close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Продавец уклоняется от

код для вставкиСкачать
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования к
форме сделок с недвижимым имуществом. В частности это касается договоров
купли-продажи недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений, аренды
предприятий.
Такие договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного
документа, подписанного сторонами.
Помимо этого, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации в случаях предусмотренных законодательством
Российской Федерации.
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в
1/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Требование о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом является
обязательным, несоблюдение данного требования влечет недействительность.
Такая сделка считается ничтожной в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Законодательством предусмотрено, что договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не
установлено законом.
Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07. 1997 года № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления
правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у
него нотариально оформленной доверенности, если иное не установлено федеральным
законом.
На практике возникают случаи, когда стороны договора купли-продажи недвижимости,
исполняют обязанности, предусмотренные таким договором: продавец передает
покупателю недвижимость, покупатель соответственно, уплачивает продавцу
2/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
обусловленную договором цену за эту недвижимость.
При этом стороны выполняют требование о письменной форме договора купли-продажи
недвижимости. Но этого недостаточно, далее договор подлежит государственной
регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и
картографии. Именно на этой стадии начинаются проблемы. Всем известно, что
процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом длительный и зачастую
трудоемкий процесс. Продавец достиг цели, к которой стремился – получил
причитающиеся ему по договору денежные средства. Не редки случаи, когда
недобросовестные продавцы начинают уклоняться от регистрации договора.
В данном случае покупатель попадает в непростую ситуацию. Деньги за недвижимое
имущество он уже уплатил, а юридическим собственником недвижимости до момента
регистрации договора купли-продажи остается продавец. Исполнение покупателем
обязанности по оплате недвижимости будет иметь правовое значение, несмотря на то,
что сделка купли-продажи будет считаться незаключенной. Покупатель просто может
обратиться к продавцу с требованием о возврате неосновательного обогащения. В силу
статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без
установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или
сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано
возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
(неосновательное обогащение).
Однако, в данном случае покупатель просто сможет вернуть себе денежные средства,
уплаченные во исполнение договора, но не будет достигнута цель, ради которой
заключался договор – приобретение права собственности на недвижимое имущество,
что является наиболее важным для покупателя.
На этот случай гражданское законодательство предусматривает определенные способы
защиты от недобросовестных действий (бездействий) продавца.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае
сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
Также в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного суда
Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010
года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка,
требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны
вынести решение о регистрации сделки.
Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права,
основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не
считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
То есть, иск о признании права собственности в данном случае будет недопустимым
способом защиты нарушенного права. В этой ситуации необходимо обратиться в суд с
исковым заявлением о государственной регистрации сделки.
При этом законом не предусматривается условие о том, что такая сделка должна быть
исполнена до подачи искового заявления о ее государственной регистрации.
Основополагающим в данном случае будет являться совершение такой сделки в
надлежащей форме.
В частности в арбитражной практике был случай, когда Общество «А» обратилось в
Арбитражный суд с иском к администрации г. «Б» о государственной регистрации
договора купли-продажи земельного участка.
Общество «А» является арендатором этого земельного участка в соответствии с
договором аренды.
4/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
На основании постановления Главы г. «Б» между администрацией г. «Б» (продавец) и
Обществом «А» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка,
который изначально был предоставлен Обществу «А» в аренду.
В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи покупатель обязан за свой счет
обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и
предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет
Администрации г. «Б» в течение 10 календарных дней с момента государственной
регистрации.
Согласно п. 2.2.5 договора купли-продажи покупатель обязуется вносить арендную
плату по договору аренды земельного участка до даты регистрации права
собственности на участок.
Указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан обществу «А» по акту
приема-передачи.
Оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена обществом «А» в
полном объеме.
Общество «А» направляло в адрес Земельного комитета Администрации г. «Б» письма, в
которых просило направить представителя администрации в регистрирующий орган для
государственной регистрации перехода права на земельный участок, приобретенный по
договору купли-продажи.
Администрация г. «Б» уведомила общество «А» о том, что вопрос о направлении
представителя администрации в регистрирующий орган для регистрации перехода
права собственности будет разрешен после представления обществом платежных
документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного
участка.
Общество «А», ссылаясь на то, что произвело необходимые действия для передачи
5/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также
полагая, что администрация г. «Б» уклоняется от государственной регистрации, на
основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в
Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной
инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать отказ администрации г.
Екатеринбурга от участия в государственной регистрации уклонением в том смысле,
который содержится в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При
этом суды исходили из того, что действующим законодательством обязанность стороны
сделки явиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода
права не установлена и совершение стороной сделки действий, направленных на
проведение государственной регистрации, имеет характер встречного обязательства,
которое может не исполняться администрацией в случае нарушения обществом условий
п. 2.2.5 договора купли-продажи, которое выразилось в непредставлении обществом
доказательств, свидетельствующих о внесении им арендной платы по договору аренды
земельного участка.
Суд кассационной инстанции посчитал, что судебные акты подлежат отмене в силу
следующего.
Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка
является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права
собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено
государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение
покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для
уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной
и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи
земельного участка исполнен сторонами.
Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные
платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст.
328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от
совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации
перехода права собственности, основан на неправильном применении норм
материального права.
6/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
В судебном заседании истец должен будет доказать что он предпринимал меры к
государственной регистрации сделки, однако сделка не зарегистрирована в силу
уклонения от ее регистрации другой стороны по сделке. Также, предполагается, что
смысл нормы, установленной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской
Федерации можно понимать шире ее буквального толкования. То есть данную норму
можно применять и в других случаях, например, когда государственная регистрация
сделки невозможна в силу объективных причин, как то смерть одной из сторон сделки
или неизвестность ее местонахождения.
Дополнительно истец по иску о государственной регистрации сделки вправе требовать
от стороны, необоснованно уклоняющейся от ее регистрации, возмещения убытков, то
есть возмещения, как прямого ущерба, так и упущенной выгоды (пункт 4 статьи 165
Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом истец должен будет доказать необходимую совокупность условий наступления
ответственности: наличие и размер убытков, противоправность поведения причинителя
вреда, вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями
(бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями.
Необходимо обратить внимание на то, что для требования о государственной
регистрации сделки применяется общий срок исковой давности, который составляет три
года. В частности в пункте 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской
Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: поскольку
законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный
статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации
сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о
государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со
дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со
дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации,
или создания иных препятствий для такой регистрации.
7/8
Продавец уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имуще
15.12.2011 23:46
Юрист практики "Судебная защита"
Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС",
Специалист по вопросам корпоративного, гражданского,
административного, земельного, жилищного, семейного,
наследственного права
Гордеев Олег Сергеевич.
8/8
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
61
Размер файла
255 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа