close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

BiblB_2013_004 Операции с землей оформление - prof

код для вставкиСкачать
АННОТАЦИЯ
ББК 65.050.9(2)2
О 60
В текущем году земельное законодательство уже претерпело значительные изменения. Это
связано с тем, что с 01.01.13 г. вступил в силу Закон от 07.07.11 г. № 3613-VI «О
Государственном земельном кадастре», которым внесены поправки и дополнения в ряд
других законодательных актов, регулирующих операции с землей. Основная суть этих
изменений заключается в том, что до 01.01.13 г. формирование земельных участков и
оформление прав на них осуществлялось в Украине с помощью одного документа –
Государственного реестра земель. А с указанной даты ведется два документа: в
Государственном земельном кадастре фиксируется формирование земельных участков, а
в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений
– оформление прав на земельные участки. Кроме того, наши законодатели до 01.01.16 г.
продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.
Все вышесказанное и послужило поводом для подготовки практического руководства
«Операции с землей: оформление и учет», которое поможет субъектам хозяйствования
разобраться со всеми новшествами в осуществлении операций с землей. В издании
освещены такие актуальные темы, как:
·
новый порядок регистрации имущественных прав на землю;
·
правовые нюансы приобретения земельных участков;
·
учет операций с землей, в том числе по аренде земельных участков;
·
оформление некоторых договорных
эмфитевзиса, сервитута, суперфиция);
земельных
правоотношений
·
порядок изменения целевого назначения земельного участка;
·
отчетность по земельному налогу и исправление ошибок в ней;
·
порядок применения льгот по земельному налогу и т. д.
(договоры
Кроме того, из нашего руководства вы узнаете, какие органы могут проводить проверки в
сфере земельного законодательства и какая ответственность предусмотрена за нарушения в
области земельных правоотношений.
Нормативно-правовые документы, на которых основаны консультационные материалы
издания, представлены по состоянию на 12 февраля 2013 года.
Практическое руководство заинтересует всех руководителей и бухгалтеров предприятий,
предпринимателей, физических лиц, представителей госорганов в сфере земельных
правоотношений, экономистов, финансистов, аудиторов, нотариусов, студентов юридических
и экономических вузов.
ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ!
В целях экономии полезной площади практического руководства названия всех
нормативных документов, на которые делаются ссылки в консультациях, даются
в сокращенном виде. Полностью названия документов с их реквизитами приведены
в перечне, опубликованном в конце издания.
Практическое руководство «Операции с землей: оформление и учет» серии «Библиотека
«Баланс».
Подписные индексы Укрпочты: 40697 – рус. яз., 74679 – укр. яз.
Днепропетровск: ООО «Баланс-Клуб», 2013, 112 с.
Ирина ДИДЕНКО, начальник отдела административно-территориального устройства
Департамента землеустройства, использования и охраны земель Госземагентства Украины
РЕГИСТРАЦИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ:
НОВОВВЕДЕНИЯ-2013
С 01.01.13 г. вступил в силу Закон № 3613, которым внесены изменения в ЗК (в частности,
кодекс дополнен новой ст. 791, которой введено понятие «формирование земельного участка
как объекта гражданских прав») и определено, что право собственности и пользования
земельным участком оформляется в соответствии с Законом № 1952. Именно об этих
изменениях мы и поговорим подробнее в нашей консультации.
Формирование земельных участков
Формирование земельного участка заключается в определении земельного участка как
объекта гражданских прав, то есть определении его площади, границ и внесении
информации о нем в Государственный земельный кадастр (далее – Госземкадастр).
Формирование земельных участков осуществляется (ст. 791 ЗК):
·
в порядке отведения земельных участков из земель государственной и коммунальной
собственности;
·
путем раздела или объединения ранее сформированных земельных участков;
·
путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной
собственности по проектам землеустройства относительно благоустройства территорий
населенных пунктов.
Земельные участки формируются по проектам землеустройства относительно отведения
земельных участков или по технической документации по землеустройству относительно
раздела и объединения ранее сформированных земельных участков, которые находятся в
собственности или пользовании, без изменения их целевого назначения.
В случае установления (восстановления) границ земельных участков по их фактическому
использованию в связи с невозможностью выявления действительных границ формирования
новых участков не происходит, а вносятся изменения в данные о границах участков в
Госземкадастр. Границы смежных земельных участков частной собственности могут быть
изменены их собственниками без формирования новых участков по проектам
землеустройства по упорядочению существующих землевладений (ст. 791 ЗК).
Сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в
Госземкадастре и считаются сформированными с момента присвоения им кадастрового
номера.
Государственная регистрация земельных участков
Важно знать, что земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно
с момента его формирования (кроме случаев субаренды и сервитута относительно частей
земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него.
Госрегистрация вещных прав на земельные участки осуществляется после
государственной регистрации земельных участков в Госземкадастре.
Госрегистрация земельного участка осуществляется при его формировании путем открытия
Поземельной книги на такой участок (ст. 24 Закона № 3613). Процедура регистрации
производится по месту расположения участка соответствующим государственным
кадастровым
регистратором
территориального
органа
центрального
органа
исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в городах Киеве и Севастополе,
городах республиканского (АР Крым) и областного значения, районе (далее –
государственный
кадастровый
регистратор).
Такой
регистратор
должен
иметь
соответствующее удостоверение и собственную печать.
Представление документов. Госрегистрация земельных участков осуществляется на
основании заявления по форме, определенной Постановлением № 1051 (ч. 3 ст. 24 Закона
№ 3613):
·
собственника участка, пользователя участка государственной или коммунальной
собственности (в случае раздела или объединения ранее сформированных земельных
участков) или уполномоченного ими лица;
·
лица, которому по решению органа исполнительной власти, органа местного
самоуправления
предоставлено
разрешение
на
разработку
документации
по
землеустройству, что является основанием для формирования земельного участка из земель
государственной или коммунальной собственности при его передаче в собственность или
пользование, или уполномоченного им лица;
·
органа исполнительной власти, органа местного самоуправления (в случае
формирования земельных участков соответственно государственной или коммунальной
собственности).
Чтобы зарегистрировать земельный участок, кроме заявления государственному
кадастровому регистратору необходимо подать (ч. 4 ст. 24 Закона № 3613):
·
оригинал документации по землеустройству, на основании которой формируется
земельный участок, и саму документацию в форме электронного документа;
·
документ, подтверждающий оплату услуг по госрегистрации земельного участка.
Указанные документы подаются заявителем лично или уполномоченным им лицом или
высылаются по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Подтверждением госрегистрации земельного участка является выписка из Госземкадастра,
которая бесплатно выдается заявителю. Выписка содержит все сведения об участке,
внесенные в Поземельную книгу. Ее составной частью является кадастровый план
земельного участка (ч. 8 ст. 24 Закона № 3613).
Следует заметить, что в Поземельной книге приводится следующая информация:
кадастровый номер участка; площадь; местонахождение (административно-территориальная
единица); состав угодий; целевое назначение (категория земель, вид использования участка
в пределах определенной категории земель); нормативная денежная оценка; сведения об
ограничении в использовании участка; сведения о границах части участка, на которую
распространяется действие сервитута, договора субаренды земельного участка; кадастровый
план земельного участка; дата государственной регистрации участка; данные о документации
по землеустройству, на основании которой осуществлена госрегистрация земельного
участка, изменения, внесенные в эти сведения; сведения о собственниках (пользователях)
земельного участка в соответствии с данными о зарегистрированных вещных правах в
Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр прав);
данные о бонитировке почв.
Поземельная книга закрывается в случае отмены государственной регистрации земельного
участка (ст. 25 Закона № 3613).
Особенности регистрации. Земельные участки, право собственности (пользования) на
которые возникло до 2004 года, считаются сформированными независимо от того, присвоен
им кадастровый номер или нет (п. 2 разд. VII Закона № 3613). Если сведения о таких участках
не внесены в Государственный реестр земель, их регистрация осуществляется на основании
технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления)
границ земельного участка в натуре (на местности) по заявлению их собственников
(пользователей земельного участка государственной или коммунальной собственности).
Другие изменения вносятся в сведения о таких участках после госрегистрации земельных
участков (п. 2 разд. VII Закона № 3613).
В случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не
зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности на который
зарегистрировано, кадастровый номер на такой участок присваивается по заявлению
владельцев этого дома. Основанием для этого является техдокументация по
землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в
натуре (на местности). Требовать другие документы для присвоения земельному участку
кадастрового номера запрещается. Кадастровый номер действует с момента его
присвоения (п. 3 разд. VII Закона № 3613).
Если земельные участки и ограничения (обременения) в их использовании зарегистрированы
в Государственном реестре земель до вступления в силу Закона № 3613, то сведения о таких
участках
и
ограничениях
(обременениях)
переносятся
в
Госземкадастр
в
автоматизированном порядке, без подачи заявлений об этом их собственниками,
пользователями и без взимания платы за такую операцию (п. 4 разд. VII Закона № 3613).
На бесплатной основе центральным органом исполнительной власти по вопросам
земельных ресурсов и его территориальными органами в соответствии с их полномочиями
переносятся в Госземкадастр сведения о других объектах этого кадастра, которые
содержатся в документации по землеустройству и оценке земель, утвержденной и
переданной в Государственный фонд документации по землеустройству до 01.01.13 г. (п. 4
разд. VII Закона № 3613).
Исправление ошибок. После переноса информации о земельных участках из
Государственного реестра земель в Госземкадастр могут быть выявлены различные ошибки,
а именно: в определении площадей и/или границ участков (расположение в границах одного
участка части другого участка; несоответствие границ участка, указанных в Государственном
реестре земель, его действительным границам; несоответствие площади участка, указанного
в Государственном реестре земель, его действительной площади в связи с изменением
методов подсчета (округление); присвоение нескольким участкам одинаковых кадастровых
номеров). Такие ошибки с согласия собственника участка, пользователя земельного участка
государственной или коммунальной собственности могут быть исправлены на основании
техдокументации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ
земельного участка в натуре (на местности) или по материалам инвентаризации земель (п. 4
разд. VII Закона № 3613).
Изменение границ земельного участка при исправлении указанных ошибок допускается по
письменному согласованию с собственниками (относительно земель государственной и
коммунальной собственности – пользователями) смежных земельных участков. Отсутствие
такого согласования не является основанием для отказа в переносе сведений о
соответствующем земельном участке в Госземкадастр и предоставлении сведений об
участке из этого кадастра.
Территориальные органы центрального органа исполнительной власти по вопросам
земресурсов о выявленных ошибках в письменном виде и бесплатно уведомляют
собственников (пользователей) земельных участков (п. 4 разд. VII Закона № 3613).
Государственная регистрация прав на земельный участок
Как определено ст. 2 Закона № 1952, государственная регистрация вещных прав на
недвижимое имущество (далее – горегистрация прав) – это официальное признание и
подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в
Госреестр прав, который является единой государственной информационной системой,
содержащей сведения о правах на недвижимое имущество, их обременениях, а также об
объектах и субъектах указанных прав. При этом недвижимым имуществом считаются
земельные участки, а также расположенные на них объекты, перемещение которых
невозможно без их обесценения и изменения назначения.
Госрегистрация прав является обязательной, публичной и производится органом
государственной регистрации прав (Укргосреестр) и нотариусами (при удостоверении
соглашений относительно отчуждения земельных участков), которые обязаны подавать
информацию о зарегистрированных правах и их обременениях в порядке, установленном
Законом № 1952. Права и их обременения регистрируются в порядке очередности
поступления заявлений (ч. 5 ст. 3 Закона № 1952).
Права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат госрегистрации в
соответствии с указанным законом, возникают с момента такой регистрации. При этом
права, возникшие до вступления в силу Закона № 1952, признаются действительными в
случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной данным законом, при
условиях, что регистрация прав и их обременений была проведена согласно
законодательству, которое действовало на момент их возникновения, или на момент
возникновения
прав
и
их
обременений
действовало
законодательство,
не
предусматривавшее обязательную регистрацию таких прав и их обременений (ч. 4 ст. 3
Закона № 1952).
Государственная регистрация прав собственности, осуществленная в соответствии с
законодательством, действовавшим на момент их возникновения, во время учинения
нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного
строительства, производится нотариусом, которым учиняется такое действие (ч. 5 ст. 3
Закона № 1952).
Для осуществления какой-либо сделки относительно недвижимого имущества (отчуждение,
управление, ипотека и т. п.) необходимо зарегистрировать право собственности или другое
вещное право на такое имущество с учетом требований Закона № 1952. Это не касается
случаев, когда права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления
в силу указанного закона, признаются действительными (ч. 6 ст. 3 Закона № 1952).
Госрегистрация права собственности и других вещных прав производится по месту
расположения объекта недвижимого имущества в пределах территории, на которой
действует соответствующий орган государственной регистрации прав, кроме случаев, когда
такая регистрация осуществляется нотариусом. Госрегистрация обременений вещных прав
производится независимо от места расположения объекта недвижимого имущества (ч. 7 ст. 3
Закона № 1952).
Подача заявления. Следует заметить, что регистрации подлежат исключительно
заявленные права и их обременения при условии их соответствия законодательству и
поданным документам. Заявление о госрегистрации прав могут подать собственник, другой
правоприобретатель, стороны сделки, по которой возникло право, уполномоченное ими лицо
(это должно быть надлежащим образом подтверждено) или государственный кадастровый
регистратор, который осуществил регистрацию земельного участка (в случаях,
предусмотренных Законом № 1952).
Если заявление о государственной регистрации прав подано государственным кадастровым
регистратором, то по результату его рассмотрения орган госрегистрации прав высылает
регистратору оформленные документы, а в отдельных случаях – свидетельство о праве
собственности на недвижимое имущество для их выдачи заявителю.
Заявление о государственной регистрации прав и их обременений может подаваться в
письменной или электронной форме. Вторым способом могут воспользоваться
исключительно государственные кадастровые регистраторы или госисполнители (ст. 16
Закона № 1952).
Основания для госрегистрации прав. Согласно ст. 19 Закона № 1952 такими основаниями
являются:
1) договоры, заключенные в установленном законом порядке;
2) свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданные в
соответствии с требованиями Закона № 1952;
3) свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям
жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде;
4) государственные акты на право собственности или постоянного пользования на
земельный участок в случаях, установленных законом;
5) решения судов, вступившие в законную силу;
6) другие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение прав на
недвижимое имущество, поданные органу госрегистрации прав вместе с заявлением.
Обратите внимание: во время проведения госрегистрации прав, которые возникли и
зарегистрированы в установленном порядке до 1 января 2013 года, государственный
регистратор делает запрос органам исполнительной власти и местного самоуправления,
предприятиям, учреждениям и организациям, которые в соответствии с действующим на
момент регистрации законодательством осуществляли такую регистрацию, относительно
информации (справки, копии документов и т. п.), необходимой для регистрации прав и их
обременений, если такие документы не были поданы заявителем или если поданные
заявителем документы не содержат предусмотренных Законом № 1952 сведений о
правоприобретателе или о недвижимом имуществе. В свою очередь, вышеупомянутые
органы обязаны бесплатно в течение трех рабочих дней предоставить госрегистратору
соответствующую информацию относительно зарегистрированных вещных прав на
недвижимое имущество, в том числе земельные участки.
Подтверждением возникновения права собственности при осуществлении госрегистрации
прав на недвижимое имущество является Свидетельство о праве собственности на
недвижимое имущество, подписанное госрегистратором и заверенное печатью (ст. 18
Закона № 1952).
Следует знать, что госрегистрация прав и их обременений – процедура небесплатная, за нее
взимается государственная пошлина. При этом в случае отказа в проведении такой
регистрации государственная пошлина не возвращается (ст. 29 Закона № 1952).
С 01.01.13 г. право аренды земельного участка регистрируется после государственной
регистрации самого права собственности на земельный участок. При этом земельный
участок должен быть зарегистрирован в Госземкадастре, поскольку в договоре аренды для
описания объекта аренды (существенное условие договора) указывается кадастровый номер,
место расположения и размер участка. Напомним, согласно ст. 13, 14 Закона № 161 договор
аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть
удостоверен нотариально. Впрочем, такой договор вступает в силу после госрегистрации
права аренды (проводится органами Укргосреестра по месту расположения земельного
участка).
Порядок госрегистрации. Государственная регистрация прав и их обременений проводится
в следующем порядке (ч. 1 ст. 15 Закона № 1952):
1) прием и проверка поданных документов, регистрация заявления;
2) установление факта отсутствия оснований для отказа в госрегистрации прав, приостановки
рассмотрения заявления;
3) принятие решения о госрегистрации прав, отказе в ней или приостановке госрегистрации;
4) внесение записей в Госреестр прав;
5) выдача свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в случаях,
предусмотренных ст. 18 Закона № 1952;
6) предоставление выписки из Госреестра прав о зарегистрированных правах и/или их
обременениях.
Регистрация прав (дача отказа в ней) осуществляется в срок, не превышающий 14 рабочих
дней с момента поступления в орган госрегистрации прав заявления о такой регистрации и
документов, необходимых для ее проведения, предусмотренных Законом № 1952 и
соответствующими нормативно-правовыми актами. Указанное не касается рассмотрения
заявления о госрегистрации обременений и принятия решения о такой регистрации, отказе в
госрегистрации обременений или ее приостановке, а также госрегистрации ипотек,
предоставлении отказа в ней (ч. 5 ст. 15 Закона № 1952).
В случае если во время рассмотрения заявления о госрегистрации прав государственным
регистратором установлено, что поданы другие заявления о регистрации прав на то же
имущество, заявления рассматриваются в порядке их поступления. При этом заявление
рассматривается только после принятия решения государственным регистратором
относительно ранее полученного заявления и внесения им соответствующей записи в
Госреестр прав (ч. 6 ст. 15 Закона № 1952).
Госрегистрация прав и их обременений в результате учинения нотариального действия (дачи
отказа в ней) производится одновременно с таким действием (ч. 9 ст. 15 Закона № 1952).
Датой и временем госрегистрации прав и их обременений считается дата и время
регистрации соответствующего заявления (ч. 12 ст. 15 Закона № 1952).
Снятие с регистрации земельных участков
Государственным кадастровым регистратором может быть отменена горегистрация
земельного участка при разделе или объединении земельных участков или в случае, если в
течение одного года со дня осуществления регистрации участка вещное право на него не
зарегистрировано по вине заявителя. В последнем случае государственный кадастровый
регистратор в 10-дневный срок сообщает об отмене госрегистрации земельного участка
лицу, по заявлению которого осуществлена такая регистрация (ч. 10 ст. 24 Закона № 3613).
Итак, если земельный участок и вещное право на него зарегистрированы, то в случае
отчуждения такого участка вносятся соответствующие изменения в Госреестр прав и эта
информация передается госрегистратором в порядке взаимодействия государственному
кадастровому регистратору для внесения соответствующих изменений в Госземкадастр.
Так, согласно ч. 2 ст. 30 Закона № 3613 орган госрегистрации прав предоставляет органу,
который ведет Госземкадастр, информацию о субъекте права собственности на земельный
участок; субъекте вещного права на земельный участок; госрегистрации права собственности
на земельный участок, права пользования (сервитут) земельным участком, права
постоянного пользования, права аренды (субаренды) земельного участка (с указанием его
целевого назначения); права пользования земельным участком для сельскохозяйственных
потребностей (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций); дате
госрегистрации, регистрационном номере земельного участка в Госреестре прав с указанием
его кадастрового номера и органа, осуществившего госрегистрацию.
В свою очередь орган, который ведет Госземкадастр, предоставляет органу госрегистрации
прав информацию о регистрации земельного участка (дата регистрации, осуществивший ее
орган); кадастровый номер, площадь, место расположения участка и кадастровый план
зарегистрированного земельного участка в электронной (цифровой) форме.
Изменения в сведения о земельном участке (кроме случаев, определенных в ч. 2 ст. 26
Закона № 3613) вносятся в Поземельную книгу по заявлению собственника или
пользователя земельного участка государственной или коммунальной собственности на
основании документации, предусмотренной Законом № 3613 (ч. 3 ст. 26 данного Закона).
По заявлению заказчика документации по землеустройству и оценке земель или ее
разработчика (подается от имени заказчика), если это предусмотрено договором на
выполнение соответствующих работ (далее – заявитель), вносятся сведения (изменения в
них) в Госземкадастр. Заявление вместе с документацией по землеустройству или оценке
земель, электронным и другими документами, подается заявителем государственному
кадастровому регистратору лично или высылается заказным письмом с описью вложения и
уведомлением о вручении.
Внесение сведений (изменений в них) в Госземкадастр осуществляется без подачи
заявления в случае:
·
получения сведений (изменений в них) в порядке информационного взаимодействия с
кадастрами и информационными системами;
·
получения от органов государственной власти и местного самоуправления решений об
утверждении документации по землеустройству и оценке земель;
отнесения земельного участка к землям другой административно-территориальной единицы;
изменения нормативной денежной оценки земельного участка в результате проведения такой
оценки земель административно-территориальных единиц; ограничений в использовании
земель, непосредственно установленных законами и принятыми в соответствии с ними
нормативно-правовыми актами; смены собственников, пользователей земельного участка
согласно данным о зарегистрированных вещных правах в Госреестре прав; утверждения
документации по землеустройству и оценке земель, на основании которой внесены
изменения в сведения о земельном участке, и/или новых (дополнительных) сведений о
земельном участке.
На основании принятого решения о госрегистрации прав и их обременений вносятся записи в
Госреестр прав. Если по решению суда отменяется решение о госрегистрации прав, в
Госреестр прав вносится запись об отмене госрегистрации прав (ст. 26 Закона № 1952).
Итак, земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с
момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей
земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него.
Государственная регистрация вещных прав на земельные участки осуществляется после
государственной регистрации земельных участков в Госземкадастре. Поэтому для
осуществления операций с землей субъектам хозяйствования целесообразно убедиться в
том, что земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании,
зарегистрированы в Госземкадастре, а при выявлении ошибок в площади, границах, месте
расположения участка заявить требования относительно их исправления.
Елена КАНТЕРМАН, юрист, главный редактор
ПРОВЕРКИ
И
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В
СФЕРЕ
Вопросы проверок и привлечения к ответственности всегда волнуют субъектов
хозяйствования, в том числе и в сфере земельного законодательства. Это не удивительно,
поскольку сегодня бывает очень трудно ориентироваться в хитросплетениях и лабиринтах
нашего законодательства, а в сфере земельных правоотношений в последнее время
произошло немало перемен. В этой консультации мы рассмотрим, какие органы в настоящее
время вправе осуществлять проверки соблюдения земельного законодательства и какие
меры ответственности могут быть применены к нарушителям в этой сфере.
Проведение проверок
Общие положения
Законы № 962 (ст. 5) и № 963 (ст. 5) содержат перечень государственных органов, которые
осуществляют государственное регулирование и контроль в области соблюдения земельного
законодательства. В рамках рассматриваемой темы нас будут интересовать госорганы,
которые непосредственно осуществляют проверки соблюдения субъектами хозяйствования
требований земельного законодательства.
Такие проверки в настоящее время проводятся Государственной инспекцией сельского
хозяйства Украины (далее – Госсельхозинспекция) и ее территориальными органами. Эта
инспекция действует на основании Положения № 459.
Госсельхозинспекция уполномочена, в частности, организовывать и осуществлять
государственный надзор (контроль) в части соблюдения земельного законодательства,
использования и охраны земель всех категорий и форм собственности, в том числе
относительно (п. 4 Положения № 459):
·
ведения государственного учета и регистрации земель, достоверности информации о
наличии и использовании земель;
·
выполнения условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы во
время проведения горнодобывающих, геологоразведочных, строительных и других работ,
связанных с нарушением грунтового покрова, своевременного проведения рекультивации
нарушенных земель в объемах, предусмотренных проектом рекультивации земель;
·
соблюдения требований земельного законодательства при приобретении права
собственности на земельные участки по договорам купли-продажи, мены, дарения, залога и
другим гражданско-правовым соглашениям;
·
соблюдения органами государственной власти и местного самоуправления,
юридическими и физическими лицами требований земельного законодательства и
установленного порядка приобретения и реализации права на землю;
·
соблюдения правил, установленного режима эксплуатации противоэрозионных,
гидротехнических сооружений, сохранения защитных насаждений и межевых знаков;
·
проведения землеустройства, выполнения мероприятий, предусмотренных проектами
землеустройства, в частности, соблюдения собственниками и пользователями земельных
участков требований, определенных в проектах землеустройства;
·
размещения, проектирования, строительства и ввода в действие объектов, которые
негативно влияют или могут повлиять на состояние земель;
·
осуществления мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства по защите
земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, засоления,
осолонцевания, осушения, уплотнения и других процессов, которые приводят к ухудшению
состояния земель, а также относительно недопущения собственниками и пользователями
земельных участков порчи земель путем их загрязнения химическими и радиоактивными
веществами и сточными водами, засорения промышленными, бытовыми и другими отходами,
зарастания кустарниками, мелколесьем и сорняками;
·
соблюдения сроков своевременного возврата временно занятых земельных участков и
обязательного выполнения мероприятий по приведению их в состояние, пригодное для
использования по назначению;
·
соблюдения порядка определения и возмещения потерь сельскохозяйственного и
лесохозяйственного производства;
·
использования земельных участков по целевому назначению;
·
соблюдения требований земельного законодательства органами исполнительной
власти и местного самоуправления по вопросам передачи земель в собственность и
предоставления в пользование, в том числе в аренду, изменения целевого назначения,
изъятия, выкупа, продажи земельных участков или прав на них на конкурентных принципах.
Распространяются ли требования
осуществляемые Госсельхозинспекцией?
Закона
№
877
на
проверки,
Да, распространяются. Как известно, основополагающим в сфере контрольно-проверочной
деятельности госорганов является Закон № 877, который определяет сроки, основания,
правила проведения проверок и многое другое. Его нормы распространяются на отношения,
связанные с осуществлением госнадзора (контроля) в сфере хозяйственной деятельности.
Перечень отношений, которые не подпадают под действие Закона № 877, приведен в ст. 2
этого Закона. В указанном перечне нет вопросов земельного законодательства,
следовательно, на проверки соблюдения земельного законодательства нормы упомянутого
документа распространяются, поэтому при проведении проверок Госсельхозинспекция и ее
территориальные органы должны руководствоваться предписаниями данного закона.
Подтверждением того, что в отношении рассматриваемых проверок должны применяться
нормы Закона № 877, является и тот факт, что в Приказе № 424, которым утверждены
Перечень вопросов для осуществления плановых проверок и унифицированная форма акта
проверки, имеется ссылка на этот закон.
Хотим отметить, что в настоящее время нет утвержденного подзаконного акта (порядка,
положения, инструкции и т. п.), который бы детально регламентировал порядок проведения
проверок Госсельхозинспекцией. Поэтому далее при освещении вопросов, касающихся
сроков и других важных моментов, мы будем обращаться к нормам Закона № 877.
Обратите внимание: на сегодня является действующим Порядок № 312, устанавливающий
процедуру проведения проверок по вопросам осуществления государственного контроля за
использованием и охраной земель, однако в нем не учтены последние законодательные
изменения, в том числе относительно органов, уполномоченных проводить проверки. В связи
с этим считаем, что сейчас данным порядком пользоваться не следует.
Полномочия проверяющих
В ходе проверок Госсельхозинспекция (ее должностные лица) имеет право (п. 5 Положения
№ 459):
·
составлять акты проверок, протоколы об административных правонарушениях и
рассматривать в соответствии с законодательством дела об административных
правонарушениях, давать обязательные для выполнения предписания (распоряжения), а
также подавать в установленном законодательством порядке соответствующим органам
материалы проверок для привлечения виновных лиц к ответственности;
·
беспрепятственно обследовать в установленном порядке предприятия, учреждения и
организации всех форм собственности, находящиеся в собственности и пользовании
юридических и физических лиц, для проведения проверок по вопросам, относящимся к
компетенции инспекции;
·
получать в установленном законодательством порядке от центральных и местных
органов исполнительной власти, исполнительных органов АР Крым, органов местного
самоуправления, предприятий, учреждений и организаций независимо от формы
собственности документы, материалы и другую информацию, необходимую для выполнения
возложенных на инспекцию задач;
·
обращаться в органы прокуратуры с ходатайством о представлении в суд иска о
возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также
возврата самовольно или временно занятых земельных участков, срок пользования
которыми истек;
·
вызывать граждан, в том числе должностных лиц, для получения от них устных или
письменных объяснений по вопросам, связанным с нарушением земельного
законодательства;
·
передавать в органы прокуратуры, органы дознания и досудебного следствия акты
проверок и другие материалы о деяниях, в которых усматриваются признаки преступления;
·
проводить в установленных законом случаях фотографирование, звукозапись, кино- и
видеосъемку как вспомогательное средство для предупреждения нарушений земельного
законодательства;
·
запрещать эксплуатацию машин и других технических средств для агропромышленного
комплекса, если их техническое состояние не отвечает требованиям нормативных
документов относительно показателей качества, технологичности и безопасности, охраны
труда и охраны окружающей природной среды, угрожает жизни и здоровью работающих или
создает возможность возникновения аварии.
Виды проверок и законодательные требования к ним
В соответствии с нормами Закона № 877 о соблюдении земельного законодательства могут
проводиться плановые и внеплановые проверки. Информацию об основных требованиях к
проверкам представим в табл. 1.
Таблица 1
Критерии
Плановые проверки
(ст. 5 Закона № 877)
Внеплановые проверки
(ст. 6 Закона № 877)
1
2
3
Срок
проведения
проверки
Для субъектов малого
Для СМП – не более 2 р. д.
предпринимательства (далее – Для остальных субъектов – не более 10 р. д.
СМП) – 5 рабочих дней*
(далее – р. д.).
Для остальных субъектов –
не более 15 р. д.
Документы,
Перед проверкой представители контролирующего органа обязаны (ст. 4, 7
на основании
которых
следует
допускать
к проверке
Закона № 877):
1. Предъявить направление (удостоверение) на проверку, которое должно
в обязательном порядке содержать сведения, предусмотренные законом
(копию направления они обязаны отдать субъекту хозяйствования).
2. Предъявить служебное удостоверение.
3. Расписаться в Журнале проверок (при его наличии на предприятии)
Не позднее чем за 10 дней
до начала проверки субъекту
хозяйствования должно быть
направлено уведомление
о проведении проверки
Документы,
составляемые
по
результатам
проверки
О проведении внеплановой проверки субъекта
хозяйствования заранее не уведомляют. В ходе
проверки контролирующий орган вправе
проверять только те вопросы, которые
послужили основанием для ее проведения
В случае выявления нарушений по результатам проверки составляется акт,
который должен иметь необходимые сведения, предусмотренные ч. 6 ст. 7
Закона № 877. На основании такого акта контролирующий орган составляет
в течение 5 рабочих дней после завершения проверки предписание об
устранении нарушений, распоряжение или иной распорядительный документ.
* Законом № 877 продление указанных сроков как для плановых, так и для внеплановых проверок
не допускается.
Плановые проверки
Основаниями для проведения плановой проверки является включение субъекта
хозяйствования в годовой или квартальный план. Как было отмечено выше,
унифицированная форма акта проверки и перечень вопросов, которые могут проверяться в
ходе плановых проверок, утверждены Приказом № 424. В табл. 2 на следующей странице
приведем перечень вопросов, подлежащих плановому контролю.
Обратите внимание: данный перечень является исчерпывающим, и другие вопросы не
могут проверяться в ходе плановых проверок.
Таблица 2
№
Вопросы, которые могут проверяться в ходе плановой проверки
п/п
1
2
1 Наличие документов, удостоверяющих право собственности или право пользования
земельным участком
2 Соблюдение границ земельного участка, закрепленного в натуре (на местности) межевыми
знаками установленного образца
3 Соблюдение требований земельного законодательства в процессе заключения гражданскоправовых договоров, передачи в собственность, предоставления в пользование, в т. ч.
и в аренду, изъятия (выкупа) земельных участков
4 Выполнение требований об использовании земельных участков по целевому назначению
5 Наличие самовольно занятых земель
6 Проведение собственниками земельных участков и землепользователями мероприятий,
предусмотренных в проектах землеустройства
7 Наличие специального разрешения органов, которые осуществляют государственный
контроль за использованием и охраной земель, на снятие и перенос почвенного покрова
земельного участка (в случаях, предусмотренных законодательством)
8 Выполнение условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы во
время проведения горнодобывающих, геологоразведочных, строительных и других работ,
связанных с нарушением почвенного покрова (в случае осуществления таких работ)
9 Своевременность проведения рекультивации нарушенных земель в объемах,
предусмотренных проектом рекультивации земель
10 Соблюдение правил, установленного режима эксплуатации противоэрозионных,
гидротехнических сооружений, сохранения защитных насаждений
11 Сохранение межевых знаков
12 Соблюдение сроков своевременного возврата временно занятых земельных участков
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
и обязательного выполнения мероприятий по приведению их в состояние, пригодное для
использования по назначению
Осуществление мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства по защите
земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления,
осолонцевания, пересушивания, уплотнения, зарастания сорняками, кустарниками
и мелколесьем
Недопущение собственниками и пользователями земельных участков порчи земель путем их
загрязнения химическими и радиоактивными веществами и сточными водами, засорения
промышленными, бытовыми и другими отходами
Размещение, проектирование, строительство и ввод в действие объектов, которые негативно
влияют или могут повлиять на состояние земель
Соблюдение установленного законодательством порядка определения и возмещения потерь
сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (при их наличии)
Проверка причинения вреда земельным ресурсам вследствие:
– самовольного занятия земельного участка;
– использования земельного участка не по целевому назначению;
– снятия почвенного покрова (плодородного слоя почвы) без специального разрешения;
– непроведения рекультивации нарушенных земель
Изменение показателей качественного состояния почв в результате проведения
хозяйственной деятельности на землях сельскохозяйственного назначения
Своевременность проведения мероприятий по сохранению, воссозданию и повышению
плодородия почв, предусмотренных проектом землеустройства
Соблюдение стандартов и нормативов при осуществлении противоэрозионных,
агротехнических, агрохимических, мелиоративных и других мероприятий, связанных с
охраной земель, сохранением и повышением плодородия почв
Соблюдение требований проектов землеустройства, которые обеспечивают экологоэкономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий
Соблюдение требований о выполнении предписаний, выданных по результатам ранее
осуществленных контрольных мероприятий
Соблюдение требований относительно беспрепятственного обследования земельных
участков, которые находятся в собственности или пользовании субъектов хозяйствования
Соблюдение требований о подаче субъектами хозяйствования (собственниками
и пользователями земельных участков) представителям органов, осуществляющих
госконтроль за использованием и охраной земель, документов, материалов и другой
информации, необходимой для проверки состояния использования и охраны земель
и соблюдения требований земельного законодательства
Хотим обратить ваше внимание и на частоту плановых проверок. На основании
утвержденных Постановлением № 477 критериев оценки степени риска от осуществления
деятельности субъектами хозяйствования и определяется периодичность проведения
плановых мероприятий по контролю за использованием и охраной земель. В соответствии с
этим документом все субъекты хозяйствования, использующие земли, подразделяются на
три категории (в зависимости от вида земли и характера деятельности), плановые проверки
которых проводятся с такой периодичностью:
·
субъектов с высокой степенью риска – не чаще одного раза в год;
·
со средней степенью риска – не чаще одного раза в два года;
·
с низкой степенью риска – не чаще одного раза в пять лет.
Внеплановые проверки
Основания для осуществления этого вида проверок определены ст. 6 Закона № 877. К ним
относятся:
·
представление субъектом хозяйствования письменного заявления о проведении
проверки по его желанию;
·
выявление и подтверждение недостоверности данных, заявленных в документах
обязательной отчетности;
·
проверка выполнения предписаний, распоряжений или других документов об
устранении нарушений требований законодательства, выданных по результатам плановых
проверок;
·
обращение физических и юридических лиц с жалобами о нарушении субъектом
хозяйствования норм законодательства;
·
непредставление в установленный срок субъектом хозяйствования документов
обязательной отчетности без уважительных причин, а также письменных объяснений о
причинах непредставления таких документов;
·
наступление аварии, смерти пострадавшего в результате несчастного случая или
профзаболевания, которое было связано с деятельностью субъекта хозяйствования.
Ответственность
За нарушения в сфере земельного законодательства предусмотрены различные виды
ответственности: административная, уголовная, гражданская. Рассмотрим детальнее
некоторые меры ответственности, установленные законодательством.
Административная ответственность. В табл. 3 приведем информацию об
административных санкциях, чаще всего применяемых на практике за нарушения земельного
законодательства.
Таблица 3
Суть правонарушения
Санкция
Норма
КУоАП
3
Ст. 52
1
2
Порча сельскохозяйственных и других земель,
Штраф в размере:
загрязнение их химическими и радиоактивными
– на граждан – от 20 до 80
веществами, нефтью и нефтепродуктами,
НМДГ* (от 340 до 1 360 грн.);
неочищенными сточными водами, производственными – на должностных лиц – от 50
и другими отходами, неприменение мер по борьбе
до 100 НМДГ (от 850 до
с сорняками
1 700 грн.)
Использование земель не по целевому назначению,
Штраф в размере:
Ст. 53
невыполнение природоохранного режима
– на граждан – от 5 до 25
использования земель, размещение, проектирование, НМДГ (от 85 до 425 грн.);
строительство, ввод в действие объектов, негативно
– на должностных лиц – от 15
влияющих на состояние земель, неправильная
до 30 НМДГ (от 255 до
эксплуатация, уничтожение или повреждение
510 грн.)
противоэрозионных гидротехнических сооружений,
защитных лесонасаждений
* Здесь и далее НМДГ – не облагаемый налогом минимум доходов граждан, размер которого
составляет 17 грн. (п. 5 подразд. 1 разд. ХХ НК).
Самовольное занятие земельного участка
Штраф в размере:
Ст. 531
– на граждан – от 10 до 50
НМДГ (от 170 до 850 грн.);
– на должностных лиц – от 20
до 100 НМДГ (от 340 до
1 700 грн.)
Искажение данных земельного кадастра и сокрытие
Штраф на должностных лиц
Ст. 532
информации о состоянии земель, размерах,
в размере от 5 до 20 НМДГ
количестве земельных участков, наличии земель
(от 85 до 340 грн.)
запаса или резервного фонда
Нарушение сроков возврата временно занимаемых
земель, невыполнение обязанностей по приведению
их в состояние, пригодное для использования по
назначению
Непроведение рекультивации нарушенных земель
Отклонение от утвержденных в установленном
порядке проектов землеустройства
Использование земельных участков
сельхозназначения для ведения товарного
сельскохозяйственного производства без
утвержденных в случаях, определенных законом,
проектов землеустройства, которые обеспечивают
эколого-экономическое обоснование севооборота
и упорядочение угодий
Уничтожение гражданами межевых знаков границ
землепользований
Штраф в размере:
– на граждан – от 10 до 20
НМДГ (от 170 до 340 грн.);
– на должностных лиц – от
15 до 30 НМДГ (от 255 до
510 грн.)
Штраф в размере:
– на граждан – от 5 до 10
НМДГ (от 85 до 170 грн.);
– на должностных лиц – от 10
до 30 НМДГ (от 170 до
510 грн.)
Штраф в размере:
– на граждан – от 5 до 20
НМДГ (от 85 до 340 грн.);
– на должностных лиц – от 15
до 30 НМДГ (от 255 до
510 грн.)
Штраф в размере:
– на граждан – от 50 до 100
НМДГ (от 850 до 1 700 грн);
– на должностных лиц – от 300
до 500 НМДГ (от 5 100 до
8 500 грн.)
Ч. 1
ст. 54
Штраф на граждан в размере
от 5 до 10 НМДГ (от 85 до
170 грн.)
Ст. 56
Ч. 2
ст. 54
Ч. 1
ст. 55
Ч. 2
ст. 55
Кроме того, за нарушения в сфере земельного законодательства могут применяться также
меры уголовной ответственности, предусмотренные УК, например:
·
ст. 1971 – за самовольное занятие земельных участков. Уголовная ответственность по
данной статье применяется при наличии соответствующих квалифицирующих признаков,
таких как нанесение значительного ущерба, совершение правонарушения группой лиц или
лицами,
ранее
судимыми.
При
отсутствии
этих
признаков
применяется
админответственность, о которой мы сказали в табл. 3;
·
ст. 239 – за загрязнение или уничтожение земель;
·
ст. 254 – бесхозяйное использование земель.
В настоящее время проверки соблюдения земельного законодательства осуществляются
Госсельхозинспекцией и ее территориальными органами по правилам, установленным
Законом № 877. К нарушителям земельного законодательства чаще всего применяются
меры административной ответственности (админштрафы).
Вячеслав РАДЗИВИЛОВ, юрист
ПРИОБРЕТЕНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОГО
ПРАВОВЫЕ НЮАНСЫ
УЧАСТКА:
Земельные участки несельскохозяйственного назначения могут покупаться и продаваться.
При осуществлении операций с землей у субъектов хозяйствования, как правило, возникает
множество вопросов, связанных с их правовым оформлением. В этой консультации мы
поговорим о том, как правильно оформить договор купли-продажи земельных участков.
Общие положения
Для начала напомним, что земельные участки могут быть в собственности, в постоянном
пользовании или в аренде. Различают три формы собственности: государственная
(собственник – государство), коммунальная (собственник – территориальная громада) и
частная. Частными собственниками земель несельскохозяйственного назначения могут быть
граждане, юридические лица – резиденты, иностранные граждане и юридические лица, а
также совместные предприятия (при участии иностранных юридических и физических лиц).
Право собственности означает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается
имуществом по своему усмотрению. Именно собственник может продать, подарить,
обменять, передать в аренду, заложить свое имущество. Другими словами, в отношении
имущества собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону. При
этом необходимо соблюдать установленные законом ограничения, а именно:
·
запрещена продажа земель сельскохозяйственного назначения до 01.01.16 г. (п. 15
Переходных положений ЗК);
·
юридические лица могут приобретать в собственность землю исключительно для
осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 82 ЗК);
·
запрещено иностранным гражданам и юрлицам, лицам без гражданства, совместным
предприятиям иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения (ч. 3 и 4 ст.
82 ЗК).
Получить в собственность земельный участок можно в результате: заключения
гражданско-правового договора на участок (купли-продажи, мены, дарения); приватизации
участка; получения наследства; получения взноса в уставный капитал предприятия;
приобретения недвижимости.
Обратите внимание: начиная с 01.01.13 г. земельный участок может быть объектом
гражданско-правовых договоров только после внесения сведений о нем сначала в
Государственный земельный кадастр с присвоением ему кадастрового номера (далее –
Госземкадастр), а затем в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
и их обременений (далее – Госреестр вещных прав).
Все права на земельные участки (собственности, постоянного пользования, аренды)
возникают у лица только после государственной регистрации таких прав, которая
осуществляется в соответствии с Законом № 1952. Следует учесть, что с 01.01.13 г. порядок
оформления таких прав изменился. Госрегистрацию вещных прав на земельные участки
осуществляют государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и нотариусы.
При этом оформление прав на земельные участки фиксируется в Госреестре вещных прав, а
формирование самих земельных участков – в Госземкадастре.
Орган госрегистрации прав по местонахождению недвижимости регистрирует права на нее и
выдает свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Переход
права собственности на недвижимость регистрируют нотариусы. При удостоверении
договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества и земельных участков, а
также оформлении наследства нотариус вносит соответствующие сведения в Госреестр
вещных прав.
Рассмотрим наиболее распространенные основания для приобретения земельного участка.
Приобретение земли по договору купли-продажи
Документальное оформление этой операции зависит прежде всего от формы собственности
земельного участка.
Приобретение земли, находящейся в частной собственности у физического или
юридического лица
Операция купли-продажи земельного участка оформляется договором. Существенными
условиями любого договора купли-продажи являются предмет продажи и цена. Условия
договора купли-продажи земельного участка стороны определяют самостоятельно, однако в
тексте договора исходя из требований ст. 132 ЗК нужно обязательно указать:
·
название сторон (фамилию, имя и отчество гражданина, наименование юридического
лица в соответствии с его регистрационными документами);
·
вид договора;
·
предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади,
целевого назначения, состава угодий, правового режима);
·
документ, подтверждающий право собственности на земельный участок
(государственный акт; гражданско-правовой договор – если участок приобретен в
собственность из земель частной собственности без изменений пределов и целевого
назначения; свидетельство о праве на наследство);
·
сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
·
сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования
земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитут). Обратите внимание:
переход права собственности на земельный участок не прекращает действия установленных
ограничений (обременений), но о наличии таких ограничений и их содержании нотариус
сообщает в тексте договора;
·
договорную цену;
·
права и обязанности сторон;
·
кадастровый номер земельного участка;
·
момент перехода права собственности на земельный участок.
Важный нюанс: земельные участки могут находиться в общей совместной собственности
(ст. 89 ЗК), поэтому при намерении продать часть участка совладельцы должны разделить
его между собой и получить государственный акт на свою часть. Если этого не сделать,
участок будет по-прежнему числиться под одним кадастровым номером и продать его
частями будет невозможно.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит обязательному
удостоверению нотариусом. Текст договора переносится на нотариальный бланк, на
котором ставится удостоверительная надпись. Для осуществления этой операции нотариусу
потребуются:
·
документ, подтверждающий право собственности на землю;
·
извлечение из Госреестра вещных прав (ст. 28 Закона 1952);
·
отчет о проведении экспертной оценки земельного участка.
Заметим, что при удостоверении договора надо уплатить госпошлину, которая
рассчитывается исходя из цены договора, но не ниже экспертной оценки и не ниже 17 грн.
(пп. «б», «д» п. 3 ст. 3 Декрета № 7-93). Сама цена участка в договоре может быть любой,
даже меньше экспертной оценки.
После удостоверения договора нотариус ставит отметку на правоустанавливающем
документе на земельный участок о переходе права собственности (п. 3 и 4 Порядка № 439), а
также вносит данные в Госреестр вещных прав. Договор вступает в силу с момента его
нотариального удостоверения.
Приобретение государственной или коммунальной земли
Граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования
земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по
решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления либо по
результатам аукциона (земельных торгов) (ч. 1 ст. 116 ЗК). Напомним, торги не проводятся в
случаях, предусмотренных ст. 134 ЗК, например, когда участок выкупает собственник
расположенной на участке недвижимости или при создании озелененных территорий общего
пользования.
Процедура приобретения земли через аукцион (земельные торги) осуществляется
следующим образом. Сначала организатор аукциона (как правило, орган государственной
власти или местного самоуправления) размещает информацию о местонахождении и
размере участка, стартовой цене, времени и месте проведения торгов. Все желающие (то
есть потенциальные покупатели) должны подать заявление, уплатить регистрационный и
гарантийный взносы, а также заключить с организатором аукциона соглашение об участии в
аукционе. Все эти действия необходимо выполнить минимум за три дня до аукциона.
Покупатель, предложивший наибольшую цену, становится победителем аукциона. С ним
организатор аукциона заключает договор купли-продажи участка, который также должен быть
заверен нотариусом. Для получения государственного акта на право собственности на
земельный участок нужно полностью уплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи
участка (кроме случаев, когда по договору покупателю предоставлена рассрочка платежа).
В случае приобретения земли без аукциона потенциальный покупатель подает заявление
в исполком местного совета или госадминистрацию (ст. 128 ЗК). В заявлении указываются:
месторасположение, целевое назначение, размеры и площадь участка, согласие заключить
договор об уплате авансового взноса. Сумма уплаченного аванса будет засчитана в цену
продажи. Цена участка определяется на основании экспертной оценки. К заявлению
прилагаются: документ, подтверждающий право пользования участком (при наличии), и
документ о праве собственности на здание, копия устава (для юридических лиц), копия
документа, удостоверяющего личность (для физических лиц). По итогам рассмотрения
заявления принимается решение о разработке проекта землеустройства относительно
отвода участка (если такого проекта не было) и/или о проведении экспертной оценки
земельного участка.
Основанием для заключения договора купли-продажи является решение местного совета
или госадминистрации о продаже участка. Договор также подлежит нотариальному
удостоверению. Для получения государственного акта на право собственности на земельный
участок собственник должен представить документ об оплате суммы, установленной
договором, или об уплате первого взноса (кроме случаев, когда продажа осуществлена с
рассрочкой платежа).
Приобретение недвижимости с землей
Еще в 2009 году появилась норма, регулирующая судьбу земельного участка в случае
приобретения расположенного на нем недвижимого имущества (ст. 120 ЗК и ст. 377 ГК). Так,
к лицу, которое приобрело право собственности на здание, переходит и право собственности
или пользования на земельный участок (его часть), на котором оно расположено, без
изменения целевого назначения участка. Данная норма действует даже в том случае, если, к
примеру, в договоре купли-продажи здания фигурировал только один предмет договора –
здание. Таким образом, продажа здания, по сути, является основанием для прекращения
права собственности на землю или пользования землей и действия договора аренды на
землю. А новый собственник здания становится новым собственником или пользователем
земли на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца здания.
Обратите внимание: кроме существенных условий (предмет, цена, условия, предложенные
сторонами) в договоре купли-продажи здания необходимо указать кадастровый номер
земельного участка под зданием (ст. 120 ЗК). Заключение договора, предусматривающего
приобретение права собственности на здание, которое связано с переходом права на часть
земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный
участок и присвоения ей отдельного кадастрового номера.
Заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательному
нотариальному удостоверению, а полученные права собственности на здание –
государственной регистрации. Только после этого можно говорить о возникновении прав
на недвижимое имущество.
Но можно ли считать, что у нового собственника здания уже возникло право на земельный
участок, а значит, и обязанность уплаты земельного налога или арендной платы (если
участок был передан в аренду)?
Несмотря на установленный ст. 120 ЗК автоматический переход прав на земельный участок
при переходе права собственности на расположенное на нем здание, говорить о
возникновении прав на землю рано. Это объясняется тем, что согласно ст. 125 ЗК право
собственности на землю, право постоянного пользования или право аренды земельного
участка возникают только после их госрегистрации. Таким образом, пока новый собственник
здания не получит государственный акт на землю или не зарегистрирует на себя договор
аренды, формально землепользователем или собственником земли будет считаться прежний
владелец здания, который и должен платить земельный налог (арендную плату за землю),
ведь по данным Госземкадастра он является собственником или пользователем земли.
Покупатель недвижимого имущества вправе требовать оформления соответствующих прав
на земельный участок, занятый недвижимостью, с момента госрегистрации перехода права
собственности на недвижимое имущество (п. 3.4 Постановления № 6).
С учетом изложенного рекомендуем при заключении договора купли-продажи недвижимости
сразу решать вопрос с землей, зафиксировав в договоре конкретные обязанности сторон и
сроки их выполнения:
·
если земля под зданием находится в частной собственности продавца, то можно либо
заключить отдельный договор купли-продажи земельного участка, либо в одном договоре
указывать два предмета (здание и участок, на котором оно расположено), каждый со своей
стоимостью. При этом в договоре надо обязательно отразить условия, которые согласно ст.
132 ЗК должны фигурировать в сделках в отношении земельных участков;
·
если земля находилась в постоянном пользовании, то ее собственник должен
обратиться в местный совет или орган государственной власти с заявлением о
добровольном отказе от права постоянного пользования (ч. 3 ст. 142 ЗК). Затем новый
собственник земли сможет либо арендовать, либо выкупить земельный участок;
·
если земля находилась в аренде у прежнего владельца здания, то он должен
инициировать расторжение договора аренды, а новый владелец – заключение нового
договора.
При оформлении операций с земельными участками необходимо уделять особое внимание
составлению документов. Следует помнить, что удостоверение у нотариуса договора
купли-продажи земельного участка или недвижимого имущества еще не означает
возникновения у приобретателя права собственности на эти объекты. Вместе с тем сам
договор уже будет считаться вступившим в силу.
Дополнительно необходимо пройти процедуру государственной регистрации полученных
прав в Госреестре вещных прав.
При продаже здания порядок дальнейшего переоформления прав на участок под ним
может зависеть от действий прежнего владельца здания. В этом случае рекомендуем в
договоре купли-продажи здания указать, какие действия должен выполнить продавец,
подкрепив их сроками и ответственностью.
Марина ВЛАДИМИРСКАЯ, редактор направления «Бухгалтерский учет и налогообложение»
ПРИОБРЕТЕНИЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА
УЧАСТКОВ:
Операции по приобретению земли представляют определенные трудности не только с
правовой точки зрения. Учетные аспекты этих операций также имеют свои нюансы, связанные
с классификацией и оценкой приобретаемого объекта, которые, в свою очередь, зависят от
условий договора купли-продажи и цели использования земли. Как правильно отразить
приобретение земли в учете, читайте в этой консультации.
Земля как отдельный объект учета
Земельные участки, которые приобретаются отдельно от недвижимости, рассматриваются как
отдельный объект учета.
Бухгалтерский учет
Прежде всего необходимо обратить внимание на момент зачисления такого актива на баланс.
Напомним, активы отражаются в балансе в том случае, если они контролируются
предприятием в результате прошлых событий и ожидается, что их использование приведет к
получению экономических выгод в будущем (п. 3 П(С)БУ 1). В отношении земельного участка
это требование будет соблюдаться, только когда такой участок принадлежит предприятию на
основании документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, и его
стоимость может быть достоверно определена (Письмо № 25949).
Согласно ст. 125 и 126 ЗК право на земельный участок возникает после получения его
собственником государственного акта на право собственности на землю и государственной
регистрации такого права (подробнее читайте на с. 17 этого издания). До получения
указанного акта все расходы учитываются в составе капитальных инвестиций.
Классификация объектов
Классификация приобретенных земельных участков зависит от направления их дальнейшего
использования, а именно:
·
земля – объект основных средств (далее – ОС). Определяется так при использовании
для производства или поставки товаров, предоставления услуг или в административных целях
(п. 5.1 П(С)БУ 7). Учет таких объектов ведется на субсчете 101 «Земельные участки»;
·
земля – объект инвестиционной недвижимости. Классифицируется так, если в
дальнейшем планируется получение арендных платежей и/или увеличение собственного
капитала, а не использование для производства или поставки товаров, предоставления услуг
или в административных целях в процессе обычной деятельности (п. 4 П(С)БУ 32). Учет таких
объектов ведется на субсчете 100 «Инвестиционная недвижимость»;
·
земля – объект необоротных активов, предназначенных для продажи. Приобретаются
предприятием для продажи, могут быть признаны таковыми при соблюдении условий,
предусмотренных п. 3 разд. II П(С)БУ 27 (п. 1 данного стандарта). Такие объекты учитываются
на субсчете 286 «Необоротные активы и группы выбытия, содержащиеся для продажи».
Формирование первоначальной стоимости
Поскольку земельные участки могут быть классифицированы по-разному, их первоначальная
стоимость также будет различной.
Земля – объект ОС. Все приобретенные ОС зачисляются на баланс предприятия по
первоначальной стоимости (п. 7 П(С)БУ 7). Порядок определения первоначальной стоимости
ОС зависит от способа приобретения земельного участка в собственность.
Если земельный участок приобретается за денежные средства, то согласно п. 8 П(С)БУ 7 в
его первоначальную стоимость входят:
·
суммы, уплаченные продавцу;
·
регистрационные сборы, госпошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи
с приобретением (получением) прав на объект ОС;
·
суммы косвенных налогов, начисленных (уплаченных) в связи с приобретением ОС
(если они не возмещаются предприятию);
·
прочие расходы, непосредственно связанные с доведением ОС до состояния, в котором
они пригодны для использования с запланированной целью.
Следовательно, расходы на приобретение земельного участка (на уплату госпошлины, оплату
услуг нотариуса, выдачи госакта на право собственности на землю и др.) включаются в
первоначальную стоимость объекта.
Обращаем внимание: пенсионный сбор в размере 1 % стоимости недвижимого имущества в
случае приобретения земельного участка не уплачивается, поскольку земля не является
объектом для начисления этого сбора (п. 9 ст. 1 Закона № 400).
Если земельный участок покупается на аукционе (земли государственной и коммунальной
формы собственности), то предприятие должно уплатить (ст. 135 ЗК): гарантийный взнос,
который засчитывается победителю аукциона в счет оплаты приобретенного участка;
регистрационный взнос, который считается платой устроителю аукциона и не возвращается
участникам торгов.
Предприятие, приобретающее земельный участок государственной или коммунальной
собственности, относит эти расходы в состав его первоначальной стоимости.
Если земельный участок приобретается с привлечением кредитных средств, следует
помнить, что финансовые расходы не включаются в первоначальную стоимость ОС (п. 8 П(С)
БУ 7). Исключение составляют финансовые расходы, которые входят в себестоимость
квалификационных активов в соответствии с П(С)БУ 31. Ввиду того что земля не является
таким активом, капитализировать финансовые расходы предприятие не должно.
При приобретении земельного участка не за денежные средства, а другим способом его
первоначальная стоимость определяется (П(С)БУ 7):
·
по справедливой стоимости – при бесплатном получении (п. 10);
·
по согласованной учредителями справедливой стоимости объекта – при передаче в
качестве взноса в уставный капитал (п. 10);
·
по остаточной стоимости переданного объекта – при обмене подобными активами (т. е.
земельными участками). Если остаточная стоимость переданного объекта превышает его
справедливую стоимость, то первоначальной стоимостью приобретенного земельного участка
является справедливая стоимость переданного объекта с включением разницы в расходы
отчетного периода (п. 12);
·
по справедливой стоимости переданного немонетарного актива, увеличенной
(уменьшенной) на сумму денежных средств или их эквивалентов, которые были переданы
(получены) во время обмена, – при обмене неподобными активами (п. 13).
Для всех этих способов общим является то, что в первоначальную стоимость земельного
участка включаются расходы, связанные с приобретением (получением) прав на объект ОС.
Отметим, что справедливая стоимость земли – это ее рыночная стоимость (п. 4.1 приложения
к П(С)БУ 19). При этом рыночная оценка будет соответствовать экспертной (п. 1, 3 Методики
№ 1531).
Земля – объект инвестиционной недвижимости. Земельный участок, приобретенный как
объект инвестиционной недвижимости, зачисляется на баланс предприятия по
первоначальной стоимости (п. 9 П(С)БУ 32). Перечень расходов, включаемых в
первоначальную стоимость в зависимости от способа приобретения объекта, приведен в п.
10–13 П(С)БУ 32. В дальнейшем на дату баланса инвестиционная недвижимость отражается
по справедливой стоимости, а если справедливую стоимость достоверно определить
невозможно, тогда по первоначальной стоимости за минусом начисленной амортизации (п. 16
П(С)БУ 32). Однако считаем, что для земельных участков, признанных инвестиционной
недвижимостью, условие о начислении амортизации выполняться не должно, поскольку
стоимость земли как ОС не является объектом амортизации (земля не имеет определенного
срока полезного использования и обладает свойством самостоятельно восстанавливать свои
полезные свойства).
Земля – объект необоротных активов, предназначенных для продажи. Приобретаемые
земельные участки, содержащиеся для продажи, зачисляются на баланс по стоимости
приобретения, которая определяется в соответствии с П(С)БУ 9 «Запасы» (п. 8 П(С)БУ 27).
Амортизация на них не начисляется. На дату баланса земельный участок учитывается по
наименьшей из двух величин – балансовой стоимости или чистой стоимости реализации.
Налоговый учет
Для целей налогового учета классификация, предусмотренная для бухгалтерского учета, не
имеет значения. Здесь важно, как приобретается земельный участок – как отдельный объект
или вместе с недвижимостью.
Налог на прибыль. Налоговый учет операций с землей регламентируется специальной ст.
147 НК. В частности, п. 147.1 НК предусмотрено ведение отдельного учета операций покупки и
продажи земли как отдельного объекта собственности. При этом расходы, связанные с таким
приобретением, не включаются в расходы отчетного периода и не подлежат амортизации. Эти
расходы налогоплательщик сможет учесть при дальнейшей продаже объекта.
Обращаем внимание: к расходам, связанным с приобретением земельного участка,
относятся также и все сопутствующие расходы (например, уплата госпошлины, оплата услуг
землеустроительных организаций и др.).
НДС. Операции поставки земельных участков как отдельного объекта освобождаются от
налогообложения (пп. 197.1.21 НК). Учтите, если земельный участок используется
покупателем в налогооблагаемых операциях в рамках своей хозяйственной деятельности,
НДС, который входит в стоимость сопутствующих такой покупке услуг, включается в состав
налогового кредита.
ПРИМЕР 1
Предприятие в 2013 году приобрело по договору купли-продажи земельный участок
договорной стоимостью 1 500 000 грн. Участок планируется сдавать в аренду.
Учет операций у покупателя земельного участка будет таким:
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
1
2
3
4
5
6
7
8
Акты
152
30 000
–
–*
1
Понесены расходы, связанные
Доход Расходы
с оформлением прав
собственности на земельный
участок (сумма условная)
2
3
4
Отражен налоговый кредит
по НДС (в части стоимости
налогооблагаемых работ (услуг)
по оформлению земельного
участка)
Получен земельный участок,
приобретенный по договору куплипродажи
Включен земельный участок
в состав инвестиционной
недвижимости
выполненных
работ
(оказанных
услуг)
Налоговая
накладная
641
685
2 000
–
–
Акт типовой
формы
№ ОЗ-1*
152
631
1 500 000
–
–**
Госакт
на право
собственности
на земельный
участок
100
152
1 530 000
–
–
* Утверждена Приказом № 352.
** Эти расходы могут быть учтены в дальнейшем при продаже такого участка.
Приобретение земли вместе с недвижимостью
Особенности учета земельных участков, которые находятся под объектами недвижимости,
связаны с нюансами перехода и оформления права собственности на землю. При покупке
недвижимости право собственности на участок под ней может переходить автоматически (ст.
120 ЗК и ст. 377 ГК). Это означает, что моментом перехода прав собственности на земельный
участок будет считаться момент перехода прав собственности на объект недвижимости.
Однако фактически предприятию все равно надо оформить акт на право собственности на
землю.
Бухгалтерский учет
Земельный участок под объектом недвижимости отражается как отдельный объект в порядке,
описанном выше (п. 4 П(С)БУ 7). При этом если в договоре отдельно не показана стоимость
земельного участка, то может возникнуть вопрос, по какому критерию разделить общую
стоимость недвижимости с землей на составляющие. Рекомендуем в этом случае
ориентироваться на рыночную стоимость земельного участка.
Налоговый учет
Налог на прибыль. Для налогообложения операций по приобретению земельного участка с
находящимся на нем объектом недвижимости НК предусмотрены особые правила. А именно:
амортизации подлежит только стоимость объекта недвижимости, которая определяется в
сумме, не превышающей обычную цену, без учета стоимости земли (п. 147.3 НК). Значит,
земельный участок должен учитываться отдельно по правилам, установленным для земли как
самостоятельного объекта собственности. Поэтому на земельные участки, приобретенные с
находящейся на них недвижимостью, амортизация не начисляется.
НДС. Поставка земельных участков освобождается от обложения НДС, за исключением
земельных участков, находящихся под объектами недвижимости и включенных в их стоимость
(пп. 197.1.21 НК). Следовательно, при приобретении земельного участка покупатель не имеет
права на налоговый кредит, если отчуждается участок, расположенный под объектом
недвижимости, как отдельный объект. При этом количество заключенных договоров куплипродажи такого участка и объекта недвижимости не имеет значения: один договор на
приобретение земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, или два
договора, заключенных отдельно на приобретение земельного участка и отдельно на объект
недвижимости (Письмо № 16675). Если же предмет договора один – объект недвижимости, а
земельный участок не является предметом договора, то операция поставки подлежит
обложению НДС, и значит, покупатель имеет право на налоговый кредит по НДС. Конечно, при
использовании объекта в налогооблагаемых операциях в рамках хозяйственной деятельности
и при наличии налоговой накладной от продавца.
ПРИМЕР 2
Предприятие в 2013 году приобрело по договору купли-продажи здание цеха вместе
с земельным участком. Предметом договора купли-продажи является здание,
стоимость которого по договору – 3 000 000 грн. (в т. ч. НДС 20 % – 500 000 грн.).
Здание используются в операционной деятельности налогоплательщика в
налогооблагаемых операциях. Экспертная оценка земельного участка составляет 1
800 000 грн.
Учет операций у покупателя будет таким:
(грн.)
№
п/п
Содержание операции
Первичные документы
1
2
1
Отражены расходы,
связанные
с оформлением прав на
земельный участок
и здание (сумма условная)
Отражен налоговый
кредит по НДС (в части
стоимости
налогооблагаемых работ
(услуг) по оформлению
земельного участка
и здания)
Получен объект
недвижимости,
приобретенный по
договору купли-продажи
2
3
4
Отражен налоговый
кредит по НДС
5
Включены в состав ОС:
– здание
– земельный участок
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
Дт
Кт
Сумма
3
4
5
6
7
8
Акты выполненных
работ (оказанных
услуг)
152
25 000*
–
–
Налоговая накладная
641
685
1 500
–
–
Акт типовой
формы № ОЗ-1
152
631
2 500 000
–
–
Налоговая накладная
641
631
500 000
–
–
103
101
707 000
1 818 000
–
–
–**
152
Госакт на право
собственности
Госакт на право
собственности на
земельный участок
Доход Расходы
–***
* Расходы, связанные с оформлением земельного участка и здания, необходимо распределить
между объектами ОС. Если расходы невозможно прямо отнести к конкретному объекту, их можно
распределить пропорционально стоимости этих объектов. В нашем примере это можно сделать так:
на оформление здания – 7 000 грн. (25 000 грн. х 700 000 грн. : 2 500 000 грн.), на оформление
земельного участка – 18 000 грн.
** В налоговом учете расходы на приобретение здания в сумме 707 000 грн. подлежат амортизации.
*** Расходы, связанные с приобретением земельного участка, учитываются в дальнейшем только
при его продаже.
При приобретении земельных участков в бухучете их надо классифицировать в зависимости
от направления использования. Такие объекты могут быть отнесены либо к ОС, либо к
инвестиционной недвижимости, либо к необоротным активам, предназначенным для
продажи. При формировании первоначальной стоимости объекта в ее состав включаются
также расходы на оформление прав собственности на объект. Кроме того, при покупке
недвижимости вместе с земельным участком под ней для определения объекта обложения
налогом на прибыль и НДС важно, чтобы в договоре купли-продажи было указано два
предмета договора (земля и здание). Такой подход поможет покупателю без
дополнительной оценки земельного участка сформировать его первоначальную стоимость
для целей учета.
Зинаида ОМЕЛЬНИЦКАЯ, редактор направления «Бухгалтерский учет и налогообложение»
ВЫБЫТИЕ
АСПЕКТЫ
ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ:
УЧЕТНЫЕ
При принятии решения об отчуждении земельного участка, находящегося в собственности
предприятия, нужно учесть ряд нюансов. В консультации мы рассмотрим правила учета
операций по отчуждению земельных участков, в том числе и тех, на которых расположены
объекты недвижимости.
Общие положения
Покупать и продавать можно только земли несельскохозяйственного назначения.
Собственниками земельных участков могут быть как юридические, так и физические лица.
Отчуждение земельных участков юрлицами может осуществляться на основании гражданскоправовых сделок: договоров купли-продажи, мены (бартера), дарения и т. п., а также путем
их внесения в уставный капитал (ч. 1 ст. 82 ЗК).
Напомним, право собственности на объекты недвижимости, а также прекращение и переход
этих прав подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 182 ГК), которая проводится в
соответствии с Законом № 1952. Об оформлении договора купли-продажи земельного
участка и о порядке госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество подробнее
читайте на с. 17 этого издания.
Договоры мены (бартера), дарения (бесплатной передачи) заключаются согласно нормам
ГК, но с учетом требований ЗК (ст. 131 ЗК). При этом договор, предусматривающий переход
права собственности на земельный участок, заключается в письменной форме и подлежит
нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 132 ЗК).
Учет операций по отчуждению земель: общие правила
Бухгалтерский учет
Поскольку для целей бухгалтерского учета земельные участки классифицируются как
основные средства (далее – ОС) (п. 5.1 П(С)БУ 7), операции по приобретению и отчуждению
земельных участков отражаются в бухучете по общим правилам, установленным этим
стандартом. Однако следует помнить, что земельные участки – особенные объекты, так как
амортизация на них не начисляется и они не подлежат ликвидации (п. 22 П(С)БУ 7).
В зависимости от предназначения земельный участок может учитываться на балансе
предприятия как объект:
·
ОС (субсчет 101 «Земельные участки»);
·
инвестиционной недвижимости (одноименный субсчет 100);
·
необоротных активов, предназначенных для продажи (субсчет 286 «Необоротные
активы и группы выбытия, которые содержатся для продажи»).
В случае изменения характера использования земельного участка его следует перевести из
одной учетной группы в другую. Например, принятие решения о продаже земельного участка,
который учитывается как объект ОС, сопровождается проводкой Дт 286 – Кт 101. При
определении стоимости объекта на дату перевода из одной учетной группы в другую следует
руководствоваться нормами п. 24–28 П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость».
При продаже земельного участка предприятие отражает доход от реализации (по кредиту
субсчета 712 «Доход от реализации прочих необоротных активов») и расходы в сумме его
первоначальной стоимости (по кредиту субсчета 943 «Себестоимость реализованных
запасов» или 976 «Списание необоротных активов»).
Если предприятие проводило переоценку земельного участка, тогда выбытие такого объекта
осуществляется по правилам п. 21 П(С)БУ 7, а именно: сумма дополнительного капитала с
дебета субсчета 423 «Дооценка активов» списывается в кредит субсчета 441 «Прибыль
нераспределенная».
Напомним, переоценка объектов ОС предусмотрена п. 16 П(С)БУ 7 и проводится в случае,
если остаточная стоимость объекта значительно отличается от его справедливой стоимости
на дату баланса. При переоценке объекта ОС на ту же дату переоцениваются все объекты
группы ОС, к которой относится объект переоценки. Кроме того, переоценка ОС той группы,
объекты которой уже переоценивались, в дальнейшем должна осуществляться с той же
периодичностью, чтобы остаточная стоимость таких объектов существенно не отличалась от
их справедливой стоимости. То есть, переоценив однажды один из земельных участков,
предприятие должно одновременно переоценить и все остальные земельные участки (при
наличии). Отметим, что проведение переоценки – это право, а не обязанность предприятия.
Если предприятие осуществляло расходы на капитальные улучшения земли, такие расходы
не увеличивают первоначальную стоимость земельного участка, а учитываются как
отдельный объект ОС, подлежащий амортизации (пп. 5.1, п. 22 П(С)БУ 7). Капитальные
расходы на улучшение земель отражаются на одноименном субсчете 102.
Налоговый учет
Налог на прибыль. В налоговом учете предприятие ведет отдельный учет операций по
продаже земли как отдельного (особенного!) объекта собственности. При продаже земли в
состав дохода предприятия включается положительная разница между доходом,
полученным от такой продажи, и расходами, связанными с приобретением участка. При этом
следует принять во внимание, что сумма расходов на приобретение участка увеличивается на
коэффициент индексации (п. 147.1 НК).
Напомним, переоценка объектов ОС в налоговом учете осуществляется путем ежегодной
индексации (п. 146.21 НК). Коэффициент индексации определяется по формуле:
Ки = [I(a – 1) – 10] : 100,
где
I(a – 1) – это индекс инфляции года, по результатам которого проводится индексация.
Если значение Ки не превышает единицу, индексация не проводится.
Если расходы (с учетом переоценки), понесенные в связи с приобретением земельного
участка, превышают доходы, полученные в результате его продажи, убыток от такой операции
покрывается за счет прибыли предприятия (п. 147.1 НК).
Если в период нахождения земельного участка в собственности продавца, последний
проводил его капитальные улучшения (например, ирригацию, осушение, обогащение почвы),
то стоимость таких улучшений должна учитываться как отдельный объект ОС группы 2 и
амортизироваться (п. 145.1 НК). При продаже (ином отчуждении) земельного участка
балансовая стоимость объекта группы 2 включается в расходы продавца по итогам отчетного
периода, в котором состоялась операция продажи (п. 147.4 НК).
При отражении дохода от продажи (иного отчуждения) земли следует учесть, что размер
такого дохода признается согласно договору купли-продажи (иного отчуждения), но не ниже
обычной цены земельного участка (п. 147.5 НК). Напомним, с 01.01.13 г. обычная цена
определяется по методам, установленным ст. 39 НК.
НДС. Поставка (продажа, передача) земельных участков, за исключением тех, которые
находятся под объектами недвижимости и включены в их стоимость, освобождается от
обложения НДС (пп. 197.1.21 НК). То есть если земельный участок, расположенный под
объектом недвижимости, отчуждается:
·
как отдельный объект (при этом должно соблюдаться условие: при приобретении
земельный участок отражался в учете как самостоятельный объект), такая операция
освобождается от обложения НДС;
·
в составе стоимости объекта недвижимости (т. е. общей суммой без выделения
индивидуальной стоимости объектов), такая операция облагается НДС на общих основаниях.
Рассмотрим на примерах порядок отражения в учете операций по отчуждению земли.
Практические примеры
Отчуждение земельного участка по договору купли-продажи
ПРИМЕР 1
Предприятием принято решение о продаже земельного участка. По договору куплипродажи стоимость земельного участка составляет 150 000 грн. (без НДС), что
соответствует обычной цене. В бухгалтерском учете продавца на момент продажи
числятся:
·
земельный участок (субсчет 101) по первоначальной стоимости 97 000 грн.;
·
объект учета «капитальные улучшения земли» (субсчет 102), балансовая
стоимость которого – 7 500 грн., сумма начисленной амортизации – 9 400 грн.
По договоренности сторон все расходы на переоформление прав собственности несет
покупатель.
В учете продавца эти операции отражаются так:
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
Доход
Расходы
1
2
3
4
5
6
7
8
бухгалтерская
справка
286
101
97 000
–
–
286
102
7 500
–
–
Бухгалтерская
справка
131
102
9 400
–
–
377
712
150 000
53 000
–
943
286
97 000
–
–
943
286
791
943
7 500
–
7 500
311
377
150 000
–
–
712
791
150 000
–
–
1
Переведены в состав
необоротных активов,
предназначенных для продажи:
– земельный участок
– капитальные улучшения земли
2
Списан износ, начисленный на
капитальные расходы по
улучшению земель
3
Отражена продажа земельного
участка
4
Списана первоначальная
стоимость земельного участка
Отражена в составе расходов
балансовая стоимость
капитальных улучшений
5
6
Получена оплата от покупателя
7
Отражен финансовый результат
от продажи земельного участка:
– доход от реализации
Приказ
руководителя,
Акт типовой
формы
№ ОЗ-1*,
бухгалтерская
справка
Выписка
банка
Бухгалтерская
справка
– расходы в сумме
первоначальной стоимости
* Утверждена Приказом № 352.
791
943
97 000
–
–
ПРИМЕР 2
Предприятие продает здание цеха и земельный участок под ним. Стоимость земли
по договору купли-продажи составляет 119 000 грн. (без НДС), стоимость здания
цеха – 240 000 грн. (в т. ч. НДС – 40 000 грн.). Обычная цена объектов
соответствует договорной. В учете объекты числились отдельно:
·
земельный участок – по первоначальной стоимости 80 000 грн.;
· здание цеха – по первоначальной стоимости 250 000 грн. На дату продажи
сумма накопленного износа составляет 70 000 грн., балансовая стоимость объекта
– 180 000 грн.
По договоренности сторон все расходы на переоформление прав собственности берет на
себя покупатель.
Продавец отражает эти операции в учете следующим образом:
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
Доход
Расходы
1
2
3
4
5
6
7
8
Приказ
руководителя,
бухгалтерская
справка
286
101
80 000
–
–
Приказ
руководителя,
бухгалтерская
справка, акт
типовой
формы № ОЗ-1
286
180 000
–
–
70 000
–
–
119 000
39 000
–
240 000
20 000*
–
1
Переведены в состав
необоротных активов,
предназначенных для
продажи:
– земельный участок
– здание цеха
2
Отражена сумма
накопленного
износа
3
Отражен доход от продажи:
– земельного участка
– здания цеха
4
Начислены налоговые
обязательства по НДС
5
Списана первоначальная
стоимость: – земельного
участка
– здания цеха
6
Получена оплата от
покупателя
Акт типовой
формы № ОЗ-1
Налоговая
накладная
Акт типовой
формы № ОЗ-1
Выписка банка
131
103
377
712
712
641
40 000
–
–
943
286
80 000
180 000
–
–
–
398 000
–
–
311
377
–
* В составе доходов отражается сумма превышения дохода от продажи над балансовой стоимостью
объекта ОС (п. 146.13 НК).
Отчуждение земельного участка по договору дарения
Заключая договор дарения, обратите внимание, что в случаях, когда дарителем выступает
субъект хозяйствования, право на заключение таких договоров должно быть прямо
предусмотрено его уставом (ч. 3 ст. 720 ГК).
ПРИМЕР 3
Предприятие «Заря» безвозмездно передало земельный участок предприятию
«Рассвет». Балансовая (первоначальная) стоимость участка – 75 000 грн. (без
НДС), обычная цена – 102 000 грн. (без НДС).
Учет операций у предприятия «Заря» покажем в таблице.
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
Доход
Расходы
1
2
3
4
5
6
7
8
1
Списана первоначальная
стоимость безвозмездно
переданного земельного участка
Акт типовой
формы
№ ОЗ-1
976 101
75 000
102 000*
–**
2
Отражен финансовый результат
Бухгалтерская 793 976
справка
75 000
–
–
* Операция по бесплатному предоставлению товаров считается продажей (пп. 14.1.202 НК). Датой
признания дохода от такой операции будет дата перехода права собственности к получателю товара
(п. 137.1 НК). При этом размер дохода должен соответствовать обычной цене товара (п. 147.5 НК).
** Согласно Обобщающей консультации № 581 налогоплательщику предоставляется право на
включение в расходы себестоимости бесплатно переданных товаров при условии, что им был
отражен доход в размере обычной цены этих товаров. Отметим, что данное разъяснение идет в
разрез с нормами НК, в частности со ст. 147, которая регламентирует учет операций с земельными
участками (при отчуждении первоначальная стоимость участков не включается в состав расходов
предприятия). Тем не менее налогоплательщик, действовавший на основании указанной
консультации, не может быть привлечен к ответственности (п. 53.1 НК). Осторожным плательщикам
рекомендуем избегать сделок дарения земельных участков. Лучше продать его по символической
стоимости, тогда в доход пойдет разница между суммой дохода, определенного по обычной цене, и
первоначальной стоимостью (п. 147.1, 147.5 НК).
Внесение земельного участка в уставный капитал
Оценку имущественных вкладов в уставный капитал предприятия проводят, как правило, сами
учредители. При этом составляется акт оценки в произвольной форме, в котором указываются
индивидуальные признаки имущества, его стоимость, данные учредителей, участвовавших в
оценке. Оценить имущественный вклад можно и с помощью профессионального оценщика,
если:
·
создается предприятие с долей государственной или коммунальной собственности (ст.
7 Закона № 2658);
·
решение об этом принято учредителями.
Операции по внесению нематериальных активов в уставный капитал другого лица
приравниваются к продаже (пп. 146.17.1 НК).
ПРИМЕР 4
Предприятие ООО «Тритон» (инвестор) передало предприятию «Клен» (эмитент)
земельный участок в качестве взноса в уставный капитал. Справедливая стоимость
участка, согласованная учредителями и зафиксированная в протоколе собрания, –
230 000 грн. (без НДС), первоначальная стоимость – 207 000 грн.
Учет операций инвестор ведет так:
(грн.)
№
п/п
Содержание операции
1
2
1
2
3
4
Земельный участок переведен
в состав необоротных активов,
предназначенных для продажи
Передан в уставный капитал
земельный участок
Списана первоначальная стоимость
земельного участка
Отражен финансовый результат:
– доход от продажи земельного
участка
– расходы в сумме первоначальной
стоимости
Бухгалтерский учет
Первичные
Налоговый учет
документы
Дт
Кт
Сумма
3
4
5
6
7
8
286
101
207 000
–
–
141
712
230 000
23
000
–
943
286
207 000
–
–
712
791
791
943
230 000
–
–
–
–
Акт
типовой
формы
№ ОЗ-1
Бухгалтерская
справка
207 000
Доход Расходы
Осуществляя операции по отчуждению земельных участков, помните, что бухгалтерский и
налоговый учет таких объектов имеет свои особенности, которые нужно учитывать при
определении объекта налогообложения.
Инна ПАНЧЕНКО, кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета
ЖГТУ, сертифицированный аудитор Украины
АРЕНДА
ЗЕМЕЛЬ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
И
Одним из видов прав пользования землей является право аренды земельного участка (ст. 93
ЗК). Немало субъектов хозяйствования для обеспечения своей деятельности получают в
пользование на условиях аренды земли государственной и коммунальной собственности.
Проблемным вопросом аренды таких видов земельных участков на практике является
надлежащее документальное оформление получения этого права, расчет и отражение
арендной платы в учете. Именно этим нюансам посвящена консультация.
Особенности заключения договоров аренды
Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование
земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и
других видов деятельности (ст. 1, 3 Закона № 161). Объектами аренды земли могут быть
земельные участки коммунальной или государственной собственности.
Следует заметить, что не все земельные участки могут быть объектами аренды. В частности,
согласно ч. 3 ст. 93 ЗК не подлежат передаче в аренду земельные участки, искусственно
созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отведения, на землях
лесохозяйственного назначения и природного заповедного фонда, которые находятся в
прибрежной защитной полосе водных объектов или на земельных участках дна водных
объектов.
Отношения между арендодателями и арендаторами возникают на основании договора
аренды. По этому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный
участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор – использовать
земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного
законодательства. Типовая форма договора аренды земли утверждена Постановлением №
220.
Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон
может быть удостоверен нотариально (ст. 14 Закона № 161). Кроме того, право аренды
земельного участка подлежит государственной регистрации (ст. 6 Закона № 161).
К существенным условиям договора аренды земли относятся (ст. 15 Закона № 161):
·
объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного
участка);
·
срок действия договора. Напомним, ч. 4 ст. 93 ЗК предусмотрено, что аренда
земельного участка может быть краткосрочной (не более 5 лет) и долгосрочной (не более 50
лет). Кроме того, в соответствии со ст. 19 Закона № 161 срок действия договора аренды
определяется с согласия сторон, но не может превышать 50 лет;
·
арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка
внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату (ограничения размера арендной
платы приведены в п. 288.5 НК);
·
условия использования
передается в аренду;
·
и
целевое
назначение
условия сохранения состояния объекта аренды;
земельного
участка,
который
·
условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
·
условия возврата земельного участка арендодателю;
·
существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного
участка;
·
определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения
объекта аренды или его части;
·
ответственность сторон;
·
условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного
участка.
По согласованию арендатора и арендодателя в договоре могут указываться также другие
условия, которые, по мнению сторон, являются существенными для выполнения взятых
обязательств.
Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:
·
план или схема земельного участка, который передается в аренду;
·
кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его
использовании и установленных земельных сервитутов;
·
акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
·
акт приемки-передачи объекта аренды;
·
проект отведения земельного участка в случае его разработки по закону.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из вышеназванных существенных условий, а
также отсутствие документов, являющихся неотъемлемой его частью, является основанием
для отказа в государственной регистрации договора аренды и признания его
недействительным.
Обратите внимание: договор аренды земель государственной и коммунальной
собственности может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных
участков, находящихся в распоряжении одного органа исполнительной власти или органа
местного самоуправления.
Приобрести право на пользование земельными участками государственной и коммунальной
собственности можно или по решению органов исполнительной власти либо органов
местного самоуправления, или по результатам аукциона (ч. 1 ст. 116 ЗК). Передача в аренду
земли государственной и коммунальной форм собственности осуществляется по
результатам земельных торгов, кроме случаев, предусмотренных ч. 2 и 3 ст. 134 ЗК,
например, при передаче в аренду имущественных комплексов или недвижимого имущества,
расположенного на земельных участках государственной и коммунальной собственности (ч. 2
ст. 124 ЗК). В этих случаях земля передается в аренду по решению Верховной Рады АР
Крым, Совета министров АР Крым, органов исполнительной власти или органов местного
самоуправления на основании проектов землеустройства относительно отведения
земельных участков или технической документации по землеустройству относительно
установления (восстановления) границ земельного участка в зависимости от случаев
предоставления в пользование участка (ч. 1 ст. 123 ЗК).
Расчет арендной платы
В общем случае арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит
арендодателю за пользование земельным участком (ст. 21 Закона № 161). Аналогичное
определение приведено в пп. 14.1.136 НК.
Обратите внимание: арендная плата за земельные участки государственной и
коммунальной собственности – это одна из форм платы за землю, которая является
общегосударственным налогом (пп. 14.1.147 НК). Следовательно, арендатор земельного
участка является плательщиком этого налога, а объектом налогообложения является
земельный участок, предоставленный в аренду. Как и любой другой налог, арендная плата за
земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности,
взимается исключительно в денежной форме. Заметим, что это требование предусмотрено и
ст. 22 Закона № 161.
Основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор
аренды, заключенный между арендодателем (собственником) и арендатором (п. 288.1 НК).
Как было указано выше, одним из существенных условий этого договора является размер и
порядок внесения арендной платы, однако при уплате арендных платежей следует учитывать
ограничения, установленные НК. В частности, п. 288.5 НК предусмотрено, что размер
арендной платы устанавливается договором, но годовая сумма платежа не может быть
меньше или больше нормативно установленного размера (см. таблицу).
№
Вид земельного участка
п/п
1
2
1 Земли сельскохозяйственного назначения
(абзац первый пп. 288.5.1 НК)
2
3
Другие категории земель (абзац второй пп. 288.5.1 НК)
Ограничение годовой суммы
арендной платы
3
Не менее размера земельного
налога, который устанавливается
разд. ХІІІ НК
Не менее трехкратного размера
земельного налога, который
устанавливается разд. ХІІІ НК,
в зависимости от назначения
земель
Не более* 3 % нормативной
денежной оценки
Земельные участки, предоставленные для размещения,
строительства, обслуживания и эксплуатации объектов
энергетики, которые производят электрическую энергию
из возобновляемых источников энергии, включая
технологическую инфраструктуру таких объектов
(производственные помещения, базы,
распределительные пункты (устройства), электрические
подстанции, электрические сети) (пп. «а» пп. 288.5.2 НК)
4 Земельные участки, которые находятся в
Не более четырехкратного
государственной или коммунальной собственности и
размера земельного налога,
предоставлены для строительства и/или эксплуатации
который устанавливается
аэродромов (пп. «б» пп. 288.5.2 НК)
разд. ХІІІ НК
5 Другие земельные участки, предоставленные в аренду
Не более 12 % нормативной
(пп. «в» пп. 288.5.2 НК)
денежной оценки
* Годовая сумма платежа может быть большей в случае определения арендатора на
конкурентных принципах (пп. 288.5.3 НК).
Таким образом, для соблюдения требований налогового законодательства при определении
годовой суммы арендной платы субъектам хозяйствования следует ориентироваться на
минимальные и максимальные ограничения ее размера, введенные ст. 288 НК, а также на
требования относительно индексации нормативной денежной оценки земель, установленные
ст. 289 НК. Необходимость индексации предусмотрена п. 289.1 НК, а также п. 3 ст. 21 Закона
№ 161, согласно которым размер арендной платы за землю исчисляется с учетом индексов
инфляции.
После вступления в силу НК размер платы за землю значительно увеличился. Поэтому на
практике сегодня возникает вопрос о доплате арендной платы за земельные участки
государственной и коммунальной собственности. Наиболее распространенной является
ситуация, когда налоговые органы требуют платить арендную плату в трехкратном размере
земельного налога начиная с 01.01.11 г. В данном случае речь идет о юридической коллизии,
поскольку положения НК дают основания налоговым органам требовать от арендаторов
земельных участков государственной и коммунальной собственности уплаты арендной платы
в размере не меньше, чем предусмотрено НК, даже если в договоре аренды установлен
совсем другой размер арендной платы. И хотя ст. 4 НК заложен принцип презумпции
правомерности решений налогоплательщиков, по мнению специалистов-юристов, судебные
решения в настоящее время выносятся преимущественно не в пользу плательщиков.
Как свидетельствует практика, по решению судов вносятся изменения в договоры аренды и
устанавливается размер арендной платы в соответствии с нормами НК (см., например,
решение хозяйственного суда Днепропетровской области от 06.04.11 г. № 5005/2305/2011,
постановление ВХСУ от 12.06.12 г. № 17/5005/8502/2011).
Уплата арендной платы и представление отчетности
Налоговый период, порядок исчисления арендной платы, сроки ее уплаты и порядок
зачисления в бюджет такие же, как и для земельного налога (п. 286.7 НК) То есть
землепользователи самостоятельно исчисляют сумму платежа и подают по месту
нахождения земельного участка налоговую декларацию по плате за землю (далее –
декларация) за текущий год по форме, утвержденной Приказом № 1015.
Налогоплательщики имеют право представлять декларацию:
·
или ежемесячно – в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным
(это освобождает их от обязанности представлять годовую декларацию),
·
или раз в году – не позднее 20 февраля текущего года (это освобождает их от
обязанности представлять ежемесячные декларации). В декларации годовая сумма
арендной платы за земли государственной или коммунальной собственности (арендаторами)
разбивается равными частями по месяцам.
Вместе с первой декларацией (то есть в начале деятельности как плательщика платы за
землю) подается справка (извлечение) о размере нормативной денежной оценки земельного
участка. В дальнейшем справка подается только в случае утверждения новой нормативной
денежной оценки земли.
Кроме того, НК предусмотрено, что для плательщиков платы за землю сроки представления
декларации могут отличаться от вышеприведенных (п. 286.4):
·
по вновь заключенным договорам – в течение 20 календарных дней месяца,
следующего за отчетным;
·
в случае изменения в течение года объекта или базы налогообложения – в течение 20
календарных дней месяца, следующего за тем, в котором произошли такие изменения.
Остановимся на нескольких важных моментах. В случае если арендатор на текущий год
подал отчетную годовую декларацию, а в течение года получил право пользования на другой
земельный участок в том же населенном пункте, он должен представить новую отчетную
декларацию по местонахождению таких земельных участков с учетом показателей отчетной
декларации. Если субъект хозяйствования, который в начале года не был плательщиком
платы за землю, в течение года заключил договор аренды на земельный участок, то он
должен подать в орган ГНС по местонахождению земельного участка годовую декларацию
или ежемесячные декларации по типу «Отчетная».
Следует помнить, что за непредставление или несвоевременное представление декларации
по вновь заключенным договорами аренды земли к арендатору применяются штрафные
санкции в размере 170 грн. за каждое такое непредставление или несвоевременное
представление. Те же действия, совершенные налогоплательщиком, к которому в течение
года был применен штраф за такое нарушение, влекут за собой наложение штрафа в
размере 1 020 грн. за каждое нарушение (п. 120.1 НК).
Обратите внимание: органы исполнительной власти и органы местного самоуправления,
которые заключают договоры аренды земли, должны до 1 февраля представлять органу ГНС
по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с которыми заключены
договоры аренды земли на текущий год, и информировать соответствующий орган ГНС о
заключении новых, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и их
расторжении до 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли указанные
изменения (п. 288.1 НК).
Арендная плата, определенная в декларации на текущий год, платится равными частями
ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем
отчетного месяца, по местонахождению земельного участка (п. 287.3 НК). В такие же сроки
платится арендная плата, определенная в ежемесячной декларации и в декларации за вновь
отведенные земельные участки (п. 287.4 НК). Эти сроки уплаты следует соблюдать
независимо от того, какие сроки предусмотрены в договоре аренды (см. Письмо № 14138).
Учет арендных операций у арендатора
Для правильного отражения в учете арендной платы за землю субъектам хозяйствования
необходимо учитывать, что арендная плата за земельные участки государственной и
коммунальной собственности является одной из форм платы за землю как
общегосударственного налога.
В бухгалтерском учете надлежащая за пользование объектом операционной аренды плата
признается расходами согласно П(С)БУ 16 (п. 9 П(С)БУ 14). В соответствии с Письмом №
5195 начисление налога за арендованный земельный участок отражается проводкой Дт 92
«Административные расходы» – Кт 641 «Расчеты по налогам». Однако считаем, что
начисление арендной платы следует отражать в составе расходов в зависимости от
назначения земельного участка и цели его использования.
В налоговом учете арендатор имеет право включить арендную плату в другие
операционные расходы при определении объекта обложения налогом на прибыль (пп.
138.10.4 НК). Датой осуществления расходов, начисленных налогоплательщиком в виде
сумм налогов, считается последний день отчетного налогового периода, за который
проводится начисление налогового обязательства по налогу (в нашем случае – платы за
землю) (пп. 138.5.1, 138.10.4 НК).
ПРИМЕР
ООО «Астория» заключило с поселковым советом договор аренды земельного
участка. Учетная стоимость земельного участка – 200 000 грн., арендная плата за
земельный участок, рассчитанная с соблюдением требований НК, – 60 000 грн. в
месяц.
В учете арендатора эти операции отражаются следующим образом:
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
Дт
Кт
Сумма
Доход
Расходы
3
4
5
6
7
8
Договор аренды
01
–
200 000
–
–
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
1
2
1
Получен в оперативную
аренду земельный
участок, находящийся
в коммунальной
собственности
2
Отражены расходы
на аренду в сумме
арендной платы за землю
Налоговая
декларация по плате
за землю,
бухгалтерская
справка
91–
94
641
60 000
–
60 000
3
Перечислены денежные
средства в счет уплаты
арендной платы за землю
Выписка банка
641
311
60 000
–
–
4
Отражен возврат
земельного участка по
окончании действия
договора аренды
Договор аренды,
акт приемкипередачи
–
01
200 000
–
–
Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной формы
собственности является одной из форм платы за землю (общегосударственного налога).
Налогоплательщики вправе выбрать срок представления декларации:
·
или ежемесячно – в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным,
·
или раз в год – не позднее 20 февраля текущего года.
Представление декларации предусмотрено также в случае изменения в течение года
объекта или базы налогообложения – в течение 20 календарных дней месяца, следующего
за тем, в котором произошли эти изменения. Такой же срок представления предусмотрен и
в случае заключения в течение года новых договоров аренды.
При заключении договора аренды рекомендуем проверить наличие всех обязательных
условий договора, иначе он может быть признан недействительным. Если установленный
размер арендной платы и сроки ее уплаты не соответствуют требованиям НК, чтобы
избежать штрафов, стоит ориентироваться именно на нормы НК.
Павел БОЧАРОВ, главный бухгалтер
АРЕНДА ЗЕМЛИ У
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ФИЗИЧЕСКИХ
ЛИЦ:
УЧЕТ
Многие граждане – собственники земельных участков (как правило, сельскохозяйственного
назначения) передают их в аренду (без изменения целевого назначения) с целью получения
дохода в виде арендной платы. Особенности аренды земельных участков (паев) у физических
лиц, а также учет и налогообложение арендной платы рассмотрим в данной консультации.
Договор аренды земли
В соответствии со ст. 124 ЗК передача в аренду земельных участков, находящихся в
собственности граждан, осуществляется по договору аренды между собственником участка и
арендатором. По этому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору
земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор –
использовать участок согласно условиям договора и требованиям земельного
законодательства (ст. 13 Закона № 161).
Договор аренды земли должен заключаться в письменной форме.При этом можно
воспользоваться формой типового договора аренды земли, утвержденной Постановлением №
220, или формой типового договора аренды земельной доли (пая), утвержденной Приказом №
5. Вместе с тем применение типовой формы договора не является обязательным, главное,
чтобы в договоре были отражены существенные условия, предусмотренные Законом № 161
(подробнее об оформлении договора аренды земельных участков см. на с. 40 этого издания).
Размер и форма арендной платы
Арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за
пользование земельным участком. Размер, формы и сроки выплаты арендной платы
устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 21 Закона № 161).
Для определения размера арендной платы используется нормативная денежная оценка
(далее – НДО) земельных участков (п. 289.1 НК). При этом для земель сельскохозяйственного
назначения НДО по состоянию на 1 января текущего года индексируется на коэффициент
индексации, который ежегодно определяет центральный орган исполнительной власти по
вопросам земельных ресурсов. Так, по состоянию на 01.01.13 г. НДО земель за 2012 год
необходимо индексировать на коэффициент 1,0 (Письмо № 326).
Кроме того, размер арендной платы за землю определяется с учетом индексов инфляции,
если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 21 Закона № 161). То есть в договоре
аренды может быть указано, что арендная плата не индексируется на уровень инфляции, или
ничего не указано. Во втором случае арендная плата, включая невыплаченную, подлежит
обязательной индексации на дату ее выплаты исходя из уровня инфляции.
Отметим, что Законом № 161 не введено никаких ограничений относительно размера
арендной платы. Вместе с тем зачастую контролирующие органы настаивают на том, чтобы
при установлении размера арендной платы учитывался ее минимальный размер,
определенный согласно Указу № 92. Напомним, в соответствии с этим документом общая
сумма арендной платы (в денежной, натуральной и отработочной формах) должна быть не
менее 3 % денежной оценки арендованного земельного участка сельхозназначения (ст. 1).
И хотя Указ № 92 носит рекомендательный характер (см. например, постановление ВСУ от
25.06.11 г. № 6-17цс11), на практике, например при регистрации договоров аренды,
территориальные органы Госкомзема настойчиво рекомендуют устанавливать минимальный
размер арендной платы согласно упомянутому указу. Такой же размер в качестве
минимальной базы обложения НДФЛ хотят видеть и налоговые органы, которые со своей
стороны могут доначислить налоговые обязательства, если фактический размер арендной
платы будет меньше пресловутых 3 %. Такая практика, к сожалению, сложилась повсеместно,
и хотя законодательных оснований для подобных действий у контролирующих органов нет,
доказывать свою правоту (при невыполнении этих требований) арендатору придется в суде.
По договоренности сторон выплачивать арендную плату можно в денежной, натуральной или
отработочной (предоставление услуг арендодателю) форме (ст. 22 Закона № 161). Кроме
того, может применяться и смешанная форма, когда часть арендной платы выплачивается
деньгами, а часть – сельхозпродукцией. При натуральной форме арендной платы
целесообразно указать в договоре аренды эквивалент денежной суммы, которая будет
оплачиваться товарами, а также вид (сорт) и другие характеристики выдаваемой продукции.
Напомним, перерасчет объемов натуральной и отработочной форм арендной платы в
денежную принято производить по фактической себестоимости определенных договором
видов продукции, работ (услуг), которая сложилась на сельхозпредприятии за прошлый год
(Постановление № 672).
Пересмотр размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности
физических лиц, допускается по согласованию сторон (арендатора и арендодателя).
В случае расторжения договора аренды земли сельхозназначения по инициативе арендатора
арендодатель имеет право получить арендную плату за 6 месяцев, если в течение указанного
периода не поступило предложений от других лиц о заключении договора аренды этого
земельного участка на тех же условиях (ст. 32 Закона № 161). Исключением являются случаи,
когда расторжение договора было обусловлено неисполнением или ненадлежащим
исполнением арендодателем договорных обязательств.
Отметим также, что помимо размера арендной платы в договоре аренды земли по
договоренности сторон устанавливаются также сроки ее уплаты. Как правило, арендная плата
начисляется и выплачивается один раз в год, но могут быть определены и другие сроки,
например квартал или месяц.
Налогообложение арендной платы
НДФЛ. Порядок налогообложения операций по аренде недвижимости (в т. ч. земли) прописан
в п. 170.1 НК. При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной
платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа,
установленного законодательством по вопросам аренды земли (пп. 170.1.1 НК). Именно эта
норма дает основание налоговым органам настаивать на минимальном арендном платеже в
размере 3 % стоимости земли, хотя Указ № 92, где прописан этот размер, носит, как уже было
отмечено, рекомендательный характер.
Доход граждан от предоставления в аренду земли относится к общему налогооблагаемому
доходу налогоплательщиков и облагается НДФЛ на общих основаниях (по ставке 15 или 17
%). Согласно НК налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя относительно его
дохода, полученного в качестве арендной платы за земельный участок сельхозназначения,
земельную долю (пай), является арендатор-СПД (пп. 170.1.2).
Доходы от предоставления в аренду земли окончательно облагаются НДФЛ при их выплате за
их счет, то есть при начислении арендной платы удерживается НДФЛ и арендодателю
выплачивается сумма разницы. При этом если арендная плата начисляется
(предоставляется) в неденежной форме, то объект обложения НДФЛ определяется (п. 164.5
НК) как стоимость такого начисления, рассчитанная по обычным ценам (увеличенная на сумму
НДС), умноженная на повышающий коэффициент 1,17647 (при ставке налога 15 %) и 1,20481
(при ставке налога 17 %).
Налоговая социальная льгота к данному виду доходов не применяется, поскольку НСЛ
применяется к доходу, начисленному в пользу налогоплательщика в течение отчетного
налогового месяца в виде заработной платы (других приравненных к ней выплат, компенсаций
и возмещений). Кроме того, доход, начисленный в виде арендной платы работнику
предприятия, не учитывается при определении льготируемого размера дохода для
предоставления НСЛ, так как арендная плата относится к выплатам, не входящим в состав
фонда оплаты труда (п. 3.35 Инструкции № 5).
Отметим, что начисление и выплата арендной платы отражаются в Налоговом расчете по
форме № 1ДФ с признаком дохода «106». Если арендная плата выплачивается арендодателю
через кассу или в неденежной форме, то НДФЛ необходимо уплатить в бюджет в течение
банковского дня, следующего за днем такой выплаты (пп. 168.1.4 НК).
Если арендная плата выплачивается за несколько месяцев, например за квартал или год, то
для расчета НДФЛ ее сумму не нужно разбивать помесячно, вся сумма включается в доход
арендодателя в месяце ее выплаты. В то же время если договором аренды предусмотрено,
что доход арендодателю начисляется помесячно (но не выплачивается), тогда НДФЛ
уплачивается в бюджет до 30-го числа месяца, следующего за месяцем начисления дохода
(пп. 168.1.5 НК).
Обратите внимание: в случае смерти арендодателя арендная плата все равно должна
начисляться и отражаться в форме № 1ДФ как начисленные суммы дохода и налога. Если в
течение следующего месяца новый собственник земли не объявится, то надо будет уплатить
НДФЛ в бюджет. После того как у земельного участка появится новый собственник
(наследник) и ему будет выплачена арендная плата (за минусом уплаченного НДФЛ), в форме
№ 1ДФ будут отражены выплаченные суммы дохода.
ЕСВ. Этот взнос на сумму арендной платы не начисляется и не удерживается из дохода
физических лиц – арендодателей, поскольку доход от сдачи в аренду земельных участков не
относится к заработной плате (п. 3.35 Инструкции № 5) и не связан с выполнением работ,
оказанием услуг.
НДС. Операции по передаче земельных участков в аренду и их возврату по окончании срока
действия договора не являются объектом обложения НДС (пп. 196.1.2 НК). А вот операции
поставки товаров (услуг) в счет арендной платы являются налогооблагаемыми и подпадают
под определение бартерных. В этом случае база обложения НДС определяется исходя из
договорной стоимости, но не ниже обычных цен (п. 188.1 НК). Налоговые обязательства
начисляются по правилу первого события (п. 187.1, 198.2 НК).
Налог на прибыль. Получение арендаторомСПД земельных участков граждан в оперативный
лизинг (аренду) не изменяет налоговых обязательств арендатора, то есть такие участки не
являются объектом налогового учета (п. 153.7 НК). Однако эта норма не относится к арендной
плате, которая согласно НК включается в состав себестоимости сельскохозяйственной
продукции как прочие прямые расходы (п. 138.9 НК) или как общепроизводственные расходы,
если их невозможно отнести к конкретному объекту расходов (пп. «г» пп. 138.8.5 НК).
Применение натуральной и отработочной форм арендной платы признается бартером.
Поэтому при отражении таких операций в налоговом учете следует иметь в виду, что доходы и
расходы от осуществления товарообменных (бартерных) операций определяются исходя из
договорной цены такой операции, но не ниже обычных цен.
Земельный налог. Плательщиками земельного налога являются собственники земельных
участков, земельных долей (паев) и землепользователи (ст. 169 НК). При этом для некоторых
категорий физических лиц (например, инвалидов 1-й и 2-й групп, лиц, воспитывающих троих и
более детей в возрасте до 18 лет, и др.), являющихся собственниками земли, установлены
налоговые льготы, которые они теряют при передаче своих участков в аренду (п. 284.3 НК). В
то же время если земля передается в аренду СПД – плательщикам ФСН, то лица,
передающие землю, освобождаются от уплаты земельного налога (пп. 282.1.10 НК). Таким
образом, если земля передается в аренду:
·
неплательщику ФСН, то уплачивать земельный налог должно физлицо-арендодатель;
·
плательщику ФСН, то арендодатель земельный налог не уплачивает. Такой земельный
участок включается плательщиком ФСН в декларацию по данному налогу.
Бухгалтерский учет и документальное оформление арендной платы
Объект операционной аренды – земельный участок отражается арендатором на
забалансовом счете по стоимости, указанной в договоре аренды земли (п. 8 П(С)БУ 14
«Аренда»). Для учета арендованных земельных участков применяется счет 01
«Арендованные необоротные активы». По дебету этого счета отражаются принятые в
оперативную аренду земельные участки, по кредиту – участки, возвращенные арендодателю.
Арендная плата, начисленная за пользование объектом операционной аренды, признается
расходами в соответствии с нормами П(С)БУ 16 «Расходы» на прямолинейной основе в
течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с
использованием объекта аренды (п. 9 П(С)БУ 14).
Плата за аренду земельных паев (участков), которая может быть непосредственно отнесена к
конкретному объекту затрат, включается в состав прочих прямых расходов, входящих в
производственную себестоимость продукции, и отражается по дебету счета 23
«Производство» (п. 14 П(С)БУ 16).
Если же арендную плату невозможно отнести к конкретному объекту затрат, то она
включается в состав общепроизводственных расходов (п. 15.4 П(С)БУ 16) и учитывается по
дебету одноименного счета 91. Эти расходы распределяются в сельском хозяйстве между
объектами затрат пропорционально сумме прямых расходов за вычетом израсходованных на
производство продукции растениеводства семян (пп. 2.21 Методрекомендаций № 132).
Аналитический учет арендной платы рекомендуется вести в Ведомости начисления и
выплаты арендной платы за имущество и землю по форме приложения 2 к п. 28
Методрекомендаций № 14024. Для расчетов с арендодателями этот документ предлагает
использовать Расчетно-чековую книжку по форме приложения 1 к п. 31 этих рекомендаций.
Такая книжка выписывается индивидуально на каждого арендодателя на основании
Ведомости и выдается ему на руки после регистрации в Журнале выданных и возвращенных
расчетно-чековых книжек, который ведется в произвольной форме. Если расчеты производят
в натуральной форме, чеки заполняют руководители подразделений, ответственные за отпуск
продукции. Заполненный чек отрывается и прилагается к расходным документам, а в конце
месяца сдается в бухгалтерию. Корешки чеков, которые остаются у арендодателей, являются
подтверждением произведенных расчетов по арендной плате.
При отпуске готовой продукции в счет выплаты арендной платы оформляется товарная
накладная, а при выполнении работ (оказании услуг) – акт выполненных работ.
ПРИМЕР
Предприятие «Суперагро» арендует у физического лица Сироты В. Д. земельный
участок площадью 5 га. Денежная оценка земельного участка по состоянию на
01.01.13 г. составила 120 000 грн. По договору аренды годовая арендная плата за
этот участок – 4 000 грн.
Договором предусмотрены натуральная (сельхозпродукцией), отработочная
(предоставлением услуг) и денежная формы арендной платы. В марте текущего
года арендатором осуществлен ряд операций в счет выполнения условий договора
с данным физическим лицом, а именно:
·
оказаны услуги по обработке его приусадебного земельного
себестоимость которых составила 90 грн. (в т. ч. НДС – 15 грн.);
участка,
· выдано 300 кг зерна пшеницы, себестоимость которого – 360 грн. (в т. ч. НДС –
60 грн.). Обычная цена такого количества пшеницы – 510 грн. (в т. ч. НДС – 85 грн.);
·
начислена часть арендной платы денежными средствами в сумме 500 грн.
Всего в счет арендной платы начислено 950 грн. (90 грн. + 360 грн. + 500 грн.). При
выплате арендной платы был рассчитан НДФЛ, который составил:
· при выплате в неденежной форме – 105,88 грн. [(90,00 грн. х 1,17647 + 510,00
грн. х 1,17647) х 15 %];
·
при выплате деньгами – 75 грн. (500 грн. х 15 %).
Всего в бюджет следует перечислить НДФЛ в сумме 180,88 грн. (105,88 грн. + 75,00 грн.).
Налоговые обязательства по НДС исчисляются исходя из обычных цен и в этом примере
составляют 100 грн. (15 грн. + 85 грн.).
Отражение указанных операций в учете покажем в таблице.
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
Доход
Pасходы
1
2
3
4
5
6
7
8
1
Получен в аренду
земельный участок от
Сироты В. Д.
Договор
аренды, акт
приемкипередачи
участка
в аренду
01
–
120 000,00
–
–
2
Начислена арендная
плата за пользование
земельным участком
Акт
о начислении
арендной
платы,
ведомость
начисления
и выплаты
арендной платы
за имущество
и землю
23,
91
685
4 000,00
–
–*
3
Оказаны услуги
физическому лицу –
арендодателю в счет
арендной платы
Акт оказанных
услуг, расчетночековая книжка
685
703
90,00
75,00
–
4
Начислены налоговые
обязательства по
услугам
Налоговая
накладная
703
641/НДС
15,00
–
–
5
Выдано зерно пшеницы
арендодателю
Товарная
накладная,
расчетночековая книжка
361
701
360,00
425,00
–
6
Начислены налоговые
обязательства по НДС
Налоговая
накладная
701
641/НДС
60,00
–
–
7
Удержан НДФЛ из
дохода физического лица
– арендодателя
Бухгалтерская
справка-расчет
685
641/НДФЛ
180,88
–
–
8
Списаны на расходы:
– себестоимость
оказанных услуг
Бухгалтерская
справка
903
23
75,00
–
75,00
901
27
300,00
–
300,00
Выписка банка
311
641
180,88
–
–
9
– себестоимость зерна
пшеницы
Перечислен НДФЛ
в бюджет
10 Выплачена из кассы
предприятия арендная
плата
(500,00 – 180,88)
11 Отнесены на
финансовый результат:
– доход от реализации
услуг и сельхозпродукции
– себестоимость
реализованных услуг
и зерна пшеницы
12 Начислены налоговые
обязательства по НДС
на сумму превышения
обычной цены пшеницы
над ценой продажи
(85 – 60)
Расходный
кассовый ордер
типовой формы
№ КО-2**
Бухгалтерская
справка
Налоговая
накладная
685
301
319,12
–
–
701,
703
791
375,00
–
–
791
901, 903
375,00
–
–
949
641/НДС
25,00
–
–
* Арендная плата будет отражаться в составе налоговых расходов в момент реализации
сельскохозяйственной продукции арендатором.
** Приведена в приложении 3 к Положению № 637.
Чтобы избежать доначисления налоговых обязательств и применения штрафных санкций
при выплате физическим лицам арендной платы за земельные участки, следует выполнять
правила налогообложения такой операции.
Вячеслав РАДЗИВИЛОВ, юрист
АРЕНДА
ЗЕМЕЛЬ
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ:
На практике возникает много вопросов, связанных с договорами аренды земель
сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных паев. Основная их масса
касается порядка оформления и регистрации договоров, выплаты арендной платы в
денежном выражении и в натуральной форме, переоформления договоров в случае замены
одной из сторон. Эти вопросы мы сегодня и рассмотрим.
Понятие и состав земель сельхозназначения
Итак, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для
производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной
научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей
производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей (ст. 22 ЗК). К
землям сельхозназначения относятся:
·
сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
·
несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные
лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме угодий, отнесенных к землям лесного
фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной консервации и т.
п.).
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены в аренду. При этом в
договоре аренды таких земель четко указывается их использование исключительно для нужд
сельского хозяйства. Земельные участки, предназначенные для ведения товарного
сельскохозяйственного производства, используются в соответствии с разработанными и
утвержденными проектами землеустройства, которые обеспечивают эколого-экономическое
обоснование севооборота и упорядочение угодий и предусматривают мероприятия по охране
земель.
Объекты аренды земли
Арендаторами земель сельхозназначения могут выступать:
·
граждане, в том числе иностранцы, – для ведения личного крестьянского хозяйства,
садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного
сельскохозяйственного производства;
·
сельхозпредприятия, в том числе
сельскохозяйственного производства;
иностранные,
–
для
ведения
товарного
·
сельскохозяйственные научно-исследовательские учреждения и учебные заведения,
общеобразовательные школы – для опытных и учебных целей, пропаганды передового
опыта ведения сельского хозяйства;
·
несельскохозяйственные юридические лица, религиозные организации и объединения
граждан – для ведения подсобного сельского хозяйства.
Объектом аренды могут быть земельные участки и земельные паи.
После реформирования коллективных сельскохозяйственных предприятий граждане
получили в собственность земельные доли (паи). Распаевание означало, что каждому члену
сельхозпредприятия выделялась доля (пай) в коллективной собственности на землю без
выделения участков в натуре (на местности). Размеры земельных долей (паев) указывались
в условных кадастровых гектарах. Обратите внимание: юридические лица, использующие
землю для сельскохозяйственных потребностей, обязаны заключать договоры аренды
земельных паев с их собственниками с выплатой арендной платы в натуральной или
денежной форме (ст. 1 Указа № 1529).
Земельные паи могут быть в собственности не только у бывших членов коллективных
сельхозпредприятий и пенсионеров из их числа, но и у их наследников, а также граждан и
юридических лиц, которые приобрели право на пай (ст. 1 Закона № 899).
Основным документом, удостоверяющим право на земельный пай, является сертификат на
право на земельный пай, выданный районной (городской) госадминистрацией. Кроме того,
право на пай подтверждают: свидетельство о праве на наследство; договоры купли-продажи,
мены, дарения, к которым прилагается сертификат; решение суда о признании права на пай.
На основании решения соответствующего местного совета или районной госадминистрации
земельный участок может быть выделен собственнику земельного пая в натуре (на
местности) (ст. 3 Закона № 899). В этом случае вместо сертификата на пай выдается
государственный акт на право собственности на этот земельный участок. На сегодня в
большинстве своем собственникам земельных паев уже выделены земельные участки в
натуре и выданы госакты на них. В то же время если земельный участок по каким-либо
причинам еще не выделен в натуре, то объектом аренды является именно пай. После того
как земельный участок будет выделен в натуре, договор аренды пая следует расторгнуть и
заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменится
(разд. IX Закона № 161, Письмо № 14). Договор на земельный участок переоформляется на
тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только с согласия
сторон.
Существенные условия договора аренды земли
Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель (собственник участка или
уполномоченное им лицо) обязуется за плату передать арендатору земельный участок во
владение и пользование на определенный срок, а арендатор – использовать участок в
соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст. 13
Закона № 161).
В договоре аренды должны быть указаны все существенные условия, необходимые для
договоров данного типа. Отсутствие в договоре хотя бы одного такого условия является
основанием для отказа в его государственной регистрации. Конкретный перечень
существенных условий договора аренды земли приведен в ст. 15 Закона № 161 и включает:
·
объект аренды (указывается кадастровый номер, место расположения и размер
участка);
·
срок действия договора. Максимальный срок аренды – до 50 лет (ч. 3 ст. 93 ЗК);
·
арендная плата (указывается ее размер, индексация, форма платежа – денежная,
натуральная, смешанная, сроки, порядок пересмотра размера, а также ответственность за
неуплату. Кстати, неуплата трех арендных платежей подряд является основанием для
расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 782 ГК). При аренде земельных участков
сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) следует помнить о
предписаниях ст. 1 Указа № 92, согласно которым рекомендуется устанавливать арендную
плату в размере не меньше 3 % стоимости земельного участка или стоимости земельной
доли (пая), которые определены согласно законодательству. При определении суммы платы
за аренду государственных и коммунальных земель используется нормативная денежная
оценка. При этом нормативная денежная оценка, проведенная по состоянию на 01.07.95 г.,
умножается на коэффициент 1,756 (п. 5 Методики № 213);
·
условия использования и целевое назначение земельного участка;
·
условия сохранности состояния объекта аренды;
·
условия и сроки передачи участка арендатору. Передача участка оформляется
актом приемки-передачи, подписанным сторонами (ст. 17 Закона № 161);
·
условия возврата земельного участка арендодателю;
·
существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка
(например, установление сервитута в отношении земельного участка должно быть отражено
в договоре аренды). Если земельный участок находится в залоге, то передача его в аренду
возможна только с согласия залогодержателя;
·
определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения
объекта аренды либо его части. По умолчанию такой риск несет арендодатель, если в
договоре не предусмотрено иное (ст. 11 Закона № 161);
·
ответственность сторон;
·
условия передачи в залог или внесения в уставный капитал права аренды.
В договор могут быть включены и другие условия на усмотрение сторон (например, о
проведении мелиоративных работ). Кроме того, к договору аренды земли обязательно
прилагаются и являются его неотъемлемой частью:
·
план (схема) земельного участка;
·
кадастровый план земельного участка;
·
акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
·
акт приемки-передачи объекта аренды;
·
проект отвода земельного участка (в случае изменения его целевого назначения).
Особенности договоров аренды земельных долей (паев)
Для начала напомним, что собственники земельных долей (паев) вправе заключать договоры
аренды земли только при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай).
Такие сертификаты действительны до выделения земли в натуре (на местности) и выдачи
государственных актов на право собственности на землю (после 01.01.13 г. – свидетельства
о праве собственности на недвижимое имущество).
Типовая форма договора аренды земельного пая утверждена Приказом № 5. В договоре
аренды земельного пая кроме фамилии, имени, отчества и адреса физического лица –
собственника пая следует указать номер сертификата на земельный пай, наименование
органа, его выдавшего, и дату выдачи. В договоре обязательно указывается специфика
сельскохозяйственного землепользования. Размер земельной доли (пая) приводится в
условных кадастровых гектарах.
Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре
аренды с согласия сторон (ст. 21 Закона № 161). Вместе с тем в типовом договоре аренды
земельной доли (пая) предусмотрено, что размер арендной платы определяется по
договоренности между сторонами, но не может быть меньше размера, установленного
действующим законодательством. На сегодня такой размер составляет 3 % стоимости
арендованной доли (пая) (п. 1 Указа № 92).
Стоимость земельной доли (пая) определяется органом землеустройства и указывается в
сертификате. Kроме того, Указом № 92 предусмотрено постепенное увеличение размера
этой платы в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансовоэкономического положения арендатора.
Размер выплачиваемой физлицу-арендодателю арендной платы указывается в гривнях, при
ее выплате в натуральной форме – в количестве продукции (урожая), а при отработочной
форме – в услугах или работах, предоставленных или выполненных для арендодателя.
Арендная плата за земельные доли (паи) устанавливается чаще всего в денежной форме. По
добровольному решению собственника земельной доли (пая) арендная плата может
выплачиваться в натуральной форме.
Обязательным приложением к договору являются условия выплаты арендной платы: формы
и периоды ее выплаты. Как правило, арендная плата выплачивается один раз в год по итогам
работы сельхозпредприятия, но возможна и другая периодичность выплаты – ежемесячно
или ежеквартально. Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна
выплачиваться ежемесячно (ст. 762 ГК).
Если договором предусмотрена отработочная или натуральная форма арендной платы, то
необходимо сделать перерасчет в денежную форму исходя из себестоимости определенных
договором видов продукции, работ (услуг), которая сложилась в хозяйстве за прошлый год
(Постановление № 672).
Кроме того, согласно ст. 21 Закона № 161 размер арендной платы следует рассчитывать с
учетом индекса инфляции, если иное не предусмотрено договором, с помощью формулы:
Арендная плата за месяц = Арендная плата за год : 12 месяцев х
х Индекс инфляции с начала текущего года до даты заключения договора х
х Индекс инфляции за первый месяц аренды.
Если стороны не хотят учитывать инфляционную составляющую при расчете арендной
платы, то в договоре надо прописать, что арендная плата по договору индексации не
подлежит.
Кроме того, при определении базы налогообложения для начисления арендной платы в
натуральной форме не забывайте применять натуральный коэффициент. Его размер
составляет: к доходу, подлежащему налогообложению по ставке 15 %, – 1,176471; а по
ставке 17 %, – 1,204819 (п. 164.5 НK). Наиболее оптимальным вариантом является
начисление арендной платы в денежной форме, а в дальнейшем по согласованию с
арендодателем – выдача сельхозпродукции в счет арендной платы, подлежащей выплате
арендатору, после удержания суммы НДФЛ.
Заключение договора аренды
Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию сторон может быть
заверен нотариально (ст. 792 ГК, ст. 14 Закона № 161). Такое желание должно быть
выражено в письменном виде: в решении местного совета о согласии на заключение
договора аренды государственной или коммунальной земли или в тексте самого договора.
При заключении договора аренды можно воспользоваться типовой формой договора аренды
земли, утвержденной Постановлением № 220, и типовой формой договора аренды
земельной доли (пая), утвержденной Приказом № 5.
Договор аренды земельного участка вступает в силу с момента его подписания сторонами
или с момента его нотариального удостоверения (если стороны решили удостоверять
договор у нотариуса), однако право аренды у арендатора еще не возникает. Согласно ст. 125
ЗК право аренды земельного участка возникает с момента регистрации такого права.
Регистрация осуществляется в соответствии с нормами Закона № 1952. Госрегистрацию
вещных прав на земельные участки теперь уполномочены проводить государственные
регистраторы прав на недвижимое имущество (Укргосреестр и органы земельных ресурсов) и
нотариусы. Оформление прав на земельные участки фиксируется в Государственном
реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр
вещных прав), а вот формирование самих земельных участков (присвоение кадастрового
номера и ведение Поземельной книги) будет фиксироваться в Государственном земельном
кадастре.
Государственная регистрация права аренды земельного участка осуществляется по
местонахождению участка после внесения данных о нем в Государственный земельный
кадастр. Орган госрегистрации фиксирует право аренды на участок и вносит в Госреестр
вещных прав следующую информацию (п. 11 Порядка № 118):
·
данные о собственнике участка и субъекте вещных прав (арендаторе): для
физического лица – фамилия, имя, отчество, налоговый номер, реквизиты документа,
удостоверяющего собственника; для юридического лица – наименование и налоговый номер;
·
сведения о виде вещного права (право аренды) и сроке его действия;
·
сведения о целевом назначении земельного участка;
·
дату госрегистрации, регистрационный номер земельного участка в Госреестре
вещных прав с указанием его кадастрового номера и органа, осуществившего
госрегистрацию.
Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения и дополнения, то делать это надо
в той же форме, в которой был заключен договор (ст. 654 ГК). То есть дополнительное
соглашение может быть составлено либо в простой письменной форме, либо в нотариально
заверенной. Регистрация данного соглашения не требуется, если оно не касается сведений,
внесенных в Госреестр вещных прав.
Судьба договора в случае смерти арендатора или арендодателя
Последствия смерти физического лица – одной из сторон договора аренды земельного
участка могут быть разными. В случае смерти физлица-арендатора действие договора
прекращается (ст. 31 Закона № 161).
С арендодателем ситуация несколько иная. По общему правилу смерть физлицаарендодателя не является основанием для прекращения договора аренды земельного
участка, поскольку вместе с правом собственности на земельный участок к наследникам
переходят права и обязанности по договору аренды. Сам по себе переход права
собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием
и для изменения условий договора (ст. 32 Закона № 161). Исключение из этого правила
может быть прямо прописано в договоре.
Если в договоре ничего не сказано, то арендатор вправе продолжать пользоваться
арендованным земельным участком до тех пор, пока не истечет срок аренды или новый
собственник земельного участка не потребует расторжения договора. При этом за
арендатором сохраняется обязанность уплачивать арендную плату собственнику земельного
участка. В то же время у наследника право собственности на земельный участок, полученный
в наследство, возникнет с момента получения свидетельства о праве собственности на этот
участок (ст. 126 ЗК). Таким образом, со дня смерти арендодателя арендная плата за
земельный участок будет лишь начисляться наследнику, а получить ее он сможет только при
наличии свидетельства о праве на наследство и правоустанавливающего документа на
землю.
При заключении договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
необходимо учитывать, что:
·
земли сельхозназначения могут использоваться только для нужд сельского
хозяйства;
·
отсутствие в договоре хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных
законом, означает, что договор не только считается незаключенным, но и является
основанием для отказа в его госрегистрации;
·
договор аренды сельскохозяйственной земли заключается в письменной форме и по
желанию сторон может быть заверен нотариально;
·
право аренды земельного участка возникнет только после государственной
регистрации такого права.
Елизавета АРСЕНЬЕВА, юрист
ДОГОВОРЫ
ЭМФИТЕВЗИСА,
СУПЕРФИЦИЯ
И
СЕРВИТУТА: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ И НЮАНСЫ
ПРИМЕНЕНИЯ
На практике возникает много вопросов о применении таких видов договоров, как эмфитевзис,
суперфиций и сервитут, в том числе о государственной регистрации прав по этим договорам,
о целях их заключения, отличии от договоров аренды земли и т. п. В данной консультации
поясним суть этих договоров и особенности их применения.
Земельный сервитут
Суть земельного сервитута заключается в том, что собственник или владелец земельного
участка предоставляет другому лицу (как правило, собственнику или пользователю соседнего
земельного участка) право пользования своим участком для удовлетворения его нужд,
которые не могут быть удовлетворены иным способом. Обычно земельный сервитут
предоставляется для обеспечения прохода и проезда через чужой земельный участок,
прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения, мелиорации, забора воды из естественного водоема, размещенного на
соседнем участке, прохода к естественному водоему, прогона скота к водоему и т. п. (ч. 1 ст.
404 ГК, ст. 99 ЗК).
Исходя из норм ч. 2 ст. 401 ГК, ст. 98, 100 ЗК сервитут устанавливается либо в интересах
собственника (землепользователя) соседнего земельного участка, либо в интересах другого
конкретно определенного лица (личный сервитут). На данное обстоятельство указывает и
ВХСУ в п. 2.32 Постановления № 6.
Земельный сервитут может быть как платным, так и бесплатным (ч. 1 ст. 98 ЗК). Кроме того, в
соответствии с ч. 2 ст. 98 ЗК он может быть либо бессрочным, либо ограничен определенным
сроком. Поэтому в договоре нужно обязательно указать, на каких условиях устанавливается
сервитут.
Составной частью договора об установлении земельного сервитута (см. образец 1 в конце
консультации) является план земельного участка. Пользование сервитуарием чужим
земельным участком без соответствующей технической документации и без определения на
местности границ действия земельного сервитута может быть основанием для признания
договора земельного сервитута недействительным в судебном порядке (п. 2.38
Постановления № 6).
Особенностью сервитута является то, что его установление не лишает собственника
земельного участка права владения, пользования и распоряжения им (ч. 3 ст. 98 ЗК). Именно
в этом заключается основное отличие сервитута от аренды. При аренде собственник
передает свое имущество арендатору в пользование и в течение всего срока действия
договора аренды ограничен в праве пользования им. К тому же аренда всегда платная, в то
время как сервитут может быть и бесплатным.
Земельный сервитут может быть установлен не только договором, но и законом, завещанием
или решением суда (ч. 1 ст. 100 ЗК). Договор об установлении земельного сервитута
подлежит государственной регистрации в порядке, определенном Законом № 1952. Сервитут
прекращается в случае (ч. 1, 4 ст. 406 ГК):
·
соединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и
собственника земельного участка, обремененного сервитутом;
·
отказа от сервитута лица, в интересах которого он установлен;
·
истечения срока, на который он был установлен;
·
прекращения обстоятельств, которые были основанием для установления сервитута;
·
неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;
·
смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут, и в других случаях,
установленных законом (например, по решению суда).
Если право на земельный участок, обремененный сервитутом, перешло к другому лицу,
действие сервитута при этом не прекращается (ч. 1 ст. 101 ЗК).
Договор эмфитевзиса
Согласно договору эмфитевзиса собственник земельного участка предоставляет право
пользоваться его участком другому лицу для ведения сельскохозяйственного производства
(ч. 1 ст. 407 ГК). Очевидно, что договор эмфитевзиса может быть заключен только в
отношении земель сельхозназначения. Особенностью эмфитевзиса является то, что он
может отчуждаться и передаваться в порядке наследования (ч. 2 ст. 407 ГК). Однако
эмфитевзис, который установлен в отношении земельных участков государственной или
коммунальной собственности, нельзя отчуждать, вносить в уставный фонд или передавать в
залог (ч. 3 ст. 407 ГК).
Срок действия договора эмфитевзиса не может превышать 50 лет, а если такой срок не
определен, то каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую не менее чем
за год (ст. 408 ГК). Договор эмфитевзиса обычно является платным (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410
ГК). Размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки выплаты определяются договором.
Договор суперфиция
По договору суперфиция (см. образец 2 в конце консультации) собственник земельного
участка передает его в пользование другому лицу для строительства промышленных,
бытовых, социально-культурных, жилых и иных сооружений и строений (ч. 1 ст. 413 ГК).
Суперфиций может устанавливаться не только договором, но и завещанием.
Суперфиций может быть как срочным (то есть установлен на определенный срок), так и
бессрочным.
Исключение
составляют земли
государственной
и коммунальной
собственности, для которых срок действия суперфиция не может превышать 50 лет.
Следует отличать право сервитута от права суперфиция. По договору сервитута право
использовать земельный участок под застройку не может быть предоставлено, поскольку
установление сервитута не лишает собственника участка права пользоваться, владеть и
распоряжаться им. А предоставление права застройки ограничивает его в указанных
правомочиях.
Договор суперфиция обычно является платным (ч. 1 ст. 414 ГК). Если на земельном участке
построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право
собственника участка на получение части дохода землепользователя. По договору
суперфиция собственник земельного участка может также владеть и пользоваться им в
объеме, согласованном с землепользователем.
Суперфиций может отчуждаться землепользователем или передаваться в порядке
наследования (ч. 2 ст. 413 ГК). Но суперфиций, установленный в отношении земельных
участков государственной или коммунальной собственности, нельзя отчуждать (за
исключением случаев перехода права собственности на строения и сооружения,
расположенные на таком участке), вносить в уставный фонд или передавать в залог (ч. 3 ст.
413 ГК). Землепользователь имеет право собственности на строения (сооружения),
возведенные на земельном участке, переданном для застройки. Неиспользование
земельного участка под застройку в течение 3 лет подряд ведет к прекращению суперфиция
(ч. 1 ст. 416 ГК).
После завершения строительства договор суперфиция продолжает действовать, если,
конечно, договором не установлено иное.
При переходе права собственности на построенные на земельном участке здания или
сооружения к другому лицу такое лицо приобретает право пользования земельным участком
на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник строения или
сооружения (ч. 3 ст. 415 ГК). Но данное право следует оформить договором. Поэтому новый
собственник строения или сооружения может на основании ст. 120, 1021 ЗК, ст. 377, 413 ГК
требовать от собственника земельного участка (в т. ч. и путем предъявления иска)
оформления права пользования участком, на котором размещено соответствующее
недвижимое имущество, путем заключения договора суперфиция (п. 2.13 Постановления №
6).
Форма договоров и госрегистрация возникающих по ним прав
Законодательством не установлено требование об обязательном нотариальном
удостоверении договоров земельного сервитута, суперфиция или эмфитевзиса. Однако по
требованию одной из сторон такие договоры могут удостоверяться нотариусом. В то же
время все эти договоры должны заключаться в письменной форме.
С 01.01.13 г. права пользования, возникающие на основании указанных договоров, подлежат
обязательной госрегистрации согласно Закону № 1952 и возникают с момента их регистрации
(ч. 3 ст. 3 Закона № 1952). Следует отметить, что госрегистрация прав сервитута,
суперфиция или эмфитевзиса осуществляется только после регистрации земельных
участков в Государственном земельном кадастре и госрегистрации права собственности на
такие участки (ч. 9, 10 ст. 791 ЗК).
Таким образом, при заключении договоров сервитута, суперфиция или эмфитевзиса
следует убедиться в наличии госрегистрации земельных участков в Государственном
земельном кадастре и регистрации прав собственности на них, заключить
соответствующий договор и зарегистрировать права пользования, возникающие по такому
договору в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
ОБРАЗЕЦ 1
ДОГОВОР
об установлении земельного сервитута
<...>
1. Предмет Договора
1.1. Земельный сервитут устанавливается относительно земельного участка общей
площадью 2 гектара, кадастровый номер – 3400:01:000:11, целевое назначение – земли
промышленности, который расположен по адресу: г. Энск, ул. Летняя, 23 (далее –
земельный участок), в пользу Сервитуария на право проезда автомобильным транспортом
по имеющейся дороге согласно плану границ земельного сервитута (приложение 1
к Договору, которое является его неотъемлемой частью).
2. Срок действия Договора
2.1. Договором устанавливается постоянный земельный сервитут.
3. Расчеты по Договору
3.1. Плата по Договору рассчитана на один год в размере 2 500 (две тысячи пятьсот) грн.
без НДС, и НДС 20 % – 500 (пятьсот) грн., всего с НДС – 3 000 (три тысячи) грн.
3.2. Плата по Договору вносится сервитуарием ежегодно, но не позднее 15 января
текущего года.
3.3. Условия Договора о размере платы могут пересматриваться по договоренности сторон
в случае:
·
ухудшение состояния земельного
подтверждено документально;
участка
не
по
вине
Сервитуария,
·
увеличения размеров платы за землю, которую платит собственник;
·
в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.
что
В случае изменения платы по требованию одной из сторон заинтересованная сторона
должна уведомить об этом другую сторону не позднее чем за один месяц. При достижении
согласия между сторонами заключается дополнительное соглашение об изменении
условий Договора относительно расчетов.
3.4. В случае признания договора недействительным полученная собственником
(владельцем) земельного участка плата за фактический срок действия Договора не
возвращается.
<...>
ОБРАЗЕЦ 2
Договор суперфиция
<...>
1. Предмет Договора
1.1. Суперфициар предоставляет, а Суперфициарий принимает в срочное платное
пользование земельный участок общей площадью 0,5 га, который находится на
территории г. Энска, кадастровый номер – 0045:00:000:30, целевое назначение – для
строительства и обслуживания зданий торговли (далее – Земельный участок), для
строительства и эксплуатации на нем зданий и сооружений, необходимых Суперфициарию
для осуществления своей хозяйственной деятельности, предусмотренной уставом.
1.2. Целью предоставления в пользование земельного участка является осуществление
Суперфициарием строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости,
других хозяйственных сооружений, необходимых для их обслуживания (далее – Объекты
недвижимости), согласно утвержденному проекту строительства, с соблюдением целевого
назначения предоставленного в пользование Земельного участка.
2. Условия пользования Земельным участком
2.1. Земельный участок передается в пользование Суперфициарию для строительства
Объектов недвижимости, других хозяйственных сооружений, необходимых для их
обслуживания. Строительство, обслуживание и эксплуатация объектов недвижимости
соответствуют целевому назначению Земельного участка.
2.2. Земельный участок не изымается из собственности Суперфициара, а Суперфициарий
получает только право на пользование им для строительства, эксплуатации
и обслуживания Объектов недвижимости. Площадь и границы Земельного участка не
изменяются.
2.3.
Деятельность
Суперфициария относительно строительства,
эксплуатации
и обслуживания Объектов недвижимости не должна негативно влиять на состояние
Земельного участка.
2.4. Соблюдение правил охраны зеленых насаждений, которые растут на Земельном
участке в соответствии с актом инвентаризации, обязательно. В случае необходимости
зеленые насаждения могут быть снесены с компенсацией Суперфициару их стоимости
в установленном законодательством порядке.
2.5. Земельная делянка должен использоваться Суперфициарием в соответствии с ее
целевым назначением. Суперфициарий имеет право осуществлять строительство на
территории Земельного участка в соответствии с утвержденным проектом строительства,
согласованным с Суперфициаром.
2.6. Право пользования Земельным участком, предоставленным для застройки, может
быть отчуждено Суперфициарием без получения предварительного согласия
Суперфициара, но с последующим уведомлением об этом Суперфициара в письменной
форме не позднее одного месяца с даты такого отчуждения.
3. Срок действия Договора
3.1. Договор заключен на 20 лет.
3.2. По истечении срока Договора Суперфициарий имеет преимущественное правое
заключения Договора на новый срок.
4. Плата за пользование Земельным участком
4.1. Размер годовой платы за пользование Земельным участком составляет 20 000
(двадцать тысяч) грн. без НДС, и НДС 20 % – 4 000 (четыре тысячи) грн., всего с НДС –
24 000 (двадцать четыре тысячи) грн.
4.2. Плата за пользование Земельным участком вносится Суперфициарием в денежной
форме. По договоренности сторон эта плата может быть осуществлена в иной, нежели
денежная, форме.
4.3. Плата за пользование Земельным участком вносится Суперфициарием ежегодно не
позднее 15 января текущего года путем перечисления Суперфициарием денежных средств
в национальной валюте Украины на текущий счет Суперфициара.
4.4. Если Земельный участок находится в пользовании Суперфициария согласно Договору
в течение части года, размер платы за пользование им, подлежащий уплате
Суперфициарием за соответствующий неполный год пользования, рассчитывается
пропорционально количеству дней, в течение которых Земельный участок находился
в пользовании Суперфициария.
4.5. Начисление платы за пользование Земельным участком начинается с даты
подписания сторонами акта приемки-передачи Земельного участка.
4.6. Исчисление размера платы за пользование землей осуществляется с учетом индексов
инфляции.
4.7. Изменение формы платы за пользование Земельным участком оформляется путем
подписания сторонами дополнительного соглашения к Договору. Передача продукции
и предоставление услуг в счет платы за пользование землей оформляется
соответствующими актами.
4.8. Размер платы пересматривается по договоренности Сторон, но не реже, чем один раз
в пять лет. Основаниями для пересмотра платы за пользование Земельным участком
могут быть:
·
изменение размеров земельного налога, повышение цен, тарифов, в том числе
в результате инфляции;
·
ухудшение состояния предоставленного в пользование Земельного участка не
по вине Суперфициария, что подтверждено соответствующими документами;
·
другие случаи, предусмотренные законом.
В случае прекращения или расторжения Договора внесенная авансом плата за
пользование Земельным участком возвращается Суперфициарию в течение одного
месяца с даты прекращения или расторжения Договора путем перечисления излишне
уплаченных средств на счет Суперфициария.
4.9. Невнесение или просрочка Суперфициарием платы за пользование Земельным
участком более чем на три месяца подряд является основанием для прекращения
действия Договора.
4.10. В случае изменения банковских реквизитов Суперфициара он обязан в течение
20 (двадцати) рабочих дней в письменном виде уведомить об этом Суперфициария.
4.11. Если Суперфициар не уведомит Суперфициария об изменении банковских
реквизитов в срок, установленный п. 4.10 Договора, Суперфициарий освобождается от
ответственности за неуплату или несвоевременное внесение платы за пользование
Земельным участком, которые произошли в результате изменения банковских реквизитов
Суперфициара.
5. Условия и сроки передачи Земельного участка в пользование
5.1. Передача Земельного участка в пользование Суперфициарию осуществляется
в пятидневный срок после государственной регистрации права суперфиция по Договору.
5.2. В момент передачи Земельного участка в пользование Суперфициарию стороны
подписывают акт приемки-передачи Земельного участка.
5.3. Право на использование Земельного участка в соответствии с Договором возникает
после государственной регистрации суперфиция по Договору в установленном
законодательством порядке.
<...>
Нина ДИБРОВА, редактор направления «Бухгалтерский учет и налогообложение»
БЛАГОУСТРОЙСТВО
ЗЕМЕЛЬНЫХ
ПРИЛЕГАЮЩИХ К ЗДАНИЯМ
УЧАСТКОВ,
Под благоустройством земельных участков, прилегающих к зданиям, понимают сооружение на
их территории тротуаров, подъездных путей, ограждений, клумб, газонов и т. п.
Неотъемлемым элементом благоустройства территории является также ее озеленение –
насаждение деревьев, кустов, цветов и т. д. (пп. 2 ст. 21 Закона № 2807). Проведение таких
мероприятий, а также содержание благоустроенной территории в надлежащем эстетическом,
санитарном и безопасном для использования состоянии требует от предприятий
определенных расходов. О том, как правильно учитывать такие расходы, расскажем в этой
консультации.
Учет расходов по благоустройству территории возле собственного
здания
Благоустраивая территорию возле собственного здания, предприятия несут расходы:
·
капитального характера (сооружение подъездных путей, тротуаров, садовых дорожек и
ограждений, посадка деревьев, кустов, многолетних цветников и т. д.);
·
некапитального характера (насаждение однолетних растений, обрезка деревьев и
кустов, внесение удобрений, защита от вредителей и т. д.).
Расходы капитального характера, результатом которых является изменение качественных
характеристик земельного участка, соответствуют критериям создания объектов основных
средств (далее – ОС) (Письмо № 27008).
Таким образом, прежде чем отразить в учете расходы на благоустройство, следует разделить
операции на два вида:
·
те, которые приводят к созданию ОС или ремонту и улучшению уже существующих;
·
те, которые относятся к мероприятиям по техническому обслуживанию объектов для
поддержания их в пригодном к использованию состоянии.
Создание и улучшение объектов благоустройства
Создание новых объектов
Признание новых объектов благоустройства в составе ОС осуществляется по первоначальной
стоимости, в состав которой входят (п. 146.5 НК, п. 8 П(С)БУ 7, Письмо № 4284):
·
суммы, уплаченные поставщикам и подрядчикам (без учета косвенных налогов);
·
расходы на транспортировку, сооружение, монтаж, подготовку почвы и т. п.;
·
прочие расходы, непосредственно связанные с доведением объектов до состояния, в
котором они пригодны для использования в запланированных целях (в т. ч. зарплата
работников предприятия, занятых изготовлением объекта).
Следует отметить, что расходы на подготовку почвы, приобретение и посадку саженцев,
внесение удобрений, перевозку и т. п., которые относятся к нескольким созданным объектам,
нужно распределить между ними пропорционально справедливой стоимости этих объектов (п.
9 П(С)БУ 7).
Единицей учета ОС считаются отдельные объекты благоустройства, объединенные в
соответствующие группы. Например, такие виды благоустройств, как асфальтовые покрытия
площадок, плиточные тротуары, навесы для летних кафе, ограждения и т. п., классифицируют
как сооружения и включают в группу «Здания, сооружения и передаточные устройства», а
деревья, кусты, многолетние цветники входят в группу «Многолетние насаждения» (п. 145.1
НК; пп. 5.1.3, 5.1.8 П(С)БУ 7).
При этом в зависимости от условий создания благоустройства предприятия вправе
самостоятельно определять порядок учета таких объектов. Они могут отражаться:
·
как один объект ОС вместе со зданием – «Здания», если территория благоустраивается
на этапе строительства здания;
·
как отдельный объект – «Сооружения», если возникает необходимость провести работы
по благоустройству территории в целом в период эксплуатации уже построенного здания;
·
как несколько отдельных объектов – «Многолетние насаждения», «Прочие основные
средства», «Малоценные необоротные материальные активы» и т. д.
Для документального оформления операций по вводу объектов благоустройства в
эксплуатацию применяются две типовые формы, утвержденные Приказом № 352:
·
№ ОЗ-1 «Акт приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств»;
·
№ ОЗ-6 «Инвентарная карточка учета основных средств».
В процессе эксплуатации первоначальная стоимость объектов в бухгалтерском учете и их
балансовая стоимость в налоговом учете подлежит амортизации. Амортизация на объекты
благоустройства начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем их ввода в
эксплуатацию (п. 146.2 НК, п. 29 П(С)БУ 7).
Ремонт и улучшение объектов благоустройства
Бухгалтерский учет. Для целей ведения бухгалтерского учета разделяют операции,
связанные с улучшением и проведением текущего и капитального ремонтов. Ремонтом
(текущим и капитальным) признаются хозяйственные операции по поддержанию объектов в
рабочем состоянии и получению первоначально определенных будущих экономических выгод
от их использования (п. 15 П(С)БУ 7).
Затраты на проведение капремонтов относят на увеличение первоначальной стоимости
объекта благоустройства (п. 14 П(С)БУ 7), а затраты на текущий ремонт включают в состав
расходов отчетного периода при условии, что они могут быть достоверно оценены (п. 6 П(С)
БУ 16).
Улучшениями считаются мероприятия, которые приводят к увеличению будущих
экономических выгод, первоначально ожидаемых от использования объектов. Расходы на
улучшения увеличивают первоначальную стоимость объектов (п. 14 П(С)БУ 7).
По окончании работ по ремонту или улучшению составляется типовая форма № ОЗ-2 «Акт
приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов»,
утвержденная Приказом № 352 (п. 28 Методрекомендаций № 561). В акте отражаются
изменения в характеристике объекта, которые произошли в результате осуществления работ,
и фактическая стоимость работ. Такие же сведения вносятся в инвентарную карточку объекта
типовой формы № ОЗ-6.
Налоговый учет. Операции по проведению текущего и капитального ремонтов, модификации,
модернизации, техническому переоборудованию, достройке и т. п. для целей
налогообложения расцениваются как улучшения объектов ОС.
Расходы на улучшения ОС, подлежащих амортизации, относятся:
·
к составу расходов в сумме, не превышающей 10 % совокупной балансовой стоимости
всех групп ОС предприятия на начало отчетного года, то есть ремонтный лимит (п. 146.12 НК);
·
на увеличение балансовой стоимости отдельных объектов ОС в сумме, превышающей
ремонтный лимит предприятия (п. 146.11 НК).
Содержание и обслуживание объектов благоустройства
Бухгалтерский учет. Расходы на подметание и мойку асфальтированной территории, вывоз
мусора, удобрение почвы, полив растений, приобретение инвентаря, песка, грунта, семян и т.
д. классифицируются как эксплуатационные и включается в расходы отчетного периода (п.
15 П(С)БУ 7, Письмо № 27008).
Налог на прибыль. В налоговом учете расходы на содержание объектов благоустройства и
ежедневный уход за ними относятся к составу расходов того отчетного периода, в котором
они были осуществлены, и признаются на дату их начисления независимо от даты оплаты (пп.
«г» пп. 138.8.5 НК).
НДС. Суммы НДС, уплаченные (начисленные) при осуществлении расходов на создание,
улучшение и содержание объектов благоустройства, налогоплательщики могут включать в
состав налогового кредита отчетного периода при условии использования объектов
благоустройства в налогооблагаемых операциях в рамках хозяйственной деятельности (п.
198.3 НК).
Рассмотрим на числовом примере порядок отражения в учете расходов на сооружение и
ремонт объектов благоустройства.
ПРИМЕР 1
В собственности предприятия имеется земельный участок, прилегающий к
производственному зданию. На территории участка созданы объекты
благоустройства: подъездные пути, площадка для стоянки автомобилей, тротуары и
клумба с многолетними и однолетними растениями. Предприятие ведет отдельный
учет каждого объекта благоустройства.
В отчетном периоде предприятием произведены расходы по благоустройству
территории возле производственного здания:
· сооружены водостоки и ограждения для охраны территории силами сторонней
организации;
· приобретены и использованы материалы для обновления клумбы (песок, грунт,
удобрения, семена, рассада однолетних цветов).
Поскольку участок используется предприятием в производственных целях, расходы
на его благоустройство признаются связанными с ведением хозяйственной
деятельности.
Порядок отражения операций в учете будет таким:
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
Доход
Расходы
1
2
3
4
5
6
7
8
1
Перечислена подрядчику
предоплата за работы по
сооружению водостоков
и ограждения
Платежное
поручение
371
311
14 700,00
–
–
2
Отражен налоговый кредит
по НДС
Налоговая
накладная
641
644
2 450,00
–
–
3
Переданы подрядчику
строительные материалы для
осуществления работ
по устройству водостоков
и ограждения
Накладная
типовой
формы
№ М-11*,
доверенность
получателя
2051
205
9 540,00
–
–
4
Отражена стоимость работ
подрядчика по сооружению
водостоков и ограждения
Акт
выполненных
работ
152
12 250,00
–
–
5
Закрыты расчеты по НДС
644
2 450,00
–
–
6
Произведен взаимозачет
задолженностей
с подрядчиком
Списаны материалы,
израсходованные на
сооружение водостоков
и ограждения
685
371
14 700,00
–
–
152
2051
9 540,00
–
–
14 163,50
–
–
7 626,50
–
7 626,50**
2 250,00
–
–
1 050,00
–
–
660,00
–
–
7
8
9
10
11
Введен в действие новый
объект ОС – ограждение
Отражена операция по
улучшению площадки для
стоянки автомобилей путем
сооружения водостоков
Оприходованы материалы
для обновления и
оформления клумбы:
– песок, грунт, удобрения
– семена, рассада
однолетних цветов
Отражен налоговый кредит
по НДС
Бухгалтерская
справка
Акт типовой
формы
№ ОЗ-1
103
Приходный
ордер
типовой
формы
№ М-4*
205
Налоговая
накладная
208
685
152
377
641
* Утверждена Приказом № 193.
** В состав расходов отчетного периода включена сумма расходов, не превышающая ремонтный
лимит предприятия (п. 146.12 НК).
12
Оплачена поставщику
стоимость материалов
13
Включены в расходы на
улучшение клумбы:
– стоимость материалов
14
– зарплата работников
с начислениями (условно)
Включены расходы на
улучшения в стоимость ОС
(клумбы)
15
Списаны семена и рассада,
использованные для
оформления клумбы
16
Отнесены на финансовый
результат расходы на
обновление клумбы
Платежное
поручение
Акт
типовой
формы
№ ОЗ-2
377
311
3 960,00
–
–
205
2 250,00
–
2 250,00*
65,
661
152
1 646,40
–
1 646,40*
3 896,40
–
–
23,
91
208
1 050,00
–
1 050,00
791
23,
91
1 050,00
–
–
152
109
Бухгалтерская
справка
Не оформляются
* В состав расходов отчетного периода включена сумма расходов, не превышающая ремонтный
лимит предприятия (п. 146.12 НК).
Учет расходов по благоустройству территории возле арендованного
здания
Право арендатора на отражение в учете расходов на благоустройство территории,
прилегающей к арендованному им зданию, возникает в случае, если в договоре аренды
указано, что здание передается в аренду с прилегающей территорией и арендодатель не
возражает против выполнения арендатором любых работ по благоустройству территории и
поддержанию ее в надлежащем состоянии. Рассмотрим, как отражаются такие операции в
учете.
Бухгалтерский учет
Учет у арендатора. Расходы арендатора на создание объектов благоустройства учитываются
следующим образом:
·
как собственные объекты ОС или малоценные необоротные материальные активы
(далее – МНМА), если они созданы по инициативе арендатора, а по окончании срока аренды
их можно отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя. Стоимость таких
объектов отражается по дебету счета 10 «Основные средства» или субсчета 112
«Малоценные необоротные материальные активы». Износ на такие объекты начисляется в
общем порядке;
·
как продажа работ по созданию объектов благоустройства арендодателю, если расходы
возмещает арендодатель, и по окончании срока аренды такие объекты передаются
собственнику.
Расходы на проведение улучшений уже существующих и арендуемых объектов
благоустройства, которые не возмещаются арендодателем и которые невозможно отделить
без нанесения ущерба имуществу арендодателя, арендатор отражает по дебету субсчета 117
«Прочие необоротные материальные активы» и начисляет на них амортизацию (п. 8 П(С)БУ
14). При этом целесообразнее применять прямолинейный метод начисления амортизации,
привязав его к сроку окончания аренды, чтобы на дату возврата арендованного имущества
объект улучшений был полностью самортизирован.
В случае бесплатной передачи улучшений арендованного имущества арендодателю
арендатор списывает начисленный износ, а остаточную стоимость улучшений отражает
следующими проводками:
·
Дт 132 «Износ прочих необоротных активов» – Кт 117;
·
Дт 976 «Списание необоротных активов» – Кт 117.
Такая операция не является продажей, поскольку компенсация расходов арендатора не
предусматривалась изначально условиями договора.
Учет у арендодателя. Арендодатель отражает бесплатно полученные улучшения записью: Дт
152 «Приобретение (изготовление) основных средств» – Кт 424 «Бесплатно полученные
необоротные активы». В дальнейшем на стоимость таких объектов арендодатель начисляет
амортизацию по выбранному им методу и увеличивает доход отчетного периода на сумму
начисленной амортизации.
Налог на прибыль
Учет у арендатора. Арендатор, создавший за счет собственных средств новые объекты
благоустройства на арендуемой им территории, которая используется для ведения
хозяйственной деятельности, включает их стоимость в состав соответствующих групп ОС или
МНМА и начисляет на них амортизацию (п. 145.1, пп. 145.1.5 НК).
Если договор аренды позволяет арендатору за счет собственных средств улучшать
арендуемую территорию, то такие затраты он относит (п. 146.19 НК):
·
к составу расходов отчетного периода, в котором улучшения были осуществлены, в
размере, не превышающем ремонтный лимит (п. 146.12 НК);
·
на создание балансовой стоимости отдельного объекта ОС «Улучшения арендованного
имущества» в сумме, превышающей ремонтный лимит, с правом начисления амортизации (п.
145.1, 146.11 НК).
В случае возмещения арендодателем расходов арендатора последний должен отразить
доход от продажи выполненных работ (предоставленных услуг) и сформировать их
себестоимость. При этом не следует забывать также об установленных НК ограничениях на
включение некоторых видов расходов в состав себестоимости реализованных работ и услуг
(пп. 139.1.12–139.1.15, ст. 140).
Не признается расходами и стоимость бесплатно полученных запасов и работ (услуг),
использованных для улучшения арендованного имущества.
Учет у арендодателя. Возмещаемые арендатору расходы на произведенные улучшения
арендодатель включает:
·
в расходы отчетного периода в сумме, не превышающей ремонтный лимит (п.
146.12 НК);
·
в первоначальную стоимость отдельных объектов ОС в сумме, превышающей
ремонтный лимит (146.11 НК).
Стоимость бесплатно полученных ремонтов или улучшений учитывается арендодателем в
составе прочего дохода отчетного периода по цене, определенной на уровне не ниже
обычных цен на дату получения (пп. 14.1.244, 135.5.4 НК). А полученный бесплатно объект
улучшений не признается ОС и не подлежит амортизации (п. 144.1 НК) в отличие от
бухгалтерского учета, где амортизация начисляется.
Эксплуатационные расходы арендатора на поддержание благоустроенной территории в
надлежащем состоянии являются расходами отчетного периода и включаются в состав
расходов и в бухгалтерском, и в налоговом учете (п. 138.5, пп. «г» пп. 138.8.5 НК; п. 15 П(С)БУ
7).
НДС
Учет у арендатора. Суммы НДС, начисленные (уплаченные) в стоимости улучшений и
ремонтов, арендатор вправе отразить в составе налогового кредита, если арендованное
имущество используется в облагаемых НДС операциях в рамках хозяйственной деятельности
и при наличии налоговых накладных. Дата увеличения налогового кредита определяется на
общих основаниях (п. 198.2 НК).
На дату продажи арендодателю результатов работ по ремонту или улучшению арендованного
имущества у арендатора возникают налоговые обязательства по НДС по общим правилам (п.
187.1 НК). При бесплатной передаче база налогообложения исчисляется исходя из обычных
цен на дату передачи (п. 189.1 НК).
Учет у арендодателя. В случае возмещения арендатору – плательщику НДС расходов на
улучшение арендованного имущества арендодатель имеет право отразить налоговый кредит
по НДС на основании полученной налоговой накладной. При бесплатном получении объекта
улучшений право на налоговый кредит у арендодателя отсутствует.
Рассмотрим на числовом примере, как отражаются в учете расходы на благоустройство
арендованной территории.
ПРИМЕР 2
Предприятие арендует здание под магазин. По договору аренды ему
предоставлено право пользования территорией, прилегающей к зданию. При этом
содержание территории и текущий ремонт объектов благоустройства
осуществляются за счет арендатора, а улучшения объектов аренды – только с
письменного разрешения арендодателя.
В отчетном периоде арендатором принято решение о замене старого асфальтового
покрытия на тротуарную плитку. Стоимость работ согласована с арендодателем и
возмещается им.
Отражение операций в учете арендатора см. в таблице.
(грн.)
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
№
п/п
Содержание операции
Первичные
документы
Дт
Кт
Сумма
Доход
Расходы
1
2
3
4
5
6
7
8
1
Перечислена предоплата
поставщику за
тротуарную плитку
Платежное
поручение
371
311
62 100,00
–
–
2
Отражен налоговый
кредит по НДС
Налоговая
накладная
641
644
10 350,00
–
–
3
Оприходована
тротуарная плитка
Приходный
ордер типовой
формы № М-4
205
51 750,00
–
–
4
Закрыты расчеты по
НДС
Произведен взаимозачет
задолженностей
с поставщиком
5
Бухгалтерская
справка
644
631
10 350,00
–
–
631
371
62 100,00
–
–
205
51 750,00
–
–
34 200,00
–
34 200,00*
6 840,00
–
–
6
Передана подрядчику
тротуарная плитка для
укладки
Накладная
типовой
формы № М11,
доверенность
получателя
2051
7
Отражена стоимость
работ по укладке
тротуарной плитки
Отражен налоговый
кредит по НДС
Акт
выполненных
работ
Налоговая
накладная
23
9
Оплачена подрядчику
стоимость работ
Платежное
поручение
10
Включена стоимость
тротуарной плитки
в расходы на
осуществление работ по
укладке тротуарной
плитки
Сформирована
себестоимость покрытия
тротуарной плиткой
Отражена реализация
арендодателю покрытия
тротуарной плиткой
8
11
12
641
377
377
311
41 040,00
–
–
23
2051
51 750,00
–
51 750,00*
903
23
85 950,00
–
–
361
703
103 140,00
85 950,00
–
Бухгалтерская
справка
Акт
выполненных
работ
13
Начислены налоговые
обязательства по НДС
14
Поступили денежные
средства от
арендодателя
Налоговая
накладная
703
641
17 190,00
–
–
Выписка банка
311
361
103 140,00
–
–
* Расходы, формирующие себестоимость выполненных работ, признаются расходами того отчетного
периода, в котором признан доход от реализации этих работ (п. 138.4 НК).
Таким образом, для правильного отражения в учете расходов на благоустройство
земельных участков, прилегающих к собственным и арендованным зданиям, предприятиям
следует четко разграничивать расходы капитального и некапитального характера, поскольку
в бухгалтерском и налоговом учете такие расходы отражаются по-разному. Кроме того, для
целей налогообложения расходы на благоустройство признаются только в том случае, если
существует их связь с хозяйственной деятельностью предприятия.
Елена ПРИДАВА, начальник юридического отдела
ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ПРОЦЕДУРА И ПОСЛЕДСТВИЯ
ЗЕМЛИ:
Иногда землевладельцам и землепользователям в связи с хозяйственной необходимостью
приходится использовать имеющиеся участки земли не по целевому назначению. Это может
привести к изъятию такого земельного участка и применению штрафных санкций в связи с
неправильным расчетом налога на землю. Рассмотрим процедуру изменения целевого
назначения земли и некоторые связанные с ней нюансы, требующие особого внимания.
Понятие целевого назначения земельного участка
Каждый земельный участок в Украине имеет свое целевое назначение, под которым
понимается использование земельного участка по назначению, определенному на основании
документации по землеустройству (ст. 1 Закона № 858). Согласно ст. 19 ЗК земельные
участки по основному целевому назначению разделяются на следующие категории:
·
земли сельскохозяйственного назначения;
·
земли жилой и общественной застройки;
·
земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
·
земли оздоровительного назначения;
·
земли рекреационного назначения;
·
земли историко-культурного назначения;
·
земли лесохозяйственного назначения;
·
земли водного фонда;
·
земли промышленности,
назначения.
транспорта, связи,
энергетики,
обороны и
другого
В свою очередь, каждая категория в Классификации № 548 подразделяется на отдельные
виды целевого назначения, которые характеризуются правовым режимом, экосистемными
функциями, видом хозяйственной деятельности и типами застройки. Отметим, что согласно
ч. 5 ст. 20 ЗК виды использования земельного участка в пределах определенной категории
земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) могут
самостоятельно определяться ее собственником или пользователем с учетом
градостроительной документации и документации по землеустройству.
Целевое
назначение
земельных
участков
устанавливается
решением
органов
исполнительной власти или органов местного самоуправления в соответствии с их
полномочиями в случае:
·
утверждения проекта отвода земли или проекта землеустройства;
·
передачи земельного участка в собственность или пользование (в аренду или
постоянное пользование).
Целевое назначение конкретного земельного участка фиксируется:
·
в государственном акте на право собственности или на право постоянного пользования
земельным участком по форме, утвержденной Постановлением № 449;
·
в договоре аренды типовой формы, утвержденной Постановлением № 220.
Процедура изменения целевого назначения земли
Процедура оформления изменения целевого назначения земельного участка, находящегося
в собственности юридических или физических лиц, прописана в Порядке № 502 и состоит из
нескольких этапов. Рассмотрим подробнее каждый из них.
Этап 1. Составление собственником заявления об изменении целевого назначения земли.
Форма и содержание такого заявления законодательством не установлены, однако на
основании п. 2 Порядка № 502 можно сделать вывод, что оно должно содержать следующую
информацию:
·
местонахождение, размер и кадастровый номер земельного участка;
·
Ф. И. О. собственника земли и ссылку на документы, подтверждающие право
собственности;
·
целевое назначение земли, указанное в госакте на право собственности, и категорию
земель (целевое назначение), к которой просят отнести земельный участок;
·
мотивацию необходимости изменения целевого назначения.
К заявлению необходимо приложить: копию госакта на право собственности на землю;
копию паспорта (для гражданина), копии устава и свидетельства о госрегистрации (для
юрлица); документы, подтверждающие наличие обременений и земельных сервитутов на
использование данного участка; обоснование необходимости изменения целевого
назначения земельного участка с указанием его размера. Заявление подается в сельский,
поселковый, городской совет (если земельный участок расположен в пределах населенного
пункта) или районную госадминистрацию (если земля расположена за пределами
населенного пункта).
Этап 2. Рассмотрение заявления соответствующим госорганом и принятие им одного из
возможных решений:
·
разрешение на подготовку проекта отвода земельного участка, если речь идет о
частичном изменении целевого назначения;
·
разрешение на пересогласование проекта отвода земли с соответствующими органами
исполнительной власти, если меняется целевое назначение всего участка;
·
отказ в изменении целевого назначения земельного участка.
Факт подачи заявления необходимо зафиксировать документально, например, проставив на
копии заявления входящие реквизиты, указанные в канцелярии сельского, поселкового,
городского совета или райгосадминистрации. К сожалению, иногда на практике процедура
рассмотрения заявления беспричинно затягивается или заявление вообще не
рассматривается. В этом случае рекомендуем обратиться в суд с заявлением обязать
сельский, поселковый, городской совет или районную госадминистрацию рассмотреть
заявление об изменении целевого назначения земли (постановление ВАСУ от 06.07.11 г. по
делу № К-40171/10).
Этап 3. Изготовление проекта отвода земли землеустроительной организацией на
основании договора с собственником земли. Рекомендуем до подписания договора
проверить наличие у землеустроительной организации лицензии Госкомзема на выполнение
землеустроительных и землеоценочных работ и лицензии Государственной службы
геодезии, картографии и кадастра на выполнение геодезических работ.
Этап
4. Согласование проекта отвода с управлением земельных ресурсов,
природоохранными
и
санитарно-эпидемиологическими
органами,
органами
градостроительства и архитектуры и органом охраны объектов культурного наследия.
Этап 5. Проведение областным управлением земельных ресурсов государственной
землеустроительной экспертизы. При этом, если заключение экспертов окажется
негативным, но будет принято решение об утверждении проекта отвода земли и передачи ее
в аренду, впоследствии это может стать основанием для признания такого решения через
суд незаконным (определение Апелляционного административного суда от 30.08.11 г. по
делу № 2а-1576/11/2670).
Этап 6. Решение об изменении целевого назначения земельного участка принимает:
·
сельский, поселковый, городской совет – в отношении земельных участков,
расположенных в пределах населенного пункта (кроме земель, определенных п. 11 Порядка
№ 502);
·
районная госадминистрация – по земле, находящейся за пределами населенного
пункта, если такое изменение связано с ее использованием для сельскохозяйственных
потребностей, ведения лесного и водного хозяйства, строительства объектов,
предназначенных для обслуживания членов территориальных громад района (например,
школ, больниц, предприятий торговли);
·
Совет Министров АР Крым и областная госадминистрация – в отношении земельных
участков, расположенных за пределами населенного пункта и используемых для других
потребностей, нежели прописаны п. 8 Порядка № 502;
·
КМУ – при изменении целевого назначения пашни, многолетних насаждений для
несельскохозяйственных потребностей, лесов первой группы площадью более 10 га, а также
земельных участков природоохранного, оздоровительного, рекреационного назначения и
особо ценных земель.
Одно из вышеперечисленных решений является основанием для выдачи заявителю
государственного акта на право собственности на земельный участок с измененным целевым
назначением. Изменение целевого назначения земельных участков государственной и
коммунальной собственности, которые находятся в аренде, осуществляется по решению
соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления на
основании проекта землеустройства по отводу земельного участка (Письмо № 12868). То
есть процедура разработки и согласования проекта аналогична вышеприведенному порядку,
только вместо выдачи госакта на право собственности осуществляется перезаключение
договора аренды земли или внесение в него изменений.
Обратите внимание: действующим законодательством установлены запреты на изменение
целевого назначения некоторых категорий земель, в частности:
·
Законом № 3159 введен 5-летний мораторий на изменение целевого назначения
отдельных земельных участков рекреационного назначения в городах и других населенных
пунктах;
·
до 01.01.16 г. запрещено изменять целевое назначение земельных участков,
предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства и выделенных
в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного
сельского хозяйства (п. 15 Переходных положений ЗК).
Отметим, что согласно ст. 21 ЗК нарушение процедуры изменения целевого назначения
земли может повлечь за собой:
·
признание недействительными решений органов государственной власти и органов
местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и
юридическим лицам (определение ВАСУ от 21.12.11 г. по делу № К/9991/28070/11);
·
признание недействительными сделок по земельным участкам (постановление ВСУ от
20.02.07 г.);
·
отказ в государственной регистрации земельных участков или признание регистрации
недействительной;
·
привлечение к ответственности граждан и юридических лиц, виновных в нарушении
порядка установления и изменения целевого назначения земель.
Последствия нецелевого использования земли
За использование земли не по целевому назначению ст. 53 КУоАП предусмотрено
применение административного штрафа в размере: для граждан – от 5 до 25 НМДГ (от 85 до
425 грн.); для должностных лиц – от 15 до 30 НМДГ (от 255 до 510 грн.). Нецелевое
использование земли является основанием (ст. 141, 143 ЗК):
·
для прекращения права пользования, например, досрочное расторжение договора
аренды (письмо ВХСУ от 01.01.10 г.), – для пользователя земельного участка;
·
для принудительного прекращения прав на земельный участок в судебном порядке –
для собственника земли.
Ставки земельного налога
Согласно ст. 274 НК ставка земельного налога определяется в размере 1 % от их
нормативной денежной оценки (далее – НДО), за исключением некоторых категорий
земельных участков. Так, НК устанавливает отдельные ставки налога для следующих видов
земель:
·
для пашни, сенокосов и пастбищ – в размере 0,1 % от НДО, а для многолетних
насаждений — 0,03 % от НДО (ст. 272);
·
для земельных участков, занятых жилым фондом, индивидуальными гаражами,
садовыми и дачными домами физических лиц, – в размере 3 % суммы земельного налога (п.
276.1);
·
для земельных участков, относящихся к землям железнодорожного транспорта,
предоставленных горнодобывающим предприятиям для добычи полезных ископаемых и
разработки месторождений полезных ископаемых, а также за водоемы, предоставленные для
производства рыбной продукции, – в размере 25 % суммы земельного налога (п. 276.4).
Кроме того, освобождены
перечисленные в ст. 283 НК.
от
обложения
земельным
налогом
земельные
участки,
Таким образом, на основании положений НК можно сделать вывод, что назначение и
использование земельного участка влияет на расчет земельного налога и предоставляет
некоторым категориям земель льготный режим налогообложения. За неправильное
начисление обязательства по налогу на землю ст. 123 НК предусмотрен штраф в размере 25
% суммы определенного налогового обязательства. Поэтому нецелевое использование
земельного участка, повлекшее за собой занижение суммы земельного налога, считается
основанием для применения к налогоплательщику указанных штрафных санкций.
Использование земельного участка не по целевому назначению чревато отрицательными
последствиями как для собственника, так и для арендатора земли, вплоть до ее изъятия.
Поэтому, несмотря на определенные временные и денежные затраты, а также
бюрократические сложности процедуры, рекомендуем своевременно предпринимать
необходимые действия по изменению целевого назначения земли.
Вита ВАСИЛЕНКО, юрист
НЮАНСЫ
НАЛОГА
РАСЧЕТА
И
УПЛАТЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО
У собственников земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователей
периодически возникают вопросы, связанные с начислением и уплатой земельного налога.
Как правильно рассчитать и уплатить этот налог, читайте в консультации.
Кто и с какого момента обязан начислять земельный налог
Обязанность ежегодно по состоянию на 1 января текущего года самостоятельно начислять
земельный налог и соответственно подавать налоговую декларацию по плате за землю
согласно п. 286.2 НК возлагается только на юридических лиц и физических лиц –
предпринимателей.
Гражданам, не являющимся предпринимателями, суммы земельного налога начисляют
органы ГНС (п. 286.5 НК).
При этом большое значение имеет момент, с которого возникает обязанность по уплате в
бюджет земельного налога. По общему правилу собственники земли и землепользователи
уплачивают плату за землю со дня возникновения права собственности или права
пользования земельным участком (п. 287.1 НК).
Вместе с тем отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не всегда
означает отсутствие обязательств по уплате земельного налога. Так, в случае перехода
права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на
которых расположены эти здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории
уплачивается с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество (п. 287.6 НК). С такого же момента уплачивается земельный налог и
собственниками нежилых помещений (их частей) в многоквартирных жилых домах (п. 287.8
НК). Налог рассчитывается ими исходя из площади помещения с учетом пропорциональной
доли придомовой территории.
Чтобы правильно определить сумму налога, необходимо взять справку в территориальном
управлении земельных ресурсов, в которой будут указаны основные данные о земельном
участке – его площадь и нормативная денежная оценка (Письмо № 3173).
Согласно п. 287.1 НК при прекращении права собственности налог на землю уплачивается за
фактический период нахождения земли в собственности в текущем году.
Иными словами, если субъект хозяйствования продал земельный участок другому лицу, то с
момента перехода права собственности на этот участок к покупателю переходит и
обязанность уплачивать земельный налог. Следовательно, такая обязанность прекращается
у прежнего владельца земли.
Расчет земельного налога
Сумма земельного налога исчисляется плательщиками
государственного земельного кадастра (п. 286.1 НК).
на
основании
данных
Для правильного расчета земельного налога и заполнения декларации потребуется
следующая информация:
1. Категория земель. Все земли в Украине по основному целевому назначению разделены
на категории, перечисленные в ст. 19 ЗК.
2. Площадь земельного участка. Определяется в гектарах или квадратных метрах.
3. Нормативная денежная оценка (далее – НДО) земельного участка (в случае
проведения). В п. 286.2 НК предусмотрено, что справка (выписка) о размере НДО земельного
участка представляется в орган ГНС вместе с подачей первой декларации (т. е. с момента
фактического начала пребывания в статусе плательщика земельного налога). В
последующем такая справка представляется при утверждении новой НДО земли.
Обратите внимание: денежная оценка земельного участка подлежит обязательной
индексации по состоянию на 1 января текущего года в порядке, установленном ст. 289 НК.
Обязанность информировать налогоплательщиков о коэффициенте индексации в начале
каждого года (до 15 января) возложена п. 289.3 НК на Государственное агентство земельных
ресурсов (далее – Госземагентство). Как указано в Письме № 326, денежная оценка земли по
состоянию на 01.01.13 г. индексируется на коэффициент 1,0.
4. Ставка земельного налога. Размеры ставок приведены в ст. 272–280 НК.
Если денежная оценка земельного участка не проведена, то ставка земельного налога
определяется в соответствии со ст. 275 (с учетом коэффициентов, указанных в п. 275.2 этой
статьи), а также ст. 277, 279 и 280 НК (в этих случаях ставка налога зависит от категории
земли: несельскохозяйственные угодья, земли рекреационного назначения, лесного, водного
фонда и др.). Например, налог за земельные участки, предоставленные на землях водного
фонда (за исключением сельхозугодий), взимается в размере 0,3 % от НДО единицы
площади пашни по области или АР Крым (п. 280.1 НК).
За другие земельные участки, денежная оценка которых проведена, налог уплачивается в
размере 1 % от такой оценки (ст. 274 НК). Исключение составляют отдельные виды земель,
перечисленные в ст. 273, 276 и 278 НК.
ПРИМЕР 1
У промышленного предприятия за пределами города в постоянном пользовании
находится земельный участок площадью 3,5 га, на котором расположены
производственные здания. Льгот по земельному налогу предприятие не имеет.
Согласно данным земельного кадастра НДО пашен по области – 7 122 грн. за 1 га.
Ставка земельного налога в данном случае составляет 5 % от НДО единицы пашни по
области (п. 278.1 НК). Рассчитаем сумму земельного налога:
7 122,00 грн. х 3,5 га х 1,0 (коэффициент индексации) х 5 % = 1 246,35 грн.;
1 246,35 грн. : 12 мес. = 103,86 грн.
Полученную сумму (1 246,35 грн.) разбивают на равные части (103,86 грн.) по месяцам,
отражают в соответствующих графах расчетной части декларации по плате за землю и
уплачивают в течение всего отчетного года. Рекомендуем проследить за тем, чтобы
распределенная по месяцам сумма в общем итоге соответствовала годовой. Если это не
получается из-за округления, то в декабре сумма может отличаться. В нашем примере сумма
налога в декабре составит 103,89 грн. (1 246,35 грн. – 103,86 грн. х 11 мес.).
По земельным участкам, указанным в ст. 276 НК, размер земельного налога определяется
в процентном отношении (или в кратном размере) к сумме налога, исчисленной в порядке,
предусмотренном в ст. 274 или 275 НК, либо с применением коэффициентов.
Так, в п. 276.1 НК сказано, что за земельные участки, занятые жилищным фондом, налог
взимается в размере 3 % суммы налога на землю, рассчитанной в соответствии со ст. 275 НК
(по ставке 1 % от денежной оценки земельного участка). Это норма распространяется также
на уплату земельного налога при строительстве жилья. То есть сначала нужно определить
1 % от НДО земельного участка, а затем от этой суммы рассчитать 3 %. Полученный
результат и будет суммой земельного налога.
ПРИМЕР 2
У предприятия в городе находится в собственности земельный участок площадью
3 500 м2, на котором ведется строительство жилого дома. НДО земельного участка
согласно данным земельного кадастра – 950 780 грн. Льгот по земельному налогу
предприятие не имеет.
Ставка земельного налога в данном случае составляет 3 % суммы земельного
налога, исчисленного по ставке 1 % от НДО земельного участка (п. 276.1 НК).
Рассчитаем сумму земельного налога:
950 780,00 грн. х 1,0 (коэффициент индексации) х 1 % х 3 % = 285,23 грн.
Распределив эту сумму по месяцам равными частями, получим:
285,23 грн. : 12 мес. = 23,77 грн.
В декабре сумма налога составит 23,76 грн. (285,23 грн. – 23,77 грн. х 11 мес.).
Таким образом, сумма в общем итоге соответствует годовой.
Порядок подачи отчетной декларации
Плательщики земельного налога обязаны ежегодно согласовывать свои налоговые
обязательства по данному платежу путем представления в установленные сроки налоговой
декларации. Приказом № 1015 утверждена единая форма налоговой декларации по плате за
землю – для земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и
коммунальной собственности (далее – декларация).
Прежде чем приступить к заполнению декларации, нужно оформить:
·
приложение 1 «Сведения о земельном участке (участках)» – заполняется всеми
налогоплательщиками;
·
приложение 2 «Сведения о льготах по земельному налогу» – представляется только
при наличии соответствующей льготы.
Налогоплательщик, представивший до 20 февраля декларацию на текущий год, может уже
не подавать ежемесячные декларации (п. 286.2 НК). В свою очередь, сдача ежемесячных
деклараций в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным,
освобождает его от обязанности представлять годовую декларацию (п. 286.3 НК).
Если право на землю у субъекта хозяйствования возникнет в течение года, то декларацию за
вновь отведенный земельный участок нужно будет подать в течение 20 календарных дней
месяца, следующего за отчетным (п. 286.4 НК). При этом сумма налога на землю
исчисляется со дня возникновения прав собственности на землю и до конца года, то есть за
фактический период пользования земельным участком в текущем году.
Если право собственности на землю возникло не с начала месяца, то сумма налога за этот
месяц рассчитывается за соответствующее количество дней пребывания в статусе
плательщика земельного налога.
Декларация подается в орган ГНС по местонахождению земельного участка. Если у
налогоплательщика несколько земельных участков на территории разных административных
единиц (коды органов местного самоуправления по КОАТУУ разные), то декларация
представляется в соответствующий налоговый орган по местонахождению каждого из
участков, туда же уплачивается земельный налог.
Уплата земельного налога
Налог на землю, определенный в декларации на текущий год, уплачивается равными
частями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним
календарным днем отчетного месяца, по местонахождению земельного участка (п. 287.3 НК).
В такие же сроки уплачивается налоговое обязательство по земельному налогу,
определенное в ежемесячной декларации и в декларации за вновь отведенные земельные
участки (п. 287.4 НК).
Плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков, в том
числе собственники нежилых помещений (их частей) в многоквартирных жилых домах.
Субъекты хозяйствования – плательщики земельного налога при расчете его суммы
должны учитывать категорию, площадь и НДО земельного участка. У плательщиков этого
налога есть право выбора отчетного периода для представления декларации: один раз в
год до 20 февраля текущего года или ежемесячно в течение 20 календарных дней месяца,
следующего за отчетным. При составлении годовой декларации рекомендуем
контролировать сумму земельного налога, подлежащего уплате за последний месяц года.
Мария ЧУМАСОВА, бухгалтер-эксперт
ЛЬГОТЫ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ НАЛОГУ
Налоговая система Украины наряду с обычным предусматривает и льготное налогообложение. Анализ норм НК позволяет
убедиться в том, что льготы предоставляются по всем налогам и сборам. Не стал исключением и земельный налог – в разд. XIII
НК «Плата за землю» льготному налогообложению посвящено сразу несколько статей. Именно о них и пойдет речь в нашей
консультации.
Основные понятия
В понимании НК налоговая льгота – это предусмотренное налоговым и таможенным законодательством освобождение
налогоплательщика от обязанности по начислению и уплате сбора и налога либо их уплата в меньшем размере (п. 30.1 НК).
Согласно определению, которое приведено в пп. 14.1.72 НК, земельный налог – это обязательный платеж, взимаемый с
собственников земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей.
Категории льготников
Для большей наглядности приведем в таблице информацию об основных льготах по земельному налогу отдельно для
физических и юридических лиц.
№
п/п
1
1
1
2
3
4
5
6
Кто пользуется льготой
Нормы НК
2
Физические лица
Пенсионеры (по возрасту), инвалиды первой и второй групп, физлица,
воспитывающие троих и более детей в возрасте до 18 лет, ветераны войны
и лица, на которых распространяется действие Закона № 3551, граждане,
признанные законом лицами, пострадавшими в результате Чернобыльской
катастрофы, – освобождение предусмотрено и в рамках норм п. 281.2 НК
Юридические лица
Заповедники, в т. ч. историко-культурные, национальные природные парки,
заказники (кроме охотничьих), парки государственной и коммунальной
собственности
Опытные хозяйства научно-исследовательских учреждений и учебных
заведений сельскохозяйственного профиля и ПТУ
Органы государственной власти и органы местного самоуправления, органы
прокуратуры, заведения, учреждения и организации, специализированные
санатории Украины для реабилитации, лечения и оздоровления больных,
воинские формирования, созданные в соответствии с законами Украины,
Вооруженные Силы Украины, Государственная пограничная служба Украины,
которые полностью содержатся за счет государственного или местных
бюджетов
Дошкольные и общеобразовательные учебные заведения независимо от форм
собственности и источников финансирования, заведения культуры, науки,
образования, здравоохранения, соцзащиты, физкультуры и спорта, которые
полностью содержатся за счет средств государственного или местных
бюджетов
Плательщик ФСН за земельные участки, используемые для ведения
сельскохозяйственного товаропроизводства
Вновь созданные фермерские хозяйства в течение трех лет,
а в трудонедостаточных населенных пунктах – в течение пяти лет со времени
передачи им земельных участков в собственность
3
П. 281.1–
281.5
Пп. 282.1.1
Пп. 282.1.2
Пп. 282.1.3
Пп. 282.1.8
Пп. 282.1.10
Пп. 282.1.11
Кроме того, в ст. 283 НК приведен перечень земельных участков, которые не подлежат налогообложению.
Обратите внимание: несмотря на то что в вышеуказанной статье НК речь идет о земельных участках, не облагаемых налогом,
в Справочнике льгот № 64 приведены коды льгот, предоставленных юридическим лицам, имеющим такие земельные участки.
Порядок применения льготы
Согласно подразд. 6 разд. ХХ НК от уплаты земельного налога временно освобождаются:
·
до 01.01.15 г. – резиденты – субъекты космической деятельности;
·
до 01.01.16 г. – субъекты
судостроительной промышленности.
самолетостроения,
кинематографии
(производители
национальных
фильмов),
Кроме того, особенности применения льгот по налогу на землю установлены ст. 284 НК.
Например, Верховной Раде АР Крым, областным, городским, поселковым и сельским советам п. 284.1 НК предоставлено право
устанавливать льготы по земельному налогу, взимаемому на соответствующей территории: частичное освобождение на
определенный срок, уменьшение суммы земельного налога только в пределах сумм, зачисляемых в соответствующие местные
бюджеты (код льготы – 13050010).
Важный нюанс: НК не предусмотрено установление местными органами власти льготы по арендной плате за земли
государственной и коммунальной собственности.
Ежегодно до 1 февраля органы местного самоуправления обязаны подать соответствующему органу ГНС по местонахождению
земельного участка данные о льготах, предоставленных юридическим и физическим лицам. Изменения в указанную
информацию предоставляются до 1-го числа первого месяца квартала, следующего за отчетным кварталом, в котором
произошли такие изменения (п. 284.1 НК).
Если право на льготу у плательщика возникло в течение года, он освобождается от уплаты налога начиная с месяца,
следующего за тем, в котором было получено такое право. При отмене льготы в течение года налог уплачивается начиная с
месяца, следующего за месяцем, в котором отменена льгота (п. 284.2 НК).
Льготникам по налогу на землю следует учесть норму, предусмотренную п. 284.3 НК. А именно: если они сдадут в аренду
земельные участки, отдельные здания, сооружения или их части, то за такие земельные участки и земельные участки под
зданиями (их частями) налог должен уплачиваться на общих основаниях с учетом придомовой территории. Вместе с тем данная
норма не распространяется на бюджетные учреждения, которые передают во временное пользование (аренду) здания,
сооружения (их части) другим бюджетным учреждениям, дошкольным, общеобразовательным учебным заведениям независимо
от источников финансирования и форм собственности.
Представление отчетности
Плательщики, пользующиеся установленными законодательством налоговыми льготами, обязаны отчитаться о них перед
налоговыми органами. Такая отчетность представляется ежеквартально и должна содержать сведения о суммах, не
уплаченных в бюджет в связи с получением налоговых льгот (пп. 16.1.6 НК). Порядок учета таких сумм утвержден
Постановлением № 1233 и обязателен для выполнения всеми субъектами хозяйствования (далее – СХ), в том числе и теми, кто
пользуется льготами по налогу на землю. Эти СХ обязаны вести учет указанных сумм и составлять Отчет о суммах налоговых
льгот по форме приложения к Постановлению № 1233 (далее – Отчет).
Отчет подается за три, шесть, девять и двенадцать календарных месяцев по месту регистрации СХ в течение 40 календарных
дней после окончания налогового периода. Если у СХ налоговые льготы отсутствуют, Отчет представлять не нужно.
Обратите внимание: поскольку Отчет составляется нарастающим итогом с начала года, при утрате права на льготу по
земельному налогу, например в III квартале, годовой Отчет все равно придется сдать.
При заполнении Отчета следует руководствоваться:
·
ГНС;
ежеквартально актуализированным с учетом изменений в законодательстве Справочником льгот, который утверждается
·
Приказом № 11, в частности таблицей «Классификация доходов бюджета», в которой есть раздел «Плата за землю».
Юридические лица – льготники должны подавать органам ГНС по месту своей регистрации Сведения о льготах по
земельному налогу с имеющихся в наличии земельных участков (далее – Сведения о льготах) по форме приложения 2 к
Налоговой декларации по плате за землю, форма которой утверждена Приказом № 1015 (далее – налоговая декларация).
Сведения о льготах подаются вместе с отчетной, новой отчетной и уточняющей декларацией и являются ее неотъемлемой
частью.
В Сведениях о льготах приводятся данные о тех земельных участках, на которые распространяется льгота, в том числе:
местонахождение участка с обязательным указанием кода органа местного самоуправления, категория и целевое назначение
земли, кадастровый номер (при наличии), площадь (общая, сданная в аренду, льготируемая и облагаемая налогом). Кроме
того, этот документ должен содержать нормативную денежную оценку единицы площади, коэффициент индексации, название
документа, дающего право на льготу, срок действия льготы и ее сумму, а также размер льготы в процентах к общей сумме
налога.
Льготники представляют также Сведения об имеющихся в наличии земельных участках по форме приложения 1 к
налоговой декларации.
Что касается плательщиков единого налога, в собственности которых имеются земельные участки, то представлять Отчет они
не обязаны. Это связано с тем, что упрощенная система налогообложения – это особый механизм взимания налогов, а не
льгота по их уплате. Ведь льгота может предоставляться только плательщику налога. А единщики в соответствии с п. 297.1 НК
не являются плательщиками налога на землю, значит, говорить о льготе в данном случае нет оснований.
ПРИМЕР
Заведение здравоохранения (больница) является собственником земельного участка площадью 3 000 м2 и
освобождается от уплаты налога на землю. Одновременно оно сдает в аренду небюджетным организациям
помещение площадью 250 м2 под аптечный киоск и массажный кабинет.
Определим сумму льготы:
2 750 м2 х 300 грн. х 1 % = 8 250 грн.,
где
2 750 м2 – площадь земельного участка, на который распространяется льгота по земельному налогу (3 000 м2 – 250 м2);
300 грн. – нормативная денежная оценка единицы площади земельного участка;
1 % – ставка налога.
Покажем, как следует заполнить в данном случае Отчет (см. фрагмент 1 далее) и Сведения о льготах (см. фрагмент 2 в конце
консультации).
1. Юридические лица, которые имеют право на льготу по уплате земельного налога или
земельные участки которых не подлежат налогообложению, не освобождаются от
обязанности представлять в орган ГНС налоговую декларацию за земельные участки, по
которым налог на землю не уплачивается из-за применения налоговых льгот.
2. Плательщики единого налога, имеющие в собственности земельные участки, сдавать
Отчет в налоговый орган не обязаны.
3. В случае непредставления Отчета, если его представление является обязательным для
налогоплательщика, к последнему согласно ст. 1631 КУоАП может быть применена
административная санкция за нарушение порядка ведения налогового учета в виде штрафа
в размере от 5 до 10 НМДГ (от 85 до 170 грн.), а за повторное нарушение в течение года –
штраф в размере от 10 до 15 НМДГ (от 170 до 255 грн.).
ФРАГМЕНТ 1
<...>
ЗВІТ
про суми податкових пільг
2
1 Звітний податковий період
4
1
2
рік
2 Повне найменування суб’єкта господарювання
3
0
Центральна районна лікарня
Код суб’єкта господарювання згідно з ЄДРПОУ або реєстраційний
номер його картки
Місцезнаходження суб’єкта
господарювання м. Дніпропетровськ,
вул. Холодильна, 20
квартал
поштовий індекс
1 2 3 4 5 6 7 8
4
9
2
0 0
телефон*
мобільний
телефон*
телефакс*
адреса електронної пошти*
До державної податкової служби
До Дніпропетровської міжрайонної ДПІ Дніпропетровської обласної ДПС
5
___________
* Заповнюється за бажанням.
Код
податку,
збору
.
Назва
податку,
збору
1
2
13050100
Податок на
землю
Код
пільги
згідно
з Довідником
пільг
3
Найменування
податкової
пільги
4
Сума
податкових пільг,
гривень
усього
у тому
числі
з державного
бюджету
5
6
13050052 Закла- 2 750,00
ди
охорони
здоров’я
–
Сума
податкових
Строк користування
пільг, що
податковими пільгами
використана
у звітному періоді
за цільовим
призначенням,
гривень
у тому
числі
з дердата
дата
усього жавпочатку
закінчення
ного
бюджету
7
8
9
10
01.01.12 р. 31.12.12 р.
–
–
ФРАГМЕНТ 2
<...>
Додаток 2
до Податкової декларації з плати за землю
(земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної
власності)
<...>
Відомості про пільги на земельний податок з наявних площ земельних ділянок
Одиниця виміру: гектари – з чотирма десятковими знаками;
м2 – з двома десятковими знаками;
гривні – з двома десятковими знаками
Нормативна
грошова
оцінка
одиниці
площі
земельної
ділянки
або
Загальодиниці
що
на, що
площі
підперещо
лягає ріллі по
буває здана на яку
Автоопоу власв
надано
номній
датності орен- пільгу
Рескуабо коду
публіці
ванристуКрим або
ню
ванні
по
області
з урахуванням
коефіцієнта
індексації
Площа (м2 або га)
№
з/п
Назва
документів,
що
посвідчують
право
на
пільгу
Місцезнаходження
земельної(их)
ділянки
(ок), код
органу
місцевого
самоврядування за
КОАТУУ
1
2
3
Дата
прийняття та
номер
документа,
на
підставі
якого
надано
пільгу,
строк, на
який
надано
пільгу
Категорія
земель,
на яких
розташована
земельна
ділянка,
на яку
надана
пільга,
та її
цільове
призначення
Кадастровий
номер
земельної
ділянки
(у разі
наявності)
Роз-мір
пільги
у%
до
загальної
суми
податку
4
5
6
7
1
8
Податковий
Кодекс
України
...
...
м. Дніпро- 02.12.10 р.,
петровськ,
№ 2755
вул. Холодильна, 20
...
...
Землі
громадського
призначення.
Землі
комерційного
використання
–
11
...
...
100 % 3 000,00 250,00 2 750,00 250,00
...
...
____________
<...>
За потреби кількість рядків 1.1–1.3 та 2.1–2.3 може бути збільшено або зменшено.
<...>
10
12
13
14
300,00
1%
8 250,00
...
...
У межах населених пунктів
1.13
<...>
3
9
Ставка
податку
(грн. за
1 кв. м
або % від
нормативної
грошової
оцінки
земельної
ділянки;
Сума
% від
пільги
одиниці
площі
ріллі по
Автономній
Республіці
Крим або
по
області)
...
...
...
...
Лариса МУДРАЯ, редактор направления «Бухгалтерский учет и налогообложение»
ОТЧЕТНОСТЬ ПО ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ: КОРРЕКТИРУЕМ И ИСПРАВЛЯЕМ
ОШИБКИ
Нередко в течение отчетного года у плательщиков платы за землю возникает необходимость изменить сумму налоговых
обязательств, начисленных в ранее поданной налоговой декларации. В этой консультации рассмотрим, какие бывают
основания для таких изменений и каков порядок их внесения.
Сроки подачи декларации
Напомним, плата за землю включает земельный налог и арендную плату за земельные участки государственной и
коммунальной собственности. Налоговая декларация по плате за землю заполняется по форме, утвержденной Приказом №
1015 (далее – декларация). Ее неотъемлемой частью является приложение 1, а для плательщиков платы за землю,
подпадающих под льготное налогообложение, – приложение 2.
Срок подачи декларации плательщик выбирает самостоятельно:
·
либо один раз в год – до 20 февраля текущего года (п. 286.2 НК),
·
либо ежемесячно – в течение 20 календарных дней, следующих за отчетным месяцем (п. 286.3 НК).
При любом способе подачи декларации у плательщика может возникнуть необходимость изменить ранее задекларированные
обязательства. Рассмотрим подробнее эти ситуации.
Изменение налоговых обязательств
Отметим, что при уплате налога на землю и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной
собственности подаются отдельные декларации. Поэтому при корректировке налоговых обязательств или исправлении ошибок
во вступительной части декларации следует правильно выбрать вид платежа – налог на землю или арендная плата.
Изменять налоговые обязательства плательщик платы за землю может:
1) в связи с изменением объекта налогообложения, например, изменились условия договора аренды земли государственной
и коммунальной собственности, изменилась денежная оценка земли или функциональное назначение земельного участка,
налогоплательщик утратил или (наоборот) приобрел право на льготное налогообложение или право собственности на
земельный участок и т. д. При возникновении этих обстоятельств плательщики обязаны подать до 20-го числа месяца,
следующего за тем, в котором произошли изменения, декларацию со статусом «новая отчетная» и откорректировать налоговые
обязательства, определенные в предыдущей декларации.
Вместе с декларацией подается и приложение 1, а если есть льготный объект налогообложения – приложение 2. При этом
штрафные санкции при увеличении налоговых обязательств не применяются;
2) в связи с исправлением ошибки, выявленной в ранее поданной декларации. Ошибки могут быть допущены при выборе
ставки налога на землю, указании площади земельного участка или его нормативной оценки и др. Такие ошибки можно
исправить двумя способами (п. 50.1 НК):
·
путем подачи декларации со статусом «уточняющая» (далее – УД) с уплатой штрафа в размере 3 % от суммы
недоплаты;
·
путем уточнения показателей в текущей декларации за любой следующий налоговый период с уплатой штрафа в
размере 5 % от суммы недоплаты.
Кроме штрафа на сумму выявленного заниженного обязательства начисляется пеня за весь период занижения налогового
обязательства (пп. 129.1.2 НК). При первом способе суммы штрафа и пени уплачиваются до представления УД.
Если налоговые обязательства уточняются до наступления предельного срока подачи декларации, то она подается со статусом
«новая отчетная» и вышеуказанные штрафы к плательщику не применяются (п. 50.1 НК).
Напомним также, что контролирующий орган имеет право определить налоговое обязательство не позже 1 095-го дня,
следующего за последним днем предельного срока подачи декларации, если она была подана позже, то за днем ее
представления, а при подаче УД – со дня ее представления (ст. 102 НК).
Рассмотрим на условных практических ситуациях порядок действий плательщика платы за землю при корректировке налоговых
обязательств и исправлении ошибок в ранее поданной декларации (см. табл. 1).
Обращаем внимание! В ситуациях применяются новые ставки налога на землю, установленные Законом № 5503. На момент
выхода издания дата применения новых ставок (с 01.01.13 г. или с 04.01.13 г.) законодательно не установлена.
Таблица 1
№
п/п
1
1
Ситуация из практики
2
Анализ ситуации
Порядок действий
3
4
Корректировка налоговых обязательств
Предприятие «Волна»
Выясним, в каком виде должно
До 20.04.13 г. предприятию
согласно
вносить плату за землю
«Волна» следует подать
представленной
предприятие «Волна» – как налог
годовую или месячную
декларации должно
уплатить за 2013 год
земельный налог
в сумме 14 760 грн.
07.03.13 г. оно
зарегистрировало право
собственности
на здание, площадь
которого с придомовой
территорией составляет
400 м2* и которое
расположено на земле
коммунальной
собственности, за
которую предыдущий
собственник уплачивал
арендную плату
на землю или как арендную плату?
Дело в том, что в соответствии
с п. 287.6 НК новый собственник
недвижимости обязан уплачивать
налог на землю с даты
госрегистрации права
собственности на недвижимость.
Однако к лицу, к которому перешло
право собственности на жилой
дом, здание, сооружение,
расположенное на арендованном
земельном участке, переходит и
право на аренду этого участка (ч. 3
ст. 7 Закона № 161).
Вместе с тем моментом
возникновения у лица права
на аренду земельного участка
является государственная
регистрация этого права (ст. 125
ЗК).
Значит, предприятие «Волна»
должно платить земельный налог
до оформления договора аренды
земли с органом местного
самоуправления
декларацию со статусом
«новая отчетная».
В приложении 1
к декларации надо указать
данные из приложения 1,
представленного
с предыдущей декларацией,
и заполнить строку
с информацией о новом
объекте.
На основании новых данных
необходимо исчислить новую
сумму налога на землю,
разбить ее на месяцы,
откорректировав ее начиная
с 07.03.13 г.**
Уплатить налог за март
следует до 30.04.13 г.
Рассчитаем годовую сумму
налога за землю под
зданием:
400 м2 х (3,95 грн. х 3) =
= 4 740 грн.
За один календарный день
это составит 12,99 грн.
(4 740 грн. : 365 к. д.).
Следовательно, за 300 к. д.
(с 07.03.12 г. по 31.12.13 г.)
нужно уплатить 3 897 грн.***
* Здание находится в населенном пункте областного значения с численностью населения
от 1 000 000 человек и более. Ставка налога в этом случае составляет 3,95 грн., коэффициент –
3.
** В соответствии с п. 287.6 НК при переходе права собственности на здание новый собственник
платит налог на землю на общих основаниях, т. е. с даты госрегистрации своего права
собственности на недвижимое имущество. Поэтому налог на землю по новому объекту
начисляется начиная с 07.03.13 г. и по декабрь 2013 года.
*** В т. ч. за 25 к. д. марта в срок до 30 апреля нужно уплатить за новое здание 324,75 грн.
(25 к. д. х 12,99 грн.), всего сумма земельного налога составит 18 657 грн. (3 897 грн. + 14 760
грн.).
Примечание. В приложении 1 к декларации не предусмотрены графы для информации
о приобретенной недвижимости, расположенной на земельном участке, за который начисляется
земельный налог. Это приложение предназначено для отражения данных о земельных участках,
на которые их собственники имеют документы о регистрации права собственности или права
пользования. В нашей ситуации предприятие не приобрело право собственности или право
пользования земельным участком, однако с момента регистрации права собственности на
недвижимое имущество новый собственник обязан уплачивать земельный налог (п. 287.6 НК).
Поэтому считаем, что в приложении 1 нужно указывать документы, удостоверяющие право
собственности на недвижимость, а не на земельный участок, как требует форма приложения 1.
2 Опытное предприятие
До 20.02.13 г. предприятие
Не позднее 20.04.13 г.
«Росток», основанное
представило декларацию,
следует подать декларацию
как научнов приложении 2 к которой указало
со статусом «новая
исследовательская база все земли предприятия,
отчетная», отразив в ней
сельскохозяйственного
подпадающие под льготу согласно расчет земельного налога
вуза и пользующееся
пп. 282.1.2 НК.
с площади 250 м2 за период
льготой по плате
С 20.03.13 г. часть льготируемого
с апреля по декабрь
за землю на основании
объекта налогообложения, т. е.
2013 года включительно***.
пп. 282.2.1 НК,
земельный участок, на котором
Всего за год налог составит
20.03.13 г.
находится сданное в аренду
2 027,50 грн. (250 м2 х
сдало в аренду
здание, временно утратила
х 8,11 грн.). Разбив
производственное
первоначально определенное
полученную сумму на
здание, площадь
целевое назначение. В связи с
месяцы
которого вместе
этим предприятие потеряло право
(2 027,50 грн. : 12 мес. =
с придомовой
на льготу на этот земельный
= 168,96 грн.), получим сумму
территорией составляет участок и теперь в соответствии
налога, уплачиваемого
с п. 284.3 НК он облагается
250 м2*
ежемесячно с апреля по
земельным налогом на общих
декабрь включительно.
основаниях**
Общая сумма налога за
9 месяцев составит
1 520,64 грн.
3 Кооперативное
До 20.03.13 г. предприятию
В декларации нужно отразить
предприятие «Сокол»
следует представить декларацию
земельный налог,
приобрело 26.02.13 г.
со статусом «Отчетная» (годовую
начисленный с 26.02.13 г.
земельный участок под
или ежемесячную).
по 31.12.13 г. Определим
автостоянку для личных Согласно п. 286.2 НК вместе
сумму налога на год:
транспортных средств
с первой декларацией (т. е.
165 м2 х (1,97 грн. х 3) =
членов кооператива.
в начале деятельности в качестве
= 975,15 грн.
Площадь земельного
плательщика платы за землю)
Сумма налога составляет
подается справка (выписка)
участка – 165 м2****.
3 % от полученной суммы
об установленной нормативной
До указанной даты
(п. 276.1 НК), т. е. 29,25 грн.
денежной оценке (далее – НДО)
предприятие не
Сумма налога на один
являлось плательщиком земельного участка.
календарный день составит
В нашей ситуации НДО не
платы за землю и не
0,08 грн.
проведена, поэтому такую справку (29,25 грн. : 365 к. д.). Всего
подавало декларацию
вместе с декларацией
налог за период
представлять не нужно
с 26.02.13 г. по 31.12.13 г.
составит 24,72 грн.
(309 к. д. х 0,08 грн.)
Исправление ошибок
Предприятие подало
В результате занижения налоговых Предположим, что 06.03.13 г.
годовую декларацию
обязательств предприятие
предприятие подает УД.
18.02.13 г. Сумма
недоплатило земельный налог
Перед этим необходимо
налога на землю
за январь 2013 года.
уплатить: сумму недоплаты
составила 18 180 грн.
Дело в том, что налог за январь
налога – 325,50 грн., штраф
(ежемесячный платеж – предприятие уплачивает до 30-го
в размере 3 % от этой
1 515 грн.). 05.03.13 г.
числа месяца, следующего за
суммы – 9,77 грн., а также
предприятие
отчетным (т. е. до 02.03.13 г.), а за пеню*****.
обнаружило, что не
остальные периоды срок уплаты
Налог на землю был
включило в декларацию еще не наступил. Так что
недоплачен за 5 дней –
земельный участок
недоплата произошла только за
с 02.03.13 г. по 06.03.13 г.
площадью 3,6 га.
январь.
Пеня за эти дни, исчисленная
В итоге налог на землю Значит, предприятию следует
согласно Инструкции № 953,
в представленной
немедленно представить УД
составит:
декларации был
и увеличить налоговые
325,50 грн. х 5 к. д. : 100 % х
занижен на 3 906 грн.
обязательства. На сумму
х 7,5 % х 1,2 : 365 к. д. =
(ежемесячный платеж – недоплаты за январь надо
= 0,40 грн.
на 325,50 грн.)
начислить штраф и пеню
* Предприятие расположено в городе областного значения с населением от 500 000 до
1 000 000 человек, нормативная денежная оценка земель не проведена. Следовательно,
в соответствии со ст. 275 НК стоимость 1 м2 земельного участка составляет 2,82 грн. Применяя
коэффициент 2,5, предусмотренный для такого типа населенного пункта, а также коэффициент,
установленный местным органом самоуправления, – 1,15, получим ставку налога 8,11 грн.
(2,82 грн. х 2,5 х 1,15).
** Данная норма не распространяется на случаи, когда бюджетные организации предоставляют
в аренду объекты недвижимости другим бюджетным организациям, а также дошкольным,
общеобразовательным учебным заведениям независимо от формы их собственности
и источников финансирования.
*** Если плательщик платы за землю утрачивает право на применение льготы, налог
уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем утраты такого права (п. 284.2 НК).
**** Земельный участок расположен в пределах населенного пункта необластного значения
с численностью населения от 100 до 250 тысяч человек, НДО данного земельного участка не
проведена. Ставка налога за 1 м2 составляет 1,97 грн., коэффициент, установленный органами
местного самоуправления, – 3.
***** Пеня начисляется начиная со дня наступления срока погашения налогового обязательства
и за весь период занижения, включая день оплаты недоимки (пп. 129.1.2 НК).
3
Заполнение декларации при изменении обязательств
Рассмотрим на условных примерах порядок заполнения декларации.
ПРИМЕР 1
Предприятие арендует у городского совета два земельных участка несельскохозяйственного назначения. 05.02.13 г.
предприятие обнаружило, что в 2012 году в декларации была допущена ошибка при исчислении арендной платы:
плата за аренду участка площадью 45 000 м2 занижена на 540 грн. (ежемесячно на 45 грн.). По условиям договора
аренды арендная плата составила 26 880 грн. в год (ежемесячно – 2 240 грн.). НДО земельного участка, который
отнесен к категории земель промышленности, составила 48 грн. за 1 м2.
Арендная плата за второй земельный участок площадью 1 900 м2, отнесенный к категории земель общественной
застройки, отражена в декларации правильно и составила за год 8 880 грн. (ежемесячно – 740 грн.). НДО земельного
участка – 185 грн. за 1 м2. В 2013 году УД не подавались. Земельные участки находятся на территории одного и того
же органа местного самоуправления. Предприятие уплатило недоимку 07.02.13 г.
Допущенную предприятием ошибку надо исправлять путем подачи УД. Покажем, как в данном случае заполняется декларация.
Приложение 1 к декларации. Здесь повторяем информацию из приложения 1 к предыдущей отчетной декларации. В реквизите
«Порядковый номер» ставим 1, так как в этом году УД предприятие подает впервые, а напротив строки «Арендная плата»
делаем отметку «Х». Далее указываем порядковый номер приложения, то есть 1, и делаем соответствующую отметку в поле со
статусом декларации – «Уточняющая». Заметим, что при каждой подаче декларации с любым статусом нумеровать
приложения необходимо начиная с единицы.
Декларация. Как и в приложении, ставим 1 напротив реквизита «Порядковый номер» и отметку «Х» напротив статуса
декларации «Уточняющая». Кстати, порядковые номера декларации и приложения (не путать с номером приложения!) должны
быть одинаковыми.
Строку 2 вступительной части декларации не заполняем, так как подается УД по арендной плате, для которой предназначена
строка 3.
Основные строки этой части УД заполняются так:
·
в строке 3 указываем год (в бумажном варианте две последние цифры «12», в электронном – полностью «2012»). В этой
же строке в реквизите «с учетом уточнений» ставим дату, с которой уточняется арендная плата: «01» «01», то есть с 1 января;
·
в строках 5–10 приводим информацию о налогоплательщике, органе ГНС, в который подается УД, и органе местного
самоуправления, на территории которого находится участок.
Порядок заполнения табличной части декларации таков:
·
в строке 2.1 повторяем информацию об участке площадью 1 900 м2, данные по которому исправлять не нужно;
·
в строке 2.2 в графах 2–4 приводим данные о земельном участке, в графах 5–8 ставим прочерки, в графе 9 отражаем
правильную сумму арендной платы – 26 880 грн., которую разбиваем на месяцы и указываем в сумме 2 240 грн. в графах 10–21;
·
в строке 13 в графе 9 показываем итоговые данные строк 2.1 и 2,2, а также итоговые суммы арендной платы,
приведенные в графах 10–21;
·
в строке 14 отражаем данные из ранее представленной декларации за 2012 год;
·
в строке 15 – разницу между данными предыдущей декларации и новыми из строки 13;
·
в строке 16 – размер заниженной арендной платы с помесячной разбивкой, т. е. недоплату за все месяцы 2012 года.
Ежемесячная сумма недоплаты – 45 грн. (540 грн. : 12 мес.);
·
в строке 19 – самостоятельно начисленный штраф за недоплату налогового обязательства. Для расчета берем данные
из строки 16 и определяем 3 % от этой суммы:
(45,00 грн. х 12 мес.) х 3 % = 16,20 грн., то есть ежемесячно – 1,35 грн.;
·
в строке 20 – сумму начисленной пени. В соответствии с пп. 129.1.2 НК пеня насчитывается со дня наступления срока
погашения налогового обязательства и до дня уплаты недоимки. Это значит, что такие сроки нужно исчислить для каждого из 12
месяцев, поскольку срок уплаты арендной платы наступает ежемесячно на протяжении 30 календарных дней, следующих за
последним днем отчетного месяца (п. 287.3 НК). Для определения дня начала исчисления пени берем последний (тридцатый)
календарный день, который считается последним днем уплаты арендной платы.
Расчет пени представим в табл. 2 далее.
Таблица 2
Показатели
1
(грн.)
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь Октябрь
Ноябрь
Декабрь
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
01.03.12
г.
30.03.12
г.
30.04.12
г.
30.05.12
г.
30.06.12
г.
30.07.12
г.
30.08.12
г.
30.09.12
г.
30.10.12
г.
30.11.12
г.
30.12.12
г.
30.01.13
г.
Последний
день
уплаты
344,00
315,00
284,00
253,00
223,00
193,00
162,00
131,00
101,00
70,00
40,00
9,00
Количество
календарных
дней
просрочки
платежа
Сумма
4,06*
3,52**
3,14
2,80
2,47
2,14
1,79
1,45
1,12
0,77
0,44
0,10
пени
* 45,00 грн. х 344 к. д. : 100 % х 7,75 % х 1,2 : 366 к. д. = 4,06 грн.
** С 23.03.12 г. изменился размер учетной ставки НБУ с 7,75 % на 7,5 %. Поэтому расчет производится исходя из сроков действия
указанных ставок НБУ:
45,00 грн. х 82 к. д. : 100 % х 7,75 % х 1,2 : 366 к. д. = 0,94 грн.;
45,00 грн. х (315 к. д. – 82 к. д.) : 100 % х 7,5 % х 1,2 : 366 к. д. = 2,58 грн.
Всего пени – 3,52 грн. (0,94 грн. + 2,58 грн.).
В строке 20 нужно отразить пеню в сумме 23,80 грн.
Покажем, как заполнить расчетную часть УД (см. фрагмент в конце консультации).
ПРИМЕР 2
Предприятие, имеющее в собственности земельный участок, 14.03.13 г. зарегистрировало право собственности на
другой земельный участок с категории «земли промышленности» площадью 1 800 м2. Участок находится в
населенном пункте, в котором проведена НДО земли. Стоимость 1 м2 земли составляет 285 грн. Земельный участок
не отнесен к горным и курортным участкам земель. В соответствии со ст. 274 НК ставка налога на землю – 1 % от
НДО земли. Всего за год предприятие должно уплатить 5 130 грн. (1 800 м2 х 285 грн. х 1 %).
Предприятие будет пользоваться земельным участком не весь год. Значит, нужно определить, какой земельный налог следует
уплатить за период с 14.03.13 г. по 31.12.13 г. Для этого найдем ежемесячную сумму налога:
5 130,00 грн. : 12 мес. = 427,50 грн.
За январь и февраль уплачивать налог не нужно, а за март нужно рассчитать его сумму пропорционально времени нахождения
участка в собственности:
(427,50 грн. : 31 к. д.) х (31 к. д. – 13 к. д.) = 248,22 грн.
Итого за участок предприятию нужно уплатить 4 095,72 грн. (427,50 грн. х 9 мес. + 248,22 грн.).
Информация о земельном участке, который уже был в собственности предприятия, следующая: находится на территории этого
же населенного пункта, категория – земли общественной застройки, площадь участка – 300 м2, НДО земли – 330 грн. за 1 м2.
Ставка налога – 1 % от НДО земельного участка. Таким образом, налог на этот участок составляет 990 грн. (300 м2 х 330 грн. х х
1 %), в том числе ежемесячно – 82,50 грн.
В этом примере речь идет не об исправлении ошибки, а о корректировке налоговых обязательств в связи с изменением объекта
налогообложения. Поэтому до 20.04.13 г. предприятие должно подать новую отчетную декларацию. Рассмотрим порядок ее
заполнения.
Приложение 1 к декларации. Указываем порядковый номер 1, напротив строки «Земельный налог» ставим отметку «Х».
Порядковый номер приложения «1», относится оно к декларации со статусом «Новая отчетная». Далее переписываем строку с
информацией о земельном участке, который уже был в собственности предприятия, а в следующей строке приводим данные о
новом земельном участке.
Декларация. Во вступительной части делаем отметку «Х» напротив поля со статусом «Новая отчетная», ставим порядковый
номер 1, так как новая отчетная декларация в этом году подается впервые. Обращаем внимание: в данном случае необходимо
заполнить строку 2. В ней указываем год, а в реквизите «начиная с» пишем «14.03» (число и месяц). Строку 3 не заполняем.
Далее переходим к информационным строкам, заполнение которых не представляет трудностей.
В табличной части декларации приводим:
·
в строке 2.1 – информацию о земельном участке, который уже был в собственности предприятия;
·
в строке 2.2 – сведения о новом участке: в графе 3 указываем площадь земельного участка – 1 800 м2, в графе 4 – НДО
земли – 285 грн/м2, в графе 5 – ставку налога – 1 %, в графах 6 и 7 ставим прочерки, в графе 8 показываем общую сумму
земельного налога за год – 4 095,72 грн., в графах 10–21 – ежемесячные суммы платежа;
·
в строке 5 – в графе 8 указываем сумму общего земельного налога по строкам 2.1 и 2.2, а в графах 10–21 – с разбивкой
на месяцы.
Строки 6–12, 14–21 не заполняются.
Покажем, как заполнить расчетную часть декларации (см. фрагмент ниже).
При изменении налоговых обязательств по плате за землю сначала нужно выяснить
характер этих изменений: исправление ошибки или корректировка обязательств в связи
с изменением объекта налогообложения. В зависимости от этого подается
соответствующая декларация: уточняющая или новая отчетная. При исправлении ошибки,
связанной с занижением налоговых обязательств, начисляются штраф и пеня, а при
корректировке они не применяются.
ФРАГМЕНТ
<...>
Податкова декларація з плати за землю (земельний податок та/або
орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності)
<...>
Нормативна
Ставка
грошова
податку
оцінка
(грн. за 1 кв.
одиниці
м
Річна
площі
або % від
Річна
сума
земельної
нормативної
сума
земельділянки або
грошової
Кое- Відсоток
орендної
ного
Площа
одиниці
оцінки
фіцієнт від суми
плати,
податку,
земельної площі ріллі
земельної
до
земельяка
яка
ділянки
по
ділянки; %
збільного
підлягає
підлягає
Автономній
від одиниці шення податку
сплаті за
сплаті за
Республіці
площі ріллі
даними
даними
Крим або по
по
платника
платника
області з
Автономній
урахуванням Республіці
коефіцієнта Крим або по
індексації
області)
№
з/п
Категорія
земель
1
2
3
4
...
...
...
...
5
6
7
8
9
...
...
...
...
Пример 1
2
...
Земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено (як у межах населених
пунктів, так і за їх межами)
2.1 Землі громадської
забудови
1 900,00
185,00
–
х
–
–
8 880,00
2.2 Землі промисловості
45 000,00
48,00
–
х
–
–
26 880,00
...
...
...
...
...
...
...
...
...
13
Нараховано орендної плати за землі державної або комунальної власності
35 760,00
х
на 2012 рік
Нараховано орендної плати за землі державної або комунальної власності на 2012 рік за даними
раніше поданої декларації (р. 13 декларації, що уточнюється)
14
15
Нараховано до збільшення податкового зобов’язання по орендній платі за землі державної або
комунальної власності на 2012 рік (позитивне значення (р. 13 – р. 14))
16
Розмір заниження (недоплата) податкового зобов’язання по орендній платі за землі державної або
комунальної власності минулих податкових періодів
...
...
19
Сума штрафу ((к. 10 – 21 р. 16) х 3 % або 5 %)
20
Сума пені
...
...
Пример 2
...
...
2
Земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено
(як у межах населених пунктів, так і за їх межами)
2.1 Землі
громадської
забудови
300,00
330,00
1%
х
–
990,00
–
1 800,00
285,00
1%
х
–
4 095,72
–
...
...
...
...
Нараховано земельного податку на 2013 рік, усього
(сума значень к. 10–21 р. 1.1.1–4.2)
...
...
...
...
5 085,72
...
х
...
...
2.2 Землі
промисловості
...
5
...
Січень
Лютий
10
11
Березень
12
13
Травень
14
...
...
...
...
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
4,06
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
3,52
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
3,14
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
2,80
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
2,47
...
...
...
...
...
...
82,50
–
...
82,50
...
82,50
–
...
82,50
...
82,50
248,22
...
330,72
...
82,50
427,50
...
510,00
...
82,50
427,50
...
510,00
...
<...>
Квітень
ЧерЛипень
вень
15
16
Пример 1
...
...
740,00 740,00
2 240,00 2 240,00
...
...
2 980,00 2 980,00
2 935,00 2 935,00
45,00
45,00
45,00
45,00
...
...
1,35
1,35
2,14
1,79
...
...
Пример 2
...
...
82,50
427,50
...
510,00
...
82,50
427,50
...
510,00
...
Серпень
17
Вересень
18
Жовтень
19
Листопад
20
Грудень
21
...
...
...
...
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
1,45
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
1,12
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
0,77
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
0,44
...
740,00
2 240,00
...
2 980,00
2 935,00
45,00
45,00
...
1,35
0,10
...
...
...
...
...
...
82,50
427,50
...
510,00
...
82,50
427,50
...
510,00
...
82,50
427,50
...
510,00
...
82,50
427,50
...
510,00
...
82,50
427,50
...
510,00
...
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС УКРАИНЫ от 25.10.01 г. №
2768-III
(с изменениями и дополнениями, в том числе внесенными Законом Украины от
20.11.12 г. № 5496-VI)
(Извлечение)
<...>
Раздел IV. Приобретение и реализация права на землю
Глава 19. Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами
Статья 116. Основания приобретения права на землю из земель государственной и
коммунальной собственности
1. Граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования
земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по
решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в рамках их
полномочий, определенных настоящим Кодексом, или по результатам аукциона.
Приобретение права собственности гражданами и юридическими лицами на земельные
участки, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, происходит в
порядке, определенном частью первой статьи 128 настоящего Кодекса.
2. Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем
передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.
3. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан осуществляется в
случае:
а) приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан;
б) получения земельных участков в результате приватизации государственных
коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций;
и
в) получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности
в пределах норм бесплатной приватизации, определенных настоящим Кодексом.
4. Передача земельных участков безвозмездно в собственность граждан в пределах норм,
определенных настоящим Кодексом, осуществляется один раз по каждому виду
использования.
5. Земельные участки, которые находятся в собственности или пользовании граждан либо
юридических лиц, передаются в собственность или пользование по решению органов
исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения
права собственности или пользования ими в порядке, определенном законом.
Статья 117. Передача земельных участков государственной собственности в
коммунальную собственность или земельных участков коммунальной собственности
в государственную собственность
1. Передача земельных участков государственной собственности в коммунальную
собственность или наоборот осуществляется по решению соответствующих органов
исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые осуществляют
распоряжение землями государственной или коммунальной собственности в соответствии с
полномочиями, определенными настоящим Кодексом.
В решении органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о
передаче земельного участка в государственную или коммунальную собственность
указываются кадастровый номер земельного участка, его место расположения, площадь,
целевое назначение, сведения об обременении вещных прав на земельный участок,
ограничении в его использовании.
На основании решения органов исполнительной власти или органов местного
самоуправления о передаче земельного участка в государственную или коммунальную
собственность составляется акт приемки-передачи такого земельного участка.
Решение органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о передаче
земельного участка в государственную или коммунальную собственность вместе с актом
приемки-передачи такого земельного участка является основанием для государственной
регистрации права собственности государства, территориальной громады на него.
2. К землям государственной собственности, которые не могут передаваться в коммунальную
собственность, относятся земельные участки, которые используются Черноморским флотом
Российской Федерации на территории Украины на основании международных договоров,
согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, земельные участки, на
которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества
государственной собственности, а также земельные участки, которые находятся в
постоянном пользовании органов государственной власти, государственных предприятий,
учреждений, организаций, кроме случаев передачи таких объектов в коммунальную
собственность.
3. К землям коммунальной собственности, которые не могут передаваться в государственную
собственность, относятся земельные участки, на которых расположены здания, сооружения,
другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности, а также земельные
участки, которые находятся в постоянном пользовании органов местного самоуправления,
коммунальных предприятий, учреждений, организаций, кроме случаев передачи таких
объектов в государственную собственность.
Статья 118. Порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами
1. Гражданин, заинтересованный в приватизации земельного участка, который находится в
его пользовании, подает заявление в соответствующий орган исполнительной власти или
орган местного самоуправления, который передает земельные участки государственной или
коммунальной собственности в собственность в соответствии с полномочиями,
определенными статьей 122 настоящего Кодекса. В случае если земельный участок
государственной собственности расположен за пределами населенных пунктов и не входит в
состав определенного района, заявление подается в Совет министров Автономной
Республики Крым.
2. Решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления
относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании
технических материалов и документов, подтверждающих размер земельного участка.
3. Граждане – работники государственных и коммунальных сельскохозяйственных
предприятий, учреждений и организаций, а также пенсионеры из их числа, заинтересованные
в получении безвозмездно в собственность земельных участков, которые находятся в
постоянном пользовании этих предприятий, учреждений и организаций, обращаются с
ходатайством о приватизации этих земель в соответствующий орган исполнительной власти
или орган местного самоуправления, который передает земельные участки государственной
или коммунальной собственности в собственность в соответствии с полномочиями,
определенными статьей 122 настоящего Кодекса.
4. Соответствующий орган местного самоуправления или орган исполнительной власти в
месячный срок рассматривает ходатайство и предоставляет разрешение предприятиям,
учреждениям и организациям на разработку проекта приватизации земель.
5. Передача земельных участков в собственность гражданам – работникам государственных
и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, а также
пенсионерам из их числа осуществляется после утверждения проекта приватизации земель в
порядке, установленном настоящим Кодексом.
6. Граждане, заинтересованные в получении безвозмездно в собственность земельного
участка из земель государственной или коммунальной собственности для ведения
фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства,
строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений
(приусадебного участка), индивидуального дачного строительства, строительства
индивидуальных гаражей в пределах норм бесплатной приватизации, подают ходатайство
в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления,
который передает земельные участки государственной или коммунальной собственности
в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего
Кодекса. В ходатайстве указываются целевое назначение земельного участка и его
ориентировочные размеры. К ходатайству прилагаются выкопировка с кадастровой карты
(плана) или другие графические материалы, на которых указано желаемое место
расположения земельного участка, согласование землепользователя (в случае изъятия
земельного участка, находящегося в пользовании других лиц) и документы, подтверждающие
опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном
учебном заведении (в случае предоставления земельного участка для ведения фермерского
хозяйства). В случае если земельный участок государственной собственности расположен за
пределами населенных пунктов и не входит в состав определенного района, заявление
подается в Совет министров Автономной Республики Крым.
7. Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления,
который передает земельные участки государственной или коммунальной собственности
в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего
Кодекса, рассматривает ходатайство в месячный срок и дает разрешение на разработку
проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или дает
мотивированный отказ в его предоставлении. Основанием отказа в предоставлении такого
разрешения может быть только несоответствие места расположения объекта требованиям
законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов
населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и
технико-экономических обоснований использования и охраны земель административнотерриториальных единиц, проектов землеустройства относительно благоустройства
территорий населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.
Проект землеустройства относительно отвода земельного участка разрабатывается по
заказу граждан субъектами хозяйствования, которые являются исполнителями работ по
землеустройству согласно закону, в сроки, которые оговариваются соглашением сторон.
8. Проект землеустройства относительно отвода земельного участка согласовывается в
порядке, установленном статьей 1861 настоящего Кодекса.
9. Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления,
который передает земельные участки государственной или коммунальной собственности
в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего
Кодекса, в двухнедельный срок со дня получения согласованного проекта землеустройства
относительно отвода земельного участка (а в случае необходимости осуществления
обязательной государственной экспертизы землеустроительной документации согласно
закону – после получения положительного заключения такой экспертизы) принимает решение
об утверждении проекта землеустройства относительно отвода земельного участка и
предоставления его в собственность.
10. Отказ органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в передаче
земельного участка в собственность или оставление ходатайства без рассмотрения могут
быть обжалованы в суд.
11. В случае отказа органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в
передаче земельного участка в собственность или оставления заявления без рассмотрения
вопрос решается в судебном порядке.
Статья 119. Приобретение права на земельный участок за давностью пользования
(приобретательная давность)
1. Граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным
участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о
наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной
власти, Совет министров Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления
с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер
этого земельного участка устанавливается в пределах норм, определенных настоящим
Кодексом.
2. Передача земельного участка в собственность или в пользование граждан на основании
приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Статья 120. Переход права на земельный участок в случае приобретения права на
жилой дом, здание или сооружение
1. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение,
которые находятся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право
собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти
объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или
сооружение, размещенные на земельном участке, который находится в собственности
другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на
которой они размещены, без изменения его целевого назначения.
2. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который
находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к
приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они
размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего
землепользователя.
3. В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по
договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на
которых этот земельный участок принадлежал предыдущему собственнику земли
(землепользователю).
4. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение
несколькими лицами право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц
в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение.
5. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение
физическими или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельные
участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположен
жилой дом, здание или сооружение, на условиях аренды.
6. Существенным условием договора, который предусматривает приобретение права
собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер
земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права
собственности на эти объекты.
Заключение договора, который предусматривает приобретение права собственности на
жилой дом, здание или сооружение, которое связано с переходом права на часть земельного
участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и
присвоения ему отдельного кадастрового номера.
В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного),
который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, которые
находятся в пользовании другого лица, и необходимости деления земельного участка
площадь формируемого земельного участка не может быть меньше, чем максимальный
размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей
121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в
таком размере невозможно).
Статья 121. Нормы безвозмездной передачи земельных участков гражданам
1. Граждане Украины имеют право на безвозмездную передачу им земельных участков из
земель государственной или коммунальной собственности в следующих размерах:
а) для ведения фермерского хозяйства – в размере земельной доли (пая), определенной для
членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского,
поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории
сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных
предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям.
В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего
совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;
б) для ведения личного крестьянского хозяйства – не более 2,0 гектара;
в) для ведения садоводства – не более 0,12 гектара;
г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений
(приусадебный участок) в селах – не более 0,25 гектара, в поселках – не более 0,15 гектара,
в городах – не более 0,10 гектара;
ґ) для индивидуального дачного строительства – не более 0,10 гектара;
д) для строительства индивидуальных гаражей – не более 0,01 гектара.
2. Размер земельных участков, которые передаются безвозмездно гражданину для ведения
личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на
местности) земельной доли (пая).
3. Размер земельного участка, который передается безвозмездно гражданину в
собственность в связи с приобретением им права собственности на жилой дом, не может
быть меньше максимального размера земельного участка соответствующего целевого
назначения, установленного частью первой настоящей статьи (кроме случаев, если размер
земельного участка, на котором расположен дом, меньше).
Статья
122.
Полномочия органов исполнительной власти, Верховной Рады
Автономной Республики Крым, органов местного самоуправления относительно
передачи земельных участков в собственность или в пользование
1. Сельские, поселковые, городские советы передают земельные участки в собственность
или
в пользование
из
земель
коммунальной
собственности
соответствующих
территориальных громад для всех потребностей.
2. Верховная Рада Автономной Республики Крым, областные, районные советы передают
земельные участки в собственность или в пользование из соответствующих земель общей
собственности территориальных громад для всех потребностей.
3. Районные государственные администрации на их территории передают земельные участки
из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных частями четвертой
и восьмой настоящей статьи, в собственность или в пользование в пределах сел, поселков,
городов районного значения для всех потребностей и за пределами населенных пунктов для:
а) ведения водного хозяйства;
б) строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады
района (школ, заведений культуры, больниц, предприятий торговли и т. п.), с учетом
требований части седьмой настоящей статьи;
в) индивидуального дачного строительства.
4. Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в сфере
земельных отношений и его территориальные органы передают земельные участки
сельскохозяйственного назначения государственной собственности, кроме случаев,
определенных частью восьмой настоящей статьи, в собственность или в пользование для
всех потребностей.
5. Областные государственные администрации на их территории передают земельные
участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных частями
третьей, четвертой и восьмой настоящей статьи, в собственность или в пользование в
пределах городов областного значения и за пределами населенных пунктов, а также
земельные участки, которые не входят в состав определенного района, или в случаях, когда
районная государственная администрация не создана, для всех потребностей.
6. Киевская и Севастопольская городские государственные администрации в пределах их
территорий передают земельные участки из земель государственной собственности, кроме
случаев, определенных частями четвертой и восьмой настоящей статьи, в собственность или
в пользование для всех потребностей.
7. Совет министров Автономной Республики Крым на территории Автономной Республики
Крым передает земельные участки из земель государственной собственности, кроме
случаев, определенных частями третьей, четвертой и восьмой настоящей статьи, в
собственность или в пользование в пределах сел, поселков, городов, которые не входят в
состав определенного района, и за пределами населенных пунктов для всех потребностей, а
также согласовывает передачу таких земель в собственность или в пользование районными
государственными администрациями на их территории для строительства объектов,
связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, заведений
культуры, больниц, предприятий торговли и т. п.).
8. Кабинет Министров Украины передает земельные участки из земель государственной
собственности в собственность или в пользование в случаях, определенных статьей 149
настоящего Кодекса, и земельные участки дна территориального моря, а также передает
земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности в
уставный капитал государственного земельного банка, который стопроцентно принадлежит
государству и не подлежит приватизации.
9. Государственные органы приватизации осуществляют продажу земельных участков, на
которых расположены объекты, подлежащие приватизации.
Статья 123. Порядок предоставления земельных участков государственной или
коммунальной собственности в пользование
1. Предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности
в пользование осуществляется Верховной Радой Автономной Республики Крым, Советом
министров Автономной Республики Крым, органами исполнительной власти или органами
местного самоуправления.
Решение
указанных
органов
принимается
на
основании
проектов
землеустройства
относительно отвода земельных участков в случае:
·
предоставления земельного участка с изменением его целевого назначения;
·
формирования новых земельных участков.
Предоставление в пользование земельного участка в других случаях осуществляется на
основании технической документации по землеустройству относительно установления
(восстановления) границ земельного участка. В таком случае разработка такой документации
осуществляется на основании разрешения, предоставленного органом исполнительной
власти, органом местного самоуправления, уполномоченным осуществлять распоряжение
этим земельным участком.
Земельные участки государственной и коммунальной собственности, на которых
расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества, которые
находятся в государственной и коммунальной собственности, передаются лицам, указанным
в пункте «а» части второй статьи 92 настоящего Кодекса, только на праве постоянного
пользования.
2. Лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка из земель
государственной или коммунальной собственности по проекту землеустройства относительно
его отвода, обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в
соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления,
которые в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего Кодекса,
передают в собственность или пользование такие земельные участки.
В ходатайстве указываются ориентировочный размер земельного участка и его целевое
назначение. К ходатайству прилагаются выкопировки с кадастровой карты (плана) или другие
графические материалы, на которых указано желаемое место расположения и размер
земельного участка, письменное согласие землепользователя, удостоверенное нотариально
(в случае изъятия земельного участка).
3. Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в
рамках их полномочий в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение на
разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или дает
мотивированный отказ в его предоставлении. Основанием для отказа в предоставлении
такого разрешения может быть только несоответствие места расположения земельного
участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, а
также генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации,
схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны
земель административно-территориальных единиц, проектов землеустройства относительно
благоустройства территории населенных пунктов, утвержденных в установленном законом
порядке.
Запрещается отказ в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства
относительно отвода земельных участков, место расположения объектов на которых
согласовано соответствующим органом исполнительной власти или органом местного
самоуправления согласно статье 151 настоящего Кодекса.
Условия и сроки разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных
участков определяются договором, заключенным заказчиком с исполнителем этих работ в
соответствии с типовым договором. Типовой договор на разработку проекта землеустройства
относительно отвода земельного участка утверждается Кабинетом Министров Украины.
4. Проект землеустройства относительно отвода земельного участка согласовывается в
порядке, установленном статьей 1861 настоящего Кодекса.
5. В случае если место расположения объекта, размеры и границы земельного участка,
который предлагается к изъятию (выкупу), и условия изъятия (выкупа) этого участка
согласованы согласно требованиям статьи 151 настоящего Кодекса и во время разработки
проекта землеустройства относительно отвода земельного участка не изменились, проект
согласованию не подлежит.
6. Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в
двухнедельный срок со дня получения проекта землеустройства относительно отвода
земельного участка, а в случае необходимости осуществления обязательной
государственной экспертизы землеустроительной документации согласно закону – после
получения положительного заключения такой экспертизы принимает решение о
предоставлении земельного участка в пользование.
7. Если земельный участок предоставляется в пользование по согласованию с Верховной
Радой Украины, согласованный проект землеустройства относительно отвода земельного
участка подается в Совет министров Автономной Республики Крым, областные, Киевскую и
Севастопольскую городские государственные администраций, которые со своими
предложениями
и
положительным
заключением
государственной
экспертизы
землеустроительной документации подают указанный проект в Кабинет Министров Украины,
который рассматривает эти материалы и подает их в Верховную Раду Украины для принятия
соответствующего решения.
8. Если земельный участок предоставляется в пользование по решению Кабинета Министров
Украины или по согласованию с Кабинетом Министров Украины, согласованный проект
землеустройства относительно отвода земельного участка подается соответственно в Совет
министров Автономной Республики Крым, областные, Киевскую и Севастопольскую
городские государственные администрации, которые рассматривают его и в месячный срок
подают указанный проект со своими предложениями и положительным заключением
государственной экспертизы землеустроительной документации в Кабинет Министров
Украины для принятия соответствующего решения.
9. Если земельный участок предоставляется в пользование Верховной Радой Автономной
Республики Крым, согласованный проект землеустройства относительно отвода земельного
участка (а в случае необходимости осуществления обязательной государственной
экспертизы землеустроительной документации согласно закону – после получения
положительного заключения государственной экспертизы) подается в Совет министров
Автономной Республики Крым, который рассматривает его и в месячный срок подает
указанный проект со своими предложениями в Верховную Раду Автономной Республики
Крым.
10. Решением о предоставлении земельного участка
землеустройства относительно его отвода осуществляются:
·
в
пользование
по
проекту
утверждение проекта землеустройства относительно отвода земельного участка;
·
изъятие земельных участков у землепользователей с утверждением условий изъятия
земельных участков (в случае необходимости);
·
предоставление земельного участка лицу в пользование с определением условий его
использования и утверждением условий предоставления, в том числе (в случае
необходимости) требований относительно возмещения потерь сельскохозяйственного и
лесохозяйственного производства.
11. В случае предоставления земельных участков государственной собственности в
постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям коммунальной
собственности
одновременно
осуществляется
передача
земельных
участков
государственной собственности в коммунальную собственность и наоборот.
12. На основании решения о передаче здания, сооружения, другого объекта недвижимого
имущества государственной собственности в коммунальную собственность принимается
решение о передаче в коммунальную собственность земельного участка, на котором
размещен объект передачи.
На основании решения о передаче здания, сооружения, другого объекта недвижимого
имущества коммунальной собственности в государственную собственность также передается
в государственную собственность земельный участок, на котором размещен объект
передачи.
13. Основанием отказа в утверждении проекта землеустройства относительно отвода
земельного участка может быть только его несоответствие требованиям законов и принятых
в соответствии с ними нормативно-правовых актов.
14. Отказ органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в
предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без
рассмотрения могут быть обжалованы в суд.
Статья 124. Порядок передачи земельных участков в аренду
1. Передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или
коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего
органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их
полномочиям, определенным статьей 122 настоящего Кодекса, или договора купли-продажи
права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения
договора аренды земельного участка или договора купли-продажи права аренды земельного
участка.
2. Передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или
коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных
торгов, кроме случаев, установленных частями второй, третьей статьи 134 настоящего
Кодекса.
3. Передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или
коммунальной собственности, гражданам, юридическим лицам, определенным частями
второй, третьей статьи 134 настоящего Кодекса, осуществляется в порядке, установленном
статьей 123 настоящего Кодекса.
4. Передача в аренду земельных участков, которые находятся в собственности граждан и
юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного
участка и арендатором. Основанием для заключения договора аренды может быть
гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды.
Статья 125. Возникновение права на земельный участок
Право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право
аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Статья 126. Оформление вещных прав на земельный участок
Право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с
Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество
и их обременений».
<...>
Раздел X. ПЕРЕХОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Решения о предоставлении в пользование земельных участков, а также об изъятии
(выкупе) земель, принятые соответствующими органами, но не выполненные на момент
вступления в силу настоящего Кодекса, подлежат выполнению в соответствии с
требованиями настоящего Кодекса.
Установить, что решения о передаче гражданам Украины безвозмездно в частную
собственность земельных участков, принятые органами местного самоуправления в
соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 года «О
приватизации земельных участков», являются основанием для изготовления и выдачи этим
гражданам или их наследникам государственных актов на право собственности на
земельный участок по технической документации относительно составления документов,
удостоверяющих право на земельный участок.
В случае принятия соответствующими органами решения о согласовании места
расположения объекта или о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода
земельного участка до 1 января 2008 года передача в аренду таких земельных участков из
земель государственной и коммунальной собственности осуществляется без проведения
земельных торгов (аукционов).
Предоставление в аренду земельных участков инвесторам во исполнение инвестиционных
договоров, заключенных до 1 января 2008 года, согласно решениям органов исполнительной
власти или органов местного самоуправления, условием которых было предоставление
этими органами инвесторам таких земельных участков, осуществляется без проведения
аукционов.
2. Ходатайства и заявления относительно отвода земельных участков, не решенные на
момент вступления в силу настоящего Кодекса, реализуются органами исполнительной
власти и органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией в порядке и с
соблюдением требований настоящего Кодекса.
3. В случаях если земельные участки предоставлены в аренду до вступления в силу
настоящего Кодекса органами, полномочия которых по предоставлению земельных участков
с принятием настоящего Кодекса изменены, продление срока аренды указанных земельных
участков осуществляется органами, которые имеют право предоставления указанных земель
согласно настоящему Кодексу.
4. Материалы согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земель, относительно
которых на момент вступления в силу настоящего Кодекса не приняты соответствующие
решения, подлежат рассмотрению в соответствии с настоящим Кодексом.
5. Право на проведение разведывательных работ на земельных участках по разрешениям,
полученным до вступления в силу настоящего Кодекса, сохраняется до истечения срока,
оговоренного разрешениями.
6. Граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные
участки, но согласно настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 1
января 2008 года переоформить в установленном порядке право собственности или право
аренды на них.
При переоформлении права постоянного пользования земельными участками,
предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду
срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом.
При этом размер арендной платы за земельные участки не должен превышать размера
земельного налога (1).
ОТ РЕДАКЦИИ
(1) Положение п. 6 раздела X относительно обязательства переоформить право постоянного
пользования земельным участком на право собственности или право аренды без соответствующего
законодательного, организационного и финансового обеспечения признано не соответствующим
Конституции Украины (неконституционным) согласно решению Конституционного Суда Украины
от 22.09.05 г. № 5-рп/2005.
7. Граждане и юридические лица, которые получили в собственность, во временное
пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, которые были
предусмотрены ранее действовавшим законодательством, сохраняют права на эти участки.
8. Сельскохозяйственные предприятия, которые до вступления в силу настоящего Кодекса
заключили с собственниками земельных долей (паев) договоры аренды, могут, по желанию
собственников этих долей (паев), заказать землеустроительной организации выполнение
землеустроительных работ, необходимых для выделения земельных долей (паев) в натуре
(на местности), выдачи их собственникам государственных актов на право собственности на
землю и оплатить выполнение таких работ. Сельскохозяйственное предприятие имеет
преимущественное право на аренду земельных участков у таких граждан на срок, который
был оговорен в договоре аренды земельной доли (пая), или, по согласованию сторон, на
другой срок.
Члены
коллективных
сельскохозяйственных
предприятий,
сельскохозяйственных
кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ и работники государственных и
коммунальных заведений образования, культуры и здравоохранения, расположенных на
территории соответствующего совета, а также пенсионеры из их числа, которые на время
вступления в силу настоящего Кодекса не приватизировали земельные участки путем
оформления права на земельную долю (пай), имеют право на их приватизацию в порядке,
установленном статьями 25 и 118 настоящего Кодекса. В сельскохозяйственных акционерных
обществах право на земельную долю (пай) имеют только их члены, которые работают в
обществе, а также пенсионеры из их числа.
При исчислении размера земельной доли (пая) учитываются сельскохозяйственные угодья,
которые были переданы в аренду из земель государственной или коммунальной
собственности или которые на время вступления в силу Земельного кодекса Украины
принадлежали этим предприятиям на праве коллективной собственности или находились в
постоянном пользовании, за исключением земель, которые не подлежат приватизации или
остаются в государственной или коммунальной собственности в соответствии с настоящим
Кодексом.
9. Граждане – собственники земельных долей (паев) могут выделять земельные участки в
натуре (на местности) единым массивом.
10. Пункт 10 исключен
11. Пункт 11 исключен
12. Пункт 12 исключен
13. На период до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могут приобретать право
собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100
гектаров. Эта площадь может быть увеличена в случае наследования земельных участков по
закону.
14. До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения, но не ранее 1 января 2016 года, запрещается внесение права на земельную
долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ.
15. До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не
ранее 1 января 2016 года, не допускается:
а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной
и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных потребностей;
б) купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого
назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности
граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства,
земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей
(паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме
передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в
соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных
потребностей, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных
участков в целях их предоставления инвесторам – участникам соглашений о распределении
продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.
Купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных
долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, вводится при
условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения, но не ранее 1 января 2016 года, в порядке, определенном настоящим
Законом.
Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплюпродажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев),
определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, в части их купли-продажи и иным
способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных
участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их
заключения (удостоверения).
16. Гражданам – собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре
(на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности
на землю.
17. Сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются
правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод
земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством.
Сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения
собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и
выдачи им государственных актов на право собственности на землю.
18. На период до 1 января 2015 года требования части четвертой статьи 22 настоящего
Кодекса распространяются только на тех собственников и пользователей, которые
используют земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного
сельскохозяйственного производства общей площадью более 100 гектаров.
19. Авансовые взносы, которые платят покупатели земельных участков, зачисляются
органами, осуществляющими казначейское обслуживание бюджетных средств, на
соответствующие бюджетные счета, на которых учитываются средства, временно
отнесенные на доходы соответствующих бюджетов. Порядок зачисления и использования
средств авансового взноса устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Президент Украины
Л. КУЧМА
Ред. Выделено по тексту редакцией.
Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV, с изменениями и дополнениями, в том числе
внесенными Законом Украины от 06.09.12 г. № 5245-VI
ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЛИ
Раздел I. Общие положения
Статья 1. Аренда земли
Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование
земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и
других видов деятельности.
Статья 2. Правовые принципы аренды земли
Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины,
Гражданским кодексом Украины, данным Законом, законами Украины, другими нормативноправовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные
имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или
коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит
Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируются данным
Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины «Об аренде
государственного и коммунального имущества».
Статья 3. Объекты аренды земли
Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности
граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.
Статья 4. Арендодатели земли
Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица,
собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.
в
Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности,
являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных
законом.
Арендодателями земельных участков, которые находятся в общей собственности
территориальных обществ, являются районные, областные советы и Верховная Рада
Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом.
Арендодателями земельных участков, которые находятся в государственной собственности,
являются органы исполнительной власти, которые в соответствии с законом передают
земельные участки в собственность или пользование.
Статья 5. Арендаторы земли
Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на
основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным
участком.
Арендаторами земельных участков могут быть:
а) районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные
администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров
Украины в пределах полномочий, определенных законом;
б) сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада
Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом;
в) граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные
юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные
государства.
Статья 6. Право аренды земли
Арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке,
предусмотренных Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, данным и
другими законами Украины и договором аренды земли.
В случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных принципах
основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона.
В случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя
земельного участка (кроме досрочного прекращения договора аренды в связи с
невыполнением арендатором своих обязанностей), право аренды которого приобретено по
результатам аукциона, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в
сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в
результате досрочного прекращения договора аренды, если другое не предусмотрено
договором аренды.
Земельный участок, обремененный залогом, может быть передан в аренду в случае согласия
залогодержателя.
Право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии
с законом.
Статья 7. Переход права на аренду земельного участка
Право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица –
арендатора, если другое не предусмотрено договором аренды, к наследникам, а в случае их
отказа или отсутствия таких наследников – к лицам, которые использовали этот земельный
участок вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами в случае, если это не
противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и данного Закона.
В случае осуждения физического лица – арендатора к лишению свободы или ограничению
его дееспособности по решению суда право на аренду земельного участка переходит к
одному из членов его семьи, который изъявил желание и может в соответствии с законом
стать арендатором, а в случае его отказа или отсутствия таковых – к лицам, которые
использовали этот земельный участок вместе с арендатором, с их согласия, если это не
противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и данного Закона.
К лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение,
расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот
земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права
собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды
земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на
котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.
Статья 8. Субаренда земельных участков
Арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в
субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды
или по письменному согласию арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель
не отправит письменное сообщение относительно своего согласия или возражения,
арендованный земельный участок или его часть может быть передан в субаренду.
Условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями
договора аренды земельного участка и не противоречить ему.
Срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли.
В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка
прекращается.
Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
С согласия сторон договор субаренды земельного участка удостоверяется нотариально.
Передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные
имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или
коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит
Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, запрещается.
Арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения на период действия
договора аренды могут обмениваться надлежащими им правами пользования земельными
участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков,
если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя.
Статья 81. Отчуждение арендатором права на
государственной или коммунальной собственности
аренду
земельного
участка
Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не
может быть отчуждено его арендатором другим лицам, внесено в уставный капитал,
передано в залог, кроме предусмотренных частью второй настоящей статьи случаев.
Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной
предоставленного для строительства жилого дома, может быть отчуждено
согласия арендодателя в случае, если такое строительство начато, на срок
определенных первичным договором аренды, или если такое отчуждение
первичным договором аренды.
собственности,
арендатором с
и на условиях,
предусмотрено
Арендатор, который намеревается отчуждать право аренды земельного участка с согласия
арендодателя, подает лично или высылает заказным письмом арендодателю
соответствующее заявление.
Арендодатель в месячный срок со дня получения заявления в письменном виде
предоставляет арендатору согласие на отчуждение права аренды земельного участка или
мотивированный отказ в предоставлении такого согласия.
В случае если в установленный данной статьей срок арендодатель не предоставил согласия
на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированного отказа в его
предоставлении, арендатор может отчуждать право аренды земельного участка через десять
рабочих дней со дня окончания этого срока.
Отчужденное право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в
установленном законодательством порядке.
Статья 9. Преимущественное право
земельного участка в собственность
арендатора
на
получение
арендованного
Арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный
земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в
случае продажи этого земельного участка, при условии, что он уплачивает цену, по которой
он продается, а в случае продажи на аукционе – если его предложение является равным с
предложением, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона.
Арендодатель обязан сообщить в письменной форме арендатору о намерении продать
земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он
продается.
В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение
арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка
переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.
Не допускается продажа арендованных земельных участков
коммунальной собственности без согласия на это арендатора.
государственной
или
Арендатор может приобрести земельный участок, который находится в аренде, при условии
согласия арендодателя на продажу этого земельного участка.
Статья 10. Права третьих лиц на арендованный земельный участок
Передача в аренду земельного участка не является основанием для прекращения или
изменения ограничений (обременений) и других прав третьих лиц на этот земельный участок.
Статья 11. Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды
Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет арендодатель, если
другое не предусмотрено договором аренды земли.
В случае просрочки арендодателем или арендатором установленных договором аренды
земли сроков передачи объекта аренды риск его случайного уничтожения или повреждения в
этот период несет сторона, которая допустила просрочку его передачи.
Статья 12. Страхование объекта аренды
Объект, который передается в аренду, может быть застрахованным на период действия
договора аренды земли с согласия сторон в порядке, установленном законодательством
Украины.
В случае невыполнения своей обязанности стороной, которая должна согласно договору
аренды земли застраховать объект аренды, вторая сторона может застраховать его и
потребовать от другой стороны возмещения расходов на страхование.
Раздел II. Договор аренды земли
Статья 13. Понятие договора аренды земли
Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать
арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а
арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и
требованиями земельного законодательства.
Статья 14. Форма договора аренды земли
Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон
может быть удостоверен нотариально.
Типовая форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины.
Статья 15. Условия договора аренды земли
Существенными условиями договора аренды земли являются:
·
объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного
участка);
·
срок действия договора аренды;
·
арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка
ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
·
условия использования
передается в аренду;
и
целевое
назначение
земельного
·
условия сохранения состояния объекта аренды;
·
условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
·
условия возврата земельного участка арендодателю;
участка,
который
·
существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного
участка;
·
определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения
объекта аренды или его части;
·
ответственность сторон;
·
условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного
участка.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных
данной статьей, а также нарушение требований статей 4–6, 11, 17, 19 данного Закона
является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также
для признания договора недействительным в соответствии с законом.
С согласия сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности
качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон,
порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление
мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а
также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора
аренды, и т. п.
Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:
·
план или схема земельного участка, который передается в аренду;
·
кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его
использовании и установленных земельных сервитутов;
·
акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
·
акт приемки-передачи объекта аренды;
·
проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.
В случае если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия,
направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение
относительно возмещения арендатору расходов на такие мероприятия.
Договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных
участков, которые находятся в собственности одного арендодателя (а относительно земель
государственной и коммунальной собственности – земельных участков, которые находятся
в распоряжении одного органа исполнительной власти или органа местного
самоуправления).
Статья 16. Порядок заключения договора аренды земли
Заключение договора аренды земельного участка из земель частной собственности
осуществляется при согласии арендодателя и лица, которое по закону вправе приобретать
право аренды на такой земельный участок.
Заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или
коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего
органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя,
принятого в порядке, предусмот-ренном Земельным кодексом Украины, или по результатам
аукциона.
Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено на основании
гражданско-правового договора или в порядке наследования.
Статья 17. Передача объекта аренды
Передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на
условиях, определенных в договоре аренды земли, по акту приемки-передачи.
Статья 18. Исключена
Статья 19. Срок действия договора аренды земли
Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может
превышать 50 лет.
После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный
арендатор земельного участка, предоставленного для потребностей строительства и
обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное заключение
договора аренды земли сроком до 50 лет или прекращение действия договора аренды земли.
При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного
сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды земельных участков
определяется с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам
землеустройства.
При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, которые расположены в пределах
горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа, срок
действия договора аренды земельных участков определяется с учетом сроков начала
строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на
арендованном участке или на его части.
Статья 20. Исключена
Раздел III. Арендная плата за землю
Статья 21. Арендная плата за землю
Арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за
пользование земельным участком.
Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению
сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки
государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии
с Налоговым кодексом Украины).
Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов
инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным
полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не
возвращается.
Статья 22. Форма арендной платы
Арендная плата может производиться в денежной,
(предоставление услуг арендодателю) формах.
натуральной
и
отработочной
Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетания разных форм арендной платы.
Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной
коммунальной собственности, производится исключительно в денежной форме.
и
Арендная плата за земельные доли (паи) устанавливается, как правило, в денежной форме.
По добровольному решению собственника земельной доли (пая) арендная плата за
земельные доли (паи) может устанавливаться в натуральной форме.
Внесение арендной платы оформляется в письменном виде, за исключением перечисления
средств через финансовые учреждения.
Статья 23. Изменение арендной платы
Арендная плата за земельные участки, которые находятся в собственности физических и
юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон.
Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае,
если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.
Раздел IV. Права и обязанности арендодателей и арендаторов, защита их прав
Статья 24. Права и обязанности арендодателя
Арендодатель имеет право требовать от арендатора:
·
использования земельного участка по целевому назначению согласно договору
аренды;
·
соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия
почв, соблюдения государственных стандартов, норм и правил;
·
соблюдения режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной
охраны, санитарно-защитных зон, зон особенного режима использования земель и
территорий, которые особо охраняются;
·
своевременного внесения арендной платы.
Арендодатель обязан:
·
передать в пользование земельный участок в состоянии, которое соответствует
условиям договора аренды;
·
при передаче земельного участка в аренду обеспечивать в соответствии с законом
реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка;
·
не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться
арендованным земельным участком;
·
возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния
объекта аренды, которое проводилось арендатором с согласия арендодателя;
·
предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка,
которые в процессе его использования могут повлечь экологически опасные последствия для
окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.
Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые заключают
договоры аренды земли, должны до 1 февраля предоставлять органу государственной
налоговой службы по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с
которыми заключены договоры аренды земли на текущий год, и информировать
соответствующий орган государственной налоговой службы о заключении новых, внесении
изменений в существующие договоры аренды земли и их расторжении до 1-го числа месяца,
следующего за месяцем, в котором состоялись указанные изменения.
Статья 25. Права и обязанности арендатора
Арендатор земельного участка имеет право:
·
самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды
земли;
·
по
письменному
согласию
арендодателя
возводить
в
установленном
законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и
сооружения и закладывать многолетние насаждения;
·
получать продукцию и доходы;
·
осуществлять в установленном законодательством порядке по письменному согласию
арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем.
Арендатор земельного участка обязан:
·
приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором
аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;
·
выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременения) в
объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
·
придерживаться режима использования земель природно-заповедного и другого
природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного
назначения;
·
в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного
участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора
соответствующему органу государственной налоговой службы.
Статья 26. Расходы арендатора, связанные с использованием недвижимого имущества
В случае если договором аренды земельного участка предусмотрено использование
недвижимого имущества, которое расположено на земельном участке, связанные с этим
расходы возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Статья 27. Защита прав арендатора и арендодателя на арендованный земельный
участок
Арендатору обеспечивается защита его права на арендованный земельный участок наравне
с защитой права собственности на земельный участок в соответствии с законом.
Арендатор в установленном законом порядке имеет право истребовать арендованный
земельный участок из любого незаконного владения и пользования, на устранение
препятствий в пользовании им, возмещение вреда, причиненного земельному участку
гражданами и юридическими лицами Украины, иностранцами, лицами без гражданства,
иностранными юридическими лицами, в том числе международными объединениями и
организациями.
Размер возмещения арендодателем убытков, нанесенных арендатору, должен быть
уменьшен, если арендатор преднамеренно или из-за неосторожности повлек увеличение
размеров убытков в результате невыполнения или ненадлежащего выполнения условий
договора арендодателем или не принял меры относительно их уменьшения.
Статья 28. Возмещение убытков, нанесенных арендатору
Арендатор имеет право на возмещение убытков, которые были ему причинены в результате
невыполнения арендодателем условий, определенных договором аренды земли.
Убытками считаются:
·
фактические потери, которые арендатор понес в связи с невыполнением или
ненадлежащим выполнением условий договора арендодателем, а также расходы, которые
арендатор осуществил или должен осуществить для возобновления своего нарушенного
права;
·
доходы, которые арендатор мог бы реально получить в случае надлежащего
выполнения арендодателем условий договора.
Размер фактических расходов арендатора определяется на основании документально
подтвержденных данных.
В случае действий арендатора, не предусмотренных договором аренды, которые привели к
изменению состояния земельного участка, затраты на их осуществление арендодателем не
возмещаются.
В случае осуществления арендатором по письменному согласию арендодателя улучшения
арендованного земельного участка за собственный счет арендодатель обязан
компенсировать расходы на ее улучшение, если другое не предусмотрено договором
аренды.
Осуществленные арендатором без согласия арендодателя затраты на улучшения
арендованного земельного участка, которые невозможно отделить без причинения вреда
этому участку, не подлежат возмещению.
Арендатор вправе оставить за собой осуществленные им за собственный счет выгоды от
улучшения арендованного земельного участка, если эти улучшения могут быть отделены без
причинения вреда земельному участку.
Статья 29. Возмещение убытков в результате изменения состояния арендованного
земельного участка
В случае ухудшения арендатором полезных свойств арендованного земельного участка,
связанных с изменением его состояния, арендодатель имеет право на возмещение убытков.
Убытки, нанесенные третьим лицам в связи с использованием арендатором земельного
участка, возмещаются арендатором на общих основаниях.
Размеры убытков определяются сторонами договора аренды. В случае недостижения
сторонами согласия о размере возмещения убытков спор разрешается в судебном порядке.
Раздел V. Изменение, прекращение и возобновление договора аренды земли
Статья 30. Изменение условий договора аренды земли
Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.
В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли
спор разрешается в судебном порядке.
Статья 31. Прекращение договора аренды земли
Договор аренды земли прекращается в случае:
·
истечения срока, на который он был заключен;
·
выкупа земельного участка для общественных потребностей и принудительного
отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке,
установленном законом;
·
сочетания в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
·
смерти физического лица – арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа
лиц, указанных в статье 7 данного Закона, от выполнения заключенного договора аренды
земельного участка;
·
ликвидации юридического лица – арендатора;
·
отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
·
приобретения права собственности на жилой дом, здание
расположенные на арендованном другим лицом земельном участке;
или
сооружение,
·
прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного
партнерства (относительно договоров аренды земли, заключенных в рамках такого
партнерства).
Договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом.
Договор аренды земли может быть расторгнут с согласия сторон. По требованию одной из
сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке,
установленном законом.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не
предусмотрено законом или данным договором.
Статья 32. Прекращение договора аренды земли путем его расторжения
По требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по
решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных
статьями 24 и 25 данного Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения
или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному
договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных
Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель
имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за
шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения – за год, если в течение
указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора
аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда
расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением
арендодателем договорных обязательств.
В случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона
имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с
законом.
Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также
реорганизация юридического лица – арендатора не является основанием для изменения
условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.
Статья 321. Расторжение договора аренды земельного участка государственной или
коммунальной собственности в случае необходимости предоставления его для
общественных потребностей
Договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности
может быть расторгнут в случае принятия решения об использовании земельного участка
для размещения объектов, определенных частью первой статьи 7 Закона Украины «Об
отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них
размещенных, которые находятся в частной собственности, для общественных потребностей
или по мотивам общественной необходимости».
В случае принятия решения об использовании для общественных потребностей только части
земельного участка может быть заявлено требование о выделении такой части в отдельный
земельный участок и расторжении договора аренды.
Требование о расторжении договора аренды, указанное в части второй данной статьи, может
быть предъявлено органами исполнительной власти, органами местного самоуправления,
уполномоченными предоставлять земельные участки для общественных потребностей в
соответствии со статьей 122 Земельного кодекса Украины, а также одной из сторон
настоящего договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в порядке, определенном данной статьей,
допускается в случае, если объекты, которые предусматривается разместить на земельном
участке, невозможно разместить на другом земельном участке или если размещение таких
объектов на других земельных участках нанесет значительные материальные убытки или
повлечет негативные экологические последствия для соответствующей территориальной
громады, общества или государства в целом.
Расторжение договора аренды земельного участка в случае принятия решения о
предоставлении его для общественных потребностей осуществляется при условии полного
возмещения арендатору и третьим лицам убытков, вызванных этим, в частности расходов,
связанных с выделением части земельного участка в отдельный земельный участок и
заключением нового договора аренды.
В случае недостижения сторонами договора согласия относительно расторжения договора
аренды земли спор разрешается в судебном порядке.
В решении органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об
использовании земельного участка государственной или коммунальной собственности,
который находится в аренде, для общественных потребностей указываются:
·
площадь, местонахождение земельного участка или его части, кадастровый номер
земельного участка (при наличии);
·
договоры аренды земли, которые подлежат расторжению;
·
общественные потребности, для
расторжение договоров аренды земли;
удовлетворения
которых
осуществляется
·
лицо, которому после расторжения договора аренды передается земельный участок
для удовлетворения общественных потребностей, с определением условий такой передачи.
Статья 33. Возобновление договора аренды земли
По окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который
должным образом исполнял обязанности по условиям договора, имеет преимущественное
право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок
(возобновление договора аренды земли).
Арендатор, который намеревается воспользоваться преимущественным правом на
заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю
до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный данным договором, но не
позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.
К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор прилагает проект
дополнительного соглашения.
При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены с согласия
сторон. В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других
существенных условий договора преобладающее право арендатора на заключение договора
аренды земли прекращается.
Арендодатель в месячный срок рассматривает высланное арендатором письмо-уведомление
с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям
закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора
и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли
(относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с
арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. При
наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды земли
арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.
В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения
срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после истечения срока
договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора
аренды земли такой договор считается обновленным на тот же срок и на тех же условиях,
которые были предусмотрены договором. В этом случае заключение дополнительного
соглашения о возобновлении договора аренды земли осуществляется с:
·
собственником земельного участка (относительно земель частной собственности);
·
уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного
самоуправления без принятия решения органом исполнительной власти или органом
местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель
государственной или коммунальной собственности).
Руководитель органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, который
уполномочен подписывать дополнительное соглашение к договору аренды земли
относительно земельного участка государственной или коммунальной собственности,
определяется решением этого органа.
Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть
заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.
Отказ, а также имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к
договору аренды земли может быть обжаловано в суде.
В случае изменения границы или целевого назначения земельного участка возобновление
договора аренды земли осуществляется в порядке получения земельного участка на праве
аренды.
Статья 34. Последствия прекращения или расторжения договора аренды земли
В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть
арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не
имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к
арендодателю.
В случае невыполнения арендатором обязанности относительно условий возврата
арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенные
убытки.
Раздел VI. Рассмотрение споров и ответственность сторон за невыполнение
обязательств по договору аренды земли
Статья 35. Рассмотрение споров, связанных с арендой земли
Споры, связанные с арендой земли, разрешаются в судебном порядке.
Статья 36. Ответственность сторон за невыполнение обязательств по договору
аренды земли
В случае невыполнения обязательств
ответственность по закону и договору.
по
договору
аренды
земли
стороны
несут
Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного
участка, которые не были предусмотрены договором аренды и препятствуют использованию
земельного участка по договору. В случае выявления таких недостатков арендатор имеет
право требовать:
·
уменьшения арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков;
·
отчисления из арендной платы определенной суммы своих расходов на устранение
таких недостатков с предыдущим уведомлением об этом арендодателя;
·
досрочного расторжения договора.
Арендодатель не несет ответственности за последствия, связанные с недостатками
переданного в аренду земельного участка, если такие недостатки обусловлены договором
аренды.
Раздел VII. Международные договоры
Статья 37. Международные договоры
В случае если международным договором, согласие на обязательность которого
предоставлено Верховной Радой Украины, установлены другие правила, нежели те, которые
содержатся в данном Законе, то применяются правила международного договора.
Раздел VIII. Заключительные положения
1. Настоящий Закон вступает в силу со дня его опубликования.
Части вторая, третья и четвертая статьи 4 вступают в силу после разграничения в
соответствии с законом земель государственной и коммунальной собственности.
До разграничения в соответствии с законом земель государственной и коммунальной
собственности арендодателями земельных участков в пределах населенных пунктов, кроме
земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские,
поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов – соответствующие
органы исполнительной власти в пределах полномочий, определенных Земельным кодексом
Украины.
<...>
Раздел IX. Переходные положения
Граждане – владельцы сертификатов на право на земельную долю (пай) до выделения им
в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды
земель сельскохозяйственного назначения, место расположения которых определяется с
учетом
требований
рациональной
организации
территории
и компактности
землепользования, в соответствии с этими сертификатами с соблюдением требований
данного Закона.
После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных
долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным
актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее
заключенный, и может быть изменен только с согласия сторон. Прекращение действия
договора аренды допускается только в случаях, определенных настоящим Законом.
Президент Украины
Л. КУЧМА
Ред. Выделено по тексту редакцией.
Постановление КМУ от 01.08.11 г. № 835, с изменениями и дополнениями, в том числе
внесенными постановлением КМУ от 05.12.12 г. № 1217
НЕКОТОРЫЕ
ВОПРОСЫ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫМ АГЕНТСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫХ
РЕСУРСОВ И ЕГО ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ
АДМИНИСТРАТИВНЫХ УСЛУГ
(Извлечение)
Кабинет Министров Украины постановляет:
1. Утвердить:
·
размер платы за предоставление Государственным агентством земельных ресурсов
и его территориальными органами платных административных услуг согласно приложению 1;
·
перечень платных административных услуг, предоставляемых Государственным
агентством земельных ресурсов и его территориальными органами, согласно приложению 2;
·
перечень административных услуг, предоставляемых территориальными органами
Государственного агентства земельных ресурсов на бесплатной основе, согласно
приложению 3.
2. Установить, что:
1) до завершения осуществления мероприятий по созданию территориальных органов
Государственного агентства земельных ресурсов:
·
административные
услуги
согласно
перечню,
утвержденному
настоящим
постановлением, предоставляются территориальными органами Государственного комитета
по земельным ресурсам;
·
функции по ведению Поземельной книги, предусмотренные Порядком ведения
Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров
Украины от 17 октября 2012 г. № 1051 <...>, возлагаются на территориальные органы
Государственного комитета по земельным ресурсам;
2) оплата услуг осуществляется путем предварительного перечисления средств через банки
и/или отделения почтовой связи; подтверждением оплаты услуги является платежное
поручение или квитанция с отметкой банка или отделения почтовой связи;
3) возврат средств за непредоставленные услуги осуществляется в установленном
законодательством порядке.3. Внести в постановления Кабинета Министров Украины
изменения, которые прилагаются (1).
Премьер-министр Украины
Н. АЗАРОВ
ОТ РЕДАКЦИИ
(1) Не публикуются.
Приложение 1
к постановлению КМУ от 01.08.11 г. № 835
(в редакции постановления КМУ от 05.12.12 г. № 1217)
РАЗМЕР ПЛАТЫ
за предоставление Государственным агентством земельных ресурсов
и его территориальными органами платных административных услуг
Наименование услуги
1
Размер платы за предоставление
услуги, гривен
2
Госземагентство
1. Выдача лицензии на осуществление хозяйственной
Одна минимальная заработная
деятельности по проведению землеоценочных работ
плата
и земельных торгов
2. Выдача копии лицензии на осуществление хозяйственной Один не облагаемый налогом
деятельности по проведению землеоценочных работ
минимум доходов граждан
и земельных торгов
3. Выдача дубликата лицензии на осуществление
Пять не облагаемых налогом
хозяйственной деятельности по проведению работ по
минимумов доходов граждан
землеустройству, землеоценочных работ и земельных
торгов
4. Переоформление лицензии на осуществление
Пять не облагаемых аналогом
хозяйственной деятельности по проведению
минимумов доходов граждан
землеоценочных работ и земельных торгов
Госземагентство и его территориальные органы
5. Обязательная, добровольная государственная экспертиза 3 процента от сметной стоимости
землеустроительной документации, а также выборочная
проектно-изыскательских работ,
государственная экспертиза землеустроительной
но не менее 20 гривен
документации (в случае выдачи негативного заключения)
6. Государственная регистрация земельного участка
65
7. Государственная регистрация ограничений в
161
использовании земель
8. Внесение в Государственный земельный кадастр
сведений (изменений в них) о:
– землях в пределах территории административно161
территориальных единиц
– земельном участке
60
9. Предоставление сведений из Государственного
земельного кадастра в форме:
• выписок из Государственного земельного кадастра о:
– землях в пределах территории административно71
территориальных единиц
– ограничениях в использовании земель
68
– земельном участке
53
• справки, которая содержит обобщенную информацию
71
о землях (территории)
• выкопировок с кадастровой карты (плана) и другой
31
картографической документации Государственного
земельного кадастра
10. Поиск, просмотр, копирование и распечатка сведений
из Государственного земельного кадастра о:
– нормативно-денежной оценке земель и земельных
100
участков
67
– земельных угодьях (при 1 дм2 плана масштаба
1 : 2 000 – 1 : 5 000 территории населенных пунктов
и масштаба 1 : 5 000 – 1 : 10 000 за пределами населенных
пунктов)
– частях земельного участка, на которые распространяется
77
действие сервитута, договора субаренды земельного
участка
– координатах поворотных точек границ объектов кадастра
(за один лист формата А4) (до 30 точек границ объектов)
67
– бонитировке грунтов (при 1 дм2 плана масштаба
1 : 5 000 – 1 : 10 000 за пределами населенных пунктов)
11. Исправление технической ошибки в сведениях
Государственного земельного кадастра, которая была
допущена не по вине органа, осуществляющего его ведение
126
161
Приложение 2
к постановлению КМУ от 01.08.11 г. № 835
(в редакции постановления КМУ от 05.12.12 г. № 1217)
ПЕРЕЧЕНЬ
платных административных услуг, предоставляемых Государственным
агентством земельных ресурсов и его территориальными органами
Наименование услуги
Нормативно-правовой акт,
которым установлен размер платы
за предоставление услуги
1
2
Госземагентство
1. Выдача лицензии на осуществление хозяйственной
деятельности по проведению землеоценочных работ
и земельных торгов
Постановление Кабинета Министров
Украины от 1 августа 2011 г. № 835 <...> –
с изменениями, внесенными
постановлением Кабинета Министров
Украины от 5 декабря 2012 г. № 1217
2. Выдача копии лицензии на осуществление
хозяйственной деятельности по проведению
землеоценочных работ и земельных торгов
Закон Украины «О лицензировании
определенных видов хозяйственной
деятельности»
3. Выдача дубликата лицензии на осуществление
хозяйственной деятельности по проведению работ по
землеустройству, землеоценочных работ и
земельных торгов
–«–
4. Переоформление лицензии на осуществление
хозяйственной деятельности по проведению
землеоценочных работ и земельных торгов
–«–
Госземагентство и его территориальные органы
5. Обязательная, добровольная государственная
экспертиза землеустроительной документации, а
также выборочная государственная экспертиза
землеустроительной документации (в случае выдачи
негативного заключения)
Закон Украины «О государственной
экспертизе землеустроительной
документации»
6. Государственная регистрация земельного участка
Закон Украины «О Государственном
земельном кадастре»
7. Государственная регистрация ограничений
в использовании земель
8. Внесение в Государственный земельный кадастр
сведений (изменений в них) о:
– землях в пределах территории административнотерриториальных единиц
– ограничениях в использовании земель
– земельном участке
9. Предоставление сведений из Государственного
земельного кадастра в форме:
• выписок из Государственного земельного кадастра
–«–
Постановление Кабинета Министров
Украины от 1 августа 2011 г. № 835 <...> –
с изменениями, внесенными
постановлением Кабинета Министров
Украины от 5 декабря 2012 г. № 1217
–«–
о:
– землях в пределах территории административнотерриториальных единиц;
– ограничениях в использовании земель;
– земельном участке
• справки, которая содержит обобщенную
информацию о землях (территории)
Выкопировок с кадастровой карты (плана)
и другой картографической документации
Государственного земельного кадастра
10. Поиск, просмотр, копирование и распечатка
сведений из Государственного земельного кадастра
о:
– нормативно-денежной оценке земель и земельных
участков
– земельных угодьях
– частях земельного участка, на которые
распространяется действие сервитута, договора
субаренды земельного участка
–«–
– координатах поворотных точек границ объектов
кадастра
– бонитировке грунтов
11. Исправление технической ошибки в сведениях
Государственного земельного кадастра, которая была
допущена не по вине органа, осуществляющего его
ведение
Постановление Кабинета Министров
Украины от 1 августа 2011 г. № 835 <...> –
с изменениями, внесенными
постановлением Кабинета Министров
Украины от 5 декабря 2012 г. № 1217
Приложение 3
к постановлению КМУ от 01.08.11 г. № 835
(в редакции постановления КМУ от 05.12.12 г. № 1217)
ПЕРЕЧЕНЬ
административных услуг, предоставляемых территориальными органами
Государственного агентства земельных ресурсов на бесплатной основе
Наименование услуги
1
1. Выдача сведений из документации по
землеустройству, которая включена в
Государственный фонд документации по
землеустройству
2. Выдача выписок из технической документации
о нормативной денежной оценке земельного участка
3. Предоставление справки из государственной
статистической отчетности о наличии земель
и распределении их за собственниками земель,
землепользователями, угодьями
(по данным формы 6-зем)
Регистрация аппаратуры спутниковых
радионавигационных систем
4. Заключение относительно границ географического
места, с которым связаны особые свойства,
определенные качества и другие характеристики
товара
Нормативно-правовой акт,
в соответствии с которым
предоставляется административная
услуга
2
Постановление Кабинета Министров
Украины от 17 ноября 2004 г. № 1553 <...>
Закон Украины «Об оценке земель»
Закон Украины «О землеустройстве»
Постановление Кабинета Министров
Украины от 13 июля 1998 г. № 1075 <...>
Закон Украины «Об охране прав
на указание происхождения товаров»
5. Принятие решения относительно передачи
земельных участков сельскохозяйственного
назначения государственной собственности
6. Выдача заключений о согласовании документации
по землеустройству
7. Согласование выполнения работ в охранных зонах
геодезических пунктов и работ по сносу и
перезакладке геодезических пунктов
8. Выдача выписок из Государственного реестра
сертифицированных инженеров-землеустроителей
и Государственного реестра сертифицированных
инженеров-геодезистов
9. Принятие решения о выдаче (аннулировании,
лишении, приостановке, возобновлении)
квалификационного сертификата
сертифицированного инженера-землеустроителя
10. Внесение в Государственный земельный кадастр
сведений об ограничениях в использовании земель,
установленных законами и принятыми в соответствии
с ними нормативно-правовыми актами
11. Выдача выписки из Государственного земельного
кадастра в подтверждение внесения
в Государственный земельный кадастр сведений об
ограничениях в использовании земель,
установленных законами и принятыми в соответствии
с ними нормативно-правовыми актами
12. Выдача выписки из Государственного земельного
кадастра о земельном участке в подтверждение
государственной регистрации земельного участка
13. Выдача выписки из Государственного земельного
кадастра о земельном участке в подтверждение
внесения в Государственный земельный кадастр
сведений о границах части земельного участка,
на которую распространяются права субаренды,
сервитута
14. Исправление технической ошибки в сведениях из
Государственного земельного кадастра, которая была
допущена органом, осуществляющим его ведение
15. Предоставление справки о наличии и размере
земельной доли (пая), справки о наличии
в Государственном земельном кадастре сведений
о получении в собственность земельного участка
в пределах норм бесплатной приватизации
по определенному виду его целевого назначения
(использования)
16. Внесение в Государственный земельный кадастр
сведений (изменений в них) о пределах
государственной границы Украины в случае, если
заказчиком документации по землеустройству,
на основании которой вносятся сведения, является
орган государственной власти
<...>
Земельный кодекс Украины
–«–
Закон Украины «О топографогеодезической и картографической
деятельности»
Законы Украины «О землеустройстве»
и «О топографо-геодезической
и картографической деятельности»
Закон Украины «О землеустройстве»
Закон Украины «О Государственном
земельном кадастре»
–«–
–«–
–«–
–«–
Земельный кодекс Украины
Закон Украины «О Государственном
земельном кадастре»
Одобрены решением коллегии Государственной регистрационной службы Украины от
28.11.12 г.
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ОТНОСИТЕЛЬНО
ДОКУМЕНТОВ, УДОСТОВЕРЯЮЩИХ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СООТВЕТСТВИИ С
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
(Извлечение)
I. Общие положения
Согласно части первой статьи 182 Гражданского кодекса Украины право собственности и
другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение,
переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Законодательство в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их обременений предусматривает обязательное представление для
государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое
имущество документов, подтверждающих возникновение, переход и прекращение таких прав,
и определяет приблизительный (почти исключительный) перечень таких документов.
В то же время при рассмотрении вопроса относительно определения документов, которыми
удостоверяются вещные права на земельные участки, наряду с законодательством по
вопросам государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество следует
руководствоваться положениями специального законодательства в сфере земельных
отношений.
Так, частью первой статьи 3 Земельного кодекса Украины от 25.10.01 г. № 2768-III (далее –
ЗК) определено, что земельные отношения регулируются Конституцией Украины, данным
Кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами.
Статьей 14 Конституции Украины установлено, что земля является основным национальным
богатством, которое находится под особой охраной государства.
Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется
гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом.
Основаниями возникновения и прекращения прав на земельные участки, как и прав на другие
объекты недвижимого имущества, расположенные на них, являются предусмотренные
законом юридические факты, которые подтверждаются соответствующими документами.
В то же время особая ценность земли как объекта прав на недвижимость обусловливает
специфику документов, подтверждающих возникновение и существование права
собственности и других вещных прав на нее.
Кроме того, в процессе реализации в Украине земельной реформы законодательство в
сфере земельных отношений неоднократно подвергалось значительным изменениям, в том
числе и в части определения документов, которые дают собственникам и пользователям
безапелляционное подтверждение соответствующих прав на землю.
При этом относительно отдельных документов законодательство устанавливало презумпцию
действительности независимо от даты их выдачи и формы, относительно других – требовало
замены на новые правоподтверждающие документы, предусмотренные действующим
законодательством.
Следует
принять
во
внимание,
что
общие
положения
относительно
документов,
подтверждающих возникновение и существование того или иного вещного права на землю, и
их перечень определялись в соответствующем кодифицированном законодательном акте по
вопросам земельных отношений, действующем в соответствующий период, а требования
относительно этих документов (оформление, государственная регистрация, органы,
уполномоченные на выдачу документа, и т. п.) устанавливались актами законодательства,
принятыми в его исполнение.
С учетом приведенного решения вопроса о возможности проведения государственной
регистрации вещных прав на земельный участок, возникших до 01.01.13 г., на основании тех
или иных поданных документов, следует обязательно учитывать положения
законодательства, действовавшего на момент возникновения определенного права, и
принцип действия актов законодательства во времени.
II. Документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок
1. До 02.05.09 г. документом, удостоверявшим право собственности на земельный участок
независимо от способа приобретения собственником такого права, выступал исключительно
государственный акт.
При этом обращаем внимание на то, что принцип признания государством прав на
недвижимость, возникших до начала функционирования системы государственной
регистрации вещных прав на недвижимое имущество, предусмотренной Законом Украины «О
государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»,
заложенный в части четвертой статьи 3 указанного Закона, обусловливает, что обращение
собственников земельных участков за проведением государственной регистрации права
собственности на них в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество на
основании государственных актов, которыми удостоверяются права собственности на
земельные участки, будет происходить в случае, если оформление права собственности на
землю и его регистрация были проведены согласно действующему в соответствующее время
законодательству, однако лицо желает заключить сделку относительно соответствующего
земельного участка. Согласно абзацу второму части пятой статьи 3 Закона государственная
регистрация прав собственности, регистрация которых проведена в соответствии с
законодательством, действовавшим на момент их возникновения, во время совершения
нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного
строительства проводится нотариусом, которым учиняется такое действие.
Кроме того, собственник земли может обратиться за государственной регистрацией права,
возникшего до 01.01.13 г., в целях получения всех привилегий, которые дает их
государственная регистрация в Государственном реестре вещных прав на недвижимое
имущество.
Согласно части третьей статьи 17 Закона Украины «О государственной регистрации вещных
прав на недвижимое имущество и их обременений» документы, которые устанавливают
возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество и их обременений и
подаются для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям,
установленным данным Законом и другими нормативно-правовыми актами.
С учетом приведенного, рассматривая вопрос о возможности проведения государственной
регистрации права собственности на основании государственного акта, удостоверяющего
право собственности на земельный участок, необходимо учитывать следующее.
Институт права частной собственности на землю был введен в Украине в 1992 году. Однако,
во время проведения в Украине земельной реформы формы государственных актов на право
собственности на земельный участок неоднократно изменялись. Кроме того, в Украине имела
место практика, при которой во время действия одного нормативно-правового акта,
устанавливавшего определенную форму государственного акта, такие документы могли
выдаваться в форме, которая была утверждена нормативно-правовым актом, утратившими
силу. При определенных обстоятельствах государство предоставляло таким документам
легитимность.1.1. Постановлением Верховной Рады Украинской ССР от 27.03.91 г. № 889-XII
«О формах государственных актов на право владения и пользования землей и Положении о
порядке предоставления и изъятия земельных участков» были утверждены, в частности,
формы государственных актов:
·
на право пожизненного унаследованного владения землей;
·
на право постоянного владения землей.
Земельный кодекс УССР от 18.12.90 г. № 561-XII, во исполнение статей 17 и 23 которого
были утверждены формы указанных государственных актов, не предусматривал возможности
передачи земельных участков в частную собственность как физическим, так и юридическим
лицам: земельные участки предоставлялись только во владение и пользование.
Государственные акты на право пожизненного унаследованного владения землей и на право
постоянного владения землей не давали возможности заключать какие-либо сделки с
земельными участками, права на которые удостоверялись этими документами.1.2. Законом
Украины «О формах собственности на землю» с 30.01.92 г. введены в Украине наряду с
государственной – коллективная и частная формы собственности на землю.
Частью второй статьи 17 Земельного кодекса УССР от 18.12.90 г. № 561-XII (в редакции
Закона Украины от 13.03.92 г. № 2196-XII) предусматривалось, что собственники земельных
участков, переданных им Советом народных депутатов, не вправе в течение шести лет со
времени приобретения права собственности продавать или другими способами отчуждать
принадлежащий им земельный участок, кроме передачи его в наследство или Совету
народных депутатов на тех же условиях, на которых он был им передан.
При этом частью четвертой статьи 18 Кодекса было установлено, что договор купли-продажи
земельного участка и документ об оплате стоимости земли является основанием для
отведения земельного участка в натуре (на местности) и выдачи государственного акта на
право собственности.
Постановлением Верховной Рады Украинской ССР от 13.03.92 г. № 2201-XII «О формах
государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования
землей» были утверждены формы государственных актов:
·
на право коллективной собственности на землю;
·
на право частной собственности на землю.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 02.04.02 г. № 449 «Об утверждении форм
государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного
акта на право постоянного пользования земельным участком» (с соответствующими
изменениями) установлено, что ранее выданные (до вступления в силу данного
постановления) государственные акты на право частной собственности на землю,
государственные акты на право собственности на землю остаются действующими
и подлежат замене в случае добровольного обращения граждан или юридических лиц.
Следовательно, государственные акты на право частной собственности на землю, выданные
в период действия Постановления ВРУ № 2201 (с 23.06.92 г. по 08.01.04 г.), являются
действующими правоустанавливающими документами, которые подтверждают права
собственности на земельные участки.
Отдельно следует заметить, что государственный акт на право частной собственности на
землю
выдавался
исключительно
гражданам,
подписывался
Председателем
соответствующего Совета народных депутатов, а также регистрировался соответствующим
советом по месту расположения земельного участка в Книге регистрации государственных
актов на право частной собственности на землю. Данные о регистрации права собственности
на земельный участок не вносились в электронную базу данных, кадастровая съемка с
указанием координат при его выдаче в подавляющем большинстве случаев не
осуществлялась.
По своему содержанию бланк государственного акта давал возможность внесения изменений
в него в случае изменения площади земельного участка.
Порядок составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право
собственности на землю с 1993 года регламентировался приказом Государственного
комитета Украины по земельным ресурсам от 15.04.93 г. № 28, зарегистрированным в
Министерстве юстиции Украины 23.04.93 г. под № 31, которым была утверждена Инструкция
о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право
собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право
временного пользования землей (в том числе на условиях аренды).
1.3. Указом Президента Украины от 19.01.99 г. № 32 «О продаже земельных участков
несельскохозяйственного назначения» была введена продажа земельных участков
несельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или
коммунальной собственности.
Согласно пунктам 5 и 6 названного Указа Президента Украины покупателями земельных
участков несельскохозяйственного назначения могли быть исключительно граждане
Украины – субъекты предпринимательской деятельности и юридические лица Украины,
которым принадлежали объекты недвижимого имущества, расположенные на таких
земельных участках.
Земельный участок несельскохозяйственного назначения мог приобретаться одним
покупателем, а также несколькими покупателями в общую совместную или в общую долевую
собственность.
Пунктом 11 Указа предусматривалось, что право собственности на приобретенный
указанным способом земельный участок возникает у покупателя после получения
государственного акта на право собственности на землю.
Форма государственного акта на право собственности на землю была утверждена
постановлением Кабинета Министров Украины от 24.03.99 г. № 440 «О Порядке подачи
заявления (ходатайства) о продаже земельных участков несельскохозяйственного
назначения и форме государственного акта на право собственности на землю».
Указанный государственный акт регистрировался местными государственными органами
земельных ресурсов в Книге записей государственной регистрации государственных актов на
право собственности на землю.
Согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 02.04.02 г. № 449 «Об
утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и
государственного акта на право постоянного пользования земельным участком»
постановление Правительства от 24.03.99 г. № 440 утратило силу в части утверждения
формы государственного акта на право собственности на землю.
1.4. Постановлением Кабинета Министров Украины от 02.04.02 г. № 449 была утверждена
форма государственного акта на право собственности на земельный участок.
Государственный акт указанной формы мог выдаваться как физическим, так и юридическим
лицам, то есть была установлена единая для всех субъектов права собственности на землю
форма государственного акта на право собственности на земельные участки независимо от
их целевого назначения.
Выдавались государственные акты указанного образца государственными органами
земельных ресурсов при местных государственных администрациях или органах местного
самоуправления, подписывались главой местной государственной администрации или органа
местного самоуправления, а также начальником государственного органа земельных
ресурсов.
В то же время следует учитывать, что после вступления в силу указанного постановления
Правительства могли выдаваться государственные акты образца 1992 года, поскольку, по
информации Госкомзема, бланки нового образца не были распечатаны. Постановлением
Верховной Рады Украины от 22.05.03 г. № 882-IV «О состоянии соблюдения
законодательства Украины относительно выдачи государственных актов на право
собственности на землю, сертификатов на земельную долю (пай) и их обращения; о
соблюдении законодательства Украины относительно выделения в натуре (на местности),
использования и оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения»
предусмотрено обеспечение выдачи гражданам и юридическим лицам, которые получают
земельные участки в собственность, государственных актов на право собственности на
земельный участок, форма которых утверждена постановлением Кабинета Министров
Украины от 02.04.02 г. № 449.
Во исполнение указанного Постановления Верховной Рады Украины от 22.05.03 г. № 882-IV
Госкомземом Украины принят приказ от 28.05.03 г. № 140 «Об использовании бланков
государственных актов», которым предусмотрено прекращение использования бланков
старого образца до 1 июля 2003 года.
То есть фактически до 01.07.03 г. могли выдаваться государственные акты на право
собственности на землю, форма которых была утверждена постановлением Кабинета
Министров Украины от 24.03.99 г. № 440.
1.5. Постановлением Кабинета Министров Украины от 16.10.08 г. № 926 «О внесении
изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 года № 449»
была изложена в новой редакции форма государственного акта на право собственности на
земельный участок. С указанного времени государственные акты на право собственности на
земельные участки выдавали государственные органы земельных ресурсов –
территориальные органы Государственного комитета Украины по вопросам земельных
ресурсов. Подписывался государственный акт начальником соответствующего органа
земельных ресурсов, а также должностным лицом, которое провело государственную
регистрацию данного государственного акта в Книге записей регистрации государственных
актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей,
договоров аренды земли.
Форма государственного акта, обращение которой осуществлялось с 05.12.08 г.,
предусматривала также внесение сведений относительно существующих ограничений
(обременений) относительно использования земельного участка или его части.
1.6. Постановлением Кабинета Министров Украины от 12.11.08 г. № 1019 «О внесении
изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 года № 449» в
очередной раз была изменена форма государственного акта на право собственности на
земельный участок.
Пунктом 2 постановления Кабинета Министров Украины от 02.04.02 г. № 449, с изменениями,
внесенными постановлениями Кабинета Министров Украины от 16.10.08 г. № 926 и от
12.11.08 г. № 1019, установлено, что ранее выданные государственные акты на право
частной собственности на землю, государственные акты на право собственности на землю,
государственные акты на право собственности на земельный участок и государственные
акты на право постоянного пользования землей остаются действующими и подлежат замене
в случае добровольного обращения граждан или юридических лиц.
Таким образом, право собственности на земельные участки, возникшее до 02.05.09 г., может
удостоверяться государственными актами 3 видов:
1) государственный акт на право частной собственности на землю,
2) государственный акт на право собственности на землю,
3) государственный акт на право собственности на земельный участок.
2. В связи с принятием Закона Украины от 05.03.09 г. № 1066-VI «О внесении изменений в
некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право
на земельный участок, а также порядок деления и объединения земельных участков»
происходило упрощение процедуры перехода права собственности на земельный участок из
земель частной формы собственности. Указанным Законом Украины были внесены
изменения в статью 126 ЗК в части определения документов, которыми может
удостоверяться право собственности на землю.
Такими документами ЗК признал:
·
государственный акт о праве собственности на земельный участок;
·
гражданско-правовое соглашение относительно отчуждения земельного участка,
заключенное в порядке, установленном законом, в случае приобретения права
собственности на земельный участок по такому соглашению;
·
свидетельство о праве на наследство.
Таким образом, с 02.05.09 г.1 получение государственного акта на право собственности на
земельный участок стало необходимым только в случае приобретения права собственности
из земель государственной или коммунальной формы собственности, а также при изменении
границ и/или целевого назначения земли.
__________
1 Дата вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка
деления и объединения земельных участков» от 05.03.09 г. № 1066, который предусмотрел
возможность удостоверения прав на земельные участки договором о переходе прав на них.
В то же время государственный акт, удостоверявший возникновение права собственности на
такой земельный участок, оставался документом, который должен был сопровождать
земельный участок в течение всего времени его существования.
2.1. Если говорить о государственных актах, которые выдавались в период с 02.05.09 г. до
01.01.13 г., то их форма была утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от
02.04.02 г. № 449, с изменениями, внесенными постановлениями Кабинета Министров
Украины от 16.10.08 г. № 926 и от 12.11.08 г. № 1019.
Статья 126 ЗК (в редакции Закона Украины от 07.07.11 г. № 3613-VI) установила, что право
собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом
Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их
обременений».
С 01.01.13 г. право собственности на земельный участок, при его формировании,
удостоверяется на общих принципах удостоверения права собственности на объекты
недвижимого имущества, то есть свидетельством о праве собственности, которое
выдает государственный регистратор прав из Государственного реестра вещных прав
на недвижимое имущество.
2.2. Согласно пункту «а» части второй статьи 126 ЗК, в редакции, действовавшей в период
с 02.05.09 г. по 01.01.13 г., документом, подтверждающим приобретение права собственности
на земельный участок, который на момент отчуждения находился в частной собственности,
может выступать любой договор, по которому приобретается в собственность земельный
участок (купля-продажа, дарение, мена и т. п.).
Соответствующий договор вместе с государственным актом на право собственности на
земельный участок, который был отчужден, является надлежащим правоустанавливающим
документом, на основании которого может быть проведена государственная регистрация
права собственности на земельный участок.
Пунктом 2 постановления Кабинета Министров Украины от 06.05.09 г. № 439 «О некоторых
вопросах удостоверения права собственности на земельный участок» установлено, что
государственные акты, приобщенные к документу, на основании которого произошел переход
права собственности на земельный участок, могут быть заменены в случае добровольного
обращения граждан и юридических лиц, к которым переходит право собственности на
земельный участок.
В соответствии с пунктом 3 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона
Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно
документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и
объединения земельных участков» до создания единой системы органов регистрации прав
на недвижимое имущество и их ограничений:
·
отметку об отчуждении земельного участка на государственном акте на право
собственности на землю (земельный участок), которая отчуждается, учиняет нотариус и
орган, осуществляющий государственную регистрацию земельных участков;
·
право собственности или право пользования земельным участком возникает с момента
государственной регистрации земельного участка.
Частью шестой статьи 126 ЗК определено, что на государственном акте о праве
собственности на земельный участок нотариус, который удостоверяет (выдает) документ, и
орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок с
указанием документа, на основании которого произошел такой переход.
В случае приобретения права собственности на земельный участок несколькими
приобретателями или в случае отсутствия на соответствующем государственном акте места
для проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок
приобретателю или отчуждателю земельного участка в течение 30 календарных дней со дня
представления им в орган, осуществляющий выдачу указанного акта, документов,
предусмотренных законодательством, выдается государственный акт на право
собственности на земельный участок.
Орган, который осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество и их
ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании
документа о его отчуждении, составленного и удостоверенного в порядке, установленном
законом.
В случае изменения совладельца или приобретения права общей собственности на
земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и их ограничений, также вносит изменения в государственный акт на
право собственности на землю относительно совладельцев земельного участка.
Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок,
приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ
и целевого назначения, утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от
06.05.09 г. № 439.
2.3. В соответствии с положениями ЗК наследование является одним из оснований
приобретения права собственности на земельный участок.
Согласно статье 1297 ГК наследник, принявший наследство, в составе которого имеется
недвижимое имущество, обязан обратиться к нотариусу за выдачей ему свидетельства о
праве на наследство на недвижимое имущество.
Пунктом «б» части второй статьи 126 ЗК установлено, что свидетельство о праве на
наследство является документом, подтверждающим право собственности на земельный
участок.
В соответствии с частью шестой статьи 126 ЗК к свидетельству о праве на наследство
должен приобщаться государственный акт на право собственности на земельный участок,
который перешел в наследство.
Таким образом, свидетельство о праве на наследство, к которому приобщается
государственный акт на право собственности на указанный земельный участок, является
надлежащим документом, который удостоверяет право собственности на земельный участок,
приобретенный путем наследования.
В случае же если право собственности на земельный участок, который является объектом
наследования, принадлежало наследодателю согласно договору о переходе права
собственности, то к свидетельству о праве на наследство должны быть приобщен указанный
договор и государственный акт на право собственности на земельный участок, который
является неотъемлемой частью указанного правоустанавливающего документа.
Кроме того, на приобщенном государственном акте должна содержаться отметка нотариуса,
которым был удостоверен соответствующий договор или выдано свидетельство, а также
органа, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество, о переходе права собственности на земельный участок.
Следует заметить, что отметка о переходе права собственности на земельный участок
проставляется на приобщенном к правоустанавливающему документу государственном акте
о праве собственности на земельный участок при каждом последующем отчуждении
(наследовании) земли.
При этом также следует учитывать, что до мая 2009 года переоформление государственного
акта на нового собственника, в том числе и в случае принятия им наследства, было
обязательным.
3. Особенности удостоверения права общей собственности на землю
Частью первой статьи 87 ЗК установлено, что право общей долевой собственности на
земельный участок возникает:
а) при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков;
б) при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по
гражданско-правовым соглашениям;
в) при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами;
г) по решению суда.
Согласно части четвертой статьи 86 ЗК право общей собственности
удостоверяется государственным актом на право собственности на землю.
на
землю
В то же время указанную норму ЗК следует рассматривать в комплексе с положениями
частей первой и девятой статьи 126 ЗК, согласно которым право собственности на
земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных
частью второй данной статьи (то есть кроме случаев, когда переход права собственности на
земельный участок происходит на основании гражданско-правовых соглашений, без
изменения границ и целевого назначения земельного участка).
Кроме того, абзацем пятым части шестой статьи 126 ЗК установлено, что в случае изменения
совладельца или приобретения права общей собственности на земельный участок орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их
ограничений, также вносит изменения в государственный акт на право собственности на
землю относительно совладельцев земельного участка.
Пунктом 2.10 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения
государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного
пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом
Госкомзема от 04.05.99 г. № 43, зарегистрированным в Министерстве юстиции 04.06.99 г. под
№ 354/3647, также определено, что к государственному акту на право собственности на
земельный участок, который выдается совладельцам, обязательно прилагается
утвержденный список совладельцев этого земельного участка.
С учетом приведенного, в случае приобретения права общей собственности на
земельный участок на основании гражданско-правовых соглашений право
собственности может удостоверяться соответствующим договором, к которому
прилагается государственный акт на право собственности на земельный участок с
соответствующими изменениями в части совладельцев земельного участка.
4. Принимая во внимание законодательное регулирование удостоверения права
собственности на земельные участки в период с 02.05.09 г. по 01.01.13 г., определенный
частями первой и второй статьи 126 ЗК в соответствующей редакции перечень документов,
которыми удостоверяется право собственности на земельные участки, является
исчерпывающим.
Так, подпунктом «а» части третьей статьи 152 ЗК определено, что защита прав граждан и
юридических лиц на земельные участки осуществляется путем, в частности, признания прав.
Согласно подпункту 10 пункта 27 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и их обременений решение суда, вступившее в законную силу, относительно
права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество относится к
документам, которые подтверждают возникновение, переход и прекращение права
собственности и других вещных прав на недвижимое имущество.
Особой формой приобретения права собственности на землю юридическим лицом является
внесение земельных участков учредителями в его уставный фонд для предпринимательской
и другой деятельности при условии, что право на внесение земельного участка в этот фонд
предусмотрено уставом или же не запрещено уставом либо законом. В Уставе может быть
определено право члена юридического лица в случае выхода из него получать свой взнос
(пай) земельным участком в натуре (на местности).
Однако поскольку в ЗК решение суда, решение о внесении земельного участка в уставный
фонд хозяйственного общества не указаны как документы, удостоверяющие право
собственности на земельный участок, указанные документы являются основаниями для
выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок. В соответствии
с подпунктом 2.3 пункта 2 приказа Государственного комитета Украины по земельным
ресурсам от 22.06.09 г. № 325 «Об утверждении Инструкции о заполнении бланков
государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного
пользования земельным участком» в строке «на основании» указывается название, дата и
номер документа, который является основанием приобретения права на земельный участок;
наименование органа, которым принят данный документ (решение органа местного
самоуправления или исполнительной власти, суда, договор купли-продажи, договор дарения,
свидетельство о праве на наследство, решение о внесении земельного участка в уставный
фонд, другие гражданско-правовые соглашения); наименование органа, которым принят
данный документ (решение органа местного самоуправления или исполнительной власти,
суда, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство,
решение о внесении земельного участка в уставный фонд, другие гражданско-правовые
соглашения).
III. Документы, удостоверяющие вещные
собственности, на земельный участок
права,
отличные
от
права
1. Если говорить об отличных от права собственности вещных правах на земельный участок,
то ЗК Украины различает:
1) право пользования землей (право постоянного пользования земельным участком, право
аренды земельного участка, предоставления земельного участка в концессию) (глава 15 ЗК);
2) право земельного сервитута (глава 16 ЗК);
3) право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей
(эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций)
(глава 161 ЗК).
1.1. Право постоянного пользования земельным участкомЧастью первой статьи 92 ЗК
определено, что право постоянного пользования земельным участком – это право владения
и пользования земельным участком, который находится в государственной или
коммунальной собственности, без установления срока.
В советское время право постоянного землепользования выступало главной формой
использования земель. С развитием земельных отношений в Украине, введением института
частной собственности на землю эта форма пользования земельными ресурсами постепенно
утрачивала свой вес. При этом законодательство существенно изменяло круг субъектов,
которым мог принадлежать земельный участок на праве постоянного пользования.
Так, статьей 13 Земельного кодекса УССР от 08.07.70 г. предусматривалось, что земля в
Украинской ССР предоставляется в пользование:
·
колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным,
общественным предприятиям, организациям и учреждениям;
·
промышленным, транспортным, другим несельскохозяйственным государственным,
кооперативным, общественным предприятиям, организациям и учреждениям;
·
гражданам СССР.
В случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР,
предоставляться в пользование и другим организациям и лицам.
земля
также
могла
Статьей 15 данного Кодекса регламентировалось право бессрочного (постоянного)
пользования, которое определялось как землепользование без предварительно
установленного срока. На праве бессрочного пользования (навечно) закреплялась за
колхозами земля, которую они занимали.
Согласно статье 20 указанного Кодекса право землепользования колхозов, совхозов и других
землепользователей удостоверялось государственными актами на право пользования
землей. Формы актов устанавливались Советом Министров СССР. Указанные документы
выдавались после отвода земельных участков в натуре.
Согласно Земельному кодексу Украинской ССР от 18.12.90 г. № 561-XII земельные участки
могли предоставляться во владение и пользование.
Согласно статье 6 указанного Кодекса в пожизненное наследуемое владение земля
предоставлялась гражданам Украинской ССР.
В постоянное владение земля предоставлялась колхозам, совхозам, другим
государственным, кооперативным, общественным предприятиям, учреждениям и
организациям, религиозным организациям для ведения сельского и лесного хозяйства.
Статьей 7 Кодекса предусматривалось, что в постоянное пользование (без предварительно
установленного срока) земля могла предоставляться гражданам Украинской ССР для
огородничества, сенокоса и выпаса скота;
·
промышленным, транспортным и другим несельскохозяйственным государственным,
кооперативным, общественным предприятиям, учреждениям и организациям;
·
для потребностей обороны организациям, указанным в статье 70 данного Кодекса (то
есть воинским частям, учреждениям, военно-учебным заведениям, предприятиям и
организациям Вооруженных Сил и внутренних войск);
·
сельскохозяйственным
государственным,
кооперативным
и
общественным
предприятиям, учреждениям и организациям для использования в несельскохозяйственных
целях;
·
религиозным организациям;
·
совместным предприятиям, международным объединениям и организациям с участием
советских и иностранных юридических лиц.
В случаях, предусмотренных законодательством Украинской
предоставляться в пользование другим организациям и лицам.
ССР,
земля
могла
Согласно статье 23 указанного Кодекса право владения или право постоянного пользования
землей удостоверялось государственными актами, которые выдавались и регистрировались
сельскими, поселковыми, районными, городскими Советами народных депутатов.
Постановлением Верховной Рады Украинской ССР от 27.03.91 г. № 889-XII «О формах
государственных актов на право владения и пользования землей и Положении о порядке
предоставления и изъятия земельных участков» были утверждены, в частности формы
государственных актов на право пожизненного унаследованного владения землей; на право
постоянного владения землей; на право постоянного пользования землей.
Законом Украины от 13.03.92 г. № 2196-XII Земельный кодекс Украинской ССР от 18.12.90 г.
№ 561-XII был изложен в новой редакции. В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса
Украины Постановлением Верховной Рады Украины от 13.03.92 г. № 2201-XII «О формах
государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования
землей» была утверждена новая форма государственного акта на право постоянного
пользования землей. Государственный акт указанной формы выдавался исключительно
гражданам Украины. Подписывал государственный акт на право постоянного пользования
землей Председатель Совета народных депутатов, регистрация проводилась в Книге
записей государственных актов на право постоянного пользования землей.
В связи со вступлением в силу Земельного кодекса Украины от 25.10.01 г. № 2768-III, статья
126 которого предусмотрела удостоверение права постоянного пользования земельным
участком государственным актом на право постоянного пользования земельным участком,
постановлением Кабинета Министров Украины от 02.04.02 г. № 449 была утверждена форма
государственного акта на право постоянного пользования земельным участком.
Следует заметить, что согласно положениям части девятой статьи 126 ЗК государственный
акт на право постоянного пользования земельным участком выдавался на один земельный
участок.
Одним государственным актом могло удостоверяться право постоянного пользования на
несколько земельных участков, исключительно при их предоставлении под строительство и
обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи и связи).
Пунктом 2 постановления Кабинета Министров Украины от 02.04.02 г. № 449 (с изменениями,
внесенными постановлениями Кабинета Министров Украины от 16.10.08 г. № 926 и от
12.11.08 г. № 1019) установлено, что ранее выданные государственные акты на право
постоянного пользования землей остаются действующими и подлежат замене в случае
добровольного обращения граждан или юридических лиц. Таким образом, право
постоянного пользования земельным участком, возникшее до 01.01.13 г., может
удостоверяться государственными актами двух видов:
1) на право постоянного пользования землей,
2) на право постоянного пользования земельным участком.
1.2. Право аренды
Согласно части пятой статьи 126 ЗК Украины право аренды земельного участка
удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом.
Специальным законодательным актом в сфере арендных отношений, предметом которых
выступает земельный участок, является Закон Украины «Об аренде земли».
Статьей 13 указанного Закона Украины определено, что договор аренды земли – это договор,
по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во
владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать
земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного
законодательства.
В соответствии со статьей 14 указанного Закона договор аренды земли заключается в
письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.
Типовая форма договора аренды земли утверждена постановлением Кабинетом Министров
Украины от 03.03.04 г. № 220.
Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с абзацами шестым и седьмым части
четвертой статьи 15 этого же Закона неотъемлемой частью договора аренды земли
являются:
·
план или схема земельного участка, который передается в аренду;
·
кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его
использовании и установленных земельных сервитутов;
·
акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
·
акт приемки-передачи объекта аренды;
·
проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.
В случае если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия,
направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору должно прилагаться
соглашение относительно возмещения арендатору расходов на такие мероприятия.
Договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных
участков, которые находятся в собственности одного арендодателя (а относительно земель
государственной и коммунальной собственности – земельных участков, которые находятся
в распоряжении одного органа исполнительной власти или органа местного
самоуправления).
1.3. Сервитут
Частью первой статьи 98 Земельного кодекса Украины установлено, что право земельного
сервитута – это право собственника или землепользователя земельного участка на
ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).
То есть правом земельного сервитута является надлежащим образом оформленное право
определенного лица на пользование или на владение и пользование чужим земельным
участком, то есть тем, который не принадлежит этому лицу на праве собственности, праве
постоянного пользования или праве аренды, для удовлетворения его потребностей, которые
не могут быть удовлетворены другим способом.
Следует заметить, что формирование правового обеспечения сервитутных земельных
отношений осуществлялось в рамках проведения кодификации различных сфер
законодательства – земельного, гражданского и лесного.
В настоящее время сервитутные земельные отношения регулируются нормами Земельного
(глава 16), Гражданского (глава 32) и Лесного (статья 23) кодексов.
Статьей 100 ЗК и частью первой статьи 402 ГК определено, что сервитут может быть
установлен договором, законом, завещанием или решением суда.
При этом заметим, что установление земельного сервитута законом и завещанием стало
возможным с 20.06.07 г., со дня вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений и
признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с
принятием Гражданского кодекса Украины» от 27.04.07 г. № 997-V.
С 01.01.02 г. до 20.06.07 г. сервитут устанавливался исключительно договором или решением
суда.
Согласно подпунктам 1, 12 и 13 пункта 27 Порядка государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета
Министров Украины от 22.06.11 г. № 703, заключенный в установленном законом порядке
договор, предметом которого является недвижимое имущество, права относительно которого
подлежат государственной регистрации, или вещное право на недвижимое имущество, или
его дубликат; завещание, которым установлен сервитут на недвижимое имущество; закон,
которым установлен сервитут на недвижимое имущество, относятся к документам,
подтверждающим возникновение, переход и прекращение права собственности и других
вещных прав на недвижимое имущество.
В контексте вопроса, поднятого в данных методических рекомендациях, стоит обратить
внимание на договоры, которыми предусматривается установление сервитута.
Так, законодательство не устанавливает специальных требований относительно формы
договора об установлении земельного сервитута. Однако, согласно общему правилу
относительно формы сделок, предусмотренному статьями 206 и 208 ГК, для такого договора
является обязательным соблюдение письменной формы. Нотариальное удостоверение
договора сервитута может быть совершено по желанию сторон (статья 209 ГК).
При рассмотрении вопроса относительно возможности проведения государственной
регистрации земельного сервитута следует также учитывать, что согласно части первой
статьи 100 ЗК сервитут может быть установлен в интересах собственника (владельца)
совместного земельного участка или любого другого конкретно определенного лица (личный
сервитут).
Важно также, что в соответствии с частями четвертой и шестой статьи 403 ГК сервитут не
подлежит отчуждению, но сохраняет действие в случае перехода к другим лицам права
собственности на имущество, относительно которого он установлен.
Основания прекращения сервитута определены статьями 406 ГК и 102 ЗК. Обращаем
внимание на то, что изменение собственника земельного участка, относительно
которого установлен сервитут, не влечет за собой прекращения сервитута.
1.4. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных
потребностей (эмфитевзис)
Законом Украины «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых
законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины» от
27.04.07 г. № 997-V Земельный кодекс Украины дополнен главой 161 «Право пользования
чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей или для застройки».
Статья 1021 ЗК и статья 407 ГК предусматривают возможность возникновения эмфитевзиса
на основании договора между собственником земельного участка и лицом, которое выразило
желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей.
Таким образом, эмфитевзис – это право, которое устанавливается в пользу определенного
лица. При этом объектом эмфитевзиса могут выступать исключительно земельные участки
сельскохозяйственного назначения.
Отдельно следует заметить, что, устанавливая определенные ограничения относительно
приобретения права собственности на земли указанной категории, законодательство не
определяет круг лиц, в пользу которых может быть установлен эмфитевзис. В то же время
следует учитывать, что ЗК (часть вторая статьи 33) предусматривает право иностранных
граждан и лиц без гражданства приобретать право на земельные участки
сельскохозяйственного назначения только на условиях аренды.
В соответствии с частями второй и третьей указанной статьи ЗК право пользования
земельным
участком,
который
находится
в
частной
собственности,
для
сельскохозяйственных потребностей может отчуждаться или передаваться в порядке
наследования лицом, в пользу которого установлен эмфитевзис.
В то же время в случае перехода права собственности на здания и сооружения от лица,
которое пользуется для сельскохозяйственных потребностей земельным участком
государственной или коммунальной собственности, частью третьей статьи 1021 ЗК
предусматривается возможность отчуждения эмфитевзиса в пользу приобретателя
соответствующего здания (сооружения).
Указанное следует обязательно учитывать при рассмотрении вопроса относительно
возможности проведения государственной регистрации эмфитевзиса, установленного
относительно земельных участков государственной и коммунальной формы собственности.
Важно также учитывать, что законодательство не ограничивает срок установления
эмфитевзиса относительно земельных участков частной формы собственности. При этом в
соответствии с частью четвертой статьи 1021 ЗК и частью первой статьи 408 ГК срок
пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для
сельскохозяйственных потребностей не может превышать 50 лет. Это ограничение
установлено Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Украины относительно содействия строительству» от 16.09.08 г. № 509-VI, который вступил в
силу 14.10.08 г.
ГК и ЗК не устанавливают специальных требований относительно формы договора об
установлении эмфитевзиса. Однако, согласно общему правилу относительно формы сделок,
предусмотренному статьями 206 и 208 ГК, для такого договора является обязательным
соблюдение письменной формы. Нотариальное удостоверение договора о пользовании
земельным участком для сельскохозяйственных потребностей является обязательным по
желанию сторон (статья 209 ГК).
<...>
Директор Департамента государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество Государственной регистрационной службы Украины
В. КОВАЛЕВ
Ред. Выделено по тексту редакцией.
Письмо Государственного агентства земельных ресурсов Украины от 10.01.13 г. №
326/22/7-13
ОБ
ИНДЕКСАЦИИ
ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
НОРМАТИВНОЙ
ДЕНЕЖНОЙ
Государственное агентство земельных ресурсов Украины во исполнение пункта 289.3 статьи
289 Налогового кодекса Украины сообщает.
Нормативную денежную оценку земель по состоянию на 01.01.13 г. за 2012 год
необходимо индексировать на коэффициент индексации, равный 1,0, который в
соответствии с пунктом 289.2 статьи 289 Налогового кодекса Украины рассчитан исходя из
индекса потребительских цен за 2012 год – 99,8 %.
В 2013 году нормативная денежная оценка земель населенных пунктов, проведенная по
исходным данным по состоянию на 01.04.96 г., земель сельскохозяйственного назначения,
проведенная по состоянию на 01.07.95 г., и земель несельскохозяйственного назначения за
пределами населенных пунктов (кроме земель под торфяниками, предоставленными
предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, природоохранного,
оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель),
проведенная по состоянию на 01.01.97 г., подлежит индексации по состоянию на 01.01.13
г. на коэффициент 3,2, который определяется исходя из произведения коэффициентов
индексации за: 1996 год – 1,703, 1997 год – 1,059, 1998 год – 1,006, 1999 год – 1,127, 2000 год
– 1,182, 2001 год – 1,02, 2005 год – 1,035, 2007 год – 1,028, 2008 год – 1,152, 2009 год – 1,059,
2010 год – 1,0, 2011 год – 1,0, 2012 год – 1,0.
Нормативная денежная оценка земель под торфяниками, предоставленными предприятиям
торфодобывающей
промышленности,
земель
под
водой,
природоохранного,
оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель за
пределами населенных пунктов, проведенная по состоянию на 01.01.97 г., индексируется по
состоянию на 01.01.13 г. на коэффициент 1,879, который определяется исходя из
произведения коэффициентов индексации за: 1997 год – 1,059, 1998 год – 1,006, 1999 год –
1,127, 2000 год – 1,182, 2001 год – 1,02, 2005 год – 1,035, 2007 год – 1,028, 2008 год – 1,152,
2009 год – 1,059, 2010 год – 1,0, 2011 год – 1,0, 2012 год – 1,0.
Нормативная денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения, проведенная
в 2006 году в соответствии с Порядком нормативной денежной оценки земель
несельскохозяйственного назначения (кроме земель в пределах населенных пунктов),
утвержденным совместным приказом Госкомзема, Минагрополитики, Минстройархитектуры,
Госкомлесхоза, Госводхоза и УААН от 27.01.06 г. № 19/16/22/11/17/12, зарегистрированным в
Минюсте 05.04.06 г. под № 389/12263, подлежит индексации по состоянию на 01.01.13 г.
на коэффициент 1,254, который определяется исходя из произведения коэффициентов
индексации за: 2007 год – 1,028, 2008 год – 1,152, 2009 год – 1,059, 2010 год – 1,0, 2011 год –
1,0, 2012 год – 1,0.
Нормативная денежная оценка земель за 2002, 2003, 2004 и 2006 годы не индексировалась.
<...>
Заместитель Председателя
Е. БЕРДНИКОВ
Ред. Выделено по тексту редакцией.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ
ДЕКРЕТЫ
Декрет № 7-93
Декрет КМУ от 21.01.93 г. № 7-93 «О государственной пошлине».
ЗАКОНЫ
Закон № 161
Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли».
Закон № 400
Закон Украины от 26.06.97 г. № 400/97-ВР «О сборе на обязательное государственное
пенсионное страхование».
Закон № 858
Закон Украины от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве».
Закон № 877
Закон Украины от 05.04.07 г. № 877-V «Об основных принципах государственного надзора
(контроля) в сфере хозяйственной деятельности».
Закон № 899
Закон Украины от 05.06.03 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности)
земельных участков собственникам земельных долей (паев)».
Закон № 962
Закон Украины от 19.06.03 г. № 962-IV «Об охране земель».
Закон № 963
Закон Украины от 19.06.03 г. № 963-IV «О государственном контроле за использованием и
охраной земель».
Закон № 1952
Закон Украины от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на
недвижимое имущество и их обременений».
Закон № 2807
Закон Украины от 06.09.05 г. № 2807-IV «О благоустройстве населенных пунктов».
Закон № 3159
Закон Украины от 17.03.11 г. № 3159-VI «О моратории на смену целевого назначения
отдельных земельных участков рекреационного назначения в городах и других населенных
пунктах».
Закон № 3551
Закон Украины от 22.10.93 г. № 3551-XII «О статусе ветеранов войны, гарантиях их
социальной защиты».
Закон № 3613
Закон Украины от 07.07.11 г. № 3613-VI «О Государственном земельном кадастре».
Закон № 5503
Закон Украины от 20.11.12 г. № 5503-VI «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины
относительно пересмотра ставок некоторых налогов и сборов».
ИНСТРУКЦИИ
Инструкция № 5
Инструкция по статистике заработной платы, утвержденная приказом Госкомстата Украины
от 13.01.04 г. № 5.
Инструкция № 953
Инструкция о порядке начисления и погашения пени по платежам, которые контролируются
органами государственной налоговой службы, утвержденная приказом ГНАУ от 17.12.10 г. №
953.
КЛАССИФИКАТОРЫ
Классификация № 548
Классификация
видов
целевого
назначения
земель,
утвержденная
Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.10 г. № 548.
приказом
КОДЕКСЫ
ГК
Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.
ЗК
Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768-III.
КУоАП
Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.
НК
Налоговый кодекс Украины от 02.12.10 г. № 2755-VI.
УК
Уголовный кодекс Украины от 05.04.01 г. № 2341-III.
МЕТОДИКИ
Методика № 213
Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и
населенных пунктов, утвержденная постановлением КМУ от 23.03.95 г. № 213.
Методика № 1531
Методика экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденная постановлением
КМУ от 11.10.02 г. № 1531.
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
Методрекомендации № 132
Методические рекомендации по планированию, учету и калькулированию себестоимости
продукции (работ, услуг) сельскохозяйственных предприятий, утвержденные приказом
Минагрополитики Украины от 18.05.01 г. № 132.
Методрекомендации № 561
Методические рекомендации по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные
приказом Минфина Украины от 30.09.03 г. № 561.
Методрекомендации № 14024
Методические рекомендации по бухгалтерскому учету расчетов с собственниками земельных
и имущественных паев сельскохозяйственных предприятий, приведенные в приложении к
письму Минагрополитики Украины от 04.12.03 г. № 37-27-12/14024.
ПИСЬМА
Письмо № 14
Письмо Госкомзема Украины от 24.06.05 г. № 14-17-2-Ко1002/5130.
Письмо № 64
Письмо ГНС Украины от 29.12.12 г. № 64 «Справочник № 64 налоговых льгот по состоянию
на 01.01.2013 г.».
Письмо № 326
Письмо Государственного агентства земельных ресурсов Украины от 10.01.13 г. № 326/22/713 «Об индексации нормативной денежной оценки земель».
Письмо № 3173
Письмо ГНАУ от 17.02.11 г. № 3173/6/10-1015/567 «О предоставлении ответа».
Письмо № 4284
Письмо ГНАУ от 05.03.08 г. № 4284/7/15-0317 «О налоговом учете расходов на оплату труда
работников ремонтной группы».
Письмо № 5195
Письмо Минфина Украины от 23.08.12 г. № 31-08410-07/23-8152/5195.
Письмо № 12868
Письмо Государственного агентства земельных ресурсов Украины от 23.08.11 г. №
12868/17/1/11-11.
Письмо № 16675
Письмо ГНС Украины от
предоставлении ответа».
15.06.12
г.
№
10075/6/15-3415-26|16675/7/15-3417-26
«О
Письмо № 14138
Письмо ГНС Украины от 20.05.11 г. № 14138/7/15-0717 «О рассмотрении письма».
Письмо № 25949
Письмо Минфина Украины от 01.12.05 г. № 31-34000-20-10/25949.
Письмо № 27008
Письмо Минфина Украины от 15.12.06 г. № 31-34000-20-23/27008.
ПОЛОЖЕНИЯ (СТАНДАРТЫ) БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
П(С)БУ 7
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденное приказом
Минфина Украины от 27.04.2000 г. № 92.
П(С)БУ 9
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 9 «Запасы», утвержденное приказом Минфина
Украины от 20.10.99 г. № 246.
П(С)БУ 14
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Минфина
Украины от 28.07.2000 г. № 181.
П(С)БУ 16
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 16 «Расходы», утвержденное приказом Минфина
Украины от 31.12.99 г. № 318.
П(С)БУ 19
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 19 «Объединение предприятий», утвержденное
приказом Минфина Украины от 07.07.99 г. № 163.
П(С)БУ 27
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 27 «Необоротные активы, которые содержатся
для продажи, и прекращенная деятельность», утвержденное приказом Минфина Украины от
07.11.03 г. № 617.
П(С)БУ 31
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 31 «Финансовые расходы», утвержденное
приказом Минфина Украины от 28.04.06 г. № 415.
П(С)БУ 32
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная
утвержденное приказом Минфина Украины от 02.07.07 г. № 779.
недвижимость»,
ПОЛОЖЕНИЯ
Положение № 459
Положение о Государственной инспекции сельского хозяйства Украины, утвержденное
Указом Президента Украины от 13.04.11 г. № 459/2011.
ПОРЯДКИ
Порядок № 118
Порядок предоставления информации о зарегистрированных земельных участках органу
государственной регистрации прав и о зарегистрированных вещных правах на земельные
участки органу, осуществляющему ведение Государственного земельного кадастра,
утвержденный постановлением КМУ от 22.02.12 г. № 118.
Порядок № 119
Порядок регистрации договоров аренды
постановлением КМУ от 24.01.2000 г. № 119.
земельной
доли
(пая),
утвержденный
Порядок № 312
Порядок планирования и проведения проверок по вопросам осуществления государственного
контроля за использованием и охраной земель, утвержденный приказом Государственного
комитета Украины по земельным ресурсам от 12.12.03 г. № 312.
Порядок № 439
Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок,
утвержденный постановлением КМУ от 06.05.09 г. № 439.
Порядок № 502
Порядок изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности
граждан или юридических лиц, утвержденный постановлением КМУ от 11.04.02 г. № 502.
ПОСТАНОВЛЕНИЯ
Постановление № 6
Постановление Пленума ВХСУ от 17.05.11 г. № 6 «О некоторых вопросах практики
рассмотрения дел в спорах, возникающих из земельных отношений».
Постановление № 220
Постановление КМУ от 03.03.04 г. № 220 «Об утверждении Типового договора аренды
земли».
Постановление № 449
Постановление КМУ от 02.04.02 г. № 449 «Об утверждении форм государственного акта на
право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного
пользования земельным участком».
Постановление № 477
Постановление КМУ от 20.05.09 г. № 477 «Об утверждении критериев, по которым
оценивается степень риска от осуществления хозяйственной деятельности и определяется
периодичность проведения плановых мероприятий по государственному контролю за
использованием и охраной земель».
Постановление № 672
Постановление КМУ от 23.04.99 г. № 672 «О проведении пересчета объемов натуральной и
отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную».
Постановление № 1051
Постановление КМУ от 17.10.12 г. №
Государственного земельного кадастра».
1051
«Об
утверждении
Порядка
ведения
Постановление № 1185
Постановление КМУ от 31.10.11 г. № 1185 «О внесении изменений в Методику нормативной
денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».
Постановление № 1233
Постановление КМУ от 27.12.10 г. № 1233 «Об утверждении Порядка учета сумм налогов и
сборов, не уплаченных субъектом хозяйствования в бюджет в связи с получением налоговых
льгот».
ПРИКАЗЫ
Приказ № 5
Приказ Госкомзема Украины от 17.01.2000 г. № 5 «Об утверждении формы Типового
договора аренды земельной доли (пая)».
Приказ № 11
Приказ Минфина Украины от 14.01.11 г. № 11 «О бюджетной классификации».
Приказ № 193
Приказ Минстата Украины от 21.06.96 г. № 193 «Об утверждении типовых форм первичных
учетных документов по учету сырья и материалов».
Приказ № 352
Приказ Минстата Украины от 29.12.95 г. № 352 «Об утверждении типовых форм первичного
учета».
Приказ № 424
Приказ Минагрополитики и продовольствия Украины от 12.07.12 г. № 424 «Об утверждении
Перечня вопросов и унифицированной формы акта проверки для осуществления плановых
мероприятий государственного надзора (контроля) за соблюдением субъектами
хозяйствования требований земельного законодательства».
Приказ № 1015
Приказ ГНАУ от 24.12.10 г. № 1015 «Об утверждении формы Налоговой декларации по плате
за землю (земельный налог и/или арендная плата за земельные участки государственной или
коммунальной собственности)».
УКАЗЫ
Указ № 92
Указ Президента Украины от 02.02.02 г. № 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной
защите крестьян – собственников земельных участков и земельных долей (паев)».
Указ № 1529
Указ Президента Украины от 03.12.99 г. № 1529/99 «О безотлагательных мерах по ускорению
реформирования аграрного сектора экономики».
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
1 178
Размер файла
7 525 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа