close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Отчет № ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА

код для вставкиСкачать
Судебная
Лаборатория
Экспертизы и
Оценки
«Утверждаю»
Директор ООО «СЛЭО»
___________/Д.Н. Кузнецов/
«14» декабря 2011г.
Общество с ограниченной ответственностью
Отчет № ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА
Об определении рыночной стоимости рыночной стоимости
квартиры и 1/2 доли в праве недвижимого имущества, назначение:
жилое, 2-х комнатная квартира, общей площадью 49,1 кв.м.
расположенной по адресу: Томская область, г. Северск, пр.
Коммунистический ХХХХХХХ
Заказчик:
ХХХХХХХ
Исполнитель:
Общество с ограниченной ответственностью
«Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
Дата проведения оценки:
07.05.2011г.
Дата составления отчета:
14.12.2011г
© Северск 2011
г.Северск, , пр. Коммунистический 94 оф. 438, СТЦ «Витим»
http://sudexpert.tomsk.ru/
моб. ХХХХХХХХХХХ
тел. (3823) 90-73-23
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Объект оценки
Вид стоимости
Оцениваемые права
Цель оценки
Предполагаемое использование результатов оценки
Заказчик
Основание для проведения оценки
Дата оценки (дата определения стоимости)
Дата составления отчета
Стоимость, полученная в результате применения
затратного подхода, руб.
Стоимость, полученная в результате применения
доходного подхода, руб.
Стоимость, полученная в результате применения
сравнительного подхода, руб.
Итоговая величина рыночной стоимости
недвижимого жилого имущества
на дату оценки
1/2 доли в праве недвижимого
имущества, назначение: жилое, 2-х
комнатная квартира, общей площадью
49,1 кв.м. расположенной по адресу:
Томская область, г. Северск, пр.
Коммунистический ХХХХХХХ
Рыночная стоимость
Право собственности
Определение рыночной стоимости
объекта оценки
---ХХХХХХ
Договор № 64-12-11/ДО от 09.12.2011г.
07 мая 2011г
14 декабря 2011г
Не применялся
Не применялся
1 320 000, 00 Один миллион триста
двадцать тысяч рублей
1/2 доли в праве недвижимого
имущества, назначение: жилое, 2-х
комнатная квартира, общей площадью
49,1 кв.м. расположенной по адресу:
Томская область, г. Северск, пр.
Коммунистический ХХХ
07 мая 2011г
округленно составляет:
660 000, 00
Шестьсот шестьдесят тысяч рублей.
Оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с Законом РФ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в РФ» (в ред.Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от
14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.11.2003 №15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ), Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля
2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки " требований к отчету об оценке (ФСО N 1,
2, 3)".
Директор
Д.Н. Кузнецов
Общество с ограниченной ответственностью
«Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
М.П.
2
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
Оглавление
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .......................................................................................... 2
1.
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ........................................................................................................ 4
1.1. Задание на оценку ......................................................................................................... 4
1.2. Допущения и ограничения ............................................................................................ 4
1.3. Сведения о Заказчике .................................................................................................... 5
1.4. Сведения о Собственнике ............................................................................................. 5
1.5. Сведения об Исполнителе оценки ................................................................................ 5
1.6. Сведения об оценщиках ................................................................................................ 5
1.7. Перечень документов используемых Оценщиком....................................................... 6
1.8. Последовательность определения стоимости объекта оценки.................................... 6
1.9. Используемые стандарты оценочной деятельности .................................................... 6
1.10. Основные термины и определения ........................................................................... 7
2.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................. 7
2.1. Характеристика местоположения объекта оценки ...................................................... 8
2.2. Общая характеристика объекта оценки........................................................................ 8
2.3. Фотофиксация объекта оценки ................................................................................... 10
3.
Характеристика окружающей среды объекта оценки ................................................... 11
3.1. Обзор рынка недвижимости г. Северск. .................................................................... 11
4.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.............................................................. 12
4.1. Расчет стоимости затратным подходом ..................................................................... 12
4.2. Расчет стоимости доходным подходом ...................................................................... 12
4.3. Расчет стоимости сравнительным подходом ............................................................. 13
5.
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 17
Приложение №1 Расположение объекта оценки..................................................................... 18
Приложение №2 Расчет стоимости сравнительным подходом .............................................. 19
3
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1. Задание на оценку
Объект оценки
Вид стоимости
Оцениваемые права
Цель оценки
Предполагаемое использование результатов оценки
Заказчик
Основание для проведения оценки
Дата оценки (дата определения стоимости)
Дата составления отчета
1/2 доли в праве недвижимого
имущества, назначение: жилое, 2-х
комнатная квартира, общей площадью
49,1 кв.м. расположенной по адресу:
Томская область, г. Северск, пр.
Коммунистический ХХХХХ
Рыночная стоимость
Право собственности
Определение рыночной стоимости
объекта оценки
ХХХХХ
Договор № 64-12-11/ДО от 09.12.2011г.
07 мая 2011г
14 декабря 2011г
1.2. Допущения и ограничения
Оценка была проведена только для целей, указанных в задании на оценку
Настоящий Отчет действителен только в полном объёме, любое использование отдельных
частей Отчёта не отражает точку зрения Оценщика.
Предполагается, что информация, полученная от Заказчика, является надёжной и
достоверной. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать ее абсолютную точность,
поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации
Стороны обязуются не воспроизводить и не распространять настоящий отчет в любой форме
и в любом объеме без письменного согласия между ними, кроме случаев предоставления
отчета для целей контроля качества. Оценщики сохранят конфиденциальность в отношении
информации и документов, полученных от Заказчика, а также в отношении результатов
оценки. Обязательства конфиденциальности не касаются общедоступной информации и не
распространяются на обязанность Оценщика предоставить информацию в соответствии с
законодательством России.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по
поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании
отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой
собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.
Предполагается, что права собственности на рассматриваемое имущество полностью
соответствуют требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Оцениваемая собственность считается свободной, от каких либо претензий или
ограничений, кроме оговоренных в отчете.
Объект оценки, по предположениям Оценщика, не обладает какими-либо скрытыми
дефектами, кроме оговоренных в настоящем Отчете, которые могут повлиять на его
стоимость.
Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату
оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение
экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты
и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта оценки
4
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
Международный стандарт оценки №1. Рыночная стоимость как база оценки. Перевод под
руководством Микерина Г.И., - РОО, 2000.
Стандарты РОО. – М.: РОО, 1996.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Изд-во «Дело», М.-1998 г.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. / под редакцией
В.В. Григорьева - М.:ИНФРА-М,1997.
Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие, Российское общество
оценщиков, 1994 г.
Постановление Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости
строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета
сводных сметных расчетов строек» от 11 мая 1983 г.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в
строительстве».
Сборник УПВС
Справочник ТомскСтройЦена 3кв.2011г.
1.10. Основные термины и определения
Рыночная стоимость [ФЗ № 135-ФЗ, ФСО №2] – наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся
при сходных условиях.
Дата проведения оценки (Дата определения стоимости) – календарная дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его
износа.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная
как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах
сделок с ними.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый
рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки – 2-х комнатная квартира, общей площадью 49,1 кв.м. расположенная по
адресу: Томская область, г. Северск, пр.Коммунистический ХХХХХ
Все данные для расчетов рыночно стоимости объекта оценки взяты согласно
правоудостоверяющим документам, предоставленным Заказчиком, а также, со слов клиента.
7
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
2.1.
Характеристика местоположения объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Жилой дом расположен в квартале, который ограничен
Местоположение в микрорайоне улицами:
Курчатова,
Солнечная,
Калинина,
пр.Коммунистический
Преобладающая застройка Объект расположен в микрорайоне, застройка которого
микрорайона имеет преимущественно жилой характер.
Продолжительность дороги от центральной части города
до жилого дома, при езде на легковом автомобиле
Транспортная доступность
составляет около
5 минут, при использовании
общественного транспорта - около 10 минут.
Обеспеченность общественным
Транспортная доступность объекта хорошая.
транспортом
Остановки общественного транспорта и маршрутного
Объекты транспортной такси расположены на небольшом отдалении от жилого
инфраструктуры микрорайона дома, чтобы дойти до остановки общественного
транспорта, потребуется 7-10 минут.
Обеспеченность объектами
социальной инфраструктуры
Объекты социальной
инфраструктуры микрорайона в
пределах пешей доступности.
Объекты промышленной
инфраструктуры микрорайона
Состояние прилегающей
территории
Район со средним уровнем развития инфраструктуры
Точки общественной торговли, магазин по адресу ул. Пр.
Коммунистический 143
Не обнаружены
Хорошее
Дополнительная существенная Местоположение объекта на карте города приведено в
информация приложениях к Отчёту
2.2.
Общая характеристика объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Тип здания Кирпичный
Год постройки 1975
Материал наружных стен Кирпич
Материал перекрытий Ж/б плиты
Состояние здания Хорошее
Подведены и подключены инженерные коммуникации:
Техническое обеспечение здания холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение,
канализация, отопление.
Организованная стоянка личного
Рядом с домом расположена стоянка для автомобилей на
автотранспорта или подземный
несколько машин.
гараж
Количество этажей в здании 9
8
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того
принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых
доходов, которые принесет данное имущество. То есть инвестор приобретает приносящее доход имущество на
сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации
(например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Поскольку в целях настоящей работы производится оценка стоимости прав собственности на жилое
помещение, которое в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, расчет стоимости
доходным подходом не производился.
4.3. Расчет стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной
информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для
выбора объектов сравнения является аналогичное наиболее эффективное использование.
Сравнительный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы:
анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной
информации для анализа;
определение уместных единиц сравнения;
выделение необходимых элементов сравнения;
проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному
показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке
для различных типов объектов недвижимости (1 м2, 1 м3, объект в целом, т.д.). Для оценки одного и того
же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
Оценщиком был проанализирован рынок недвижимости с целью нахождения предложений по
продаже
аналогичных оцениваемому объектов. В этом разделе следует отметить, что получение
официальной информации о реальной цене сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости
практически невозможно, так как участники сделок
предпочитают не разглашать подобную
информацию. Как правило, в данных случаях всегда имеет место торг. Поэтому оценщики приняли
допустимым применение для расчетов по сравнительному подходу цены предложений с корректировкой
на реальную сделку. При этом оценщики исходили из того, что прежде, чем выставить объект на
открытый рынок, собственник непременно проанализирует рынок и цены предложений, сложившиеся на
момент выставления объекта.
При оценке жилой недвижимости сравнительным подходом скидка на торг составляет около - 10%
для населенных пунктов с численностью от 250 тыс. человек (Марчук А.А., Е.А. Бутова Русская служба
оценки Скидки на торг: реалии кризиса). С учетом вышеизложенного, оценщиком были применены
скидки к цене предложений в размере 10%.
Обоснование выбора аналогов и применение подхода
В качестве аналогов в расчетах были взяты объекты, сопоставимые по максимально возможному
количеству основных ценообразующих параметров: возрасту, уровню качества, местоположению и пр.
На момент оценки предложение объектов-аналогов, расположенных в г. Северске для того, чтобы
провести расчеты по оценке в соответствии с требованиями стандартов. Также учитывалась общая
ситуация на рынке жилья в целом.
Анализ цен предложений и продаж сопоставимых объектов на дату оценки, с учетом корректировок,
показал, следующие основные параметры рынка:
Показатель
Стоимость, руб./кв.м.
средняя цена предложения 32 660
минимальная цена предложения 30 140
максимальная цена предложения 35 100
Описание объектов-аналогов и расчет стоимости объектов недвижимости приведены в
Приложении № 2 к данному отчету.
Все корректировки отнесены к цене единицы сравнения. Для рассматриваемых объектов такой
единицей является 1кв.м. общей площади оцениваемого объекта. Скорректированная цена Цеni единицы
сравнения после учета i-й по счету корректировки вычисляется по формуле:
Цei=Цe(i-1) х(1±Пei)
где
13
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
5. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Итоговая стоимость объекта оценки определена Оценщиком сравнительным подходом. Поскольку доходный и
затратный подходы к оценке не применялись, итоговая стоимость объекта оценки принята на основании расчетов
сравнительного подхода.
Принимая во внимание результаты выполненных расчетов, Оценщик Общества с ограниченной ответственностью
«Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки», сделал следующий вывод:
Итоговая величина рыночной стоимости
недвижимого жилого имущества
на дату оценки
2-х комнатная квартира, общей площадью
49,10 кв.м. расположенной по адресу:
Томская область, г. Северск,
пр.Коммунистический ХХХХХ
07 мая 2011г
округленно составляет:
1 320 000, 00
Один миллион триста двадцать тысяч рублей.
Итоговая величина рыночной стоимости
недвижимого жилого имущества
на дату оценки
1/2 доли в праве недвижимого
имущества, назначение: жилое, 2-х
комнатная квартира, общей площадью
49,1 кв.м. расположенной по адресу:
Томская область, г. Северск, пр.
Коммунистический ХХХХ
07 мая 2011г
округленно составляет:
660 000, 00
Шестьсот шестьдесят тысяч рублей.
Оценщик - Эксперт
Д.Н. Кузнецов
Директор
Общество с ограниченной ответственностью
Д.Н. Кузнецов
«Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
М.П.
17
______________________________________________________________________________________________________
Общество с ограниченной ответственностью «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки»
г. Северск, пр.Коммунистический 94, оф. 438 тел. (3823) 90-73-23
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
392
Размер файла
3 921 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа