости от наличия официально разрешенных (или самовольных) перепланировок
сокращается от 5 дней до 1,5 месяцев. Нормальный срок экспозиции данного объекта в
настоящий момент около 6 месяцев (Ттип).
Заданное время продажи для Объекта определено в размере 1 месяц (Тзад).
Кл = (b x t + a x G) / (t + G),
31
Где а, b – соответственно безразмерное значение минимальной цены, и
безразмерное значение верхней границы цены. Определено на основании статистического
анализа (Л.А. Лейфер «Статистическая модель рынка и ее использование в методах
оценки рыночной и ликвидационной стоимости» («Имущественные отношения» №4 (55),
2006 г., с.99) и составляет соответственно 0,85 и 1,1 (для жилой недвижимости).
t – коэффициент, показывающий соотношение заданного и типичного срока
экспозиции объекта. t = Т зад / Т тип.
G является производным параметром и отражает тот факт, что рыночная стоимость
объекта соответствует стандартному (типичному) времени экспозиции.
G = (b - 1) / (1 - a).
Таким образом, проведем расчет ликвидационной стоимости объекта оценки:
t = 1/6 = 0,167
G = (1,1 - 1) / (1 - 0,85) = 0,667, тогда
Кл = (1,1 х 0,167 + 0,85 х 0,667) / (0,167+0,667) = 0,9
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки равна:
6 720 000х 0,88 = 6 050 000 руб.
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки составляет округленно:
6 050 000 (Шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей.
32
18. Срок экспозиции объекта оценки
По мнению Оценщика, опираясь на его опыт, опыт ведущих риэлтерских фирм и
собранную информацию, срок экспозиции оцениваемого объекта на рынке недвижимости
составляет при реализации по рыночной стоимости – от трех до шести месяцев.
19. Итоговое заключение о стоимости
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в
результате проведенною анализа с применением методик оценки, мы делаем следующее
заключение: с учѐтом целей проводимой оценки, по состоянию на 27 февраля 2013 г.
Рыночная стоимость объекта оценки составляет:
6 720 000 (Шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей.
Ликвидационная стоимость объекта оценки составляет
6 050 000 (Шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей.
Во избежание неоднозначного толкования результатов оценки и введения в
заблуждение пользователя отчета, Оценщик поясняет, что величина стоимости,
приведенная в отчете, действительна только на дату оценки. Оценщик не принимает на
себя обязательства и не дает никаких гарантий относительно изменения величины
стоимости, происшедшей после даты оценки.
Оценщик
_____________/Ермолаев М.С./.
33
20. Перечень приложений
Приложение №1. Карта расположения объекта
34
Приложение №2. Фотоматериалы
Фасад здания, где расположен объект оценки, а так же окружение
Вхо дная дверь в по дъезд
Состояние подъезда
Вхо дная дверь в квартиру
35
Состояние квар тиры
36
Лоджия
37
Приложение №3. Источники информации в отчете
1. Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 г. №135-Ф3 (в
ред. Федеральных законов от 21.12.2001 г. № I 78-ФЗ, от 21.03.2002 № 31 -ФЗ, от 14.1
1.2002 г. № 143-ФЗ, от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ. от 22.08.2004 г. №
122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, о: 05.02.2007 № 13-ФЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 21
октября 1994 г.
3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждѐнный приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.
4. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
5. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,
утверждѐнный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 7ода № 254.
6. Земельный кодекс РФ, одобрен Советом Федерации 10.10.2001г.
7. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-Ф3 от
25.10.2001.
8. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости», Санкт-Петербург. 1997 г.
9. Высшая школа приватизации и предпринимательства (Кафедра оценки
собственности) «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические
аспекты», Москва, 1997 г.
10. Черняк А. В. «Оценка городской недвижимости», г. Москва, 1996 г.
11. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
участков», утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р.
12. «Оценка бизнеса» под редакцией проф. Грязновой А, Г., Москва, «Финансы и
статистика», 1998г.
13. ВСН 53-86(р) / Госгражданстрой «Правила оценки физического износа жилых
зданий».
14. «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для
переоценки основных фондов (УПВС)», издательство «Экономика», Москва, 1970 г.
15. «Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников
укрупненных показателей восстановительной стоимости», Москва, 1995.
16. Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 г. «Об утверждении индексов
изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных
коэффициентов к ним для пересчѐта сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».
17. «Общая часть к Сборникам укрупнѐнных показателей восстановительной
стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов», Москва, 1970 г.
18. Серия «Справочник Оценщика» «Жилые дома», издательства Ко-Инвест. Москва.
01.1998i
19. «Оценка недвижимости», Генри С. Харрисон, Москва, 1994 г.
20. «Оценка для целей залога» Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов
А.И. Москва, «Финансы и статистика» 2008 г.
21. Коростылев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное
пособие». М. 1998г.
22. ВСН 58-88(р) ГосКомАрхитектуры. Положение об организации и проведении
реконструкции. ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунальною и
социально-культурного назначения.
23. Ежеквартальный бюллетень «Индексы цен в строительстве» №4 (68). 2007 г..
выпускаемый Центром по ценообразованию в строительстве Комитета Архитектуры и
Градостроительства при Областной Администрации и Областном Комитете по статистике
38
Нижегородской области и Московской информационной группой «Ко-Инвест».
24. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» №3 2002 г.
25. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» №2 2003 г.
26. Информация полученная непосредственно из опроса реальных и потенциальных
продавцов и покупателей.
26. Организации, занимающиеся ремонтно-строительными и отделочными работами:
ИСК «Сура», СГ «Центр», ООО «Строй-миг» и др.
27. Банк данных ООО «Оценочная компания «ВЕТА».
28. Информационные данные, полученные от ведущих риэлторских фирм («Монолит»,
«Ключ НИ». «Триумф Риэлти», «Недвижимость НН», «Адрес», «Ильинка 68» и прочие).
39
Приложение №4 Определение физического износа объекта оценки
Накопленный износ – это уменьшение затрат на воспроизводство или замещение
улучшений, которые могут происходить в результате их физического разрушения,
функционального и внешнего устаревания или комбинации этих источников.
В данной работе Оценщиком при расчете накопленного износа был использован
метод разбивки, в соответствии с которым накопленный износ – это сумма физического,
внешнего и функционального износов.
Физический износ – износ имущества, связанный со снижением его
работоспособности, как в результате его естественного старения, так и влияние внешних
неблагоприятных факторов.
Физический износ может быть устранимым и неустранимым. К устранимому
относят, так называемый отложенный ремонт, проведение которого на дату оценки
целесообразным и экономически обоснованным. Неустранимый физический износ – износ
имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Для оцениваемого объекта общий физический износ вызван физическим износом
конструктивных элементов здания и рассчитан по физическому состоянию
конструктивных элементов. Работы по определению износа, проведенные Оценщиком,
основываются на оценки фактов, полеченных визуальным путем без применения
специального оборудования, приборов и средств. Физический износ оценивался путем
сравнения признаков износа, выявленных в результате обследования с их значениями.
Результаты оценки всех конструктивных элементов с удельными весами конструктивных
элементов и описанием признаков износа приведены в следующей таблице
Определение физического износа здания
Наименование
конструктивных
элементов
1
Фундамент
Стены и
2
перегородки
3
Перекрытия
4
Кровля
5
Полы
6
Проемы
Отде лочные
7
работы
Внутренние
санитарно8
технические и
электрические
устройства
9
Прочие
Итого физический износ 5
№
п/п
Т ехническое состояние
Удельный вес
конструктивных
элементов 4 , %
Физический
износ
элементов, %
Приведѐнн ый
износ
элементов, %
В хорошем состоянии.
8
0
0
В хорошем состоянии
27
0
0
В хорошем состоянии
В хорошем состоянии
В хорошем состоянии . Без отделки
В хорошем состоянии . Без отделки
14
2
7
10
0
0
0
0
0
0
0
0
В хорошем состоянии . Без отделки
6
0
0
В хорошем состоянии
15
0
0
11
0,00
0,00
5%
100
Удельный вес конструктивных элементов приведен из справочника УПВС
Пояснение к расчетам: расчеты производились в электронных таблицах MS:Excel, поэтому из-за разницы округлений могут не
совпадать с расчетами, произведенными на калькуляторе
4
5
40
Приложение №5. Копии web-страниц
41
42
Приложение №6 Копии документов оценщика
43
44
45
46
47
48
49
50
.
51
52
Приложение №7 Копии документов заказчика
53
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
776
Размер файла
1 706 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа